Il ruolo della finanza nel real estatee nelle prospettive dell’economia statunitense

Andrea Landi - Università di Modena e Reggio Emilia

Sassuolo 17 dicembre 2007

La crisi del settore immobiliare USA ha innescato una situazione di forte instabilità nel mercato del credito e nei mercati finanziari internazionali…

Forte decelerazione dei prezzi, delle licenze di costruzione e delle vendite di abitazioni

Fonte: Prometeia

…determinando una revisione significativa delle prospettive di crescita delle principali economie e in particolare degli USA

La crescita dei prezzi dell’immobiliare residenziale negli Usa è risultata inferiore a quella registrata in molti paesi industrializzati

La crisi immobiliare Usa è aggravata dall’elevato e crescente indebitamento delle famiglie e in particolare dal mercato dei mutui immobiliari concessi a famiglie con scarso merito creditizio (mercato sub-prime)

Tassi di insolvenza sui sub-prime

Il mercato dei sub-prime è valutato nel 2007 in 1300 mld. $ pari a circa il 15% del totale del mercato mortgage (circa il 5% nel 2000)

Perdite stimate per 170 mld $

Stretto collegamento tra dinamica dei prezzi e credito immobiliare in un contesto di forte contrazione del tasso di risparmio

Il rischio nel mercato dei sub-prime loans è stato moltiplicato dall’azione congiunta di 3 principali fattori/processi:

• Crescente preferenza per il rischio da parte degli investitori

Spread su speculative corporate bondsSpread su non speculative corporate bonds

• Crescente liquidità dei mercati finanziari per effetto della politica monetaria espansiva

Tassi monetari a 3 mesi

• Innovazione finanziaria e affermazione di un modello di attività bancaria “originate and distribute”

Tra la fine del 2002 e il 2006 l’ammontare sottostante dei credit default swaps (CDS) è decuplicato raggiungendo i 30 mila mld di $ mentre sono triplicati i volumi delle cartolarizzazioni collegate ai mutui

I downside risk delle previsioni…

• Aggravamento della crisi immobiliare per effetto caduta prezzi e restrizione del credito

• Effetti della reintermediazione e del de-leveraging sulle quantità e costo del credito

• Difficoltà delle politiche monetarie a contrastare la crisi di liquidità

…mitigati da alcuni fattori fondamentali positivi

• rimangono buone le prospettive della crescita mondiale

• solidità del bilancio delle imprese ma anche delle famiglie

• solidità dei grandi gruppi finanziari in grado di sostenere anche perdite rilevanti