Titel

Martin ZauggIhr Vertrauenspartner fr Bewertung und Verkauf von Immobilien

HerzlichWillkommen!

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Martin ZauggDipl. ImmobilienmaklerDas bin ichGeboren 1959Hauseigentmer seit 2008Seit 30 Jahren erfolgreich im VerkaufDipl. ImmobilienmaklerEidg. dipl. VerkaufsleiterBegeistert fr Immobilien

Das ist mir wichtigZufriedene KundenZuverlssigkeitProfessionalittHohe berufliche KompetenzPersnliche BetreuungTransparenz meiner Arbeit

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Niemand verkauft mehr Immobilien als RE/MAX

Nachfolgend eine Reihe von Fragen die es fr Sie zu klren gilt.

Wie ist die aktuelle Marktsituation? Wie viel ist mein Objekt wert? Welchen Preis kann ich am Markt erzielen? Wofr hafte ich als Verkufer bzw. wie sieht es mit der Gewhrleistung aus? Wie schaffe ich es mein Objekt zum bestmglichen Preis zu verkaufen? Wie komme ich zu Interessenten fr mein Objekt? Wie verhindere ich Immobilientouristen? Hat der Verkauf steuerliche Auswirkungen? Wie sichere ich den Erhalt des Kaufpreises ab? Worauf ist bei der Vertragabwicklung zu achten? Was habe ich bei erfolgtem Verkauf zu tun (bergabe, Versicherungsvertrge usw.)? und vieles mehr...

Ablauf des Immobilienverkaufs

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Prozessablauf zur Vermarktung Ihrer Immobilie1/2

UnterlagenbeschaffungObjektbesichtigungPrfung VerkuflichkeitEinsichtnahme GrundbuchMarktwertermittlungMarketingkonzeptErstellung von FotosErstellung der VerkaufsdokumentationVorbereitung Marktauftritt

Marktauftritt (RE/MAX News, Internet, Intranet, Nachbar-schaftsflyer, Verkaufsschild, Shop, Printinserate)Versand der VerkaufsdokumentationAuskunftserteilungOrganisation und Begleitung von ObjektbesichtigungenNachfassenAktivittenberprfungReportingBudgetkontrolle

VertragsverhandlungMithilfe bei der FinanzierungRcksprache mit VerkuferReservationsvereinbarungPrfung / Freigabe durch den Verkufer

Entwurf Kaufvertrag in Zusammenarbeit mit Notariat / GrundbuchamtKaufvertragsentwurf mit Kufer besprechenKaufvertragsentwurf mit Verkufer besprechenFreigabe durch den Kufer und VerkuferPrfung / Freigabe durch Notariat / Grundbuchamt

Prozessablauf zur VermarktungIhrer Immobilie2/2

Anmeldung beim Notariat / GrundbuchamtTerminkoordination undBeurkundung (evtl. zwei Termine fr Verkufer und Kufer separat)

Objektbergabe mit ProtokollSchlsselbergabe an Kufer

Evtl. MngelerledigungKundenzufriedenheitMaklerabrechnung

Martin Zaugg - Ihr Partner von der Kaufzusage bis zu bergang von Nutzen & Schaden

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Hypotherkarvertrge was ist zu beachten?Hypothekarvertrag

Ausstieg oder Ablsung

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Grundstckgewinnsteuer

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GrundstckgewinnsteuerBeispiel Verkaufserls800000.00Ursprnglicher Kaufpreis700000.00Wertvermehrende belegbare InvestitionenKosten fr Handnderung und Makler 17500.00Steuerbarer Nettogewinn 82500.00Steuern nach 5 Jahren Besitz: CHF 22111.25

Beispiel 2Verkaufserls800000.00Ursprnglicher Kaufpreis350000.00Wertvermehrende belegbare Investitionen100000.00Kosten fr Handnderung und Makler 17500.00Steuerbarer Nettogewinn332500.00Steuern nach 20 Jahren Besitz: CHF 61200.00

Beachte: nur der Hinweis auf die Internetseiten der Kantone wre schwach. Wir wollen Hinweise zu der Berechnung geben, aber nicht die fertige Lsung.

GrundstzlichesGrundstcke werden fast ausnahmslos mit Gewinn verussert. Der Erls aus dem Verkauf ist in der Regel deutlich hher als der Betrag, den man zu ihrer Anschaffung auslegen musste. Diese Wertvermehrung, stellt die eigentliche Ursache der Gewinne bei der Verusserung von Grundstcken dar. Der Gewinn entsteht also nicht durch die Handnderung an sich, sondern er wird lediglich in diesem Zeitpunkt realisiert.

Der Grundstckgewinn kann als das Steuerobjekt im eigentlichen Sinn bezeichnet werden. Es wird derjenige (Rein)Gewinn besteuert, der bei einer Handnderung des Grundstcks realisiert wird. Dieser Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anlagepreis (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) und dem Verkaufspreis abzglich der gesetzlichen Abschreibungen. Somit: Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verusserungserls und dem Anlagewert abzglich der gesetzlich vorgesehenen Abzge.

Die Besteuerung von Grundstckgewinnen steht in der Regel dem Ort der gelegenen Sache, d.h. der Gemeinde oder dem Kanton zu, in der bzw. in dem das betreffende Grundstck liegt.

Steuerpflichtig ist immer der Verusserer des Grundstcks. Als Verusserer gilt grundstzlich derjenige, der als zivilrechtlicher Eigentmer eines Grundstcks im Grundbuch eingetragen ist.

-------------------------------------------------------------Relevante Faktoren

Der Erls: Zum Erls gehren neben dem Kaufpreis alle weiteren Leistungen, welche der Verusserer aus dem Verkauf des Grundstckes erzielt.

Der Anlagewert: Der Anlagewert besteht in der Regel aus dem Erwerbspreis und den vorgenommenen Aufwendungen, also den Auslagen, die eine dauernde Wertvermehrung des Grundstckes herbeifhren. Anlagewert = Erwerbspreis (Kaufpreis) + Wertvermehrende Aufwendungen

Die Abzge: Vom Bruttogewinn knnen in erster Linie die Gewinnungskosten abgezogen werden (Handnderungskosten, bliche Vermittlergebhren). Einige kantonale Steuergesetze lassen vereinzelt noch andere Abzge zu, wie etwa Handnderungssteuern.

Der Steuertarif hngt in den meisten Kantonen von zwei Faktoren ab, nmlich von der Hhe des Gewinns sowie von der Besitzesdauer.

Zehn Kantone (OW, NW, FR, BS, AR, AG, TG, TI, VD und GE) wenden einen proportionalen Tarif an. Die brigen Kantone kennen einen progressiven Tarif fr die Grundstckgewinnsteuer, der je nach Hhe des Gewinnes variiert.Auf Gewinnen, welche kurzfristig erzielt werden, wird dabei meistens ein Zuschlag erhoben, whrend auf solchen, die erst nach langer Besitzesdauer anfallen, in der Regel eine Ermssigung gewhrt wird.-------------------------------------------------------------

Eigenes Beispiel aus deinem Kanton auf der PPP einblenden! Gelbe Schrift in schwarz ndern und Animation hinzufgen!

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KaufnebenkostenBerechnungsbeispiel Kanton ZrichAnnahme Kaufpreis von CHF 1000000, Teilung der Notar- und Grundbuchkosten sowie zur Erstellung berschreibung des Schuldbriefs gehen zu je zur Hlfte zwischen Kufer und Verkufer.

KantonNotarHandnderungGrundbuchSchuldbriefAargau0.3 - 0.5%keine0.40%0.40%Bern0.4 - 0.5%1.80%0.1 - 0.2%0.25%Luzern0.1 - 0.5%1.50%keine0.1 - 0.3%Zug0.3 - 1.0%keine0.25%0.25%Zrich0.10%keine0.15%0.25%

PositionAnsatzTotalKuferVerkuferNotarkosten 0.10%CHF 1000CHF 500CHF 500Grundbuchgebhr 0.15%CHF 1500CHF 750CHF 750Schuldbrief CHF 800000 0.25%CHF 2000CHF 1000CHF 1000Total Gebhren 0.50%CHF 4500CHF 2250CHF 2250

Hinweis zur Berechnung:Es wre sinnvoll, wenn jeder Referent ein eigenes Beispiel aus dem betroffenen Kanton/Gebiet prsentiertOft aber nicht immer sind die Gebhren abhngig von der Vertragssumme (Kaufpreis) oder Titelhhe (Schuldbrief). Diese bersicht zeigt die Gebhren bei typischen Vertrgen, wobei von den Amtsstellen oder Notaren teilweise zustzlich Minimal- oder Grundgebhren zugeschlagen werden.-------------------------------------------------------------Welche Notariats- und Grundbuchkosten fallen bei Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft an? Wir haben die wichtigsten Aspekte der Vertragskosten und Gebhren fr Sie zusammengefasst. Da die Regelung in der Kompetenz der Kantone liegt, bestehen zwischen den Kantonen erhebliche Unterschiede, die verschiedenen Gebhren und Steuern sind deswegen ber die Kantone hinweg nur schwer vergleichbar.Notarkosten, Vertrag, SchuldbriefDer Notar wird entschdigt fr das Ausfertigen des Kaufvertrags sowie die Beurkundung. Je nach Kanton sind die Kosten sehr unterschiedlich. Die Notarkosten sind in den Kantonen Wallis, Genf, Bern und Tessin am hchsten, in den Kantonen Schwyz, Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Zug am tiefsten. Zustzliche Kosten knnen durch das Erstellen eines Schuldbriefs enstehen, welchen die Bank des Kufers als Sicherheit verlangt.KostenverteilerTypischerweise werden die Notarkosten fr die Vertragsausfertigung zwischen Kufer und Verkufer hlftig geteilt. Ein anderer Verteilschlssel kann vereinbart werden. Die Regelung der Kostenbernehme sollte im Kaufvertrag festgehalten sein. Die Kosten fr die Erstellung eines Schuldbriefs trgt der Kufer. bergibt der Verkufer einen existierenden Schuldbrief an den Kufer, so wird hufig vereinbart, dass der Kufer fr diesen Titel einen Unkostenbeitrag leistet, da der Kufer die Erstellung dieses Titels seinerzeit ebenfalls bezahlen musste.GrundbuchFr die Anmeldung im Grundbuch erheben gewisse Kantone eine Kanzlei- und / oder eine Grundbuchgebhr. Je nach Kanton werden diese Kosten nach Zeitaufwand bemessen (z.B. Kanton Zug) oder aber mit einem Gebhrensatz anhand der Vertragssumme (Kaufpreis) festgelegt.KostenverteilerMeistens werden auch die Grundbuchgebhren zwischen Kufer und Verkufer Hlftig geteilt.HandnderungssteuerAnstelle einer Grundbuchgebhr wird eine Handnderungssteuer erhoben, so zu Beispiel im Kanton Luzern, wohingegen die Kantone Schwyz, Aargau und Zrich keine solche Steuer kennen oder diese in den letzten Jahren abgeschafft haben. Die Handnderungssteuer liegt zumeist zwischen 1 und 3 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises. KostenverteilerJe nach Kanton ist der Erwerber oder aber beide Vertragsparteien zur Zahlung verpflichtet.GrundstckgewinnsteuerDie Grundstckgewinnsteuer besteuert einen Gewinn, welcher mit dem Verkauf einer Liegenschaft anfllt. Die Steuer bemisst sich in der Regel am Gewinn (Verkaufspreis abzglich Kaufpreis abzglich Investitionen) und der Haltedauer einer Liegenschaft. KostenverteilerZahlungspflichtig ist in der Regel der Verkufer, es gibt jedoch Kantone, in welchen beide Parteien solidarisch fr die Grundstckgewinnsteuer haften, so beispielsweise im Kanton Zug. Durch eine entsprechende Ausgestaltung des Kaufvertrags oder aber Sicherstellung der Steuer auf einem Sperrkonto kann das Risiko fr einen Kufer jedoch weitgehend ausgeschlossen werden.

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Professionelle ObjektbergabeWie gestaltet sich ein idealer Ablauf?Auf was ist beim Protokoll zu achten?Welche Gewhrleistungen sind sichergestellt?Wie ist bei Mngel vorzugehen?Gibt es Regelungen ausserhalb der Kaufvertrags?

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Privat oder Makler?Schtzen Sie sich und Ihre Immobilie

Alle Sprecher gehen nach vorne und stellen sich den Fragen.

Bitte bezieht euch auf die Erwartungen der Teilnehmer zu diesem Abend und fragt nach, ob nun alles klar sei? Selbstverstndlich braucht es auch den Hinweis auf die 1:1 Gesprche beim Apro.

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Meine Dienstleistungstorte

Vorteile fr Verkufer von ImmobilienDiesen Mehrwert drfen Sie von Ihrem RE/MAX Makler erwarten

Schneller VerkaufIhr Objekt wird nicht nur von einem Makler angeboten, sondern es sind 10, 20 oder 50 im Grossraum um Ihre Immobilie.Jeder bietet das Objekt Interessenten aktiv an. Damit ist der Kufer schneller gefunden.Durch die Vernetzung der Maklerinnen und Makler im RE/MAX Verbund multipliziert sich die Verkaufseffizienz.Immobilien und Interessenten finden schneller und treffsicherer zusammen.

Weniger AufwandBei RE/MAX haben Sie viele Verkufer, aber nur eine Ansprechperson.Ihr persnlicher RE/MAX Berater in der Nhe bernimmt die professionelle Vermarktung und Verkaufsabwicklung.Er sorgt fr die Verbreitung der Objektdaten im RE/MAX Netz innert 48 Stunden.Fr Sie erbrigt sich der Weg von Makler zu Makler.

Vorteile fr Verkufer von ImmobilienProfessionellere VermarktungRE/MAX Maklerinnen und Makler sind ausgebildete Profis, die sich ganz auf die Immobilien-vermittlung konzentrieren.Jede Maklerin und jeder Makler ist regional fest verankert.Als Anbieter eines Objekts profitieren Sie von den Marktkenntnissen und den engen Beziehungen zu Interessentenkreisen.

SicherheitImmobilienvermittlung ist Vertrauenssache. Seriositt und Verlsslichkeit spielen die Schlsselrolle bei der Zusammenarbeit. RE/MAX hat hier die Qualittsstandards hoch angesetzt.Ein Ehrencodex regelt die Geschftsgepflogenheiten. Weltweit verpflichtet sich jeder RE/MAX Makler vertraglich zur Einhaltung dieser Richtlinien.Wir garantieren Ihnen professionellen Kundenservice, Transparenz, Diskretion und vertrauensvolles Arbeiten.

Mehr EinsatzAls selbstndige Unternehmer bringen RE/MAX Makler ihr persnliches Engagement in die Beratung ein - auch am Abend und an den Wochenenden.Die daraus erwachsende Motivation und der Service-Vorsprung ist nicht zuletzt ein Grund, dass RE/MAX bei Umfragen mit erstklassigen Bewertungen von Kundenseite belohnt wird.

Ihre Immobilie ist bei mir in besten HndenKontaktieren Sie mich fr ein unverbindliches Erstgesprch

Martin Zaugg, Dipl. ImmobilienmaklerBahnhofstrasse 19, 8304 WallisellenT 044 566 44 44 - martin.zaugg@remax.ch

Ablauf des Immobilienverkaufs

Als professioneller Immobilien-dienstleister wickeln wir den Verkauf nach vorgegebenen Ablufen ab. Es mssen alle Schritte bercksichtigt und mit den entsprechenden Fhigkeiten durchgefhrt werden, damit sich der Verkauf erfolgreich gestaltet. Wir stellen sicher, dass beim Verkauf Ihrer Immobilie alle Massnahmen umgesetzt werden, denn dies ist unsere tgliche Arbeit als Immobilienmakler. Vor allem beim Marktauftritt, bei Besichtigungen und Verhandlun-

gen knnen wir unsere langjhri-ge Erfahrung gezielt einsetzen. Die professionelle Vermarktung muss zielgruppengerecht aufge-baut sein, damit wir die richtigen Interessenten ansprechen. Wh-rend der Besichtigung muss den Interessenten kompetent Aus-kunft gegeben werden und ge-zielt die eine oder andere Frage gestellt werden. Den Verkaufsabschluss bereiten wir sorgfltig vor. Die Argumen-tation fr die Verhandlung gilt es strukturiert zu planen, um auf

unterschiedliche Situationen und Einwnde abgeklrt reagieren zu knnen. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages ist der Prozess in der Endphase angelangt, nun folgen noch die Verschreibung und Objektbergabe. Hier sind diverse Rahmenbedingungen zu bercksichtigen, damit alle notwendigen Unterlagen fr eine gelungene Verschreibung und Objektbergabe zusammen getragen werden knnen.

Ablauf des Immobilienverkaufs

Als professioneller Immobilien-dienstleister wickeln wir den Verkauf nach vorgegebenen Ablufen ab. Es mssen alle Schritte bercksichtigt und mit den entsprechenden Fhigkeiten durchgefhrt werden, damit sich der Verkauf erfolgreich gestaltet. Wir stellen sicher, dass beim Verkauf Ihrer Immobilie alle Massnahmen umgesetzt werden, denn dies ist unsere tgliche Arbeit als Immobilienmakler. Vor allem beim Marktauftritt, bei Besichtigungen und Verhandlun-

gen knnen wir unsere langjhri-ge Erfahrung gezielt einsetzen. Die professionelle Vermarktung muss zielgruppengerecht aufge-baut sein, damit wir die richtigen Interessenten ansprechen. Wh-rend der Besichtigung muss den Interessenten kompetent Aus-kunft gegeben werden und ge-zielt die eine oder andere Frage gestellt werden. Den Verkaufsabschluss bereiten wir sorgfltig vor. Die Argumen-tation fr die Verhandlung gilt es strukturiert zu planen, um auf

unterschiedliche Situationen und Einwnde abgeklrt reagieren zu knnen. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages ist der Prozess in der Endphase angelangt, nun folgen noch die Verschreibung und Objektbergabe. Hier sind diverse Rahmenbedingungen zu bercksichtigen, damit alle notwendigen Unterlagen fr eine gelungene Verschreibung und Objektbergabe zusammen getragen werden knnen.