IBB Wohnungsmarktbericht 2018 · 4 Geleitwort Die Anziehungskraft Berlins ist ungebrochen. Seit...

IBB Wohnungsmarktbericht 2018

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Schwerpunktthema: Bauüberhänge

IBB Wohnungsmarktbericht 2018

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GeleitwortDie Anziehungskraft Berlins ist ungebrochen. Seit zehn Jahren verzeichnet unsere Stadt einen stetigen Bevölkerungszuwachs, im Schnitt kamen jährlich rund 40.000 Neu-Berline-rinnen und -Berliner hinzu. Die Auswirkungen dieses Wachstums Berlins sind insbesondere für Wohnungsuchende deutlich spürbar. Die Preise steigen, während das Angebot – insbe-sondere von leistbarem Wohnraum – nicht Schritt hält.

Neubau, aber auch die Sicherung bezahlbarer Mieten im Bestand sind deshalb wichtiger denn je. Laut Stadtentwicklungsplan Wohnen werden bis 2021 jährlich 20.000 Wohnungen gebraucht, um die zusätzliche Nachfrage und das aufgelaufene Defizit seit 2013 auszuglei-chen. In der Folge entwickelten sich die Baufertigstellungen weiter dynamisch und erreich-ten im Jahr 2017 mit rund 15.700 Wohnungen ihren bisherigen Höchststand. Es sind weiter große Anstrengungen aller Beteiligten erforderlich, um dieses Niveau zu verstetigen und zu erhöhen. Daher hat der Senat 2018 ein umfangreiches Handlungsprogramm zur Beschleu-nigung des Wohnungsbaus beschlossen. Zu dem Maßnahmenpaket gehören u. a. konkre-te Schritte zur Vereinfachung und Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren, die bedarfsgerechte Erweiterung der Bau- und Planungskapazitäten der Wohnungsbaugesell-schaften und die verstärkte Vergabe landeseigener Grundstücke an Genossenschaften.

Ein weiteres Potenzial, dem Wohnraummangel zu begegnen, birgt der bestehend hohe Bau-überhang. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht im Bau befindlich bzw. noch nicht fertiggestellt sind. Diese neu zu errichtenden Wohnungen aus dem Bauüberhang haben einen bedeutenden Teil des zeitintensiven Projektvorlaufs bereits erfolgreich absolviert, eine zeitnahe Fertigstellung eines Großteils wäre daher möglich. Die-ser Überhang hat in den letzten Jahren stetig zugenommen. Der vorliegende Bericht widmet sich deshalb schwerpunktmäßig diesem Thema. Darüber hinaus hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Rahmen der diesjährigen Erfassung des Bauüber-hangs durch die Bezirke externe Unterstützung angeboten, die von vier Bezirken angenom-men wurde. Hier sollen nun im konkreten Einzelfall den Gründen von Bauverzögerungen nachgegangen und Abhilfemöglichkeiten geprüft werden.

Um Berlin als sozial gemischte, grüne und lebenswerte Stadt für alle Bevölkerungsgruppen zu erhalten, gehen die Bauanstrengungen Hand in Hand mit spezifischen bedarfsorien-tierten wohnungspolitischen Maßnahmen. Für Haushalte mit geringen Einkommen (WBS-Berechtigte) wurde z. B. ein Förderprogramm für den Erwerb genossenschaftlicher Geschäfts-anteile geschaffen. Ferner sind Anfang 2018 die neuen Förderungsbestimmungen – die WFB 2018 – in Kraft getreten. In den kommenden Jahren soll die Zahl der geförderten Wohnungen von derzeit 4.000 um jeweils 500 Wohnungen jährlich steigen, bis das Niveau von 5.000 geförderten Wohnungen im Jahr erreicht wird.

Im Frühjahr 2018 erfolgte eine Novellierung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes. Mit der verlängerten Kappungsgrenzen-Verordnung wird zudem für weitere fünf Jahre die einge-schränkte Mieterhöhungsmöglichkeit in ganz Berlin festgeschrieben. Die Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete) ist stadtweit auf derzeit 56 Gebiete gestiegen. In sozialen Erhaltungsgebieten leben nun 853.763 Menschen in 450.092 Wohnungen.

Der aktuelle IBB Wohnungsmarktbericht 2018 zeigt deutlich, dass weitere wohnungspoli-tische Maßnahmen notwendig sind, um die aktuell angespannte Situation auf dem Woh-nungsmarkt für die Berlinerinnen und Berliner mit mittleren und geringen Einkommen nachhaltig zu verbessern und die Stadt für alle als lebenswerten Ort zu erhalten.

Katrin Lompscher

Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen des Landes Berlin

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5Vorwort

VorwortDas enorme Bevölkerungswachstum ist weiterhin der bestimmende Faktor am Berliner Wohnungsmarkt. Im Jahr 2017 stieg die Bevölkerungszahl mit über 3,6 Millionen Men-schen auf ein neues Rekordniveau seit Ende des Zweiten Weltkrieges. Durch den großen Zuwachs an Ein- und Zweipersonenhaushalten überschritt Berlin erstmalig die Marke von zwei Millionen Haushalten. Das Wachstum betrifft die ganze Stadt. Zudem wuchs das Umland in den zurückliegenden Jahren ähnlich dynamisch wie die Bundeshaupt-stadt.

Höchststände verzeichnete auch der Wohnungsbau: In Berlin und dem Umland wurden 2017 insgesamt 22.315 Neubauwohnungen fertiggestellt. Davon entfielen 15.669 auf Ber-lin und 6.646 auf das Umland. Auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen stieg in den vergangenen Jahren stark an, allerdings folgen die Fertigstellungszahlen dieser Dynamik immer nur verzögert. Dies führte zu einem steigenden Bauüberhang, also zu hohen Zahlen von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen. Das diesjährige Schwerpunktthema widmet sich diesem Komplex und beleuchtet den aktuellen Bauüberhang näher.

Trotz gestiegener Neubauzahlen fehlen viele Wohnungen, und die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist von ausgewogenen Verhältnissen weit entfernt. Die Senatsver-waltung für Stadtentwicklung und Wohnen beziffert den Neubaubedarf bis 2030 auf 194.000 zusätzliche Wohnungen. Ein flächendeckendes Angebotsdefizit an preiswer-tem Wohnraum ist nicht nur in der Berliner Innenstadt zu verzeichnen, wo Mieten mit Mittelwerten von 12 EUR/m2 und mehr dominieren. Die zunehmende Verknappung des Angebots an preiswerten Wohnungen ist inzwischen deutlich über den S-Bahn-Ring hinaus spürbar.

Auch mit Blick auf diese Entwicklungen haben wir im diesjährigen IBB Wohnungsmarkt-bericht das Thema Neubauförderung aufgegriffen. Seit 2014 leistet die IBB einen Bei-trag in Form des IBB Wohnungsneubaufonds zum Bau von bezahlbaren Wohnungen.

Die ungebremste Nachfrage nach Wohnraum scheint auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen weiter zu beflügeln. Erstmals überschritt der mittlere Ange-botskaufpreis für das Segment Neubau die Marke von 5.000 EUR/m2 deutlich.

Wie entwickelt sich Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten? Hier zeigt sich, dass die Bundeshauptstadt, anders als früher, nun preislich auf dem Niveau von Hamburg und Köln liegt. Ursächlich hierfür ist die außergewöhnlich starke und für vie-le Berlinerinnen und Berliner schmerzliche Preisdynamik auf dem Berliner Mietwoh-nungsmarkt in den letzten Jahren.

Mit dem IBB Wohnungsmarktbericht 2018 möchten wir Sie – wie bereits in den Vorjah-ren – wieder dazu einladen, sich ein eigenes Bild von den zentralen Entwicklungen und anstehenden Herausforderungen am Berliner Wohnungsmarkt zu machen.

Dr. Jürgen Allerkamp

Vorsitzender des Vorstands der Investitionsbank Berlin (IBB)

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Geleitwort der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen des Landes Berlin, Katrin Lompscher 4

Vorwort des Vorsitzenden des Vorstands der Investitionsbank Berlin, Dr. Jürgen Allerkamp 5

Inhaltsverzeichnis 6

1. Ergebnisse im Überblick 8

1.1 Ausgewählte Daten im Überblick 10

1.2 Wohnungspolitisches Stadtgeschehen 11

2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 12

3. Entwicklung der Wohnungsnachfrage 14

3.1 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 14

3.2 Haushalts- und Einwohnerentwicklung 22

3.3 Sozioökonomische Faktoren 28

3.3.1 Einkommen und Bedarfsgemeinschaften 28

3.3.2 Wohnberechtigung und Wohngeld 32

4. Entwicklung des Wohnungsangebots 36

4.1 Bautätigkeit 36

4.1.1 Gesamtstädtisches Baugeschehen 36

4.1.2 Baugeschehen in den Berliner Bezirken und Planungsräumen 39

4.2 Wohnungsbestand 41

4.3 Strukturveränderungen im Wohnungsbestand 43

4.4 Geförderter Mietwohnungsbau 47

4.4.1 Entwicklung im geförderten Mietwohnungsbestand 47

4.4.2 Neubauförderung im Mietwohnungsbau 50

4.5 Entwicklung der Angebotspreise und -mieten 52

4.5.1 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 53

4.5.2 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen 57

4.5.3 Angebotsmieten 61

4.6 Mietspiegel und Mieten im Sozialen Wohnungsbau 66

4.7 Wohnflächen und Leerstände 70

5. Fazit 72

Inhaltsverzeichnis

7Inhaltsverzeichnis

6. Schwerpunktthema: Bauüberhänge 76

6.1 Bauüberhänge im Fokus 76

6.2 Die Entwicklung der Bauüberhänge in Berlin 77

6.3 Struktur der Bauüberhänge (Gebäudeart, Baufortschritt, Bezirke, Bauherren) 78

6.4 Fertigstellungsdauer der Bauvorhaben 81

6.5 Entstehungshistorie des Bauüberhanges 2017 81

6.6 Fazit 83

7. Bezirksprofile 84

7.1 Bezirksprofil Mitte 84

7.2 Bezirksprofil Friedrichshain-Kreuzberg 86

7.3 Bezirksprofil Pankow 88

7.4 Bezirksprofil Charlottenburg-Wilmersdorf 90

7.5 Bezirksprofil Spandau 92

7.6 Bezirksprofil Steglitz-Zehlendorf 94

7.7 Bezirksprofil Tempelhof-Schöneberg 96

7.8 Bezirksprofil Neukölln 98

7.9 Bezirksprofil Treptow-Köpenick 100

7.1o Bezirksprofil Marzahn-Hellersdorf 102

7.11 Bezirksprofil Lichtenberg 104

7.12 Bezirksprofil Reinickendorf 106

8. Erläuterungen und Glossar 108

9. Abbildungs- und Tabellenverzeichnis 110

9.1 Abbildungsverzeichnis 110

9.2 Tabellenverzeichnis 113

Die Zahlen für Einwohner und Bevölkerung basieren auf verschiedenen Datengrundlagen und können daher voneinander abweichen (siehe Glossar, S. 108).

Weitere Zahlen im Tabellenband; Download unter www.ibb.de/wohnungsmarkt

Der vorliegende Bericht und ein ergänzender Tabellenband mit einem ausführlichen Zahlenwerk sind als Download unter folgender Internetadresse abrufbar: www.ibb.de/wohnungsmarktberichtHier finden Sie auch zusätzliche interaktive Darstellungen, laufende Aktualisierungen sowie eine Zusammenfassung in deutscher und englischer Sprache.

Tab. 21

https://www.ibb.de/de/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/berliner-wohnungsmarkt.html

http://www.ibb.de/wohnungsmarktbericht

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1. Ergebnisse im Überblick

Fachkräftemangel und Kapazitätsengpässe betreffen vor allem die BauindustrieBerlin ist seit mehreren Jahren von einem starken konjunktu-rellen Aufschwung geprägt. Als wichtiger Ausbildungs- und Arbeitsstandort ist die Hauptstadt besonders attraktiv für junge Erwachsene, primär aus dem Bereich Information und Kommunikation. Hier hat sie sich den Ruf eines Digital- und Wissenschaftsstandortes aufgebaut. Zur Jahresmitte 2018 verzeichnete Berlin rund 50.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte mehr als im Vorjahreszeitraum. Es fehlen weiter-hin Fachkräfte, vor allem aus den Bereichen Bauen und Hand-werk. Die daraus resultierenden Kapazitätsengpässe und die hohe Auftragsintensität drohen auch den Wohnungsbau zu verlangsamen.

Bevölkerungswachstum weiter hoch, aber unter VorjahresniveauDie Bevölkerungszahl Berlins nahm auch 2017 weiterhin zu, im Vergleich zum Vorjahr jedoch auf einem etwas niedrige-ren Niveau. Per Saldo wuchs die Stadt um 38.665 Menschen. Mit 3.613.495 erreichte die Bevölkerungszahl ein Rekord-niveau seit Ende des Zweiten Weltkriegs. Nicht nur Berlin wächst, sondern auch sein Umland. Mit einer Bevölkerungs-zunahme von fast 6 % wuchs das Berliner Umland zwischen 2013 und 2017 in ähnlichem Ausmaß wie Berlin. Motor dieser Entwicklung in der Bundeshauptstadt bleibt der Zuzug von außen, der rund 85 % der Bevölkerungsgewinne begründet.

2015 und 2016 bleiben Ausnahmejahre in der WanderungsstatistikDie Berliner Wanderungsaktivitäten waren von jeher vorran-gig durch das Ausland geprägt. Aufgrund des Flüchtlingszu-zugs innerhalb der Jahre 2015 und 2016 stieg der Außenwan-derungssaldo immens an. Dieser Trend setzte sich nicht fort, vielmehr pendeln sich die Zahlen im Jahr 2017 auf dem Ni-veau von 2014 ein. 2015 und 2016 stellen für Berlin somit kei-nen Trendwechsel, sondern eine Ausnahme dar. Die meisten Ausländer kamen 2017 aus Rumänien, Bulgarien und Polen, dem Vereinigten Königreich und den USA, deutlich weniger jedoch aus dem Nahen Osten.

Junge Menschen tragen das Bevölkerungswachstum Vor allem junge Erwachsene kommen in die Hauptstadt mit ihrem breiten Ausbildungs- oder Arbeitsangebot. Ältere Per-sonen sowie zunehmend auch Familien mit jüngeren Kin-dern tendierten 2017 eher zum Wegzug aus Berlin, wobei die möglichen Motive hierbei vom Eigenheim bis zu den gestie-genen Mieten in Berlin reichen. Dieser Trend kam vor allem dem Umland Berlins zugute, welches ein deutliches Wachs-tum verzeichnete.

Haushaltszahl auf RekordhochBerlin erreichte 2017 mit mehr als 2 Millionen Haushalten ein neues Rekordhoch. Rund 80 von 100 Haushalten sind dabei Ein- oder Zweipersonenhaushalte. In sieben Bezirken bestan-den im Jahr 2017 mehr als die Hälfte aller Haushalte aus einer Person.

Bauintensität im Betrachtungszeitraum auf RekordniveauDem Berliner Wohnungsmarkt fehlen weiterhin zehntausen-de Wohnungen, obwohl sich die Bauintensität und Fertigstel-lungen auf einem hohen Niveau befanden. Schwerpunkte des Wohnungsbaus lagen 2017 dabei vor allem in den Innen-stadtbezirken sowie in den innenstadtnahen Bereichen im Nordosten und Südosten der Stadt. Ein Drittel der Fertigstel-lungen entfiel allein auf die beiden Bezirke Mitte und Lich-tenberg. Die Baugenehmigungen stagnierten 2017 zuletzt auf einem hohen Niveau von knapp 25.000 zum Bau geneh-migter Wohnungen.

22.000 neue Wohnungen in Berlin und Umland, Schwerpunkt im MehrfamilienhausDer Wohnungsbau in der gesamten Region hat sich in den letzten Jahren erheblich dynamisiert. Wurden 2008 noch weniger als 8.000 Wohnungen in Berlin und Umland ge-baut, waren es 2017 insgesamt rund 22.000. 40 % der fer-tiggestellten Wohnungen im Berliner Umland im Bereich Geschosswohnungsbau markieren hier einen absoluten wie anteiligen Höchstwert. In der Bundeshauptstadt entfielen zuletzt sogar fast drei Viertel der neuen Wohnungen auf den Geschosswohnungsbau.

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Überblick

Schwerpunktthema: Bauüberhänge im FokusIn den vergangenen Jahren stieg die Zahl der Baugenehmi-gungen stark an, die Fertigstellungszahlen folgten dieser Dy-namik zunächst nur bedingt. Diese Differenz, die als Bauüber-hang bezeichnet wird, ist vor allem ein zeitliches Phänomen und auf die Dauer der Fertigstellung zurückzuführen. Je nach Marktakteur variierte die mittlere Fertigstellungsdauer 2017 jedoch sehr stark. So wiesen die kommunalen Wohnungs-unternehmen in den letzten Jahren vergleichsweise kurze Fertigstellungszeiten von 22 Monaten auf. Mit rund zwei Jahren Fertigstellungsdauer folgten private Wohnungsun-ternehmen und Genossenschaften, die für den Hauptanteil der genehmigten Neubauwohnungen standen, sowie Akteu-ren aus dem Bereich Handel/Kreditinstitute/Versicherungen. Dies lässt erwarten, dass ein wesentlicher Teil der sich im Bauüberhang befindlichen Wohnungen alsbald fertiggestellt wird – auch mit Blick auf die Tatsache, dass sich Ende 2017 gut zwei Drittel aller genehmigten Wohnungen bereits in der Umsetzung befanden, fast ein Drittel sogar schon im Rohbau fertiggestellt waren. Als sehr gering erwies sich der Anteil der sich langjährig im Bauüberhang befindlichen Wohnungen ohne Baubeginn. 90 % der sich Ende 2017 im Bauüberhang befindlichen Wohnungen wurden erst in den Jahren 2015 bis 2017 genehmigt. Ausgehend von den Jahren 2010 bis 2017 kann, unter Bezugnahme der durchschnittlichen Fertigstel-lungsdauer von 2 Jahren, eine Realisierungsquote angenom-men werden. So ist davon auszugehen, dass 90 % der sich derzeit im Bauüberhang befindlichen Wohnungen auch re-alisiert werden. Zahl der Umwandlungen nimmt wieder zu2017 wurden 16.548 Mietwohnungen in Eigentumswohnun-gen umgewandelt. Dies entspricht einem Plus von rund 3.300 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr. Somit wurde im Jahresverlauf fast jede hundertste Mietwohnung in Wohn-eigentum umgewandelt, und zwar auf einem Niveau, wel-ches nur knapp unter dem Rekordhoch von 2015 liegt. Das Umwandlungsgeschehen konzentrierte sich dabei innerhalb des S-Bahn-Rings, vor allem auf den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.

Leerstandsquoten in allen Teilmärkten unterhalb der FluktuationsreserveUnterschiedliche Teilmarktuntersuchungen zeigten 2017 übereinstimmend Wohnungsleerstände unterhalb der Fluk-tuationsreserve. Diese sollte für ein reibungsloses Funktio-nieren des Wohnungsmarktes bei 2 bis 3 % des Wohnungs-bestandes liegen. Alle abgebildeten Ansätze zur Messung des Leerstands wiesen ein sehr niedriges Niveau zwischen 0,9 und 2,1 % des Wohnungsbestandes der jeweiligen Teilmärkte aus, eine ähnliche Entwicklung für den Gesamtmarkt kann unterstellt werden.

Innenstadt fast flächendeckend mit Angebotsmieten oberhalb von 12,00 EUR/m2

Im Jahr 2018 betrug die mittlere Angebotsmiete in Berlin 10,32 EUR/m2 nettokalt. Damit setzte sich der Anstieg der vor-hergehenden Jahre fort, wenngleich mit leicht abgeschwäch-ter Dynamik im Vergleich zu 2016 und 2017. Nur unwesent-lich niedriger lag der Mittelwert für Wohnungsanzeigen aus dem Berliner Umland mit 9,10 EUR/m2. Insbesondere in der Innenstadt dominierten Gebiete mit Mittelwerten von 12,00 EUR/m2 und mehr. Dieser Befund breitete sich inzwischen deutlich bis über den S-Bahn-Ring hinaus aus. Die Angebots-mieten im Neubau stagnierten seit 2014 auf einem Niveau von 13,00 EUR/m2. Im Jahr 2018 setzte erstmals wieder ein Aufwärtstrend ein, der Mittelwert erreichte ein Niveau von 14,04 EUR/m2.

Preisanstiege bei Wohneigentum gehen ungebremst weiterDie Angebotspreise für Eigentumswohnungen kennen wei-terhin nur eine Richtung: nach oben. Hier scheint eine unge-bremste Nachfrage die Preise weiter zu erhöhen. Im Durch-schnitt wurden im Jahr 2018 Angebotspreise in Höhe von 4.200 EUR/m2 in Berlin inseriert. Innerhalb des S-Bahn-Rings dominierten Angebote von 4.500 EUR/m2 und mehr. In beson-ders gefragten Lagen der City-West, von Mitte und Prenzlau-er Berg, in weiten Teilen Charlottenburgs und Wilmersdorfs lagen die Mittelwerte noch deutlich höher. Die geforderten Kaufpreise für Bestandsobjekte erreichten im vierten Quar-tal 2018 mit 4.098 EUR/m2 ein Niveau, das noch vor wenigen Jahren im Neubau aufgerufen wurde. Der Mittelwert des Neubaus wiederum übersprang 2018 erstmals die Marke von 5.000 EUR/m2, und dies mit 5.649 EUR/m2 deutlich.

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Kennzahl Berlin Veränderung Trendpfeil 2017 gegenüber 2016 2019

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bruttoinlandsprodukt (BIP) (2010 = 100), preisbereinigt 116,6 +3,1 %

Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen – in %) 9,0 -0,8 %-Punkte

Preisindex für Verbraucherpreise (2010 = 100) 110,0 +1,8 %-Punkte

Baukosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) (in EUR) – Wohngebäude 1.544 +5,0 %

Preisindex Neubau Wohngebäude (2010 = 100) 118,9 +3,7 %

Wohnungsnachfrage

Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung) 3.613.495 +1,1 %

Zahl der Haushalte 2.002.900 +2,0 %

Einwohner je Haushalt (durchschnittliche Haushaltsgröße) 1,80 -0,4 %

Anteil Einpersonenhaushalte (in %) 52,4 +0,7 %-Punkte

Bedarfsgemeinschaften nach SGB II je 100 Haushalte 14,9 ±0,0 %-Punkte

Durchschnittl. mtl. Haushaltsnettoeinkommen in EUR (Median) 2.025 +3,8 %

Wohnungsangebot

Wohnungsbestand 1.932.296 +0,8 %

– darunter Mietwohnungen 1.638.800 +0,7 %

– darunter Sozialmietwohnungen (nach WoBindG) 103.441 -10,0 %

Fertiggestellte Wohnungen (insgesamt) 15.669 +14,7 %

– darunter im Neubau fertiggestellte Wohnungen 12.785 +20,5 %

Baugenehmigungen (insgesamt) 24.743 -1,2 %

– darunter Baugenehmigungen für Neubau 21.472 +1,9 %

Mieten und Wohnungsmarkt

Belegungsdichte (Einwohner je Wohnung) 1,9 +0,6 %

Wohnfläche je Wohneinheit (in m2) 73,2 ±0,0 %

Wohnfläche je Einwohner (in m2) 38,1 -0,2 %

Verbraucherpreisindex Nettokaltmiete (2010 = 100) 112,5 +1,9 %

Index Wohnnebenkosten (2010 = 100) 94,5 +0,5 %

Angebotsmieten (in EUR nettokalt/m2 Wohnfläche)* 10,32 +5,4 %

Angebotskaufpreise (Eigentumswohnungen) (EUR/m2 Wohnfläche)* 4.200 +11,9 %

Ergänzende und ausführliche Daten im Tabellenband zum Wohnungsmarktbericht unter www.ibb.de/wohnungsmarktbericht

*Auswertungszeitraum: 2018, Veränderung zu 2017; Datengrundlage: empirica-systeme GmbH

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; empirica-systeme GmbH

1.1 Ausgewählte Daten im Überblick


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Überblick

Februar 2018 Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 bis 2021 zwischen den zwölf Bezirken und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geschlossen

Beschleunigung des Wohnungsbaus – Senat beschließt dreistufige Entscheidungsstruktur für Konfliktfälle

Januar 2018 Neue Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus (WFB 2018; IBB Wohnungsneubaufonds) treten in Kraft

Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften präsentieren Leitlinien für Partizipation

Die Wohnungspolitik 2017/2018 war von zahlreichen Ereignissen geprägt. In chronologischer Reihenfolge sind hier vor allem hervorzuheben:

September 2017 Abschluss erste Phase Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 (SteP Wohnen): Wohnungsneubaubedarf bis 2030 liegt bei 194.000 Wohnungen

Erster Supermarktgipfel: Ausnutzung von Wohnungsbaupotenzialen über Lebensmittelmärkten

Senat beschließt Konzept zur Ausübung von Vorkaufsrechten

November 2017 Stadtforum „Wohnen!“

Dezember 2017 Kabinetts- und Senatsbeschluss zum 2. Entwurf des Landesentwicklungsplanes für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR)

März 2018 Blankenburger Süden: Erste öffentliche Bürgerbeteiligungsveranstaltung und Diskussion der Rahmenpläne für das neue Stadtquartier

September 2018 Senat beschließt weitere Maßnahmen zur Beschleunigung und Ausweitung des Wohnungsbaus in Berlin

Das neue digitale Wohnungstauschportal der sechs landeseigenen Wohnungsbau- gesellschaften www.inberlinwohnen.de startet

Förderung des genossenschaftlichen Wohnens (IBB Genossenschaftsförderung – Neubau und Bestand) beschlossen

Stadtforum „Boden! Wem gehört die Stadt?“

Oktober 2018 Bericht zur Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“

November 2018 Förderung des Erwerbes von Genossenschaftsanteilen (IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb) beschlossen

Stadtforum „StadtUmland! Gemeinsam wachsen.“

Dezember 2018 Förderung der Wohnraummodernisierung (WMB 2018; IBB Modernisierungsförderung) für den Erhalt preisgünstigen Wohnraums beschlossen, Einführung 2019

Die Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete) steigt stadtweit auf 55 Gebiete. In sozialen Erhaltungsgebieten leben nun rund 840.500 Menschen in 443.600 Wohnungen.

Bewilligung von 3.373 Wohnungen im Rahmen der sozialen Neubauförderung (IBB Wohnungsneubaufonds)

1.2 Wohnungspolitisches Stadtgeschehen

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Höhepunkt des Konjunkturzyklus ist erreichtWar die globale Wirtschaft im Vorjahr noch durch ein star-kes synchrones Wachstum der entwickelten Länder und der Schwellenländer gekennzeichnet, so hat sich in 2018 eine Dreiteilung der Weltkonjunktur eingestellt. Dabei ist vor al-lem die US-Wirtschaft kräftig gewachsen. Die Schwellenlän-der hatten zunehmend mit den unliebsamen Konsequenzen der amerikanischen Handels- und Geldpolitik zu kämpfen und Europa zeigte sich davon zwar vorerst unbeeindruckt, bremste sich aber aufgrund europainterner Probleme selbst aus. Im Verbund mit handels- und währungspolitischen Strei-tigkeiten tragen in Europa vor allem politische Risiken, wie z. B. die ausgabenorientierte italienische Haushaltspolitik und der Austritt des Vereinigten Königreichs Großbritannien und Nordirland aus der EU, zu einem Klima der Verunsiche-rung bei. Insgesamt dürfte sich die Wachstumsdynamik dies-seits des Atlantiks ein wenig abschwächen.

In Berlin bleibt der konjunkturelle Schwung erhalten. Der Berliner Arbeitsmarkt setzte die positive Dynamik der letzten Quartale mit nur leichten Abschlägen fort. Aber der Höhe-punkt des Konjunkturzyklus ist erreicht und das Wachstum wird sich auch hier langsam abschwächen. Zwar steht die Hauptstadtkonjunktur auf einer breiten Basis. Der Konsum der Berliner Haushalte bleibt hoch und zusammen mit dem

gut gefüllten Investitionsfonds der öffentlichen Hand wird sich die konjunkturelle Dynamik auch im Jahr 2019 fortset-zen. Allerdings führt das lang anhaltende Wachstum zu ei-ner Überauslastung der Berliner Wirtschaft und es kommen mehr und mehr bremsende Effekte zum Zuge. Vor allem Fachkräfteknappheit belastet die Expansion der Wirtschaft zunehmend. Die daraus resultierenden Kapazitätsengpässe machen vor allem der Bauindustrie und den unternehmens-nahen Dienstleistungen zu schaffen. Alles in allem dürfte das Berliner Wachstum dank der starken Binnennachfrage im Vergleich mit den anderen Bundesländern weiterhin über-durchschnittlich hoch ausfallen.

Attraktiver Berliner Arbeitsmarkt ist ein wichtiger UmzugsgrundIn Berlin wächst die Zahl der neuen Jobs seit Jahren über-durchschnittlich stark. So ist die Zahl der sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigten in ganz Berlin im November 2018 im Vorjahresvergleich noch einmal deutlich um gut 51.000 auf knapp 1,52 Millionen gestiegen. Mit einer Wachstumsrate von 3,5 % liegt Berlin weiterhin an der Spitze aller Bundesländer, 1,5 Prozentpunkte über dem bundesdeutschen Schnitt. Allein in den letzten drei Jahren hat sich die Zahl der sozialversiche-rungspflichtig Beschäftigten in Berlin um insgesamt 165.000 erhöht.

2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Quellen: Statistische Ämter der Länder, Destatis, eigene Berechnungen Investitionsbank Berlin

Berlin Deutschland Berlin (Prognose) Deutschland (Prognose)

Abb. 01 Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland 2008–2019 Veränderung zum Vorjahr in Prozent

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Der Personalbedarf in den Unternehmen ist nach wie vor hoch. Fachkräfte werden in vielen Branchen gesucht. Zum Beispiel in dem gut entlohnten Bereich Information und Kommunikation, der zudem Teil des Berliner Förderclusters IKT, Medien, Kreativwirtschaft ist. Er ist seit vielen Jahren der bedeutendste Wachstumstreiber in der deutschen Haupt-stadt. Hier stieg die Wirtschaftsleistung so stark wie in kei-nem anderen Wirtschaftsbereich: im Zeitraum 2009 bis 2017 jährlich um 6,2 %. Als wichtiger Start-up-Standort nimmt Berlin vor allem im Bereich der Digitalwirtschaft deutsch-landweit die Spitzenposition ein und ist im internationalen Maßstab weithin sichtbar. Jede 10. deutsche Gründung in der Digitalwirtschaft erfolgte zudem in Berlin. Inzwischen sind knapp 10.000 Unternehmen und mehr als 88.000 Personen in diesem Bereich tätig. Seit 2008 ist die Zahl der Beschäftig-ten in Berlin im Schnitt jährlich um knapp 9 % gestiegen.

Der Berliner Arbeitsmarkt entwickelt sich zwar äußerst dyna-misch, gleichwohl waren 2018 im Schnitt immer noch 156.000 Erwerbslose gemeldet. Das entspricht einer Arbeitslosenquo-te von 8,1 % (Deutschland: 5,2 %). Rechnet man zu der Zahl der Arbeitslosen noch die Personen hinzu, die eine berufliche Ein-gliederung durchlaufen oder die sich in beruflicher Weiterbil-dung befinden, so erhöht sich diese in 2018 auf rund 225.000 unterbeschäftigte Menschen. Aufgrund höherer friktioneller und struktureller Arbeitslosigkeit wird die Sockelarbeitslosig-keit in Berlin auch mittelfristig mindestens 1,5 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt liegen.

In Berlin sind laut Agentur für Arbeit immer noch rund 25.000 Stellen unbesetzt. Viele der gemeldeten offenen und vor allem der neu geschaffenen Stellen werden von Personen angenommen, die dafür extra nach Berlin ziehen. So kom-men vor allem junge Menschen an die Spree. Das liegt neben dem beliebten Berliner Lebensflair auch an den guten Ausbil-dungs- und Arbeitsmöglichkeiten. Die deutsche Hauptstadt ist eine der wichtigsten Wissenschaftsregionen in Europa: An vier Universitäten, insgesamt elf staatlichen, zwei konfessi-onellen und rund 30 staatlich anerkannten privaten Hoch-schulen lehren, forschen und studieren über 200.000 Men-schen aus aller Welt. Familien mit jungen Kindern und ältere Menschen über 50 Jahre ziehen dagegen tendenziell aus der wuseligen Hauptstadt weg, dahin wo das Leben ein wenig ruhiger und günstiger ist.

Wohnangebot in Berlin noch zu knappDie hohe Einwohner- und Beschäftigtendynamik lässt seit Jahren die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin anziehen. Allein in den ersten neun Monaten 2018 ist die Bevölkerungs-zahl um gut 20.600 auf über 3,63 Millionen gestiegen. Zu-

sätzlich haben das niedrige Zinsniveau, die sich verbessernde Einkommensentwicklung und die zumindest im internatio-nalen Metropolenvergleich immer noch günstigen Berliner Quadratmeterpreise die Nachfrage nach Wohneigentum befeuert. In 2017 wurden allerdings nur 15.669 neue Woh-nungen in Berlin fertiggestellt. Nötig wären pro Jahr jedoch rund 20.000, da seit 2011 im Schnitt Jahr für Jahr 40.000 mehr Menschen nach Berlin zu- als fortgezogen sind. Grund für die schleppenden Baufertigstellungen ist unter ande-rem der mit rund 58.000 rekordhohe Überhang an geneh-migten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen (+15 % gegenüber Vorjahr). Zudem steigen die Baugenehmigun-gen nicht mehr. Zusätzlich wird die Bauaktivität durch den Fachkräftemangel in vielen Bau- und Handwerksberufen, fehlende Kapazitäten, immer komplexere Bauvorschriften, schwieriger zu erschließende Grundstücksflächen, langwieri-ge öffentliche Debatten und steigende Baukosten gebremst. Für die Jahre 2018 und 2019 rechnet die IBB mit rund 17.000 bzw. 18.000 fertiggestellten Wohnungen.

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt wird trotz der Auswei-tung des Wohnungsbestands, gemessen an den nach Berlin ziehenden Menschen, weiterhin durch einen Nachfrageüber-hang gekennzeichnet sein, zumal das Thema „knappes Bau-land“ weiter an Gewicht gewonnen hat. So ist, gemessen an den tatsächlich vollzogenen Kaufverträgen, der gesamte Flä-chenumsatz 2018 nach einer starken Steigerung in 2015 nun zum dritten Mal in Folge zurückgegangen, und zwar um 1 % auf 896,3 ha (nach -5 % in 2017). Das betraf vor allem unbe-baute Grundstücke, wo der Flächenumsatz um 9 % auf 320,2 ha zurückgegangen ist. Bei den bebauten Grundstücken wurden mit 576,1 ha dagegen 4 % mehr verkauft.

Bauwirtschaft – Kapazitätsgrenze erreichtDie Kapazitätsgrenze der Bauunternehmer ist inzwischen er-reicht und die Auftragsbücher übervoll. Der Auftragsbestand im Bauhauptgewerbe hat im 3. Quartal 2018 mit 1,42 Mrd. EUR den höchsten Wert seit dem Regierungsumzug von Bonn nach Berlin zur Jahrtausendwende erreicht. Ein Großteil die-ser fest akzeptierten, aber noch nicht ausgeführten Aufträge entfiel mit rund 479 Mio. EUR gemäß Amt für Statistik (AfS) auf den Wohnungsbau. Entlastung der Bauindustrie von der Marktseite ist weiterhin nicht in Sicht, zumal die neu her-eingekommenen Auftragseingänge in den ersten elf Mona-ten 2018 um 37 % gestiegen sind. Die Baugeschäfte in Berlin laufen weiter auf Hochtouren. So liegen die Bauumsätze im gleichen Zeitabschnitt rund 25 % gem. AfS über dem Vorjah-resniveau – im Wohnungsbau sogar knapp 30 % darüber.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Nachfrage am Wohnungsmarkt wird von zahlreichen Fak-toren bestimmt, vorrangig von der Situation und der Entwick-lung der privaten Haushalte. Sowohl demografische Prozesse als auch die Einkommenssituation haben hierbei einen gro-ßen Einfluss. Die Betrachtung findet dabei auf verschiedenen Ebenen statt, nämlich sowohl gesamtstädtisch und bezirklich als auch kleinräumig auf Ebene der Berliner Planungsräume (siehe Glossar: „Lebensweltlich Orientierte Räume“). Hinzu kommt der Blick auf das Berliner Umland.

3.1 Bevölkerungsentwicklung in Berlin Bevölkerungswachstum unter VorjahresniveauDie Bevölkerungszahl Berlins nahm auch 2017 weiterhin zu, im Vergleich zum Vorjahr jedoch auf einem etwas niedrige-

ren Niveau. Während seit 2012 zumeist ein jährliches Wachs-tum von rund 50.000 Personen bzw. etwas darüber zu ver-zeichnen war, stieg 2017 die Bevölkerungszahl nur um 38.665 auf 3.613.495 Menschen in der Stadt. Dennoch stellt die Bevöl-kerungszahl Ende 2017 den höchsten Wert seit dem Zweiten Weltkrieg dar.

Dabei wächst die Berliner Bevölkerung, abgesehen von dem statistisch begründeten Rückgang 2011 (Korrektur durch Zensus-Ergebnisse), seit 2008 kontinuierlich an. Im Betrach-tungszeitraum 2011 bis 2017 wuchs die Stadt aufgrund von natürlicher Bevölkerungsentwicklung und Wanderungsge-winnen um 287.493 Menschen. Dies entspricht in etwa der Einwohnerzahl der bayerischen Stadt Augsburg.

3. Entwicklung der Wohnungsnachfrage

14

Berlin insgesamt

Index (2008 = 100)

Abb. 02 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2008–2017 absolut und indexiert Anzahl der Personen und Indexwert (2008 = 100)

3.600.000

3.500.000

3.400.000

3.300.000

3.200.000

3.100.000

3.000.000

106

105

104

103

102

101

100

99

98

97

96

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, * Datenbasis: Zensus 2011

2016* 2017*2015*2008 2009 2010 2011* 2012* 2013* 2014*

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Nicht nur Berlin wächst, sondern auch sein UmlandDie Wiedervereinigung stellte auch für die Entwicklung des Berliner Umlands einen gravierenden Einschnitt dar. Mit dem Wegfall der Grenzen ergaben sich neue Raum- und Wegebe-ziehungen zu Berlin. Viele Berliner Haushalte nutzten seit-dem die Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim jenseits der Stadtgrenze zu verwirklichen. Vor diesem Hintergrund über-rascht es nicht, dass seit 1990 die Bevölkerung in fast allen Städten und Gemeinden des Umlands wuchs, zum Teil um 20 % und mehr (z. B. Teltow, Bernau bei Berlin).

Mit einem Wachstum von 5,8 % zwischen 2013 und 2017 wuchs das Berliner Umland sogar etwas stärker als Berlin mit 5,6 %. Insgesamt entspricht das einem absoluten Bevölke-rungszuwachs von rund 53.700 Personen im Berliner Umland (vgl. Berlin: 191.700). Besonders stark wuchsen die Gemeinden Wustermark (14,1 %) und Dallgow-Döberitz (10,8 %) westlich von Berlin. Doch auch zahlreiche weitere Gemeinden verzeich-neten überdurchschnittliche Wachstumsraten: Werneuchen (9,1 %), Potsdam (8,8 %) sowie Werder, Fredersdorf-Vogelsdorf, Königs Wusterhausen, Teltow und Ludwigsfelde mit Werten zwischen 7 % und 8 % Bevölkerungszuwachs im Betrach-tungszeitraum seit 2013. Das größte absolute Wachstum im Betrachtungszeitraum verzeichnete Potsdam mit 14.242 Per-sonen.

Entwicklung der Wohnungsnachfrage

Abb. 03 Bevölkerungsentwicklung in den Berliner Umlandgemeinden 2013-2017

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

10 % und mehr8 % bis unter 10 %6 % bis unter 8 %4 % bis unter 6 %2 % bis unter 4 %unter 2 %Bezirke & LandkreisePlanungsräume & Gemeindenunbewohnte GebieteWasserflächenLiniennetz DB & S-Bahn

Berlin: 5,6 %Berliner Umland: 5,8 %

Die Geburtenüberschüsse sinkenBerlin verzeichnet seit 2007 natürliche Bevölkerungsgewin-ne. Der natürliche Saldo, der sich aus der Differenz der Ge-burten und Sterbefälle errechnet, wies 2017 einen Geburten-überschuss von 5.824 Personen aus. Dies sind 1.212 Personen weniger als noch 2016 (7.036). Insgesamt war das natürliche Bevölkerungswachstum mit knapp 15 % für das gesamtstäd-tische Wachstum nur von nachrangiger Bedeutung. Bei Be-trachtung des gesamten Zeitraums seit 2008 waren es sogar nur rund 8 % bzw. 29.642 Menschen.

Nach Ausreißerjahren 2015 und 2016 Rückgang bei den Wanderungsgewinnen Mit rund 85 % entfiel der größere Teil des Bevölkerungs-wachstums Berlins 2017 maßgeblich auf Wanderungsge-winne. Während die Differenz zwischen Zu- und Fortzügen (Außenwanderungssaldo) seit 2011 von einer wachsenden Dynamik geprägt war, sank 2017 der Wert gegenüber dem Vorjahr (54.148) auf 33.533 Menschen. Dies ist ein vergleichs-weise niedriges Niveau, auch wenn die beiden Ausreißer-jahre 2015 und 2016 (Sondereffekte durch die hohe Zuwan-derung von geflüchteten Menschen, verzögerte statistische Registrierung) außer Acht gelassen werden: Wanderungsge-winne unter 40.000 Personen gab es zuletzt im Jahr 2014. Die Außenwanderungsaktivitäten bestimmen im Betrachtungs-zeitraum seit 2008 das Berliner Wachstum mit einem Plus von insgesamt 331.161 Personen.

Außenwanderungs-saldo

Natürlicher Bevölkerungssaldo

Bevölkerungsent-wicklung insgesamt

Abb. 04 Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2008-2017 Anzahl der Personen

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

02015 2016 201720142008 2009 2010 2011 2012 2013

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

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Wanderungsgewinne aus dem Ausland gehen zurückDie Außenwanderungen lassen sich nach Ziel- und Her-kunftsgebieten weiter differenzieren, und zwar nach dem Berliner Umland, den alten und neuen Bundesländern und dem Ausland. Der Rückgang des Außenwanderungssaldos lässt sich vorrangig auf geringere Zuzüge aus dem Ausland und den alten Bundesländern zurückführen. Gleichwohl fie-len die Nettogewinne aus dem Ausland weiterhin am größ-ten aus. Mit rund rund 37.000 Personen lag der positive Wan-derungssaldo gegenüber dem Ausland sogar leicht oberhalb des Niveaus, das vor den Ausnahmejahren 2015 und 2016 er-reicht wurde. Auch gegenüber den alten Bundesländern lässt sich eine Rückkehr zum mehrjährigen Trend bis einschließ-lich 2014 erkennen. Mit per Saldo über 10.000 Personen setzt sich hier der mehrjährige Trend einer moderaten Schrump-fung fort.

Wanderungsverluste an das Umland dominieren die AbwanderungDie Abwanderung ins Berliner Umland verweilt per Saldo seit 2014 auf einem ähnlichen Niveau. Die Wanderungsver-

luste an das Berliner Umland lagen, wie in den Jahren zuvor, auch 2017 wieder im Bereich von etwa 10.000 Personen. Hier entstanden weiterhin die einzigen maßgeblichen Bevöl-kerungsverluste der Stadt. Die Wanderungsverluste fallen jedoch weiterhin deutlich niedriger aus als zu Zeiten der „nachholenden“ Suburbanisierung Mitte der 1990er Jahre, als jährlich Netto-Wanderungsverluste von zum Teil mehr als 30.000 Menschen zu verzeichnen waren. Neben dieser Abwanderung ins Eigenheim vor der Stadt kommen fraglos inzwischen auch Fortzüge aufgrund der steigenden Einwoh-nerzahlen und des angespannten Wohnungsmarktes in der Bundeshauptstadt hinzu. Hierdurch wird vermehrt Wohn-raum auch jenseits der Berliner Stadtgrenzen nachgefragt. Mit Ausnahme von 2015 gewann Berlin bisher an Bevölkerung durch Zuzug aus den neuen Bundesländern – wenn auch mit negativer Tendenz. Im Jahr 2017 verlor Berlin hingegen per Saldo rund 2.600 Menschen an die neuen Bundesländer. Hier zeigte sich eine Trendwende.


Abb. 05 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel- und Herkunftsgebieten 2008-2017 Anzahl der Personen

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2015 2016 2017

Ausland Neue Bundesländer UmlandAlte Bundesländer Außenwanderungssaldo insgesamt

2014

Anmerkungen: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Das Umland wird im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 definiert. Der Landesentwicklungsplan ist über die Internetseite http://gl.berlin-brandenburg.de/landesplanung/artikel.398167.php abrufbar. Der hohe negative Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr 2009 sowie der geringe posi-tive Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr 2008 sind auf Registerbereinigungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zurückzuführen und damit nur bedingt aussagekräftig.


-7.836

-4.955

13.812

9.496

-1.172-4.118

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

-10.000

-20.000

-5.505 -9.883 -10.793

29.190

46.257

36.546

12.23916.011

10.391

5.4001.763

-2.611

-6.982

33.824

11.648

3.402

-6.277

2.352

9.588

24.080

7.460

12.701

-4.820 -9.213

34.441

10.527

1.35813.696

-10.570

-661

6.603

45.713

9.6478.412

18

Jenseits der Sondereffekte 2015 und 2016 weitgehend stabile Trends bei Zu- und Fortzügen Wie bereits gezeigt, bestimmten die Zu- und Fortzüge aus dem Ausland auch im Jahr 2017 die Wanderungsdynamik in Berlin. Im Vergleich zum Vorjahr sanken die absoluten Werte vor allem bei den Zuzügen erheblich. Werden die Sonderef-fekte der Jahre 2015 und 2016 ausgeblendet, setzte sich bei der Zuwanderung aus dem Ausland der konstant steigende Trend der Jahre vor 2015 im Jahr 2017 fort. Vergleichbare Be-funde zeigten sich auch bei den anderen Zuzugskategorien. Lediglich der Zuzug aus den neuen Bundesländern verzeich-nete gegenüber der Phase vor 2015 einen deutlichen Einbruch auf nunmehr unter 18.000 Personen.

Auch bei den Fortzügen dominieren auf den ersten Blick die Auslandswanderungen: Knüpft man in der Betrachtung vor 2015 an, ergibt sich ein seit 2011 konstant steigender Fortzug ins Ausland mit zuletzt nahezu 66.000 Personen (2017). Die Abwanderung in die alten Bundesländer ging leicht zurück auf einen Wert von rund 36.000 Personen pro Jahr. Gänzlich unbeeinträchtigt von statistischen Sondereffekten erweist sich auch der seit 2008 langfristig leicht steigende Trend in

die neuen Bundesländer mit inzwischen über 20.000 Fort-zügen im Jahr 2017.

Alle Wanderungsvolumina verzeichnen RückgängeDer Blick auf die Wanderungsvolumina betont erneut die Relevanz der Wanderungen mit dem Ausland. Bei Addition der Zu- und Fortzüge entfielen im Jahr 2017 168.034 Wan-derungen auf diese Kategorie, ein deutlicher Rückgang von 19,5 % gegenüber dem Vorjahr (-40.623). Während im Jahr 2016 noch hohe Wanderungsgewinne auf die Länder Syrien, Afghanistan und Irak entfielen, spielten die Wanderungs-gewinne aus dem Irak (537 Personen) und Afghanistan (349 Personen) im Jahr 2017 nur eine untergeordnete Rolle. Dies

Abb. 06 Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Ziel- und Herkunftsgebieten 2008-2017 Anzahl der Personen

2014 20162015 20172008 2009 2010 2011 2012 2013

UmlandAlte BundesländerNeue BundesländerAusland

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

-50.000

-100.000

-150.000

-200.000

-17.603

-38.047

-19.68914.184

50.286

23.003

77.104

-47.914

-18.369 -18.983 -19.552 -20.099 -20.383

-37.936 -37.720 -37.424 -36.895 -36.074

-20.668 -22.103 -22.235 -23.246 -22.39613.686 12.890 11.665 13.363 11.603

49.584 48.247 44.027 52.906 46.465

21.771 20.341 18.89121.862 17.772

84.425 93.094 108.195127.457

102.290

-50.601 -58.653 -62.482-81.200

-65.744

-15.221

-37.453

-21.271

14.994

47.041

24.868

45.741

-43.389

-15.808

-61.142

-35.954

-20.43115.476

49.766

25.304

53.306

-15.888

-60.783

-35.115

-19.16515.047

48.811

24.300

59.611

-16.965

-37.152

-19.47014.650

49.853

24.425

69.936

-45.856

Anmerkung: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Das im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 festgelegte Berliner Umland enthält weniger Gemeinden als der frühere Brandenburger Teil des engeren Verflechtungsraums (eVr).


Tab. 01 Wanderungsgewinne von Berlin 2016 und 2017 nach den wichtigsten Herkunftsländern

2016 2017 2016 2017Rumänien 1.800 2.500 Syrien 12.400 2.100Bulgarien 2.200 2.300 GB 1.800 2.100 Polen 1.600 2.200 USA 1.200 2.000

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Werte gerundet

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belegt die statistische Sonderstellung der Jahre 2015 und 2016, u. a. aufgrund des starken Zuzugs von Geflüchteten. Hohe Wanderungsgewinne aus dem Ausland entfielen 2017 auf Rumänien, Bulgarien und Polen, aber auch auf das Verei-nigte Königreich und die USA (siehe Tab. 01). Die Wanderungs-volumina innerhalb Deutschlands verzeichneten Defizite, vor allem bezogen auf die alten Bundesländer (-7.262). Aber auch die Volumina der neuen Bundesländer (-3.806) und des Um-landes (-2.610) sanken im Vergleich zum Vorjahr.

Wanderungsgewinne vor allem in der Altersgruppe der 20- bis unter 30-Jährigen Die Berliner Wanderungsgewinne werden seit Jahren vor al-lem von der jüngeren Altersgruppe der 20- bis unter 30-Jäh-rigen dominiert. Seit 2011 sind etwa um 30.000 Menschen dieser Alterskategorie zuzuordnen. Sinkende Wanderungsge-

winne verzeichnete 2017 die Altersgruppe der unter 20-Jähri-gen. Der positive Saldo wird hier weitestgehend von den über 18-Jährigen dominiert. Es handelt sich vor allem um junge Erwachsene, die zu Ausbildungs- und Arbeitszwecken nach Berlin ziehen und so für den positiven Saldowert sorgen. Fa-milien mit jungen Kindern verlassen überwiegend per Saldo die Stadt. Auch die älteren Bevölkerungsgruppen verbuchen seit 2014 Wanderungsverluste. In der Gruppe der 30- bis un-ter 50-Jährigen wurden im Jahr 2017 per Saldo rund 3.100 Wanderungsgewinne verzeichnet, jedoch mit abnehmender Tendenz im Vergleich zu den Vorjahren. Der positive Saldo in dieser Altersgruppe wurde hier ausschließlich durch die 30- bis 35-Jährigen getragen. Die Wanderungsverluste bei den 50- bis unter 65-Jährigen als auch bei den Senioren (65 Jahre und älter) setzten sich im Jahr 2017 weiter fort.

Abb. 07 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Altersgruppen 2008-2017 Anzahl der Personen

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

-10.000

-20.000


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 20172015

0 bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter

-409-744

25.563

-3.163

-4.745

-4.262

3.425

22.100

-1.866

-3.874-2.746

1.696

23.133

-2.917

-7.655

-4.693

2.649

4.952

31.360

4.262

-885-981 -710

5.637 6.045296

32.803 30.838

4.750 5.423

-979 -1.424-1.618 -1.065-1.088-1.982-1.585 -1.215

4.002 3.091

4.488

4.864

28.221 29.43928.980

35.355

6.957 4.40910.820 16.209

20

Knapp ein Drittel aller Berliner zwischen 30 und 49 JahrenDie Anteile der unterschiedlichen Altersgruppen an der Ge-samtbevölkerung verändern sich nur langsam. 18 % der Berli-ner Bevölkerung gehörten im Jahr 2017 der Altersgruppe der Kinder und Jugendlichen an. Junge Erwachsene im Alter zwi-schen 20 bis unter 30 erreichten einen Anteil von rund 14 %.

Die Gruppe der 30- bis 50-Jährigen war mit rund 30 % bzw. 1.056.281 Personen am stärksten vertreten. Rund ein Fünftel der Berliner Bevölkerung zählte zu den 50- bis unter 65-Jähri-gen. Die Gruppe der Senioren (65- bis unter 80-Jährige) und Hochbetagten (80-Jährige und älter) erreichte einen Anteil von 19 %.

Die Binnenwanderungsquote sinkt wiederNeben der Betrachtung der Außenwanderungsaktivitäten ist auch die Binnenwanderungsquote ein wichtiger Indikator für die Analyse des Umzugsgeschehens. Die Quote gibt den Anteil der Bewohner im Verhältnis zur Einwohnerzahl an, die innerhalb eines Jahres im Stadtgebiet umgezogen sind. Auf einem angespannten Wohnungsmarkt sinkt diese Quote typischerweise, da Haushalte seltener den Wohnraum wech-seln, selbst wenn sich die Haushaltsstruktur beispielsweise durch Trennung oder Familienzuwachs ändert und eine ver-gleichsweise passendere Wohnform folgerichtig wäre. Ver-knappung des Angebotes und abnehmende Bezahlbarkeit liegen diesem Trend zugrunde. 2017 gab es rund 298.000 innerstädtische Umzüge über die Bezirksgrenzen hinweg sowie innerhalb der jeweiligen Bezir-ke. Während die Binnenwanderungsquote 2009 bis 2015 kon-tinuierlich sank, stieg sie 2016 auf 8,7 % an (+1 Prozentpunkt gegenüber 2015). Dies kann u. a. mit der verstärkten Mobilität von geflüchteten Menschen begründet werden (z. B. aus Sam-melunterkünften in neue modulare Flüchtlingsunterkünfte). Mit dem Abebben des Zuzuges geflüchteter Menschen im Jahr 2017 sank die Binnenwanderungsquote auf zuletzt 8,1 %. Mit Ausnahme von 2015 stellt dies die niedrigste Binnenwan-derungsquote seit 1992 dar.

Berliner ziehen aus der InnenstadtDas Gesamtwachstum Berlins lässt sich durch die Betrach-tung der Wanderungssalden der einzelnen Bezirke (Abb. 10)weiter ausdifferenzieren. Mit Ausnahme von Friedrichshain-Kreuzberg verzeichneten im Jahr 2017 alle Bezirke einen po-sitiven Gesamtwanderungssaldo. Der höchste positive Ge-samtwanderungssaldo wurde 2017 mit rund 5.000 Personen in Treptow-Köpenick erreicht. Hier, wie auch in Steglitz-Zeh-lendorf, Pankow und Reinickendorf, setzte sich die positive Gesamtbilanz sowohl aus dem Zuzug von außen (Neuberli-ner) als auch aus den innerstädtischen Umzügen von Berli-nern zusammen. Die Bezirke Mitte, Charlottenburg-Wilmers-dorf, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln wuchsen im Jahr 2017 nur aufgrund der Zuwanderung von außen, während diese Bezirke durch Binnenwanderung in andere Bezirke per Saldo Menschen verloren. Die Bezirke Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Spandau profitierten hingegen von der Bin-nenwanderung, während sie nach außen Menschen verloren. Es lässt sich zusammenfassend ein Umzugsmuster erkennen.

Abb. 09 Binnenwanderungsquote Berlin 2008–2017 Angaben in Prozent

11,0

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis bis 2011: Bevölkerungsstatistik, ab 2012: Einwohnermelderegister

2010 2011 20142012 20152013 2016 20172008 2009

Abb. 08 Bevölkerungsstand und Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen 2013–2017 Anzahl Personen 2017 und Veränderung seit 2013 in %

650.447+12,4 %

495.104-0,1 %

717.382+6,6 %

506.552+0,1 %

1.056.281+3,3 %

187.729+28,6 %

0 bis unter 20 Jahre20 bis unter 30 Jahre30 bis unter 50 Jahre

65 bis unter 80 Jahre50 bis unter 65 Jahre

80 Jahre und älter

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Zensus 2011 (Fortschreibung)

Berlin: 3.613.495

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Das Außenwanderungssaldo zeigt, dass Neuberliner primär in innerstädtische Bereiche ziehen. Dem entgegen steht das Binnenwanderungssaldo der innerstädtischen Umzüge (über die Bezirksgrenzen hinweg). Dieses lässt den Umzug von Berlinern aus den innerstädtischen Lagen in die Außen-bereiche der Stadt erkennen.

Geringe Wanderungsgewinne in Friedrichshain-Kreuzberg und NeuköllnDer Wanderungssaldo (Zuzüge minus Fortzüge je 100 Ein-wohner) betrug im Jahr 2017 im Berliner Durchschnitt 6,2 Per-sonen je 100 Einwohner. Im Betrachtungszeitraum 2013 bis 2017 entfielen dabei die höchsten Nettowanderungsgewin-ne je 100 Einwohner auf die Bezirke Spandau, Lichtenberg, Treptow-Köpenick und Mitte mit einem Wanderungssaldo von acht und mehr Personen je 100 Einwohner. Reinicken-dorf und Charlottenburg-Wilmersdorf lagen ebenfalls über dem Berliner Durchschnitt. Tempelhof-Schöneberg, Steglitz-Zehlendorf und Marzahn-Hellersdorf verzeichneten leicht unterdurchschnittliche Werte. Mit deutlich weniger als drei Personen pro 100 Einwohner lagen die Werte in den Bezirken Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg am niedrigsten.

Abb. 11 Gesamtwanderungssaldo in den Berliner Bezirken je 100 Einwohner 2013-2017

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigeneBerechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Datenbasis: Einwohnermelderegister

8 und mehr7 bis unter 86 bis unter 75 bis unter 6 unter 5

Berlin: 6,2 7,1

6,2

1,8

8,4

6,7

9,1

5,6 5,8

2,3 8,8

5,18,9

Treptow-Köpenick

Marzahn-Hellersdorf

Mitte

Steglitz-Zehlendorf

Charlottenburg-Wilmersdorf

Pankow

Lichtenberg

Reinickendorf

Tempelhof-Schöneberg

Spandau

Neukölln

Friedrichshain-Kreuzberg

-6.000 -4.000 -2.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000

Abb. 10 Wanderungssalden nach Bezirken 2017 Anzahl der Personen

6.592

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister

4.9553.896

1.0594.198

4.662-464

3.676-5.433

9.1093.375

1.9781.397

2.352-1.994

4.3461.9321.805

1271.903

2.649-746

1.8261.377

4491.813

-5.4987.311

1.6792.158

-479355

-1.7882.123

-332-3.812

3.480

Wanderungssaldo gesamt Binnenwanderungssaldo Außenwanderungssaldo

22

3.2 Haushalts- und EinwohnerentwicklungAuch in Zukunft wird für alle zwölf Bezirke von einer positi-ven Einwohnerentwicklung ausgegangen. Anhand des Ein-wohnermelderegisters per 31.12.2014 beziffert die aktuelle Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtent-wicklung und Wohnen den in der mittleren Variante erwar-teten Einwohnerzuwachs Berlins auf 7,5 % bzw. um 266.000 Personen bis zum Jahr 2030. Der stärkste Zuwachs wird für den Bezirk Pankow mit einem prognostizierten Wachstum von 16,0 % bis 2030 erwartet. Mit deutlichem Abstand, je-doch weiterhin mit überdurchschnittlichen Einwohnerzu-wächsen, folgen Treptow-Köpenick, Lichtenberg ( jeweils rund +10 %), Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf ( je-weils rund +9 %). Im Bereich des Berliner Werts von +7,5 % liegen die Bezirke Spandau und Friedrichshain-Kreuzberg. Im Gegensatz hierzu wird vor allem für Tempelhof-Schö-neberg und Steglitz-Zehlendorf ein deutlich unterdurch-schnittliches Wachstum prognostiziert. Ebenfalls unter dem Berliner Durchschnitt liegen die erwarteten Zuwächse in Charlottenburg-Wilmersdorf, Neukölln und Mitte. In der Prognoseberechnung sind die Flüchtlingszahlen unberück-sichtigt geblieben. Im Jahr 2017 fand eine Evaluation der Bervölkerungsprognose mit Stichtag 31.12.2016 statt. In die-ser wird ein Zuwachs von rund 181.00 Menschen von Ende 2016 bis zum Jahr 2030 erwartet. Es wurde jedoch keine Prognose auf Bezirksebene getroffen.

Pankow

Treptow-Köpenick

Lichtenberg

Reinickendorf

Marzahn-Hellersdorf

Spandau

Berlin insgesamt


Mitte

Neukölln


Steglitz-Zehlendorf


Abb. 12 Prognose der Einwohnerentwicklung in der mittleren Variante nach Bezirken 2015-2030 in Prozent

16,0 %

9,8 %

9,8 %

9,4 %

9,1 %

7,7 %

7,2 %

6,8 %

4,4 %

4,4 %

2,8 %

2,6 %

Anmerkung: Die Prognose basiert auf den Annahmen einer kontinuierlich guten wirtschaftlichen Entwicklung, anhaltenden Wirtschafts- und Bevölkerungsimpulsen durch den Umzug von Bundesinstitutionen und der EU-Osterweiterung sowie einer Verstetigung des Stadt-images als attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort. Im Bereich Wohnungsneubau geht die Prognose davon aus, dass sich der Neubau parallel zur Nachfragesteigerung entwickelt.

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Datenbasis: Einwohnermelderegister (Stand 31.12.2014)

7,5 %

186.500

Abb. 13 Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin 2008–2017 Anzahl der Haushalte

Anmerkung: Auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011. Für den Mikrozensus 2016 haben sich aufgrund eines Methodenwechsels bezüglich der Stichprobengrundlage (neue Clusterung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011) deutliche strukturelle Veränderungen ergeben.Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, * Datenbasis: Zensus 2011

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0

2008

1.051.500

586.400

185.100

147.900

1.004.300

546.600

173.500

153.400

2014*

1.057.700

557.600

161.100

2017*

1.049.100

578.700

193.700

181.400

1 Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen

186.700

2011*

23

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Über 2 Millionen Haushalte in Berlin2017 überstieg die Zahl der Berliner Haushalte mit 2.002.900 erstmals die Zwei-Millionen-Marke. Weiterhin dominierten hierbei Haushalte mit einer Person (52 %). Der Anteil der Zweipersonenhaushalte belief sich auf circa 29 %, Dreipersonenhaushalte waren mit 10 % vertreten. Nur 9 % der Berliner Haushalte bestanden aus vier oder mehr Personen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Berlin lag 2017 weiterhin bei 1,8 Personen, geprägt von der Domi-nanz der kleinen Haushalte mit ein oder zwei Personen (ins-gesamt 81 %).

Rund 80 % aller Haushalte sind Ein- und Zwei-personenhaushalte Die Verteilung der Haushaltsgrößen in den Berliner Bezirken unterschied sich im Jahr 2017 am stärksten bei den kleinen Haushalten mit ein oder zwei Personen. Insbesondere bei den Einpersonenhaushalten zeigten sich deutliche Unterschiede um bis zu 18 Prozentpunkte in den Bezirken. In sieben Bezir-ken bestanden im Jahr 2017 mehr als die Hälfte aller Haushal-te aus einer Person. Deutlich unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 52 % lagen die Anteile in Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Rei-nickendorf. Der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte lag in den einzelnen Bezirken zwischen 76 % und 85 %. Über-durchschnittliche Anteile großer Haushalte mit mindestens vier Personen zeigten sich in Spandau, Neukölln, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Mit 6 % war dieser Haushaltstyp in Lichtenberg am schwächsten vertreten.

Abb. 14 Privathaushalte nach Haushaltsgröße in den Berliner Bezirken 2017 Anteil an allen Haushalten in Prozent100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0 BerlinSpandauPankow Tempelhof-

SchönebergMitte Charlottenb.-

WilmersdorfNeuköllnSteglitz-

ZehlendorfFriedrichsh.-

KreuzbergLichten-

bergMarzahn-

HellersdorfReinicken-

dorfTreptow-Köpenick

Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab. Für den Mikrozensus 2016 haben sich aufgrund eines Methodenwechsels bezüglich der Stichprobengrundlage (neue Clusterung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011) deutliche strukturelle Veränderungen ergeben.Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Zensus 2011.

1 Person 4 und mehr Personen2 Personen 3 Personen

9 7 8 812 11 10 12

8 9 6 9 9

62 62

53 5646 46 51 54

48 44

51 4652

6 8

2827

30 3229 26

32 36

3334

29

23 23

11 912 10 10 8 12 12

911 10

24

Höchster Einwohnerzuwachs in Mitte und LichtenbergDie Einwohnerzahl Berlins, die aus den Meldedaten ermit-telt wird und – anders als die fortgeschriebene Bevölkerung – auch kleinräumige Daten liefert, wächst seit 2008 kontinu-ierlich an und erreichte 2017 einen Stand von 3.711.930 Men-schen. Dies entspricht einem Zuwachs von +10,4 % bzw. um rund 350.000 Einwohner in besagtem Betrachtungszeitraum.

In Pankow, dem einwohnerstärksten Bezirk Berlins, überstieg die Einwohnerzahl die Marke von 400.000. Die Einwohner-entwicklung seit 2008 war in allen Bezirken positiv, wobei sich die Wachstumsraten stark unterschieden. Das stärks-te Wachstum fand in Mitte (+16,9 %), Lichtenberg (+14 %), Pankow (+12,7 %), Treptow-Köpenick (+12,3 %) und Spandau (+12,1 %) statt, wobei die Werte deutlich über dem berlin-weiten Durchschnitt lagen. In absoluten Zahlen erreichten die fünf Bezirke ein Wachstum von 190.326 Einwohnern, wo-mit über die Hälfte aller Zuwächse seit 2008 hier registriert wurden. Unterdurchschnittlich verliefen die Zuwächse in Reinickendorf (+9,2 %), Charlottenburg-Wilmersdorf (+9 %),

Abb. 15 Einwohnerstand 2008 und 2017 sowie Einwohnerentwicklung 2008-2017

Quelle: Amt für Statistik Berlin-BrandenburgDatenbasis: Einwohnermelderegister

14 % und mehr12 % bis unter 14 % 10 % bis unter 12 % 8 % bis unter 10 % unter 8 %

Berlin: 10,4 %241.432263.597

215.939242.143

310.763338.831

323.303377.965

356.933402.289 251.059

286.246

244.637266.684

236.082264.999

305.517329.387

326.867348.739

288.060307.076

262.251283.974

20082017

Abb. 16 Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen 2008–2017 20 % und mehr15 % bis unter 20 %10 % bis unter 15 %5 % bis unter 10 %0 % bis unter 5 %-5 % bis unter 0 %weniger als -5 %BezirksgrenzenGrenzen Planungsräumeunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 10,4 %

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

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Marzahn-Hellersdorf (+9 %), Friedrichshain-Kreuzberg (+8,3 %)und Neukölln (+7,8 %). Die niedrigsten Zuwächse wurden in Tempelhof-Schöneberg (+6,7 %) und Steglitz-Zehlendorf (+6,6 %) erzielt.

Weiterhin starkes Einwohnerwachstum innerhalb und entlang des S-Bahn-RingsSeit 2008 wuchs die Einwohnerzahl Berlins um 10,4 %. Vom Einwohnerzuwachs profitierten alle Bezirke. Nur in verein-zelten Planungsräumen zeigt sich im Betrachtungszeitraum eine rückläufige Entwicklung. Die Planungsräume mit den höchsten Zuwächsen seit dem Jahr 2008 liegen vor allem in-nerhalb des S-Bahn-Rings, insbesondere nördlich der Spree. Ebenfalls starke Zuwächse jenseits des S-Bahn-Rings ver-zeichneten die nordwestlichen und nordöstlichen Planungs-räume von Reinickendorf, Pankow und Lichtenberg. Hohe Wachstumsraten außerhalb des Rings finden sich auch dort, wo in den letzten Jahren viel Wohnungsneubau stattfand, wie z. B. im Bereich Brunnen-/Invalidenstraße (Mitte) oder auch im Ortsteil Buch (Pankow) oder Kladow (Spandau).

Auch innerhalb des S-Bahn-Rings gibt es Planungsräume mit vergleichsweise geringen Wachstumsraten oder Einwohner-rückgängen, vor allem südlich der Spree in Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg. Grund hierfür kann der sogenannte Remanenzeffekt sein. Aufgrund persönli-cher Präferenzen oder des angespannten Wohnungsmarktes entscheiden sich Haushalte bei Veränderung der Haushalts-struktur (Auszug des Kindes, Scheidung etc.) nicht zur Anpas-sung der Wohnverhältnisse. Sie verbleiben in ihren Wohnun-gen, wodurch weniger Menschen in einer gleichbleibenden Anzahl von Wohnungen leben. Dieser Effekt ist in Gebieten mit wenig Neubau besonders ausgeprägt.

Planungsräume mit geringen oder sogar negativen Wachs-tumsraten liegen in der Regel in den Stadtrandlagen von Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Neukölln, Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf.

Abb. 17 Einwohneranteile in den Planungsräumen (2017) mit einer Wohndauer von mindestens 5 Jahren

75 % und mehr65 % bis unter 75 %55 % bis unter 65 %45 % bis unter 55 %unter 45 %BezirksgrenzenGrenzen Planungsräumeunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 63,1 %

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister

26

Lange Wohndauer vor allem in den Randbezirken Die durchschnittliche Wohndauer (Abb. 17) gibt Hinweise auf die Intensität und Art von Fluktuationsprozessen im Bestand. Anhand des Indikators können Gebiete identifiziert werden, in denen durch häufige Umzüge strukturelle Veränderun-gen zu erwarten sind. 63,1 % der Berliner Bevölkerung lebten 2017 mindestens fünf Jahre in derselben Wohnung, eine Stei-gerung um 0,8 Prozentpunkte gegenüber 2016. Eine lange Wohndauer ist dabei vor allem in den Bezirken mit hoher Ein- und Zweifamilienhausdichte zu verzeichnen. Dies ist auf die lange Bindung, welche mit dieser Bauform einher-geht, zurückzuführen. In den dezentralen Lagen lebten 2017 fast ausnahmslos mindestens 65 % der Berliner fünf Jahre und länger an der gleichen Adresse. Ähnliche Anteile finden sich auch in den bürgerlich geprägten Vierteln in Neukölln, Steglitz-Zehlendorf, Spandau und Reinickendorf. Im Vergleich hierzu sind die Planungsräume innerhalb des S-Bahn-Rings mehrheitlich von hohen Fluktuationsprozessen gekennzeich-net. Hier lebte in etwa nur jeder zweite Einwohner länger als fünf Jahre an der gleichen Adresse. Gerade sehr beliebte Ge-

biete, vor allem auch bei der jungen Bevölkerung, sind durch hohe Fluktuationsprozesse gekennzeichnet.

Niedriges Durchschnittsalter in der InnenstadtDie Berliner Bevölkerung war 2017 im Durchschnitt 42,7 Jahre alt, wobei deutliche Unterschiede zwischen den Stadtrand-lagen und der Innenstadt bestanden. Innerhalb des S-Bahn-Rings, aber auch daran angrenzend, dominierten Mittelwer-te von 35 bis unter 40 Jahre bzw. die Klasse von 40 bis unter 45 Jahre in westlichen Lagen. Mit sinkender Entfernung zur Stadtgrenze steigen die Werte für das Durchschnittsalter überwiegend an und erreichen zumeist durchschnittlich 45 bis unter 50 Jahre. Ausnahmen hiervon zeigten sich für grö-ßere Bereiche in Pankow, Lichtenberg, Spandau und vor al-lem im Norden von Marzahn-Hellersdorf, welche niedrigere Durchschnittsalter aufwiesen. Dabei handelt es sich zumeist um Gebiete mit hohem Anteil an Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit mit entsprechenden Wohnangeboten bei-spielsweise für Einpersonen- bzw. junge Starterhaushalte so-wie kinderreiche Familien.

Abb. 18 Durchschnittsalter in den Planungsräumen 2017

50 Jahre und älter45 bis unter 50 Jahre40 bis unter 45 Jahre35 bis unter 40 Jahreunter 35 JahreBezirksgrenzenGrenzen Planungsräumeunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 42,7 Jahre

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister

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Zum Anstieg des Durchschnittsalters in den lockeren Bebau-ungsstrukturen der äußeren Stadtlagen tragen die Bebau-ungsstruktur und die Lage, die für jüngere Menschen eher uninteressant ist, bei. Hinzukommt der sogenannte Rema-nenzeffekt. Mit Auszug der Kinder wird keine angepasste Wohnform gesucht, sondern in der alten Wohnung, meist in Ein- oder Zweifamilienhäusern, verblieben. Teilweise sind auch ältere Mehrfamilienhäuser betroffen, in welchen mit-unter noch Erstbewohner leben. Konträr hierzu liegt das Durchschnittsalter in Mitte, Moabit, Wedding, Prenzlauer Berg, Nord-Neukölln und Kreuzberg meist unter dem Berliner Durchschnitt 2017 von 42,7 Jahren. Ausgenommen hiervon sind nur Teile von Charlottenburg-Wilmersdorf.

Steglitz-Zehlendorf ist der älteste BezirkDie Berliner Bezirke unterschieden sich im Jahr 2017 in ihrer Altersstruktur deutlich voneinander. Hervorzuheben sind hierbei die Altersgruppen der 30- bis unter 50-Jährigen und die der Senioren (65 bis unter 80 Jahre). Während die 30- bis unter 50-Jährigen in Steglitz-Zehlendorf wie auch in Reini-ckendorf deutlich unterrepräsentiert waren, erreichten sie in Friedrichshain-Kreuzberg mit 40 % den höchsten Anteilswert in allen Bezirken. Bei den Senioren (65 bis unter 80 Jahre) lag Steglitz-Zehlendorf mit nahezu 19 % vorn, während diese Al-tersgruppe in Friedrichshain-Kreuzberg gerade 7,4 % erreich-te. Im Gegensatz hierzu unterschieden sich die Bezirke in den

Kategorien der unter 20-Jährigen und der über 80-Jährigen mit jeweils rund 5 Prozentpunkten kaum.

Der Anteil der Kinder und Jugendlichen unter 20 Jahren machte durchschnittlich 17,5 % der Bevölkerung in den Be-zirken aus. In Spandau, Pankow, Reinickendorf, Neukölln und Marzahn-Hellersdorf fiel diese Altersgruppe überdurch-schnittlich ins Gewicht, im Gegensatz hierzu war sie vor al-lem in Charlottenburg-Wilmersdorf deutlich unterpräsen-tiert. Die Altersgruppe der 20- bis unter 30-Jährigen, die als Gruppe der Haushaltsgründer gilt, war im Mittel mit 13,7 % in den Berliner Bezirken vertreten. In acht Bezirken lag der Anteil dieser Gruppe jedoch weit unter dem Durchschnitt, mit einem Tiefstwert von 10,8 % in Steglitz-Zehlendorf. Mit-te, Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Lichtenberg ver-zeichneten indes überdurchschnittliche Werte. Bei den Er-wachsenen im Alter von 30 bis unter 65 Jahren ergaben sich in fast allen Bezirken Anteilswerte zwischen 45 % und 55 %. Menschen im Alter von 65 Jahren und älter stellten berlin-weit etwa ein Fünftel der Bevölkerung, wobei die Anteile in den Bezirken stark divergierten. Die Bandbreite der Antei-le an Senioren und Hochbetagten, die teilweise spezifische Anforderungen an den Wohnraum und an die Infrastruktur haben, reichten vom Tiefstwert in Friedrichshain-Kreuzberg (10 %) bis zu fast 26 % in Steglitz-Zehlendorf.

Abb. 19 Altersstruktur in den Berliner Bezirken 2017 Anteil an allen Einwohnern in Prozent und Durchschnittsalter in den Bezirken

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0 Berlin

(42,7 Jahre)

Spandau

(43,7 Jahre)

Pankow

(40,7 Jahre)


(44,0 Jahre)

Mitte

(38,9 Jahre)

Charlottenb.-Wilmersdorf

(45,6 Jahre)

Neukölln

(41,4 Jahre)

Steglitz-Zehlendorf

(46,2 Jahre)

Friedrichsh.-Kreuzberg

(37,9 Jahre)

Lichten-berg

(42,6 Jahre)

Marzahn-Hellersdorf

(43,5 Jahre)

Reinicken-dorf

(44,7 Jahre)

Treptow-Köpenick

(44,8 Jahre)

Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab.Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister

0 bis unter 20 Jahre 50 bis unter 65 Jahre20 bis unter 30 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter30 bis unter 50 Jahre

3,4 2,6 4,5 5,8 5,9 7,0 5,3 4,4 7,6 4,6 5,6 6,3 5,2

19,5 17,312,0

13,112,6

10,8 13,115,1

11,6 11,2 14,1 12,0 13,7

16,715,9

18,2

21,6 20,821,7

21,518,4

20,8 24,7 19,421,2

19,9

33,740,0

36,0

27,425,2

24,227,7

31,0

28,3 26,029,5 24,2

29,8

17,1 16,9 18,8 14,6 19,4 17,5 16,9 18,016,8 18,7 17,4 18,8 17,5

9,57,4

10,417,4 16,1 18,7

15,613,2

14,914,8 14,1

17,513,9

28

3.3 Sozioökonomische Faktoren3.3.1 Einkommen und BedarfsgemeinschaftenBerliner Haushalte verdienen mehr/Anstieg des mittleren Haushaltsnettoeinkommen in allen BezirkenDie Berliner Haushalte besaßen 2017 ein mittleres monatli-ches Haushaltsnettoeinkommen von 2.025 EUR, ein Plus von 75 EUR gegenüber 2016. Im Vergleich zum Vorjahr stieg das mittlere Haushaltsnettoeinkommen in allen Bezirken an oder blieb wie in Steglitz-Zehlendorf und Reinickendorf unverän-dert. Die Steigerungsraten gingen unterdes stark auseinan-der. Die durchschnittlich höchsten Haushaltsnettoeinkom-men erzielten die Berliner in Steglitz-Zehlendorf mit 2.325 EUR, gefolgt von Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf und Treptow-Köpenick. Der Spitzenwert wies somit einen Unter-schied von 300 EUR im Vergleich zum Berliner Durchschnitt auf. Mit 250 EUR fiel die Differenz zwischen dem Tiefstwert (Neukölln: 1.775 EUR) und dem Berliner Durchschnittswert etwas geringer aus. Ebenfalls unterdurchschnittliche mitt-lere Haushaltsnettoeinkommen wiesen die Haushalte in Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Friedrichshain-Kreuzberg, Spandau und Mitte auf.

Abb. 20 Durchschnittliches monatliches Haushaltsnetto- einkommen in den Berliner Bezirken 2017 (Median)

Quelle: Mikrozensus 2017 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg

2.200 EUR und mehr2.000 bis unter 2.200 EUR1.800 bis unter 2.000 EUR unter 1.800 EUR

Berlin: 2.025 EUR

2.0252.225

1.900

1.850

2.150

1.900

2.3252.025

1.7752.150

1.9751.925

Abb. 21 Verteilung des durchschnittlichen monatlichen Haushaltsnettoeinkommens in den Berliner Bezirken 2017 Anteil der Haushalte in Prozent

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0 BerlinSpandauPankow Tempelhof-

SchönebergMitte Charlottenb.-

WilmersdorfNeuköllnSteglitz-

ZehlendorfFriedrichsh.-

KreuzbergLichten-

bergMarzahn-

HellersdorfReinicken-

dorfTreptow-Köpenick

20,0 21,929,7 30,4

20,9

33,8

25,515,8

26,821,4 18,2

26,624,3

16,417,4

13,4

15,1 15,5

11,7

15,019,3

12,714,4 14,1 15,1

15,1

14,3 14,9

15,913,2

14,7

15,5

14,4

17,1

16,415,4

18,1

13,8 15,3

16,2

7,0

16,4

7,7 18,1

6,3

13,5

8,1

17,2

9,4 15,6

6,3

16,5

7,4

16,6

8,316,1

7,9

16,9

8,8

18,6

9,5

19,6

7,3

16,7

7,7

15,011,5

5,010,0 11,2 7,2 10,4

12,98,9 10,5 10,2 7,1 10,0

11,110,4

11,6 9,6

10,8

9,9

11,1

10,1

11,2

12,611,4

10,510,9

Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab.

Quellen: Mikrozensus 2017 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg; Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

unter 900 EUR 1.500 bis unter 2.000 EUR 900 bis unter 1.300 EUR

2.000 bis unter 2.600 EUR 2.600 bis unter 3.200 EUR 3.200 EUR und mehr

1.300 bis unter 1.500 EUR

29

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Jeder zehnte Haushalt verfügte über weniger als 900 EUR netto im Monat2017 verfügte rund ein Viertel aller Berliner Haushalte über ein Haushaltsnettoeinkommen unter 1.300 EUR netto im Mo-nat. Weitere rund 25 % der Haushalte konnten auf ein mittle-res Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.300 EUR bis unter 2.000 EUR monatlich zugreifen. Fasst man die obersten drei Einkommensklassen zusammen, zeigt sich, dass im Jahr 2017 die Hälfte aller Berliner Haushalte mindestens 2.000 EUR netto monatlich zur Verfügung hatte. Im Vergleich zum Vor-jahr ist bei einer berlinweiten Betrachtung nur in der obers-ten Einkommensgruppe ab 3.200 EUR ein Anteilszuwachs von 2,4 Prozentpunkten auf 24,3 % zu verzeichnen.

Unter den Bezirken bestand bei der Höhe des verfügbaren mittleren monatlichen Haushaltsnettoeinkommens auch 2017 eine starke Divergenz, vor allem in der höchsten Ein-kommenskategorie mit bis zu 18 Prozentpunkten zwischen Steglitz-Zehlendorf (33,8 %) und Neukölln (15,8 %). Weniger stark ausgeprägt, jedoch immer noch im zweistelligen Pro-zentpunktbereich, fiel die Differenz bei der Betrachtung der niedrigsten Einkommenskategorie von unter 900 EUR aus (10 Prozentpunkte). Überdurchschnittliche Anteile in dieser Einkommenskategorie waren in Mitte (15 %) und Neukölln

(12,9 %) vorzufinden, gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg (11,5 %) und Spandau (11,2 %). Der niedrigste Anteil wurde 2017 mit 5 % in Pankow ermittelt. Die mittleren Einkommens-gruppen erreichten in allen Bezirken weitgehend ähnliche Anteilswerte.

Einkommenszuwächse bei den kleinen Haushalten am geringstenDas durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen der Ber-liner Haushalte stieg im Vergleich zum Vorjahr um 3,8 % bzw. um 75 EUR auf 2.025 EUR an. Vom Einkommenszuwachs profitierten alle Haushalte, jedoch unterschiedlich stark. Be-sonders stark stieg das verfügbare mittlere Haushaltsnet-toeinkommen im Vergleich zu 2016 bei den Haushalten mit mindestens vier Personen um 7,6 % auf 3.525 EUR, gefolgt von den Dreipersonenhaushalten mit einem Zuwachs von 5,7 % bzw. 175 EUR auf 3.250 EUR. Geringer fiel der durchschnittliche Einkommenszuwachs bei den Zweipersonenhaushalten aus. Diese verfügten im Jahr 2017 mit 2.750 EUR im Mittel über 125 EUR mehr als 2016, ein Plus von 4,8 %. Unterhalb des Berliner Durchschnitts (3,8 %) fiel die positive Einkommensentwick-lung bei kleinen Haushalten mit nur einer Person aus. Dieser Haushaltstyp verfügte 2017 im Mittel mit 1.425 EUR über 50 EUR (+ 3,6 %) mehr als im Vorjahr.

Abb. 22 Entwicklung des Haushaltsnettoeinkommens (Median) nach Haushaltsgröße 2008-2017 Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in EUR4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

02010

Anmerkung: Die Prozentangaben geben die prozentuale Veränderung seit dem Jahr 2008 an. Für den Mikrozensus 2016 haben sich aufgrund eines Methodenwechsels bezüglich der Stichprobengrundlage (neue Clusterung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011) deutliche strukturelle Veränderungen ergeben.

Quellen: Mikrozensus 2017 des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg; Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

20122011 20142013 20162015 20172008 2009

1 Person

Haushalte mit:

2 Personen

3 Personen

4 Personen und mehr

Berlin insgesamt

+31,8%

+36,8 %

+31,0 %

+32,8 %

+29,5 %

30

Arbeitslosenzahlen weiter rückläufigDie Arbeitslosenquote erreichte im Oktober 2018 einen neuen Tiefstand von 7,7 %, ein Rückgang um knapp einen Prozentpunkt gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum. Damit waren im Oktober 2018 149.253 Arbeitslose regis-triert. Von der positiven Arbeitsmarktentwicklung profi-tierten alle Berliner Bezirke mit einem Rückgang der Ar-beitslosenquote um 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte. Die stadtweit höchste Arbeitslosenquote zeigte sich mit einem Wert im zweistelligen Bereich in Neukölln (11,4 %). Hohe Arbeitslo-senquoten fanden sich auch in Mitte (9,2 %) und Spandau (9,1 %). Überdurchschnittliche Quoten wurden zudem in Reinickendorf (8,7 %) und Friedrichshain-Kreuzberg (8,6 %) verzeichnet. In allen anderen Bezirken lag die Arbeitslo-senquote unter dem Berliner Durchschnitt. Die geringste Arbeitslosenquote wies im Oktober 2017 der Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit 5,7 % auf.

Abb. 23 Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken Oktober 2018

Quelle: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit

9 % und mehr8 % bis unter 9 %7 % bis unter 8 % unter 7 %

Berlin: 7,7 %8,7

6,0

8,6

9,2

7,2

9,1

5,77,3

11,46,1

6,36,8

Abb. 24 Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an allen Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahre) in den Planungsräumen 2017

Quellen: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister

12,5 % und mehr10,0 % bis unter 12,5 %7,5 % bis unter 10,0 %5,0 % bis unter 7,5 %unter 5,0 % BezirksgrenzenGrenzen Planungsräumeunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 6,4 %

31

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Sinkender Anteil der Arbeitslosen in den PlanungsräumenDie Sozialgesetzbücher II und III regeln die Grundsicherung für Arbeitsuchende (SGB II) und die Arbeitsförderung der Bundesagentur für Arbeit (SGB III). In diesen Bereichen sind die arbeitslosen Personen im erwerbsfähigen Alter zwischen 15 und 65 Jahren erfasst. Damit bleiben in dieser Statistik nicht erwerbsfähige Personen (z. B. Kinder, Rentner) außen vor. 2017 waren 6,4 % der Berliner Bevölkerung im erwerbsfä-higen Alter gemäß SGB II und III arbeitslos (-0,6 Prozentpunk-te gegenüber 2016). Berlinweit lassen sich Planungsräume mit deutlich überdurchschnittlichen Quoten identifizieren. In der Innenstadt sind vor allem Gebiete im nördlichen Kreuz-berg betroffen. Weitere Schwerpunkte zeigten sich 2017 im

Wedding, in Reinickendorf, in Marzahn-Hellersdorf und in Neukölln entlang des S-Bahn-Rings. Starke räumliche Kon-zentrationen von Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit fanden sich zudem zwischen dem Leopoldplatz, der Soldiner Straße, Gesundbrunnen und Humboldthain, wobei die Werte gegen-über 2016 gesunken sind. Im Allgemeinen nahm die Anzahl der Gebiete mit Werten von über 12,5 % im Vergleich zu 2016 ab. In den Randbezirken stachen ebenfalls einzelne Planungs-räume, beispielsweise in Spandau, mit Werten über 12,5 % he-raus. Im Gegensatz zur Innenstadt sind diese Gebiete nicht durch vielfältige Siedlungsstrukturen, sondern durch den Geschossbau der 1960er bis 1980er Jahre geprägt.

Abb. 25 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 2017

30 % und mehr20 % bis unter 30 %15 % bis unter 20 %10 % bis unter 15 %5 % bis unter 10 %unter 5 %BezirksgrenzenGrenzen Planungsräumeunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 14,3 %

Quellen: Regionaldirektion Berlin-Brandenburg der Bundesagentur für Arbeit; Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister

32

Räumliche Konzentration der Bedarfsgemeinschaften im StadtgebietZur differenzierten Darstellung der kleinräumigen Vertei-lung der Einkommensarmut in Berlin (Abb. 25) kann der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften als Indikator herangezogen werden. Als Bedarfsgemeinschaft definiert das SGB II Personengruppen, die z. B. auf familiärer Grundla-ge auf Dauer zusammen wohnen und wirtschaften. 2017 leb-ten berlinweit 530.601 Personen bzw. 14,3 % der Einwohner in Bedarfsgemeinschaften mit Anspruch auf Leistungen zum Lebensunterhalt nach SGB II und den Kosten der Unterkunft (KdU). Dabei sind klare Ähnlichkeiten zu den räumlich kon-zentrierten Schwerpunkten der Arbeitslosigkeit im Stadtge-biet festzustellen.

Deutlich überdurchschnittliche Quoten von mehr als 20 %, teilweise sogar über 30 %, wurden im Wedding, im Norden von Kreuzberg und Neukölln sowie im südlichen Reinicken-dorf registriert. In den Stadtrandlagen waren überdurch-schnittliche Anteile besonders in Gebieten des Spandauer Zentrums, im nördlichen Marzahn, teilweise in Hellersdorf und in Siemensstadt vorzufinden. Diese Gebiete sind durch hohe Anteile von Bebauungsstrukturen der 1960er bis 1980er Jahre geprägt. Planungsräume, in denen Ein- und Zweifami-lienhaus-Bebauung dominiert, wiesen meist unterdurch-schnittliche Anteile von weniger als 5 % auf, so beispielsweise in Steglitz-Zehlendorf oder im Norden Reinickendorfs. Auch im Innenstadtbereich wurden niedrigere Werte erreicht. Großflächige Teile von Charlottenburg-Wilmersdorf, Prenz-lauer Berg, Friedrichshain sowie Mitte und Tiergarten offen-barten Quoten deutlich unter dem Berliner Durchschnitt.

3.3.2 Wohnberechtigung und WohngeldAnteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte sinkt weiterHaushalte, deren Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet (z. B. 16.800 EUR im Jahr für einen Einpersonen-haushalt), können einen Wohnberechtigungsschein (WBS) bean-tragen. Dieser ist Voraussetzung für den Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung. Auf Grundlage der Einkommenssituati-on und Einkommensgrenzen könnten 41,5 % bzw. rund 831.300 der Berliner Haushalte einen Wohnberechtigungsschein bean-tragen. Im Vergleich zum Vorjahr ging der Berliner Durchschnitt um 2,6 Prozentpunkte zurück. Dieser Rückgang kann mit der positiven Einkommensentwicklung begründet werden und um-fasste mit Ausnahme von Steglitz-Zehlendorf alle Bezirke. Den höchsten Rückgang verzeichnete Spandau mit 4,7 Prozentpunk-ten auf 47,4 %, der geringste Rückgang entfiel mit 1,3 Prozent-punkten auf Charlottenburg-Wilmersdorf.

Abb. 26 Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte in den Berliner Bezirken 2017

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

55 % und mehr50 % bis unter 55 %45 % bis unter 50 % 40 % bis unter 45 %unter 40 %

Berlin: 41,5 %40,9 % 30,4 %

42,4%

46,8 %

39,1 %

47,4 %

33,4 %41,3 %

51,8 %37,7 %

45,6 %44,1 %

33

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In der Mehrzahl der Bezirke lag der Anteilswert im Jahr 2017 oberhalb des Berliner Durchschnitts. Im Jahr 2017 hätten theoretisch knapp 52 % aller Haushalte in Neukölln einen Anspruch auf den Bezug einer Wohnung mit Belegungsbin-dung gehabt. Deutlich überdurchschnittliche Anteile zeig-ten sich auch in Spandau (47,4 %), Mitte (46,8 %), Marzahn-Hellersdorf (45,6 %) und Lichtenberg (44,1 %). In Pankow und Steglitz-Zehlendorf hätte hingegen nur jeder dritte Haushalt Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein.

Hohe Anzahl von Haushalten mit gültigem Wohnberechtigungsschein Ende 2018 verfügten 43.415 Haushalte über einen gültigen Wohnberechtigungsschein. Somit nahmen nur etwa 5 % der in 2017 rund 831.300 theoretisch berechtigten Haushalte die-se förmliche Voraussetzung für den Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung in Anspruch. Dieser Diskrepanz liegt der Sachverhalt zugrunde, dass ein WBS üblicherweise nur im konkreten Bedarfsfall, also beispielsweise im Falle eines Umzugs, beantragt wird. Die Zunahme der Wohnberechti-gungsscheininhaber seit dem Jahr 2011 erklärt sich durch mehrere Sachverhalte. Zum einen bestanden für belegungs-gebundene Wohnungen WBS-Freistellungen seitens des Senates. Vor dem Hintergrund der weiteren Anspannung des freien Wohnungsmarktes und der steigenden Mieten wurden diese ab 2011 sukzessive zurückgenommen. In der Folge musste für den Einzug in eine Sozialwohnung wieder ein WBS vorgelegt werden. Zudem gewinnt der öffentlich geförderte Wohnungsbau aufgrund des niedrigen Mietni-

veaus zunehmend an Attraktivität gegenüber freifinanzier-ten Wohnungen, sodass mehr Wohnungssuchende einen WBS beantragen. Zum anderen können für die Jahre 2017 und 2018 nachgelagerte Sondereffekte eine Rolle spielen: Ge-flüchtete, die mit zeitlichem Verzug einen Aufenthaltstitel bekommen haben, konnten erst in diesen Jahren einen WBS beantragen und erhalten.

Haushalte mit einer Person stellten auch 2018 über die Hälfte der erteilten Wohnberechtigungsscheine dar (24.322). Knapp ein Fünftel entfielen dabei auf Zweipersonenhaushalte. Der Anteil von Haushalten mit drei und mehr Personen wuchs im Betrachtungszeitraum 2008 bis 2018 am stärksten. Sie stellten zuletzt rund ein Viertel aller Wohnberechtigungs-scheininhaber dar, was auf zunehmende Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung größerer Haushalte schließen lässt.

In Fällen besonderer Dringlichkeit, etwa wenn große Fami-lienhaushalte von Wohnungsverlust bedroht sind, kann ein Wohnberechtigungsschein mit besonderem Wohnbedarf erteilt werden. Auch in dieser Kategorie gab es zuletzt einen leichten Rückgang auf rund 15.000 Haushalte im Jahr 2018. Mehr noch als in der Grundgesamtheit aller WBS-Haushalte sind hier überdurchschnittlich viele größere Haushalte mit drei und mehr Personen (d. h. in der Regel mit Kindern) be-troffen. Diese erreichen einen Anteil von 36 %. Ein- und Zwei-personenhaushalte sind mit rund 64 % vertreten.

Abb. 27 Anzahl der Wohnberechtigungsscheininhaber (WBS) nach Haushaltsgröße 2008–2018

50.000

45.000

40.000

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2008 2010 2012 2014 2016 201820172009 2011 2013 2015

2 Personen

1 Person

5 Personen

mehr als 5 Personen

3 Personen

4 Personen

Haushalte mit

34

WBS-Haushalte überwiegend unter den Einkommens-grenzen des BundesDie Vergabe eines Wohnberechtigungsscheines ist grund-legend an das Einkommen des jeweiligen Haushaltes ge-koppelt. Die Grenzwerte werden durch das Wohnraumför-derungsgesetz (WoFG) des Bundes festgelegt, wobei diese Grenzen in Berlin, wie in den meisten Bundesländern, nach-träglich ausgeweitet wurden. Knapp 61 % der Haushalte, wel-

che 2018 einen WBS erhielten, hatten maximal 60 % des auf Bundesebene festgelegten Einkommens zur Verfügung. Nur jeder zehnte Haushalt fiel nicht unter die Bundeseinkom-mensgrenzen, jedoch unter die Erweiterungsgrenzen Berlins. Dies verdeutlicht, dass trotz erweiterter Einkommensgrenzen insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen einen Wohnberechtigungsschein erhalten.

Abb. 28 Anzahl der Wohnberechtigungsscheininhaber (WBS) mit besonderem Wohnbedarf nach Haushaltsgröße 2008–2018

18.000

16.000

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0


2008 2010 2012 2014 20162009 2011 2013 2015 20182017

2 Personen

1 Person

5 Personen

mehr als 5 Personen

3 Personen

4 Personen

Haushalte mit

Abb. 29 Einkommen der Haushalte mit WBS 2018 im Vergleich zu den Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG Anteil der Haushalte in Prozent


über 80 % bis 100 %

Bis 60 %

über 160 %

über 60 % bis 80 %

14,8 %60,7 %

10,6 %

6,9 %

4,6 %

über 120 % bis 140 %

über 140 % bis 160 %

über 100 % bis 120 %

1,7 % 0,8 %

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Leichter Rückgang der Wohngeldhaushalte Wohngeld ist eine staatliche Leistung, bei der Haushalte mit geringem Einkommen Zuschüsse zur Miete (Mietzuschuss) oder zu den Kosten selbst genutzten Wohneigentums (Las-tenzuschuss) erhalten. Grundlagen sind das Wohngeldgesetz (WoGG) und die Wohngeldverordnung (WoGV). Indikatoren zur Bestimmung der Höhe des durchschnittlichen Wohngel-des sind das Einkommen der Haushaltsmitglieder, die Perso-nenanzahl und die zu berücksichtigende Miethöhe oder Be-lastung. Im Vergleich zu 2016 sank der Anteil der Haushalte mit Wohngeldbezug leicht auf 1,2 % in 2017. Durchschnittlich erhielten die 24.268 wohngeldberechtigten Haushalte in Ber-lin 147 EUR, im Vorjahr waren es 149 EUR.

Bei Betrachtung der einzelnen Bezirke fällt auf, dass die Höhe der Wohngeldsumme oft gegensätzlich zur Bezugsquote ausfällt. Hohe Bezugsquoten und niedrige Wohngeldsum-men wurden in Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg ermittelt. Im Gegensatz hierzu wiesen Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf gerin-ge Bezugsquoten, jedoch hohe Wohngeldsummen auf. Nahe am Berliner Durchschnitt orientierten sich die Werte in Reini-ckendorf, Pankow und Spandau.

Abb. 30 Anteil der Haushalte mit Bezug von Wohngeld sowie durchschnittliche Höhe des monatlichen Wohngeldes 2017


1,4 % und mehr1,2 % bis unter 1,4 %1,0 % bis unter 1,2 %unter 1,0 %

Berlin: 1,21 % / 147 EUR146 EUR145 EUR

166 EUR

158 EUR

156 EUR

153 EUR

153 EUR

145 EUR

154 EUR 135 EUR

129 EUR118 EUR

36

Das Kapitel 4 informiert über strukturelle Merkmale sowie wichtige Determinanten und Veränderungen auf der Ange-botsseite. Im Fokus stehen zunächst das zurückliegende und künftige Baugeschehen in Berlin sowie in Teilaspekten im Berliner Umland anhand der Summe und Entwicklungen der Fertigstellungen und Baugenehmigungen. Weiterführend werden Umwandlungen von Mietwohnraum in Wohneigen-tum und Wohnungsverkäufe bzw. Transaktionstätigkeiten beleuchtet. Mit einer abschließenden Auswertung der Mie-ten und Kaufpreise sowie Illustrationen der Wohnflächen und Leerstände schließt das Kapitel.

4.1 Bautätigkeit4.1.1 Gesamtstädtisches BaugeschehenBaugenehmigungen weiter auf hohem NiveauFür das künftige Wohnungsangebot ist die Anzahl der Bau-genehmigungen und deren Entwicklung im Zeitverlauf ausschlaggebend. Zwischen 2010 und 2016 zeigte sich ein dynamischer Anstieg mit insgesamt mehr als 100.000 geneh-migten Wohnungen, vor allem im Geschosswohnungsbau. Im Jahr 2017 stagnierte die Zahl der zum Bau genehmigten Woh-nungen mit knapp unter 25.000 Einheiten in etwa auf dem Niveau von 2016. Auffällig waren deutliche Rückgänge von

4. Entwicklung des Wohnungsangebots

Abb. 31 Baugenehmigungen in Berlin 2008–2017 Anzahl der zum Bau genehmigten Wohnungen

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0


20172008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20162015

Wohnungen in Nichtwohngebäuden

Baumaßnahmen an Wohnungen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden insgesamt

Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern

37

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über 750 Einheiten bei den Genehmigungen für Baumaßnah-men im Wohnungsbestand (bspw. für Dachgeschoss-ausbau) auf nunmehr rund 3.200 (-20 %). Zudem stagnierte die Zahl genehmigter Eigenheime im dritten Jahr in Folge auf einem Niveau etwas oberhalb von 1.800 Einheiten. Die Zahl der Bau-genehmigungen in Mehrfamilienhäusern stieg 2017 zwar er-neut an, allerdings nur mit einem Plus von 2,1 % gegenüber dem Jahr 2016. Mit insgesamt 19.653 Baugenehmigungen entfielen knapp 80 % der im Jahr 2017 genehmigten Woh-nungen auf den Geschosswohnungsbau, der damit praktisch auf dem Vorjahresniveau stagnierte.

Geschosswohnungen dominieren den WohnungsbauDie Baufertigstellungen entwickelten sich 2017 weiter dy-namisch. Mit insgesamt 15.669 Wohnungen wurden im Be-trachtungsjahr 2.010 Wohnungen mehr als im Jahr 2016 fer-tiggestellt. Allerdings flachte die Wachstumsrate deutlich ab und sank von 27,4 % Zuwachs im Jahr 2016 (gegenüber dem Jahr 2015) auf 14,7 % Zuwachs im Jahr 2017 (gegenüber dem Jahr 2016).

Wie in den Vorjahren nahm die Bedeutung des Geschosswoh-nungsbaus weiter zu. 2017 entfielen mit rund 11.400 fertig-gestellten Wohnungen fast drei Viertel des Wohnungsneu-baus auf dieses Marktsegment (72,8 %). Der Anteil der durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden realisierten Wohnungen sank unter 20 %. Dazu gehörten beispielsweise Dachgeschossausbauten oder Nutzungsänderungen. Zum dritten Mal in Folge lag damit die Zahl neuer Wohnungen in Bestandsgebäuden über dem Wert für Eigenheime: Nur 1.377 Wohnungen (8,8 % aller fertiggestellten Wohnungen) bezo-gen sich auf das Marktsegment der Ein- und Zweifamilien-häuser. Dies entspricht einem Rückgang von 21 % gegenüber dem Vorjahr und stellt einen neuen Tiefstwert seit der Jahr-tausendwende dar. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Nichtwohngebäuden (z. B. Hausmeisterwohnung in Schul-gebäuden) ging auf 29 zurück. Dies entspricht nur 0,2 % aller fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2017.

Entwicklung des Wohnungsangebots

Abb. 32 Baufertigstellungen in Berlin und im Berliner Umland 2008–2017 Tab. 14 Anzahl der fertiggestellten Wohnungen 16.000

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

02008 2010 2012 2014 20162009 2011 2013 2015 2017

8.863 11.408

7.030

5.208

2.6292.1941.9901.9241.3751.162

478709 870 451

817 1.0961.690 1.962

2.4412.670

1.7451.3771.6741.8611.8971.9861.5091.4501.4581.830

3.3362.765 2.837 2.954

3.454 3.200 3.547 3.498 3.917 3.278

2.878

2.855

1.991

1.445

1.994

1.212

974671865785

193228

420181

105 319

213 203

379680

173

29

27

230

12125

1827611756

1364 51

54

31 10

21 23

1518


Wohnungen in MehrfamilienhäusernWohnungen in Ein-/ZweifamilienhäusernBerlin: linke SäulenBerliner Umland: rechte Säulen Baumaßnahmen an Wohnungen in bestehenden

Wohn- und NichtwohngebäudenWohnungen in Nichtwohngebäuden

38

Das Baugeschehen in Berlin und Umland (Abb. 32) hat sich in den letzten zehn Jahren deutlich dynamisiert. 2008 entstan-den in der gesamten Wohnungsmarktregion Berlin-Branden-burg insgesamt knapp 7.900 Wohnungen, davon zwei Drittel als Eigenheime. Beide Teilmärkte trugen etwa zu gleichen Teilen zu den gesamten Fertigstellungen bei. 2017 zeigt sich ein gänzlich verändertes Bild. In der gesamten Region ent-standen insgesamt mehr als 22.000 neue Wohnungen. Die Fertigstellungen in der Bundeshauptstadt haben sich in die-sem Zeitraum mit zuletzt nahezu 16.000 Wohnungen vervier-facht, wobei fast drei Viertel der neuen Wohnungen auf den Geschosswohnungsbau entfielen. Mit 2.855 Wohneinheiten erreichten Fertigstellungen im Bestand einen Anteil von gut 18 % und übertrafen die seit mehreren Jahren sinkenden Zah-len für neue Eigenheime (rund 1.400 in 2017) erneut deutlich.

Auch das Umland verzeichnete 2017 gegenüber 2008 einen Zuwachs von rund 65 %. Von den 6.646 Fertigstellungen ent-fiel hier nur etwa die Hälfte auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Nahezu 2.700 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern stehen hier für einen absoluten wie anteiligen Höchstwert (40 %). Auch steigt der Beitrag von Baumaßnahmen im Bestand und erreicht im Jahr 2017 Höchststände.

Bauintensität im Betrachtungszeitraum auf Rekordniveau Bei der Entwicklung der Fertigstellungszahlen muss berück-sichtigt werden, dass sich auch die Einwohnerzahl Berlins jährlich stark verändert hat. Um vor diesem Hintergrund die Zahlen vergleichbar zu machen, hilft der Blick auf die soge-nannte Fertigstellungsquote. Sie bezieht die Zahl der fertig-

gestellten Wohnungen auf 1.000 Einwohner. Die Fertigstel-lungsquote weist seit 2011 einen dynamischen Zuwachs aus. Dieser wurde auch 2017 nicht gebremst – im Gegenteil: Erst-malig stieg die Bauintensität auf 4,27 fertiggestellte Woh-nungen je 1.000 Einwohner an und setzte sich damit deutlich sowohl vom Vorjahreswert (3,78) als auch vom Bundesdurch-schnitt (3,44) ab. Getragen wurde dieser Anstieg einzig vom Neubau im Geschosswohnungsbau. Je 1.000 Einwohner ent-standen 2017 rechnerisch mehr als drei neue Wohnungen in diesem Bautyp (2016: 2,4).

Zahl der Bauüberhänge steigt weiter an Wohnungen, welche zwar genehmigt, aber noch nicht fertig-gestellt bzw. als fertiggestellt gemeldet wurden, werden am Ende eines Kalenderjahres in der Statistik als sogenannte Bau-überhänge erfasst. Dabei werden die einzelnen Wohnungen anhand ihres Baufortschrittes gegliedert („nicht begonnen“, „begonnen“, „unter Dach“). Die Summe der Bauüberhänge stieg seit 2010 dynamisch an. Für die Jahre 2014 bis 2016 ist ein durchschnittlicher jährlicher Anstieg der Bauüberhänge in Höhe von über 9.000 Wohnungen zu verzeichnen. Dieser Trend wurde im Betrachtungszeitraum 2016/2017 erstmals mit einem absoluten Anstieg von nur 7.439 Bauüberhängen unterschritten. Insgesamt befanden sich im Jahr 2017 58.990 Wohnungen im Bauüberhang, davon 65 % im Bau (38.290). 20.700 Wohnungen waren mit Ende des Kalenderjahres 2017 noch nicht im Bau befindlich (35 %).

Weitere Betrachtungen zum Thema Bauüberhänge befinden sich im Schwerpunktthema dieses Berichts (s. Kapitel 6, S. 76).

Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden insgesamt

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern


Baumaßnahmen an Wohnungen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden

Abb. 33 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner (Fertigstellungsquote) in Berlin 2008–2017

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0

Anmerkung: ohne Wohnungen in NichtwohngebäudenQuelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

20172008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20162015

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4.1.2 Baugeschehen in den Berliner Bezirken und PlanungsräumenKünftig starke Bauaktivitäten in Mitte, Treptow-Köpenick und Marzahn-Hellersdorf zu erwarten Die 21.562 genehmigten Neubauwohnungen (ohne Bau-maßnahmen an bestehenden Gebäuden) aus dem Jahr 2017 geben einen Ausblick auf die künftige Bauaktivität. Die räumliche Verteilung gleicht dabei weitgehend der Konzen-tration der Bautätigkeit und dem Bild des Vorjahres. 44 % aller zum Bau genehmigten Wohnungen aus dem Jahr 2017 lagen in den drei Bezirken Mitte (3.669), Treptow-Köpenick (3.094) und Marzahn-Hellersdorf (2.769). Weiterhin hohe Werte von etwa 2.000 zum Bau genehmigten Wohnungen erzielten Lichtenberg, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg. Die wenigsten Wohnungen wurden in Reinickendorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg zum Bau genehmigt.

Ein Drittel des Baugeschehens in Lichtenberg und MitteGrößere Bauprojekte können zwischen den Bezirken erheb-liche Schwankungen der Fertigstellungszahlen hervorrufen. Wie bereits 2016 wurden auch 2017 in Lichtenberg, Mitte und Treptow-Köpenick die meisten Wohnungen fertiggestellt. Lichtenberg erzielte hierbei mit 2.544 fertiggestellten Woh-nungen den Spitzenwert. Zusammen wurden in diesen drei

Bezirken 46 % aller fertiggestellten Wohnungen realisiert. Die wenigsten Wohnungen wurden in Tempelhof-Schöne-berg (311) und Spandau (405) fertiggestellt.

Mit Blick auf die verschiedenen Anteile in den einzelnen Marktsegmenten sind deutliche Unterschiede zwischen den Bezirken zu konstatieren. In den Bezirken Treptow-Köpenick, Neukölln und Mitte wurden mindestens 80 % aller fertigge-stellten Wohnungen im Geschosswohnungsbau realisiert. Über dem gesamtstädtischen Mittel von 72,8 % lagen auch Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf in diesem Marktseg-ment. In Reinickendorf entfielen 2017 nur 12 % aller fertigge-stellten Wohnungen auf den Geschosswohnungsbau. Hier spielte vor allem die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in bestehenden Gebäuden mit knapp 70 % eine wesentliche Rolle. Über dem gesamtstädtischen Mittel von 18,2 % lagen auch die Zahlen der fertiggestellten Wohnungen in Bestands-gebäuden in Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf. Der Bau von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern konzentrierte sich überwiegend auf Bezirke mit Stadtrandla-ge. Anteilswerte deutlich über dem Berliner Durchschnitt von 8,8 % entfielen auf Spandau (23,5 %), Marzahn-Hellersdorf (19,9 %) und Reinickendorf (18,1 %). Im innerstädtischen Be-reich spielte dieses Marktsegment nur eine marginale Rolle.


Anmerkung: mit Wohnungen in Nichtwohngebäuden;ohne Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden


Abb. 34 Baugenehmigungen für den Wohnungsneubau in den Berliner Bezirken 2017 Anzahl der Wohnungen 3.000 und mehr

2.400 bis unter 3.0001.800 bis unter 2.400 1.200 bis unter 1.800unter 1.200

Berlin: 21.562885 2.106

1.854

3.669

1.903

632

605562

1.3503.094

2.7692.133

2.000 und mehr1.500 bis unter 2.0001.000 bis unter 1.500 500 bis unter 1.000unter 500

Berlin: 15.669

Abb. 35 Baufertigstellungen in den Berliner Bezirken 2017 Anzahl der Wohnungen

Neue Wohnungen in Nichtwohngebäuden: insgesamt nur 29 WohnungenQuelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

607 1.533

1.813

2.510

846

405

768

311

639 2.097

1.596

2.544

Anteil Baumaßnahmen an bestehenden Wohnungen in Wohn- und NichtwohngebäudenAnteil Wohnungen in MehrfamilienhäusernAnteil Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern

40

Schwerpunkte des Wohnungsbaus vor allem in Mitte und den innenstadtnahen Gebieten im Nordosten und Südosten der StadtErneut stieg die Summe der fertiggestellten Wohnungen im langjährigen Durchschnitt an. Im Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2017 wurden jährlich 11.087 Wohnungen fertiggestellt (2012–2016: 9.037). Dafür ausschlaggebend waren die erneut gestiegenen Fertigstellungszahlen im Jahr 2017. In der lang-

jährigen Betrachtung wird deutlich, dass sich die Fertigstel-lungen kleinräumig auf einzelne Gebiete in Mitte und den zentrumsnahen Räumen im Osten der Stadt konzentrierten. Die meisten Wohnungen wurden im Jahresdurchschnitt in den Planungsräumen Leipziger Straße (229), Pankow-Zent-rum (228) und Samariterviertel (227) fertiggestellt. Ebenfalls auf einem hohen Niveau befand sich der Planungsraum Invalidenstraße (198).

100 und mehr80 bis unter 10060 bis unter 8040 bis unter 6020 bis unter 40weniger als 20BezirksgrenzenGrenzen Planungsräumeunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 11.087

Abb. 36 Durchschnittliche Fertigstellungen pro Jahr auf Ebene der Planungsräume 2013-2017

Quellen: Amt für Stastik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

41

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4.2 WohnungsbestandGeschosswohnungsbau prägt BerlinSeit 2013 stieg die Anzahl an Wohnungen jährlich um ei-nen zweistelligen prozentualen Wert an, 2017 um 15.779 auf 1.932.296 Einheiten. Der Geschosswohnungsbau (Wohngebäu-de mit drei oder mehr Wohnungen) ist mit 87 % prägend für den Berliner Bestand. Insgesamt 202.408 Wohnungen bzw. rund 11 % entfielen auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Be-stand in Wohnheimen stieg um gut 13 % auf aktuell 25.848 Wohnungen an. Nur rund 1,5 % aller Wohnungen befanden sich in Nichtwohngebäuden.

Ein- und Zweizimmerwohnungen dominieren den WohnungsbestandVon der Zunahme des Bestandes (15.779) war kein Woh-nungstyp ausgeschlossen. Im Vergleich zum Jahr 2016 sind die Anteile nahezu unverändert geblieben. Ein- und Zwei-zimmerwohnungen stellten mehr als die Hälfte (55 %) aller Wohnungen dar. 521.242 Wohnungen verfügten über drei, 221.139 über vier Wohnräume. 6 % des Bestandes 2017 waren Wohnungen mit mehr als vier Wohnräumen.


Abb. 37 Wohnungsbestand nach Gebäudestruktur 2017 Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand

1.674.60787 %

167.8849 %

34.524 2 %

29.433 2 %

25.8481 %

Anmerkung: Fortschreibung erfolgt auf Basis der Ergebnisse des Zensus vom 9. Mai 2011 einschl. der Wohnheimwohnungen. Abweichungen zu 100 % aufgrund von Rundung


1 Wohnung 2 Wohnungen 3 oder mehr Wohnungen

Wohnungen in Nichtwohngebäuden Wohnheime

Wohnungen in Wohngebäuden mit

Tab. 07

Berlin:1.932.296

Abb. 38 Wohnungsbestand nach Anzahl der Wohnräume 2017 Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand

430.22722 %

521.24227 %

221.13911 %

637.75033 %

121.9386 %

Anmerkung: Ohne Küche, ohne Bad und Flur. Inklusive Wohnungen in Wohnheimen und Wohnungen in Nichtwohngebäuden.Abweichungen zu 100 % aufgrund von Rundung.


1 Wohnraum 2 Wohnräume 3 Wohnräume

4 Wohnräume Wohnungen mit mehr als 4 Wohnräumen

Berlin:1.932.296

42

Die innerstädtischen Altbaubestände der Gründerzeit um die Jahrhundertwende umfassten rund 27 % der Gebäude-substanz. Aus der Zeit von 1919 bis 1948 stammen 14 % aller Wohnungen in Berlin. Über die Hälfte (56 %) der heutigen 1.932.296 Wohnungen in Berlin entstanden in der Nach-kriegszeit zwischen 1949 und 2010. Seit 2011 kamen rund 65.000 Wohneinheiten hinzu. Dies entspricht rund 3 % des Gesamtbestands.

Mietwohnungen bestimmen den Berliner WohnungsmarktMietwohnungen bestimmten 2017 mit fast 85 % bzw. 1.638.800 Einheiten den Markt. Die Anzahl der Mietwoh-nungen stieg um 12.300 Einheiten gegenüber 2016, der ge-samtstädtische Anteil ging um 0,1 Prozentpunkte leicht zurück. Deutlich überdurchschnittliche Werte ergaben sich in den östlichen Bezirken Lichtenberg und Friedrichshain-Kreuzberg sowie in Mitte mit über 90 %. Auch in Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf und Neukölln lagen die Anteils-werte oberhalb des Berliner Mittelwerts. Quoten unter 80 % fanden sich in Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schö-neberg und Reinickendorf. Vom gesamtstädtischen Trend eines sinkenden Mietwohnungsanteils waren die Bezirke Pankow, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Lich-tenberg ausgenommen. Hier blieben die Anteile stabil.

Abb. 40 Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsbestand in den Berliner Bezirken 2017

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Zensus 2011, Fortschreibung: eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

90 % und mehr85 % bis unter 90 %80 % bis unter 85 %unter 80 %

Berlin: 84,8 %75,6 %

86,1%

95,7 %95,0 %

85,3 %

77,5 %

71,9 %78,9 %

87,3 %81,0 %

81,9 %95,9 %

Abb. 39 Wohnungsbestand nach Baualter 2017 Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Berechnungender Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Nachkriegsbau 1949-2010 Neubau ab 2011Altbau bis 1918 Altbau 1919-1948

1.073.75756 %

278.70014 %

514.50027 %

65.3433 %

Berlin:1.932.296

43

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4.3 Strukturveränderungen im WohnungsbestandVor allem durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh-nungen und durch Wohnungsverkäufe kann es zu strukturel-len Änderungen im Wohnungsbestand kommen.

Umwandlungen steigen wieder an Mietwohnungen können in Eigentumswohnungen umge-wandelt werden, wenn eine sogenannte Abgeschlossenheits-bescheinigung vorliegt. Diese Änderung im Grundbuch be-deutet jedoch nicht zwangsläufig auch eine Veränderung im Miet- und Eigentumsverhältnis der Wohnung. So kann eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewan-delt werden, ohne dass sich Mieter oder auch der Eigentümer zwingend ändern. In der Praxis stellt die Umwandlung jedoch eine wichtige Voraussetzung dafür dar, um eine Wohnung – gegebenenfalls auch zu einem späteren Zeitpunkt – einzeln verkaufen zu können. Auch der Verkauf einer zuvor in Wohn-eigentum umgewandelten Mietwohnung bedingt noch nicht

eine Änderung eines eventuell bestehenden Mietverhältnis-ses. So werden oftmals vermietete Eigentumswohnungen verkauft. Gleichwohl stellt die Umwandlung den wichtigsten ersten Schritt für eine strukturelle Veränderung dar.

Im Betrachtungszeitraum 2008 bis 2017 wurden insgesamt 95.670 Mietwohnungen durch Grundbuchumschreibungen in Wohneigentum umgewandelt, davon rund 17,3 % bzw. 16.548 Wohnungen im Jahr 2017. Dies entsprach einem Plus von 3.323 umgewandelten Mietwohnungen im Vergleich zum Jahr 2016, das erstmalig seit 2010 einen Rückgang aufwies. Ursächlich für den Rückgang 2016 und den verlangsamten Anstieg 2017 könnte u. a. die Umwandlungsverordnung des Senats von 2015 sein, die Umwandlungen in Milieuschutzge-bieten unter Genehmigungsvorbehalt stellte. Dennoch wur-de 2017 immerhin 1 % des Mietwohnungsbestandes durch Grundbuchumschreibungen in Wohneigentum umgewan-delt.


Abb. 41 Umwandlungen in Berlin 2008–2017 Anzahl der Umwandlungen

20.000

18.000

16.000

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0


2016 2017

11.296

2008 2009

17.331

2010

13.225

16.548

2011 2012

4.633

2013

6.916

2014

4.535

2015

4.744

7.264

9.178

44

Wie schon im Jahr 2016 entfiel auch 2017 fast ein Viertel der umgewandelten Mietwohnungen auf den Bezirk Friedrichs-hain-Kreuzberg (4.057 Wohnungen). Innerhalb des Bezirks wurden damit 2,8 % des Mietwohnungsbestandes in Wohn-eigentum umgewandelt. Ein, im Vergleich zur Gesamtstadt (1 %), überdurchschnittliches Umwandlungsgeschehen zeigte sich erneut in Charlottenburg-Wilmersdorf (2.664: 1,7 %) und Mitte (2.619: 1,4 %). Weitere Umwandlungsschwerpunkte fan-den sich in Neukölln (1.890) und Pankow (1.552). In den Bezirken Tempelhof-Schöneberg (996), Lichtenberg (799), Steglitz-Zeh-lendorf (713), Reinickendorf (519), Spandau (354) und Treptow-Köpenick (333) fielen die Fallzahlen deutlich geringer aus. Mit 52 umgewandelten Mietwohnungen war in Marzahn-Hellers-dorf das geringste Umwandlungsvolumen zu konstatieren, wobei es sich im Vergleich zum Jahr 2016 mehr als verdoppelte.

In der Gesamtschau zeigte sich, dass die Anzahl der umge-wandelten Mietwohnungen mit Ausnahme von Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick im Vergleich zum Jahr 2016 anstieg.

Abb. 42 Umwandlungsquote in Prozent des Mietwohnungsbestandes in den Berliner Bezirken 2017


2,0 % und mehr1,5 % bis unter 2,0 %1,0 % bis unter 1,5 %0,5 % bis unter 1,0 %unter 0,5 %

Berlin: 1,0 %0,52 %

0,84 %

2,79 %

1,40 %

1,69 %

0,38 %

0,63 %0,70 %

1,32 % 0,29 %

0,05 %0,54 %

Je tausend Wohnungen100 und mehr50 bis unter 10040 bis unter 5030 bis unter 4020 bis unter 30unter 20BezirksgrenzenGrenzen Planungsräumeunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 35,5

Abb. 43 Umwandlungen in den Planungsräumen 2013–2017


45

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ebotVerstärktes Umwandlungsgeschehen innerhalb

des S-Bahn-RingsBei kleinräumiger Betrachtung fanden Umwandlungen zwischen 2013 und 2017 mit hoher Intensität innerhalb des S-Bahn-Rings sowie den angrenzenden Gebieten statt. Dabei intensivierte sich das Umwandlungsgeschehen mit durch-schnittlich 35,5 Umwandlungen je 1.000 Wohnungen.

Innerhalb des S-Bahn-Rings zeigten sich, bis auf wenige Aus-nahmen in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf, Werte deutlich über dem Berliner Durchschnitt von 35,5 Umwand-lungen je 1.000 Wohnungen. Spitzenwerte von teilweise bis zu 100 und mehr Umwandlungen je 1.000 Wohnungen wur-den vor allem in Prenzlauer Berg, Friedrichshain-Kreuzberg und Nordneukölln sowie in Planungsräumen in Mitte und Pankow mit Lage am S-Bahn-Ring erreicht. Außerhalb des S-Bahn-Rings lagen die Umwandlungsquoten im Mittel der Jahre 2013 bis 2017 überwiegend unter 20 je 1.000 Wohnun-gen. Nur vereinzelte Planungsräume in Steglitz-Zehlendorf, Treptow-Köpenick und Pankow stellten hiervon eine Ausnah-me dar.

Rückgang bei den Wohnungsverkäufen setzt sich fortDie Verkaufsaktivitäten sind ein wichtiger Indikator zur Dar-stellung der Berliner Immobilienmarktdynamik. Im Betrach-tungszeitraum 2008 bis 2017 wurden 133.270 Wohnungen verkauft, wobei Mehrfachverkäufe einer Wohnung ebenfalls enthalten sind. Der Rückgang der Verkaufszahlen setzte sich 2017 mit 11.797 Wohnungen weiter fort (-10 % gegenüber 2016). Dabei sank die Verkaufszahl erstmals seit 2009 auf un-ter 12.000 Wohnungen.

Die höchste Transaktionsaktivität zeigte sich 2017 erneut in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 1.947 verkauften Wohnun-gen, gefolgt von Mitte (1.513), Friedrichshain-Kreuzberg (1.483), Pankow (1.384) und Tempelhof-Schöneberg (1.313). In diesen fünf Bezirken fanden 65 % aller Wohnungsverkäufe im Jahr 2017 statt. In Lichtenberg (372) und in Marzahn-Hellersdorf (89) waren die geringsten Verkäufe zu verzeichnen.


Abb. 44 Wohnungsverkäufe in Berlin 2008–2017 Anzahl der Wohnungsverkäufe18.000

16.000

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0

Anmerkung: Da eine Wohnung mehrfach verkauft werden kann, sind hier Dopplungen möglich.


2016 2017

12.450

2008 2009

13.888

2010

13.105

11.797

2011 2012

10.735

2013

10.597

2014

12.490

2015

15.234

16.456 16.518

Abb. 45 Verkaufsquote in Prozent des Mietwohnungs- bestandes in den Berliner Bezirken 2017


1,2 % und mehr0,9 % bis unter 1,2 %0,6 % bis unter 0,9 %0,3 % bis unter 0,6 %unter 0,3 %

Berlin: 0,72 %0,60 %

0,75 %

1,02 %

0,81 %

1,24 %

0,66 %

0,88 %0,92 %

0,60 % 0,56 %

0,08 %0,25 %

46

Sinkende Verkaufsquoten in nahezu allen Berliner BezirkenDer Anteil der verkauften Wohnungen am Mietwohnungsbe-stand (Abb. 45) sank 2017 auf 0,72 %. Mit einer Verkaufsquote von 1,24 % (1.947 Wohnungen) erreichte Charlottenburg-Wil-mersdorf wieder den Spitzenplatz. Ebenfalls deutlich über-durchschnittliche Verkaufsquoten zeigten sich in Friedrichs-hain-Kreuzberg (1,02 %), Tempelhof-Schöneberg (0,92 %) und Steglitz-Zehlendorf (0,87 %). Die niedrigste Verkaufsquote von 0,08 % ergab sich in Marzahn-Hellersdorf, gefolgt von Lichtenberg (0,25 %).

Konzentration der Wohnungsverkäufe innerhalb des S-Bahn-Rings und im Südwesten BerlinsDie differenzierte Betrachtung der Verkaufszahlen für die einzelnen Planungsräume der Jahre 2013 bis 2017 zeigt eine hohe Konzentration von Wohnungsverkäufen im Innenstadt-bereich sowie in den südwestlichen Teilen Berlins. Hier sind für eine Vielzahl von Planungsräumen überdurchschnittli-

che Verkaufsquoten zu konstatieren. Vor allem entlang des inneren S-Bahn-Rings zeigten sich Verkaufsquoten von min-destens 50 Verkäufen je 1.000 Wohnungen. Hier wurde der Berliner Durchschnitt (36) häufig weit übertroffen.

In einzelnen Planungsräumen wurden mehr als 100 Woh-nungsverkäufe je 1.000 Wohnungen getätigt, so beispiels-weise innerhalb des S-Bahn-Rings im Entwicklungsgebiet des Gleisdreiecks (472) oder in der Eldenaer Straße (191) in Fried-richshain-Kreuzberg. Überdurchschnittliche Werte waren da-rüber hinaus auch in einigen Planungsräumen von Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg sowie vereinzelt in Spandau, Reinickendorf und Treptow-Köpenick zu verorten. In der Gesamtbetrachtung zeigten sich geringere Verkaufs-quoten im Allgemeinen zu den Stadträndern hin – so etwa in Marzahn-Hellersdorf, wo ein Großteil des Geschosswoh-nungsbaus zum Bestand der kommunalen und genossen-schaftlichen Wohnungsunternehmen gehört.

Je tausend Wohnungen100 und mehr50 bis unter 10040 bis unter 5030 bis unter 4020 bis unter 30unter 20BezirksgrenzenGrenzen Planungsräumeunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 36

Abb. 46 Wohnungsverkäufe in den Planungsräumen 2013–2017


47

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4.4 Geförderter Mietwohnungsbau 4.4.1 Entwicklung im geförderten MietwohnungsbestandWohnungen, die Mietpreis- und Belegungsbindungen unter-liegen, sind für die Versorgung von Haushalten mit Markt-zugangsschwierigkeiten am Wohnungsmarkt von hoher Bedeutung. Der Bezug einer solchen Wohnung ist Haushal-ten vorbehalten, die über einen Wohnberechtigungsschein (WBS) verfügen. 12,1 % des Berliner Mietwohnungsbestandes unterlagen 2017 diesen Sozialbindungen (einschl. der Bestän-de gemäß Mod/InstRL und ehemals BelBinG). Dies entspricht

198.831 Wohnungen, ein Rückgang um knapp 8.700 Wohnun-gen gegenüber dem Jahr 2016.

Mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbestandvor allem in der östlichen Hälfte der StadtEine deutlich sichtbare Konzentration der belegungsgebun-denen Wohnungsbestände ergibt sich im Ostteil der Stadt. Überdurchschnittliche Anteile fanden sich in Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf. Zusammen mit Mitte, Friedrichs-hain-Kreuzberg, Neukölln und Treptow-Köpenick wiesen die-se Bezirke rund drei Viertel aller Wohnungen mit Sozialbin-dungen auf. Die geringsten Anteile in diesem Marktsegment hatten Steglitz-Zehlendorf, Reinickendorf und Charlotten-burg-Wilmersdorf.

Mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen vor allem bei den städtischen und genossenschaftlichen AnbieternBei den berlinweit insgesamt 1.638.800 Mietwohnungen do-minierten mit rund 70 % Marktanteil weiterhin die privaten Eigentümer. Diese Kategorie subsummiert juristische und natürliche Personen – also alle Akteure, die weder dem städ-tischen noch dem genossenschaftlichen Sektor zuzurechnen sind. Im Eigentum der sechs städtischen Wohnungsbauge-sellschaften befanden sich 299.749 Mietwohnungen bzw. 18,3 % des Mietwohnungsbestandes. Der Marktanteil der Ge-nossenschaften am Mietwohnungsmarkt belief sich im Jahr 2017 mit 184.628 Wohnungen auf 11,3 %. Etwa 46 % aller ge-bundenen Mietwohnungen gehörten den städtischen Woh-nungsbaugesellschaften, rund 14 % den Genossenschaften.

Abb. 47 Anteil der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen am Mietwohnungsbestand in den Berliner Bezirken 2017

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und WohnenDatenbasis: Zensus 2011

16 % und mehr12 % bis unter 16 %8 % bis unter 12 %unter 8 %

Berlin: 12,1 %198.831 Wohnungen5,9 %

13,1 %

14,6 %13,4 %

6,4 %

11,9 %

5,5 %10,0 %

12,0 % 14,9 %

19,0 %17,2 %

Abb. 48 Berliner Mietwohnungen nach Eigentümergruppen und Art der Wohnungsbindung 2017 Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand

1.074.49766 %

91.7046 %

79.9265 %

208.04513 %

157.42710 %

27.2012%

Werte weichen aufgrund von Rundungen von 100 ab.Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Städtische mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen

Genossenschaftliche mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen

Private mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen

Städtische ungebundene Wohnungen

Genossenschaftliche ungebundene Wohnungen

Private ungebundene Wohnungen

Berlin: 1.638.800

48

Weitere Abnahme des mietpreis- und belegungs-gebundenen WohnungsbestandesNach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBinG) oder dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) werden mit öffentli-chen Mitteln geförderte Wohnungen als Sozialmietwohnun-gen bezeichnet. Sie unterliegen befristeten Mietpreis- und Belegungsbindungen, wodurch der Bestand mit der Zeit abnimmt, sollten in nicht ausreichendem Maße neue bele-gungsgebundene Mietwohnungen hinzukommen. Seit 2008 verzeichnete der Bestand einen kontinuierlichen Rückgang um rund 75.000 Wohnungen auf rund 103.000 Sozialmiet-wohnungen im Jahr 2017. Bei rund 85 % dieser Mietwoh-nungen handelt es sich um Sozialmietwohnungen mit An-schlussförderung.

Um das aktuelle Niveau von circa 100.000 belegungsgebun-denen Wohnungen stabil zu halten, werden seit 2014 durch Neubau neue Sozialmietwohnungen nach den Wohnungs-bauförderungsbestimmungen im IBB Wohnungsneubau-fonds errichtet. Laut aktueller Prognose der Senatsverwal-tung für Stadtentwicklung und Wohnen sollen so bis zum Jahr 2027 voraussichtlich 40.400 neu gebaute Sozialwohnun-gen entstehen.

Auf Grundlage des Altschuldenhilfegesetzes im Rahmen des Berliner Belegungsbindungsgesetzes (BelBindG) im Jahr 1996 wurden Mietwohnungen in den östlichen Bezirken der Stadt zu belegungsgebundenen Wohnungen erklärt. Dieser Bestand verringerte sich aufgrund von Rückübertragungen

Abb. 49 Entwicklung und Prognose des Sozialmietwohnungsbestandes bis 2027 Anzahl der Wohnungen

200.000

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0


2019 2021 202420232010 2012 2014 2016

Sozialmietwohnungen ohne Anschlussförderung

Sozialmietwohnung mit Anschlussförderung

Sozialmietwohnungen ohne Anschlussförderung – Prognose

Sozialmietwohnung mit Anschlussförderung – Prognose

Neubau – PrognoseNeubau

2020 2022 2025 2026 20272008 2009 2011 2013 2015 2017 2018

49

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und Verkäufen von rund 125.000 im Jahr 2008 auf ca. 112.000 Wohnungen im Jahr 2013. Nachdem das Belegungsbindungs-gesetz 2013 auslief, wurden mit den städtischen Wohnungs-baugesellschaften und den Genossenschaften für einen Teil dieses Wohnungsbestandes (79.700) mittels kooperations-vertraglicher Vereinbarungen Belegungsbindungen über das Jahr 2013 hinaus vereinbart. Hierdurch fällt der Abbau dieser Wohnungsbindungen seither etwas moderater aus. 2017 lag dieser Bindungsbestand bei rund 78.000 Wohnungen, ein stärkeres Abschmelzen ist erst wieder für das Jahr 2021 zu erwarten. Nach Prognose der Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung und Wohnen wird dieser belegungsgebundene Bestand bis 2025 vollständig abgebaut sein.

Wohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln umfassend modernisiert oder instandgesetzt wurden (Mod/InstRL), un-terliegen ebenfalls befristeten Mietpreis- und Belegungsbin-dungen. Dieser Bestand reduzierte sich seit 2008 von 29.300 auf 17.600 Wohnungen im Jahr 2017. Laut Prognose der Se-natsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen werden bis 2027 die Bindungen in diesem Marktsegment mit etwa 1.800 Wohnungen weitgehend ausgelaufen sein.

Abb. 50 Entwicklung und Prognose des belegungsgebundenen Mietwohnungsbestandes (BelBindG und Mod/InstRL) bis 2027 Anzahl der Wohnungen

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0


2019 2021 20242023 20272010 2012 2014 2016 2020 2022 2025 20262008 2009 2011 2013 2015 2017 2018

Wohnungen mit Belegungsbindung (BelBindG) Wohnungen mit Belegungsbindung (BelBindG) – Prognose

Wohnungen nach Mod/InstRL Wohnungen nach Mod/InstRL – Prognose

50

4.4.2 Neubauförderung im MietwohnungsbauSeit 2014 fördert das Land Berlin im Rahmen des IBB Woh-nungsneubaufonds wieder den Bau von Wohnungen zu so-zialverträglichen Mieten. Das Fördervolumen ist von rund

11 Mio. EUR auf zuletzt 275 Mio. EUR im Jahr 2018 gestiegen, im Gesamtergebnis entspricht dies 665 Mio. EUR seit 2014. Ziel ist es, die sozialen Nachbarschaften in Wohnquartieren zu stärken, das Wohnungsangebot nachhaltig zu erhöhen und dabei insbesondere bezahlbaren Wohnraum für ein-kommensschwache Wohnungssuchende bereitzustellen. Hierfür entstehen im Kontext der geförderten, sozialgebun-denen Wohnungen auch frei finanzierte und frei vermietbare Wohnungen. Grundsätzlich werden in Form eines zinslosen Baudarlehens Neubauwohnungen mit Mietpreis- und Bele-gungsbindungen und anfänglichen Mieten von 6,50 EUR/m2 bzw. 8,00 EUR/m2 nettokalt gefördert (siehe: Wohnungs-bauförderungsbestimmungen 2018). Mit dem Wiedereinstieg in die Neubauförderung im Jahr 2014 nahm die Bewilligungszahl Jahr für Jahr deutlich zu. Wurde im ersten Programmjahr 2014 der Neubau von ins-gesamt knapp 200 Wohnungen gefördert, waren es im Jahr 2018 schon 3.373. Diese müssen nach Bewilligung der Förderung erst errichtet werden. Die ersten Jahrgänge von 2014 und 2015 sind inzwischen weitgehend fertiggestellt. Immerhin ein Drittel der Sozialwohnungen, die 2016 bewil-ligt wurden, erreichte ebenfalls inzwischen als Angebot den Wohnungsmarkt. Insgesamt sind 17,5 % der rund 10.000 ge-förderten Wohnungen, die seit 2014 bewilligt wurden, bereits fertiggestellt (1.754). Die durchschnittliche Realisierungszeit der öffentlichen und privaten Wohnungsunternehmen be-

Abb. 51 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) und Fertig- stellungen des IBB Wohnungsneubaufonds 2014-2018 Anzahl der Wohnungen4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Quelle: Investitionsbank Berlin

20182014

geförderte Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung

davon Ende 2018 bereits fertiggestellt

2015 2016 2017

197

197

1.014

787

2.285

770

3.1323.373

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

Abb. 52 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) und frei finanzierte Wohnungen des IBB Wohnungsneubaufonds 2014–2018 Anzahl der Wohnungen


2015 2016 2017 20182014

frei finanzierte Wohnungen

geförderte Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung

660

197

2.949

1.014

6.2976.590

7.177

3.3733.132

2.285

51

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trägt etwa zwei Jahre (s. Schwerpunktthema). Demnach kann in 2019 mit weiteren fertiggestellten Wohnungen aus den Bewilligungsjahren 2016 und 2017 gerechnet werden.

Rund 86 % der bewilligten Sozialwohnungen seit 2014 ent-fielen auf die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die demnach einen zentralen Beitrag für die Entstehung von preisgünstigen Sozialwohnungen leisten. Knapp 14 % ent-fielen auf private Investoren, weniger als 1 % auf Genossen-schaften.

Seit 2015 wurde in der Neubauförderung eine zweite Miet-höhe von anfänglich 8,00 EUR/m2 eingeführt, zusätzlich zu der Miethöhe von 6,50 EUR/m2. Das Verhältnis dieser beiden Miethöhen variierte über die Jahre etwas. Im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2018 betrug der Anteil von Wohnungen mit einer anfänglichen Fördermiete von 6,50 EUR/m2 annähernd drei Viertel, für rund ein Viertel der Wohnungen wurden an-fängliche Miethöhen von 8,00 EUR m2 vereinbart.

Um eine soziale Mischung zu erreichen, wird bei größeren Bauvorhaben nur für einen Teil der neu entstehenden Woh-nungen eine Mietpreis- und Belegungsbindung vereinbart. Dieser Anteil der geförderten Wohnungen variiert seit der Wiedereinführung der Neubauförderung. Die Gesamtanzahl der Wohnungen bildet somit den Rahmen für die Einbettung der geförderten Einheiten und wird nachrichtlich mit ab-gebildet. Hierbei ist anzumerken, dass die Vorgaben für die Anteile von geförderten und frei vermietbaren Wohnungen

sich über den Betrachtungszeitraum geändert haben. Gleich-wohl macht die Abb. 52 deutlich, dass im Zusammenhang mit der Förderung von neuen Sozialwohnungen stets eine große Anzahl von frei finanzierten und vermietbaren Wohnungen entstehen wird, die quantitativ ebenfalls zur Entlastung des Wohnungsmarkts beitragen. In 2018 waren dem Kontext des IBB Wohnungsneubaufonds insgesamt 10.550 Wohnungen zuzuordnen. Seit 2014 summierte sich die Gesamtzahl der Wohnungen (mit und ohne Förderung) auf rund 33.700.

Die meisten geförderten Neubauwohnungen wurden in den Jahren 2014 bis 2018 in Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick bewilligt. Mehr als die Hälfte aller bewil-ligten Sozialwohnungen entfiel im Betrachtungszeitraum auf diese drei Bezirke. Vergleichsweise geringe Bewilligungs-zahlen ergaben sich bisher in Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Neukölln.

Rund 72 % der bewilligten Wohnungen aus den Jahren 2014 bis 2018 waren Ein- oder Zweizimmerwohnungen, 21 % Dreizim-merwohnungen und weitere 6 % große Wohnungen mit vier Wohnräumen. Weniger als 1 % der bewilligten Wohnungen verfügten über fünf Wohnräume.


Abb. 53 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) im IBB Wohnungsneubaufonds in den Berliner Bezirken 2014-2018 Anzahl der Wohnungen


2.000 und mehr1.500 bis unter 2.0001.000 bis unter 1.500500 bis unter 1.000unter 500

Berlin: 10.001

474549

414

850

117

897

157643 272 1.594

1.789

2.245

Abb. 54 Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) des IBB Wohnungsneubaufonds nach Anzahl der Wohnräume 2014-2018

42,2 %

28,2 %

6,2 %

21,0 %

0,4 %


1 Wohnraum

3 Wohnräume

1,5 Wohnräume

4 Wohnräume

2 Wohnräume

5 Wohnräume

2,0 %

52

4.5 Entwicklung der Angebotspreise und -mietenVon zentraler Bedeutung für die öffentliche Wahrnehmung der Entwicklungen am Wohnungsmarkt sind die Marktprei-se in den Bereichen Miete und Wohneigentum. Grundlage für diese Analysen bilden ab 2018 die Angebotsdaten der empirica-systeme Marktdatenbank. Sie basiert auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobi-lienmarktdaten für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentums-wohnungen und Mietwohnungen aus mehr als 100 Quellen (z. B. ImmobilienScout24 und eBay-Kleinanzeigen). Vorausset-zung für die Auswertung der Immobilienannoncen ist eine umfängliche Datenbereinigung. Zu den Qualitätsstandards dieser Datenbank zählt unter anderem die Bereinigung von Dubletten. Dadurch wird sichergestellt, dass Inserate, die auf mehreren Anbieter-Plattformen oder über einen längeren Zeitraum gelistet sind, nur einmal in die Datenbank aufge-nommen werden. Zusätzlich erfolgt eine Bereinigung um preisverzerrende Angebote (Extremwerte). Mit der Umstel-lung auf die neue Datengrundlage im diesjährigen Woh-nungsmarktbericht kann es insbesondere bei den Zeitreihen in einzelnen Fällen zu Brüchen kommen, die nicht unmittel-bar durch das Marktgeschehen begründet sind.

Die folgenden Analysen beziehen sich auf die vier Quartale des zu betrachtenden Jahres 2018 sowie die Auswertungen der früheren IBB Wohnungsmarktberichte. So wird die größt-

mögliche Aktualität der Angebotsdaten gewährleistet. In die Auswertung gingen rund 87.300 Immobilienannoncen aus Berlin und rund 19.000 Fälle aus dem Berliner Umland ein.

Die Kauf- und Mietpreise werden anhand des Medians aus-gewiesen. Dieser stellt den Mittelwert dar, welcher eine nach Größe sortierte Grundgesamtheit in zwei gleich große Teil-gesamtheiten differenziert. Somit fungiert er als mittlerer Wert (Rangplatz) einer Verteilung und ist Bezugspunkt für die Durchführung verschiedener Auswertungen und Darstel-lungen, so beispielsweise der Teilsegmente Neubau und Be-stand. Als Neubau werden dabei alle Wohnungen bezeichnet, welche im Betrachtungsjahr oder ein Jahr zuvor fertiggestellt wurden. Um die Wohnungsmarktregion ganzheitlich über die Stadtgrenze hinaus darzustellen und zu beobachten, flie-ßen auch Annoncen aus dem Berliner Umland in die karto-grafische Darstellung ein.

Bei den Analysen der Mietdaten liegt der Fokus auf der Erst- und Wiedervermietung. Nicht betrachtet werden die be-stehenden Mietverhältnisse, welche einen großen Teil des Wohnungsmarktes ausmachen. Während die analysierten Angebotsdaten somit nur einen kleineren Marktausschnitt im Detail darstellen, verdeutlicht dieser jedoch eindeutig den Wandel dieses Teilsegmentes durch wechselnde Mietverhält-nisse.

Abb. 55 Entwicklung der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau und Bestand (Median) 2011-2018 Angebotspreis in EUR600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

Anmerkung: * Ab I/2013 verfeinerte Datenbereinigung; als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt). ** Ab I/2018 veränderte Datengrundlage

Quellen: Immobilien Scout GmbH (2011-2017); empirica-systeme GmbH (2018); eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

2011 2012 2013 2014* 2015* 2016* 2017* 2018**I I I I I II II III II II II II II IIIII III III III III III III IIIIV IV IV IV IV IV IV IV

Aktueller Beobachtungszeitraum Median (absolut) Median (Bestand) Median (Neubau)

267.000289.000 289.700

324.229350.000

375.000435.000

498.600

53

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4.5.1 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser2018: 460.000 EUR (Median) in BerlinDie Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. Grundstück) stiegen auch 2018 weiter an (Abb. 55). Dabei verzeichnete das vierte Quartal 2018 einen mittleren Kaufpreis bei Eigenheimen im Bestand und Neubau von 498.600 EUR. Die sich beschleunigende Dynamik des vierten Quartals 2017 setzt sich somit auch 2018 weiter fort. Während des gesamten Betrachtungszeitraumes 2011 bis 2018 hat sich der Angebotskaufpreis nahezu verdoppelt (+243.600 EUR seit 2011/Q1). Die Angebotspreise im Bestand entwickelten sich weiter dem mehrjährigen Trend entsprechend.

Zuletzt (2018/Q4) stieg der mittlere angebotene Kaufpreis für ein gebrauchtes Eigenheim auf 495.000 EUR. Auf einem ähn-lichen Niveau bewegte sich der ( jährlich erfasste) Neubau. Nach einer „Verschnaufpause“ 2016/2017 erreichte der mitt-lere Jahreswert 2018 495.000 EUR. Im Vergleich zum Wert von 2011 entspricht dies ebenfalls einer Verdopplung. Für das Jahr 2018 ergab sich ein Gesamtmedian (Neubau und Bestand) von rund 460.000 EUR (inkl. Grundstück). Dies entspricht ei-ner Steigerung um 61.000 EUR (15,3 %) im Vergleich zum Vor-jahr (399.000 EUR).

Anmerkungen: *Keine Darstellung aufgrund geringer Fallzahl.Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote für die Bezirke an (um Dopplungen bereinigt).Die Angaben für das gesamte Stadtgebiet enthalten auch Angebote ohne Lageangabe innerhalb Berlins.

Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

2.000.000

1.750.000

1.500.000

1.250.000

1.000.000

750.000

500.000

250.000

0

Abb. 56 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Berliner Bezirken 2018 Angebotspreise in EUR

Spandau

(554)

Berlin

(4.021)

Pankow

(427)


(298)

Mitte*

(23)


(115)

Neukölln

(368)

Steglitz-Zehlendorf

(508)

Friedrichsh.-Kreuzberg*

(20)

Lichten-berg

(136)

Marzahn-Hellersdorf

(479)

Reinicken-dorf

(540)

Treptow-Köpenick

(523)

90 %

75 %

50 %

25 %

10 %

Oberer „Whisker“

Oberes Quartil

Median

Unteres Quartil

Unterer „Whisker“

Abb. 57 Erläuterung des „Boxplot“-Schemas

Das „Boxplot-Schema“ ist ein geeignetes Darstellungsformat, um die Verteilung von Angebotspreisen und Angebotsmieten darzustellen. Das „Boxplot-Schema“ umfasst die mittleren 50 % der angebotenen Objekte und wird durch die Quartilwerte 25 % und 75 % begrenzt. Damit bleiben die teuersten und preiswertesten 25 % der Fälle au-ßen vor. Der Mittelwert (Median) ist im „Boxplot-Schema“ gekennzeichnet. Die Lage des Mittelwertes vermittelt einen Eindruck über die Streuung der untersuchten Werte. Die Länge der Whisker – also der senkrechten „Antennen“ an der Box – endet unten bei der 10-%-Grenze und oben bei der 90-%-Grenze. Innerhalb dieser Whiskergrenzen liegen somit 80 % der beobachteten Angebotspreise. Besonders exponierte Objekte wie extreme Ausreißer werden nicht im „Boxplot-Schema“ dargestellt.

54

Spitzenpreise für Eigenheime im Südwesten der StadtIn einigen Bezirken wichen die mittleren Angebote stark vom gesamtstädtischen Mittelwert ab (Abb. 56 blauer Bereich). In Charlottenburg-Wilmersdorf wurde der Spitzenwert von 799.000 EUR erreicht. Dies ist nicht nur der zentrumsnahen, von Villen geprägten Bebauung zuzuschreiben sowie den ver-gleichsweise sehr großen Wohnflächen. Auch das Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern ist in den Innenstadtbezirken knapp. So wurden beispielsweise in Mitte und in Friedrichs-hain-Kreuzberg nur rund 20 Angebote inseriert. Ebenfalls über dem berlinweiten mittleren Angebotskaufpreis lagen die Bezirke Steglitz-Zehlendorf (699.000 EUR) und Reinickendorf (500.000 EUR). Im Vergleich hierzu wurden in den Bezirken Treptow-Köpenick, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte deut-lich unterdurchschnittliche Angebotskaufpreise ausgewiesen.

Um ein realistisches Bild der Angebotssituation zu errei-chen, ist eine Betrachtung der mittleren 50 % der angebo-tenen Kaufpreise sinnvoll, da extreme Fälle außen vor blei-ben. Es ergibt sich die höchste Spannbreite für die mittleren 50 % der Fälle in Charlottenburg-Wilmersdorf. Diese deck-te einen Preisunterschied von 721.000 EUR ab, das 2,5-Fache der Gesamt-Berliner Spannweite (270.000 EUR). Eine eben-falls überdurchschnittliche Spannbreite wurde in Steglitz-Zehlendorf (526.000 EUR) konstatiert. Im Gegensatz hier-zu waren die Differenzen in Marzahn-Hellersdorf (148.000 EUR) und Treptow-Köpenick (191.000 EUR) niedriger, was unter anderem für eine homogene Bebauungsstruktur des Bezirkes spricht.

Abb. 58 Struktur der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Preisklassen in den Berliner Bezirken 2018 Tab. 22 Anteil der Preisklasse in Prozent

SpandauPankow Tempelhof-Schöneberg

Mitte* Charlottenb.- Wilmersdorf

NeuköllnSteglitz-Zehlendorf

Friedrichsh.-Kreuzberg*

Lichten-berg

Marzahn-Hellersdorf

Reinicken-dorf

Treptow-Köpenick

Anmerkungen: *Keine Darstellung aufgrund geringer Fallzahl.Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab.


800.000 EUR und mehr 600.000 bis unter 700.000 EUR 700.000 bis unter 800.000 EUR 500.000 bis unter 600.000 EUR

400.000 bis unter 500.000 EUR 300.000 bis unter 400.000 EUR unter 300.000 EUR

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

48

7

38

72 5 1 6

12

1619

149

13

27

1218

10

12

13

22

22

10

6

Berlin

15

23

4

9

21

18

10

3

19

2

2215

16

2212

35

20

11

13

9

26

13

5

29

45

32

13

7

3326

12

24

8

20

28

16

9

7

20

12

12

7

148

32

13

4

13

10

8

10

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Struktur der Angebotskaufpreise variiert stark nach BezirkenInsgesamt nahm der Anteil hochpreisiger Objekte in Berlin zu. Rund 18 % der angebotenen Ein- und Zweifamilienhäu-ser wiesen einen Angebotskaufpreis von über 700.000 EUR auf, weitere 10 % lagen zwischen 600.000 EUR und 700.000 EUR. Vor allem in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf dominierte das hochpreisige Marktsegment über 700.000 EUR mit Anteilen von rund 50 % und mehr.

Die Preisverschiebung zu höheren Angebotskaufpreisen zeig-te sich auch anhand der sinkenden Anteile preisgünstiger Angebote. Nur noch etwas mehr als ein Drittel (37 %) aller Angebote fiel berlinweit unter die Grenze von 400.000 EUR. Zu finden waren diese Angebote vorwiegend in den Bezirken Treptow-Köpenick (59 %), Marzahn-Hellersdorf (45 %) und Lichtenberg (44 %). Die Bezirke Pankow und Spandau ähnel-ten weitgehend dem berlinweiten Verteilungsbild der einzel-nen Preiskategorien.

Abb. 59 Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018


Havelland

Oberhavel

Barnim

Märkisch-Oderland

Oder-Spree

Dahme-Spreewald

Teltow-Fläming

Potsdam-Mittelmark

Potsdam

450.000 EUR und mehr400.000 EUR bis unter 450.000 EUR350.000 EUR bis unter 400.000 EUR300.000 EUR bis unter 350.000 EUR250.000 EUR bis unter 300.000 EURunter 250.000 EURkeine Angebotegeringe FallzahlBezirke & LandkreisePlanungsräume & Gemeindenunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 460.000 EURBerliner Umland: 330.000 EUR

56

Kaum Innerstädtische AngeboteDie kleinräumige Betrachtung der Angebotskaufpreise (Abb. 59) zeigt, dass das Eigenheim (Ein- und Zweifamili-enhäuser sowie Reihenhäuser) als Marktsegment in der Berliner Innenstadt und den innenstadtnahen Planungs-räumen fast keine Rolle spielt. Grundsätzlich sind bei der Bewertung die vergleichsweise geringen Fallzahlen im Ei-genheimsegment zu beachten. In den Planungsräumen der äußeren Stadt sind ein Anstieg sowie eine allgemeine Annährung der mittleren Angebotskaufpreise, unabhängig von der Lage, zu verzeichnen. Berlinweit lag der mittlere Angebotskaufpreis bei 460.000 EUR. Nur noch vereinzelt

waren Kaufpreise unterhalb des Berliner Durchschnitts in Stadtrand-Planungsräumen in Pankow (Karow und Buch) sowie in den Eigenheimgebieten von Marzahn, Lichten-berg, in Treptow-Köpenick und Neukölln zu finden.

Der Anstieg der Angebotskaufpreise für Eigenheime setzte sich auch in den Berliner Umlandgemeinden fort. Die an-grenzenden Gemeinden verzeichneten fortgesetzt einen flä-chenhaften Preisanstieg auf einen mittleren Kaufpreis von 330.000 EUR. Insgesamt fanden sich überdurchschnittliche Angebotspreise des Berliner Umlandes vornehmlich in den westlich und südlich von Berlin gelegenen Gemeinden.

Abb. 60 Entwicklung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen (Median) 2011-2018 Angebotspreis in EUR/m2

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

Anmerkung: * Ab I/2013 verfeinerte Datenbereinigung; als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden(Neubauwerte jährlich dargestellt). ** Ab I/2018 veränderte Datengrundlage.

Quellen: Immobilien Scout GmbH (2011-2017); empirica-systeme GmbH (2018); eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

2011 2012 2013* 2014* 2015* 2016* 2017* 2018**I I I I I II II III II II II II II IIIII III III III III III III IIIIV IV IV IV IV IV IV IV

Aktueller Beobachtungszeitraum Median (absolut) Median (Bestand) Median (Neubau)

2.079

2.500

2.914

3.436 3.426 3.538

3.924

4.368

57

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4.5.2 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen2018: 4.200 EUR/m2 (Median) in BerlinDer dynamische Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswoh-nungen setzte sich auch im Jahr 2018 unvermindert fort. Der mittlere Angebotspreis (Neubau und Bestand) lag im vierten Quartal 2018 bei 4.368 EUR/m2. Im Vergleich zum Vorjahr (2017/Q4) registrierte Berlin einen Anstieg der Quadratme-terpreise um rund 11 % bzw. 444 EUR/m2.

Dieser Preisanstieg zeigte sich in ähnlicher Weise im Teilseg-ment der Bestandswohnungen. Während der mittlere ange-botene Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Bestand im vierten Quartal 2017 bei 3.612 EUR/m2 lag, stieg der Kaufpreis zum vierten Quartal 2018 um 486 EUR/m2 auf 4.098 EUR/m2 an.

Die Entwicklung im Segment der Neubau-Eigentumswoh-nungen erwies sich 2018, ebenso wie im Vorjahr, dynamischer als im Bestand. Der jährlich erfasste Angebotskaufpreis für eine neu errichtete Eigentumswohnung lag 2018 im Median bei 5.649 EUR/m2. Der Gesamtmedian (Neubau und Bestand) lag für das Jahr 2018 bei 4.200 EUR/m2 und stieg damit imVergleich zum Vorjahr um 400 EUR/m2 (10,5 %) an.

Jüngste Bauklasse mit den höchsten QuadratmeterpreisenDie differenzierte Betrachtung der Angebotspreise nach Wohnungsgröße und Baualter macht deutlich, dass die seit 2011 fertiggestellten Eigentumswohnungen, unabhängig von der Wohnungsgröße, die höchsten Quadratmeterpreise ver-zeichnen. Hier lag der mittlere Angebotspreis für Wohnungen unter 40 m2 Wohnfläche bei rund 6.200 EUR/m2. Gegenüber dem kleinsten mittleren Angebotspreis der Baualtersklasse 1973–1990 entspricht dies einer rechnerischen Differenz von rund 3.000 EUR/m2.

In dem diesjährigen Wohnungsmarktbericht werden die jüngsten Baujahre zusätzlich ausdifferenziert. Damit kommt die Klasse ab 2011, die zuvor Teil der Klasse ab 2002 war, neu hinzu. Durch diese Ausdifferenzierung zeigen sich struktu-relle Besonderheiten. So ergaben sich in allen anderen Bau-altersklassen für große Eigentumswohnungen mit mehr als 90 m2 Wohnfläche stets die höchsten Quadratmeterpreise. Nur innerhalb der jüngsten Baualtersklasse, die in diesem Jahr erstmalig als neue Kategorie ausgewiesen wird, haben die kleinen Wohnungen unter 40 m2 Wohnfläche mit Ab-stand die höchsten Angebotspreise je m2.

Abb. 61 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Baualtersklassen und Wohnflächen (Median) 2018 Angebotskaufpreis in EUR/m2, Fallzahlen der Angebote in den Balken7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0Bis 1918 1919 bis 1949 1950 bis 1964 1965 bis 1972 1973 bis 1990 1991 bis 2001 2002 bis 2010 ab 2011


unter 40 m2Wohnfläche 60 m2 bis unter 90 m2 40 m2 bis unter 60 m2 90 m2 und mehr

674

95

499 24

3

88

99

7

2.58

6

1.90

5

794 1.

442

402

331

496

49 1.81

0

2.63

8

1.06

6

1.29

6

736

599

1.09

9

115

808

3.63

3

471

275

234

651

705

302

384

58

Vergleichsweise große Preisspannen innerhalb einer Baual-tersklasse zeigten sich in den Baujahren 2002 bis 2010 mit rund 1.600 EUR/m2 und mit rund 1.300 EUR/m2 in der Klasse 1973 bis 1990. Als eher homogen erwiesen sich hingegen die Jahrgangsklassen 1991–2000 und 1950–1964. Die Preisspan-ne betrug hier weniger als 600 EUR.

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen wies eine erheb-liche Spanne der Medianwerte von rund 2.300 EUR/m2 zwi-schen den Berliner Bezirken auf. Im Jahr 2018 lag der mittle-re Angebotspreis in Berlin bei 4.200 EUR/m2 bei insgesamt 30.020 Angeboten. Der höchste mittlere Angebotspreis ent-fiel dabei weiterhin auf den Bezirk Mitte mit 5.025 EUR/m2. In den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (4.873 EUR/m2), Friedrichshain-Kreuzberg (4.706 EUR/m2) sowie Pankow

(4.446 EUR/m2) lag das mittlere angebotene Kaufpreisni-veau ebenfalls über dem Berliner Durchschnitt. Vergleichs-weise niedrige Kaufpreisangebote fanden sich in Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Treptow-Köpenick. Hier lagen die mittleren Kaufpreise zwischen 2.649 und 3.162 EUR/m2.

Die Betrachtung der mittleren 50 % der Angebote (Abb. 62 blauer Bereich) ermöglicht einen Eindruck der unterschiedli-chen Angebotsstruktur in den Bezirken, bei der die extremen Fälle, die teuersten und preiswertesten 25 %, außen vor blei-ben. Die Kaufpreise im Bezirk Mitte wiesen die breiteste Preis-spanne von 2.770 EUR/m2 auf. Die geringsten Preisunter-schiede verzeichneten die vergleichsweise günstigen Bezirke Reinickendorf (1.006 EUR/m2) und Spandau (1.170 EUR/m2).

9.000

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

Abb. 62 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Berliner Bezirken 2018 Angebotspreis in EUR/m2

Spandau

(1.160)

Berlin

(30.020)

Pankow

(3.808)


(2.703)

Mitte

(3.856)


(5.749)

Neukölln

(1.703)

Steglitz-Zehlendorf

(2.951)


(2.959)

Lichten-berg

(1.225)

Marzahn-Hellersdorf

(368)

Reinicken-dorf

(1.342)

Treptow-Köpenick

(1.567)

Anmerkungen: Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote für die Bezirke an (um Dopplungen bereinigt).Die Angaben für das gesamte Stadtgebiet enthalten auch Angebote ohne Lageangabe innerhalb Berlins.


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Der Vergleich der Preisstrukturen von angebotenen Eigen-tumswohnungen ergibt zwischen den Bezirken ein hetero-genes Gesamtbild. Während in den zentralen Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf die hochpreisigen Angebote ab 5.000 EUR/m2 dominierten, entfielen in den Außenbezirken Spandau und Marzahn-Hel-lersdorf rund 43 % bzw. 39 % auf das vergleichsweise preis-werte Segment unter 2.500 EUR/m2.

Knapp ein Drittel der angebotenen Wohnungen war berlin-weit dem hochpreisigen Segment von 5.000 EUR/m2 und mehr zugeordnet, im Bezirk Mitte jede zweite Wohnung.

Außerhalb der City wurden auch in den Bezirken Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und Pankow hohe Anteile von 20 % und mehr innerhalb der teuersten Kategorien verzeichnet.

Die Preisverschiebung zu höheren Kaufpreisen zeigte sich auch anhand der sinkenden Anteile preisgünstiger Angebote gegenüber dem Vorjahr. Während 2017 noch nahezu drei von zehn der angebotenen Eigentumswohnungen Kaufpreise von unter 3.000 EUR/m2 aufwiesen, lag der berlinweite An-teil 2018 bei nur noch 19 %.

Abb. 63 Struktur der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Preisklassen in den Berliner Bezirken 2018 Tab. 24 Anteil der Preisklasse in Prozent

SpandauPankow Tempelhof-Schöneberg

Mitte Charlottenb.-Wilmersdorf



Lichten-berg

Marzahn-Hellersdorf

Reinicken-dorf

Treptow-Köpenick

Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab (siehe auch Tabellenband).


6.000 EUR/m2 und mehr 5.500 bis 6.000 EUR/m2 4.500 bis 5.000 EUR/m25.000 bis 5.500 EUR/m2 4.000 bis 4.500 EUR/m2

2.500 bis 3.000 EUR/m23.500 bis 4.000 EUR/m2 3.000 bis 3.500 EUR/m2 unter 2.500 EUR/m2

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

35

2014

28

110 11

3

8

4

1 2 2 1 2 1 11

14

20

15

10

8

15

1218

19

6

14

24

12

11

9

9

8 18

10

7

13

14

12

10

9

3

10

7

6

16

22

12

19

39

19

16

13

5

8

13

14

15

12

11

13

17

7

25

34

6

16

12

14

13

8

26

13

15

27

21

5 4

10

1

8

9

5

14

25

43

9

10

12

13

10

8

15

8

412

13

11

8

4

Berlin

6

14

14

11

8

12

10

9

17

60

Die Betrachtung der mittleren Angebotskaufpreise für Eigen-tumswohnungen auf Ebene der Planungsräume verdeutlicht die anhaltende Dominanz der hochpreisigen Objekte in der Innenstadt. Angebote der beiden höheren Preisklassen (4.500 EUR/m2 und mehr) entfielen weiterhin auf Nord-Neukölln und – außerhalb des S-Bahn-Rings – vor allem auf Planungsräume in Dahlem, Zehlendorf und Pankow. Gebiete mit unterdurch-

schnittlichen Kaufpreisangeboten (unter 4.000 EUR/m2) fan-den sich nur vereinzelt innerhalb des S-Bahn-Rings in Moabit, im Wedding und in westlichen Gebieten in Friedrichshain. Das günstigste Preissegment von unter 3.000 EUR/m2 ist in einzel-nen Planungsräumen von Treptow-Köpenick verortet, zumeist allerdings mit sehr geringen Fallzahlen.

Abb. 64 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018


Havelland

Oberhavel

Barnim

Märkisch-Oderland

Oder-Spree

Dahme-Spreewald

Teltow-Fläming

Potsdam-Mittelmark

Potsdam

5.000 EUR/m2 und mehr4.500 EUR/m2 bis unter 5.000 EUR/m2

4.000 EUR/m2 bis unter 4.500 EUR/m2



unter 3.000 EUR/m2

keine Angebotegeringe FallzahlBezirke & LandkreisePlanungsräume & Gemeindenunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 4.200 EUR/m2

Berliner Umland: 2.927 EUR/m2

61

Woh

nung

sang

ebot


Der durchschnittliche Angebotskaufpreis für Eigentumswoh-nungen in den angrenzenden Berliner Umlandgemeinden befand sich 2018 weiterhin auf einem deutlich niedrigeren Preisniveau. Mit Ausnahme der südwestlich von Berlin gele-genen Gemeinden erreichte das mittlere Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen zumeist Werte unter 3.000 EUR/m2. Der mittlere Angebotskaufpreis lag in den Berliner Umland-gemeinden bei 2.927 EUR/m2. In Potsdam und in vereinzelten Gemeinden in Potsdam-Mittelmark erreichte das mittlere Kaufpreisniveau Werte von 3.500 EUR/m2 bis 4.000 EUR/m2.

4.5.3 Angebotsmieten 2018: 10,32 EUR/m2 (Median) in BerlinDie Marktentwicklung wird von neu abgeschlossenen Mietverträgen bestimmt. Deren Konditionen sind nicht all-gemein zugänglich und auswertbar. Eine Annäherung ist über eine Auswertung der Angebotsmieten möglich. Dabei handelt es sich um die Angaben aus Vermieterinseraten auf unterschiedlichen medialen Plattformen. Hier lassen sich zumindest die Preisvorstellungen der Anbieterseite ableiten.

Verschnaufpause bei den AngebotsmietenWährend die mittleren Angebotsmieten im Bestand seit mehreren Jahren kontinuierlich stiegen, verzeichnete das Teilsegment 2018 zunächst eine gewisse Stagnation. Hierbei muss der eingangs beschriebene Wechsel der Datengrundla-ge berücksichtigt werden. So wurden bei den aktuellen Da-ten für 2018 beispielsweise (die vergleichsweise teureren) Angebote für Zimmer in Wohngemeinschaften systematisch herausgefiltert. Im Jahresverlauf zogen die Quartalswerte (Neubau und Bestand) um insgesamt 4 % an und endeten mit einem mittleren Mietpreis von 10,70 EUR/m2 im vierten Quartal. Diese Dynamik liegt unterhalb der Jahresentwick-lungen von 2016 und 2017, die jeweils ca. 10 % betrugen. Über den gesamten Betrachtungszeitraum 2011 bis 2018 sind die Angebotsmieten von 6,47 EUR/m2 auf 10,70 EUR/m2 ange-stiegen. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 65 %. Für das Jahr 2018 ergab sich ein Median von 10,32 EUR/m2 (Neu-bau und Bestand). Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um 0,53 EUR/m2 (5,4 %) von 9,79 EUR/m2 auf 10,32 EUR/m2 (empirica-systeme).

Abb. 65 Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen (Median) 2011-2018 Angebotsmieten in EUR/m2

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0

Anmerkung: * Ab I/2013 verfeinerte Datenbereinigung; als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).

Quellen: IS24: Immobilien Scout GmbH (2011-2017); es: empirica-systeme GmbH (2017–2018); eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

2011 2012 2013* 2014* 2015* 2016* 2017* 2018*I I I I I II II III II II II II II IIIII III III III III III III IIIIV IV IV IV IV IV IV IV

Aktueller Beobachtungszeitraum Bestand und Neubau (IS24)

Bestand und Neubau (es)

Bestand (IS24)

Bestand (es)Neubau (es)

Neubau (IS24)

6,927,50

8,208,75 8,91

9,65

IS24: 10,80es: 10,04 10,70

62

Trotz des leichten Rückgangs der mittleren Angebotsmieten für Bestandswohnungen bewegte sich der Mietpreis weiter-hin auf einem hohen Niveau. Die Angebotsmieten im Neu-bau stagnierten seit 2014 auf einem Niveau von 13 EUR/m2 im Median. 2018 ist erstmals wieder eine Aufwärtstendenz zu verzeichnen: Der Mittelwert erreichte nun 14,04 EUR/m2.

Um das Gesamtbild näher zu differenzieren, können die An-gebotsmieten in verschiedene Preisklassen unterteilt werden: oberes, mittleres und unteres Drittel. Hierzu wird die Grundge-samtheit der angebotenen Mieten in drei gleich große Gruppen geteilt. Die innerhalb dieser Preisklassen errechneten Mittel-werte informieren über die Gesamtstruktur des Preisgefüges. 2018 lag der Median der unteren Preisklasse bei 9,10 EUR/m2 (nettokalt). Im mittleren Teilsegment wurde eine mittlere Ange-botsmiete von 11,83 EUR/m2 (nettokalt) erfasst. Die Mieten im oberen Drittel des Preisgefüges lagen bei durchschnittlich 14,00 EUR/m2 (nettokalt).

Kleine Wohnungen weisen die höchsten Quadrat-meterpreise ausDie Angebotsmieten können anhand der Wohnungsgröße und der Baualtersklasse weiter differenziert werden. Hierbei sind große Unterschiede bezüglich des Mietpreisniveaus auf-fällig. Unabhängig von der Wohnfläche wiesen Wohnungen, die ab 2011 fertiggestellt wurden, die höchsten Angebots-mieten auf. Alle Wohnungsgrößen erzielten hier mittlere Werte von mehr als 13,00 EUR/m2. Auffällig war hierbei die kleinste Wohnungsgröße von unter 40 m2, die innerhalb dieser Baualtersklasse die höchste mittlere Angebotsmiete erreichte (18,26 EUR/m2). Dies entspricht einem Unterschied

von fast 11,00 EUR/m2 gegenüber dem insgesamt niedrigsten Wert in dieser Auswertung (Wohnungen mit 60 bis 90 m2; Baualtersklasse 1973 bis 1990).

Das nächsthöchste Angebotsmietniveau wurde in der zweit-jüngsten Baualtersklasse von Wohnungen, die zwischen 2002 und 2010 errichtet wurden, festgestellt. Die mittleren Angebotsmieten aller Wohnungsgrößen bewegten sich zwi-schen 10,00 EUR/m2 und 13,46 EUR/m2. Anders als bei der jüngsten Baualtersklasse wurde hier der höchste Wert bei den Wohnungen über 90 m2 erzielt und der zweithöchste Wert bei den kleinsten Wohnungen.

Abb. 66 Segmentierung der Angebotsmieten (nettokalt) in oberes, mittleres und unteres Drittel (Median) 2018 Angebotsmieten in EUR/m2

oberes Drittel

mittleresDrittel

unteresDrittel


14,00

11,83

9,10

0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00

Abb. 67 Angebotsmieten (nettokalt) nach Baualtersklassen und Wohnflächen (Median) 2018 Angebotsmieten in EUR/m2, Fallzahlen der Angebote in den Balken20,00

18,00

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00


Bis unter 40 m2Wohnfläche 60 m2 bis unter 90 m2 40 m2 bis unter 60 m2 90 m2 und mehr

1.35

4

321

766

476

882

129

11

153

3.30

8

2.39

8

1.98

1

748

1.66

8

1.02

0

3.70

6

860

4.54

9

1.66

5

1.57

0

1.35

1

2.83

0

2.25

0

194 1.

840

3.37

6

573

191

180 64

3 817

312 1.78

2

Bis 1918 1919 bis 1949 1950 bis 1964 1965 bis 1972 1973 bis 1990 1991 bis 2001 2002 bis 2010 ab 2011

63

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Wie auch im Vorjahr wurde das niedrigste Angebotsniveau insgesamt in der Baualtersklasse von 1973 bis 1990 konsta-tiert. Die Spannbreite der einzelnen mittleren Angebotsmie-ten innerhalb dieser Klasse reichte von 7,42 EUR/m2 bis 9,56 EUR/m2.

Die höchsten Angebotsmieten in Friedrichshain-Kreuzberg und MitteDie Struktur der Angebotsmieten auf Ebene der Bezirke wird anhand der Abb. 68 verglichen. Die höchste Medianmiete wurde in Friedrichhain-Kreuzberg mit 12,94 EUR/m2 kons-tatiert. Weiterhin deutlich über dem berlinweiten Wert von 10,32 EUR/m2 lagen die mittleren Angebotsmieten in Mitte (12,51 EUR/m2), Charlottenburg-Wilmersdorf (12,00 EUR/m2) und Pankow (10,97 EUR/m2). Im Gegensatz hierzu wurde die kleinste mittlere Angebotsmiete von 7,77 EUR/m2, wie auch 2017, in Marzahn-Hellersdorf festgestellt. Ebenfalls unter-durchschnittliche Medianmieten wiesen die Bezirke Trep-tow-Köpenick, Lichtenberg, Reinickendorf und Spandau auf. Dem gesamtstädtischen Mittelwert annähernd entsprechen-de Angebotsmieten waren in Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln zu finden.

Unterdurchschnittliche Angebotsmieten bei Genossen-schaften und städtischen WohnungsbaugesellschaftenDie im Jahr 2018 inserierten Angebotsmieten nach unter-schiedlichen Anbietertypen zeigten deutliche Unterschiede: Weit unter dem Berliner Median von 10,32 EUR/m2 lagen die Angebotsmieten, die den Genossenschaften (7,05 EUR/m2) und städtischen Gesellschaften (7,11 EUR/m2) zuzuordnen waren. Im Gegensatz hierzu wurden Wohnungen, die von privaten Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen oder

von Maklern angeboten wurden, für 10,58 EUR/m2 (Medi-an) inseriert. Sie lagen somit leicht über dem Berliner Wert. Ebenfalls divergierte hier die Preisspanne der Angebotsmiete besonders stark. Innerhalb der mittleren 50 % der Fälle be-trug sie 3,90 EUR/m2. Im Gegensatz dazu verzeichneten die Genossenschaften nur eine Preisspanne von 1,89 EUR/m2. Die Angebotsmieten der städtischen Gesellschaften variierten so-gar nur um eine Spanne von 1,56 EUR/m2. Erkennbar ist, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Genossen-schaften gemäß ihrem Auftrag bzw. Gesellschaftszweck preis-dämpfend auf den Mietwohnungsmarkt einwirken.

Anmerkungen: Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote für die Bezirke an (um Dopplungen bereinigt).Die Angaben für das gesamte Stadtgebiet enthalten auch Angebote ohne Lageangabe innerhalb Berlins.


20,00

18,00

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00

Abb. 68 Angebotsmieten (nettokalt) in den Berliner Bezirken 2018 Angebotsmieten in EUR/m2

Spandau

(3.693)

Berlin

(52.237)

Pankow

(6.503)


(3.863)

Mitte

(6.716)


(5.096)

Neukölln

(3.740)

Steglitz-Zehlendorf

(3.765)


(4.428)

Lichten-berg

(3.032)

Marzahn-Hellersdorf

(3.022)

Reinicken-dorf

(3.148)

Treptow-Köpenick(4.959)

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00

Abb. 69 Angebotsmieten (nettokalt) nach Anbietertypen 2018 Angebotsmieten in EUR/m2

Städtische Wohnungs-baugesellschaften

(4.358)

Sonstige*

(29.826)

Genossenschaften& Gemeinnützige

(231)Anmerkungen: *Z. B. Private Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen, Makler.Die Zahlen in den Klammern geben die Zahl der Angebote je Anbietertyp an. Die Summe der einzelnen Anbietertypen weicht von der Berliner Gesamtsumme ab. Hier war nicht immer eine Zuordnung möglich.


Berlin

(52.237)

64

Mitte mit den höchsten Schwankungen bei AngebotsmietenDie größten Preisunterschiede bei den Angebotsmieten wur-den 2018 im Bezirksvergleich in Mitte erzielt. Die mittleren 50 % der Angebote variierten zwischen 10,00 EUR/m2 und 15,51 EUR/m2, was einer Preisspanne von 5,51 EUR/m2 ent-spricht. Diese Divergenz kann der Heterogenität des Bezirkes zugeschrieben werden, welcher sowohl hochpreisige Spitzen-lagen im Altbezirk Mitte als auch einfache, preisgünstige La-gen in Moabit und Wedding vereint.

Im Durchschnitt wies Berlin eine Preisspanne der mittleren 50 % Angebotsmieten von 4,30 EUR/m2 auf. Diesem Wert annähernd entsprachen die Bandbreiten in Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Neukölln. Der geringste Preisunterschied ergibt sich für Marzahn-Hellers-dorf mit nur 2,70 EUR/m2. Ein ebenfalls eher einheitliches Bild der mittleren Angebotsmieten zeichnete sich in Spandau und Reinickendorf ab.

Sieben von zehn Wohnungen im Preisbereich über 9,00 EUR/m2

Berlinweit wiesen fast 70 % aller Angebote 2018 eine Mie-te von 9,00 EUR/m2 oder mehr aus, ähnlich wie im Vorjahr (67 %). Die höchsten Anteile fanden sich in dieser Hinsicht in Friedrichshain-Kreuzberg. Hier lagen fast neun von zehn Wohnungen bei einer mittleren Angebotsmiete von 9,00 EUR/m2 und mehr. Ähnlich hohe Anteile erzielten Charlot-

tenburg-Wilmersdorf (86 %) und Mitte (85 %). Die höchste Preisklasse von 14,00 EUR/m2 und mehr zeigte sich haupt-sächlich in der Innenstadt.

Starker Rückgang der preisgünstigen Mietangebote setzt sich fortDer Anteil von Mietangeboten in der untersten Preisklasse sank im Vergleich zum Vorjahr. Nur noch 9 % aller angebotenen Wohnungen wiesen 2018 mittlere Angebotspreise von unter 7,00 EUR/m2 auf. Die Analyse der einzelnen Bezirke zeigt, dass dieses Preissegment in vielen Bezirken stark unterrepräsentiert ist. So entfallen beispielsweise in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf nur 3 % der ausgewerteten Angebote auf diese Kategorie. Den höchsten Anteil konnte mit 32 % er-neut Marzahn-Hellersdorf verzeichnen. Im Vergleich zum Vor-jahr stellte dies trotzdem einen Rückgang um zwölf Prozent-punkte dar. Ebenfalls überdurchschnittliche Anteile wurden zudem in Spandau (16 %), Lichtenberg (13 %) und Reinickendorf (12 %) konstatiert.

Angebotsmieten innerhalb des S-Bahn-Rings deutlich über dem Berliner DurchschnittInnerhalb des S-Bahn-Rings wurde auch 2018 das höchs-te Mietpreisniveau konstatiert. Nahezu flächendeckend wurden mittlere Angebotspreise von 12,00 EUR/m2 erfasst. Nur in einzelnen Planungsräumen konnten innerhalb des

Abb. 70 Verteilung der Mietpreisangebote (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Bezirken 2018 Anteil der Preisklasse in Prozent

BerlinSpandauPankow Tempelhof-Schöneberg

Mitte Charlottenb.-Wilmersdorf



Lichten-berg

Marzahn-Hellersdorf

Reinicken-dorf

Treptow-Köpenick

Anmerkung: Werte weichen in der Summe teilweise aufgrund von Rundungen von 100 ab (siehe auch Tabellenband). Quellen: empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

14 EUR/m2 mtl. und mehr 12 bis unter 13 EUR/m2 mtl.11 bis unter 12 EUR/m2 mtl. 10 bis unter 11 EUR/m2 mtl.

13 bis unter 14 EUR/m2 mtl.9 bis unter 10 EUR/m2 mtl.

8 bis unter 9 EUR/m2 mtl. 7 bis unter 8 EUR/m2 mtl. unter 7 EUR/m2 mtl.

11

12

19

10

29

2 19

6

13

10

14

7

15

64

63

5

6

9

38

9

388

13

12

9

673

6

7

10

10

14

7

11

17

13

12 12

12

14

9

4

20

17

10

10

10

7

12

9

9

13

14

10

7

75

18

19

18

15 13

14

14

10

8

17

643

7

15

21

12

8

436

10

13

13

24

19

11

53

11

11

10

13

14

911

23

32

10

17

18

3

13

14

10

516

12

16

18

14

9

55

3

65

Woh

nung

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ebot


S-Bahn-Rings mittlere Angebotsmieten von unter 9,00 EUR/m2 festgestellt werden. Abgesehen von solchen Ausnah-men liegt die Innenstadt fast vollständig oberhalb des berlin-weiten Durchschnittes von 10,32 EUR/m2. Zudem breitet sich das Gebiet mit überdurchschnittlichen Angebotsmieten in-zwischen auch deutlich über den S-Bahn-Ring hinaus aus. Im Südwesten sind Planungsräume im westlichen Steglitz und Lichterfelde, aber auch in den Gebieten, die nordöstlich an die Innenstadt angrenzen (v. a. Pankow), betroffen. Im Wedding wurden fast ausschließlich mittlere Angebotsmieten von 10,00 EUR/m2 und mehr erfasst.

Mit steigender Entfernung zum Stadtzentrum sanken auch die Angebotsmieten. In Spandau, Marzahn-Hellersdorf so-wie in den südlichen Teilen Neuköllns und Tempelhof-Schö-nebergs konnten flächendeckend mittlere Angebotsmieten unterhalb des Berliner Durchschnitts erfasst werden. Hier entfielen auf mehrere Planungsräume durchschnittliche An-

gebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2. Im Vergleich zum Vor-jahr war jedoch auch außerhalb der Innenstadt ein allgemei-ner Anstieg des angebotenen Mietpreisniveaus festzustellen. Hohe Angebotsmieten im südwestlichen Umland von BerlinAuch 2018 stiegen die Angebotsmieten im Berliner Umland auf im Durchschnitt 9,10 EUR/m2 an. Weiterhin verzeichneten die direkt an Berlin angrenzenden Gemeinden höhere mittle-re Angebotsmieten (zumeist 9,00 EUR/m2 bis 10,00 EUR/m2) als die weiter entfernten Gemeinden mit Mietpreisniveaus von teilweise unter 8,00 EUR/m2. Zudem lagen die mittleren Angebotsmieten in den westlich angrenzenden Gemeinden, vor allem in der brandenburgischen Landeshauptstadt Pots-dam, über dem Niveau der östlich an Berlin gelegenen Ge-meinden. Die höchsten mittleren Angebotsmieten von 10,00 EUR/m2 bis unter 11,00 EUR/m2 wurden in Kleinmachnow und Teltow im Südwesten von Berlin registriert.

Abb. 71 Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018


Havelland

Oberhavel

Barnim

Märkisch-Oderland

Oder-Spree

Dahme-Spreewald

Teltow-Fläming

Potsdam-Mittelmark

Potsdam

12 EUR/m2 und mehr11 EUR/m2 bis unter 12 EUR/m2

10 EUR/m2 bis unter 11 EUR/m2



unter 8 EUR/m2

keine Angebotegeringe FallzahlBezirke & LandkreisePlanungsräume & Gemeindenunbewohnte GebieteWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin: 10,32 EUR/m2

Berliner Umland: 9,10 EUR/m2

66

4.6 Mietspiegel und Mieten im Sozialen WohnungsbauAlle zwei Jahre wird ein neuer Berliner Mietspiegel veröffent-licht. Der aktuelle Mietspiegel erschien im Mai 2017. Mittels einer empirischen Repräsentativerhebung werden dafür die ortsüblichen Vergleichsmieten auf Basis der Nettokaltmieten ausgewiesen. Bei der Erhebung werden nur Mietverträge be-rücksichtigt, die in einem Zeitraum von vier Jahren vor dem Stichtag abgeschlossen wurden oder in diesem Zeitrahmen einer Vertragsänderung unterlagen. Langjährig unveränder-te Mietverträge bleiben damit bei der Berechnung ebenso unberücksichtigt wie mietpreisgebundene Sozialmietwoh-nungen. Der Mietspiegel wird als repräsentative Quelle he-rangezogen, um Aussagen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand treffen zu können.

Innerhalb des Betrachtungszeitraumes, also zwischen den Er-hebungsstichtagen des Jahres 2006 (Mietspiegel 2007) und dem Erhebungsstichtag des Jahres 2016 (Mietspiegel 2017) stieg der durchschnittliche Wert der ortsüblichen Vergleichs-mieten (nettokalt) um 34,5 % bzw. von 4,75 EUR/m2 auf 6,39 EUR/m2. Insbesondere zwischen dem aktuellen und den im

vorherigen Mietspiegel ermittelten Werten liegt eine hohe Steigerung (+4,7 % jährlich). Bei der differenzierten Betrach-tung fällt auf, dass Bauten aller Baualtersklassen, Wohnlagen und Wohnungsgrößen am Anstieg – wenn auch unterschied-lich stark – beteiligt waren. Unberücksichtigt bei der folgen-den Auswertung bleiben Mietspiegelwerte, die aufgrund ge-ringer Fallzahlen nur bedingt aussagekräftig sind.

Die durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten der Stadt reichten je nach Lage, Wohnungsgröße und Baual-tersklasse von 4,70 EUR/m2 bis 10,70 EUR/m2, wobei die Klas-se der Neubauten (ab 2003 errichtet) die höchste Miete und die Baualtersklasse der Neubauten (ab 1965 bis 1972 errichtet) die höchste Preisspanne aufwiesen. Der größte Preisanstieg von ca. 32 % bzw. 1,62 EUR/m2 ergab sich seit 2011 für vor dem Jahr 1918 errichtete gründerzeitliche Altbauten. Gegliedert nach Wohnungsgrößen entfielen, verglichen mit den ortsüb-lichen Vergleichsmieten des Mietspiegels 2011, die höchsten Anstiege auf mittelkleine Wohnungen zwischen 40 m2 bis un-ter 60 m2 (+23,5 %) sowie auf große Wohnungen über 90 m2 (+23,9 %) und nach Wohnlagen auf die guten Wohnlagen (+25,2 %).

Abb. 72 Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten (nettokalt), Berliner Mietspiegel 2007–2017 Tab. 19 Nettokaltmiete in EUR/m2 mtl.

7,00

6,50

6,00

5,50

5,00

4,50

Quellen: Institute GEWOS, A & K und F + B Mietspiegel 2003 bis 2015; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

09/20102011

09/20122013

09/20142015

09/20162017

5,84 EUR

5,54 EUR

5,21 EUR

Durchschnittliche Entwicklung aller Wohnungen2007-2017jährlich

ErhebungsjahrMietspiegel

6,39 EUR

09/20062007

09/20082009

4,83 EUR4,75 EUR

+0,8 %jährlich

+3,9 %jährlich

+3,2 %jährlich

+2,7 %jährlich

+4,7 %jährlich

67

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Wird der Anstieg der Werte, verglichen mit dem letzten Miet-spiegel aus dem Jahr 2015, betrachtet und gegliedert nach den Merkmalen Baualter, Lage und Wohnungsgröße, ergab sich der größte Preissprung für die Wohnungen von 60 m2 bis unter 90 m2 der ältesten Baualtersklasse in guter Lage (+1,34 EUR/m2 bzw. +22,4 %). Hinzukommen große Neubau-wohnungen über 90 m2 – errichtet zwischen 1950 und 1964 – in guter Lage (+1,20 EUR/m2 bzw. 17,0 %) und Neubauwoh-

nungen von 60 m2 bis unter 90 m2 – errichtet zwischen 2003 und 2015 in mittlerer Lage (+1,52 EUR bzw. 17,3 %). Darüber hinaus ist als Gesamttrend auffällig, dass fast kein Mietspie-gelfeld gegenüber dem Jahr 2015 einen Rückgang verbuchte. Die einzigen Ausnahmen stellten zwei Felder der jüngeren Baualtersklassen ab 1991 und ein Mietspiegelfeld der Altbau-ten, errichtet zwischen 1919 und 1949, dar, bei denen Werte jeweils im kleinen Rahmen zurückgingen.

Abb. 73 Wohnlagenkarte – Berliner Mietspiegel 2017


überwiegend einfache Wohnlage überwiegend mittlere Wohnlage überwiegend gute Wohnlage Gebiete ohne betroffenen Wohnraum

68

Neben den Mietspiegelwerten ermöglicht die Lagekarte ei-nen Überblick über die Verteilung der unterschiedlichen Qualitätsstufen der Wohnlagen über das Stadtgebiet von Berlin. Zur Gewährleistung der Übersichtlichkeit sind auf der Karte Gebiete mit überwiegend einfachen, mittleren oder ge-hobenen Wohnlagen dargestellt. Die Wohnlagen geben hier-bei Aufschluss über die jeweilige Qualität des Wohnumfelds.

Die Mieten im Sozialen Wohnungsbau steigen langsamer anSeit 2008 stiegen die mittleren Nettokaltmieten für Woh-nungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau mit An-schlussförderung kontinuierlich auf zuletzt 6,39 EUR/m2 an. Dies entspricht einer Steigerung um 1,38 EUR/m2 bzw. 27,6 %.Im selben Zeitraum stieg die mittlere Nettokaltmiete bei Mietwohnungen ohne Anschlussförderung etwas geringer um 1,01 EUR/m2 bzw. 17 %. Die Bruttowarmmiete lag 2017 bei Wohnungen mit Anschlussförderung jedoch mit 9,47 EUR/m2 unterhalb des Wertes für Wohnungen ohne Anschlussförde-rung (9,81 EUR/m2).

10,00

9,00

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,0020172009 2011 2013 2015 20162008 2010 2012 2014

Abb. 74 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) mit Anschlussförderung* in Berlin 2008-2017 Angaben in EUR/m2 mtl.

* Inkl. Annuitätshilfen vor 1972 und IBB-Baudarlehen ab 1989. Anmerkung: Summe oberhalb der Balken = Bruttowarmmiete inklusive Heiz- und WarmwasserkostenQuellen: Investitionsbank Berlin; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

7,70

5,01

1,91

0,78

7,92

4,98

1,99

0,95

8,18

5,22

1,99

0,97

8,40

5,41

2,01

0,98

8,41

5,43

2,01

0,97

8,71

5,68

2,03

1,00

9,07

5,83

2,01

1,23

9,30

6,11

2,02

1,17

9,43 9,47

1,14 1,08

Heiz- und Warmwasserkosten

Kalte Betriebskosten

Nettokaltmiete

6,30 6,39

1,99 1,99

69

Woh

nung

sang

ebot


Seit 2008 steigen die Heiz- und Warmwasserkosten an, um 39 % bzw. 0,30 EUR/m2 für Wohnungen mit Anschlussförde-rung und um 14 % bzw. 0,12 EUR/m2 für Wohnungen ohne Anschlussförderung. Im Vergleich wird deutlich, dass die kalten und warmen Betriebskosten bei Wohnungen mit An-schlussförderung deutlich höher ausfallen als bei Wohnun-gen ohne Anschlussförderung. Damit betrug der Anteil der sogenannten „Zweiten Miete“ an der Bruttowarmmiete für Wohnungen ohne Abschlussförderung 28,4 % und für Miet-

wohnungen mit Anschlussförderung 32,5 %. Die unterschied-lichen Höhen der Betriebskosten liegen hauptsächlich in den unterschiedlichen Gebäudestrukturen begründet. Tendenzi-ell handelt es sich bei den Gebäuden mit Anschlussförderung um ältere großvolumige Gebäudekomplexe. In den 1990er Jahren, als nur noch ohne Anschlussförderung gefördert wurde, dominierte eine modernere kleinteiligere Gebäude-struktur.

Abb. 75 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) ohne Anschlussförderung in Berlin 2008-2017 Angaben in EUR/m2 mtl.12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00

Anmerkung: Summe oberhalb der Balken = Bruttowarmmiete inklusive Heiz- und WarmwasserkostenQuellen: Investitionsbank Berlin; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2009 2011 2013 2015 2016 20172008 2010 2012 2014

8,75

6,01

1,86

0,888,30

5,50

1,81

0,99

8,40

5,61

1,80

0,99

8,40

5,67

1,73

1,00

8,44

5,71

1,74

0,99

8,79

6,08

1,73

0,98

9,45

6,47

1,83

1,15

9,81 9,88 9,81

6,86 6,96 7,02

1,85 1,83 1,78

1,10 1,09 1,00

Heiz- und Warmwasserkosten

Kalte Betriebskosten

Nettokaltmiete

70

4.7 Wohnflächen und LeerständeKleinste durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner in NeuköllnEntgegen dem bundesweiten Trend verringerte sich 2017 mit 38,1 m2 Wohnfläche je Einwohner der Wert erneut zum Vor-jahr. Diese Entwicklung ist vor allem auf den Einwohnerzu-wachs zurückzuführen, der deutlich dynamischer verläuft als das Wohnungsbaugeschehen.

Die größte durchschnittliche Wohnfläche wurde im Jahr 2017 in Steglitz-Zehlendorf verzeichnet. Hier standen ei-ner Person im Durchschnitt 43,8 m2 zur Verfügung, dicht gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf mit 42,8 m2 pro

Person. Diese vergleichsweise hohen Pro-Kopf-Wohnflächen ergeben sich aufgrund der insgesamt größeren Wohnun-gen bzw. Häuser in den gehobenen Lagen dieser beiden Be-zirke. Zudem dürfte auch der höhere Anteil an allein leben-den älteren Menschen in größeren Wohnungen zu diesem Effekt beitragen. Pro-Kopf-Wohnflächen über dem Berliner Durchschnitt von 38,1 m2 fanden sich auch in Pankow, Tem-pelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick und Reinickendorf. In Friedrichshain-Kreuzberg, Marzahn-Hellersdorf, Spandau, Lichtenberg und Mitte unterschritten die mittleren Wohn-flächen deutlich den berlinweiten Wert. Mit einer rückläu-figen Entwicklung wurde in Neukölln erneut die niedrigste mittlere Wohnfläche je Einwohner mit 34,6 m2 registriert.

Abb. 76 Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner in den Berliner Bezirken 2017

Anmerkung: Fortschreibung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011 vom 9. Mai 2011 (Wohnungsbestand einschl. Wohnheimwohnungen), Datenbasis: Einwohnermelderegister

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

42 m2 und mehr40 bis unter 42 m238 bis unter 40 m2unter 38 m2

Berlin: 38,1 m238,5

39,1

36,8

35,0

42,8

36,4

43,839,0

34,638,8

36,635,2

Abb. 77 Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in den Berliner Bezirken 2017

Anmerkung: Fortschreibung auf Basis der Ergebnisse des Zensus 2011 vom 9. Mai 2011 (Wohnungsbestand einschl. Wohnheimwohnungen)


76 m2 und mehr73 bis unter 76 m270 bis unter 73 m2unter 70 m2

Berlin: 73,2 m277,3

73,0

68,8

67,4

78,6

74,1

85,375,0

69,873,0

71,465,7

71

Woh

nung

sang

ebot


Große Wohnungen vor allem in den westlichen BezirkenWie bereits im Vorjahr wies eine Berliner Wohnung auch im Jahr 2017 im Durchschnitt eine Wohnfläche von 73,2 m2

auf. Große Wohnungen mit Wohnflächen über dem Berliner Durchschnitt fanden sich in den westlichen Bezirken.

Die höchste durchschnittliche Wohnfläche zeigte sich 2017 in Steglitz-Zehlendorf mit 85,3 m2. In den Innenstadtbezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg lagen die durchschnittlichen Wohnflächen deutlich unter dem Berliner Wert. Die geringste Durchschnittsgröße mit 65,7 m2 Wohn-fläche wurde in Lichtenberg verzeichnet.

Stagnation der Leerstandsquoten in allen Teilmärkten unterhalb der FluktuationsreserveDas gesamtstädtische Berliner Leerstandsniveau wurde zu-letzt im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung 2011

(Zensus) erhoben. Hierbei wurde zum Stichtag 9. Mai 2011 eine Leerstandsquote von 3,5 % des Wohnungsbestandes bzw. eine Summe von 66.000 nicht vermieteten Wohnun-gen ermittelt. Bis zum nächsten Zensus 2021 sind keine wei-teren gesamtstädtischen statistischen Angaben verfügbar. Wichtige Hinweise über die mögliche Gesamtentwicklung geben jedoch einzelne Teilmarktuntersuchungen. Diese zei-gen Leerstandsquoten zwischen 0,9 bis 2,1 % des jeweiligen Wohnungsbestandes. Für ein reibungsloses Funktionieren des Wohnungsmarktes sollten jedoch Leerstandsquoten in Höhe von 2 bis 3 % des Wohnungsbestandes als Fluktuations-reserven vorhanden sein. Alle abgebildeten Ansätze zur Mes-sung des Leerstands wiesen für 2017 zudem einheitlich eine Stagnation auf etwa dem Niveau aus, das für 2016 ermittelt wurde.

Abb. 78 Entwicklung verfügbarer Leerstandsdaten in Berlin nach Wohnungsbeständen 2008–2017 Leerstandsquote in Prozent6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0

Quellen: Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU); Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; CBRE-empirica-Leerstandsindex

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172008 2009

Berlin gesamt (Zensus 2011)

Genossenschaften des BBU

BBU gesamt

Städtische WU

BBU-Gesellschaften 1

CBRE-Leerstandsindex 2

1 Alle beim BBU organisierten Wohnungsgesellschaften (einschließlich städtische WU)

2 Marktaktiver Leerstand in vollausgestatteten Geschoss-wohnungen (CBRE-empirica-Leerstandsindex)

72

Wo steht der Berliner Wohnungsmarkt aktuell? Die wichtigs-ten Einzelbefunde finden sich im Kapitel 1 „Ergebnisse im Über-blick“. Dieses Fazit stellt zentrale Ergebnisse in einen Zusam-menhang und ordnet die Trends am Berliner Wohnungsmarkt der letzten Jahre im Vergleich zu anderen Großstädten ein.

Bei einer gemeinsamen Betrachtung der Angebots- und Nachfrageseite werden die aktuellen Herausforderungen offenkundig (Abb. 79): Seit 2013 wuchs die Berliner Bevölke-rung um 5,6 %. Die Zahl der Wohnungen nahm im gleichen Zeitraum nur um 2,6 % zu. Angesichts dieses weiter ange-stiegenen Nachfrageüberhanges kann die starke und sich beschleunigende Dynamik der Angebotsmieten von fast 25 % in nur vier Jahren nicht überraschen, zumal seit 2013 keine nennenswerten Wohnungsleerstände mehr bestan-den. Dieses Angebotsdefizit drückt sich unmittelbar im Preis für das Wohnen aus. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) erhöhte sich von 2013 zu 2017 um 15,3 %, aller-dings auf einem niedrigeren Niveau als die Angebotsmiete. Dies hängt damit zusammen, dass in die Erhebung der orts-üblichen Vergleichsmiete neben neu abgeschlossenen Miet-verträgen auch Mietanpassungen bei bestehenden Mietver-trägen der letzten vier Jahre einfließen. So ergibt sich eine im Vergleich zu den Angebotsmieten insgesamt geringere Steigerung.

Bemerkenswert weniger dynamisch verlief im Betrach-tungszeitraum die Entwicklung der verfügbaren Einkom-men der privaten Haushalte ( je Einwohner). Dieses Ein-kommen stieg seit 2013 zwar um 8,3 %, blieb aber deutlich

hinter der durchschnittlichen Mietenentwicklung zurück. Es ist ein klarer Hinweis darauf, dass die Wohnkostenbe-lastung der privaten Haushalte im Betrachtungszeitraum gestiegen ist.

Unzureichende Wohnraumversorgung der privaten HaushalteDie beschriebenen Versorgungsengpässe zeigen sich auch deutlich in der Gegenüberstellung der Haushalts- und Wohnungsstruktur (Abb. 80). Ein funktionierender Woh-nungsmarkt wird letztlich daran gemessen, ob dem aktuel-len Bedarf der Nachfrageseite ein entsprechendes Angebot gegenübersteht. Als Bemessungsprämisse wird unterstellt, dass jeder Haushalt eine Wohnung nachfragt. Bei dieser Dar-stellung bleibt unberücksichtigt, dass sich mehrere Haushal-te eine Wohneinheit teilen können (Wohngemeinschaften) und auch nicht jede Wohnung Teil des marktaktiven Ange-bots (etwa im Falle einer Nutzung als Ferienwohnung) ist.

2017 lebten rund 2.002.900 Haushalte in Berlin. Heimbewoh-ner in Gemeinschafts- und Anstaltsunterkünften werden nicht als Privathaushalt gezählt und werden in dieser Be-trachtung daher nicht berücksichtigt. Auch haben sie spezifi-sche Ansprüche und treten nicht auf dem allgemeinen Woh-nungsmarkt als Nachfrager auf. Demgegenüber standen rund 1.906.400 Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohnge-bäuden. Entsprechend der Nachfrageseite wurden auch hier Wohnheime herausgerechnet. Daraus ergibt sich in 2017 ein Wohnungsdefizit von rechnerisch rund 96.000 Wohnungen.

5. Fazit

Abb. 79 Ausgewählte Indikatoren im Vergleich 2013-2017 (indiziert) Indexwert (2013 = 100)130

125

120

115

110

105

100

95

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

20172013 2014 2015 2016

Bevölkerungsentwicklung

Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner (VGR)

Prognose 2017

Angebotsmieten (nettokalt, Median)

ortsübliche Vergleichsmiete(Mietspiegel nach Erscheinungsjahr)

Wohnungsbestand

+24,5 %

+15,3 %

+8,3 %

+5,6 %

+2,6 %

73

Fazi

t

Fazit

Unter Berücksichtigung einer für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendigen Fluktuationsreserve von 2 % (dem Markt zeitweise nicht zur Verfügung stehende Woh-nungen wegen Umzügen, Modernisierungen etc.) ergibt sich sogar ein rechnerisches Defizit von rund 135.000 Woh-nungen.

Es bleibt festzuhalten, dass sowohl quantitativ eine Unter-versorgung der privaten Haushalte besteht als auch bezogen auf die Wohnungsbestands- und Haushaltsstrukturen. Eine Belegung der Wohnungsgröße entsprechend der Haushalts-größe kann nicht sichergestellt werden. Überrepräsentiert sind große Wohnungen mit mehr als 2 Wohnräumen. Diese werden, unter anderem durch den Remanenzeffekt (das Bei-behalten der Wohnsituation bei Veränderung der Haushalts-situation, etwa durch Auszug der Kinder) von vergleichsweise zu kleinen Haushalten belegt.

Trotz gestiegener Neubauzahlen ist der Berliner Wohnungs-markt also von ausgewogenen Verhältnissen nach wie vor weit entfernt. Vor allem das Angebot für preisgünstigen Wohnraum verkleinert sich zunehmend. Dies betonten be-reits die Experten des IBB Wohnungsmarktbarometers 2018, welche auch für die nächsten drei Jahre keine Verbesserung erwarten. Es wurden flächendeckend Angebotsdefizite regis-triert, wobei ein Schwerpunkt innerhalb des S-Bahn-Rings festzustellen ist.

Bei dem Niveau von rund 16.000 Baufertigstellungen jährlich würde es über acht Jahre dauern, um das bestehende Defizit der 135.000 Wohnungen (in 2017) mit Neubau zu kompensie-ren. Hinzu kommt der jährliche Bevölkerungszuwachs. Für eine ausreichende Wohnraumversorgung müsste sich die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen mindestens verdop-peln, um mit einem Bevölkerungswachstum auf dem Niveau von 2017 mithalten zu können. Es wird deutlich, dass Berlin vor großen Herausforderungen steht.

Um die Berliner Entwicklungen besser einschätzen zu kön-nen, erfolgt eine vergleichende Betrachtung mit den Städten Hamburg, Köln, Leipzig und München.

Entwicklung der BevölkerungEine wesentliche Ursache für die Knappheiten am Woh-nungsmarkt ist die gestiegene Bevölkerungszahl. Die Leip-ziger Entwicklung lag deutlich oberhalb der Werte der – al-lerdings auch deutlich größeren – Vergleichsstädte. Diese wuchsen im gleichen Zeitraum nur maximal halb so stark. Berlin verzeichnete mit 5,6 % den zweithöchsten Wert. In ab-soluten Zahlen steht dies in der Bundeshauptstadt für einen Zuwachs von fast 192.000 Menschen innerhalb des Betrach-tungszeitraumes mit den entsprechenden Wohnbedarfen. Nicht einmal halb so viel Bevölkerungsanstieg verzeichnete Hamburg (+84.242). Die Städte Leipzig, München und Köln konstatierten Zuwächse von rund 46.200 bis 50.500 Men-schen.

1 Wohnraum / 1 Person

3 Wohnräume / 3 Personen

2 Wohnräume / 2 Personen

4 Wohnräume und mehr /4 Personen und mehr

Abb. 80 Wohnungsbestand und Privathaushalte in Berlin 2017 Anzahl der Wohnungen/Anzahl der Haushalte

*Der Wohnungsbestand ist inklusive der Wohnheime dargestellt, da keine Daten zur Anzahl der Wohnräume in Wohnheimen vorliegen.Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2.000.000

1.800.000

1.600.000

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

0

343.077

181.406

521.242

193.718

637.750

578.736

430.227

1.049.086

Wohnungsbestands-struktur nach Anzahl

der Wohnräume*

Privathaushalte nachHaushaltsgröße

Abb. 81 Indizierte Bevölkerungsentwicklung ausgewählter Großstädte 2013-2017 Indexwert (2013 = 100)

112

110

108

106

104

102

100

98

* Rückgang München in 2017 aufgrund einer Registerbereinigung

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Datenbasis: Zensus 2011

20172013 2014 2015 2016

Leipzig(581.980)

Berlin(3.613.495)

Hamburg(1.830.584)

Köln(1.080.394)

München*(1.456.039)

+9,5 %

+5,6 %+4,8 %+4,5 %+3,4 %

Städte und Bevölkerung 2017

74

Entwicklung der BaufertigstellungenIn Berlin wird dringend zusätzlicher Wohnraum benötigt, um die wachsende Bevölkerung zu versorgen. Auch die Dynamik der Mieten, die unter anderem aus der Angebotsknappheit resultiert, kann mit einer Ausweitung des Wohnraumange-botes gebremst werden. Der Wohnungsbau nimmt inzwi-schen immer mehr an Fahrt auf. In Berlin stieg die Zahl neu gebauter Wohnungen in Wohngebäuden seit 2013 von rund 4.500 auf 12.800 auf das nahezu Dreifache (ohne Bestands-maßnahmen).

Die Abb. 82 zeigt die Fertigstellungen im Neubau je 1.000 Einwohner im Städtevergleich. Hinter dieser indizierten Dar-stellung zu Vergleichszwecken steht jeweils eine absolute Veränderung der Fertigstellungsquote, auch Bauintensität ge-nannt. Mit einem Plus von 166,7 % seit 2013 zeigt Berlin die mit Abstand höchste Dynamik unter den Vergleichsstädten auf. Absolut bedeutet dies eine Steigerung von 1,3 (in 2013) auf 3,6 (in 2017) fertiggestellte Wohnungen je 1.000 Einwohner. Wies Berlin in 2013 also noch die geringste Bauintensität auf, so liegt die Bundeshauptstadt im Städtevergleich nun im Mittelfeld. Hamburg baute schon 2013 auf einem ähnlichen Niveau mit 3,4 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner und konnte dieses mit nur einem moderaten indizierten Zuwachs um rund 10 % auf eine Fertigstellungsquote von 3,8 steigern. Auf einem gänzlich anderen Niveau entwickelte sich München mit einer ebenfalls moderaten Steigerung von 4,8 auf 5,3 fertiggestellte Wohnun-gen je 1.000 Einwohner. Ins Auge fällt die negative Entwick-lung der Kölner Bauintensität. Im Zeitvergleich reduzierte sich die Fertigstellungsquote von 2,9 in 2013 auf 1,9 in 2017. Es bleibt abzuwarten, ob die hohe Dynamik der Berliner Baufertigstel-lungen in den nächsten Jahren anhält.

Entwicklung der AngebotsmietenDer Blick auf die Entwicklung der Angebotsmieten belegt die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt in der Bundeshaupt-stadt, aber zunehmend auch im Umland. Innerstädtisch la-gen die mittleren Angebotsmieten 2018 fast flächendeckend oberhalb von 12,00 EUR/m2 nettokalt, und auch der Wert für ganz Berlin lag im Mittel mit 10,32 EUR/m2 nettokalt mehr als 31 % über dem Niveau von 2013. Der Städtevergleich zeigt, dass lediglich Leipzig eine ähnlich starke Entwicklung auf-wies, allerdings von gänzlich anderem Niveau kommend. Dort lag die mittlere Angebotsmiete zuletzt noch unter 7,00 EUR/m2. In anderen Großstädten wie Köln oder München fielen die Zuwachsraten im gleichen Zeitraum etwas niedriger aus, in Hamburg sogar nur halb so stark wie in Berlin. Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass in allen drei Städten das Ausgangsniveau deutlich über dem von Berlin lag. Mit anderen Worten: Berlin baut den „Rückstand“ gegenüber den Bedingungen anderer großstädtischer Wohnungsmärkte in Deutschland deutlich ab. Hamburg, Köln und Berlin liegen mit mittleren Angebotsmie-ten zwischen 10,30 und 11,50 EUR/m2 nun auf einem ähnlichen Niveau. In diesem Zusammenhang ist eine vergleichende Be-trachtung der verfügbaren Einkommen wichtig.

Das verfügbare Einkommen im Vergleich Entscheidend für die Bezahlbarkeit des Wohnens ist das ver-fügbare Einkommen der privaten Haushalte ( je Einwohner), denn die Wohnkosten müssen aus dem jeweiligen Einkommen bestritten werden. Im Hinblick auf die gestiegenen Mieten und Preise am Wohnungsmarkt ist der Vergleich mit anderen Großstädten wichtig. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte ( je Einwohner) war in München über 50 % höher als in Berlin (2016). Zu Hamburg und Köln, zwei Großstädte, mit

Abb. 82 Indizierte Baufertigstellung je 1.000 Einwohner* ausgewählter Großstädte 2013-2017 Indexwert (2013 = 100)300

250

200

150

100

50

0

Anmerkung: ohne Bestandsmaßnahmen; ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden. *Datengrundlage: Bevölkerungszahl

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

20172013 2014 2015 2016

+166,7 %

+24,8 %+9,9 %+8,4 %

-34,6 %

Leipzig (1.136/2,0)

Berlin (12.785/3,6)

Hamburg (6.828/3,8)

München (7.767/5,3)

Köln (2.055/1,9)

(Absolut/Fertigstellungsquote in 2017)

75

Fazi

t

denen Berlin inzwischen ein vergleichbar hohes Niveau bei den Angebotsmieten „teilt“, liegt der Unterschied immerhin bei einem guten Fünftel (Hamburg) bzw. 10 % (Köln). Somit wird deutlich, dass für die Berliner Haushalte das vorherrschende An-gebotsmietniveau weitaus schwieriger zu finanzieren ist. Was die Grafik nicht erkennen lässt, ist der rechnerische Zuwachs des verfügbaren Einkommens im Zeitverlauf. Dieser lag in Ber-lin seit 2008 bei 13,8 %. München verzeichnete im gleichen Zeit-raum mit einem Zuwachs von 16 % nicht nur relativ, sondern wegen des deutlichen höheren Ausgangsniveaus, auch absolut einen deutlich größeren Anstieg. Demgegenüber war der Zu-wachs des verfügbaren Einkommens von Hamburg und Köln mit 11,2 % bzw. 8,6 % deutlich geringer.

Berlin weiterhin vor großen HerausforderungenZusammenfassend ist zu erkennen, dass sich Berlins Woh-nungsmarktindikatoren an Städte wie Hamburg und Köln angenähert haben. Bei diesem Aufholprozess verzeichnete die Stadt zum Teil dramatische Dynamiken, zum Teil erga-ben sich auch noch erhebliche Abstände zur „Normalität“ westdeutscher Vergleichs-Großstädte. In jeglicher Hinsicht fernab bewegte sich München. Leipzig hingegen zeigte ein-drucksvoll, wie schnell sich die Wohnungsmarktlage durch starke Bevölkerungszuwächse dynamisieren kann. Abzu-warten bleibt, ob diese vergleichsweise kleinere Stadt den Anspannungsprozessen effektiv entgegentreten kann. Berlin wird schon allein aufgrund seiner Größe und der erheblichen Defizite, die in den zurückliegenden Jahren entstanden sind, viele Maßnahmen ergreifen müssen, um durch Neubau und

Bestandsentwicklung die Wohnungsmarktlage zu stabilisie-ren. Nur so kann eine angemessene Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsteile gewährleistet werden.

Fazit

Abb. 84 Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner ausgewählter Großstädte bezogen auf Berlin 2016 Angaben in Prozent (Indexwert: Berlin = 100)

Berechnung: Summe aller Haushaltsnettoeinkommen / Anzahl Haushalte

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Leipzig Berlin Köln Hamburg München

160

140

120

100

80

60

40

20

0

90 %

100 %

124 %

110 %

151 %

Abb. 83 Indizierte Angebotsmieten (nettokalt, Median) ausgewählter Großstädte 2013-2018 Indexwert (2013 = 100)140

135

130

125

120

115

110

105

100

95

90

Quelle: empirica-systeme GmbH20182013 2014 2015 20172016

+31,5 %+31,1 %+27,9 %

+20,5 %

+13,5 %

Leipzig (6,80 EUR/m2)

Berlin (10,32 EUR/m2)

Hamburg (11,45 EUR/m2)

München (17,30 EUR/m2)

Köln (11,00 EUR/m2)

(Angebotsmiete in 2018)

76

6. Schwerpunktthema: Bauüberhänge

6.1 Bauüberhänge im FokusZwischen 2008 und 2017 wurden in Berlin rund 139.000 neue Wohnungen zum Bau genehmigt. Hierbei fand eine dynami-sche Entwicklung statt: Wurden zu Beginn des Betrachtungs-zeitraumes gerade einmal 6.297 Wohnungen zum Bau geneh-migt, waren es 2017 schon 24.743 Wohnungen. Parallel war zu beobachten, dass die Zahlen für genehmigte und für fertig-gestellte Wohnungen stark auseinandergingen. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen stieg in dieser Zeit deutlich schneller als die der Fertigstellungen. Die – über die Jahre sich aufsummierende – Differenz wird als Bauüberhang bezeichnet. Dabei handelt es sich also um genehmigte Bau-vorhaben bzw. Wohnungen, die am Ende eines Kalenderjahres noch nicht fertiggestellt sind. Dies birgt vor allem Potenziale für zeitnah fertiggestellte Wohnungen, die dem angespannten Wohnungsmarkt dann zur Verfügung stehen werden. Denn es geht um Bauprojekte, für die bereits eine Genehmigung be-steht und somit ein wichtiger Teil der zeitintensiven Planungs- und Genehmigungsvorläufe schon erfolgt ist.

Bauüberhänge sind grundsätzlich ein normales Phänomen des Baugeschehens, da die Fertigstellung (bzw. Abwicklung) eines Gebäudes im Allgemeinen nach Erteilung der Bauge-nehmigung zwei bis drei Jahre in Anspruch nimmt. In dieser Zeit wird ein bereits genehmigtes Bauvorhaben statistisch dem Bauüberhang zugeordnet. Daneben gibt es aber auch ganz profane Gründe, die erhebungstechnischer Natur sind – Bauherrn melden die Fertigstellung nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt, oder es fehlen die Kapazitäten bei den

Bauämtern zur eingehenden Überprüfung des Bauzustandes der immer mehr gewordenen Bauvorhaben. Es ist jedoch auch möglich, dass der Bau stark verzögert begonnen wird oder er-heblich längere Zeit in Anspruch nimmt. Die Ursachen dafür sind vielfältig: Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes und der damit einhergehenden hohen Bauaktivität bestehen aktuell Kapazitätsprobleme in der Bauwirtschaft, wodurch Aufträge vielfach nur verzögert angenommen und abgearbei-tet werden können. Dies wird durch einen Fachkräftemangel in einigen Handwerksberufen noch verstärkt. Im Bauprozess selbst können Planungsänderungen oder unvorhergesehene Baubehinderungen (z. B. juristische Auseinandersetzungen, Nachbarschaftswiderstände, Fragen des Naturschutzes, Nach-justierung der Finanzierung durch Verzögerungen) die Abwick-lungsdauer verlängern.

Auch Spekulation könnte ein Grund sein, wenn der Eigentümer allein durch Abwarten auf eine Wertsteigerung des baureifen Grundstückes abzielt, um dieses dann gewinnbringend weiter-zuveräußern. Nicht zuletzt deshalb sollte bei der Analyse der Überhangszahlen ein besonderes Augenmerk den Wohnungen gelten, die zwar genehmigt, aber noch nicht begonnen wurden zu bauen.

Angesichts des hohen Drucks am Wohnungsmarkt und dem notwendigen Entlastungsbedarf durch Neubau wirft die hohe Zahl an Bauüberhängen Fragen auf. Aus diesem Grund legt der IBB Wohnungsmarktbericht 2018 einen inhaltlichen Schwer-punkt auf das Thema „Bauüberhänge“.

Abb. 85 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Vergleich 2000–2017 Anzahl der Wohnungen (Neubau und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden)

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Anmerkung: einschließlich Nichtwohngebäuden und Baumaßnahmen im Bestand.


20032002 20052004 20072006 20092008 20112010 20132012 20152014 201720162000 2001Baugenehmigungen Baufertigstellungen

77

Schw

erpu

nkt


6.2 Die Entwicklung der Bauüberhänge in Berlin Die Auswertungen basieren auf Daten des Amtes für Statistik Ber-lin-Brandenburg (AfS), das jährlich über die Bauämter der Berliner Bezirke die einzelnen Baugenehmigungen erfasst und zum Jahres-ende den Stand jeder Baugenehmigung bzw. den Baufortschritt erhebt. Die Bauüberhänge werden demnach klassifiziert nach:• noch nicht begonnen: In diesen Fällen liegt eine Baugenehmi-

gung vor, der Baubeginn wurde jedoch noch nicht förmlich ange-zeigt. So gilt ein Bauvorhaben z. B. als noch nicht begonnen, wenn die Ausschachtungsarbeiten für das Fundament zwar angefan-gen haben, aber die Grundmauern noch nicht errichtet sind;

• im Bau (noch nicht unter Dach): Die Formulierung „unter Dach“ steht für den Abschluss des Rohbaus. Dies ist der Fall, wenn die äußere Konstruktion aus Fundament und tragenden Wänden sowie des Dachstuhls fertiggestellt ist. Mithin ist in diesem Sta-dium der Rohbau faktisch begonnen, aber noch nicht abgeschlos-sen;

• im Bau (unter Dach): In dieser Phase nach Fertigstellung des Roh-baus stehen Innenausbau, Fassadenverkleidungen sowie die Ins-tallation von Fenstern und Türen an. Eine Fertigstellung dürfte im Einzelfall mithin absehbar und auch terminiert sein.

Der Zeitraum, in welchem ein Gebäude bzw. eine Wohnung als Bauüberhang erfasst wird, beginnt mit der Baugenehmigung. Die Gültigkeitsdauer von Baugenehmigungen wird durch die Berliner Landesbauordnung festgelegt. In Berlin wurde diese Rechtsvor-schrift vor dem Hintergrund der angespannten Wohnungsmarkt-situation in den vergangenen drei Jahren zwei Mal angepasst (01/2017 und 04/2018) und die Geltungsdauer der Baugenehmi-

gung inklusive Verlängerungsoptionen von sieben auf sechs Jahre verkürzt, in der das Bauvorhaben fertiggestellt sein muss. In der bis 31.12.2016 geltenden Landesbauordnung gab es eine solche zwingende zeitliche Befristung, bezogen auf die Fertigstellung ei-nes Bauvorhabens, nicht. Hier können also durchaus längere Fris-ten vorgelegen haben, die bis in die Gegenwart wirken.

Die Zahl der jährlichen Baugenehmigungen fiel seit 2006 stets höher aus als die der Fertigstellungen (Abb. 85). So stieg die Zahl an bestehenden Genehmigungen kontinuierlich an, denn die hö-here Genehmigungszahl führt – aufgrund der Dauer des eigent-lichen Baus – erst zeitverzögert zu Fertigstellungen von Wohnun-gen. Spätestens seit 2011 haben sich beide Dynamiken zusehends voneinander entkoppelt. In dieser Phase zeigten die Genehmi-gungszahlen einen besonders steilen Anstieg, was in den ent-sprechenden Jahren zu einem besonders hohen zusätzlichen Bauüberhang führte. Erst zum Ende des Betrachtungszeitrau-mes setzt dieses zunehmende Auseinanderklaffen aus. Erstmals schließt sich die Schere wieder etwas, allerdings nur aufgrund der stagnierenden Zahl neuer Baugenehmigungen im Jahr 2017. Am 31.12.2017 befanden sich insgesamt 58.990 Wohnungen im Bauüberhang, davon 65 % im Bau (38.290). 20.700 Wohnungen (35 %) waren mit Ende des Kalenderjahres 2017 noch nicht im Bau befindlich. Damit haben sich in Berlin Bauüberhän-ge angesammelt, womit selbst die Werte des Bau-Booms der 1990er Jahre, als es durchaus hohe Bauüberhänge von mehr als 40.000 Einheiten gab, übertroffen wurden.

Abb. 86 Bauüberhang 2008–2017 in Berlin Anzahl der Wohnungen (Neubau und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden)

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

Anmerkung: einschließlich Nichtwohngebäuden und Baumaßnahmen im Bestand.


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172008 2009

noch nicht begonnen

im Bau: unter Dach

im Bau: begonnen,noch nicht unter Dach

3.2941.959

5.325

3.9451.881

6.028

3.6701.935

6.800

4.723

2.863

7.010

5.871

3.981

8.009

7.904

6.409

8.564

11.300

8.417

12.683

14.355

9.359

18.554

17.222

15.641

18.688

20.412

17.878

20.700

78

6.3 Struktur der Bauüberhänge (Gebäudeart, Baufortschritt, Bezirke, Bauherren)Bauüberhänge nach Gebäudeart Von den sich Ende 2017 im Bauüberhang befindlichen 58.990 Wohnungen befanden sich 58.460 Wohnungen in Wohnge-bäuden (einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden). Der übrige Bauüberhang bezog sich auf Woh-nungen in Nichtwohnimmobilien (1 %). Dabei handelt es sich beispielsweise um Dienst- oder Hausmeisterwohnungen. 49.605 Wohnungen aller Bauüberhänge in Wohngebäuden (rund 85 %) entfielen auf neue Wohngebäude, die restlichen Wohnungen (15 %) auf den Gebäudebestand (etwa durch Aufstockung oder Dachgeschossausbau). Damit entfielen auf diese Kategorie rund 9.000 Wohneinheiten, für die be-reits eine Genehmigung vorlag. Nahezu 90 % aller Bauüberhänge im Neubau (und 75 % der Bauüberhänge insgesamt) entfielen 2017 auf Geschoss-wohnungen. 2008 lag dieser Anteil hingegen nur bei 64 %, rund ein Drittel wurde durch Eigenheime abgedeckt (Ein- und Zweifamilienhäuser). Absolut betrachtet hat sich die Anzahl der Bauüberhänge im Geschosswohnungsbau seit 2008 von knapp 5.000 auf zuletzt rund 44.000 Wohnein-heiten fast verneunfacht. Als vergleichsweise stabil erwies sich hingegen das absolute Niveau der Bauüberhänge bei Eigenheimen, das im Betrachtungszeitraum weitgehend

Abb. 87 Bauüberhang nach Gebäudeart 2017 Anzahl der Wohnungen

43.97575 %

3.1115 %8.855

15 %

2.5194 %

5301 %

Wohnungen in Ein-/ZweifamilienhäusernWohnungen in MehrfamilienhäusernWohnungen in WohnheimenWohnungen in NichtwohngebäudenBaumaßnahmen an bestehenden Wohnungen in Wohngebäuden


Berlin:58.990

Abb. 88 Bauüberhang nach Gebäudeart 2008–2017 Anzahl der Wohnungen

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

Anmerkung: ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172008 2009

Baumaßnahmen an bestehenden Wohnungen in Wohngebäuden

Wohnungen in Wohnheimen


Wohnungen in Mehr-familienhäusern

2.847

4.971

2.290

2.748

6.058

2.653

2.881

5.938

3.261

3.113

7.177

3.9572

2.684

9.629

4.799120

2.552

14.364

5.026309

2.665

21.433

1.445

6.053

2.747

28.497

2.028

8.303

2.748

35.127

4.301

8.649

3.111

43.975

2.519

8.855

79

Schw

erpu

nkt


gleichbleibend bei durchschnittlich 2.800 Bauüberhängen lag. Aufgrund der stark gestiegenen Anzahl der Bauüber-hänge von Geschosswohnungen sank der Anteil der Eigen-heime am gesamten Bauüberhang von 28 % (2008) auf 5 % (2017). Seit 2014 traten erstmals nennenswerte Bauüberhän-ge im Bereich des Neubaus von Wohnheimen auf, diese sind primär auf eine Offensive zu Studentenwohnheimen und Flüchtlingsunterkünften zurückzuführen. Mit Blick auf die Entwicklung der Bauüberhänge im Bestand zeigt sich, dass seit 2008 ebenfalls ein Anstieg von rund 2.300 im Jahr 2008 auf zuletzt rund 8.900 Bauüberhänge zu konstatieren ist. Bauüberhänge nach Baufortschritt Aufschlussreich für die Frage, wie schnell die bestehenden Bauüberhänge als fertiggestellte Wohnungen am Markt angeboten werden, ist der Status beim Baufortschritt. Ende 2017 befanden sich 14.496 Wohnungen bzw. 29 % aller Bau-überhänge in neu zu errichtenden Wohngebäuden unter Dach. In diesen Fällen ist der Rohbau bereits fertiggestellt. Diese Wohnungen dürften also überwiegend in den Jahren 2018 und 2019 auf den Markt kommen bzw. gekommen sein. Weitere 36 % wurden bereits begonnen, wobei hier die Fer-tigstellung absehbar länger dauern wird, d. h. oftmals durch-aus bis 2020. Damit befanden sich Ende 2017 65 % aller neu

zu errichtenden Wohnungen des Bauüberhangs bereits in der Umsetzung. Indes wurde zum Ende des Kalenderjahres 2017 mit 17.351 Einheiten für ein Drittel der genehmigten Neubauwohnungen noch kein Baubeginn angezeigt. Dieses Verhältnis hat sich mit den Jahren deutlich verändert. 2008 war bei immerhin rund 52 % der damaligen Bauüberhänge noch nicht mit dem Bau begonnen worden. Es lässt sich also festhalten, dass trotz erheblich gestiegener Genehmigungs-zahlen bei einem deutlich höheren Anteil von Wohnungs-bauprojekten zügiger mit der Realisierung begonnen wird als in früheren Jahren.

Bauüberhänge nach Berliner BezirkenDer Blick auf die Berliner Bezirke (Abb. 9o) bestätigt, dass ein Großteil der Bauüberhänge in denjenigen Bezirken zu verorten ist, die auch im berlinweiten Vergleich in den letz-ten Jahren die höchsten Baugenehmigungs- und Fertigstel-lungszahlen aufwiesen. Am 31.12.2017 entfiel auf den Bezirk Mitte fast ein Fünftel aller Bauüberhänge – zusammen mit den Innenstadtbezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Char-lottenburg-Wilmersdorf waren es 38 % aller Bauüberhänge. Die meisten Bauüberhänge, welche sich zum Stichtag noch nicht im Bau befanden, wurden in Charlottenburg-Wilmers-dorf, Pankow und Mitte festgestellt.

Abb. 89 Bauüberhang nach Baufortschritt in neuen Wohngebäuden 2008–2017 Anzahl der Wohnungen

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172008 2009

noch nicht begonnen

im Bau: unter Dach


1.9881.797

4.033

2.3871.846

4.573

2.0911.900

4.828

2.534

2.843

4.915

3.045

3.913

5.475

4.571

6.172

6.482

7.292

8.376

9.875

9.408

9.275

14.589

11.358

15.447

15.371

14.496

17.758

17.351

Anmerkung: ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden und ohne Bestandsmaßnahmen


80

Bauüberhänge nach BauherrenDie berlinweiten Bauüberhänge lassen sich anhand ihrer Bauherren weiter ausdifferenzieren. Von den Ende 2017 bestehenden 49.605 Bauüberhängen in neu zu errichten-den Wohngebäuden entfielen 6.260 Wohnungen bzw. 13 %auf die öffentliche Hand. Hierzu gehören vorrangig die städ-tischen Wohnungsbaugesellschaften. Mit 26.510 Wohnun-gen bzw. 53 % waren 2017 mehr als die Hälfte der Bauüber-hänge privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen und

Genossenschaften zugeordnet. Etwa ein weiteres Viertel der Bauüberhänge entfiel auf Unternehmen aus den Bereichen „Handel/Kreditwesen/Versicherungen“ oder Immobilien-fonds. Die übrigen Bauüberhänge verteilten sich auf private Haushalte (8 %) und auf Organisationen ohne Erwerbszweck (2 %).

Mit Blick auf den Baufortschritt dieser Bauüberhänge zeigt sich bei öffentlichen und privaten Wohnungsunternehmen sowie der Kategorie „Handel/Kreditinstitute/Versicherun-gen“ ein insgesamt ähnlicher Befund. Ungefähr zwei Drittel der genehmigten Neubauwohnungen befinden sich bereits im Bau, während bei knapp über 30 % noch nicht mit dem Bau begonnen wurde. In der Kategorie „Handel/Kreditinsti-tute/Versicherungen“ fiel der Anteil der bereits im Rohbau fertigen Wohnungen jedoch etwas niedriger aus (24 % ge-genüber > 30 % bei öffentlichen und privaten Wohnungs-unternehmen). Deutlich anders gestaltete sich das Bild bei Immobilienfonds, deren genehmigte Projekte zum 31.12.2017 überwiegend nicht begonnen waren (64 % der genehmig-ten Wohnungen). Die privaten Haushalte, für die überwie-gend Eigenheimbau zu unterstellen ist, unterscheiden sich hiervon gänzlich. Bei diesem spezifischen Bauüberhang war bereits bei 43 % der Wohnungen mindestens der Rohbau fertiggestellt, sodass eine Fertigstellung absehbar ist. Mit 38 % ähnlich hoch war Ende 2017 jedoch der Anteil von Wohneinheiten, die noch gar nicht begonnen wurden, ob-gleich bereits eine Baugenehmigung vorlag.

Abb. 90 Bauüberhang in neuen Wohngebäuden in den Berliner Bezirken 2017

Anmerkung: ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden und ohne Bestandsmaßnahmen

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg;eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

8.000 und mehr6.000 bis unter 8.0004.000 bis unter 6.0002.000 bis unter 4.000unter 2.000

Berlin: 49.605

1.6403,31 %

5.36010,81 %

4.021/8,11 %

9.38518,92 %

5.10010,28 %

2.3564,75 %

1.3562,73 %

1.6763,38 %

2.4644,97 %

6.63713,38 %

4.0478,16 %

5.56311,21 %

Abb. 91 Bauüberhang in neuen Wohngebäuden nach Bauherren 2017 Anzahl der Wohnungen30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Anmerkung: Prozentangaben weichen aufgrund von Rundungen von 100 ab. Ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden und ohne BestandsmaßnahmenQuellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

Private Wohnungs-unternehmen und Genossenschaften

Immobilien-fonds

Handel/Kreditinstitute/Versicherungen

Private Haushalte

Öffentliche Bauherren

noch nicht begonnen

im Bau: unter Dach


32 % 43 %24 %

30 %

10 %

39 %18 %

42 %

37 %

27 %

30 %

38 %

34 %

32 %

64 %

81

Schw

erpu

nkt


6.4 Fertigstellungsdauer der BauvorhabenEin wichtiger Aspekt der Bauüberhänge ist die durchschnittli-che Fertigstellungsdauer (Abwicklungsdauer) der Bauvorhaben. Neubau-Wohnobjekte, die im Jahr 2017 fertiggestellt wurden, benötigten von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung im Durchschnitt fast zwei Jahre. Seit 2008 hat sich die durchschnitt-

liche Fertigstellungsdauer sukzessive von 15 auf zuletzt 22 Mona-te erhöht. Im Vergleich zum Vorjahr verlängerte sich die Baupha-se um zwei Monate. Bei einer genaueren Betrachtung der in 2017 fertiggestellten Neubauwohnungen zeigt sich, dass nach einem Jahr 8 % und nach zwei Jahren 51 % realisiert wurden. Mit Blick auf die Gebäudeart differenziert sich das Bild aus. So dauerte die Fertigstellung eines neu gebauten Mehrfamilienhauses zu-letzt durchschnittlich 29 Monate, hingegen die Fertigstellung eines Einfamilienhauses nur 19 Monate. Gerade bei den Mehr-

familienhäusern hat sich die mittlere Fertigstellungsdauer seit 2013 insgesamt um fast ein halbes Jahr erhöht. Hier wirken sich beispielsweise die Zunahme an größeren Projekten und damit auch eine steigende Komplexität des innerstädtischen Geschosswohnungsbaus aus. Zu berücksichtigen ist, dass die durchschnittliche Fertigstellungsdauer auch durch erhebungs-technische Mängel beeinflusst wird, indem verspätete Fertig-stellungsmeldungen aus den Vorjahren mit einfließen können. In welchem Ausmaß dies der Fall ist, lässt sich anhand der vor-liegenden Daten allerdings nicht beurteilen.

Die Abb. 93 differenziert die Unterschiede, die sich statistisch für die einzelnen Bauherrengruppen bei der Fertigstellungsdauer eines Wohnungsneubaus ergeben, weiter aus. Grundlage sind auch hier die Fertigstellungen des Jahres 2017. Rund drei Vier-tel der 2017 fertiggestellten Wohnungen von öffentlichen Bau-herren sind innerhalb der ersten beiden Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung fertiggestellt. Bei privaten Wohnungs-unternehmen (einschließlich Genossenschaften) waren es 2017 rund 46 %, bei Immobilienfonds gerade einmal ein Drittel (34 %). Besonders hoch lag die Quote der privaten Haushalte, von denen 65 % innerhalb der ersten zwei Jahre die Fertigstel-lung meldeten. In der Regel dürfte es sich hierbei um Eigenhei-me handeln, deren Umsetzung meist weniger komplex ist als im Geschosswohnungsbau. Im Durchschnitt dauerte die Fer-tigstellung bei privaten Haushalten 18 Monate. Im Gegensatz hierzu verzeichneten die Immobilienfonds Bauphasen deutlich über dem berlinweiten Durchschnitt. Dies hängt auch damit zusammen, dass bei Fondsgesellschaften zwischen Genehmi-gung und Baubeginn unternehmensbedingt üblicherweise eine Vertriebsphase einschließlich Finanzierung liegt. Die unter der Kategorie „Handel/Kreditwesen/Versicherungen“ subsum-mierten Bauherren zeigten hingegen ebenfalls deutlich länge-re Fertigstellungsdauern. Hier erfolgten nur 32 % der Fertigstel-lungen in unter 24 Monaten.

Abb. 92 Durchschnittliche Fertigstellungsdauer in neuen Wohngebäuden 2008–2017 Anzahl Monate25

20

15

10

5

0

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; eigene Berechnungender Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172008 2009

Abb. 93 Fertigstellungsdauer in Monaten in neuen Wohngebäuden nach Bauherren 2017 Anzahl der Wohnungen3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Anmerkungen: Die Bauherren aus den Bereichen „Land-und Forstwirtschaft, Tierhaltung, Fischerei“, „Produzierendes Gewerbe“, „Organisationen ohne Erwerbszweck“ sind aufgrund der geringen Bedeutung nicht enthalten. Ohne Wohnungen in Nichtwohngebäuden und ohne Bestandsmaßnahmen.


unter 6 Monate

6 bis unter 12 Monate





36 und mehr Monate

Private Haushalte

Handel/Kreditinstitute/Versicherungen

Immobilienfonds

Wohnungsunternehmen

Öffentliche Bauherren

82

6.5 Entstehungshistorie des Bauüberhanges 2017Von den 2017 fertiggestellten Wohnungen wurden rund 8 % im Vorjahr bzw. 43 % zwei Jahre zuvor genehmigt. Rund 1.500 weitere fertiggestellte Wohnungen des Jahres 2017 stammten aus Genehmigungsverfahren, die drei oder mehr Jahre zurücklagen.

Aufschlussreich ist die Frage, aus welchem Jahr die Bauge-nehmigungen der zum 31.12.2017 erfassten Bauüberhänge im Neubau stammen. Die Abb. 94 verdeutlicht, welchem Genehmigungsjahr die insgesamt 49.605 Bauüberhänge im Einzelnen zuzuordnen sind (nur Wohnungsneubau; Maßnahmen im Bestand und in Nichtwohngebäuden sind nicht enthalten). Mit fast 20.000 Einheiten entfielen die meisten Bauüberhänge auf den Genehmigungsjahrgang

2017 selbst. Dies entspricht 40 % aller Bauüberhänge im Neubau. Über 11.000 Einheiten dieses Jahrgangs und damit mehr als die Hälfte waren Ende 2017 auch noch nicht be-gonnen (55,6 %). 44,4 % der Wohnungen waren indes schon in Bau oder sogar schon unter Dach (Rohbau fertiggestellt).

Genau ein Drittel der Bauüberhänge in 2017 stammte aus dem Genehmigungsjahr 2016 (16.537 Wohnungen). Bei die-sem Jahrgang ist der Anteil der noch nicht begonnenen Vorhaben bereits deutlich niedriger und macht nunmehr 6,6 % des gesamten Bauüberhangs in 2017 aus. Hingegen waren Ende 2017 schon 80 % der Genehmigungen aus dem Jahr 2016 begonnen, etwa die Hälfte unter Dach. Dies ent-spricht rund 27,7 % des gesamten Bauüberhangs.

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Abb. 94 Bauüberhang nach Baufortschritt und Genehmigungsjahr in neuen Wohngebäuden 2017 Anzahl der Wohnungen


2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172010

noch nicht begonnen

im Bau: unter Dach

Baugenehmigungenfür Wohnungen


191254

10

116

6413692 1.575

4.292

3.290

1.179

712

1.785

6.462

7.663

1.196

1.645

6.785

11.086

72666550

21.47221.064

17.81416.098

9.873

7.571

5.527

3.776

83

Schw

erpu

nkt


Noch klarer wird das Bild für den Jahrgang 2015: Rund 15 % der Bauüberhänge des Jahres 2017 wurden bereits 2015 genehmigt (7.722). Mit etwa 55 % war die Mehrheit der rund 17.800 Wohnungen, die in diesem Jahr genehmigt wurden, Ende 2017 fertiggestellt und damit nicht mehr Teil des Bauüberhangs 2017. 6.077 Wohneinheiten waren im Bau, fast zwei Drittel davon schon unter Dach. Mit 1.645 Wohnungen war ein gutes Fünftel noch nicht begonnen.

Lediglich 3.483 Wohnungen des Bauüberhangs im Neubau, der sich Ende 2017 auf 49.605 Wohneinheiten insgesamt bezifferte, stammten noch aus dem Jahrgang 2014, und 1.441 Wohneinheiten aus 2013.

Zusammenfassend lässt sich somit festhalten, dass fast drei Viertel (73,5 %) des Bauüberhangs in 2017 aus den Jah-ren 2016 und 2017 stammten. Bezogen auf den Zeitraum 2015 bis 2017 waren es sogar fast 90 %. Umgekehrt gilt, dass die rund 5.400 nicht fertiggestellten Baugenehmigungen der Jahre 2014 und früher im Bauüberhang mit rund 11 % keine wesentliche Rolle spielen. Insgesamt ein Viertel da-von (1.330) waren bis Ende 2017 nicht als im Bau befindlich registriert. Der Bauüberhang aus dem Jahr 2017 ist damit hauptsächlich dem Genehmigungsgeschehen der vorigen drei Jahre zuzuordnen. Bei diesem eindeutigen Bild spie-len einerseits die hohen Genehmigungszahlen der letzten Betrachtungsjahre eine Rolle, aber auch die Tatsache, dass hohe Anteile der Wohnungen, die 2014 und früher geneh-migt wurden, inzwischen fertiggestellt sind. Der Bauüber-hang aus dem Jahr 2017 erklärt sich somit keinesfalls aus langjährig verzögerten oder aufgrund von Spekulation gar nicht begonnenen Bauvorhaben. Hauptsächlich sind Wohnungen, die erst in den Jahren 2015 bis 2017 zum Bau genehmigt wurden – und sich schon größtenteils in der Umsetzung befinden –, für die hohe Zahl der Bauüberhän-ge verantwortlich. Erloschene Baugenehmigungen machen mit rund 2 % (1.274 Wohneinheiten) im gesamten Betrach-tungszeitraum statistisch nur einen geringen Anteil aus.

6.6 Fazit Fast drei Viertel aller Bauüberhänge im Jahr 2017 sind auf Baugenehmigungen aus den vorangegangenen zwei Jahren zurückzuführen. Damit liegen sie grundsätzlich im Rahmen der durchschnittlichen Fertigstellungsdauer eines Wohnge-bäudes.

Spekulation in dem Sinne, dass ein Grundstück mit einer Ge-nehmigung zum Bau von Wohnungen über einen längeren Zeitraum im Bestand gehalten wird, ohne mit dem Bau zu be-ginnen, und in Abhängigkeit der Entwicklung des Marktes mit Gewinn weiterverkauft werden soll, kann anhand der vorlie-genden langfristigen Datenlage nicht belegt werden. Bei 1.330 Wohnungen (rund 2 % des gesamten Bauüberhanges 2017), die 2014 oder früher genehmigt wurden, wäre in diesem Zu-sammenhang kritisch zu hinterfragen, warum mit dem Bau noch nicht begonnen wurde bzw. was den Baubeginn hemmt oder ob noch konkrete Planungen unterstellt werden können.

Interessant erscheint auch, dass die Fertigstellungsdauer je nach Bauherren stark variiert. Auffällig ist sowohl der sehr lange Zeitraum von durchschnittlich 28 Monaten Abwick-lungsdauer bei Immobilienfonds als auch die sehr zügige Fer-tigstellungsdauer von durchschnittlich nur 22 Monaten bei den öffentlichen Bauherren.

Besonders wichtig im Zusammenhang mit Bauüberhängen ist die Frage der Realisierung. Wie viele der zum Bau geneh-migten Wohnungen werden auch tatsächlich realisiert? In den Jahren 2010 bis 2014 wurden in neuen Wohngebäuden insgesamt 42.845 Wohnungen zum Bau genehmigt. Von die-sen wurde bis Ende 2017 bei 1.989 (5 %) Wohnungen noch nicht mit dem Bau begonnen bzw. erlosch die Baugenehmi-gung. Dementsprechend ergibt sich eine Realisierungsquote von rund 95 % der Baugenehmigungen. Wird der Anteil der nicht realisierten Wohnungen von 5 % auch auf die Jahre 2015 bis 2017 übertragen, ergibt sich in Summe für die Jahre 2010 bis 2017 eine Anzahl von rund 4.800 Wohnungen. Bei diesen erscheint die Realisierung fragwürdig. Übertragen auf den gesamten Bauüberhang in 2017 bedeutet dies, dass für 90 % der sich im Bauüberhang befindlichen Wohnungen eine Rea-lisierung im üblichen Zeitrahmen zu erwarten ist. Eine mög-liche Spekulation spielt demnach, wenn überhaupt, nur eine untergeordnete Rolle.

84

7.1 MitteDer Bezirk Mitte setzt sich aus den Altbezirken Mitte, Tiergar-ten und Wedding zusammen. Er zeichnet sich durch seine Viel-fältigkeit und Heterogenität aus. Hier liegen teilweise Toplagen in direkter Nachbarschaft zu sehr einfachen Wohnlagen.

In jedem der drei Altbezirke nimmt der gründerzeitliche Altbau eine wichtige Rolle ein. Im nördlichen Wedding findet sich Ge-schosswohnungsbau der Zwischenkriegszeit und der 1950er Jahre. Letzterem Typ sind auch das Hansaviertel und das Quar-tier südlich des Humboldthains zuzuordnen. Geschosswoh-nungsbau der 1960er bis 1980er Jahre existiert nur vereinzelt. Das Wohnungsangebot im Bezirk befindet sich größtenteils in mittleren bis guten Lagen. Im Altbezirk Tiergarten lassen sich heterogene Strukturen beobachten. Zu den guten Lagen im Süden gehören der Potsdamer Platz, die Wohnbebauung im Re-gierungsviertel an der Spree, das Westfälische Viertel und das Hansaviertel am Nordrand des Großen Tiergartens. Die einfa-chen Lagen finden sich in Moabit. Dieser lange eher mit sozia-len Nachteilen verbundene Ortsteil ist jedoch seit einiger Zeit im Wandel begriffen.

Mit Moabit vergleichbar ist das traditionelle Arbeiterviertel Wedding, das einen hohen Anteil an Ausländern aufweist. Die Altbaubestände befinden sich überwiegend in einfachen Wohnlagen, die in den letzten Jahren teilräumlich deutlich un-ter Veränderungsdruck geraten. Umfangreiche Modernisierun-gen, steigende Mieten und neue Milieuschutzgebiete zeugen von dieser Entwicklung. Die Grenzbereiche zum Zentrum sowie zu Prenzlauer Berg und Pankow sind für Zuziehende aus höher-preisigen Stadtteilen attraktiv. In einem solchen Übergangs-gebiet befindet sich das größte derzeitige Wohnungsbauvor-haben des Wedding. Das Neubaugeschehen konzentriert sich ansonsten stark auf zentrale Lagen wie die Europacity. Hier entsteht auf einer ehemaligen ca. 44 Hektar großen Bahnflä-che zwischen Nordhafen, Heidestraße und Humboldthafen ein komplett neuer Stadtteil mit Wohnungs-, Arbeits- und Frei-zeitangeboten (insgesamt ca. 4.000 Wohneinheiten). Zudem sind in den letzten Jahren im Zentrum zahlreiche repräsen-tative Neubauten entstanden, wie auf dem Friedrichswerder und südlich des Spittelmarktes. Noch verfügbare unbebaute Grundstücke werden in den zentralen Lagen zu Höchstpreisen verkauft, weshalb hier vordergründig das gehobene Preisseg-ment realisiert wird.

Der Bezirk Mitte ist mit 377.965 Einwohnern, 220.100 Haushalten und 196.533 Wohnungen – nach Pankow – der zweitgrößte Ber-lins. Im zehnjährigen Vergleich zum Jahr 2008 lebten 2017 rund 17 % mehr Menschen in Mitte. Der Bezirk wies damit das stärks-te Einwohnerwachstum Berlins auf. Die Einwohnerdichte lag bei 9.593 Einwohnern pro Quadratkilometer und war damit mehr als doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt.

7. Bezirksprofile

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

3.940377.965

116,9**

9.59338,917,119,533,716,7

9,53,4

33,451,9

220.1001,68

1.850

9,2****196.533

13,4

95,0

67,4

35,0

1,92

7,89 bis18,04 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*

Einwohnerentwicklungseit 2008*

Einwohnerdichte*Durchschnittsalter*0 bis unter 20 Jahre20 bis unter 30 Jahre30 bis unter 50 Jahre50 bis unter 65 Jahre65 bis unter 80 Jahre80 Jahre und älterAusländeranteil*Migrationshintergrund*HaushaltePersonen je Haushalt

ø Haushaltsnettoeinkommen pro Monat (Median)

Arbeitslosenquote1Wohnungen

Anteil mietpreis- und belegungs-gebundene Wohnungen

1Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand1Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung

1Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner1Personen je Wohnung2

Spanne der überwiegendenAngebote

Kennzahl

Tab. 02 Kennzahlen zu Mitte

* Bezogen auf melderechtlich registrierte EinwohnerAlle Werte beziehen sich auf 2017, außer folgende Bezugszeiträume: **2008 bis 2017, ***2018, ****Oktober 20181 Auf Basis der Fortschreibung der Ergebnisse des Zensus 2011 (Gebäude- und Wohnungszählung)2 80 % der Angebote, ohne die oberen und unteren 10 % (Ausreißer)


85

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Mitte

Mit einem Durchschnittsalter von 38,9 Jahren gehörte Mitte zu den „jüngsten Bezirken“ der Stadt. Das mittlere Haushaltsnet-toeinkommen lag mit 1.850 EUR unter dem Berliner Wert (2.025 EUR). Die Arbeitslosenquote lag mit 9,2 % etwas über dem Berli-ner Durchschnittswert von 7,7 % (Oktober 2018). Der Bezirk Mit-te gehörte neben Lichtenberg und Friedrichshain-Kreuzberg zu den Bezirken mit der höchsten Mietwohnungsquote (95 %).

AngebotsmietenIm Vergleich zu 2016 stiegen die Angebotsmieten im gesamten Bezirk um über 16 % auf 12,51 EUR/m2 an. Die Angebotsmieten

im Bezirk Mitte lagen 2018 in der überwiegenden Zahl der Gebiete innerhalb des S-Bahn-Rings bei 12,00 EUR/m2 und mehr. In den Planungsräumen rund um das Regierungsvier-tel und die Straße Unter den Linden wurden Wohnungen im Mittel für 15,00 EUR/m2 bis 16,00 EUR/m2 angeboten. In den Planungsräumen nördlich des S-Bahn-Rings zeigten sich ver-gleichsweise niedrige Angebotsmieten. Hier lagen die mitt-leren Angebotsmieten überwiegend zwischen 10,00 EUR/m2 und 11,00 EUR/m2. Die einzigen Planungsräume mit mittle-ren Angebotsmieten unter 9,00 EUR/m2 waren Zillesiedlung und Humboldthain.





unter 8 EUR/m2

geringe Fallzahl Bezirksgrenze Grenze Planungsräumeunbewohnte Gebiete WasserflächenS-Bahn-Ring





Abb. 96 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Mitte 2018

Pankow

Reinickendorf


Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Datenbasis: Einwohnermelderegister; empirica-systeme GmbH; eigene Berechnungen der RegioKontext GmbH

Berlin Mitte

16,9 %52,4 %

Anteil Einpersonenhaushalte 2017

61,6 %

20,8 %

14,3 %Anteil der SGB-II-Empfänger 2017

Abb. 95 Bezirks-Eckdaten Mitte

Einwohnerentwicklung2008–2017

Mittlere Angebotsmieten 2018 (nettokalt/m2) und Veränderung seit 2016

10,98 EURunteres Drittel

14,40 EURmittleres Drittel

16,74 EURoberes Drittel

+16,2 %12,51 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

86

7.2 Friedrichshain-KreuzbergDer Innenstadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg entstand im Jahr 2001 im Rahmen der Verwaltungsreform durch die Zu-sammenlegung der ehemaligen Bezirke Friedrichshain und Kreuzberg. Beide zeichnen sich durch ihre gründerzeitlichen Altbaubestände aus. Infolge der Kriegszerstörung und der an-schließenden Flächensanierungspolitik der 1960er und 1970er Jahre wurden jedoch auch große Gebiete neu bebaut. Im Alt-bezirk Kreuzberg entstanden so ab den 1960er Jahren verstärkt einfache Geschosswohnungs- und Zeilenbauten, teilweise auch Hochhäuser und Großwohnsiedlungen wie am Kottbus-ser Tor. Hingegen finden sich im Osten Friedrichshains keine solcher Neubauten, die gründerzeitliche Bebauung blieb in diesem Gebiet weitgehend erhalten.

Insbesondere die Altbauquartiere südlich der Frankfurter Allee zwischen Warschauer Straße und Ostkreuz haben sich in der letzten Dekade zu Szenequartieren entwickelt, die sich unter jungen Leuten großer Beliebtheit erfreuen. Auch aufgrund des-sen kommt es hier vielfach zu Modernisierungsmaßnahmen der Altbaubestände, ergänzt durch Lückenbebauung. Auch in den Altbauquartieren nördlich der Frankfurter Allee ist eine dy-namische Entwicklung zu beobachten. In jüngster Zeit wurden hier komplette Straßenzüge modernisiert, was oft mit einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einherging. Ein anderes Bild zeigt sich im Westen von Friedrichshain. Hier prägen Baustrukturen der Nachkriegszeit das Bild, z. B. die re-präsentative Bebauung an der Karl-Marx-Allee aus den 1950er Jahren. Später wurden weite Bereiche mit Gebäuden in indus-trieller Bauweise (Plattenbauten) bebaut. Seit Mitte/Ende der 1990er Jahre entstanden in Kreuzberg und Friedrichshain gro-ße Neubauprojekte, etwa auf der Halbinsel Stralau oder bei der Umwandlung der ehemaligen Schultheiß-Brauerei im Kreuz-berger Viktoria-Quartier.

Der Innenstadtbezirk weist mit 13.920 Personen auf einem Quadratkilometer die höchste Einwohnerdichte der Stadt auf – weit über dem Berliner Durchschnittswert (4.166 Personen/km2). Dies ist dem hohen Anteil an Altbauquartieren geschul-det. Im Gegensatz zu fast allen anderen Bezirken der Stadt gibt es in Kreuzberg-Friedrichshain keine durch Einfamilien-hausbau aufgelockerte Bebauung. 96 % aller Wohnungen sind Mietwohnungen – lediglich Lichtenberg übertrifft diesen Wert leicht. Rund 15 % der Wohnungen im Bezirk werden als bele-gungsgebundene Sozialwohnungen vermietet (Berlin gesamt: 12,1 %).

Knapp drei Viertel der Bewohner waren 2017 jünger als 50 Jahre und mit einem Durchschnittsalter von 37,9 Jahren war der Bezirk der jüngste der Stadt. Das mittlere Haushaltsnetto-einkommen lag mit 1.900 EUR pro Monat unter dem Berliner Mittelwert (2.025 EUR). Die Arbeitslosenquote befand sich mit 8,6 % (Oktober 2018) leicht über dem Berliner Wert von 7,7 %.

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

2.040283.974

108,3**

13.92037,916,917,340,015,9

7,42,6

26,242,2

169.7001,64

1.900

8,6****152.006

14,6

95,7

68,8

36,8

1,87

8,15 bis17,00 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 03 Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg



87

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Friedrichshain-Kreuzberg

AngebotsmietenEine Wohnung in Friedrichshain-Kreuzberg wurde 2018 für fast 13,00 EUR/m2 nettokalt (Median) angeboten. Damit wies der Innenstadtbezirk die höchste Angebotsmiete unter allen Bezirken auf. Die Angebotsmieten in Friedrichshain-Kreuzberg

lagen 2018 beinahe in allen Teilbereichen bei 12,00 EUR/m2 und mehr. Dies galt sowohl für Planungsräume im Kreuzberger Teil als auch für den östlichen Teil des Bezirkes in Friedrichshain. Le-diglich auf die Planungsräume Wassertorplatz und Barnimkiez entfielen mittlere Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2.

Abb. 98 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 2018

Mitte

Neukölln


Treptow-Köpenick

Pankow

Lichtenberg





unter 8 EUR/m2





Berlin Friedrichshain-Kreuzberg

8,3 %

52,4 %


62,1 %


16,6 %

Abb. 97 Bezirks-Eckdaten Friedrichshain-Kreuzberg






+14,3 %12,94 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

88

7.3 PankowDer Bezirk Pankow entstand aus den früher selbstständigen Bezirken Prenzlauer Berg, Weißensee und Pankow, die mit der Gebietsreform im Jahr 2001 zum bevölkerungsreichsten Bezirk Berlins fusioniert wurden. Mit etwa 402.300 Einwohnern leben hier mehr Menschen als in deutschen Großstädten wie Bochum, Bielefeld oder Münster.

Pankow kann grob anhand der Altbezirke und ihrer Lagetypen kategorisiert werden: die „Traditionslage“ Pankow im Nord-westen, der „nachwendeetablierte“ Prenzlauer Berg im Süden und das aufgrund der niedrigen Gebäudehöhen und aufgelo-ckerten Bauweise eher kleinstädtisch anmutende Weißensee im Nordosten. Hinzu kommen ausgedehnte Siedlungen des Reformwohnungsbaus der 1920er Jahre. Die Anbindung des Ortsteils Weißensee wird überwiegend über die Straßenbahn gewährleistet, da er im Gegensatz zu den anderen Gebieten Pankows nicht über einen Anschluss an das Streckennetz der U-Bahn verfügt. Dies ist u. a. ein Grund dafür, warum Weißensee lange einen eigenen lokalen Wohnungsmarkt darstellte. In den letzten Jahren ziehen verstärkt junge Menschen und Familien aus dem benachbarten Ortsteil Prenzlauer Berg nach Weißen-see. Hierfür verantwortlich sind allgemein steigende Mietpreise und fehlende bezahlbare familiengerechte Wohnangebote im Herkunftsgebiet. Im Altbezirk Prenzlauer Berg befindet sich der größte gründerzeitliche Bebauungszusammenhang Deutsch-lands, da sich hier die Kriegszerstörungen in Grenzen hielten. Die-se innerstädtischen Altbauten entfalteten nach der Wende eine große Attraktivität, auch über die Stadtgrenze hinaus. Ein Groß-teil des Bestands wurde innerhalb weniger Jahre modernisiert. Der Altbezirk ist überregional zum Synonym für die Aufwertung innerstädtischer Altbaubezirke geworden. Die Modernisierungs-aktivitäten setzten sich in den letzten Jahren auch nördlich des S-Bahn-Rings sowie an den verkehrsbelasteten Durchgangs-straßen fort. Damit wurden inzwischen auch weniger attraktive Bestände in fast vollem Umfang von der Dynamik erfasst. Der Altbezirk Pankow gliedert sich in einen südlichen Teil, in dem Alt-bauten dominieren, und in einen nördlichen Siedlungsbereich, in dem nach 1990 zahlreiche Neubauten entstanden sind, häufig als Einfamilienhäuser. In Karow-Nord wurden nach der Wieder-vereinigung auch Mietwohnungsprojekte in großem Umfang realisiert. Von den 14 neuen Stadtquartieren für den Wohnungs-bau, die in Berlin entwickelt werden sollen, entfallen vier auf den Bezirk Pankow: Michelangelostraße, der ehemalige Rangierbahn-hof Pankow, der Blankenburger Süden und Buch.

Seit 2008 nahm die Zahl der Einwohner um 12,7 % zu. Die ge-planten neuen Stadtquartiere, in denen zwischen 10.000 und 12.000 Wohnungen entstehen sollen, lassen für die Zukunft ein weiteres Wachstum vermuten. Die Einwohnerdichte lag im Jahr 2017 etwas unter dem Berliner Durchschnitt von 4.166 Perso-nen pro Quadratkilometer. Das Durchschnittsalter betrug 40,7 Jahre, was auch durch den hohen Anteil von unter 50-Jährigen bedingt ist (66,8 %).

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

10.322402.289

112,7**

3.89740,718,812,036,018,210,4

4,512,919,8

222.8001,77

2.225

6,0****215.686

13,1

86,1

73,0

39,1

1,87

7,45 bis15,45 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 04 Kennzahlen zu Pankow



89

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Pankow

Die rund 402.300 Pankower lebten 2017 in 222.800 Haushalten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße (1,77 Personen je Haus-halt) entsprach damit dem gesamtstädtischen Durchschnitt (1,79). In etwas mehr als der Hälfte dieser Haushalte lebte nur eine Person (53 %). Einem Haushalt standen dabei im Durch-schnitt rund 2.225 EUR zur Verfügung (Median 2017) und damit 200 EUR mehr als in ganz Berlin. Die Arbeitslosenquote gehörte mit 6 % (Oktober 2018) mit zu den niedrigsten Werten unter den Berliner Bezirken.

AngebotsmietenDas Mietpreisgefüge im Bezirk Pankow zeichnete sich 2018 durch eine hohe Heterogenität aus. Dabei zeigten die Ange-

botsmieten ein deutliches Preisgefälle von Süden nach Norden: Je zentraler die Lage einer Wohnung, desto höher der Mietpreis. Die Planungsräume innerhalb des S-Bahn-Rings wiesen 2018 fast ausschließlich durchschnittliche Angebotsmieten (Medi-an) von über 12,00 EUR/m2 auf. Ausnahmen davon bildeten lediglich die Planungsräume Conrad-Blenkle-Straße und Thäl-mannpark mit einer etwas geringeren Angebotsmiete. Au-ßerhalb des S-Bahn-Rings fielen die Angebotsmieten deutlich niedriger aus. Vor allem die Planungsräume Greifswalder Stra-ße und Volkspark Prenzlauer Berg fielen hier durch günstige Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2 auf. In den Altbezir-ken Weißensee und Pankow lagen die Medianmieten bei 9,00 EUR/m2 bis 11,00 EUR/m2.





unter 8 EUR/m2




Abb. 100 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Pankow 2018

Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf

Charlottenburg-Wilmers-

dorf

Mitte

Reinickendorf


Berlin Pankow

12,7 %

52,4 %


52,8 %

8,1 %


Abb. 99 Bezirks-Eckdaten Pankow






+11,6 %10,97 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

90

7.4 Charlottenburg-WilmersdorfCharlottenburg-Wilmersdorf ist ein vielfältiger Bezirk mit hete-rogener Bevölkerungszusammensetzung. Entstanden aus den beiden Altbezirken Charlottenburg und Wilmersdorf, weist er vielfach bürgerlich geprägte Traditionslagen auf. Hinzukom-men aber auch einfache Wohnlagen, etwa im Bereich Jungfern-heide, die geschäftige City-West mit ihren Versorgungs- und Freizeitangeboten sowie die lockeren Bebauungsstrukturen Richtung Grunewald und Westend.

Insbesondere die Bauten aus der Gründerzeit prägen die Be-stände. Anders als beispielsweise in Kreuzberg oder in Neu-kölln, wo häufig kleinere Altbauwohnungen zusammengelegt werden müssen, um großzügige Grundrisse zu ermöglichen, fallen die Wohnungen hier in der Regel größer aus als in den übrigen Altbaubeständen der Stadt. Rund um die Otto-Suhr-Al-lee ist die Bebauung aufgrund starker Kriegszerstörung groß-teils nach 1945 entstanden und von einfachen Bauten des Wie-deraufbaus geprägt. Die nördlichen Gebiete Charlottenburgs zeichnen sich durch Großwohnsiedlungen der 1920er Jahre (Siemensstadt) und der 1960er Jahre (Paul-Hertz-Siedlung) aus. Für den zentralen Bereich Wilmersdorfs hingegen ist eine Mi-schung aus Bauten aller Epochen ab 1870 charakteristisch für die Baustruktur.

Für die Qualitäten des Bezirks spricht die Wohnungsnachfra-ge, die sich seit Jahren auf einem anhaltend stabilen Niveau befindet. Insbesondere in den letzten Jahren ist eine rege In-vestitionstätigkeit im Bezirk zu beobachten. Die Neubauaktivi-täten konzentrieren sich auf den Geschosswohnungsbau, der auf bestehenden Flächenreserven, Baulücken und auch auf Flächen ehemaliger Kleingartenanlagen entsteht. Auch wer-den Objekte aus der Wiederaufbauzeit, die heute nicht mehr marktgängig sind, zunehmend durch qualitativ hochwertige-re Neubauten ersetzt. Bestandsgebäude – vor allem Gründer-zeitbauten – werden umfassend saniert und Dachgeschosse ausgebaut oder aufgestockt. Die Nachfrage wird überwiegend von wohlsituierten Haushalten bestimmt, die die Vorteile einer etablierten, urbanen Lage nachfragen. Der Einzugsbereich der neuen Wohnangebote reicht weit über die Bezirksgrenzen hi-naus. Sie sprechen praktisch zahlungskräftige Haushaltstypen aller Altersgruppen an.

Insgesamt lebten 2017 rund 339.000 Menschen in Charlotten-burg-Wilmersdorf. Im Vergleich zu 2008 sind dies 9 % mehr Menschen. Die Einwohner des Innenstadtbezirks verteilen sich auf 184.500 Haushalte. Daraus resultiert eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,72 Personen je Haushalt.

Mit 45,6 Jahren erreichte der Bezirk 2017 berlinweit das zweit-höchste Durchschnittsalter. Mit einem Anteil von 14,6 % war die Gruppe der Kinder und Jugendlichen besonders schwach vertreten und lag deutlich unter dem Berliner Durchschnitt (17,5 %). Im Gegenzug wiesen 23,2 % der Menschen im Bezirk

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

6.469338.831

109,0**

5.23845,614,613,127,421,617,4

5,824,440,4

184.5001,72

2.150

7,2****184.748

6,4

85,3

78,6

42,8

1,83

8,38 bis16,38 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 05 Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf



91

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Charlottenburg-Wilmersdorf

ein Alter von 65 Jahren und älter auf. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen lag im wohlhabenden Charlotten-burg-Wilmersdorf mit 2.150 EUR über dem gesamtstädtischen Durchschnittswert von 2.025 EUR (Median) und die Arbeitslo-senquote mit 7,2 % unter dem Berliner Wert von 7,7 % (Oktober 2018).

AngebotsmietenMit einer mittleren Angebotsmiete von 12,00 EUR/m2 ge-hörte der Bezirk 2018 zu den drei teuersten Bezirken Berlins. Hierbei zeigt sich eine deutliche Binnendifferenzierung in-

nerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings. Ein großer Teil der Planungsräume wies überdurchschnittlich hohe Angebots-mieten von 12,00 EUR/m2 und mehr auf. Dies betraf vor allem die zentralen Lagen der City-West sowie die Planungsräume in der Nähe des Grunewaldes. Nur vereinzelt zeigten sich Planungsräume mit mittleren Angebotsmieten zwischen 9,00 EUR/m2 und 11,00 EUR/m2. Einzig die Gebiete Schlan-genbader Straße im Süden sowie die Paul-Hertz-Siedlung im Norden des Bezirkes verzeichneten mittlere Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2.





unter 8 EUR/m2




Abb. 102 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf 2018

Spandau

Steglitz-Zehlendorf


Reinickendorf

Mitte

Abb. 101 Bezirks-Eckdaten Charlottenburg-Wilmersdorf


Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf

9,0 %

52,4 %


55,7 %

9,4 %







+13,8 %12,00 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

92

7.5 Spandau Spandaus jahrhundertelange eigene Stadtgeschichte ist noch heute in der Struktur des Bezirkes sowie in der Wahrnehmung der Bevölkerung innerhalb und außerhalb des Bezirks verfestigt. Dies wird durch die Randlage des Bezirks durchaus verstärkt. Ob-wohl der Bezirk infrastrukturell gut an das Berliner Stadtgebiet angebunden ist, ist die Distanz ins Stadtzentrum vergleichswei-se groß. Deswegen stellte Spandau lange Zeit einen eher eigen-ständigen Wohnungsmarkt dar, der erst in den letzten Jahren für Wohnungssuchende aus der Kernstadt – aufgrund der dort vorherrschenden Angebotsknappheit – interessanter wurde.

Das Zentrum des Bezirks ist von einer historischen Altstadt mit kleinteiligen Strukturen und einem guten Versorgungsangebot geprägt. Darüber hinaus bestimmen überwiegend Nachkriegs-bauten und Großwohnsiedlungen das Stadtbild. Lediglich in der Spandauer Neustadt und in der Wilhelmstadt ist noch ein zusammenhängendes Gebiet mit gründerzeitlicher Bebauung vorzufinden. Weiter westlich in Richtung Heerstraße prägen Ein-familienhäuser das Stadtbild. In peripherer Lage befinden sich die ehemaligen Dörfer Gatow und Kladow, deren ländlicher Cha-rakter erhalten blieb.

Großwohnsiedlungen aus den 1960er Jahren sind westlich der Altstadt (Falkenhagener Feld) sowie nördlich der Heerstraße (Neu-Staaken) zu finden. Im westlichen Staaken kommen dörf-lich geprägte Einfamilien- und Reihenhausgebiete hinzu. Die Wasserstadt Spandau liegt östlich der Altstadt an der Havel. In Richtung Innenstadt sind die beiden Ortsteile Haselhorst und Siemensstadt von großflächigen Gewerbe- und Industrienut-zungen geprägt. Daneben wurden vor allem in den 1920er Jah-ren relativ locker bebaute und durchgrünte Werkssiedlungen errichtet. Mit dem Gartenfeld und der Wasserstadt Oberhavel liegen zwei der 14 neuen Stadtquartiere für Berlin im Bezirk Spandau. In diesen beiden Gebieten sollen auf einer Fläche von 100 ha 7.500 bis 9.500 Wohnungen entstehen. Mit rund 242.000 Einwohnern wies Spandau 2017 die geringste Bevölkerungszahl unter den Berliner Bezirken auf. Wegen seiner ausgedehnten Fläche und der vergleichsweise geringen Zahl an Einwohnern ergibt sich für Spandau eine niedrige Bevölkerungs-dichte, die mit 2.635 Personen/km2 weit unter dem Berliner Durchschnitt (4.166 Personen/km2) lag. Die durchschnittliche Haushaltsgröße lag in Spandau bei 1,95 Personen je Wohnung (Berlin: 1,79).

Das mittlere Alter der Bevölkerung lag im Jahr 2017 bei 43,7 Jah-ren und somit genau ein Jahr über dem gesamtstädtischen Wert (42,7 Jahre). Auf die Altersgruppe der Kinder und Jugendlichen entfallen knapp 20 % aller Spandauer, was den höchsten Wert in ganz Berlin darstellt. Das monatliche Haushaltsnettoeinkom-men lag 2017 bei 1.900 EUR, die Arbeitslosenquote ging um ei-nen Prozentpunkt auf 9,1 % zurück (Oktober 2018). Dies stellt den dritthöchsten Wert aller Bezirke dar.

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

9.188242.143

112,1**

2.63543,719,412,625,220,816,1

5,919,035,2

120.2001,95

1.900

9,1****119.009

11,9

77,5

74,1

36,4

2,03

6,46 bis11,00 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 06 Kennzahlen zu Spandau



93

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Spandau

AngebotsmietenNach wie vor gehörte Spandau 2018 mit einer mittleren Ange-botsmiete in Höhe von 8,59 EUR/m2 zu den preiswerten Wohn-lagen innerhalb Berlins. Allerdings stiegen die Preise seit 2016 um über 14 %. Damit zählte Spandau zu den drei Bezirken mit

der größten Preissteigerung. Die Spreizung der mittleren An-gebotsmietpreise zwischen den Planungsräumen war gering. Die Mittelwerte lagen im Bereich unter 10,00 EUR/m2. Niedrige Werte unter 8,00 EUR/m2 wiesen beispielsweise die Planungs-räume Maulbeerallee und Darbystraße auf.





unter 8 EUR/m2




Neukölln


Abb. 104 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Spandau 2018

Steglitz-Zehlendorf

Reinickendorf



Mitte

Pankow


Berlin Spandau

12,1 %

52,4 %


46,1 %

19,2 %


Abb. 103 Bezirks-Eckdaten Spandau






+14,32 %8,59 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

94

7.6 Steglitz-Zehlendorf Der Außenbezirk Steglitz-Zehlendorf ist von überwiegend auf-gelockerten Siedlungsstrukturen und ruhigen, naturnahen Wohnlagen in grüner Umgebung geprägt. Doch verfügt der Bezirk darüber hinaus auch über ein Angebot vielfältiger ande-rer Wohn- und Lagequalitäten.

Der große Anteil wohlhabender Wohnbevölkerung drückt sich auch im Stadtbild aus – insbesondere erkennbar wird dies am repräsentativen Wohnungsbau. Dieser entstand aufgrund der zahlreichen Seen und Waldgebiete vor allem im Altbezirk Zeh-lendorf. Der Altbezirk Steglitz hingegen zählt aufgrund seiner Versorgungsstrukturen und der gut erreichbaren städtischen Naherholungsflächen zu den beliebten gutbürgerlichen Wohn-standorten. Die Bevölkerungsdichte nimmt im Bezirk vom sehr urbanen Norden nach Süden hin ab, wo von ausgedehnten Villengebieten bis hin zu einfachen Einfamilienhausgebieten unterschiedlichste Baustrukturen zu finden sind. Hervorzu-hebende Beispiele sind Siedlungen der 1920er Jahre sowie die Onkel-Tom-Siedlung oder die Thermometer-Siedlung aus den 1960er und 1970er Jahren in Lichterfelde-Süd. Im Rahmen der Entwicklung eines neuen Stadtquartieres sollen auf einer Flä-che von ca. 96 Hektar im Süden des Bezirks 2.500 bis 3.000 neue Wohnungen entstehen.

Auch der flächenmäßig drittgrößte Bezirk verzeichnete in der letzten Dekade eine positive Bevölkerungsentwicklung, aller-dings fiel das Wachstum mit einer Rate von 6,6 % geringer aus als der Berliner Durchschnittswert (10,4 %) und markiert – ge-meinsam mit Tempelhof-Schöneberg – den geringsten Wert der Stadt. Im Jahr 2017 verteilten sich die rund 307.000 Menschen in Steglitz-Zehlendorf auf 153.400 Haushalte. Dies entspricht einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,9 Personen.

Das Durchschnittsalter in Steglitz-Zehlendorf war mit 46,2 Jah-ren das höchste der Stadt. Während der Anteil an Kindern und Jugendlichen dem städtischen Wert entsprach, war die Gruppe der 20- bis unter 50-Jährigen im Vergleich deutlich unterreprä-sentiert und die Gruppe der über 50-Jährigen überproportio-nal stark vertreten. Jeder vierte Einwohner war zudem 65 Jahre oder älter. Im Mittel standen einem Haushalt 2.325 EUR in 2017 zur Verfügung – der Höchstwert in ganz Berlin, die Arbeitslo-senquote lag bei 5,7 % (Oktober 2018).

Im Vergleich zu den anderen Berliner Bezirken ist der Anteil von Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand mit 72 % relativ gering. Dies lässt im Umkehrschluss auf einen relativ großen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen schließen. Bei der Quote der bele-gungsgebundenen Sozialwohnungen bildet der Bezirk mit 5,5 % ebenfalls das Schlusslicht im berlinweiten Vergleich (Berlin: 12,1 %).

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

10.256307.076

106,6**

2.99446,217,510,824,221,718,7

7,014,026,3

153.4001,90

2.325

5,7****157.517

5,5

71,9

85,3

43,8

1,95

8,00 bis13,90 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 07 Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf



95

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Steglitz-Zehlendorf

AngebotsmietenDie höchsten Angebotsmieten in Steglitz-Zehlendorf fanden sich in den beiden nördlichen Planungsräumen Dahlem und Thiel-allee. Hier wurden Angebotsmieten von über 12,00 EUR/m2 er-reicht. Die Planungsräume Wannsee, Zehlendorf-Mitte, Schwei-zer Viertel und Lichterfelde-West wiesen Werte zwischen 11,00

EUR/m2 und 12,00 EUR/m2 und mehr auf. In den restlichen Gebieten lagen die mittleren Angebotsmieten meist zwischen 9,00 EUR/m2 und 11,00 EUR/m2. Nur in den südöstlichen Teilen des Bezirks verzeichneten Gebiete mittlere Angebotsmieten unter 9,00 EUR/m2 (v. a. Thermometer-Siedlung, Schütte-Lanz-Straße und Gemeindepark Lankwitz).


Berlin Steglitz-Zehlendorf

6,6 %

52,4 %


46,0 %


6,4 %

Abb. 105 Bezirks-Eckdaten Steglitz-Zehlendorf






+10,9 %10,43 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %





unter 8 EUR/m2





Abb. 106 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Steglitz-Zehlendorf 2018

Spandau



96

7.7 Tempelhof-SchönebergDer Bezirk Tempelhof-Schöneberg setzt sich aus den Altbezirken Tempelhof und Schöneberg zusammen, die 2001 im Zuge der Bezirksreform zusammengelegt wurden. Er reicht von der süd-lichen Stadtgrenze bis ins Zentrum Berlins und wies 2017 mit 348.739 die dritthöchste Bevölkerungszahl der Stadt auf.

Das Bild des Altbezirks Schöneberg, der auch touristische Berei-che (z. B. Tauentzienstraße) umfasst, ist durch gründerzeitliche Altbauten geprägt. Ergänzt werden diese durch Gebiete, die sich durch ihre Nachkriegsbebauung auszeichnen. Viele der Altbau-gebiete sind entlang der Grenze zu Wilmersdorf im Nordwesten des Bezirks verortet.

Einfache Wohnlagen finden sich u. a. in den Wohnsiedlungen der 1920er und 1930er Jahre, aber auch teilweise in Altbaugebie-ten. Hier zeichnen sich Veränderungen ab. Das innenstadtnahe Quartier der sogenannten Schöneberger Insel ist verkehrlich sehr gut erschlossen und mit dem Zentrum Berlins verbunden. Seit einigen Jahren sind hier verstärkte Modernisierungsaktivitäten im Altbau sowie die verstärkte Umwandlung von Mietwohnun-gen in Eigentum zu beobachten. Freie Flächen werden i. d. R. mit Eigentumswohnungen im oberen Preissegment bebaut und die einfachen Bauten der Nachkriegszeit durch hochwertigere Ob-jekte ersetzt. Aufgrund dieser Entwicklungstendenzen hat der Bezirk für mehrere Gebiete Erhaltungsverordnungen beschlos-sen, um die Sozialstruktur der Bevölkerung zu bewahren, so bei-spielsweise für die Schöneberger Insel und die Bereiche um den Bayerischen Platz/Barbarossaplatz. Mit der Schöneberger Linse und der Neuen Mitte Tempelhof sollen in den nächsten Jahren zwei neue Quartiere mit ca. 2.400 Wohneinheiten entstehen.

Der Altbezirk Tempelhof wird überwiegend von einfachen und mittleren Wohnlagen geprägt. Das Spektrum der Bebauung reicht von dichtem Geschosswohnungsbau (großteils Altbau und Bauten der 1930er–1970er Jahre) bis hin zu Gebieten mit Ein- und Zweifamilienhäusern, so beispielsweise in Marienfelde, in Lich-tenrade und im Süden Alt-Mariendorfs. Daneben sind große In-dustriegebiete – so etwa in Marienfelde und Mariendorf – und weitläufige Grünflächen sowie Kleingartenkolonien charakteris-tisch für Tempelhof. Eine Besonderheit stellt die Fliegersiedlung im Westen des ehemaligen Flughafen Tempelhofs dar. Die Sied-lung im Gartenstadtstil bildet eine besondere Wohnlage.

Die Zahl der Einwohner stieg seit 2008 um 6,7 %. Dies stellte im Vergleich mit den Berliner Bezirken den niedrigsten Wert dar – gemeinsam mit dem Nachbarbezirk Steglitz-Zehlendorf. Das Durchschnittsalter lag 2017 bei 44 Jahren und damit etwas über dem gesamtstädtischen Niveau (42,7 Jahre). Insbesondere die Gruppen der 50- bis unter 65-Jährigen und 65- bis unter 80-Jäh-rigen war hier überproportional vertreten. Sowohl die Arbeitslo-senquote (7,3 %) als auch das monatliche mittlere Haushaltsnet-toeinkommen des Bezirks (2.025 EUR) entsprachen in etwa dem gesamtstädtischen Niveau.

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

5.305348.739

106,7**

6.57444,016,913,127,721,515,6

5,319,636,0

188.1001,82

2.025

7,3****181.462

10,0

78,9

75,0

39,0

1,92

7,33 bis14,57 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 08 Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg



97

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Tempelhof-Schöneberg

AngebotsmietenIn den gründerzeitlich geprägten Lagen im Norden Schönebergs traten 2018 die höchsten Angebotsmieten des Bezirkes von über 12,00 EUR/m2 zutage. Darüber hinaus verzeichneten auch Ge-biete an der Grenze zu Wilmersdorf überdurchschnittliche An-gebotsmieten von 11,00 EUR/m2 bis 12,00 EUR/m2. Südlich des

S-Bahn-Rings sanken die Mittelwerte Richtung Stadtgrenze graduell ab. In den südlichen Gebieten lagen die mittleren An-gebotsmieten größtenteils zwischen 9,00 EUR/m2 und 10,00 EUR/m2. Insgesamt sind die Angebotsmieten im Bezirk seit 2016 um 13,4 % gestiegen.





unter 8 EUR/m2




Abb. 108 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Tempelhof-Schöneberg 2018

Lichtenberg

Steglitz-Zehlendorf


Neukölln


Treptow-Köpenick


Berlin Tempelhof-Schöneberg

6,7 %

52,4 %


51,2 %

13,6%


Abb. 107 Bezirks-Eckdaten Tempelhof-Schöneberg






+13,4 %10,31 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

98

7.8 NeuköllnIn Neukölln lebten 2017 insgesamt 329.387 Einwohner bzw. 8,9 % der Berliner Bevölkerung. Während sich der nördliche Teil des Bezirks durch eine innenstadtnahe Lage auszeichnet, erstrecken sich die südlichen Teile von Neukölln bis an die Landesgrenze zu Brandenburg. Der Bezirk gliedert sich in die Ortsteile Neukölln (Nord-Neukölln), Britz, Buckow, Rudow und Gropiusstadt.

Die öffentliche Wahrnehmung des Bezirks ist durch die Orts-teile Neukölln im Norden und Gropiusstadt im Süden geprägt. Diese bilden sinnbildlich die Heterogenität des Bezirks – in siedlungsstruktureller, kultureller und sozialer Hinsicht – ab. Doch findet sich in Neukölln eine große Vielfalt an Bebauungs-strukturen: von gründerzeitlichen Altbaubeständen, über Ge-schosswohnungsbau der 1920er bis 1980er Jahre bis zu weni-ger dichten, aufgelockerten Strukturen mit Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Kleingartenkolonien Richtung Stadtrand.

Im zentrumsnahen Ortsteil Neukölln dominiert die gründer-zeitliche Bebauung. Das Gebiet zählt zu den am dichtesten besiedelten Berlins. In einigen Teilen konzentrierten sich in der Vergangenheit soziale Problemlagen. Allerdings entwickelte sich der an Kreuzberg angrenzende Teil von Neukölln in den letzten Jahren zum Trendkiez mit einem breit gefächerten gas-tronomischen Angebot und Galerien. Dieser als „Kreuzkölln“ bezeichnete Teil des Bezirks wird seit einigen Jahren als Alter-native zum benachbarten Kreuzberg wahrgenommen, zumal es flächendeckend ähnliche Bebauungsstrukturen wie die dort angrenzenden Wohngebiete aufweist. Doch auch die Neuköll-ner Altbauquartiere des Schillerkiezes in der Nähe des ehemali-gen Flughafen Tempelhofs gewannen in den letzten Jahren an Attraktivität und Anziehungskraft als Wohnort, was auch im Zusammenhang mit der Schließung des Flughafens zu sehen ist.

Nahezu kleinstädtischen Charakter zeichnen einige Gebiete wie das Böhmische Dorf in Rixdorf aus, welches einen Kontrast zu der dicht bebauten Umgebung Nord-Neuköllns darstellt. Hinzukommen – seit Jahren mit sozialen Problemen behaftet – die Großwohnsiedlungen Weiße Siedlung und High-Deck- Siedlung in der Köllnischen Heide direkt außerhalb des S-Bahn-Rings. Im Süden von Neukölln, unmittelbar an der Grenze zu Brandenburg soll auf den Buckower Feldern ein neues Quartier für ca. 500 Wohnungen entstehen.

Die Bevölkerung Neuköllns verzeichnete im letzten Jahrzehnt ein Wachstum von 7,8 %. Dabei verteilt sich das Wachstum sehr un-gleichmäßig über den Bezirk und weist ein deutliches Nord-Süd-Gefälle auf. Im Jahr 2017 lebten im rechnerischen Durchschnitt 1,86 Personen in einem Haushalt. Trotz der erheblichen Anteile an Einfamilienhausgebieten betrug die rechnerische Wohnflä-che pro Einwohner nur 34,6 m2 und stellte den niedrigsten Wert im städtischen Vergleich dar (Durchschnitt: 38,1 m2).

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

4.493329.387

107,8**

7.33141,418,015,131,018,413,2

4,425,045,0

174.0001,86

1.775

11,4****163.480

12,0

87,3

69,8

34,6

2,01

7,00 bis14,62 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 09 Kennzahlen zu Neukölln



99

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Neukölln

Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen (Median) war 2017 mit 1.775 EUR das niedrigste der Stadt (Berlin: 2.025 EUR), die Arbeitslosenquote hingegen mit 11,4 % (Oktober 2018) die höchste. Auch hier ist ein Nord-Süd-Gefälle festzustellen: Während im Norden flächendeckend hohe Quoten verortet waren, zeichnete sich der Süden überwiegend durch niedrige Arbeitslosenquoten aus.

AngebotsmietenDie mittleren Angebotsmieten lagen 2018 bei 10,00 EUR/m2. Im Vergleich zu 2016 sind die Preise damit innerhalb von

zwei Jahren um 10 % gestiegen. Die Angebotsmieten variier-ten stark innerhalb des Bezirkes. Der S-Bahn-Ring trennte die hochpreisigen Gebiete im Norden mit überwiegenden Werten von 12,00 EUR/m2 und mehr von den günstigeren Wohnlagen im Süden. Die Angebotspreise in den Planungsräumen Gla-sower Straße und Silbersteinstraße – die beide direkt an den S-Bahn-Ring grenzen – lagen 2018 im Mittel zwischen 11,00 EUR/m2 und 12,00 EUR/m2 und entwickelten sich damit zunehmend auf das Niveau der nördlich angrenzenden Gebie-te. In den stadtrandnahen Lagen lagen die Mittelwerte unter 9,00 EUR/m2.





unter 8 EUR/m2




Hellersdorf-Marzahn

Abb. 110 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Neukölln 2018

Lichtenberg

Steglitz-Zehlendorf


Treptow-Köpenick



Berlin Neukölln

7,8 %

52,4 %


54,5 %

21,6 %


Abb. 109 Bezirks-Eckdaten Neukölln






+10,0 %10,00 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

100

7.9 Treptow-KöpenickMit der Bezirksreform im Jahr 2001 entstand der heutige Bezirk Treptow-Köpenick im Südosten der Stadt aus dem Zusammen-schluss der Altbezirke Treptow und Köpenick. Der Bezirk weist die größte Fläche aller Bezirke auf, die allerdings über die Hälfte aus Wäldern, Grün- und Wasserflächen besteht. Da der Bezirk mit rund 265.000 Einwohnern einer der bevölkerungsärmsten Ber-lins ist, ergibt sich in Kombination mit der großen Fläche die ge-ringste Bevölkerungsdichte der Stadt. Lediglich 1.580 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer.

Charakteristisch für den Bezirk ist eine große Bandbreite an bau-lichen Strukturen, die sich auf seine große räumliche Ausdeh-nung vom S-Bahn-Ring bis zum Stadtrand zurückführen lässt. Die Baustruktur reicht von zentral gelegenen Gebieten mit dich-ter Gründerzeitbebauung über Wohnsiedlungen der Zwischen-kriegszeit und kleineren Wohnsiedlungen in Plattenbauweise bis zu Ein- und Zweifamilienhausgebieten mit teils dörflichem Charakter in peripheren Lagen. Aufgelockerte Bebauung findet sich vor allem in der Nähe des weitläufigen Stadtforsts. Bis auf kleinteilige Einstreuungen, die sich über den gesamten Bezirk erstrecken, sind Wohnlagen mit Ein- und Zweifamilienhäusern i. d. R. am Stadtrand zu finden.

Wie auch Neukölln, grenzt Treptow-Köpenick direkt an die bran-denburgische Gemeinde Schönefeld mit dem Standort des neuen Großflughafens BER. Die zukünftigen Auswirkungen des Flughafens auf den angrenzenden Wohnungsmarkt sind noch unklar.

Die Sanierung und Modernisierung des ehemaligen Indus-triestandorts Oberschöneweide führte zu einem Anstieg der Wohnqualität in diesem Gebiet. Die Neubauaktivitäten der ver-gangenen Jahre konzentrierten sich vor allem auf das Ein- und Zweifamilienhaussegment sowie auf Eigentumswohnungen. Neue Wohnungsangebote entstanden zudem häufig in attrak-tiven, naturnahen Lagen. Aber auch Nachverdichtungen an in-tegrierten und gewachsenen Standorten fanden statt. Mit den Standorten Johannisthal/Adlershof sowie dem Güterbahnhof Köpenick befinden sich zwei große neue Stadtquartiere im Be-zirk Treptow-Köpenick (ca. 3.000–4.500 Wohneinheiten geplant).

Seit 2008 ist die Bevölkerungszahl um 12,2 % gestiegen. Das Durchschnittsalter gehörte 2017 mit knapp 44,8 Jahren zu den höchsten der Stadt. Der Anteil der Hochbetagten (80 Jahre und älter) war mit 7,6 % der höchste Berlins. Das monatliche mittlere Haushaltsnettoeinkommen betrug 2.150 EUR und lag somit über dem gesamtstädtischen Niveau. Der Anteil der Arbeitslosen war mit 6,1 % (Oktober 2018) der zweitniedrigste der Stadt.

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

16.773264.999

112,2**

1.58044,816,811,628,320,814,9

7,68,5

13,6139.700

1,81

2.150

6,1****140.823

14,9

81,0

73,0

38,8

1,88

7,23 bis12,87 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 10 Kennzahlen zu Treptow-Köpenick



101

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Treptow-Köpenick

AngebotsmietenIm Mittel des gesamten Bezirkes lagen die Angebotsmieten im Jahr 2018 bei 9,63 EUR/m2. Gegenüber 2016 entspricht dies ei-ner Steigerung von über 15 %. Treptow-Köpenick gehört damit zu den drei Bezirken mit der höchsten Preissteigerung inner-halb dieses Zeitraumes. Nur wenige Gebiete im Bezirk Treptow-

Köpenick wiesen 2018 mittlere Angebotsmieten von über 11,00 EUR/m2 auf. Die Planungsräume nahe des Treptower Parks und in direkter Nachbarschaft zu „Kreuzkölln“ (Elsenstraße und Am Treptower Park-Süd) verzeichneten dabei gemeinsam mit Grü-nau die höchsten Angebotsmieten.





unter 8 EUR/m2




Abb. 112 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Treptow-Köpenick 2018

LichtenbergMarzahn-

Hellersdorf

Neukölln




Berlin Treptow-Köpenick

12,2 %

52,4 %


48,1 %

9,9%


Abb. 111 Bezirks-Eckdaten Treptow-Köpenick






+15,2 %9,63 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

102

7.10 Marzahn-HellersdorfDurch die Zusammenlegung der vormals eigenständigen Be-zirke Marzahn und Hellersdorf entstand der heutige Bezirk Marzahn-Hellersdorf. Er ist im nordöstlichen Stadtgebiet ver-ortet, erstreckt sich entlang der Landesgrenze zu Brandenburg und grenzt im Westen an den Bezirk Lichtenberg. Marzahn-Hellersdorf ist wie kein anderer Bezirk siedlungsstrukturell gespalten und regelrecht zweigeteilt. Die Trennlinie zwischen Nord und Süd bildet ungefähr die S- und Regional-Bahn-Linie nach Hoppegarten nördlich der B 1/B 5. Die Ortsteile südlich der Bundesstraße wie Biesdorf-Süd, Kaulsdorf-Süd und Mahlsdorf bestehen fast ausschließlich aus Ein- und Zweifamilienhäu-sern sowie Kleingartenanlagen.

Im Norden des Bezirks – in den Ortsteilen Biesdorf-Nord, Mar-zahn, Hellersdorf und Kaulsdorf-Nord – bestimmen Großwohn-siedlungen in Plattenbauweise das Bild. In einigen Fällen wird diese Bauform durch Ein- und Zweifamilienhäuser ergänzt – wie beispielsweise in der Siedlung Märkische Allee/Landsber-ger Allee. Die Großwohnsiedlungen im Bezirk erlitten in den 1990er Jahren massive Bevölkerungsverluste. Neben umfang-reichen Aufwertungen und ergänzenden Neubauten wurden teilweise Plattenbauten rückgebaut, um Leerstände abzubau-en. Im berlinweiten Vergleich war hier in der Vergangenheit noch ein relativ niedriges Mietniveau zu verzeichnen. Der ge-samtstädtische Anstieg der Nachfrage wirkte sich jedoch auch auf Marzahn-Hellersdorf aus. Dies führte auch hier vielfach zu Mietsteigerungen.

2017 lag das Durchschnittsalter mit 43,5 Jahren leicht über dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 42,7 Jahren. Über die Hälfte der Bewohner (55,9 %) waren jünger als 50 Jahre (Berlin: 61 %). Der Anteil in der Altersgruppe der Senioren und Hochbetagten betrug rund 19 %. Deutlich überrepräsentiert sind Menschen aus der Altersgruppe der 50- bis unter 65-Jäh-rigen mit 24,7 % (Berlin: 19,9 %).

Im rechnerischen Durchschnitt lebten 1,88 Personen in jedem Haushalt in Marzahn-Hellersdorf. Dieser Wert lag damit leicht über dem gesamtstädtischen Mittelwert (1,79) in 2017. Das mo-natliche Haushaltsnettoeinkommen lag mit 1.975 EUR leicht unter dem mittleren Berliner Niveau (2.025 EUR). Darüber hin-aus zeichnete sich der Bezirk durch eine unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote aus (6,3 %). In keinem Bezirk war der Anteil an belegungsgebundenen Sozialwohnungen so hoch wie in Marzahn-Hellersdorf (19 %, Berlin gesamt: 12,1 %).

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

6.182266.684

109,0**

4.31443,518,711,226,024,714,8

4,69,8

18,0136.200

1,88

1.975

6,3****136.488

19,0

81,9

71,4

36,6

1,95

5,86 bis10,50 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 11 Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf



103

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Marzahn-Hellersdof

AngebotsmietenMarzahn-Hellersdorf war 2018 der einzige Bezirk, in dem die mittlere Angebotsmiete unter 8,00 EUR/m2 lag. Dabei lässt sich ein deutliches Nord-Süd-Gefälle bei den mittleren Angebots-mietpreisen erkennen. Die Großwohnsiedlungen im Norden des Bezirkes verzeichneten weitgehend mittlere Angebotsmieten

von unter 8,00 EUR/m2. Im südlichen und westlichen Teil des Bezirks zeigten sich Medianmieten von 9,00 EUR/m2 bis 12,00 EUR/m2. Biesdorf-Süd wies als einziger Planungsraum eine durchschnittliche Angebotsmiete von 12,00 EUR/m2 und mehr auf.





unter 8 EUR/m2




Abb. 114 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Marzahn-Hellersdorf 2018

Lichtenberg

Pankow

Neu-kölln

Friedrichs-hain-Kreuz-berg

Treptow-Köpenick

Treptow-Köpenick


Berlin Marzahn-Hellersdorf

9,0 %

52,4 %


43,6 %


16,2 %

Abb. 113 Bezirks-Eckdaten Marzahn-Hellersdorf






+13,3 %7,77 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

104

7.11 LichtenbergDer Bezirk Lichtenberg besteht aus den ehemaligen Altbezirken Lichtenberg und Hohenschönhausen, die im Zuge der Bezirksre-form 2001 zusammengelegt wurden. Im Süden begrenzt durch die Spree, zieht sich der Bezirk bis an die nördliche Stadtgrenze. Aufgrund der zentralen Lage und der guten Anbindung an die Trendkieze von Friedrichshain, der attraktiven Baustrukturen und der hohen Neubauaktivität hat sich die Wahrnehmung des Bezirks in der Öffentlichkeit gewandelt, der inzwischen viel-fach als attraktiver Wohnstandort gesehen wird.

Das Image des Bezirks war früher insbesondere durch einen hohen Anteil an Plattenbauten – etwa in Friedrichsfelde und Hohenschönhausen – geprägt. Doch ist die baustrukturelle Bandbreite in Lichtenberg vielfältig. Neben den Großwohn-siedlungen in Plattenbauweise sind hier auch Altbauten aus der Phase zwischen den beiden Weltkriegen sowie der Grün-derzeit vorzufinden. Hier sind in den letzten Jahren erhebliche Sanierungsfortschritte zu konstatieren. Im Gegensatz dazu dominieren am nördlichen Stadtrand – ergänzt durch Ein- und Zweifamilienhausbebauung – dörfliche Strukturen, so etwa in Malchow oder Teilen Wartenbergs. Großflächige Gebiete in Karlshorst oder in Hohenschönhausen (um Oranke- und Ober-see) zeichnen sich durch Einfamilienhaus- und Villenbebauung aus, die in der Regel der Gründer- oder Zwischenkriegszeit ent-stammen und als beliebte Wohnlagen gelten.

Auch die Entwicklung der Rummelsburger Bucht zum Wohn-standort seit Mitte der 1990er Jahre trägt zur Attraktivität des Bezirks bei. Hier entstanden Mehrfamilienhäuser, Townhouses sowie Geschosswohnungen – als Neubauten, aber auch im Zuge der Umnutzung von Bestandsobjekten (z. B. ehemalige Haftanstalt Rummelsburg). Die Wohnungsangebote in attrak-tiver Wasserlage tragen zu einer stadtweiten Nachfrage bei.

Im Jahr 2017 lebten rund 286.000 Menschen in Lichtenberg. Im 10-Jahres-Vergleich zu 2008 ergibt dies einen Zuwachs von rund 14 %. Das Durchschnittsalter in Lichtenberg entsprach mit 42,6 Jahren dem Berliner Mittelwert. Die Einwohnerdichte hingegen überstieg den Mittelwert der Stadt (5.492 Personen je Quadratkilometer). Dies ist durch den großen Anteil an Plat-ten- und Großwohnsiedlungen sowie Geschosswohnungen der Zwischenkriegszeit bedingt.

Der Anteil der Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbe-stand ist mit fast 96 % der höchste der Stadt, die durchschnittli-che Fläche einer Wohnung mit 65,7 m2 hingegen die geringste. Die Arbeitslosenquote lag mit 6,8 % (Oktober 2018) unter dem gesamtstädtischen Wert (7,7 %). Im Jahr 2017 standen jedem Haushalt 1.925 EUR (Median) und damit 100 EUR weniger als im Berliner Mittel zur Verfügung.

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

5.212286.246

114,0**

5.49242,617,414,129,519,414,1

5,615,023,4

158.6001,74

1.925

6,8****153.395

17,2

95,9

65,7

35,2

1,87

6,66 bis12,64 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 12 Kennzahlen zu Lichtenberg



105

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Lichtenberg

AngebotsmietenDie Medianmiete 2018 für ein Wohnungsangebot in Lichten-berg betrug 9,53 EUR/m2. Im Vergleich zu 2016 bedeutet dies eine Steigerung um knapp 11 %. Damit stiegen die Angebots-mieten in Lichtenberg etwas langsamer als im Rest der Stadt (Berlin gesamt: 12,8 %). Besonders hohe Angebotsmieten wie-

sen die Siedlungen an der Rummelsburger Bucht und die Vic-toriastadt auf. Im restlichen Bezirk überwogen Mittelwerte von 8,00 EUR/m2 bis 10,00 EUR/m2. Im Norden des Bezirkes gab es eine Reihe von Planungsräumen mit mittleren Angbotsmieten von unter 8,00 EUR/m2. Allerdings wurden in diesen Gebieten insgesamt nur relativ wenige Angebote inseriert.





unter 8 EUR/m2




NeuköllnTempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick

Abb. 116 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Lichtenberg 2018

Mitte

Pankow


Marzahn-Hellersdorf


Berlin Lichtenberg

14,0 %

52,4 %


51,1 %


14,6 %

Abb. 115 Bezirks-Eckdaten Lichtenberg






+10,8 %9,53 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

106

7.12 ReinickendorfDer am nördlichen Stadtrand gelegene Bezirk Reinickendorf zeichnet sich durch seine großzügigen und weitläufigen Be-bauungsstrukturen aus. Zudem bietet der Bezirk größere Grün- und Wasserflächen sowie größere Gewerbegebiete, die den Bezirk durchziehen. Zusätzlich finden sich Ein- und Zweifamili-enhausgebebiete im Nordwesten (z. B. Heiligensee) des Bezirks, Villengebiete wie in Frohnau sowie ausgedehnte Reformsied-lungen der Zwischenkriegsjahre und Großwohnsiedlungen, die seit den 1960er Jahren errichtet wurden. Die nördlichen Orts-teile Frohnau, Hermsdorf und Lübars sind beliebte und attrak-tive Eigenheimgebiete. Gründerzeitliche Geschosswohnungs- und Nachkriegsbauten liegen in den Übergangsbereichen zu Pankow und Mitte.

Eine besondere Bedeutung kommt siedlungsstrukturell der Großsiedlung Märkisches Viertel zu. Hier entstand ab 1963 erst-mals eine Großwohnsiedlung in Berlin mit insgesamt 17.000 Wohnungen. Mittlerweise ist die Siedlung fast komplett mo-dernisiert. Perspektivisch entstehen auf dem Gebiet des heuti-gen Flughafens Tegel auch Wohnungen (Schumacher Quartier, ca. 5.000 Wohneinheiten).

Im Jahr 2017 lebten rund 264.000 Einwohner in Reinickendorf. Seit 2008 hat sich diese Zahl dabei um knapp 9,2 % erhöht (Berlin gesamt: 10,4 %). Das Durchschnittsalter lag 2017 mit 44,7 Jahren genau zwei Jahre über dem Berliner Wert. Einem großen Anteil an Kindern und Jugendlichen (18,8 %) stand ein vergleichsweise geringer Anteilswert von 20- bis unter 30-Jäh-rigen gegenüber. Zudem war der Anteilswert der 30- bis unter 50-Jährigen mit 24,2 % unterdurchschnittlich und stellte den niedrigsten Wert der Stadt dar. Im Gegenzug sind 45 % aller Menschen in Reinickendorf 50 Jahre und älter (Berlin gesamt: 39 %).

Die Arbeitslosenquote in Reinickendorf lag mit 8,7 % (Oktober 2018) 1 Prozentpunkt über dem Berliner Durchschnittswert. Das mittlere monatliche Nettohaushaltseinkommen (Median) er-reichte mit 2.025 EUR den Mittelwert der gesamten Stadt. Wie auch in Steglitz-Zehlendorf spielt Wohneigentum eine überge-ordnete Rolle. Nur 5,9 % aller Wohnungen sind belegungsge-bundene Sozialwohnungen. Dies stellt nach Steglitz-Zehlen-dorf den zweitniedrigsten Wert der Stadt dar.

Einheit

haPersonen

Index(2008 = 100)

EW/km2

Jahre%%%%%%%%

AnzahlAnzahl

EUR

%Anzahl

%

%

m2

m2

Anzahl

EUR/m2

Bezirk

8.932263.597

109,2**

2.95144,718,812,024,221,217,5

6,317,031,9

135.8001,86

2.025

8,7****131.149

5,9

75,6

77,3

38,5

2,01

6,85 bis12,27 ***

Berlin

89.1123.711.930

110,4**

4.16642,717,513,729,819,913,9

5,219,232,5

2.002.9001,79

2.025

7,7****1.932.296

12,1

84,8

73,2

38,1

1,92

7,09 bis15,36 ***

FlächeEinwohner*









Kennzahl

Tab. 13 Kennzahlen zu Reinickendorf



107

Bezi

rksp

rofil

e

Bezirksprofil Reinickendorf

AngebotsmietenDie mittlere Angebotsmiete in Reinickendorf stieg im Ver-gleich zu 2016 um knapp 13 %. Ein Mietangebot im Außenbe-zirk wurde dementsprechend 2018 für 9,17 EUR/m2 inseriert. Das Angebotsmietniveau im Bezirk war vergleichsweise ho-mogen. Die meisten Gebiete wiesen mittlere Angebotsmieten von 8,00 EUR/m2 bis unter 10,00 EUR/m2 auf. Im Osten des Bezirkes, wo Siedlungsbau der 1960er bis 1980er Jahre über-

wiegt (Märkisches Zentrum, Treuenbrietzener Straße, Dannen-walder Weg), lagen die Angebotsmieten unter 8,00 EUR/m2. Höhere Angebotsmieten von 10,00 EUR/m2 und mehr fanden sich in den von Einfamilienhäusern geprägten Planungsräu-men Heiligensee und Frohnau, an der Grenze zum Bezirk Mitte (Schäfersee und Letteplatz) sowie in den von gründerzeitlicher Blockrandbebauung geprägten Planungsräumen Alt-Tegel und Mellerbogen.





unter 8 EUR/m2




Mitte

Abb. 118 Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Reinickendorf 2018

Spandau

Pankow


Berlin Reinickendorf

9,2 %

52,4 %


46,3 %


16,9 %

Abb. 117 Bezirks-Eckdaten Reinickendorf






+12,8 %9,17 EUR

+12,8 %10,32 EUR

10,4 %

8. Erläuterungen und Glossar

AngebotskaufpreiseBei allen aufgeführten Kaufpreisen für Ein-/Zweifamilien-häuser und Eigentumswohnungen handelt es sich um Ange-botspreise aus der empirica-Preisdatenbank. Bei den Anga-ben handelt es sich um reine Kaufpreise ohne Nebenkosten des Erwerbs (wie z. B. Provisionen, Gebühren oder Steuern).

AngebotsmietenBei allen aufgeführten Mietpreisen handelt es sich um Ange-botsmieten aus der empirica-Preisdatenbank. Bei den Ange-botsmieten wird die Nettokaltmiete ausgewiesen.

Arbeitslose und Arbeitslosenquote Als arbeitslos gelten Personen, die Leistungen nach SGB III oder als erwerbsfähige Hilfebedürftige ALG-II-Leistungen nach SGB II beziehen sowie als arbeitsuchend gemeldet sind (ohne Leistungsbezug). Für die Berechnung der Arbeitslosen-quote bezieht die Bundesagentur für Arbeit die Anzahl der Arbeitslosen auf die Erwerbspersonen (Erwerbstätige und Ar-beitslose). Der Kreis der Erwerbstätigen kann unterschiedlich abgegrenzt werden: a) abhängige zivile Erwerbspersonen (voll sozialversiche-

rungspflichtig Beschäftigte (einschl. Auszubildende), ge-ringfügig Beschäftigte, Beamte (ohne Soldaten);

b) alle zivilen Erwerbspersonen (abhängige zivile Erwerbsper-sonen, Selbstständige, mithelfende Familienangehörige).

BedarfsgemeinschaftGruppe von Personen, die im selben Haushalt lebt und ge-meinsam wirtschaftet. Eine Bedarfsgemeinschaft hat min-destens einen erwerbsfähigen Hilfebedürftigen, außerdem können zur Bedarfsgemeinschaft z. B. weitere erwerbsfähige Hilfebedürftige, unverheiratete Kinder unter 25 oder die im Haushalt lebenden Eltern gehören. Von jedem Mitglied der Bedarfsgemeinschaft wird erwartet, dass es sein Einkommen und Vermögen zur Deckung des Gesamtbedarfs aller Ange-hörigen der Bedarfsgemeinschaft einsetzt.

Belegungs-/Mietpreisbindung(Sozial-)Mietwohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet wurden, unterliegen einer Belegungs- und/oder Mietpreisbindung. Nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der Modernisierungs- und Instandhaltungsricht-linie (ModInst-RL) und dem ehemaligen Belegungsbindungs-gesetz (BelBindG) dürfen sie nur an berechtigte Mieter zu ggf. festgelegten Mietbedingungen vermietet werden.

BevölkerungsprognoseDie aktuelle Bevölkerungsprognose bis 31.12.2030 der Senats-verwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bezieht sich auf den Ausgangszeitpunkt 31.12.2014. Datenbasis ist das Ein-wohnerregister.

Datengrundlage für Einwohnerzahlen und Bevölkerungsentwicklung Im IBB Wohnungsmarktbericht 2018 werden kleinräumige Einwohnerentwicklungen auf der räumlichen Ebene der 447 Planungsräume des Landes Berlin dargestellt. Entsprechende Daten für die Planungsräume, wie z. B. Bevölkerungsstand, Zahl der An- und Abmeldungen, Durchschnittsalter werden aus dem Berliner Einwohnerregister generiert. Mit Änderung des Bevölkerungsstatistikgesetzes im November 2013 war die amtliche Fortschreibung der Bevölkerung nur noch auf der Gemeindeebene zulässig, d. h. für Berlin insgesamt, sodass ab dem Jahr 2014 für die Bezirksangaben nur die Informationen aus dem Einwohnerregister verwendet werden können. Auf-grund der unterschiedlichen Datengrundlage unterscheiden sich daher die Daten zur amtlich fortgeschriebenen Bevölke-rungsentwicklung der Gesamtstadt.

HaushaltAls Haushalt (Privathaushalt) zählen jede zusammenwoh-nende und eine wirtschaftliche Einheit bildende Personenge-meinschaft sowie Personen, die allein wohnen und wirtschaf-ten. Zum Haushalt können verwandte und familienfremde Personen gehören (z. B. Lebenspartner). Als Familie zählen Ehepaare mit Kindern sowie Alleinerziehende und Lebens-gemeinschaften mit ihren im selben Haushalt lebenden le-digen Kindern (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

HaushaltsnettoeinkommenSumme der Monatseinkommen aller Haushaltsmitglieder aus Erwerbstätigkeit, Renten, Pensionen, Arbeitslosengeld I und Arbeitslosengeld II, Vermietung und Verpachtung, Sozi-alhilfe sowie weitere Einnahmen und Unterstützungen ab-züglich Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Pflicht-beiträge zur Sozialversicherung.

108

109G l o s s a r

Lebensweltlich orientierte RäumeDie „Lebensweltlich orientierten Räume“ (LOR) wurden 2006 gemeinsam zwischen den planenden Fachverwaltungen des Senats, den Bezirken und dem Amt für Statistik Berlin-Bran-denburg auf der Grundlage der von der Jugendhilfe bereits de-finierten Sozialräume einheitlich abgestimmt. Die LOR sind am 01.08.2006 per Senatsbeschluss als neue räumliche Grundlage für Planung, Prognose und Beobachtung demografischer und so-zialer Entwicklungen in Berlin festgelegt worden. Ziel der LOR ist die Abbildung lebensweltlicher Homogenität bei gleichzeitiger Wahrung einer Vergleichbarkeit der Planungsraumeinheiten. Kriterien für die Abgrenzung der „Lebensweltlich orientierten Räume“ waren unter anderem die Baustruktur, Milieubildung, natürliche Barrieren und statistische Größen. Die Raumhierar-chie LOR ist eingebunden in das für alle Datenerhebungen und Planungen relevante Regionale Bezugssystem (RBS) des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Sie sind unterhalb der Bezirks-ebene angesiedelt und bestehen aus drei Ebenen:• Prognoseräume (Anzahl 60)• Bezirksregionen (Anzahl 138)• Planungsräume (Anzahl 447)

MikrozensusDer Mikrozensus ist die amtliche Repräsentativstatistik über die Bevölkerung und den Arbeitsmarkt, an der jährlich 1 % aller Haushalte in Deutschland beteiligt sind.

Monitoring Soziale Stadtentwicklung (MSS)Das Monitoring Soziale Stadtentwicklung (MSS) ist ein Ins-trument der Stadtentwicklungspolitik Berlins und über-nimmt in diesem Sinne eine Hinweis- und Frühwarnfunk-tion. Dabei werden auf kleinräumiger Ebene berlinweit Veränderungen der soziostrukturellen Entwicklung beobach-tet. Dadurch können auf Ebene der Planungsräume Gebiete identifiziert werden, die im Vergleich zur Gesamtstadt durch eine überdurchschnittlich hohe soziale Benachteiligung ge-prägt sind und dementsprechend einer erhöhten stadtent-wicklungspolitischen Aufmerksamkeit bedürfen.

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort/am WohnortDie Zahl der sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten am Arbeitsort gibt Auskunft darüber, in welchen Gemeinden der SVP-Beschäftigte arbeitet, unabhängig davon, in welcher Gemeinde er wohnt. Umgekehrt erfährt man über die Zahl der SVP-Beschäftigten am Wohnort, wo der SVP-Beschäftigte wohnt, unabhängig davon, wo er arbeitet. Berliner Einpendler arbeiten in Berlin und wohnen außerhalb Berlins, Auspendler wohnen dagegen innerhalb Berlins und arbeiten außerhalb.

UmwandlungenUmwandlungen bezeichnen die Veränderung des Eigen-tumsverhältnisses von Miet- in Eigentumswohnungen. Ausgewertet wurden die Zahlen für umgewandelte Miet-wohnungen. Unberücksichtigt bleiben Gewerberäume oder sonstige nicht zu Wohnzwecken dienende Wohneigentums-einheiten sowie bereits im Wohnungseigentum errichtete Wohnungen. Die Umwandlungsquote ergibt sich aus dem Bezug der Zahl der umgewandelten Mietwohnungen zum Mietwohnungsbestand.

Veranschlagte Kosten pro m2 Wohnfläche (Neubau)Veranschlagte Kosten zum Zeitpunkt der Baugenehmigung. Sie umfassen gemäß DIN 276, Teil 2 Abs. 3 die Kosten der Baukonstruktion (einschließlich Erdarbeiten), die Kosten der Installation, der betriebstechnischen Einbauten sowie für be-sondere Bauausführungen. Kosten für nicht fest verbundene Einbauten, die somit nicht Bestandteil des Bauwerks werden, sowie Großrechenanlagen und industrielle Produktionsan-lagen gehören nicht dazu.

WohnflächeSumme aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließ-lich zur Wohnung gehören. Bestimmte Grundflächen, wie z. B. Balkone und Wintergärten, werden bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) der Wohnfläche nur anteilig berücksichtigt.

WohnungsverkäufeGrundlage für die Ermittlung der Zahl der Wohnungsver-käufe ist eine Sonderauswertung der in der automatisierten Kaufpreissammlung beim Gutachterausschuss für Grund-stückswerte in Berlin vorliegenden Informationen. Bei der Auswertung der Wohnungsverkäufe blieben Verkäufe von Eigenheimen, neu errichtete Eigentumswohnungen und Paketverkäufe unberücksichtigt.

Zensus 2011Der Zensus 2011 war eine registergestützte Bevölkerungs-, Gebäude- und Wohnungszählung. Der Gebäude- und Woh-nungsbestand wurde durch die Befragung aller Eigentümer ermittelt. Eine Haushaltsbefragung wurde auf Stichproben-basis durchgeführt.

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Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland 2008–2019

Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2008–2017 absolut und indexiert

Bevölkerungsentwicklung in den Berliner Umlandgemeinden 2013–2017

Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2008–2017

Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel- und Herkunftsgebieten 2008–2017

Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Ziel- und Herkunftsgebieten 2008–2017

Außenwanderungssaldo von Berlin nach Altersgruppen 2008–2017

Bevölkerungsstand und Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen 2013–2017

Binnenwanderungsquote Berlin 2008–2017

Wanderungssalden nach Bezirken 2017

Gesamtwanderungssaldo in den Berliner Bezirken je 100 Einwohner 2013–2017

Prognose der Einwohnerentwicklung in der mittleren Variante nach Bezirken 2015–2030 in Prozent

Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin 2008–2017

Privathaushalte nach Haushaltsgröße in den Berliner Bezirken 2017

Einwohnerstand 2008 und 2017 sowie Einwohnerentwicklung 2008–2017

Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen 2008–2017

Einwohneranteile in den Planungsräumen (2017) mit einer Wohndauer von mindestens 5 Jahren

Durchschnittsalter in den Planungsräumen 2017

Altersstruktur in den Berliner Bezirken 2017

Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen in den Berliner Bezirken 2017

Verteilung des durchschnittlichen monatlichen Haushaltsnettoeinkommens in den Berliner Bezirken 2017

Entwicklung des Haushaltsnettoeinkommens (Median) nach Haushaltsgröße 2008–2017

Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken Oktober 2018

Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an allen Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahre) in den Planungsräumen 2017

Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 2017

Anteil der sozialwohnungsberechtigten Haushalte in den Berliner Bezirken 2017

Anzahl der Wohnberechtigungsscheininhaber (WBS) nach Haushaltsgröße 2008–2018

Anzahl der Wohnberechtigungsscheininhaber (WBS) mit besonderem Wohnbedarf nachHaushaltsgröße 2008–2018

Einkommen der Haushalte mit WBS 2018 im Vergleich zu den Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG

Anteil der Haushalte mit Bezug von Wohngeld sowie durchschnittliche Höhe des mtl. Wohngeldes 2017

Baugenehmigungen in Berlin 2008–2017

Baufertigstellungen in Berlin und im Berliner Umland 2008–2017

Fertigstellungen je 1.000 Einwohner (Fertigstellungsquote) in Berlin 2008–2017

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9. Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

9.1 Abbildungsverzeichnis Seite

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Baugenehmigungen für den Wohnungsneubau in den Berliner Bezirken 2017

Baufertigstellungen in den Berliner Bezirken 2017

Durchschnittliche Fertigstellungen pro Jahr auf Ebene der Planungsräume 2013–2017

Wohnungsbestand nach Gebäudestruktur 2017

Wohnungsbestand nach Anzahl der Wohnräume 2017

Wohnungsbestand nach Baualter 2017

Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsbestand in den Berliner Bezirken 2017

Umwandlungen in Berlin 2008–2017

Umwandlungsquote in Prozent des Mietwohnungsbestandes in den Berliner Bezirken 2017

Umwandlungen in den Planungsräumen 2013–2017

Wohnungsverkäufe in Berlin 2008–2017

Verkaufsquote in Prozent des Wohnungsbestandes in den Berliner Bezirken 2017

Wohnungsverkäufe in den Planungsräumen 2013–2017

Anteil der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen am Mietwohnungsbestand in den Berliner Bezirken 2017

Berliner Mietwohnungen nach Eigentümergruppen und Art der Wohnungsbindung 2017

Entwicklung und Prognose des Sozialmietwohnungsbestandes bis 2027

Entwicklung und Prognose des belegungsgebundenen Mietwohnungsbestandes(BelBindG und Mod/InstRL) bis 2027

Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) und Fertigstellungen des IBB Wohnungsneubaufonds 2014–2018

Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) und frei finanzierte Wohnungen des IBB Wohnungsneubaufonds 2014–2018

Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) im IBB Wohnungsneubaufonds in den Berliner Bezirken 2014–2018

Geförderte Wohnungen (Bewilligungen) des IBB Wohnungsneubaufonds nach Anzahl der Wohnräume 2014–2018

Entwicklung der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau undBestand (Median) 2011–2018

Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Berliner Bezirken 2018

Erläuterung des „Boxplot“-Schemas

Struktur der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Preisklassen inden Berliner Bezirken 2018

Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018

Entwicklung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen (Median) 2011–2018

Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Baualtersklassen und Wohnflächen (Median) 2018

Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Berliner Bezirken 2018

Struktur der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Preisklassen in den Berliner Bezirken 2018

Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in den Berliner Planungsräumen und Umlandgemeinden (Median) 2018

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Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen (Median) 2011–2018

Segmentierung der Angebotsmieten (nettokalt) in oberes, mittleres und unteres Drittel (Median) 2018

Angebotsmieten (nettokalt) nach Baualtersklassen und Wohnflächen (Median) 2018

Angebotsmieten (nettokalt) in den Berliner Bezirken 2018

Angebotsmieten (nettokalt) nach Anbietertypen 2018

Verteilung der Mietpreisangebote (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Bezirken 2018

Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Planungsräumen undUmlandgemeinden (Median) 2018

Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten (nettokalt), Berliner Mietspiegel 2007–2017

Wohnlagenkarte – Berliner Mietspiegel 2017

Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) mit Anschlussförderung* in Berlin 2008–2017

Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) ohne Anschlussförderung in Berlin 2008–2017

Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner in den Berliner Bezirken 2017

Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in den Berliner Bezirken 2017

Entwicklung verfügbarer Leerstandsdaten in Berlin nach Wohnungsbeständen 2008–2017

Ausgewählte Indikatoren im Vergleich 2013–2017 (indiziert)

Wohnungsbestand und Privathaushalte in Berlin 2017

Indizierte Bevölkerungsentwicklung ausgewählter Großstädte 2013–2017

Indizierte Baufertigstellung je 1.000 Einwohner ausgewählter Großstädte 2013–2017

Indizierte Angebotsmieten (nettokalt, Median) ausgewählter Großstädte 2013–2018

Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner ausgewählter Großstädte bezogen auf Berlin 2016

Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Vergleich 2000–2017

Bauüberhang 2008–2017 in Berlin

Bauüberhang nach Gebäudeart 2017

Bauüberhang nach Gebäudeart 2008–2017

Bauüberhang nach Baufortschritt in neuen Wohngebäuden 2008–2017

Bauüberhang in neuen Wohngebäuden in den Berliner Bezirken 2017

Bauüberhang in neuen Wohngebäuden nach Bauherren 2017

Durchschnittliche Fertigstellungsdauer in neuen Wohngebäuden 2008–2017

Fertigstellungsdauer in Monaten in neuen Wohngebäuden nach Bauherren 2017

Bauüberhang nach Baufortschritt und Genehmigungsjahr in neuen Wohngebäuden 2017

Bezirks-Eckdaten Mitte

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Mitte 2018

Bezirks-Eckdaten Friedrichshain-Kreuzberg

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Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 2018

Bezirks-Eckdaten Pankow

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Pankow 2018

Bezirks-Eckdaten Charlottenburg-Wilmersdorf

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf 2018

Bezirks-Eckdaten Spandau

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Spandau 2018

Bezirks-Eckdaten Steglitz-Zehlendorf

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Steglitz-Zehlendorf 2018

Bezirks-Eckdaten Tempelhof-Schöneberg

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Tempelhof-Schöneberg 2018

Bezirks-Eckdaten Neukölln

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Neukölln 2018

Bezirks-Eckdaten Treptow-Köpenick

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Treptow-Köpenick 2018

Bezirks-Eckdaten Marzahn-Hellersdorf

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Marzahn-Hellersdorf 2018

Bezirks-Eckdaten Lichtenberg

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Lichtenberg 2018

Bezirks-Eckdaten Reinickendorf

Angebotsmieten (nettokalt, Median) im Bezirk Reinickendorf 2018

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Wanderungsgewinne von Berlin 2016 und 2017 nach den wichtigsten Herkunftsländern

Kennzahlen zu Mitte

Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg

Kennzahlen zu Pankow

Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf

Kennzahlen zu Spandau

Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf

Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg

Kennzahlen zu Neukölln

Kennzahlen zu Treptow-Köpenick

Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf

Kennzahlen zu Lichtenberg

Kennzahlen zu Reinickendorf

9.2 Tabellenverzeichnis

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Legende





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keine Angebotegeringe FallzahlBezirke & LandkreisePlanungsräume & Gemeindenunbewohnte FlächeWasserflächenS-Bahn-Ring

Berlin (Median): 10,32 EUR/m2

Innerhalb des S-Bahn-Rings wurde auch 2018 das höchste Mietpreisniveau konstatiert. Hier lagen die mittleren Ange-botspreise fast flächenhaft mit mindestens 12,00 EUR/m2 deutlich über dem Berliner Durchschnitt (10,32 EUR/m2). Über-durchschnittliche Angebotsmieten zeigen sich auch in den angrenzenden Planungsräumen außerhalb des S-Bahn-Rings. Im Südwesten sind Planungsräume im westlichen Steglitz und Lichterfelde, aber auch in den Gebieten, die nordöstlich an die Innenstadt angrenzen (v. a. Pankow), betroffen. Im Wed-ding wurden fast ausschließlich mittlere Angebotsmieten von 10,00 EUR/m2 und mehr erfasst.

Die mittleren Angebotsmieten stufen sich Richtung Stadtrand ab. In Spandau, Marzahn-Hellersdorf sowie in den südlichen Teilen Neuköllns und Tempelhof-Schönebergs wurden flä-chendeckend mittlere Angebotsmieten unterhalb des Berliner Durchschnitts erfasst. Hier fanden sich in mehreren Planungs-räumen noch durchschnittliche Angebotsmieten von unter 8,00 EUR/m2.

Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Planungsräumen (Median) 2018


Angebotsmieten in den Berliner Planungsräumen 2018

Herausgeber Investitionsbank BerlinBundesallee 210, 10719 BerlinTelefon: +49 (0) 30 / 2125-0Telefax: +49 (0) 30 / 2125-2020Internet: www.ibb.de

Inhaltliche Konzeption und BearbeitungInvestitionsbank Berlin

Immobilien und StadtentwicklungJulia KühleTelefon: +49 (0) 30 / 2125-3904E-Mail: [email protected]

VolkswirtschaftClaus PretzellTelefon: +49 (0) 30 / 2125-4752E-Mail: [email protected]

UnternehmenskommunikationChristian HartwichTelefon: +49 (0) 30 / 2125-2954E-Mail: [email protected]

RegioKontext GmbHArnt von Bodelschwingh, zusammen mit:Astrid GilewskiJulia GrünkyGeena MichelczakHendrik SchlichtingTelefon: +49 (0) 30 / 50 34 84-44Telefax: +49 (0) 30 / 50 34 84-42 E-Mail: [email protected]: www.regiokontext.de

Gestaltung und HerstellungRunze & Casper Werbeagentur GmbHTelefon: +49 (0) 30 / 2 80 18-0Telefax: +49 (0) 30 / 2 80 18-300Internet: www.runze-casper.de

Druck: Druckerei Conrad, BerlinAuflage: 1.400 Exemplare

Wir danken der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen – insbesondere Frau Berit Schiffmann, Herrn Lars Rohrschneider und Herrn Stephan Egerer – für ihre freund-liche Unterstützung.

Der IBB Wohnungsmarktbericht 2018 wird der Öffentlichkeit ausschließlich zu Informationszwecken zur Verfügung ge-stellt. Alle zugrunde liegenden Informationen wurden sorg-fältig recherchiert und gewissenhaft zusammengestellt. Eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen.

Wir hoffen, dass Ihnen unser IBB Wohnungsmarktbericht bei Ihren Fragen und Anliegen weitergeholfen hat. Selbstver-ständlich ist es unser Interesse, diese Publikation stets weiter zu verbessern. Wir möchten Sie einladen, uns Ihre Anregungen und Vorschläge an eine der nebenstehenden Adressen zu sen-den.

Der vorliegende Bericht und ein ergänzender Tabellenband mit einem ausführlichen Zahlenwerk sind als Download unter folgender Internetadresse abrufbar: www.ibb.de/wohnungsmarktberichtHier finden Sie auch zusätzliche interaktive Darstellungen, laufende Aktualisierungen sowie eine Zusammenfassung in deutscher und englischer Sprache.

Impressum

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IBB Wohnungsmarktbericht 2018 · 4 Geleitwort Die Anziehungskraft Berlins ist ungebrochen. Seit...

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