HALFJAARCIJFERS 2018 - eurogroeinu · Informatica Opleiding aan de Hogeschool Eindhoven (1991)...
Transcript of HALFJAARCIJFERS 2018 - eurogroeinu · Informatica Opleiding aan de Hogeschool Eindhoven (1991)...
1
HALFJAARCIJFERS 2018
2
HALFJAARCIJFERS 2018 (niet gecontroleerd door de accountant)
- Fonds
- Werkmaatschappij Groenwoningen B.V.
- Gecombineerde rapportage
3
Omschrijving Pagina
Halfjaarcijfers Fonds 2018
Leeswijzer 4
1. Introductie Groenwoningen Fonds 6
2. Verslag van de beheerder Fonds 10
3. Balans voor resultaatbestemming Fonds 12
4. Winst-en-verliesrekening Fonds 13
5. Kasstroomoverzicht Fonds 14
6. Toelichting op de halfjaarcijfers Fonds 16
7. Toelichting op de balans Fonds 18
8. Toelichting op de winst-en-verliesrekening Fonds 21
Halfjaarcijfers Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. 2018
9. Verslag van de beheerder Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. 23
10. Balans voor resultaatbestemming Werkmaatschappij 24
11. Winst-en-verliesrekening Werkmaatschappij 25
12. Kasstroomoverzicht Werkmaatschappij 26
13. Toelichting op de halfjaarcijfers Werkmaatschappij 27
14. Toelichting op de balans Werkmaatschappij 30
15. Toelichting op de winst-en-verliesrekening Werkmaatschappij 37
Gecombineerde rapportage halfjaarcijfers 2018
16. Verslag 39
17. Gecombineerde balans voor resultaatbestemming 41
18. Gecombineerde winst-en-verliesrekening 42
19. Gecombineerde kasstroomoverzicht 43
20. Beknopte toelichting 44
21. Toelichting op de gecombineerde balans 45
22. Toelichting op de winst-en-verliesrekening 50
Bijlage l. Overzicht woningportefeuille per 30 juni 2018
INHOUDSOPGAVE
4
Structuur van het Groenwoningen Fonds
Het Groenwoningen Fonds belegt in winstdelende leningen met de woningportefeuille als onderpand. De woningportefeuille
wordt in een aparte werkmaatschappij aangehouden (Werkmaatschappij Groenwoningen B.V.).
In de halfjaarcijfers 2018 vindt u achtereenvolgens de halfjaarcijfers van het Groenwoningen Fonds, de Werkmaatschappij
Groenwoningen B.V. en de gecombineerde halfjaarcijfers. Naar het oordeel van de beheerder geeft een gecombineerde
weergave een getrouwe beschrijving van de risicopositie van de Participanten en het verwachte rendement.
LEESWIJZER
Het Groenwoningen Fonds (het “Fonds”), opgericht op 25 februari 2016, biedt zowel particuliere beleggers als
rechtspersonen de mogelijkheid, via de uitgifte van winstdelende leningen, te beleggen in een portefeuille van
duurzame en zeer energiezuinige Nederlandse huurwoningen.
Linked Holding B.V.(100% aandelen: E. Alvarez)
Credit Linked Beheer B.V.(de “Beheerder”)
GMRP Holding B.V.(100% aandelen: R.P.H. Paardenkooper)
Stichting Bewaarder(TCS GovernanceB.V.)
Groenwoningen Fonds
(het “Fonds”)
Participanten
WerkmaatschappijGroenwoningen B.V.
(TCS Governance B.V.)
75% aandelen 25% aandelen
toezicht
Winstdelende lening (tweede hypotheekrecht)
AIFMD Bewaarder(Darwin Depositary Service B.V.)
Fondsvoorwaarden
Belegging
AIFMD toezicht
Aandelenbelang
5
HALFJAARCIJFERS FONDS 2018
6
Het Groenwoningen Fonds (het “Fonds”), opgericht op 25 februari 2016, biedt zowel particuliere beleggers als rechtspersonen de mogelijkheid te beleggen in een portefeuille van duurzame en zeer energiezuinige Nederlandse huurwoningen. Het Groenwoningen Fonds is door de overheid aangewezen als fiscaal Groenfonds. Het fonds en haar beheerder staan onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De website van het Groenwoningen Fonds is www.groenwoningenfonds.nl.
DoelstellingHet Fonds heeft als doel het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van het vermogen van het Fonds in de Woningportefeuille, die conform de Regeling Groenprojecten 2016 in hoofdzaak uit huurwoningprojecten met een groenverklaring zal bestaan teneinde de participanten te doen delen in de inkomsten en de vermogenswinsten die voortvloeien uit deze belegging, alles in de ruimste zin.
BeleggingsbeleidHet Fonds belegt, via meerdere Winstdelende Leningen aan Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. (de “Werkmaatschappij”), voor minimaal 70% in nieuwe complexen van huurwoningen met een groenverklaring (inclusief bijbehorende garages en/of parkeerplaatsen). Dit betreft zowel gereguleerde, te liberaliseren als vrije sector huurwoningen. De maandelijkse huur ligt tussen € 700 (gereguleerde huurwoningen) en € 1.200 (vrije sector huurwoningen). De nadruk ligt op woningcomplexen met een aankoopprijs tussen € 2.000.000 en € 12.000.000, zodat een goed gespreide woningportefeuille wordt opgebouwd. Bij voorkeur wordt belegd in grondgebonden woningen, doch appartementen worden zeker niet uitgesloten. Deze voorkeur komt voort uit het feit dat de ontwikkelingen ten aanzien van modulaire bouw en energiereductie van grondgebonden woningen veel verder zijn dan bij appartementen.
BeleggersprofielHet Fonds richt zich op zowel natuurlijke personen als rechtspersonen die, ten behoeve van het optimaliseren van het risico-rendementsprofiel van hun totale beleggingsportefeuille, beleggen in defensief vastgoed dat in
potentie een stabiele cashflow genereert.
Dit product is geschikt voor beleggers die het Prospectus goed begrijpen en:• die beschikken over een gespreide
beleggingsportefeuille.• met een beleggingshorizon van minimaal vier jaar.• die voldoende kennis en ervaring hebben op het gebied
van (vastgoed)beleggingen.• die voldoende kennis en ervaring hebben met
beleggingen waarbij de beleggingsobjecten deels worden gefinancierd met vreemd vermogen.
• die hun fiscale voordeel voor groene beleggingen nog niet (volledig) hebben benut.
Dit product is ongeschikt voor beleggers:• met beperkte beleggingservaring. • die binnen een termijn van vier jaar over hun inleg willen
kunnen beschikken. • zonder ervaring en/of kennis van vastgoedbeleggingen. • die niet beschikken over een gespreide
beleggingsportefeuille. • zonder ervaring met beleggingen waarbij de
beleggingsobjecten deels worden gefinancierd met vreemd vermogen.
Kenmerken Groenwoningen Fonds• Verwacht gemiddeld dividend 6,1%, betaling per
kwartaal. Het dividend in 2017 is 4,8%.• Deelname is mogelijk vanaf € 5.000.• Defensieve belegging in energiezuinige en duurzame
Nederlandse nieuwbouwwoningen.• Landelijk gespreide vastgoedportefeuille.• Hypothecaire financiering van maximaal 60%.
FinancieringDe aankopen van het Fonds worden deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen gefinancierd. Het financieringsbeleid is erop gericht zowel de rentelasten als de renterisico’s zo veel mogelijk te beperken. De maximale financiering van het Fonds is 60% van de balanswaarde van de aangekochte woningen. De exacte verhouding tussen eigen en vreemd vermogen hangt onder andere af van de kosten van de financiering, de mogelijkheid tot het verkrijgen van financiering en de fiscale wet- en regelgeving. De Beheerder van het Fonds bepaalt op continue basis het beleid omtrent de juiste verhouding tussen het eigen en vreemd vermogen aan de hand van bovenstaande factoren en de verwachtingen daaromtrent.
1. INTRODUCTIE GROENWONINGEN FONDS
7
BeheerderDe beheerder van het Fonds is Credit Linked Beheer B.V.,
een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Soest,
kantoorhoudende aan de Oostergracht 13-15, 3763 LX
Soest, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer
van Koophandel onder dossiernummer 56583656. Credit
Linked Beheer B.V. beschikt over een door de AFM verleende
vergunning in de zin van artikel 2:65 Wft. De website van de
Beheerder is www.clbeheer.nl.
Credit Linked Beheer B.V. is een onderneming die zich bezig
houdt met vastgoed gerelateerde beleggingen voor eigen
rekening en risico en/of voor derden. Het management
van Credit Linked Beheer B.V. heeft ruime ervaring met het
initiëren van vastgoed gerelateerde beleggingen.
De directie van Credit Linked Beheer B.V. bestaat uiteindelijk
uit drie natuurlijke personen, de heren E. Alvarez, R.P.H.
Paardenkooper en J.A.H. Vorstenbosch. Onder voorbehoud
van goedkeuring door de AFM zal de heer R.P.H. Paardenkooper
per 1 juli 2018 aftreden als directielid en zal mevrouw F.E.
de Jongh Swemer toetreden als directielid. Per 17 augustus
2018 zal, onder voorbehoud van goedkeuring door de AFM,
mevrouw K.A.M. van der Kolk toetreden tot de directie.
E. AlvarezDe heer Alvarez heeft na zijn studie Econometrie aan de
Erasmus Universiteit te Rotterdam ervaring opgedaan bij
verschillende financiële instellingen, waaronder de ING Groep,
Achmea Global Investors en Delta Lloyd Bank op het gebied
van Asset & Liability Management en Portfolio Management.
Van 2002 tot 2008 heeft de heer Alvarez diverse functies
vervuld binnen Faxtor Securities, een gespecialiseerde Asset
Manager op het gebied van o.a. Asset-Backed Securities. Eerst
als senior Quantitative Analyst en later als Portfolio Manager.
Tevens was hij lid van het Investment Committee. In deze
functies heeft de heer Alvarez kennis en ervaring opgebouwd
in het structureren van fondsen.
In 2008 heeft de heer Alvarez Linked Holding B.V. en Credit
Linked B.V. opgericht. Credit Linked B.V. richtte zich op
beleggingen in de financiering van vastgoed. Eind 2012 is
de heer Alvarez gestart met de voorbereidingen van zijn
eerste beleggingsinstelling en werd Credit Linked Beheer
B.V. opgericht. De heer Alvarez heeft een belang van 75%
(middellijk) in Credit Linked Beheer B.V.
R.P.H. PaardenkooperDe heer Paardenkooper heeft na zijn studie Bedrijfseconomie
aan de Gemeente Universiteit van Amsterdam gewerkt bij
het accountantskantoor Paardekooper-Hoffman, het Centraal
Orgaan Tarieven Gezondheidszorg, het Ziekenfonds Zuid
Hollandsche Eilanden en sinds 1987 de ING.
Bij de ING was hij eerst verantwoordelijk voor de financiering
van de gezondheidszorg. In later stadium werkte hij op
de afdeling Corporate Strategy om vanaf 1995 weer een
commerciële functie te verrichten als managing director
van de afdeling “Green Finance”. In deze functie was hij
commercieel verantwoordelijk voor Postbank Groen N.V.
Deze afzonderlijke bank binnen de ING droeg zorg voor drie
aandachtsgebieden van het maatschappelijk verantwoord
ondernemen binnen ING, in casu:
• Financiering van milieuvriendelijke projecten. Uitstaand
obligo € 1,2 miljard.
• Financiering van sociaal-ethische projecten, waar onder
vooral microfinancieringsprojecten. Uitstaand obligo
€ 80 miljoen.
• De totstandkoming van CO²-reductieprojecten in Oost-
Europa en de ontwikkelingslanden in het kader van het
Kyotoprotocol.
De heer Paardenkooper heeft een belang van 25% (middellijk)
in Credit Linked Beheer B.V.
J.A.H. VorstenboschDe heer Vorstenbosch heeft na afronding van de Hogere
Informatica Opleiding aan de Hogeschool Eindhoven (1991)
gewerkt bij Rabobank Nederland, IRIS/Robeco en De Veste
Fondsbeheer. In 2010 richtte hij Byloshi Investments op en was
hij tot en met 2014 beheerder van het Byloshi Investment Fund.
Daarnaast heeft de heer Vorstenbosch Module 1 Chartered
Financial Analyst (CFA) gevolgd en diverse opleidingen op
het gebied van administratieve organisatie, EDP Auditing en
beleggingsadvisering gevolgd.
De heer Vorstenbosch is per 1 januari 2017 in dienst getreden
van Credit Linked Beheer B.V. als financieel directeur.
8
F.E. de Jongh SwemerMevrouw de Jongh Swemer is na haar opleiding aan Babson
College (Quantitative Methods en Investments) in 1999
begonnen bij destijds Trammell Crow Nederland (later TCN
Property Projects), een beleggende vastgoedontwikkelaar.
Ze heeft bij TCN bijna 9 jaar gewerkt en heeft zich zowel de
financiële kant als de ontwikkelende kant van vastgoed
eigen gemaakt door functies als financieel analiste,
projectcoördinator, projectmanager en adviseur en tevens
lid van de Investeringscommissie. Hierdoor is ze inhoudelijk
bekend met projectbegrotingen- en financieringen, aankoop-
en verkoop vastgoed, due diligence, portfoliobeheer en
projectontwikkeling.
Bij het destijds beursgenoteerde USG People heeft mevrouw
de Jongh Swemer leiding gegeven aan zowel de vastgoed en
facilitaire teams die verantwoordelijk waren voor honderden
USG vestigingen alsmede de bijbehorende huur- en
projectenadministratie en beheer van alle huur- en facilitaire
contracten. Tevens was ze verantwoordelijk voor bijbehorende
proces optimalisaties, risicobeheersing en compliance.
Per 1 januari 2018 is mevrouw de Jongh Swemer in dienst
getreden bij Credit Linked Beheer om bedrijfsprocessen te
optimaliseren en te bewaken, verantwoording aan de AFM en
RvC af te leggen, en bedrijfsprocessen waar wenselijk te in-
danwel outsourcen.
K.A.M. van der KolkMevrouw van der Kolk heeft na haar opleiding aan de
Universiteit van Amsterdam het management traineeship bij
ORMIT gevolgd, bij vier verschillende bedrijven, waaronder
Robeco, Ordina en Schuitema, in verschillende rollen heeft
zij projecten uitgevoerd. Na haar traineeship is zij vijf jaar
werkzaam geweest als strategie consultant bij Nolan, Norton
& Co.
Bij het destijds beursgenoteerde USG People, heeft mevrouw
Van der Kolk ruim zes jaar deel uitgemaakt van het commerciële
management team van Start People en leiding gegeven aan
verschillende afdelingen. Daarnaast had zij een leidende rol
in grote procesoptimalisatie- en verandertrajecten, in de
strategievorming en de grootste tendertrajecten. Binnen
USG Professionals was mevrouw Van der Kolk vier jaar lid van
het directieteam, eerst als innovatie directeur, vervolgens als
algemeen directeur HR Professionals.
Het afgelopen jaar heeft mevrouw Van der Kolk een
maatschappelijke opdracht uitgevoerd: ze heeft een publiek-
private samenwerking House of Digital opgebouwd met
bijna dertig partners en een projectomvang van € 6 miljoen.
Per 17 augustus 2018 treedt mevrouw Van der Kolk in dienst
bij Credit Linked Beheer als commercieel directeur met een
focus op marketing, communicatie en ICT.
Raad van Advies (van de beheerder)
Ter versterking van het functioneren van de beheerorganisatie
om naar behoren en overeenkomstig het wettelijk kader de
beheertaken uit te voeren is een Raad van Advies opgericht.
De Raad van Advies bestaat uit twee leden. Eén met vooral
technische kennis en ervaring in vastgoed en één lid met
vooral financieel juridische kennis.
De taak van de Raad van Advies heeft een tweeledig karakter.
Enerzijds geeft zij met haar kennis en kunde meer gewicht aan
het bestuursorgaan, zodat onder andere risico’s bij aankopen
beter kunnen worden beoordeeld en anderzijds borgt zij met
haar toezicht de belangen van de beheerde fondsen. De Raad
van Advies geeft het bestuur van de Beheerder gevraagd
en ongevraagd advies en zal in haar adviezen de belangen
van alle belanghebbenden afwegen. De adviezen zijn niet
bindend. De AIFMD-bewaarder wordt in kennis gesteld van
een negatief advies dat niet wordt opgevolgd.
Gedurende e verlsagperiode bestond de Raad van Advies uit
de heren ir J. D. Doets (voorzitter) en mr. P.P.M. Valk.
Raad van Commissarissen (van de beheerder)
In september 2018 de Raad van Advies worden vervangen
door een Raad van Commissarissen. Voor de invoering van
een Raad van Commissarissen zal een statutenwijziging (van
de statuten van de beheerder) worden doorgevoerd.
De drie leden van de Raad van Commissarissen zijn de heren
R.P.H. Paardenkooper, huidig lid van de directie, en P.P.M. Valk,
huidig lid van de Raad van Advies en de heer B. Maassen,
voorheen lid investment team van NPM Capital.
9
Fiscale aspectenDe Belastingdienst heeft bevestigd dat het Fonds voor de
heffing van inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en
dividendbelasting transparant is.
Participanten/natuurlijke personenIn beginsel valt de participatie voor particulieren in Box 3.
Neemt de particuliere participant echter als ondernemer of
resultaatgenieter (van resultaat uit overige werkzaamheden)
deel, dan behoort de Participatie mogelijk tot Box 1.
Voor groene beleggingen geldt een vrijstelling in de
inkomstenbelasting. Voor de berekening van deze
vrijstelling kan de belegger in 2017 (boven de algemene
heffingsvrijstelling) nog eens maximaal € 57.385 per
belastingplichtige (€ 114.770 voor partners) aan groene
beleggingen, zoals participaties in het Fonds, buiten
beschouwing laten. Dit geeft de particuliere belegger een
fiscaal voordeel van maximaal 1,62% per jaar over de in box 3
buiten beschouwing gelaten groene beleggingen.
Naast bovengenoemde vrijstelling geniet de particuliere
belegger daarenboven een heffingskorting in box 1.
Deze heffingskorting is 0,7% van de vrijgestelde groene
beleggingen in box 3.
Het totale voordeel voor de Nederlandse particuliere
belegger bedraagt daarmee maximaal 2,32% over zijn groene
beleggingen. Wanneer een particuliere belegger groene
beleggingen heeft die de vrijstellingsbedragen overstijgen,
dan wordt geen voordeel ontvangen over het meerdere.
Alleen particuliere beleggers waarbij (i) de groene vrijstelling
al (deels) is gebruikt, (ii) de belegging wordt gerekend tot
het ondernemersvermogen, (iii) waarbij sprake is van een
aanmerkelijk belang of (iv) waarbij het resultaat van de
belegging in het Fonds valt onder “resultaat uit overige
werkzaamheden” profiteren niet (geheel).
Participanten/rechtspersonenIn Nederland gevestigde, aan Nederlandse vennoot-
schapsbelasting onderworpen, participerende rechts-
personen (zoals de NV en de BV) zijn naar huidig recht in 2017
onderworpen aan vennootschapsbelasting naar een tarief
van 20% over de eerste € 200.000 belastbare winst en 25%
over het meerdere.
Taxatie van de woningportefeuilleDe intrinsieke waarde is gebaseerd op de jaarlijks uit te voeren
waardering door een onafhankelijke taxateur. Daarbij wordt
elk jaar één derde van de portefeuille opnieuw getaxeerd
volgens de comparatieve, huurwaardekapitalisatie- en
discounted cashflow-methode. De uitkomsten van de
verschillende methoden worden met elkaar vergeleken,
waarna de uiteindelijke taxatiewaarde wordt vastgesteld.
Het is aan de taxateur om te komen tot een consistente
eindbeoordeling, in lijn met de “28 Aanbevelingen voor
taxeren en taxatierapporten”, zoals gepubliceerd door het
Platform Taxateurs en Accountants.
De Beheerder van het Fonds geeft opdracht tot de taxatie
van de specifieke woningcomplexen, daarbij rekening
houdend met het feit dat elk woningcomplex minimaal eens
in de drie jaar op deze wijze wordt getaxeerd. Aldus wordt de
gehele woningportefeuille minimaal één keer in de drie jaar
gehertaxeerd. Het overige deel van de woningportefeuille
(twee/derde) wordt door de externe taxateur gewaardeerd op
basis van een cijfermatige actualisering van de bij de vorige
taxatie gehanteerde rekenmodellen.
10
In het eerste halfjaar van 2018 werd door het Fonds een netto resultaat na belastingen behaald van € 686.379. De
directie is, gegeven het feit dat het Fonds nog in opbouw is, tevreden met het resultaat. De rendementsprognose
blijft gehandhaafd op 6,4% (excl. fiscaal voordeel). Het Fonds koopt woningprojecten niet zelf, maar stelt
winstdelende leningen beschikbaar aan de Werkmaatschappij voor de aankoop.
Omdat het resultaat van het Fonds geen volledig beeld geeft, zijn naast de halfjaarcijfers van het Fonds
ook de halfjaarcijfers van de Werkmaatschappij en de gecombineerde halfjaarcijfers van het Fonds en de
Werkmaatschappij toegevoegd. Met name de gecombineerde halfjaarcijfers geven een goed beeld van de
resultaten van een belegging in het Groenwoningen Fonds.
2. VERSLAG VAN DE BEHEERDER FONDS
11
De Nederlandse woningmarktDe transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is
medio 2018 uitgekomen op een recordniveau van € 288.000.
Dat is ruim 10% meer dan een jaar eerder. Vooral de prijs van
de verkochte appartementen ging omhoog, met meer dan
16% (bron: NVM).
Deze prijsstijging is het gevolg van schaarste op de
woningmarkt in Nederland. Er wordt te weinig gebouwd om
aan de vraag van woningzoekers te voldoen. Ook de historisch
lage rentetarieven leiden tot meer vraag naar koopwoningen.
Het aantal huishoudens groeit harder dan het aantal nieuwe
woningen. Woningbeleggingsadviesbureau Capital Value
verwacht dat pas na 2020 meer huizen worden gebouwd dan
er huishoudens bijkomen.
De Nederlandse grootbanken verwachten dat de huizenprijzen
in Nederland in 2018 en 2019 verder zullen stijgen. ABNAMRO
heeft onlangs haar verwachte huizenprijsstijging voor 2019
aangepast van 5% naar 7%.
Verstrekte winstdelende leningenIn de eerste halfjaar is voor een bedrag van € 700.000 aan
winstdelende leningen verstrekt aan de Werkmaatschappij.
Dit brengt het totale saldo aan Winstdelende leningen op
€ 28.850.000.
Intrinsieke waarde per participatieDe netto vermogenswaarde per participatie is € 4.650
per 30 juni 2018. Deze waarde is berekend op basis van
de gecombineerde balanscijfers van het Fonds en de
Werkmaatschappij per balansdatum en gebaseerd op de
waarde van de Woningportefeuille in verhuurde staat op 31
december 2017.
Per 31 december was de netto vermogenswaarde per
participatie nog € 4.770. Het afgelopen halfjaar is de netto
vermogenswaarde derhalve afgenomen met € 120 ofwel met
2,5%. De oorzaak van deze daling is vrijwel volledig toe te
schrijven aan het dividend dat is uitgekeerd op participaties.
Gedurende de bouw van de woningen zijn er nog geen
huurinkomsten, terwijl er al wel dividend wordt uitgekeerd.
De handelskoers is licht gedaald naar € 4.875.
Jaarlijkse participantenvergadering 2017Op 11 juli 2018 is de jaarlijkse participantenvergadering
gehouden in Amersfoort. Na verkregen toestemming van
de vergadering van participanten zijn enkele aanpassingen
doorgevoerd.
Operationeeel beheer en verhuur woningportefeuilleDe beheerder zal vanaf 1 november 2018 het operationele
beheer en de verhuur van de woningportefeuille overdragen
aan Credit Linked Vastgoed Beheer B.V.
Fiscale aanpassing structuur Groenwoningen FondsDe beheerder zal per 1 januari 2019 de structuur van het Fonds
transformeren van een gesloten fonds voor gemene rekening
naar een open fonds voor gemene rekening en vervolgens
opteren voor de status van fiscale beleggingsinstelling.
Toezichthoudelijke aanpassing structuur Groenwoningen FondsDe beheerder zal een nieuwe stichting oprichten die de
aandelen van de Werkmaatschappij zal houden.
RisicomanagementDe Beheerder volgt dagelijks de geldstromen, de dekking van
de rentelasten, de verhouding tussen financiering en het totale
vermogen, alsmede de looptijden van de rentedragende
verplichtingen in relatie tot de ratio’s van het financiële
beleid. Eventuele risico’s met betrekking tot solvabiliteit,
liquiditeit, rente en marktprijzen zijn hierdoor onder controle.
Huurders worden vooraf beoordeeld op kredietwaardigheid
en betrouwbaarheid.
Verklaring omtrent bedrijfsvoeringDe Beheerder verklaart dat hij voor het Fonds beschikt over
een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die
voldoet aan de vereisten uit de Wft en dat de bedrijfsvoering
van de beleggingsinstelling effectief en overeenkomstig de
beschrijving functioneert.
VooruitzichtenDe directie is tevreden over de aankopen van het Fonds en
de ontwikkeling van het eigen vermogen in de eerste helft
van 2018. Onder voorbehoud van wet- en regelgeving zal dit
najaar een derde emissie worden gestart.
Soest, 29 augustus 2018
Was getekend: Credit Linked Beheer B.V.
12
Noot 30 juni 2018 30 juni 2017
ACTIVA €
Beleggingen
Financiële vaste activa 1 28.850.000 18.600.000
28.850.000 18.600.000
Vorderingen
Financiële vlottende activa 2 5.000.000 5.950.000
Overlopende activa 3 8.055 304.480
5.008.055 6.254.480
Overige activa
Geactiveerde kosten Fonds 4 1.326.719 1.191.386
Liquiditeiten 5 281.064 2.179.566
1.607.783 3.370.952
TOTAAL ACTIVA 35.465.838 28.225.432
PASSIVA
Eigen vermogen 6
Gestort kapitaal (Participaties) 7.250.000 5.681.000
Agio reserves 29.000.000 21.893.651
Overige reserves -1.648.681 0
Onverdeeld resultaat 686.380 368.490
35.287.699 27.943.141
Kortlopende schulden
Crediteuren 7 178.139 0
Overlopende passiva 0 282.291
178.139 282.291
TOTAAL PASSIVA 35.465.838 28.225.432
3. BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING FONDS
13
Noot 1 jan t/m 30 jun 2018 1 jan t/m 30 jun 2017
OPBRENGSTEN €
Opbrengsten uit beleggingen
Opbrengsten financiële vaste activa 1.079.650 411.255
Netto opbrengsten uit beleggingen 1.079.650 411.255
TOTAAL OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN 1.079.650 411.255
LASTEN
Lasten
Lasten in verband met het beheer van beleggingen 8 211.112 32.591
Afschrijvingen op fondskosten 180.142 52.561
Bankkosten 2.017 15.103
Overige kosten 0 31.419
Totaal lasten 393.271 131.674
Nettoresultaat na belastingen 686.379 279.581
4. WINST-EN-VERLIESREKENING FONDS
14
Noot 1 jan t/m 30 jun 2018 1 jan t/m 30 jun 2017
€
BELEGGINGSACTIVITEITEN
Netto resultaat na belastingen 686.379 279.581
Uitgifte winstdelende leningen -700.000 -12.400.000
Uitgifte rekening courant 0 -5.000.000
Mutatie geactiveerde fondskosten 192.232 -434.487
Mutatie in werkkapitaal:
- Mutaties overlopende activa 80.686 -146.828
- Mutaties overlopende passiva -478.522 92.250
- Mutaties crediteuren 164.617 0
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten -54.608 -17.609.484
FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Uitgifte participaties 5.000 9.690.000
Dividenduitkeringen -960.575 -499.715
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -955.575 9.190.285
MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN -1.010.183 -8.419.199
Liquide middelen primo periode 1.291.247 10.598.765
Liquide middelen ultimo periode 281.064 2.179.566
5. KASSTROOMOVERZICHT FONDS
15
16
AlgemeenHet Groenwoningen Fonds is een beleggingsinstelling dat wordt aangegaan in de vorm van een transparant fonds voor gemene rekening onder het Nederlands recht. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd. Het Fonds is een closed-end beleggingsfonds in de zin van de Wft. Het Fonds is gevestigd ten kantore van de Beheerder.
Het Fonds is voor de heffing van inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en dividendbelasting fiscaal tran-sparant. Het Fonds is aangewezen als Groenfonds.
De bedragen in deze halfjaarcijfers luiden in euro’s, tenzij anders is aangegeven. De in de tabellen opgenomen getallen zijn afgeronde bedragen. Hierdoor kunnen zich afrondingsverschillen voordoen.
Beloning voor de beheerderOver de eerste helft van 2018 bestond de beloning aan de beheerder uit een structureringsvergoeding ter grootte van € 40 en een beheervergoeding ter grootte van € 181.300.
Over de eerste helft van 2018 was de totale beloning (geheel vast) aan het personeel van Credit Linked Beheer B.V. (inclusief directie) € 446.024, verdeeld over zeventien begunstigden. Het vaste bruto loon van de drie directieleden bedroeg in totaal € 126.997. Het personeelsbestand van Credit Linked Beheer is per saldo toegenomen met vijf medewerkers tot een totaal van zeventien medewerkers waarvan drie directieleden.
Lopende kosten ratioDe lopende kosten ratio voor de eerste helft van 2018 is gelijk aan 2,23% op jaarbasis. De fondskosten ratio (gelijk aan de lopende kosten ratio exclusief de kosten voor de exploitatie van het vastgoed) komt eveneens uit op 2,23% op jaarbasis. Deze percentages zijn exact gelijk. De exploitatiekosten van het vastgoed zijn namelijk voor rekening van de Werkmaatschappij. Ter vergelijking, over 2017 waren deze percentages beide gelijk aan 0,94%.
Toegepaste standaardenHet jaarverslag is opgesteld in overeenstemming met de in Nederland geldende van toepassing zijnde grondslagen voor de financiële verslaggeving, de Wet op het financieel toezicht en het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen zoals opgenomen in Titel 9, Boek 2 BW en in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.
Algemene grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
Activa en passivaDe waardering van activa en passiva vindt plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en/of betrouwbaarheid van de waardebepaling.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.
Financiële instrumentenOnder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als de financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de toelichting per balanspost.
Gebruik van schattingen De opstelling van de halfjaarcijfers vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van de activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
6. TOELICHTING OP DE HALFJAARCIJFERS FONDS
17
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA
Financiële vaste en vlottende activaFinanciële vaste en vlottende activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde, en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Indien het effect van waardering tegen geamortiseerde kostprijs immaterieel is, worden vorderingen gewaardeerd tegen nominale waarde.
Geactiveerde kosten FondsDe oprichtingskosten van het Fonds worden geactiveerd en in een periode van vijf jaar ten laste van het resultaat gebracht. Onder de oprichtingskosten zijn de volgende kosten begrepen; advieskosten (juridisch, fiscaal, financieel, compliance), structureringskosten en kosten voor marketing.
VorderingenVorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde, en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Indien het effect van waardering tegen geamortiseerde kostprijs immaterieel is, worden vorderingen gewaardeerd tegen nominale waarde.
VoorzieningenVoorzieningen worden opgenomen alleen en voor zover er per balansdatum concrete risico’s en verplichtingen bestaan.
Kortlopende schuldenDe kortlopende schulden worden opgenomen tegen denominale waarde.
GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING
BelastingenHet Fonds is transparant voor de heffing van inkomsten-belasting, vennootschapsbelasting en dividendbelasting. Fiscale transparantie houdt in dat het Fonds niet zelfstandig belastingplichtig is. Als gevolg hiervan wordt iedere Participant afzonderlijk belast, afhankelijk van zijn eigen fiscale positie, waarbij de bezittingen en schulden, alsmede de resultaten van het Fonds aan de Participanten worden toegerekend naar rato van hun winstgerechtigdheid. Deze transparantie brengt dan ook mee dat waar wordt gesproken van Participatie, voor fiscale doeleinden eigenlijk moet worden gelezen: het pro rata gedeelte in de bezittingen en schulden van het Fonds.
Het Fonds is tevens niet belastingplichtig voor de omzetbelasting aangezien de verhuur van woningen geen belaste prestatie is. Derhalve is het voor het Fonds ook niet mogelijk om betaalde omzetbelasting te verrekenen en zijn de kosten van het Fonds opgenomen inclusief de daarover betaalde omzetbelasting
Grondslagen van het kasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden, winstbelastingen en van de aan- en verkopen van beleggingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten.
18
7. TOELICHTING OP DE BALANS FONDS
1. Financiële vaste activaDe financiële vaste activa bestaat uit de winstdelende leningen die aan Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. beschikbaar
zijn gesteld.
Op 8 februari 2018 is een winstdelende lening verstrekt van € 700.000 t.b.v. de aankoop van woningen te Tuk (gem.
Steenwijkerland). Dit brengt het totaal uitstaande winstdelende leningen per 30 juni 2018 op € 28.850.000.
Winstdelende Lening Uitstaande hoofdsom Rente Einddatum lening
Hazerswoude-Dorp / Tiel (1) € 720.000 6,8% 11 april 2026
Hazerswoude-Dorp / Tiel (2) € 780.000 6,8% 26 april 2026
Dongen (1) € 1.880.000 6,8% 26 april 2026
Hazerswoude-Dorp / Tiel (3) € 440.000 6,8% 26 mei 2026
Hazerswoude-Dorp / Tiel (4) € 200.000 6,8% 2 juni 2026
Dongen (2) € 1.320.000 6,8% 24 augustus 2026
Hazerswoude-Dorp / Tiel (5) € 360.000 6,8% 1 september 2026
Meppel (1) € 500.000 6,8% 13 december 2026
Tholen / Schiedam / Waddinxveen € 8.550.000 6,4% 23 februari 2027
Meppel (2) € 700.000 6,4% 31 mei 2027
Arnhem € 3.150.000 6,4% 29 juni 2027
Molenhoek € 1.350.000 6,4% 19 juli 2027
Ede € 3.950.000 6,4% 31 augustus 2027
Swalmen € 2.100.000 6,4% 25 oktober 2027
Zeeland (gem. Landerd) € 1.750.000 6,4% 10 november 2027
Tuk (gem. Steenwijkerland) (1) € 400.000 6,4% 29 november 2027
Tuk (gem. Steenwijkerland) (2) € 700.000 6,0% 8 februari 2028
Totaal € 28.850.000
De vaste (oplopende) rentevergoeding op de winstdelende leningen is gelijk aan 6% gedurende het kalenderjaar waarin de
Winstdelende Lening is afgesloten en loopt in de volgende drie kalenderjaren jaarlijks met 0,4% op. Gedurende de resterende
looptijd van de winstdelende lening blijft de rente gelijk aan 7,2%. De rente wordt elke drie maanden uitgekeerd, voor het
eerst op de ultimo van het kalenderkwartaal waarin de betaling van de aankoop van woningen heeft plaatsgevonden.
Zolang minimaal één Winstgevende Lening nog niet in zijn geheel is afgelost, is het fonds gerechtigd op een variabele
rentevergoeding gelijk aan 75% van de bruto jaarwinst van de Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. In de eerste
twaalf maanden na de eerste uitgifte is de variabele rentevergoeding gelijk aan 100% van de bruto jaarwinst van de
Werkmaatschappij Groenwoningen B.V.
De winstdelende leningen worden beheerst door Nederlands recht. De Stichting Bewaarder houdt via de Winstdelende
Leningen het tweede hypotheekrecht op de Woningportefeuille.
2. Financiële vlottende activaDe financiële vlottende activa bestaat uit de kortlopende middelen die aan Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. beschikbaar
zijn gesteld. Hierover ontvangt het Fonds 6,0% rente op jaarbasis.
19
3. Overlopende activaDe overlopende activa bestaan uit:
Omschrijving Bedrag (€)
Nog te ontvangen van Werkmaatschappij Groenwoningen 8.055
Totaal overlopende activa 8.055
4. Geactiveerde kosten FondsHet saldo geactiveerde fondskosten van € 1.326.719 is het totaal aan geactiveerde fonds- en marketingkosten en geactiveerde
structureringsvergoeding vanaf de start van het fonds op 25 februari 2016 t/m 30 juni 2018 minus de inmiddels afgeschreven
kosten. Onderstaand het verloopoverzicht van de geactiveerde kosten van het Fonds.
Omschrijving Geactiveerde kosten per 30-06-2018 (€)
Geactiveerde fonds- en marketingkosten 1.216.664
Geactiveerde structureringsvergoeding 586.188
Afschrijving geactiveerde fonds- en marketingkosten -302.904
Afschrijving geactiveerde structureringskosten -173.229
Saldo geactiveerde fondskosten 1.326.719
5. LiquiditeitenHet gehele saldo aan liquiditeiten werd aangehouden als rekening-courant. Alle bankrekeningen staan op naam van
Stichting Bewaarder Groenwoningen. De liquiditeiten dienen voornamelijk ter dekking van huidige en toekomstige
betalingsverplichtingen uit hoofde van aangegane woningaankopen.
6. Eigen vermogenHet eigen vermogen van € 35.287.699 per 30 juni 2018 bestaat uit de opbrengst van het plaatsen van 7.250 participaties á
€ 5.000, plus het verdeelde resultaat over het eerste boekjaar 2016-2017 en het onverdeelde resultaat over het afgelopen
halfjaar minus de cumulatief uitgekeerde dividenden.
Overzicht van mutaties in het eigen vermogen
Gestort kapitaal Agio reserve Overige reserves Onverd. resultaat Totaal
Stand primo periode (€) 7.249.000 28.996.000 -1.642.427 954.321 35.556.894
Uitgegeven participaties 1.000 4.000 5.000
Resultaatverdeling 2016-2017 954.321 -954.321 0
Onverdeeld resultaat 686.380 686.380
Uitgekeerd dividend -960.575 -960.575
Stand ultimo periode (€) 7.250.000 29.000.000 -1.648.681 686.380 35.287.699
In het eerst halfjaar 2018 is per saldo nog één participatie uitgegeven. Het resultaat van het eerste boekjaar 2016-2017 is
overgeboekt naar de overige reserves. Als interim-dividend is in het eerste halfjaar 2018 al € 960.575 uitgekeerd. Dit bedrag
wordt vooralsnog ten laste van de overige reserves geboekt.
20
7. CrediteurenDe crediteuren bestaat uit de volgende posten:
Omschrijving Bedrag (€)
Nog te betalen vergoedingen aan Credit Linked Beheer 178.139
Totaal overlopende activa 178.139
Gebeurtenissen na de balansdatumOp 3 juli 2018 is met Belastingdienst vastgesteld (door middel van een vaststellingsovereenkomst) dat voor behoud van de
fiscale voordelen voor participanten de structuur van het Groenwoningen Fonds dient te worden aangepast naar een open
fonds voor gemene rekening. Tevens is vastgelegd dat de huidige structuur tot 31 december 2018 in aanmerking blijft komen
voor de fiscale voordelen over de periode tot en met 31 december 2018.
21
8. TOELICHTING OP DE WINST-EN VERLIESREKENING FONDS
8. Lasten in verband met het beheer van beleggingenDe lasten in verband met het beheer van beleggingen bestaat uit de volgenden posten:
Omschrijving Bedrag (€)
Bestuurskosten van Stichting Bewaarder Groenwoningen 16.589
Toezichtkosten aan AIFMD Bewaarder 13.223
Beheervergoeding aan Credit Linked Beheer B.V. 181.300
Saldo geactiveerde fondskosten 211.112
22
HALFJAARCIJFERS WERKMAATSCHAPPIJGROENWONINGEN BV 2018
23
In de eerste helft van 2018 werd door Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. (“Werkmaatschappij”) een netto resultaat na
belastingen behaald van - € 599.325 Dit verlies komt doordat nog een relatief groot aantal woningen in aanbouw zijn. De
directie is, gegeven het feit dat de woningportefeuille nog in opbouw is, tevreden met het resultaat.
De Nederlandse woningmarktDe transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is medio 2018 uitgekomen op een recordniveau van € 288.000.Dat is
ruim 10% meer dan een jaar eerder. Vooral de prijs van de verkochte appartementen ging omhoog, met meer dan 16% (bron:
NVM). Deze prijsstijging is het gevolg van schaarste op de woningmarkt in Nederland. Er wordt te weinig gebouwd om aan de
vraag van woningzoekers te voldoen. Ook de historisch lage rentetarieven leiden tot meer vraag naar koopwoningen.
Het aantal huishoudens groeit harder dan het aantal nieuwe woningen. Woningbeleggingsadviesbureau Capital Value verwacht
dat pas na 2020 meer huizen worden gebouwd dan er huishoudens bijkomen. De Nederlandse grootbanken verwachten dat de
huizenprijzen in Nederland in 2018 en 2019 verder zullen stijgen. ABNAMRO heeft onlangs haar verwachte huizenprijsstijging
voor 2019 aangepast van 5% naar 7%.
Aankopen in het eerste halfjaar 2018In het eerste helft van 2018 zijn 19 woningen aangekocht te Hilvarenbeek en Helvoirt. Dit brengt het totaal aantal woningen in
portefeuille op 272.
FinancieringTer financiering van de aankoop van de woningen zijn in de eerste helft van 2018 nog drie hypothecaire leningen afgesloten
voor in totaal € 8.750.000. Op de leningen is de Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) convenant van toepassing. Deze dient op
ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder
ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 voldoen alle hypothecaire leningen ruimschoots aan de DSCR’s convenant, met
een DSCR van 1,57 voor de gehele leningportefeuille.
Bestuurder/BewaarderPer 1 januari 2018 is het bestuur van de Werkmaatschappij Groenwoningen BV formeel overgegaan van Vistra Management
Services (Netherlands) BV naar TCS Governance BV.
RisicomanagementDe beheerder volgt dagelijks de geldstromen, de dekking van de rentelasten, de verhouding tussen financiering en het totale
vermogen, alsmede de looptijden van de rentedragende verplichtingen in relatie tot de ratio’s van het financiële beleid.
Eventuele risico’s met betrekking tot solvabiliteit, liquiditeit, rente en marktprijzen zijn hierdoor onder controle. Alle transacties
vinden alleen plaats in euro’s.
Huurders worden vooraf beoordeeld op kredietwaardigheid en betrouwbaarheid. Er zijn interne procedures inzake de
incasso van huurvorderingen en de opvolging daarvan. Renterisico’s worden beperkt door de combinatie van langlopende
Financieringen en verschillende renteherzieningsdata, waardoor nu wordt geprofiteerd van de lage financieringsrente en later
een lange termijn gemiddelde financieringsrente verschuldigd zal zijn.
VooruitzichtenDe directie is tevreden over de aankopen van de Werkmaatschappij. Naar verwachting zal in de tweede helft van 2018 nog een
aantal woningprojecten worden aangekocht, waardoor de woningportefeuille zal toenemen naar ruim 300 woningen.
Soest, 29 augustus 2018
Was getekend: Credit Linked Beheer B.V.
9. DIRECTIEVERSLAG WERKMAATSCHAPPIJ GROENWONINGEN B.V.
24
Noot 30 juni 2018 30 juni 2017
ACTIVA €
Beleggingen
Onroerend goed (Huurwoningen) 1 51.747.657 17.450.082
51.747.657 17.450.082
Vorderingen
Overlopende activa 2 155.345 33.604
155.345 33.604
Overige activa
Liquiditeiten 3 656.520 8.239.725
Vooruitbetaalde bedragen 4 21.628 11.848
678.148 8.251.573
TOTAAL ACTIVA 52.581.150 25.735.259
PASSIVA
Eigen vermogen 5
Gestort kapitaal 1 1
Herwaarderingsreserve 960.254 183.503
Overige reserves -1.739.956 0
Onverdeeld resultaat -797.640 -568.456
-1.577.341 -384.952
Langlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen 6 19.221.074 1.143.000
Winstdelende leningen 7 28.850.000 18.600.000
48.071.074 19.743.000
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen 6 401.750 38.000
Schulden aan groepsmaatschappijen 8 5.003.518 6.254.480
Waarborgsommen 9 200.827 46.898
Crediteuren 10 137.285 0
Overlopende passiva 11 344.037 37.834
6.087.417 6.377.212
TOTAAL PASSIVA 52.581.150 25.735.259
10. BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING WERKMAATSCHAPPIJ
25
Noot 1 jan t/m 30 jun 2018 1 jan t/m 30 jun 2017
€
Opbrengsten uit beleggingen
Bruto huuropbrengsten 12 728.090 194.669
Exploitatiekosten 189.519 23.355
Netto opbrengst uit beleggingen 538.571 171.314
Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen 0 0
Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen 170.403 -21.215
Waardeveranderingen beleggingen 170.403 -21.215
TOTAAL OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN 708.974 150.099
Lasten
Lasten in verband met het beheer van beleggingen 13 16.564 5.142
Netto rentelasten 1.269.376 426.729
Bankkosten 22.359 10.128
Overige kosten 0 11
Ingroeiregeling compensatie belasting 0 28.933
Totaal lasten 1.308.299 470.943
TOTAAL LASTEN 1.308.299 470.943
Nettoresultaat na belastingen -599.325 -320.844
11. WINST-EN-VERLIESREKENING WERKMAATSCHAPPIJ
26
Noot 1 jan t/m 30 juni 2018 1 jan t/m 30 jun 2017
BELEGGINGSACTIVITEITEN
Netto resultaat na belastingen -599.325 -320.844
Waardeverandering beleggingen -170.403 21.215
Aankopen onroerend goed inclusief aankoop- en
financieringskosten -11.421.267 -9.223.351
Verkopen onroerend goed inclusief aankoop- en
financieringskosten 0 0
Ontvangen waarborgsommen huur 67.339 1.710
Mutaties in werkkapitaal:
- Mutaties overlopende activa -37.887 -6.782
- Mutaties overlopende passiva 83.064 6.805
- Mutaties vooruitbetaalde bedragen -21.628 -11.848
- Mutaties crediteuren -18.415 0
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten -12.118.522 -9.533.095
FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Geplaatst en gestort aandelenkapitaal 0 0
Ontvangen winstdelende leningen 700.000 12.400.000
Ontvangen langlopende schulden aan kredietinstellingen 8.750.000 0
Aflossingen langlopende schulden aan kredietinstellingen -78.750 0
Betaalde afsluitprovisie langlopende schulden -22.750 0
Afschrijving afsluitprovisie langlopende schulden 3.913 0
Ontvangen rekening courant financiering 0 0
Ontvangen overige financieringen -57.975 5.127.828
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 9.294.438 17.527.828
MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN -2.824.084 7.994.733
Liquide middelen primo periode 3.480.604 244.992
Liquide middelen ultimo periode 656.520 8.239.725
12. KASSTROOMOVERZICHT WERKMAATSCHAPPIJ
27
13. TOELICHTING OP DE HALFJAARCIJFERS WERKMAATSCHAPPIJ
AlgemeenDe Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. (“Werkmaatschappij”) is een entiteit die speciaal is opgericht voor het houden van
de woningportefeuille en de bijbehorende financieringen.
De bedragen in deze halfjaarcijfers luiden in euro’s, tenzij anders is aangegeven. De in de tabellen opgenomen getallen zijn
afgeronde bedragen. Hierdoor kunnen zich afrondingsverschillen voordoen.
Beloning voor de beheerderOver het eerste halfjaar van 2018 heeft de Beheerder geen beloning ontvangen vanuit de Werkmaatschappij.
Lopende kosten ratioDe lopende kosten ratio voor de eerste helft van 2018 is gelijk aan 1,58% op jaarbasis (berekend op basis van de verkregen
winstdelende leningen). De fondskosten ratio (gelijk aan de lopende kosten ratio exclusief de kosten voor de exploitatie van het
vastgoed) komt uit op 0,27% op jaarbasis.
Toegepaste standaardenDe halfjaarcijfers zijn opgesteld in overeenstemming met de in Nederland geldende van toepassing zijnde grondslagen voor de
financiële verslaggeving zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.
ContinuïteitDoor het aanloopverlies in het eerste boekjaar en de toename hiervan in het eerste halfjaar 2018 is een negatief eigen
vermogen ontstaan dat kan leiden tot onzekerheid omtrent het voortbestaan van de vennootschap. Op basis van de door
de directie verwachte toekomstige positieve resultaten en de veronderstelling dat Groenwoningen Fonds als voornaamste
kredietverschaffer door de verbondenheid met de vennootschap bereid is de vennootschap financieel te blijven steunen, zijn
de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling gebaseerd op continuïteit van de vennootschap.
Algemene grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
Activa en passivaDe waardering van activa en passiva vindt plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de
specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de
onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de
balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen
die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel,
samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden,
waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het
economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft
plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s
met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer
in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop
niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en/of
betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.
28
Financiële instrumentenOnder financiële instrumenten worden zowel de primaire
financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als
de financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van
de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de
toelichting per balanspost.
Gebruik van schattingen De opstelling van de halfjaarcijfers vereist dat het management
oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt
die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en
de gerapporteerde waarde van de activa en verplichtingen,
en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten
kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en
onderliggende veronderstellingen worden voortdurend
beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden
opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien
en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen
heeft.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
BeleggingenDe beleggingen worden gewaardeerd tegen marktwaarde.
De aankoopkosten van de beleggingen worden geactiveerd
in het jaar van aankoop. Aankoopkosten worden verwerkt
als onderdeel van de verkrijgingsprijs en maken onderdeel
uit van de balanswaardering in het jaar van aankoop. Na de
eerste opname worden de beleggingen tegen marktwaarde
gewaardeerd.
De marktwaarde wordt gelijkgesteld met de reële waardering
van de Woningportefeuille. Daaronder wordt verstaan het
bedrag waarvoor een bezitting kan worden verhandeld
tussen ter zake goed geïnformeerde onafhankelijke partijen
die een transactie willen doen. Het Fonds stelt deze reële
waarde jaarlijks vast gebaseerd op externe taxatierapporten
bij aankoop en periodieke toetsing, tenminste roulerend eens
per vijf jaren, door een externe taxateur.
Teneinde de marktwaarde vast te stellen zijn de volgende
rekenmethodieken gehanteerd:
• Comparatieve methode, waarbij verkooptransacties en/
of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke
objecten met elkaar worden vergeleken.
• Markthuurkapitalisatie methode, waarbij aan de hand
van de bruto markthuur van de gebruiksoppervlakten
van de woningen, verminderd met onder andere
de exploitatielasten een onder de huidige
marktomstandigheden reëel geacht netto rendement
wordt bepaald.
• Contante waardemethode (DCF), waarbij toekomstige
opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de
waardepeildatum. Het contant maken gebeurt op basis
van een door de markt gewenst rendement (gewenste
disconteringsvoet). Als benadering voor het gewenste
rendement wordt uitgegaan van het gemiddelde
rendement op jongste 10-jarige staatsleningen,
verhoogd met een risicopremie die afhangt van de mate
van risico dat het getaxeerde object oplevert.
Bij een taxatie worden veelal (bijzondere) uitgangspunten en
algemene uitgangspunten gehanteerd ten aanzien van (niet-
uitputtend) de technische staat, bestemming en gebruik, de
huursituatie en duurzaamheid.
Uitgaven met betrekking tot de beleggingen na aankoop
worden in beginsel als kosten ten laste van het resultaat
gebracht. Alleen die uitgaven die daadwerkelijk leiden tot
een waardevermeerdering van de beleggingen worden
geactiveerd. Verkoopkosten worden ten laste van de
waardering van de Woningportefeuille gebracht, wanneer
een besluit tot verkoop genomen is voor het opmaken van de
halfjaarcijfers.
VorderingenVorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen
tegen reële waarde, en vervolgens gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs. Indien het effect van waardering
tegen geamortiseerde kostprijs immaterieel is, worden
vorderingen gewaardeerd tegen nominale waarde.
VoorzieningenVoorzieningen worden opgenomen alleen en voor zover er
per balansdatum concrete risico’s en verplichtingen bestaan.
Schulden aan kredietinstellingenSchulden aan kredietinstellingen, Financiers en overige
rentedragende schulden worden opgenomen tegen
geamortiseerde kostprijs. Indien het effect van waardering
tegen geamortiseerde kostprijs immaterieel is, worden de
schulden gewaardeerd tegen nominale waarde.
29
Grondslagen voor de resultaatbepaling
HuuropbrengstenDe huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode waar ze betrekking op hebben. De eventueel op een
huurovereenkomst betrekking hebbende servicekosten en voorschotten worden gesaldeerd opgenomen onder de overige
vorderingen en schulden. Ter zake van servicekosten toerekenbaar aan onverhuurde ruimtes, wordt een evenredig deel ten
laste van het resultaat gebracht.
ExploitatiekostenAls exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boekjaar toe te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen worden
doorbelast aan de huurders van de Woningportefeuille.
Grondslagen van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de
liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden, winstbelastingen en van de aan- en
verkopen van beleggingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten.
30
1. Onroerend goedDe woningen, waarvoor (een deel van de) aankoopprijs is betaald en waarvan de bouw reeds is gestart of voltooid zijn
opgenomen tegen de getaxeerde marktwaarde.
Met peildatum 31 december 2017 zijn alle woningcomplexen getaxeerd door Cushman Wakefield. Cushman Wakefield is een
onafhankelijke taxateur die de taxaties heeft verricht in lijn met:
• Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed en het Addendum Groot Zakelijk Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed
Taxateurs (NRVT), geldig per 1 juli 2017;
• RICS-taxatiestandaarden (The “Red Book”) van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 10e editie, geldig per 1
juli 2017;
• International Valuation Standards (IVS) van de International Valuation Standards Council (IVSC) 2013, geldig per 1 juli
2017;
• European Valuation Standards (EVS) van The European Group of Valuers Associations (TEGoVA), 8e editie, geldig per 1 juni
2016;
• &W Global Code of Business Conduct, de interne gedragscode van Cushman & Wakefield, geldig per 1 januari 2018;
• De Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD), conform de directive 2011/61/EU d.d. 8 juni 2011 (Level 1)
en een supplement d.d. 19 december 2012 (Level 2).
De bij de waardering gehanteerde rekenmethodieken zijn toegelicht in hoofdstuk 12. De belangrijkste veronderstellingen en
specifieke uitgangspunten gehanteerd in de berekening zijn:
• Er is van uitgegaan dat de objecten op peildatum volledig zijn gerealiseerd en opgeleverd en volledig zijn verhuurd tegen
marktconforme voorwaarden.
• De in de discounted cashflow modellen gebruikte exit yield ligt tussen 4,85% en 5,75%.
• De in de discounted cashflow modellen gebruikte disconteringsvoet ligt tussen 5,90% en 6,50%.
14. TOELICHTING OP DE BALANS WERKMAATSCHAPPIJ
31
1. Onroerend goed
Woningcomplex Aantal woningen Investeringen (incl. kosten)
Herwaardering Balanswaarde30 jun 2018
Getaxeerde woningen
Hazerswoude-Dorp 10 € 2.328.064 € 201.936 € 2.530.000
Dongen 14 € 3.228.343 € 261.657 € 3.490.000
Tiel 10 € 2.033.911 € 216.089 € 2.250.000
Meppel 8 € 1.703.711 -€ 4.821 € 1.698.890
Oijen 6 € 1.246.854 € 13.146 € 1.260.000
Waddinxveen 20 € 5.250.321 -€ 50.321 € 5.200.000
Tholen 7 € 1.637.644 -€ 51.142 € 1.586.502
Molenhoek 9 € 2.083.258 -€ 3.258 € 2.080.000
Arnhem 21 € 4.553.740 -€ 19.901 € 4.533.839
Zeeland 28 € 5.614.616 € 191.484 € 5.806.100
Steenwijk-Tuk 14 € 2.705.393 -€ 45.393 € 2.660.000
Swalmen 14 € 2.912.530 € 27.470 € 2.940.000
Ede 42 € 4.567.293 -€ 121.672 € 4.445.621
Ewijk 12 € 2.902.211 € 37.789 € 2.940.000
€ 42.767.889 € 653.063 € 43.420.952
Overige woningen
Schiedam 30 € 4.799.309 € 4.799.309
Haelen 8 € 1.879.689 € 1.879.689
Hilvarenbeek 13 € 829.228 € 829.228
Helvoirt 6 € 799.876 € 799.876
Assen n.n.b. € 16.485 € 16.485
Nijmegen n.n.b. € 2.118 € 2.118
€ 8.326.705 € 8.326.705
Totaal 272 € 51.094.594 € 51.747.657In Bijlage I. treft u een overzicht van de woningportefeuille per 30 juni 2018 met nadere details.
2. Overlopende activaDe overlopende activa bestaan uit:
Omschrijving Bedrag (€)
Nog te ontvangen huur van Actys (juni) 142.444
Nog te ontvangen huur ivm achterstanden 12.901
Totaal overlopende activa 155.345
3. LiquiditeitenHet gehele saldo aan liquiditeiten werd aangehouden als rekening-courant. Alle bankrekeningen staan op naam van
Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. De liquiditeiten dienen voornamelijk ter dekking van huidige en toekomstige
betalingsverplichtingen uit hoofde van aangegane woningaankopen.
32
4. Vooruitbetaalde bedragenDe post vooruitbetaalde bedragen bestaat uit diverse vooruitbetaalde exploitatiekosten, zoals onroerende zaakbelastingen en
waterschapsbelastingen die in de eerste helft van het jaar voor het gehele kalenderjaar zijn betaald.
Omschrijving Bedrag (€)
Vooruitbetaalde kosten 21.628
Totaal vooruitbetaalde bedragen 21.628
5. Eigen vermogenHet eigen vermogen bestaat uit het gestorte kapitaal, het resultaat van het eerste boekjaar en het onverdeelde resultaat over
de eerste helft van 2018 en de herwaarderingsreserve. Het in contanten gestorte kapitaal bestaat uit 100 aandelen met elk
een nominale waarde van € 0,01.
Het onverdeeld resultaat uit het eerste boekjaar 2016-2017 is geboekt op de overige reserves.
Gestort kapitaal
Herwaarderingsreserve
Overige reserves
Onverdeeld resultaat
Totaal
Stand primo periode (€) 1 761.938 0 -1.739.956 -978.017
Herwaarderingsreserve 198.316 198.316
Resultaat 2016-2017 -1.739.956 1.739.956 0
Onverdeeld resultaat -797.640 -797.640
Stand ultimo periode (€) 1 960.254 -1.739.956 -797.640 -1.577.341
Gedurende de eerste helft van 2017 hebben geen taxaties plaatsgevonden. De herwaarderingsreserve per 30 juni 2017 is
daardoor onveranderd gebleven t.o.v. de herwaarderingsreserve per 31 december 2016.
Overzicht van mutaties in de herwaarderingsreserve Primo periode (€) 2018-H1 Ultimo periode (€)
Verandering balanswaarde Hazerswoude-Dorp 204.364 0 204.364
Verandering balanswaarde Dongen 265.056 0 265.056
Verandering balanswaarde Tiel 216.089 0 216.089
Verandering balanswaarde Oijen 14.603 0 14.603
Verandering balanswaarde Zeeland 0 191.484 191.484
Verandering balanswaarde Swalmen 30.869 0 30.869
Verandering balanswaarde Ewijk 30.958 6.831 37.789
Totalen (€) 761.938 198.316 960.254
33
6. Schulden aan kredietinstellingenTer financiering van de aankoop van de woningen zijn in de eerste helft van 2018 nog drie hypothecaire leningen afgesloten
voor in totaal € 8.750.000. Onderstaande tabel geeft nadere details weer over het verloop van de in totaal 6 hypothecaire
leningen.
Hypotheek basisgegevens Startdatum Bedrag (€) Rente % Looptijd
Dongen 07-okt-2016 1.200.000 2,61% 6,73 jaar
Hazerswoude-Dorp en Tiel 06-dec-2017 3.450.000 1,93% 3,07 jaar
Tholen, Waddinxveen, Oijen en Tuk 06-dec-2017 6.400.000 2,53% 7,07 jaar
Meppel, Molenhoek en Swalmen 14-feb-2018 4.000.000 2,46% 5,37 jaar
Zeeland (gem. Landerd) 16-mrt-2018 3.100.000 2,51% 5,29 jaar
Ewijk 27-jun-2018 1.650.000 1,85% 1,01 jaar
Totaal 19.800.000
Hypotheek aflossingen en saldi Aflossing/jaar Afgelost (€) Saldo (€) Einddatum
Dongen 38.000 57.000 1.143.000 01-jul-2023
Hazerswoude-Dorp en Tiel 69.000 17.250 3.432.750 01-jan-2021
Tholen, Waddinxveen, Oijen en Tuk 128.000 32.000 6.368.000 01-jan-2025
Meppel, Molenhoek en Swalmen 80.000 20.000 3.980.000 01-jul-2023
Zeeland (gem. Landerd) 62.000 0 3.100.000 01-jul-2023
Ewijk 24.750 0 1.650.000 01-jul-2019
Totalen ultimo periode (€) 401.750 126.250 19.673.750
Verschuldigde afsluitprovisie € 56.875
Afschrijving op verschuldigde
afsluitprovisie
€ 5.949
In balans opgenomen afsluitprovisie € 50.926
Aflos. < 1 jaar Afgelost Totaal Aflos. > 1 jaar
Totalen ultimo periode (€) 401.750 126.250 19.622.824 19.221.074
Eerste Lening - DongenAls zekerheid voor de eerste hypothecaire lening geldt:
• Het recht van eerste (bank)hypotheek ten behoeve van de geldgever met een inschrijving van €.7.070.000 op de
aangekochte 34 woningen te Hazerswoude-Dorp, Dongen en Tiel daaronder begrepen de huurpenningen.
• Het recht van eerste pand, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met
toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd.
• De hoofdelijke medeaansprakelijkstelling van Stichting Bewaarder Groenwoningen en Credit Linked Beheer B.V. ten
behoeve van de geldgever voor de verplichtingen van de geldnemer uit hoofde van de lening.
• De achterstelling en verpanding van de vorderingen van de Stichting Bewaarder Groenwoningen voor een bedrag van €
2.925.000 op Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. aan de geldgever.
Bovengenoemde hypothecaire lening betreft gedeeltelijk, voor een bedrag van € 962.000, een lening met een looptijd langer
dan vijf jaar.
De LTV convenant op de per 26 september 2016 lopende hypothecaire leningen is komen te vervallen. De geldgever behoudt
het recht voor de periodieke aflossingen per 1 januari 2020 te herzien. Tot 28 november 2017 was op deze lening de Interest
Coverage Ratio (ICR) van toepassing. Deze diende op ieder moment minimaal 2,00 te bedragen. Bij het ondertekenen van de
tweede hypothecaire lening is de ICR vervangen door de DSCR convenant. De definitie van DSCR: De netto huuropbrengsten
over de voorafgaande drie maanden van alle onderpanden die de onderzetter ten gunste van de geldgever heeft ondergezet,
gedeeld door de rente en aflossingen, die de geldnemer in de voorafgaande drie maanden was verschuldigd uit hoofde van
alle leningen van de geldgever.
34
De Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de
geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 is de DSCR voor deze lening
1,53 en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde convenant.
Tweede en derde Lening - Hazerswoude-Dorp, Tiel, Tholen, Waddinxveen, Oijen en TukAls zekerheid voor de tweede en derde hypothecaire lening geldt:
• Het recht van eerste (bank)hypotheek ten behoeve van de geldgever met een inschrijving van € 14.000.000 op de
aangekochte 67 woningen te Hazerswoude-Dorp, Tiel, Tholen, Waddinxveen, Oijen en Tuk daaronder begrepen de
huurpenningen.
• Het recht van eerste pand, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met
toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd.
• De hoofdelijke medeaansprakelijkstelling van Stichting Bewaarder Groenwoningen en Credit Linked Beheer B.V. ten
behoeve van de geldgever voor de verplichtingen van de geldnemer uit hoofde van de lening.
• De achterstelling en verpanding van de vorderingen van de Stichting Bewaarder Groenwoningen voor een bedrag van €
15.367.000 op Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. aan de geldgever.
De Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de
geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 is de DSCR voor deze leningen
1,48 en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde convenant.
Vierde en vijfde Lening – Meppel, Molenhoek, Swalmen en ZeelandAls zekerheid voor de vierde hypothecaire lening geldt:
• Het recht van eerste (bank)hypotheek ten behoeve van de geldgever met een inschrijving van € 13.000.000 op de
aangekochte 59 woningen te Meppel, Molenhoek, Swalmen en Zeeland en daaronder begrepen de huurpenningen.
• Het recht van eerste pand, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met
toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd.
• De hoofdelijke medeaansprakelijkstelling van Stichting Bewaarder Groenwoningen en Credit Linked Beheer B.V. ten
behoeve van de geldgever voor de verplichtingen van de geldnemer uit hoofde van de lening.
• De achterstelling en verpanding van de vorderingen van de Stichting Bewaarder Groenwoningen voor een bedrag van €
15.367.000 op Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. aan de geldgever.
De Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de
geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 is de DSCR voor deze leningen
1,64 en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde convenant.
Zesde Lening – EwijkAls zekerheid voor de vierde hypothecaire lening geldt:
• Het recht van eerste (bank)hypotheek ten behoeve van de geldgever met een inschrijving van € 3.200.000 op de aangekochte
12 woningen te Ewijk en daaronder begrepen de huurpenningen.
• Het recht van eerste pand, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met
toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd.
• De hoofdelijke medeaansprakelijkstelling van Stichting Bewaarder Groenwoningen en Credit Linked Beheer B.V. ten
behoeve van de geldgever voor de verplichtingen van de geldnemer uit hoofde van de lening.
• De achterstelling en verpanding van de vorderingen van de Stichting Bewaarder Groenwoningen voor een bedrag van €
15.367.000 op Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. aan de geldgever.
De Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de
geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 is de DSCR voor deze leningen
2,15 en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde convenant.
35
7. Winstdelende leningenOnderstaand een overzicht van de door het Groenwoningen Fonds beschikbaar gestelde winstdelende leningen aan de
Werkmaatschappij.
Winstdelende Lening Uitstaande hoofdsom Rente Einddatum lening
Hazerswoude-Dorp / Tiel (1) € 720.000 6,8% 11 april 2026
Hazerswoude-Dorp / Tiel (2) € 780.000 6,8% 26 april 2026
Dongen (1) € 1.880.000 6,8% 26 april 2026
Hazerswoude-Dorp / Tiel (3) € 440.000 6,8% 26 mei 2026
Hazerswoude-Dorp / Tiel (4) € 200.000 6,8% 2 juni 2026
Dongen (2) € 1.320.000 6,8% 24 augustus 2026
Hazerswoude-Dorp / Tiel (5) € 360.000 6,8% 1 september 2026
Meppel (1) € 500.000 6,8% 13 december 2026
Tholen / Schiedam / Waddinxveen € 8.550.000 6,4% 23 februari 2027
Meppel (2) € 700.000 6,4% 31 mei 2027
Arnhem € 3.150.000 6,4% 29 juni 2027
Molenhoek € 1.350.000 6,4% 19 juli 2027
Ede € 3.950.000 6,4% 31 augustus 2027
Swalmen € 2.100.000 6,4% 25 oktober 2027
Zeeland (gem. Landerd) € 1.750.000 6,4% 10 november 2027
Tuk (gem. Steenwijkerland) (1) € 400.000 6,4% 29 november 2027
Tuk (gem. Steenwijkerland) (2) € 700.000 6,0% 8 februari 2028
Totaal € 28.850.000
De vaste (oplopende) rentevergoeding op de winstdelende leningen is gelijk aan 6% gedurende het kalenderjaar waarin de
Winstdelende Lening is afgesloten en loopt in de volgende drie kalenderjaren jaarlijks met 0,4% op. Gedurende de resterende
looptijd van de winstdelende lening blijft de rente gelijk aan 7,2%. De rente wordt elke drie maanden uitgekeerd, voor het eerst
op de ultimo van het kalenderkwartaal waarin de betaling van de aankoop van woningen heeft plaatsgevonden.
Zolang minimaal één Winstgevende Lening nog niet in zijn geheel is afgelost, is het fonds gerechtigd op een variabele
rentevergoeding gelijk aan 75% van de bruto jaarwinst van de Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. In de eerste twaalf
maanden na de eerste uitgifte is de variabele rentevergoeding gelijk aan 100% van de bruto jaarwinst van de Werkmaatschappij
Groenwoningen B.V.
De winstdelende leningen worden beheerst door Nederlands recht. De Stichting Bewaarder houdt via de winstdelende leningen
het tweede hypotheekrecht op de Woningportefeuille
8. Schulden aan groepsmaatschappijenDe financiële vlottende activa bestaan uit:
Omschrijving Bedrag (€)
Door Stichting Bewaarder beschikbaar gestelde kortlopende middelen 5.000.000
Overige nog te betalen bedragen aan Groenwoningen Fonds 3.518
Totaal schulden aan groepsmaatschappijen 5.003.518
9. WaarborgsommenDe waarborgsommen hebben betrekking op van huurders ontvangen borgbetalingen.
36
10. CrediteurenDe crediteuren bestaan uit onderstaande posten:
Omschrijving Bedrag (€)
Nog te betalen bouwtermijnen 136.559
Nog te betalen advieskosten 726
Totaal Crediteuren 137.285
11. Overlopende passivaDe overlopende passiva bestaat uit de volgende posten:
Omschrijving Bedrag (€)
Nog te betalen belasting i.v.m. ingroeiregeling 207.051
Nog te betalen rente 108.228
Nog te betalen credit rente 2.567
Nog te betalen accountantskosten aan BDO 4.780
Nog te betalen aankoopkosten Darwin 4.538
Voorgeschoten fondskosten door Credit Linked Beheer 16.873
Totaal overlopende passiva 344.037
Niet uit de balans blijkende verplichtingenPer balansdatum heeft de Werkmaatschappij nog € 8,2 miljoen aan totale investeringsverplichting voor de aankoop van de
woningen te Schiedam, Ede, Hilvarenbeek en Helvoirt.
Gebeurtenissen na de balansdatumOp 19 juli is een zevende hypothecaire lening aangegaan van € 4.000.000 op basis van de 29 woningen te Arnhem en Haelen.
13. Lasten in verband met het beheer van beleggingen
Omschrijving Bedrag (€)
Bestuurskosten van Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. 13.915
Toezichtkosten aan AIFMD Bewaarder en AFM 2.649
Totale lasten in verband met het beheer van beleggingen 16.564
37
15. TOELICHTING OP DE WINST-EN VERLIESREK. WERKMAATSCHAPPIJ
12. Bruto huuropbrengstenDe bruto huuropbrengsten van € 728.090 zijn de te verwachten huuropbrengsten op basis van verhuurde woningen. Hiervan
is € 724.892 daadwerkelijk ontvangen. Het verschil van € 3.198 is toegevoegd aan de post nog te ontvangen huur i.v.m.
achterstanden op de balans.
13 Lasten in verband met het beheer van beleggingenDe lasten in verband met het beheer van beleggingen bestaat uit de volgenden posten:
Omschrijving Bedrag (€)
Bestuurskosten van Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. 13.915
Toezichtkosten aan AIFMD Bewaarder en AFM 2.649
Totale lasten in verband met het beheer van beleggingen 16.564
38
GECOMBINEERDE RAPPORTAGE
39
De Nederlandse woningmarktDe transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is
medio 2018 uitgekomen op een recordniveau van € 288.000.
Dat is ruim 10% meer dan een jaar eerder. Vooral de prijs
van de verkochte appartementen ging omhoog, met meer
dan 16% (bron: NVM). Deze prijsstijging is het gevolg van
schaarste op de woningmarkt in Nederland. Er wordt te weinig
gebouwd om aan de vraag van woningzoekers te voldoen.
Ook de historisch lage rentetarieven leiden tot meer vraag
naar koopwoningen.
Het aantal huishoudens groeit harder dan het aantal nieuwe
woningen. Woningbeleggingsadviesbureau Capital Value
verwacht dat pas na 2020 meer huizen worden gebouwd
dan er huishoudens bijkomen. De Nederlandse grootbanken
verwachten dat de huizenprijzen in Nederland in 2018 en
2019 verder zullen stijgen. ABNAMRO heeft onlangs haar
verwachte huizenprijsstijging voor 2019 aangepast van 5%
naar 7%.
Aankopen in het eerste halfjaar 2018In het eerste helft van 2018 zijn 19 woningen aangekocht
te Hilvarenbeek en Helvoirt. Dit brengt het totaal aantal
woningen in portefeuille op 272.
FinancieringTer financiering van de aankoop van de woningen zijn in
de eerste helft van 2018 nog drie hypothecaire leningen
afgesloten voor in totaal € 8.750.000. Op de leningen is de Debt-
Service Coverage Ratio (DSCR) convenant van toepassing.
Deze dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen.
Bij gebreke hiervan is het aan de geldgever verschuldigde
terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per
30 juni 2018 voldoen alle hypothecaire leningen ruimschoots
aan de DSCR’s convenant, met een DSCR van 1,57 voor de
gehele leningportefeuille.
Intrinsieke waarde per participatieDe netto vermogenswaarde per participatie is € 4.650
per 30 juni 2018. Deze waarde is berekend op basis van
de gecombineerde balanscijfers van het Fonds en de
Werkmaatschappij per balansdatum en gebaseerd op de
waarde van de Woningportefeuille in verhuurde staat op 31
december 2017.
Per 31 december was de netto vermogenswaarde per
participatie nog € 4.770. Het afgelopen halfjaar is de netto
vermogenswaarde derhalve afgenomen met € 120 ofwel met
2,5%. De oorzaak van deze daling is vrijwel volledig toe te
schrijven aan het dividend dat is uitgekeerd op participaties.
Gedurende de bouw van de woningen zijn er nog geen
huurinkomsten, terwijl er al wel dividend wordt uitgekeerd.
De handelskoers is licht gedaald naar € 4.875.
RisicomanagementDe beheerder volgt dagelijks de geldstromen, de dekking van
de rentelasten, de verhouding tussen financiering en het totale
vermogen, alsmede de looptijden van de rentedragende
verplichtingen in relatie tot de ratio’s van het financiële beleid.
Eventuele risico’s met betrekking tot solvabiliteit, liquiditeit,
rente en marktprijzen zijn hierdoor onder controle. Alle
transacties vinden alleen plaats in euro’s.
Huurders worden vooraf beoordeeld op kredietwaardigheid en
betrouwbaarheid. Er zijn interne procedures inzake de incasso
van huurvorderingen en de opvolging daarvan. Renterisico’s
worden beperkt door de combinatie van langlopende
Financieringen en verschillende renteherzieningsdata,
waardoor nu wordt geprofiteerd van de lage financieringsrente
en later een lange termijn gemiddelde financieringsrente
verschuldigd zal zijn.
Verklaring omtrent bedrijfsvoeringDe Beheerder verklaart dat hij voor het Fonds beschikt over
een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die
voldoet aan de vereisten uit de Wft en dat de bedrijfsvoering
van de beleggingsinstelling effectief en overeenkomstig de
beschrijving functioneert.
VooruitzichtenDe directie is tevreden over de aankopen van de
Werkmaatschappij. Naar verwachting zal in de tweede
helft van 2018 nog een aantal woningprojecten worden
aangekocht, waardoor de woningportefeuille zal toenemen
naar ruim 300 woningen.
Soest, 29 augustus 2018
Was getekend: Credit Linked Beheer B.V.
16. VERSLAG
In de eerste helft van 2018 werd door het Fonds en de Werkmaatschappij samen een netto resultaat na belastingen
behaald van € 87.055. De directie is, gegeven het feit dat het Fonds nog in opbouw is, tevreden met het resultaat. De
rendementsprognose blijft gehandhaafd op 6,4% (excl. fiscaal voordeel). Het Fonds koopt de woningprojecten niet zelf,
maar stelt winstdelende leningen beschikbaar (aan Werkmaatschappij Groenwoningen B.V.) voor de aankoop.
40
41
Noot 30 juni 2018 30 juni 2017
ACTIVA €
Beleggingen
Onroerend goed - Woningen 1 51.747.657 17.450.082
51.747.657 17.450.082
Vorderingen
Overlopende activa 2 155.344 33.604
155.344 33.604
Overige activa
Geactiveerde fondskosten 3 1.326.719 1.191.386
Liquiditeiten 4 937.585 10.419.291
Vooruitbetaalde bedragen 21.628 11.848
2.285.932 11.622.525
TOTAAL ACTIVA 54.188.933 29.106.211
PASSIVA
Eigen vermogen 5
Gestort kapitaal (Participaties) 7.250.001 5.681.001
Agio reserve 29.000.000 21.893.651
Herwaarderingsreserve 960.254 183.503
Overige reserve -3.388.637 0
Onverdeeld resultaat -111.260 -199.966
33.710.358 27.558.189
Langlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen 6 19.221.074 1.143.000
19.221.074 1.143.000
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen 6 401.750 38.000
Waarborgsommen 7 200.827 46.898
Crediteuren 8 315.425 0
Overlopende passiva 9 339.499 320.125
1.257.501 405.023
TOTAAL PASSIVA 54.188.933 29.106.211
17. GECOMBINEERDE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING
42
Noot 1 jan t/m 30 jun 2018 1 jan t/m 30 jun 2017
€
Opbrengsten uit beleggingen
Bruto huuropbrengsten 10 728.090 194.669
Exploitatiekosten 189.519 23.354
Netto opbrengst uit beleggingen 538.571 171.314
Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen 0 0
Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen 170.403 -21.215
Waardeveranderingen beleggingen 170.403 -21.215
TOTAAL OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN 708.974 150.099
Lasten
Lasten in verband met het beheer van beleggingen 11 227.675 37.733
Netto rentelasten 189.726 15.474
Afschrijving fondskosten 180.142 52.561
Bankkosten 24.376 25.231
Overige kosten 0 31.430
Ingroeiregeling compensatie belasting 0 28.933
Totaal lasten 621.919 191.362
TOTAAL LASTEN 621.919 191.362
Nettoresultaat na belastingen 87.055 -41.263
18. GECOMBINEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING
43
19. GECOMBINEERDE KASSTROOMOVERZICHT
Noot 1 jan t/m 30 jun 2018 1 jan t/m 30 jun 2017
€
BELEGGINGSACTIVITEITEN
Netto resultaat na belastingen 87.055 -41.263
Waardeverandering beleggingen -170.403 21.215
Aankopen onroerend goed inclusief aankoop- en
financieringskosten -11.421.267 -9.223.350
Verkopen onroerend goed inclusief aankoop- en
financieringskosten 0 0
Ontvangen waarborgsommen huur 67.339 1.710
Geactiveerde fondskosten 192.232 -434.487
Mutatie in werkkapitaal:
- Mutaties overlopende activa -15.176 -6.782
- Mutaties overlopende passiva -395.457 99.054
- Mutaties vooruitbetaalde bedragen -21.628 0
- Mutaties crediteuren 146.202 -11.848
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten -11.531.103 -9.595.751
FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Uitgifte participaties 5.000 9.690.000
Dividenduitkeringen -960.575 -499.715
Onvangen overige financieringen 0 -19.000
Ontvangen langlopende schulden aan kredietinstellingen 8.750.000 0
Aflossingen langlopende schulden aan kredietinstellingen -78.750 0
Betaalde afsluitprovisie langlopende schulden -22.750 0
Afschrijving afsluitprovisie langlopende schulden 3.913 0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 7.696.838 9.171.285
MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN -3.834.265 -424.466
Liquide middelen primo periode 4.771.850 10.843.757
Liquide middelen ultimo periode 937.585 10.419.291
44
20. BEKNOPTE TOELICHTING
AlgemeenHet Groenwoningen Fonds is een beleggingsinstelling dat wordt aangegaan in de vorm van een transparant fonds voor
gemene rekening onder het Nederlands recht. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd. Het Fonds is een closed-end
beleggingsfonds in de zin van de Wft. Het Fonds is gevestigd ten kantore van de Beheerder.
Het Fonds is voor de heffing van inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en dividendbelasting fiscaal transparant. Het
Fonds is aangewezen als Groenfonds.
De bedragen in deze halfjaarcijfers luiden in euro’s, tenzij anders is aangegeven. De in de tabellen opgenomen getallen zijn
afgeronde bedragen. Hierdoor kunnen zich afrondingsverschillen voordoen.
Beloning voor de beheerderOver de eerste helft van 2018 bestond de beloning aan de beheerder uit een structureringsvergoeding ter grootte van € 40 en een beheervergoeding ter grootte van € 181.300.
Over de eerste helft van 2018 was de totale beloning (geheel vast) aan het personeel van Credit Linked Beheer B.V. (inclusief directie) € 446.024, verdeeld over zeventien begunstigden. Het vaste bruto loon van de drie directieleden bedroeg in totaal € 126.997. Het personeelsbestand van Credit Linked Beheer is per saldo toegenomen met vijf medewerkers tot een totaal van zeventien medewerkers waarvan drie directieleden.
Lopende kosten ratioDe lopende kosten ratio voor de eerste helft van 2017 is gelijk aan 3,69% op jaarbasis. De fondskosten ratio (gelijk aan de
lopende kosten ratio exclusief de kosten voor de exploitatie van het vastgoed) komt uit op 2,56% op jaarbasis.
Toegepaste standaardenDe halfjaarcijfers zijn opgesteld in overeenstemming met de in Nederland geldende van toepassing zijnde grondslagen voor de
financiële verslaggeving zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.
Voor een verdere beschrijving van de grondslagen wordt verwezen naar de beschrijvingen bij de halfjaarcijfers van het Fonds
en de Werkmaatschappij Groenwoningen B.V.
45
1. Onroerend goedDe woningen, waarvoor (een deel van de) aankoopprijs is betaald en waarvan de bouw reeds is gestart of voltooid zijn
opgenomen tegen de getaxeerde marktwaarde.
Met peildatum 31 december 2017 zijn alle woningcomplexen getaxeerd door Cushman Wakefield. Cushman Wakefield is een
onafhankelijke taxateur die de taxaties heeft verricht in lijn met:
• Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed en het Addendum Groot Zakelijk Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed
Taxateurs (NRVT), geldig per 1 juli 2017;
• RICS-taxatiestandaarden (The “Red Book”) van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 10e editie, geldig per 1
juli 2017;
• International Valuation Standards (IVS) van de International Valuation Standards Council (IVSC) 2013, geldig per 1 juli
2017;
• European Valuation Standards (EVS) van The European Group of Valuers Associations (TEGoVA), 8e editie, geldig per 1 juni
2016;
• &W Global Code of Business Conduct, de interne gedragscode van Cushman & Wakefield, geldig per 1 januari 2018;
• De Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD), conform de directive 2011/61/EU d.d. 8 juni 2011 (Level 1)
en een supplement d.d. 19 december 2012 (Level 2).
De bij de waardering gehanteerde rekenmethodieken zijn toegelicht in hoofdstuk 12. De belangrijkste veronderstellingen en
specifieke uitgangspunten gehanteerd in de berekening zijn:
• Er is van uitgegaan dat de objecten op peildatum volledig zijn gerealiseerd en opgeleverd en volledig zijn verhuurd tegen
marktconforme voorwaarden.
• De in de discounted cashflow modellen gebruikte exit yield ligt tussen 4,85% en 5,75%.
• De in de discounted cashflow modellen gebruikte disconteringsvoet ligt tussen 5,90% en 6,50%.
21. TOELICHTING OP DE GECOMBINEERDE BALANS
46
Woningcomplex Aantal woningen Investeringen (incl. kosten) Herwaardering Balanswaarde 30 jun 2018
Getaxeerde woningen
Hazerswoude-Dorp 10 € 2.328.064 € 201.936 € 2.530.000
Dongen 14 € 3.228.343 € 261.657 € 3.490.000
Tiel 10 € 2.033.911 € 216.089 € 2.250.000
Meppel 8 € 1.703.711 -€ 4.821 € 1.698.890
Oijen 6 € 1.246.854 € 13.146 € 1.260.000
Waddinxveen 20 € 5.250.321 -€ 50.321 € 5.200.000
Tholen 7 € 1.637.644 -€ 51.142 € 1.586.502
Molenhoek 9 € 2.083.258 -€ 3.258 € 2.080.000
Arnhem 21 € 4.553.740 -€ 19.901 € 4.533.839
Zeeland 28 € 5.614.616 € 191.484 € 5.806.100
Steenwijk-Tuk 14 € 2.705.393 -€ 45.393 € 2.660.000
Swalmen 14 € 2.912.530 € 27.470 € 2.940.000
Ede 42 € 4.567.293 -€ 121.672 € 4.445.621
Ewijk 12 € 2.902.211 € 37.789 € 2.940.000
€ 42.767.889 € 653.063 € 43.420.952
Overige woningen
Schiedam 30 € 4.799.309 € 4.799.309
Haelen 8 € 1.879.689 € 1.879.689
Hilvarenbeek 13 € 829.228 € 829.228
Helvoirt 6 € 799.876 € 799.876
Assen n.n.b. € 16.485 € 16.485
Nijmegen n.n.b. € 2.118 € 2.118
€ 8.326.705 € 8.322.167
Totaal 272 € 51.094.594 € 51.747.657In Bijlage I. treft u een overzicht van de woningportefeuille per 30 juni 2018 met nadere details.
2. Overlopende activaDe overlopende activa bestaan uit:
Omschrijving Bedrag (€)
Nog te ontvangen huur van Actys (juni) 142.443
Nog te ontvangen huur ivm achterstanden 12.901
Totaal overlopende activa 155.344
3. Geactiveerde kosten FondsHet saldo geactiveerde fondskosten van € 1.326.719 is het totaal aan geactiveerde fonds- en marketingkosten en geactiveerde
structureringsvergoeding vanaf de start van het fonds op 25 februari 2016 t/m 30 juni 2018 minus de inmiddels afgeschreven
kosten. Onderstaand het verloopoverzicht van de geactiveerde kosten van het Fonds.
Omschrijving Geactiveerde kosten per 30-06-2018 (€)
Geactiveerde fonds- en marketingkosten 1.216.664
Geactiveerde structureringsvergoeding 586.188
Afschrijving geactiveerde fonds- en marketingkosten -302.904
Afschrijving geactiveerde structureringskosten -173.229
Saldo geactiveerde fondskosten 1.326.719
Per 30 juni 2018 bedraagt het totaal aan geactiveerde kosten € 1.326.719. Hierop is in totaal € 147.421 afgeschreven.
47
4. LiquiditeitenHet gehele saldo aan liquiditeiten werd aangehouden als rekening-courant. Alle bankrekeningen staan op naam van Stichting
Bewaarder Groenwoningen of Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. De liquiditeiten dienen voornamelijk ter dekking van
huidige en toekomstige betalingsverplichtingen uit hoofde van aangegane woningaankopen.
5. Eigen vermogenHet eigen vermogen van € 33.710.358 per 30 juni 2018 bestaat uit de opbrengst van het plaatsen van 7.250 participaties á €
5.000, plus het verdeelde resultaat over het eerste boekjaar 2016-2017 en het onverdeelde resultaat over het afgelopen halfjaar,
plus de herwaarderingsreserve, minus de cumulatief uitgekeerde dividenden.
Gestort kapitaal
Onverdeeld
resultaat
Uitgekeerd
dividend
Herwaardering
sreserve Totaal
Stand primo periode (€) 36.245.001 761.938 -1.642.427 -785.635 34.578.877
Uitgegeven participaties 1.000 1.000
Agio reserve 4.000 4.000
Herwaarderingsreserve 198.316 198.316
Uitgekeerd dividend -960.575 -960.575
Resultaatverdeling 2016-2017 -785.635 785.635 0
Onverdeeld resultaat -111.260 -111.260
Stand ultimo periode (€) 36.250.001 960.254 -3.388.637 -111.260 33.710.358
6. Schulden aan kredietinstellingenTer financiering van de aankoop van de woningen zijn in de eerste helft van 2018 nog drie hypothecaire leningen afgesloten
voor in totaal € 8.750.000. Onderstaande tabel geeft nadere details weer over het verloop van de in totaal 6 hypothecaire
leningen.
Hypotheek basisgegevens Startdatum Bedrag (€) Rente % Looptijd
Dongen 07-okt-2016 1.200.000 2,61% 6,73 jaar
Hazerswoude-Dorp en Tiel 06-dec-2017 3.450.000 1,93% 3,07 jaar
Tholen, Waddinxveen, Oijen en Tuk 06-dec-2017 6.400.000 2,53% 7,07 jaar
Meppel, Molenhoek en Swalmen 14-feb-2018 4.000.000 2,46% 5,37 jaar
Zeeland (gem. Landerd) 16-mrt-2018 3.100.000 2,51% 5,29 jaar
Ewijk 27-jun-2018 1.650.000 1,85% 1,01 jaar
Totaal 19.800.000
Hypotheek aflossingen en saldi Aflossing/jaar Afgelost (€) Saldo (€) Einddatum
Dongen 38.000 57.000 1.143.000 01-jul-2023
Hazerswoude-Dorp en Tiel 69.000 17.250 3.432.750 01-jan-2021
Tholen, Waddinxveen, Oijen en Tuk 128.000 32.000 6.368.000 01-jan-2025
Meppel, Molenhoek en Swalmen 80.000 20.000 3.980.000 01-jul-2023
Zeeland (gem. Landerd) 62.000 0 3.100.000 01-jul-2023
Ewijk 24.750 0 1.650.000 01-jul-2019
Totalen ultimo periode (€) 401.750 126.250 19.673.750
Verschuldigde afsluitprovisie € 56.875
Afschrijving op verschuldigde
afsluitprovisie
€ 5.949
In balans opgenomen afsluitprovisie € 50.926
Aflos. < 1 jaar Afgelost Totaal Aflos. > 1 jaar
Totalen ultimo periode (€) 401.750 126.250 19.622.824 19.221.074
48
Eerste Lening - DongenAls zekerheid voor de eerste hypothecaire lening geldt:
• Het recht van eerste (bank)hypotheek ten behoeve van de geldgever met een inschrijving van €.7.070.000 op de
aangekochte 34 woningen te Hazerswoude-Dorp, Dongen en Tiel daaronder begrepen de huurpenningen.
• Het recht van eerste pand, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met
toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd.
• De hoofdelijke medeaansprakelijkstelling van Stichting Bewaarder Groenwoningen en Credit Linked Beheer B.V. ten
behoeve van de geldgever voor de verplichtingen van de geldnemer uit hoofde van de lening.
• De achterstelling en verpanding van de vorderingen van de Stichting Bewaarder Groenwoningen voor een bedrag van €
2.925.000 op Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. aan de geldgever.
Bovengenoemde hypothecaire lening betreft gedeeltelijk, voor een bedrag van € 962.000, een lening met een looptijd langer
dan vijf jaar.
De LTV convenant op de per 26 september 2016 lopende hypothecaire leningen is komen te vervallen. De geldgever behoudt
het recht voor de periodieke aflossingen per 1 januari 2020 te herzien. Tot 28 november 2017 was op deze lening de Interest
Coverage Ratio (ICR) van toepassing. Deze diende op ieder moment minimaal 2,00 te bedragen. Bij het ondertekenen van de
tweede hypothecaire lening is de ICR vervangen door de DSCR convenant. De definitie van DSCR: De netto huuropbrengsten
over de voorafgaande drie maanden van alle onderpanden die de onderzetter ten gunste van de geldgever heeft ondergezet,
gedeeld door de rente en aflossingen, die de geldnemer in de voorafgaande drie maanden was verschuldigd uit hoofde van
alle leningen van de geldgever.
De Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de
geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 is de DSCR voor deze lening
1,53 en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde convenant.
Tweede en derde Lening - Hazerswoude-Dorp, Tiel, Tholen, Waddinxveen, Oijen en TukAls zekerheid voor de tweede en derde hypothecaire lening geldt:
• Het recht van eerste (bank)hypotheek ten behoeve van de geldgever met een inschrijving van € 14.000.000 op de
aangekochte 67 woningen te Hazerswoude-Dorp, Tiel, Tholen, Waddinxveen, Oijen en Tuk daaronder begrepen de
huurpenningen.
• Het recht van eerste pand, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met
toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd.
• De hoofdelijke medeaansprakelijkstelling van Stichting Bewaarder Groenwoningen en Credit Linked Beheer B.V. ten
behoeve van de geldgever voor de verplichtingen van de geldnemer uit hoofde van de lening.
• De achterstelling en verpanding van de vorderingen van de Stichting Bewaarder Groenwoningen voor een bedrag van €
15.367.000 op Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. aan de geldgever.
De Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de
geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 is de DSCR voor deze leningen
1,48 en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde convenant.
Vierde en vijfde Lening – Meppel, Molenhoek, Swalmen en ZeelandAls zekerheid voor de vierde hypothecaire lening geldt:
• Het recht van eerste (bank)hypotheek ten behoeve van de geldgever met een inschrijving van € 13.000.000 op de
aangekochte 59 woningen te Meppel, Molenhoek, Swalmen en Zeeland en daaronder begrepen de huurpenningen.
• Het recht van eerste pand, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met
toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd.
• De hoofdelijke medeaansprakelijkstelling van Stichting Bewaarder Groenwoningen en Credit Linked Beheer B.V. ten
behoeve van de geldgever voor de verplichtingen van de geldnemer uit hoofde van de lening.
• De achterstelling en verpanding van de vorderingen van de Stichting Bewaarder Groenwoningen voor een bedrag van €
15.367.000 op Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. aan de geldgever.
49
De Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de
geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 is de DSCR voor deze leningen
1,64 en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde convenant.
Zesde Lening – EwijkAls zekerheid voor de vierde hypothecaire lening geldt:
• Het recht van eerste (bank)hypotheek ten behoeve van de geldgever met een inschrijving van € 3.200.000 op de aangekochte
12 woningen te Ewijk en daaronder begrepen de huurpenningen.
• Het recht van eerste pand, daaronder begrepen die ter zake van huur indien het te verhypothekeren onderpand met
toestemming van de geldgever is/wordt verhuurd.
• De hoofdelijke medeaansprakelijkstelling van Stichting Bewaarder Groenwoningen en Credit Linked Beheer B.V. ten
behoeve van de geldgever voor de verplichtingen van de geldnemer uit hoofde van de lening.
• De achterstelling en verpanding van de vorderingen van de Stichting Bewaarder Groenwoningen voor een bedrag van €
15.367.000 op Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. aan de geldgever.
De Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) dient op ieder moment minimaal 1,3 te bedragen. Bij gebreke hiervan is het aan de
geldgever verschuldigde terstond en ineens zonder ingebrekestelling opeisbaar. Per 30 juni 2018 is de DSCR voor deze leningen
2,15 en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde convenant.
7. WaarborgsommenDe waarborgsommen hebben betrekking op van huurders ontvangen borgbetalingen.
8. CrediteurenDe crediteuren bestaan uit onderstaande posten:
Omschrijving Bedrag (€)
Nog te betalen vergoedingen aan Credit Linked Beheer 178.139
Nog te betalen bouwtermijnen 136.559
Nog te betalen advieskosten 726
Totaal Crediteuren 315.425
9. Overlopende passivaDe overlopende passiva bestaat uit de volgende posten:
Omschrijving Bedrag (€)
Nog te betalen belasting i.v.m. ingroeiregeling 207.051
Nog te betalen rente 108.228
Nog te betalen credit rente 2.567
Nog te betalen accountantskosten aan BDO 4.780
Voorgeschoten fondskosten door Credit Linked Beheer 16.873
Totaal overlopende passiva 339.499
Niet uit de balans blijkende verplichtingenPer balansdatum heeft de Werkmaatschappij nog € 8,2 miljoen aan totale investeringsverplichting voor de aankoop van de
woningen te Schiedam, Ede, Hilvarenbeek en Helvoirt.
Gebeurtenissen na de balansdatumOp 3 juli 2018 is met Belastingdienst vastgesteld (door middel van een vaststellingsovereenkomst) dat voor behoud van de
fiscale voordelen voor participanten de structuur van het Groenwoningen Fonds dient te worden aangepast naar een open
fonds voor gemene rekening. Tevens is vastgelegd dat de huidige structuur tot 31 december 2018 in aanmerking blijft komen
voor de fiscale voordelen over de periode tot en met 31 december 2018.
Op 19 juli is een zevende hypothecaire lening aangegaan van € 4.000.000 op basis van de 29 woningen te Arnhem en Haelen.
50
22. TOELICHTING OP DE GECOMBINEERDE WINST-EN VERLIESREKENING
10. Bruto huuropbrengstenDe bruto huuropbrengsten van € 728.090 zijn de te verwachten huuropbrengsten op basis van verhuurde woningen. Hiervan
is € 724.892 daadwerkelijk ontvangen. Het verschil van € 3.198 is toegevoegd aan de post nog te ontvangen huur i.v.m.
achterstanden op de balans.
11. Lasten in verband met het beheer van beleggingenDe lasten in verband met het beheer van beleggingen bestaat uit de volgenden posten:
Omschrijving Bedrag (€)
Bestuurskosten van Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. 16.589
Toezichtkosten aan AIFMD Bewaarder en AFM 15.871
Beheervergoeding aan Credit Linked Beheer B.V. 181.300
Bestuurskosten van Werkmaatschappij Groenwoningen B.V. 13.915
Totale lasten in verband met het beheer van beleggingen 227.675
51
Hazerswoude-Dorp (Weidelanden)
Kenmerk Vrije sector huurwoningen
Aantal woningen 10
Tiel (Passewaay)
Kenmerk Vrije sector huurwoningen
Aantal woningen 10
Dongen (De Beljaart)
Kenmerk Vrije sector huurwoningen
Aantal woningen 14
Meppel (Nieuwveense landen)
Kenmerk Vrije sector huurwoningen
Aantal woningen 8
BIJLAGE І. OVERZICHT WONINGPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2018
Tholen (Veste Tuin)
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 7
Oijen (Mooijen)
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 6
52
Bergstein - fase 2
wonen aan de rand van Steenwijk
Tuk
15 rijwoningen
Steenwijk-Tuk (Bergstein)
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 14
Waddinxveen (Park Triangel)
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 20
Molenhoek (Het Buitenerf)
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 9
Swalmen (De Kolk)
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 14
Schiedam (Park Harga)
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 30
Arnhem (Schuytgraaf)
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 21
53
Landerd - Zeeland (Repelakker)
Kenmerk 12 vrije sector en 16 sociaal / gereguleerd
Aantal woningen 28
Ede
Kenmerk 9 vrije sector en 33 sociaal / gereguleerd
Aantal woningen 42 (appartementen)
Ewijk
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 12
Haelen
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 8
Hilvarenbeek
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 13
Helvoirt
Kenmerk vrije sector
Aantal woningen 6
Groenwoningen FondsOostergracht 13-15
3763 LX Soest085 - 2101719
groenwoningenfonds.nl