INFORME SEMESTRAL - ULTRASERFINCO · del petróleo en el año 2014. Prueba de que el ajuste no ha...

INFORMESEMESTRAL

II-2017

FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO

Estimado Inversionista

A continuación compartiremos con usted los temas más relevantes referentes a la operación y labor de Gestor como gestor inmobiliario del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursátiles durante este segundo semestre de 2017.

Para el cierre de Diciembre de 2017 se tiene que el portafolio de activos del Fondo cerró con un valor de más de 49 mil millones de pesos, distribuidos en inmuebles en Bogotá y Cali.

El valor de unidad a 31 de Diciembre de 2017 fue de $15.201,05 resultado de una utilidad acumulada desde el lanzamiento del Fondo de 86,09%.

Las rentabilidades obtenidas por el Fondo siguen siendo una gran oportunidad para Inversionistas institucionales y no institucionales constituyéndose adicionalmente en fuente de diversificación para sus portafolios con un componente generador de rendimientos recurrentes y un perfil de riesgo conservador.

BIENVENIDO

INFORMESEMESTRAL

II-2017Gestor Profesional: GESTOR INMOBILIARIO SAS

ANA CRISTINA MARTINEZ POSSEGerente

TATIANA NUÑEZ BELTRÁNSubgerente

Administrador: ULTRASERFINCO S.A

JUAN GONZALO HURTADOVicepresidente de Inversiones

JUAN ESTEBAN TORRESAdministrador de Portafolios

JONATHAN COMBEAUGerente Comercial

tabla de contenido

Gestor Profesional: GESTOR INMOBILIARIO SAS

ANA CRISTINA MARTINEZ POSSEGerente

TATIANA NUÑEZ BELTRÁNSubgerente

Administrador: ULTRASERFINCO S.A

JUAN GONZALO HURTADOVicepresidente de Inversiones

JUAN ESTEBAN TORRESAdministrador de Portafolios

JONATHAN COMBEAUGerente Comercial

CARTA DEL PRESIDENTE

En el 2017 continuó el proceso de ajuste de la economía después de la caída de los precios del petróleo en el año 2014. Prueba de que el ajuste no ha terminado es el hecho de que el déficit en cuenta corriente en los doce meses terminados en septiembre continúa siendo alto, 3.4% del PIB. Sin embargo, El 2017 cierra con una mayor estabilidad de la esperada, lo que da un parte de optimismo moderado para la economía en el año 2018. Se estima que el año finalizó con un repunte en el consumo debido al freno en la inflación, la reducción de las tasas de interés por parte del Banco de la República y la época de festividades, donde se incrementaron los gastos en diferentes establecimientos comerciales.

Aunque se estima que el crecimiento del 2017 sea de 1,7%, es una cifra inferior a la pronosticada por el Fondo Monetario Internacional a comienzos del año, el cual, estuvo marcado por una serie de eventos que han conllevado a que la economía crezca menos de lo esperado; entre los factores que explican esta situación están:1.La respuesta de las exportaciones no tradicionales ha sido muy leve, luego de casi tres años de mantener una tasa de cambio mucho más competitiva, llama la atención que las exportaciones no tradicionales continúen presentando un bajo dinamismo. 2.El programa de Concesiones Viales de Cuarta Generación ha tenido menor dinamismo frente al inicialmente anticipado.3.Probablemente el factor que ha producido el mayor impacto en el crecimiento económico en este año tiene que ver con los efectos del IVA sobre los niveles de confianza y de consumo de los hogares.En enero del presente año, el Banco de la República sorprendió al mercado bajando la tasa de referencia 25 pbs, la tasa se sitúa en un nivel ligeramente expansivo. Al mismo tiempo, anunció que la deuda externa se ubicó alrededor de US$123.843 millones, con una reducción de US$380 millones frente al mes anterior.

Por: Abdón Eduardo Espinosa Frenwarth

6 FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSATILES

La inflación en el 2017 fue de 4,09% superior al techo del rango meta del Banco de la República definido entre el 2,0% y el 4,0%, explicado por el grupo de Diversión (+4,05%m/m), y por el grupo de Transporte (+1,20%m/m).El DANE reportó que el Índice de Precios al Productor (IPP) subió 3,27% en el 2017, impulsado por el sector de la minería con un crecimiento de 13,84% explicado, principalmente, por el aumento en los precios de aceites de petróleo. En segundo lugar, las exportaciones para noviembre del 2017 presentaron una variación de 6,7% anual 19,6% en el año corrido y 20,8% en comparación con el mismo periodo de 2016. El desempleo en noviembre del 2017 subió al 8,4%.Además, el Índice de Confianza del Consumidor (ICC), para el mes de diciembre se mantuvo en niveles negativos con -6,0% pero mejoró frente al mes anterior en 4 puntos registrando su valor más alto para el año 2017. Lo anterior se debió a las mejoras en las condiciones económicas y en el indicador de expectativas económicas.Finalmente, las calificadoras de riesgo crediticio Fitch Ratings y Moody’s señalaron la perspectiva de la economía colombiana, reiterando su preocupación sobre la evolución de las cuentas fiscales y aún, la

eventual modificación futura de la Regla Fiscal. Con relación a lo anterior, el Ministerio de hacienda vuelve a generar expectativas en las finanzas públicas del país ya que, en parte, estas dependen del petróleo, por lo que declaró que por cada dólar que suba el petróleo el país recibirá $350.000 millones en ingresos adicionales un año después. En efecto, si el crudo se mantiene en su actual nivel a lo largo del año, para 2019 el Gobierno percibiría ingresos adicionales por 0.6% del PIB. No obstante, el precio del petróleo se ubica alrededor de USD69 dólares por barril.PERSPECTIVA 2018

Se prevé un crecimiento moderado para el 2018 del 2,4%, debido a una recuperación baja resultante de la Incertidumbre por el ciclo Electoral, las perspectivas negativas derivadas de la reforma tributaria colombiana, así como las expectativas derivadas de la nueva política tributaria a implementarse en EEUU. Así las cosas, se estima que el déficit en cuenta corriente para el 2018 será del 3,3% del PIB.BOGOTÁ

La capital mantiene su liderazgo como el centro económico más importante del país, muestra de ello, es la concentración del 83% de los ingresos del sector de Tecnología e Informática, como lo demuestra el hecho de que en los últimos años han llegado

7INFORME SEMESTRAL II-2017

empresas de países como Reino Unido, Estados Unidos, Argentina y Bélgica que lo han fortalecido. También es el caso del sector farmacéutico, que reúne el 66% de las empresas manufactureras de medicamentos del país y el 65,3% de los mayoristas, con empresas de Estados Unidos, India y Brasil ya establecidas en Colombia. OFICINASLas industrias creativas constituyen un motor de crecimiento para las economías. Así quedó demostrado en un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) que reveló que éstas aportan 3,3% al PIB colombiano, con lo cual supera a sectores tradicionales como el cafetero y el minero-energético.En el caso de Bogotá, la actividad concentra 92% de los servicios, e incluso, según datos del Ministerio de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones, genera alrededor de 1,1 millones de empleos.SECTOR INMOBILIARIOEn 2018 será un año de transición donde tanto inversionistas y usuarios del mercado inmobiliario se reacomodarán a las nuevas condiciones contractuales en un entorno en el que se mantendrá el aumento de la oferta por la finalización de nuevas construcciones y la incertidumbre que genera el año electoral en la toma de decisiones de los grandes

inversionistas y usuarios. En cuanto a oficinas y bodegas industriales, la finalización de proyectos en las principales ciudades incrementará los niveles de oferta. Sin embargo, existe la posibilidad de que la recuperación económica venga de la mano de los sectores de servicios, logística de distribución y manufactura; es posible que estos dos segmentos sean alternativas interesantes.El desmonte de los beneficios tributarios para el segmento de hoteles tendrá un efecto en la desaceleración de las inversiones en este tipo de activos, aunque no se paralizará por completo. En cuanto al segmento residencial, se espera que se mantenga la baja rotación tanto en venta como en arriendo de las edificaciones residenciales de estratos 5 y 6, donde se espera también una contracción de precios para acelerar la demanda.En los estratos medios se mantendrá la dinámica de inversión, así como también en los proyectos tipo VIS, a pesar que este último, ya se alcanzan niveles de saturación en varias ciudades debido a que muchos inversionistas aumentaron su participación en este segmento por encima incluso de los mismos compradores usuarios a quienes se dirigen este tipo de proyectos.

FUENTE: COLLIERS INTERNATIONAL, ANALISTAS ECONÓMICOS CONSULTADOS.


CIFRASRELEVANTES

En Activos bajoadministración

Millones$49.219

En valor PatrimonialMillones

$47.332 En Rendimientos

distribuidos (equivalente al 46% del ingreso promedio)

Millones$8.433

Rentabilidad AcumuladaDesde 2011 a Diciembre 2017

(Equivalente a 10.71%E.A.)

86.09%Rentabilidad Promedio11.65% E.A.

Promedio histórico de los últimos 5 años

7.79% E.A.Rentabilidad Año Corrido

Desde el 1 de enero al 31 de Diciembre de 2017

Activosen 2 ciudades88

con mas de 7500 Mts2 rentables15contratos de

arrendamientoincluye los contratos de los activos en coinversión.

79.3%(Equivalente a 1.524 m2 disponibles)

de ocupación(Promedio de los últimos 5 años)

65.5% EBITDA


RESUMENOPERATIVOINFORME DE LABORES DEL GESTOR Y LAADMINISTRADORA

Durante el segundo semestre del año, el Gestor atendió todas las actividades relacionadas con la administración inmobiliaria del Fondo, como lo detallamos a continuación:

EDIFICIO BOX XIGestor Inmobiliario hace parte de los Comités Fiduciario y Comercial en Representación del Fondo, por lo que el Gestor continúa participando activamente en todas y cada una de las propuestas y negociaciones que han llevado diferentes inmobiliarios para los arriendos de las oficinas del edificio BOX XI durante todo el segundo semestre del año. Se acompañó el proceso de negociación con varias multinacionales y se firmó la opción de expansión por un piso adicional para la multinacional Endava, cerrando el año 2017 con una ocupación del 60.3%.

EDIFICIO AVENIDA 15 En el mes de Septiembre de 2017, se vendió una de las matrículas de las oficinas con área de 167 M2 por valor de $812 Millones reduciendo la vacancia de este activo en un 28.5% pasando de representar el 7,7% del portafolio a sólo el 5,6% con su exposición. De igual manera, se dio continuidad a la comercialización de las áreas restantes de la mano de las inmobiliarias Colliers, PIX y Novaxim, entre otras. Se espera que en el primer semestre de 2018 se pueda finalizar la vacancia de este inmueble.

CENTRO EMPRESARIAL CORPORATIVOGestor Inmobiliario ha continuado la comercialización de manera directa, y se han gestionado múltiples compañías interesadas en las áreas, por lo que se espera una pronta colocación. De igual manera se informa que el proceso de liquidación de la empresa Delaware finalizó sin dejar recursos suficientes para cubrir la deuda del arrendamiento de las oficinas, motivo por el cual se procedió a castigar los cánones provisionados en 2016.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOEn lo que respecta a las re-negociaciones con los arrendatarios, se renovó el contrato


de arrendamiento con la multinacional Experian por cinco años más, y se continúan negociaciones con Teleperformance.

MANTENIMIENTO Y REPARACIONESGestor Inmobiliario ha realizado lo pertinente para los diferentes inmuebles que han requerido algún tipo de intervención. Su detalle lo encontrará publicado en el capítulo de cada inmueble.

COMITÉ DE VIGILANCIA

En conjunto con el Administrador del Fondo, Ultraserfinco, se llevaron a cabo dos Comités de Vigilancia en el segundo semestre en donde se informó sobre los temas más relevantes del Fondo de conformidad con el reglamento y se atendieron las solicitudes de los miembros participantes.

COMITÉ DE INVERSIONES

El Gestor convocó tres comités de Inversiones durante el segundo semestre de 2017, de los cuales uno de ellos fue extraordinario en donde se revisó lo pertinente para el cierre de las negociaciones por la oficina de Alianza. En las demás sesiones se revisaron interesantes propuestas para invertir diversificando el portafolio del Fondo en diferentes ciudades y tipos de Inmuebles, así mismo se revisó minuciosamente el proceso

de comercialización de los activos vacantes y se propusieron diferentes herramientas que han ayudado a recibir más clientes potenciales para las áreas.

Durante el segundo semestre del año Ultraserfinco en conjunto con Gestor Inmobiliario, visitaron potenciales inversionistas y se espera que dichas reuniones puedan generar resultados positivos en 2018 para poder aprovechar las oportunidades inmobiliarias que ofrece el mercado en la actualidad. Las actividades comerciales se han efectuado a nivel nacional en las diferentes sedes de la sociedad administradora.


RESUMENFINANCIEROA cierre del 2017, el Fondo contaba con un portafolio de inmuebles conformado por 8 activos repartidos en dos ciudades principales del país. El portafolio generó ingresos netos por arrendamientos y otros ingresos operativos por un valor de $5.349 Millones, Activos por valor de $49.219 Millones, creciendo 2.43% en comparación con 2016; Pasivos por $1.886 Millones decreciendo 36% en comparación con 2016 y un valor patrimonial que aumentó en 5% desde el 2016 pasando a $47.332 Millones. El flujo de la Operación del segundo semestre de 2017 al 31 de Diciembre ascendió a $820,07 Millones que serán distribuidos en el mes de Febrero de 2018 a los Inversionistas, creciendo en 32% en comparación al primer semestre del año y 12.8% en comparación con el segundo semestre de 2016. Durante sus más de seis años, el fondo ha entregado $8.433 Millones en rendimientos a sus inversionistas y una rentabilidad promedio histórica Efectiva Anual equivalente al 10.71%.

396

880

1.135 1.287

1.462 1.521 1.596 1.594 1.589 1.673 1.734

1.633 1.683

163 145

746 641

781 922 915

644 687 622 727

621 820

41,3%

16,5%

65,7%

7 49,8%

2 1.52153,4%

1 560,6%

6 1.59457,3%

40,4%43,2%

37,2%41,9%

38,0%

48,7%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

- 200 400 600 800

1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000

2011 II2 012 I2 012 II 2013 I 2013 II2 014 I2 014 II 2015 I2 015 II 2016 I2 016 II 2017 I2 017 II

Mill

ones

CO

P $

Ingresos por Arrendamientos Rendimientos distribuidos % Entregado


Dentro de las ventajas del Fondo se tiene que, en promedio, el 66.6% del ingreso recibido por arrendamientos es entregado semestralmente a los inversionistas por medio de rendimientos. Adicionalmente, el Margen EBITDA ha tenido un promedio

Durante el segundo semestre del 2017 se realizaron los avalúos de las oficinas de edificio Business 93, Centro Empresarial Corporativo, Avenida 15 y BOX XI, dichos avalúos presentaron un crecimiento del 3.3% neto en comparación con el 2016. Las oficinas del edificio Business 93 mostraron un crecimiento en su valor comercial del 4.6% y dado que el fondo es propietario del 100% de los derechos fiduciarios de dicho inmueble, el avalúo se impactó con un 100% del incremento en el

histórico de 68.43% mientras que el Margen Neto está en promedio en 68.13% y esto lo hace competitivo pues muestra su estructura de gastos comparativamente baja para su operación.

mes de Julio. Por su parte, las oficinas del Centro Empresarial Corporativo también crecieron su valor comercial en un 2.65, sin embargo, como dicho inmueble venía creciendo con la UVR desde el último avalúo en 2016, se procedió a corregir en $49.6 Millones el valor en el portafolio. En cuanto a las oficinas del Edificio Avenida 15 mostraron una reducción del 1.7% en el valor comercial reportado por Colliers en su informe del mes de Agosto. Lo anterior debido a la competitividad en el mercado

280

4.783 4.806 4.6035.298 4.614

5.303

144

1.196 1.261 1.227 1.321 1.662 1.633

48,6%

75,0%7 3,8% 73,3%7 5,1%64,0% 69,2%

0%

20%

40%

60%

80%

0

2.000

4.000

6.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Millo

nes

de

$

Ingresos Gastos Margen EBITDA


del corredor calle 100 así como el tiempo de vacancia del activo, motivo por el cual, se reflejó una corrección de $168.6 Millones en el valor del portafolio en dicho mes teniendo en cuenta que el activo había crecido con la UVR diariamente desde su avalúo en 2016 de conformidad con el Reglamento del Fondo. A cierre de 2016, dada la venta de 167 m2, la posición en este activo se redujo. Finalmente, el 10% en derechos fiduciarios del Fideicomiso BOX XI presentaron un incremento del 4.3% en su valor comercial.

Finalizando el 2017, se tiene que el crecimiento del valor comercial de los activos entre 2016 y 2017 fue de $1.855 Millones, de los cuales el 58% creció diariamente con la UVR desde el avalúo de 2016 de cada uno de los activos y el 41% restante equivalente a $770 Millones correspondió al aumento neto en el valor del portafolio al momento de incorporar el avalúo en los Estados Financieros del Fondo.

El Fondo posee cupos de crédito aprobados por $4.500 Millones, de los cuales está haciendo uso del 36.3%. Estos compromisos equivalen a un endeudamiento total de 3.6% sobre el valor patrimonial con un saldo a 31 de Diciembre de 2017 de $1.715 Millones. En el segundo semestre de 2017 se realizó un abono a la deuda de $800 Millones por cuanto se redujo en más del 35% en comparación con 2016.

COP $1.715 MENDEUDAMIENTO A 2017-II


La unidad comenzó el año 2017 con un valor de $15.201,05 y cerró el segundo semestre del año con valor de $15.906,67. La rentabilidad de los últimos doce meses* fue del 7,64%EA y es producto de los flujos semestrales recibidos y distribuidos así como de la valorización de los activos. La rentabilidad, al expresarla en términos efectivos anuales, es diferente según el momento y la entrada de cada inversionista.En momentos en donde las tasas de retorno de vehículos tradicionales no presentan tasas elevadas, las unidades de FCPI se

muestran como una inversión atractiva debido a que su rentabilidad es superior a la de otras opciones disponibles en el mercado como DTF e índices bursátiles como el COLCAP que no son opciones de largo plazo y presentan elevada fluctuación.

Adicionalmente, el 59% de la rentabilidad entregada en 2017 proviene del Flujo de Caja generado por los contratos de arrendamiento por lo que se reduce la volatilidad de la inversión, indicando su estabilidad en el largo plazo.

RENTABILIDAD DEL FONDODesde el lanzamiento del Fondo, el retorno del vehículo ha mostrado una tendencia alcista y de baja volatilidad. La rentabilidad acumulada del portafolio, es decir, el periodo comprendido entre el 1 de Junio de 2011 y el 31 de Diciembre de 2017, se ubicó en 86.09%, equivalente al 10.71% EA como se muestra a continuación:

FCPI Ultraserfinco 86,09%COLCAP -17,35%

Dow Jones

DTF 38,36%

97,96%

-60,00%

-40,00%

-20,00%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

120,00%

jun-11 dic-11 jun-12 dic-12 jun-13 dic-13 jun-14 dic-14 jun-15 dic-15 jun-16 dic-16 jun-17 dic-17

DTF COLCAP Dow Jones FCPI

*RENTABILIDAD CALCULADA DEL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE 31/12/2016 Y 31/12/2017


INFORME DEL MERCADOINMOBILIARIO

INVENTARIO Para el cuarto trimestre de 2017 Bogotá registra un inventario de 2’521.000 m2 lo cual incrementa en un 11% en comparación con el mismo periodo del año anterior. En cuanto al inventario por clase, se evidencia que los edificios A siguen aumentando en toda la ciudad con 17% en comparación con el cuarto trimestre de 2016.

FUENTE: COLLIERS INTERNATIONAL

BOGOTÁ - OFICINAS

OFERTA Para cierre de 2017 se presenta una oferta de 292.300 m2 disponibles en la ciudad de Bogotá creciendo 25% con respecto al mismo periodo de 2016. Los edificios

Tasa de disponibilidad 12.1%

193.200 m2

733.700m2

447.600m2

$64.650

$57.750

Absorción neta

Clase A+

Clase A

En construcción:

Nueva Oferta:(Proyectos hasta 2022)

Precio Promedio Renta (Asking price)

$5.200Clase B

RESUMEN DE ESTADÍSTICASQ4 - 2017 vs Q4-2016

DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO POR CLASE

Clase A+ Clase B26%

Clase A43% 32%

clase A mostraron un crecimiento del 54% en oferta con respecto al último trimestre del año anterior, lo cual va relacionado a la dinámica de ocupación en dichos edificios. Colliers estima que la oferta continúe creciendo debido al comportamiento de la construcción esperada para 2018.


Actualmente se están desarrollando más de 50 proyectos en la capital que representan aproximadamente 733.700 m2 rentables, de los cuales el 61% está en proceso de construcción. Los edificios A+ muestran una proyección de crecimiento del 52% y se estima que 199.500 m2 están ya construyéndose. En cuanto a corredores, Colliers estima que Calle 100 aportará aproximadamente el 19% del crecimiento de la oferta de Bogotá con más de 69.000 m2 nuevos rentables; de igual manera, el corredor Centro Internacional, con dos

M2 RENTA Y VENTA Q2

300.000

250.000

200.000

150.000M2

100.000

50.000

2016 2017

Renta VentaDISTRIBUCIÓN POR CLASE

CLASE A+27%

CLASE A55%

CLASE B18%

proyectos ambiciosos aportaría el 10% del crecimiento de inventario en la ciudad. Debido a la baja disponibilidad de terrenos con uso aprobado para la construcción de proyectos empresariales en los corredores Andino y Santa Bárbara, se espera que esos

dos corredores aporten una participación menor en el inventario. A pesar de lo anterior, Colliers International estima que la proyección de construcción para

los próximos años se estabilice debido a la incertidumbre por las campañas electorales, indicadores económicos y el comportamiento del mercado inmobiliario.

250.000

300.000

350.000 44%

200.000

150.000

100.000

50.000

Planos

0

Sal

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Cal

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San

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Bár

bara

And

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Cór

doba

Ced

ros

Construcciòn Built To Suit

20%

10% 8% 6% 6%3% 2% 1%

DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR Y ESTADO

m²


DEMANDAPara el último trimestre de 2017 Bogotá finaliza con una absorción neta de 180.000 m2 registrando un aumento del 20% comparado con el mismo periodo 2016. Los edificios clase A presentaron una absorción neta de 106.900 m2. De igual manera, la clase B, posterior a tres trimestres consecutivos de absorción negativa, mostró un incremento del 12% frente al mismo periodo de 2016 debido a la ocupación de espacios de Santa Bárbara y Calle 100.

En cuanto al corredor Salitre, mostró una absorción positiva que asciende a 74.400 m2 sin embargo presenta una tasa de ocupación menor a la observada en 2016. La tasa de disponibilidad de la ciudad de Bogotá cierra 2017 con 12.1% creciendo 1,8 puntos porcentuales en comparación con 2016, lo anterior obedece principalmente al incremento significativo de la oferta en la ciudad. Colliers estima que la tasa de disponibilidad continúe aumentando debido al crecimiento de la oferta.

3,7%2,9% 2,6%

4,3%

10,4% 10,3%

12,1%

0%

5%

10%

15%

(20.000)

20.000

60.000

100.000

140.000

180.000

220.00020

11

2012

2013

2014

2015

2016

2017

m²

A+ A B Tasa de Disponibilidad

ABSORCIÓN POR CLASE VS TASA DE DISPONIBILIDAD Q4

OFERTA Y ABSORCIÓN Q4 2017

76.200

48.300

48.200

29.850

28.150

26.870

16.750

9.850

6.900

1.500

74.400

39.000

16.000

8.000

40.050

2.200

5.900

-2.900

7.700

Salitre

Otros

Cedros

Chicó

Calle 100

Santa Bárbara

Córdoba

Andino

Av. Chile

Centro

Oferta Demanda

Av. Chile

Cedros -2.900

-2.900

m²


PRECIOS Los precios de renta en Bogotá continúan la tendencia decreciente con 11% en descenso para el último trimestre de 2017 en donde el precio promedio de renta de la ciudad se ubique en $57.200 por metro cuadrado. Los edificios clase A siguen decreciendo, esta vez con 7% y un precio promedio de $57.750 por m2 debido al aumento en la oferta en un 55%. EL precio promedio más alto de la ciudad se encuentra en el corredor Córdoba con $67.800 por m2 y creciendo en un 5%. El corredor Andino decrece 4% con $66.700 por m2. Los únicos corredores que presentaron un aumento en términos de precio de renta por m2 son Centro Internacional con $44.700 por m2 equivalente a crecimiento del 9% y Avenida Chile con $63.050 creciendo 3%.

En cuanto a los precios de venta para el último trimestre de 2017 se tuvo un promedio de $8.877.000 por m2 mostrando una disminución del 1,4%

con respecto al mismo periodo de 2016. Dicho decrecimiento está impulsado principalmente por los edificios A+ que disminuyeron en un 14% y un precio de venta promedio de $8.298.600 por m2. La clase B presenta un crecimiento del 19.5% para este periodo y un precio promedio de $7.938.450 por m2. Sin embargo, el tamaño del mercado de venta de estos últimos no es lo suficientemente significativa para contrarrestar el impacto del decrecimiento de los edificios A+. El corredor Chicó presentó un crecimiento del 15% alcanzando los $11.057.950 por m2 en promedio. Colliers International estima que el crecimiento de la oferta en los diferentes corredores sigan distorsionando los precios de venta haciendo que tiendan a la baja.

$ 25.000

$ 40.000

$ 55.000

$ 70.000

$ 85.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

COP/

m²

A+ A B

$ 20.000

$ 40.000

$ 60.000

$ 80.000

$ 100.000

Andi

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Cent

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COP/

m²

RANGO DE PRECIOS DE RENTA CLASE A+ Y A (COP/MES/M2) - Q4

PRECIOS DE RENTA DISTRIBUIDOS POR CLASE

$ 2.000.000

$ 6.000.000

$ 10.000.000

$ 14.000.000

$ 18.000.000

Chicó Andino SantaBárbara

Salitre Calle 100 Cedros Av. Chile Otros

COP/

m2

RANGO DE PRECIOS DE VENTA POR CORREDOR (COP/MES/M2)


INVENTARIOEl 2017 finaliza con un inventario competitivo para la ciudad de Cali con 150.000 m2 en el inventario, aumentando 8% en comparación con 2016. Se evidencia que los edificios tipo A crecieron 23% en comparación con el último trimestre de 2016. Los edificios tipo B, aunque representan el 64% de los edificios de la capital del Valle, no mostraron crecimiento dado que no se generaron nuevas construcciones en esta clase.

Dado el crecimiento del sur de la ciudad, se evidenció que los corredores periféricos mostraron un crecimiento del 24% y ahora, este corredor representa el 22% del total del inventario. El corredor CBD cuenta con el 78% del inventario. Colliers estima que el inventario aumente en 4% para el primer semestre de 2018 en mayor medida en los corredores periféricos.

OFERTAPara el cierre de 2017 se tiene una oferta de 9.750 m2 duplicando el área rentable en comparación con 2017 debido al aumento en las nuevas construcciones. Los edificios clase A han duplicado su disponibilidad

CALI - OFICINAS

aportando en mayor medida al crecimiento de la oferta en la ciudad.

De igual modo, la oferta de clase B crece en un 34% explicado en la migración de inquilinos hacia edificaciones con mejores especificaciones. El corredor CBD representa más del 80% de la oferta y tuvo un crecimiento del 55% en áreas disponibles mientras que los corredores Periféricos han aumentado cuatro veces su disponibilidad en comparación con el último trimestre de 2016. Colliers International estima que la oferta permanezca estable para el primer trimestre de 2018 como resultado del comportamiento de la economía, la dinámica de construcción y la ocupación de nuevos espacios disponibles.

RESUMEN DE ESTADÍSTICASQ4 - 2017 vs Q4-2016

Tasa de disponibilidad 6,5%

4.053m2

36.450m2

6.500m2

$56.072

$36.150

Absorción neta

Clase A

Clase B

En construcción:

Nueva Oferta:(Proyectos hasta 2020)

Precio Promedio Renta(Asking price)


En la ciudad de Cali, se estima que en los próximos 4 años se desarrollen 36.450 m2 de los cuales el 82% se encuentra en construcción. Al Sur de la capital se encuentra uno de los desarrollos más importantes de oficinas de la ciudad, el cual representará en su primera etapa el 48% del área rentable y se espera sea finalizada en el segundo trimestre de 2018. En el corredor Norte está sobre planos las oficinas del Centro Comercial Chipichape en donde se espera aporten 4.00 m2 al inventario.

DEMANDALa capital del valle finaliza el 2017 con una absorción neta de 4.050 m2, mostrando un decrecimiento del 71% con respecto al cierre del 2016, lo cual se explica en el comportamiento de la economía en la región. El corredor SUR presenta una absorción positiva, logrando un crecimiento que dobla la cifra registrada en 2016. Por su parte, el

corredor Norte presenta una absorción negativa de 1.762 m2, lo cual puede suceder debido al interés de las empresas en buscar edificios con mejores especificaciones. Los edificios clase A, en comparación con el año anterior, muestran un decrecimiento del 15% a pesar de lograr una absorción de 3.690 m2, la clase B registra una absorción negativa de 1.762 m2. La tasa de disponibilidad de la ciudad de Cali cierra 2017 con 6.5% creciendo 2.5 puntos porcentuales.

PRECIOSEn comparación con el último trimestre del 2016, los precios de renta de las oficinas en Cali se mantienen estables cerrando con un promedio de $47.550 por m2. La clase A tiene un valor promedio de $56.658 por m2 incrementándose en un 6% versus el mismo periodo del año anterior mientras que la clase B presentó un promedio de $36.100 por m2 decreciendo un 11% explicado en la desocupación, que conlleva a que los propietarios atraigan nuevos arrendatarios con ofertas más baja en renta.

DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR –Q4

DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR –Q4

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

2015 2016 2017

m2

Norte Sur


Sobre los precios de venta, el 2017 finaliza en un promedio para la ciudad de Cali de $5.873.950 por m2, el cual mostró un crecimiento del 44% frente al 2016, esto se relaciona con el decrecimiento de la oferta. Los edificios clase a cierran en un promedio de $7.181.000 por m2 creciendo en un 84% al comparar con 2016. Por el contrario, los edificios de clase B, presentaron un decrecimiento del 54% con un valor de venta de $1.842.650 por m2.

RANGO DE PRECIOS DE RENTAPOR CLASE Y CORREDOR

$80.000

$60.000

$40.000

$20.000

$0A

Norte Sur

BACOP/

M2 $ 0

$ 2.000.000

$ 4.000.000

$ 6.000.000

$ 8.000.000

$ 10.000.000

$ 12.000.000

AB A

Norte SurCO

P/m2

PRECIOS DE VENTA POR CORREDOR (COP/M²)


Al cierre del 2017, el Fondo contaba con los siguientes inmuebles:

En Bogotá: 4 oficinas en la Zona Franca, 2 oficinas en el Edificio Business 93, 10% de los Derechos Fiduciarios del Edificio BOX XI, 2 oficinas en el edificio Alianza, 2 oficinas en el Edificio Centro Empresarial Corporativo y 4 oficinas en el Edificio Business Center en Zona Franca.

En Cali: 3 Oficinas en el Edificio Santa Mónica Central y 6 Locales en el Centro Comercial Centenario.Se evidencia una reducción en la participación de las oficinas en el Edificio Avenida 15 dada la venta de una de las tres matrículas con área de 167 m2.

PORTAFOLIO DE INMUEBLES

*INMUEBLES CON AVALÚO 2017

28%

18%

17%

9%

9%

4%

8%7%

Zona Franca

Business 93BOX XI

Ave. 15

CECBusiness Center

Santa MónicaC.C. Centenario

PARTICIPACIÓN POR VALOR COMERCIAL DE INMUEBLE


DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:Una de las principales sedes de la multinacional Teleperformance se encuentra ubicada en el inmueble. Localizado al Interior de la Zona Franca de Bogotá, se destaca por sus altas especificaciones.

INVERSIÓN Y MANTENIMIENTO:En este inmueble, todos los mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo del arrendatario y se encuentran al día.

EDIFICIO

BUSINESS CENTER


INVERSIÓN Y MANTENIMIENTO:Se finalizó la impermeabilización de la terraza, la cual estaba dando paso a filtraciones dentro de la oficina.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:Las oficinas principales de la multinacional Red Bull en Colombia, se encuentran ubicadas en el corredor de la carrera 15 con calle 93 en los últimos pisos del edificio.

EDIFICIO

BUSINESS 93


EDIFICIO

BOX XI

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:Es el edificio de oficinas más importante del corredor de Chicó, el cual hace parte de un área de gran desarrollo. El fondo tiene 10% en Derechos Fiduciarios del Edificio. En el segundo semestre de 2017 Endava ejerció derecho de expansión por un piso aumentando la ocupación en un 60%.Actualmente está en proceso de comercialización de la mano de los brokers más importantes en el país.

INVERSIÓN Y MANTENIMIENTO:La constructora entregó el inmueble en Diciembre de 2016, por lo que no se ha hecho inversión alguna en mantenimientos. Sin embargo, se tiene previsto la inversión en baterías de baños para cada piso de oficinas en la medida que se vayan arrendando las áreas.


EDIFICIO

AVENIDA 15

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:Está ubicado sobre la Carrera 15 a unos metros de la cal-le 100. Dos de las vías principales del Norte de Bogotá. En Septiembre se firmó la venta de una de las matrículas por 167 m2 y sus 3 parqueaderos correspondientes. Se espera que en el primer semestre de 2018 se liquide la posición en el activo.

INVERSIÓN Y MANTENIMIENTO:Se construyó un muro divisorio entre las oficinas 501 y 502 en el momento de la venta asì como la instalación de un tablero eléctrico en esa oficina y se tiene prevista la construcción de otro muro divisorio entre las oficinas 502 y 503 en caso de la venta de alguna de las dos oficinas. Se efectuó la remodelación de los baños y cocineta de uso común a costo de la copropiedad.


CENTRO EMPRESARIAL CORPORATIVO

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:Está ubicado sobre la Carrera 9, en uno de los corredores principales de la ciudad. Actualmente está en proceso de comercialización con diferentes brokers sin exclusividad. Se ofrece en venta y en renta.

INVERSIÓN Y MANTENIMIENTO:Se pintaron los diferentes muros de las oficinas dado que al momento de la entrega por parte del arrendatario, dichos trabajos no fueron efectuados, esto ha generado un mejor aspecto en las diferentes visitas con potenciales clientes. Lo demás mantenimientos se encuentran al día.


EDIFICIO

BUSINESS CENTER 93

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:La oficina Principal de la multinacional ERM se encuentra situada en uno de los sitios más exclusivos para oficinas al Norte de la Ciudad. El edificio es catalogado como Clase A y es uno de los edificios de mayor impacto arquitectónico del sector.

INVERSIÓN Y MANTENIMIENTO:Los mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo de los diferentes arrendatarios y se encuentran al día.


EDIFICIO

SANTA MÓNICA CENTRAL

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:Es uno de los edificios de oficinas más reconocidos en el corredor empresarial del Norte de la ciudad de Santiago de Cali. Las especificaciones técnicas y arquitectónicas del edificio, lo clasifican como un edificio A, uno de los estándares más altos en edificaciones de oficinas en Cali.

INVERSIÓN Y MANTENIMIENTO:En este inmueble, todos los mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo del arrendatario y se encuentran al día.


CENTRO COMERCIAL CENTENARIO

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:El inmueble corresponde a los locales 104, 105, 106, 107, 108 y 109, su área total es de 223.19 mts2. Ubicado en la ciudad de Santiago de Cali se considera como uno de los complejos comerciales más tradicionales en la Urbanización Centenario, por estar en un sector altamente residencial de estrato 6.

INVERSIÓN Y MANTENIMIENTO:Los mantenimientos y reparaciones se encuentran a cargo de los diferentes arrendatarios y se encuentran al día.

Ciudad Cali

Sector/Corredor Santiago de Cali

Tipo de Activo Locales

Área Arrendable 223,19 m2 en total

Parqueaderos N/A

Arrendatarios EPK, 4kids, Cueros Velez,

Totto, Cruz Verde

Fecha de Compra Marzo de 2013


ESTADOS FINANCIEROS


AGRADECIMIENTOESPECIAL

Estimado Inversionista, GESTOR INMOBILIARIO SAS se permite manifestar su agradecimiento al Dr. ABDÓN EDUARDO ESPINOSA FRENWARTH quien hasta el pasado 18 de febrero nos acompañó como Persona Clave y miembro del Comité de Inversiones del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursátiles.El Dr. Espinosa, ha decidido vender sus acciones en Gestor Inmobiliario, y por ende retirarse de todas las actividades operativas vinculadas con el Fondo. Durante su permanencia, de más de 6 años, nos entregó su valiosa colaboración en todas y cada una de las decisiones de inversión junto con los miembros del Comité de Inversiones así como su importante y

reconocida experiencia en el día a día del Fondo.Por lo anterior, Gestor Inmobiliario quiere presentarle como nueva Persona Clave a la Dra. ANA CRISTINA MARTINEZ quien actualmente es Gerente y representante legal de Gestor Inmobiliario, cuenta con gran experiencia en el sector financiero e inmobiliario dado que lleva más de ocho años administrando proyectos inmobiliarios, trabajó en reconocidas compañías del sector como Terranum, CISA, Zona Franca Santelca, Raíz Inmobiliaria, Meridian Properties, entre otras. Así mismo tiene amplia trayectoria en sector financiero trabajando en entidades como BBVA, Banco Santander, entre otros.

“Conté con la experta asesoría y apoyo de los miembros del Comité de Inversiones, del Comité de Vigilancia, así como de la experiencia de Ana Cristina Martínez en la gerencia y Tatiana Núñez en la subgerencia operativa de Gestor Inmobiliario, también con los funcionarios y socios de Ultrabursatiles. A ellos y a todos y a cada uno de los inversionistas, mi indeclinable gratitud” ABDÓN EDUARDO ESPINOSA FRENWARTH


Carrera 7 No. 73 - 55 Oficina 201

PBX: (5 71) 317 99 17

E-mail: [email protected]

Bogotá, Colombia

INFORME SEMESTRAL - ULTRASERFINCO · del petróleo en el año 2014. Prueba de que el ajuste no ha...

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