ZAB “Advokātu birojs Rozenfelds un partneri”

Atzinums

Nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumu noslēgšanas procedūra

un tās ietekme uz civiltiesiskās apgrozības stabilitāti

Prof., Dr. Iur. Jānis Rozenfelds

Rīga, 2015

Satura rādītājs

Ievads.............................................................................................................................3

1. Nekustamā īpašuma tiesību pāreja ar nodošanu.....................................................4

2. Nekustamā īpašuma atsavināšanas izmaksas........................................................15

3. Notariālais akts.....................................................................................................29

4. Vēlamie tiesību aktu grozījumi.............................................................................33

5. Ierosinājumi..........................................................................................................37

6. Izmantoto avotu saraksts.......................................................................................42

7. Pielikumi...............................................................................................................47

Tabula Nr. 1. Nepieciešamās izmaksas....................................................................47

Tabula Nr. 2. Papildus izmaksas..............................................................................48

Grafiks Nr. 1. Darījumu izmaksu salīdzinājums darījumam EUR 100 000,00 vērtībā ar hipotēku EUR 75 000,00 apmērā.........................................................................49

Grafiks Nr. 2. Darījumu izmaksu salīdzinājums darījumam EUR 1 000 000,00 vērtībā ar hipotēku EUR 750 000,00 apmērā...........................................................49

Curriculum Vitae......................................................................................................50

2

Ievads

Es esmu Latvijas Universitātes Civiltiesisko zinātņu katedras vadītājs, Latvijas

Universitātes Juridiskās zinātnes nozares apakšnozarēs civiltiesības un tiesību teorija

un vēsture promocijas padomes priekšsēdētājs, Latvijas Universitātes Juridiskās

zinātnes profesoru padomes loceklis. Esmu ieguvis sekojošus zinātniskos grādus:

Cand. Sc.(1980), Dr.iur.(1993), Doc. (1993), Asoc. prof. (1999)., Prof. (2004). Man ir

piešķirtas Latvijas Zinātnes padomes eksperta tiesības Juridiskās zinātnes

apakšnozarē, esmu vairāku monogrāfiju lietu tiesībās un intelektuālā īpašuma tiesībās

autors, Civillikuma modernizācijas projekta dalībnieks, Satversmes komentāru autors,

daudzu zinātnisko rakstu autors. Pilns manas dzīves un darba gājums (Curriculum

Vitae) ir pievienots šī atzinuma pielikumā.

Esmu Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģijas loceklis kopš 1992. gada. Esmu arī

zvērinātu advokātu biroja “Advokātu birojs Rozenfelds un partneri” dibinātājs un

vadošais partneris kopš 2001. gada, Starptautiskās Advokātu asociācijas

(International Bar Association) un Starptautiskās Preču zīmju asociācijas

(International Trademark Association) biedrs. Savas advokāta prakses laikā esmu

pārstāvējis gan prasītājus, gan atbildētājus Latvijas tiesās visās instancēs, t.sk.,

kasācijas instancē, kā arī īstenojis pārstāvību LR Satversmes tiesā.

2015. gada septembrī pie manis ar lūgumu sniegt neatkarīgu eksperta atzinumu

ir vērsusies Latvijas Zvērinātu notāru padome. Atzinuma būtība ir nekustamā īpašuma

atsavināšanas darījumu noslēgšanas procedūras un tās ietekmes uz civiltiesiskās

apgrozības stabilitāti analīze.

Šis atzinums ir sagatavots saskaņā ar Latvijas Republikas normatīvajiem

aktiem. Šajā atzinumā ir pausts mans kā Latvijas tiesību eksperta personīgais

objektīvs un neatkarīgs viedoklis.

3

1. Nekustamā īpašuma tiesību pāreja ar nodošanu

1. Lai labāk izprastu notariāla akta iespējamo ietekmi uz nekustamā īpašuma

tiesību pāreju ar nodošanu (turpmāk “pāreja”), ir nepieciešams paskaidrot

atšķirības pārejas (šeit un turpmāk ar īpašuma pāreju saprotama īpašuma

iegūšana ar nodošanu) sistēmās un to ietekmi uz notariālā akta nozīmi

nodošanas procesā.

2. Pastāv nodošanas un līgumiskā sistēma. Tipiska līgumiskā sistēma ir franču

sistēma.1 Tipiska nodošanas sistēma ir vācu sistēma.

3. Franču līgumiskā sistēma balstās uz Pjanjola teoriju par to, ka akts, kas pats

par sevi nav spēkā, nevar radīt tiesiskas sekas.2 Ņemot vērā, ka pēdējo gadu

laikā sistēma pieredzējusi straujas izmaiņas sakarā ar to, ka ieviesta

elektroniskā reģistrācija, iepriekš literatūrā paustās nostādnes par reģistra lomu

Francijas sistēmā varētu būt novecojušas.3

4. Nodošanas sistēma sastāv no diviem atsevišķiem juridiskiem faktiem4: 1)

nodošanas tiesiskais pamats; 2) nodošana. Līgumiskā sistēma neparedz tādu

atsevišķu juridisko faktu kā nodošana, bet noteic, ka pāreja uzskatāma par

notikušu ar to brīdi, kad ir panākta vienošanās par nodošanu, piemēram -

noslēgts pirkuma līgums.

5. Nodošanas sistēma savukārt iedalāma divās grupās: 1) uz abstrakcijas principa

balstīta nodošana; 2) uz kauzalitātes principa balstīta nodošana.

6. Atšķirības šajās divās sistēmās sakņojas vēsturiskajās attīstības īpatnībās.5

Vācu sistēmas izveidē liela ietekme bijusi Hanzas savienības pilsētu tiesībām,

kur samērā agri attīstījusies publiska ieraksta sistēma. Šīs filozofijas pamatā ir

atziņa, ka neatkarīgi no tā, vai ir spēkā akts, kas vērsts uz īpašuma pāreju,

izšķirošs ir tas, ka uz šāda akta pamata izdarīts publisks ieraksts, t.i.,

1 Башмаков А.А. Основные начала ипотечнаго права. Лекции читанныя въ г. Либаве в 1891 г. Либава: Издание Лито-Типография М.Петерсона, 1891, с.34.2 Lars P.W. van Vliet, 'Iusta Causa Traditionis and its History in European Private Law' (2003) 11 European Review of Private Law, Issue 3, pp. 342–378.3 Murray Peter L., Sturner R. The Civil Law Notary – Neutral Lawyer for the Situation. A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies. Munchen: Verlag C.H.Beck, 2010, p. 85.4 Ar juridisku faktu šī Atzinuma vajadzībām saprotams jebkurš notikums vai darbība, kas vai nu atsevišķi ņemts vai kombinācijā ar citiem notikumiem vai darbībām noved pie juridiskām sekām. Darbības piemērs: līgums; darbības kombinācijā ar citiem notikumiem piemērs: testaments, mantojuma atklāšanās, mantojuma pieņemšana.5 Wilsch H.The German “Grundbuchordnung”: History, Priciples and Future about Land Registry in Germany. Available: http://geodaesie.info/zfv/heftbeitrag/899 (viewed on 15.10.2015).

4

“abstrahējoties” no tā, ka uz īpašuma pāreju vērstajam aktam var būt juridiski

defekti (abstrakcijas princips). Šīs sistēmas attīstībā lielu ieguldījumu devis

Friedrich Carl von Savigny. Tomēr ne visām nodošanas sistēmām raksturīgs

abstrakcijas princips (skat. 14. rindkopu).

7. Uz abstrakcijas principa balstīta nodošanas sistēma darbojas Vācijā6,

Austrālijā (Torrans sistēma), Igaunijā un vairākās citās valstīs.

8. Uz abstrakcijas principa balstītās sistēmas ietekmē ne tikai īpašuma pāreju, bet

arī ķīlas tiesības. Abstrakcijas principā sakņojas īpaša ķīlas tiesība, kas

pamatojas uz t.s. Grundschuld, t.i., ķīlas tiesības, kuru spēkā esamība nav

atkarīga no ar ķīlu nodrošinātā prasījuma spēka. Šādu ķīlas tiesību ieviešanu

rekomendēts ieviest arī citās ES valstīs.7

9. Nodošanas sistēmas priekšrocības izpaužas tajā aspektā, ka īpašuma pārejas

pamatā ir divi juridiskie akti: uz nodošanu vērsts darījums (apņemšanās

darījums) un pati nodošana (rīcības darījums) 8. Apņemšanās darījums ir

tiesisks darījums, ar ko viena persona apņemas izpildīt par labu otrai personai

noteiktu darbību vai atturēties no tās. Apņemšanās darījums nodibina

parādnieka pienākumu darījumu izpildīt un līdz ar to nodibina saistību tiesisko

attiecību. Apņemšanās darījumiem raksturīgs tas, ka to noslēgšana pati par

sevi vēl nerada otrai personai apsolīto lietu tiesību automātisku pāreju.

Apņemšanās darījumi ir gandrīz visi saistību līgumi, bet izņēmuma kārtā – arī

vienpusēji darījumi, ja vien ar tiem tiek nodibinātas prasījuma tiesības.9

10. Rīcības darījums ir tiesisks darījums, ar kuru pastāvoša subjektīvā tiesība tiek

nodota, apgrūtināta, pārgrozīta vai izbeigta. Rīcības darījums tieši un

nepastarpināti ietekmē subjektīvās tiesības piederību, saturu vai pastāvēšanu.

Rīcības darījumi sastopami galvenokārt lietu tiesībās, lai gan arī vairāki

saistību līgumi ir atzīstami par rīcības darījumiem. Parasti rīcības darījums ir

vajadzīgs, lai izpildītu apņemšanās darījumu.10

6 Murray Peter L., Sturner R. The Civil Law Notary – Neutral Lawyer for the Situation. A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies. Munchen: Verlag C.H.Beck, 2010, p. 46-47.7 Real Property Law and Procedure in the European Union. General Report. Final Version, 2005 –p.100. Available: http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf (viewed on 15.10.2015).8 Kalniņš E. Tiesisks darījums. Grām.: Privāttiesību teorija un prakse. Raksti privāttiesībās. Rīga: TNA, 2005, 142.-145. lpp.; Balodis K. Ievads civiltiesībās. Rīga: Zvaigzne ABC, 2007, 173. lpp.9 Turpat.10 Turpat.

5

11. Uz nodošanu vērstais darījums var būt gan privāts, gan publisks. Nodošana

parasti ir publisks akts (izņēmums ir Lielbritānijā pastāvējušais regulējums

līdz 2005. gadam un ASV (izņemot tos štatus, kuros darbojas Torrens

sistēma11)).

12. Līgumiskā sistēma tiek uzskatīta par “nepilnīgu” tādā nozīmē, ka šajā sistēmā

ieraksti publiskos reģistros var atšķirties no faktiskā stāvokļa.12 Noteicošais

īpašnieka identificēšanai ir nevis publiskais reģistrs, bet privātais darījums13

(lielākoties – līgums, tāpēc arī “līgumiskā sistēma”). Līgumiskās sistēmas

nepilnības modernajā civiltiesiskajā apgrozībā kompensē rūpīga procedūras

ievērošana, it īpaši – dokumenta oriģināla definīcija un glabāšanas

noteikumi.14 Neraugoties uz sistēmas atšķirībām, arī franču “līgumiskā”

sistēma paredz uz nekustamā īpašuma pāreju vērstu darījumu publisku

reģistrāciju, taču šiem reģistrācijas aktiem nav raksturīgs obligātums un

ticamība.

13. Savdabīga ir Anglijā un Velsā (Apvienotajā Karalistē, izņemot Skotiju)

pastāvošā Common law sistēma (reizēm dēvēta arī par anglosakšu tiesību

sistēmu15), kas bija spēkā pirms 20.gs. gaitā veiktās reformas. Angļu

(pirmsreformas) sistēmā īpašuma pārejai (conveyance) bija nepieciešama pati

nodošana (deed). Nodošanas tiesiskais pamats nodošanas sekas (īpašuma

pāreju) neietekmēja. Atšķirībā no kontinentālās Eiropas sistēmas deed varēja

būt neformāls akts. Tam pat nebija jābūt rakstveidā.16 Nodošana (deed), kaut

arī tika noformēta kā atsevišķs juridisks instruments, neparedzēja publisku

reģistrāciju un bija saistoša tikai darījuma dalībniekiem. Savukārt 20.gs. gaitā

izdarītās reformas rezultātā, kas noslēgusies ar 2002. gada Land Registration

Act17 pieņemšanu, kas stājies spēkā 2005. gadā Anglijā, kā arī ar Skotijas 11 Tie ir: Minesota, Masačūsetsa, Kolorādo, Džordžija, Havajas, Ņujorka, Ziemeļkarolīna, Ohaio, Vašingtona. Skat. arī: Torrens title explained. Available: http://www.reisa.com.au/publicinfo/general-tips-and-traps/torrens-title-explained (viewed on 15.10.2015).12 Башмаков А.А. Основные начала ипотечнаго права. Лекции читанныя въ г. Либаве в 1891 г. Либава: Издание Лито-Типография М.Петерсона, 1891, с.34. Ar elektroniskās sistēmas ieviešanu šī nepilnība varētu būt novērsta (skat. 2. atsauci 1. lpp.).13 Mūsdienās – notariālais akts, t.i., publisks dokuments.14 Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). Перевод с французского. Предисловие, комментарии примечания В.Н.Захватаева. Москва-Берлин: Инфотропик Медиа, 2012, с. 418, статья 1583.15 Jarkina V. Juridiskā tehnika vispārīgo tiesību un civiltiesību sistēmas līgumos. Jurista Vārds Nr. 38 (890), 2015. gada 29. septembris, 11. lpp.16 Bernhardt R. Real Property in a Nutshell. ST.Paul: West Publishing Company, 1991, p. 47.17 Burn E.H., Cartwright J. Land Law. Cases and Materials. Ninth Edition. Oxford: Oxford University Press, 2009, p. 193.

6

2012. gada Land Registration Act pieņemšanu, šajā valstī notikušas

ievērojamas izmaiņas, ko vispārēji var raksturot kā sistēmu, kas balstīta uz

abstrakcijas principa, it īpaši attiecībā uz Skotiju.18 Ņemot vērā minētās

izmaiņas, apskats par Apvienotās Karalistes īpašuma nodošanas darījumu

praksi 2007. gadā var būt novecojis. Angļu uz privātā deed balstītā sistēma

pārņemta daudzos ASV štatos. Pastāv uzskats, ka nepilnības lietu tiesību

(hipotēku) reģistrācijā bija viens no cēloņiem, kas izraisīja un padziļināja

2007.-2009. gadu finanšu krīzi.19 Tomēr atšķirībā no sistēmas, kas pastāv

Vācijā, Apvienotās Karalistes sistēma pieļauj iespējamību, ka uz ieguvēju

pāriet īpašuma apgrūtinājumi, kas nav reģistrēti zemes reģistrā (t.s.

“overriding interests”).20

14. Nodošanas sistēma tālāk klasificējama pēc tā, vai īpašuma pārejai pietiekams

ir tikai viens no 4. rindkopā minētajiem vai abi juridiskie fakti. Pirmajā

gadījumā pārejas mehānisms raksturojams kā tāds, kas balstās uz abstrakcijas

principa, otrajā gadījumā – uz kauzalitātes principa. Pirmās sistēmas

apzīmējums izveidojies, liekot uzsvaru uz to, ka svarīga ir pati nodošana, bet

nodošanas tiesiskais pamats nodošanas spēkā esamību neietekmē, respektīvi,

no tā “abstrahējas”. Otrās sistēmas apzīmējums izveidojies no tā, ka par

īpašuma pārejas nepieciešamu priekšnoteikumu uzskata nodošanas tiesisko

pamatu (causa).

15. Abu sistēmu pirmsākumi novērojami jau romiešu tiesībās. Abstrakcijas

principa iezīmes konstatējamas no romiešu tiesību pirmavotiem atvasinātajā

izteicienā iniusta causa non nocet (nodošanas tiesiskā pamata defekti jeb

iniusta causa īpašuma tiesību pārejai nekaitē). Kauzalitātes principa iezīmes

konstatējamas pretējā izteicienā – iniusta causa nocet. Tā kā romiešu tiesību

pirmavotos atrodams gan viens, gan otrs21, tad pandektu tiesību zinātnē šie

18 Steven A. Developments in the Scottish Law of Land Registration. Juridica International No 22, 2014. Available: http://www.juridicainternational.eu/public/pdf/ji_2014_2_37.pdf , p. 37 (viewed on 25.09.2015).19 “We conclude collapsing mortgage-lending standards and the mortgage securitization pipeline lit and spread the flame of contagion and crisis”. Financial Crisis Inquiry Commission - https://en.wikipedia.org/wiki/Financial_Crisis_Inquiry_Commission#cite_note-5 (viewed on 25.09.2015).20 Burn E.H., Cartwright J. Land Law: Cases & Materials. Ninth Edition. New York: Oxford Universiy Press, 2009, p.179-222.21 Error in dominio,in persona, in corpore ir šķērslis īpašuma pārejai, bet tai nekaitē tradentis error in causa. Tā, piemēram, viens grib dāvināt, bet otrs – saņemt aizdevumu. “Šī atziņa apstiprinās ar vienā avotu vietā (Jul. D. 41,1,36 - quad circa causam dandi atque accipiendi dissenserimus) teikto, bet noliegta citā (Ulp. D.12,1,18). Neraugoties uz ilgstošiem pūliņiem, šo pretrunu līdz šim nav izdevies

7

izteikumi raksturoti kā pretruna, ko, neraugoties uz ilgstošiem pūliņiem, nav

izdevies atrisināt.22

16. Klasifikācijas terminoloģijai ir nosacīts raksturs, jo tajā lietotie apzīmējumi

“kauzalitāte” un “abstrakcija” neatbilst šo terminu semantiskajai nozīmei:

“cēlonības” (kauzalitātes) apzīmējums ir zinātniski neprecīzs, jo arī uz

“abstrakcijas” principa balstītajās sistēmās īpašuma pārejas tiesiskais pamats ir

nepieciešams. Turklāt, lai arī šī tiesiskā pamata spēkā neesamība nav šķērslis

īpašuma pārejai, arī uz abstrakcijas principa balstītajā sistēmā īpašuma pārejai

ir savs cēlonis jeb causa, t.i., pati īpašuma nodošana. Savukārt uz

“kauzalitātes” principa balstītā sistēma nav jāsaprot tikai tā, ka šajā sistēmā

īpašuma pāreju izraisa tikai “nodošanas tiesiskais pamats” (iusta causa).

Īpašuma pārejai uz kauzalitātes principa balstītās sistēmās nepieciešami abi

“cēloņi”, t.i., gan nodošanas tiesiskais pamats (iusta causa), gan arī nodošana,

kas ir otrs, pilnīgi patstāvīgs, bet nepieciešams priekšnoteikums īpašuma

pārejai.

17. Minēto iemeslu dēļ var secināt, ka galvenā uz abstrakcijas un kauzalitātes

principa balstīto sistēmu atšķirība ir tā, ka, pastāvot abstrakcijas principam,

nodošanas tiesiskais pamats (saistība) pilnībā norobežots no šīs saistības

izpildes akta. Šīs divas procedūras pastāv pilnīgi neatkarīgi (abstrakti) viena

no otras. Proti, kaut arī darījums, kas ir nodošanas tiesiskais pamats, būtu

spēkā neesošs, šis apstāklis neietekmē darījuma izpildes tiesiskās sekas –

īpašuma pāreju. Citiem vārdiem, pirmajā gadījumā īpašuma tiesību pārejai

pilnīgi pietiekams ir viens “cēlonis”, t.i. nodošana, bet otrajā – divi. Pastāv

uzskats, ka abstrakcijas princips rada lielāku juridisko attiecību noteiktību.23

18. Salīdzinot iepriekš aprakstītās klasifikācijas rezultātā identificētās atšķirīgās

īpašuma pārejas sistēmas no to procedūrai izvirzāmo prasību viedokļa, ir

redzams, ka mazāks nepieciešamo darbību skaits rezultāta sasniegšanai, t.i.,

īpašuma pārejai, raksturīgs līgumiskajai sistēmai un nodošanas sistēmai, kas

saskaņot”. Skat. Барон Ю. Система Римского Гражданского права. Выпуск второй. Книга II. Владение. Книга III. Вещное право. Перевод Л.Петражицкаго. Третье издание. С.-Петербург: Склад издания в книжном магазине Н.К.Мартынова, 1908, § 131, c. 47.22 Барон Ю. Система Римского Гражданского права. Выпуск второй. Книга II. Владение. Книга III. Вещное право. Перевод Л.Петражицкаго. Третье издание. С.-Петербург: Склад издания в книжном магазине Н.К.Мартынова, 1908, § 131, c. 47.23 Wilsch H.The German “Grundbuchordnung”: History, Priciples and Future about Land Registry in Germany. Available: http://geodaesie.info/zfv/heftbeitrag/899 , p. 226-227(viewed on 15.10.2015).

8

pamatota uz abstrakcijas principa. Abos šajos gadījumos īpašuma pārejas

pietiekams priekšnoteikums jeb “cēlonis” ir tikai viens juridisks fakts.

Līgumiskajā sistēmā šis priekšnoteikums ir pats līgums, bet nodošanas

sistēmā, kas balstās uz abstrakcijas principa – nodošana. Turpretim nodošanas

sistēmā, kas balstīta uz kauzalitātes principa, īpašuma pāreja nodrošināta tikai

tādā gadījumā, ja iestājušies abi priekšnoteikumi.

19. Latvijas tiesībās pastāvošā īpašuma pārejas sistēma raksturojama kā

nodošanas sistēma, kas pamatota uz kauzalitātes principa.24 (Savukārt

Civillikuma (turpmāk CL) 996. panta otrajā daļā („ja notikusi kāda cita

maldība, īpašums gan uzskatāms par pārgājušu, bet nodoto priekšmetu var

pieprasīt atpakaļ ar personisku prasību”) ir saskatāmas Latvijas lietu tiesībām

svešā t.s. „abstrakcijas principa” iezīmes.25) Lai nodotu īpašuma tiesības (vai

citas lietu tiesības) uz īpašumu, īpašuma atsavinātājam un ieguvējam savā

starpā ir jānoslēdz apņemšanās darījums (piemēram, pirkuma, dāvinājuma,

maiņas vai cits saistību tiesību līgums) un pēc tam apņemšanās darījuma

izpildījuma ietvaros īpašuma atsavinātājam jādod apliecinājums par piekrišanu

pret viņu vērstā nostiprinājuma izdarīšanai zemesgrāmatā (rīcības darījums).

Īpašuma pārejai ir nepieciešams, lai spēkā būtu abi darījumi. Pierādījumi par

abu – apņemšanās un rīcības – darījuma īstenošanu ir pievienojami

nostiprinājuma lūgumam, ko vēlāk pats īpašnieks vai persona, pret kuru vai

kurai par labu nostiprinājums ir vērsts, vai likumā paredzētajos gadījumos

citas personas (skat. Zemesgrāmatu likuma 57. pantu) iesniedz zemesgrāmatu

nodaļā. Ja aplūkojam šos apņemšanās un rīcības darījumus Zemesgrāmatu

likuma 61. panta pirmajā daļā uzskaitīto nostiprinājuma lūgumam

pievienojamo dokumentu kontekstā, apņemšanās darījums ir minētā panta 1.

punktā norādītais “dokuments, kas apliecina nostiprināmās tiesības”, bet

rīcības darījums ir minētā panta 2. punktā norādītais “apliecinājums par tās

personas piekrišanu, pret kuru nostiprinājums vērsts.” Izņēmumi, kad

apliecinājums par piekrišanu nav nepieciešams, ir norādīti tajā pašā

24 Švarcs F. Latvijas 1937. gada 28. janvāra Civillikums un tā rašanās vēsture. Rīga: TNA, 2011, 221.-222. lpp.; Balodis K. Ievads civiltiesībās. Rīga: Zvaigzne ABC, 2007, 173.-175. lpp.; Kalniņš E. Privāttiesību teorija un prakse. Raksti privāttiesībās. Rīga: TNA, 2005, 142.-147. lpp.25 Kalniņš E. Pētījums par Civillikuma lietu tiesību daļas pirmās, otrās un trešās daļas modernizācijas nepieciešamību (2007), 27. lpp. Pieejams: https://www.tm.gov.lv/files/archieve/lv_documents_petijumi_civillikuma_modernizacija.doc (aplūkots 15.10.2015).

9

Zemesgrāmatu likuma 61. panta pirmās daļas 2. punktā, proti: “kad

nostiprinājuma pamatā ir likums vai tiesas spriedums vai lēmums, vai arī kad

nostiprinājumu izdara 45. panta 1.—6. un 8. punktā paredzēto atzīmju veidā.”

20. Uz kauzalitātes principa balstītās sistēmas ietekmē ne tikai īpašuma pāreju, bet

arī ķīlas tiesības. Kauzalitātes principā sakņojas īpaša ķīlas tiesība, kas

pamatojas uz t.s. akcesoritātes principa, t.i., ķīlas tiesības, kuru spēkā esamība

atkarīga no ar ķīlu nodrošinātā prasījuma spēka. Šādu ķīlas tiesību neuzskata

par pietiekami efektīvu kredīta nodrošinājumu, salīdzinot ar ķīlu, kas balstīta

uz Grundschuld (skat. 8. rindkopu).

21. Turpinot iepriekš teikto, kā papildus faktors līdztekus jau iepriekš minētajām

Latvijā pastāvošajām īpašuma pārejas sistēmas īpatnībām, kas padara šo

sistēmu īpaši sarežģītu, salīdzinot ar citām sistēmām, vēl jānorāda, ka uz

īpašuma pāreju vērsto darījumu iekšējie trūkumi jeb darījumu spēkā

neesamība rada atšķirīgas sekas jeb ietekmi uz zemesgrāmatā reģistrētās

īpašuma pārejas akta spēku. Atkarībā no tā, vai darījums ir apstrīdams jeb

relatīvi spēkā neesošs, šāds ieraksts var tikt atzīts par spēkā neesošu, vai nu

vispārējā prasības noilguma termiņā, t.i., desmit gadu laikā, vai arī – ja

darījums pieder pie t.s. absolūti spēkā neesošiem – neierobežoti ilgi. Atšķirībā

no daudzām citām valstīm Latvijā kopš 1937. gada nepastāv t.s. neatminamā

laika noilgums (longissima temporis praescriptio26), kas parasti ir 30 gadi un

kam iestājoties, citās tiesību sistēmās, kur šāds ārkārtas ieilguma termiņš

pastāv, jebkuras zemesgrāmatā ierakstītas tiesības iegūst neatgriezenisku

raksturu (BGB § 900). Tiesu praksē gan šīs sekas netiek konsekventi

piemērotas visos, bet tomēr relatīvi daudzos gadījumos. Ja darījums atzīts par

absolūti spēkā neesošu Latvijā, tad īpašumu var atprasīt no jebkura, pat

labticīga ieguvēja.27

22. Lai kompensētu šo nepilnību, CL ietver t.s. “proklamas” sistēmu28 (1481.p.),

kas gan tomēr praksē tiek lietota reti tādēļ, ka darījuma dalībnieki nav

26 T.s. usucapio extraordinaria, praescriptio extraordinaria - Барон Ю. Система Римского Гражданского права. Выпуск второй. Книга III. Вещное право. Перевод Л.Петражицкаго. Третье издание. С.-Петербург: Склад издания в книжном магазине Н.К.Мартынова, 1908., § 140; § 147, c. 73-74; c. 7, 39, 8. Skat. arī: VLK 864., 865. ( attiecies uz Igauniju). 27 Сводъ гражданских узаконений губерний прибалтийских съ продолжениемъ 1912-1914 г.г. и съ разъяснениями въ 2 томахъ. Том II, содержащий Право требований. Издание неоффициальное. Составил Буковский В. Рига: Тип. Г.Гемпель и Ко., 1914, с. 1159.28 Sinaiskis V. Latvijas civiltiesību apskats. Lietu tiesības. Saistību tiesības. Rīga: Latvijas juristu biedrība, 1996, 51. lpp.

10

informēti, ka CL 1480.p. minētie vārdi “pilnīgi nodrošina ieguvēju” patiesībā

nozīmē pilnīgi pretējo, bet tajā pašā pantā ietvertie vārdi “atbild vienīgi

zemesgrāmatu nodaļa” jau daudzus gadus ir bez praktiska seguma. Rezultātā

svarīgais nosacījums, lai padarītu zemesgrāmatu ierakstu neatgriezenisku,

izslēdzot jebkādus turpmākos strīdus par zemesgrāmatā ierakstītas personas

īpašuma tiesībām, netiek ievērots, arī slēdzot darījumus par nekustamo

īpašumu, kas noved pie daudziem tiesas procesiem un pretrunīgas tiesu

prakses.29

23. Līdztekus jau norādītajām Latvijas tiesiskā regulējuma īpatnībām, kas padara

nenoteiktu (svārstīgu) īpašuma pāreju uz ieguvēju, jāmin tas, ka likums

neparedz apņemšanās darījumiem, kas vērsti uz nekustamā īpašuma pāreju,

nekādas formālas prasības, izņemot prasību pēc darījuma rakstveida formas

(CL 1477. pants un 1483. panta 3. punkts). Neformālā veidā sagatavotu

darījuma dokumentu, piemēram, pirkuma līgumu, kas sagatavots vienkāršā

rakstveida formā, tiesa var atzīt par pietiekamu, lai panāktu nekustamā

īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatā ar t.s. prasību par akta taisīšanu (šajā

gadījumā tiesas spriedums aizstāj nodošanas aktu (t.i., rīcības darījumu jeb

lietu tiesību līgumu), respektīvi, Zemesgrāmatu likuma 61. panta pirmās daļas

2. punktā paredzēto pircēja piekrišanu pret viņu vērstā nostiprinājuma

izdarīšanai.)

24. Rīcības darījuma, t.i., likumā noteiktajā apliecinājuma par piekrišanu

nostiprinājumam, noformēšanas prasības nosaka Zemesgrāmatu likuma 68.

pants. Šis pants paredz, ka valsts vai pašvaldības iestādes nostiprinājumam

nepieciešamo piekrišanu var apliecināt ar šās iestādes izdotu apliecību vai ar

zemesgrāmatu nodaļai adresētu paziņojumu. Savukārt privātpersonām tiek

dota iespēja izvēlēties vienu no vairākiem piekrišanas noformēšanas veidiem:

1) ar notariāla akta kārtībā taisītu vai 2) notāram apliecināšanai uzrādītu vai

bāriņtiesas apliecinātu dokumentu; 3) vai arī tādā veidā, ka šī persona paraksta

līdz dokumentu, kas ir par pamatu nostiprinājumam; 4) vai arī paraksta

29 Rozenfelds J. (2011) Civillikums un latviskā identitāte. Apvienotais Pasaules latviešu zinātnieku 3. kongress un letonikas 4. kongress. Politika un tiesības. Tiesību un juridiskās prakses ilgtspējīga attīstība. Rīgā, 2011. gada 24.-27. oktobrī. Rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, redkolēģija prof. K.Torgāns, prof. J.Rozenfelds, prof. I.Čepāne, prof. K.Strada-Rozenberga, prof. Ā.Meikališa, asoc. prof. D.Rezevska, doc. J.Kārkliņš, J.Bolis, 57. lpp.

11

nostiprinājuma lūgumu, pie kam parakstītājas personas rīcības spēju pārbauda

notārs vai bāriņtiesa.

25. Kā var secināt no Zemesgrāmatu likuma 68. panta formulējuma, visos

gadījumos, kad piekrišanu nostiprinājumam dod privātpersona, par svarīgāko

priekšnoteikumu tiek izvirzīta privātpersonas rīcības spējas pārbaude, kas

esošajā panta redakcijā netiek nodrošināta visos gadījumos. Piemēram,

bāriņtiesa ir tiesīga apliecināt darījumu tikai tad, ja “tai ir noteikti zināms, ka

darījuma dalībnieki ir pilngadīgi un rīcībspējīgi” (turklāt likumā nav pateikts,

no kādiem avotiem bāriņtiesa iegūst ziņas par fizisko personu rīcībspēju un cik

tām var uzticēties) un ja darījuma dalībnieku deklarētās dzīvesvietas ir

bāriņtiesas darbības teritorijā (Bāriņtiesu likuma 61. panta pirmās daļas 1.

punkts un 62. pants). Savukārt zemesgrāmatu nodaļas darbiniekiem pilnvaras

pārbaudīt personas rīcībspēju vispār nav piešķirtas. Ņemot to vērā, būtu

jāizslēdz iespēja personai sniegt piekrišanu pret viņu vērstā nostiprinājuma

izdarīšanai bez šīs personas rīcībspējas pārbaudes. Šim nolūkam būtu jāparedz

obligāta notariālā akta forma arī minētajai personas piekrišanai jeb rīcības

darījumam, izdarot attiecīgus grozījumus Zemesgrāmatu likumā.

26. Ņemot vērā minēto, ieteicams Zemesgrāmatu likuma 68. panta pirmās daļas 2.

punktu izteikt šādā redakcijā: “Nostiprinājumam nepieciešamo piekrišanu

(61.p. 2. un 3.pk.) var apliecināt: (...) 2) ja piekrišanu dod privātpersona - ar

notariāla akta kārtībā taisītu dokumentu.” Un papildināt 68. pantu ar otro

daļu: “Apliecinājums par piekrišanu, ko sniedz persona, pret kuru

nostiprinājums ir vērsts (61. p. 2. punkts), var tikt iekļauts dokumentā, kas

apliecina nostiprināmās tiesības, ja šis dokuments ir sastādīts notariālā akta

formā.”

27. Ieteicams Zemesgrāmatu likuma 60. panta otrās daļas 2. punktu izteikt šādā

redakcijā: “2) uz notariālu aktu, ja tas satur personas, pret kuru

nostiprinājums vērsts, apliecinājumu par piekrišanu nostiprinājuma

izdarīšanai; (...).”

28. Turklāt, lai novērstu iespēju, ka nostiprinājuma lūgums tiek iesniegts un

nostiprinājums tiek izdarīts uz tāda pilnvarojuma pamata, ko ir izdevusi

rīcībnespējīga persona, ieteicams Zemesgrāmatu likuma 58. panta otro daļu

izteikt šādā redakcijā: “Sevišķa apliecināta pilnvara nav vajadzīga, ja

pilnvarojums lūgt nostiprinājumu ir izteikts notariāli apliecinātā

12

nostiprinājuma lūgumā vai notariālajā aktā, uz kuru pamatota nostiprināmā

tiesība, vai ja pilnvarojums ir dots notāram, kas taisījis vai apliecinājis

minēto aktu.”

29. Tajos gadījumos, kad īpašuma pāreja notiek ar tiesas starpniecību (prasība par

akta taisīšanu, kā arī vismaz teorētiski tiesas nolēmums par sludinājuma

publicēšanu CL 1481.p. kārtībā), var uzskatīt, ka tiesas kontrole zināmā mērā

līdzsvaro Latvijā pastāvošās nodošanas sistēmas nepilnības, kas to padara

nedrošu. Tai pašā laikā jāuzsver, ka prasība par akta taisīšanu nebūt ne visos

gadījumos noved pie īpašuma pārejas uz ieguvēju, jo var tikt arī noraidīta.

Turklāt šāda procedūra nekādā ziņā nav ne efektīva, ne lēta. Savukārt,

sludinājumu sistēma, kaut arī CL paredzēta, praksē pielietota reti.

30. Zemesgrāmatas aktualitāte tiek apdraudēta tad, ja darījuma dalībnieki uzreiz

pēc atsavināšanas darījuma nenostiprina nekustamā īpašuma ieguvēja īpašuma

tiesības zemesgrāmatā, kas, neskatoties uz abu darījuma pušu it kā

acīmredzamiem ieguvumiem, gadās visai bieži. Pircēja motivācija ierakstīt

nekustamo īpašumu zemesgrāmatā ir nekustamā īpašuma zaudēšanas risks.

Neraugoties uz to, ka par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas

par tādu ierakstīts zemesgrāmatās (CL 994.p.), pie tam pastāv risks, ka

pārdevējs varētu reiz jau pārdotu īpašumu atsavināt atkārtoti citai personai,

nekustamā īpašuma reģistrācija uz ieguvēja vārda tiek veikta ar lielu

novēlošanos. Uz to netieši arī norāda pieņemtie grozījumi Ministru kabineta

noteikumos Nr. 1250 „Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un

ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā,” ar kuriem valsts nodevai par

īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā piemēro koeficientu 1,5, ja no

dienas, kad parakstīts dokuments, kas apliecina nostiprināmās tiesības, vai

tādas atzīmes dzēšanas, kas kavē labprātīgu tiesību nostiprinājumu, pagājuši

vairāk nekā seši mēneši.30

31. Kā “līdzsvarojošs” pārdevēja motīvs neierakstīt jau atsavināto nekustamo

īpašumu par labu ieguvējam var būt vēlme paturēt nekustamo īpašumu kā

nodrošinājumu līdz pilnīgai darījuma summas nomaksai. Šādai motivācijai

pastāvošajā Latvijas tiesiskajā regulējumā nav pamata, ja informēts

atsavinātājs būs parūpējies par to, lai zemesgrāmatā tiktu nostiprināts

atsavinātā nekustamā īpašuma (vai citu lietu tiesību) tālākas atsavināšanas 30 Grozījumi izdarīti ar MK 29.10.2013. noteikumiem Nr.1230, redakcija spēkā ar 01.07.2014.

13

aizliegums (CL 1081.p.). Turpretim, ja šāds aizliegums nav ierakstīts

zemesgrāmatā, tad, kaut arī atsavinātājs tiesīgs atprasīt pilnībā neizpirkto

atsavināto nekustamo īpašumu (CL 2069. - 2071.p.), var izrādīties, ka tiesa

strīda gadījumā aizsargās labticīgas trešās personas intereses un pārdevējs

zaudēs tiesības atprasīt pārdoto lietu, neraugoties uz to, ka par pirkumu nav

samaksāta pilna cena vai arī pārdotais īpašums tiks atgūts ar apgrūtinājumiem,

kas uzlikti īpašumam pēc pircēja iniciatīvas.31 Praksē relatīvi bieži ir sastopami

gadījumi, kad tiek noslēgti nomaksas pirkuma līgumi, bet līdz nomaksas

saistību izpildei nekustamais īpašums tiek atsavināts atkārtoti (netieši uz šādu

darījumu relatīvo izplatību norāda arī publikācijas, kurās šādi divkāršas

pārdošanas gadījumi vērtēti no krimināltiesiskās atbildības viedokļa), vai arī

pretēji gadījumi, kad nomaksas pirkuma rezultātā iegūtais nekustamais

īpašums tiek atkārtoti atsavināts vai ieķīlāts pirms nomaksas saistību izpildes.

Neraugoties uz to, ka šādus gadījumus var samērā vienkārši preventīvi

novērst, piemēram, nostiprinot zemesgrāmatā atsavināšanas aizliegumu, šādu

gadījumu esamība norāda uz nepietiekami kvalificētu juridisku palīdzību

līguma noslēgšanā. Tīri empīriska pieredze liecina, ka mākleru sagatavotajos

darījumos šādi nosacījumi nav tipiski.

32. Ar 2014. gada 30. oktobra grozījumiem Zemesgrāmatu likumā32 (stājās spēkā

2014. gada 29. novembrī) tas tika papildināts ar 56.1, 56.2, 56.3 un 56.4 pantu,

kas paredz nostiprinājumu izdarīšanu uz elektronisko dokumentu pamata, ja

tie parakstīti normatīvajos aktos par elektroniskajiem dokumentiem noteiktajā

kārtībā. No Zemesgrāmatu likuma 56.1 un 56.2 panta izriet, ka elektroniskā

forma paredzēta gan nostiprinājuma lūgumam, gan pašam aktam, kas ir

nostiprināmo tiesību pamatā. Saskaņā ar minēto pantu noteikumiem notārs ir

tiesīgs iesniegt nostiprinājuma lūgumu elektroniskā formātā tikai tādā

gadījumā, ja darījums, kas apliecina nostiprināmās tiesības, ir taisīts notariālā

akta formā un to ir taisījis tas pats notārs, kas iesniedz elektroniski parakstīto

nostiprinājuma lūgumu (skat. Zemesgrāmatu likuma 56.1 panta 5. punkts33).

31 Par ķīlas (hipotēkas) spēku nekustamā īpašuma attiesāšanas gadījumā. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta spriedums lietā SKC-28, 2004. Jurista Vārds Nr. 8 (313), 2004. gada 2. marts.32 Grozījumi Zemesgrāmatu likumā. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 228 (5288), 15.11.2014.33 Nostiprinājuma lūgumu, kas parakstīts normatīvajos aktos par elektroniskajiem dokumentiem noteiktajā kārtībā, iesniedz: (...)5) zvērināts notārs, ja nostiprinājuma pamatā ir šā zvērināta notāra taisīts notariāls akts.

14

33. Notāra iesniegtais elektroniskais nostiprinājuma lūgums sniedz vairākas

priekšrocības. Pirmkārt, tas ir efektīvs laika resursu taupīšanas līdzeklis, jo

atbrīvo darījuma dalībniekus no nepieciešamības griezties zemesgrāmatu

nodaļā un būtiski paātrina darījuma noslēgšanas procesu. Darījuma

dalībniekiem darījuma noslēgšanai atliek ierasties pie notāra un sastādīt

notariālo aktu par iecerēto darījumu, samaksājot likumā noteiktās nodevas. Par

pārējām formalitātēm rūpējas un atbildību uzņemas zvērināts notārs, kas

darbojas kā neatkarīgs un objektīvs jurists konkrēta darījuma veikšanai, nevis

kāda darījuma dalībnieka interesēs. Otrkārt, ar elektronisko nostiprinājumu

uzreiz pēc darījuma noslēgšanas tiek novērsts novēlota īpašuma tiesību (vai

citu lietu tiesību) nostiprinājuma risks, kas pastāv tad, ja darījuma dalībnieks

dažādu iemeslu dēļ nevēršas zemesgrāmatu nodaļā uzreiz pēc darījuma

noslēgšanas. Savlaicīga nostiprinājuma izdarīšana savukārt veicina

zemesgrāmatas ierakstu precizitāti un aktualitāti, kā arī nodrošina savlaicīgu

nodevu iekasēšanu valsts budžetā par darījumiem ar nekustamajiem

īpašumiem.

34. Prasības pēc notariālā akta formas ieviešana attiecībā uz darījumiem ar

nekustamajiem īpašumiem padarītu notāru iesniegtos elektroniskos

nostiprinājumus par plaši izmantojamiem praksē, kas sniegtu pozitīvus

ieguvumus gan konkrētā darījuma dalībniekiem, gan sabiedrībai kopumā.

2. Nekustamā īpašuma atsavināšanas izmaksas

35. 2005. gada Eiropas Savienības (ES) Notariātu padome (the Council of the

Notariats of the European Union) veica pētījumu par īpašuma tiesību uz

nekustamo īpašumu pāreju piecās Eiropas Savienības dalībvalstīs (Francija,

Vācija, Igaunija, Anglija un Zviedrija)34 (turpmāk – ES Notariātu padomes

pētījums), tā ietvaros novērtējot ne tikai notāru lomu šādos darījumos vispār,

bet arī darījuma dalībnieku finansiālos ieguldījumus darījumu īstenošanā. Kā

parādīja pētījums, notāru līdzdalība nekustamā īpašuma darījumos izrādās ļoti

34 Murray Peter L. Real Estate Conveyancing in 5 European Union Member States: A Comparative Study. August 31, 2007. Available: http://www.dnotv.de/_files/Aktuelles/murrayreportfinal310807en.pdf (viewed on 14.09.2015).

15

izdevīga no ekonomiskā viedokļa, nemaz nerunājot par vispārējās darījumu

drošības un uzticamības palielināšanu.35

36. Notāru obligāta iesaistīšanās nekustamā īpašuma darījumu iegādes procesā,

ieviešot prasību visus ar nekustamajiem īpašumiem saistītus darījumus ietērpt

notariālā akta formā, atrisinātu daudzas problēmas arī Latvijā, padarot

nekustamā īpašuma apgrozību stabilāku. Tomēr pastāv bažas, ka tas būtiski

sadārdzinātu procesu. Lai šīs bažas kliedētu, šī atzinuma autors veicis izpēti

par nekustamā īpašuma iegādes darījumu izmaksām Latvijā, par pamatu ņemot

tādus pašus darījumus, kas tika analizēti iepriekš minētajā ES Notariātu

padomes pētījumā, kas ļautu savstarpēji salīdzināt izdevumu pozīcijas Latvijā

un Eiropā.

37. Autora veiktās izpētes rezultāti ir apkopoti divās tabulās. Tabulā Nr. 1 (skat.

pielikumā) ir analizētas izmaksas astoņiem hipotētiskiem nekustamā īpašuma

iegādes darījumiem, iekļaujot tikai nepieciešamos izdevumus, tādus kā

pirkuma maksa, bankas komisija par hipotekārā kredīta noformēšanu,36 ja

īpašums tiek ieķīlāts, notāra atlīdzība par nostiprinājuma lūguma

zemesgrāmatai sagatavošanu,37 valsts nodeva par notāra amata darbībām38 un

nodevas par nekustamā īpašuma un hipotēkas reģistrāciju zemesgrāmatā.39 Šie

izdevumi veido nekustamā īpašuma iegādes darījuma nepieciešamās izmaksas,

pieņemot, ka puses pirkuma līgumu sastādīja patstāvīgi atbilstoši CL, t.i.,

nepiesaistot profesionālu juristu un neapliecinot to pie notāra, un ka puses nav

izmantojušas mākleru palīdzību nekustamā īpašuma atrašanā. Tātad tās ir

35 Rongxin Zeng. Real Estate Operations and Notary System at Civil Law Legal System. US-China Law Review. Vol. 9:547, p. 556.36 Tabulā atspoguļots vidējais komisijas apmērs 1,5% apmērā no kredīta summas, par pamatu ņemot lielāko Latvijas banku – AS Swedbank (1,25% līdz 1,5%), AS DNB banka (1%), AS Citadele banka (2%) un AS SEB banka (līdz 1,5 %) – publicētos pakalpojumu cenrāžus. Pieejams: https://www.swedbank.lv/cenradis/hipotekarais_kredits (aplūkots 01.10.2015); https://www.dnb.lv/lv/privatpersonam/cenradis/hipotekarais-un-privatais-kredits-0 (aplūkots 01.10.2015); http://www.citadele.lv/lv/tariffs/credit/lodging/ (aplūkots 01.10.2015); http://www.seb.lv/?id=21334/#_tab_5 (aplūkots 01.10.2015).37 Saskaņā ar 03.09.2013. Ministru kabineta noteikumiem Nr.737 “Noteikumi par zvērinātu notāru atlīdzības taksēm un to noteikšanas kārtību”. MK noteikumi: "Latvijas Vēstnesis", 174 (4980), 06.09.2013.38 Saskaņā ar 22.09.2009. Ministru kabineta noteikumiem Nr.1069 “Noteikumi par valsts nodevu par notariālo darbību izpildi”. MK noteikumi: "Latvijas Vēstnesis", 153 (4139), 25.09.2009.39 Valsts nodevas aprēķinātas, ņemot vērā, ka darījums ir pirkums, darījuma dalībnieki nav radinieki vai laulātie un pārdodamais īpašums nav komercīpašums. Aprēķinā izmantota pamatlikme 2% apmērā par nekustamā īpašuma reģistrāciju un 0,1% apmērā par hipotēkas reģistrāciju. Sk. 27.10.2009. Ministru kabineta noteikumi Nr.1250 “Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā”. MK noteikumi: "Latvijas Vēstnesis", 175 (4161), 04.11.2009.

16

darījumu minimālas izmaksas, ar kurām jārēķinās pusēm. Šeit netiek ņemtas

vērā nekādas papildus opcijas darījuma risku mazināšanai, kas savukārt tiek

aplūkotas tabulā Nr. 2 (skat. pielikumā).

38. Apkopojot iegūtos rezultātus, secināms, ka darījuma noformēšanas kopējās

izmaksas atbilstoši tabulai Nr. 1 veido 2% līdz 3,29% no nekustamā īpašuma

pirkuma maksas. Notāram maksājamās atlīdzības apmērs astoņiem

analizējamiem darījumiem vērtībā no EUR 100 000,00 līdz EUR 1 000 000,00

procentuālā izteiksmē attiecībā pret kopējām darījuma noformēšanas

izmaksām svārstās no 0,12% līdz 1,44%. Turklāt, jo darījums ir lielāks, jo

notāru izmaksas ir zemākas. Tas skaidrojams ar to, ka notāra atlīdzība par

viena nostiprinājuma lūguma sastādīšanu kopā ar valsts nodevu ir konstants

lielums, kas nav atkarīgs no darījuma summas. Tā, pārrēķinot notāru atlīdzības

izmaksas attiecībā pret darījuma summu, secināms, ka darījumiem EUR

500 000,00 apmērā un vairāk tās reti sasniedz pat procenta simtdaļu, savukārt

mazākiem darījumiem svārstās robežās līdz 0,05%. Turpretim, ja darījumā nav

piesaistīta banka kā hipotekārais kreditors, tad zemesgrāmatu nodeva veido

vidēji 99% no visām darījuma noformēšanas izmaksām. Ja tomēr saistību

izpildi nodrošina hipotēka par labu bankai, tad izmaksas sadalās aptuveni šādi:

63,41% līdz 69,54% no kopējiem darījuma noformēšanas izdevumiem veido

zemesgrāmatu nodevas; 0,15% līdz 1,44% veido notāra izmaksas; un pārējo

daļu, t.i., 29,02% līdz 36,44%, veido bankas komisija par hipotekārā kredīta

noformēšanu.

39. Salīdzinot pašreizējo nekustamā īpašuma darījuma noformēšanas izmaksu

sadalījumu ar citās valstīs pastāvošajām izmaksām, jāsecina, ka Latvijā notāru

atlīdzība veido niecīgu daļu no kopējām pārdošanas izmaksām un vēl mazāki

šie izdevumi ir uz nekustamā īpašuma iegādes vērtības fona. Tā Igaunijā

samaksa par notāra nodrošināto darījuma noformēšanu veido aptuveni 8% līdz

10% no visām darījuma izmaksām un 0,36% līdz 0,45% no darījuma pirkuma

summas.40 Francijā šīs izmaksas veido attiecīgi 7% līdz 13% no darījuma

noformēšanas izmaksām un 0,89% līdz 1,67% no pirkuma summas.41 Vācijā

notāru atlīdzība veido 4% līdz 8,5% no kopējām izmaksām un 0,37% līdz

40 Murray Peter L. Real Estate Conveyancing in 5 European Union Member States: A Comparative Study. August 31, 2007. Available: http://www.dnotv.de/_files/Aktuelles/murrayreportfinal310807en.pdf , p. 131. (viewed on 14.09.2015). 41 Ibid.

17

0,75% no darījuma pirkuma summas.42 Zviedrijā, ņemot vērā, ka galvenā loma

darījuma juridiskajā nodrošinājumā ir nekustamā īpašuma māklerim, māklera

atlīdzība par darījuma sagatavošanu un izpildi ir vēl lielāka un veido aptuveni

12% līdz 16,5% no visām izmaksām un 0,9% no darījuma pirkuma maksas.43

Apvienotajā Karalistē un Amerikas Savienoto Valstu (ASV) štatos (aplūkoti

Meinas un Ņujorkas štati) tiek piekopta tradīcija katrai no darījuma pusēm, t.i.,

arī bankai, ja tā līdzfinansē darījumu, piesaistīt savu juristu, kas būtiski

sadārdzina procesu un apgrūtina darījuma sagatavošanas izmaksu

salīdzināšanu ar kontinentālās Eiropas valstīm. Tā Apvienotajā Karalistē

juristu izmaksu intervāls ir no 4% (lielākas vērtības darījumos) līdz 38,5%

(mazākas vērtības darījumos) no darījuma noformēšanas kopējām izmaksām,

kas veido 0,26% līdz 1,58% no pirkuma maksas.44 ASV darījuma

noformēšanas izmaksas kopumā ir zemākas nekā Apvienotajā Karalistē un ir

tuvākas kontinentālajā Eiropā pastāvošajām notāru izmaksām. Procentuāli

Meinas štatā juristu atlīdzība veido 4,8% līdz 12% no visām darījuma

izmaksām un mazāk par 1% no darījuma pirkuma summas. Savukārt Ņujorkas

štatā procentuāls sadalījums ir attiecīgi 5% līdz 20% no visām izmaksām, kas

veido 0,34% līdz 1,65% no darījuma summas.45

40. Turpretim nodevas likmes par īpašuma reģistrāciju Latvijā ir daudzkārt

lielākas salīdzinājumā ar citās valstīs esošām likmēm, un tabulā Nr. 1 visos

aplūkotajos darījumos tā ir vislielākā izdevumu pozīcija (līdz pat 99% no

darījuma izmaksu kopējās summas). Citās ES Notariātu padomes pētījumā

aplūkotajās valstīs reģistrācijas nodeva pat par vislielāko darījumu – mājas

pārdošanu par EUR 1 000 000,00 ar hipotēku EUR 75 000,00 apmērā – reti

pārsniedz EUR 2 000,00 slieksni (Vācijā par šāda darījuma ar hipotēku

reģistrāciju ir jāmaksā reģistrācijas maksa EUR 3 518,00 apmērā). Savukārt

Latvijā EUR 2 000,00 ir valsts nodevas apmērs, kas jāsamaksā par vismazākā

darījuma – zemes pārdošanu EUR 100 000,00 vērtībā bez hipotēkas –

reģistrāciju. Par vislielākā darījuma reģistrāciju valsts nodeva sastādīs jau

EUR 20 750,00, kas ir gandrīz sešas reizes lielāka reģistrācijas maksa nekā

42 Ibid.43 Ibid.p. 132.44 Murray Peter L. Real Estate Conveyancing in 5 European Union Member States: A Comparative Study. August 31, 2007. Available: http://www.dnotv.de/_files/Aktuelles/murrayreportfinal310807en.pdf , p. 131. (viewed on 14.09.2015).45 Ibid., p. 133.

18

Vācijā. Tāds zemesgrāmatas nodevas apmērs vērtējams kā pārmērīgi liels.

Piemēram, Igaunijā par līdzvērtīga darījuma reģistrāciju ir jāmaksā vien EUR

1 977,00, Francijā – EUR 1 450,00, Zviedrijā reģistrācijas maksa ir konstants

lielums neatkarīgi no darījuma summas un sastāda EUR 130,00, Apvienotajā

Karalistē – EUR 617,00, ASV Meinas štatā un Ņujorkā, kur reģistrācijas

maksa arī nav atkarīga no darījuma summas, reģistrācijas maksa attiecīgi ir

EUR 59,00 un EUR 91,00.46

41. Šī starpība izskaidrojama ar to, ka Latvijā, atšķirībā no Vācijas un Francijas,

likums neparedz īpašuma pārejai nepieciešamiem darījumiem (atsavināšanas,

apgrūtināšanas u.c. darījumiem) obligātu notariālā akta formu, kā tas ir

praktiski visās ES valstīs.47 CL paredz tikai, ka darījumam ir jābūt rakstveidā.

Savukārt to, vai slēgt darījumu privātā vai publiskā (notariālā akta) kārtībā, ir

pašu darījuma dalībnieku ziņā. Kā parāda prakse, šāds darījumu formas

risinājums kopsakarā ar Latvijā pastāvošo īpašuma tiesību nodošanas sistēmu,

kurā prevalē kauzalitātes princips, nav sevi apliecinājis kā labāko nekustamo

īpašumu darījumu noformēšanas veidu. Taču, pēc autora domām, obligāta

prasība pēc darījuma notariālās formas un notāru pilnvaru un pienākumu

paplašināšana nekustamā īpašuma darījumos būtiski uzlabotu situāciju valstī

nekustamā īpašuma tirgū, padarot īpašumu apgrozību stabilāku, bet Latvijas

valsti – ārvalstu investoriem pievilcīgāku.

42. Bažas, ka prasība pēc obligātas nekustamā īpašuma atsavināšanas darījuma

notariālās formas būtiski sadārdzinās nekustamā īpašuma darījuma kopējās

izmaksas, nav pamatotas. To pierāda tālāk aplūkojamā tabula Nr.2 (skat.

pielikumā), kas satur to pašu iepriekš minēto astoņu nekustamā īpašuma

darījumu analīzi, ietverot tabulā ne tikai nepieciešamās, bet arī papildus

izmaksas, kas vērstas uz darījuma drošības palielināšanu.

43. Par tabulā Nr. 2 ietvertajām papildus darbībām un to nepieciešamību darījuma

izpildes nodrošināšanai lemj paši darījuma dalībnieki atkarībā no situācijas un

vēlmes nodrošināties pret dažādiem nekustamā īpašuma iegādes riskiem. Šīs

papildus izmaksas veido nekustamā īpašuma māklera komisija, notāra

izdevumi par darījuma noformēšanu notariālā akta formā, notāra atlīdzība par

darījuma izpildes pilnīgu pārraudzību, notāra atlīdzība par naudas pieņemšanu

46 Ibid., p. 131-133.47 Latvijas Notariāta 20. gadadienai veltītā Power Point prezentācija “Latvijas Notariāts 2013”.

19

depozītā un bankas izdevumi par darījuma konta atvēršanu un apkalpošanu.

Pārējās tabulas Nr. 2 pozīcijas atkārto tabulā Nr. 1 norādītās.

44. Vislielāko izmaksu daļu, līdzīgi kā visās citās ES Notariāta padomes pētījumā

norādītajās valstīs, veido nekustamā īpašuma māklera komisija. Māklera

komisija bieži tiek noteikta procentos no darījuma kopējās vērtības un Latvijā,

spriežot pēc publiski pieejamās informācijas,48 dažādās nekustamā īpašuma

aģentūrās tā sastāda no 1,5% līdz 5% no darījuma summas.

45. Aptuveni ceturtā daļa jeb 27% Latvijas ekonomiski aktīvo iedzīvotāju

izmantotu mākleru pakalpojumus, iegādājoties nekustamo īpašumu, lai

orientētos tirgus piedāvājumā vai tāpēc, ka pašiem nav laika meklēt īpašumus,

noskaidrots nekustamo īpašumu uzņēmuma Ektornet un pētījumu kompānijas

TNS veiktajā pētījumā.49

46. Tabulā Nr. 2 apskatīto darījumu kontekstā, kur māklera komisijas noteikšanai

ņemta visbiežāk sastopamā likme – 5% no darījuma summas plus pievienotās

vērtības nodoklis, izdevumi par mākleru sniegtajiem pakalpojumiem Latvijā

veido aptuveni no 55% līdz 72% no visām darījuma izmaksām. Ja salīdzinām

šo procentuālo attiecību ar konkrēti ES Notariāta padomes pētījumā

aplūkotajām valstīm, jāsecina, ka Latvijas mākleru atlīdzība ir vidēji augsta.

Francijā, Vācijā, Zviedrijā un Apvienotajā Karalistē šī pozīcija nepārsniedz

50% no darījuma kopējām izmaksām. Bet ir arī valstis, kur māklera komisija

veido pat 70% līdz 90% no visām darījuma izmaksām (Igaunija, ASV Meinas

un Ņujorkas štati).

47. Ja Latvijā tiktu noteikta obligāta notariālā akta forma darījumiem ar

nekustamajiem īpašumiem, tad māklera loma nekustamā īpašuma darījumā

aprobežotos tikai ar pārdevēja un pircēja savešanu kopā un darījuma vispārīgo

noteikumu apspriešanu, līdzīgi kā tas ir Vācijā,50 kur visiem nekustamā

īpašuma atsavināšanas (saistību tiesību) darījumiem jābūt apliecinātiem pie

48 SIA “Latio” komisijas likme ir līdz 5% no darījuma summas plus PVN. Pieejams: http://latio.lv/lv/pardevejiem/pakalpojumi (aplūkots 06.10.2015); SIA “Arco Real Estate” komisijas likme ir 3%-5% no darījuma summas plus PVN. Pieejams: http://www.arcoreal.lv/lv/jautajumi/pakalpojumi-cenas/ (aplūkots 06.10.2015); SIA “Ektornet Real Estate Latvia” likme ir 1,5% (min 1000 EUR) plus PVN. Pieejams: http://www.ektornet.lv/lv/informcija-potencilajiem-sadarbbas-partneriem (aplūkots 06.10.2015).49 Pētījums veikts laikā no 2014. gada 19. līdz 24.martam. Pieejams: http://www.tns.lv/?lang=lv&fullarticle=true&category=showuid&id=4675 (aplūkots 15.10.2015).50 Murray Peter L., Sturner R. The Civil Law Notary – Neutral Lawyer for the Situation. A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies. Munchen: Verlag C.H.Beck, 2010, p.43.

20

notāra (BGB51 §311b). Darījums par zemes atsavināšanu, kas nav noslēgts pie

notāra, Vācijā nav spēkā pat darījuma pušu starpā.52 Ja saistību tiesību

darījumam likumā izvirzītā notariālā forma netiek ievērota, saistību tiesību

darījums iegūst spēku tikai tad, ja starp pusēm tiek noslēgts lietu tiesību

līgums un ja ir notikusi ieguvēja tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā (BGB

§311b).

48. Ja līgums tiek noslēgts notariālā akta formā, galvenos pienākumus un riskus

darījuma pareizā noformēšanā uzņemas notārs, kādēļ māklera atlīdzība kļūst

nesamērīga ar tā veikto ieguldījumu darījuma noslēgšanā. Turklāt, salīdzinot

notāru un mākleru atlīdzības apjomu vienos un tajos pašos darījumos, notāru

atlīdzības apmērs visos gadījumos ir neadekvāti zems.

49. Zemesgrāmatu nodeva par īpašuma un hipotēkas reģistrāciju joprojām veido

būtisku izdevumu daļu un svārstās robežās no aptuveni 19% līdz 24%, kas kā

jau analizēts iepriekš (skat. 30. rindkopu), ir augsts rādītājs citu valstu vidū.

Salīdzinot ar notāru atlīdzību par darījuma noformēšanu notariālā akta formā,

nostiprinājumu lūgumu sagatavošanu un darījuma izpildes pilnīgu

pārraudzību,53 kas tabulā Nr. 2 iekļauti kā papildus izdevumi, zemesgrāmatu

nodeva ir 2 līdz 5 reizes lielāka par notāru izdevumiem.

50. Izpētot sīkāk notāru atlīdzības apmērus par darījuma ietērpšanu notariālā akta

formā, naudas pieņemšanu depozītā un darījuma izpildes pilnīgu pārraudzību,

secināms, ka tie būtiski nepalielina darījuma kopējās izmaksas. Izdevumi

notāru atlīdzībai veido aptuveni 3,5% līdz 13% no darījuma noformēšanas

kopējām izmaksām. Savukārt attiecībā pret nekustamā īpašuma darījuma

vērtību, notāru izmaksas veido vien 0,3% līdz 1,43%. Abos gadījumos notāru

izmaksām ir tendence samazināties, pieaugot darījuma summai. Salīdzinot ar

citām valstīm, tas ir dārgāk nekā Igaunijā (notāru atlīdzība veido 0,36% līdz

0,45% no darījuma summas) un lētāk nekā Francijā (notāru atlīdzība veido

0,9% līdz 1,67% no darījuma summas). Salīdzinājumā ar Vāciju (notāru

51 German Civil Code (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB). Available: http://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/ (viewed on 14.10.2015).52 Murray Peter L., Sturner R. The Civil Law Notary – Neutral Lawyer for the Situation. A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies. Munchen: Verlag C.H.Beck, 2010, p. 29.53 Notāra veikto darbību komplekss, kas ietver tiesību un tiesību nodrošinājuma nostiprināšanu zemesgrāmatā (dokumentu iesniegšana un saņemšana no attiecīgas zemesgrāmatu nodaļas), atļauju, apliecību un citu dokumentu pieprasīšanu un saņemšanu, lai varētu noslēgt un nostiprināt notariāli taisāmos un apliecināmos aktus. (03.09.2013. MK noteikumu Nr. 737 47. punkts)

21

atlīdzība veido 0,4% līdz 0,75% no darījuma summas), Latvijā šie izdevumi ir

zemāki darījumam ar vērtību EUR 1 000 000,00 un vairāk.

51. Kā redzams no tabulas Nr. 2 analīzes, kaut arī papildus tabulā ietvertās

pozīcijas sadārdzina darījuma izmaksas kopumā (par aptuveni 6% līdz 8% no

nekustamā īpašuma pirkuma maksas), tomēr šis sadārdzinājums nav kritisks,

īpaši uz citu Eiropas valstu fona. Autors ir pārliecināts, ka liela daļa no šiem

izdevumiem sevi attaisno un dod pircējam un pārdevējam papildus garantijas,

piemēram, ka īpašuma iegādes darījums noslēgts tiesiski, ka īpašuma

atsavinātāja īpašuma tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā un viņš ir tiesīgs

rīkoties arī īpašumu, ka atsavinātājs, pārdodot īpašumu, neatrodas tādā

stāvoklī, kas ierobežotu viņa spējas saprast notiekošo un brīvi izteikt savu

gribu, ka pārdevējs saņems pirkuma maksu pilnā apmērā, ka īpašums tiks

reģistrēts zemesgrāmatā uz jaunā īpašnieka vārda bez kavēšanās un citas

garantijas. Ņemot vērā šos ieguvumus, papildus izmaksas par notāru

pakalpojumiem būtu samērīgas ar notariālā akta formā noslēgtā darījuma

sniegtajām priekšrocībām.

52. Izmaksu grafisko salīdzinājumu Latvijā un ārvalstīs darījumam EUR

100 000,00 vērtībā ar hipotēku EUR 75 000,00 apmērā un darījumam EUR

1 000 000,00 vērtībā ar hipotēku EUR 750 000,00 apmērā var aplūkot

atzinuma pielikumā grafikos Nr. 1 un Nr. 2. Latvija abos darījumos ir

analizēta divās pozīcijās: pirmajā – “Latvija min” – ir iekļauti dati,

pamatojoties uz tabulā Nr. 1 analizētajiem nepieciešamajiem jeb minimālajiem

izdevumiem darījumam; un otrajā – “Latvija max” – ir iekļauti dati no tabulas

Nr. 2 analizētajiem izdevumiem, ko notāru izmaksu analīzes griezumā varētu

aplūkot arī kā prognozi darījumu izmaksu pieauguma līmenim obligātas

notariālā akta formas ieviešanas gadījumā.

53. Apskatot izmaksu analīzes grafiku darījumam EUR 100 000,00 vērtībā ar

hipotēku (grafiks Nr. 1), secināms, ka notāru izmaksas ir viszemākās pozīcijā

“Latvija min”, turpretim reģistrācijas maksas rādītājs Latvijā ir visaugstākais.

Turklāt Latvija ir vienīgā valsts, kurā reģistrācijas maksas apmērs ievērojami

pārsniedz notāru un citu juristu (skat. Lielbritānijas un ASV rādītājus)

izmaksas. Kopējās izmaksas pozīcijā “Latvija min” ir viszemākās no

apskatītajām valstīm, savukārt pozīcijā “Latvija max” šis rādītājs ir augstāks

par vidējo un ir vistuvāk Francijas rādītājam, kas ir nedaudz augstāks. Tas pats

22

secināms attiecībā uz notāru izmaksu līmeni pozīcijā “Latvija max”, proti, tas

ir augstāks par vidējo, taču zemāks par Francijas notāru izmaksu līmeni.

Pozīcijā “Latvija max” bez reģistrācijas izdevumiem ievērojamu izdevumu

daļu veido mākleru izdevumi, kas arī ir vieni no augstākajiem aplūkotajās

valstīs.

54. Apskatot izmaksu analīzes grafiku darījumam 1 000 000,00 vērtībā ar

hipotēku (grafiks Nr. 2), secināms, ka kopējās tendences darījuma izmaksu

sadalījumā ir līdzīgas iepriekš aplūkotajam darījumam. Proti, viszemākie

notāru izdevumi ir pozīcijā “Latvija min”, pozīcijā “Latvija max” tie pieaug,

taču paliek citu analizēto valstu līmenī. Latvijas reģistrācijas maksa arī šajā

darījumā ir visaugstākā, un Latvija ir vienīgā valsts, kur reģistrācijas izdevumi

pārsniedz notāru vai profesionālo juristu izmaksas. Turklāt Latvijas

reģistrācijas maksas apmērs pat desmitkārtīgi pārsniedz reģistrācijas maksu

tādam pašam darījumam Igaunijā un Francijā. Kopējās darījuma izmaksas

pozīcijā “Latvija min” ir viszemākās, bet pozīcijā “Latvija max” ievērojami

pieaug uz mākleru izmaksu rēķina, kuru izdevumi Latvijā ir visaugstākie no

aplūkotajām valstīm.

55. Analizējot šīs izmaksu veidošanās tendences, rodas pamats apsvērumiem par

nekustamā īpašuma darījumu reģistrācijas maksas samazināšanu vai tās

aprēķināšanas metodikas maiņu Latvijā, jo pašreiz tā ir neadekvāti augsta.

Savukārt bažas par notāru izdevumu līmeņa dramatisku pieaugumu notariālā

akta kā obligātas darījuma formas ieviešanas gadījumā neapstiprinās. Lai

notāru izmaksu pieaugums mazāk ietekmētu darījuma izmaksas kopumā un

nesamazinātu darījumu skaitu, daļēji šo izmaksu segšanai varētu izmantot

līdzekļus, kas tiktu ietaupīti, ja tiktu samazināta zemesgrāmatas reģistrācijas

maksa.

56. Vēl viena izdevumu pozīcija, kas pusēm, slēdzot nekustamā īpašuma

atsavināšanas darījumus, būtu jāņem vērā, bet ko nav iespējams atspoguļot

pielikumā pievienotajās tabulās,54 ir iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN), ar

ko apliek pārdevēja ienākumu, ja viņš īpašumu pārdod par lielāku summu

nekā sastāda ar tā iegūšanu saistīto izmaksu un īpašumā veikto ieguldījumu

kopsumma (tiek ņemta vērā ne tikai īpašuma pirkuma cena, bet arī visi ar to

54 Ņemot vērā, ka ar IIN tiek aplikta starpība starp nekustamā īpašuma iegādes vērtību un pārdošanas cenu, ja šī starpība ir pozitīva, IIN apmēra noteikšanai trūkst datu.

23

saistītie izdevumi, tajā skaitā, izdevumi par notāra pakalpojumiem,

zemesgrāmatas nodeva, kā arī nekustamajā īpašumā veiktie ieguldījumi un

samaksātie hipotekārā aizdevuma procenti un tml.).

57. Līdz 1999. gada 31. decembrim Latvijā bija spēkā likuma “Par iedzīvotāju

ienākuma nodokļa”55 9. panta pirmās daļas 19) apakšpunktā iekļautā norma,

kas paredzēja, ka ienākumi no personīgā īpašuma pārdošanas, tātad arī no

personīgā nekustamā īpašuma pārdošanas, nav apliekami ar IIN. Izmaiņas

minētajā likuma normā stājās spēkā 2000. gada 1. janvārī, papildinot to ar

izņēmumu, ka ienākumi no personīgā nekustamā īpašuma pārdošanas ir

apliekami ar IIN tādā gadījumā, ja šis nekustamais īpašums ir bijis personas

īpašumā mazāk par 12 mēnešiem. IIN likme, ja darījums neatbilda izņēmuma

kritērijam, bija noteikta vispārīga – 25% apmērā. Šī norma bija spēkā līdz

11.06.2007.

58. Laiks no 2004. līdz 2007. gadam Latvijā raksturojams kā nekustamā īpašuma

darījumu bums. To veicināja vairāki faktori, tajā skaitā, Latvijas iestāšanās ES

un iedzīvotājiem plaši piedāvātie un viegli pieejamie hipotekārie kredīti ar

zemām procentu likmēm, ko nodrošināja ārvalstu banku ienākšana Latvijas

tirgū. Pēc dažādām aplēsēm šo četru gadu laikā nekustamā īpašuma cenas

mājīpašumiem trīskāršojās vai pat četrkāršojās, spekulācija ar nekustamiem

īpašumiem bija ierasta parādība, kas savukārt veicināja inflācijas pieaugumu.56

Saskaņā ar aptauju datiem spekulētāju īpašumā bija iegādāti aptuveni 15% līdz

30% no visiem tirgū pieejamiem namīpašumiem.57 Līdz ar to situācija

nekustamā īpašuma tirgū prasīja veikt izmaiņas pastāvošajā nodokļu

regulējumā.

55 Par iedzīvotāju ienākuma nodokli. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 32, 01.06.1993.56 Šeit jāatzīmē, ka, ņemot vērā tendenci samazināt darījumu summas, patiesie darījumu apmēri var atšķirties no oficiāli pieejamiem datiem.57 15.06.2014. House prices rising in Latvia. Available: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Latvia/Price-History (viewed on 06.10.2015.)

24

59. Ar 17.05.2007.g. grozījumiem likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”,58

kas stājās spēkā 12.06.2007.g., noteikumi par nekustamā īpašuma

atsavināšanas darījumu aplikšanu ar IIN tika iekļauti 191) apakšpunktā,

nosakot, ka nav apliekams “ienākums no tāda nekustamā īpašuma

atsavināšanas, kas maksātāja īpašumā (no dienas, kad attiecīgais nekustamais

īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz

divpadsmit mēnešus līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas brīdim ir personas

deklarētā dzīvesvieta (kas nav deklarēta kā maksātāja papildu adrese).”

Minēto grozījumu anotācijā norādīts: “Iedzīvotāju ienākuma nodokli šobrīd

piemēro vienīgi ienākumam no tāda nekustamā īpašuma pārdošanas, kas bijis

personas īpašumā mazāk par 12 mēnešiem. Tādējādi ir izveidojušies labvēlīgi

apstākļi spekulācijām nekustamā īpašuma jomā (vairumā gadījumu par banku

izsniegtiem kredītlīdzekļiem), negatīvi ietekmējot ekonomisko stabilitāti un

veicinot inflācijas pieaugumu. Lai novērstu minēto situāciju, nepieciešami

grozījumi likumā „Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”, nosakot stingrākus

kritērijus nodokļa atvieglojumam attiecībā uz ienākumu no nekustamā

īpašuma pārdošanas, tādējādi samazinot no nodokļa atbrīvoto objektu

skaitu.”59 Nodokļa likme palika nemainīga un sastādīja 25% no ienākuma.

58 Grozījumi likumā "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli". LR likums: Latvijas Vēstnesis, 85 (3661), 29.05.2007.59 Anotācija 17.05.2007. Grozījumiem likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” http://titania.saeima.lv/LIVS/SaeimaLIVS.nsf/0/299151D1120A4D0DC22572A700427901?OpenDocument (aplūkots 06.10.2015.).

25

60. Tagad ir skaidrs, ka minētie grozījumi tika pieņemti novēloti, kas arī noteica šī

regulējuma īso pastāvēšanas laiku. Jau 2007. gadā bija iezīmēts nekustamā

īpašuma cenu kritums, kas turpinājās arī 2008. un 2009. gadā un sastādīja līdz

pat 40%. Nekustamā īpašuma cenu “burbulis” pārplīsa 2007. gada otrajā pusē,

sākās lielā krīze (dižķibele). Darījumu skaits būtiski samazinājās, Latvijas

ekonomika bija tuvu sabrukšanai.

61. Situācija valstī atkal prasīja reformas. Tās skāra arī nodokļu regulējumu. 2009.

gada 1. janvārī stājās spēkā grozījumi likumā “Par iedzīvotāju ienākuma

nodokli”,60 ar kuriem tika atcelti papildus kritēriji nekustamā īpašuma

darījumu atbrīvošanai no iedzīvotāju ienākuma nodokļa, atgriežoties pie

kārtības, ka ar nodokli apliekams tikai darījums ar nekustamo īpašumu, kas ir

personas īpašumā mazāk par 12 mēnešiem. Nodokļa likme samazināta līdz

23%.

62. Taču jau 2010. gada 1. janvārī regulējums atkal piedzīvoja izmaiņas,61 padarot

stingrākus kritērijus nekustamā īpašuma atsavinātāja atbrīvošanai no nodokļa

nomaksas un nosakot, ka nekustamais īpašums (ieskaitot nekustamā īpašuma

iegūšanas tiesības) ir kapitāla aktīvs, bet ienākums no īpašuma atsavināšanas -

ir ienākums no kapitāla pieauguma (likuma “Par iedzīvotāju ienākuma

nodokli” 11.9 pants). Likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 9. panta

pirmajā daļā tika iekļauti 33) un 34) punkti šādā redakcijā: “33) ienākums no

nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas maksātāja īpašumā (no dienas, kad

attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60

mēnešiem un vismaz 12 mēnešus līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas

dienai ir personas deklarētā dzīvesvieta (kas nav deklarēta kā maksātāja

papildu adrese). Ja nekustamais īpašums, kuru atsavina, ir mantots līgumiskā,

testamentārā vai likumiskā ceļā no laulātā, šīs panta daļas izpratnē

uzskatāms, ka nekustamais īpašums ir viņu pārdzīvojušā laulātā īpašumā no

dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā

mantojuma atstājēja īpašums;

34) ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas radies saistībā ar

mantas sadali laulības šķiršanas gadījumā, ja vismaz 12 mēnešus līdz

60 14.11.2008. Grozījumi likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 187 (3971), 02.12.2008.61 Sk. 01.12.2009. Grozījumi likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 200 (4186), 21.12.2009.

26

atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai tas ir bijis abu laulāto deklarētā

dzīvesvieta (kas nav deklarēta kā papildu adrese)”. Ienākumam no kapitāla

pieauguma tiek piemērota speciālā ienākuma nodokļa likme 15% apmērā

(likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 15. panta 31. daļa).

63. Grafiski IIN likmju svārstības var attēlot šādi:

1 9 9 3 -3 1 . 1 2 . 1 9 9 9

0 1 . 0 1 . 2 0 0 0 1 2 . 0 6 . 2 0 0 7 0 1 . 0 1 . 2 0 0 9 0 1 . 0 1 . 2 0 1 00

102030405060708090

I IN likmju svārstībasIIN; %Īpašuma tiesību saglabāšana mēnešos, lai atbrīvotu no IIN

64. Dažreiz nolūkā panākt maksājamā ienākuma nodokļa samazinājumu vai, lai

izvairītos no tā vispār, darījuma puses pirkuma līgumā norāda samazinātu

pirkuma maksu vai apslēpj nekustamā īpašuma pirkuma līgumu aiz simulatīva

darījuma, piemēram, uzņēmuma kapitāldaļu atsavināšanas līguma, ja

nekustamais īpašums pieder uzņēmumam. Iepriekš šādi darījumi bija visnotaļ

populāri.62 Taču puses bieži vien nenojauš, kādas šādiem darījumiem var būt

tālejošas sekas. Par šiem un citiem riskiem, kas pastāv, slēdzot nekustamā

īpašuma darījumus, puses varētu brīdināt notārs, novēršot iespējamos

likumpārkāpumus nodokļu un citās jomās, ja darījumam tiktu noteikta obligāta

notariālā akta forma.

65. Šobrīd darījumi ar īpašuma pārdošanu caur uzņēmumu kapitāldaļām ir

zaudējuši savu aktualitāti, jo kapitāldaļu pārdošana tiek aplikta ar kapitāla

pieauguma nodokli 15% apmērā, līdzīgi kā tas ir nekustamā īpašuma

atsavināšanas gadījumā, ko veic fiziska persona. Šī likme ir vienāda arī ar

uzņēmumu – rezidentu ienākuma nodokļa likmi. Taču agrāk kapitāldaļu

atsavināšana bija ar iedzīvotāju ienākuma nodokli neapliekams darījums, kas

ļāvis darījuma pusēm, noslēpjot īpašuma atsavināšanas darījumu aiz 62 Radziņš E. Vēlreiz par to, kā nevajag spriest tiesu. Jurista Vārds Nr.35 (540) 2008. gada 16. septembris.

27

kapitāldaļu atsavināšanas darījuma, ietaupīt ievērojamus naudas līdzekļus uz

iedzīvotāju ienākuma nodokļa rēķina.63 Tā kā kapitāldaļu atsavināšanas

darījuma rezultātā nekustamā īpašuma piederība uzņēmumam nemainās un

pārreģistrācija zemesgrāmatā nav nepieciešama, kārtojot īpašuma

atsavināšanas darījumu šādā veidā, zināms ietaupījums rodas arī uz

zemesgrāmatu nodevas rēķina.

66. Tomēr joprojām aktuāli ir darījumi, kuros tiek noteikta nepamatoti zema

pirkuma maksa. Saskaņā ar SKDS 2015. gada februārī veiktajiem aptaujas

datiem 37,3% aptaujāto ir saskārušies paši vai pazīst kādu, kas ir saskāries ar

situāciju, kad nekustamā īpašuma pirkšanas/pārdošanas līgumā uzrādītā

darījuma summa apzināti tiek samazināta, lai izvairītos no nodokļu samaksas

pilnā apmērā. No tiem 7,2% paši samazinājuši darījuma summu, lai

“ietaupītu” uz nodokļa rēķina.64

67. Sākotnēji šāds faktiskajiem apstākļiem neatbilstošs pirkuma līguma noteikums

var šķist pievilcīgs abām darījuma pusēm. Pārdevējam tas ir izdevīgi

iedzīvotāju ienākuma (vai uzņēmumu ienākuma) nodokļa ietaupījuma dēļ, bet

pircējs uz tā rēķina var samazināt savus izdevumus par īpašuma tiesību

reģistrēšanu zemesgrāmatā, kas, kā apskatīts iepriekš, vispārīgajos gadījumos

tiek noteikti 2% apmērā no pirkuma summas vai īpašuma kadastrālās vērtības,

ja īpašums tiek pārdots zem kadastrālās vērtības. Taču vēlāk, ja gadījumā

pircējs nolemj pārdot īpašumu, kuram iepriekš pirkuma līgumā bija uzrādīta

zemāka cena, pircējam pašam nāksies saskarties ar iedzīvotāju ienākuma

nodokļa regulējumu un stāties dilemmas priekšā – maksāt lielāku nodokli no

kapitāla pieauguma, nekā viņam būtu bijis jāmaksā, ja sākotnēji pirkuma

līgumā tiktu uzrādīta patiesā pirkuma maksa; vai pašam pārkāpt likumu un

mēģināt pierunāt nākamo pircēju uzrādīt pirkuma līgumā samazinātu cenu.

Tādējādi veidojas apburtais loks, kur katrs nākamais pircējs faktiski paliek vai

nu atbildīgs par iepriekšējā īpašnieka nenomaksāto iedzīvotāju ienākuma

63 Kā piemēru var minēt E.Radziņa publikācijā “Vēlreiz par to, kā nevajag spriest tiesu” (Jurista Vārds Nr.35 (540) 2008. gada 16. septembris) aprakstīto situāciju, kur I.Z., pārdodot nekustamo īpašumu caur uzņēmuma kapitāla daļām, ietaupījusi uz iedzīvotāju ienākuma nodokļa rēķina LVL 325 000,00, kas būtu bijis jāsamaksā valstij, ja viņa to pašu īpašumu būtu iegādājusies un atsavinājusi kā fiziska persona.64 Litvins G. Nekustamā īpašuma atsavināšanas darījuma formas riski. Jurista Vārds Nr. 10 (862), 2015. gada 10. marts.

28

nodokli, vai arī - vienreiz pielaižot kļūdu savas neinformētības dēļ, vēlāk

apzināti kļūst par likuma pārkāpēju.

68. Cits risks, kas saistīts ar zemākas cenas norādīšanu pirkuma līgumā, ir

pašvaldību pirmpirkuma tiesību izmantošanas iespēja, iegādājoties īpašumu

par līgumā norādīto nevis pušu mutiski norunāto cenu.

69. “Romualds Laizāns, zvērināts notārs Rēzeknē, norāda, ka "nesen kāds

iedzīvotājs pārdeva palielu lauksaimniecības zemesgabalu par 500 eiro. Pircējs

pēc kāda laika pārdeva to, uzrādot jau citu zemes summu – 10 000 eiro.

Iznākumā viņam bija jāmaksā liels iedzīvotāju ienākuma nodoklis, ko rēķina

15% apmērā no īpašuma iegādes un pārdošanas starpības. Ja viņš laikus būtu

noskaidrojis, kādas ir sekas, uzrādot līgumā pārmērīgi mazu summu, nekas

tamlīdzīgs nebūtu noticis. Citā gadījumā pašvaldība izmantoja pirmpirkuma

tiesības. Pārdevējs, mēģinot ietaupīt uz nodokļu un nodevu rēķina, bija spiests

pārdot īpašumu par līgumā uzrādīto nesamērīgi mazo summu.”65

70. Līdztekus šeit jau norādītajām sekām, sistēma, kas rada papildus motivāciju

uzrādīt samazinātu pirkuma līguma cenu, nodara kaitējumu ekonomikai arī

tādā veidā, ka veicina naudas “atmazgāšanu”, jo cenas starpība tiek samaksāta

skaidrā naudā, kuras plūsmu ir grūti kontrolēt.

3. Notariālais akts

71. Atšķirībā no Latvijas lielākajā daļā Eiropas valstu (Lietuvā, Igaunijā, Čehijā,

Spānijā, Polijā, Portugālē, Vācijā, Ukrainā, Beļģijā, Francijā, Krievijā,

Grieķijā, Itālijā, Rumānijā u.c.) nekustamā īpašuma darījumiem ir obligāta

notariālā forma. Šajās valstīs tas tiek vērtēts atzinīgi, jo tiek nodrošināta

tiesiskā drošība un noteiktība, skaidrība un tiesiskais miers. Vērtības, kas ir

būtiskas harmoniskas sabiedrības veidošanā.66 Obligātas notariālās formas

nekustamā īpašuma darījumiem ieviešana Latvijā, ar to saprotot darījuma

ietērpšanu notariālā akta formā, arī vērtējama pozitīvi, jo, kā parāda SKDS

pētījums, vairums cilvēku bez speciālās juridiskās izglītības darījumu

noslēgšanā sevi pakļauj dažādiem riskiem. Tā saskaņā ar pētījuma datiem 44%

65 Litvins G. Nekustamā īpašuma atsavināšanas darījuma formas riski. Jurista Vārds Nr. 10 (862), 2015. gada 10. marts.66 Turpat.

29

no Latvijas iedzīvotājiem nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas

darījuma līguma tekstus neuztic profesionālam juristam, bet raksta pašu

spēkiem. Tai pašā laikā, lūdzot izlasīt dažādus standarta darījuma līgumu

tekstus, katrs ceturtais aptaujātais atzinis, ka nespēj tos izprast. Vairāk nekā

puse (62,9%) aptaujāto atzinuši, ka mēdz parakstīt līgumus, tos rūpīgi

neizlasot vai neizprotot to saturu.67 Tas skaidri parāda, ka darījumu slēgšanā

tik svarīgā jomā kā nekustamo īpašumu aprite, ir obligāti jāpiesaista

profesionāls jurists, kas sniegtu pusēm vispusīgu un pilnīgu palīdzību darījuma

noformēšanā un izpildē. Tas būtiski mazinātu ar nekustamā īpašuma iegādi

saistītus riskus.

72. Labs piemērs ārvalstu praksē ir darījuma jurista (t.s., “lawyer for the

situation”) institūta pastāvēšana, kas darbojas kā neatkarīgs abu pušu interešu

pārstāvis darījumā, konsultē puses par darījuma saturu, brīdina par

iespējamiem riskiem un kontrolē darījuma izpildes gaitu.68 Valstīs, kur

nekutamā īpašuma darījumiem ir obligāta notariālā akta forma, šāda jurista

lomu uzņemas notārs, kas minēto aktu sastāda. Ja notārs darbojas kā darījuma

jurists, viņam ir daudz plašāks pilnvaru un pienākumu loks nekā, piemēram,

Latvijas notāram, sastādot notariālo aktu. Piemēram, Francijā notārs ir

atbildīgs par naudas plūsmām, kas notiek caur viņa speciāli atvērto bankas

kontu (līdzīgi darījuma kontam, ko Latvijā administrē bankas), t.i., saņem

bankas piešķirto aizdevumu, kas paredzēts pirkuma maksas segšanai, un vēlāk

pārskaita pirkuma maksu pārdevējam. Notārs ir atbildīgs arī par nodokļu

nomaksu par veikto darījumu, kas ir priekšnoteikums īpašuma tiesību

reģistrācijai uz jaunā īpašnieka vārda.69 Bez iepriekš minētā, Francijas likumi

pie katras dzīvojamās telpas atsavināšanas prasa apliecināt dzīvojamās telpas

platību, kā arī veikt izpēti un saņemt sertifikātu par azbesta un krāsas uz svina

bāzes neesamību dzīvojamās telpās, par ko ir atbildīgs notārs. Tāpat notārs ir

atbildīgs par vēršanos pie tiesīgajām personām ar pirmpirkuma tiesību

piedāvājumu un atteikuma no pirmpirkuma tiesībām saņemšanu, kad tas ir

67 Litvins G. Nekustamā īpašuma atsavināšanas darījuma formas riski. Jurista Vārds Nr. 10 (862), 2015. gada 10. marts.68 Sk. Murray Peter L., Sturner R. The Civil Law Notary – Neutral Lawyer for the Situation. A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies. Munchen: Verlag C.H.Beck, 2010.69 Murray Peter L., Sturner R. The Civil Law Notary – Neutral Lawyer for the Situation. A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies. Munchen: Verlag C.H.Beck, 2010, p. 84-85.

30

nepieciešams.70 Līdzīgas funkcijas ir notāriem Vācijā. Darījuma sagatavošanas

stadijā tie arī noskaidro, vai ir nepieciešams pieprasīt kādas atļaujas darījuma

īstenošanai, piemēram, lauksaimniecības zemes atsavināšanas gadījumā

piedāvā pirmpirkuma tiesības, saņem izziņu par nekustamā īpašuma pārejas

nodokļa nomaksu. Ja darījumā ir iesaistīts nekustamais īpašums ar vecāku

apbūvi, tāpat var tikt veiktas pelējuma, svina vai azbesta klātesamības

pārbaudes.71 Visas šīs darbības tiek veiktas abu pušu interesēs, notāram

darbojoties kā neatkarīgam konkrētā darījuma juristam.

73. Notariālo aktu regulējums atrodams Notariāta likuma72 (turpmāk NL) D

sadaļā. Par notariāliem aktiem sauc aktus, kurus taisa zvērināts notārs,

ierakstot tos aktu grāmatā (NL 82. pants).

74. Saskaņā ar NL, sastādot notariālo aktu, notāram ir pienākums: pārbaudīt

notariālā akta dalībnieku identitāti, rīcībspēju un pārstāvības tiesības (83.

panta pirmā daļa); izskaidrot pušu tiesības, pieaicināt lieciniekus akta taisīšanā

un pārbaudīt liecinieku identitāti (85. pants); noskaidrot notariālā akta

dalībnieku gribu un darījuma noteikumus, skaidri un nepārprotami pierakstīt

personu paziņojumus, iepazīstināt dalībniekus ar iespējamām darījuma

tiesiskajām sekām, lai likumu nezināšana un pieredzes trūkums netiktu

izmantots viņiem par ļaunu (871. pants); sniegt paskaidrojumu akta

dalībniekiem par darījumam nepieciešamajām tiesu vai iestāžu atļaujām un

apstiprinājumiem un par likumiskajām pirmpirkuma tiesībām un to norādīt

aktā (872. panta pirmā daļa); ja darījuma priekšmets ir zemesgrāmatā

ierakstāmas/ierakstītas tiesības, pārbaudīt zemesgrāmatas datus (872. panta

otrā daļa); pārliecināties vai akta saturs nav pretrunā ar likumu, pārvaldes

kārtību, sabiedrības tikumību vai personas godu, patērētāju tiesību

aizsardzības noteikumiem vai dalībnieku patieso gribu (873. pants); brīdināt

akta dalībniekus par savām šaubām par darījuma atsevišķu noteikumu spēkā

esamību vai atbilstību likuma prasībām un norādīt to notariālajā aktā. Bez

iepriekš minētā, notāram ir jānoformē notariālais akts atbilstoši likuma

prasībām, īpaši ievērojot NL 78. pantu, kas paredz svītrojumu un labojumu

70 Ibid., p. 83.71 Murray Peter L., Sturner R. The Civil Law Notary – Neutral Lawyer for the Situation. A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies. Munchen: Verlag C.H.Beck, 2010, p. 48-49.72Notariāta likums. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 48, 09.07.1993.

31

ietveršanas kārtību aktā, un kura neievērošanas sekas ir notariālā akta spēkā

neesamība (NL 93. pants).

75. Atbilstoši NL 81. pantam notariālie akti ir publiski dokumenti. Tas nozīmē, ka

notariāliem aktiem tiek piedēvēta lielāka ticamības pakāpe un sevišķs

rakstveida pierādījuma spēks. Saskaņā ar Civilprocesa likuma73 178. panta

trešo daļu “Zemesgrāmatu, notariālo un citu likumā noteiktajā kārtībā

apliecināto aktu patiesīgumu nevar apšaubīt. Tos var apstrīdēt, ceļot

atsevišķu prasību.”

76. “Nevar apšaubīt notariālu aktu īstumu, t.i., to īstums tiek prezumēts un

dokumenta iesniedzējam tas nav vēl sevišķi jāpierāda, pat tad ne, ja citi lietas

dalībnieki apgalvo pretējo. Šī prezumpcija saista arī tiesu. Prezumpcija

attiecas uz akta formālo jeb ārējo pierādījuma spēku. Akts pierāda, ka aktā

norādītā persona aktā norādītajā laikā un aktā norādītajā vietā aktā norādītā

notāra klātbūtnē patiešām deva aktā norādītos gribas izteikumus. Tomēr akta

pierādījuma spēkam ir spraustas dabiskas robežas tur, kur sākas aktā

norādīto izteikumu materiālā pareizība jeb akta iekšējais saturs, jo "akta

iekšējās gribas satura pilnīgu saskaņu ar dalībnieku īsto gribu, kura bieži vien

ir apslēpta, amatpersonai nav iespējams pārbaudīt". Tāpēc neatkarīgi no

darījumu formas ir iespējams darījumus apstrīdēt gribas defektu dēļ.

Atcelšana tādos gadījumos pamatojas uz civiltiesībām un nav saistāma ar

viltojuma strīdu un akta formalitātēm, taču apliecināšanas laikā viegli

atpazīstamus apstākļus (kā, piemēram, rīcībnespēju, fizisku piespiešanu

u.tml.) par atcelšanas ieganstu diez vai būs iespējams izmantot.”74

77. Nekustamā īpašuma darījumu notariāla apliecināšana nodrošina tiesisko

drošību darījuma dalībniekiem, jo notariālajam aktam ir pierādījuma spēks un

tā patiesīgumu nevar apšaubīt nedz ar liecinieku liecībām, nedz ar mājas

kārtībā sastādītiem dokumentiem.75 Tas būtiski mazina iespēju, ka darījums,

kas sastādīts notariālā akta formā, vēlāk kļūs apstrīdams vai tiks atzīts par

spēkā neesošu, kas savukārt nodrošina tiesisku stabilitāti nekustamā īpašuma

apritē un stiprina zemesgrāmatas ierakstu publisko ticamību.

73 Civilprocesa likums. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 326/330 (1387/1391), 03.11.1998.74 Virko E. Jauna kārtība: notariālie akti, kas izpildāmi tiesas spriedumu izpildes kārtībā. Jurista Vārds Nr. 49 (800), 2013. gada 3. decembris.75 Litvins G. Nekustamā īpašuma atsavināšanas darījuma formas riski. Jurista Vārds Nr. 10 (862), 2015. gada 10. marts.

32

78. Ievērojot pušu līgumu slēgšanas brīvības principu, darījuma noteikumi paliek

pašu darījuma dalībnieku pārziņā. Šobrīd tas attiecināms arī uz darījuma

formu. “Tā kā tiesiska darījuma noslēgšana un pastāvēšana ir atkarīga no

darījuma dalībnieku gribas, tad notariāls akts – kā darījuma forma – seko šai

gribai un nekad nevar tikt taisīts pret tā dalībnieku gribu, t.i.,

apliecinātājiestāde (notārs) nevar uzspiest darījuma dalībniekiem ne pašu

formu (aktu), ne tā saturu. Būt vai nebūt notariālajam aktam un ar kādu

saturu tam būt – to katrā atsevišķā gadījumā izlemj darījuma dalībnieki

patstāvīgi un individuāli. Ne par kādu piespiešanu no iestādes puses šeit

nevar būt runa. Ja darījuma slēgšana notikusi ar gribas defektiem, piemēram,

spaidu ietekmē, tad darījuma notariālā forma nepadara šos spaidus par

tiesiskā nozīmē nebijušiem, jo "darījuma (..) apliecināšana (..) nenovērš tā

iekšējos trūkumus" (CL 1476. p.), t.i., forma nevar padarīt materiāltiesiski

spēkā neesošu darījumu par spēkā esošu.”76

79. Ja likums prasītu obligātu notariālā akta formu nekustamā īpašuma

darījumiem, tas ne tikai mazinātu pušu slēdzamo darījumu riskus, bet arī

atvieglotu darījuma dalībniekiem darījuma slēgšanas procesu kopumā. Tiem

vairs nenāktos pašiem mēģināt izprast īpašuma pārejas juridiskās nianses,

sastādīt līgumu tiem svešā juridiskā valodā un veikt virkni pieprasījumu

atbildīgajām institūcijām un personām saistībā ar paredzamo darījumu. Rūpes

par to uzņemtos notārs kā neatkarīgs un neitrāls pušu padomnieks, kurš

zināmā mērā arī būtu atbildīgs par darījuma īstenošanas procesa veiksmīgu

norisi.

4. Vēlamie tiesību aktu grozījumi

80. Lai nodrošinātu publiskās ticamības principa pilnīgu ieviešanu Latvijā, ir

nepieciešams nodrošināt zemesgrāmatu ierakstu lielāku ticamību un stabilitāti.

Kā norādīts iepriekš, to būtu iespējams panākt ar grozījumiem CL, kas

noteiktu, ka darījumiem, kuru priekšmets ir nekustamā īpašuma atsavināšana

vai apgrūtināšana, ir jābūt sastādītiem notariālā akta formā.

81. Autors piedāvā papildināt CL ar 14741. pantu šādā redakcijā: “Likums prasa

darījuma notariālā akta formu, kad tas jāieraksta zemesgrāmatās (CL 1477.

76 Virko E. Jauna kārtība: notariālie akti, kas izpildāmi tiesas spriedumu izpildes kārtībā. Jurista Vārds Nr. 49 (800), 2013. gada 3. decembris.

33

p.)”, vienlaikus svītrojot CL 1483. panta pirmās daļas trešo punktu. Šādai CL

redakcijai būtu jānodrošina visu zemesgrāmatā nostiprināmo darījumu ar lietu

tiesībām ietērpšanu notariālā akta formā.

82. Minētie grozījumi novedīs pie tā, ka, ja gadījumā darījums, kas noslēgts

notariālā akta formā, zaudēs notariālo spēku (kā to paredz NL 93. pants77), tas

vairs neatbildīs likuma prasībām par darījuma formu. Atbilstoši CL 1475.

pantam78 tāds darījums vairs nebūs spēkā, un katra no pusēm līdz jauna

notariālā akta sastādīšanai būs tiesīga no tā atteikties.

83. Ieteicamie grozījumi Zemesgrāmatu likumā ir aplūkoti atzinuma 1. nodaļā

(skat. 26.-28. rindkopu).

84. Papildus būtu jāveic grozījumi NL, paplašinot notāru tiesību un pienākumu

loku nekustamā īpašuma darījumu noslēgšanas procesā, kas būtu vērsti uz

iespējami pilnīgas informācijas iegūšanu par darījuma objektu un darījumā

tieši vai netieši iesaistītajām personām, un vispusīgu darījuma dalībnieku

informēšanu par pašu darījumu, tā sekām un iespējamiem riskiem. Faktiski tas

nozīmētu notāru īstenoto darījumu pilnīgu pārraudzību nevis pēc dalībnieku

izvēles, bet uz likuma pamata, kā notāra amata pienākumu pie notariālā akta

sastādīšanas.

85. NL būtu jāparedz, ka notārs, kas notariālā akta formā sastāda darījumu par

nekustamā īpašuma atsavināšanu vai apgrūtināšanu, papildus veiktu

pieprasījumus:

- iedzīvotāju reģistram par īpašumā deklarētajam personām, ja darījuma

priekšmets ir dzīvojamās telpas;

- iedzīvotāju reģistram, lai noskaidrotu vai atsavinātājs ir laulības attiecībās;

- Laulāto mantisko attiecību reģistram, lai noskaidrotu vai atsavinātājam ir

spēkā esošs laulības līgums;

- valsts kadastram, lai noskaidrotu nekustamā īpašuma aktuālo kadastrālo

vērtību un lietošanas mērķi, ja darījuma priekšmets ir zeme;

77 Notariāta likuma 93. pants: “Ja nav ievēroti 78. panta noteikumi, aktam nav notariāla spēka.”78 CL 1475. pants: “Darījuma formas neievērošana tajos gadījumos, kad formu prasa likums, vai kad līdzēji darījuši no tās atkarīgu sava darījuma spēku, padara pašu darījumu par spēkā neesošu. Iepriekšējām norunām, kas tādos gadījumos notiek starp līdzējiem, nav nekāda tiesiski saistoša spēka, un līdz to ietērpšanai attiecīgā formā katram līdzējam ir tiesība no tām vienpusēji atkāpties.”

34

- valsts kadastram, lai noskaidrotu, vai dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu

īpašumos, ja darījuma priekšmets ir domājamās daļas no dzīvojamās mājas;

- nekustamā īpašuma nodokļus administrējošai iestādei par nekustamā

īpašuma nodokļa parādu neesamību;

- citām kompetentajām iestādēm, ja tas ir nepieciešams darījuma risku

mazināšanai vai novēršanai.

86. Tas būtu nepieciešams, lai novērstu tādu gadījumu atkārtošanos, kas aprakstīts

Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta 2010.

gada 12. maija spriedumā lietā SKC-11/2010.79

87. Iegūstot informāciju no iepriekš minētajām iestādēm, notāram būtu pienākums

to izanalizēt un brīdināt personas, kas piedalās darījumā, par pastāvošiem

darījuma riskiem vai darījuma objekta īpašībām, kas var mazināt objekta

vērtību. Piemēram, saistībā ar iespējamo trešo personu klātbūtni dzīvojamā

telpā un īres līguma saistošo spēku īpašuma ieguvējam; saistībā ar laulāto

tiesībām apstrīdēt darījumu, ja darījumam ir bijusi nepieciešama, bet nav tikusi

saņemta laulātā piekrišana; par zemes gabala apbūves iespējām atkarībā no

tam noteiktā lietošanas mērķa; par domājamo daļu iegādi daudzdzīvokļu

dzīvojamā mājā, kas nav sadalīta dzīvokļu īpašumos vai atrodas uz svešas

zemes u.c.

88. Ja notārs konstatē, ka darījumam nepieciešama kādas institūcijas piekrišana

(piemēram, atsavinot lauksaimniecības zemi ārzemniekam) vai citas

sagatavošanās darbības, piemēram, pirmpirkuma tiesību piedāvāšana vai

kultūras inspekcijas instrukciju saņemšana, iegādājoties īpašumā kultūras

pieminekli, tas ne tikai informē par to puses, bet arī nodrošina šo sagatavojošo

darbību izpildi.

89. Attiecīgi normatīvajos aktos būtu jāparedz grozījumi, ka notārs darījuma

sagatavošanas procesā ir tiesīgs vērsties un saņemt informāciju no

atbildīgajām iestādēm un trešajām personām kā darījuma dalībnieku pārstāvis

bez sevišķa pilnvarojuma.

90. Notāram pirms darījuma notariālā akta sastādīšanas būtu jāpārliecinās, ka

puses apzinās visas sekas, ko radīs minētais darījums, no tā izrietošās tiesības

79 Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta 2010. gada 12. maija spriedums lietā SKC-11/2010. Pieejams: http://at.gov.lv/lv/judikatura/judikaturas-nolemumu-arhivs/senata-civillietu-departaments/hronologiska-seciba_1/2010/ (aplūkots 15.10.2015).

35

un pienākumus, un ka puses sniedz informētu piekrišanu šādam darījumam.

Par visiem notāra veiktajiem pieprasījumiem un to rezultātiem būtu jānorāda

aktā.

91. Darījuma pilnīgas pārraudzības kontekstā būtu ieteicams, ka notārs pārņem

kontroli arī pār naudas plūsmām darījumā. Tādējādi notāra piedalīšanās

darījumā sniegtu garantijas pārdevējam, ka viņš saņems pirkuma maksu pilnā

apmērā, bet pircējam tiktu garantēts, ka par ieguldītiem naudas līdzekļiem viņš

iegūs tiesības uz objektu likumā noteiktā kārtībā. To būtu iespējams panākt,

nodrošinot notāriem darījuma kontus, kuros tiktu ieskaitīti gan pircēja notāram

glabāšanā nodotie naudas līdzekļi (neatkarīgi no tā, vai tie iemaksāti skaidrā

vai bezskaidrā naudā) īpašuma iegādei, gan arī sadarbībā ar bankām tiktu

ieskaitīti pircējam piešķirtie kredītlīdzekļi. Pēdējā gadījumā nosacījumu

izpildi, kas kalpo kā priekšnoteikums pirkuma maksas samaksai pārdevējam,

vērtētu notārs, nevis banku darbinieki, un tikai pēc notāra rīkojuma nauda tiktu

izmaksāta pārdevējam.

92. Blakus notāra tiesībām un pienākumiem NL būtu jāparedz arī notāra atbildība

par pieļautām kļūdām notariālā aktā, kas novedušas pie akta notariālā spēka

zaudēšanas vai darījuma spēkā neesamības, jo notārs nav ievērojis NL

paredzēto notariālo aktu taisīšanas procedūru. Zaudējumu segšanu pilnībā vai

daļēji akta dalībniekiem nodrošinātu apdrošināšanas kompānijas, kas

apdrošina notāru profesionālās darbības riskus.

36

5. Ierosinājumi

93. Pašreiz notariāla akta forma pielietota reti. Tam par cēloni ir CL liberālā

attieksme pret darījuma formu. Kā zināms, liberāls tiesisko attiecību

regulējums nāk par labu ekonomiski spēcīgākajai tiesiskās attiecības pusei.

Pretēji tam, tirgus ierobežojumi, kas raksturīgi Rietumvalstu likumiem kopš

20.gs. sākuma, vērsti uz vājākās puses aizsardzību, kas balstīta uz sociālās

valsts principiem (Sozialstaatsprinzip).80 Taču Sozialstaatsprinzip realizācija

nav iedomājama bez sabiedrisko interešu respektēšanas. Salīdzinot ar šo

regulējumu, CL atspoguļo liberālo likumdevēja attieksmi pret tirgu. Šāda

liberāla attieksme neņem vērā, ka reālie tiesisko attiecību dalībnieki nespēj

objektīvi izvērtēt riskus, kas saistīti ar viņu slēgtajiem darījumiem. Spilgta

ilustrācija tam ir relatīvi bieži sastopamie gadījumi, kad iegūtais nekustamais

īpašums ilgstoši netiek reģistrēts zemesgrāmatā. Par to, ka šāda bezdarbība

saistīta ar risku, liecina samērā bieži satopamie gadījumi, kad šādos apstākļos

darījuma dalībnieks zaudē īpašumu. Ja arī tiesu praksē diezgan bieži sastopami

gadījumi, kad šādos apstākļos nekustamo īpašumu izdodas atgūt, tomēr šādi

lemjot, tiek iedragāta zemesgrāmatu aktu ierakstu publiskā ticamība. Turklāt

šādi spriedumi norāda uz tiesiskā regulējuma nenoteiktību un no tās izrietošo

tiesas spriedumu neprognozējamību.

94. Vēršanās pret nekustamā īpašuma ieguvēju vilcināšanos ierakstīt

zemesgrāmatā nekustamo īpašumu ar piespiedu līdzekļiem (pie tādiem

pieskaitāma arī paaugstinātas nekustamā īpašuma reģistrācijas nodevas

piemērošana), iespējams, daļēji minēto problēmu spēj novērst, tomēr

neatrisina to fundamentāli.

95. Savukārt, ja tiktu veikti grozījumi likumā, ar kuriem atteiktos no 19.gs.

raksturīgās liberālās attieksmes pret darījuma formu, kas sevi nav attaisnojusi

kā vājākās puses aizsardzības instruments, tiktu sasniegta lielāka noteiktība un

skaidrība darījumu dalībnieku savstarpējās attiecībās, kā arī vienlaikus panākta

lielāka zemesgrāmatā ierakstīto tiesību stabilitāte un kopumā investīcijām

labvēlīgāka vide.

80 Markesinis B.S., Unberath H., Johnson A. The German Law of Contract. A Comparative Treatise. Second Edition.Oxford and Portland, Oregon: Hart Publishing, 2006, p. 2-3.

37

96. Viens no veidiem, kā to iespējams panākt, ir CL grozījumi, kas paredzētu, ka

nekustamā īpašuma atsavināšana iespējama vienīgi notariāla akta formā. Kā

rāda līdzšinējā prakse, parasti tad notārs uzņemas pilnu kontroli par darījuma

izpildi.

97. Darījumu, kuru priekšmets ir rīcība ar nekustamā īpašuma lietu tiesībām,

notariālā akta forma veicinātu arī notāru iesniegto elektronisko nostiprinājuma

lūgumu plašāku izmantošanu.

98. Viens no iespējamiem iebildumiem pret šādu ierosinājumu varētu būt uzskats,

ka notāra atlīdzība sadārdzina nekustamā īpašuma atsavināšanas izdevumus.

99. Tomēr jāņem vērā, ka darījuma, kas vērsts uz nekustamā īpašuma nodošanu,

kopējās izmaksas veido daudzi saskaitāmie. Ieviešot noteikumu par obligātu

notariālā akta formu, līdztekus notāra honorāram, kas jāpieskaita nekustamā

īpašuma atsavināšanas izdevumiem un kas tādējādi tos palielina, atkristu

vairākas pašreiz pastāvošo izdevumu pozīcijas.

100. Tiešs nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumu izdevumu samazinājums

būtu izdevumi, ko šādu darījumu dalībnieki izdara, sagatavojot zemesgrāmatā

iesniedzamo līgumu tekstus. Tomēr ar šo pozīciju, kuras faktiskais īpatsvars ir

grūti nosakāms, iespējamais ietaupījums vēl neaprobežojas.

101. Pašreizējos apstākļos nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumus nodrošina

tādi juridiskie dokumenti, kuru kvalitāte ir grūti pārbaudāma. Nekustamā

īpašuma mākleri par savu galveno funkciju parasti uzskata nekustamā īpašuma

pircēja atrašanu, turpretim līguma sagatavošana ir tikai kā neizbēgama piedeva

vai arī attaisnojums samērā ievērojamam honorāram par māklera

pakalpojumiem.

102. Ieviešot obligātu notariālā akta formu kā nekustamā īpašuma atsavināšanas

priekšnoteikumu, māklera vai citas netieši iesaistītas personas sagatavoto

līgumu nozīme gandrīz neizbēgami atkristu, jo šādi līgumi kļūtu par

nevajadzīgu posmu nekustamā īpašuma atsavināšanas procesā.

103. Taču daudz ievērojamāks un būtiskāks ietaupījums saistāms ar to, ka līdz ar

to atkristu arī nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumā iesaistīto pušu,

piemēram, pircēja un pārdevēja, risks, kas saistīts ar to, ka pašreizējā praksē

pastāvošo neformālo līgumu kvalitāti nav iespējams nodrošināt, jo nepastāv

objektīvi kritēriji to personu kvalifikācijas pārbaudei, kuri iesaistīti šo

neformālo līgumu sagatavošanā.

38

104. Grūti izmērāms, bet būtisks resursu ietaupījums, kas vienlaikus garantētu

investīcijām drošu vidi, ir tiesu atslogošana un tiesāšanās izdevumu

samazināšana, kā arī nenoteiktu un strīdīgu īpašuma tiesību pastāvēšanas

varbūtības samazināšana.

105. Ņemot vērā, ka, veicot nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumus notariālā

akta formā, pusēm tiktu izskaidrotas viņu tiesības un ar nekustamā īpašuma

atsavināšanu saistītie riski, tas varētu ievērojami samazināt darījumā iesaistīto

personu motivāciju norādīt samazinātu darījuma vērtību.

106. Neapšaubāms fiskāls ieguvums būtu arī nekavējoša nodevas ieturēšana par

jebkuru noslēgto nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumu, ko pašreizējos

apstākļos kavē darījumā iesaistīto personu vilcināšanās ar īpašnieka maiņas

reģistrāciju zemesgrāmatā.

107. Sakarā ar minēto autors iesaka veikt šādus normatīvo aktu grozījumus.

108. Ieteicamie grozījumi Zemesgrāmatu likumā:

108.1. Zemesgrāmatu likuma 68. panta pirmās daļas 2. punktu izteikt šādā

redakcijā: “Nostiprinājumam nepieciešamo piekrišanu (61.p. 2. un 3.pk.) var

apliecināt: (...) 2) ja piekrišanu dod privātpersona - ar notariāla akta kārtībā

taisītu dokumentu.”

108.2. Papildināt 68. pantu ar otro daļu: “Apliecinājums par piekrišanu, ko

sniedz persona, pret kuru nostiprinājums ir vērsts (61. p. 2. punkts), var tikt

iekļauts dokumentā, kas apliecina nostiprināmās tiesības, ja šis dokuments ir

sastādīts notariālā akta formā.”

108.3. Zemesgrāmatu likuma 60. panta otrās daļas 2. punktu izteikt šādā

redakcijā: “2) uz notariālu aktu, ja tas satur personas, pret kuru nostiprinājums

vērsts, apliecinājumu par piekrišanu nostiprinājuma izdarīšanai; (...).”

108.4. Lai novērstu iespēju, ka nostiprinājuma lūgums tiek iesniegts un

nostiprinājums tiek izdarīts uz tāda pilnvarojuma pamata, ko ir izdevusi

rīcībnespējīga persona, ieteicams Zemesgrāmatu likuma 58. panta otro daļu

izteikt šādā redakcijā: “Sevišķa apliecināta pilnvara nav vajadzīga, ja

pilnvarojums lūgt nostiprinājumu ir izteikts notariāli apliecinātā

nostiprinājuma lūgumā vai notariālajā aktā, uz kuru pamatota nostiprināmā

tiesība, vai ja pilnvarojums ir dots notāram, kas taisījis vai apliecinājis minēto

aktu.”

109. Ieteicamie grozījumi Civillikumā:

39

109.1. Papildināt CL ar 14741. pantu šādā redakcijā: “Likums prasa darījuma

notariālā akta formu, kad tas jāieraksta zemesgrāmatās (CL 1477. p.).”

109.2. Svītrot CL 1483. panta pirmās daļas trešo punktu.

110. Ieteicamie grozījumi Notariāta likumā:

110.1. Paplašinot notāru tiesību un pienākumu loku nekustamā īpašuma

darījumu noslēgšanas procesā, kas būtu vērsti uz iespējami pilnīgas

informācijas iegūšanu par darījuma objektu un darījumā tieši vai netieši

iesaistītajām personām, un vispusīgu darījuma dalībnieku informēšanu par

pašu darījumu, tā sekām un iespējamiem riskiem. Faktiski tas nozīmētu notāru

īstenoto darījumu pilnīgu pārraudzību nevis pēc dalībnieku izvēles, bet uz

likuma pamata, kā notāra amata pienākumu pie notariālā akta sastādīšanas.

110.2. Paredzēt pienākumu notāram, kas notariālā akta formā sagatavo

darījumu par lietu tiesībām uz nekustamo īpašumu, veikt šādus pieprasījumus:

- iedzīvotāju reģistram par īpašumā deklarētajam personām, ja darījuma

priekšmets ir dzīvojamās telpas;

- iedzīvotāju reģistram, lai noskaidrotu vai atsavinātājs ir laulības attiecībās;

- Laulāto mantisko attiecību reģistram, lai noskaidrotu vai atsavinātājam ir

spēkā esošs laulības līgums;

- valsts kadastram, lai noskaidrotu nekustamā īpašuma aktuālo kadastrālo

vērtību un lietošanas mērķi, ja darījuma priekšmets ir zeme;

- valsts kadastram, lai noskaidrotu, vai dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu

īpašumos, ja darījuma priekšmets ir domājamās daļas no dzīvojamās mājas;

- nekustamā īpašuma nodokļus administrējošai iestādei par nekustamā

īpašuma nodokļa parādu neesamību;

- citām kompetentajām iestādēm, ja tas ir nepieciešams darījuma risku

mazināšanai vai novēršanai.

110.3. Paredzēt notāram pienākumu brīdināt darījuma dalībniekus par

pastāvošiem darījuma riskiem vai darījuma objekta īpašībām, kas var mazināt

objekta vērtību. Piemēram, saistībā ar iespējamo trešo personu klātbūtni

dzīvojamā telpā un īres līguma saistošo spēku īpašuma ieguvējam; saistībā ar

laulāto tiesībām apstrīdēt darījumu, ja darījumam ir bijusi nepieciešama, bet

nav tikusi saņemta laulātā piekrišana; par zemes gabala apbūves iespējām

atkarībā no tam noteiktā lietošanas mērķa; par domājamo daļu iegādi

40

daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā, kas nav sadalīta dzīvokļu īpašumos vai

atrodas uz svešas zemes u.c.

110.4. Ja notārs konstatē, ka darījumam nepieciešama kādas institūcijas

piekrišana (piemēram, atsavinot lauksaimniecības zemi ārzemniekam) vai

citas sagatavošanās darbības, piemēram, pirmpirkuma tiesību piedāvāšana vai

kultūras inspekcijas instrukciju saņemšana, iegādājoties īpašumā kultūras

pieminekli, paredzēt notāram, kas taisa notariālo aktu, pienākumu ne tikai

informēt par to puses, bet arī nodrošināt šo sagatavojošo darbību izpildi.

110.5. Piešķirt notāram, kas taisa notariālo aktu, pilnvaras darījuma

sagatavošanas procesā vērsties ar pieprasījumiem un saņemt informāciju no

atbildīgajām iestādēm un trešajām personām kā darījuma dalībnieku pārstāvim

bez sevišķa pilnvarojuma.

110.6. Paredzēt notāra atbildību par notariālā akta kļūdām, kas novedušas pie

akta notariālā spēka zaudēšanas vai darījuma spēkā neesamības, jo notārs nav

ievērojis NL paredzēto notariālo aktu taisīšanas procedūru. Šādi radušos

zaudējumu segšanu darījuma dalībniekiem nodrošināt no apdrošināšanas

sabiedrību, kas apdrošina notāru profesionālās darbības riskus, izmaksātās

apdrošināšanas atlīdzības.

________________________

Jānis Rozenfelds

41

6. Izmantoto avotu saraksts

Literatūra

Balodis K. Ievads civiltiesībās. Rīga: Zvaigzne ABC, 2007.

Bernhardt R. Real Property in a Nutshell. ST.Paul: West Publishing Company, 1991.

Burn E.H., Cartwright J. Land Law. Cases and Materials. Ninth Edition. Oxford: Oxford University Press, 2009.

Jarkina V. Juridiskā tehnika vispārīgo tiesību un civiltiesību sistēmas līgumos. Jurista Vārds Nr. 38 (890), 2015. gada 29. septembris.

Kalniņš E. Tiesisks darījums. Grām.: Privāttiesību teorija un prakse. Raksti privāttiesībās. Rīga: TNA, 2005.

Litvins G. Nekustamā īpašuma atsavināšanas darījuma formas riski. Jurista Vārds Nr. 10 (862), 2015. gada 10. marts.

Markesinis B.S., Unberath H., Johnson A. The German Law of Contract. A Comparative Treatise. Second Edition.Oxford and Portland, Oregon: Hart Publishing, 2006.

Murray Peter L., Sturner R. The Civil Law Notary – Neutral Lawyer for the Situation. A Comparative Study on Preventative Justice in Modern Societies. Munchen: Verlag C.H.Beck, 2010.

Radziņš E. Vēlreiz par to, kā nevajag spriest tiesu. Jurista Vārds Nr.35 (540) 2008. gada 16. septembris.

Rozenfelds J. Civillikums un latviskā identitāte. Apvienotais Pasaules latviešu zinātnieku 3. kongress un letonikas 4. kongress. Politika un tiesības. Tiesību un juridiskās prakses ilgtspējīga attīstība. Rīgā, 2011. gada 24.-27. oktobrī. Rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, redkolēģija prof. K.Torgāns, prof. J.Rozenfelds, prof. I.Čepāne, prof. K.Strada-Rozenberga, prof. Ā.Meikališa, asoc. prof. D.Rezevska, doc. J.Kārkliņš, J.Bolis.

Sinaiskis V. Latvijas civiltiesību apskats. Lietu tiesības. Saistību tiesības. Rīga: Latvijas juristu biedrība, 1996.

Švarcs F. Latvijas 1937. gada 28. janvāra Civillikums un tā rašanās vēsture. Rīga: TNA, 2011.

42

Van Vliet L.P.W. Iusta Causa Traditionis and its History in European Private Law. (2003) 11 European Review of Private Law, Issue 3, pp. 342–378.

Virko E. Jauna kārtība: notariālie akti, kas izpildāmi tiesas spriedumu izpildes kārtībā. Jurista Vārds Nr. 49 (800), 2013. gada 3. decembris.

Барон Ю. Система Римского Гражданского права. Выпуск второй. Книга II. Владение. Книга III. Вещное право. Перевод Л.Петражицкаго. Третье издание. С.-Петербург: Склад издания в книжном магазине Н.К.Мартынова, 1908.

Башмаков А.А. Основные начала ипотечнаго права. Лекции читанныя въ г. Либаве в 1891 г. Либава: Издание Лито-Типография М.Петерсона, 1891.

Буковский В. Сводъ гражданских узаконений губерний прибалтийских съ продолжениемъ 1912-1914 г.г. и съ разъяснениями въ 2 томахъ. Том II, содержащий Право требований. Издание неоффициальное. Рига: Тип. Г.Гемпель и Ко., 1914

Interneta resursi

AS “Citadele banka” mājas lapa. Pieejams: http://www.citadele.lv/lv/tariffs/credit/lodging/ (aplūkots 01.10.2015).

AS “DNB banka” mājas lapa. Pieejams: https://www.dnb.lv/lv/privatpersonam/cenradis/hipotekarais-un-privatais-kredits-0 (aplūkots 01.10.2015).

AS “SEB banka” mājas lapa. Pieejams: http://www.seb.lv/?id=21334/#_tab_5 (aplūkots 01.10.2015).

AS “Swedbank” mājas lapa. Pieejams: https://www.swedbank.lv/cenradis/hipotekarais_kredits (aplūkots 01.10.2015).

Anotācija 17.05.2007. Grozījumiem likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” http://titania.saeima.lv/LIVS/SaeimaLIVS.nsf/0/299151D1120A4D0DC22572A700427901?OpenDocument (aplūkots 06.10.2015).

Financial Crisis Inquiry Commission - https://en.wikipedia.org/wiki/Financial_Crisis_Inquiry_Commission#cite_note-5 (viewed on 25.09.2015).

House prices rising in Latvia. 15.06.2014. Available: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Latvia/Price-History (viewed on 06.10.2015).

43

Īpašuma iegādē māklera pakalpojumus izmantotu aptuveni ceturtā daļa iedzīvotāju. Pieejams: http://www.tns.lv/?lang=lv&fullarticle=true&category=showuid&id=4675 (aplūkots 15.10.2015).

Kalniņš E. Pētījums par Civillikuma lietu tiesību daļas pirmās, otrās un trešās daļas modernizācijas nepieciešamību (2007). Pieejams: https://www.tm.gov.lv/files/archieve/lv_documents_petijumi_civillikuma_modernizacija.doc (aplūkots 15.10.2015).

Murray Peter L. Real Estate Conveyancing in 5 European Union Member States: A Comparative Study. August 31, 2007. Available: http://www.dnotv.de/_files/Aktuelles/murrayreportfinal310807en.pdf (viewed on 14.09.2015).

Real Property Law and Procedure in the European Union. General Report. Final Version, 2005 –p.100. Available: http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf (viewed on 15.10.2015).

Rongxin Zeng. Real Estate Operations and Notary System at Civil Law Legal System. US-China Law Review. VOLUME 9, NUMBER 6, DECEMBER 2012, p. 547-559. Available: http://www.davidpublishing.com/journals_info.asp?jId=1169# (viewed on 15.10.2015).

Steven A. Developments in the Scottish Law of Land Registration. Juridica International No 22, 2014, p. 37. Available: http://www.juridicainternational.eu/public/pdf/ji_2014_2_37.pdf (viewed on 25.09.2015).

Torrens title explained. Available: http://www.reisa.com.au/publicinfo/general-tips-and-traps/torrens-title-explained (viewed on 15.10.2015).

Wilsch H.The German “Grundbuchordnung”: History, Priciples and Future about Land Registry in Germany. Available: http://geodaesie.info/zfv/heftbeitrag/899 (viewed on 15.10.2015).

SIA “Latio” mājas lapa. Pieejams: http://latio.lv/lv/pardevejiem/pakalpojumi (aplūkots 06.10.2015).

SIA “Arco Real Estate” mājas lapa. Pieejams: http://www.arcoreal.lv/lv/jautajumi/pakalpojumi-cenas/ (aplūkots 06.10.2015).

SIA “Ektornet Real Estate Latvia” mājas lapa. Pieejams: http://www.ektornet.lv/lv/informcija-potencilajiem-sadarbbas-partneriem (aplūkots 06.10.2015).

44

Normatīvie akti

Grozījumi Zemesgrāmatu likumā. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 228 (5288), 15.11.2014.

Grozījumi likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 200 (4186), 21.12.2009.

Grozījumi likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 187 (3971), 02.12.2008.

Grozījumi likumā "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli". LR likums: Latvijas Vēstnesis, 85 (3661), 29.05.2007.

Bāriņtiesu likums. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 107 (3475), 07.07.2006., "Ziņotājs", 15, 10.08.2006.

Civilprocesa likums. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 326/330 (1387/1391), 03.11.1998.

Notariāta likums. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 48, 09.07.1993.

Par iedzīvotāju ienākuma nodokli. LR likums: "Latvijas Vēstnesis", 32, 01.06.1993.

Zemesgrāmatu likums. LR likums: "Ziņotājs", 16, 29.04.1993., "Likumu un noteikumu krātuve", 38, 30.12.1937.

Civillikums. LR likums: "Valdības Vēstnesis", 41, 20.02.1937.

Grozījumi Ministru kabineta 2009. gada 27. oktobra noteikumos Nr.1250 "Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā". MK noteikumi: "Latvijas Vēstnesis", 230 (5036), 25.11.2013.

Ministru kabineta noteikumi Nr.737 “Noteikumi par zvērinātu notāru atlīdzības taksēm un to noteikšanas kārtību”. MK noteikumi: "Latvijas Vēstnesis", 174 (4980), 06.09.2013.

Ministru kabineta noteikumi Nr.1250 “Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā”. MK noteikumi: "Latvijas Vēstnesis", 175 (4161), 04.11.2009.

Ministru kabineta noteikumiem Nr.1069 “Noteikumi par valsts nodevu par notariālo darbību izpildi”. MK noteikumi: "Latvijas Vēstnesis", 153 (4139), 25.09.2009.

German Civil Code (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB). Available: http://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/ (viewed on 14.10.2015)

45

Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). Перевод с французского. Предисловие, комментарии примечания В.Н.Захватаева. Москва-Берлин: Инфотропик Медиа, 2012.

Tiesu prakse

Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta 2010. gada 12. maija spriedums lietā SKC-11/2010. Pieejams: http://at.gov.lv/lv/judikatura/judikaturas-nolemumu-arhivs/senata-civillietu-departaments/hronologiska-seciba_1/2010/ (aplūkots 15.10.2015)

Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta spriedums lietā SKC-28, 2004 “Par ķīlas (hipotēkas) spēku nekustamā īpašuma attiesāšanas gadījumā”. Jurista Vārds Nr. 8 (313), 2004. gada 2. marts.

Citi avoti

Latvijas Notariāta 20. gadadienai veltītā Power Point prezentācija “Latvijas Notariāts 2013”.

46

7. Pielikumi

Tabula Nr. 1. Nepieciešamās izmaksas

47

48

Izdevumu pozīcija

Zemes pārdošana

par 100000 eur

Zemes

pārdošana par 100000 eur un hipotēka 75000 eur

Mājas

pārdošana par 250000 eur

Mājas

pārdošana par 250000 eur ar hipotēku par 150000 eur

Mājas

pārdošana par 500000 eur

Mājas

pārdošana par 500000 eur ar hipotēku par 400000 eur

Mājas

pārdošana par 1000000 eur

Mājas pārdošana

par 1000000 eur ar hipotēku 7500000 eur

Pirkuma m

aksa10 00 00,00

10 00 00,0025 00 00,00

25 00 00,0050 00 00,00

50 00 00,001 00 00 00,00

1 00 00 00,00

Hipotēkas apm

ērs7 50 00,00

15 00 00,0040 00 00,00

75 00 00,00Bankas kom

isija par hipotēkārā kredīta dokum

entu noform

ēšanu11 25,00

22 50,0060 00,00

1 12 50,00

Notāra honorārs par

nostiprinājuma lūgum

a sagatavošanu

22,7245,44

22,7245,44

22,7245,44

22,7245,44

Valsts nodeva par notariālām

darbībām0,71

1,420,71

1,420,71

1,420,71

1,42Reģistrācijas nodeva par īpašum

u20 00,00

20 00,0050 00,00

50 00,001 00 00,00

1 00 00,002 00 00,00

2 00 00,00Reģistrācijas nodeva par hipotēku

75,001 50,00

4 00,007 50,00

Kancelejas nodeva

14,2328,46

14,2328,46

14,2328,46

14,2328,46

Kopējās notāra izm

aksas23,43

46,8623,43

46,8623,43

46,8623,43

46,86

Kopējās zem

esgrāmatas

izmaksas

20 14,2321 03,46

50 14,2351 78,46

1 00 14,231 04 28,46

2 00 14,232 07 78,46

Kopējās pārdošanas

izmaksas

20 23,4332 46,86

50 23,4374 46,86

1 00 23,431 64 46,86

2 00 23,433 20 46,86

Kopējās pārdošanas izm

aksas procentos pret pirkum

a m

aksu2,02%

3,25%2,01%

2,98%2,00%

3,29%2,00%

3,20%

Notāra atlīdzības apm

ērs procentos pret kopējām

izm

aksām1,16%

1,44%0,47%

0,63%0,23%

0,28%0,12%

0,15%

Notāra atlīdzības apm

ērs procentos pret pirkum

a m

aksu0,02%

0,05%0,01%

0,02%0,00%

0,01%0,00%

0,00%Zem

esgrāmatas nodevas

attiecība procentos pret kopējām

pārdošanas izm

aksām99,55%

64,78%99,82%

69,54%99,91%

63,41%99,95%

64,84%

Tabula Nr. 2. Papildus izmaksas

Izdevumu pozīcijaZemes pārdošana par 100000 eur

Zemes pārdošana par 100000 eur un hipotēka 75000 eur

Mājas pārdošana par 250000 eur

Mājas pārdošana par 250000 eur ar hipotēku par 150000 eur

Mājas pārdošana par 500000 eur

Mājas pārdošana par 500000 eur ar hipotēku par 400000 eur

Mājas pārdošana par 1000000 eur

Mājas pārdošana par 1000000 eur ar hipotēku 7500000 eur

Brokera komisija 60 50,00 60 50,00 1 51 25,00 1 51 25,00 3 02 50,00 3 02 50,00 6 05 00,00 6 05 00,00

Pirkuma maksa 10 00 00,00 10 00 00,00 25 00 00,00 25 00 00,00 50 00 00,00 50 00 00,00 1 00 00 00,00 1 00 00 00,00

Hipotēkas apmērs 7 50 00,00 15 00 00,00 40 00 00,00 75 00 00,00

Notāra honorārs par darījuma līguma sagatavošanu notariālā akta formā 6 74,79 9 84,46 12 86,96 18 91,96

Notāra honorārs par darījuma līguma ar hipotēku sagatavošanu notariālā akta formā 8 93,71 11 65,96 17 70,96 27 99,46Valsts nodeva par notariālām darbībām 3,56 3,56 3,56 3,56 3,56 3,56 3,56 3,56Darījuma izpildes pilnīga pārraudzība 3 37,40 4 46,86 4 92,23 5 82,98 6 43,48 8 85,48 9 45,98 13 99,73Notāra honorārs par nostiprinājuma lūguma sagatavošanu 22,72 45,44 22,72 45,44 22,72 45,44 22,72 45,44Valsts nodeva par notariālām darbībām 0,71 1,42 0,71 1,42 0,71 1,42 0,71 1,42

Notāra honorārs par naudas pieņemšanu depozītā (mēnesī) 39,36 39,36 57,43 57,43 75,07 75,07 1 10,36 1 10,36Valsts nodeva par notariālām darbībām 3,56 3,56 3,56 3,56 3,56 3,56 3,56 3,56

Bankas darījuma konta līguma apkalpošana 4 00,00 4 00,00 5 00,00 5 00,00 5 00,00 5 00,00 5 00,00 5 00,00

Bankas komisija par hipotēkārā kredīta dokumentu noformēšanu 11 25,00 22 50,00 60 00,00 1 12 50,00Reģistrācijas nodeva par īpašumu 20 00,00 20 00,00 50 00,00 50 00,00 1 00 00,00 1 00 00,00 2 00 00,00 2 00 00,00Reģistrācijas nodeva par hipotēku 75,00 1 50,00 4 00,00 7 50,00

Kancelejas nodeva 14,23 28,46 14,23 28,46 14,23 28,46 14,23 28,46

Kopējās notāra izmaksas 10 82,10 14 33,91 15 64,67 18 60,35 20 36,06 27 85,49 29 78,85 43 63,53

Kopējās zemesgrāmatas izmaksas 20 14,23 21 03,46 50 14,23 51 78,46 1 00 14,23 1 04 28,46 2 00 14,23 2 07 78,46

Kopējās pārdošanas izmaksas 95 32,10 1 10 83,91 2 21 89,67 2 48 85,35 4 27 86,06 4 99 35,49 8 39 78,85 9 73 63,53

Kopējās pārdošanas izmaksas procentos pret pirkuma maksu 9,53% 11,08% 8,88% 9,95% 8,56% 9,99% 8,40% 9,74%

Notāra atlīdzības apmērs procentos pret kopējām izmaksām 11,35% 12,94% 7,05% 7,48% 4,76% 5,58% 3,55% 4,48%

Notāra atlīdzības apmērs procentos pret pirkuma maksu 1,08% 1,43% 0,63% 0,74% 0,41% 0,56% 0,30% 0,44%

Brokera komisija procentos pret kopējām pārdošanas izmaksām 63,47% 54,58% 68,16% 60,78% 70,70% 60,58% 72,04% 62,14%Zemesgrāmatas nodevas att iecība procentos pret kopējām pārdošanas izmaksām 21,13% 18,98% 22,60% 20,81% 23,41% 20,88% 23,83% 21,34%

49

Grafiks Nr. 1. Darījumu izmaksu salīdzinājums darījumam EUR 100 000,00 vērtībā ar hipotēku EUR 75 000,00 apmērā81

Latvi

ja min

Latvi

ja max

IgaunijaVācij

a

Francija

Lielbrit

ānija

ASV (Ņujorka

)0

2000

4000

6000

800010000

12000

14000

471434

446 746 16702103 2103

136 488 145 88 91

6050

4000 4000

6000

2000

6000

1279 1065

Izmaksas darījumam EUR 100 000,00 vērtībā ar hipotēku EUR 75 000,00 apmērā

Notāru izdevumi Reģistrācijas izdevumi Mākleru izdevumiJuristu izdevumi Kopējie izdevumi

Izde

vum

i; EU

R

Grafiks Nr. 2. Darījumu izmaksu salīdzinājums darījumam EUR 1 000 000,00 vērtībā ar hipotēku EUR 750 000,00 apmērā

Latvi

ja min

Latvi

ja max

IgaunijaVācij

a

Francija

Lielbrit

ānija

ASV (Ņujorka

)0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

47 4364 4170 4934 1105120778 20778

1977 3518 1450 617 91

60500

40000 40000

60000

20000

60000

3298 761

32047

97364

46147

83452

123401

65320 66812

Izmaksas darījumam EUR 1 000 000,00 vērtībā ar hipotēku EUR 750 000,00 apmērā

Notāru izdevumi Reģistrācijas izdevumi Mākleru izdevumiJuristu izdevumi Kopējie izdevumi

Izde

vum

i; EU

R

81 Attiecībā uz Latviju pirmajā pozīcijā “Latvija min” iekļautas tikai nepieciešamās izmaksas, bet otrajā pozīcijā “Latvija max” iekļautas arī papildus izmaksas, kas aptver, tajā skaitā, darījuma noformēšanu notariālā akta formā.

50

Curriculum Vitae

LATVIJAS UNIVERSITĀTES PROFESORADZĪVES UN DARBA GĀJUMS

I VISPĀRĪGAS ZIŅASJānis Rozenfelds150646-10601Penkules iela 25, Rīga, e-pasts: Janis.Rozenfelds@lu.lv, tel. 67034527Krievu, angļuAugstākā:

Ar Latvijas Universitātes Juridiskās zinātnes profesoru padomes 2004. gada 21. decembra lēmumu Nr.11 ieguvis Profesora akadēmisko nosaukumu juridiskajā zinātnē;

Ar Latvijas Universitātes Habilitācijas un promocijas padomes 1999. gada 16. marta lēmumu Nr.2 ieguvis Asociētā profesora akadēmisko nosaukumu juridiskajā zinātnē;

Ar Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes Domes 1993. gada 18. jūnija lēmumu piešķirts Docenta akadēmiskais nosaukums;

Ar Latvijas Universitātes habilitācijas un promocijas padomes 1993. gada 23. marta lēmumu Nr.41 ieguvis tiesību doktora zinātnisko grādu.

Cand. Sc., Dr.iur.Zvērināts advokāts, profesors

II ZINĀTNISKĀ DARBĪBA UN PUBLIKĀCIJAS

Latvijas Zinātnes padomes un citu valsts pētījumu projektu un programmu vadība vai līdzdalība to īstenošanā:

1. 1997. - 2000. gadā pētnieks grantā Nr. 944 "Saistību izpildes civiltiesiskais un civilprocesuālais nodrošinājums".

2. 2001. - 2003. gadā pētnieks grantā Nr. 489 "Jaunais Komerclikums un tā realizācijas prakse".

3. 2008. gadā pētnieks saistībā ar Civillikuma Lietu tiesību daļas (ceturtās, piektās, sestās un septītās nodaļas) modernizācijas nepieciešamību Tieslietu Ministrijas uzdevumā.

4. Latvijas Republikas Satversmes komentāru izstrādes darba grupas dalībnieks.5. 2010. - 2012. gads Darba grupas ar koncepcijas par Civillikuma lietu tiesību

daļas modernizāciju īstenošanu saistīto normatīvo aktu projektu izstrādei loceklis.

6. 2012. gads Darba grupas dalītā īpašuma tiesiskā regulējuma izstrādei saskaņā ar Tieslietu ministrijas 2012. gada 3. februāra rīkojumu Nr. 1-1/36.

51

7. 2012. -2013. gada 1. jūlijs Darba grupas par koncepcijas par Civillikuma lietu tiesību daļas modernizāciju īstenošanu saistīto normatīvo aktu projektu izstrādei loceklis saskaņā ar Tieslietu ministrijas 29.11.2012. rīkojumu Nr. 1-1/457.

8. 2013. – 2014. gada 1. septembris Darba grupas tiesību aktu projektu izstrādei par hipotekāro kreditoru interešu aizsardzību nekustamā īpašuma atsavināšanas sabiedrības vajadzībām gadījumos loceklis saskaņā ar Tieslietu ministrijas 06.11.2013. rīkojumu Nr. 1-1/455.

Publikācijas atbilstošajā zinātņu nozarē

1. Rozenfelds J. (1992). Problems of legislation on privatization in Latvia. Wirtschafts-und Gesellschaftsrecht Osteuropas im Zeichen des Ubergangs zur Marktwirtschaft. Redaction: Wolfgang Seifert. Munchen: C.H. Becksche Verlagsbuchhandlung, 1992, p. 355-358.

2. Rozenfelds J. (1993). Latvia: Legislation and denationalisation of land. The law institute journal 67 No 5. (Victoria, Australia), p. 358-359.

3. Rozenfelds J. (1994). Lietu tiesības. Rīga: Zvaigzne ABC, 106. lpp.4. Rozenfelds J. (1998). Ķīlas tiesības. Rīga: Zvaigzne ABC, 44 lpp.5. Rozenfelds J. (1999). Banku prasījuma garantija kā saistību nodrošināšanas

veids. Banku garantijas izcelšanās un tiesiskais regulējums internacionālā mērogā. Latvijas Universitātes Zinātniskie raksti. 621. sējums. Rīga: Latvijas Universitāte, redaktors prof. K.Torgāns, 87. – 98. lpp.

6. Rozenfelds J. (2000). Lietu tiesības. Rīga: Zvaigzne ABC, 296 lpp.7. Rozenfelds J. (2001). Īpašuma un ķīlas tiesības Latvijā un ārzemju investīciju

aizsardzība. II Pasaules latviešu zinātnieku kongress. Rīga, Latvija, 2001. gada 14. – 15. augusts. Tēžu krājums. – Rīga: Latvijas Zinātņu akadēmija, 219. lpp.

8. Rozenfelds J. (2001). Latvian Property and Collateral Law and Protection of Foreign Investments. Juridica International VI/2001, p. 108 – 113 (www.juridica.ee).

9. Rozenfelds J. (2002). Lietu tiesības. Rīga: Zvaigzne ABC, 294.lpp.10. Rozenfelds J. (2003). Intellectual Property Protection in Latvia. Humanities

and Social Sciences. Latvia. Current Topics in Latvian Law No 3 (40)/2003. Rīga: Latvijas Universitāte, galv. redaktors.Viktors Ivbulis, p. 26-47.

11. Rozenfelds J. (2004). Intelektuālais īpašums. Rīga: Zvaigzne ABC, 228 lpp.12. Rozenfelds J. (2004). Lietu tiesības. Rīga, Zvaigzne ABC, 294 lpp.13. Rozenfelds J. (2004). 1939. gada līgums par vācu tautības Latvijas pilsoņu

pārvietošanu uz Vāciju un daži tā izpildes mantiskie aspekti. Latvijas Vēsture. Jaunie un jaunākie laiki 3(55), 23.-29. lpp.

14. Rozenfelds J. (2004) Intelektuālā īpašuma aizsardzība Latvijā: pārskats par lietām, kas saistītas ar preču zīmju pārkāpumiem. Konferences „Intellectual property: a means for worldwide protection” (20.10.2004. – 21.10.2004.) informatīvajā pārskata materiālā (ed. Christian T. Campbell, LL.M., LL..B.; Peter Pawloy, Dipl.-Ing.) Center for International Legal Studies (Salzburg / Austria).

15. Rozenfelds J. (2005). Collision between Internal Defects of a Transaction Disposing of Immovable Property and the Land Register Deed in the Case-law of Latvian Courts. Law and Justice: 2005 (special issue). Rīga: Nevalstiskā bezpeļņas organizācija “Ratio iuris”, 56.-61. lpp.

52

16. Rozenfelds J. (2006). Nekustamā īpašuma atsavināšanas darījuma iekšējo trūkumu un zemesgrāmatu akta ieraksta kolīziju risinājums Latvijas tiesu praksē. Tiesību harmonizācijas Baltijas jūras reģionā 20.-21. gadsimta mijā. Rīga: LU Juridiskā fakultāte, redaktors Vija Kaņepe, 100.-112. lpp.

17. Rozenfelds J. (2007). The Concept and Content of Property Rights in Latvian Law (Īpašuma tiesību jēdziens un saturs Latvijas tiesībās) Latvijas Universitātes raksti: Juridiskā zinātne 719. sējums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, galv. redaktors prof. J.Lazdiņš, redkolēģija prof. K.Torgāns, asoc. prof. K.Balodis, prof. P.Varuls, prof. P.Jervelaids, prof. I.Zegners, prof. V.Liholaja, prof. A.Fogels, asoc. prof. Z.Mikainis, prof. S.Osipova, asoc. prof. D.Iļjanova, R. Kempers, prof. N.Ņižņika, 19.-36. lpp.

18. Rozenfelds J. (2008). Romiešu civiltiesību pasniegšanas metodika Latvijas Universitātē un tās ietekme uz Latvijas tiesībām (I). Likums un tiesības 10. sējums, Nr. 6 (106), 169.-176. lpp.

19. Rozenfelds J. (2008). Romiešu civiltiesību pasniegšanas metodika Latvijas Universitātē un tās ietekme uz Latvijas tiesībām (I). Likums un tiesības 10. sējums, Nr. 7 (107), 204-209. lpp.

20. Rozenfelds J. (2008). Valdījuma teorijas (Possession Theories). Latvijas Universitātes Zinātniskie raksti. 740. sējums. Rīga: Latvijas Universitāte, galv. redaktors prof. J.Lazdiņš, redkolēģija prof. K.Torgāns, asoc. prof. K.Balodis, prof. P.Varuls, prof. P.Jervelaids, prof. I.Zegners, prof. V.Liholaja, prof. A.Fogels, prof. S.Osipova, asoc. prof. D.Iļjanova, R. Kempers, prof. N.Ņižņika, 42.-60. lpp.

21. Rozenfelds J. (2008). Intelektuālais īpašums. Otrais, labotais un papildinātais izdevums. Rīga: Zvaigzne ABC, 272. lpp.

22. Torgāns K., Rozenfelds J., Kārkliņš J., Bitāns A. (2009). Latvijas Civillikuma Saistību tiesību daļas pieskaņošana Eiropas Savienības Kopējam modelim (Common Frame of Reference). LZP Ekonomikas, Juridiskās un Vēstures zinātnes galvenie pētījumu virzieni 2009. gadā Nr. 15, 173.-175.lpp.

23. Rozenfelds J. (2010). Tiesu prakse lietu tiesību jomā. Jurista Vārds Nr.43 (638), 4.-7. lpp.

24. Rozenfelds J. (2010). Īpašuma jēdziens un intelektuālais īpašums Latvijā / The Concept of Property and Intellectual Property in Latvia. Latvijas Universitātes žurnāls: Juridiskā zinātne 1. sējums, 101.-124. lpp.

25. Rozenfelds J. (2010). Augstākās tiesas Senāta judikatūras veidošanās lietu tiesību strīdos. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Biļetens Nr. 1/2010 Novembris, 49.-51. lpp.

26. Rozenfelds J. (2010) Lietu tiesību jēdziens Latvijas civiltiesību sistēmā / The Concept of Property Law in the Civil Law System of Latvia. Starptautiskās zinātniskās konferences „Valsts un tiesību aktuālās problēmas” zinātnisko rakstu krājums. Daugavpils: Daugavpils Universitātes akadēmiskais apgāds „Saule”, redkolēģija A.Baikovs, J.Teivāns-Treinovskis, V.Justicka, J.Zielinski, V.Zahars, J.Mašošins, 352.-361. lpp.

27. Rozenfelds J. (2011) Lietu tiesību normu piemērošana tiesu praksē. Aktuālas problēmas. Jurista Vārds Nr.16 (663), 7.-9. lpp.

28. Rozenfelds J. (2011) Varjatud omandiõigused (Latentās īpašuma tiesības). Juridica III/2011, p. 175-181.

29. Rozenfelds J. (2011) Aktuālas lietu tiesību problēmas. Aktuālas tiesību realizācijas problēmas. Latvijas Universitātes 69. konferences rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, redkolēģija prof. J.Rozenfelds, prof.

53

K.Torgāns, prof. I.Čepāne, prof. S.Osipova, prof. R.Balodis, prof. V.Liholaja, doc. A.Kučs, 9.-16. lpp.

30. Rozenfelds J. (2011) Lietu tiesības. 4. labotais, papildinātais izdevums. Rīga: Apgāds Zvaigzne ABC, 224. lpp.

31. Rozenfelds J., Krūmiņš M. (2011). „113. Valsts atzīst zinātniskās, mākslinieciskās un citādas jaunrades brīvību, kā arī aizsargā autortiesības un patenttiesības”. Latvijas Republikas Satversmes komentāri. VIII nodaļa. Cilvēka pamattiesības. Autoru kolektīvs prof. R.Baloža zinātniskā vadībā. Rīga: Latvijas Vēstnesis, prof. A.Endziņš, prof. R.Apsītis, akad. T.Jundzis, Satversmes tiesas priekšs. G.Kūtris, 679.-694.lpp.

32. Rozenfelds J. (2011) Civillikums un latviskā identitāte. Apvienotais Pasaules latviešu zinātnieku 3. kongress un letonikas 4. kongress. Politika un tiesības. Tiesību un juridiskās prakses ilgtspējīga attīstība. Rīgā, 2011. gada 24.-27. oktobrī. Rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, redkolēģija prof. K.Torgāns, prof. J.Rozenfelds, prof. I.Čepāne, prof. K.Strada-Rozenberga, prof. Ā.Meikališa, asoc. prof. D.Rezevska, doc. J.Kārkliņš, J.Bolis, 46.-67. lpp.

33. Rozenfelds J. (2011) Publiskās ticamības princips, kopīpašuma tiesības uz nekustamu īpašumu un sacīkstes princips. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Biļetens Nr.3 / 2011 Decembris, 9.-15. lpp.

34. Rozenfelds J. (2011) Lietu tiesību normu piemērošana tiesu praksē. Jurista Vārds Nr. 16 (663), 7.-9. lpp.

35. Rozenfelds J. (2011) Publiskās ticamības, kopīpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu un sacīkstes princips. Latvijas Republikas Augstākās tiesas Biļetens Nr.3/2011 decembris, 9. -15.lpp.

36. Rozenfelds J. (2012) Latvijas privāttiesību attīstības tendences pēc neatkarības atjaunošanas de facto. 2007. gada Starptautiskās zinātniskās konferences „Tiesību harmonizācija Baltijas jūras reģionā pēc ES paplašināšanas” rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, redaktori Puriņa R, Mežaraups I., 381.-384. lpp.

37. Rozenfelds J. (2012) Trends in the development of private law since the de facto renewal of Latvian independence. 2007. gada Starptautiskās zinātniskās konferences „Tiesību harmonizācija Baltijas jūras reģionā pēc ES paplašināšanas” rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, redaktori Puriņa R., Mežaraups I., 385.-389. lpp.

38. Rozenfelds J. (2012) Intelektuālā īpašuma rašanās un izbeigšanās priekšnoteikumu normatīvais regulējums Latvijā. Inovāciju juridiskais nodrošinājums: Latvijas Universitātes 70. konferences rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, redkolēģija prof. J.Rozenfelds, prof. K.Torgāns, prof. I.Čepāne, prof. S.Osipova, prof. R.Balodis, prof. V.Liholaja, prof. J.Bojārs, prof. Ā.Meikališa, prof. U.Krastiņš, asoc. prof. J.Kārkliņš, asoc. prof. J.Briede, doc. A.Kučs, 11.- 24. lpp.

39. Rozenfelds J. (2012) Entropy of Physical Unity of property (ad caelum) in the Latvian Law. International Scientific Conference “The Quality of Legal Acts and its Importance in Contemporary Legal Space”. 4-5 October, 2012 at the University of Latvia Faculty of Law, Riga, p. 615-625.

40. Rozenfelds J. (2012) Aktuālas īpašuma tiesību realizācijas problēmas ES kontekstā. Daugavpils Universitātes Sociālo zinātņu fakultātes Starptautikso zinātnisko konferenču rakstu krājums. Starptautiskās zinātniskās konferences “Eiropas integrācijas sociālā un ekonomiskā dimensija: problēmas, risinājumi

54

perspektīvas” materiāli. II daļa. Valsts un tiesību aktuālās problēmas. Daugavpils: Daugavpils Universitātes akadēmiskais apgāds “SAULE”, zin. red. Meņšikovs V., 150.-157. lpp.

41. Rozenfelds J. (2012) Īpašuma fiziskās vienotības (ad caelum) entropija Latvijas tiesībās. Jurista Vārds, 18.12.2012., 51 (750).

42. Rozenfelds J. (2012). Superficies solo cedit Latvijas tiesībās (Superficies solo cedit in Latvian Law) Latvijas Universitātes žurnāls. Juridiskā zinātne 3. sējums. Rīga: Latvijas Universitāte, galv. redaktors prof. J.Lazdiņš, 105.-119. lpp.

43. Rozenfelds J. (2013) „Reform of the Property Law Chapter of the Civil Law of Latvia: Problems and Solutions”. Latvijas Universitātes 71. zinātniskās konferences rakstu krājums „Tiesību interpretācija un tiesību jaunrade”. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, 2013, 30.-46. lpp.

44. Rozenfelds J. (2013) Superficies solo cedit in the Latvian Law. Journal of the University of Latvia No.5. Law. Editor in chief J.Lazdiņš, Latvian University. Riga: University of Latvia, 2013, p. 120-136.

45. Rozenfelds J. (2013) Apbūves tiesība. Jurista Vārds Nr.49 (800) 2013. gada 3. decembris.

46. Rozenfelds J. (2014) Igaunijas Īpašuma likuma un Civillikuma atjaunošanas 20 gadi. Jurista Vārds Nr.2 (804) 2014.gada 14.janvāris.

47. Rozenfelds J. (2014) Komercķīlu tiesiskais regulējums Latvijā, Latvijas Universitātes 72.zinātniskā konferences rakstu krājumus „Tiesību efektīvas piemērošanas problemātika”. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, 2013, 13.-23. lpp.

48. Rozenfelds J. (2014) Reform of Land Registration in Latvia. Juridica International. Law Review. University of Tartu: Estonia, 22/2014, 43.-50.lpp.

49. Rozenfelds J. (2014) Maldības tiesiskā regulējuma īpatnības vietējo Civillikumu kopojumā Jurista Vārds Nr.44/45 (846/847) 2014.gada 11.novembris, 29.-40.lpp.

50. Rozenfelds J. (2014) Ownership Claim, Journal of the University of Latvia No.6. Law. Editor in chief J.Lazdiņš, Latvian University. Riga: University of Latvia, 2014, p. 91-107.

51. Rozenfelds J. (2015) Civil laws of 1864 (Part III of the Condification of Local Laws) and Latvian legal science on legal regulation of invalidation of transactions, Rivista di Diritto dell’Impresa 2/2015, Edizioni Scientifiche Italiane, p. 293-315.

52. Rozenfelds J. (2015) (collaboration with D.Ose and M.Osis) Evidence in Civil Law – Latvia, Institute for Local Self-Government and Public Procurement, 2015. - (Lex localis) (Book series Law & society), authors: J.Rozenfelds, D.Ose, M.Osis, p.116.

Piedalīšanās ar referātu (jebkura veida) starptautiskās zinātniskās konferencēs un kongresos

1. Piedalīšanās starptautiskā zinātniskā konferencē "Tiesību harmonizācija Baltijas jūras reģionā 20.-21.gs. mijā", 2004.gada 29.-30.janvārī. Civiltiesisko zinātņu sekcijas vadītājs ar referātu "Īpašuma atsavināšanas darījumu iekšējo trūkumu un zemesgrāmatu aktu kolīziju risinājumi tiesā".

2. Piedalīšanās ar referātu „Latvijas privāttiesību attīstības tendences pēc neatkarības atjaunošanas de facto” Latvijas Universitātes 2007. gada 24.

55

janvārī rīkotajā starptautiskā zinātniskā konferencē „Tiesību harmonizācija Baltijas jūras reģionā pēc ES paplašināšanas”.

3. Piedalīšanās ar prezentāciju „Teaching of IP rights in the University of Latvia” konferencē „Disseminating IP knowledge in iniversities” European Patent Office, Helsinki, 9-10 October 2007.

4. Piedalīšanās ar prezentāciju „Romiešu civiltiesību pamatu kursa pasniegšanas metodika LU un tās ietekme uz Latvijas tiesībām” Voldemāra Kalniņa simtgadei veltīta starptautiska zinātniska konference Latvijas Universitātē, 2007. gada 22.-23. novembrī.

5. Piedalīšanās Latvijas Patentu valdes 2008. gada 16.-17. aprīlī rīkotajā starptautiskajā konferencē „Intellectual Property and Economy” ar prezentāciju „Protection of Intellectual Property in the LB practice”.

6. Pētījuma par Civillikuma Lietu tiesību daļas (ceturtās, piektās, sestās un septītās nodaļas) modernizācijas nepieciešamību prezentācija Tieslietu Ministrijā 2008. gada 28. novembrī.

7. Piedalīšanās Latvijas Universitātes 2009. gada 12. februāra konferencē ar referātu „Labticīga ieguvēja aizsardzība”.

8. Piedalīšanās 2009. gada 26. marta Uzņēmumu Reģistra rīkotajā konferencē par firmas lietojumu un nepieciešamajām izmaiņām likumos.

9. Piedalīšanās 2010. gada 15. oktobra tiesnešu konferencē Augstākās tiesas judikatūra un tās loma tiesiskās domas attīstībā Latvijā ar referātu „Tiesu prakse lietu tiesību jomā”.

10. Piedalīšanās 2011. gada 24.-27. oktobra Pasaules latvieši zinātnieku III kongresā ar referātu „Civillikums un latviskā identitāte”.

11. Piedalīšanās 2011. gada 3. novembra Starptautiskajā zinātniskajā konferencē Daugavpils Universitātē „Eiropas integrācijas sociālā un ekonomiskā dimensija: problēmas, risinājumi, perspektīvas” ar referātu „Aktuālas īpašuma tiesību realizācijas problēmas ES kontekstā”.

12. Piedalīšanās 2011. gada 25. novembra Latvijas tiesnešu konferencē ar referātu „Publiskas ticamības princips, kopīpašuma tiesības uz nekustamu īpašumu un sacīkstes princips”.

13. Piedalīšanās Latvijas Universitātes 70. zinātniskajā konferencē 2012. gada 2. februārī ar referātu „Intelektuālā īpašuma rašanās un izbeigšanās priekšnoteikumi pēc Latvijas likumdošanas”.

14. Piedalīšanās 2012. gada 4.-5. oktobra Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes starptautiskajā zinātniskajā konferencē “The Quality of Legal Acts and its Importance in Contemporary Legal Space” ar referātu „Entropy of Physical Unity of property (ad caelum) in the Latvian Law”.

15. Piedalīšanās Latvijas Universitātes 71. zinātniskajā konferencē 2013. gada 6. februārī ar referātu „Reform of the Property Law Chapter of the Civil Law of Latvia: Problems and Solutions”.

16. Piedalīšanās 7. gadskārtējā darba sesijā Eiropas Intelektuālā īpašuma pedagogu organizācijas (EIPTN) ietvaros Lisabonā, Portugāle, Lisabonas Universitātē 2013. gada 16.-17. jūlijā un sekcijas „Jaunākās metodes intelektuālā īpašuma apguvē” vadīšana.

17. Piedalīšanās 2013. gada 28.-29. novembra Tartu Universitātes rīkotajā starptautiskajā konferencē „Twenty Years of Estonian Law of Property Act – Experiences and Perspectives” ar referātu „Reform of Land Registration in Latvia”.

18. Piedalīšanās Latvijas Universitātes 72. zinātniskajā konferencē 2014. gada 6.

56

februārī ar referātu „Legal framework of commercial pledge in Latvia” (Komercķīlu tiesiskais regulējums Latvijā).

19. Piedalīšanās 2014. gada 20.-22. marta starptautiskajā zinātniskajā konferencē Mariboras Universitātē, Slovēnijā, „Dimensions of Evidence in European Civil Procedure” (JUST/2011-2012/JCIV/AG/3434) ar ziņojumu par Latvijas civilprocesa regulējumu.

20. Piedalīšanās 2014.gada 10.-11.novembra Latvijas Universitātes 5.starptautiskajā zinātniskajā konferencē „Juridiskā izglītība un kultūra: pagātnes mācības un nākotnes izaicinājumi” ar referātu „1864.gada Civillikumi (Vietējo likumu kopojuma III daļa) un Latvijas civiltiesību zinātne par darījumu spēkā neesamības tiesisko regulējumu”.

21. Piedalīšanās organizēšanā 8. gadskārtējā darba sesijā Eiropas Intelektuālā īpašuma pedagogu organizācijas (EIPTN) ietvaros Rīgā, Latvijā, Latvijas Universitātē 2015.gada 29.-30.jūnijā un sekcijas „Tiesu prakses mācīšana un izspēle” vadīšana.

III PEDAGOĢISKĀ DARBĪBA (par pēdējiem 6 gadiem)

Izstrādātie un docētie studiju kursi:

Doktora studiju programma - Civiltiesisko zinātņu problēmas (B daļa, 8 kredītp.); Tiesību integrācija Eiropā (A daļa, 8 kredītp.); Doktora darbu vadīšana (6).Tiesību zinātnes – profesionālā maģistra studiju programmā un akadēmiskā maģistra studiju programma: Īpašuma tiesību īstenošanas problēmas (B daļa, 2 kredītp.); Maģistra darbu vadīšana (36) un recenzēšana.Tiesību zinātnes – bakalaura studiju programmā: Intelektuālā īpašuma tiesības (B daļa, 4 kredītp.); Lietu tiesības (A daļa, 4 kredītp.); Lietu tiesības I (A daļa, 2 kredītp.); Lietu tiesības II (A daļa, 2 kredītp.). Bakalaura darbu vadīšana (32) un recenzēšana.

IV ORGANIZATORISKAIS DARBS (par pēdējiem 8 gadiem) LU, Latvijas vai starptautisko zinātnisko un akadēmisko komisiju vai

koleģiālo institūciju vadītājs vai loceklis:Starptautiskās zinātniskās konferences "Tiesību harmonizācija Baltijas jūras reģionā 20.-21.gs. mijā" (2004.gada 29.-30.janvāris) Civiltiesisko zinātņu sekcijas vadītājs. Dalība zinātnisko konferenču organizatoriskajās komisijās:Voldemāra Kalniņa simtgadei veltītās starptautiskās zinātniskās konferences (2007. gada 22.-23. novembris) Organizatoriskās komitejas loceklis.Augstskolas, fakultātes, institūta, profesoru grupas, katedras, laboratorijas, centra u.c. dibinātājs vai vadītājs:1. Latvijas Universitātes Civiltiesisko zinātņu katedras vadītājs;2. Latvijas Universitātes Juridiskās zinātnes nozares apakšnozarēs civiltiesības un tiesību teorija un vēsture promocijas padomes priekšsēdētājs;3. Latvijas Universitātes Juridiskās zinātnes profesoru padomes priekšsēdētājs

57

(05.12.2012. rīkojums Nr. 5/730);4. Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes Studiju programmu padomes priekšsēdētājs;5. Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes Domes priekšsēdētāja p.i.;

6. Doktorantūras skolas „Valsts tautsaimniecības starptautiskās konkurētspējas nodrošināšana” vadības padomes loceklis.

Oficiāli apstiprināts valsts, pašvaldību un citu juridisko vai fizisko personu

dibināto uzņēmējsabiedrību konsultants:

A/S "Latvijas Balzams" konsultants par preču zīmēm un ģeogrāfiskās izcelsmes

norādēm.

Piedalīšanās akadēmisko izdevumu redkolēģijās: 2011. gada aprīlis Londonas Universitātes Karalienes Mērijas Intelektuālā īpašuma izpētes institūta (Queen Mary Intellectual Property Research Institute) publicētā žurnāla „Karalienes Mērijas Intelektuālā īpašuma žurnāls” („Queen Mary Journal of Intellectual Property”) redkolēģijas loceklis.2011. gads Latvijas Universitātes 69. zinātniskās konferences rakstu krājuma „Aktuālas tiesību realizācijas problēmas” redkolēģijas loceklis.2012. gads Latvijas Universitātes 70. zinātniskās konferences rakstu krājuma „Inovāciju juridiskais nodrošinājums” redkolēģijas loceklis.2012. gads Apvienotā pasaules latviešu zinātnieku 3. kongresa un letonikas 4. kongresa rakstu krājuma „Politika un tiesības. Tiesību un juridiskās prakses ilgtspējīga attīstība” redkolēģijas loceklis.2012. gads Juridiskās zinātnes doktorantu un zinātniskā grāda pretendentu III zinātniski praktiskās konferences rakstu krājuma „Juridiskās zinātnes teorētiskie un praktiskie problēmjautājumi” redkolēģijas loceklis.2013. gads Latvijas Universitātes 71. zinātniskās konferences rakstu krājuma „Tiesību interpretācija un tiesību jaunrade – kā rast pareizo līdzsvaru” redkolēģijas loceklis.2014. gads Latvijas Republikas Satversmes komentāru redkolēģijas loceklis.

58