1

Bab I Pendahuluan

I.1 Latar Belakang

Penerimaan Pajak Bumi dan bangunan (PBB) sangat penting peranannya bagi

pembangunan daerah, tetapi harus disadari bahwa pengadministrasian PBB masih

merupakan masalah yang dihadapi pemerintah. Permasalahan tersebut terutama

menyangkut pengumpulan data objek dan subjek pajak, penilaian tanah,

penghitungan pajak, penyampaian surat pemberitahuan pajak yang terhutang

(tax-billing), pemungutan pajak, dan penegakan hukum (law-enforcement). Hal

tersebut harus tetap memperhatikan prinsip-prinsip perpajakan yang baik

khususnya menyangkut prinsip keadilan dan kesederhanaan. Dari permasalahan-

permasalahan administrasi PBB tersebut, permasalahan yang perlu dikaji adalah

kurang akuratnya sistem penilaian tanah (valuation less-accuracy). Hal ini

menuntut adanya hasil penilaian tanah yang akurat sebagai salah satu komponen

dari administrasi pajak. Untuk itu, perlu adanya penyempurnaan sistem penilaian

tanah secara berkelanjutan dengan lebih memperhatikan aspek kemudahan

pelaksanaannya, yaitu dengan menggunakan variabel-variabel yang relevan,

mudah dihitung dan ditentukan karakteristiknya, memiliki tingkat akurasi yang

tinggi dan konsisten sehingga sistem penilaian properti lebih mudah untuk

dipahami baik oleh penilai properti maupun oleh masyarakat, khususnya wajib

pajak. Berkaitan dengan permasalahan diatas, penentuan metode pemodelan nilai

tanah merupakan suatu studi yang menarik untuk dilakukan.

Mengacu kepada Standar Model Penilaian Otomatis (Standard on Automated

Valuation Models/AVMs) yang dikeluarkan oleh International Association of

Assessing Officers (IAAO) sebuah lembaga asosiasi penilai internasional, terdapat

beberapa metode kalibrasi pemodelan nilai tanah. Beberapa teknik kalibrasi

tersebut diantaranya Teknik Analisis Regresi Berganda (Multiple Regression

Analysis/MRA) yang berdasarkan kepada teknik statistik. Jaringan Syaraf Tiruan

(Artificial Neural Network/ANN) yang merupakan tiruan dari sistem syaraf biologi

manusia yang menganalogikan cara belajar secara adaptif dari syaraf manusia.

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/

2

Pada penelitian ini dilakukan pengujian mana diantara metode tersebut yang dapat

menghasilkan model nilai tanah yang lebih akurat untuk menggambarkan nilai

tanah di wilayah penelitian.

Hal yang perlu diperhatikan jika nilai suatu objek pajak dihasilkan secara otomatis

dari suatu formula pendekatan penilaian, maka wajib pajak harus diyakinkan

bahwa mereka diperlakukan secara adil. Formula penghitungan Nilai Jual Objek

Pajak (NJOP) harus dibuat sedemikian rupa sehingga mencerminkan keterbukaan

dan proses perhitungannya dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.

Perhitungan NJOP juga membuka peluang partisipasi wajib pajak untuk

memberikan masukan yang positif bagi penyenpurnaan proses perhitungan nilai

tanah tersebut.

I.2 Perumusan Masalah

1.2.1 Identifikasi Masalah Penelitian

Nilai tanah mempunyai karakteristik dipengaruhi oleh berbagai faktor diantaranya

faktor fisik tanah, faktor lokasi dan faktor ekonomi serta politik. Hubungan antara

nilai tanah dan faktor-faktor yang mempengaruhi tersebut tidak selalu bersifat

linier, seringkali bersifat kombinasi antara linier dan nonlinier (Sidik, 2000).

Faktor-faktor tersebut juga saling mempengaruhi satu dengan yang lainnya atau

terjadi gejala multikolinieritas. Metode regresi lebih ditujukan untuk

merepresentasikan sistem yang linier dan memperhitungkan multikolinieritas,

hasil prediksi dan penilaian tanah dengan menggunakan metode regresi

dimungkinkan tidak dapat mewakili kenyataan di lapangan secara akurat. Dalam

hal ini diperlukan metode lain sebagai perbaikan metode regresi yang digunakan

dalam penilaian tanah untuk mendapatkan hasil prediksi nilai tanah yang lebih

mendekati kenyataan di lapangan.

Jaringan Syaraf Tiruan (JST) memiliki keunggulan dalam menyelesaikan masalah

yang mengandung ketidakpastian, ketidaktepatan dan kebenaran parsial

(Kusumadewi, 2006). Komputasi JST menggunakan pendekatan pengenalan pola

dalam memecahkan masalah. Salah satu sifat JST adalah tidak linier dan dapat

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/

3

menyelesaikan permasalahan yang tidak memiliki formula matematis pasti. Dalam

penelitian ini metode JST digunakan untuk pemodelan nilai tanah sebagai salah

satu alternatif metode penilaian tanah sebagai perbaikan metode regresi yang

lazim digunakan.

Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor “terkuat” pengaruhnya terhadap nilai

suatu properti (Hidayati, 2003). Variabel lokasi dapat direpresentasikan sebagai

letak relatif suatu bidang tanah terhadap suatu acuan tertentu, seperti pusat

perdagangan, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan dan jalan. Letak relatif

tersebut dapat didefinisikan sebagai jarak suatu bidang tanah terhadap acuan

tersebut. Selain variabel lokasi sebagai variabel utama dalam penelitian juga

digunakan variabel yang melekat pada bidang/fisik tanah (endogen) seperti luas

tanah, lebar sisi depan dan lebar jalan didepan bidang.

Mengingat karakteristik nilai tanah yang bersifat tidak linier dan mengandung

multikolinieritas, maka metode JST yang memiliki keunggulan dalam

menyelesaikan masalah yang tidak linier dengan pendekatan pola diusulkan

sebagai alternatif perbaikan metode regresi yang telah lazim digunakan dalam

metode penilaian tanah. Variabel lokasi yang merupakan variabel eksogen dan

variabel yang bersifat endogen diusulkan menjadi variabel dalam penelitian ini.

Kualitas hasil penilaian tanah menggunakan model nilai tanah akan dipengaruhi

oleh kualitas data masukan yang digunakan dan keakuratan dari setiap tahap

pemodelan yang dilakukan, yaitu meliputi:

a. Tahap penentuan variabel yang digunakan

b. Tahap pengukuran variabel

c. Tahap pemodelan dan analisis model

Kualitas suatu model ditentukan oleh ketepatan pemilihan variabel yang

digunakan. Variabel yang digunakan harus lengkap dan dapat merepresentasikan

seluruh karakteristik sistem yang dimodelkan, tidak redundant atau terjadi

duplikasi terhadap variabel yang digunakan, serta variabel tersebut dapat terukur

dengan baik. Setelah variabel model dapat ditentukan dengan baik, maka kualitas

model selanjutnya ditentukan oleh metode pengukuran variabel yang tepat.

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/

4

Pengukuran variabel jarak dalam penelitian ini dilakukan menggunakan metode

jarak tempuh terpendek dengan mempertimbangkan arus lalu-lintas yang dapat

dilalui, dimulai dari titik tengah (centroid) variabel penelitian ke titik tengah

bidang yang diketahui nilai transaksinya. Pengukuran jarak tempuh terpendek

dipilih dengan harapan dapat memberikan hasil yang lebih akurat.

Selain ditentukan oleh akurasi data nilai variabel yang digunakan dalam

pemodelan, kualitas model juga ditentukan oleh metode pemodelan dan analisis

model yang digunakan. Terdapat beberapa jenis metode pemodelan nilai tanah

dengan masing-masing karakteristiknya berdasar pada AVMs yang dikeluarkan

oleh IAAO tahun 2003 diantarannya :

a. Analisis Regresi Berganda

Analisis Regresi Berganda (Regresi) adalah analisis yang berbasiskan pada

ilmu statistik yang mengevaluasi hubungan linier antara variabel terikat dan

beberapa variabel bebas dan mendapatkan parameter hasil perkiraan untuk

variabel bebas yang digunakan secara bersama untuk memprediksi nilai dalam

suatu model matematik.

b. Jaringan Syaraf Tiruan

JST menggunakan komputasi pendekatan pengenalan pola dalam

memecahkan masalah. JST mengevaluasi hubungan yang tidak linier antar

variabel terikat dan beberapa variabel bebas dan mendapatkan parameter atau

bobot hasil perkiraan untuk variabel bebas yang digunakan secara bersama

untuk memprediksi nilai dalam suatu model matematik.

Berdasarkan uraian diatas maka dapat disimpulkan bahwa terdapat beberapa

masalah penelitian sebagai berikut :

a. Variabel apa saja yang digunakan dalam pemodelan nilai tanah dan bagaimana

cara pemilihan variabel tersebut.

b. Bagaimana metode pengukuran variabel model yang tepat.

c. Metode pemodelan manakah yang lebih tepat untuk memodelkan nilai tanah.

d. Bagaimana mengukur akurasi model nilai tanah.

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/

5

I.2.2 Fokus Penelitian dan Batasan Masalah

Fokus penelitian dan batasan masalah adalah sebagai berikut:

a. Variabel penentu nilai tanah yang digunakan untuk pemodelan terdiri atas

variabel eksogen berupa jarak bidang tanah dari pusat perdagangan, jarak

bidang tanah dari sekolah, jarak bidang tanah dari perguruan tinggi, jarak

bidang tanah dari fasillitas kesehatan, dan jarak bidang tanah dari jalan utama

terdekat. Variabel endogen yang digunakan berupa lebar jalan didepan bidang

tanah, lebar sisi depan bidang dan luas bidang.

b. Pengukuran jarak untuk jarak dari pusat perdagangan, jarak dari sekolah, jarak

dari perguruan tinggi, jarak dari fasilitas kesehatan ke data sampel penelitian

dilakukan menggunakan metode jarak tempuh terdekat (shortest path) dengan

memperhatikan arah lalu-lintas di atas peta link as jalan digital, sumber dari

Dinas Perhubungan Kota Bandung. Jarak dari jalan utama terdekat ke data

sampel penelitian menggunakan jarak buffer per 10 m yang diperoleh dari

peneliti terdahulu (Imawan, 2007).

c. Metode pemodelan nilai tanah yang digunakan adalah metode regresi dan JST.

d. Akurasi model nilai tanah diukur berdasarkan parameter Tingkat akurasi

model/Coefficient of Variation (COV), Tingkat kewajaran penilaian/Price-

Related Differential (PRD) dan Tingkat keseragaman model/Coefficient of

Dispersion (COD). Selain itu dilakukan pula analisis kualitatif dengan cara

membandingkan hasil penerapan model nilai tanah menggunakan metode

regresi dan metode JST.

e. Wilayah studi kasus dibatasi di wilayah Kecamatan Lengkong, Kota Bandung.

I.2.3 Rumusan Masalah Penelitian

Berdasarkan identifikasi masalah serta batasan masalah diatas maka dirumuskan

masalah penelitian sebagai berikut:

a. Apakah jarak tempuh dapat menjadi variabel nilai tanah yang lebih baik

dibandingkan jarak lurus.

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/

6

b. Apakah manipulasi data melalui penggunaan jarak dalam bentuk

resiprokal dapat meningkatkan kualitas data masukan, sehingga dapat

menghasilkan model nilai tanah yang lebih baik.

c. Apakah penambahan variabel endogen kedalam model nilai tanah dapat

menghasilkan model yang lebih baik.

d. Bagaimana menganalisis hasil pemodelan regresi dan JST, serta berapa

akurasi masing-masing model tersebut.

I.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian

Tujuan penelitian ini untuk menghasilkan model yang paling baik untuk penilaian

tanah.

Untuk mencapai tujuan penelitian maka dilakukan tahapan penelitian dengan

sasaran penelitian berikut:

a. Analisis penggunaan jarak tempuh terdekat dan jarak lurus dalam pemodelan

nilai tanah.

b. Analisis penggunaan jarak asli dan jarak resiprokal dalam variabel jarak.

c. Analisis penggunaan variabel eksogen dan endogen dalam model nilai tanah.

d. Analisis hasil pemodelan nilai tanah metode Regresi dan JST.

Penelitian ini diharapkan memberikan manfaat akademis maupun praktis yaitu :

a. Manfaat akademis: Penerapan metode JST yang memiliki kelebihan bersifat

adaptif, tidak linier serta penggunaan variabel yang tidak terbatas untuk

penilaian tanah. Penggunaan metode pengukuran jarak tempuh untuk

memperbaiki metode pengukuran jarak menggunakan jarak lurus untuk lebih

menggambarkan jarak sebenarnya di lapangan.

b. Manfaat praktis: Model nilai tanah yang lebih baik akan menghasilkan nilai

tanah yang lebih akurat, sehingga dapat meningkatkan kualitas pelayanan

publik, lebih transparan dan akuntabel serta dapat mengurangi pengajuan

keberatan.

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/

7

I.4 Hipotesis Penelitian

Hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini:

a. Penggunaan jarak tempuh dalam model nilai tanah dapat meningkatkan

akurasi model karena lebih menggambarkan jarak sesungguhnya di lapangan.

b. Penggunaan jarak dalam bentuk resiprokal dalam variabel jarak dapat

menambah akurasi model.

c. Penggunaan variabel endogen dalam model nilai tanah dapat menambah

akurasi model.

d. Metode JST menghasilkan model nilai tanah yang lebih akurat dibandingkan

metode Regresi.

I.5 Metodologi Penelitian

Metodologi penelitian secara garis besar dapat dilihat pada gambar I.1 dengan

penjelasan sebagai berikut:

a. Persiapan

Tahap persiapan meliputi antara lain studi literatur yakni mengumpulkan dan

mendapatkan informasi yang dibutukan berkenaan dengan topik penelitian dan

penelitian sejenis sebelumnya. Disamping itu dilakukan pengadaan peralatan

berupa perangkat keras dan lunak serta peralatan pendukung lainnya.

Selanjutnya dilakukan penentuan lokasi penelitian dan variabel yang

berpengaruh terhadap nilai tanah berdasarkan hasil studi literatur.

b. Pengumpulan Data

Jenis data yang diperlukan dalam penelitian ini sesuai dengan variabel yang

digunakan antara lain data nilai tanah, jarak tempuh terpendek dari variabel

penelitian ke data sampel, jarak buffer, lebar jalan, lebar sisi depan dan luas

tanah. Data penelitian sebagian besar diperoleh dari peneliti sebelumnya.

c. Pengolahan data

Pengolahan data dilakukan dengan dua cara sesuai metode yang digunakan

yaitu Regresi dan JST. Pengolahan data terdiri dua tahap:

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/

8

1. Pemodelan:

Pemodelan diawali dengan seleksi variabel yang signifikan mempengaruhi

nilai tanah selanjutnya dilakukan pembentukan model dan serangkaian uji

model untuk mendapatkan model yang akurat untuk memprediksi nilai

tanah di wilayah penelitian.

2. Validasi model berupa:

Menghitung nilai-nilai parameter Coeffiecient Of Variation (COV), Price

Related Differential (PRD) dan Coefficient of Dispersion (COD) model.

d. Analisis penelitian

Analisis dilakukan dengan cara membandingkan model hasil metode Regresi

dan metode JST

e. Kesimpulan

Pada tahap akhir dilakukan pengambilan kesimpulan yang merupakan

perumusan dari hasil penelitian. Selain itu disampaikan saran-saran perbaikan

di masa mendatang.

Gambar I.1 Metodologi penelitian

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/

9

I.6 Sistematika Penulisan

Penulisan tesis ini dibagi menjadi 5 (lima) bab sebagai berikut:

Bab I Pendahuluan

Bab ini merupakan bab pendahuluan yang membahas latar belakang

penelitian, perumusan masalah, hipotesis penelitian, tujuan penelitian,

manfaat penelitian, dan sistematika penulisan.

Bab II Tinjauan Pustaka

Bab ini berisi tinjauan literatur tentang konsep penilaian tanah, faktor-

faktor yang mempengaruhi nilai tanah,penelitian sejenis yang pernah

dilakukan, serta metode pemodelan nilai tanah

Bab III Pelaksanaan Penelitian

Bab ini membahas tentang lokasi penelitian, data dan alat penelitian,

serta proses pengumpulan dan pengolahan data, perancangan model,

pembangunan model dan uji model nilai tanah.

BAB IV Hasil dan Pembahasan

Bab ini menguraikan analisis terhadap hasil penelitian yang diperoleh.

BAB V Kesimpulan dan Saran

Bab ini berisi kesimpulan dari hasil penelitian serta saran-saran untuk

penelitian lebih lanjut.

Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/