INTERPRETATION OF TRICKY LEASE TERMS

Jonathan Seitler QCJune 2015

1. Working out the meaning of the words which are there: the construction of express terms 

When a Court is required to determine the meaning of acontractual expression, its objective is to work out whatmeaning it would have that expression would have to thereasonable person in the position of the contracting partiesat the time of the contract. The Court will look at theobjective inferences to be drawn as regards that questionfrom (i) the words; (ii) using business common sense, thelikely commercial purpose of that expression in the contextof the contract as a whole

…….

“The fact that a particular construction leads to a very unreasonable result must be a relevant consideration. The more unreasonable the result the more unlikely it is that the parties can have intended it, and if they do intend it the more necessary it is that they shall make that intention abundantly clear.” 

Ambiguity is no longer a threshold question for the admissibility of contextual material 

2. Working out how to Insert words which aren’t there: the implication of contractual termsThe term is necessary to reflect established usage: the term suggested must be certain, notorious and reasonable; 

– Without the term the contract won’t work’. E.g. the duty to co‐operate to bring about an agreed objective / not to do anything to undermine it

– Implied term as to duration ‐ terminable on reasonable notice  

…….Attorney General of Belize v Belize Telecom Ltd[2009] UKPC 10: 

If, considered objectively, a reasonable person would understand the document to have a meaning that is not expressly spelled out, the court will imply a term to reflect that meaning. Implied terms rescue contracts from an unlikely meaning. 

3.Working out at what date to ascertain the meaning of words: static and mobile meanings

There is a presumption that a contract is to be interpreted as at the date upon which it is made, and that words must be given the meaning that they bore at that date. That though is only a presumption ‐ it is capable of being rebutted.

Then the court will be faced with a choice between adopting a “static” meaning of the words in the contract which could not change over time; or a “mobile” meaning of the words which could change with time

…….Bromarin v IMD Investments Limited [1999] STC 301: 

“…It is not, to my mind, an appropriate approach to construction to hold that, where the parties contemplated event “A”, and they did not contemplate event “B”, their agreement must be taken as applying only in event “A” and cannot apply in event “B”. The task of the court is to decide, in the light of the agreement that the parties made, what they must have been taken to have intended in relation to the event, event “B”, which they did not contemplate.. 

4. Working out the meaning of familiar words: good faith clauses They say there is no implied term of good faith: it certainly has close cousins. Yam Seng Pte Ltd v International Trade Corp Ltd [2013] 1 All ER (Comm) 1321Meaning of express term:Berkeley Community Villages v Pullen [2007] 3 EGLR 101: ‘Fair and open dealing’ / faithfulness to an agreed common purpose; CPC Group v Qatari Real Estate [2010[ EWHC 1535: it precludes a party from ‘cynical resort to the black letter’ (Overlook v Foxtel NSW) ; 

…… 

But this does not mean that a party must always subordinate its own interests to prefer the interests of the other party but it does require each party to recognise both parties’ legitimate interests in the fruits of the contract and adhere to its ‘spirit. But when the ‘spirit’ and an express embedded financial advantage collides, guess which prevails? Gold Group v BDW Trading [2010] EWHC 1632.Where there is an express term, transparency and communication, to achieve the common purpose become the order of the day. A breach of duty of good faith does not always involve bad faith. 

5. Working out the meaning of familiar words: implied duties in development agreements That duty of good faith again: Ross Rover v Cambridge City FC [2007] EWHC 2115. Implied duties of disclosure.Implied duty to complete and sell out: Renewal Leeds United v Lowry Properties [2010[ EWHC 2902. Implied term that OMV replaces price in sale not at arm’s length: Aberdeen City Council v Stewart Milne Group [2011] UKSC 56. 

6.Working out the meaning of familiar words: endeavoursReasonable endeavours: Rhodia v Huntsman [2007] (EWHC 292) Dany Lions Ltd v Bristol Cars Ltd [2014] EWHC 817 (QB); P&O Property Holdings Ltd v Norwich Union (1994) 68 P&CR 261. All reasonable endeavours: Yewbelle v London Green Developments; [2007] (EWCA Civ 475); PC Group Limited v Qatari Diar Real Estate Investment CompanyBest endeavours. IBM v Rockware Glass [1980] FSR 335; Jet2.com v Blackpool Airport [2012] EWCA Civ 417

7.Working out the meaning of familiar words: force majeure “The Developer shall not be considered to be in default or in breach of its obligations under this Agreement to the extent that performance of such obligations is prevented or delayed by an event of Force Majeure.

If the Developer considers that an event of Force Majeure has occurred, it shall notify the Seller in writing, indicating the nature and expected duration or effect on the Developer’s performance of the Force Majeure event in question, it being understood that the Developer shall take reasonable measures which are available to it to minimise the effect of such event on the performance of its obligations hereunder.

The Anticipated Completion Date shall be extended for a period of time equal to the delay in performance by the Developer caused by the Force Majeure event. 

……..  Force Majeure means any event or circumstance which is beyond the reasonable control of the Developer and which was not the result of the fault or negligence of the Developer which prevents the Developer’s performance of its obligations in accordance with the Agreement …. and  includes without limitation …. Breach of contract by any contractor or subcontractor of the Developer, or any failure or inability of any such contractor or subcontractor to perform for any reason any obligation pursuant to its agreements with the Developer, whether such failure or inability is due to the fault of the contractor or subcontractor or is otherwise excused due to force majeure or for any other reason beyond the parties control …”

……..  

Where do force Majeure clauses fit in? 

What are the rules of construction? 

What is it necessary to prove to rely on one? 

What are the relevant rules? 

8.Working out the meaning of familiar words: OverageWe are talking here about the simple case of a contractual overage. Protection by restrictive covenant raises its own issues (to be explored): Cosmichome Ltd v Southampton City Council [2013] EWHC 1378 (Ch); 

Every word counts: Micro Design v BDW [2008] EWCA Civ 448; Harris v Berkeley Strategic Land Ltd [2014] EWHC 3355 (Ch) and as long as you don’t get tied up in an unaccountable, unappealable expert process, each word can be made to work for you: Walton Homes Ltd v Staffordshire CC  [2013] EWHC 2554 (Ch), a salutary tale. 

The draftsperson is on the line unless the overage is secured: candidates? (1) positive covenant (NOTE Rhone Trust ‐v‐ Stephens [1994] 2 AC 310; (2) Restriction; (3) charge; (4) Right of pre‐emption registered as a class C IV charge; (5) vendor’s lien. Slam dunk negligence to get this wrong: AkasucEnterprise Limited, Choudhury v Farmar & Shirreff [2003] EWHC 1275 (Ch). 

Thank you