Handbuch Immobilienbewertung in der Kreditwirtschaft Druck · die Aufbau- und Ablauforganisation...

Schröter/Ziesenitz (Hrsg.)

Handbuch Immobilienbewertung

in der Kreditwirtschaft Aufsichtsrechtsrechtliche Anforderungen – Prozessuale

Vorgehensweise – Bewertungsprodukte – Prüfungsansätze

Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

Zitiervorschlag:

Autor in: Schröter/Ziesenitz (Hrsg.): Handbuch Immobilienbewertung in der

Kreditwirtschaft, RdNr. XX.

ISBN: 978-3-95725-161-9 © 2020 Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Im Bosseldorn 30, 69126 Heidelberg www.FCH-Gruppe.de [email protected] Satz: Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Druck: Druckhaus Nomos, Sinzheim

Schröter/Ziesenitz (Hrsg.)

Handbuch Immobilienbewertung

in der Kreditwirtschaft Aufsichtsrechtsrechtliche Anforderungen – Prozessuale

Vorgehensweise – Bewertungsprodukte – Prüfungsansätze

Henrike Beer Immobiliengutachterin

Value AG the valuation group

Lars Blume Niederlassungsleiter und Immobiliengutachter

Value AG the valuation group

David Jahn Geschäftsführer

JKT Immobilien GmbH

Raik Kasch Geschäftsführer

JKT Immobilien GmbH

Jochem Kierig Bereichsleiter Software- und Researchprodukte

Sprengnetter GmbH Bad Neuenahr-Ahrweiler

Jürgen Müller Leitender Berater

vdpConsulting AG Hamburg

Björn Reher

Partner Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Mazars GmbH & Co. KG

Hamburg

Dr. Karsten Schröter (Hrsg.) SV-Büro Dr. Schröter

Hannover

Thomas Ziesenitz (Hrsg.) Abteilungsdirektor Fördergeschäft, Finanzierung und

Wirtschaftspolitik Bundesverband Öffentlicher Banken

Deutschlands, VÖB, e.V.

Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

INHALTSÜBERSICHT

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Inhaltsübersicht

A. Einführung 1

B. Bewertungsanlässe im Kreditprozess 33

C. Beschreibung der Bewertungsprodukte 57

D. Bewertungsrelevante aufbauorganisatorische Hinweise 173

E. Bewertungsrelevante ablauforganisatorische Hinweise 209

F. Aufsichtsrechtlich relevante bewertungsmethodische und bewertungssystematische Hinweise 301

G. Bewertungsinstrumente 337

H. Qualitätskontrolle 387

I. Schnittstellen zu anderen Bankprozessen 403

J. Prüfhandlungen der Aufsicht im Zusammenhang mit der Sicherheitenbewertung (Grundpfandrechtliche Sicherheiten) 423

K. Übersicht über gesetzliche Grundlagen und Standards 499

L. Literatur- und Quellenverzeichnis 517

M. Stichwortverzeichnis 523

INHALTSVERZEICHNIS

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Inhaltsverzeichnis

A. Einführung 1

I. Vorbemerkung (Schröter/Ziesenitz) 3

II. Übersicht über Regularien mit Bewertungsbezug (Schröter/Ziesenitz) 5

1. CRR, SolvV und KWG 5

2. Mindestanforderungen an das Risikomanagement 6

3. PfandBG und BelWertV 7

III. Realkredit und Grundpfandrecht 9

1. Definition des Realkredits und Zusammenhang zwischen Realkredit und Grundpfandrecht (Müller) 9

2. Zusammenhang von Realkreditfähigkeit, Eigenkapital-Privilegierungsfähigkeit und Deckungsfähigkeit (Schröter/Ziesenitz) 13

3. Beleihungsfähigkeit von Immobiliensicherheiten (Schröter/Ziesenitz) 19

IV. Bewertungsprozess in CRR, MaRisk und PfandBG (Schröter/Ziesenitz) 28

1. CRR – Bewertungsprozess 29

2. MaRisk – Bewertungsprozess 30

3. PfandBG – Bewertungsprozess 30

B. Bewertungsanlässe im Kreditprozess (Schröter/Ziesenitz) 33

I. Vorbemerkungen 35

II. Überblick Bewertungsanlässe im Bankprozess 37

1. Vorbemerkung 37

2. Bewertungsanlässe und Bewertungsprodukte 40

3. Bewertungsanlässe im Refinanzierungsprozess 45

4. Bewertungsprodukte im Rechnungslegungsprozess 46

INHALTSVERZEICHNIS

Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020 VIII

III. Bewertungsanlässe und Unterscheidung zwischen aufsichts-rechtlich determinierten Bewertungsprodukten und bank-individuell ausgestaltbaren Bewertungsprodukten – Überblick 47

1. Vorbemerkung 47

2. Zusammenhang von Bewertungsanlässen und aufsichtsrechtlich determinierte Bewertungsprodukte 48

3. Zusammenhang von Bewertungsanlässen und bankindividuell ausgestaltbaren Bewertungsprodukten 54

C. Beschreibung der Bewertungsprodukte (Schröter/Ziesenitz) 57

I. Aufsichtsrechtlich determinierte Bewertungsprodukte 59

1. Markt-/Beleihungswert-Gutachten 59

2. Vereinfachte Wertermittlung nach § 24 BelWertV 89

3. Plausibilisierung von Markt- und Beleihungswert-Gutachten 102

4. Wertüberprüfung 120

5. Überwachung mittels Marktschwankungskonzept 137

6. Zustandswert nach § 4 Abs. 6 BelWertV 142

7. Bautenstandsbericht 148

II. Bankindividuell ausgestaltbare Bewertungsprodukte 156

1. Wertindikation 156

2. Projekt-Gutachten 158

3. Vorläufiges Markt-/Beleihungswertgutachten 165

4. Marktwert-Gutachten 166

5. Einführung des anders ermittelten nachhaltigen Wertes mit der Umsetzung des Baseler Eigenkapitalakkords (Basel II) 168

D. Bewertungsrelevante aufbauorganisatorische Hinweise 173

I. Anforderungen an die Unabhängigkeit von mit Immobilienbewertung befassten Personen (Schröter/Ziesenitz) 175

1. Aufsichtsrechtliche Definition des Personenkreises 175

INHALTSVERZEICHNIS

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2. Aufbau- und ablauforganisatorische Unabhängigkeitserfordernisse 179

3. Persönliches Unabhängigkeitserfordernis 188

4. Übersicht über die Unabhängigkeitsanforderungen 189

II. Qualifikation der mit der Immobilienbewertung befassten Personen 190

1. Begutachtende Personen (Schröter/Ziesenitz) 190

2. Wertermittelnde Person (nach § 24 BelWertV) (Schröter/Ziesenitz) 193

3. Besonderheiten bei externen Gutachtern (Schröter/Ziesenitz) 193

4. Aufbau- und ablauforganisatorische Besonderheiten bei der Organisation einer externen Bewertungsfirma – Beispiel (Jahn/Kasch) 196

III. Weiterbildungsprogramme und Qualifizierungsnachweise (Schröter/Ziesenitz) 205

1. Weiterbildungsprogramme der kreditwirtschaftlichen Akademien 205

2. Qualifizierungsnachweise für begutachtende Personen 206

3. Qualifizierungsnachweise für sachkundige Personen (wertermittelnde Person nach § 24 BelWertV) 207

E. Bewertungsrelevante ablauforganisatorische Hinweise 209

I. Grundsätzlicher Bewertungsablauf in Bewertungseinheiten (Schröter/Ziesenitz) 211

II. Auftragsmanagement (Schröter/Ziesenitz) 213

1. Bewertungsauftrag 213

2. Bewertungsauftrag anlegen – Auftragnehmende Bewertungseinheit 215

3. Für die Bewertung benötigte Unterlagen 217

4. Datenschutz nach DSGV 222

5. Service Level 223

INHALTSVERZEICHNIS

Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020 X

III. Vergabemanagement (Schröter/Ziesenitz) 225

1. Vergabestrategien 225

2. Vergabe innerhalb der internen Bewertungseinheit 228

3. Vergabe an externe Gutachter 229

IV. Auftragsbearbeitung (Schröter/Ziesenitz) 234

1. Erstbewertung 234

2. Wertüberprüfung und Folgebewertung 249

V. Grundsätze der Portfolio-Bewertung (Value. AG) (Beer/Blume) 257

1. Einführung in das Thema 257

2. Prozessablauf der Portfoliobewertung 261

3. Woran jede Portfoliobewertung scheitern kann 274

4. Fazit 275

5. Über die Value AG 276

VI. Wegweiser der Sparkassenorganisation zur Umsetzung der Beleihungswertermittlungsverordnung (Schröter/Ziesenitz) 277

1. Musterprozesse der Sparkassen-Finanzgruppe 277

2. Wegweiser Umsetzung BelWertV der S-Finanzgruppe – Module 279

VII. Organisatorische Hinweise zu Einzelthemen (Schröter/Ziesenitz) 280

1. Festsetzung des Beleihungswertes 280

2. Aushändigung von Wertgutachten an Dritte 282

3. Wertüberprüfung von Sicherheiten innerhalb des Verwertungs- prozesses 287

4. Ablauforganisatorische Hinweise zur Umsetzung des EZB-Leitfadens für Banken für notleidende Kredite 288

VIII. Hinweise zu an die Bewertung angrenzenden Gebieten (Schröter/Ziesenitz) 298

1. Versicherung im Zusammenhang mit Art. 208 Abs. 5 CRR (durch Immobilien besicherte Risikopositionen) 298

2. Versicherung im Zusammenhang mit der Pfandbriefdeckung 298

INHALTSVERZEICHNIS

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F. Aufsichtsrechtlich relevante bewertungsmethodische und bewertungssystematische Hinweise (Schröter/Ziesenitz) 301

I. Überblick 303

II. Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen 304

1. Bewertung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuches 304

2. Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuches 316

III. Spezielle aufsichtrechtliche Bewertungshinweise 322

1. Restnutzungsdauer bei gemischt benutzten Immobilien 322

2. Berücksichtigung von Leerstandsflächen in der Bewertung 323

3. Grundsätze der Portfoliobewertung 325

4. Zu- und Abschläge in der Markt- und Beleihungswertermittlung 332

IV. Alter der Beleihungswertermittlung 335

G. Bewertungsinstrumente 337

I. Prozessbezogene Anforderungen an die Software für kreditwirtschaftliche Bewertungen (Schröter/Ziesenitz) 339

1. Zu erzielende Effekte bei prozessbezogener Bewertungssoftware 339

2. Abbildung der Bewertungsabläufe in der Bewertungssoftware 346

II. Datenschutz und Auslagerung von Bewertungsprozessen (Müller) 351

1. Datenschutz im Bewertungsprozess 351

2. Auslagerung im Bewertungsprozess 353

III. Datenbereitstellung am Beispiel von SprengnetterONE (Kierig) 357

1. Vorbemerkung 357

2. Benötigte Daten und Bereitstellung 357

3. Primäre Datenquellen 362

INHALTSVERZEICHNIS

Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020 XII

4. Datenaktualität 364

5. Qualitätssicherung 364

6. Verlässlichkeit und Nachvollziehbarkeit 365

7. Modellkonformität 365

8. Grenzen der automatisierten Datenbereitstellung 367

IV. Scoring-Modelle zur Beurteilung von Immobilien, auch VÖB-Immobilienanalyse (Schröter/Ziesenitz) 369

1. Allgemeine Ausführungen zur VÖB-ImmobilienAnalyse 369

2. Anwendungsbezogene Ausführungen zur VÖB-ImmobilienAnalyse 372

H. Qualitätskontrolle (Schröter/Ziesenitz) 387

I. Überblick 389

II. Steuerungselemente 391

1. MaRisk 391

2. Beleihungswertermittlungsverordnung 393

3. Internes Kontrollsystem (IKS) 396

4. Festsetzung des Beleihungswertes 399

I. Schnittstellen zu anderen Bankprozessen (Müller) 403

I. Strategieprozess 405

1. Einbindung in die Gesamtbankstrategie 405

2. Entscheidung im Liquiditätsmanagement zur Pfandbriefrefinanzierung 407

II. Einbindung in den Kreditvergabeprozess (Entscheidung und Kondition) 408

1. Kreditanbahnung 409

2. Kreditentscheidung 410

3. Wertfestsetzung nach erfolgter Kreditentscheidung 410

III. Integration in das Sicherheitenmanagement der Bank 411

1. Datenerfassung und optimierte Sicherheitenverteilung 411

INHALTSVERZEICHNIS

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2. Sicherheitenüberprüfung 414

IV. Möglichkeiten im Großkreditmeldewesen (CRR) 415

V. Risikofrüherkennung/Leistungsstörung/Abwicklung 416

1. Aufsichtliche Anforderungen 416

2. Aufsichtsrechtlicher Ausfall 417

3. Anforderungen der MaRisk bei leistungsgestörten Krediten 417

4. Leitlinien der EZB und EBA zu NPL und FBE im Bereich der Immobilienbewertung 418

5. Gerichtlicher Verkehrswert und Wirkungsweise in der Zwangsversteigerung 420

J. Prüfhandlungen der Aufsicht im Zusammenhang mit der Sicherheitenbewertung (Grundpfandrechtliche Sicherheiten) (Reher) 423

I. Gutachterwesen 425

1. Allgemeine Anforderungen 425

2. Sicherstellung der Unabhängigkeit 426

3. Beauftragung von externen Gutachtern 429

4. Auswahl und Qualifikation von Gutachtern 430

5. Inhaltliche Anforderungen 430

6. Qualitätssicherungssystem 434

7. Elektronische Bewertungstools 435

II. Beleihungsgegenstände 436

III. Wertbeeinflussende Umstände 438

1. Vorlasten in Abteilung des Grundbuchs 438

2. Nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Lasten 442

3. Altlasten 444

IV. Ermittlung, Festsetzung und Überprüfung des Beleihungswerts 447

1. Ermittlung des Beleihungswerts 447

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Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020 XIV

2. Festsetzung des Beleihungswerts 493

3. Überprüfung der Beleihungswertermittlung gemäß § 26 BelWertV 496

K. Übersicht über gesetzliche Grundlagen und Standards (Schröter/Ziesenitz) 499

L. Literatur- und Quellenverzeichnis 517

M. Stichwortverzeichnis 523

A.

Einführung

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A. Einführung

I. Vorbemerkung

Die gegenwärtige Literatur zur kreditwirtschaftlichen Bewertung fokussiert sich im Wesentlichen auf die Ausführungen von CRIMMANN1 zum Beleihungs-wert und von WERLING2 im Kommentar zur Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Hrsg. Kleiber). Bei CRIMMANN werden sowohl aufsichtsrechtliche als auch bewertungsmethodische Anforde-rungen kommentiert, bei KLEIBER werden insbesondere die methodischen und systematischen Anforderungen an die Ermittlung des Beleihungswertes be-schrieben.

Darüber hinaus ist keine zusammenhängende und systematische Darstellung des Bewertungsprozesses von Immobilien-Sicherheiten in Kreditinstituten be-kannt.

Das Buchkonzept soll diese Lücke schließen. Die Verbindung von Aufsichts-recht, Kredit- und Bewertungsprozess wird dargestellt. Die unterschiedlichen aufsichtsrechtlichen Anforderungen aus MaRisk, CRR und PfandBG einschl. BelWertV werden dargestellt und werden an in der kreditwirtschaftlichen Be-wertungspraxis möglichen oder notwendig zu erstellenden Bewertungsproduk-ten und Bewertungsprozessen gespiegelt. Sowohl langjährig bestehende als auch aktuelle Anforderungen aus der Prüfungspraxis werden bezogen auf die prozessuale und Produkt-Auswirkung kommentiert.

Das Buch vermittelt einen komplexen Überblick über Bewertungsanlässe, Be-wertungsprodukte und Bewertungsprozesse sowie über die Anforderungen an die Aufbau- und Ablauforganisation der Immobilienbewertung für alle Kredit-institute. Es synthetisiert die Anforderungen aus MaRisk, CRR und PfandBG. Weitere aufsichtsrechtliche Regelungen, wie die NPL-Richtlinie, werden eben-falls einbezogen.

Es gibt Orientierung in der aufsichtsrechtlich konformen Gestaltung des bank-internen Bewertungsprozesses und bezieht dabei Entwicklungen im IT-Bereich ein.

1 Crimmann, W.: Der Beleihungswert, vdp Schriftenreihe Band 55, Berlin, 2016. 2 Hrsg.: Kleiber, W.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeigerverlag,

10. Auflage, 2020.

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EINFÜHRUNG

Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020 4

Es enthält zahlreiche Erfahrungen aus der praktischen Umsetzung dieser An-forderungen. Daher ist das Buch ausdrücklich kein Lehrbuch der Beleihungs-wertermittlung und kein ausschließlicher Kommentar zur Beleihungswerter-mittlungsverordnung.

Im Folgenden werden die Struktur und die wesentlichen Inhalte der Ausarbei-tung kurz vorgestellt:

Kapitel A liefert zunächst einen Überblick über die Vorschriften, die in der kre-ditwirtschaftlichen Wertermittlung eine Rolle spielen. Anschließend werden die für das Verständnis kreditwirtschaftlicher Wertermittlung zentralen Begriffe »Realkredit« und »Grundpfandrecht« eingeführt und in den Zusammenhang von Realkreditfähigkeit, Eigenkapitalprivilegierungsfähigkeit und Deckungsfä-higkeit eingeordnet. Zudem werden die unterschiedlichen Anforderungen an die Wertermittlungsprozess nach den bankaufsichtlichen Vorschriften der Europäischen Bankenverordnung (CRR), den Mindesanforderungen an das Ri-sikomanagement (MaRisk) und dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) vorgestellt.

In Kapitel B werden die unterschiedlichen Bewertungsanlässe für Immobilien-sicherheiten im Kreditprozess strukturiert und vorgestellt. Bewertungsanlässe, die der unterhalb der Kleindarlehensgrenze einzuordnen sind, werden separat behandelt. Zudem wird zwischen aufsichtlich determinierten und bankindivi-duell ausgestaltbaren Bewertungsanlässen unterschieden.

Kapitel C stellt die zu den im vorangegangenen Kapitel eingeführten Bewer-tungsanlässen einhergehenden Bewertungsprodukte vor. Jedes Bewertungspro-dukt wird ausführlich beschrieben.

In Kapitel D werde die die bewertungsrelevanten aufbauorganisatorischen Hin-weise ausgeführt. Das Kapitel differenziert zwischen Aspekten, die auf die Un-abhängigkeit bzw. auf die Qualifizierung von mit der Immobilienbewertung be-fassten Personen rekurrieren.

In Kapitel E werden bewertungsrelevante ablauforganisatorische Hinweise ge-geben. Nach einigen grundsätzlichen Überlegungen zu Bewertungsabläufen in Bewertungseinheiten, setzt sich das Kapitel zunächst mit dem Management und der Vergabe von Bewertungsaufträgen an Bewertungseinheiten auseinander. Anschließend wird die schrittweise Bearbeitung von Bewertungsaufträgen aus Sicht der Wertermittlungseinheit beschrieben. Die Erstbewertung von Immo-biliensicherheiten und die Wertüberprüfung bzw. Folgeaufträge sind hierbei voneinander zu unterscheiden. Anschließend werden die besonderen Heraus-forderungen, die bei einer Portfoliobewertung zu beachten sind, behandelt. Die

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folgenden Unterkapitel führen Besonderheiten aus, die sich in der Sparkassen-organisation bei Bewertungen zum Beleihungswert stellen, bzw. die sich aus Gebieten ergeben, die an die Wertermittlung angelagert sind.

II. Übersicht über Regularien mit Bewertungsbezug

Die Regeln für die kreditwirtschaftliche Wertermittlung sind in verschiedene Rechtsgrundlagen zu finden. Der Systematik des Baseler Rahmenwerkes folgend, werden die Mindestanforderungen an die kreditwirtschaftliche Wertermittlung in der Europäischen Bankenverordnung (CRR) festgelegt (sog. Säule I-Anforde-rungen). Sie werden durch spezielle nationale Regelungen in den Rechtsvor-schriften des Kreditwesengesetzes (KWG) und der Solvabilitätsverordnung (SolvV) ergänzt. Darüber hinaus sind weitere Regeln, die Kreditinstitute zur Wer-termittlung ihrer Immobiliensicherheiten beachten müssen, in den Mindestan-forderungen an das Risikomanagement (MaRisk) verankert. Sie sind nach der Baseler Systematik der aufsichtlichen Überwachung zuzuordnen (sog. Säule II-Anforderungen). Weitere spezielle Vorschriften bilden das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Sie sind von denjenigen Instituten zu beachten, die das Indeckungnahmegeschäft durch Pfandbriefe betreiben. Hinsichtlich der Bewertungsregeln zum Beleihungwert bestehen auch Bezüge zum Bankaufsichtsrecht.

1. CRR, SolvV und KWG

Die Europäische Richtlinie für Kapitalanforderungen (CRD) und die Ban-kenverordnung (CRR) bilden seit 2014 die wesentlichen Rechtsvorschriften, nach denen Kreditinstitute und Wertpapierfirmen Bankgeschäfte in der Euro-päischen Union (EU) betreiben dürfen.3 Sie setzen die gültigen Standards des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht für den europäischen Rechtsraum um. Das Baseler Regelwerk wurde nach der Finanzmarktkrise in 2009 überarbeitet. Ende 2017 legte der Baseler Ausschuss seinen Abschlussbericht vor. Seitdem werden die strengeren Vorschriften sukzessive in die europäischen Vorschrif-ten eingearbeitet.4 Dieser Prozess dauert nach wie vor an.

3 RL 2013/36/EU über den Zugang zur Tätigkeit von Kreditinstituten und die Beaufsichtigung

von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen bzw. VO (EU) 575/2013 vom 26.06.2013 über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und Wertpapierfirmen, ABl. L 176, S. 338, S. 1.

4 Mit dem Bankenpaket zur CRD V und CRR II wurden wesentliche Bestandteile des Basel III- Rahmenwerks auf europäischer Ebene umgesetzt. Die einschlägigen Rechtsnormen stellen die RL (EU) 2019/878 sowie VO (EU) 2019/876 vom 20.05.2019, Abl. L 150, S. 253 bzw. S. 1 dar.

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EINFÜHRUNG


Die Europäische Bankenrichtline (CRD) ist für die Mitgliedstaaten nur hin-sichtlich ihrer zu erreichenden Ziele verbindlich. Sie enthält unter anderem Vor-gaben für die Zulassung und die Beaufsichtigung von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen. Außerdem werden Anforderungen an die Risikosteuerung und Sanktionsmöglichkeiten bei Verstößen gegen das Regelwerk formuliert. Die Ziele der CRD müssen in nationale Rechtsvorschriften umgesetzt werden, um für Kreditinstitute Verbindlichkeit zu entfalten. Dies sind in Deutschland vor allem das Kreditwesengesetz (KWG) und die Solvabilitätsverordnung (SolvV). Weitere nationale Aufsichtsvorschriften stellen die Sparkassengesetzen der Länder sowie einschlägige andere nationale Verordnungen dar.

Anders als die Europäische Bankenrichtlinie (CRD) ist die Europäische Ban-kenverordnung (CRR) in allen ihren Teilen unmittelbar verbindlich und gilt in jedem Mitgliedstaat als anzuwendendes Recht. Die Verordnung schreibt im Wesentlichen vor, welche quantitativen Mindestanforderungen an das vorzu-haltende Eigenkapital Kreditinstitute einhalten müssen. Hierunter sind auch die Regelungen zur angemessenen Eigenkapitalausstattung, zu Großkreditgrenzen und zur Liquiditätsausstattung zu zählen.

2. Mindestanforderungen an das Risikomanagement

Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) sind eine nor-meninterpretierende Verwaltungsvorschrift der Bundesanstalt für Finanz-dienstleistungsaufsicht (BaFin) zu der Vorschrift des §§ 25a und 25b KWG über besondere organisatorische Pflichten von Kreditinstituten sowie Auslage-rungen von Aufgaben und Prozessen. Sie geben den Rahmen vor, den Kredit-institute bei der Ausgestaltung ihres institutsinternen Risikomanagements be-achten müssen. Mit den MaRisk setzt die deutsche Aufsicht wichtige qualitative Elemente des Baseler Rahmenwerkes für Bankenaufsicht um.

Die Einführug der MaRisk bedeuteten für die deutsche Aufsichtspraxis einen Paradigmenwechsel. Die BaFin vollzog damit eine Abkehr von einem traditio-nell Regel-basierten Aufsichtsansatz hin zu einem Prinzipien-geleiteten Ansatz. Insofern beinhalten die MaRisk in vielerlei Hinsicht Öffnungsklauseln, die den Instituten Gestaltungsspielräume einräumen, ihre innerbetrieblichen Organisa-tionsvorschriften (Innerbetriebliche Ordnung) eigenverantwortlich nach insti-tutsspezifischen Risikogesichtspunkten zu entwickeln.

Zudem präzisieren die MaRisk die Anforderungen an das Risikomanagement auf der Gruppenebene. Um ein angemessenes und effektives Risikomanage-

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ment einzuführen, müssen sich Institute unter Berücksichtigung ihrer Risiko-tragfähigkeit insbesondere eigene Strategien und interner Kontrollverfahren verschaffen. Diese sollen aus einem internen Kontrollsystem und der Internen Revision bestehen. In ihrem internen Kontrollsystem sollen Institute Regelun-gen zur Aufbau- und Ablauforganisation sowie Prozesse zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung, Überwachung sowie Kommunikation von Risiken be-achten. Dies beinhaltet auch die Einführung einer Risikocontrolling- und Com-pliance-Funktion. Vor allem kleinere Institute erhalten durch den prinzipien-geleiteten Aufsichtsansatz die Möglichkeit, nach dem Grundsatz der Proporti-onalität risikoadäquate Umsetzungslösungen zu verfolgen. Die Aufsicht erhebt ihrerseits den Anspruch, bei Institutsprüfungen der individuell verschiedenen Risikosituation von Instituten Rechnung zu tragen.

Die MaRisk hatte die BaFin erstmals 2005 veröffentlicht. Seitdem werden die Vorschriften regelmäßig unter Beteiligung von Institutsvertretern fortgeschrie-ben. Die aktuellen Vorschriften hat die BaFin in ihrem Rundschreiben 09/2017 (BA) bekannt gegeben.

3. PfandBG und BelWertV

Die Vorschriften, nach denen Kreditinstitute nach § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1a KWG das Pfandbriefgeschäft betreiben dürfen, sind im Pfandbriefgesetz (PfandBG) geregelt. Die als Pfandbriefgeschäft einzuordnenden Geschäfte werden in § 1 Abs. 1 Satz 2 PfandBG abschließend aufgezählt. Hierunter fällt das Begeben von Schudverschreibungen, die durch erworbene Hypotheken, Forderungen an öffentliche Stellen, Schiffshypotheken oder Registerpfand-rechte an Luftfahrzeugen gedeckt sind. Pfandbriefe werden in der Regel als In-haberschuldverschreibungen ausgegeben. Zur Absicherung halten die Pfand-briefemittenten regelmäßig eine Deckungsmasse vor. Um Ansprüche von Pfandbriefgläubigern jederzeit vollständig abdecken zu können, müssen Pfand-briefe stets eine bestimmte Überdeckung aufweisen. Das Pfandbriefgeschäft in seiner jetzigen Form wurde durch das Gesetz zur Neuordnung des Pfand-briefrechts vom 22. Mai 2005 (BGBl. 2005 I S. 1373) eingeführt. Wollen Kre-ditinstitute Pfandbriefe begeben, benötigen sie von der BaFin eine Erlaubnis für das Pfandbriefgeschäft nach § 32 KWG. In diesem Falle müssen Kreditin-stitute den in § 2 PfandBG beinhalteten Anforderungen genügen. Hierzu zählen Mindestvorgaben an das vorzuhaltende Kernkapital. Unter anderem müssen sie darlegen, dass sie das Pfandbriefgeschäft regelmäßig und nachhaltig betreiben

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EINFÜHRUNG


werden und dass sie den dafür erforderlichen organisatorischen Aufbau vorhal-ten werden.

Die besonderen Bewertungsvorschriften an die Deckungsmasse hypotheka-risch besicherter Pfandbriefe werden in der Beleihungswertermittlungsverord-nung (BelWertV) spezifiziert. Sie ist seit 2006 nahezu unverändert in Kraft. Durch die BelWertV gelten seitdem einheitliche Anforderungen an die Belei-hungswertermittlung. In der BelWertV werden Mindestanforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter gestellt. Außerdem enthält die BelWertV methodische Vorgaben, die Kreditinstitute einhalten müssen, wenn sie Immobiliensicherheiten zum Beleihungswert bewerten.

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MÜLLER

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III. Realkredit und Grundpfandrecht

Der Realkreditbegriff geht bereits auf Friedrich den Großen zurück, der 1769 eine entsprechende Kabinettsorder erließ. Seit dieser Zeit entwickelte sich der Realkredit permanent zu einem sehr sicheren Finanzierungsinstrument, insbe-sondere auch auf Basis der Refinanzierung über Pfandbriefe, weiter. Grundlage ist die Besicherung über Grundpfandrechte in Form von Hypotheken und Grundschulden.

1. Definition des Realkredits und Zusammenhang zwischen Realkre-dit und Grundpfandrecht

Das Kreditwesengesetz definiert in § 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG den Realkredit mit Verweis auf die §§ 14 und 16 Abs. 1 und 2 PfandBG:

Grundpfandrechtlich besicherter Kredit bis zu einem Betrag von 60 Prozent des Belei-hungswerts (Beleihungsgrenze), bei dem die Bewertung der Immobilie nach den vorsichti-gen Prinzipien im Kontext des Beleihungswerts erfolgt.

Neben dem KWG gelten gesetzliche bzw. aufsichtliche Regelungen wie z. B. die MaRisk5 die Solvabilitätsverordnung6, die Änderungs-Verordnung (EU) 2019/8767 zur Verordnung (EU) 575/2013 (Capital Requirement Regulation – CRR -) und alte Rundschreiben der Bundesanstalt für Finanzaufsicht. Die alten Rundschreiben behalten ihre Gültigkeit bis spezifische Regelungen zu einzel-nen Sachverhalten durch die BaFin oder die europäische Aufsicht (z. B. über Regulatory Technical Standards – RTS -) veröffentlicht werden.

Die Regelungsinhalte der CRR für Kredite, die unter anderem durch Im-mobilien besichert sind, finden auf den Realkredit als übergeordnete Verordnung Anwendung. Risikogewichtete Positionsbeträge werden in der CRR entweder über den Standardansatz (KSA) oder den auf internen Beurtei-lungen basierenden Ansatz (IRB-Ansatz) ermittelt (Art. 107 CRR). Demnach werden im KSA in Art. 124 Abs. 1 CRR Risikopositionen (vollständige oder teilweise) die durch Immobilien besichert sind, allgemein 100 % Risikogewicht zugewiesen. Sofern die Voraussetzungen für durch Wohnimmobilien besi-cherte Risikopositionen vorliegen, werden 35 % Risikogewicht in Forde-

5 Fassung Oktober 2017. 6 Fassung Dezember 2013. 7 EU Verordnung 575/2013 wurde durch die »CRR II« vom 20.05.2019 in diversen Artikeln neu

gefasst und ergänzt.

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EINFÜHRUNG


rungsklasse 125 zugewiesen. Bei gewerblichen Immobilien 50 % Risiko-gewicht in Forderungsklasse 126. Zu beachten und zu qualifizieren sind die Besonderheiten zu »spekulativen Immobilienfinanzierungen (Art 4. Abs. 1 Nr. 79 CRR)«, die in der Forderungsklasse 128 mit 150 % Risikogewicht geführt werden.

Es sind damit zwei Grund-Parameter notwendig:

1. Eine Immobilie und

2. Eine Besicherung über ein Grundpfandrecht.

Die Anforderungen an die Immobilie – insbesondere die Bewertung und sons-tigen Anforderungen – werden ausführlich in späteren Kapiteln beschrieben. In jedem Fall gelten für die Inanspruchnahme der Realkreditprivilegierung die Grundsätze für die Anerkennungsfähigkeit von Kreditrisikominderungstechni-ken gemäß Art. 194 CRR in Verbindung mit den Art. 208 und 229 CRR.

Für die Bestellung von Grundpfandrechten, deren Wirksamkeit und rechtli-che Durchsetzbarkeit, sind die Regelungen aus dem BGB, der Grundbuchord-nung, Zivilprozessordnung und nicht zuletzt des Zwangsversteigerungsgeset-zes zu beachten.

Die grundpfandrechtliche Besicherung ist seit über 100 Jahren in den §§ 1113 BGB ff. geregelt. Ergänzt wird die gesetzliche Regelung durch eine umfangreiche gesicherte höchstrichterliche Rechtsprechung.

Im Geschäftsverkehr hat sich die Grundschuld (§§ 1191 BGB ff.) und nicht die ursprünglich vorgesehene Hypothek und hier die vollstreckbare Buch-grundschuld (§§ 1116 Abs. 2 BGB i.V. mit § 800 ZPO8) etabliert. Die Grund-schuld als Einzel- oder Gesamtgrundschuld stellt die Sicherheit zu dem belas-teten zu bewertenden Grundstück/Grundstücken und der wesentlichen Be-standteile (§§ 94 ff. BGB) dar. Die Grundschuld ermöglicht die Befriedigung aus dem Grundstück. Gegenstand der Bewertung ist/sind das/die einzelnen zu belasteten Flurstück/e, als kleinste Grundstückseinheiten. Für die Kreditent-scheidung können deshalb Beurteilungen z. B. zu komplexen Überbauten we-sentlich für die durchzuführenden Belastungen von einem oder mehreren Grundstücken sein. Im Falle einer Leistungsstörung mit anschließender Zwangsversteigerung kann bereits bei der Grundschuldbestellung die Grund-lage für einen optimierten Versteigerungserlös geschaffen werden. Einzelheiten hierzu in Kapital I.IV.2.

8 Zivilprozessordnung.

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MÜLLER

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Buchgrundschulden werden nach Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs rechtlich wirksam durch den Gläubiger erworben. Regelmäßig werden im Zuge der Bestellung zwischen dem Gläubiger (Bank) und dem Grundstückseigentü-mer (Sicherungsgeber) zusätzliche Vereinbarungen in Form einer »Zweckbe-stimmungserklärung/Sicherungsvereinbarung« getroffen. Hierin werden die Rechte zwischen Bank und Eigentümer z. B. für die Abtretung, die Lö-schung und Auskehr des Mehrerlöses in der Zwangsversteigerung getroffen. Bei Kaufpreisfällen wird eine Zweckbestimmungserklärung zur Sicherstellung der Kaufpreiszahlung zwischen altem Grundstückseigentümer und der Bank für die Bestellung der Grundschuld vereinbart. Eine Zweckbestimmungserklä-rung zwischen Bank und dem künftigen Eigentümer (i. d. R. Darlehensnehmer) wird zusätzlich hereingenommen. Nachfolgend werden grafisch die unter-schiedlichen Beziehungen der Beteiligten dargestellt.

Abbildung A-1 Komplexes Beziehungsgefecht

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EINFÜHRUNG


Gemäß Art. 208 Abs. 2 CRR sind an die Grundschuld als Sicherheit folgende Voraussetzungen geknüpft:

a) Ordnungsgemäße Eintragung und rechtliche Durchsetzbarkeit des Grundpfandrechts

b) Bestehen eines Pfandrechts ist nachweisbar

c) Die Sicherungsvereinbarung und die Jurisdiktion ermöglichen eine Ver-wertung in einem angemessenen Zeitraum

Zu a) Das Institut hat den zuständigen Aufsichtsbehörden auf deren Anforde-rung nachzuweisen, dass die Sicherheit rechtswirksam und durchsetzbar ist. Üblicherweise erfolgt dies über eine »Legal Opinion«. Diese kann durch die un-abhängige Rechtsabteilung im Institut erstellt werden.

Zu b) Das Bestehen eines Pfandrechts ist für Rechtsräume erforderlich, die eine akzessorische Bindung zwischen Forderung und der gestellten Sicherheit vor-sehen. Das deutsche Grundpfandrecht ist abstrakt ausgestattet, d. h. das sa-chenrechtlich mit Vorliegen der Vollstreckungsvoraussetzungen (Titel/Klau-sel/Zustellung) eine formale Durchsetzung möglich ist. In der Praxis wird zwi-schen dem Eigentümer als Sicherungsgeber und der Bank als Sicherungsneh-mer eine »Zweckbestimmungserklärung« abgeschlossen.

Zu c) Der Begriff »Verwertung in einem angemessenen Zeitraum« ist nicht wei-ter spezifiziert. Nach aktuellem Kenntnisstand ist davon auszugehen, dass im deutschen Rechtsraum auch nicht vollstreckbare Grundschulden privilegie-rungsfähig sind, da gemäß § 1147 BGB das Institut über die Duldungsklage in einem überschaubaren Zeitraum einen Titel erwirken und damit die Zwangsversteigerung einleiten kann. In der Regel werden jedoch vollstreckbare Grundschulden nach § 800 ZPO bestellt.

In der Kreditweiterbearbeitung hat das Institut sowohl das Objekt (Werthaltig-keit), als auch die Sicherheit (rechtlicher Bestand) zu überwachen.

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Handbuch Immobilienbewertung in der Kreditwirtschaft Druck · die Aufbau- und Ablauforganisation...

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