Immomagazine 26 septembre-octobre

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IMMOmagazine #26 - Septembre - Octobre | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

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#26

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Le refinancement du taux fixe 10 ans se situe autour de 1.07% et a donc baiss de 71 points de base, soit une diminution de 40 % depuis septembre 2013. Le taux fixe 5 ans dtient le record toute catgorie, avec 0.52% au 2 septembre 2014, soit une diminution de 44% !

Ces taux de refinancement ne comprennent pas la marge de ltablissement financier. Pour obtenir le taux client, il y a lieu dajouter aux taux ci-dessus 0.7 % 1.2 % de marge bancaire. Toutefois, les conseillers DL ont ngoci pendant la premire semaine de septembre une marge plus basse qui offrait nos clients un taux fixe 10 ans en dessous de 1.50 % !

Depuis le 1er mai 2003, date de cration de DEFFERRARD & LANZ, jamais nous navions ngoci des taux si bas. Est-ce donc le bon moment pour acheter ?

Pour rpondre cette question, il est important de mettre dans la balance le prix du bien convoit. Depuis plusieurs annes, il est fait cho que le march immobilier est en surchauffe, ce qui a t vrai ! Ds 2012 la FINMA, la BNS et le Conseil Fdral ont pris des mesures (apport de la moiti des fonds propres - soit 10% de la valeur du bien retenu - ne provenant pas de la caisse de pension, mise en place du volant anticyclique, diminution de la dure de lamortissement du 2me rang 20 ans) visant limiter la demande dacquisition immobilire en rsidence principale. Ces mesures ont atteint le but recherch, puisque les prix baissent dans les rgions sensibles (arc lmanique et rgion zurichoise). Par rapport dbut 2013 et pour les objets existants (revente), les experts constatent une diminution des prix de quelques pourcents, alors que les courtiers immobiliers voquent quant eux une diminution allant jusqu 25 % suivant la typologie de lobjet (traditionnel, haut de gamme ou luxe)

et la rgion. Plus lobjet sera cher, plus une ngociation importante sera ralisable. Aujourdhui la plupart des prix ont t corrig la baisse et sont rgulirement valids par les tablissements financiers.

Rcapitulons : les taux dintrts nont jamais t aussi bas et les prix ont baiss. Il semble donc que tous les lments sont runis pour acheter sa rsidence principale ? Eh bien, il est important de nuancer la rponse et de tenir compte du facteur temps de possession. Si lobjectif est de devenir propritaire et de conserver le bien long terme, oui cest le moment dacheter ! Si en revanche, il est dj prvu de revendre son acquisition court ou moyen terme pour cause de dpart ltranger, pour gnrer une plus-value ou pour une mise en location, il faut y rflchir deux fois, car quelques incertitudes planent encore.

Depuis le 1er septembre, les nouvelles directives de lASB (Association Suisse des Banques) sont en vigueur. Pour rappel, celles-ci concernent quatre points importants :

Les prts rmunrs et/ou remboursables ne sont pas considrs comme des fonds propres cash/pargne du demandeur ; depuis le 1er janvier 2012, il est ncessaire deffectuer un apport cash de 10% de la valeur du bien immobilier

Le dlai damortissement du 2me rang passe de 20 15 ans ; lamortissement passe donc de 0.93% 1.25% du prt

La valeur la plus basse sera retenue pour dterminer la valeur du bien ; pour tablir loffre de financement, ltablissement tiendra compte de la valeur la plus basse entre son estimation et le prix dachat

Les taux dintrts hypothcaires nont jamais t aussi bas !

Par Stphane Defferrard,administrateur-directeur de

DL | Conseils en financement immobilier

Les revenus du conjoint seront pris en compte uniquement sil est dbiteur solidaire ; si pour quelque raison que ce soit (non-paiement des intrts, diminution importante de la valeur du bien,) lobjet doit tre vendu de manire force et que cette vente gnre une perte pour ltablissement financier, celui-ci doit pouvoir se retourner vers tous les dbiteurs et donc vers tous les revenus qui ont t pris en compte lors de loctroi du financement

Ces nouvelles directives limiteront de manire peu significative le nombre de candidat laccession la proprit, mais feront diminuer plus rapidement le ratio prt hypothcaire/PIB, but recherch par la BNS.

Enfin, si la possibilit de retrait de la prestation de libre passage du 2me pilier pour linvestir dans sa rsidence devait tre supprim, il est alors probable que les prix de limmobilier connatraient un coup de boost jusqu la mise en place effective de la mesure pour ensuite baisser sensiblement pour les objets infrieurs environ 1.5 million car une majorit des futurs propritaires de ces objets ont ce jour recours leur 2me pilier. Ceci dit, il nous parat peu probable que cette mesure soit accepte au parlement, dautant plus que les arguments avancs sont que les personnes qui ont retir leurs avoirs, pour devenir indpendant ou devenir propritaire de leur rsidence principale, sont ceux qui demandent des prestations complmentaires de lAVS !

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IMMOmagazine #26 | septembre-octobre 2014 | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

#26 Reportage

La chronique du spcialiste

Quelles mesures pouvons-nous prendre envers un locataire qui nglige lentretien de son logement jusqu le dtriorer ?

Selon lart. 257f al. 1 du Code des Obligations, le locataire est tenu duser de la chose avec le soin ncessaire . Dans le canton de Vaud, les Rgles et usages locatifs prcisent les obligations du locataire ce sujet, en particulier quil est charg de procder, ses frais, aux nettoyages et aux menus travaux dentretien et de rparation. Une liste non exhaustive mentionne par exemple : lentretien des sols, boiseries, installations sanitaires, appareils mnagers, laration rgulire les locaux, le remplacement des vitres brises ou endommages, des prises, les brise-jets, les flexibles, les joints des robinets, les filtres de ventilation, etc.

Visite des lieux

Si des doutes apparaissent sur lentretien du logement, le locataire doit autoriser le bailleur inspecter la chose, toutefois, moyennant un pravis donn au locataire et en tenant compte de ses disponibilits.

Lors de la visite, si les lieux ne sont pas utiliss avec le soin requis, le propritaire doit sommer par crit le locataire de procder aux rparations ncessaires dans un dlai donn et raisonnable. Cet avertissement prcisera les dolances envers le locataire ainsi que les mesures quil doit entreprendre.

Rsiliation du bail

Il y a lieu galement daviser le locataire qu dfaut de raction de sa part, le contrat de bail pourra tre rsili de manire anticipe moyennant un pravis de trente jours pour la fin dun mois pour les baux dhabitation. Pour des raisons de preuve de la rception de cette mise en demeure, nous vous conseillons de ladresser en courrier recommand.

Nous tenons prciser quune rsiliation est possible pour des faits dune certaine gravit qui rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison. Afin dappuyer les faits constats, il est envisageable de solliciter, le cas chant, un rapport de loffice de lhygine de lhabitat comptent au lieu de situation de limmeuble.

En cas dendommagement grave et intentionnel des locaux, la loi prvoit la possibilit de procder directement une rsiliation avec effet immdiat.

Si lentretien et les rparations nont pas t effectus la fin du bail, le bailleur pourra rclamer des dommages-intrts au locataire. Toutefois, il y aura lieu de prendre en considration la dure damortissement des installations, lusure normale incombant au propritaire, moins quil sagisse de dfauts ponctuels. Pour se prmunir, le locataire aura tout intrt conclure une assurance responsabilit civile qui prendra charge les sommes rclames par le bailleur ; ce dernier peut dailleurs exiger dans le contrat de bail quune telle couverture dassurance soit tablie par le locataire.

Le locataire bnficie dun droit dutiliser lappartement mais en contrepartie il a des obligations, en particulier pour ce qui nous concerne aujourdhui, lentretien de la chose avec tout le soin

ncessaire. A dfaut, comme nous lavons vu, il risque de se voir rclamer des indemnits ou que son contrat de bail soit rsili.

Lentretien de la chose loue par le locataire

Christophe LAGGERAdministrateur

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Remarquable appartement duplex, 5.5pices, 200 m, dans ferme transforme etrnove, vue lac et alpes.

CHF 1'400'000.- 078 943 82 84* 36632

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Cheseaux-Noraz

Ce joli projet est le premier projetd'appartements vendre sur Cheseaux-Noraz. Erig sur une belle parcellesurplombant le lac.

CHF 660'000.- 021 882 58 00* 29667 Jongny

Appartement 5.5 pices, 148.3 m. Sur leshauts de Vevey . Appartements en PPE avecune vue imprenable sur le lac et lesmontagnes

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Ballaigues

Duplex de 3.5 pces de 100 m2 avec terrasse,1 place de parc et un garage box.

CHF 390'000.- 024 423 30 90* 50332 Chamblon

Grand appartement de 4 pices de 145 m2de plain pied avec terrasse, jardin jolimentarboris et cltur, une place de parcextrieur et un garage.

CHF 695'000.- 024 423 30 90* 29802

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Situ au coeur de Pully La Rosiaz dansquartier calme, unique appartement mis envente ! 3.5 pces, large balcon avec vueimprenable, terrasse, jardin priv

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#26 28

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Payerne

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Magnifique proprit avec vue panoramiquesur le lac de Morat et les Alpes.

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#26 29

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Villa mitoyenne 5.5 pices, 170 m, situe aucalme dans un cadre de verdure.

CHF 1'190'000.- 021 318 82 83* 38441

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#26 30

Villars-Bozon

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Attique 2.5 pices de 74 m avec grandbalcon, cuisine agence ouverte, sjouraccs balcon, chambre, salle d'eau, cave,place de parc intrieur en sus.

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OULENS-SOUS-ECHALLENS, magnifiqueappartement 5.5 pices + mezzanine-bureau, de 187m2, lumineux en attique.Construction 2010, comme neuf.

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Plus qu'une villa individuelle disponible pourl'tape 1 (individuelles) !

CHF 898'000.- 027 566 76 70* 37000 Ollon VD

Villa individuelle de 5.5 pices, 160m.construction de 2002. Situe dans uncadre bucolique, rsidentiel et calme. Idalepour une famille.

CHF 1'050'000.- 079 520 60 01* 51791



#26 31

Chexbres

Villa individuelle 3 picesCHF 1'890.- 021 966 00 66

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Appartement 3 pices, Situation calme l'arrire du btiment ou sont situes leschambres.

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Blonay

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Superbe appartement en attique 3.5 picesavec grande terrasse.

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Appartement 1.5 pices de type studio au 3etage, en trs bon tat, dans immeublecoquet.

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Prilly

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#26 32

VOUVRY

Villa mitoyenne 4.5 pices de 145 m avecterrain de 310 m, dans quartier calme,cuisine agence ouverte, sjour avec pole,3 chambres, 2 salles d'eau

CHF 650'000.- 024 481 65 15* 43439 Vouvry

Attique de 3.5 pices de 71 m, cuisineagence lumineuse, spacieux sjour avecbalcon, 3 chambres, salle de bains, cave,place de parc extrieur en sus.

CHF 330'000.- 024 481 65 15* 51731 Miex

Chalet de 4.5 pices de 100 m avec terrainde 1432 m2. Cuisine agence, sjour avecchemine, espace salle manger, 2chambres, 2 salles d'eau, garage

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Vouvry

Appartement 5.5 pices de 143 m avecjardin au rez-de-chausse, cuisine agenceouverte, grand sjour, 4 chambres, dressing,2 salles d'eau, cave.

CHF 595'000.- 024 481 65 15* 42630 Les Evouettes

Villa individuelle 5 pices de 170 m avecterrain de 775 m, cuisine agence, sjouravec chemine, 3 chambres, 2 salles d'eau,galetas, garage.

CHF 750'000.- 024 481 65 15* 48368 Bouveret

Rcente villa jumelle par garages 5.5 picesde 152 m avec terrain de 524 m, cuisineagence ouverte, 4 chambres, 2 salles d'eau,local buanderie, garage

CHF 875'000.- 024 481 65 15* 49090

Saxon

Rcent appartement de 4.5 pices de 159 mavec grand balcon-terrasse, cuisine agenceouverte, sjour, 3 chambres, 2 salles d'eau,places de parc en sus

CHF 498'000.- 024 481 65 15* 51539 Saxon

Villa individuelle sur 1 niveau de 4.5 picesde 156 m avec terrain de 743 m. Sjouravec pierre-ollaire, 3 chambres coucher, 2salles d'eau, garage

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Appartement 3.5 pices de 77 m au rez-de-chausse, cuisine ouverte, sjour accsterrasse jardin de 50 m2, 2 chambres, salled'eau, buanderie commune.

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Collombey

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Val-d'Illiez

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Champry

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Collombey (Les Neyres)

Magnifique chalet de 6.5 pices avec piscine.Surface habitable env. 240 m. Label"Minergie".

CHF 1'550'000.- 024 472 42 42* 5270 Monthey

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A vendre sur plan, villa jumelle de 4.5 pices,surface habitable env. 140 m.

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Monthey

Magnifique surface administrative/bureaude 7.5 pices. Surface 186 m. Trs belemplacement en plein centre de Monthey.

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CHF 515'000.- 024 472 42 42* 33955

Bouveret

Magnifique villa individuelle de 5.5 pices +mezzanine, surface habitable env. 210 m.Chauffage gaz au sol. Aspirateur central.

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Villa jumelle (par garages) de 6.5 pices,surface habitable env.150 m. Finitions augr du preneur.

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Saxon

Grand potentiel pour cette villa individuelle rnover entirement. 4.5 pices, 120 mhab., parcelle de 900 m avec soldeconstructible, Garage de 67 m

CHF 540'000.- 076 819 15 01* 53092 Martigny

A deux pas de la Dranse, lumineuxappartement de 4.5 p., 120 m2 hab., terrasseet jardin de 60 m2. Box et parc extrieur

Prix sur demande 076 819 15 01* 51766 Vollges

Villa jumele de 4.5 p, 118 m2 hab., 2terrasses, 1 balcon, jardin privatif de 300 m2et 2 places de parc

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Magnifique chalet meubl en madrier de 6.5pices 117 m2 avec grands balcons,cabanon, piscine, et places de parc

CHF 580'000.- 027 321 30 30* 51081

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#26 40

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CHF 1'185'000.- 079 520 60 01* 17106

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#26 48

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