Daugiabučių namųbendrojo naudojimo objektų

administravimo ir nuolatinės techninės

priežiūros praktika

Asociacijos prezidentė V.Prunskienė

Administravimą ir priežiūrą vykdančių įmonių veikla

pagal ekonominės veiklos rūšies klasifikatorių

Nekilnojamojo turto operacijos už mokestį ar pagal sutartį ir

bendros nuosavybės būsto valdymo paslaugos

196212 202

217246

0

50

100

150

200

250

1 2 3 4 52003m. 2004m. 2005m. 2006m. 2007m.

Paslaugų įmonių skaičius

Pardavimo pajamos mln.lt

215,68 228,67270,96

411,83457,26

2003m. 2004m. 2005m. 2006m 2007m.

Gyvenamasis fondas(mIn.kv.m.)

2001-2007m.

79,4 79,5 79,4

80,2

80,8

81,4

82,1

78

78,5

79

79,5

80

80,5

81

81,5

82

82,5

Miestų gyvenamasis fondas(mln.kv.m.)

2000-2007m.

50,650,2 50,4

50,1

50,851,3

51,852,2

49

50

51

52

53

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Pastatyta naujų butų 2000-2007m.

44633785

4562 4628

68045933

7292

9286

0100020003000400050006000700080009000

10000

Pastatyta trijų ar daugiau būstų

2000-2007m.

• pastatų – 796

• butų – 27226

• naudingas plotas 1881,5 (tūkst.kv.m)

Naujos statybos pastatai sudaro apie 3%

viso gyvenamojo fondo.

Daugiabučių namų struktūra pagal aukštus (39797vnt).

6%6-9 aukštų

35%3-5 aukštų

1%13 ir daugiau

auk6tų1%

10-12 aukštų

57% 1-2 aukštų

Vadovaujantis Civilinio Kodeksonuostatomis nuo 2001 07 01 daugiabučių

namų bendrojo naudojimo objektai valdomi :

• įsteigus bendriją;

• sudarius jungtinės veiklos sutartį;

• savivaldybės administracijos direktoriui

paskyrus bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Valdant daugiabučius namus bendrijai, administratoriui ar jungtinės veiklos atstovui tikslas yra vienodas:

• atlikti visus veiksmus, būtinus

bendrojo naudojimo objektams (turtui)

išsaugoti ir jų naudojimą pagal tikslinę

paskirtį užtikrinti.

Administratoriai atlieka funkcijas numatytasadministravimo nuostatuose.

• Nuostatuose funkcijos numatytos administratoriams vienodos, tačiau patys administravimo tarifų dydžiai ir jų taikymo būdai

yra skirtingi. Administravimo tarifas taikomas:• visiems namams vienodas;• kiekvienam namui skirtingas, nes

diferencijuojamas pagal statybos metus, aukštų skaičių, turimą įrangą ir kitus kriterijus.

0,01

0,24

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

Administravimo tarifų dydžiai Lt.

Gyvenamojo namo administravimui, kurio plotas 2000kv.m.tenka per mėnesį

• kai tarifas 0,01Lt - 20Lt.lėšų;

• kai tarifas 0,24Lt - 480 Lt lėšų.

Bendrojo naudojimo objektų nuolatinės priežiūros tarifai Lt.

0,05

0,47

00,05

0,10,150,2

0,25

0,30,350,4

0,450,5

Gyvenamojo namo nuolatinei priežiūrai, kurio plotas 2000kv.m.tenka per mėnesį

• kai tarifas 0,05Lt - 100Lt lėšų;

• kai tarifas 0,45Lt - 900 Lt.lėšų.

Palyginus tenkančias išlaidas bendrojo naudojimo administravimui ir nuolatinei priežiūrai iškyla daug klausimų,

• kodėl tarifų dydžiai yra skirtingi, kiekviename mieste;

• ar įmanoma įvykdyti funkcijas numatytas administravimo nuostatuose, kai tarifo dydis 0,01Lt;

• ar galima įgyvendinti privalomuosius reikalavimus vykdant nuolatinę bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, kai tarifo dydis 0,05 Lt;

• ar šios funkcijos iš vis atliekamos arba jos gali būti atliktos profesionaliai.

Tarifų skirtumai susidaro:

• nes nėra vieningos tarifų arba metodikos skaičiavimo tvarkos;

• nėra vienodų standartų arba darbų klasifikatorių, normatyvų, kuriuose būtų tiksliai sureglamentuotos administravimo paslaugos

bei nuolatinės priežiūros darbai ir jų apimtys;• nes kiekvienas administratorius tarifus skaičiuoja

pagal skirtingus išlaidų straipsnius ir apimtis. • tarifų dydis priklauso nuo politinių sprendimų, bet ne nuo pastatų techninės būklės.

Neturint pakankamai lėšų administravimuiarba nuolatinei priežiūrai nėra galimybės

atlikti visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimą pagal paskirtį

užtikrinti, tada praktiškai atliekama tik:

• dalis administravimo ir nuolatinės priežiūros funkcijų;

• avarijų likvidavimo ir lokalizavimo darbai;• ir kt. būtinos paslaugos ar darbai reikalingos namo

funkcionavimui. Nėra galimybės siekti kokybiškos paslaugos, nes

kokybiškos paslaugoms atlikti reikalingos didesnės sąnaudos.• Todėl susidaro daug problemų, neaiškumų ir

pretenzijų dėl veiklos vykdymo.

Butų savininkai reiškia pretenzijas(administratoriui, savivaldybei ir kt. institucijoms)

• dėl darbų neatlikimo arba atliktų darbų blogos kokybės, kainos, termino;

• dėl informacijos nepateikimo apie namo gautas pajamas ir išlaidas, atliktus darbus;

• dėl to,kad nežino kokie darbai numatyti ir kokios jų apimtys yra administravimo ir nuolatinės priežiūros tarife.

• ir kitais klausimais.

Galimi problemų sprendimo būdai1. Pakeisti, papildyti ir patobulinti teisės aktus, kurie reglamentuoja

daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimą ir nuolatinę techninę priežiūrą.

• Būtina patvirtinti kartu su pavyzdiniais administravimo nuostatais pavyzdines formas ir tvarkas :

• bendrojo naudojimo objektų aprašo; - namo pajamų – išlaidų ataskaitų;- sutarčių dėl priežiūros su butų savininkais ir tiekėjais; Susirinkimo protokolo;- Balsavimo biuletenio;- Metinių ir ilgalaikių planų- kainų arba tarifų skaičiavimo metodiką arba tvarką, - nuolatinės techninės priežiūros ir administravimo darbų apimčių

aprašus;.2. Siekiant užtikrinti profesionalų valdymą ir priežiūrą reikalingas nuolatinis mokymas vadybininkų ir prižiūrėtojų.3. Būtina ugdyti savininkų ir naudotojų savimonę tinkamai naudoti

turimą turtą,4. Plėsti visuomęnės informavimą, taikyti informavimui naujas

technologijas ar specialiai parengtas programas.

• Būtina nustatyti administruojamų namų normas vadybininkui;

• Nes dabartiniu metu nėra reglamentuota kiek namų turi administruoti vadybininkas;

• Kai kuriuose miestuose 1 vadybininkui tenka –nuo 50 iki 100, ar tai realu ar šis darbas gali būti atliekamas profesionaliai;

• ir kt.

Šias problemas galima išspręsti tik kompleksiškai dalyvaujant:

• Lietuvos Respublikos Vyriausybei;

• Aplinkos ministerijai;

• Visuomeninėms organizacijoms;

• Savivaldybėms;

• Administratoriams;

• Butų savininkams.

Problemų sprendimui būtinos žinios, patirtis, lėšos ir vieninga sistema.

Pastatų atnaujinimui,remontui reikalingos

• kaupiamosios lėšos;

• Valstybės ir savivaldybės parama

• ir kt. priemonės;

• Būtina patvirtinti kaupiamųjų lėšų panaudojimo tvarką.

Ačiū už dėmesį