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MARKTBERICHT bulwiengesa Seite 1/8 Immobilienmarkt Kempten – Rahmenbedingungen Natürliche Bevölkerungsbewegung und Wanderung in Kempten (Saldo, Tsd.) Natürliche Bevölkerungsbewegung und Wanderung in Bayern (Saldo, Tsd.) Anteil der 15- bis 65-Jährigen 2002 Anteil der 15- bis 65-Jährigen 2012 Bevölkerungsentwicklung (Index 2001 = 100) SVP-Beschäftigte (Index 2001 = 100) Arbeitslosenquote Bruttowertschöpfung nach Sektoren 2012 2002 2004 2006 2008 2010 2012 -0,4 -0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 Wanderung Nat. Bev.bew. Kempten Region Augsburg Bayern 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 17,0 % 17,2 % 17,1 % 48,2 % 49,5 % 50,1 % 15-30 Jahre 31-65 Jahre 2002 2004 2006 2008 2010 2012 -30 0 30 60 90 120 Wanderung Nat. Bev.bew. Kempten Region Augsburg Bayern 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 18,3 % 18,2 % 17,9 % 43,4 % 48,7 % 49,7 % 15-30 Jahre 31-65 Jahre 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 98 100 102 104 106 108 Kempten Region Augsburg Bayern 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 95 100 105 110 115 120 Kempten Region Augsburg Bayern 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % Kempten Bayern Deutschland Kempten Bayern Deutschland 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 80,3 % 65,5 % 68,7 % 19,5 % 33,6 % 30,5 % 0,2 % 0,9 % 0,8 % Dienstl.- gewerbe Produz. Gewerbe Land-/Forstw./ Fischerei bulwiengesa AG Nymphenburger Straße 5, 80335 München, Tel. +49 89 23 23 76-0, [email protected] www.bulwiengesa.de, www.riwis.de © bulwiengesa AG 2014 – P1405-1107 – Datenstand September 2014
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Immobilienmarkt Kempten – Rahmenbedingungen
Natürliche Bevölkerungsbewegung und Wanderung inKempten (Saldo, Tsd.)
Natürliche Bevölkerungsbewegung und Wanderung inBayern (Saldo, Tsd.)
Anteil der 15- bis 65-Jährigen 2002 Anteil der 15- bis 65-Jährigen 2012
Bevölkerungsentwicklung (Index 2001 = 100) SVP-Beschäftigte (Index 2001 = 100)
Arbeitslosenquote Bruttowertschöpfung nach Sektoren 2012
2002 2004 2006 2008 2010 2012-0,4-0,20,00,20,40,6
Wanderung Nat. Bev.bew.
Kempten
RegionAugsburg
Bayern
0 % 20 % 40 % 60 % 80 %
17,0 %
17,2 %
17,1 %
48,2 %
49,5 %
50,1 %
15-30 Jahre 31-65 Jahre
2002 2004 2006 2008 2010 2012-30
0306090
120
Wanderung Nat. Bev.bew.
Kempten
RegionAugsburg
Bayern
0 % 20 % 40 % 60 % 80 %
18,3 %
18,2 %
17,9 %
43,4 %
48,7 %
49,7 %
15-30 Jahre 31-65 Jahre
2001 2003 2005 2007 2009 2011 201398
100102104106108
Kempten RegionAugsburg
Bayern
2001 2003 2005 2007 2009 2011 201395
100105110115120
Kempten RegionAugsburg
Bayern
2001 2003 2005 2007 2009 2011 20132 %4 %6 %8 %
10 %12 %
Kempten Bayern Deutschland
Kempten
Bayern
Deutschland
0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
80,3 %
65,5 %
68,7 %
19,5 %
33,6 %
30,5 %
0,2 %
0,9 %
0,8 %
Dienstl.-gewerbe
Produz.Gewerbe
Land-/Forstw./Fischerei
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Immobilienmarkt Kempten – Büro
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Immobilienmarkt Kempten – Büro
Spitzenmiete Büro City (Euro/qm) Leerstandsrate Büroflächen
Büroflächenumsatz in Kempten (Tsd. qm) Büroflächenneuzugang in Kempten (Tsd. qm)
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013789
101112131415
Kempten Ingolstadt Ulm
2001 2003 2005 2007 2009 2011 20130
2
4
6
8
10
12
2001 2003 2005 2007 2009 2011 20130 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %8 %
Kempten Ingolstadt Ulm
2001 2003 2005 2007 2009 2011 20130
2
4
6
8
10
12
Mieten für Büroflächen nach Lagen (Euro/qm)Jahr Spitzenmiete
City City-Rand SonstigesStadtgebiet
DurchschnittsmieteCity City-Rand Sonstiges
Stadtgebiet2005200620072008
7,007,00
6,006,00
7,007,10
6,005,80
4,504,50
5,505,50
4,804,80
5,505,50
5,005,00
4,004,00
5,004,90
4,304,30
2009201020112012
7,107,50
6,006,20
7,508,00
6,207,00
2013Definition: Büromieten werden in Euro/qm Nutzfläche (MF-G nach gif) ausgewiesen und gelten für Büroflächen im marktfähigen Zustand (technisch/räumlich) mit guter Ausstattung und kleinteiligerbis mittlerer Vermietungsgröße. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Die angegebenen Mieten sind Nominal-Werte. Die Spitzen-miete bezieht sich auf die obersten 3-5 % der Vermietungen der jeweiligen Lage, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entspricht nicht der absoluten Top-Miete. Die angegebenen Mietwertesind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel. Die angegebenen Mieten beziehen sich auf Neuabschlüsse, sowohlin Neubauten als auch in marktfähigen Bestandsgebäuden.
8,00 7,00
5,005,30
5,506,00
5,305,80
6,507,00
5,005,30
4,304,50
5,505,90
4,505,00
6,00 7,00 5,80 5,00
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Immobilienmarkt Kempten – Einzelhandel
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Innenstadt1a-Lage
●1b-LageShoppingcenter
● Fachmarktzentrum
Innenstadt1a-Lage
●1b-LageShoppingcenter
Rathausstraße
BahnhofstraßeFischerstraße
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Immobilienmarkt Kempten – Einzelhandel
Spitzenmiete Einzelhandel 1a-Lage (Euro/qm) Kennziffern Einzelhandel Kempten
2001 2003 2005 2007 2009 2011 201320
40
60
80
100
120
Kempten Ingolstadt Ulm
Mieten für Einzelhandelsflächen (Euro/qm)Jahr Spitzenmiete
1a-Lage 1b-Lage StadtteillageDurchschnittsmiete
1a-Lage Stadtteillage2005200620072008
35,0035,00
15,0015,00
37,0040,00
13,5013,50
8,008,00
25,0025,00
7,507,50
30,0032,00
6,506,506,506,50
2009201020112012
45,0050,00
13,5014,00
50,0055,00
14,0015,00
2013Definition: Die Mieten beziehen sich auf idealtypisch kleine Flächen mit 100 qm Verkaufsfläche, gleichbleibendem Flächenniveau, ebenerdigem, stufenfreiem Zugang, 6 m Schaufensterlänge, ge-hobenem Bauzustand, für die City (1a-Lagen, Neben- oder 1b-Lagen) und für Stadtteillagen. Die angegebenen Mieten sind Nominal-Werte. Die angegebenen Mieten beziehen sich auf Neuab-schlüsse, sowohl in Neubauten als auch in marktfähigen Bestandsgebäuden.
Mieten für Einzelhandelsgroßflächen (Euro/qm)
55,00 15,00
7,508,00
32,0035,00
8,008,00
35,0038,00
6,507,007,007,00
8,00 38,00 7,00
Jahr
20052006
Spitzenmiete1a-Lage 1b-Lage
20,0022,00
8,008,00
2007200820092010
22,0025,00
8,008,00
30,0035,00
8,008,00
StadtteillageDurchschnittsmiete
1a-Lage6,006,00
17,0017,00
Stadtteillage4,504,50
6,006,50
17,0017,00
6,506,50
17,0019,00
4,505,005,005,00
201120122013
Definition: Die Mieten beziehen sich auf Einheiten mit einer Größe von etwa 500 qm Verkaufsfläche, gleichbleibendem Flächenniveau, ebenerdigem, stufenfreiem Zugang, gehobenem Bauzu-stand in den entsprechenden Lagen. Die angegebenen Mieten beziehen sich auf Neuabschlüsse, sowohl in Neubauten als auch in marktfähigen Bestandsgebäuden.
35,0035,00
8,008,50
35,00 8,50
Mieten für Fachmärkte (Euro/qm)Jahr2013
Lebensmittel9,60-12,80
7,007,00
18,0018,00
7,00 18,00
5,005,005,00
Textil9,40-12,10
Baumarkt6,20-8,20
Definition: Die Mieten beziehen sich auf typische Handelsagglomerationen in modernen Gebäuden mit einfachem, funktionalem und handelsorientiertem Standard. Typische Verkaufsflächen:Lebensmittelfachmärkte (1.000 bis 1.500 qm), Textil (700 bis 2.500 qm), Baumärkte (10.000 bis 15.000 qm).
Kaufkraft und Zentralität 2013Kaufkraftkennziffer 102,4Kaufkraft je Einwohner (Euro)ZentralitätskennzifferQuelle: MB-Research
21.789188,8
Verkaufsfläche 2010* (qm)GesamtInnenstadt
201.33077.470
Einzelhandelsumsatz 2010* (Mio. Euro)GesamtInnenstadt* Datenstand Einzelhandelskonzept
639303
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Immobilienmarkt Kempten – Produktion/Gewerbe/Logistik
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Gewerbeflächegute Wohn-/Bürolage
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MARKTBERICHT
Immobilienmarkt Kempten – Produktion/Gewerbe/Logistik
Spitzenmiete Lager/Logistik (Euro/qm) SVP-Beschäftigte (Tsd.)
BeschriftungUmrechnungAnmerkungen
2001 2003 2005 2007 2009 2011 20133
4
5
6
7
Kempten Ingolstadt Ulm
Mieten für Gewerbeflächen (Euro/qm)Jahr Spitzenmiete
Lager-, Produktions-und Logistikflächen
Ausstellungs- undServiceflächen
DurchschnittsmieteLager-, Produktions-und Logistikflächen
Ausstellungs- undServiceflächen
2005200620072008
4,004,20
5,505,50
4,004,00
5,205,20
3,303,20
5,004,80
3,203,20
4,504,50
2009201020112012
4,004,00
5,205,20
3,904,00
5,505,50
2013Definition: Die Miete für Lager-, Produktions- und Logistikflächen wird in Euro/qm Hallennutzfläche ausgewiesen und gilt für eine beheizbare Halle mit Standardausstattung, und ohne Hochregalla-ger o. ä., die im klassischen Gewerbegebiet, gut erschlossen liegt. Die angegebenen Mieten sind Nominal-Werte. Mieten für Serviceflächen in Gewerbegebieten gelten für eine Ausstellungs-Werkstattfläche mit Echtlicht (Fenster) und rückwärtigen Serviceräumen (Toiletten, Wasseranschluss) im klassischen Gewerbegebiet, gut erschlossen. Die angegebenen Mieten beziehen sich aufNeuabschlüsse, sowohl in Neubauten als auch in marktfähigen Bestandsgebäuden.
4,00 5,50
3,203,20
4,504,50
3,103,30
4,504,50
3,30 4,50
2008 20120
3
6
9
12
Kem
pten
3,6 3,9
6,9 6,3
Verkehr/NachrichtenübermittlungVerarbeitendes Gewerbe
2008 20120
500
1.000
1.500
2.000
Baye
rn
347,4 379,3
1.378,6 1.366,6
Verkehr/NachrichtenübermittlungVerarbeitendes Gewerbe
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Immobilienmarkt Kempten – Glossar
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MARKTBERICHT
ArbeitslosenquoteArbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängige zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehöri-ge), Jahresdurchschnitt.
Mieten Allgemein, Definition Spitzenmieten- und DurchschnittsmietenDie angegebenen Mieten sind Nominal-Werte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung andererVergünstigungen. Es werden Spitzen- und Durchschnittswerte ausgewiesen. Die Spitzenmieten umfassen die obersten 3 bis 5 %des Markts der jeweiligen Lage, aus denen einen Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Aus-reißer definiert). Die angegebenen Durchschnittsmieten sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert desdefinierten Gesamtmarkts, bzw. der Lage abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert)oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Die angegebenen Mieten beziehen sich auf Neuabschlüsse, sowohl inNeubauten als auch in marktfähigen Bestandsgebäuden.
BüromietenDie Büromieten werden in Euro/qm Nutzfläche (MF-G nach gif) ausgewiesen und gelten für Büroflächen in marktfähigem Zustand(technisch/räumlich) mit guter Ausstattung und kleinteiliger bis mittlerer Vermietungsgröße. Die Ausweisung erfolgt in Spitzen-miete und Durchschnittsmiete jeweils für die Lagen City, Cityrand und Peripherie sowie bei einigen Städten für die Lage Bürozen-trum.
Lagedefinitionen Büro:– City: klassischer innerstädtischer Bereich, zentrale Innenstadtbürolage, häufig begrenzt durch Verkehrsring; üblicherweise der
Bereich eines Standorts, an dem die höchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden. – Cityrand: meist direkt an die City angrenzende Bürolage, verläuft häufig entlang des Verkehrsrings; üblicherweise der Bereich
eines Standorts, an dem die zweithöchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.– Weiteres Stadtgebiet/Peripherie: Unter Berücksichtigung von City und Cityrand alle "übrigen" Lagen einer Stadt, bei denen
vereinzelte Büroobjekte (keine Mischnutzungen) vorhanden sind. Davon wiederum zu unterscheiden sind Bürozentren. Die Peri-pherie ist in der Regel der Bereich eines Standorts, an dem die niedrigsten Spitzen- und Durchschnittsmieten erzielt werden.
– Bürozentrum: Außerhalb der City und des Cityrands liegende Agglomeration von Büroobjekten, die hohe Flächenvolumen undhohe Mieten (ähnlich hoch oder sogar höher als im Citybereich) aufweisen. Zu unterscheiden sind davon z. B. Gewerbegebietemit Büroanteil, der aber wenig standortprägend ist und ein geringes Mietniveau hat. Für alle Bürozentren einer Stadt wird über-greifend eine Miete ausgewiesen.
Einzelhandelsmieten– Kleinflächen: Die Mieten beziehen sich auf idealtypische kleine Flächen mit 100 qm Verkaufsfläche, gleichbleibendem Flächen-
niveau, ebenerdigem, stufenfreiem Zugang, 6 m Schaufensterlänge, gehobenem Bauzustand, für die City (1a-Lagen, Neben-oder 1b-Lagen) und für Stadtteillagen.
– Großflächen: Die Mieten beziehen sich auf Einheiten mit einer Größe von etwa 500 qm Verkaufsfläche, gleichbleibendem Flä-chenniveau, ebenerdigem, stufenfreiem Zugang, gehobenem Bauzustand in den entsprechenden Lagen.
– Fachmärkte: Die Mieten beziehen sich auf typische Handelsagglomerationen in modernen Gebäuden mit einfachem, funktiona-lem und handelsorientiertem Standard. Typische Verkaufsflächen: Lebensmittelfachmärkte (1.000 bis 1.500 qm), Textil (700 bis2.500 qm), Baumärkte (10.000 bis 15.000 qm).
Gewerbemieten– Lager-, Produktions- und Logistikflächen: Die Mieten werden in Euro/qm Hallennutzfläche ausgewiesen und gelten für be-
heizbare Hallen mit Standardausstattung, und ohne Hochregallager o. ä., im klassischen Gewerbegebiet, gut erschlossen.– Ausstellungs- und Serviceflächen in Gewerbegebieten: Die Mieten werden in Euro/qm Nutzfläche ausgewiesen und gelten
für eine Ausstellungs-/Werkstattfläche mit Echtlicht (Fenster) und rückwärtigen Serviceräumen (Toiletten, Wasseranschluss) imklassischen Gewerbegebiet, gut erschlossen.
Kaufkraft/KaufkraftkennzifferKaufkraft bezeichnet das verfügbare Einkommen (Einkommen ohne Steuern und Sozialversicherungsbeiträge, inkl. empfangeneTransferleistungen) der Bevölkerung einer Region. Bei der Ermittlung der Kaufkraftkennziffern werden dementsprechend folgendeKomponenten berücksichtigt: Nettoeinkommen aus amtlichen Lohn- und Einkommensteuerstatistiken, sonstige Erwerbseinkom-men, Renten und Pensionen, Arbeitslosengeld und Arbeitslosengeld II, Kindergeld, Sozialhilfe, BAFöG (ohne Darlehen). WohngeldKaufkraftkennziffern werden als Prognosewerte für das Jahr ihrer Ermittlung erstellt. Voraussetzungen sind Fortschreibungen derEinkommensdaten anhand von volkswirtschaftlichen Prognosen und regionalstatistischen Indikatoren sowie der Bevölkerungsda-ten anhand von Prognosen zu Bevölkerungsbewegungen (Geburten, Sterbefälle, Zuzüge, Fortzüge). Die Kaufkraftwerte fürDeutschland insgesamt werden auf Basis des aktuellen Gutachtens der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose ermittelt. Kaufkraft-kennziffern sind der in der regionalen Absatzplanung am häufigsten eingesetzte Indikator für das Konsumpotenzial einer Region.Sie bewerten regionale Teilmärkte hinsichtlich der verfügbaren Einkommen der Bevölkerung bzw. der privaten Haushalte des Ge-biets. Regional zugeordnet wird die Kaufkraft nach dem Wohnort des Konsumenten.
ZentralitätskennzifferDie Zentralitätskennziffer ist ein Maß für die Attraktivität eines Standorts als Einkaufsort. Sie gibt an, inwieweit der örtliche Einzel-handel in der Lage ist, überörtliche Kundschaft anzuziehen. Städte mit hoher Einkaufsattraktivität weisen Zentralitätskennziffernvon über 100 aus, da sie mehr einzelhandelsrelevante Kaufkraft anderer Gebiete an sich binden, als sie eigene einzelhandelsrele-vante Kaufkraft an andere Gebiete abgeben.
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