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Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza

26 Giugno 2014

IL REPOSSESSING:Una strategia di recupero per gli NPL

Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenzaIl Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL

Ing. Diego Martinisi - MRICS

SPL NPL CTU Auction Repossess

Borrower Cooperation Agreement

Osservazione alle CTU

Auction Facilitation

R.E.O.Co.

Partecipazione all’asta

Rete

Verifica la congruità della

CTU

Drive by / Desktop Drive by Internal site visit

Commercializzazione degli asset

appetibiliBusiness plan

PREMESSA: il ciclo di vita del Credito ed i Servizi di ITALFONDIARIO RE

Foreclosure

Valutazioni immobiliari

Internal Site visit

Transazione con debitore



LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI

2.526

21.781

51%

4,2

2013

2.274

17.793

56%

3,9

2012PERIODO DI RIFERIMENTO[ intero anno ]

ASTE MONITORATE[ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA – I°/II° grado ipotecario ]

NUMERO DI VENDITE[ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ]

PREZZI DI VENDITA[ prezzo di vendita / valore della CTU ]

TEMPI DI VENDITA[ numero di incanto in cui si realizza l’aggiudicazione ]



LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI

1.232

10.423

50%

4,3

2014

1.105

9.961

50%

4,3

2013PERIODO DI RIFERIMENTO[I° semestre]

ASTE MONITORATE[ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA – I°/II° grado ipotecario ]

NUMERO DI VENDITE[ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ]

PREZZI DI VENDITA[ prezzo di vendita / valore della CTU ]

TEMPI DI VENDITA[ numero di incanto in cui si realizza l’aggiudicazione ]



LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI E IL TERRITORIO (1)

7.793

1.331

_aste monitorate

45 %

5,0_aste aggiudicate

Incanto medio_

vendita / CTU_

3.858

363

_aste monitorate

34 %


Incanto medio_

vendita / CTU_

10.130

832

_aste monitorate

37 %


Incanto medio_

vendita / CTU_

(1) Dati Italfondiario SpA riferiti al 2013;



LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – L’ASPETTO COMPORTAMENTALE

Non andrei mai a comprare all’asta la casa del mio vicino…

Nessuno verrà mai a comprare la mia casa che va all’asta… piuttosto mi ci incateno…

Non sapevo che quella casa fosse all’asta… altrimenti ci avrei fatto un pensierino…

Quella casa è di un “noto” personaggio locale, nessuno gli si metterà contro…

Il custode Giudiziario ha fatto ostruzionismo, e non ha consentito le visite

LE FRASI TIPICHE CHE SI SENTONO QUANDO SI PARLA DI IMMOBILI ALL’ASTA…

… E QUELLE LEGATE A PERPLESSITA’ OPERATIVE SULLE VENDITE GIUDIZIARIE…

Chissà quanto tempo ci vuole per la liberazione dell’immobile, preferisco acquistare sicuro…



Strategia terminale di recupero volta a:favorire l’aggiudicazione a terzi degli immobili in astasostenere il relativo prezzo di aggiudicazionePromozione

Aste REPOSSESS

Mandato a Vendere

ScopoScopo

DescrizioneDescrizioneIstituire una SPV per la partecipazione in asta che sostenga il prezzo di aggiudicazione a terzi degli immobili. In caso di propria aggiudicazione, acquisisca e venda l’immobile a valori di mercato.

Screening del portafoglio immobiliare della Banca e monitoraggio del mercato aste

Valutazione delle opportunità di intervento in asta e redazione di BP specifici

Intervento in asta, gestione operativa e trading degli immobili aggiudicati

• Italfondiario RE – Valutazione Desktop

• Italfondiario RE – Valutazione Drive By

• Italfondiario RE – Property management

MissionMission

Principali attività

Principali attività

Monitoraggio costante e analisi del portafoglio immobiliare problematico al fine di pianificare le partecipazioni in asta, ottimizzando il recupero dei crediti mediante rapida valorizzazione degli Asset eventualmente acquisiti

Principi cardine

Principi cardine

Spirito non speculativo del veicolo societario

Difesa del credito erogato dalla Banca

Aggiudicazione a terzi e rapida dismissione degli immobili

Acquisti in asta basati su assunzione di debito e/o pagamento diretto

Auction Facilitation

Reposess

CTU ASTAAvvio azioni

legali (sofferenza)

Mandato a

Vendere

UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – DESCRIZIONE



Driver di intervento

Markettability immobiliMarkettability immobili

Tutela del Credito Bancario

Tutela del Credito Bancario

Aggiudicazione a TerziAggiudicazione a Terzi

Ridotta complessità gestionale

Ridotta complessità gestionale

11

22

33

44

• Minor contrazione del mercato

• Ridotto Holding period (180 gg vs 220 gg)

• Gestione del legale esterno e delle corrette indicazioni alla partecipazione

• Mitigare rischi di revocatorie o procedure bloccate per elementi di natura legale

• Non realizzare interventi “importanti” sull’immobile per una sua valorizzazione

• Non intervenire quando il prezzo base è uguale o inferiore al credito esigibile

• Normativa vigente relativa alla tutela dei credito ipotecario in via privilegiata (ex art. 2855 cc)

Razionali

• Decisione di interventi su immobili con buona commerciabilità

• Valutazione Interna

• Analisi del BP

• Delibera di partecipazione

• Non rilanciare nel caso in cui vi siano uno più partecipanti se non in rare eccezioni

• Evitare l’ingresso in procedure legali complesse

• Evitare la partecipazione in asta per immobili di valore esiguo

Descrizione Obiettivi strategici

• Mitigare il rischio immobiliare

• Realizzare in caso di aggiudicazione a REOCO una rapida rivendita dell’immobile• Tutelare il rischio sulla speculazione del credito

• Non ripartire i benefici dell’intervento con altri soggetti

• Partecipare in asta con l’obiettivo primario di favorirne l’aggiudicazione a terzi

• Applicare a tutto il portafoglio la strategia di repossess

• Ridurre rischi gestionali e reputazionali

UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – OBIETTIVI E DRIVER DI MERCATO



Analisi tecnico -legale delle posizioni

Stime prezzo di rivendita e predisposizione BP preventivi

Individuazione del perimetro di intervento

Valutazione opportunità d’intervento e degli Asset d’interesse

Gestione della partecipazione all’asta

Espletamento formalità post asta

Liberazione immobile;

Gestione tecnica, amministrativa e piano interventi

Gestione morosità

Monitoraggio, rendicontazione e intermediazione fornitori

Messa in sicurezza e presa in custodia

Gestione forniture di manutenzione immobili;

Pianificazione degli interventi da realizzare

Marketing dell’ immobile (foto, pubblicazioni, etc.)

Commercializzazione

dell’ immobile

con brokers

Definizione degli scostamenti rispetto

al BP

UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – FLUSSO OPERATIVO

CLIENT REQUEST

AUCTIONMANAGEMEN

T

BIDMANAGEMEN

T

PROPERTYMANAGEMEN

T

FACILITYMANAGEME

NT

SALESMANAGEME

NT



34.141

_par

te

produtti

va

_serv

izi e u

ffici

_acc

esso

ri

_resede

4.034 180 5.291

2.813 131 0 5.943

A

B++ + +

= = = =36.95

44.165 180

11.234

x xxx100 %

120 %

10 % 2 %

42.195

+ + +

_FABBRIC

ATO

Totali parziali

Coeff. di ragguagli

o

[ dati in mq ]

BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – l’immobile



BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – lo scenario

•ASTA SENZA INCANTO IL 30/09/2014;

•PREZZO BASE PARI A 10mln eur;

•DISPOSITION AMOUNT PARI A 14mln eur;

•TEMPO DI RIVENDITA 18 mesi;

•LINEA DI CREDITO (per le spese di acquisizione e di gestione) AL 4,0%;

•CANONE DI LOCAZIONE EFFETTIVAMENTE PERCEPITO PER 12 mesi;

•COSTO DI CREAZIONE, GESTIONE E TENUTA REOCo PARI A 20k eur/anno; Acquisto effettuato con una REOCo utilizzando

l’istituto dell’assunzione del debito (ex art. 508 C.P.C.)

Acquisto effettuato in regime di esenzione IVA



PREZZO DI ACQUISTO

MAX BID

PREZZO DI RIVENDITA

TEMPI DI RIVENDITA

SPESE DI RIVENDITA

SPESE DI GESTIONE

SPESE DI ACQUISIZIONE

BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – Max Bid Case



VOCI ECONOMICHE Importi a 18 mesi

Prezzo Base 10.000.000

Rilancio obbligatorio 50.000

A) Prezzo Acquisizione Asta 10.050.000

Spese di Procedura 2.500

Spese di Acquisizione 461.704

Spese di Gestione 297.300

Spese per Rivendita (rilascio immobile, pratiche urbanistico/catastali, legali, broker, APE etc.) 460.000

Canone di locazione -2.132.948

B) Costi Operativi -911.444

Totale Costi A) + B) 9.138.556

C) Ipotesi Prezzo di Rivendita 14.000.000

D) Effetto netto economico stimato C) - A) - B) 4.861.444

E) Prezzo Massimo d'Acquisto (break even) D) + A)

14.911.444

BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – sintesi



www.italfondiariore.it

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