handboek eo scriptie-2 - Execution Only Hypotheek · Hoe hoger je inkomen, hoe meer je dus kunt...
Transcript of handboek eo scriptie-2 - Execution Only Hypotheek · Hoe hoger je inkomen, hoe meer je dus kunt...
HandboekhypothekenExecutiononly,youcandoit!
ExecutionOnlyHypotheek
2
Inhoud1Debasisoverhypotheken.........................................................................................................................3
1.1Maandlastenhypotheek.....................................................................................................................3
1.2Hypotheekvormen..............................................................................................................................3
1.3Hypotheekrente..................................................................................................................................4
2Hypotheekberekenen...............................................................................................................................4
2.1Hetinkomen.......................................................................................................................................4
2.2.Dienstverband...................................................................................................................................4
2.3Demarktwaarde.................................................................................................................................5
2.4Financiëleverplichtingen....................................................................................................................5
3Financiën...................................................................................................................................................6
3.1Aankoopkosten...................................................................................................................................6
3.2Verzekeringen.....................................................................................................................................7
3.3Eigengeld...........................................................................................................................................8
4Onlinehypotheekaanvraag........................................................................................................................8
4.1Algemeneonderwerpen.....................................................................................................................8
4.2Aanvraagproces..................................................................................................................................9
5Belastingenenaftrekbarekosten............................................................................................................10
5.1Aftrekbarekosten.............................................................................................................................10
5.2Eigenwoningforfait...........................................................................................................................10
Tenslotte....................................................................................................................................................10
ExecutionOnlyHypotheek
3
1 DebasisoverhypothekenEenhypothecairkredietiseenkredietbijeenbankofanderegeldverstrekker,ditkredietsluitjeafomeenhuistekunnenkopen.Dewoningdiejekooptdientalsonderpandvoordelening.Hetisdebedoelingdatjehethypothecairkredietinmaximaal30jaarterugbetaalt.
1.1 MaandlastenhypotheekDemaandlastenvanjehypothecairkredietbestaatuitdriedelen,elkemaandbetaaljehiervooreenbepaaldbedrag,namelijk:
• Renteoverhethypothecairkrediet:overhetbedragdatjeleentomjehuistefinancierenbetaaljehypotheekrente.Ditisinhetbegindegrootstekostenpostvanjemaandlasten.
• Deaflossing:meestalwilje(eendeelvan)jehypotheekindetoekomstaflossen.Voornieuwehypothekenisaflossenverplicht,omgebruiktekunnenmakenvandehypotheekrenteaftrek.Indatgevalbetaaljemaandelijkseenbedragaanaflossing.
• Premievoorjeverzekeringen:degeldverstrekkerverplichtjemeestalomeenoverlijdensrisicoverzekeringaftesluiten,hiervoorbetaaljepremie.Naastdezeverplichteverzekeringzijnerookaanvullende/vrijwilligeverzekeringen.Steljevoordatjeinkomstenindetoekomstdrastischdalendoorbijvoorbeeldwerkloosheid,danwiljedemaandlastennogwelkunnenbetalen.Voorditrisicokunjejeaanvullendenvrijwilligverzekerenmeteenarbeidsongeschiktheids-en/ofwerkloosheidsverzekering,hiervoorbetaaljepremie.
1.2 HypotheekvormenErzijnverschillendevormenensoortenhypotheken.Bijdekeuzevooreenhypotheekvorm,ishetslimomgoednaarjouwsituatieennaarderegelgevingtekijken.Sinds1januari2013isdehypotheekrentevoornieuwehypothekenalleenaftrekbaarvandebelastingalsje,minimaalin30jaarenopbasisvanannuïteit,aflostopjehypotheek.Hypotheekvormenwaarbijjeaflostzijndeannuïteiten-endelineairehypotheek.Alsjestarterbentenvoorheteersteenhypotheekafsluit,ishetdusfiscaalaantrekkelijkomvooreenvandezetweevormentekiezen.
ExecutionOnlyHypotheek
4
1.3 HypotheekrenteErmoetookeenkeuzegemaaktwordentusseneenvariabeleofeenvastehypotheekrente.Bijeenvariabelehypotheekrentewijzigthetpercentagevandehypotheekrente.Jehebtdusminderzekerheidoverdehoogtevanjemaandlastenenjelooptmeerrisico.Mochtendemaandlastenstijgen,danmoetjewelfinanciëleruimtehebbenomditoptekunnenvangen.DaarstaattegenoverdatjeermeteenvanprofiteertalsderentelaagstaatEenvastehypotheekrentegeeftzekerheid.Binnendegekozenrentevasteperiodeblijvenjerentelastengelijk.Bijdemeestehypothekenkunjekiezenuiteenrentevasteperiodevanaf1totenmet30jaar.Hoelangerderentevasteperiode,hoemeerzekerheidoverdehoogtevanjemaandlasten.
2 HypotheekberekenenBijhetberekenenvandehoogtevandehypotheekkijktdegeldverstrekkernaarhetinkomen,demarktwaardevandewoning,definanciëleverplichtingenenoverigefactoren.2.1 HetinkomenVoordehoogtevandehypothecaireleningwordtergekekennaarjebrutoinkomsten.Eenbrutoinkomenkanbestaanuithetvolgende:
1. Brutosalarisuitvastoftijdelijkdienstverband2. Vakantietoeslag3. Socialeuitkering4. Onregelmatigheidstoeslag5. Provisie6. Overwerk7. Eindejaarsuitkering8. 13emaand9. Flexibelinkomen10. Inkomenalszzp’er11. Alimentatie12. VEB-toelagevoormilitairen
Dehypotheeklasten,hetbedragdatjeelkemaandaandegeldverstrekkerbetaalt,mogenniethogerzijndaneenmaximaalpercentagevanjouwinkomen.Ditheetloantoincome.Hoehogerjeinkomen,hoemeerjeduskuntlenen.In2018maghetinkomenvanjepartnervoor70%meetellenbijdehypotheekaanvraag.2.2 DienstverbandHetsoortdienstverbandisvanbelangvoordevraagofjeeenhypotheekkuntkrijgen.LoondienstWanneerjeinloondienstbentmeteenvastcontract,dangeefjedegeldverstrekkerdemeestezekerheid.Eenwerkgeversverklaringisaltijdnodigomeenhypotheektekrijgen,ookmeteen
ExecutionOnlyHypotheek
5
vastcontract.Wanneerjeeentijdelijkcontracthebtdanhebjeookeenintentieverklaringnodigominaanmerkingtekomenvooreenhypotheek.FlexwerkerWanneerjealsflexwerkerwerktdankijktdegeldverstrekkernaarhetgemiddeldevanjeinkomenvandeafgelopendriejaren.Zzp’erWanneerjealszzp’erwerktdanhebjevaaktemakenmetpiekenendalenvanjeinkomen.Inditgevalmoetjeiniedergeval(positieve)cijfersvandeafgelopendriekalenderjarenkunnenvoorleggenaandegeldverstrekker.Verderisdeprognosevanhetkomendejaarvanbelang.Tegenwoordigzijnernieuweregelingendatalsjeeenkalenderjaarzzp’erbentofjeeeneigenbedrijfhebt,datjedantocheenhypotheekkuntkrijgen.2.3 DemarktwaardeDewaardevandewoningalsdezevrijopdemarktkanwordenverkochtwordtdemarktwaardegenoemd,demarktwaardewordtaltijdvermeldinhettaxatierapport.Degeldverstrekkerbepaaltopwelkewaardedemaximalehypotheekgebaseerdwordt.Ditkanzijnopbasisvandekoopprijsvandewoning,dekoop-/aanneemsomofdegetaxeerdemarktwaardevandewoning.In2018magdehypotheekmaximaal100%vandemarktwaardezijn.Ditheetloantovalue.2.4 FinanciëleverplichtingenAlsjeeenhypotheekwiltafsluitenishetbelangrijkdatjedelastenkuntblijvenbetalen.Degeldverstrekkerkijktdaaromnaaruwlopendeschuldenzoalseenpersoonlijkelening,doorlopendkrediet,studieschuldbijDUO,creditcardofroodstand.Bijhetbepalenvandemaximalehypotheekhoudtdegeldverstrekkerrekeningmetderenteenaflossingvanjouwlopendeschulden.Betalingsachterstandenmetbetrekkingtotdezeschulden,kunneneennegatievevermeldingbijhetBureauKredietRegistratietotgevolghebben.Dankanhetzelfszozijndatjehelemaalgeenhypotheekkuntkrijgen.BestaandeleningenAlsjewiltwetenwelkeleningenjehebtdankanjeeenoverzichtvanjeleningenopvragenbijdestichtingBureauKredietRegistratie(BKR).PersoonlijkeleningendoorlopendekredietenWanneerjeeenpersoonlijkeleningofeendoorlopendkrediethebtbijeenbankofeengeldverstrekkerdanwordterrekeninggehoudenmetdemaandelijkserenteenaflossingvandezeleningen.Ditwordtgedaandoorterekenenmet2%vandeoorspronkelijkesomvanjelopendeleningen.Degeldverstrekkerkijktooknaarleningendiejehebtbijanderebedrijvenzoalspostorderbedrijven.Erzijnmogelijkhedenomjemaandlastenvanjekredietteverlagenzodatjedantochmeerhypotheekkuntkrijgen.
ExecutionOnlyHypotheek
6
BetaalrekeningenencreditcardsAlsjeeenbetaalrekeninghebtwaarjeroodstaatofroodmagstaan,dantelthetmaximalelimietmeealsschuld.Hetlimietvanjecreditcardteltookmee.StudieschuldbijDUOEenstudieschuldbijDienstUitvoeringOnderwijs(DUO)wordtvoor0,75%vandeoorspronkelijkeleningmeegerekendbijjefinanciëleverplichtingen.AlsjestudieschuldvaltonderdenieuwewetStudievoorschot,vanaf1september2015,danwordtergerekendmeteenpercentagevan0,45%.
3 FinanciënBijdeaankoopvaneenwoningkrijgjetemakenmeteenaantalkosten.Dekostendiehierbijkomenkijkenenwelkejemeekuntfinancierenindehypotheekwordenhierbehandeld.3.1 AankoopkostenIedereendieeennieuwhuiskooptkrijgttemakenmetaankoopkosten,ditzijnkostenvoordeaankoopvaneenwoningenhetafsluitenvaneenhypotheek.Aankoopkostenzijneenmaligekosten.NotariskostenJebetaaltdenotarisvoorhetmakenenvoorhettekenenvandeeigendomsakteendehypotheekakte.Hetisvaakverstandigombijverschillendenotarisseneenofferteoptevragenomdatdekostenvaneennotarisverschillen.Debetalingvandeoverdrachtsbelasting,NHG-aanvraagenbankgarantiewordtookgeregelddoordenotaris.
• Overdrachtsbelasting:jebetaalt2%vandekoopsomalsoverdrachtsbelastingwaardoorjejuridischeigenaarvanjenieuwehuiswordt,denotarisregeltdit.
• AanvraagvanNHG:alsjeeenhypotheekmetNHGgaataanvragendanbetaaljehiervoor1%vanhethypotheekbedrag.JebetaaltdezekostenaandenotarisendenotarisbetaaltdezekostenaandestichtingWaarborgfondsEigenWoningen.
• Bankgarantie:bijdeaankoopvaneenhuisstortjeeenwaarborgsombijdenotaris,ditis10%vandetotalekoopsom.Hiervoorkanjeeenbankgarantieregelen,dekostenvaneenbankgarantiezijnmeestal1%vanhetbedragwaarvoordebankgarantstaat.
Advies-enbemiddelingskostenDeadvies-enbemiddelingskostenbetaaljeaandehypotheekadviseur.Omdatjemeteenexecutiononlyhypotheekzelfstandigeenhypotheekaanvraagt,betaaljeminderkosten.Jemoetwelkunnenaantonendatjekennisvanhypothekenhebtvoordatjeeenhypotheekzonderadvieskuntafsluiten.AlsjeonlinejehypotheekaanvraagtbijExecutionOnlyHypotheek,danbetaaljeeenmaligslechts€490,-.Hetonlineafsluitenvandezehypotheekiszonderadvies.
ExecutionOnlyHypotheek
7
TaxatiekostenAlsjeeenwoningkooptmoetdezegetaxeerdwordenzodatdegeldverstrekkerweetdatdewoningvoldoendewaardis.Detaxatiemoetplaatsvindenvoorhetpasserenvandekoopaktebijdenotaris.Hetisvaakverstandigombijverschillendetaxateurseenofferteoptevragenomdatdekostenvaneentaxateurverschillen.3.2 VerzekeringenEenkoophuisbrengteenaantalverantwoordelijkhedenmetzichmeezoalsverzekeringen.Welkeverzekeringenverplichtzijn,enwelkealleenhandig,datleesjehier.Opstalverzekering(Verplicht)Alsjeeenhypothecairkredietafsluitdanverplichtdegeldverstrekkerjouomeenopstalverzekeringaftesluiten.Hiermeeverzekerjejouwwoningtegenschadedoorbrand,water,storm,diefstalofinbraak.Hetisbelangrijkdatjedeopstalverzekeringafgeslotenhebtopdedagdatjedesleutelvanjenieuwehuiskrijgt.IndienheteenappartementbetreftdanvaltdezeverzekeringvaakonderdeVVEbijdrage.Overlijdensrisicoverzekering(Verplicht)Alsjemeerdan80%vandemarktwaardevandewoningleentincombinatiemetNHG,danbenjeverplichteenORVaftesluiten.Alsjekomtteoverlijden,wordtdeORVgebruiktomdehypotheekaftelossen.Datisfijnvoordegeldverstrekkermaarookvoorjenabestaanden,diehoevendannietteverhuizen.Vooreenoverlijdensrisicoverzekeringgeldtdatdelooptijdvandedekkinggelijkmoetzijnaandelooptijdvandehypotheek.Verdermoetelkeaanvragerwaarvanhetinkomenmeeteltvoordehypotheekverzekerdzijn.Alswebijeenhypotheekrekeninghoudenmeteenoverlijdensverzekeringdanblijftervaaknogeengrootbedragoveromaftedekken.Alvorensjegaatoverwegenomhiervooreenextraoverlijdensdekkingaftesluitenishetbelangrijk,ophetmomentdatjesamenwoontofsamengaatwonen,optelettenofjeinaanmerkingkomtvooreenpartnerpensioen.Ookishetvanbelangomalsjenietgaattrouweneensamenlevingsovereenkomstaftesluitenwaarbijdezakenbijvroegtijdigoverlijdenuitstekendgeregeldkunnenworden,deaangewezenpersoonomditvoorjullieteregelenisdenotaris.Jemoetjerealiserendateendekkingviahetpartnerpensioendevoordeligsteenbestemanierisominkomentegenererenophetmomentdatéénvanjulliebeideernietmeeris.OfjewelofgeenpartnerpensioenhebtkanjedirectnagaandoormetjeDigiDinteloggenopmijnpensioenoverzicht.nl.Dekostenvooreenoverlijdensrisicoverzekeringvallenindepraktijkvaakmee.ArbeidsongeschiktheidsverzekeringIndienjeonverhooptarbeidsongeschiktmochtrakendankomjenaeenperiodevan2jaarindeWIAterecht.Alsjedannietopéénofanderemanieraanvullendverzekerdbent,zaldanjeinkomenbehoorlijkdalen.Hierdoorzoudebetalingvanjehypotheeklastendanonderdrukkomentestaan.MeteenlastenAOVzorgjeervoordatjenietzonderinkomenkomttezittenalsjenietmeerkanwerken.Hiermeekanjedanjelopendefinanciëleverplichtingen,zoalsdehypotheek,gewoonblijvenbetalen.
ExecutionOnlyHypotheek
8
WerkloosheidsverzekeringIndienjevoorlangereofkorteretijdwerklooswordtdankanjehiervooreenverzekeringafsluitenvooreenbepaaldmaandbedrag,ditbedragkanafgestemdwordenopjemaandelijksehypotheeklasten.Overhetalgemeenhebjedaneenverzekeringdietweeofmeerjarenhetrisicovanwerkeloosheidafdekt.Ophetmomentdatermaximaaluitgekeerdisdanhoudtdeverzekeringoptebestaanenmoetjeeennieuweverzekeringafsluiten.Dezeverzekeringkanlosafgeslotenwordenmaarvaakishetgoedkoperomhemsamenmetdeverzekeringvoorarbeidsongeschiktheidaftesluitenomdatditincombinatievoordeligeris.3.3 EigengeldAlsjeeenhypotheekafgaatsluitenhebjealtijdeigengeldnodig.In2018magdehypotheekmaximaal100%vandemarktwaardezijn.KostenbijeenhypotheekaanvraagBijeennieuwewoninghoreneenhoopkosten,zohebjebijvoorbeeldkostenvoorhetverhuizen,deinrichtingeneventueelonderhoud.Daarnaastkrijgjetemakenmetdeaankoopkostenzoalsoverdrachtsbelasting,NHGaanvraag,bankgarantie,advies-enbemiddelingskostenentaxatiekosten.Dezekostenmoetjebetalenmaarkunnennietaltijdmeegefinancierdwordenindehypotheek.EendeelvandezekostenisaftrekbaarvandeinkomstenbelastingwaardoorjegeldterugkrijgtvandeBelastingdienst.DeelvandekoopsomfinancierenmeteigengeldHetismogelijkomjespaargeldindewoningtestekenwaardoorjegelijkeendeelvandekoopsombetaalt.Eenvoordeelhiervanisdatdemaandlastendirectlagerzijnomdatjeeenminderhogehypotheekaanvraagtbijdegeldverstrekkerenomdatjemindergeldleentkanjewellichttegeneenlagerrentetarieflenenbijdegeldverstrekker.Hetenigenadeelvanspaargeldindewoningstekenisdatjeminderrechthebtophypotheekrenteaftrek.
4 OnlinehypotheekaanvraagAlsjezelfkennishebtvanhypothekenenfinanciëleproductendankanjeervoorkiezenomzelfjehypotheekonlineaftesluiten.Hetisbelangrijkdatjedeverschillendehypotheekvormenenjeeigenfinanciëlesituatiekent.4.1 AlgemeneonderwerpenAlsjeervoorkiestomzelfjehypotheekonlineaftesluitendankrijgtjeinhetaanvraagprocesmeteenaantalonderwerpentemaken,dezeleesjehier.HypotheekkennisJemoetkunnenaantonendatjezonderadvieseenhypotheekafkuntsluiten,ditiswettelijkbepaald.Omditaantetonenmoetjeeenaantalvragenbeantwoordenmetbetrekkingtotdeverschillendehypotheekvormen,belastingenenhetaflossenvandehypotheek.
ExecutionOnlyHypotheek
9
PersoonlijkesituatieDegeldverstrekkerheeftveelgegevensvanjenodigomjoudejuistehypotheekaantekunnenbieden.Zoheeftdegeldverstrekkerallerleipersoonsgegevensnodigennatuurlijkinformatieoverjefinanciëlesituatie.Ookmoetjeeenaantalvragenbeantwoordenoverjenieuwwoning,hierwordtookvaakgevraagdomeentaxatierapport.DehypotheekTijdenshetonlineaanvraagprocesmoetjezelfjehypotheeksamenstellen.Hierbijmoetjekeuzesmakenmetbetrekkingtotdehypotheekvormenderentevastperiode.HypotheeklastenEenbelangrijkevraagdiejejezelfafmoetvragenisofjedehypotheekkuntblijvenbetalen,nuenindetoekomst.Jekunthetrisicovoorverliesvaninkomenofonverwachtegebeurtenissenafdekkendoorverschillendeverzekeringenaftesluiten.AfsluitkostenJebetaaldkostenvoorhetonlineafsluitenvanjehypotheek.Doordatjezelfonlinejehypotheekaanvraagtbetaaljeeenstukminderdanbijeenregulierehypotheekaanvraag.Alsdeexecutiononlyhypotheekbijjoupast,danisditeenvoordeligeoptie.4.2 AanvraagprocesHetonlineafsluitenvaneenhypotheekisgeeningewikkeldprocesmaarhetmoetwelnauwkeuriggebeuren.Alsjebodvoorjetoekomstigekoophuisgeaccepteerdisdanregeljeopdevolgendemanierjefinanciering.Alsjeweetwelkehypotheekvormjewiltenwelkerentevastperiodebijjepast,dankanjebeginnenmeteenhypotheekaanvragen.Eenexecutiononlyhypotheekisdesnelstemanieromjehypotheekaantevragenalsjeverstandhebtvanhypothekenenfinanciëleproducten.Omdehypotheekofferteaantekunnenvragenmoetjeeenaantalbenodigdestukkenuploaden.Denkbijdezebenodigdestukkenaankopieënvan:
• Eenkopielegitimatiebewijs• Eenloonstrook• Eenwerkgeversverklaringenindiennodigeenintentieverklaring• Eenbankafschrift• Eenkoopovereenkomst
Nadatjedeaanvraaghebtingediendontvangjeeenvoorlopigehypotheekofferte.Vanafhetmomentdatjedevoorlopigehypotheekoffertehebtontvangenkrijgjemeestal3maandendetijdomnaardenotaristegaan,pergeldverstrekkerkanditverschillen.Jeontvangeendefinitievehypotheekoffertealsalleaangeleverdeinformatieenbenodigdestukkenkloppen.Bijdenotarisondertekenjehetkoopcontractendeaktevoordehypotheek.
ExecutionOnlyHypotheek
10
5 BelastingenenaftrekbarekostenDerenteenaankoopkostendiejebetaaldvoorjehypotheekkanjeaftrekkenbijdeinkomstenbelasting.5.1 AftrekbarekostenDevolgendekostenmagjeaftrekkenbijdeinkomstenbelasting:
1. Derentevanjehypotheekoflening:Jemagderentevaneenleningmaximaal30jaaraftrekkenalshetomeenbox-1lening/eigenwoningschuldgaat.
2. Eenmaligeaftrekbarekosten*3. Periodiekebetalingenerfpacht4. Kostenvooreenrijksmonumentenpand
*EenmaligeaftrekbarekostenDevolgendekostenvallenondereenmaligeaftrekbarekosten:
• Advies-enbemiddelingskostenvoorhetkrijgenvanjehypotheekoflening• Notariskostenenkadastralerechtenvoordehypotheekakte• Taxatiekosten(alleenomeenleningtekrijgen)• KostenvoorhetverkrijgenvaneenNationaleHypotheekGarantie(NHG)• Bouwrenteoverdeperiodenahetsluitenvandevoorlopigekoopovereenkomst• Kostenvannieuwbouwdepotofverbouwingsdepot(ondervoorwaarden)
5.2 EigenwoningforfaitIndebelastingaangiftemoetjeookinkomstenuitjewoningopgeven,zoalsheteigenwoningforfait.Dekostendiejehebtgemaakt,trekjevandeinkomstenuitjewoningaf.OmerachtertekomenhoehoogjeeigenwoningforfaitisgebruikjedeWOZ-waardevanhetjaarwaaroverjeaangiftedoet.DegemeentesteltdeWOZ-waardevanjewoningvast,eenpercentagevandezewaardewordtbelastinbox1.In2018isheteigenwoningforfait0,70%voorhuizentussende€75.000,-en€1.060.000,-.Alsjewoningeenlagereofjuisthogerewaardeheeftdanisditeenanderpercentage,opdewebsitevandebelastingdienstvindtjealletarieven.
TenslotteDithandboekisopgesteldomjetehelpenbijjeexecutiononlyhypotheekaanvraag.Mochtjenogvragenhebbennaaraanleidingvandithandboekdankanjecontactopnemenmeteenhypotheekcoachdoortebellennaar088-6643845.Wijzijnopwerkdagentussen09:00en17:00tebereiken.