Intermediate Accounting Iaccounting.crru.ac.th/worksheets/172-worksheets.pdf · Intermediate...

Intermediate Accounting I

Asst.Prof. Dr. Panchat Akarak

Tel. 08-1724-09xx

[email protected]

School of Accounting

Chiangrai Rajabhat University

mailto:[email protected]



มาตรฐานการบญชไทย TAS # 40

มาตรฐานการบญช ฉบบท 40 (ปรบปรง 2557) เรอง อสงหารมทรพยเพอการลงทน

(Property Investment) มผลบงคบใช 1 มกราคม 2558 เปนตนไป

หวขอส าคญ มาตรฐานการบญช ฉบบท 40 อสงหารมทรพยเพอการลงทน

ประกอบดวย

• ความหมาย (Definition)

• การรบรรายการ (Recognition)

• การวดมลคา และ (Measurement)

• การเปดเผยขอมล (Presentation and Disclosure)

หวขอส าคญ มาตรฐานการบญช ฉบบท 40 อสงหารมทรพยเพอการลงทน

• สงหารมทรพยเพอการลงทน โดยครอบคลมถง

• การวดมลคาของสวนไดเสยของอสงหารมทรพยเพอการลงทนทถอไวภายใตสญญาเชาการเงนในงบการเงนของผเชา และ

• การวดมลคาของอสงหารมทรพยเพอการลงทนในงบการเงนของผใหเชาตามสญญาเชาด าเนนงาน

ความหมาย อสงหารมทรพยเพอการลงทน • อสงหารมทรพยเพอการลงทน หมายถง อสงหารมทรพย (ทดน หรออาคาร หรอสวนของอาคาร (สวนควบ

อาคาร) หรอทงทดนและอาคาร) ทถอครอง (โดยเจาของหรอโดยผเชาภายใตสญญาเชาการเงน)

• เพอหาประโยชนจากรายไดคาเชา หรอจากการเพมขนของมลคาของสนทรพย หรอทงสองอยาง

ทงน ไมไดมไวเพอ • 1) ใชในการผลตหรอจดหาสนคาหรอใหบรการ หรอใชในการบรหารงาน

ของกจการ หรอ

• 2) ขายตามลกษณะการประกอบธรกจตามปกต

ความหมาย อสงหารมทรพยทมเพอใชงาน

• อสงหารมทรพยทมไวใชงาน

• หมายถง อสงหารมทรพยทถอครอง (โดยเจาของ หรอโดยผเชาภายใตสญญาเชาการเงน)

• เพอใชในการผลตหรอจดหาสนคาหรอใหบรการ หรอใชในการบรหารงานของกจการ

การบญชอสงหารมทรพยเพอการลงทน

• การบญชเกยวกบอสงหารมทรพยเพอการลงทน • กจการอาจจดประเภทสวนไดเสยในอสงหารมทรพยของผเชาทเกดจาก

สญญาเชาด าเนนงานเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนได ถาหากวา อสงหารมทรพยนนเปนไปตามค านยามของอสงหารมทรพยเพอการลงทน และผเชาใชวธมลคายตธรรม ในการรบรสนทรพยน อยางไรกตาม หากกจการเลอกจดประเภทสวนไดเสยในอสงหารมทรพยทเกดจากสญญาเชาด าเนนงานเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนแลวอสงหารมทรพยทกประเภททจดประเภทเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนตองบนทกโดยใชวธมลคายตธรรม เมอกจการเลอกวธการจดประเภทดงกลาว

แนวคดอสงหารมทรพยเพอการลงทน

• แนวคดของอสงหารมทรพยเพอการลงทน

• เกดขนเนองจาก กจการถออสงหารมทรพยดงกลาว

ไวเพอประโยชนจากรายไดคาเชา หรอจากการ

เพมขนของมลคาของสนทรพยหรอทงสองอยาง

การวดมลคา

ราคาทน • ราคาซอ

• รายจายทางตรงทเกยวของกบการจดหาสนทรพย ตนทนการกยม

ราคาทน

(=ตามทก าหนดใน TAS 17)

มลคาทต ากวาระหวาง

• มลคายตธรรมของสนทรพย และ

• มลคาปจจบนของจ านวนขนต าทตองการจายตามสญญาเชา

การวดมลคาเรมแรก บนทกดวยราคาทน รวมถงตนทนในการท ารายการ

ไดมาโดยการซอ ไดมาภายใตสญญาเชา


วธราคาทน ราคาทนหกคาเสอมราคา

สะสมและคาเผอการดอยคาตามทก าหนดใน TAS 16 ทดน อาคารและอปกรณ

เปดเผยมลคายตธรรม

วธมลคายตธรรม

แสดงทมลคายตธรรม

สวนตาง ก าไร/(ขาดทน)

บนทกในก าไรขาดทน

การวดมลคาภายหลงการรบรรายการ

แนวคดอสงหารมทรพยเพอการลงทน • ดงนน

• อสงหารมทรพยเพอการลงทนจงกอใหเกดกระแสเงนสดทโดยสวนใหญเปนอสระจากสนทรพยประเภทอนๆ ของกจการซงท าใหอสงหารมทรพยเพอการลงทนตางจากอสงหารมทรพยทมไวใชงาน ในขณะทกระแสเงนสดจากการผลตหรอจดหาสนคาหรอใหบรการ หรอใชในการบรหารงานของกจการ ไมไดมาจากเฉพาะอสงหารมทรพยเทานนแตยงมาจากสนทรพยอนทใชในกระบวนการผลตหรอใหบรการดวย

• กจการจงควรใชวธปฏบตทางการบญชทสอดคลองกบเจตนาและลกษณะของสนทรพยดงกลาว

ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน • ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน มดงตอไปน • ทดนทกจการถอครองไวเพอหวงก าไรจากการเพมมลคาของทดนนนในระยะยาว

• ทดนทกจการถอครองไวโดยทปจจบนยงมไดระบวตถประสงคของการใชในอนาคต

• อาคารทกจการเปนเจาของ (หรออาคารทกจการครอบครองภายใตสญญาเชาการเงน) และใหเชาตอดวยสญญาเชาด าเนนงาน (ไมวาจะเปนหนงสญญาหรอมากกวาหนงสญญา)

• อาคารทยงไมมผเชาซงกจการถอครองเพอใหเชาตอภายใตสญญาเชาด าเนนงานไมวาจะเปนหนงสญญาหรอมากกวาหนงสญญาเชา

• อสงหารมทรพยทอยในระหวางกอสรางหรอพฒนาเพอใชเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนในอนาคต

ตวอยาง ไมใชอสงหารมทรพยเพอการลงทน • ตวอยางทไมถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน • อสงหารมทรพยทกจการมไวเพอขายตามลกษณะการประกอบธรกจตามปกตหรออย

ในขนตอนการกอสรางหรอพฒนาเพอขาย (ถอเปนสนคาคงเหลอ TAS. # 2) • อสงหารมทรพยทอยในระหวางการกอสราง หรอพฒนาใหบคคลอน (ถอเปนสญญา

กอสรางตาม TAS. # 11) • อสงหารมทรพยทมไวใชงาน (ถอเปนทดน อาคาร และอปกรณตาม TAS. # 16)

รวมถงอสงหารมทรพยทกจการถอครองเพอใชภายในกจการในอนาคต อสงหารมทรพยทกจการถอครองเพอการพฒนาในอนาคตและน ามาใชภายในกจการในเวลาตอมา อสงหารมทรพยทใชประโยชนโดยพนกงาน และอสงหารมทรพยทมไวใชงานรอการจ าหนาย

• อสงหารมทรพยทใหกจการอนเชาภายใตสญญาเชาการเงน

การรบรรายการ

• การรบรรายการ • กจการตองรบรอสงหารมทรพยเพอการลงทนเปนสนทรพย เมอเปนไป

ตามเงอนไข ทกขอตอไปน • 1. มความเปนไปไดคอนขางแนทกจการจะไดรบประโยชนเชง

เศรษฐกจในอนาคตจากอสงหารมทรพยเพอการลงทน

2. สามารถวดราคาทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทนไดอยาง

นาเชอถอ

การวดมลคาเมอรบรรายการ

• การวดมลคาเมอรบรรายการ • กจการตองวดมลคาเมอเรมแรกของอสงหารมทรพยเพอการ

ลงทนดวยราคาทน (Cost) • ตนทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทนทไดมาโดยการซอ

ประกอบดวย ราคาซอ และรายจายโดยตรงใดๆทเกยวกบการจดหาสนทรพย ไดแกคาธรรมเนยมวชาชพส าหรบบรการทางกฎหมาย คาภาษในการโอนสนทรพย และตนทนในการท ารายการอนๆ ทเกยวของ

ตนทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทน

• ตนทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทน ไมรวมรายการตอไปน

• ตนทนกอนการด าเนนงาน (ยกเวนรายจายทจ าเปนเพอท าใหอสงหารมทรพยนนอยในสภาพพรอมทจะใชงานไดตามวตถประสงคของผบรหาร)

• ขาดทนจากการด าเนนงานทเกดขนกอนทอสงหารมทรพยเพอการลงทนจะมผเขาครอบครองในระดบทวางแผนไว

• จ านวนสญเสยทเกนปกตจากวตถดบ คาแรงงาน หรอจากทรพยากรอนๆ ทเกดขนในการกอสรางหรอการพฒนาอสงหารมทรพย

• กจการซออสงหารมทรพยเพอการลงทนโดยการผอนช าระ กจการตองบนทกราคาทนของอสงหารมทรพยเพอการลงทนดวยมลคาทเทยบเทากบการซอดวยเงนสด ผลตางระหวางราคาเทยบเทาเงนสดและจ านวนเงนทตองจายช าระทงหมดใหรบรเปนดอกเบยจายตลอดอายของการไดสนเชอ


• การวดมลคาภายหลงการรบรรายการ • กจการตองใชนโยบายการบญชโดยสามารถเลอกใชวธมลคา

ยตธรรม หรอ วธราคาทน และตองใชนโยบายการบญชนนกบอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมดของกจการ

แตกจการอาจเลอกใชวธมลคายตธรรมหรอวธราคาทนส าหรบอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมดทน าไปเปนหลกประกนหนสนซงท าใหการจายคนหนสนนนขนตรงกบมลคายตธรรมหรอผลตอบแทนจากสนทรพยทระบไวซงรวมถงอสงหารมทรพยเพอการลงทนดงกลาว และเลอกใชวธอนส าหรบอสงหารมทรพยเพอการลงทนทเหลอทงหมดกได

การใชวธมลคายตธรรม • กรณทกจการใชวธมลคายตธรรม • หลงจากรบรรายการเมอเรมแรกแลว กจการทเลอกใชวธมลคายตธรรมตองวด

มลคาของอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมดดวยมลคายตธรรม โดยไมหกตนทนในการท ารายการทอาจเกดขนในการขายหรอจ าหนายสนทรพยนน หากสวนไดเสยในอสงหารมทรพยของผเชาตามสญญาเชาด า เนนงานถกจดเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน กจการจะตองใชวธมลคายตธรรมส าหรบอสงหารมทรพยเพอการลงทนทกรายการเทานน

• ทงน กจการตองรบรผลก า ไรหรอขาดทนทเกดขนจากการเปลยนแปลงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทนในก าไรหรอขาดทนในงวดทเกดขน โดยมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทนตองสะทอนถงสภาพตลาด ณ วนสนรอบระยะเวลารายงาน

การใชวธมลคายตธรรม (Fair Value) • กรณไมสามารถวดมลคายตธรรมไดอยางนาเชอถอ (ซงนาจะเกดขน

ไดนอยมาก) กจการตองวดมลคาอสงหารมทรพยโดยใชวธราคาทนทก าหนดใหถอปฏบตตาม TAS. #16 โดยสมมตใหมลคาคงเหลอของอสงหารมทรพยเพอการลงทนเทากบศนย

• หากกจการใชวธวดมลคาอสงหารมทรพยเพอการลงทนดวยมลคายตธรรมแลว กจการตองใชวธมลคายตธรรมในการวดมลคาอยางตอเนองจนกวาจะมการจ าหนาย (หรอจนกระทงอสงหารมทรพยเพอการลงทนนนกลายมาเปนอสงหารมทรพยทมไวใชงาน หรอกจการเรมพฒนาอสงหารมทรพยนนเพอขายตามลกษณะการประกอบธรกจตามปกตในภายหลง) แมวารายการในตลาดทเทยบเคยงกนไดจะเกดขนนอยลงหรอหาราคาตลาดไดยากขนกตาม

การใชวธมลคายตธรรม (Fair Value)

• รบรเรมแรกดวยราคาทน

• วนสนงวดใชราคายตธรรม (ราคาตลาด)

• ไมคดคาเสอมราคา

• รบรผลตางก าไร/ขาดทนทไมเกดขนในงบก าไรขาดทน

• งบแสดงฐานะการเงน

สนทรพยไมหมนเวยน อสงหารมทรพยเพอการลงทน-ราคายตธรรม xx

• งบก าไรขาดทน รายได/คาใชจาย ก าไร/ขาดทนทไมเกดขน xx

การใชวธราคาทน (Cost) • กรณทวดมลคาโดยใชวธราคาทน • กจการตองวดมลคาของอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมดดวย

แนวทางทก าหนดไวในมาตรฐานการบญช ฉบบท16 (ปรบปรง 2552) เรอง ทดน อาคารและอปกรณ

• เวนแตเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนทเขาเงอนไขการจดประเภทเปนสนทรพยทถอไวเพอขาย (หรอรวมอยในกลมสนทรพยทรอจ าหนายซงจดประเภทเปนถอไวเพอขาย) ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงน ฉบบท 5 (ปรบปรง 2552) เรอง สนทรพยไมหมนเวยนทถอไวเพอขายและการด าเนนงานทยกเลก

การใชวธราคาทน (Cost) • กจการตองวดมลคาของอสงหารมทรพยเพอการลงทนทงหมดดวย

แนวทางทก าหนดไวในมาตรฐานการบญช ฉบบท16 (ปรบปรง 2552) เรอง ทดน อาคารและอปกรณ แสดงในงบการเงนดงน

• งบแสดงฐานะการเงน สนทรพย-ราคาทน xx

หก คาเสอมราคาสะสม xx คาเผอการดอยคาสะสม xx

• งบก าไรขาดทน คาใชจาย.-

-คาเสอมราคา xx

การโอนอสงหารมทรพย • การโอน • การโอนอสงหารมทรพยเพอการลงทนไปยงบญชอนๆ หรอโอนจากบญชอนๆ มา

เปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน อาจมรปแบบดงตอไปน • เรมมการใชงานอสงหารมทรพยภายในกจการเอง ท าใหมการโอนจาก

อสงหารมทรพยเพอการลงทนไปเปนอสงหารมทรพยทมไวใชงาน • เรมมการพฒนาอสงหารมทรพยเพอมไวขาย ท าใหมการโอนจากอสงหารมทรพย

เพอการลงทนไปเปนสนคาคงเหลอ • สนสดการใชงานอสงหารมทรพยภายในกจการเอง ท าใหมการโอนจาก

อสงหารมทรพยทมไวใชงานไปเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน • เรมสญญาเชาแบบด าเนนงานกบกจการอน ท าใหมการโอนจากสนคาคงเหลอไปเปน

อสงหารมทรพยเพอการลงทน

การบญชเกยวกบการโอนอสงหารมทรพย

• การบญชเกยวกบการโอนหมวดอสงหารมทรพย • การโอนจากอสงหารมทรพยเพอการลงทนทบนทกดวยมลคายตธรรม

ไปเปนอสงหารมทรพยทมไวใชงานหรอสนคาคงเหลอ ใหใชมลคายตธรรม ณ วนทมการเปลยนแปลงการใชงานเปนราคาทนของอสงหารมทรพยทจะบนทกตาม TAS. # 16 หรอ TAS. # 2

• การโอนอสงหารมทรพยทมไวใชงานเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนซงบนทกดวยมลคายตธรรม กจการตองปฏบตตาม TAS. # 16 จนถงวนทมการเปลยนแปลงการใชงาน ผลตางใหรบรในรายการก าไรขาดทนเบดเสรจอนทแสดงในสวนของเจาของในงบแสดงฐานะการเงน

การบญชเกยวกบการโอนอสงหารมทรพย (ตอ)

• การโอนจากสนคาคงเหลอไปเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนทจะบนทกดวยมลคายตธรรมกจการตองรบรผลตางระหวางมลคายตธรรมของอสงหารมทรพย ณ วนทโอน กบมลคาตามบญชกอนการโอนในก าไรหรอขาดทนส าหรบงวด

• เมอกจการเสรจสนการกอสรางหรอการพฒนาอสงหารมทรพยเพอการลงทนทสรางขนเองทจะบนทกดวยมลคายตธรรม กจการตองบนทกผลตางระหวางมลคายตธรรมของอสงหารมทรพย ณ วนเสรจสน กบมลคาตามบญชกอนหนานนในก าไรหรอขาดทนส าหรบงวด

การจ าหนายอสงหารมทรพย • การจ าหนาย • กจการตองตดรายการอสงหารมทรพยเพอการลงทนออกจากงบแสดง

ฐานะการเงนเมอกจการจ าหนายหรอเลกใชอสงหารมทรพยเพอการลงทนนนอยางถาวร และคาดวาจะไมไดรบประโยชนเชงเศรษฐกจในอนาคตจากการจ าหนายอก

• ผลก าไรหรอขาดทนทเกดจากการเลกใชหรอจ าหนายอสงหารมทรพยเพอการลงทน ตองพจารณาจากผลตางระหวางจ านวนเงนทไดรบสทธจากการจ าหนายกบมลคาตามบญชของสนทรพยนนและตองรบรก าไรหรอขาดทนในงวดทเลกใชหรอจ าหนายสนทรพยนน (เวนแตเปนกรณขายและเชากลบคนแบบสญญาเชาการเงน)

ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน

ตวอยางท 1 • บรษทนกนอย จ ากด และบรษทยอยมรายละเอยดของอสงหารมทรพยหลาย

รายการ ดงน A ทดนทถอไวเพอใชในอนาคตทยงไมไดระบวตถประสงคทชดเจน B อาคารวางทตงใจใหเชาตามสญญาเชาด าเนนงาน C ทดนเปลาทถอครองโดยบรษทยอยทท าธรกจบานจดสรร D อสงหารมทรพยทถอโดยบรษทนกนอยซงใชในการผลตสนคา E อาคารส านกงานใหเชาของบรษทแมวน าซงเปนบรษทยอยของบรษทนกนอย

โดยบรษทแมวน าไดใหบรการรกษาความปลอดภยกบลกคาดวย

ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ) ค าตอบ

• ขอ (A), (B), และ (E) ถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนตาม TAS # 40 ทงน การทเจาของอาคารส านกงานจดใหมยามรกษาความปลอดภยและการบรการบ ารงรกษาใหแกผเชาทใชอาคารส านกงานนน ถอเปนการใหบรการเสรมอนๆ แกผครอบครองสนทรพยของกจการ กจการจดประเภทอสงหารมทรพยนนเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนไดหากบรการเสรมนนเปนสวนประกอบทไมมนยส าคญในการจดการโดยรวม จงถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน

• ขอ (C) ถอเปนสนคาคงเหลอ ตาม TAS # 2 และ

• ขอ (D) ถอเปน ทดน อาคาร และอปกรณ ตาม TAS #16

ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน • ตวอยางท 2 • บรษทแมวน า จ ากด เปนกจการจดทะเบยนแหงหนงทท าโครงการศนยการคาขน • โดยหลงจากทวจยตลาดอยางถวนถแลว บรษทตงใจจะถอครองไวใหเชา แทนทจะ

ขายออกไป • โดยในปจจบนมผลงทนรายหนงพยายามเจรจาขอซอโดยใหราคาทนาพอใจ และ

เพมราคาอยางตอเนองตลอดหวงเวลาของการกอสราง • ภายหลงจากกอสรางเสรจเพยงไมกเดอน บรษทสามารถปลอยเชาพนทไดทงหมด

และเรมด าเนนการตงแตป 25x1 • ตนทนในการกอสรางทงสนเทากบ 100 ลานบาท • โดยบรษทไดวาจางผประเมนราคาอสระมาประเมนราคาอาคาร โดยอาคารมมลคา

ตามการประเมนดงน

ป ราคาประเมน

25x1 100 ลานบาท



25x4 115 ลานบาท ทงน ผประเมนราคาใหความเหนวาอายการใชงานของอาคารเทากบ 10 ป และมราคาคงเหลอ 10 ลานบาท ใหท า ถาหากกจการใชวธราคายตธรรม จะมผลกระทบกบงบก าไรขาดทนอยางไร ถาหากกจการใชวธราคาทน จะมผลกระทบกบงบก าไรขาดทนอยางไร

ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ)

ป BV FV ก าไร/ขาดทน 25x1 100 100 0

25x2 100 120 20

25x3 120 125 5

25x4 125 115 -10

ค าตอบ วธราคายตธรรม (Fair Value)

• ค าตอบ วธราคาทน (Cost value)

ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ)

• ตามวธนกจการตองคดคาเสอมราคาเปนคาใชจาย ดงนน คาเสอมราคา ในแตละป 9 ลานบาท ค านวณดงน

ราคาทน 100 MB

หก ราคาคงเหลอ 10 MB

มลคาคงเหลอ 90 MB

อายการไดรบประโยชน 10 ป 90/10=9 MB


• 1 มกราคม 25x5 กจการซออาคารเพอการลงทนในราคา 100 ลานบาท จายคานายหนา 1 ลานบาท จายดอกเบยเงนกทกมาซออาคาร 5 ลานบาท

• ค าถาม ราคาทนอสงหารมทรพยเพอการลงทนเทาใด ?

• ค าตอบ ราคาทนอสงหารมทรพยเพอการลงทน-อาคาร= 100+1 =101

อสงหารมทรพยเพอการลงทนไมรวมดอกเบยจาย

ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ) • 1 มกราคม 25x5 กจการซออาคารเพอการลงทนในราคา 100 ลานบาท

จายคานายหนา 1 ลานบาท จายดอกเบยเงนกทกมาซออาคาร 5 ลานบาท

• ค าถาม ราคาทนอสงหารมทรพยเพอการลงทนเทาใด ? =101 ลานบาท

• 31 ธนวาคม 25x5 มลคายตธรรมของอาคาร 120 ลานบาท รายไดคาเชาในปน 6 ลานบาท กจการใชราคายตธรรมในวนสนงวด

• ค าถาม กจการจะตองปรบปรงราคาอยางไร ?

• ค าตอบ รบรก าไรทยงไมเกดขนจากการเปลยนแปลงราคา 120-101=19

Dr. อสงหารมทรพยเพอการลงทน-อาคาร 19

Cr. ก าไรทยงไมเกดขนจากการเปลยนแปลงราคาสนทรพย 19

การแสดงรายการในงบแสดงฐานะการเงน

• สนทรพยไมหมนเวยน

อสงหารมทรพยเพอการลงทน-ราคายตธรรม 120

การแสดงรายการในงบไรขาดทน

• รายไดอน

รายไดคาเชาสงหารมทรพย 6

ก าไรทยงไมเกดขนจากการเปลยนแปลงราคาสนทรพย 19

TAS 40 อสงหารมทรพยเพอการลงทน

ปรบปรง 2558

มผลบงคบใช 1 มกราคม 2559 เปนตนไป

เนอหา

สวนท 1 หลกการ • ขอบเขต • การรบรรายการ • การวดมลคา • การโอนเปลยนประเภท • การเปดเผยขอมล • การปฏบตในชวงเปลยนแปลง

สวนท 2 การน าไปใชปฏบตจรง • ภาพรวมผลกระทบ • ขนตอนการน าไปใช • ปญหาและแนวปฏบต

ขอบเขต

TAS 40 อสงหารมทรพยเพอการลงทน

สมปทานเหมองแรทรพยากร และ

ทรพยากรธรรมชาตอนทคลายคลงกนซงไมสามารถสราง

ทดแทนได (TFRS 6)

สนทรพยชวภาพทเกยวของกบกจกรรมทางการเกษตร (TAS 41)

ค านยาม

อสงหารมทรพย

• กจการเปนเจาของ • จากสญญาเชาทางการเงน

เพอประโยชนจาก • รายไดคาเชาหรอ • จากการเพมขนของมลคาของสทรพย ไมไดมไวเพอ •ใชในการผลตหรอจดหาสนคาหรอใหบรการหรอใชในการบรหารงานของกจการหรอ • ขายตามลกษณะการประกอบธรกจตามปกต

ค านยาม

ตวอยางของอสงหารมทรพยเพอการลงทนมดงน

• ทดนทกจการถอครองไวเพอหวงก าไรจากการเพมมลคาของทดนนนใน ระยะยาว

• ทดนทกจการถอครองไวโดยทปจจบนยงมไดระบวตถประสงค

• อาคารทกจการเปนเจาของหรอครอบครองภายใตสญญาเชาการเงน และใหเชาตอดวยสญญาเชาด าเนนงาน

• อสงหารมทรพยทอยระหวางกอสรางหรอพฒนาเพอใชเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนในอนาคต

ตวอยาง ไมใชอสงหารมทรพยเพอการลงทน ตวอยางทไมถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน • อสงหารมทรพยทกจการมไวเพอขายตามลกษณะการประกอบธรกจตามปกตหรออย

ในขนตอนการกอสรางหรอพฒนาเพอขาย (ถอเปนสนคาคงเหลอ TAS. # 2) • อสงหารมทรพยทอยในระหวางการกอสราง หรอพฒนาใหบคคลอน (ถอเปนสญญา

กอสรางตาม TAS. # 11) • อสงหารมทรพยทมไวใชงาน (ถอเปนทดน อาคาร และอปกรณตาม TAS. # 16)

รวมถงอสงหารมทรพยทกจการถอครองเพอใชภายในกจการในอนาคต อสงหารมทรพยทกจการถอครองเพอการพฒนาในอนาคตและน ามาใชภายในกจการในเวลาตอมา อสงหารมทรพยทใชประโยชนโดยพนกงาน และอสงหารมทรพยทมไวใชงานรอการจ าหนาย

• อสงหารมทรพยทใหกจการอนเชาภายใตสญญาเชาการเงน


ตวอยางท 1 • บรษท ใหญ จ ากด และบรษทยอยมรายละเอยดของอสงหารมทรพยหลาย

รายการ ดงน ขอ 1. ทดนทถอไวเพอใชในอนาคตทยงไมไดระบวตถประสงคทชดเจน ขอ 2. อาคารวางทตงใจใหเชาตามสญญาเชาด าเนนงาน ขอ 3. ทดนเปลาทถอครองโดยบรษทยอยทท าธรกจบานจดสรร ขอ 4. อสงหารมทรพยทถอโดยบรษทใหญจ ากดซงใชในการผลตสนคา ขอ 5 อาคารส านกงานใหเชาของบรษทยอยซงเปนบรษทยอยของบรษทใหญ

จ ากด โดยบรษทยอย จ ากดไดใหบรการรกษาความปลอดภยกบลกคาดวย

ใช ใช

ใช

ไมใช

ไมใช

ตวอยาง อสงหารมทรพยเพอการลงทน (ตอ) ค าตอบ

• ขอ (1), (2), และ (5) ถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนตาม TAS # 40 ทงน การทเจาของอาคารส านกงานจดใหมยามรกษาความปลอดภยและการบรการบ ารงรกษาใหแกผเชาทใชอาคารส านกงานนน ถอเปนการใหบรการเสรมอนๆ แกผครอบครองสนทรพยของกจการ กจการจดประเภทอสงหารมทรพยนนเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนไดหากบรการเสรมนนเปนสวนประกอบทไมมนยส าคญในการจดการโดยรวม จงถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน

• ขอ (3) ถอเปนสนคาคงเหลอ ตาม TAS # 2 และ

• ขอ (4) ถอเปน ทดน อาคาร และอปกรณ ตาม TAS #16

ค านยาม

กอใหเกดกระแสเงนสดซงโดยสวนใหญแลวเปนอสระจากสนทรพยประเภทอนของกจการ ผานทางรายไดคาเชาหรอการเพมขนของมลคาสนทรพย

ใชงานรวมกบทรพยากรอนของกจการ ( เชน เครองจกร อปกรณ แรงงาน สนคาคงเหลอ ฯลฯ ) เพอทจะกอใหเกดกระแสเงนสด


ทดน อาคาร และ

อปกรณ

แตกตางจาก

ค านยาม ค าถาม

บรษท ก เปนเจาของและเปนผบรหารจดการโรงแรม

โรงแรมถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนหรอไม ?

ค าตอบ

• ขนอยกบระดบของการใหบรการทบรษท ก จดหาใหกบแขกทมาเขาพก

• ถาบรการทใหถอเปนสาระส าคญ สนทรพยทกจการถอไวใชงาน

• ธรกจโรงแรมเปนการใชสนทรพยเพอใหบรการมไดมไวเพอใหเชา


สนทรพยทกจการถอไวเพอใชงาน

แตละสวนสามารถแยกขาย หรอแยกใหเชาตามสญญาเชาทางการเงนหรอไม

ไม ได

สดสวนของสนทรพยทกจการถอไวเพอใชงานไมมสาระส าคญใชหรอไม

ทดน อาคาร และอปกรณ


ไมใช

ได


100% 100%

บรษทยอย ก ใหบรษทยอย ข เชาทดน

ค าถาม • บรษทยอย ก จะบนทกบญชส าหรบ

ทดนอยางไร • กลมกจการจะบนทกบญชส าหรบ

ทดนอยางไร ค าตอบ • บรษทยอย ก อสงหารมทรพย

เพอการลงทน • กลมกจการ สนทรพยทถอไวเพอ

ใชงาน

บรษทแม

บรษทยอย ก

บรษทยอย ข

การรบรรายการ • ใชหลกเกณฑเดยวกนกบทดน อาคาร และอปกรณ

• สามารถรบรเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนไดกตอเมอเปนไปตามเงอนไขทกขอ

• มความเปนไปไดคอนขางแนทกจการจะไดรบประโยชนเชงเศรษฐกจในอนาคต

1

• กจการสามารถวดมลคาตนทนของรายการนนไดอยางนาเชอถอ 2


ราคาทน • ราคาซอ

• รายจายทางตรงทเกยวของกบการจดหาสนทรพย ตนทนการกยม

ราคาทน

(=ตามทก าหนดใน TAS 17)

มลคาทต ากวาระหวาง

• มลคายตธรรมของสนทรพย และ

• มลคาปจจบนของจ านวนขนต าทตองการจายตามสญญาเชา

การวดมลคาเรมแรก บนทกดวยราคาทน รวมถงตนทนในการท ารายการ

ไดมาโดยการซอ ไดมาภายใตสญญาเชา


วธราคาทน ราคาทนหกคาเสอมราคา

สะสมและคาเผอการดอยคาตามทก าหนดใน TAS 16 ทดน อาคารและอปกรณ

เปดเผยมลคายตธรรม


แสดงทมลคายตธรรม

สวนตาง ก าไร/(ขาดทน)

บนทกในก าไรขาดทน



วธมลคายตธรรม วธการตราคาใหม กบ

ไมมคาเสอมราคา

มลคายตธรรมเพมขนสวนของเจาของ

มลคายตธรรมลดลงก าไรขาดทน

การเปลยนแปลงมลคายตธรรมก าไรขาดทน

มคาเสอมราคาบนราคาทตใหม

การหามลคายตธรรม

ราคาปจจบนในตลาดทมการซอขายคลอง

ราคาปจจบนในตลาดทมการซอขายคลอง (สนทรพยลกษณะท าเลตางกน) ปรบปรงใหสะทอนความ

แตกตาง

ประมาณการกระแสเงนสดคดลด

ราคาลาสดทมการซอขายในตลาดทซอขายคลองรองลงมา (สนทรพยทคลายกน)


อสงหารมทรพยภายใตสญญาเชาด าเนนงานถอเปนอสงหารมทรพย

เพอการลงทน

เจาของอาคาร กจการ

การวดมลคาอสงหารมทรพยเพอการลงทน

หากอสงหารมทรพยของผเชาทเกดจากสญญาเชาด าเนนงานเปนไปตาม ค านยามของอสงหารมทรพยเพอการลงทน กจการสามารถเลอกได

ไมถอเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน

ถอเปนอสงหารมทรพยเพอ การลงทน

บนทกสญญาเชาตาม TAS 17 เรองสญญาเชา

บนทกเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทนโดยใชวธมลคายตธรรมเทานน

ทางเลอกนเปนการพจารณาอสงหารมทรพยแตละรายการไป แตอสงหารมทรพยเพอการลงทนทกประเภทตองใชวธมลคายตธรรม

การโอนเปลยนประเภท การโอนเปลยนประเภทจะท าไดกตอเมอมการเปลยนแปลงการใชงานของ

อสงหารมทรพยนน

1

2

กรณอสงหารมทรพยเพอการลงทน ใชวธมลคายตธรรม

กรณอสงหารมทรพยเพอการลงทน ใชวธราคาทน

การโอนเปลยนประเภท ทดน อาคาร และอปกรณ อสงหารมทรพยเพอการลงทนเมอสนสดการใชงาน

อสงหารมทรพยภายในกจการเอง อสงหารมทรพยเพอการลงทน

วธราคาทน อสงหารมทรพยเพอการลงทน




มลคาตามบญช 100





ตราคาใหม 120

90

Dr.PPE 20 Cr.สวนเกนทน 20

Dr.ขาดทนจากการตราคา10 Cr.PPE 10



สวนของเจาของ

งบก าไรขาดทน

การโอนเปลยนประเภท อสงหารมทรพยเพอการลงทน ทดน อาคาร และอปกรณ เมอเรมมการใชงาน

อสงหารมทรพยภายในกจการเอง

อสงหารมทรพยเพอการลงทน วธราคาทน

อสงหารมทรพยเพอการลงทน วธมลคายตธรรม



มลคาตามบญช (ราคาทน)

100




มลคาตามบญช (มลคายตธรรม)

150

มลคาตามบญช (Deem cost )

150

การโอนเปลยนประเภท สนคาคงเหลอ อสงหารมทรพยเพอการลงทนเมอเรมสญญาเชาแบบ

ด าเนนงานกบกจการอน อสงหารมทรพยเพอการลงทน

วธราคาทน อสงหารมทรพยเพอการลงทน


สนคาคงเหลอ อสงหารมทรพยเพอการลงทน



สนคาคงเหลอ อสงหารมทรพยเพอการลงทน


มลคายตธรรม 120

90

Dr.PPE 20 Cr.สวนเกนทน 20

Dr.ขาดทนจากการตราคา 10 Cr.PPE 10





การโอนเปลยนประเภท อสงหารมทรพยเพอการลงทน สนคาคงเหลอเมอเรมมการพฒนา

อสงหารมทรพยไวเพอขาย

อสงหารมทรพยเพอการลงทน วธราคาทน

อสงหารมทรพยเพอการลงทน วธมลคายตธรรม



สนคาคงเหลอ สนคาคงเหลอ

มลคาตามบญช (ราคาทน)

100


มลคาตามบญช (มลคายตธรรม)

150

มลคาตามบญช ( Deem cost )

150

การเปดเผยขอมล

• นโยบายการบญช • เกณฑในการแยกอสงหารมทรพยเพอการลงทนออกจาก สนทรพยทมไวเพอใชงาน และสนคาคงเหลอ • วธการและสมมตฐานทใชในการก าหนดมลคายตธรรม • จ านวนทรบรในก าไรขาดทน (เชน รายไดคาเชา คาใชจายใน การด าเนนงาน การเปลยนแปลงในมลคายตธรรม • กระทบยอดมลคาตามบญชระหวางตนงวดและปลายงวด

การเปดเผยขอมล

วธมลคายตธรรม • ในสถานการณทสวนไดเสยใน

อสงหารมทรพยทมอยภายใตสญญาเชาด าเนนการถกจดประเภทและบนทกเปนอสงหารมทรพยเพอการลงทน

• กรณไมสามารถวดมลคายตธรรมไดอยางนาเชอถอ • รายละเอยดของอสงหารมทรพยเพอการ

ลงทนนน • สาเหตทไมสามารถหามลคายตธรรมได • ประมาณการชวงของมลคายตธรรมท

เปนไปได(หากสามารถหาได)

วธราคาทน • วธการคดคาเสอมราคา อายการใชงานหรอ

อตราคาเสอมราคาทใช • มลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการ

ลงทน • กรณไมสามารถวดมลคายตธรรมไดอยาง

นาเชอถอ • รายละเอยดของอสงหารมทรพยเพอ

การลงทนนน • สาเหตทไมสามารถหามลคายตธรรมได • ประมาณการชวงของมลคายตธรรมท

เปนไปได(หากสามารถหาได)

การปฏบตในชวงเปลยนแปลง


วธราคาทน

สนบสนนใหปรบยอนหลง

ไมตองปรบยอนหลงใหปรบก าไรสะสมยกมาตนงวดและเปดเผยขอเทจจรงนไว

ถอเปนการเปลยนแปลงนโยบาย การบญช (ปรบยอนหลง)

Thank you Q & A

Intermediate Accounting Iaccounting.crru.ac.th/worksheets/172-worksheets.pdf · Intermediate...

Documents

Transcript of Intermediate Accounting Iaccounting.crru.ac.th/worksheets/172-worksheets.pdf · Intermediate...