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Prof. Paolo Rosato 1

Il mercato immobiliare

Prof. Paolo Rosato

Dipartimento di ingegneria Civile e Archietettura

Università di Trieste

[email protected]


I fattori che influiscono sul valore degli immobili

1. Le caratteristiche del mercato immobiliare;

2. La situazione congiunturale;

3. Le caratteristiche specifiche dell’immobile.


Cos’è un bene immobile?

“Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua,

gli alberi [….], gli edifici e le altre costruzioni, anche se

unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che

naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo” (art.

812, CC)


Le caratteristiche del mercato immobiliare

1. Immobilità dei beni scambiati2. Unicità dei dei beni scambiati3. Ipoteticità del mercato (1-5% dello stock)4. Opacità dei prezzi e delle transazioni5. Offerta rigida6. Variabilità delle forme di mercato7. Segmentazione del mercato


Il mercato immobiliare residenziale

Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI – Agenzia del Territorio, 2016

Lo stock immobiliare in Italia




L’andamento delle NTN - 2015


L’andamento del mercato nel tempo




La distribuzione delle transazioni - 2015




La mobilità immobiliare (Transazioni/Stock)






La superficie compravenduta




Il fatturato




Il ruolo del credito




Le caratteristiche dei mutui




L’andamento dei tassi medi


Indice delle quotazioni OMI 2004=100 a prezzi correnti


Fonte: OMI – Agenzia del Territorio, 2016


Il mercato immobiliare non residenziale

Fonte: OMI – Agenzia del Territorio.


Il mercato immobiliare non residenzialeAndamento NTN

Fonte: OMI – Agenzia del Territorio.


Il mercato immobiliare non residenziale

Fonte: Rapporto Immobiliare 2011, OMI – Agenzia del Territorio.


OFFERTA• Promotori immobiliari• Costruttori• Famiglie• Imprese costruttrici• Società (es. Stu)• Stato • Enti• …

DOMANDA

• Famiglie• Imprese industriali• Investitori• Stato• Società gestione

patrimoni• Fondi immobiliari• …

Gli attori nel mercato immobiliari


INVESTIMENTO

Redditività e Sicurezza• Tassi di interesse• PIL• Rendimenti alternativi• Risparmio• Fiscalità• Politiche immobiliari

La domanda di immobili

L’andamento del mercato è guidato anche dalle motivazioni dalla domanda

USO DIRETTO

Utilità (DAP)• Reddito• Tassi d’interesse• Risparmio• Demografia• Composizione familiare• Politiche abitative• Preferenze/stili di vita


Primaria (Promotori e imprese)

Costi di produzione

• Disponibilità e prezzi aree edificabili

• Politiche urbane

•Costi di costruzione

• Tassi di interesse

• Fiscalità

•………

L’offerta di immobili

Secondaria (Famiglie)

Domanda di sostituzione

• Tassi d’interesse

• Risparmio

• Composizione familiare

• Politiche abitative

•………..


La domanda e l’offerta sono fortemente segmentate

• Destinazione d’uso (agricola, residenziale, commerciale, direzionale, produttiva)

• Localizzazione (centrale, semicentrale, periferica)

• Qualità edilizia (nuovo o ristrutturato, recente, vetusto o da ristrutturare)

• Tipologia edilizia (unifamiliare, a schiera, multipiano,…)

• Disponibilità dell’immobile (libero, locato, diritto reale)

• Fascia di prezzo


Le forme del mercato immobiliare

• Mercato di concorrenza (im)perfetta (domanda ed offerta espressa direttamente dalle famiglie)

– I beni offerti sono poco omogenei

– La domanda non possiede informazioni complete sul bene

– Numerosi attori dal lato dell’offerta e della domanda

• Mercato di concorrenza monopolistica (costruttori)

– I beni offerti non sono omogenei

– La domanda non possiede informazioni complete sul bene

– Offerta concorrenziale e meno frammentata della domanda

• Oligopolio differenziato (promotori di grosse operazioni)

– Gli offerenti hanno la possibilità di influire sul prezzo o la quantità di mercato offerta

– Possibili comportamenti collusivi

– Uniformità di prezzo

• Monopolio bilaterale (beni di pregio)

– Vincoli e condizionamenti pubblici

– Prezzi aleatori


La situazione congiunturale

• Ciclo di mercato• Redditività attuale e potenziale• Aspetti demografici• PIL• Inflazione• Credito• Fiscalità


L'andamento dei valori immobiliari

0

500

1000

1500

2000

2500

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3500

4000

4500

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020

Anno

Val

ore

(€/

mq

)

0

100.000

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300.000

400.000

500.000

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700.000

800.000

900.000

1.000.000

Nu

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Prezzi correnti Prezzi costanti 2009 Compravendite


La ciclicità del mercato

• Cause esogene: il ciclo economico• Cause endogene: sfasamento dell’offerta

sulla domanda

.

;

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;

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onerealizzaziditempik

redditoR

prezzoP

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PgO

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La ciclicità del mercato

t Reddito Domanda Offerta Mercato Prezzo

0 R0 D0=f(R0 ; P0) O0=g(Po) O0=D0 P0

1 R1<R0 D1=f(R1 ; P0) O1=g(Po) O1>D1 P1<P0

2 R2=R1 D2=f(R2 ; P1) O2=g(P1) O2<D2 P2>P1

3 R3=R1 D3=f(R3 ; P2) O3=g(P2) O3>D3 P3<P2

0 1 2 3

P0


I tassi di interesse per l’acquisto della casa


Indice del capitale erogato


Demografia e valori immobiliari

• L’incremento demografico spinge in alto la domanda

• La domanda è spinta dalle formazione di nuove famiglie che dipende da:• Immigrazione• Cambiamento della struttura demografica

(headship rate)• Modifica stili di vita• Fattori economici (redditi familiari)


Le caratteristiche specifiche dell’immobile

I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore dei suoli agrari:

• Produttività• Destinazione colturale• Dimensione• Conformazione• Accessibilità• Suscettività ad usi extra-agricoli• ………


I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore dei suoli agrari

• Produttività• Destinazione colturale• Dimensione• Conformazione• Accessibilità• Suscettività ad usi extra-agricoli• ………


I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore degli immobili civili

• Caratteristiche posizionali estrinseche

• Caratteristiche posizionali intrinseche

• Caratteristiche tecnologiche

• Caratteristiche produttive


Caratteristiche posizionali estrinseche

• Qualificazione infrastrutturale1. Prossimità al centro urbano

2. Accessibilità ai servizi pubblici

3. Accessibilità al trasporto pubblico

4. Presenza di servizi commerciali di base

• Qualificazione ambientale1. Salubrità della zona

2. Contesto sociale

3. Assenza di rumori

4. Densità edilizia


Caratteristiche posizionali intrinseche

• Panoramicità o visibilità

• Orientamento

• Soleggiamento

• Luminosità

• Ventilazione

• Salubrità dei vani

• ……


Caratteristiche tecnologiche

• Oggetto dell’analisi:1. Fabbricato2. Unità immobiliare

• Aspetti da considerare:1. Dimensioni2. Livello delle finiture3. Stato di conservazione4. Presenza di ascensore5. Dotazioni di servizi6. Impianti7. ……


Caratteristiche produttive

• Esenzioni fiscali

• Detraibilità/deducibilità delle spese di manutenzione

• Limiti alla locazione

• Vincoli conseguenti alla locazione

• Presenza di diritti di terzi

• Condizioni manutentive delle parti comuni

• Tipo di impianti di riscaldamento e consumi energetici


Il peso delle caratteristiche dell’immobile nella formazione del prezzo

Caratteristiche Max Min Scarto

Posizionali estrinseche 0,35 0,05 0,30

Posizionali intrinseche 0,25 0,05 0,20

Tecnologiche 0,30 0,10 0,20

Produttive 0,10 0,05 0,05


I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore delle aree edificabili

• Dimensioni• Localizzazione• Destinazione• Indici di edificabilità• Presenza di opere da demolire• Grado di urbanizzazione• Conformazione• Caratteristiche geotecniche• Esistenza di servitù• Condizioni per la libera fruizione • …………


La rendite urbane

Rendita: compenso che spetta per essere proprietario di una certa risorsa (Ricardo, Von Thunen).

Rendita differenziale: rendita incassata dai proprietari di una risorsa di maggior qualità rispetto a quella marginale.

Rendita assoluta: rendita incassata da proprietari di una risorsa scarsa.

Rendita = Reddito netto annuo derivante da un certo suolo –interesse sul capitale investito nel medesimo.


Rendita differenziale

P

TerraPa

Dae

Te



Rendita differenziale e rendita assoluta

P

TerraPa

Dae

TeTep

PepRendita differenziale

Rendita assoluta


Rendita differenziale e rendita assoluta ed espansione della domanda

P

TerraPa

Dae

Te


Tep

Pep

Rendita assoluta

Dae*


Valori delle aree, localizzazione e valore del diritto di edificazione

Vm

D0

Va

D0

Ve

Vne

Ve*

D*

Vne*

De = Ve* - Vne*


Le fonti dirette d’informazione sui valori immobiliari

Fonte ValoreProfessionisti, Notai, Conservatoria RRII

Prezzi di mercato, Valori d’offerta/domanda, Valori di stima

Ministero Finanze, Ministero Grazia e Giustizia

Valori di accertamento

Banche ed S.p.a. Valori cauzionali

Commissioni Provinciali Espropri

Valori agricoli medi, Valori di mercato

Stime giudiziarie Valori di mercato stimati


Enti e soggetti pubblici e istituzionali e istituti di ricerca

Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare.

Le fonti indirette sui valori immobiliari


Enti e soggetti pubblici e istituzionali e istituti di ricerca




Operatori specializzati



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