INDICE INFORME FINAL DIAGNÓSTICO Y PROPUESTA PLAN DE CONVENTILLOS, VALPARAÍSO

VOLUMEN 1

I. INTRODUCCIÓN 2 II. ANTECEDENTES 2 1. Concepto de conventillo 2

2. Identificación del área de estudio 3 3. Proceso de levantamiento de información 5

III. DIAGNÓSTICO 12 1. Caracterización general de los inmuebles 12 2. Caracterización legal de los inmuebles 21 3. Caracterización de los residentes 22

A. Características generales 23 B. Caracterización por inmueble 40

4. Diagnóstico técnico de los inmuebles 42 IV. PROPUESTA DE REHABILITACIÓN 55

1. Criterios generales de intervención 55 2. Criterios para la estimación de presupuestos 57 3. Precios unitarios 59 4. Estudio de casos 61

Carampangue 50, rol 1002-15 61 Mazzini 281, rol 90-5 64 Víctor Hugo 49, rol 2011-14 67 Merlet 32, rol 2025-7 70 Clave 607, rol 2023-6 73 Ministro 275, rol 2042-5 75 Cajilla 616, rol 2019-9 78

V. ESTRATEGIA DE INTERVENCIÓN 82 1. Priorización de las obras de rehabilitación 82 2. Alternativas de operación 84 3. Mecanismos e instrumentos de operación 86

ANEXO N° 1: Términos de referencia para la contratación de EAT 88 ANEXO N° 2: Esquemas de desarrollo de nuevos departamentos 94 ANEXO N° 3: Caracterización de inmuebles, etapa preselección 110 LOS VOLÚMENES 2 Y 3 DE ESTE INFORME FINAL CONTIENEN: � Fichas sociales y técnicas � Planos de los inmuebles � Anexo fotográfico

2

I. INTRODUCCIÓN El presente es el informe final del estudio “Diagnóstico y Propuesta Plan de Conventillos, Valparaíso”, adjudicado en licitación pública por el Programa de Recuperación y Desarrollo Urbano de Valparaíso a CORTAL Consultores. El objetivo general de la consultoría ha sido elaborar un catastro, identificar, caracterizar y analizar los inmuebles en situación de conventillo localizados en el área de estudio, con la finalidad de diseñar instrumentos para la rehabilitación de estos inmuebles. Los objetivos específicos del estudio son los siguientes:

1. Identificar y localizar los inmuebles en situación de conventillos en el área de estudio.

2. Generar una base de datos actualizada de dichos conventillos, que contenga información relativa a: Rol, Dirección del inmueble, propietario, entre otros.

3. Realizar un diagnóstico de la situación legal y de tenencia de los conventillos del área de estudio.

4. Caracterizar los inmuebles en situación de conventillos desde la perspectiva social. 5. Identificar a los propietarios de los inmuebles y realizar un diagnóstico y

caracterización social de los residentes no propietarios, que proporcione la información necesaria para la definición de propuestas de solución.

6. Caracterizar los inmuebles en situación de conventillos desde la perspectiva técnico constructiva (estado de conservación, y factibilidad de mejoramiento).

7. Analizar alternativas de rehabilitación y/o mejoramiento, estimando costos de inversión asociados y proponer instrumentos para la operatividad de planes de mejoramiento y rehabilitación de los inmuebles en situación de conventillos.

Este informe se organiza en dos partes: � La primera parte (que corresponde al presente Volumen 1), contiene una presentación

del trabajo realizado para dar respuesta a los siete objetivos señalados más arriba. � La segunda parte (Volumen 2 y 3) contiene las fichas sociales y técnicas, así como los

planos de levantamiento en que se registraron los antecedentes de los inmuebles estudiados.

II. ANTECEDENTES 1. CONCEPTO DE CONVENTILLO La literatura que hace referencia al conventillo tiende a abordarlo más como fenómeno histórico que como tipología de vivienda vigente1. En otros casos la referencia es genérica, para describir conjuntos habitacionales antiguos concebidos como “vivienda obrera” (lo que corresponde más bien al cité) o para calificar edificaciones de vivienda colectiva en deterioro. Se estimó que no aportaban elementos suficientes ni actualizados para emplearlos en el presente estudio. Por lo tanto, se optó por emplear un concepto que fuese operativo para la identificación de los inmuebles y que, a la vez, pudiera ser reformulado según la realidad observada en terreno.

1 Ver “Los conventillos de Valparaíso 1880 – 1920, percepción de barrios y viviendas marginales”, María Ximena Urbina, Revista Urbanismo N°5, enero 2002. Allí se rescata la definición entregada por el Reglamento de Conventillos de 1899 (Revista de Higiene, 1901): “propiedad destinada a arrendamiento por piezas o secciones a la gente proletaria” en que “varias piezas o cuerpos de edificios arrendados a distintas personas tengan patio o zaguán en común”.

3

Para efectos del presente estudio se definió en concepto de la siguiente manera: “Inmueble antiguo subdividido para el arriendo de piezas que son adaptadas como viviendas independientes y separadas”. Se entendió como característica común a estos inmuebles lo siguiente: No cumple con exigencias técnicas de las copropiedades y las viviendas comparten (o compartían originalmente) servicios comunes, como baños y/o lavaderos. Los componentes de la definición se pueden precisar de la siguiente manera.

• Inmueble con viviendas particulares (independientes y separadas)2 en su interior, que comparten acceso común desde la calle y espacios comunes, como patio interior y/o pasillos.

• Las viviendas particulares han sido acondicionadas como tales modificando el inmueble original a través de la subdivisión de recintos y/o la instalación de recintos húmedos, cuando no comparten éstos con otros residentes.

• No cumplen con las condiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones respecto a vías de evacuación y/o a la separación entre viviendas en un inmueble (protección contra incendios).

• El inmueble está en uso, al menos parcialmente. Dicha definición básica, luego de ser puesta en discusión con dirigentes vecinales del sector, orientó la selección de inmuebles a encuestar. Adicionalmente, se identificaron algunas características que no fueron consideradas intrínsecas (o determinantes para la selección de los inmuebles), sino como variables a ser analizadas en una caracterización de los conventillos y cuya recurrencia efectiva sería verificada en los casos a estudiar:

• Deterioro de la construcción. • Hacinamiento. • Precariedad o vulnerabilidad social. • Informalidad en acceso a servicios de agua y energía eléctrica. • Mínimo de 6 viviendas en el inmueble (cifra estimativa, indica carácter

colectivo de la vivienda). De acuerdo a los objetivos del estudio, para la realización del diagnóstico legal y técnico se asumió como unidad de análisis al inmueble en situación de conventillo (inmueble con todas o algunas viviendas que se ajustan a las características señaladas). Sin embargo, para el análisis social, la ficha de encuesta fue aplicada por hogar (a los residentes de cada unidad de vivienda existente en el inmueble, aunque ésta no correspondiese a un conventillo). Esto se debe a que un eventual plan de rehabilitación de conventillos tenderá a involucrar al inmueble como tal y a la vez exigirá conocer a todos los hogares potencialmente afectados. 2. IDENTIFICACIÓN DEL AREA DE ESTUDIO El área de estudio, establecida por las Bases Especiales de Licitación, corresponde al área de los siguientes Entornos Patrimoniales Integrados (EPIs) definidos por el Programa de Recuperación y Desarrollo Urbano de Valparaíso:

2:Vivienda Particular: Es toda vivienda usada como morada o domicilio por una persona que vive sola o por grupos que constituyen uno o más hogares particulares. La vivienda para ser considerada como particular debe tener obligatoriamente acceso independiente y separado, es decir: Independiente en el sentido de que las personas para llegar a su vivienda no tienen que pasar por piezas de otras viviendas, aunque pueden tener acceso directo desde la calle pasando por patios, corredores o pasillos, escaleras, etc., de uso común. Separado, en el sentido de que la vivienda está rodeada de paredes, muros o tapias, etc., que la separan de otras viviendas. (Definiciones del Censo 2002).

4

• Aduana – Artillería • Barrio Puerto – Santo Domingo • Cordillera – Plaza Justicia.

A dicha área se le restó el EPI Prioritario, creado luego de la explosión en calle Serrano a comienzos de 2007. Por lo tanto, se excluyó del estudio el Barrio Puerto, que corresponde prácticamente a todo el Plan de los 3 EPIs, quedando el área de estudio conformada por la parte de los cerros Artillería, Santo Domingo y Cordillera que está más cercana al Plan.

5

3. PROCESO DE LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN El plan de levantamiento de información contempló dos actividades complementarias: a) La identificación inicial del universo a analizar. Para ello se estableció un listado amplio de inmuebles, recurriéndose básicamente a tres fuentes:

• Los datos del Censo de Población y Vivienda del Instituto Nacional de Estadísticas –INE- 2002, que entrega información localizada a nivel de manzana censal (antecedente sólo referencial en este caso, puesto que son unidades territoriales amplias que no coinciden con los EPIs).

• La observación en terreno del equipo consultor: cuatro arquitectos con experiencia en la zona, dos asistentes sociales y una geógrafa identificaron los primeros inmuebles a evaluar como posibles conventillos.

• Los datos aportados por dirigentes vecinales: se realizó un taller, en donde éstos identificaron los inmuebles que recomendaban estudiar como posibles conventillos. Algunos de los dirigentes hicieron un recorrido por la zona junto a parte del equipo consultor.

Como resultado del conjunto de datos aportados por las diversas fuentes utilizadas, se identificaron 42 inmuebles ubicados en los tres cerros del área de estudio y que presentaban en principio características de conventillo. Estos inmuebles fueron sometidos a una evaluación de acuerdo a la definición operativa de conventillo utilizada en el estudio y a las características asociadas a este tipo de viviendas. Se le aplicó a cada uno de éstos una ficha de encuesta simplificada, destinada específicamente a verificar la condición de conventillo, sin realizar en esta fase una caracterización de los inmuebles o de los residentes. En el cuadro siguiente se sintetizan los resultados de esta actividad por inmueble. Además, en el Anexo N°3 Caracterización de Inmuebles en Etapa de Preselección, se entregan de manera gráfica los principales resultados del análisis de los inmuebles de este listado. Las encuestas se incluyen en el Volumen 2 de este Informe.

6

SINTESIS BASE DE DATOS PRELIMINAR DE CONVENTILLOS

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1. 1002-15 Artillería Malo Sí Sí Sí No 5 4 4 3 No No No Sí

2. 1002-4 Artillería Bueno No No No No 6 12 11 4 Sí Sí Sí Sí

3. 1004-8 Artillería Malo S/ I S / I S / I S / I 1 S / I S / I S / I S / I S / I S / I S / I

4. 1008-6 Artillería Malo No Sí No No 6 8 8 2 No No Sí Sí

5. 2011-14 Cordillera Malo No Sí No No 3 15 9 3 No No No No

6. 2024-7 Cordillera Malo No Sí No No 1 3 2 3 No No S / I No

7. 2025-7 Cordillera Malo Sí Sí No No 7 18 15 3 No No Sí Sí

8. 2025-9 Cordillera Regular No No No No 6 6 6 4 No No S / I No

9. 2047-5 Cordillera Regular No No No No 1 6 6 2 Sí No Sí Sí

10. 2047-7 Cordillera Regular No No No No 0 4 4 2 No No Sí Sí

11. 2048-6 Cordillera Regular No Sí No No 7 6 6 3 Sí Sí No No

12. 2091-35 Cordillera Irrecuperable Sí Sí Sí No 7 5 5 5 No No No No

13. 2092-34 Cordillera Malo No Sí No No 2 6 6 4 No No No No

14. 2123-1 Cordillera Regular No No No No 2 6 6 4 Sí No S / I No

15. 90-5 Cordillera Malo No No No No 4 17 7 2 No No No No

16. 90-7 Cordillera Regular No Sí No No 8 12 12 3 Sí No Sí Sí

17. 90-8 Cordillera Regular No Sí No No 8 14 14 2 Sí No S / I S / I

18. 2023-6 Cordillera Bueno No Sí No No 7 31 28 7 No No S / I S / I

19. 2007-6 Santo Domingo Malo No Sí No No 4 1 1 1 No S / I No S / I

20. 2007-8 Santo Domingo Regular No Sí No No 2 4 4 2 No No No No

21. 2009-9 Santo Domingo Regular No No No No 3 6 6 3 Sí Sí Sí Sí

22. 2019-9 Santo Domingo Malo No Sí No No 5 12 11 3 No No No No

3 Calificación de la importancia del inmueble en el entorno (1 a 8 ptos.). Más adelante se detalla este factor que no se utilizó en esta fase de identificación del universo de estudio. 4 El dato de viviendas totales es sólo referencial, puesto que suma un dato verificado -las viviendas ocupadas del inmueble (sean o no conventillos)-, con recintos desocupados de distinta índole que no necesariamente constituyen unidades de vivienda. Esto es válido para los cuadros siguientes en que se usa esta categoría.

7

Núm

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Rol

Sec

tor

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23. 2020-1 Santo Domingo Malo No Sí Sí No 6 1 1 3 No No S / I No

24. 2040-2 Santo Domingo Bueno No No No No 5 10 10 3 Sí Sí Sí Sí

25. 2040-7 Santo Domingo Bueno No No No No 1 1 1 1 No No S / I S / I

26. 2040-8 Santo Domingo Irrecuperable No Sí Sí No 6 5 1 3 No No S / I S / I

27. 2040-9 Santo Domingo Regular No No No No 4 4 4 2 No No Sí Sí

28. 2041-1 Santo Domingo Regular No No No No 2 1 1 1 No S / I S / I S / I

29. 2041-7 Santo Domingo Malo No No No No 2 2 2 1 No S / I No S / I

30. 2042-4 Santo Domingo S / I S/ I S / I S / I S / I S / I S / I S / I S / I S / I S / I S / I S / I

31. 2042-5 Santo Domingo Malo No Sí No Sí 5 21 7 3 No No No S / I

32. 2042-8 Santo Domingo Regular No Sí No No 6 5 5 3 Sí Sí Sí Sí

33. 2043-1 Santo Domingo Malo No Sí No No 3 3 2 3 No No S / I S / I

34. 2043-13 Santo Domingo Malo No Sí No No 3 5 5 3 No No No No

35. 2043-9 Santo Domingo Malo Sí Sí No No 8 9 7 4 No No No No

36. 2052-11 Santo Domingo Regular No Sí No No 3 1 1 3 No S / I S / I S / I

37. 2052-12 Santo Domingo Regular No No No No 5 1 1 2 No No No No

38. 2052-13 Santo Domingo Malo No Sí No No 2 1 1 1 No S / I S / I S / I

39. 2052-5 Santo Domingo Regular No Sí No No 2 4 4 3 No No S / I S / I

40. 2055-4 Santo Domingo Malo Sí Sí No No 2 4 4 3 No No S / I S / I

41. 2055-8 Santo Domingo Regular No Sí No No 3 2 2 1 No S / I S / I S / I

42. 2055-9 Santo Domingo Regular No Sí No No 2 2 2 2 No No S / I S / I

8

b) Selección de inmuebles a analizar: para la selección de los inmuebles a estudiar en mayor profundidad, se asignaron puntajes a las variables señaladas en la definición de conventillo. En la planilla que se presenta a continuación, se indican las categorías asociadas a cada variable y sus correspondientes puntajes. Se ponderó con valores mayores los atributos considerados intrínsecos y con menor puntaje aquellos que sólo constituyen características frecuentes. El máximo posible en este ejercicio es de 25 puntos y se constató que, bajo los 19 puntos, los inmuebles no presentaban características de conventillos.

N° Ítem Categoría Puntaje Sin Información 0 Irrecuperable 1 Bueno 2 Malo 4

1. Estado del Inmueble

Regular 4 Sí 2 No 1

2. Hacinamiento

Sin Información 0 Sí 2 No 1

3. Precariedad Social

Sin Información 0 Sí 2 No 1

4. Irregularidad en Servicios de Electricidad y Agua Potable

Sin Información 0 Sí 2 No 1

5. Servicios Higiénicos Compartidos (o compartidos originalmente)

Sin Información 0

Sin Información 0 1-6 1 7-12 2 13-18 3

6. Cantidad de Viviendas Totales

19-24 4 No (c/u 2) 8 Sí (c/u 1) 4

7. Cumplimiento de Normas Técnicas de Copropiedad (son 4 ítems5)

Sin Información 0 Total

Cabe señalar que en cada ficha el profesional de terreno entregó una opinión, justificándola, respecto a si el inmueble califica o no como conventillo. El uso de ambos métodos (asignación de puntaje a las variables y juicio experto en terreno) se complementaron y sirvieron de mecanismo de control y verificación del otro. Como resultado de este proceso se identificaron 7 inmuebles en situación de conventillo para ser estudiados. Dos de ellos se ubican en Santo Domingo, cuatro en Cordillera y uno en Artillería, según se identifican a continuación.

5 Para registrar el grado del cumplimiento de normas técnicas de copropiedad se evalúa visualmente:

1. División horizontal entre unidades según exigencia de protección al fuego establecida por la Ordenanza

General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

2. División vertical entre pisos según exigencia de protección al fuego (OGUC).

3. Ancho de pasillos comunes según dimensiones mínimas de vías de evacuación (OGUC).

4. Ancho de escaleras comunes según dimensiones mínimas de vías de evacuación (OGUC).

9

Sector Rol Artillería 1002-15 Cordillera 2025-7 Cordillera 90-5 Cordillera 2011-14 Cordillera 2023-6 Santo Domingo 2042-5 Santo Domingo 2019-9

c) Segundo trabajo de terreno: aplicación de instrumentos de catastro. Definido el universo de inmuebles a estudiar, los equipos de terreno aplicaron la encuesta Legal y Social a residentes y la Ficha Técnica y el levantamiento a los inmuebles seleccionados, además del trabajo de identificación y ubicación de los propietarios. Se operó con 2 equipos de trabajo, cada uno compuesto por un arquitecto y una asistente social, más una supervisora y un arquitecto jefe de los profesionales de terreno. Se utilizan como instrumentos de registro6 los siguientes:

- Encuesta Legal - Social y, - Ficha Técnica del Estado de Conservación de las Viviendas (esta última se acompaña de un levantamiento planimétrico y un registro fotográfico).

Para cubrir la totalidad de los inmuebles y obtener la información necesaria, el proceso de encuestaje consideró los siguientes criterios:

- Aplicación de una Ficha Técnica por inmueble y de la encuesta social por cada vivienda habitada al interior del inmueble.

- Realización de más de una visita, con un máximo de cuatro, en aquellos casos de viviendas en que no se encontraban los residentes.

- Programación de visitas de acuerdo a disponibilidad de tiempo de los residentes. Este segundo trabajo de campo se realizó en un período 3 semanas, cubriéndose los 7 inmuebles seleccionados dentro del área de estudio, cada uno de los cuales se identifica a continuación en plano y fotografía. ARTILERÍA: un inmueble

6 Todos los instrumentos aplicados, con el registro total de la información levantada en terreno, se presentan en los Volúmenes 2 y 3 de este Informe Final.

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Rol: 1002-15 (Carampangue): Inmueble de tres pisos, no modificado. El primero tiene sólo locales comerciales en estado de abandono. Existen 2 viviendas en cada uno de los dos pisos superiores, a los que se ingresa por una escalera contigua al inmueble. CORDILLERA: cuatro inmuebles Rol: 90-5 (Mazzini): Inmueble de dos pisos de viviendas independientes al que se adosó un volumen interior de 3 pisos. En este último hay 11 viviendas, 3 de ellas ocupadas que tienen baños compartidos y a las que se accede por el patio comunitario.

Rol 2011-14 (Calle Víctor Hugo) Inmueble de dos pisos hacia el frente más un piso zócalo al fondo del terreno. A la calle dan 3 viviendas independientes más un cuarto acceso que corresponde al conventillo, que tiene servicios higiénicos y lavaderos compartidos en sus tres niveles.

Rol 2025-7 (Calle Merlet): Edificio de tres pisos con un patio interior y originalmente un antejardín; que hoy está ocupado por dos viviendas independientes. En segundo piso se arriendan 6 piezas que comparten servicios higiénicos y parte del patio interior. El tercer piso tiene habitaciones clausuradas.

Rol 2023-6 (Calle Clave): Esta propiedad se compone de dos inmuebles adosados; uno con acceso por calle Clave 607, con 4 niveles y dos altillos y otro atrás, por calle Villagrán, de 7 pisos, a cuatro de los cuales se accede por Clave. En general se trata de departamentos independientes, con algunos casos en que los departamentos se subarriendan por piezas.

11

SANTO DOMINGO: dos inmuebles

Rol: 2042-5 (Pasaje Ministro): Propiedad conformada por una edificación de tres pisos junto a otra de dos pisos, con un patio interior común, en donde se diferencian 5 viviendas. Las habitaciones del 2º nivel están deshabitadas y en mal estado.

Rol: 2919-9 (Calle Cajilla): inmueble de 3 pisos con accesos por calles Cajilla, Ulises y pasaje Longoval. Parte del edificio sufrió las consecuencias de un incendio. En el segundo piso se arriendan habitaciones y se comparten servicios higiénicos.

Realizado el levantamiento de información en terreno, se procedió al ingreso de ésta en las bases de datos diseñadas para tales efectos. Para el registro y procesamiento de información se utilizaron hojas de cálculo Excel. Las salidas de gráficos y tablas son tanto en Excel como en SPSS, además de programas de SIG (Arc View 3.2.) para los mapas de ubicación de los conventillos y área general en estudio. Se descartó usar representación territorial de los inmuebles debido al bajo número de casos, lo que hace innecesaria este tipo de herramienta. Asimismo, se descartó la georreferenciación, pues con el rol se obtiene una rápida ubicación de los inmuebles.

12

III. DIAGNÓSTICO El diagnóstico que se presenta a continuación se refiere a los 7 inmuebles seleccionados en situación de conventillos y a sus residentes. 1. CARACTERIZACIÓN GENERAL DE LOS INMUEBLES Del total de inmuebles seleccionados, se encuestó el 100%, presentándose a continuación un análisis general de dicho universo, desde el punto de vista del diagnóstico social y legal. El total de conventillos seleccionados (7) representa un 17% del total de inmuebles inicialmente identificados. La distribución territorial (cerro) y su relación con el total de inmuebles preseleccionados se indica en el siguiente gráfico, señalándose entre paréntesis el número de casos.

Como se mencionó anteriormente, se identificaron algunas características asociadas a este tipo de vivienda, cuya recurrencia efectiva fue verificada en los casos a estudiar:

• Deterioro de la construcción. • Hacinamiento. • Precariedad social. • Informalidad en acceso al agua y la energía eléctrica. • Mínimo de 6 viviendas.

De acuerdo a la información recabada es posible mencionar que de los 7 conventillos, además de su uso residencial, en 2 casos se comparte con comercio y, en un caso, con bodegas.

13

1.1 En referencia al deterioro de la construcción, en 6 de los 7 casos es calificado el inmueble como en mal estado. Sólo no se califica en esa condición el rol 2023-6 (Clave), dado que en comparación al resto de los inmuebles fue considerado en buen estado. Un análisis detallado de la condición de deterioro de estos inmuebles se encuentra en el capítulo V del presente informe. De allí se desprende que, más allá del efecto de comparación con el estado de conservación del resto de los inmuebles, el estado general de este inmueble es regular. 1.2. Para evaluar el grado de hacinamiento, se analizó el cuociente entre la cantidad de metros cuadrados de cada vivienda y el número de personas de ésta. Se estimó que hay hacinamiento cuando en una vivienda existe menos de 10 m2/hab. Los valores observados son los siguientes:

Medición Hacinamiento

(m2/hab.)

Valor máximo 88,450 Valor Mínimo 5,515 Promedio 27,443

El hacinamiento –es decir, el uso habitacional permanente por muchas personas de un mismo espacio reducido- se asocia a la presencia de un hábitat urbano degradado y a la sobre densificación de algunos barrios o sectores urbanos (Zoido; et al, 2000, citado en Instituto de la Vivienda, Universidad de Chile).Al respecto, cabe señalar que el Ministerio de Planificación –MIDEPLAN- calcula el hacinamiento en función de los recintos habitables. El Centro Latinoamericano y Caribeño de Demografía –CELADE- propone operacionalizar el hacinamiento como el cociente entre el número de personas residentes en la vivienda y el número de dormitorios de la misma. Define que una vivienda con 2,5 o más personas por dormitorio clasifica con hacinamiento en condiciones de deficiencia recuperable. Si el indicador de hacinamiento supera las 5 personas por dormitorio, se cataloga como deficiencia irrecuperable. Las definiciones anteriores usan la relación entre número de personas y recintos habitables, lo que no resulta adecuado a la tipología conventillo, donde la especialización y separación de recintos tiende a ser escasa. Por lo tanto, se optó por adaptar el enfoque de CELADE, para usar en este caso metros cuadrados por persona como indicador (cociente entre la cantidad de m2 interiores de la vivienda y la cantidad de personas que la habitan)7. Así, el hacinamiento establecido por CELADE a partir de 2.5 o más personas por dormitorio, se hace equivalente a 9,6 m2/hab. A su vez, el hacinamiento catalogado como deficiencia irrecuperable por CELADE sobre las 5 personas por dormitorio, corresponde a 4,8m2/hab. Cabe mencionar que la presencia de numerosos recintos desocupados en los inmuebles no permite utilizar la superficie de éstos en este cálculo, donde sólo se consideró la superficie interior de los recintos ocupados como vivienda. En el gráfico de la página siguiente es posible apreciar en detalle la densidad por vivienda, marcándose en color aquellas en que se produce hacinamiento. Según el criterio antes mencionado, éste se encuentra en casos específicos (15% de las viviendas) y sólo en el rol 2011-14 (Víctor Hugo) se observa un hacinamiento mayoritario, en cuatro de las seis viviendas ocupadas.

7 Para adaptar el indicador se estimó que en una vivienda estándar el dormitorio promedio tiene 8 m2 de superficie y la superficie destinada a dormitorios corresponde a 1/3 de la superficie total de la vivienda.

14

De lo anterior se desprende que el hacinamiento no es un rasgo propio del conventillo, al menos en los casos estudiados. Como se observa también en el cuadro, el número de habitantes por vivienda tiende a ser relativamente bajo, con presencia importante de hogares unifamiliares o parejas sin hijos.

Ro

l

Sec

tor

Cal

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N° Vivienda N°8

Número de integrantes del hogar

m2 Hacinamie

nto (m2 /hab.)

Depto 3 1 67,4 67,400

Depto 4 1 68 68,000

Depto 5 1 70,51 70,510

Depto 6 4 67,57 16,893

Depto 7 3 70,47 23,490

Depto 8 6 65,42 10,903

Depto 9 2 16,4 8,200

Depto 9 1 12,3 12,300

Depto 11 1 80,4 80,400

Depto 12 1 9,6 9,600

Depto 14 2 69,77 34,885

Depto 17 2 41,55 20,775

Depto 18 2 46,25 23,125

Depto 20 6 67,51 11,252

Depto 21 3 69,2 23,067

Cla

ve

607

Depto 24 1 46,28 46,280

104 Depto 104 2 88,25 44,125

106 Depto 106 3 79,8 26,600

108 Depto 1 3 102,8 34,267

2023

-6

Cor

dille

ra

Vill

agrá

n

112 Depto 112 4 104,5 26,125

Depto 65 5 126,61 25,322

Pieza 4 2 15,6 7,800 53

Depto 3 7 97,4 13,914

60 Casa 60 5 50,46 10,092

2025

-7

Cor

dille

ra

Sóc

rate

s

74 Depto 74 5 118,01 23,602

88 La denominación “Pieza” o Departamento” no responde a una tipología, corresponde sólo a la identificación que presenta cada unidad de vivienda. Esto vale también para los cuadros posteriores que incluyen esta columna.

15

Ro

l

Sec

tor

Cal

le

N° Vivienda Letra/N°

Número de Integrantes del hogar

M2 Densidad (m2/hab.)

279 Depto 685 2 70,25 35,125

275 Depto 275 5 56,26 11,252

281 Pieza 12 3 33,11 11,037

Pieza 14 6 48,4 8,067

285 Depto 285 4 55,1 13,775

90-5

Cor

dille

ra

Maz

zini

287 Depto 287 1 42,66 42,660

SN° Depto SN° 2 41,24 20,620

Long

oval

23 Depto 23 2 98,29 49,145

Ulis

es

56 Casa 56 4

94,6 23,650

678 Depto 678 4 81,69 20,423

Pieza 1-2 2 52,7 26,350

Pieza 3 1 29,11 29,110

Pieza 4 1 21,85 21,850

680

Pieza 7 2 53,8 26,900

682 Depto 682 2 85,92 42,960

2019

-9

San

to D

omin

go

Caj

illa

684 Depto 279 1 78,3 78,300

Pieza 5-6 4 28,7 7,175

Pieza 10 2 11,04 5,520

Pieza 11 1 11,03 11,030

Pieza 17 2 11,04 5,520

49

Pieza 21 2 13,3 6,650

2011

-14

Cor

dille

ra

Víc

tor

Hug

o

73 Casa 73 3 42,03 14,010

Casa 271 3 79,08 26,360

Pieza 272 1 12,58 12,580 275

Pieza 274 2 11,03 5,515

Depto 1 1 22,05 22,050 282

Depto 2 1 41,06 41,060

2042

-5

San

to D

omin

go

Min

istr

o

289 Casa 289 2 70,03 35,015

Depto 1 2 86,6 43,300

Depto 2 2 74,32 37,160

Depto 3 1 88,45 88,450 1002

-15

Art

iller

ía

Car

ampa

ngue

50

Depto 4 5 75,91 15,182

16

1.3. El concepto de precariedad social alude a la condición de vulnerabilidad social del residente. Engloba varios aspectos: pobreza por ingreso, desempleo y/o empleo informal y/o baja escolaridad, entre otros. La medición más eficaz es la de la ficha de protección social, que no estuvo disponible para este análisis. Se optó por considerar como indicadores de vulnerabilidad el desempleo, una edad avanzada del jefe de hogar (sobre 60 años) y los hogares con pobreza (ingreso per. cápita menor a $47.099 según CASEN 2004), aunque este último dato, al ser obtenido por consulta directa, sirve sólo como referencia aproximada. El promedio de ingresos en los 7 roles es de $151.102, y la edad promedio del jefe de hogar es de 56 años. Si consideramos la realidad promedio por inmueble, se observa que uno de ellos (2025-7) se está claramente bajo la línea de pobreza y otro (90-5) está cerca de ella.

Sector Rol Ingreso Per-cápita promedio

Artillería 1002-15 $ 75.000 Cordillera 2025-7 $ 32.994 Cordillera 90-5 $ 52.694 Cordillera 2011-14 $ 73.250 Cordillera 2023-6 $ 95.542 Santo Domingo 2042-5 $ 102.278 Santo Domingo 2019-9 $ 61.100

Los hogares más vulnerables se distribuyen entre los inmuebles como se aprecia en el cuadro siguiente, donde se desagrega la información por unidad de vivienda. Se destacan con color los casos con ingreso bajo la línea de pobreza.

N° Encues

ta

Ro

l

Sec

tor

Cal

le

N° Vivienda Letra/N° Pieza

Edad de Jefe de Hogar

Trabajo Ingreso

mensual del hogar

Ingreso Per cápita

Depto 3 87 SÍ $ 150.000 $ 150.000

Depto 4 70 SÍ $ 200.000 $ 200.000

Depto 5 34 SÍ $ 150.000 $ 150.000

Depto 6 43 NO $ 100.000 $ 25.000

Depto 7 87 SÍ $ 200.000 $ 66.667

Depto 8 78 SÍ $ 280.000 $ 46.667

Depto 9 3 63 NO $ 100.000 $ 50.000

Depto 9 4 54 SÍ $ 100.000 $ 100.000

Depto 11 68 NO $ 280.000 $ 280.000

Depto 12 3 67 NO $ 48.000 $ 48.000

Depto 14 69 NO $ 100.000 $ 50.000

Depto 17 66 SÍ $ 200.000 $ 100.000

Depto 18 52 SÍ $ 65.000 $ 32.500

Depto 20 57 SÍ $ 250.000 $ 41.667

Depto 21 37 SÍ $ 200.000 $ 66.667

Cla

ve

607

Depto 24 49 SÍ $ 200.000 $ 200.000

104 Depto 104 54 SÍ $ 144.000 $ 72.000

106 Depto 106 A 58 SÍ $ 200.000 $ 66.667

108 Depto 1 73 NO $ 195.000 $ 65.000

1

2023

-6

Cor

dille

ra

Vill

agrá

n

112 Depto 112 56 SÍ $ 400.000 $ 100.000

Promedios 61,1 $ 178.100 $ 95.542

17

N° Encuest

a

Rol

Sec

tor

Cal

le

N° Vivienda Letra/N° Pieza

Edad de Jefe de Hogar

Trabajo Ingreso

mensual del hogar

Ingreso Per cápita

53 Depto 65 74 NO $ 102.000 $ 20.400

Pieza 4 78 NO $ 112.000 $ 56.000

Depto 3 49 NO $ 130.000 $ 18.571

60 Casa 60 74 SÍ $ 80.000 $ 16.000

2

2025

-7

Cor

dille

ra

Sóc

rate

s

74 Depto 74 49 NO $ 270.000 $ 54.000

Promedios 64,8 $ 138.800 $ 32.994

SN° Depto SN° 71 SÍ $ 74.000 $ 37.000 Lo

ngov

al

23 Depto 23 69 SÍ $ 80.000 $ 40.000

Ulis es

56 Casa 56 68 NO $ 60.000 $ 15.000

678 Depto 678 40 NO $ 140.000 $ 35.000

Pieza 1-2 79 SÍ $ 300.000 $ 150.000

Pieza 3 73 SÍ $ 130.000 $ 130.000

Pieza 4 52 SÍ $ 40.000 $ 40.000 680

Pieza 7 49 NO $ 88.000 $ 44.000

682 Depto 682 53 SÍ $ 120.000 $ 60.000

3

2019

-9

San

to D

omin

go

Caj

illa

684 Depto 279 74 SÍ $ 60.000 $ 60.000

Promedios 62,8 $ 109.200 $ 61.100

279 Depto 685 1° -2° Nivel

58 NO $ 200.000 $ 100.000

275 Depto 275 46 SÍ $ 60.000 $ 12.000

Pieza 12 41 SÍ $ 135.000 $ 45.000 281

Pieza 14 41 SÍ $ 250.000 $ 41.667

285 Depto 285 47 SÍ $ 150.000 $ 37.500

4

90-5

Cor

dille

ra

Maz

zini

287 Depto 287 54 NO $ 80.000 $ 80.000

Promedios 47,83 $ 145.833 $ 52.694

Pieza 5-6 48 NO $ 250.000 $ 62.500

Pieza 10 67 NO $ 128.000 $ 64.000

Pieza 11 67 NO $ 89.000 $ 89.000

Pieza 17 66 NO $ 138.000 $ 69.000

49

Pieza 21 20 SÍ $ 190.000 $ 95.000

5

2011

-14

Cor

dille

ra

Víc

tor

Hug

o

73 Casa 73 22 NO $ 180.000 $ 60.000

Promedios 48,33 $ 162.500 $ 73.250

Casa 271 43 NO $ 200.000 $ 66.667

Pieza 272 33 SÍ $ 48.000 $ 48.000 275

Pieza 274 62 SÍ $ 130.000 $ 65.000

Depto 1 24 SÍ $ 300.000 $ 300.000 282

Depto 2 50 NO $ 100.000 $ 100.000

6

2042

-5

San

to D

omin

go

Min

istr

o

289 Casa 289 74 NO $ 68.000 $ 34.000

Promedios 42,4 $ 141.000 $ 102.278

Depto 1 44 SÍ $ 130.000 $ 65.000

Depto 2 53 SÍ $ 150.000 $ 75.000

Depto 3 59 SÍ $ 120.000 $ 120.000 7

1002

-15

Art

iller

ía

Car

ampa

ngue

50

Depto 4 45 NO $ 200.000 $ 40.000

Promedios 50,25 $ 150.000 $ 75.000

18

Como se observa en el cuadro, aparte de los hogares que se encuentran bajo la línea de pobreza por ingresos, son numerosos los que están muy cerca de ésta. Por otra parte, la mayoría de los casos destacados en color también presenta una edad avanzada del jefe de hogar y/o desocupación, configurando en conjunto una situación de extrema vulnerabilidad social. Resulta evidente que la precariedad social está muy asociada a esta modalidad de residencia. 1.4 En referencia a la irregularidad en servicios de electricidad y agua potable, el único inmueble que presenta esta situación es el de Carampangue (rol 1002-15 de Artillería), el cual no presenta acceso a estos servicios. 1.5 En el caso de los servicios higiénicos compartidos, se da esta condición en el 2042-5 de Santo Domingo. Una condición particular se observa en el 1002-15 de Artillería donde prácticamente no hay servicios higiénicos que compartir. En los casos restantes esta situación se da sólo parcialmente. CUADRO RESUMEN DE VARIABLES

ROL Sector Uso Actual del Inmueble

Estado del Inmueble Hacinamiento Precaried

ad Social

Irregularidad en Servicios de Electricidad y Agua Potable

Servicios Higiénicos Compartidos

1002-15 Artillería Mixto: Residencial-Bodega Malo No Sí Sí --

2023-6 Cordillera Mixto: Residencial-Comercial

Bueno No Sí No No

2011-14 Cordillera Residencial Malo Sí Sí No No

2025-7 Cordillera Residencial Malo No Sí No No

90-5 Cordillera Residencial Malo No Sí No No

2019-9 Santo Domingo

Mixto: Residencial-Comercial

Malo No Sí No No

2042-5 Santo Domingo

Residencial Malo No Sí No Sí

1.6 En referencia al número de viviendas por inmueble, el mínimo valor es de 4 viviendas totales9, de la cuales están todas habitadas en Carampangue ( rol 1002-15). En el otro extremo se presenta el inmueble de Clave (rol 2023-6), con 31 viviendas totales de las cuales se encuentran ocupadas 24.El resto de los inmuebles presenta entre 7 y 9 viviendas ocupadas. 1.7 Con respecto al cumplimiento de las normas técnicas de copropiedad, se tiene que,

como es previsible en construcciones antiguas que han experimentado numerosas modificaciones para adaptarlas a su actual uso, en general no se cumplen las exigencias establecidas por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para la división entre copropiedades y dimensiones mínimas de espacios comunes (seguridad contra incendios, vías de evacuación):

� La división entre unidades y entre pisos no se cumple en ningún inmueble, � En el ancho de pasillos, la norma es cumplida sólo en dos casos: 2025-7 y

2023-6, � En el ancho de escaleras se cumple la norma en tres inmuebles: 1002-15,

2025-7, 2023-6.

9 Al respecto, se contabilizan todas las viviendas habitadas del inmueble, aún aquellas que no constituyen conventillo.

19

CUMPLIMIENTO DE NORMAS TÉCNICAS DE COPROPIEDAD

ROL Sector Viviendas Totales

Viviendas Ocupadas

Total de Pisos

División Entre Unidades

Entre Pisos Pasillos Escaleras

1002-15 Artillería 4 4 3 No No No Sí

2011-14 Cordillera 15 9 3 No No No No

2023-6 Cordillera 31 28 7 No No SÍ SÍ

2025-7 Cordillera 18 15 3 No No Sí Sí

90-5 Cordillera 17 7 2 No No No No

2019-9 Santo Domingo 12 11 3 No No No No

2042-5 Santo Domingo 21 7 3 No No No No

1.8. Sin perjuicio de los comentarios específicos desarrollados en cada uno de los puntos anteriores, se reseñan a continuación algunas conclusiones que se desprenden de la caracterización general de los inmuebles estudiados y que se refieren especialmente a la comparación entre el concepto y variables utilizados como hipótesis y los resultados observados tras el trabajo de campo. El concepto de conventillo ha tendido a ser utilizado principalmente en el análisis histórico, aludiendo, por lo tanto, a un tipo de habitación que no necesariamente ha continuado con similares características hasta hoy10. Desde esa perspectiva, el aspecto más recurrente en la literatura del caso es la existencia de espacios o recintos compartidos (patio, baños, lavaderos). También se encuentra el concepto en la actualidad asociado a una imagen de bajo estándar, deterioro y antigüedad de los inmuebles, como, de hecho, lo utiliza el INE en el Censo. En ese marco de relativa indefinición del concepto, se ha buscado construir una definición con un núcleo duro que le permite ser operativa (“Casa antigua subdividida para el arriendo de piezas que son adaptadas como viviendas independientes y separadas”), pero que recoge la diversidad de atributos que se le asocian comúnmente, para ser evaluados en terreno (estado del inmueble, hacinamiento, precariedad social, irregularidad en servicios de electricidad y agua potable, servicios higiénicos compartidos, cantidad de viviendas totales, cumplimiento de normas técnicas de copropiedad). Hecho este ejercicio, constatamos que:

• La dispersión de inmuebles identificados originalmente (42) en comparación con los 7 seleccionados, habla de una difusa percepción general del concepto.

• Los inmuebles seleccionados obtuvieron puntajes sensiblemente superiores al resto. Dado que los puntajes se asociaron a los atributos señalados más arriba, los bajos valores de la mayoría de los inmuebles indican que los conventillos –así definidos, de manera amplia- corresponden a una tipología efectivamente escasa en la zona de estudio (y probablemente en todos los cerros de Valparaíso).

• Cabe señalar que esto es consistente con los antecedentes aportados por el INE (Censo 2002), el que señala para la zona11 la existencia de 76 viviendas clasificadas como conventillos, lo que prácticamente coincide con las viviendas efectivamente ocupadas en los inmuebles estudiados.

10 Ver “Los conventillos de Valparaíso 1880 – 1920, percepción de barrios y viviendas marginales”, María Ximena Urbina, Revista de Urbanismo N°5, enero de 2002. 11

Estimación aproximada, pues no coinciden exactamente los límites de las manzanas censales y los de los EPIs.

20

• Como se verá más adelante, prácticamente no se observan inmuebles destinados sólo a conventillos: Si bien la coexistencia con otros usos es escasa -predomina el uso habitacional exclusivo-, en un mismo inmueble tienden a darse otras formas de habitación que se alejan por completo del concepto.

• Entre las variables analizadas, algunas destacan por su presencia recurrente en los casos estudiados (deterioro del inmueble, precariedad social, incumplimiento de normas técnicas de copropiedad), por lo que deben constituirse en componentes de la definición, a diferencia de otros de presencia más relativa (hacinamiento, servicios higiénicos compartidos y/o irregulares, determinado número de viviendas).

De acuerdo a los datos recabados mediante este estudio es posible afirmar que los inmuebles con destino de conventillos se caracterizan como:

• Inmuebles con mal estado de la construcción, principalmente en la red eléctrica y baño,

• que no cumplen las normas técnicas de copropiedad principalmente en la división entre unidades,

• con un número variable de viviendas, muchas de ellas en desuso y otras destinadas a viviendas que no constituyen conventillo (departamentos independientes que no comparten acceso ni otros espacios comunes),

• con una densidad (m2/hab) muy dispar y situaciones de hacinamiento relativamente escasas

• con residentes predominantemente mayores (edad promedio 56 años), de bajos ingresos y alta precariedad social, elevada presencia de hogares unifamiliares (28% de personas solas) y parejas sin hijos.

De acuerdo a los datos levantados por este estudio, los inmuebles que se ajustan más exactamente a las características anteriores son:

Sector Calle Rol Cordillera Merlet 2025-7 Cordillera Mazzini 90-5 Cordillera Víctor Hugo 2011-14

21

2. CARACTERIZACIÓN LEGAL DE LOS INMUEBLES EN SITUACIÓN DE CONVENTILLO El diagnóstico legal de los inmuebles en situación de conventillo está centrado en la identificación y caracterización de la propiedad de éstos y en la identificación de los propietarios, dado que éstos son los destinatarios finales o actores imprescindibles de cualquier Plan. No obstante, y con el fin de considerar los derechos de tenedores de vivienda por larga data, se analiza también la situación de los residentes no propietarios que ocupan las viviendas. Desde el punto de vista de la situación de los residentes en relación a la propiedad del inmueble, es posible establecer 5 categorías, según se indica en el cuadro siguiente:

Categorías legales de propiedad Casos

(Nº inmuebles) Identificación

Rol A) Inmuebles con propietarios residentes acreditados 0

-

B) Inmuebles con propietarios residentes no acreditados 0

-

C) Inmuebles con propietarios no residentes acreditados

6 2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5

D) Inmuebles con ocupantes 1 1002-15

Total 7 Las categorías A) y B) no registran casos: del total de propietarios, ninguno tiene residencia en el inmueble de su propiedad (en teoría podría haberlos en las viviendas que no constituyen conventillos, no en estos últimos, que son viviendas de alquiler). La categoría C), mayoritaria, en principio no requiere ningún tipo de gestión de saneamiento de la propiedad. Los antecedentes legales de cada rol se señalan más adelante. Respecto a la categoría D), donde se inscribe el inmueble de Carampangue (rol 1002-15), si bien constituye una propiedad saneada, el completo abandono de ésta por parte de su propietario y la situación de ocupación de hecho en que se encuentran sus residentes desde hace largo tiempo, eventualmente permitirían a éstos acogerse a una regularización de la propiedad en su favor a través del DL 2695 de 1979, situación que amerita un examen en mayor profundidad. Los requisitos para postular a la regularización son los siguientes:

1. Posesión material del inmueble tranquila continua y exclusiva, por un tiempo mínimo de 5 años.

2. No tener un juicio pendiente en que se discuta el dominio de la propiedad. 3. El inmueble debe tener un avalúo fiscal máximo de 380 UTM si es urbano. 4. El inmueble debe tener deslindes claro y aceptado por los colindantes. 5. El solicitante debe haber realizado arreglos o mejoras en el terreno. 6. El solicitante no puede ser mero ocupante (arrendatario, cuidador etc.)

De ellos, parece difícil acreditar el 5º, dado el alto grado de deterioro en que se encuentra el inmueble. A continuación se exponen los antecedentes legales de cada uno de los inmuebles, según los cuales todas las propiedades están saneadas y sólo en uno de los casos se limita la libre disponibilidad por la existencia de hipotecas y prohibiciones:

22

1- Propiedad ubicada en calle Carampangue Nº 50, dueño actual don Marcelo Barbieri Contardi, la compró a don Luis Mario Montolivo Muñoz en 10.000.000. con escritura pública de fecha 26 de mayo de 1992 inscrita a fojas 970 bajo el número 1736 del año 1992 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso.

2- Propiedad ubicada en calle Cajilla Nº 676, el dueño actual es don Antonio Luis José

Podestá Ferreto, la heredó de doña Anita Delmira Ferreto Macchiavello con escritura de fecha 30 de julio de inscrita a fojas 1733 bajo el número 3015 del año 2000 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso

3- Propiedad ubicada en Calle Clave Nº 145, inscrita a nombre de Inmobiliaria e

Inversiones La Sierra Limitada. La adquirió por aporte a la sociedad que hizo doña María Cecilia Prats Cánepa, avaluada en la suma de $15.000.000., inscrito a fojas 3449 bajo el número 5050 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso el año 2001.

4- Propiedad ubicada en el Cerro Cordillera, Pasaje Merlet números 32 al 74, son

dueños don Virgilio Conrado, Emilio Ernesto y doña Teresita de Jesús Brusco Engelbach, la heredaron de doña Olga Isabel Engelbach Achiardi, en plena y nuda propiedad, inscrita a fojas 58 bajo el número 87. del año 2008 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso

5- Propiedad ubicada en Mazzini números 275 al 289, es dueño don Carlos Mauricio

Navarrete Maraboli, quien la compró a doña Rosa Eva Arce Bellsham y otros, inscrita a fojas 1951 bajo el número 3265 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso el año 2004. Esta propiedad se encuentra gravada con dos hipotecas, inscritas a fs 1608 Nº 1447 y a fs 1608 Nº 1448, y una prohibición a fs 840 Nº 1199, todas del año 2004.

6- Propiedad ubicada en calle Víctor Hugo, números 49 al 73, son dueñas Jocelyn

Alexandra y Jennifer Elizabeth Díaz Torres, quienes la compraron a doña Gladys Guillermina O´Rian O´Rian, inscrita a fojas 1715 bajo el número 3106 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso el año 1992.

7- Propiedad ubicada en pasaje Ministro, números 271 al 289, es dueño don Félix

Enrique Toula Solorza, quien la heredó de doña Deliana del Carmen Solorza Bustamante. inscrita a fojas 1557 bajo el número 2602 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso el año 2007.

3. CARACTERIZACIÓN DE LOS RESIDENTES De acuerdo a objetivos del estudio, el diagnóstico social se estructura considerando el análisis de los siguientes aspectos relativos a los residentes:

- Tipología de hogares - Número de integrantes del hogar - Edad de los residentes - Ocupación de los encuestados - Situación de tenencia de la vivienda - Ingreso mensual del hogar - Características de estratificación social: existencia de Ficha de Protección Social (Ex

– CAS II/Ficha Familia). - Disposición de permanecer en el barrio y en la vivienda

23

- Interés por participar en el Plan - Análisis de posibilidades de resolver las necesidades habitacionales de los residentes - años de residencia en la vivienda o sector

Esta caracterización se realiza en dos partes: primero, en un análisis de conjunto, para obtener un cuadro general del tipo de residentes y, segundo, un análisis por inmueble, de manera de contar con información específica y operativa en el marco de un plan de rehabilitación de los inmuebles. A. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LOS RESIDENTES En el total de inmuebles hay un potencial de uso de 106 viviendas, de éstas se encuentran habitadas 67, de las cuales fue posible entrevistar a 57, lo que equivalen a 57 hogares, con un total de 149 personas. La caracterización social de los residentes no propietarios considera la situación social de los arrendatarios y los ocupantes. Dentro de este segundo grupo se identifica un total de 49 arrendatarios, 4 familias sub-arrendatarias y 4, que habitan en condición de ocupantes. En principio, tanto la población que reside en los conventillos (arrendatarios, sub-arrendatarios y/u ocupantes) como los propietarios no residentes de los inmuebles se constituyen en beneficiarios directos del Plan, en tanto las propiedades involucradas cumplan las condiciones legales y técnicas requeridas y se contemplen alternativas que incorporen soluciones habitacionales para las familias residentes (en el mismo inmueble o en otra vivienda). A.1 Tipo de hogar: Para la tipificación de hogares se utilizó el Censo 2002, donde se especifican lo siguiente: Pareja sin hijos: se refiere a un pareja no necesariamente con matrimonio que convive si hijos. Hogar Colectivo: Es aquel constituido por un grupo de personas sin relación de parentesco, que comparten la vivienda o parte de ella y que hacen vida en común por razones de salud, trabajo, religión, estudio, disciplina, etc. Hogar Completo: Es aquel que tiene al cónyuge o conviviente presente. Hogar Compuesto: Constituido por un hogar nuclear o un hogar extenso más no parientes. Puede tomar las siguientes formas: Matrimonio o unión de hecho y no parientes. Matrimonio o unión de hecho con hijos / hijastros y no parientes (s). Jefe (a) de hogar con hijos y no pariente (s). Matrimonio o unión de hecho y cualquier otro pariente y no pariente (s). Matrimonio o unión de hecho con hijos / hijastros y cualquier otro pariente y no pariente (s). Jefe (a) de hogar con hijos / hijastros y cualquier otro pariente y no pariente (s). Hogar Extenso: Constituido por un hogar nuclear más cualquier otro pariente del Jefe (a) de hogar (yerno / nuera, nieto (a), hermano (a), cuñado (a), padres / suegros y/u otro pariente). Puede tomar las siguientes formas: Matrimonio o unión de hecho y algún pariente del jefe (a) de hogar. Matrimonio o unión de hecho con hijos / hijastros y algún pariente. Jefe (a) de hogar con hijos / hijastros y algún pariente. Hogar Incompleto: Es aquel que no tiene al cónyuge o conviviente presente. Para el estudio de la estructura familiar se considera esencial esta distinción, ya que existen evidencias

24

empíricas que los hogares incompletos presentan comportamientos socio-económicos diferenciales respecto a los completos. Hogar Nuclear: Internacionalmente se recomienda incluir a los hijos / hijastros solteros. Sin embargo, en el caso de Chile se determinó considerar a los hijos / hijastros de cualquier estado civil, siempre y cuando estuviesen solos, vale decir, sin cónyuge o conviviente y/o hijos/hijastros. Constituido por: Matrimonio o unión de hecho sin hijos o hijastros. Matrimonio o unión de hecho con hijos o hijastros.- jefe (a) de hogar con hijos o hijastros. Hogar Particular: Es el conjunto de una o más personas que, unidas o no por relación de parentesco, comparten la alimentación y el presupuesto y habitan la misma vivienda o parte de ella. La denominación proviene del concepto de cocinar en torno a un fogón u hogar común. “Hogar es el sitio donde se hace la lumbre de las cocinas, chimeneas, hornos de fundición”, de acuerdo a la definición de la Real Academia de la Lengua Española. Hogar Sin Núcleo: Constituido por un hogar en que no está presente el núcleo familiar primario (hogar nuclear). Puede tomar las siguientes formas: Jefe (a) de hogar y no pariente (s). Jefe (a) de hogar y cualquier otro pariente. Jefe (a) de hogar y cualquier otro pariente y no pariente (s). Hogar Unipersonal: Constituido por una sola persona que es el (la) jefe (a) de hogar. Índice de Masculinidad. Se define como el cociente entre el número de hombres y el de mujeres multiplicado por 100. Hogar de Hermanos: es en cual solo residen hermanos consanguíneos. Considerando lo anterior, del total de hogares identificados, el mayor porcentaje corresponde a Hogar Unipersonal -16 hogares-, sigue Pareja sin hijos 11 hogares y Hogar Compuesto 9. Lo anterior se detalla en la gráfica siguiente:

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

Can

tid

ad

2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15 TotalesRol

Cantidad de Hogares por Categoría

Hogar Unipersonal

Pareja sin Hijos

Hogar Compuesto

Hogar Incompleto

Hogar Extenso

Hogar Completo

Hogar Nuclear

Hogar Colectivo

Hogar de Hermanos

25

La existencia mayoritaria de hogares unipersonales y de parejas sin hijos respondería principalmente a las posibilidades que ofrecen los inmuebles utilizados como conventillos; edificaciones organizadas funcionalmente a partir del arriendo y/o subarriendo de piezas, para atender necesidades de vivienda de este tipo de hogares.

A.2 Número de integrantes del hogar: Consecuentemente con el predominio de Hogares Unipersonales, el número de hogares conformado por 1 persona alcanza a un 28,07%. Por otra parte, los hogares conformados por 2 personas representan el 33,3% del total, pudiendo corresponder al grupo de hogares conformados por parejas sin hijos, segundo grupo de hogares en importancia en el sector de estudio, a los que se agregan los hogares incompletos con dos integrantes (El color representa el n° de integrantes del hogar y n = n° de casos)

Destaca, además, el porcentaje de hogares compuestos por 4 o más personas (26,31%), dando cuenta de la presencia de hogares extensos. Considerando la situación general de mal y regular estado de los conventillos, esta última situación da cuenta de una compleja situación social; la existencia de hogares con 4 y/o más integrantes residiendo en piezas que presentan, además, un deficiente estado de conservación implica condiciones precarias de vida que hacen prioritario la generación de alternativas de solución en el lugar (recuperación y/o mejoramiento de los inmuebles) la reubicación de estas familias a través de la facilitación de acceso a algún programa habitacional. A.3 Edad de los residentes: La población residente en los inmuebles en condición de conventillo corresponde mayoritariamente a personas de 60 años y menos; adultos, adultos jóvenes. En tanto la edad promedio de los encuestados alcanza a 43,2 años, es decir, población que se encuentra dentro del rango de la población económicamente activa y con posibilidades de generación de ingresos autónomos.

26

27

79

39

0

10

20

30

40

50

60

70

80N

úm

ero

de

Cas

os

0-17 18-59 60-87Rangos

Rango de Edades

No obstante, destaca la presencia importante de población de adultos mayores; éstos representan 39 casos del total de los residentes con edades que van entre los 60 y 87 años de edad, es decir son personas que se encuentran fuera de la etapa económicamente activa y con necesidades específicas en diversos ámbitos, entre otros, respecto de condiciones habitacionales adecuadas para su desenvolvimiento y mejor calidad de vida. Si se considera la edad de los residentes en relación al tipo de hogares y al número de personas por hogar, se confirmaría la presencia relevante de personas mayores y adultos mayores, segmento de población que constituye uno de los grupos de mayor vulnerabilidad social dentro de la población del país. El rango de edad de 1-17 años incluye 27 casos, en tanto la gente adulta mayor más los menores de edad suma 66 casos. Estos segmentos constituyen grupos socialmente más vulnerables, donde las condiciones habitacionales afectan de modo particular sus procesos de desarrollo (niños) y/o calidad de vida (adultos mayores). De ahí también la importancia social de mejorar y/o recuperar los conventillos como alternativas de vivienda. A.4 Ocupación de los encuestados El análisis de la variable “ocupación” viene a remarcar las condiciones de vulnerabilidad de gran parte de la población que reside en los conventillos analizados. En efecto, la población presenta mayoritariamente condiciones ocupacionales y de ingreso más bien precarias, característica esperable en familias que residen en este tipo de viviendas.

27

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Can

tid

ad

2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15 TotalesRol

Cantidad de Jefe de Hogar por Ocupación

Dueña de Casa-Pensionada

Dueña de Casa

ComercianteAmbulante

Labores de Aseo

Pensionado

Asesora del Hogar

Comerciante

Lo anterior queda de manifiesto al constatarse que un grupo mayoritario de 19 jefes de hogar está compuesto por mujeres que aparentemente cumplen roles de jefas de hogar, dentro de las cuales 7 son dueñas de casa sin ocupación, y 12 dueñas de casa con algún tipo de pensión. Esto último se relacionaría directamente con la presencia mayoritaria de hogares unipersonales; adultos mayores solos y/o parejas sin hijos (adultos mayores viviendo solos). Por otra parte, 5 de los encuestados también son pensionados, en tanto que aquellos que declaran algún tipo de ocupación, éstas corresponden a trabajos de muy baja calificación y que implican niveles bajos de ingresos; 6 que declara ser comerciante ambulantes y otros 6 se desempeña en labores de aseo. Las precarias condiciones ocupacionales y de ingreso, sumadas a condiciones habitacionales inadecuadas como las que se dan en la mayor parte de los conventillos, configuran situaciones críticas de vulnerabilidad social de estas familias.

28

Siguiendo el desglose, existe una mayoría de ocupaciones con solo 1 entrevistado por categoría, lo cual se aprecia en la tabla siguiente: Tipología de Empleo 2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15 Totales

Dueña de Casa- Pensionada 5 1 2 1 2 1 0 12

Dueña de Casa 1 2 1 1 1 0 1 7

Comerciante Ambulante 1 0 3 0 0 2 0 6

Labores de Aseo 1 0 1 2 0 1 1 6

Pensionado 2 1 1 0 1 0 0 5

Asesora del Hogar 2 0 0 0 0 0 0 2

Comerciante 1 0 0 0 0 0 1 2

Costurera- Pensionada 1 0 0 0 0 0 0 1

Microempresario 1 0 0 0 0 0 0 1

Recolector 1 0 0 0 0 0 0 1

Construcción 1 0 0 0 0 0 0 1

Conserje 1 0 0 0 0 0 0 1

Administrativa en Hospital 1 0 0 0 0 0 0 1

Taller de Refrigeración 1 0 0 0 0 0 0 1

Modista - Pensionada 0 1 0 0 0 0 0 1

Cuidadora de Enfermos- Pensionada 0 0 1 0 0 0 0 1

Dueña de Local de Menestras 0 0 1 0 0 0 0 1

Labores de Aseo- Cuidado de Enfermos 0 0 0 1 0 0 0 1

Operador de Fábrica de Botones 0 0 0 1 0 0 0 1

Niñera 0 0 0 0 1 0 0 1

Estudiante 0 0 0 0 1 0 0 1

Frecuenciador Terrestre 0 0 0 0 0 1 0 1

Carpintería 0 0 0 0 0 0 1 1

A.5 Disposición a permanecer en el barrio y en la vivienda: El análisis de esta variable permite conocer la satisfacción de los residentes con el barrio y la vivienda que habitan, representando en cierto grado un indicador del grado de arraigo en el sector. Por otra parte, entrega antecedentes sobre las principales razones por las cuales dejarían o permanecerían en el sector y/o vivienda, para considerar la ejecución de medidas complementarias al Plan, que favorezcan la permanencia y conductas favorables al cuidado y preservación del sector. Dos son las variables que se consideran para analizar este aspecto: i) años de permanencia en el sector y, ii) Interés por vivir en el barrio:

29

Respecto del los años de permanencia en el sector, considerando la información del año de llegada, se observa que un importante porcentaje; 21,42% reside hace aproximadamente tres años (llegada entre 2004 y 2007), en tanto que la mayoría; 36,8% (21) reside hace más de 10 años (llegada en 1942, el más antiguo, hasta en 1998, representados en conjunto por “otros” en el gráfico). Este último porcentaje puede estar indicando una tendencia a la baja movilidad de los residentes conformados por hogares de 1 y/o 2 personas, adultas mayores con ingresos insuficientes y que tienen escasas posibilidades de acceder a otras soluciones habitacionales. Por otra parte, el 19,6% de personas con 2 años de permanencia en el sector, puede dar cuenta de un cierto grado de movilidad de un segmento de los hogares que habitan en los conventillos analizados; eventualmente, hogares completos con integrantes jóvenes y con mejores condiciones de ingreso y con mayores capacidades de acceder a mejores viviendas.

Sobre el interés por vivir en el barrio se observa que, pese a las precarias condiciones habitacionales en que vive la mayoría de los hogares, destaca la alta valoración y el sentimiento de arraigo que tienen las personas con el barrio, situación que se manifiesta en la alta disposición observada por permanecer en éste. Este especial interés por permanecer en el sector responde, especialmente, a las ventajas de localización que el barrio presenta respecto del Plan de la ciudad y áreas de servicios y comercio que les permite atender diversos requerimientos. Este elemento tiene alta relevancia al momento de definir alternativas de solución para mejorar las condiciones habitacionales de las familias, ya sea en los mismos inmuebles en que actualmente habitan, o en viviendas propias en otro sector. Esto último, indicaría la necesidad de considerar medidas especiales para favorecer la permanencia si eventualmente éstos se vieran afectados negativamente con la implementación del Plan (desplazamiento a petición del propietario beneficiado, por ejemplo), o si es necesario su desplazamiento de los inmuebles en que actualmente habitan.

30

NO SÍ

¿Le gustaría tener casa propia en el barrio?

0%

25%

50%

75%

Po

rcen

taje

n=14

n=43

En efecto, respecto del interés por permanecer en una vivienda propia en el mismo barrio, destaca el alto porcentaje de encuestados que declara tener dicho interés; un 75%, frente a un 25% que responde negativamente.

¿Por qué le gustaría tener casa propia en el barrio?

0% 5% 10 %

1 5%

2 0% Porcentaje

Barato

Barrio Peligroso

Central e Iluminado

Cercanía a Trabajo, Comercio, Otro

Ha vivido por toda la vida en él

Le gusta el barrio

Mala Locomoción y Comercio

No le gusta el Barrio

No le gusta la Infra de Valparaíso

Sector Más alto

Tranquilo

Tip

o

n=1

n=9

n=1

n=11

n=13

n=6

n=1

n=2

n=1

n=1

n=11

Las razones asociadas al interés por tener una casa propia en el barrio, se relacionarían con un importante sentido de pertenencia a éste; un 20% afirma que lleva muchos años en el lugar y manifiesta estar acostumbrado (“contar con un modo de vida en el sector”) y que le es cómodo vivir en éste. Por otra parte, más de un 15% de los entrevistados afirma que el barrio es tranquilo para vivir, siendo por último muy importante la cercanía al Plan, comercio, fuentes de trabajo y familiares con más de un 15%. La disposición por permanecer en el barrio se ve ratificada por el alto porcentaje de encuestados que afirman estar dispuestos a permanecer en el barrio; un 75% de los

31

encuestados, aún cuando esto suponga seguir viviendo en situación de conventillo y no poder contar con una vivienda propia. Lo anterior se muestra en los gráficos siguientes:

NO SÍ

¿Seguiría viviendo aquí?

0%

25%

50%

75%

Po

rcen

taje

n=11

n=46

.

¿Porqué viviría aquí ?

0% 10%

20%

30%

Porcentaje

Barrio Peligroso

Cercanía a Trabajo, Comercio, Otro

Desalojo

Espera tener algo propio

Ha vivido por toda la vida

Le gusta el barrio

Mejores Condiciones

No tiene donde irse

Seguro

Tranquilidad

Var

iab

les

n=2

n=14

n=1

n=2

n=17

n=8

n=3

n=1

n=3

n=6

32

A.6 Situación de tenencia de la vivienda: La gran mayoría de los hogares residentes corresponde a arrendatarios; 86% del total (57). De éstos, 10 casos no están al día en sus pagos de arriendo, debiendo en promedio 3 meses.

Se identifican, además, 4 personas que son sub-arrendatarios, al día en sus pagos de arriendo y que representan el 7,0% del total de residentes. Similar porcentaje representa un grupo de “ocupantes” localizados en el rol 1002-15 del Cerro Artillería que llevan en promedio 6 años sin pago de arriendo, viviendo en situación extrema al no contar con servicios higiénicos, agua potable y electricidad.

NO SÍ

¿Está al día en sus pagos de arriendo?

0%

25%

50%

75%

Po

rcen

taje

n=15

n=42

Sobre un 70% de los arrendatarios declara además estar al día con el pago de su mensualidad. Esto resulta de gran relevancia, considerando las características de los hogares y los bajos niveles de ingreso declarados por los entrevistados. Así, el pago al día del arriendo, indica nuevamente la disposición de los arrendatarios residentes por permanecer en el barrio, aspecto a considerar en la definición de alternativas de soluciones que consideren la permanencia de los hogares en los inmuebles que se incorporen al Plan.

33

Respecto a la modalidad de arriendo existe un pequeña diferencia a favor de la modalidad “Con contrato”, con un 50,88%, frente al 49,12% de los “Sin Contrato”.

El monto promedio pagado en arriendo es de $60.830, predominando en forma separada el rango de $80.000, con un 13%, lo que equivale a 6 casos.

34

A.7 Interés por participar en el Plan: El análisis del interés por realizar mejoras en las viviendas por parte de los residentes, puede considerarse como un indicador de la disposición de éstos por participar en el Plan.

Dos son los tipos de mejoramiento que presentan mayor relevancia: en primer lugar, el mejoramiento de los servicios higiénicos, con un 22,5% (13). Cabe señalar que este recinto no existe en el caso del rol 1002-15 del Cerro Artillería, y en otros se encuentran en mal estado por problemas de filtraciones en las paredes, desagüe, entre otros. En segundo lugar, el mejoramiento en las instalaciones eléctricas, con un 15,3% (8). En este caso la mayoría de las viviendas no ha experimentado mejoras desde la construcción original del inmueble, presentando sólo arreglos hechizos y/o provisorios. Por último, están las reparaciones para evitar filtraciones en paredes, desnivel en los pisos, y termitas principalmente en el techo cada uno con 11,7% (7). A.8 Posibilidades de resolver las necesidades habitacionales de los residentes:

El análisis de posibilidades para resolver sus necesidades habitacionales por parte de los residentes, se evalúa a partir de la revisión de dos elementos: i) el acceso de éstos a subsidios habitacionales, ii) la disposición y monto a cancelar como dividendo para comprar una vivienda y, iii) la existencia de Ficha de Protección Familiar (Ex – Ficha Familia o Cas II). Sobre el primer punto y, en atención a la necesidad de evaluar alternativas de solución habitacional para las familias que voluntariamente decidan dejar el conventillo o que pudieran ser desplazadas involuntariamente, se analizó la situación de éstas respecto de su acceso a subsidios habitacionales regulares. Los resultados obtenidos indican que un alto porcentaje de los hogares/familias estarían en condiciones de postular a los subsidios habitacionales regulares que constituyen la oferta pública para segmentos de menores ingresos; específicamente, el Fondo Solidario I y II, por cuanto el 87,7% de éstas declara no haber recibido nunca un subsidio habitacional. Solo un 12,3% de los encuestados, equivalente a 7 casos, declara haber sido beneficiado con algún subsidio.

35

Rol Calle Número Pieza-depto Tipo de Subsidio

Depto 15 Desconocido Depto 12 pieza 3

Subsidio de Emergencia de la Calle Serrano

2023-6 Clave 607

Depto 20 Esperando resultados de postulación

Depto 65 Vivienda Básica Sin Deuda 2025-7 Sócrates 53 Depto 3 Desconocido

90-5 Manzzini 275 Depto 275 Vivienda Básica Sin Deuda 1002-15 Carampangue 50 Depto 4 Desconocido

De éstos, 1 caso correspondió al Subsidio de Emergencia de la Calle Serrano, y 2 al Subsidio de Vivienda Básica. En los restantes 4 casos, los encuestados desconocen el nombre del subsidio recibido. Sobre las familias que han accedido a subsidios, se requeriría revisar más en detalle las razones del no uso efectivo del beneficio, a objeto de considerar en posibles alternativas de solución si es que por algún motivo tuvieran que dejar la vivienda que ocupan en el inmueble.

Por otra parte, el 100% de los encuestados declara estar dispuesto a cancelar algún monto de dividendo para acceder a una vivienda propia. El 20% estaría dispuesto a pagar un dividendo máximo de $50.000, en tanto que el 14% declara disposición a pagar $30.000 y $20.000. La disposición a cancelar algún dividendo, recursos que pueden ser también gestionados como ahorros posibles a realizar por la familia para acceder a una vivienda social y, el hecho que la mayoría no ha sido beneficiada con subsidios habitacionales, se presenta como una posibilidad para generar alternativas de solución asociadas al acceso a vivienda por parte de los residentes.

36

Complementariamente, el análisis de los ingresos familiares mensuales entre los entrevistados permite ubicar a estas familias en el grupo de potenciales beneficiarios de subsidios habitacionales. En efecto, como se indica en el gráfico siguiente, el ingreso mensual por hogar promedio entre los entrevistados es de $151.649, con un máximo de $400.000, y 3 hogares con ingresos bajo los $50.000. La moda12 para el conjunto de datos es de $200.000.

$ 10.000

$ 50.000

$ 90.000

$ 130.000

$ 170.000

$ 210.000

$ 250.000

$ 290.000

$ 330.000

$ 370.000

$ 410.000

Mo

nto

en

pes

os

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57Hogar

Ingreso Mensual del Hogar

Así también, se observa rangos de variación importante en los niveles de ingreso mensual promedio por hogar, existiendo hogares que declaran ingresos de $40.000 al mes (ver tabla siguiente). Aún cuando el dato de ingresos pueda estar sub-declarado en todos los casos, la 12

Es el valor que más se repite de un rango de datos.

37

variabilidad observada estaría dando cuenta de segmentos diferenciados de residentes como potenciales beneficiarios de subsidios habitacionales regulares, o de apoyos específicos dentro del Plan. DETALLE DE INGRESOS POR HOGAR13

Rol S

ecto

r Calle N° Vivienda

Letra/N° Pieza

Número según gráfico

Ingreso mensual del

hogar

Depto 3 1 $ 150.000

Depto 4 2 $ 200.000

Depto 5 3 $ 150.000

Depto 6 4 $ 100.000

Depto 7 5 $ 200.000

Depto 8 6 $ 280.000

Depto 9 3 7 $ 100.000

Depto 9 4 8 $ 100.000

Depto 11 9 $ 280.000

Depto 12 3 10 $ 48.000

Depto 14 11 $ 100.000

Depto 17 12 $ 200.000

Depto 18 13 $ 65.000

Depto 20 14 $ 250.000

Depto 21 15 $ 200.000

Clave 607

Depto 24 16 $ 200.000

104 Depto 104 17 $ 144.000

106 Depto 106 A 18 $ 200.000

108 Depto 1 19 $ 195.000

2023-6

San

to D

omin

go

Villagrán

112 Depto 112 20 $ 400.000

Depto 65 21 $ 102.000

Pieza 4 22 $ 112.000 53

Depto 3 23 $ 130.000

60 Casa 60 24 $ 80.000

2025-7

Cor

dille

ra

Sócrates

74 Depto 74 25 $ 270.000

SN° Depto SN° 26 $ 74.000 Longoval

23 Depto 23 27 $ 80.000

Ulises 56 Casa 56 28 $ 60.000

678 Depto 678 29 $ 140.000

Pieza 1-2 30 $ 300.000

Pieza 3 31 $ 130.000

Pieza 4 32 $ 40.000 680

Pieza 7 33 $ 88.000

682 Depto 682 34 $ 120.000

2019-9

San

to D

omin

go

Cajilla

684 Depto 279 35 $ 60.000

279 Depto 685 1° -2° Nivel

36 $ 200.000

275 Depto 275 37 $ 60.000

Pieza 12 38 $ 135.000 281

Pieza 14 39 $ 250.000

285 Depto 285 40 $ 150.000

90-5

Cor

dille

ra

Mazzini

287 Depto 287 41 $ 80.000

13 Se identifican sólo los hogares que respondieron a esta pregunta.

38

Rol

Sec

tor

Calle N° Vivienda Letra/N°

Pieza Número según gráfico

Ingreso mensual del

hogar

Pieza 5-6 42 $ 250.000

Pieza 10 43 $ 128.000

Pieza 11 44 $ 89.000

Pieza 17 45 $ 138.000

49

Pieza 21 46 $ 190.000

2011-14 C

ordi

llera

Víctor Hugo

73 Casa 73 47 $ 180.000

Casa 271 48 $ 200.000

Pieza 272 49 $ 48.000 275

Pieza 274 50 $ 130.000

Depto 1 51 $ 300.000 282

Depto 2 52 $ 100.000

2042-5

San

to D

omin

go

Ministro

289 Casa 289 53 $ 68.000

Depto 1 54 $ 130.000

Depto 2 55 $ 150.000

Depto 3 56 $ 120.000 1002-15

Art

iller

ía

Carampangue 50

Depto 4 57 $ 200.000

A esto se agrega que, en más de un 75% de los casos no se recibe ayuda u otros aportes al ingreso mensual familiar. Los casos que sí reciben ayuda son de hijos (as), ex - parejas (maridos, convivientes, otro) y hermana.

NO SÍ

¿Hay aporte de otro miembro de la familia al ingreso mensual de su hogar?

0%

25%

50%

75%

Po

rcen

taje

n=47

n=10

39

Finalmente, sobre el tercer punto se identificó que 26 familias cuentan con Ficha de Protección Social, lo que equivale a un 45,61% del total, encontrándose actualizadas al año 2007. Considerando la vigencia de dos años que tiene este instrumento y, dependiendo de los plazos de implementación del Plan se requeriría, por una parte, actualizar en un número importante la aplicación de este instrumento y llevar a cabo el encuestaje de aquellas familias que no tiene dicha Ficha. Esto, en tanto la aplicación de alternativas de solución habitacional mediante acceso a subsidios del Estado, tiene como una de sus exigencias mínimas el contar con Ficha actualizada y con un puntaje dentro del punto de corte para recibir el beneficio.

40

B, CARACTERIZACIÓN POR INMUEBLE

CUADRO RESUMEN CARACTERIZACIÓN POR INMUEBLE

Rol 1002-

15 Caramp.

Rol 2025-7

Merlet

Rol 90-5 Mazzini

Rol 2011-14

V. Hugo

Rol 2023-6

Clave

Rol 2042-5 Ministro

Rol 2019-9

Cajilla

Variables Sociales

Tipo de hogar: tipología que

más se repite en el Rol.

Hog

ar

Inco

mpl

eto

Hog

ar C

ompu

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sin

Hijo

s

Número de integrantes del

hogar: promedio 2,5 4,8 3,5 2,33 2,45 1,66 2,1

Edad promedio de los residentes

50,25 64,8 47,8 48,3 61,1 42,4 62,8

Ocupación del Jefe de Hogar: actividad que

más se repite en el rol S

in te

nden

cia

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Labo

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Situación de tenencia de la

vivienda: tenencia que

más se repite en el rol

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Ingreso mensual del hogar: promedio

$ 150.000 $ 138.800 $145.833 $ 162.500 $ 178.100 $ 141.000 $ 109.200

Existencia de Ficha de

Protección Social

1 de 4 4 de 5 4 de 6 0 de 6 10 de 20 2 de 6 4 de 10

Disposición de permanecer en el

barrio y en la vivienda: grupo

con mayor tendencia

Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí

Interés por participar en el Plan: grupo con mayor tendencia

Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí

41

Rol 1002-

15

Caramp.

Rol 2025-7

Merlet

Rol 90-5

Mazzini

Rol 2011-

14

V. Hugo

Rol 2023-

6

Clave

Rol 2042-

5

Ministro

Rol 2019-

9

Cajilla

Variables del Inmueble

Uso del inmueble

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Res

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Bod

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cial

-

Com

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al

Estado general

de conservación Malo Malo Malo Malo Bueno Malo Malo

Condición de

hacinamiento No No No Sí No No No

irregularidad en

servicios de

agua potable y

electricidad

Sí No No No No No No

Características del Inmueble

Nº de viviendas

ocupadas 4 15 7 9 28 7 11

Nº de viviendas

desocupadas14 0 1 7 6 5 14 1

Nº de pisos por

inmueble 3 3 2 2 7 3 3

Cumplimiento de

normas técnicas

de copropiedad

No 3 de 4 No 2 de 4 No No No 2 de 4 No No

Aporte al Paisaje Urbano15

Singularidad del

inmueble 3 4 3 2 4 2 3

Aporte al

entorno

inmediato

1 2 1 1 2 1 1

Aporte entorno

distante 1 1 0 0 1 2 1

Total Aporte al

Paisaje Urbano 5 7 4 3 7 5 5

14 Esta cifra corresponde a piezas frecuentemente inhabitables y que no necesariamente constituyen unidades de vivienda, razón por la que se incluye como estimación aproximada. Por eso se optó por no incluir en este cuadro una cifra de “viviendas totales”: sólo las viviendas ocupadas constituyen un dato seguro. 15 El aporte de cada inmueble al paisaje urbano corresponde a la suma de 3 calificaciones: Singularidad: características singulares del edificio como inmueble de valor patrimonial (máximo 4 puntos); Aporte al entorno inmediato: aporte del inmueble a la conformación de un espacio local de valor (máximo 2 puntos); Aporte al entorno distante: aporte del inmueble a la conformación del paisaje global del barrio o el cerro, percibido desde la distancia (máximo 2 puntos). Para la evaluación se compararon las calificaciones realizadas de manera independiente por 2 equipos de arquitectos. En el caso de inmuebles calificados con algún grado de valor patrimonial (IMV y/o CMN), se entregó la calificación máxima por Singularidad:

42

4. DIAGNÓSTICO TÉCNICO DE LOS INMUEBLES A continuación se realiza una caracterización general de los siete inmuebles estudiados16, sobre la base de los resultados de la aplicación en terreno de la Ficha de Levantamiento Técnico, cuyo contenido y formato se entrega en los Volúmenes 2 y 3 del presente informe. Toda la información técnica levantada en terreno y que se detalla en las fichas correspondientes ha sido procesada a fin de tener una visión general que permita caracterizar las construcciones y, al mismo tiempo, obtener una mirada preliminar sobre su estado de conservación tendiente a adelantar y prever las acciones de mejoramiento más relevantes que se deban abordar. En el cuadro Resumen Estado General de la Construcción que se presenta más abajo, se detalla, para cada uno de los inmuebles, el estado de conservación de las principales partidas, caracterizándolo como B (bueno), R (regular), M (malo) e I (irrecuperable), según la apreciación del profesional que levanta la información de terreno. Estas categorías de estado de conservación son las que figuran en las Fichas de Levantamiento de Información de Terreno que se adjuntan. CUADRO RESUMEN ESTADO GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN

Rol Calle Fun

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2023-6 Clave B B R R B B B R

2025-7 Merlet R R R R R R M

2019-9 Cajilla B R R R M M M

90-5 Mazzini M M R M M M M

2011-14 Víctor Hugo R R R R B R M R M

2042-5 Ministro R R B M M M

1002-15 Carampangue B R B B R R M El criterio utilizado para calificar el estado de conservación de los inmuebles es el siguiente: Irrecuperable (I) 1 punto: presenta daños que requieren obras de mejoramiento sobre un 75% que hacen imposible de recuperar la partida y escasamente se podrían reutilizar parte de los materiales que la constituyen. También puede tratarse de una partida inexistente que debería hacerse. Malo (M) 2 puntos: presenta daños que requieren obras de mejoramiento que varían entre 41% y 75%. 16

Más adelante (capítulo IV), se hace un análisis específico por inmueble, tanto de su estado de conservación como de los costos asociados a una posible rehabilitación.

43

Regular (R) 3 puntos: presenta pocos daños, por lo que se requiere de obras de mejoramiento sólo entre un 15% y un 40% de la partida. Bueno (B) 4 puntos: la partida presenta daños y deterioros escasos, inferiores al 15%, por lo que se estima que, en general, no requiere de obras de mejoramiento, excepto por tareas de mantenimiento propias del desgaste y uso normal de una partida. Como se desprende del cuadro resumen de Estado General de la Construcción, sólo uno de los inmuebles analizados, el Rol 2023-6 de Clave, puede considerarse que está en condiciones más que regulares. El resto de los inmuebles están en regular o mal estado general de conservación. Asimismo se observa que, a excepción del rol 90-5 del Cerro Cordillera, las fundaciones están en regular o buen estado, al igual que los muros de contención. Lo anterior es importante por cuanto, más allá de lo que se pueda definir en un estudio de intervención y diagnóstico más detallado, las partidas de fundaciones y muros de contención son de mayor complejidad de ejecución y, eventualmente, tan invasivas que terminan por hacer casi inviables las intervenciones. También cabe consignar que las fachadas, especialmente de madera y adobe, están en condiciones regulares y malas, lo que sugiere que requieren intervenciones que les repongan su buen estado de conservación. Esta misma situación se presenta en los muros medianeros, aspecto no menor, por cuanto estos implican, a su vez, eventuales riesgos hacia las propiedades vecinas. Finalmente, destaca el mal estado general que presentan los muros y tabiques interiores. Este aspecto que puede no significar un riesgo estructural al edificio, se relaciona más directamente con las condiciones de habitabilidad y de terminaciones que son esperables en un inmueble que se subdivide y se arrienda en unidades menores. Para los efectos de construcción de los gráficos siguientes, se ha asignado a cada una de las categorías de estado de conservación los siguientes valores numéricos, que corresponden a los conceptos señalados.

Categoría Concepto Equivalencia numérica B Bueno 4 R Regular 3 M Malo 2 I Irrecuperable 1

En los gráficos se detalla para cada una de las partidas señaladas, sus alternativas de materiales y su correspondiente estado de conservación, según la apreciación de los arquitectos encargados del levantamiento y del arquitecto coordinador de terreno. En el eje horizontal se identifica cada inmueble por su rol y en el eje vertical se indica el estado de conservación observado, utilizando los valores señalados más arriba.

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2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15Rol

Obra Gruesa: Fundaciones

FundacionesPiedra

FundacionesAlbañilería

Como se observa, todas las fundaciones se presentan en una condición mixta de piedra y albañilería, lo que corresponde a una tipología muy común y muy propia de las construcciones en Valparaíso. Su estado de conservación varía entre bueno y regular, a excepción de la propiedad del Rol 90 – 5 (Mazzini).

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Obra Gruesa: Muro Contención

Muro Contención Piedra

Muro Contención Albañilería

El estado de los Muros de contención, que se presenta en 6 de los 7 roles estudiados, es evaluada entre las categoría 3 y 4, que los sitúa en una situación favorable, entre regular y buen estado de conservación.

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4C

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2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15Rol

Obra Gruesa: Medianeros

Medianero Albañilería

Medianero Adobe

Por su parte, aunque predomina la tipología de los muros medianeros en albañilería, se dan dos casos mixtos entre albañilería y adobe y uno exclusivamente en adobe. Son precisamente estos últimos los que presentan un estado de conservación evaluado como malo, lo que motivaría o justificaría una intervención. El inmueble de Ministro (rol 2042-5) no fue evaluado en este caso por no presentar muros medianeros.

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2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15Rol

Terminaciones Exteriores: Facha del Inmueble

Fachada Estuco

Fachada Plancha Galvanizada

Fachada Madera

Fachada Albañilería

Como está dicho, más crítico es el estado de conservación de las fachadas, especialmente aquellas de madera y adobe. Es interesante tener en consideración este aspecto para determinar los criterios de selección de partidas de mejoramiento: las fachadas representan la imagen del edificio y caracterizan también al entorno y el barrio. Por otra parte, las fachadas son parte integral de la estabilidad de la construcción en el tiempo, mejoran las condiciones de seguridad y habitabilidad del edificio en la medida en que garanticen y aseguren su impermeabilidad.

46

Las ventanas, aunque corresponden a obras de terminaciones, son parte de las fachadas y en general se encuentran en mal estado de conservación, incluyendo un 50% consideradas irrecuperables. Sólo un caso presenta ventanas en regular estado.

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Terminaciones Exteriores: Ventanas de Madera

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2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15Rol

Obra Gruesa: Estructura Cubierta y Entrepisos

Estructura Entre Pisos Envigado Madera

Estructura Cubierta Envigado Madera

Estructura Cubierta Cerchas Madera

Como era esperable en inmuebles antiguos sin mantenimiento, las estructuras de madera en cubiertas y entrepisos están en general en mal estado. Lo anterior se explica en parte por la antigüedad de las construcciones, por sucesivos ciclos de humedad, por eventuales sobrecargas y modificaciones pero, especialmente, por la presencia de termitas. Este aspecto, relacionado con la estructura pero también con la estabilidad en el tiempo de las construcciones, debe considerarse como una de las partidas y actividades obligadas en el plan de rehabilitación.

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Obra Gruesa: Muros y Tabiques Interiores

Interiores Madera mas Revestimiento

Interiores Adobe

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Obra Gruesa: Cubierta

Cubierta Impermeabilización

Cubierta Plancha Galvanizado O Zincalum

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Obra Gruesa: Hojalatería

Hojalateria Caballete

Hojalateria ForrosContramuro

Hojalateria Bajadas Ag Ll

Hojalateria Madera

Hojalateria Canaletas

La situación de las cubiertas, por su parte, incluyendo cubiertas y elementos complementarios, muestra un importante estado de deterioro. Esta partida, que está directamente relacionada con las condiciones de estabilidad en el tiempo de la intervención y muy particularmente con las condiciones de habitabilidad, parece ser de inclusión obligada en un plan de rehabilitación de los inmuebles.

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Terminaciones Interiores:Pavimentos

Pavimentos Entablado Madera

Pavimentos Baldosa

Pavimentos Radier Hormigón a la vista

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2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15Rol

Terminaciones Interiores: Cielos

Cielos Yeso Cartón

Cielos Madera

Las partidas relacionadas con terminaciones que se muestran en los gráficos precedentes, dan cuenta de un estado general de conservación bastante precario, que varía entre regular y malo, siendo las clasificaciones “irrecuperable” y “buena” las excepciones. Como se observa, las tres partidas comentadas están clasificadas como en mal estado en la gran mayoría de los roles. Sólo los pavimentos aparecen en regular estado en 2 inmuebles. El rol 2023-6 presenta las mejores condiciones de terminaciones interiores, lo que es consistente con la apreciación que se tiene en la mayor parte de las partidas analizadas. Se trata de una propiedad en innegable mejor estado de conservación.

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Terminaciones Interiores: Revestimiento Interior

Revestimiento Interior Yeso

Revestimiento Interior Adobe

Revestimiento Interior Estuco-Yeso

Revestimiento Interior Yeso y Pintura

Revestimiento Interior EntabladoMaderaRevestimiento Interior Papel Mural

Revestimiento Interior Pintura

50

Los cuatro gráficos siguientes muestran el estado de conservación de las instalaciones sanitarias, eléctricas y de gas. Su estado de conservación varía entre regular y malo. El criterio que se considera aplicar en esta materia es incluir siempre en las obras a presupuestar una completa reparación de las instalaciones eléctricas y de gas y mantener las instalaciones sanitarias en condiciones de servicio.

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Instalacion Agua Potable

Agua Fría Cobre

Agua Fría PVC

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Instalación Alcantarillado

Alcantarillado Fe Fun

Alcantarillado PVC

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Instalación de Gas

Gas Cobre

Gas Flexible

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2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15Rol

Instalación Eléctrica

Empalme

Tablero

Canalización

Conductores

Artefactos

Tierra Protección

Como se observa en el cuadro siguiente, pese al mal estado de conservación observado en las instalaciones, el estado general de conservación de los artefactos sanitarios es mayoritariamente “regular”, lo que eventualmente permitiría considerar su reemplazo en una segunda línea de prioridades.

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2023-6 2025-7 2019-9 90-5 2011-14 2042-5 1002-15Rol

Artefactos Sanitarios

WC

Lavamanos

Tina

Pie Ducha

Lavaplatos

El detalle de las observaciones de cada uno de los roles se encuentra en las Fichas Técnicas, lo que permite verificar con precisión las apreciaciones generales presentadas. Sin perjuicio de lo anterior, en el cuadro “Plantilla de Análisis de Fichas Técnicas” de la página siguiente se presenta un resumen general que permite adelantar algunas conclusiones. Para cada una de las partidas, se indica el número de inmuebles que se encuentra en estado de conservación Bueno (B), Regular (R), Malo (M) o Irrecuperable (I). Se ha agregado una columna “T”, que corresponde al total de casos observados en las diferentes categorías para cada una de las partidas detalladas. Por presentarse soluciones mixtas, la suma de las columnas “T” puede ser distinta de 7 (que son los roles estudiados) y corresponde al universo total de la partida contra el cual se calcula el porcentaje de casos en estado “Regular” y “Malo”. Esto último permite una aproximación a una eventual selección de partidas prioritarias a incluir en obras de rehabilitación, debido a que algunas de las partidas representan problemas más relevantes y urgentes de enfrentar.

53

Plantilla de Análisis de Fichas Técnicas

Partidas B R M I T % R + M

1.0. FUNDACIONES

1.1. Piedra 3 3 1 0 7

1.2. Albañilería 1 5 1 0 7

Subtotales 4 8 2 0 14 71,43

2.0. MURO CONTENCIÓN

2.1. Piedra 2 2 0 0 4

2.2. Albañilería 2 2 0 0 4

Subtotales 4 4 0 0 8 50,00

3.0. FACHADA

3.1. Piedra 1 0 0 0 1

3.2. Albañilería 2 1 0 0 3

3.3. Adobe 1 4 2 0 7

3.4. Madera 0 0 3 0 3

Subtotales 4 5 5 0 14 71,43

4.0. MURO MEDIANERO

4.1. Albañilería 1 3 1 0 5

4.2. Adobe 0 1 2 0 3

Subtotales 1 4 3 0 8 87,50

5.0. MUROS Y TABIQUES INTERIORES

5.1. Madera 0 1 6 0 7

5.2. Acero 0 0 0 0 0

Subtotales 0 1 6 0 7 100,00

6.0. ENTREPISOS 0 1 6 0 7 100,00

7.0. ESTRUCTURA DE CUBIERTA 1 1 5 0 7 85,71

8.0. CUBIERTA 3 3 100,00

9.0 HOJALATERÍA

9.1. Caballete 0 1 3 0 4

9.2. Bajadas a. ll. 0 1 2 3 6

9.3. Canaletas 0 0 1 2 3

Subtotales 0 2 6 5 13 61,54

10.0 TERMINACIÓN FACHADA

10.1. Estuco 0 2 0 0 2

10.2. Plancha acero galvanizado 0 2 4 0 6

10.3. Madera 0 0 5 0 5

10.4. Albañilería 1 0 0 0 1

Subtotales 1 4 9 0 14 92,86

11.0. PAVIMENTOS INTERIORES

11.1. Entablado Madera 0 3 4 0 7

11.2. Baldosa 0 2 1 0 3

11.3. Radier Hormigón visto 0 3 4 0 7

Subtotales 0 8 9 0 17 100,00

12.0. CIELOS

12.2. Yeso Cartón 0 0 2 0 2

12.2. Madera 1 0 6 0 7

Subtotales 1 0 8 0 9 88,89

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Plantilla de Análisis de Fichas Técnicas Partidas B R M I T % R + M

13.0. REVESTIMIENTO INTERIOR

13.1. Yeso 0 0 1 0 1

13.2. Adobe 0 0 2 0 2

13.3. Estuco - teso 0 1 0 0 1

13.4. Yeso - Pintura 0 0 4 0 4

13.5. Madera 0 0 2 1 3

13.6. papel Mural 1 0 3 3 7

Subtotales 1 1 12 4 18 72,22

14.0. INSTALACIÓN AGUA POTABLE

14.1. Agua Fría Cobre 0 2 5 0 7

14.2. Agua Fría PVC 0 0 5 0 5

Subtotales 0 2 10 0 12 100,00

15.0. INSTALACIÓN ALCANTARILLADO

15.1. Fe Fundido 0 2 5 0 7

15.2. PVC 0 2 5 0 7

Subtotales 0 4 10 0 14 100,00

16.0. ARTEFACTOS SANITARIOS

16.1. WC 0 5 2 0 7

16.2. Lavamanos 0 4 3 0 7

16.3. Tina 0 0 0 0 0

16.4. Pie Ducha 0 5 0 0 5

16.5. Lavaplatos 0 4 3 0 7

Subtotales 0 18 8 0 26 100,00

17.0. INSTALACIÓN GAS

17.1. Cobre 0 1 0 0 1

17.2. Flexible 0 4 3 0 7

Subtotales 0 5 3 0 8 100,00

18.0. INSTALACIÓN ELÉCTRICA

18.1. Empalme 0 1 1 1 3

18.2. Tablero 0 1 1 1 3

18.3. Canalización 0 2 3 2 7

18.4. Conductores 0 3 3 1 7

18.5. Artefactos 0 3 3 1 7

18.6. Tierra Protección 0 0 1 4 5

Subtotales 0 10 12 10 32 68,75 Si para seleccionar las partidas a intervenir se aplicara como criterio priorizar aquellas cuyo estado de conservación esté calificado como “regular” y “malo”, que representen más del 60% del universo comentado en cada caso, la única partida que, eventualmente no debería ser considerada prioritaria en un plan de rehabilitación, podría ser la de muros de contención. Sin embargo, dado el reducido número de inmuebles, el diseño de un plan de rehabilitación de conventillos no requiere restringir a priori las partidas a intervenir: en principio su inclusión debe ser más bien un criterio a evaluar en cada caso en particular al momento de desarrollar un proyecto de intervención, sobre la base de una evaluación técnica más detallada y exhaustiva que la que permite el alcance del presente estudio.

55

IV. PROPUESTA DE REHABILITACIÓN DE LOS INMUEBLES 1. CRITERIOS GENERALES DE INTERVENCIÓN 1.1. Rehabilitación del inmueble completo Entre los casos analizados prácticamente no se encuentran inmuebles destinados en su totalidad a conventillos. La mayor especialización que se observa en la destinación a conventillos se refiere a casos en los que éstos se encuentran en un sector diferenciado dentro del inmueble, como sucede en Mazzini y Víctor Hugo. En algunos casos los conventillos comparten el inmueble con usos no residenciales y, más frecuentemente, lo comparten con viviendas de tipología distinta al conventillo. Considerando la situación mencionada, se propone como criterio general que las obras de rehabilitación abarquen al inmueble completo, tanto por la ineficacia y dificultad práctica que representa la recuperación de una parte de éste desde el punto de vista constructivo (el mal estado de conservación afecta directa o indirectamente, a la totalidad del inmueble), como porque el rescate patrimonial del inmueble exige una intervención sobre éste en su conjunto, como unidad arquitectónica. Por lo demás, una intervención sobre la totalidad del inmueble permitirá recuperar los numerosos recintos desocupados (34 en los 7 inmuebles estudiados, lo que representa cerca de 32% de las unidades de vivienda identificadas). Esto otorga un atractivo adicional a la recuperación de los inmuebles, tanto para los propietarios -que verán incrementado el número de viviendas en condiciones de alquilar-, como desde el punto de vista del interés público, puesto que la operación permitirá beneficiar a un mayor número de hogares, además de asegurar cabalmente la integridad patrimonial del inmueble. 1.2 De rehabilitación a mejoramiento: Superación del estándar de conventillos. Es posible concebir que el objetivo de la intervención sea dejar a la construcción en condiciones de servicio que garanticen la seguridad básica (estructura, instalaciones eléctricas), habitabilidad (instalaciones sanitarias, impermeabilidad de la envolvente) y de terminaciones necesarias para su uso: actuar sobre la premisa de superar el deterioro de los inmuebles, de manera que éstos recuperen las características originales de habitabilidad y uso, lo que entendemos como rehabilitación. En otro tipo de edificaciones esto sería una intervención razonable. Sin embargo, a diferencia de otras tipologías, la categoría misma de conventillo se asocia a estándares de vivienda que han quedado atrás en la historia y que en la actualidad no se consideran aceptables, particularmente en lo que se refiere a la independencia entre recintos, así como a la disponibilidad de agua y servicios higiénicos al interior de la vivienda. Una recuperación de estos inmuebles desde una perspectiva contemporánea implica, entonces, un “upgrading”17, un mejoramiento de los estándares asociados a los conventillos conforme a estándares contemporáneos, sólo limitados por las restricciones propias de una

17 Se menciona el término en inglés porque en la literatura especializada de origen anglosajón éste se refiere con claridad a un mejoramiento de estándares, lo que no es igual en su traducción al español, donde tiende a un uso menos preciso.

56

actuación sobre inmuebles antiguos, en cuanto a normas de seguridad (evacuación, protección al fuego)18. .Este mejoramiento de estándar debe reflejar la evolución de la condición de conventillo a la condición de departamento, aunque básico y de superficies mínimas aceptables, las que serán variables según el desarrollo que permita cada inmueble. La propuesta, entonces, propone reorganizar el espacio disponible, modificar la cantidad de recintos y, especialmente, la cantidad de recintos de baños y cocinas para obtener unidades o departamentos independientes que permitan acoger a los actuales usuarios (arrendatarios y subarrendatarios), así como a otros potenciales residentes, según el número de departamentos que arroje el ejercicio propuesto. Esto requiere un desarrollo de proyectos que escapa al alcance de la presente consultoría y que deberá corresponder a una fase posterior. La ausencia de proyectos se ha suplido en este caso con un análisis planimétrico destinado a calcular el número de departamentos posibles de obtener en cada inmueble y a realizar una estimación de los costos que esto implica, complementaria a la estimación presupuestaria para obras de rehabilitación. En efecto, y sólo para efectos analíticos, se diferenciarán en las estimaciones de costos las obras en cada inmueble destinadas a la rehabilitación –en los términos aquí definidos- y aquellas de mejoramiento, imprescindibles para la superación del estándar de conventillos. 1.3 Mejoramiento destinado a los residentes de conventillos Desde el punto de vista señalado más arriba, se da la paradoja de que una acción de rehabilitación de los conventillos se convierte en una operación de eliminación de éstos. Para que se traduzca en una superación positiva, se requiere un esfuerzo por beneficiar con las acciones de mejoramiento a los actuales residentes de conventillos, lo que no es evidente, dado que esta forma de residencia –hogares no propietarios de alta vulnerabilidad social en áreas relativamente centrales- puede verse fácilmente desplazada en la medida en que se produzca una rehabilitación del inmueble y/o del barrio. Lo anterior implica realizar acciones destinadas específicamente a beneficiar en primer lugar a los residentes, las que serán distintas según su status: arrendatarios, subarrendatarios, ocupantes.

a) Arrendatarios y subarrendatarios: corresponde al grueso de los residentes. Un mejoramiento del estándar de las edificaciones puede traer aparejado un riesgo cierto de alza de alquiler o de desalojo. Por esta razón, si la intervención se realiza sin alterar la propiedad y con un apoyo del Estado al propietario para contribuir a las obras de rehabilitación del inmueble, en el acuerdo con éste debe incluirse la condición de mantener a los arrendatarios y el nivel de alquiler por un cierto período de tiempo. Este mecanismo ya fue propuesto para el Plan de Mejoramiento de Viviendas19.

b) Una medida adicional que puede beneficiar en particular a los actuales

subarrendatarios, es favorecerlos prioritariamente con las nuevas unidades de vivienda que se obtendrán de la recuperación de los recintos actualmente desocupados. En efecto, como se verá más adelante, la recuperación de recintos hoy

18

Por lo demás, la propia Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones establece excepciones en estas materias, destinadas a favorecer la rehabilitación patrimonial. Ver Título IV de la OGUC, artículos 4.2.16; 4.3.1; 4.6.4. 18 Estudio realizado por CORTAL para el PRDUV en 2006.

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abandonados permitirá, en principio, la creación de 27 nuevos departamentos, además del mejoramiento de las actuales viviendas.

El destino de esas nuevas unidades dependerá de la situación en que quede la propiedad de cada inmueble, aspecto que se analiza más adelante. Sin embargo, la intervención del sector público en la operación permitirá, como mínimo, acordar con el propietario que las nuevas unidades sean arrendadas a los actuales subarrendatarios en condiciones similares de alquiler y plazo a las señaladas más arriba respecto a los arrendatarios. Por otro lado, en la medida en que sea posible, se podrá entregar la vivienda en propiedad, aplicando al efecto el subsidio de rehabilitación patrimonial que otorga el MINVU.

c) Ocupantes: residentes que ocupan de hecho la vivienda, no mantienen relación con el propietario del inmueble y no pagan alquiler por ella. En los casos estudiados sólo se identificó esta situación en un inmueble, el rol 1002-15 de Carampangue, con 3 departamentos de un total de 4, donde los ocupantes están entre 6 y 7 años en esa condición. Un examen preliminar de estos casos permite afirmar que estas personas podrían regularizar a su nombre la propiedad a través del DL 2695 de 1979 (Ministerio de Bienes Nacionales), en la medida en que cumplan con los requisitos para postular a la regularización, lo que exigirá contemplar un apoyo legal para realizar dicho trámite.

d) Pese al criterio de beneficiar prioritariamente a los actuales residentes de los

conventillos a intervenir, cabe mencionar que la condición de residentes individuales que se registra en un alto porcentaje, así como la heterogénea condición de densidad habitacional que se observa -parejas solas que habitan espacios relativamente amplios y familias con alto grado de hacinamiento- exigirán en ciertos casos una redistribución de los departamentos resultantes. También será necesario revisar en mayor detalle la condición socio económica de los potenciales beneficiarios a través de una aplicación por el municipio de la ficha de protección social. Es probable que una cierta proporción de los residentes no reúna las condiciones psicosociales necesarias para hacerse cargo de un departamento en propiedad, en cuyo caso será necesario concebir formas de alquiler y de apoyo social del municipio adaptadas a esta situación.

2. CRITERIOS PARA LA ESTIMACIÓN DE PRESUPUESTOS DE LAS OBRAS Como se indicó, las obras de mejoramiento requieren en lo principal la instalación de nuevos recintos húmedos y los cierres correspondientes a la habilitación de departamentos como unidades independientes. El detalle de estas acciones se indica para cada inmueble. En lo que respecta a la rehabilitación de los elementos deteriorados, se considera que se deberán intervenir las construcciones según se detalla en el cuadro siguiente. Se ha estimado que para alcanzar un estado de servicio adecuado, las obras de reparación de una determinada partida corresponderán a un porcentaje de la cubicación o cuantía de la partida total, de acuerdo al siguiente esquema:

I - Irrecuperable (1) – 100% de la partida, cuando corresponda hacerse. M - Malo (2) – 50% de la partida R - Regular (3) - 25% de la partida B - Bueno (4) – No se ejecuta la partida.

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CRITERIOS DE INTERVENCIÓN

Partida Intervención FUNDACIONES Se reparan o intervienen sólo los casos calificados de malos (2) MUROS DE CONTENCIÓN

Se reparan o intervienen sólo los casos calificados de malos (2)

ESTRUCTURA MUROS

Se reparan los calificados mal y regular estado de conservación según el siguiente esquema:

- Mal Estado (2) se considera la reposición del 50% de la estructura - Regular estado (3) se considera la reposición del 25% de la estructura

ESTRUCTURA ENTREPISOS, ESTRUCTURA DE CUBIERTA, CUBIERTA Y HOJALATERÍA

Se reparan los calificados mal y regular estado de conservación según el siguiente esquema:

- Mal Estado (2) se considera la reposición del 50% de la partida en cada caso

- Regular estado (3) se considera la reposición del 25% de partida en cada caso

RADIER Se reparan los calificados mal e irrecuperable estado de conservación según el siguiente esquema:

- Mal Estado (2) considera reposición de 50% de radier - Irrecuperable (1) se considera la reposición del 100% del radier sólo si la

superestructura no está calificada de irrecuperable. ENTABLADO DE ENTREPISO

Se reparan los calificados mal y regular estado de conservación según el siguiente esquema:

- Mal Estado (2) se considera la reposición del 50% de la partida - Regular estado (3) se considera la reposición del 25% de la partida

REVESTIMIENTO INTERIOR

Se reparan los calificados mal, regular e irrecuperable estado de conservación según el siguiente esquema:

- Irrecuperable (1) se considera la reposición del 100% del revestimiento sólo si la estructura de muros y la superestructura no son irrecuperables.

- Mal Estado (2) se considera la reposición del 50% del revestimiento. - Regular estado (3) se considera la reposición del 25% del revestimiento

CIELOS Se reparan los calificados mal, regular e irrecuperable estado de conservación según el siguiente esquema:

- Irrecuperable (1) se considera la reposición del 100% del cielo sólo si la estructura de entrepiso, cubierta y/o muros no son irrecuperables.

- Mal Estado (2) se considera reposición del 50% cielo - Regular estado (3) se considera la reposición del 25% del cielo

REVESTIMIENTO EXTERIOR

Se reparan los calificados mal, regular e irrecuperable estado de conservación según el siguiente esquema:

- Irrecuperable (1) se considera la reposición del 100% del revestimiento exterior sólo si la estructura de muros de fachada, estructurales y/o estructura de cubierta no son irrecuperables.

- Mal Estado (2) se considera la reposición del 50% del revestimiento exterior

- Regular estado (3) se considera la reposición del 25% del revestimiento exterior

VENTANAS Se reparan los calificados mal y regular estado de conservación según el siguiente esquema:

- Irrecuperable (1) se considera la reposición del 100% las ventanas sólo si la estructura de muros de fachada, y el resto de la estructura del edificio no son irrecuperables.

- Mal Estado (2) se considera reposición del 50% de las ventanas. INSTALACIÓN ELÉCTRICA

Se considera la instalación eléctrica completamente nueva para todos los inmuebles que no estén calificados en buen estado de conservación, contemplando un centro y dos enchufes por habitación (o el doble en casos de mayor dimensión). Aquí habría que contemplar también los automáticos (concepto de seguridad en los circuitos)

INSTALACIÓN SANITARIA

Se reparan los calificados mal, regular e irrecuperable estado de conservación según el siguiente esquema:

- Mal (2) e Irrecuperable (1) se considera la reposición del 100% de la instalación de agua y/o alcantarillado, siempre que el resto de la edificación no se encuentre en estado irrecuperable.

- Regular: se estima un valor pro forma ARTEFACTOS SANITARIOS

Se reponen los artefactos clasificados en mal e irrecuperable estado. Se estima valor pro forma en casos de regular estado de conservación.

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3. PRECIOS UNITARIOS Para la estimación de los precios unitarios se ha recurrido a las siguientes fuentes:

- Estudio para un plan de mejoramiento de viviendas en Cerro Santo Domingo (2006, Cortal Consultores).

- Estudio de subsidio para cambio de Instalaciones Eléctricas en Valparaíso (2007, Cortal Consultores).

- Presupuestos de reparaciones en Cerro Santo Domingo de Consultora Paramento (2007).

- Presupuesto de reparación de la OEPU (Oficina Ejecutora de Proyectos Urbanos) de la IMV (2008).

- Presupuesto de reparaciones a Edificios del Barrio Puerto elaborado por la Escuela de Ingeniería de la PUCV. (2008).

- Presupuesto de reparaciones eléctricas para el Barrio Puerto desarrollado por la Escuela de Ingeniería Eléctrica de la PUCV (2008).

El resultado de contrastar las fuentes antes mencionadas permite proponer los precios unitarios (PU) que se detallan y que, en general, recogen los valores propuestos por la OEPU de la IMV, en atención a corresponder al ejercicio más reciente, elaborado a partir de una experiencia de obra concreta, en una escala de construcción y en emplazamientos que se acercan más que otros ejemplos a la realidad de los conventillos en estudio.

Precios Unitarios

1.0. Obra Gruesa Unidad Precio Unitario

1.1. Fundaciones ml 25.000

1.2. Muros de Contención m3 230.000

1.3. Estructura Muros de Madera o Metalcon m2 19.000

1.4. Envigados Entrepiso m2 20.000

1.5. Estructura Cubierta m2 11.000

1.6. Cubierta m2 6.500

1.7. Hojalatería ml 4.500

2.0. Terminaciones

2.1. Pavimento Madera m2 12.000

2.2 Radier m2 25.000

2.3 Revestimiento Interior m2 10.642

2.4. Cielos m2 16.500

2.5. Revestimiento Exterior m2 10.000

2.6. Ventanas m2 70.000

2.7. Pintura Exterior m2 4.000

3.0. Instalaciones En el caso de las instalaciones, visto que la OEPU de la IMV tiende a mostrar valores globales, se ha optado por lo siguiente:

3.1. Instalación Eléctrica: se aplica la tabla de equivalencias de costos de punto de luz propuesta en informe Final del Proyecto de Subsidio para el cambio de Instalaciones Eléctricas en Valparaíso, elaborado por Cortal, con la asesoría experta de Proingesa Ltda. asumiendo un valor de punto de luz de $25.000 c/u. El detalle es el siguiente:

60

Para los efectos de cubicación general, se asigna un centro y 2 enchufes por cada recinto, aumentando al doble en caso de recintos de mayores dimensiones (superiores a 25,0 m2). A fin de determinar la cantidad de circuitos y de dimensionar los tableros, se asume un máximo de 15 centros o enchufes por circuito. Asimismo, se contempla incluir en cada caso un Tablero General nuevo, así como una línea de Tierra de Protección.

3.2. Instalación Agua Potable: Se asume un costo de $100.000 por la reposición completa en cobre por cada recinto húmedo (baño, cocina o lavadero).

3.3. Instalación Alcantarillado: Se asume un costo de $100.000 por cada recinto húmedo (baño, cocina o lavadero), en PVC.

3.4. Artefactos Sanitarios: Por la reposición completa de los artefactos sanitarios, incluida la grifería y fitting de instalación, se han asumido los siguientes costos unitarios:

Por último se ha agregado una estimación de costos indirectos que incluye los siguientes porcentajes: a) Gastos Generales – 15% A la luz de la experiencia de los trabajos de mejoramiento iniciados por la Oficina Ejecutora de Proyectos Urbanos (OEPU) de la I. Municipalidad de Valparaíso (IMV), se debe considerar un porcentaje de gastos generales directos asociados a la ejecución de las obras que fluctúa entre un 5% y un 10%, sólo por concepto de instalación de faenas, desarme, movilización y desmovilización de personal, etc. A lo anterior se debe agregar gastos generales indirectos derivados de los costos administrativos asociados a dichas labores. Por lo anterior se han estimado los gastos generales al menos en un 15% del total de los costos directos. b) Imprevistos – 7% Visto que por el carácter del estudio la estimación se construye sobre datos aún preliminares (evaluación visual no invasiva), se ha optado por incrementar los imprevistos, considerando al menos 7% del total de los costos directos para dicho ítem. c) Utilidades – 10% Finalmente, es recomendable considerar una rentabilidad de la inversión –estimada a lo menos en 10%-, lo que permite considerar eventualmente otras estrategias de acción alternativas a una ejecución directa por parte de la OEPU. Cabe señalar que estas estimaciones se han realizado considerando los siguientes aspectos: • Las cubicaciones se efectúan sobra la totalidad del inmueble, incluyendo áreas que no

están en la categoría de conventillos.

Partidas de instalación eléctrica Equivalencia por punto de luz Punto de luz 1,5 mm2 PVC Conduit 20 Mm. 1 Punto de enchufe 2,5 mm2 PVC Conduit de 20 mm 1,1 Línea General 6 m. 4 mm2 PVC Conduit 25 mm 2 Arranque Circuito 2,5 mm2 PVC Conduit de 20 mm 0,7 Tablero Básico 3 circuitos, 3 automáticos, 3 diferenciales 4 Sistema Tierra Barra Copperweld 1,2

Artefacto Valor ($) WC 36.000 Lavamanos 25.000 Ducha completa 50.000 Lavaplatos 60.000

61

• En las áreas o superficies de edificación sin acceso y, por lo mismo, desconocidas, se ha hecho una estimación de compartimentación y estado general de la construcción extrapolando las situaciones y categorías del entorno dentro del mismo inmueble.

4. ESTUDIO DE CASOS A continuación se realiza, para cada inmueble, la descripción de las obras de mejoramiento que se proponen para la habilitación de departamentos y el número de éstos que se obtiene en cada operación. Luego se presentan los presupuestos: el necesario para la rehabilitación de cada inmueble y, en itemizado aparte, los costos asociados a las obras de mejoramiento (habilitación de departamentos). Se ha dejado identificada la partida de referida a la elaboración del proyecto, a fin de asignar un valor pro forma a dichas labores que necesariamente se deberán considerar en etapas posteriores. Por último, se consigna el costo total de obras de rehabilitación y mejoramiento, indicando el costo por m2, que permite realizar una comparación entre los inmuebles a intervenir. En Anexo se presenta en plantas esquemáticas el cálculo preliminar de cabida de departamentos en cada inmueble. Las superficies resultantes son variables según la distribución de recintos existente. No se incluye otro aspecto más que el cálculo de cabida señalado, puesto que se entiende que el diseño de recintos húmedos, fenestraciones, etc, corresponden a una etapa de proyecto que es posterior. 4.1. CARAMPANGUE 50 ROL 1002 -15 4.1.1. Descripción General Corresponde a una vivienda original, sin intervenciones posteriores, de tres pisos. En el primero se encuentran locales comerciales en estado de abandono. El segundo y el tercer piso se ingresan por una escalera contigua al inmueble donde existen 2 viviendas en cada uno de los pisos.

No existe acceso a servicios básicos de electricidad y agua potable. En tres de las viviendas identificadas, por lo mismo el alcantarillado tampoco funciona. Existe un pasillo de hormigón en el segundo piso que se encuentra en malas condiciones. El estado general de la construcción es malo. Se observa vaciamiento de material en la estructura de muros de adobe, y asentamiento en ejes importantes del inmueble, que se aprecia en departamentos con pisos con pronunciada pendiente. 4.1.2. Comentario Este edificio, aunque no corresponde realmente a la tipología asignable a conventillo, está en un proceso de deterioro creciente que podemos denominar de precarización o en proceso de convertirse en conventillo, principalmente porque las malas condiciones de las

62

instalaciones sanitarias obligan a los residentes a compartir estos servicios. El costo de la intervención es menor y puede consignarse casi como una medida preventiva. 4.1.3. Presupuesto Reparaciones (Rehabilitación)

Partidas críticas para presupuesto de reparaciones Carampangue 50 1002 - 15

1.0. OBRA GRUESA Unidad P.U. Cant Total

1.1. Fundaciones ml 25.000 0 -

1.2. Muros de Contención m3 230.000 0 -

1.3. Estructura Muros de Madera o Metalcon m2 19.000 320 6.080.000

1.4. Estructura Muros Medianero Albañilería m2 35.000 71,5 2.502.500

1.5. Envigados Entrepiso m2 20.000 174 3.480.000

1.6. Estructura Cubierta m2 11.000 87 957.000

1.7. Cubierta m2 6.500 87 565.500

1.8. Hojalatería ml 4.500 80 360.000

Subtotal Obra Gruesa 13.945.000

2.0. TERMINACIONES

2.1. Pavimento Madera m2 12.000 174 2.088.000

2.2 Radier m2 25.000 87 2.175.000

2.3 Revestimiento Interior m2 10.642 768 8.173.406

2.4. Cielos m2 16.500 261 4.306.500

2.5. Revestimiento Exterior m2 10.000 22,5 225.000

2.6. Ventanas m2 70.000 45 3.150.000

2.7. Pintura Exterior m2 4.000

Subtotal Terminaciones 20.117.906

3.0. INSTALACIONES

3.1. Instalación Eléctrica 4.217.000

3.2. Instalación Agua Potable gl 1.100.000

3.3. Instalación Alcantarillado gl 1.100.000

3.4. Artefactos Sanitarios gl 374.000

Subtotal Instalaciones 6.791.000

SUBTOTAL GASTOS DIRECTOS 40.853.906

4.0. GASTOS GENERALES, UTILIDADES E IMPREVISTOS

4.1. Imprevistos 7% 2.859.773

4.2. Gastos Generales 15% 6.128.086

4.3. Utilidades 10% 4.085.391

Subtotal gastos Indirectos 13.073.250

TOTAL Rehabilitación 53.927.156

Total en UF ($ 20.100) 2.683

Total Sup. Construida 522

Costo UF/m2 Intervención 5,14

63

4.1.4. Obras de Mejoramiento Habilitación de departamentos y otros: 1º Piso – Habilitar los cuatro locales comerciales existentes con mismo destino y/o talleres habilitando en cada uno de ellos 2 baños y una cocinilla. 2º Piso – Habilitar 3 Departamentos. 3º Piso – Habilitar 3 departamentos . Total de nuevos departamentos: 6, entre 40m2 y 62 m2 Obras asociadas Instalar 9 baños faltantes Instalar 7 Cocinas faltantes Instalación sanitaria completa (agua y alcantarillado) para los nuevos recintos húmedos Construir tabiques necesarios para los recintos nuevos mencionados Pintura Interior general 4.1.5 Presupuesto de Mejoramiento y Total

TOTAL REHABILITACIÓN (detalle en 4.1.3) 53.927.156

Total en UF ($ 20.100) 2.683

Costo UF/m2 5,14

5.0 OBRAS DE PROYECTO MEJORAMIENTO

5.1. Tabiques Interiores m2 19.000 64

1.216.000

5.2. Revestimiento Tabiques Interiores m2 10.642 128

1.362.176

5.3. Pintura Interior m2 4.000 2100

8.400.000

5.4. Salas Baños y/o cocinas nuevas c/u 100.000 4

400.000

5.5. Artefactos Sanitarios gl 291.000

5.6 Envigado de Piso m2

20.000

5.7. Entablado Piso m2

12.000

5.6. Inst. Eléctrica adicional para recintos nuevos 1.770.000

5.7. Desarrollo Proyectos (UF 0,4/m2) m2 8.000

3.413

27.304.000

Subtotal Mejoramiento 40.743.176

Gastos Generales Proporcionales 13.037.816

Total Mejoramiento 53.780.992

TOTAL OBRAS 107.708.148

Total en UF ($ 20.100) 5.129

Total Sup. intervenida 522 M2

Costo UF/m2 Intervención 9,83

64

4.2. MAZZINI 281 ROL 90 – 5 4.2.1. Descripción General Inmueble cuya estructura original era un edificio de dos pisos destinado a vivienda, al que posteriormente se adosó por ampliación un volumen de tres pisos, aparentemente por autoconstrucción a partir de muchos elementos de demolición y/o recuperados. Posee un patio interior compartido. Se diferencian 4 viviendas independientes con acceso por Mazzini y 11 viviendas a las que se accede por el patio comunitario y que pertenecen a la ampliación. De éstas, solo 3 viviendas están siendo ocupadas.

La construcción de conventillos se encuentra edificada en el patio interior del inmueble, con habitaciones cuyas instalaciones sanitarias son precarias, compartidas y en otras inexistentes. Las viviendas están en el primer piso, ya que el segundo nivel que se encuentra deshabitado por serios daños estructurales. Las viviendas interiores, emplazadas en torno al patio interior presentan problemas de asentamiento, pérdida de material en muros divisorios y medianeros. En el volumen del edificio original, el segundo nivel se encuentra deshabitado a excepción de la vivienda con acceso por Mazzini 279. El estado general de la construcción es malo, especialmente las viviendas interiores que se encuentran en un estado francamente precario. Las viviendas individuales, correspondientes al edificio original, se califican con un mejor estado de conservación. 4.2.2. Comentario Los recintos destinados a conventillos, de la edificación interior, corresponden a una construcción muy irregular y en mal estado de conservación, lo que hace pensar en demolerla, rescatando sólo la construcción original, que es un edificio típico de Valparaíso, de noble y austera composición de fachada continua en dos pisos, muy bien incorporada a la trama urbana. Sin embargo, visto en su conjunto y, especialmente por la fachada posterior de Michelet, se comprueba que la irregularidad de la construcción interior corresponde, más bien, al tratamiento de las fachadas interiores y que la construcción tiene una estructuración básica que es posible rescatar. Dicha fachada a Michelet aporta a la composición de la continuidad urbana del cerro hacia la quebrada. Por lo tanto, se ha optado por hacer el ejercicio de estimación de costos comentado arriba, que tiene incógnitas necesarias de despejar para una intervención más detallada. Lo mismo hace pensar que el costo por m2 de construcción puede aún elevarse y acercarse a valores que ya se han presentado en otros ejemplos. 4.2.3. Presupuesto de reparaciones (Rehabilitación) En este caso se debe tener presente que su construcción interior está apoyada sobre una edificación que tiene acceso por calle Michelet, cuyo estado de conservación se desconoce. Este piso inferior corresponde al mismo rol, por lo que se han considerado las obras de reparación mínimas en materia de estructura que permitan estabilizar la construcción

65

posterior de Mazzini 281. Lo anterior se refleja en las cubicaciones de estructuras de muros interiores y fachada, envigados de entre piso y cielos. No se han incluido otras partidas.

Partidas críticas para presupuesto de reparaciones Mazzini 281 90 - 5

1.0. OBRA GRUESA Unidad P.U. Cant Total

1.1. Fundaciones ml

25.000 25 625.000

1.2. Muros de Contención m3

230.000 0 -

1.3. Estructura Muros de Madera o Metalcon m2

19.000 944 17.936.000

1.4. Estructura Muros Medianero Albañilería m2

35.000 335 11.725.000

1.5. Envigados Entrepiso m2

20.000 300 6.000.000

1.6. Estructura Cubierta m2

11.000 175 1.925.000

1.7. Cubierta m2

6.500 350 2.275.000

1.8. Hojalatería ml

4.500 170 765.000

Subtotal Obra Gruesa 41.251.000

2.0. TERMINACIONES Unidad P.U. Cant Total

2.1. Pavimento Madera m2 12.000 300 3.600.000

2.2 Radier m2 25.000 172,5 4.312.500

2.3 Revestimiento Interior m2 10.642 2050 21.817.034

2.4. Cielos m2 16.500 487,5 8.043.750

2.5. Revestimiento Exterior m2 10.000 105 1.050.000

2.6. Ventanas m2 70.000 88 6.160.000

2.7. Pintura Exterior m2 4.000 0 -

Subtotal Terminaciones 44.983.284

3.0. INSTALACIONES

3.1. Instalación Eléctrica 6425000

3.2. Instalación Agua Potable gl 1.600.000

3.3. Instalación Alcantarillado gl 1.600.000

3.4. Artefactos Sanitarios gl -

Subtotal Instalaciones 9.625.000

SUBTOTAL GASTOS DIRECTOS 95.859.284

4.0. GASTOS GENERALES, UTILIDADES E IMPREVISTOS

4.1. Imprevistos 7% 6.710.150

4.2. Gastos Generales 15% 14.378.893

4.3. Utilidades 10% 9.585.928

Subtotal gastos Indirectos 30.674.971

TOTAL FINAL 126.534.255

Total en UF ($20.100) 6.295

Total Sup. Construida 818,6

Costo UF/m2 Intervención 7,69

66

4.2.4. Obras de Mejoramiento Habilitación de departamentos Se deberán demoler las intervenciones irregulares hechas en forma de altillos que están bajo estándar, especialmente en las alturas habitables. 1° piso = habilitar 7 departamentos 2° Piso = habilitar 6 departamentos. Total: 13 departamentos entre 30m2 y 50 m2

Obras Asociadas Demolición de altillos Instalar 13 baños completos Instalar 13 cocinas Instalación Sanitaria Completa para los nuevos recintos húmedos Construir los tabiques necesarios Pintura Interior General 4.2.5. Presupuesto de Mejoramiento y Total

TOTAL Rehabilitación (detalle en 4.2.3) 126.534.255

Total en UF ($ 20.100) 6.295

Costo UF/m2 7,69

5.0 OBRAS DE PROYECTO MEJORAMIENTO

5.1. Tabiques Interiores m2 19.000 400 7.600.000

5.2. Revestimiento Tabiques Interiores m2 10.642 800 8.513.600

5.3. Pintura Interior m2 4.000 5000 20.000.000

5.4. Salas Baños y/o cocinas nuevas c/u 100.000 13 1.200.000

5.5. Artefactos Sanitarios gl 2.052.000

5.6 Envigado de Piso m2 20.000 0 -

5.7. Entablado Piso m2 12.000 0 -

5.6. Inst. Eléctrica adicional para recintos nuevos 3300000

5.7. Desarrollo Proyectos (UF 0,4/m2) m2 8.000 819 6.552.000

Subtotal Mejoramiento 49.217.600

Gastos Generales Proporcionales 15.749.632

Total Mejoramiento 64.967.232

TOTAL OBRAS 191.501.487

Total en UF ($ 20.100) 9.527

Total Sup. intervenida 818,6 m2

Costo UF/m2 Intervención 11,64

67

4.3 VICTOR HUGO 49 ROL 2011-14 4.3.1. Descripción General Inmueble de dos pisos más un piso zócalo, al final de su terreno. Se diferencian claramente dos volúmenes: el primero de ellos funciona como acceso al conjunto y posee 3 viviendas independientes con acceso directo e individual a calle Víctor Hugo, más un cuarto acceso que corresponde al conventillo (Víctor Hugo 49). La fachada de este volumen está recientemente pintada y se presenta en buenas condiciones.

El segundo volumen, que funciona como conventillo, se desarrolla en tres niveles en forma de "L" y completa el predio separándose de las viviendas independientes a través de un patio común donde se encuentran algunos servicios higiénicos y lavaderos que comparten las piezas arrendadas en los tres niveles de este volumen.

Los servicios higiénicos y lavaderos compartidos se ubican también en los distintos niveles. Las fachadas interiores se encuentran en un muy mal estado de conservación.

El estado general de la construcción es malo, a excepción de las viviendas independientes con acceso por Víctor Hugo (nº 53, 71,73). El corredor externo se encuentra en regulares condiciones en el primer nivel, no así en el segundo, donde presenta cimbrado excesivo que exige mejorar sus condiciones estructurales. 4.3.2 Comentario . La proporción de vivienda en situación de conventillo respecto de la superficie total del inmueble supera el 60%. Otra característica es que la situación de conventillo y el mal estado de conservación de la edificación se ocultan a la ciudad tras una fachada en buen estado y recientemente intervenida, donde en más del 75% corresponde a departamentos independientes. De esta forma, el acceso al conventillo, que tiene sólo 6,00m de frente, se mimetiza con la fachada continua y noble del edificio. Esta condición de precariedad oculta hace de éste un caso emblemático del deterioro “puertas adentro” que presentan muchos inmuebles del área.

68

4.3.3. Presupuesto de reparaciones (Rehabilitación)

Partidas críticas para presupuesto de reparaciones Víctor Hugo 49 Rol 2011 - 14

1.0. OBRA GRUESA Unidad P.U. Cant Total

1.1. Fundaciones ml 25.000 0 -

1.2. Muros de Contención m3 230.000 0 -

1.3. Estructura Muros de Madera o Metalcon m2 19.000 468,5 8.901.500

1.4. Estructura Muros Medianero Albañilería m2 35.000 108 3.780.000

1.5. Envigados Entrepiso m2 20.000 149 2.980.000

1.6. Estructura Cubierta m2 11.000 179,5 1.974.500

1.7. Cubierta m2 6.500 179,5 1.166.750

1.8. Hojalatería ml 4.500 75 337.500

Subtotal Obra Gruesa 19.140.250

2.0. TERMINACIONES

2.1. Pavimento Madera m2 12.000 149 1.788.000

2.2 Radier m2 25.000 178,5 4.462.500

2.3 Revestimiento Interior m2 10.642 1706 18.156.029

2.4. Cielos m2 16.500 187,5 3.093.750

2.5. Revestimiento Exterior m2 10.000 168 1.680.000

2.6. Ventanas m2 70.000 64 4.480.000

2.7. Pintura Exterior m2 4.000 168 672.000

Subtotal Terminaciones 34.332.279

3.0. INSTALACIONES Unidad P.U. Cant Total

3.1. Instalación Eléctrica 6.027.000

3.2. Instalación Agua Potable gl 1.200.000

3.3. Instalación Alcantarillado gl 1.200.000

3.4. Artefactos Sanitarios gl 600.000

Subtotal Instalaciones 9.027.000

SUBTOTAL GASTOS DIRECTOS 62.499.529

4.0. GASTOS GENERALES, UTILIDADES E IMPREVISTOS

4.1. Imprevistos 7% 4.374.967

4.2. Gastos Generales 15% 9.374.929

4.3. Utilidades 10% 6.249.953

Subtotal gastos Indirectos 19.999.849

TOTAL FINAL 82.499.378

Total en UF ($20.100) 4.104

Total Sup. Construida 375

Costo UF/m2 Intervención 10,95

4.3.4. Obras de Mejoramiento Propuesta de Mejoramiento: Se propone no intervenir las viviendas del volumen anterior, que son espacial y funcionalmente independientes; sólo intervenir en el volumen interior. Esto significa mantener los 3 departamentos delanteros que tienen aproximadamente 90 m2 cada uno, distribuidos en dos pisos. Las obras a ejecutar en el volumen interior corresponden al siguiente detalle:

69

Piso Zócalo: - demoler los baños y cocina común, de condición muy precaria. Habilitar 2 departamentos de aprox. 50 m2 c/u 1º Piso- Habilitar 3 departamentos de aprox 50,0 m2 c/u. 2° Piso – Habilitar 2 departamentos menores de aprox. 30 m2 c/u. Total - 7 departamentos de entre 30 m2 y 50 m2 Obras Asociadas: Demoliciones Instalar 7 baños faltantes Instalar 7 cocinas faltantes Instalación sanitaria completa (agua y alcantarillado) para los nuevos recintos húmedos Construir tabiques necesarios para los recintos nuevos mencionados Pintura Interior general. 4.3.5. Presupuesto de Mejoramiento y Total TOTAL Rehabilitación (detalle en 4.3.3) 82.499.378

Total en UF ($ 20.100) 4.104

Costo UF/m2 10,95

5.0 OBRAS DE PROYECTO MEJORAMIENTO

5.1. Tabiques Interiores m2 19.000 100 1.900.000

5.2. Revestimiento Tabiques Interiores m2 10.642 200 2.128.400

5.3. Pintura Interior m2 4.000 1906 7.624.000

5.4. Salas Baños y/o cocinas nuevas c/u 100.000 14 1.400.000

5.5. Artefactos Sanitarios gl 1.197.000

5.6 Envigado de Piso m2 20.000

5.7. Entablado Piso m2 12.000

5.6. Inst. Eléctrica adicional para recintos nuevos 1.272.500

5.7. Desarrollo Proyectos (UF 0,4/m2) m2 8.000 375 3.000.000

Subtotal Mejoramiento 18.521.900

Gastos Generales Proporcionales 5.927.008

Total Mejoramiento 42.970.808

TOTAL OBRAS 125.470.186

Total en UF ($ 20.100) 6.242

Total Sup intervenida 375 m2

Costo UF/m2 Intervención 16,65

70

4.4. MERLET 32 ROL 2025-7 4.4.1. Descripción General Éste es uno de los edificios destacados, tanto por su singularidad como por su aporte al entorno y al paisaje urbano del Cerro Cordillera. Su frente inusualmente amplio -casi 30 m-, su galería de inspiración francesa, así como sus fenestraciones regulares en el piso de coronamiento, dan cuenta de un diseño cuidado y bien logrado. Corresponde a un edificio de tres pisos con un patio interior y originalmente un antejardín que hoy está ocupado por dos viviendas independientes construidas posteriormente, separadas por la escalera de acceso central al inmueble.

La situación de conventillo se da en una parte del edificio, por el acceso de calle Merlet 32 (segundo piso), en la cual se arriendan 6 piezas, que comparten servicios higiénicos y parte del patio interior. Existe otra parte del inmueble tipológicamente asimilable a conventillo en el tercer nivel, con un corredor que bordea todo el patio interior y habitaciones clausuradas que se encuentran en mal estado y con accesos informales por dos direcciones (departamento 3b y Sócrates 65). El estado general de la construcción es regular, principalmente por asentamiento de algunos de sus ejes. El corredor interior se encuentra en malas condiciones. 4.4.2 Comentario El carácter especial de este edificio aconseja abordar su recuperación. Su emplazamiento, así como su superficie construida lo convierten en un ejemplo de inmueble cuya recuperación puede, además, ser social y comercialmente atractiva. Esto último se señala porque su emplazamiento privilegiado y próximo al Museo Lord Cochrane y al ascensor Cordillera, eventualmente permitan destinos mixtos.

71

4.4.3. Presupuesto de reparaciones (Rehabilitación)

Partidas críticas para presupuesto de reparaciones Merlet 32 2025 - 7

1.0. OBRA GRUESA Unidad P.U. Cant Total

1.1. Fundaciones ml 25.000 -

1.2. Muros de Contención m3 230.000 -

1.3. Estructura Muros de Madera o Metalcon m2 19.000 1900 36.100.000

1.4. Estructura Muros Medianero Albañilería m2 35.000

1.5. Envigados Entrepiso m2 20.000 770,5 15.410.000

1.6. Estructura Cubierta m2 11.000 400 4.400.000

1.7. Cubierta m2 6.500 400 2.600.000

1.8. Hojalatería ml 4.500 220 990.000

Subtotal Obra Gruesa 59.500.000

2.0. TERMINACIONES

2.1. Pavimento Madera m2 12.000 385,25 4.623.000

2.2 Radier m2 25.000 0 -

2.3 Revestimiento Interior m2 10.642 3800 40.441.331

2.4. Cielos m2 16.500 820,5 13.538.250

2.5. Revestimiento Exterior m2 10.000 162 1.620.000

2.6. Ventanas m2 70.000 140 9.800.000

2.7. Pintura Exterior m2 4.000 -

Subtotal Terminaciones 70.022.581

3.0. INSTALACIONES Unidad P.U. Cant Total

3.1. Instalación Eléctrica gl 10.705.000

3.2. Instalación Agua Potable gl 1.300.000

3.3. Instalación Alcantarillado gl 1.300.000

3.4. Artefactos Sanitarios gl -

Subtotal Instalaciones 13.305.000

SUBTOTAL GASTOS DIRECTOS 142.827.581

4.0. GASTOS GENERALES, UTILIDADES E IMPREVISTOS

4.1. Imprevistos 7% 9.997.931

4.2. Gastos Generales 15% 21.424.137

4.3. Utilidades 10% 14.282.758

Subtotal gastos Indirectos 45.704.826

TOTAL FINAL 188.532.407

Total en UF ($20.100) 9.380

Total Sup. Construida 1.693

Costo UF/m2 Intervención 5,54

4.4.4. Obras de Mejoramiento Las obras a realizar incluyen la rehabilitación considerada en el presupuesto presentado en el Informe Nº 3, más las que se detallan a continuación: Propuesta de Mejoramiento: 1° Piso – Habilitar 2 departamentos 2° Piso - Habilitar 8 departamentos 3º Piso – Habilitar 7 departamentos Total - 17 departamentos entre 40,0 y 56,0 m2

72

Obras asociadas Instalar 13 baños completos faltantes Instalar 10 cocinas faltantes Instalación Sanitaria completa (agua y alcantarillado) para los nuevos recintos húmedos Construir tabiques necesarios Pintura Interior general 4.4.5. Presupuesto de Mejoramiento y Total TOTAL Rehabilitación (detalle en 4.4.3) 188.532.407

Total en UF ($ 20.100) 9.380

Costo UF/m2 5,54

5.0 OBRAS DE PROYECTO MEJORAMIENTO

5.1. Tabiques Interiores m2 19.000 650 12.350.000

5.2. Revestimiento Tabiques Interiores m2 10.642 1300 13.834.600

5.3. Pintura Interior m2 4.000 10500 42.000.000

5.4. Salas Baños y/o cocinas nuevas c/u 100.000 13 1.300.000

5.5. Artefactos Sanitarios gl 2.600.000

5.6. Inst. Eléctrica adicional para recintos nuevos 2.385.000

5.7. Desarrollo Proyectos (UF 0,4/m2) m2 7.000 1693 11.851.000

Subtotal Mejoramiento 86.320.600

Gastos Generales Proporcionales 27.622.592

Total Mejoramiento 113.943.192

TOTAL OBRAS 302.475.599

Total en UF ($ 20.100) 14.404

Total Sup. intervenida 1.693 M2

Costo UF/m2 Intervención 8,51

73

4.5 CLAVE 607 ROL 2023 - 6 4.5.1. Descripción General De los inmuebles revisados, el de Clave 607 es el edificio que aparece en mejor estado de conservación general. En esta propiedad podemos identificar claramente 2 volúmenes que corresponden a dos inmuebles adosados; uno con acceso por calle Clave 607, que posee 4 niveles con dos altillos y el otro por calle Villagrán, que tiene 7 pisos.

El volumen de 4 pisos que tiene acceso por calle Clave posee departamentos de alrededor de 65 m2., divididos por un pasillo central a modo de patio de luz, en donde domina el espacio vertical, afectando la iluminación de éste. Su orden interno presenta un eje de simetría longitudinal, que comparte el patio central de luz y las escalas de sus extremos. El volumen que tiene acceso por calle Villagrán se presenta como un bloque compacto de departamentos con accesos independientes. La situación de conventillo se da parcialmente en el edificio que accede por calle Clave. Allí las viviendas corresponden a piezas, las cuales comparten servicios higiénicos, cocina y acceso común. 4.5.2. Comentario Como se comenta en la descripción, en general este edificio se encuentra en buen estado de conservación, por lo que proporcionalmente el costo de intervención por unidad de superficie es menor. Este caso, similar a algunos ya comentados, pone de manifiesto la singularidad de la situación de los conventillos analizados, en tanto se presentan sólo como una parte de un edificio mayor, sólo que en éste caso la proporción de conventillos respecto del total no supera el 5% de la superficie del inmueble. Aunque lo anterior podría restar representatividad a este inmueble, para privilegiar aquellos casos en que la proporción del edificio en condición de conventillo sea mayor, cabe tener presente que una intervención en este caso requiere de una inversión relativamente menor para la puesta en valor de un inmueble de evidente interés patrimonial.

74

4.5.3. Presupuesto de reparaciones (Rehabilitación) Partidas críticas para presupuesto de reparaciones Clave 607

2023 - 6

1.0. OBRA GRUESA Unidad P.U. Cant Total

1.1. Fundaciones ml 25.000 0 -

1.2. Muros de Contención m3 230.000 23,6 5.428.000

1.3. Estructura Muros de Madera o Metalcon m2 19.000 1116,5 21.213.500

1.4. Estructura Muros Medianero Albañilería m2 35.000 0 -

1.5. Envigados Entrepiso m2 20.000 604,25 12.085.000

1.6. Estructura Cubierta m2 11.000 167,5 1.842.500

1.7. Cubierta m2 6.500 167,5 1.088.750

1.8. Hojalatería ml 4.500 100 450.000

Subtotal Obra Gruesa 42.107.750

2.0. TERMINACIONES

2.1. Pavimento Madera m2 12.000 616,75 7.401.000

2.2 Radier m2 25.000 167,5 4.187.500

2.3 Revestimiento Interior m2 10.642 2233 23.764.603

2.4. Cielos m2 16.500 0 -

2.5. Revestimiento Exterior m2 10.000 100 1.000.000

2.6. Ventanas m2 70.000 67,5 4.725.000

2.7. Pintura Exterior m2 4.000 400 1.600.000

Subtotal Terminaciones 42.678.103

3.0. INSTALACIONES Unidad P.U. Cant Total

3.1. Instalación Eléctrica 21.360.000

3.2. Instalación Agua Potable gl 5.400.000

3.3. Instalación Alcantarillado gl 5.400.000

3.4. Artefactos Sanitarios gl -

Subtotal Instalaciones 32.160.000

SUBTOTAL GASTOS DIRECTOS 116.945.853

4.0. GASTOS GENERALES, UTILIDADES E IMPREVISTOS

4.1. Imprevistos 7% 8.186.210

4.2. Gastos Generales 15% 17.541.878

4.3. Utilidades 10% 11.694.585

Subtotal gastos Indirectos 37.422.673

TOTAL FINAL 154.368.526

Total en UF ($20.100) 7.680

Total Sup. Construida 3.134

Costo UF/m2 Intervención 2,45

4.5.4. Obras de Mejoramiento El esfuerzo por reorganizar el espacio permitiría, teóricamente, generar 3 departamentos de aprox. 43 m2 a partir de 2 departamentos de 65 m2. Sin embargo, el problema que representaría afectar a los residentes y la distribución de la tabiquería actual dificultan esta solución al punto de hacerla desaconsejable. A1. Propuesta de Mejoramiento La recomendación es no invertir mayores recursos en este caso y limitarse a las obras de reparación indicadas más arriba. Las familias actualmente en condición de conventillo podrían ser postuladas a cupos en alguna de las otras intervenciones.

75

4.6. MINISTRO 275 ROL 2042 – 5 4.6.1. Descripción General Esta propiedad esta compuesta por un inmueble de tres pisos mas una edificación de dos pisos, con un patio interior común, en donde se diferencian 5 viviendas en total. De ellas, solo una funciona como conventillo de acuerdo a la definición operativa asumida y que corresponde a la del acceso por calle ministro 275.

Este último es el volumen mayor de dos niveles y con un corredor externo para las habitaciones del segundo nivel que se encuentran deshabitadas por serios daños estructurales; las piezas arrendadas en el primer nivel comparten servicios higiénicos y lavadero, los que se encuentran en el patio interior.

Las familias residentes habitan cada una en 1 o 2 piezas que constituyen viviendas independientes, con acceso común, compartiendo los servicios higiénicos.

Como se puede observar en detalle en las fichas de levantamiento de información técnica, el estado general de la construcción se encuentra en malas condiciones a excepción de la vivienda con acceso por Ministro 271. 4.6.2. Comentario Esta propiedad, por el avanzado estado de deterioro que presenta, exige evaluar hasta qué punto es aconsejable la intervención, considerando que se obtiene un costo de inversión del orden de 16 UF/m2. A lo anterior se le suma que buena parte de la propiedad se encuentra deshabitada, precisamente por su estado de deterioro. Aún así, cabe mencionar que se trata de un edificio de interés tipológico y de relativa presencia en el entorno urbano, por lo que su eventual pérdida y/o demolición puede acelerar el deterioro del barrio. Su eventual recuperación permitiría realzar el carácter habitacional del sector y proteger la particular trama urbana del cerro Santo Domingo.

76

4.6.3. Presupuesto de reparaciones (Rehabilitación)

Partidas críticas para presupuesto de reparaciones Ministro 275 Rol 2042 - 5

1.0. OBRA GRUESA Unidad P.U. Cant Total

1.1. Fundaciones ml 25.000

1.2. Muros de Contención m3 230.000

1.3. Estructura Muros de Madera o Metalcon m2 19.000 1.480 28.120.000

1.4. Estructura Muros Medianero Albañilería m2 35.000

1.5. Envigados Entrepiso m2 20.000 514 10.280.000

1.6. Estructura Cubierta m2 11.000 400 4.400.000

1.7. Cubierta m2 6.500 400 2.600.000

1.8. Hojalatería ml 4.500 150 675.000

Subtotal Obra Gruesa 46.075.000

2.0. TERMINACIONES

2.1. Pavimento Madera m2 12.000 514 6.168.000

2.2 Radier m2 25.000

2.3 Revestimiento Interior m2 10.642 1.480 15.750.834

2.4. Cielos m2 16.500 785 12.952.500

2.5. Revestimiento Exterior m2 10.000 1.050 10.500.000

2.6. Ventanas m2 70.000 104 7.280.000

2.7. Pintura Exterior m2 4.000 4.800.000

Subtotal Terminaciones 57.451.334

3.0. INSTALACIONES Unidad P.U. Cant Total

3.1. Instalación Eléctrica 2.650.000

3.2. Instalación Agua Potable gl 500.000

3.3. Instalación Alcantarillado gl 500.000

3.4. Artefactos Sanitarios gl 635.000

Subtotal Instalaciones 4.285.000

SUBTOTAL GASTOS DIRECTOS 107.811.334

4.0. GASTOS GENERALES, UTILIDADES E IMPREVISTOS

4.1. Imprevistos 7% 7.546.793

4.2. Gastos Generales 15% 16.171.700

4.3. Utilidades 10% 10.781.133

Subtotal gastos Indirectos 34.499.627

TOTAL FINAL 142.310.961

Total en UF ($ 20.100) 7.080

Total Sup. Construida 634

Costo UF/m2 Intervención 11,17 4.6.4 Obras de Mejoramiento Habilitación de departamentos 1º Piso - Habilitar 5 departamentos 2º Piso – Habilitar 6 departamentos 3º Piso – Habilitar 3 departamentos Total 14 departamentos de entre 32,5 y 50,0 m2

77

Obras Asociadas Instalar 14 baños completos Instalar 14 cocinas Instalación Sanitaria Completa para los nuevos recintos húmedos Construir los tabiques necesarios Pintura Interior General 4.6.5. Presupuesto de Mejoramiento y Total

TOTAL Rehabilitación (detalle en 4.6.3) 142.310.961

Total en UF ($ 20.100) 7.080

Costo UF/m2 11,17

5.0 OBRAS DE PROYECTO MEJORAMIENTO

5.1. Tabiques Interiores m2 19.000

200

3.800.000

5.2. Revestimiento Tabiques Interiores m2 10.642

400

4.256.800

5.3. Pintura Interior m2 4.000 3.745

14.980.000

5.4. Salas Baños y/o cocinas nuevas c/u 100.000

28 2.800.000

5.5. Artefactos Sanitarios gl 2.223.000

5.6 Envigado de Piso m2

20.000 70

1.400.000

5.7. Entablado Piso m2

12.000 70

840.000

5.6. Inst. Eléctrica adicional para recintos nuevos 3.607.500

5.7. Desarrollo Proyectos (UF 0,4/m2) m2 8.000

634

5.072.000

Subtotal Mejoramiento 38.779.300

Gastos Generales Proporcionales 12.409.376

Total Mejoramiento 51.188.676

TOTAL OBRAS 193.499.637

Total en UF ($ 20.100) 9.627

Total Sup. Intervenida 634 m2

Costo UF/m2 Intervención 15,18

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4.7. CAJILLA 616 ROL 2019 - 9 4.7.1. Descripción General Inmueble de 3 pisos con accesos por calle Cajilla, Ulises y pasaje Longoval. El tercer piso se divide en dos construcciones distintas y separadas, una de ellas con acceso por calle Ulises, que se presenta en regulares condiciones e intervenida mediante una autoconstrucción precaria. La otra, con fachada hacia calle Cajilla, se encuentra aislada y sin accesibilidad ya que sufrió las consecuencias de un incendio. La situación de conventillo se observa en el segundo piso por calle Cajilla 680, en donde se arriendan habitaciones y se comparten servicios higiénicos. Los residentes son familias que habitan 1 o 2 piezas.

El estado general de la construcción es regular. Su estructura ha sido dañada principalmente por efectos sísmicos. Se aprecian asentamientos en algunos de sus ejes y desniveles importantes en la escala de acceso al 2º piso. Además existen algunas ampliaciones posteriores al edificio original, construidas en albañilería en Cajilla 682 (2° piso) y 684 (1° piso) que se aprecian en buen estado. 4.7.2. Comentario Este edificio corresponde a una típica construcción de Valparaíso, de una composición más bien austera pero regular, de alturas interiores nobles y un marcado acento vertical en sus vanos regularmente distribuidos en la fachada. Su ubicación en una calle relevante en el barrio, como Cajilla, vecina y centro de uno de los sectores más precarios de la ciudad (Cerro Toro y Cerro Santo Domingo), pero muy próxima al barrio fundacional de la Matriz, lo hace especialmente atractivo para intentar un proyecto de rehabilitación con eventuales usos mixtos.

79

4.7.3. Presupuesto de reparaciones (Rehabilitación)

Partidas críticas para presupuesto de reparaciones Cajilla 686 2019 - 9

1.0. OBRA GRUESA Unidad P.U. Cant Total

1.1. Fundaciones ml

25.000 0 -

1.2. Muros de Contención m3

230.000 0 -

1.3. Estructura Muros de Madera o Metalcon m2

19.000 662 12.578.000

1.4. Estructura Muros Medianero Albañilería m2

35.000 270 9.450.000

1.5. Envigados Entrepiso m2

20.000 200 4.000.000

1.6. Estructura Cubierta m2

11.000 195 2.145.000

1.7. Cubierta m2

6.500 390 2.535.000

1.8. Hojalatería ml

4.500 180 810.000

Subtotal Obra Gruesa 31.518.000

2.0. TERMINACIONES

2.1. Pavimento Madera m2

12.000 200 2.400.000

2.2 Radier m2

25.000 0 -

2.3 Revestimiento Interior m2

10.642 1693,5 18.022.998

2.4. Cielos m2

16.500 380 6.270.000

2.5. Revestimiento Exterior m2

10.000 740 7.400.000

2.6. Ventanas m2

70.000 125 8.750.000

2.7. Pintura Exterior m2

4.000 740 2.960.000

Subtotal Terminaciones 45.802.998

3.0. INSTALACIONES Unidad P.U. Cant Total

3.1. Instalación Eléctrica 6.160.000

3.2. Instalación Agua Potable gl 1.500.000

3.3. Instalación Alcantarillado gl 1.500.000

3.4. Artefactos Sanitarios gl -

Subtotal Instalaciones 9.160.000

SUBTOTAL GASTOS DIRECTOS 86.480.998

4.0. GASTOS GENERALES, UTILIDADES E IMPREVISTOS

4.1. Imprevistos 7% 6.053.670

4.2. Gastos Generales 15% 12.972.150

4.3. Utilidades 10% 8.648.100

Subtotal gastos Indirectos 27.673.920

TOTAL FINAL 114.154.918

Total en UF ($ 20.100) 5.679

Total Sup. Construida 761,48

Costo UF/m2 Intervención 7,46

80

4.3.4. Obras de Mejoramiento Propuesta de Mejoramiento 1º Piso – Se habilitan 5 departamentos y un local – taller. 2º Piso - Se habilitan 6 departamentos 3º Piso –Se habilitan 3 departamentos. Total: 14 departamentos entre 32m2 y 50 m2 y un local – taller. Obras Asociadas: Instalar 4 baños completos Instalar 5 cocinas Instalación Sanitaria Completa para los nuevos recintos húmedos Construir los tabiques necesarios Hacer envigado y entablado en sector deprimido del 2º piso Estructura de cubierta, cubierta y cielos 3° piso Pintura interior general. 4.7.5. . Presupuesto de Mejoramiento y Total TOTAL Rehabilitación (detalle en 4.7.3) 114.154.918

Total en UF ($ 20.100) 5.679

Costo UF/m2 7,46

5.0 OBRAS DE PROYECTO MEJORAMIENTO

5.1. Tabiques Interiores m2 19.000 200 3.800.000

5.2. Revestimiento Tabiques Interiores m2 10.642 400 4.256.800

5.3. Pintura Interior m2 4.000 4100 16.400.000

5.4. Salas Baños y/o cocinas nuevas c/u 100.000 9 900.000

5.5. Artefactos Sanitarios gl 744.000

5.6 Envigado de Piso m2 20.000 111 2.220.000

5.7. Entablado Piso m2 12.000 111 1.332.000

5.6. Inst. Eléctrica adicional para recintos nuevos 418.000

5.7. Desarrollo Proyectos (UF 0,4/m2) m2 8.000 761 6.088.000

5.8. Estr. Cubierta m2 11.000 111 1.221.000

5.9. Cubierta m2 6.500 111 721.500

5.10. Cielos m2 16.500 111 1.831.500

5.11. Escala c/u 75.000 1 75.000

5.12. Puertas y Ventanas m2 70.000 65 4.550.000

5.13. Rev. Exterior m2 10.000 80 800.000

5.14. Hojalatería ml 4.500 75 337.500

Subtotal Mejoramiento 45.695.300

Gastos Generales Proporcionales 14.622.496

Total Mejoramiento 106.013.096

TOTAL OBRAS 220.168.014

Total en UF ($ 20.100) 10.954

Total Sup. Intervenida20 866 m2 Costo UF/m2 Intervención 12,65

20 El aumento de superficie respecto al presupuesto de reparaciones se debe a que las obras de mejoramiento incluyen la recuperación del 3er piso actualmente no habilitado por incendio.

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En síntesis, el ejercicio de sumar a la rehabilitación general de los inmuebles un reemplazo de los conventillos por departamentos de mejor estándar, arroja un incremento de 21 departamentos más 5 locales o talleres, según la distribución que muestra el cuadro de página siguiente. No obstante subrayarar el incremento mencionado, cabe mencionar que las cifras de unidades existentes21 y propuestas no son realmente comparables, puesto que las unidades existentes suman conventillos y viviendas que no lo son y en cambio las segundas ya no incorporan conventillos.

INMUEBLE Nº DE UNIDADES ACTUALES

Nº DE UNIDADES SEGÚN PROPUESTA

Carampangue Nº 50-Rol 1002-15

4 622

Mazzini Nº 281-Rol 90-5

7 13

Víctor Hugo Nº 49- Rol 2011-14

9 1023

Merlet Nº 32-Rol 2025-7

15 17

Clave Nº 607-ROL 2023-6

28 28

Ministro Nº 275 – Rol 2042-5

7 14

Cajilla Nº 616-Rol 2019-9

11 1424

Total 81 102 Como se señaló, los departamentos resultantes varían en superficie. En efecto, de este ejercicio preliminar resultan, en los extremos, un departamento de 91,50 m2 en Merlet y otro de 24,80 m2 en Mazzini. Si bien, además de este último, se registran varios departamentos de superficie menor a 30 m2, esto no representa un real problema de bajo estándar, considerando que el 28,6% de los hogares entrevistados corresponde a hogares unipersonales para los que tales dimensiones son adecuadas. Más adelante se entregan cifras asociadas a otras variables a considerar en la toma de decisiones sobre un plan de rehabilitación de los conventillos.

21 En las unidades existentes no se consideraron las piezas desocupadas, puesto que en general corresponden a recintos inhabitables producto del deterioro del inmueble que no equivalen necesariamente a unidades de vivienda. 22 Además de los 6 departamentos, se habilitan 4 locales o talleres en primer nivel. 23 Las cifras indicadas incluyen los departamentos que no se intervienen. Si éstos no se contabilizan, las cifras serán 6 unidades actuales y 7 unidades según propuesta. 24 Además de los 14 departamentos, se habilita un local o taller en primer nivel.

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V. ESTRATEGIA DE INTERVENCIÓN 1. PRIORIZACIÓN DE LAS OBRAS DE REHABILITACIÓN En las páginas anteriores se han desarrollado propuestas para llevar a cabo un plan de rehabilitación de conventillos en todos los inmuebles estudiados. Si bien no se trata de un número elevado de edificaciones, cabe destacar que la superficie a intervenir en la suma de las 7 obras alcanza a 8.000 m2 y representa un costo superior a 60.000 UF, como se observa en el cuadro siguiente:

INMUEBLE SUPERFICIE A INTERVENIR (M2)

COSTO ESTIMADO (UF)

COSTO (UF)POR M2

Carampangue Nº 50-Rol 1002-15

522 5.129 9,83

Mazzini Nº 281-Rol 90-5

818 9.527 11,64

Víctor Hugo Nº 49- Rol 2011-14

375 6.242 16,65

Merlet Nº 32-Rol 2025-7

1.693 14.404 8,51

Clave Nº 607-ROL 2023-6

3.134 7.680 2,45

Ministro Nº 275 – Rol 2042-5

634 9.627 15,18

Cajilla Nº 616-Rol 2019-9

866 10.954 12,65

Total 8.042 m2 63.563 UF - Sin descartar la posibilidad de que se aborde el conjunto de las obras, estimamos recomendable establecer una prioridad entre las intervenciones, lo que no es evidente si se toman en consideración sólo los datos presentados más arriba. Por ejemplo, el inmueble de calle Víctor Hugo alcanza uno de los 2 menores costos totales de construcción, pero representa el mayor costo ponderado por m2; por otra parte, el inmueble de calle Clave tiene un costo por m2 muy inferior al resto, pero en ese caso las obras sólo representarán una rehabilitación que no permitirá sumar ninguna unidad de vivienda adicional. Lo anterior indica la conveniencia de considerar varios aspectos a la vez al realizar la priorización, por lo que se propone aplicar una metodología multicriterio. Los criterios que se propone considerar son los siguientes: � El mayor número de unidades de vivienda que se obtienen. � El menor costo por m2 de la habilitación. � La mayor contribución al paisaje urbano del inmueble. � La mayor urgencia social de la intervención: precariedad social y hacinamiento de

residentes. El multicriterio se sustenta en que la combinación de las variables de análisis aporta elementos de juicio más completos que un examen de cada variable por separado. A continuación se identifican los indicadores asociados a cada criterio. A cada fórmula se le aplica un factor -distinto en cada caso- que permite obtener un rango de valores

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relativamente semejante para todas las variables25, puesto que se optó por que éstas tuvieran un peso equivalente.

1. Número de departamentos: se propone considerar el número total de unidades (UT) que serán rehabilitadas, pero dando especial ponderación (el doble) a un subconjunto dentro de éstas: las unidades que se crean y las que serán objeto de mejoramiento (UM) desde conventillo a departamento, puesto que éstas representan el cambio más significativo y constituyen el objeto principal del plan, lo que se expresaría en la siguiente fórmula: (UT/2)+UM.

2. Costo por metro cuadrado (Cm2): éste es un indicador del estado de conservación

o deterioro del inmueble, que debe ser representado como un valor negativo (-1), puesto que lo que se valora es el menor costo expresado en UF, el que se multiplica por 2 para alcanzar valores equivalentes al criterio anterior, lo que arroja la siguiente fórmula: (-1 x Cm2) x 2.

3. Contribución al paisaje urbano: en la medida en que el plan de rehabilitación de

conventillos se plantea como un componente del programa de rehabilitación patrimonial, el valor del inmueble en cuanto aporte a la calidad del paisaje urbano será un criterio imprescindible al establecer las prioridades de intervención. Las calificaciones totales obtenidas por cada inmueble (PU) en la etapa de de diagnóstico, se multiplicarán por 3 para alcanzar valores comparables a los anteriores: PU x 3.

4. Urgencia social: se considerará como indicador en este caso la suma del número de

hogares en situación de precariedad social (HPS) y el número de hogares en condiciones de hacinamiento (HH) establecidos en el diagnóstico de la situación social de los residentes. Se multiplicará por 3 para alcanzar valores equivalentes a los anteriores: (HPS + HH) x 3.

A continuación se presenta el cuadro con la sumatoria de los cuatro criterios de priorización, aplicando las fórmulas señaladas:

INMUEBLE N° DE DEPTOS. (UT/2) +

UM

COSTO POR M2

(-1 X Cm2) x 2

PAISAJE URBANO APU X 3

URGENCIA SOCIAL

(HPS + HH) x 3

PUNTAJE

(PRIORIDAD)

Carampangue Nº 50-Rol 1002-15

9 -19,66 15 3 7,34 (6)

Mazzini Nº 281-Rol 90-5

19,5 -23,28 12 15 23,22 (4)

Víctor Hugo Nº 49- Rol 2011-14

12 -33,30 12 12 2,70 (7)

Merlet Nº 32-Rol 2025-7

25,5 -17,02 21 9 38,48 (2)

Clave Nº 607-ROL 2023-6

14 -4,9 21 18 48,10 (1)

Ministro Nº 275 – Rol 2042-5

21 -30,36 15 6 11,64 (5)

Cajilla Nº 616-Rol 2019-9

21 -25,30 15 18 28,70 (3)

25 Por ejemplo, el aporte al paisaje urbano alcanza un máximo de 7 puntos. Al multiplicarse por 3 se obtienen valores relativamente equivalentes a los obtenidos por el número de departamentos. Si no se aplicara dicho factor, el aporte al paisaje urbano sería tres veces menos decisivo en el resultado final.

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Los resultados que arroja esta combinación de elementos de distinta naturaleza no constituyen valores absolutos, sino más bien un apoyo metodológico que permite la combinación de criterios y la definición de indicadores para medirlos, de manera de aportar elementos de rigor a un análisis de naturaleza compleja como éste. El método permite modificar las ponderaciones aplicadas en función de la importancia relativa que se les asigne, lo que es posible porque esos elementos están explícitos en la fórmula. En efecto, el resultado no debe traducirse necesariamente en una prioridad sin matices, puesto que la modificación de alguno de los parámetros puede alterarla: por ejemplo, si respecto al primer criterio se opta por considerar sólo (o con una ponderación mayor) el número de departamentos que se crean a través de la intervención, el inmueble de calle Clave ya no quedará en primera prioridad, siendo claramente superado por el de calle Merlet. También es posible abordar la urgencia social con acciones de apoyo a los hogares afectados que sean independientes de la rehabilitación de los edificios, en cuyo caso este factor no incidirá o tendrá una ponderación menor, lo que se traducirá en otro orden de prioridades. Pese a las consideraciones mencionadas, es posible reunir a los dos inmuebles que se distancian claramente del resto –Clave; Merlet- en un grupo de mayor prioridad respecto de los restantes (y hacer algo semejante con los dos siguientes: Cajilla; Mazzini), en la medida en que la disponibilidad de recursos u otra consideración aconseje discriminar entre los inmuebles estudiados. Otro factor de priorización, distinto a los mencionados, se refiere a la eventual existencia de condiciones legales u otras que implican acciones previas al inicio de obras. Sin embargo, en este caso no se ha aplicado, puesto que del estudio de estos antecedentes no se desprenden diferencias significativas, con la sola particularidad del inmueble de calle Carampangue (rol 1002-15), en donde una eventual acción de regularización de la propiedad en favor de los ocupantes demandaría un período no menor a un año antes de emprender obras de rehabilitación. 2. ALTERNATIVAS DE OPERACIÓN Existen dos categorías de actores y en cada caso existen al menos dos opciones para definir una estrategia de intervención:

A. Propietarios: En todos estos casos el propietario no es residente, explota la propiedad prácticamente

sin invertir en ella y la mantiene bajo el límite del deterioro y de las normas de habitabilidad. No es un socio atractivo para la IMV o el PRDUV y sin embargo, es imprescindible su disposición positiva para realizar las operaciones de recuperación de los inmuebles. Se deben explorar dos alternativas:

� Asociación con el propietario. Previo contrato con éste, la entidad ejecutora (EE)

del Plan de Rehabilitación de Conventillos (IMV y/o PRDUV) invierte en la recuperación del inmueble, contra la entrega de las nuevas unidades creadas (o una parte de ellas) y contra el compromiso de no modificar las condiciones de arriendo de las unidades rehabilitadas por un período de 5 años.

� Compra de la propiedad por parte de la entidad ejecutora, alternativa

doblemente positiva, puesto que permite evitar la asociación con actores a veces indeseables en su actividad rentista y evitar también con mayor claridad que éste se beneficie de inversiones públicas en su predio. Cabe destacar que la propiedad de calle Cajilla (rol 2019-9) se encuentra actualmente en venta.

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Las condiciones de saneamiento legal en que se encuentran las propiedades facilitan cualquiera de estas vías. Aún así, es posible que ninguna de estas alternativas atraiga el interés de algunos propietarios, en cuyo caso la autoridad municipal tiene a su disposición todos los mecanismos para ejercer sobre éstos una legítima labor de fiscalización destinada a que se realicen las inversiones necesarias en los inmuebles de manera que éstos puedan acogerse a las normas sanitarias y de seguridad, entre otras. B. Residentes: Los residentes pueden ser beneficiados con el acceso a la propiedad de los departamentos resultantes de las operaciones de rehabilitación y de transferencia mencionados más arriba. Sin embargo, se propone explorar la alternativa de constituir o contratar una entidad que administre este parque de viviendas, destinando los departamentos a un arriendo transitorio –por un período acotado de tiempo-, como forma de responder a esa demanda propia de los conventillos y hospedajes de áreas centrales y como parte de acciones de apoyo social más amplio en conjunto con los equipos municipales. Desarrollando esta propuesta, es posible que dicha entidad –corporación ad-hoc u otra figura semejante-, operando por mandato de la IMV y el PRDUV, canalice los recursos de éstas en la compra del inmueble y en su reparación, redestinándolo a vivienda social, no en propiedad sino en arriendo, eventualmente con funciones y/o programas mixtos: talleres para microempresas y/o artesanos, que le aporten capacitación, servicios sociales, espacio de trabajo y domicilio tributario a éstos. Como se ha señalado, dos de los inmuebles –Cajilla (rol 2019-9) y Carampangue (rol 1002-15)- disponen de locales comerciales o talleres que serían rehabilitados junto al resto del inmueble. Una entidad como ésta puede desarrollar una línea de trabajo conjunta con programas públicos específicos que aborden la marginalidad y que, en un proceso continuo, hagan el acompañamiento y apoyo necesario para personas del segmento más vulnerable de la población como éstas. El acceso a una vivienda inicial de alquiler se puede complementar con acciones de integración y capacitación asociadas al plan de rehabilitación y a su gestión posterior. Es posible que una propuesta como ésta exceda el ámbito del presente estudio. Sin embargo, se plantea con la convicción de que no es posible abordar sólo con obras de construcción los fenómenos de deterioro urbano y precariedad social observados en los conventillos. Sólo de esta manera los conventillos y sus residentes dejarán de constituir un factor de retardo y podrán sumarse activamente a la revitalización del barrio.

En el caso de operarse según la premisa de asignar en propiedad los departamentos que resultarán de la rehabilitación, se podrá recurrir al finaciamiento que otorga el MINVU a través del Subsidio de Rehabilitación Patrimonial (Título III del DS 40), el que otorga 250 UF de subsidio para la compra de viviendas rehabilitadas en Zonas de Conservación Histórica, cuyo valor no exceda las 1.200 UF. Se exige un ahorro previo elevado (100 UF), que está fuera del alcance de familias como los residentes estudiados. Sin embargo, si se logra cubrir a través del aporte de terceros dicha suma de ahorro, estas familias podrán financiar con estos recursos un alto porcentaje de los costos de rehabilitación estimados. Considerando la diversidad de situaciones sociales observadas en los conventillos estudiados, seguramente se deberá operar con ambos mecanismos propuestos para brindar una solución habitacional adecuada.

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3. MECANISMOS E INSTRUMENTOS DE OPERACIÓN A continuación se exponen los principales mecanismos e instrumentos considerados en la puesta en marcha y la operación de un Plan de Rehabilitación de Conventillos. 3.1. El PRDUV y la IMV deberán acordar –eventualmente a través de un Convenio Mandato entre la SUBDERE y la I. Municipalidad de Valparaíso-, el papel que jugarán en los aspectos operativos del Plan. En principio, la primera se reservará la contratación y seguimiento de las labores de consultoría que requiera el desarrollo del Plan. La IMV, en tanto, se hará cargo de la ejecución del Plan, tanto de las obras como de las labores sociales, conservando el PRDUV un papel de seguimiento y supervisión. 3.2 De común acuerdo, convocarán a la constitución de un grupo de trabajo interinstitucional, para que actúe como Consejo Consultivo del Plan, de manera de contar con una instancia de socialización de éste, de coordinación y de seguimiento, considerando que el tema reúne aspectos de índole técnica, social y económica que requieren de ópticas diversas e integradas para abordarlo. En este Consejo deberían participar, junto al PRDUV y la Municipalidad de Valparaíso (SERPLAC, OGP, Unidad de Vivienda), el SERVIU y, eventualmente, Sercotec o CORFO. 3,3 El PRDUV hará un llamado a licitación para contratar la prestación de los servicios de

Asesoría General, Desarrollo de Proyectos e ITO a una Entidad de Asistencia Técnica (consultora especializada en la asesoría a grupos para el desarrollo de proyectos habitacionales), para que ésta coordine las labores a realizar con los residentes y propietarios, prepare los proyectos, asesore la contratación de las obras y controle su ejecución. Las funciones que deberá asumir la Entidad de Asistencia Técnica serán:

o -Asesoría Técnica, Legal, Administrativa y toda otra necesaria para el desarrollo y ejecución de los proyectos

o -Realizar labores de coordinación con los propietarios, presentándoles el plan y obteniendo su participación.

o -Elaborar los proyectos de rehabilitación y mejoramiento y obtener su aprobación ante los organismos correspondientes (DOM, Seremi MINVU).

o -Mantener contacto con los residentes, realizando el apoyo social que se requiera en coordinación con los organismos especializados de la IMV y preparando su postulación al subsidio habitacional ante el SERVIU cuando corresponda.

o -Preparar las Bases Técnicas y Administrativas para la Licitación de las obras de construcción y su respectivo contrato de construcción. En caso que las obras sean ejecutadas directamente por la Municipalidad deberá elaborar los Términos de Referencia y demás instrumentos necesarios para la correcta ejecución de las obras

o -Prestar los servicios de Inspección Técnica de Obras, velando porque ésta se ejecute de acuerdo a las especificaciones técnicas del proyecto, hasta la recepción final por parte de la DOM.

- Certificar los avances físicos de obra y autorizar los Estados de Pago.

o -Informar al PRDUV, mensualmente y por escrito, del avance de los proyectos y de cualquier hecho relevante

o -Realizar todos los trámites necesarios para el desarrollo de los proyectos, hasta su término y su traspaso a los beneficiarios o a la entidad que se hará cargo de la administración de los inmuebles, según corresponda.

3.4 La Entidad de Asistencia Técnica asesorará al Municipio en la contratación de las obras de construcción, preparando los antecedentes de la licitación y del contrato. Las

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obras podrán ser adjudicadas a una empresa constructora mediante licitación o ser entregadas a la unidad de construcción de la propia municipalidad para ser ejecutadas por administración directa, según lo resuelva el Directorio del Programa. En cualquier caso, la Entidad de Asistencia Técnica realizará la inspección técnica de las obras. 3.5 La Entidad de Asistencia Técnica actuará como EGIS (entidad de gestión inmobiliaria social) para postular a los residentes al subsidio habitacional, como grupos con proyecto ante el SERVIU. 3.6 Si se acuerda constituir una corporación para administrar un parque habitacional en alquiler y dar seguimiento a las labores de apoyo social de la comunidad residente, el modelo de actuación no será diferente, puesto que la corporación deberá recibir los inmuebles una vez terminadas las obras

CORTAL / JUNIO 2008

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ANEXO N° 1

TÉRMINOS DE REFERENCIA PARA LA CONTRATACIÓN DE LA ENTIDAD DE ASISTENCIA TÉCNICA

1. INTRODUCCION Los siguientes Términos de Referencia describen y enumeran las funciones, actividades y servicios a contratar, además de fijar las exigencias que deberán cumplir las Entidades de Asistencia Técnica para la Prestación de servicios requeridos para la rehabilitación de conventillos. Se contempla la contratación de una Entidad de Asistencia Técnica con su respectivo Equipo de Trabajo con oficina en la V Región de Valparaíso. La Entidad de Asistencia Técnica deberá acreditar lo anterior, mediante Certificado de Dominio Vigente a nombre de la Entidad de Asistencia Técnica o Contrato de Arriendo el que deberá ser presentado al PRDUV, antes de la firma del contrato de asistencia técnica respectivo.

2. SERVICIOS A CONTRATAR Las funciones que deberá asumir la Entidad de Asistencia Técnica serán:

o -Asesoría Técnica, Legal, Administrativa y toda otra necesaria para el desarrollo y ejecución de los proyectos

o -Realizar labores de coordinación con los propietarios, presentándoles el plan y obteniendo su participación.

o -Elaborar los proyectos de rehabilitación y mejoramiento y obtener su aprobación ante los organismos correspondientes (DOM, Seremi MINVU).

o -Mantener contacto con los residentes, realizando el apoyo social que se requiera en coordinación con los organismos especializados de la IMV y preparando su postulación al subsidio habitacional ante el SERVIU cuando corresponda.

o -Preparar las Bases Técnicas y Administrativas para la Licitación de las obras de construcción y su respectivo contrato de construcción. En caso que las obras sean ejecutadas directamente por la Municipalidad deberá elaborar los Términos de Referencia y demás instrumentos necesarios para la correcta ejecución de las obras

o -Prestar los servicios de Inspección Técnica de Obras, velando porque ésta se ejecute de acuerdo a las especificaciones técnicas del proyecto, hasta la recepción final por parte de la DOM.

- Certificar los avances físicos de obra y autorizar los Estados de Pago.

o -Informar al PRDUV, mensualmente y por escrito, del avance de los proyectos y de cualquier hecho relevante

o -Realizar todos los trámites necesarios para el desarrollo de los proyectos, hasta su término y su traspaso a los beneficiarios o a la entidad que se hará cargo de la administración de los inmuebles, según corresponda.

Se enumeran a continuación algunas de las funciones a realizar por la Entidad de Asistencia Técnica de acuerdo a áreas de servicio, sin perjuicio de lo cual será su responsabilidad cumplir cabalmente con todas las funciones señaladas previamente:

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a) Asesoría Técnica, Legal y Administrativa, la cual deberá desarrollarse durante todo el período del contrato y que fundamentalmente implica:

• Asesoría para la adquisición de los inmuebles por la IMV o para realizar acuerdos con los propietarios para la rehabilitación de los inmuebles, según corresponda.

• Asesoría para la postulación de residentes a una regularización de la propiedad a través del DL 2695 (Bienes Nacionales, 1979), en los casos en que corresponda.

• La postulación de residentes al subsidio habitacional (Subsidio de Rehabilitación Patrimonial (Título III, DS 40, MINVU).

• El apoyo al PRDUV y la IMV para el seguimiento del avance del Plan de Rehabilitación.

b) Elaboración de los Proyectos de Rehabilitación, de acuerdo a la LGUC, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y a los criterios fijados por la IMV y el PRDUV. Aprobación de los proyectos ante la DOM, la SEREMI de Vivienda y Urbanismo y el Consejo de Monumentos Nacionales, si se requiere. c) Control de Ejecución de obras Comprende la prestación de servicios de Inspección Técnica de Obras y la constitución en contraparte del contratista (constructor) en representación del PRDUV y de la Municipalidad de Valparaíso, debiendo llevar para ello un control periódico sobre el estado y avance de obras, lo cual será reportado en el informe de gestión mensual. Esta prestación comprende el seguimiento y control de las obras y calidad de los materiales conforme a las buenas prácticas de Inspección Técnica y al Plan de Seguimiento de Obras que deberá presentar en su oferta, desde el inicio de obra hasta la recepción definitiva por parte de la DOM de la Municipalidad de Valparaíso.

Será responsabilidad de la Entidad de Asistencia Técnica informar de cualquier situación que arriesgue el cumplimiento del contrato de construcción que se deberá suscribir para la ejecución de las obras. Deberá contemplarse un control de avance de obras cada quince días, de acuerdo a planilla de avance por partidas o Carta Gantt. Deberá mantener actualizada y disponible la información respecto de planos, especificaciones técnicas y el libro de obras de los proyectos a ejecutar en cada una de las viviendas. Será responsabilidad de la Entidad de Asistencia Técnica registrar la información del avance y calidad de las obras hasta la recepción final por parte de la DOM de la Ilustre Municipalidad de Valparaíso. Para estos efectos, la Entidad de Asistencia Técnica deberá llevar un registro de visitas a obra efectuadas y observaciones.

3. INFORMES DE GESTIÓN La Entidad de Asistencia Técnica deberá presentar al PRDUV los informes descritos a continuación, debiendo proponer los formatos de los mismos una vez adjudicado el contrato: 3.1 Informe de Gestión Mensual: el Consultor deberá presentar al quinto día hábil de cada mes y de acuerdo al plan de trabajo presentado en su oferta, un Informe de Gestión Mensual el cual deberá:

• Dar cuenta de todas las actividades realizadas en función de la asesoría contratada, que se entregará aunque no exista avance físico de obras.

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• Incluir registro fotográfico que constate las actividades realizadas respecto de la asesoría

• Consignar el avance de obras • Entregar ficha resumen con el avance de todas las obras materia de su contrato

La Entidad de Asistencia Técnica deberá mantener un registro permanentemente actualizado que contenga el estado de cada operación, que incluya lo siguiente:.

o Avance de Situación de acuerdo a los Servicios Contratados. o Visitas a obras realizadas o Fecha de envío de los anticipos y estados de pago a pago a la

Municipalidad de Valparaíso o Fecha de efectiva de pago de los anticipos y estados de pago.

Este informe debe ser dirigido a la Gerencia Técnica, en original y firmado por el Coordinador General de la consultoría.. La no presentación oportuna de los Informes de Gestión Mensual será causal de aplicación de las multas correspondientes.

3.2 Informe parcial de gestión para el cobro de anticipos y/o avances: informe del avance de obras al momento de presentación del cobro, con un listado de las actividades realizadas y documentos ingresados. 3.3 Informe final de Gestión: El Informe Final de Gestión deberá dar cuenta de todas las

tareas y actividades que fueron realizadas durante la prestación del servicio, de acuerdo al Programa de Trabajo planificado. Además, deberá contener los resultados obtenidos en cada uno de los inmuebles intervenidos.

4. EQUIPO DE TRABAJO La Entidad de Asistencia Técnica deberá constituir un equipo mínimo de profesionales de acuerdo al siguiente cuadro:

Responsabilidad Requerimiento Profesional

Dedicación

Coordinación General Arquitecto Constructor Civil y/o Ingeniero Civil

Media Jornada

Área Construcción Arquitecto Constructor Civil y/o Ingeniero Civil

Jornada Completa

Área Social Asistente Social, Sociólogo, o Psicólogo

Media Jornada

Área Legal Abogado Un cuarto de Jornada

Área Proyectos Arquitecto Jornada Completa Además, deberá demostrar que cuenta con la asesoría necesaria de un profesional o una empresa de probada experiencia en control de plagas xilófagas. Los requisitos mínimos de los profesionales señalados en el cuadro precedente serán: 1.- El profesional encargado de la coordinación general del trabajo deberá acreditar una experiencia de a lo menos 5 años de ejercicio profesional, de preferencia en construcción e

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inspección de obras de edificación, con conocimientos y aplicación de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza. Es deseable experiencia en Entidades de Gestión Inmobiliaria Social u otra en el segmento de viviendas de interés social. Podrá ser Arquitecto, Constructor Civil y/o Ingeniero Civil. 2.- El profesional del Área Social podrá ser Asistente Social, Sociólogo, o Psicólogo y deberá acreditar a lo menos dos años de experiencia en trabajo comunitario. En el caso de pertenecer a otra profesión, deberá acreditar el doble de la experiencia requerida. 3.- El profesional del Área Legal deberá ser abogado habilitado para el ejercicio de la profesión y deberá acreditar a lo menos dos años de experiencia en regularizaciones de títulos de dominio o similares, estudio de títulos y redacción de escrituras. 4.- El profesional del Área Construcción a tiempo completo será el encargado del trabajo de diseño e inspección técnica de obra. Deberá acreditar una experiencia profesional de a lo menos 3 años en construcción e Inspección de obras de edificación, con conocimientos y aplicación de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza. Es deseable experiencia en rehabilitación de edificaciones antiguas, en construcción en madera, y en el segmento de viviendas de interés social. Podrá ser Arquitecto, Constructor Civil y/o Ingeniero Civil. Los profesionales deberán contar con disponibilidad horaria para atender todos los trabajos estipulados.

Los profesionales propuestos deben ser los que realicen el trabajo ofertado durante todo el desarrollo del contrato de la Entidad de Asistencia Técnica, y cualquier cambio debe ser previamente aprobado por el PRDUV. De constatarse cambios no aprobados por ésta, se procederá a cobrar la multa correspondiente. Si durante el desarrollo del contrato se detecta por parte del PRDUV que alguno de los profesionales de la Entidad de Asistencia Técnica, propuesto en su Equipo de Trabajo, presenta incumplimientos en las gestiones descritas a desarrollar de acuerdo a su Programa de Trabajo y que han sido reiteradas, se solicitará su cambio, por un profesional con experiencia equivalente o superior, debidamente acreditado. El profesional coordinador del equipo deberá asumir la función de interlocutor ante la Municipalidad de Valparaíso y el PRDUV. El equipo deberá desempeñar sus funciones en el domicilio que acredite la Entidad de Asistencia Técnica para la ejecución del programa. La Entidad de Asistencia Técnica, en su calidad de empleador, será responsable exclusivo del cumplimiento íntegro y oportuno de las normas del Código del Trabajo y leyes complementarias, leyes sociales, de previsión, de seguros, de enfermedades profesionales, de accidentes del trabajo y demás pertinentes respecto de todos los integrantes de su equipo de trabajo. En consecuencia la Entidad de Asistencia Técnica será responsable en forma exclusiva de todos los gastos por concepto de remuneraciones, honorarios, impuestos, cotizaciones previsionales del personal que emplee para la realización de la consultoría, debiendo acreditar el cumplimiento de dichas obligaciones cuando la Municipalidad de Valparaíso lo requiera. El PRDUV podrá retener de los honorarios estipulados en el respectivo contrato, el monto necesario para cancelar las obligaciones descritas que se encuentren impagas.

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5. PROHIBICIONES E INHABILIDADES DEL PRESTADOR DE SERVICIOS La Entidad de Asistencia Técnica no podrá solicitar aportes adicionales a los beneficiarios para financiar gastos propios de su gestión. Tampoco podrá, bajo ninguna circunstancia prestar servicios profesionales o asesorías a los beneficiarios, distintas de las contratadas por la Municipalidad de Valparaíso y señaladas en el contrato respectivo. La Entidad de Asistencia Técnica no podrá ser contratista de las obras involucradas, ni estar relacionado directa o indirectamente con los contratistas que participan en el programa. Cualquier incumplimiento como los antes señalados por parte de la Entidad de Asistencia Técnica será considerado una falta grave para los efectos contractuales.

6. VALOR DE LA OFERTA La Entidad de Asistencia Técnica deberá valorizar su oferta considerando todas las actividades necesarias para dar cabal cumplimiento al contrato. En el evento de que se incorporen nuevos proyectos de rehabilitación y mejoramiento para su elaboración y posterior ejecución, se asumirán los precios unitarios señalados en la oferta económica..

7. FORMA DE PAGO La forma de pago deberá considerar al menos los siguientes hitos, mediante Estados de Pago:

1.- Contra la aprobación de anteproyectos ante la DOM y la SEREMI de Vivienda y Urbanismo. 2.- Contra la obtención de los permisos de obra. 3.- Contra la postulación de grupos con proyecto al SERVIU para la obtención de subsidios y su adjudicación. 4.- Contra la adjudicación de la propuesta de construcción. 5.- ITO según programa de avance de obras presentado por la empresa constructora 6.- Contra certificado de Recepción Final de obras por parte de la DOM de la Municipalidad de Valparaíso

8. GARANTIA La Entidad de Asistencia Técnica deberá entregar Boleta de Garantía del 5% del valor del contrato, la que deberá tener una vigencia mínima de tres meses después de terminado el contrato.

9. MULTAS Y SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO Si el PRDUV considerara que la Entidad de Asistencia Técnica ha incurrido en una falta grave como las señaladas en el punto 5 precedente, podrá dar término anticipado al contrato debiendo liquidar los saldos de honorario según el avance de los trabajos efectuados a la fecha, descontando de este monto las multas que correspondan.

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En caso de notorio abandono o retraso de las labores de asesoría, incluso retraso en la entrega del informe de gestión mensual, el PRDUV podrá aplicar una multa de 0.5 % del monto total del contrato por cada día de atraso, situación que se dará a conocer por escrito a la Entidad. La multa se descontará del honorario a pagar a la Entidad de Asistencia Técnica por la asesoría pactada. Si existiera un cambio de profesional del equipo ofertado, sin la previa aprobación del PRDUV, se aplicará una multa de un 1% del total del contrato. La multa se descontará del honorario a pagar a la Entidad de Asistencia Técnica por la asesoría pactada.

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ANEXO N° 2:

ESQUEMAS DE DESARROLLO DE NUEVOS DEPARTAMENTOS

A continuación se presentan plantas esquemáticas de 6 de los inmuebles26, sobre las que se hizo el análisis de cabida para la transformación de los conventillos en departamentos.

26 No se presentan plantas del inmueble de Clave 607, rol 2023-6, porque en éste no se propone el desarrollo de nuevos departamentos. Por la misma razón, también se omiten algunos pisos de los inmuebles presentados, aquellos en que no se proponen departamentos.

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ANEXO N° 3

CARACTERIZACIÓN DE INMUEBLES, ETAPA DE PRESELECCIÓN

La etapa de preselección consideró un universo total de 42 inmuebles. A dichos inmuebles se les aplicó una encuesta básica con el fin de establecer si correspondía su clasificación como inmueble en condición de conventillo. Uso de los inmuebles preseleccionados: En los 42 inmuebles se observa un predominio del uso residencial con presencia de éste en el 100%, de los inmuebles, destino que se combina con otros usos, tales como: bodegas, comercial y talleres definiéndose un carácter mixto para el 19% de éstos y un carácter netamente residencial para el 81% restante. Esta distribución se indica en el gráfico siguiente.

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Estado general de conservación: En el universo predominan los inmuebles que se encuentran en mal y regular estado de conservación general, con más de un 42,86% y 40,48% respectivamente, Por otra parte, los inmuebles que clasifican en la categoría bueno alcanzan un 9,52%, en tanto que los irrecuperables se encuentran cerca 4,76%

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Condición de hacinamiento: Respecto de la condición de hacinamiento en el 81% de los inmuebles no se identifica dicha condición, en tanto que sí existiría en un 14,3% de éstos. Por otra parte, el análisis de condiciones de precariedad social muestra que el 64,3% del universo de inmuebles analizados presenta esta condición.

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En más del 75% los inmuebles estudiados no existe presencia de irregularidades en los servicios de agua potable y electricidad, como indica el gráfico siguiente.

No Sí Sin Información

Presencia de Irregularidad en Servicios de Electricidad y Agua Potable

0%

25%

50%

75%

Po

rcen

taje

n=36

n=4n=2

Un factor que se consideró levantar en los inmuebles es la existencia de servicios higiénicos compartidos, pues respondía a la definición histórica de conventillo. En más de un 75% de los inmuebles esto no se encontró. Ver gráfico siguiente.

No Sí Sin Información

Presencia de Servicios Higiénicos Compartidos o Compartía

0%

25%

50%

75%

Po

rcen

taje

n=39 n=1n=2

114

En referencia al aporte de los inmuebles por sus características singulares al paisaje urbano y patrimonial, hay un predominio de un 42,86% con valor 0, es decir, sin aporte en este sentido.

En relación al aporte de los inmuebles al entorno inmediato del paisaje urbano y patrimonial, el valor que predomina de aporte es 0 en un 38, 10% de los casos. Ver gráfica siguiente.

En referencia al aporte el entorno distante existe un leve aumento de valores, con puntajes entre 1 y 2 en un 45,24% de los casos.

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En base al conjunto de los tres aspectos considerados (singularidad, aporte al entorno inmediato, aporte al entorno distante) la calificación final de aporte al paisaje urbano, con un rango entre 0 y 8, el valor 2 tiene el mayor porcentaje (26,19%), seguido por 6 con (16,67%). Ver gráfico siguiente.

Se registra un predominio de 1 vivienda por inmueble en el orden de 17% y de 4 y 6 viviendas con un 14% Ver gráfico siguiente. Es importante destacar que existen inmuebles con 21 y 31 viviendas.

1 2 3 4 5 6 8 9 1 0 1 2 1 4 1 5 1 7 2 1 3 1 Sin

I nf o

r ma ci ó

n

Cantidad de Viviendas Totales por Inmueble

0%

5%

10%

15%

Po

rcen

taje

17%

7%

5%

14%

10%

14%

5%

2%

5% 5%

2% 2% 2% 2% 2%

5%

116

En relación a la cantidad de viviendas ocupadas por cada inmueble, hay un predominio de 1 vivienda por inmueble ocupada con un 19% como se visualiza en el gráfico siguiente,

seguido por 4 y 6 viviendas ocupado ambas con un 14%.

1 2 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 4 2 4 Sin

Info

rma ci ó

n

Cantidad de Viviendas Ocupadas por Inmueble

0%

5%

10%

15%

Po

rcen

taje

19%

12%

14%

7%

14%

10%

2%

5%

2% 2% 2% 2% 2%

5%

En función de las normas técnicas de copropiedad se consideraron el cumplimiento de los siguientes factores: división entre unidades, entre pisos, pasillos y escaleras. Según la gráfica siguiente, no existe una adecuada división entre unidades en un 73, 81%.

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Así también, no existe la adecuada división entre entrepisos en un 69,05%

En relación al ancho de los pasillos hay un cumplimiento de 40,48%.

Por último, en el ancho de escaleras se observa un 38,10% de cumplimiento.