Immomagazine 26 septembre-octobre

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IMMOmagazine #26... est sorti ! À consulter au plus vite! 57 pages dédiées à l'immobilier. En page 3, la chronique de Stéphane Defferrard // DL I Conseils en financement immobilier // a pour thème: Les taux d'intérêts hypothécaires n'ont jamais été aussi bas! http://www.immomagazine.ch/html5/

Transcript of Immomagazine 26 septembre-octobre

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    IMMOmagazine #26 - Septembre - Octobre | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

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    Votre avis nous intresse !

    Bonne visite et bientt pour de nouvelles aventures.

    #26

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  • Le refinancement du taux fixe 10 ans se situe autour de 1.07% et a donc baiss de 71 points de base, soit une diminution de 40 % depuis septembre 2013. Le taux fixe 5 ans dtient le record toute catgorie, avec 0.52% au 2 septembre 2014, soit une diminution de 44% !

    Ces taux de refinancement ne comprennent pas la marge de ltablissement financier. Pour obtenir le taux client, il y a lieu dajouter aux taux ci-dessus 0.7 % 1.2 % de marge bancaire. Toutefois, les conseillers DL ont ngoci pendant la premire semaine de septembre une marge plus basse qui offrait nos clients un taux fixe 10 ans en dessous de 1.50 % !

    Depuis le 1er mai 2003, date de cration de DEFFERRARD & LANZ, jamais nous navions ngoci des taux si bas. Est-ce donc le bon moment pour acheter ?

    Pour rpondre cette question, il est important de mettre dans la balance le prix du bien convoit. Depuis plusieurs annes, il est fait cho que le march immobilier est en surchauffe, ce qui a t vrai ! Ds 2012 la FINMA, la BNS et le Conseil Fdral ont pris des mesures (apport de la moiti des fonds propres - soit 10% de la valeur du bien retenu - ne provenant pas de la caisse de pension, mise en place du volant anticyclique, diminution de la dure de lamortissement du 2me rang 20 ans) visant limiter la demande dacquisition immobilire en rsidence principale. Ces mesures ont atteint le but recherch, puisque les prix baissent dans les rgions sensibles (arc lmanique et rgion zurichoise). Par rapport dbut 2013 et pour les objets existants (revente), les experts constatent une diminution des prix de quelques pourcents, alors que les courtiers immobiliers voquent quant eux une diminution allant jusqu 25 % suivant la typologie de lobjet (traditionnel, haut de gamme ou luxe)

    et la rgion. Plus lobjet sera cher, plus une ngociation importante sera ralisable. Aujourdhui la plupart des prix ont t corrig la baisse et sont rgulirement valids par les tablissements financiers.

    Rcapitulons : les taux dintrts nont jamais t aussi bas et les prix ont baiss. Il semble donc que tous les lments sont runis pour acheter sa rsidence principale ? Eh bien, il est important de nuancer la rponse et de tenir compte du facteur temps de possession. Si lobjectif est de devenir propritaire et de conserver le bien long terme, oui cest le moment dacheter ! Si en revanche, il est dj prvu de revendre son acquisition court ou moyen terme pour cause de dpart ltranger, pour gnrer une plus-value ou pour une mise en location, il faut y rflchir deux fois, car quelques incertitudes planent encore.

    Depuis le 1er septembre, les nouvelles directives de lASB (Association Suisse des Banques) sont en vigueur. Pour rappel, celles-ci concernent quatre points importants :

    Les prts rmunrs et/ou remboursables ne sont pas considrs comme des fonds propres cash/pargne du demandeur ; depuis le 1er janvier 2012, il est ncessaire deffectuer un apport cash de 10% de la valeur du bien immobilier

    Le dlai damortissement du 2me rang passe de 20 15 ans ; lamortissement passe donc de 0.93% 1.25% du prt

    La valeur la plus basse sera retenue pour dterminer la valeur du bien ; pour tablir loffre de financement, ltablissement tiendra compte de la valeur la plus basse entre son estimation et le prix dachat

    Les taux dintrts hypothcaires nont jamais t aussi bas !

    Par Stphane Defferrard,administrateur-directeur de

    DL | Conseils en financement immobilier

  • Les revenus du conjoint seront pris en compte uniquement sil est dbiteur solidaire ; si pour quelque raison que ce soit (non-paiement des intrts, diminution importante de la valeur du bien,) lobjet doit tre vendu de manire force et que cette vente gnre une perte pour ltablissement financier, celui-ci doit pouvoir se retourner vers tous les dbiteurs et donc vers tous les revenus qui ont t pris en compte lors de loctroi du financement

    Ces nouvelles directives limiteront de manire peu significative le nombre de candidat laccession la proprit, mais feront diminuer plus rapidement le ratio prt hypothcaire/PIB, but recherch par la BNS.

    Enfin, si la possibilit de retrait de la prestation de libre passage du 2me pilier pour linvestir dans sa rsidence devait tre supprim, il est alors probable que les prix de limmobilier connatraient un coup de boost jusqu la mise en place effective de la mesure pour ensuite baisser sensiblement pour les objets infrieurs environ 1.5 million car une majorit des futurs propritaires de ces objets ont ce jour recours leur 2me pilier. Ceci dit, il nous parat peu probable que cette mesure soit accepte au parlement, dautant plus que les arguments avancs sont que les personnes qui ont retir leurs avoirs, pour devenir indpendant ou devenir propritaire de leur rsidence principale, sont ceux qui demandent des prestations complmentaires de lAVS !

    Genve

    tl. +41 22 730 10 10

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  • IMMOmagazine #26 | septembre-octobre 2014 | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

    #26 Reportage

    La chronique du spcialiste

    Quelles mesures pouvons-nous prendre envers un locataire qui nglige lentretien de son logement jusqu le dtriorer ?

    Selon lart. 257f al. 1 du Code des Obligations, le locataire est tenu duser de la chose avec le soin ncessaire . Dans le canton de Vaud, les Rgles et usages locatifs prcisent les obligations du locataire ce sujet, en particulier quil est charg de procder, ses frais, aux nettoyages et aux menus travaux dentretien et de rparation. Une liste non exhaustive mentionne par exemple : lentretien des sols, boiseries, installations sanitaires, appareils mnagers, laration rgulire les locaux, le remplacement des vitres brises ou endommages, des prises, les brise-jets, les flexibles, les joints des robinets, les filtres de ventilation, etc.

    Visite des lieux

    Si des doutes apparaissent sur lentretien du logement, le locataire doit autoriser le bailleur inspecter la chose, toutefois, moyennant un pravis donn au locataire et en tenant compte de ses disponibilits.

    Lors de la visite, si les lieux ne sont pas utiliss avec le soin requis, le propritaire doit sommer par crit le locataire de procder aux rparations ncessaires dans un dlai donn et