Intervento Novigos Inail

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COSTRUIRE VALORE

Dal progetto all’appalto di OO.PP: la gara e gli

appalti di servizi

Appalti di servizi: Global service e accordi

quadro per la gestione dei lavori e dei servizi

Ing. Stefano Valentini Presidente Commissione Gestione e Manutenzione Patrimoni Immobiliari Roma, 10 dicembre 2014

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COSTRUIRE VALORE: APPALTI DI SERVIZI

Temi

• Individuazione del contesto: dalla grande disponibilità di

risorse alla mancanza strutturale di risorse

• L’impostazione degli appalti per la costruzione, per la

gestione e per la costruzione e gestione

• Gli strumenti a disposizione per una gestione ottimale

10/12/2014 s.valentini - [email protected]

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L’individuazione del contesto

• Il FM si è sviluppato all’inizio degli anni 2000, e proprio il Global

Service dell’Inail fu uno dei primi esempi preso poi come modello negli

anni successivi. L’obiettivo era focalizzarsi sulla gestione, nel

momento in cui esisteva una netta separazione tra chi costruiva e chi

gestiva.

• Dopo quattordici anni, nei capitolati Consip troviamo scritto che

l’obiettivo delle Convenzioni è “il superamento della mancanza di

capitali da destinare al finanziamento dei progetti...”, e crescono le

disponibilità di contesti privati, spesso fondi, che mettono a

disposizione capitali a fronte di concessioni pluriennali dello Stato


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Da [Lavori] e [Servizi] a .... [Lavori & Servizi]

s.valentini - [email protected] 10/12/2014

Lavori

Servizi

Lavori & Servizi

Servizi & Lavori

Ieri Oggi

oppure ... molto più spesso..

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Life Cycle Cost Analysis

• Nelle valutazioni legate ad un immobile, nel settore del Real Estate, le

considerazioni relative alla gestione oggi hanno un peso molto

importante. Conoscere i costi manutentivi, energetici, o perfino di

dismissione di un immobile diventa essenziale per prendere le giuste

decisioni.

• Le recenti disposizioni europee, ad esempio, rese operative con il

d.lgs 102/14, hanno reso obbligatoria la messa a disposizione dei

consumi degli edifici, e non più la semplice certificazione, per

consentire azioni concrete.


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Caratteristiche del Global Service

• Il Global service è prima di tutto “una formula contrattuale”, adottato

in organizzazioni dove esiste o si vuole realizzare una struttura

tecnica di profilo medio-alto, focalizzata sulla gestione e quindi sul

risultato.

• La differenza sostanziale con altre formule sta nel fatto che la struttura

tecnica del committente controlla il risultato, e non la prestazione,

delegando al fornitore la responsabilità del raggiungimento del

risultato stesso.


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Il Global Service negli appalti

La Commissione UNI "Manutenzione" definisce il concetto di "Global

Service" come un contratto atipico, il cui obiettivo è il risultato,

pienamente affidato alla responsabilità dell’assuntore, e che va raggiunto

con la soddisfazione di entrambe le parti contraenti:

– il committente, che si libera di un’intera gravosa organizzazione

affidandola ad un responsabile esterno;

– l’assuntore, che

progressivamente impara e si

impadronisce della cultura

necessaria per ottimizzare

questa organizzazione,

aumentando il rendimento e

riducendo le risorse.


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La nascita della norma UNI 10685:1998

• L'approfondimento, nel campo dei patrimoni immobiliari, della

tematica del Global Service è stato affrontato la prima volta con la

norma UNI 10685: "Manutenzione - Criteri per la formulazione di

un contratto basato sui risultati (Global Service)".

Questa norma, pubblicata nel 1998, forniva i

criteri per la stesura di un contratto di

manutenzione basato sui risultati e aveva lo

scopo di dare alle parti una base di riferimento

nella definizione del contratto di manutenzione e

dei relativi atti propedeutici, uniformando al

tempo stesso i comportamenti del mercato e

definendo i requisiti essenziali dei contratti.


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Global service manutenzione – UNI 10685

La UNI proviene dal mondo privato, ed è l’applicazione del concetto di outsourcing al settore del Facility Management.

La UNI si concentra sul componente manutentivo, avendo quindi una visione molto focalizzata.

Il Global Service, in Italia ha avuto successo prevalentemente nel mondo pubblico, di conseguenza, la norma è stata

aggiornata nel 2007 per consentirne una almeno parziale applicabilità.


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Processo del Global Service

La norma si occupa inoltre di altri

aspetti quali la durata, la fatturazione, e

la struttura dei corrispettivi, in relazione

anche agli incentivi.

Formulazione della richiesta d’offerta

Formulazione dell’offerta

Valutazione dell’offerta

Stesura del contratto Contenuti del contratto

Capitolato d’oneri

Capitolato tecnico

Progetto Global service manutenzione

Piani di Manutenzione

Materiali

Servizi concessi in uso

Durata

Fatturazione

Pagamenti

Altre clausole

Avviamento del contratto

Il GS descritto nella norma prevede un processo basato su:

– richiesta d’offerta;

– progetto GS manutenzione;

– offerta economica;

– valutazione offerta;

– contratto;

– avviamento.


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Gli aspetti operativi della UNI 10685 La norma si concentra, tra gli altri, su alcuni elementi del capitolato:

– l’anagrafica (inventario) dei beni oggetto di manutenzione;

– le modalità di valutazione dello stato di conservazione;

– la predisposizione dei piani di manutenzione, e il loro aggiornamento;

– la definizione di forme di presidio;

– la gestione delle penali associate:

al mancato espletamento del servizio richiesto;

al decadimento dello stato di conservazione dei componenti;

– l’evoluzione del compenso negli anni, ipotizzando una riduzione dal

secondo anno in poi;

– la definizione di forme incentivanti in funzione dei risultati raggiunti.

Gli obiettivi devono essere fissati, e il bonus definito, in ogni caso,

all’inizio del contratto, per permettere all’appaltatore una gestione

mirata e, appunto, per obiettivi.


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Modalità di remunerazione nel Global Service

• La formula principe è il canone, con il quale si remunerano il maggior

numero possibile di attività. Maggiori sono le informazioni a

disposizioni del committente, più preciso può essere il canone e

comprendere elementi anche variabili.

• Nel Global Service sono inseriti sempre più spesso investimenti a

carico del fornitore, quali interventi di riqualificazione energetica,

migliorie, il cui costo deve ripagarsi ovviamente nel periodo di validità

del contratto.

• In questo caso anche la scelta degli investimenti viene lasciata al

fornitore, che deve fornire le garanzie sui risparmi, e si assume il

rischio che questi risparmi non ci siano.


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Alcune variabili in un contratto di Global

Service

• Quali servizi includere;

• La base d’asta, funzione di:

– livelli di servizio;

– franchigie;

– informazioni messe a disposizione del fornitore;

– investimenti richiesti.

• La durata del contratto;

• La struttura del controllo, che determina il tipo

di struttura di organizzazione il committente

deve mettere a disposizione.


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L’accordo quadro per l’acquisto di lavori e

servizi

• L’accordo quadro diventa una valida alternativa in tre casi:

– quando ci sono poche informazioni a disposizione;

– quando ci sono poche risorse economiche a disposizione;

– quando si ha una struttura tecnica interna forte e competente.

• Quando sono verificate una o più di queste condizioni è possibile organizzare una forma diversa contrattuale con il fornitore, dove il baricentro è maggiormente spostato sul committente.

• Nell’accordo quadro, inoltre, l’importo a base di gara non è vincolante per il committente.


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Caratteristiche dell’accordo quadro

• Visione sul singolo evento (lavoro o servizio), senza

trasferimento della responsabilità complessiva al

fornitore

• Responsabilità del controllo e del coordinamento

affidata alla struttura tecnica interna

• Maggiori implicazioni a livello di gestione della

sicurezza

• Maggiore complessità a livello amministrativo

• Durata più breve

• Possibilità di lavorare “a misura” su prezziari


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Benefici dell’accordo quadro

• Certamente più vantaggioso dal punto di vista

economico

• Permette un controllo più accurato della singola

prestazione, spesso sottoposta a collaudo, raramente

presente come concetto nel Global Service

• Consente di gestire durate più brevi e pluralità di

fornitori, dando maggiore flessibilità


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