Guide de l'habitation KBC
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Transcript of Guide de l'habitation KBC
Guide de l’habitation KBC
Erfenissen, testamenten, schenkingen en levensverzekeringen
ÉDITION FÉVRIER 2012
ContenuLouer, construire, acheter et rénover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8Le pour et le contre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Listes de contrôle : les charges. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1 J’achète une habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2 Je construis une habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3 Je transforme une habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Acheter une habitation ou un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . 14Vente publique ou de gré à gré . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Vente publique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Vente de gré à gré . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Acte notarié . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Les frais à l’achat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Les droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Les honoraires du notaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Les frais généraux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Achat sous le régime de la TVA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Les cohabitants et l’immobilier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
La répartition des droits de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Droits de succession entre cohabitants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Tontine ou clause d’accroissement comme autre solution. . . . . . . . . . . 30
Quelques cas spécifiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Achat d’un appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Acheter par l’intermédiaire d’un agent immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Habitation non conforme à la destination d’une zone . . . . . . . . . . . . . 34
Servitudes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Destination d’un terrain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Qualité d’un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Donation d’un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Construire ou transformer une habitation . . . . . . . . . . . . . . . 38La formule de construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Architecte et entrepreneurs distincts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Architecte et entreprise générale de construction . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Une maison clé sur porte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
La loi Breyne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Construire soi-même. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
L’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Comment choisir un architecte ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
La mission de l’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Contrat et plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Devis, dossier et offres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Le contrôle des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Les honoraires de l’architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
L’entrepreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Comment choisir un entrepreneur ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Les offres de prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Le contrat d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Prix, modifications de prix et paiement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Retard dans l’exécution des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
La réception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Quelles sont vos obligations si vous construisez ou transformez une habitation ? 51
Le permis d’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
L’intervention d’un architecte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
La coordination de la sécurité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
La réglementation sur la performance énergétique des bâtiments . . . . 58
La citerne à mazout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Détecteurs de fumée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Adduction et évacuation de terres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Mur mitoyen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
TVA et revenu cadastral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
TVA sur une nouvelle construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
TVA sur une rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Déclaration de TVA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Revenu cadastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Le financement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66Le financement d’un terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Prêt à tempérament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Crédit hypothécaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
Combien pouvez-vous emprunter pour une habitation ? . . . . . . . . . . . . . 68
Combien pouvez-vous rembourser ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
La valeur de votre habitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Les garanties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Le financement d’une rénovation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Prêt à tempérament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Le crédit hypothécaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
Durée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
Remboursement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Les taux d’intérêt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Quelques cas spécifiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
Construire ou rénover pendant que vous louez . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
Emprunter à des fins privées et professionnelles. . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
L’hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Pourquoi une hypothèque ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
La valeur d’une hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Le rang d’une hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Quitte et libre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Radiation d’une inscription hypothécaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Renouvellement d’une hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
Échange d’hypothèque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Procuration hypothécaire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Les assurances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90L’assurance décès liée à un crédit : une grande sécurité à petit prix . . . . . 91
Sûr et fiscalement avantageux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
L’Assurance solde d’emprunt Classique KBC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
Constituez-vous une épargne avec le KBC-Life Home Plan . . . . . . . . . . 92
Une assurance adéquate pour votre prêt à tempérament . . . . . . . . . . . . . 93
Protection confortable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
L’assurance incendie : une couverture plus large que le nom l’indique . . . . 93
Couverture légale des catastrophes naturelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
Assurance contre le vol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Et ce n’est pas tout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Une assurance correcte auprès d’un assureur sérieux . . . . . . . . . . . . . . 94
Attention à ne pas être sous-assuré. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Garanties d’assurance complémentaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
En résumé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
L’assurance familiale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
Vous devez réparer les dommages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
Qu’en est-il si vous subissez vous-même un dommage ? . . . . . . . . . . . 97
Vous avez un chien ? Nous avons la couverture parfaite ! . . . . . . . . . . 98
L’assurance de votre revenu complémentaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
Vous êtes professeur ? Assurez-vous bien ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
Vous êtes aidé dans vos tâches domestIques ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
En résumé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
Offre complète pour les locataires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
L’assurance accidents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
Aides non rémunérées et leur travail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
La prévention : la meilleure assurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
Prévention incendie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
Prévention vol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
La fiscalité du crédit logement hypothécaire . . . . . . . . . . . 106Crédit logement hypothécaire : la réglementation pour l’habitation propre et
unique (le bonus logement) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
De quoi s’agit-il ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
Les conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
Le montant déductible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
Pour qui ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
La notion d’habitation unique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
La notion d’habitation propre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110
Les notions d’acquisition et de conservation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112
Terrain à bâtir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112
Utilisation à des fins professionnelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112
Location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .112
Déduction ordinaire des intérêts depuis le 1er janvier 2005 . . . . . . . . .112
Qu’en est-il de la réduction d’impôts pour l’épargne à long terme ? 113
Crédit logement hypothécaire : l’ancienne réglementation . . . . . . . . . . . .116
Quand la réglementation s’applique-t-elle ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .116
Prime de l’assurance décès liée à un crédit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .117
Capital amorti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .117
Intérêts remboursés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .118
Primes d’État et avantages fiscaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126Stimulants financiers pour construire ou transformer vert . . . . . . . . . . . . 127
Réduction d’impôt pour les dépenses permettant d’économiser de l’énergie 127
Prêt vert avec bonification d’intérêt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
Maison passive et habitation basse énergie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
Autres interventions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
Autres primes et subventions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Prévention de l’incendie et de l’intrusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Rénovation dans les quartiers à problème . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Primes et subventions en Région flamande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Primes et subventions en Région bruxelloise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
Primes et subventions en Région wallonne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Liste de contrôle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134L’acquisition d’une habitation étape par étape . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
La construction ou rénovation d’une habitation étape par étape . . . . . . 136
Le déménagement étape par étape . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Que faut-il emporter pour l’entretien avec votre conseiller crédit KBC ? 139
Adresses utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
Les besoins du consommateur ont fortement changé ces dernières décennies. KBC Banque &
Assurance est entièrement tourné vers les nouveaux besoins de ses clients. En tant que groupe
de banque et d’assurance, il offre un service global sur mesure.
C’est pourquoi KBC Banque & Assurance investit énormément d’énergie dans l’information
correcte et objective. Le présent Guide de l’habitation KBC en est un bon exemple. Le guide
se veut une source importante d’information sur le thème Comment devenir propriétaire
d’une habitation ?.
Acheter un terrain ou une habitation, faire construire ou rénover : nous passons en revue tous
ces processus, en mettant l’accent sur les aspects concrets et pratiques. Comment traiter avec
un agent immobilier ? Quel est précisément le rôle du notaire ? À combien se montent les
frais ? Comment collaborer harmonieusement avec l’architecte, l’entrepreneur, le coordinateur
sécurité, le conseiller PEB ? Quelles sont les contraintes qui vous sont imposées par la loi ?
Comment financer vos projets ? Pouvez-vous bénéficier d’aides financières et fiscales ?
Comment vous assurer contre les imprévus ?
Armé de toutes ces connaissances, il ne vous restera plus qu’à réaliser l’habitation de vos
rêves. Car finalement, c’est cela qui compte !
Le Guide de l’habitation KBC est aussi disponible sur iPad avec de nombreux suppléments, tels
qu’un budgetplanner et une liste to do, qui vous permettent de suivre votre projet
d’habitation.
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Pour Contre
Louer Vous devez uniquement avancer la garantie locative (en général deux mois de loyer) et ensuite payer le loyer et les frais de consommation.Il ne vous faut pas de capital pour acheter un terrain à bâtir ou un logement, ni pour réaliser des travaux de construction ou de rénovation.Vous ne payez pas de précompte immobilier.
Votre loyer mensuel est définitivement perdu.Par contre, si vous contractez un prêt pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation, vous serez propriétaire d’un bien immeuble à l’issue des remboursements.
Vous assumez exclusivement la charge des frais d’en-tretien et de certaines réparations prévues par la Loi sur les loyers. Les grosses dépenses sont à charge du propriétaire, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail.Dans les baux signés à compter du 18 mai 2007, le bailleur ne peut plus mettre à charge du locataire des travaux autres que les réparations prévues par la Loi sur les loyers.
Vous ne pouvez pas transformer l’habitation à votre guise. Le bail impose souvent des restrictions.Il n’est pas sûr que, à l‘expiration du bail, vous ayez droit à une indemnité pour les travaux réalisés, sauf si le contrat le prévoit expressément.
Cette solution vous permet de réagir plus aisément aux changements survenant dans votre situation financière, votre cadre professionnel ou familial. Les seules restrictions sont celles imposées par la loi et par le bail.
Le bailleur peut résilier le bail. La loi et le contrat de bail lui imposent toutefois certaines contraintes. Il devra éventuellement verser un dédommagement.
Construire Vous choisissez vous-même votre futur environne-ment.Votre architecte conçoit une habitation sur mesure, qui répond en principe à vos souhaits, à vos attentes et à vos habitudes de vie.
Si vous n’êtes pas capable de lire un plan ou d’esti-mer les espaces, le résultat final des travaux peut être décevant.Si vous avez des doutes, demandez à l’architecte de réaliser une maquette.
Pour économiser de l’argent, vous pouvez coordon-ner vous-même les travaux.Si vous êtes bricoleur et disposez de suffisamment de temps, vous pouvez même retrousser vos manches.
Si vous effectuez vous-même certains travaux, vous ou vos aides pouvez être victimes d’un accident. Vous pouvez avoir des problèmes avec le contrôleur de la TVA, l’inspection sociale ou le service de contrôle du chômage.L’échelonnement de la finition et de l’aménagement sur plusieurs années a un impact sur votre confort et sur votre situation financière. Les travaux occupent vite tous vos temps libres. À terme, cela peut nuire à votre motivation, à l’entente au sein de la famille ainsi qu’à vos performances professionnelles.
Vous êtes moins vite confronté à de lourdes charges d’entretien et de réparation.À plus long terme, la valeur de l’immobilier augmente plus rapidement que la hausse générale des prix (inflation).
Le prix de la construction peut se révéler plus élevé que le coût estimé. Vous devrez peut-être rester plus longtemps que prévu dans le logement que vous louez actuellement et verser un loyer en plus du rem-boursement du prêt.Optez pour un prêt adapté. Empruntez suffi-samment dès le début. Prévoyez une réserve pour faire face aux dépenses imprévues.
Le pour et le contre
Quelle est la situation la plus intéressante : louer, construire, acheter ou rénover ? Le choix est toujours d’ordre personnel,
mais une comparaison approfondie des différents avantages et inconvénients vous aidera peut-être à y voir plus clair.
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Pour Contre
Acheter Vous savez exactement à quoi ressemble le loge-ment, ce qui n’est pas le cas quand vous faites bâtir.
Le logement n’est pas conçu comme vous l’auriez souhaité. Vous devez donc vous contenter de ce que vous recevez à moins de vous lancer immédiatement dans des travaux de rénovation.
Vous perdez moins de temps et tout peut être mieux planifié. Le nombre d’intervenants est limité. Vous pouvez fixer la date à laquelle l’acte sera passé au jour près. Une fois la vente passée, vous pouvez en principe occuper immédiatement le logement, sauf stipulation contraire dans le contrat de vente.
Un logement existant peut présenter des inconvé-nients ou des vices cachés. Il doit souvent être modifié afin de répondre à vos souhaits.Mieux vaut visiter le logement avec un homme de métier avant de l’acheter.
Le prix du logement est fixé : il ne peut donc pas y avoir de surprises par la suite.
Vous devez payer des droits d’enregistrement et des frais de notaire (voir pages 21 et 24). Plus tard, vous devrez verser chaque année le précompte immobi-lier.Vous ne pouvez pas par définition prétendre à des droits d’enregistrement réduits en Wallonie et en Flandre.
Un bien immobilier constitue un investissement intéressant à plus long terme.
Les frais d’entretien et de réparation surviendront plus vite que dans une nouvelle habitation.Achetez un logement en bon état et bien situé.
Rénover Vous trouverez plus facilement un logement existant avec une belle situation sur un grand terrain qu’un terrain bien situé. Il est fort probable que le jardin soit déjà en bon état.
Il est difficile d’estimer exactement le coût, à moins de connaître parfaitement l’habitation.Mieux vaut consulter un architecte au préa-lable.
Vous pouvez rénover en respectant l’authenticité du logement. Votre maison acquerra ainsi une âme.Si vous rénovez votre propre habitation, vous connaissez l’état dans lequel elle se trouve. Vous connaissez également les environs et les voisins.
Si vous continuez à occuper le logement que vous rénovez, cela peut devenir une charge importante avec le temps.Si vous louez un autre logement et si les travaux prennent du retard, vous devrez peut-être payer le prix de la location et le remboursement du crédit.Songez à adapter le crédit en conséquence.
Vous pouvez étaler les travaux dans le temps et faire évoluer votre maison en fonction de vos possibilités financières et de votre situation familiale.Vous pouvez réaliser certains travaux si vous êtes bricoleur.
L’étalement des travaux sur plusieurs années a un impact sur votre confort et sur votre situation finan-cière.Si vous effectuez vous-même certains travaux, vous ou vos aides pouvez être victimes d’un accident. Vous pouvez avoir des problèmes avec le contrôleur de la TVA, l’inspection sociale ou le service de contrôle du chômage. Les travaux occupent vite tous vos temps libres. À terme, cela peut nuire à votre motivation, à l’entente au sein de la famille ainsi qu’à vos performances professionnelles.
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Listes de contrôle : les charges
1 J’achète une habitationÀ quels frais dois-je m’attendre ?
1 Prix d’achat
• Coût de l’habitation ............... euros
• Frais d’établissement de l’acte de vente (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros
• TVA éventuellement à payer ............... euros
2 Charges et frais supplémentaires
• Frais de raccordement eau, gaz, électricité, téléphone, télédistribution ............... euros
• Frais de réparation et d’adaptation éventuels ............... euros
• Déménagement ............... euros
3 Dépenses afférentes à la conclusion d’un prêt hypothécaire
• Frais d’établissement de l’acte de crédit et de garantie
• (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros
• Frais de dossier et d’expertise ............... euros
TOTAL ............... euros
4 Dépenses périodiques
• Remboursements mensuels du prêt ............... euros
• Primes d’assurances
•– Assurance décès liée à un crédit ............... euros par ...............
•– Assurance éventuelle invalidité ............... euros par ...............
•– Police habitation (incendie et autres risques) ............... euros par ...............
2 Je construis une habitationÀ quels frais dois-je m’attendre ?
1 Terrain à bâtir
• Prix d’achat ............... euros
• Frais d’établissement de l’acte (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros
• Frais de bornage ............... euros
• Nivellement et drainage ............... euros
• Analyse du sol du terrain ............... euros
2 Plans
• Honoraires de l’architecte pour une mission complète et d’éventuelles prestations supplémentaires ............... euros
• Frais d’un coordinateur sécurité projet + exécution ............... euros
• Frais d’une étude de rendement énergétique ............... euros
• Frais éventuels d’un bureau d’ingénieurs (pour une étude de stabilité, par exemple) ............... euros
3 Réalisation
• Travaux de terrassement et fondations ............... euros
• Maçonnerie ............... euros
• Toiture ............... euros
• Menuiserie extérieure et intérieure ............... euros
• Plafonnage, chape ............... euros
• Vitrage ............... euros
• Électricité, éclairage ............... euros
• Chauffage ............... euros
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• Plomberie, zinguerie, sanitaires ............... euros
• Pose de revêtements de sol ............... euros
• Travaux de peinture intérieurs et extérieurs ............... euros
• Frais liés à la finition intérieure ............... euros
• Travaux supplémentaires ............... euros
4 Autres frais
• Aménagement de la cuisine et de la salle de bains ............... euros
• Éventuelle étude d’intérieur ............... euros
• Tissus d’aménagement intérieur ............... euros
• Installation d’un système d’alarme* ............... euros
• Aménagement du jardin et des allées ............... euros
• Frais de raccordement eau, gaz, électricité, égouts, téléphone, télédistribution ............... euros
• Déménagement ............... euros
5 Impôts et autres
• TVA sur toutes les factures de l’entrepreneur, de l’architecte, des fournisseurs de matériaux de
• construction et d’équipement, etc. ............... euros
• Taxes communales éventuelles pour l’octroi du permis d’urbanisme, le raccordement aux égouts,
• l’asphaltage d’un chemin, la construction d’un sentier piétonnier, la pose de clôtures ............... euros
• Dans certains cas : frais de reprise des murs mitoyens ............... euros
6 Dépenses afférentes à la conclusion d’un prêt hypothécaire
• Frais d’établissement de l’acte de crédit et de garantie
• (honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros
• Frais de dossier et d’expertise ............... euros
TOTAL ............... euros
7 Dépenses périodiques
• Remboursements mensuels du prêt ............... euros
• Primes d’assurances
•– Assurance décès liée à un crédit ............... euros par ...............
•– Assurance éventuelle invalidité ............... euros par ...............
•– Police habitation (incendie et autres risques) ............... euros par ...............
8 Risques liés à la construction
• Assurance éventuelle du maître d’ouvrage (une option dans la Police habitation) ............... euros par ...............
• Assurance éventuelle aides temporaires ............... euros par ...............
3 Je transforme une habitationÀ quels frais dois-je m’attendre ?
1 Plans
• Honoraires de l’architecte pour une mission complète et d’éventuelles prestations supplémentaires ............... euros
• Frais éventuels d’un coordinateur sécurité projet + exécution ............... euros
• Frais éventuels d’une étude de rendement énergétique ............... euros
• Frais éventuels d’un bureau d’ingénieurs (pour une étude de stabilité, par exemple) ............... euros
2 Réalisation
• Travaux de terrassement et fondations ............... euros
• Maçonnerie ............... euros
• Toiture ............... euros
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• Menuiserie extérieure et intérieure ............... euros
• Plafonnage, chape ............... euros
• Vitrage ............... euros
• Électricité, éclairage ............... euros
• Chauffage ............... euros
• Plomberie, zinguerie, sanitaires ............... euros
• Pose de revêtements de sol ............... euros
• Travaux de peinture intérieurs et extérieurs ............... euros
• Frais liés à la finition intérieure ............... euros
• Travaux supplémentaires ............... euros
3 Autres frais
• Aménagement de la cuisine et de la salle de bains ............... euros
• Éventuelle étude d’intérieur ............... euros
• Tissus d’aménagement intérieur ............... euros
• Installation d’un système d’alarme* ............... euros
• Aménagement du jardin et des allées ............... euros
• Frais de raccordement eau, gaz, électricité, égouts, téléphone, télédistribution ............... euros
• Déménagement ............... euros
4 Impôts et autres
• TVA sur toutes les factures de l’entrepreneur, de l’architecte, des fournisseurs de matériaux de
• construction et d’équipement, etc. ............... euros
• Taxes communales éventuelles pour l’octroi du permis d’urbanisme, le raccordement aux égouts,
• l’asphaltage d’un chemin, la construction d’un sentier piétonnier, la pose de clôtures ............... euros
• Dans certains cas : frais de reprise des murs mitoyens ............... euros
5 Dépenses afférentes à la conclusion d’un prêt hypothécaire
• Frais d’établissement de l’acte de crédit et de garantie
(honoraires notaire + frais + droits d’enregistrement) ............... euros
• Frais de dossier et d’expertise ............... euros
TOTAL ............... euros
6 Dépenses périodiques
• Remboursements mensuels du prêt ............... euros
• Primes d’assurances
•– Assurance décès liée à un crédit ............... euros par ...............
•– Assurance éventuelle invalidité ............... euros par ...............
•– Police habitation (incendie et autres risques) ............... euros par ...............
7 Risques liés à la construction
• Assurance éventuelle du maître d’ouvrage (une option dans la Police habitation) ............... euros par ...............
• Assurance éventuelle aides temporaires ............... euros par ...............
* Le coût d’un système d’alarme atteint rapidement 1 240 à 2 480 euros selon le nombre de pièces que vous souhaitez protéger. Vous pouvez égale-ment emprunter ce montant auprès de KBC Banque & Assurance.
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Vente publique ou de gré à gré
Lors d’une vente de gré à gré, l’acheteur et le vendeur se
mettent d’accord sur un prix déterminé pour la vente
d’un bien immeuble. Ils conviennent ensuite rapidement
d’une série de charges et d’obligations. Ces dernières
peuvent porter sur la date de livraison du bien, sur la
date et le mode de paiement, sur les conditions suspen-
sives, etc.
Les biens immeubles peuvent également faire l’objet de
ventes publiques. Dans ce cas, le prix définitif est fixé lors
d’une mise aux enchères. La vente publique, qu’elle soit
volontaire ou judiciaire, est soumise à certaines exigences
de forme.
Vente publique
Lors d’une vente publique, le bien immeuble devient la
propriété du plus offrant. Celui-ci accepte par là même
les charges et conditions définies au préalable par le ven-
deur, en accord avec le notaire, conformément aux dis-
positions légales. Le notaire reprend ces conditions dans
le cahier des charges. Les frais sont annoncés avant le
début de la vente. Le vendeur peut accepter ou refuser
l’offre du plus offrant. La séance de vente est annoncée
au moyen d’affiches et d’annonces.
La procédure de vente publique a subi des modifications
depuis le 1er janvier 2010. Le principe d’une séance
unique est consacré. Pour rendre cette séance unique
plus attrayante et pour inciter les acheteurs potentiels à
faire rapidement une offre, le notaire dispose de deux
moyens : il peut fixer un montant de mise à prix et il
peut offrir une prime de 1% à l’acheteur définitif.
Si une mise à prix de départ est prévue, la prime est
octroyée à l’enchérisseur qui propose un montant égal
ou supérieur au montant de la mise à prix à l’occasion de
sa première offre, à condition qu’il obtienne la propriété
du bien à l’issue de la vente. La prime, attribuée sous la
forme d’une réduction du prix d’achat, est égale à 1%
de sa première offre.
Il existe différentes manières d’acheter un terrain à bâtir, une maison ou un apparte-
ment. Les principales sont la vente publique et la vente de
gré à gré. Certaines formalités doivent être respectées,
notamment en ce qui concerne l’attestation du sol et
le certificat de performance énergétique. La vente est
scellée par un acte notarié. Au prix d’achat viennent
s’ajouter des frais accessoires. La cohabitation fait l’objet d’un règlement spécifique.
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Si aucune mise à prix n’est fixée, la prime est octroyée à
l’enchérisseur qui fait l’offre la plus élevée lors de la
séance de vente. Tout intéressé peut faire une surenchère
dans un délai de quinze jours. Si personne ne surenché-
rit, la vente est définitive et la prime est acquise. En cas
de surenchère, la prime n’est pas acquise et une nouvelle
séance de vente est organisée. Si le plus offrant de la
première séance de vente fait l’offre définitive la plus éle-
vée à cette seconde séance de vente, il bénéficie encore
de sa prime. Cette prime, attribuée sous la forme d’une
réduction du prix d’achat, est égale à 1% de l’offre la
plus élevée obtenue à la première séance de vente.
Le notaire bénéficie d’une certaine liberté dans l’organi-
sation d’une vente publique et peut décider de fixer un
montant de mise à prix, d’octroyer une prime et d’accor-
der une faculté de surenchère à l’issue de la première
séance de vente. Avant la vente, les amateurs auront
donc tout intérêt à se rendre chez le notaire pour y
consulter le cahier des charges, qui reprend toutes ces
modalités.
Cahier des charges
Si la vente publique d’une maison vous intéresse, il est
préférable de consulter le cahier des charges chez le
notaire. Le notaire y rassemble toutes les données
concernant les servitudes, le droit de préemption, les
charges, les impôts, le revenu cadastral, etc. Il communi-
quera également ces informations au début de la vente.
L’acheteur doit payer le prix d’achat et les frais adminis-
tratifs dans le délai prévu par le cahier des charges. La
plupart du temps, ce délai varie entre un et deux mois
après l’adjudication définitive. Le paiement des frais doit
être effectué dans un délai oscillant entre un et huit
jours après l’adjudication définitive.
Renseignez-vous à temps auprès de votre banque afin de
savoir combien vous pouvez emprunter et quand vous
pourrez disposer de l’argent. Vous éviterez ainsi de mau-
vaises surprises. Si l’acheteur ne peut payer le prix
d’achat dans le délai fixé, des intérêts moratoires vien-
dront s’ajouter à la facture. S’il reste en défaut de paie-
ment, la vente sera dissoute. On dit qu’il y a dédit et le
bien fait à nouveau l’objet d’une vente publique.
Vente de gré à gré
L’acquisition d’un terrain à bâtir, d’une maison ou d’un
appartement se déroule le plus souvent en plusieurs
étapes. Vous pouvez prendre une option, conclure un
contrat de vente de gré à gré et, enfin, faire rédiger un
acte notarié. Ces concepts nécessitent quelques mots
d’explication.
Option
Lors d’une vente de gré à gré, le vendeur lui-même ou
son représentant (par exemple un courtier immobilier ou
un notaire) recherchera un acquéreur pour un immeuble.
Si vous envisagez l’achat d’un terrain, d’une maison ou
d’un appartement, vous pouvez prendre une option.
Cela signifie que vous convenez avec le propriétaire ven-
deur qu’il ne vendra pas son bien à quelqu’un d’autre
pendant un certain délai à convenir : une semaine,
quinze jours, un mois. Si, au cours de cette période, vous
décidez d’acheter, vous le faites savoir (par écrit) au ven-
deur de la manière convenue avec lui. L’option sera alors
levée et la vente deviendra définitive. Si l’option n’est pas
levée au terme du délai prévu, la vente n’a pas lieu et le
propriétaire peut vendre le bien immeuble à quelqu’un
d’autre.
17
certitude, vous pouvez demander au notaire d’établir le
contrat de vente de gré à gré. Il ne vous facturera géné-
ralement aucuns frais supplémentaires à cet effet.
Si l’acheteur doit contracter un crédit, il peut, dans le
compromis, rendre la vente dépendante de l’octroi du
prêt. L’obtention d’un permis d’urbanisme peut égale-
ment être intégrée au contrat de vente sous seing privé
comme condition suspensive.
Lors de la vente d’un terrain à bâtir, la loi sur l’urbanisme
impose l’obligation de préciser, tant dans le contrat de
vente provisoire que dans l’acte notarié, si un certificat
d’urbanisme et, le cas échéant, un permis d’urbanisme
ont été délivrés.
Acte notarié
L’acte notarié rend la vente officielle. Le vendeur et
l’acheteur peuvent prendre le même notaire ou faire
appel chacun à leur propre notaire. Dans ce dernier cas,
les deux notaires se partageront leurs honoraires.
L’acheteur ne doit donc pas payer davantage pour la
rédaction de l’acte.
Un contrat de vente provisoire doit être enregistré dans
les quatre mois suivant la signature. Une fois l’acte rédigé,
le notaire se charge de son enregistrement au bureau
des Enregistrements & Domaines, en contrepartie du
paiement des droits d’enregistrement dus. Il veille égale-
ment à ce qu’un duplicata de l’acte de vente soit trans-
mis au bureau des hypothèques de l’arrondissement dans
lequel est situé le bien immobilier.
Quelques conseils pour l’achat
• S’informer à l’avance, cela signifie se renseigner
sur les prix de vente pratiqués dans la région
avant de discuter du prix avec le vendeur.
• Essayez de savoir pourquoi le propriétaire vend
l’habitation.
• Vérifiez au service technique de la commune s’il
n’existe pas de plan d’expropriation dont ferait
l’objet l’habitation ou le terrain. Vous appren-
drez également de cette manière si des travaux
routiers sont envisagés.
• Avant d’acheter une habitation ou un terrain, il
est préférable de demander conseil à un archi-
tecte ou à un expert. Vous saurez immédiate-
ment de quels obstacles et possibilités il vous
faudra tenir compte en matière d’orientation,
d’obligations de construction, de possibilités de
transformation et autres restrictions. Consulter
un architecte n’engage à rien ! Informez-vous
toutefois à l’avance sur les honoraires deman-
dés pour cette mission de conseil. Certains
architectes vous conseilleront pour un prix for-
faitaire, d’autres demandent une rémunération
à l’heure et certains vous proposent même
leurs services gratuitement.
Contrat de vente de gré à gré
Si vous tombez d’accord sur un prix, un contrat de vente
provisoire – ou compromis – sera rédigé dans la plupart
des cas. Le terme provisoire est trompeur, car le contrat
lie les deux parties. C’est pourquoi il est préférable de
parler d’un contrat de vente de gré à gré. Le notaire, qui
dressera ultérieurement l’acte authentique, est lié par les
dispositions figurant dans ce contrat de vente de gré à
gré. Veillez dès lors à ce que le contrat de vente de gré à
gré soit aussi clair et précis que possible. Pour plus de
18
www.kbchuisonderhandelen.be???
Vous apprendrez de façon simple et ludique
toutes les subtilités de la négociation.
Assurance gratuite pendant la période qui
sépare le contrat de vente de gré à gré de
l’acte notarié
Entre le moment de la signature du contrat de
vente de gré à gré et la passation de l’acte nota-
rié s’écoulent en général quatre mois. Beaucoup
de choses peuvent se produire pendant cette
période. C’est pourquoi tant la Confédération des
Immobiliers de Belgique (CIB) que les Assurances
du Notariat offrent une assurance gratuite cou-
vrant le décès accidentel. Le décès doit être la
conséquence d’un accident soudain et involon-
taire. Les cas de maladie et de suicide sont exclus.
Les bénéficiaires sont les héritiers de l’acheteur à
condition qu’ils aient signé l’acte notarié.
Chez les notaires, le montant couvert est égal au
prix de vente majoré des frais, des droits et des
honoraires mais est dans tous les cas limité à
125 000 euros. Chez les agents immobiliers CIB,
le capital assuré équivaut à 90% du prix de vente
majoré des frais, des droits et des honoraires. Le
plafond est fixé à 150 000 euros. Dans les deux
cas, il existe des conditions annexes, telles que le
paiement d’une avance.
Un contrat de vente de gré à gré peut être
annulé
La signature d’un contrat de vente de gré à gré
entraîne la réalisation de la vente. Les droits
d’enregistrement doivent être réglés dans les
quatre mois. C’est très gênant si vous souhaitez
rétracter votre engagement par la suite. En
Flandre, depuis le 1er novembre 2007, un contrat
de vente de gré à gré peut toutefois être résilié à
l’amiable et à peu de frais.
Le contrat doit porter sur la vente d’un bien
immeuble situé en Région flamande, il doit être
résilié de commun accord avec le vendeur et il ne
doit pas avoir été passé devant notaire.
Dans les quatre mois qui suivent la signature du
contrat de vente de gré à gré, il vous suffit de
rédiger avec le vendeur un contrat de résiliation
de gré à gré et de faire enregistrer ce document
avec le contrat de vente de gré à gré. Le droit est
fixé à 10 euros par contrat.
Il est possible de résilier même si vous avez déjà
réglé les droits d’enregistrement – pour autant
que l’acte n’ait pas encore été passé devant
notaire – et ce jusqu’à un an après la signature du
contrat de vente de gré à gré. Dans ce cas, vous
récupérez les droits d’enregistrement et vous
réglez un droit fixe de 25 euros pour le contrat
de vente de gré à gré et de 10 euros pour le
contrat de résiliation.
En Wallonie, il est également possible de résilier
un contrat de vente de gré à gré à condition
qu’un acte de vente n’ait pas encore été passé
chez le notaire. Dans l’année qui suit la signature
du contrat de vente de gré à gré, il vous suffit de
rédiger avec le vendeur un contrat de résiliation
de gré à gré et de faire enregistrer ce document
avec le contrat de vente de gré à gré. Le droit est
fixé à 10 euros par contrat.
19
Quelles attestations vous faut-il lors d’une vente ?
1 Attestation du sol
Flandre La vente d’un terrain ou d’une habitation nécessite une attestation du sol. Par contre, si un des parte-
naires apporte l’habitation ou le terrain à bâtir dans la communauté, il ne faut pas d’attestation.
Le vendeur ou le notaire doit demander cette attestation du sol auprès de l’ Openbare Vlaamse
Afvalstoffenmaatschappij (OVAM – Société publique des déchets de la Région flamande). Il lui en coû-
tera 30 euros par parcelle cadastrale. L’OVAM délivre l’attestation demandée dans un délai d’un mois.
L’attestation du sol mentionne simplement que l’OVAM n’est pas au courant d’une éventuelle pollution.
Pour obtenir davantage de garanties sur la propreté du sol, vous pouvez vous renseigner auprès de
l’administration communale ou des habitants du quartier afin de connaître l’historique du terrain.
En cas de vente de terrains à risque, le vendeur doit faire procéder à ses frais à une analyse d’orienta-
tion du sol. Les terrains à risque sont des terrains sur lesquels se trouvent ou se trouvaient des installa-
tions figurant sur une liste. Cette liste comprend notamment les imprimeries, garages et citernes à
mazout de plus de 20 000 l.
Pour savoir si un terrain donné est un terrain à risque, il est préférable que vous vérifiiez auprès de la
commune si des permis ont été délivrés dans le passé pour de telles constructions. Le notaire peut procé-
der lui aussi à des recherches à ce sujet.
Les immeubles à appartements dont le rez-de-chaussée est ou a été affecté à l’exercice d’une activité à
risque (par exemple une station d’essence ou une blanchisserie) ou qui possèdent une citerne à mazout
de plus de 20 000 l sont soumis à une réglementation spécifique. Une attestation du sol n’est pas
requise à chaque vente d’appartement. Si l’activité est arrêtée ou si la citerne n’est plus utilisée, il suffit
de procéder à une analyse d’orientation du sol pour tous les appartements avant 2015 ou à la vente du
premier appartement. L’association des copropriétaires doit en supporter les frais. Si l’activité n’est pas
encore terminée ou si la citerne est toujours utilisée, une analyse périodique suffit.
Intégrez déjà le contenu de l’attestation du sol dans le contrat de vente de gré à gré. Si l’attes-
tation n’est pas disponible à ce moment, vous pouvez en faire reprendre l’obtention comme
condition suspensive. Ne payez jamais d’acompte avant d’avoir lu l’attestation du sol.
Bruxelles Le cédant d’un droit réel (par ex. propriété, emphytéose, superficie) doit demander une attestation du sol
à l’Institut bruxellois de gestion de l’environnement (IBGE). L’IBGE consulte l’inventaire de l’état du sol, un
registre des données relatives à la pollution des sols dont il dispose et qui reprend chaque parcelle.
L’attestation du sol, avec toutes les informations de l’inventaire relatives à la parcelle actualisées à la date
de son établissement, est délivrée par l’IBGE dans les vingt jours de la demande. Si un assainissement se
révèle nécessaire, elle mentionne les obligations de celui à qui incombe le traitement de la pollution du
sol.
Le cédant (par ex. le vendeur) doit transmettre l’attestation du sol au cessionnaire avant la formation de
la convention. Le contrat de vente de gré à gré comme l’acte notarié doivent comporter certaines indica-
tions relatives à l’état du sol de la parcelle. L’attestation du sol revient à 30 euros par parcelle cadastrale.
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Wallonie La Wallonie dispose d’une législation sur les sols (5 décembre 2008), mais l’article qui décrit les faits don-
nant lieu à la gestion et à l’assainissement n’est pas encore entré en vigueur. Il demeure donc une incerti-
tude. Pour de plus amples informations, vous pouvez consulter le site de la Direction de la protection des
sols http:// dps.environnement.wallonie.be.
2 Certificat de performance énergétique (CPE)
Le certificat de performance énergétique fournit des informations sur le degré d’isolation et l’efficacité énergétique
d’un bâtiment et contient des recommandations pour améliorer la situation par des investissements économiseurs
d’énergie.
Flandre Un certificat de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er novembre 2008 pour la vente et
depuis le 1er janvier 2009 pour la location d’habitations. Le certificat a une validité de dix ans.
Bruxelles Un certificat de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er mai 2011 pour la vente et depuis
le 1er novembre 2011 pour la location d’habitations. Le certificat a une validité de dix ans.
Wallonie Depuis le 31 décembre 2010, un certificat énergétique est obligatoire pour toutes les maisons unifami-
liales. Depuis le 1er juin 2011, il est également obligatoire pour la vente d’appartements et pour la loca-
tion de maisons unifamiliales et d’appartements. Le certificat a une validité de dix ans.
3 Contrôle de la citerne à mazout
Les citernes à mazout existantes doivent être contrôlées à intervalles réguliers. À la vente, vous devez recevoir une
attestation de contrôle.
La réglementation appliquée dans les trois Régions est détaillée dans la brochure de KBC Assurances Les citernes à
mazout chez les particuliers.
4 Contrôle de l’installation électrique
Depuis le 1er juillet 2008, à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre, l’installation électrique doit être contrôlée lors de la
vente d’une habitation érigée avant le 1er octobre 1981.
5 Affectation urbanistique
Flandre Pour la vente d’un bien immobilier, un certificat urbanistique de moins d’un an est exigé. L’extrait com-
porte deux parties. L’extrait du registre des plans indique l’affectation urbanistique la plus récente.
L’extrait du registre des permis indique si un permis d’urbanisme a été délivré, s’il existe un permis de
lotir, si des infractions urbanistiques ont été constatées ou s’il y a un droit de préemption.
Bruxelles Lors de l’établissement de l’acte de vente, le notaire doit communiquer l’affectation du bien immeuble et
les permis le concernant qui ont été éventuellement délivrés.
Wallonie L’annonce de la vente d’un bien immeuble doit mentionner l’affectation urbanistique la plus récente. Le
permis d’urbanisme ou les attestations relatives au bien immeuble doivent également être détaillés.
6 Dossier d’intervention ultérieure
À la vente d’une habitation à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, le nouveau propriétaire doit recevoir un dossier
d’intervention ultérieure si la construction du bien immeuble a débuté après le 1er mai 2001, ou si des travaux ont été
effectués depuis cette date par un ou plusieurs entrepreneurs. Le dossier d’intervention ultérieure rassemble toutes les
données techniques nécessaires à d’éventuels travaux ultérieurs.
21
Les frais à l’achat
En cas d’achat d’un bien immeuble, vous devez payer au
notaire les frais de rédaction de l’acte d’achat, également
appelés frais d’écriture. Il en existe trois types : les droits
d’enregistrement, les frais de notaire et les frais généraux
de passation de l’acte.
Les droits d’enregistrement
Les taux des droits d’enregistrement et les règles précises
de calcul ne seront pas les mêmes si le bien immeuble se
situe à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. Vous payez
normalement les frais ordinaires. Il arrive que ces droits
se limitent aux frais réduits.
Dans certains cas, une habitation peut être achetée en
payant la TVA au lieu du droit d’enregistrement. Depuis
le 1er janvier 2011, le régime de la TVA peut être étendu
au terrain attenant si le bâtiment est vendu avec applica-
tion de la TVA.
Frais réduits
Pour bénéficier des frais réduits, il faut en principe1 que
ni vous ni votre partenaire n’ayez la pleine ou la nue-pro-
priété d’une autre habitation en Belgique. De plus, le
revenu cadastral non indexé de tous les biens immeubles
que vous et votre partenaire possédez en communauté
ne peut être supérieur à un montant fixé par la loi, qui
varie en fonction du nombre d’enfants à charge.
Si vous entrez en ligne de compte pour les frais réduits,
vous devez emménager dans l’habitation achetée et y
élire domicile dans les trois ans. Vous devrez également
l’habiter pendant une période ininterrompue de trois
ans. Votre inscription dans le registre de la population
servira de preuve. Si vous ne déménagez pas dans les
délais prescrits ou que vous ne l’habitez pas pendant une
période ininterrompue de trois ans, vous devrez payer
par après un supplément de droits d’enregistrement (frais
ordinaires moins frais réduits), majoré éventuellement
d’une amende.
Si vous souhaitez acheter un terrain à bâtir, il vous faudra
toujours payer les frais ordinaires. Si, ultérieurement, le
revenu cadastral de l’habitation construite se situe en
dessous des limites fixées, vous pouvez réclamer la diffé-
rence entre les frais ordinaires et les frais réduits.
Frais réduits et revenu cadastral
Nombre d’en-
fants à charge2
Revenu cadastral maximal
autorisé non indexé (en euros)
0 – 2 745
3 – 4 845
5 – 6 945
7 ou plus 1 045
Région flamande
En Flandre, depuis le 1er janvier 2002, les frais ordinaires
s’élèvent à 10% et les frais réduits à 5%.
Dans certains cas, vous bénéficiez d’une réduction des
droits d’enregistrement à payer. Il existe deux possibili-
tés : les droits d’enregistrement réutilisables et l’abatte-
ment. Ces deux réductions ne sont pas cumulables.
Droits d’enregistrement réutilisables
En vertu de ce principe, les droits d’enregistrement payés
antérieurement lors de l’achat d’une habitation ou d’un
terrain à bâtir en Région flamande sont déductibles, en
cas de revente, à l’achat d’une autre habitation ou d’un
autre terrain à bâtir situé en Région flamande. La date à
laquelle ces droits d’enregistrement ont été versés n’a
aucune importance. Bien sûr, certaines conditions
doivent être remplies.
• Les droits d’enregistrement versés dans le passé par
des personnes physiques et non par des sociétés ou
d’autres personnes morales, sont réutilisables.
1 Si vous avez hérité d’une habitation d’un parent en ligne directe, vous pourrez parfois bénéficier des frais réduits à l’achat d’une autre habi-tation.
2 Il arrive qu’un enfant soit considéré comme deux enfants à charge, par exemple s’il est handicapé à 66% ou plus.
22
dence principale doit être construite et occupée dans
les cinq ans qui suivent l’achat.
• Au moment de l’achat, aucun des acheteurs ne peut
être (plein) propriétaire d’un autre bien immobilier en
Belgique. Si, au moment de l’achat de votre habitation,
vous ou votre partenaire êtes par exemple déjà pro-
priétaire d’un terrain destiné à la construction, vous
n’avez pas droit à l’exonération.
Abattement supplémentaire
Depuis le 1er janvier 2009, il est possible d’obtenir un
abattement supplémentaire à l’achat d’une habitation ou
d’un terrain à bâtir. Il doit s’agir de l’habitation propre et
unique ou d’un terrain sur lequel vous bâtissez votre
propre et unique habitation. Vous devez occuper l’habi-
tation dans les deux ans qui suivent l’achat (ou dans les
cinq ans qui suivent l’achat pour un terrain à bâtir). Vous
devez prendre une inscription hypothécaire sur l’habita-
tion. Vous devez être plein propriétaire de toute la pro-
priété. Vous ne pouvez pas avoir la pleine propriété
d’une autre habitation ou d’un autre terrain à bâtir.
Notez que cette réglementation s’applique uniquement
aux personnes physiques et aux habitations et terrains
situés en Région flamande. L’abattement supplémentaire
s’élève à 10 000 euros (20 000 euros si vous payez le
droit d’enregistrement réduit de 5%). Vous économisez
donc 1 000 euros.
Récupération en cas de revente
Si vous revendez le bien immeuble dans les deux ans qui
suivent l’achat et si vous avez payé les frais ordinaires,
vous pouvez récupérer trois cinquièmes des droits d’en-
registrement versés.
Vous pouvez cumuler le système de récupération et les
droits d’enregistrement réutilisables.
• Le nouvel immeuble doit devenir la résidence princi-
pale dans les deux ans qui suivent l’achat d’une habita-
tion ou dans les cinq ans qui suivent l’achat d’un
terrain à bâtir.
• L’habitation précédente devait être votre résidence
principale et vous devez donc la revendre. De plus, le
délai qui sépare la vente de l’ancienne habitation et
l’achat de la nouvelle ne peut pas dépasser deux ans.
Les dates des actes de vente de gré à gré ou, à défaut,
celles des actes de vente notariés sont déterminantes.
• Le montant que vous pouvez reprendre en compte est
limité à 12 500 euros. Ce montant est lié à l’indice
ABEX qui reflète l’évolution des prix dans le secteur de
la construction.
Si vous commencez par vendre votre habitation précé-
dente, le montant des droits d’enregistrement est com-
pensé à l’achat de votre nouvelle habitation. Si vous avez
déjà acheté une nouvelle habitation et que vous procé-
dez à la vente de votre ancienne habitation dans les
deux ans qui suivent, les droits d’enregistrement réutili-
sables vous sont remboursés par la suite.
Si les droits d’enregistrement de votre nouvelle habita-
tion sont inférieurs à ceux de la précédente, la différence
n’est pas remboursée mais reste réutilisable lors d’un
prochain contrat d’achat/vente.
Abattement
L’abattement signifie que vous ne payez pas de droits
d’enregistrement sur la première tranche de 15 000 euros.
Vous économisez par conséquent 1 500 euros pour les
frais ordinaires et 750 euros pour les frais réduits.
Certaines conditions doivent toutefois être remplies.
• L’abattement s’applique uniquement aux personnes
physiques et non aux sociétés ou autres personnes
morales.
• Le bien immobilier acquis doit servir de résidence prin-
cipale. Une habitation doit être occupée dans les deux
ans qui suivent l’achat. Sur un terrain à bâtir, la rési-
23
Région de Bruxelles-Capitale
À Bruxelles, les droits d’enregistrement s’élèvent à
12,5%. Les frais réduits ont été supprimés le 1er janvier
2003.
Dans certains cas, vous bénéficiez d’une réduction des
droits d’enregistrement à payer : l’abattement.
Abattement
Depuis le 1er janvier 2003, la personne qui acquiert une
habitation en vue d’y établir sa résidence principale peut
bénéficier, à certaines conditions, d’une exonération des
droits d’enregistrement sur une première tranche de la
valeur d’acquisition.
La première tranche de 75 000 euros est exonérée pour
une habitation située à l’intérieur des Espaces de
Développement renforcé du Logement et de la
Rénovation urbaine (zones EDRLR). Dans les autres zones
de Bruxelles, l’exonération porte sur la première tranche
de 60 000 euros. L’abattement s’élève respectivement à
9 375 euros et 7 500 euros.
• L’abattement est accordé aux personnes physiques qui
acquièrent une habitation en pleine propriété dans la
Région de Bruxelles-Capitale et qui y établissent leur
résidence principale dans les deux ans (trois ans pour
des appartements sur plan ou en construction).
• Elles doivent résider au moins pendant cinq ans d’affi-
lée dans la Région de Bruxelles-Capitale, mais pas
nécessairement dans l’habitation acquise.
• L’acheteur ne peut avoir la pleine propriété d’une autre
habitation à la date du contrat d’achat.
• L’allègement fiscal n’est pas d’application en cas
d’achat d’un terrain à bâtir, ni d’une maison neuve sur
plan ou en construction.
• L’acquéreur d’un appartement sur plan soumis aux
droits d’enregistrement proportionnels peut bénéficier
de l’abattement. Pour l’appartement en construction,
vous payez la TVA sur les factures.
Récupération en cas de revente
Si vous revendez le bien immobilier dans les deux ans qui
suivent l’achat, vous pouvez récupérer 36% des droits
d’enregistrement.
Le fisc peut contester le prix de vente
Le fisc dispose d’un délai de deux ans, à dater de
l’enregistrement, pour contester les droits payés.
Il interviendra s’il constate une sous-évaluation ou
une dissimulation du prix.
On parle de sous-évaluation lorsque le prix conve-
nu ne correspond pas à la valeur marchande. La
valeur marchande ou vénale sert toujours de base
minimale au calcul des droits d’enregistrement.
Pour fixer la valeur marchande d’un immeuble, le
fisc se base toujours sur les prix payés pour des
biens comparables. Si l’acheteur ne peut arriver à
un arrangement à l’amiable avec le fisc, le percep-
teur est en droit d’ordonner une évaluation de
contrôle étendue, de laquelle peut résulter une
somme à payer considérablement plus élevée. Il est
dès lors préférable de trouver un terrain d’entente.
S’il a réalisé une bonne affaire, l’acheteur peut évi-
ter la sous-évaluation en faisant accompagner l’acte
d’une déclaration où il explique que la valeur mar-
chande est plus élevée que le prix convenu. Les
droits d’enregistrement seront alors calculés sur la
base de la valeur marchande indiquée.
Si l’acheteur et le vendeur font inscrire délibéré-
ment dans l’acte notarié un prix plus bas que le
prix de vente effectif en vue d’éluder des droits
d’enregistrement, il y a dissimulation du prix.
Celle-ci est sévèrement punie par le fisc. Le frau-
deur qui dissimule le prix risque une amende
équivalente aux droits éludés et s’expose à des
peines correctionnelles.
24
Les honoraires du notaire
Outre les droits d’enregistrement, vous devrez payer des
frais de notaire et des frais généraux. Les honoraires du
notaire équivalent à un pourcentage du prix de vente du
bien immeuble. Le pourcentage légal diminue à chaque
tranche.
Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que
les prestations des notaires seront soumises à une TVA
de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les
montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%.
Région wallonne
En Wallonie, les frais ordinaires s’élèvent à 12,5% et les
frais réduits à 6%. Il n’y a pas d’exonération.
Si vous revendez le bien immeuble dans les deux ans qui
suivent l’achat et si vous avez payé les frais ordinaires,
vous pouvez récupérer trois cinquièmes des droits d’en-
registrement versés.
Les honoraires du notaire
Tranche en euros Vente de gré à gré en % Vente publique en %
Jusqu’à 7 500 4,56 5,70
De 7 500,01 à 17 500 2,85 5,13
De 17 500,01 à 30 000 2,28 4,56
De 30 000,01 à 45 495 1,71 3,99
De 45 495,01 à 64 095 1,14 2,85
De 64 095,01 à 250 095 0,57 1,34
Au-delà de 250 095,01 0,057 0,10
Sur une vente de 100 000 euros, les honoraires seront calculés comme suit :
Montant par tranche Vente de gré à gré Vente publique
7 500 euros x 4,56% = 342 euros x 5,70% = 428 euros
10 000 euros x 2,85% = 285 euros x 5,13% = 513 euros
12 500 euros x 2,28% = 285 euros x 4,56% = 570 euros
15 495 euros x 1,71% = 265 euros x 3,99% = 618 euros
18 600 euros x 1,14% = 212 euros x 2,85% = 530 euros
35 905 euros x 0,57% = 205 euros x 1,34% = 481 euros
Total: 1 594 euros Total: 3 140 euros
Les frais généraux
Les frais généraux couvrent un certain nombre de
dépenses nécessaires à la réalisation de l’acte notarié :
recherche des données cadastrales, recherche d’hypo-
thèques éventuelles sur le bien immeuble, contrôle des
dettes fiscales éventuelles du vendeur, droits de timbre,
envoi éventuel de recommandés, etc.
Une vente publique entraîne certains frais que vous ne
devez pas supporter dans le cas d’une vente de gré à gré.
Il s’agit notamment des frais encourus par le notaire pour
annoncer la vente, des frais de mesurage et d’une quote-
part dans les frais d’un acte de base. Ces frais seront men-
tionnés par le notaire au début de la séance de vente.
25
Frais approximatifs de passation de l’acte pour une vente de gré à gré (en euros)
Prix d’achat Droits d’enregistrement1 Honoraires du notaire2, à l’exclusion des frais
d’acte forfaitaires, qui varient entre 500 et
1 000 euros
5% 6% 10% 12,50%
12 500 625 750 1 250 1 563 485
25 000 1 250 1 500 2 500 3 125 800
37 500 1 875 2 250 3 750 4 688 1 040
50 000 2 500 3 000 5 000 6 250 1 230
62 500 3 125 3 750 6 250 7 813 1 370
75 000 3 750 4 500 7 500 9 375 1 455
87 500 4 375 5 250 8 750 10 938 1 525
100 000 5 000 6 000 10 000 12 500 1 595
112 500 5 625 6 750 11 250 14 063 1 665
125 000 6 250 7 500 12 500 15 625 1 740
137 500 6 875 8 250 13 750 17 188 1 810
150 000 Les habitations vendues à
ce prix ont généralement
un revenu cadastral supé-
rieur aux limites indiquées.
15 000 18 750 1 880
162 500 16 250 20 313 1 950
175 000 17 500 21 875 2 020
187 500 18 750 23 438 2 095
200 000 20 000 25 000 2 165
212 500 21 250 26 563 2 235
225 000 22 500 28 125 2 305
237 500 23 750 29 688 2 380
250 000 25 000 31 250 2 450
262 500 26 250 32 813 2 460
275 000 27 500 34 375 2 465
287 500 28 750 35 938 2 475
300 000 30 000 37 500 2 480
312 500 31 250 39 062 2 485
325 000 32 500 40 625 2 495
337 500 33 750 42 188 2 500
350 000 35 000 43 750 2 510
Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que
les prestations des notaires seront soumises à une TVA
de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les
montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%.
1 Il n’est pas tenu compte d’une exonération éventuelle de droits d’enregistrement ou de droits d’enregistrement réutilisables.2 Le montant exact peut légèrement varier. Parlez-en à votre notaire.
26
Frais liés à l’achat sous seing privé d’un terrain à bâtir (en euros)
1 Frais généraux (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, divers frais d’acte, etc.) pour la passation d’un acte
d’achat de gré à gré.
Prix d’achat Droits d’enregistrement
12,50%
Droits d’enregistrement
10%
Honoraires du notaire, à l’exclusion des frais d’acte
forfaitaires qui varient entre 500 et 1 000 euros
12 500 1 563 1 250 485
25 000 3 125 2 500 800
37 500 4 688 3 750 1 040
50 000 6 250 5 000 1 230
62 500 7 813 6 250 1 370
75 000 9 375 7 500 1 455
87 500 10 938 8 750 1 525
100 000 12 500 10 000 1 595
112 500 14 063 11 250 1 665
125 000 15 625 12 500 1 740
2 Les émoluments du géomètre
Si la parcelle doit encore être délimitée, il vous en coûtera facilement 500 euros.
3 Indemnisation de l’agriculteur
Si le terrain a été donné à ferme, il vous faudra peut-être verser une indemnité à l’agriculteur.
4 Frais éventuels d’analyse du sol
Le coût d’une analyse du sol comportant deux ou trois sondages, éventuellement complétés d’un forage, est estimé à
500 euros.
Forfait ou commission
Ces frais se composent de divers éléments. C’est la raison
pour laquelle il est malaisé pour le notaire de procéder
d’avance au calcul des frais. La plupart des notaires
imputent un montant forfaitaire minimal qui varie entre
500 et 1 000 euros. Pour un acte social, ils imputent
généralement 525 euros. Le tarif social s’applique
notamment à l’achat d’une habitation avec droits
d’enregistrement réduits ou à des actes groupés portant
sur des immeubles ou des lotissements qui comptent au
minimum trois appartements ou terrains.
Certains notaires n’imputent pas le forfait mais vous
demanderont, comme c’était l’usage autrefois, de verser
une provision à la passation de l’acte d’achat. Le
décompte final suivra quelques mois plus tard, lorsqu’il
aura calculé les frais dus sur chacun des éléments.
Cette provision est généralement calculée de manière un
peu trop large, de sorte que l’excédent devra vous être
remboursé. Surveillez cela de près.
Achat sous le régime de la TVA
Dans certains cas, vous pouvez acheter une habitation
avec application de la TVA au lieu du droit d’enregistre-
ment.
Cette possibilité s’applique exclusivement aux nouvelles
constructions. Du point de vue de la TVA, un bâtiment
est considéré comme neuf jusqu’à la fin de la deuxième
année qui suit celle de la première occupation. Passé ce
délai, un bâtiment ne peut plus être vendu avec applica-
tion de la TVA que s’il a été transformé au point d’être à
nouveau considéré comme neuf.
27
31 décembre 2013 avec application d’un taux de TVA de
21%.
S’il veut réaliser la vente sous le régime TVA, il est impor-
tant, avant de conclure le contrat de vente, qu’il envoie
une déclaration en double exemplaire (formulaire 104.1)
au bureau de la TVA dont il relève. Il y exprimera le sou-
hait de vendre le bien immeuble sous le régime TVA.
Cette méthode de vente devra aussi être mentionnée
ultérieurement dans le premier contrat de vente de gré à
gré qui sera conclu entre les parties.
Exemple
En 2010, Jean a fait construire une villa en Flandre. Il a
emménagé en septembre 2010. Le taux de TVA sur les
travaux s’élevait à 21%.
Prix du terrain à bâtir 37 180 euros
Frais d’écriture et de notaire environ 5 280 euros
Prix de la maison
(architecte compris)
99 150 euros
TVA (99 150 x 21%) 20 821,50 euros
Prix total payé par Jean 162 431,50 euros
En 2012, Jean souhaite vendre sa maison à Pierre pour
173 550 euros. Ce dernier devra payer 10% de droits
d’enregistrement (soit 15 855 euros5), ce qui porte le
total à 189 405 euros. Pierre estimant la somme trop
élevée, la transaction risque de ne pas se faire. C’est
alors que Jean se rappelle avoir lu un article sur la vente
sous le régime TVA. Il récupère de la sorte
20 821,50 euros (la TVA payée). Il peut ainsi faire baisser
le prix jusqu’à 173 550 - 20 821,50 = 152 728,50 euros.
Les vendeurs professionnels sont tenus de vendre les
nouvelles constructions en appliquant la TVA. Le régime
de la TVA s’applique donc surtout à l’achat d’une habita-
tion sur plan ou d’habitations construites par un promo-
teur. Du fait qu’ils vendent sous le régime de la TVA, les
vendeurs professionnels peuvent récupérer la TVA qu’ils
doivent eux-mêmes payer, ce qui leur permet de propo-
ser un prix de vente attrayant.
Tout autre vendeur, par exemple un particulier, doit déci-
der par lui-même s’il opte pour le régime de la TVA. S’il
ne le fait pas, la vente est soumise à des droits d’enregis-
trement. Encore une fois, l’avantage du régime de la TVA
réside dans le fait que le vendeur peut récupérer la TVA
qu’il a payée et donc faire descendre le prix de vente.
Encore faut-il que ce prix soit suffisamment bas pour
compenser le taux de TVA plus élevé.
Si un bâtiment est vendu avec application de la TVA, le
terrain y attenant sera lui aussi soumis à la TVA, pour
autant que bâtiment et terrain soient vendus conjointe-
ment par le même vendeur. En d’autres termes, si le
terrain et l’immeuble sont achetés à différents moments
(ce qui est possible pour un achat sur plan) ou s’ils sont
achetés à deux vendeurs, la vente du terrain sera sou-
mise au droit d’enregistrement. La vente d’un terrain
seul, par exemple un terrain à bâtir, ne sera jamais sou-
mise à la TVA.
Condition requise pour le paiement de la TVA
Comme nous l’avons dit, l’immeuble neuf peut être
vendu sous le régime de la TVA si la vente a lieu avant le
31 décembre de la deuxième année qui suit celle où il
est pris en usage ou en possession. Le terrain attenant
qui est vendu simultanément par le même vendeur
tombe lui aussi sous le régime de la TVA.
Un propriétaire qui emménage en septembre 2011 peut
donc vendre la maison et le terrain attenant jusqu’au
5 S’agissant de son unique habitation, Pierre bénéficie d’une exonéra-tion de droits d’enregistrement sur la première tranche de 15 000 euros. Il paie donc 10% sur 158 550 euros.
28
Les cohabitants et l’immobilier
Des cohabitants non mariés achetant ensemble un ter-
rain à bâtir ou une habitation acquièrent ce bien en
copropriété. Cela veut dire que le terrain ou l’habitation
appartient à chacun d’eux. L’on se trouve en présence
d’un cas d’indivision : le bien n’est bien entendu pas
divisé de manière visible mais il appartient à deux, voire
éventuellement à plusieurs personnes.
Un bien en copropriété est géré conjointement par les
deux propriétaires. Autrement dit : l’accord des deux
personnes est nécessaire pour vendre la maison, la mettre
en location ou la grever d’une hypothèque.
La répartition des droits de propriété
Dans une copropriété, les droits de propriété sont répar-
tis librement par les deux partenaires. Ils peuvent par
exemple opter pour une répartition 50/50, 75/25, etc. Si
rien n’est convenu, ils sont chacun propriétaire de la moi-
tié.
Quelle clé de répartition est à conseiller ? Lorsque le bien
immobilier est acquis en contractant un prêt, certains
préfèrent partager la propriété en fonction du revenu de
chacun. Le revenu détermine en effet la capacité finan-
cière des partenaires au remboursement du prêt.
Si le bien est acquis en totalité ou en partie avec les res-
sources propres, l’on peut également tenir compte de
l’apport en espèces de chacun des partenaires. Mieux
vaut dans ce cas faire état de cette division de la proprié-
té dans le contrat de vente de gré à gré. Cette mention
devra en tout cas figurer dans l’acte d’achat notarié,
faute de quoi chaque partenaire est supposé en être pro-
priétaire pour la moitié.
L’opération est également avantageuse pour Pierre.
À payer au vendeur 152 728,50 euros
TVA sur la construction et le terrain
attenant 152 728,50 x 21% 32 072,99 euros
Total 184 801,49 euros
Résultat
Jean reçoit presque les 173 550 euros escomptés
(152 728,50 + 20 821,50). Pierre paie 184 801,49 euros
au lieu de 189 405 euros.
Il est évident que le vendeur peut lui aussi y trouver son
compte en augmentant quelque peu le prix de vente.
Dans ce cas, le notaire s’impose comme la personne la
plus appropriée pour concilier les intérêts de l’acheteur et
du vendeur. L’initiative de procéder à la vente avec TVA
appartient au vendeur. Si, en tant qu’acheteur, vous avez
le sentiment que le vendeur n’est pas au courant de cet
arrangement avantageux, invitez-le à discuter de la ques-
tion avec un notaire avant de signer le compromis de
vente de gré à gré.
Dans le mois qui suit la passation de l’acte notarié de
crédit et de garantie, le vendeur doit introduire une
déclaration de TVA auprès de son bureau de TVA. Le
notaire peut l’y aider.
29
Droits de succession entre cohabitants
Que se passe-t-il lorsque des cohabitants non mariés
achètent une habitation et qu’un des partenaires vient à
décéder ? Depuis 2007, les cohabitants légaux peuvent
hériter l’un de l’autre sans testament.
Ce droit successoral est toutefois limité et s’applique uni-
quement aux cohabitants légaux (voir page 30).
Cohabitation légale
Si le défunt était (partiellement) propriétaire de l’habita-
tion familiale, le cohabitant légal survivant a l’usufruit de
la part du défunt et des meubles meublant l’habitation
familiale. Peu importe qu’il y ait encore d’autres héritiers,
par exemple des enfants d’un premier mariage du
défunt. Les cohabitants légaux ne sont toutefois pas
héritiers réservataires entre eux. Les cohabitants ont
donc toujours la possibilité de s’exclure mutuellement de
la succession par testament.
Si les deux partenaires souhaitent que le cohabitant légal
survivant hérite de la propriété plutôt que de l’usufruit
de l’habitation légale, leur volonté peut être réalisée au
moyen d’un testament ou d’un autre règlement. Par
ailleurs, si le partenaire décédé a des héritiers réservataires
– des héritiers qui revendiquent une réserve (par exemple
des enfants) –, toute la succession ne peut pas être
léguée par testament au partenaire cohabitant.
Les droits de succession dont sont redevables les cohabi-
tants qui héritent l’un de l’autre varient en fonction de la
Région dans laquelle ils ont leur résidence (Bruxelles,
Wallonie ou Flandre) et d’une série de conditions (voir
cadre).
Qu’en est-il de la police habitation et de
l’assurance décès liée à un crédit ?
Il est conseillé que chaque copropriétaire assure
sa part du bien commun. Dans la pratique, une
seule police sera établie dans laquelle les deux
partenaires sont désignés comme preneurs
d’assurance. Il va de soi que cette police est sous-
crite par les deux partenaires.
Depuis le 1er janvier 2005, les cohabitants de fait
peuvent aussi bénéficier de l’avantage fiscal sur
les primes de l’assurance vie sans devoir désigner
comme bénéficiaire un parent jusqu’au second
degré.
Dans l’assurance décès liée à un crédit, il convient
de désigner comme bénéficiaires en cas de décès
les personnes qui, par suite du décès de l’assuré,
acquièrent la pleine propriété ou l’usufruit de
l’habitation propre et unique. Il ne faut donc plus
désigner comme bénéficiaire en cas de décès le
conjoint, le cohabitant légal ou un parent
jusqu’au second degré pour pouvoir bénéficier
des avantages fiscaux sur les primes.
Demandez à votre agence bancaire KBC si votre
assurance décès liée au crédit entre en considéra-
tion pour des avantages fiscaux.
30
Conseil
La validité d’un testament
Un testament peut être rédigé et modifié à tout
moment. En cas de modifications, ce sera tou-
jours le testament portant la date la plus récente
qui sera valable. Si vous rédigez un autre testa-
ment, il se peut que seules soient supprimées du
testament précédent les dispositions qui sont
contraires ou incompatibles avec les nouvelles dis-
positions testamentaires. Pour l’éviter, vous pou-
vez reprendre cette formule dans la nouvelle
version du testament : “Par la présente, je
révoque tous les testaments que j’ai rédigés avant
les présentes dispositions testamentaires, qui
constituent la seule expression de mes dernières
volontés.”
Cohabitation légale ou de fait
Les cohabitants légaux sont deux cohabitants (et
pas plus) qui ont remis une déclaration de cohabi-
tation légale à l’officier de l’état civil du domicile
commun. Cette déclaration doit se faire par écrit
et doit répondre à certaines exigences formelles.
Il faut en outre qu’aucun des partenaires ne soit
marié ni ne cohabite déjà légalement avec une
autre personne et que les deux partenaires aient
la capacité de contracter.
Dans tous les autres cas, on parle de cohabitants
de fait. La cohabitation de fait ne concerne donc
pas uniquement les couples non mariés qui ne
cohabitent pas légalement, mais aussi deux ou
plusieurs frères, sœurs, amis, etc. qui partagent la
même résidence.
Tontine ou clause d’accroissement comme autre solution
Dans certains cas, il est plus intéressant pour les cohabi-
tants d’acheter un bien immobilier avec application de la
tontine ou avec application de la clause d’accroissement.
Ces solutions consistent à conclure pour l’achat commun
d’un bien immeuble une convention attribuant la part du
prémourant au survivant. À ce moment, ce dernier ne
paiera pas de droits de succession, mais bien des droits
d’enregistrement sur la part du défunt.
La tontine classique est tombée en désuétude. À l’heure
actuelle, c’est presque toujours la clause d’accroissement
qui est appliquée. Nous utilisons par conséquent ici le
terme clause d’accroissement.
Discutez de cette technique avec votre notaire avant
d’acheter un bien immeuble.
Équilibre au niveau de l’apport et de l’espérance
de vie
La clause d’accroissement est un contrat aléatoire. Pour
qu’il y ait contrat aléatoire, il faut que l’apport soit équili-
bré et que les chances de survie soient égales. C’est ainsi
que la différence d’âge entre le partenaire plus âgé et sa
compagne ou son compagnon fixe ou temporaire ne
peut pas être trop grande, car le fisc présumera dans ce
cas qu’il s’agit d’une donation dissimulée au lieu d’une
clause d’accroissement. Si le contrat est considéré
comme une donation, les héritiers réservataires pourront
contester la clause d’accroissement.
Qu’en est-il si vous comptez vous marier par
après ?
Le mariage n’annule pas automatiquement la clause
d’accroissement, sauf si la clause le prévoit expressé-
ment.
31
Taux des droits de succession pour les cohabitants
Taux en ligne directe et entre époux Taux entre étrangers Règlement spécial habitation familiale
Flandre 3% – 9% – 27%
Pour :
• les cohabitants légaux ;
• les cohabitants de fait qui, au jour de
l’ouverture de la succession, ont
cohabité de façon ininterrompue pen-
dant un an au moins et ont tenu un
ménage commun avec le défunt pen-
dant tout ce temps.
45% – 55% – 65% 0% sur la part d’héritage dans le loge-
ment qui servait d’habitation familiale au
moment du décès.
Pour :
• le conjoint survivant ;
• les cohabitants légaux ;
• les cohabitants de fait qui ont cohabité
avec le défunt pendant trois ans au
moins.
Bruxelles De 3% à 30%
Pour :
• les cohabitants légaux.
De 40% à 80% Réduction du taux normal d’un tiers sur les
premiers 250 000 euros de la part d’héri-
tage dans l’habitation familiale, située en
Région de Bruxelles-Capitale, où le défunt
était inscrit pendant cinq ans au moins
avant son décès.
Pour :
• l’héritier en ligne directe ;
• le conjoint survivant ;
• les cohabitants légaux.
Wallonie De 3% à 30%
Pour :
• celui qui, à l’ouverture de la succes-
sion, cohabitait avec le testateur et a
fait avec lui une déclaration de coha-
bitation avant le décès.
De 30% à 90%* Réduction du taux normal sur les premiers
250 000 euros de la part d’héritage dans
l’habitation familiale, située en Région wal-
lonne, que le défunt possédait (en partie)
en pleine propriété et utilisait depuis cinq
ans au moins comme résidence principale
au moment du décès.
Pour :
• l’héritier en ligne directe ;
• le conjoint survivant ;
• les cohabitants légaux.
* Après un arrêt de la Cour constitutionnelle, le taux maximum est de 80% dans la pratique.
32
Pour éviter tout problème, on préfère à l’heure actuelle
une clause d’accroissement optionnelle. Le partenaire
survivant doit dans ce cas opter expressément pour
l’application de la clause d’accroissement au décès de
son partenaire.
Qu’en est-il de la famille ?
La clause d’accroissement n’est pas seulement une solu-
tion pour compenser l’absence ou les limites du droit
successoral entre cohabitants, ainsi que les droits de suc-
cession élevés. C’est aussi un moyen pour éviter que les
héritiers n’obtiennent une partie de l’habitation familiale.
En cas de décès, la clause d’accroissement a pour effet
de faire disparaître complètement le bien immobilier de
votre succession.
Si vous ne souhaitez pas que votre famille perde tous ses
droits sur le bien immobilier, vous pouvez limiter la
clause d’accroissement à l’usufruit. En cas de décès d’un
des partenaires, l’autre peut continuer à utiliser l’habita-
tion. Le partenaire survivant peut continuer à l’habiter ou
la mettre en location. Les enfants issus d’un mariage pré-
cédent du partenaire décédé héritent de la part de leur
père ou mère décédé en nue-propriété.
La clause d’accroissement en usufruit offre également un
net avantage fiscal. Les droits d’enregistrement s’appli-
quent exclusivement à l’usufruit transféré. Sa valeur
dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est âgé, plus
la valeur de l’usufruit et, partant, le montant des droits
d’enregistrement seront faibles.
La clause d’accroissement en usufruit n’est pas toujours
intéressante, par exemple lorsque les biens qui doivent
passer au survivant sont lourdement grevés de dettes et
que le remboursement en cas de décès n’est pas assuré
par une assurance décès liée à un crédit.
Quand la clause d’accroissement est-elle
avantageuse ?
• Vous cohabitez en Flandre et vous envisagez
d’y rester à long terme. Normalement, vous
n’avez pas besoin de clause d’accroissement.
Sur la première tranche de 50 000 euros de
votre part d’héritage en biens immobiliers vous
ne paierez que 3% de droits de succession, sur
la tranche comprise entre 50 000 euros et
250 000 euros vous paierez 9% et au-delà de
250 000 euros, 27%. Sur votre part de l’habi-
tation familiale, vous ne payez plus de droits de
succession.
• Vous cohabitez légalement à Bruxelles. Une
clause d’accroissement n’est normalement pas
intéressante. La tontine sera par contre plus
intéressante pour des cohabitants de fait qui
sont soumis à des droits de succession plus éle-
vés.
• Vous cohabitez en Wallonie. Si vous êtes coha-
bitants légaux, les taux en ligne directe sont
applicables, l’habitation familiale bénéficie de
tarifs réduits et la clause d’accroissement n’a
normalement plus d’intérêt. La clause d’accrois-
sement sera par contre plus intéressante pour
des cohabitants de fait qui sont soumis à des
droits de succession plus élevés.
• Vous et votre cohabitant êtes tous deux divor-
cés et vous avez tous les deux des enfants de
cette précédente relation. Vous souhaitez écar-
ter ces enfants de la succession du bien immo-
bilier acheté conjointement. C’est possible avec
une clause d’accroissement.
33
Quelques cas spécifiques
À quoi faut-il être particulièrement attentif si vous ache-
tez un appartement, si vous devez négocier l’achat avec
un agent immobilier, si vous achetez une habitation non
conforme à la destination d’une zone, si le logement ou
le terrain que vous achetez est grevé d’une servitude ou
si le bien est classé ?
Achat d’un appartement
Avant d’acheter un appartement, il est recommandé
d’analyser soigneusement les dispositions des statuts de
l’immeuble concerné. Les statuts contiennent les droits
et obligations de tous les propriétaires des appartements
de l’immeuble. De plus, ce document stipule le pourcen-
tage des frais communs à charge des différents proprié-
taires.
Renseignez-vous aussi sur la situation financière de
l’immeuble dans lequel vous envisagez d’acheter un
appartement. Depuis le 1er septembre 2010, le vendeur,
l’agent immobilier ou le notaire sont tenus légalement de
vous en informer avant que vous ne fassiez une offre ou
promesse d’achat ou que vous ne signiez un contrat
d’achat de gré à gré. La loi précise les informations qui
doivent être fournies : le montant du fonds de roulement
et du fonds de réserve, le montant des arriérés éventuels
dus par le vendeur et le dernier bilan de l’association des
copropriétaires. Le vendeur doit également informer
l’acheteur potentiel des procédures judiciaires en cours
relatives à la copropriété. Il doit aussi mettre à sa disposi-
tion les procès-verbaux des assemblées générales des
trois dernières années. Enfin, il doit fournir les décomptes
périodiques des charges des deux dernières années. Le
but est que vous ayez une vision complète et exacte de
la situation financière de l’immeuble dont fait partie
l’appartement.
Acheter par l’intermédiaire d’un agent immobilier
Les agents immobiliers qui servent d’intermédiaires entre
l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier sont soumis
à des règles strictes. Ils ne peuvent porter le titre d’agent
immobilier que s’ils sont officiellement affiliés à l’Institut
professionnel des Agents immobiliers (IPI). Les honoraires
de l’agent immobilier sont dus par le vendeur, sauf si
c’est l’acheteur qui lui donne un ordre de recherche écrit.
Dans sa publicité pour des immeubles à vendre, un agent
immobilier ne peut intégrer des informations trompeuses
en ce qui concerne les caractères essentiels du bien et sa
disponibilité. Il doit faire figurer dans sa publicité un cer-
tain nombre de données, telles que la dernière affecta-
tion urbanistique, la délivrance d’un permis d’urbanisme,
l’existence d’une assignation ou d’une demande de
remise en état, la présence d’un permis de lotir.
Un agent immobilier ne peut conclure un contrat contrai-
gnant avec un candidat acheteur que s’il est mandaté à
cet effet ou s’il s’engage solidairement. S’il n’a pas
d’ordre exclusif, le courtier doit avertir les candidats
acheteurs avant de recevoir de l’argent de leur part.
34
Si vous achetez par l’intermédiaire d’un
agent immobilier
Ne signez pas de promesse d’achat unilatérale. Ni
l’agent immobilier ni le vendeur ne seraient liés
par cette promesse, mais vous le seriez. Vous
pouvez signer cette promesse à la condition sus-
pensive que le vendeur doive prendre une déci-
sion dans un délai déterminé, de dix jours par
exemple.
Ne versez aucun acompte tant qu’un contrat de
vente ne vous a pas été présenté et prenez le
temps d’examiner soigneusement ce dernier.
Habitation non conforme à la destination d’une zone
Une habitation est considérée comme non conforme à
la destination d’une zone lorsqu’elle figure sur un plan
d’aménagement (plan de secteur, plan communal d’amé-
nagement) dans une zone qui n’est pas définie comme
zone d’habitat, ou dans une zone qui n’est pas destinée
à l’habitat en vertu d’un lotissement autorisé non échu.
Non conforme à la destination d’une zone ne veut
donc pas dire illégal. Les habitations existantes qui se
situaient en dehors d’une zone d’habitat lors de l’entrée
en vigueur de la loi sur l’aménagement du territoire du
29 mars 1962 sont considérées comme autorisées. Par
ailleurs, des bâtiments autorisés peuvent devenir non
conformes à la destination d’une zone à la suite d’un
changement de fonction. C’est notamment le cas si une
ferme située en zone agricole n’est plus exploitée, mais
qu’elle sert encore d’habitation.
En Flandre, les propriétaires d’habitations principalement
autorisées ou censées autorisées, non conformes à la
destination d’une zone, bénéficient de certains droits de
base.
Les habitations situées en dehors d’une zone d’habita-
tion, dans un lotissement autorisé non échu, peuvent
être transformées ou reconstruites pour autant que les
prescriptions du lotissement soient respectées.
Pour les habitations qui ne se trouvent pas en zone de
loisirs ou dans des zones vulnérables, il ne faut pas de
permis pour effectuer des travaux de minime importance
exempts d’autorisation ou pour procéder à des travaux
de conservation et d’entretien qui ne touchent pas à la
stabilité. Les travaux de conservation et d’entretien qui
touchent à la stabilité du bâtiment requièrent par contre
un permis d’urbanisme et doivent répondre à des condi-
tions supplémentaires.
Il est également possible de transformer, de reconstruire
et d’étendre une habitation à certaines conditions. Dans
la plupart des zones, vous pouvez modifier la fonction
principale d’un bâtiment non conforme à la destination
d’une zone. Vous pouvez ainsi, à certaines conditions,
transformer une entreprise agricole en habitation.
Dans les zones de loisirs et les zones vulnérables (zone
naturelle, zone forestière, etc.), il ne faut pas de permis
pour effectuer des travaux de minime importance et
pour procéder à des travaux de conservation et d’entre-
tien qui ne touchent pas à la stabilité. Les travaux qui
touchent à la stabilité du bâtiment requièrent par contre
un permis d’urbanisme et doivent répondre à certaines
conditions. Les travaux de transformation à l’intérieur du
volume de construction existant et les travaux de recons-
truction sont autorisés à certaines conditions. Les chan-
gements de fonction ne sont pas possibles dans ces
zones.
Servitudes
Une servitude est un droit réel qui est établi sur un fonds
pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à
un autre propriétaire. On peut par exemple vous interdire
de construire sur un terrain ou limiter la construction en
35
hauteur ; vous obliger à libérer un chemin, à accorder un
droit de passage, à partager une évacuation d’eau ou un
puits commun. Ainsi, si un cultivateur jouit d’un droit de
passage sur une parcelle, vous ne pouvez, en tant que
propriétaire, construire ou dresser une clôture sur ce pas-
sage. Vous avez en revanche le droit de déplacer ce pas-
sage, pour autant qu’il conserve la même largeur.
Si un bien immeuble vous est vendu sans que la servi-
tude ne vous ait été signalée, cette omission suffit en
théorie pour que la vente soit déclarée nulle, à moins
qu’il ne s’agisse d’une servitude naturelle, légale ou
visible. Lors de l’achat d’un terrain, le notaire vous indi-
quera les servitudes dont est grevé le bien immeuble.
Une servitude n’ayant pas été exercée pendant plus de
trente ans est annulée. Un exemple : un puits qui peut
également être utilisé par votre voisin est situé sur votre
terrain. S’il n’a pas fait usage de ce droit pendant trente
ans, il perd son droit d’utiliser le puits. Cette échéance
ne s’applique pas aux servitudes d’utilité publique
comme le passage souterrain de câbles électriques et de
conduites de gaz, les travaux de construction de routes
ou la protection de monuments, paysages ou sites clas-
sés.
Les monuments et sites classés entraînent de nom-
breuses contraintes. Si vous vivez dans un immeuble clas-
sé, il vous est interdit de modifier l’apparence de la
façade, d’utiliser un autre matériau de recouvrement de
toiture que celui en place, de peindre les murs extérieurs
dans une autre couleur ou encore d’effectuer des travaux
de transformation. Dans certains cas, il vous sera possible
de demander une dérogation. Vous êtes également tenu
d’effectuer les travaux de conservation et d’entretien afin
de prévenir la détérioration des bâtiments classés. Vous
devrez ainsi immédiatement réparer tous dégâts de toi-
ture, remplacer les vitres brisées, assécher les caves inon-
dées. Les infractions graves sont punissables.
En contrepartie de ces obligations, les pouvoirs publics
vous fourniront les subsides nécessaires à la plupart des
travaux à effectuer.
Destination d’un terrain
Si vous avez déjà un projet concret en tête, vous pouvez
demander un certificat d’urbanisme. Ce certificat indique
si, sur la base de votre esquisse, les travaux projetés sont
susceptibles d’être agréés.
Vous pouvez demander ces certificats à la maison com-
munale. Il ne vous en coûtera généralement qu’une
modique somme. Ne perdez pas de vue que la procé-
dure peut prendre un certain temps. Le certificat d’urba-
nisme ne vous dispense pas de l’obligation légale de
demander un permis d’urbanisme.
Lorsque vous achetez une parcelle de terrain, vous pou-
vez exiger du vendeur qu’il produise le certificat d’urba-
nisme. S’il ne l’a pas à sa disposition, vous pouvez faire
ajouter dans le contrat de vente de gré à gré une clause
stipulant que le certificat doit être fourni dans un délai
déterminé. Passé ce délai, le contrat devient nul et non
avenu si le vendeur n’est pas en mesure de vous confir-
mer indubitablement la possibilité de construire.
Si le bien immobilier ne fait pas partie d’un lotissement,
le notaire précisera dans l’acte de vente si un permis
d’urbanisme ou, éventuellement, un certificat d’urba-
nisme spécifiant que l’acheteur peut obtenir un permis a
été décerné. Si aucun de ces deux documents ne peut
être fourni, l’acte stipulera qu’il n’existe aucune certitude
quant à la possibilité de construire.
36
Qualité d’un terrain à bâtir
Comme la construction va bon train depuis quelques
années, les terrains à bâtir de qualité se font rares. En
outre, les immeubles érigés sont de plus en plus lourds.
Comment éviter que, après avoir acheté un terrain, vous
ne soyez contraint de faire appel à des techniques de
fondations spéciales très onéreuses ?
Si vous doutez de la qualité du sous-sol, il est conseillé,
avant d’acheter, de consulter un architecte ou un entre-
preneur qui connaît la topographie des lieux et qui a
déjà construit dans les environs. Si lui aussi hésite, il ne
vous reste plus qu’à demander une analyse du sol.
L’analyse du sol donne en outre à l’architecte et/ou à
l’ingénieur une idée de la capacité de charge du sol. Ces
données sont utilisées pour calculer les fondations et
vérifier si le poids du bâtiment reste dans les limites
admissibles. Les crevasses ou fissures apparaissant dans
certaines habitations peuvent être la conséquence
d’erreurs commises lors de la construction des fonda-
tions ou de différences de poids. Une analyse du sol
vous permettra d’éviter ces dommages souvent irrémé-
diables.
Il existe différentes formes et méthodes d’analyse du sol.
Le choix dépendra souvent de la nature de la demande,
des caractéristiques du terrain, des appareils disponibles
et d’autres facteurs. L’analyse du sol se compose le plus
souvent de deux ou trois sondages, éventuellement
accompagnés d’un forage. Prix indicatif : 500 euros.
Donation d’un terrain à bâtir
Si vous donnez un terrain à bâtir à votre enfant, des
droits de donation sont dus sur la valeur du bien.
En Flandre, vous pouvez bénéficier dans certains cas de
taux réduits jusqu’au 31 décembre 2014. Les conditions
sont les suivantes : le terrain à bâtir doit être situé en
Flandre ; le bénéficiaire doit être une personne physique ;
le bénéficiaire doit y établir sa résidence principale dans
les cinq ans qui suivent l’acte de donation.
La donation peut porter sur la pleine propriété, la nue-
propriété ou l’usufruit. Une donation en indivision, par
exemple à deux enfants, entre aussi en considération
pour les taux réduits.
Jusqu’à la tranche de 100 000 à 150 000 euros, la dona-
tion d’un terrain à bâtir en ligne directe et entre époux
bénéficie d’une réduction de 2% sur les tarifs normaux.
Au-delà de 150 000 euros, les anciens tarifs restent
applicables. Cette mesure permet de ramener à 1% le
taux sur la première tranche de 12 500 euros, à 2% sur
la tranche de 12 500 à 25 000 euros, etc. Les donations
qui ne s’effectuent pas en ligne directe et entre époux
sont soumises à des droits de donation forfaitaires de
10% sur la première tranche de 150 000 euros. Au-delà,
les tarifs existants restent d’application.
39
La formule de construction
Le choix de la formule de construction est influencé par
une série de facteurs, tels que les efforts que vous êtes
disposé à consentir vous-même en tant que maître d’ou-
vrage, vos ressources financières, les délais de construc-
tion, vos attentes en général, etc.
Architecte et entrepreneurs distincts
Le maître d’ouvrage qui prend plaisir à retrousser ses
manches sera plus prompt à opter pour la formule archi-
tecte et entrepreneurs distincts. Si vous travaillez avec
des entrepreneurs distincts, vous devrez conclure autant
de contrats qu’il y a de travaux à exécuter. L’avantage de
cette solution est que les offres de prix formulées pour
chacune des activités vous permettent, d’une part, de
choisir l’offre la plus avantageuse pour chaque corps de
métier et, d’autre part, de vous forger une idée plus pré-
cise des coûts impliqués pour chaque aspect. En réalisant
et en coordonnant vous-même certains travaux, vous
pouvez encore économiser davantage.
La mauvaise coordination des travaux est d’ailleurs le
risque majeur auquel vous vous exposez en choisissant
séparément les corps de métier. Il peut en effet arriver
que les différentes activités ne se suivent pas toujours de
près. Ces retards s’accompagnent bien souvent de coûts
additionnels. Vous éviterez beaucoup de tracas en éta-
blissant avec les différents entrepreneurs des contrats
aussi complets que possible et en précisant clairement
leurs responsabilités respectives. Prévoyez une marge
suffisante et fixez clairement les échéances dans un
contrat. Ne vous laissez pas nécessairement séduire par
l’offre la moins chère, mais évaluez minutieusement le
rapport qualité-prix. Renseignez-vous systématiquement
sur les références et l’expérience que peuvent produire
les entrepreneurs consultés.
La construction ou la transformation d’une
habitation n’est pas une sinécure. Vos intervenants
sont nombreux : architecte, entrepreneurs, coordinateur
sécurité, conseiller en énergie, ingénieur. Votre projet doit
respecter toutes les obligations légales. Vous êtes en outre
redevable de la TVA.
40
Architecte et entreprise générale de construction
Le sens de l’initiative et de l’organisation dont un maître
d’ouvrage doit faire preuve peuvent être réduits à leur
minimum si vous choisissez la formule architecte et
entreprise générale de construction. Après comparaison
des devis, l’architecte – de commun accord avec vous –
confiera l’ensemble des travaux à un seul entrepreneur,
qui réalisera alors la construction pour un prix convenu.
Ce prix doit être mentionné dans le contrat d’entreprise.
L’architecte accompagne et supervise les travaux. Tous
les travaux seront exécutés par les ouvriers de l’entre-
preneur général, à moins que celui-ci ne sous-traite
certaines tâches à d’autres. Dans tous les cas, il reste seul
responsable de l’intégralité des travaux.
Un des principaux atouts de cette formule est que vous,
en tant que maître d’ouvrage, ne perdrez pas ou peu de
temps à coordonner les travaux, puisque c’est l’entrepre-
neur qui s’en occupe. Cette solution et la précédente
offrent en outre l’avantage que la conception de l’habi-
tation ne dépend pas de plans types, ce qui est parfois le
cas lorsque vous faites appel à un promoteur immobilier
ou à une entreprise de construction clé sur porte.
Une maison clé sur porte
Si vous voulez consacrer le moins de temps possible au
processus de construction et si vous attachez une grande
importance au délai et au prix, il y a fort à parier que
vous opterez pour une maison clé sur porte. Dans cette
formule, vous signez un contrat avec le promoteur
immobilier ou l’entreprise de construction clé sur porte
et un autre avec l’architecte.
L’entreprise de construction clé sur porte et le promoteur
immobilier vous offrent un service identique, à la diffé-
rence près que ce dernier confie généralement les travaux
à des sous-traitants. En revanche, la plupart des entre-
prises de construction clé sur porte font office d’entre-
prises de construction et assurent elles-mêmes la
réalisation de la construction. Ou tout au moins du gros
œuvre, car il se peut qu’elles fassent appel à des sous-
traitants pour certains travaux de finition bien précis.
Certaines entreprises se coupent en quatre pour fournir
au client un logement personnalisé. D’autres proposent
des demeures sur la base d’une série de plans types.
D’autres encore sont spécialisées dans un certain style de
construction.
Le contrat que vous concluez avec l’entreprise de
construction clé sur porte couvre la totalité des travaux,
des fondations jusqu’à la finition. Le maître d’ouvrage a le
droit de supprimer de ce forfait les travaux qu’il a l’inten-
tion de réaliser lui-même. Mais, bien souvent, l’avantage
financier qu’il en retirera est minime, car les promoteurs
immobiliers travaillent toujours avec les mêmes entre-
preneurs ou sous-traitants, qui leur accordent par consé-
quent des conditions particulièrement avantageuses.
En établissant un contrat clair, vous évitez beaucoup de
désagréments. Lisez attentivement les petits caractères
et les clauses en bas de page ! N’hésitez pas à demander
des éclaircissements si vous ne comprenez pas le jargon
spécialisé ou si vous estimez les dispositions trop vagues
pour ce qui est des suppléments. Avant de signer un
contrat avec une entreprise de construction, vous pouvez
visiter quelques-unes de ses réalisations – de préférence
sans un représentant de la société en question – et
discuter avec les habitants de leur collaboration avec la
société. Renseignez-vous aussi sur la situation financière
de l’entreprise de construction. Tout comme dans le cas
des entrepreneurs, il faut ici séparer le bon grain de
l’ivraie. La loi Breyne vous aidera à y voir un peu plus clair.
Faire appel à un promoteur immobilier ou à une entreprise
de construction clé sur porte n’est pas nécessairement
meilleur marché. Si la société vous propose un prêt, ne
décidez rien sans avoir consulté au préalable votre
41
institution financière. En sa qualité de spécialiste du
crédit, elle sera probablement à même de vous offrir une
formule de crédit encore plus avantageuse.
La plus grande prudence est recommandée avec les
formules de logement préfabriqué. Le maître d’ouvrage
reçoit dans ce cas tout le matériel, préassemblé, qui lui
permettra d’ériger sa maison, avec ou sans suivi de la
société. Cela signifie également qu’il est lui-même
responsable des travaux.
Cette loi impose notamment les obligations suivantes.
• Le contrat de construction doit, d’une part, comporter une description claire et détaillée de l’habitation et,
d’autre part, mentionner le prix, la date de début des travaux et la date de livraison.
• Le prix doit englober, sans exception, tous les travaux nécessaires pour rendre le bien immeuble habitable. Il ne
peut être indexé qu’en vertu d’une formule fixée par la loi et à condition que cette possibilité figure dans le
contrat.
• L’avance ne peut jamais excéder 5%. Le reste doit être payé par tranches en fonction de l’avancement des
travaux.
Une annexe au contrat doit préciser comment et avec quels matériaux les travaux seront effectués, si ces
matériaux peuvent être modifiés et, dans l’affirmative, à quelles conditions.
• Si le permis d’urbanisme n’a pas encore été émis, l’obtention de cette autorisation peut être intégrée au
contrat comme condition suspensive. L’emprunt aussi peut être cité dans le contrat comme une condition sus-
pensive.
• Si la date de livraison est dépassée, l’entreprise de construction devra vous verser une indemnité qui corres-
pond à la valeur locative normale de votre logement en construction.
• L’entreprise de construction ou le promoteur doit vous offrir une garantie financière. Si le vendeur est agréé
pour les travaux à réaliser en vertu du contrat, il doit présenter une garantie de 5%. Dans tous les autres cas, il
doit donner une garantie d’achèvement dans les trente jours qui suivent la signature du contrat ou, en cas de
vente, à la passation de l’acte notarié.
• Lors de la passation de l’acte authentique, le paiement du terrain et des travaux exécutés est soumis à une
condition. Ainsi, les travaux déjà réalisés doivent être expressément approuvés par écrit par un architecte,
avant qu’ils ne puissent faire l’objet d’un paiement. Au moment de la conclusion de l’acte, le notaire vérifiera
également si l’entreprise a respecté toutes les mentions obligatoires et la garantie légale.
• Entre la réception provisoire et la réception définitive, il doit s’écouler au moins un an. Ces deux termes ne
peuvent être prouvés que par un document écrit, rédigé par l’acheteur et l’entrepreneur/vendeur. Si le bâti-
ment est pris en usage avant la réception provisoire, on part du principe que l’acheteur a accepté cette récep-
tion. Il peut toutefois fournir la preuve du contraire.
• Le vendeur se doit d’informer correctement ses clients sur les primes au logement octroyées par les différentes
Régions et sur les critères à remplir pour en bénéficier.
42
La loi Breyne
La loi Breyne est destinée à mieux protéger le candidat
bâtisseur qui signe un contrat avec un entrepreneur pour
la construction d’une maison clé sur porte ou les per-
sonnes qui achètent une habitation ou un appartement
sur plan. La loi s’applique aussi aux contrats de vente
dans le cadre desquels il est convenu d’exécuter des
travaux de transformation ou d’extension pour un prix
déterminé. La loi Breyne n’est pas d’application si vous
ne payez le montant total que lorsque votre maison est
achevée.
Construire soi-même
Une autre possibilité consiste à effectuer soi-même (une
partie des) les travaux dans l’espoir de faire baisser consi-
dérablement le prix de revient final. Les matériaux sont
moins chers lorsque vous les achetez vous-même et vous
économisez les coûts élevés de main-d’œuvre.
Mais lorsque vous calculez au bout du compte votre
salaire horaire, le résultat est souvent décevant. De plus,
vous devrez acheter un outillage complet qui, contre
toute attente, coûte souvent cher.
Ce qu’il faut par-dessus tout est beaucoup de temps et
deux assistants, au risque de vivre une expérience très
amère. Ne perdez pas de vue non plus que vous aurez
des obligations : les amis et les membres de la famille qui
donnent un coup de main sont en droit d’attendre un
service en retour.
Un autre problème est que vous serez seul responsable
de la bonne exécution des travaux. En cas de défauts et
de problèmes qui surviendraient par la suite, vous devrez
en supporter vous-même les coûts. Si vous décidez mal-
gré tout de vous lancer, cela vaut la peine de faire super-
viser les travaux par un architecte.
Vous risquez par ailleurs d’être entraîné dans des discus-
sions de nature diverse avec les autorités.
L’administration de la TVA risque de contester la valeur
des matériaux que vous avez achetés et de votre propre
travail. Les amis qui viennent donner un coup de main
risquent de recevoir la visite de l’inspection sociale ou du
travail.
Le dernier et, finalement, principal risque est la sécurité.
Un accident est vite arrivé. Si votre assurance personnelle
ou celle que vous avez souscrite pour les personnes qui
vous aident se révèle insuffisante, un accident risque très
rapidement d’avoir des conséquences dramatiques. Une
assurance accidents corporels vie privée et une assurance
aides non salariés sont dès lors indispensables. Adressez-
vous à votre agence bancaire KBC et à votre agent
d’assurances KBC.
43
La mission de l’architecte
La mission de l’architecte est décrite dans un contrat.
L’Ordre des Architectes recommande à ses membres de
n’accepter que des missions complètes. Ce terme de
mission complète embrasse une multitude d’éléments,
dont l’établissement d’un avant-projet et une estimation
du coût global, la constitution d’un dossier pour la
demande du permis, la rédaction d’un cahier des
charges, la description des travaux à effectuer et, le cas
échéant, un métré (un inventaire descriptif mentionnant
les quantités par matériau et sur la base duquel une esti-
mation précise des coûts peut être réalisée), la coordina-
tion des études spécialisées, la rédaction des demandes
d’offres pour les différents travaux et une assistance
pour le choix et l’adjudication des travaux, l’élaboration
éventuelle de plans de détail, la supervision de l’exécu-
tion des travaux jusqu’à l’achèvement complet, une assis-
tance à la réception provisoire et à la réception définitive,
et le contrôle des factures entrantes. L’architecte doit
aussi vous fournir conseils et assistance pour que le résul-
tat des travaux réponde en tous points aux prescriptions
légales.
Les études techniques spécialisées relatives notamment à
la stabilité, aux aménagements sanitaires, au chauffage
L’architecte
Dès que vous voulez entreprendre une construction
ou des transformations importantes, il vous faut un
architecte. Son intervention portera aussi bien sur
l’élaboration des plans que sur le contrôle de l’exécution
des travaux. Mais, heureusement, son apport ne se limite
pas à ces deux aspects. L’architecte dessinera pour vous
un logement adapté à vos priorités, à vos besoins, à vos
souhaits, à votre personnalité et à votre budget.
Comment choisir un architecte ?
Le choix dépend avant tout du style de construction sou-
haité et des bons rapports avec l’architecte. Si vous vous
basez sur des projets glanés dans des publications ou sur
internet, le mieux est de contacter deux ou trois archi-
tectes différents. Vous pouvez aussi contacter les pro-
priétaires d’une maison qui vous a tapé dans l’œil, leur
demander qui en est l’architecte, leur poser des questions
sur la collaboration, la communication, la manière dont
celui-ci a rempli sa tâche, le degré de contrôle qu’il exer-
çait sur les travaux, son estimation du budget, le suivi
des travaux, le respect des délais de construction conve-
nus. S’il s’agit d’une rénovation, choisissez de préférence
un architecte des environs, qui pourra plus facilement se
rendre sur le chantier.
Consacrez suffisamment de temps aux premiers entre-
tiens : c’est en écoutant vos desiderata, en apprenant à
connaître vos habitudes de vie que l’architecte pourra le
mieux s’identifier à votre habitat et à l’environnement
que vous souhaitez. Fournissez-lui un maximum d’infor-
mations. La première entrevue avec l’architecte ne vous
engage nullement. D’ailleurs, la plupart des architectes
ne vous factureront pas cette prise de contact. D’autres
vous réclameront une rémunération à l’heure ou un tarif
forfaitaire.
Réaliser des travaux sans architecte
Si vous ne recourez pas à un architecte alors que
la loi vous y oblige, vous vous exposez à des
poursuites pénales (et risquez une lourde
amende). Vous courez en outre le risque, si l’en-
trepreneur n’effectue pas correctement son tra-
vail, de ne pas pouvoir exiger un
dédommagement (complet) s’il apparaît que le
contrôle obligatoire par un architecte aurait pu
prévenir ce dommage.
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Devis, dossier et offres
Le devis des conditions générales et particulières com-
prend la description des travaux et des prescriptions
techniques. Il est complété par les métrés.
Le devis est un document volumineux, puisqu’il contient
les dispositions générales de l’entreprise et la description
générale des matériaux et de leur utilisation.
Le cahier des charges spécial renferme les données
concernant la situation géographique du chantier, les
livraisons, la nature des travaux, les détails de l’exécution,
etc.
Le métré ou devis détaillé définit les quantités des diffé-
rents matériaux, ce qui permettra de faire une évaluation
précise des coûts.
À partir des plans définitifs, l’architecte peut constituer le
dossier administratif nécessaire à l’obtention du permis
d’urbanisme et à la demande d’un emprunt. Ce dossier
regroupe les documents de demande officiels, les
ébauches de situation et d’orientation, les plans des sur-
faces et des sections, le dessin des façades, les détails et
annotations expliquant le projet, les photos du terrain à
bâtir et des alentours, les formulaires complétés. La com-
mune peut encore requérir des documents complémen-
taires.
L’architecte devra aussi introduire une demande d’offre
auprès des différents corps de métiers. Demandez à
chacun un devis détaillé qui mentionne clairement tous
les prix unitaires des matériaux. L’architecte contrôlera,
vérifiera et comparera en concertation avec le maître
d’ouvrage toutes les offres reçues, afin de s’assurer
qu’elles sont conformes aux plans et devis. Il recherchera
le meilleur rapport qualité-prix et conseillera le maître
d’ouvrage en fonction des compétences, des références
et de la solvabilité de l’entrepreneur. Après la signature
du contrat d’entreprise, les travaux pourront commencer.
et aux études du sol ne font pas partie de la mission de
l’architecte. Pour ce qui est des études du sol, vous
devrez vous adresser à un ingénieur ou à un bureau
d’études spécialisé, avec lequel vous passerez un contrat
distinct.
Contrat et plans
Le contrat avec l’architecte doit être rédigé clairement et
sans ambiguïtés. Complétez les contrats types avec les
données qui vous concernent spécifiquement. Ne signez
pas un contrat que vous n’avez pas lu dans son intégra-
lité : toute convention écrite conclue pendant le proces-
sus de construction constitue un document important au
point de vue juridique et – qui plus est – votre seule
preuve en cas de conflit.
Dans la mesure où il doit vous permettre de vous repré-
senter votre future habitation, l’avant-projet doit en men-
tionner les principales dimensions. Cette étape
préliminaire est conçue comme une phase de concerta-
tion. Le nombre d’avant-projets est généralement limité
à trois.
Une fois que vous avez donné votre accord pour le projet
provisoire, l’architecte procède à l’élaboration des plans
définitifs, des devis, de l’évaluation des coûts, etc. Les
plans définitifs sont dessinés sur la base du projet provi-
soire qui a été approuvé par le maître d’ouvrage. En cla-
rifiant certains éléments de la construction, les épures et
dessins de détail vous aident à mieux comprendre de
quoi seront faits le gros œuvre et la finition. Suivant le
degré de complexité du projet ou vos exigences spéci-
fiques, l’architecte décidera si des dessins de détail sont
nécessaires et, le cas échéant, leur nombre.
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heures supplémentaires font eux aussi l’objet d’une ana-
lyse critique.
Les honoraires de l’architecte
Les services de l’architecte vous sont facturés sous la
forme d’honoraires. Si l’on continue à travailler au
pourcentage du coût global de l’habitation, on
convient de plus en plus souvent d’un prix forfaitaire.
Pour une mission d’expertise, la plupart des archi-
tectes vous compteront un tarif à l’heure. Certains
agissent de même pour une simple mission de consul-
tation. Demandez au préalable à votre architecte le
montant exact de ses honoraires et quelles sont les
prestations comprises dans ce prix.
Les tarifs obligatoires sont interdits par la loi. Pour la
construction d’une habitation unifamiliale ordinaire,
l’Ordre des Architectes recommandait autrefois un
tarif de 7% sur la première tranche jusqu’à
160 000 euros. Sur la tranche entre 160 000 et
550 000 euros, ce pourcentage glissait à 6,5%. Pour
Le contrôle des travaux
Après la partie préparatoire et théorique de la mission
vient la construction proprement dite. L’architecte suit et
supervise les travaux, défendant en cela les intérêts du
maître d’ouvrage.
L’architecte vérifie si les travaux sont exécutés selon les
plans et directives des devis. Sa présence est requise sur
le chantier chaque fois que le programme prévoit des
travaux qui ne pourront plus être contrôlés ultérieurement,
ou pour les activités qui nécessitent des explications
techniques de sa part. Évidemment, sa présence dépend
aussi des dispositions stipulées dans le contrat qu’il a
passé avec le maître d’ouvrage.
Il ne faudrait pas confondre cette tâche de contrôle avec
la supervision permanente qui exige une présence
constante sur le chantier, ce qui équivaudrait à une
mission complémentaire ... avec rémunération addition-
nelle également.
Les réunions de chantier hebdomadaires qui rassemblent
le maître d’ouvrage, l’architecte et l’entrepreneur sont
importantes pour évaluer l’état d’avancement des travaux.
Le carnet de chantier contient un bref rapport de ces
réunions. En tant que commettant, vous devez veiller à
ce que le carnet de chantier soit tenu à jour. Sur certains
chantiers, ces rapports sont négligés ou même totale-
ment oubliés. Ils peuvent toutefois servir de preuves en
cas de litige.
L’achèvement de tous les travaux est suivi de la réception
provisoire d’abord et de la réception définitive ensuite.
Vous en apprendrez plus à ce sujet page 49.
Dans le cadre du contrôle des factures, l’architecte vérifie
également que les quantités et qualités de matériaux
citées et fournies ont bien été utilisées et correspondent
aux offres. Les modifications de prix et le coût des
Économiser sur les honoraires de
l’architecte : rarement une bonne idée
Nombre de candidats bâtisseurs tentent de
réduire les honoraires de l’architecte en lui
confiant une mission minimale. Or, un maître
d’ouvrage qui n’est pas familiarisé avec le secteur
de la construction risque de s’attirer bien des
ennuis s’il tient ce raisonnement. Pour commen-
cer, un architecte qui reçoit des honoraires
décents sera beaucoup plus motivé. Rien qu’en
comparant minutieusement les différentes offres,
il peut déjà vous faire réaliser des économies
substantielles.
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L’entrepreneur
L’entrepreneur est responsable de l’exécution correcte
des travaux dans les délais prescrits. En d’autres termes,
il remplit un rôle clé dans la construction de votre habita-
tion.
Comment choisir un entrepreneur ?
La plupart des architectes vous soumettront eux-mêmes
quelques noms d’entrepreneurs avec lesquels ils ont déjà
travaillé. Premier avantage : l’architecte connaît les com-
pétences et la méthode de travail de ces entrepreneurs.
Second avantage : entretenant déjà des relations avec
l’entrepreneur, il pourra discuter plus ouvertement avec
lui de certains problèmes ou demander un surcroît
d’efforts dans des moments difficiles.
L’inconvénient réside alors dans l’indépendance de
l’architecte par rapport à l’entrepreneur, afin que vos
intérêts soient défendus de manière optimale. Une amitié
trop poussée entre l’entrepreneur et votre architecte
peut mettre en péril l’objectivité de ce dernier.
C’est pourquoi, il est judicieux de compléter la liste qu’il
vous propose par votre propre sélection d’entrepreneurs
ou d’hommes de métier, fondée sur les recommandations
de vos amis, de votre famille, de vos connaissances, etc.
Les offres de prix
Avant d’adjuger les travaux à telle ou telle entreprise de
construction, vous demanderez à plusieurs entrepreneurs
et/ou sous-traitants de formuler une offre. Ils vous pro-
poseront leur meilleur prix sur la base d’informations
générales et détaillées concernant l’emplacement, les
matériaux, la méthode de travail, les livraisons et les
plans. Ces prix ne sont valables que pendant une période
limitée, ce qui est logique puisque les prix évoluent pour
eux aussi.
un marché de plus de 550 000 euros, les honoraires
recommandés atteignaient 6%.
Pour une rénovation, la recommandation tablait sur un
pourcentage de 12% sur la première tranche de
160 000 euros. Pour la tranche entre 160 000 et
550 000 euros, ce pourcentage était ramené à 11%.
Pour un marché de plus de 550 000 euros, les hono-
raires recommandés atteignaient 10%.
Le mode de paiement est déterminé de commun accord
entre le maître d’ouvrage et l’architecte. Selon les
anciennes recommandations de l’Ordre des Architectes,
l’architecte peut exiger ses honoraires comme suit : 20%
à titre d’acompte, 20% à la remise des documents desti-
nés à la demande du permis d’urbanisme, 20% à la
remise des documents d’adjudication, 30% à mesure de
l’avancement des travaux, le solde à la réception provi-
soire.
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L’architecte vérifiera si les offres de prix correspondent
aux consignes des plans et devis. Il comparera ensuite
avec vous les différentes propositions retenues. Ne vous
braquez pas sur le prix, mais tenez compte également
d’éléments tels que les compétences, la réputation, les
références, la qualité du travail réalisé, le respect des
délais, la solvabilité de l’entreprise. Ici aussi, la règle d’or
est : visitez le plus grand nombre de réalisations et inter-
rogez les occupants.
Le contrat d’entreprise
La collaboration avec l’entrepreneur est définie dans un
contrat. Si le contrat est soumis à la loi Breyne, il devra
comprendre de très nombreuses mentions obligatoires.
Si la loi Breyne n’est pas d’application, le maître d’ou-
vrage et l’entrepreneur peuvent déterminer librement les
modalités du contrat.
Le maître d’ouvrage a tout intérêt à fixer concrètement
le plus d’accords possible dans le contrat. Ainsi, il est
vivement recommandé de préciser les éléments suivants :
* Si votre projet tombe sous l’application de la loi Breyne, vous pouvez invoquer la garantie. Il s’agit, selon le statut du vendeur, d’une garantie dite de 5% ou d’une garantie d’achèvement.
Votre entrepreneur fait faillite avant l’achèvement de votre habitation*.
Le curateur décide la poursuite des travaux. Vous payez
simplement les factures à mesure de l’avancement des
travaux.
Le curateur décide de ne pas poursuivre les travaux.
Vous devez vous mettre en quête d’un autre entrepre-
neur. Le décompte est effectué après la faillite.
Vous arrivez à un accord sur le décompte avec le cura-
teur.
Vous n’arrivez pas à un accord sur le décompte avec le
curateur. Vous devez faire intervenir un expert pour le
calcul, qui est basé sur le prix initialement fixé, majoré
des éventuels suppléments (travaux supplémentaires,
par exemple). Si l’exécution est de mauvaise qualité ou
que des défauts sont constatés, une indemnité peut
être déduite du total. Il en va de même si les travaux
ont pris du retard. L’entrepreneur doit avoir été mis en
demeure par recommandé.
Le décompte est effectué.
Vous avez payé trop : vous pouvez introduire une
créance auprès du curateur. Quant à savoir si vous allez
récupérer effectivement votre argent, rien n’est moins
sûr.
Vous avez payé trop peu : vous devez régler le solde au
curateur.
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Retard dans l’exécution des travaux
L’entrepreneur doit respecter le délai fixé pour les travaux
et veiller à ce que votre habitation soit réceptionnée en
temps voulu. S’il bouleverse le planning, il peut être sanc-
tionné. Prenez soin de stipuler clairement dans le contrat
l’indemnité de retard. Cette indemnité est généralement
égale au loyer normal que vous recevriez si vous deviez
louer votre futur logement. Si l’entrepreneur est respon-
sable de certains retards, vous devez le mettre en
demeure par recommandé et lui rappeler ses obligations.
Tout retard résultant d’un cas de force majeure tel que
les conditions climatiques, les grèves, les accidents ou la
maladie ne peuvent donner lieu à une sanction. Si, en
cours d’exécution des travaux, vous y apportez encore
des modifications ou des travaux supplémentaires, l’en-
trepreneur a le droit, après concertation avec l’architecte,
de prolonger le délai initialement convenu. Cette prolon-
gation est consignée par écrit. Vous pouvez stipuler dans
le contrat que les modifications et leurs conséquences
sur le délai de réalisation doivent faire l’objet d’une
concertation.
L’entrepreneur stipulera lui aussi dans le contrat qu’il
peut exiger une indemnisation. Il part en effet du prin-
cipe que, tout comme lui, le commettant peut être à
l’origine d’une interruption des travaux. Il arrive qu’un
homme de métier réclame des dommages et intérêts
parce qu’il ne peut entamer les travaux au moment
prévu. Si ce retard est imputable à l’équipe précédente,
l’indemnisation devra être supportée par cette dernière.
Retards et demandes de dédommagement mettent sou-
vent un froid dans les relations. L’arrangement à l’amiable
est la meilleure solution dans presque toutes les situations.
Non seulement les litiges et autres procédures juridiques
coûtent cher, mais encore provoquent-ils des retards sup-
plémentaires. Mieux vaut fixer dans le contrat une date de
début et de fin des travaux réaliste et acceptable pour tous
un prix global ou un tarif basé sur les prix unitaires fixes
mentionnés dans le métré en annexe ; la formule d’adap-
tation des prix ; le délai de réalisation en jours ouvrables
ou en jours civils (avec mention de la date de début des
travaux et, éventuellement, de la date de fin) ; l’indem-
nité en cas de retard dans l’avancement des travaux ; le
mode de paiement ; la manière, le lieu et la date de la
réception des travaux.
Le contrat peut encore contenir d’autres données si les
deux parties le désirent, par exemple des informations
concernant la garantie éventuelle, des clauses portant sur
l’exécution et la modification des travaux, l’énumération
des travaux qui seront réalisés par le maître d’ouvrage,
des renseignements relatifs au terrain à bâtir – tels que la
superficie et la section du cadastre – ou encore le nom
de l’architecte.
Prix, modifications de prix et paiement
Un prix global est préférable à des prix unitaires. Dans le
premier cas, vous savez exactement ce que vont vous
coûter les travaux. En cas de prix unitaires, il est malaisé
de contrôler si les quantités traitées correspondent aux
métrés.
L’entrepreneur peut se couvrir contre une hausse des prix
des matériaux ou des salaires horaires en intégrant dans
le contrat la possibilité de revoir les prix. La révision des
prix se fait à chaque paiement d’une tranche. La formule
d’adaptation des prix utilisée pour ce faire est basée sur
des échelles et pourcentages officiels. L’adaptation du
prix ne peut donc se faire de manière arbitraire. Refusez
toute révision des prix si certains travaux n’ont pu être
terminés dans les temps par la faute de l’entrepreneur.
Normalement, il sera stipulé que le paiement se fait en
fonction de l’avancement réel des travaux. Les parties
peuvent fixer librement le montant de l’acompte.
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les intervenants. Prévoyez aussi une marge de manœuvre
suffisante, car construire est une activité très complexe.
La réception
Lorsque les travaux sont (pratiquement) terminés,
l’entrepreneur livre le résultat et le maître d’ouvrage
l’accepte. C’est ce que l’on appelle la réception. Le
processus de réception et d’acceptation n’est pas fixé,
sauf si la loi Breyne est d’application ou s’il s’agit de
commandes publiques.
Il est préférable de préciser la procédure dans le contrat
d’entreprise. On distingue en général la réception provi-
soire et la réception définitive.
La Commission de conciliation – Construction
La Commission de conciliation – Construction tente
d’éviter et de résoudre les litiges techniques qui
opposent particuliers et professionnels de la
construction. Elle désigne un expert qui tente de
réconcilier les parties. S’il échoue dans sa mission,
l’expert émet un avis technique contraignant pour les
parties.
Le grand avantage est que la procédure est relative-
ment courte (six mois maximum) et peu onéreuse.
Les coûts sont répartis à parts égales entre les inter-
venants impliqués. Dans des cas exceptionnels, une
des parties peut demander une dérogation à ce prin-
cipe s’il ressort par exemple qu’elle a été impliquée
indûment dans cette affaire.
La commission traite uniquement les litiges tech-
niques qui opposent un maître d’ouvrage particulier
à l’architecte et aux entrepreneurs qui réalisent les
travaux. Par extension, les litiges techniques avec les
promoteurs peuvent également être traités. Les litiges
avec un coordinateur de sécurité, un agent immobi-
lier, un fabricant de matériaux de construction ou
une compagnie d’assurances ne sont pas de son res-
sort. La commission n’est pas compétente pour des
travaux réalisés pour des besoins purement profes-
sionnels (boucherie, boulangerie, imprimerie, institut
de beauté, etc.). Elle peut cependant intervenir si les
travaux portent sur un bâtiment à caractère mixte
(habitation comprenant par exemple un cabinet de
dentisterie ou un bureau).
Tous les intervenants impliqués dans la construction
doivent être d’accord de soumettre un litige éventuel
à la Commission de conciliation – Construction par
une clause type insérée dans le contrat d’entreprise
ou d’architecte. À défaut de clause type, les parties
peuvent encore faire intervenir la Commission de
conciliation au moment de la naissance du litige.
Dans ce cas, il faut cependant que tous marquent
leur accord.
La réception provisoire
Lors de la réception provisoire, le maître d’ouvrage
réceptionne les travaux. La réception provisoire est habi-
tuellement demandée par écrit par l’entrepreneur et elle
fait l’objet d’un procès-verbal. On signifie par là que les
travaux sont terminés et que le risque de destruction de
l’ouvrage par accident ou par force majeure est transféré
au maître d’ouvrage.
Si aucun problème n’est constaté, le maître d’ouvrage
déclare dans le procès-verbal que l’entrepreneur a exécuté
les travaux conformément aux plans et au devis, et
ajoute qu’il n’a remarqué ni vices visibles ni défauts graves.
Si des défauts sont constatés, l’architecte conseillera
50
La responsabilité décennale
Après la réception, l’entrepreneur et l’architecte
sont responsables pendant dix ans des vices
graves menaçant la structure et la solidité du bâti-
ment. Il n’existe pas de description claire de ces
vices. La responsabilité décennale commence à
courir le jour de la réception provisoire si cela a
été stipulé ainsi dans le contrat. Sinon, elle com-
mence le jour de la réception définitive.
En règle générale, l’architecte est responsable de
la conception du bâtiment. L’entrepreneur assume
quant à lui la responsabilité de l’exécution des
plans, des vices visibles et cachés aux matériaux,
du traitement des matières premières, etc. Pour
les défauts où il est difficile d’établir une distinc-
tion entre vice de conception et vice d’exécution,
l’architecte et l’entrepreneur sont généralement
tenus pour responsables conjointement.
Lorsque le maître d’ouvrage choisit d’exécuter lui-
même certains travaux impliquant un risque, l’en-
trepreneur peut se libérer de sa responsabilité
pour les travaux en question. Lorsque l’architecte
et/ou le maître d’ouvrage obligent l’entrepreneur
à utiliser certains matériaux, ce dernier peut
émettre par écrit des réserves quant à la qualité
des travaux afin qu’aucune faute ne puisse lui
être imputée.
La responsabilité décennale n’est pas une solution
miracle. Il n’est pas toujours aisé de faire tomber
certains défauts sous le couvert de la responsabi-
lité décennale après la réception définitive. De
plus, les procédures juridiques traînent en lon-
gueur. C’est pourquoi il vous faut procéder à une
analyse aussi critique que possible lors de la
réception définitive. À ce moment, nombre de
petites imperfections peuvent encore être recti-
fiées. Passé cette date, il n’en sera plus de
même ...
éventuellement au maître d’ouvrage d’en exiger la répa-
ration ou de refuser carrément la livraison. Il actera éga-
lement les commentaires formulés, ainsi que les délais
dans lesquels les réparations doivent être réalisées.
La réception provisoire aussitôt faite, vous pouvez vous
installer dans votre habitation. Si vous entrez dans les
lieux avant la réception provisoire, votre acte peut être
interprété comme une acceptation tacite de la réception
provisoire. Dans ce cas, vous avez intérêt à communiquer
par écrit à l’entrepreneur que vous émettez des réserves
au sujet des travaux non ou mal réalisés.
La réception définitive
Lors de la réception définitive, le maître d’ouvrage recon-
naît que les travaux ont été réalisés conformément au
contrat et aux règles de l’art. L’entrepreneur est ainsi
libéré de toutes ses obligations, à l’exception de la res-
ponsabilité décennale.
En règle générale, la réception définitive a lieu environ
un an après la réception provisoire. Dans l’intervalle, cer-
tains vices cachés et imputables à une négligence de la
firme de construction ou d’un ou des entrepreneurs,
peuvent apparaître : infiltration d’eau, fuites dans le toit,
problèmes d’humidité, tuiles endommagées, etc.
La réception définitive est habituellement demandée par
écrit par l’entrepreneur. Vous pouvez l’accepter ou la
refuser. En cas de refus de votre part, la réception défini-
tive ne sera acceptée que lorsque l’entrepreneur aura
effectué les réparations nécessaires et résolu tous les
problèmes.
Si vous payez toutes les factures de l’entrepreneur sans
remarque ou contestation, votre geste peut être consi-
déré comme une acceptation des travaux. La réception
définitive est dès lors accomplie.
51
De même, celui qui achète une habitation dans laquelle
des travaux ont été réalisés sans permis ou en infraction
aux règles urbanistiques, se rend coupable d’un délit
urbanistique pour perpétuation de l’infraction urbanis-
tique.
En Flandre, une infraction urbanistique se prescrit en
principe par cinq ans (dix ans dans les espaces libres, par
ex. en zone rurale ou récréactive). À l’issue de ce délai,
les pouvoirs publics ne peuvent plus vous envoyer devant
le tribunal correctionnel pour exiger la remise en état.
La sanction ne peut toutefois pas être levée dans les
zones vulnérables (zones d’espaces verts, zones natu-
relles, zones forestières, zones agricoles d’intérêt particu-
lier, …).
Dans quels cas faut-il un permis d’urbanisme ?
En gros, un permis d’urbanisme est requis dans toutes les
Régions pour les interventions suivantes.
• La démolition, la reconstruction, la transformation ou
l’extension d’une construction existante, à l’exception
des travaux de conservation et de l’entretien.
• Tous les travaux qui modifient la stabilité, le caractère
architectural ou les qualités formelles et l’aspect exté-
rieur d’une construction, y compris les travaux de
conservation et d’entretien de ce type.
• Les interventions qui modifient la destination d’un
Quelles sont vos obligations si vous construisez ou transformez une habitation ?
La construction ou la rénovation d’une habitation
implique bon nombre d’obligations. En général, il vous
faudra un permis d’urbanisme. L’intervention d’un archi-
tecte est souvent requise légalement. La coordination de
la sécurité et la performance énergétique du bâtiment
font partie intégrante du projet. Les réservoirs de mazout
doivent répondre à certaines conditions. Les terres ne
peuvent pas être déplacées à loisir. Il faut aussi penser à
installer éventuellement des détecteurs de fumée.
Le permis d’urbanisme
Une nouvelle construction ainsi que la plupart des tra-
vaux de rénovation requièrent un permis d’urbanisme. La
réglementation et la procédure de demande diffèrent
selon que le projet se situe à Bruxelles, en Wallonie ou
en Flandre. Outre la Région, la commune peut aussi sou-
mettre certains travaux à une autorisation.
De nombreux travaux de moindre importance ne sont
toutefois pas soumis à cette obligation. Certains travaux
qui ne nécessitent pas de permis ne pourront être effec-
tués que s’ils ne contreviennent pas à d’autres réglemen-
tations, tels que permis d’urbanisme ou de lotir, les
prescriptions urbanistiques, les plans d’aménagement, les
règles en matière de lotissement, de dispositions du
Code civil, etc. Renseignez-vous au préalable auprès de
votre administration communale pour savoir si les tra-
vaux que vous envisagez nécessitent effectivement un
permis d’urbanisme.
En outre, certains travaux doivent faire l’objet d’une
déclaration (voir plus loin).
Celui qui effectue des travaux à une habitation sans per-
mis d’urbanisme ou en infraction avec ce dernier se rend
coupable d’un délit urbanistique. Les travaux peuvent
être arrêtés et l’affaire portée devant le tribunal correc-
tionnel. Le juge peut imposer le paiement d’une plus-
value, des travaux d’adaptation ou une remise en pristin
état.
La demande du permis d’urbanisme
Pour la demande du permis d’urbanisme, vous
pouvez recourir aux services d’un architecte. Vous
pouvez aussi vous adresser à la commune, où
vous trouverez tous les renseignements concer-
nant la procédure de demande. Sachez que la
validité du permis d’urbanisme est limitée dans le
temps.
52
– les actes sans travaux de stabilité et sans modifica-
tion du volume de construction physique des
façades latérales, façades postérieures et toits ;
– les panneaux solaires ou des boilers solaires sur un
toit plat, dépassant la rive du toit d’un mètre au
maximum et les panneaux solaires ou des boilers
solaires intégrés dans la toiture inclinée ;
– les transformations intérieures sans travaux de stabi-
lité ;
– les clôtures jusqu’à une hauteur de deux mètres
dans le jardin latéral et le jardin derrière la maison ;
les clôtures ouvertes jusqu’à une hauteur de deux
mètres dans le jardin devant la maison ; les clôtures
fermées jusqu’à une hauteur d’un mètre dans le
jardin devant la maison ;
– les voies d’accès et les allées strictement nécessaires
vers le bâtiment ou les bâtiments ;
– l’installation de toutes sortes de petites construc-
tions de jardin, telles que des ornements de jardin,
des boîtes aux lettres, des barbecues et des stations
de jeux ;
– des constructions non couvertes (par exemple une
terrasse) jusqu’à 80 m2 par bien au maximum, y
compris toutes les constructions non couvertes exis-
tantes, dans le jardin latéral et le jardin derrière la
maison, jusqu’à un mètre des limites de la parcelle ;
– des annexes isolées du bâtiment principal qui ne
sont pas destinées au séjour, y compris des abri-
garages, dans le jardin latéral jusqu’à trois mètres
des limites de la parcelle ou dans le jardin derrière la
maison jusqu’à un mètre des limites de la parcelle.
Les annexes isolées peuvent également êtres placées
sur ou contre la limite de la parcelle dans le jardin
derrière la maison lorsqu’elles sont construites contre
un mur de séparation existant et lorsque le mur de
séparation existant n’est pas modifié. La superficie
totale reste limitée à 40 m2 au maximum par bien, y
compris toutes les annexes isolées existantes. La
hauteur est limitée à trois mètres.
Notez qu’en ce qui concerne ces deux derniers
immeuble ; la modification de la fonction principale
d’un immeuble (même sans travaux).
• La modification (même sans travaux), dans une habita-
tion, du nombre de logements destinés à l’héberge-
ment d’une famille ou d’un isolé (par ex. si vous
transformez une maison d’habitation en kots pour étu-
diants).
• Les modifications sensibles du relief et l’abattage
d’arbres à haute tige.
Dans quels cas ne faut-il pas de permis d’urbanisme ?
Flandre
• L’entretien et les travaux de conservation.
Vous pouvez remplacer des châssis (sans toutefois
modifier la répartition), des portes et du crépi, net-
toyer la façade, remplacer un revêtement de chemin
endommagé, renouveler la toiture ou renouveler
certaines pierres de façade.
L’aménagement d’un bâtiment, l’aménagement de
locaux et le placement d’installations techniques (sani-
taires, électricité, chauffage, isolation, aération).
• Les actes provisoires pendant la durée de travaux auto-
risés ou les constructions provisoires, par exemple
l’installation d’une baraque de chantier ou de sanitaires.
• Les actes repris ci-dessous, à condition notamment
que les travaux soient réalisés dans un rayon de trente
mètres autour de l’habitation, qu’aucune modification
de fonction soumise à autorisation ne soit apportée,
que le nombre d’habitations reste inchangé et que la
dispense n’aille pas à l’encontre de la réglementation
et des prescriptions en vigueur par ailleurs (par
exemple patrimoine classé, plans locaux, prescriptions
en matière de lotissement) :
– les constructions souterraines courantes (par
exemple une citerne à eau de pluie, une fosse sep-
tique, une fosse de décantation, un système d’épu-
ration des eaux, une zone de stockage de granulés
de bois (pellets), une citerne à combustible pour le
chauffage lorsqu’elles ne sont pas désalignées ou
situées dans une zone de recul ;
53
fonction et sans modification du nombre d’habita-
tions. La superficie de l’annexe est limitée à 40 m2.
Elle doit se trouver à deux mètres (dans le jardin der-
rière la maison) ou à trois mètres (dans le jardin laté-
ral) des limites de la parcelle, sauf si le bâtiment
principal est établi sur la limite de la parcelle. La pro-
fondeur de construction de l’annexe à construire ne
peut pas dépasser la profondeur de construction du
bâtiment adjacent.
Le Gouvernement flamand souhaite également introduire
l’attestation as-built, qui équivaut à une mini-régularisa-
tion. Dans cette attestation, il est déclaré que les actes se
rapportant à une construction ne diffèrent pas ou à
peine des plans qui font l’objet du permis d’urbanisme
ou de la déclaration. L’attestation as-built remplace les
plans autorisés ou annoncés. C’est plus qu’une simple
autorisation de régularisation, puisqu’elle permet d’en-
lever ab initio tout caractère pénal aux opérations
concernées. À la clôture de la rédaction, le règlement de
l’attestation as-built n’était pas encore finalisé. Il fallait
encore examiner notamment si l’attestation pouvait être
couplée au certificat de performance énergétique.
Pour les divergences plus importantes, une autori-
sation de régularisation restera nécessaire.
Bruxelles
• L’entretien et les travaux de conservation.
Vous pouvez remplacer des châssis et portes, mais s’ils
sont visibles depuis l’espace public, vous ne pouvez pas
en changer la couleur ou la forme initiale (répartition,
parties ouvrantes/dormantes) sans permis. Les façades
qui ne sont pas visibles depuis l’espace public peuvent
être cimentées, recouvertes d’un autre matériau ou
peintes dans une autre couleur, à condition qu’elles ne
se situent pas dans une zone de protection d’un bien
qui est classé ou pour lequel une procédure de classe-
ment est en cours.
• Les travaux de transformation à l’intérieur d’un bâti-
ment ; l’aménagement de locaux ; le placement ou
points, le permis est obligatoire dans une zone
vulnérable du point de vue spatial.
• Si un bâtiment, dont la fonction principale est l’habi-
tat, est aussi utilisé comme bureau, pour une profes-
sion libérale, comme commerce, pour l’horeca, pour
des services ou pour l’artisanat. La superficie qui est
affectée à ces activités doit être inférieure à la surface
habitable et ne peut dépasser 100 m2.
• Pour l’abattage d’arbres à hautes tiges qui se situent
dans une zone d’habitation et dans un rayon de
quinze mètres au maximum autour de l’habitation.
• Pour la démolition complète de bâtiments et de
constructions isolés, d’une superficie inférieure à
100 m2, à condition qu’il soit satisfait aux exigences
suivantes :
– il ne peut s’agir de petits éléments et de construc-
tions contribuant à la qualité du cadre de vie, revê-
tant une valeur populaire, historique ou esthétique,
servant de référence aux habitants d’un quartier ou
renforçant le sentiment d’appartenance à un terri-
toire (par exemple fontaines, kiosques, chapelles
champêtres, clôtures, enceintes, marquises, balus-
trades, mobilier urbain, fours à pain, remises, oran-
geries, pavillons de verdure, glacières) ;
– il ne s’agit pas de bâtiments ou de constructions
repris à l’inventaire du patrimoine architectural.
• Certains travaux et actes doivent faire l’objet d’une
déclaration. Ces travaux ne sont pas soumis à permis,
mais doivent être déclarés à la commune. Après un
délai de vingt jours, vous pouvez débuter les travaux si
la commune n’a pas émis d’opposition :
– des travaux de stabilité effectués à l’intérieur, sans
modification de fonction et sans modification du
nombre d’habitations ;
– des travaux de stabilité effectués à des façades pos-
térieures, façades latérales et toits sans modification
de fonction, sans modification du nombre d’habita-
tions et sans modification du volume de construc-
tion physique et de la surface bâtie ;
– la construction d’une annexe, sans modification de
54
eaux ; l’installation d’une piscine non couverte ou
d’une mare décorative dont la superficie n’excède pas
20 m2 et qui est située à une distance minimum de
deux mètres des propriétés voisines ; la construction
d’un bâtiment accessoire, isolé, pour autant qu’il ne
soit destiné à l’habitation, que sa superficie n’excède
pas 9 m2 et sa hauteur trois mètres.
• La démolition sans reconstruction de constructions
accessoires d’une superficie au sol inférieure à 100 m2
et non visibles depuis l’espace public. L’espace libéré
doit devenir une cour ou un jardin et le ragréage des
éventuels murs découverts doit être assuré.
• La modification de la destination d’une partie d’un
logement dans le but d’y exercer une profession libé-
rale (para)médicale ou d’y établir une entreprise de
service intellectuel. La superficie de plancher affectée à
cette activité ne peut pas excéder 75 m2. Le titulaire de
la profession libérale ou un des associés ou administra-
teurs de la société doit également avoir sa résidence
principale dans le bâtiment où les activités sont exer-
cées.
• L’abattage d’arbres morts.
Wallonie
• Les travaux d’entretien, d’aménagement et de conser-
vation.
• Certains travaux et actes qui améliorent la qualité
énergétique de l’habitation :
– le placement de panneaux capteurs solaires ther-
miques et photovoltaïques sur une toiture à versants
ou plate, à condition de respecter certaines condi-
tions concernant le degré de pente et le déborde-
ment ;
– le remplacement des parements et couvertures par
des matériaux isolants de même aspect extérieur,
pour autant que l’accroissement d’épaisseur n’excède
pas 30 cm ;
– le remplacement des portes, des châssis ou des
baies, dans les parements ou en toiture, par des
portes et des châssis isolants.
l’enlèvement d’installations techniques (sanitaires, élec-
tricité, chauffage, isolation, aération, télécommunica-
tions).
• Les constructions provisoires d’infrastructures pendant
la durée de travaux autorisés.
• Certaines interventions à l’extérieur d’un bâtiment : le
placement de panneaux solaires non visibles depuis
l’espace public ou incorporés dans la toiture, sans pré-
senter de saillie de plus de 30 cm ni de débordement
par rapport aux limites de la toiture ; le placement de
lanterneaux, de fenêtres de toit ou de verrières réalisés
dans le plan de la toiture, pour autant que leur super-
ficie n’excède pas 20% de la superficie d’une toiture
inclinée ; le remplacement de châssis, vitrines commer-
ciales, portes d’entrée, portes cochères et portes de
garage, pour autant que les formes initiales soient
maintenues et que l’aspect architectural du bâtiment
ne soit pas modifié ; la création, la suppression ou la
modification de baies et châssis pour autant qu’ils ne
soient pas visibles depuis l’espace public et qu’ils
n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité ;
le placement de numéros de maison, sonnettes, boîtes
aux lettres, bacs à plantes et autres, pour autant que
leur saillie soit inférieure à 12 cm ; le placement, en
toiture ou en façade, d’antennes paraboliques jusqu’à
40 dm2 qui ne sont pas visibles depuis l’espace public
et dont la couleur est identique à celle du revêtement
de la façade ou transparente ; le placement de chemi-
nées, conduites d’aération, tuyaux de descente d’eau
de pluie, marquises et volets non visibles depuis l’espace
public.
• Certains travaux dans la zone de recul et dans les
cours et jardins, pour autant qu’il ne s’ensuive aucune
modification du relief du sol supérieure à 50 cm :
l’aménagement de chemins, terrasses, clôtures et équi-
pements à usage récréatif, domestique ou décoratif,
dans le respect des limites de hauteur ; le placement,
sous le niveau du sol, de citernes à eau ou à combus-
tible, regards, canalisations, câblages et installations
individuelles d’assainissement ou d’infiltration des
55
– le remplacement ou la construction d’un volume
secondaire, sans étage, pour autant que la superficie
totale n’excède pas 30 m2, qu’il soit couvert d’une
toiture à un versant ou à deux versants de mêmes
pente et longueur, que la hauteur ne dépasse pas
trois mètres à la corniche (cinq mètres au faîte) et
que l’implantation se situe à deux mètres minimum
de la limite mitoyenne. Le bâtiment doit être érigé
en contiguïté avec l’habitation existante, à l’arrière
de ce bâtiment ou en recul d’au moins quatre
mètres de l’alignement ou raccordé à ce bâtiment
par un volume à toiture plate ; les matériaux doivent
être similaires à ceux de l’habitation ;
– la pose d’abris pour animaux, pour autant que la
superficie maximale soit de 15 m2 (25 m2 pour les
colombiers), qu’ils soient érigés à trois mètres au
moins des limites mitoyennes et à vingt mètres au
moins de toute habitation voisine, avec des restric-
tions concernant la hauteur et l’utilisation des maté-
riaux.
L’intervention d’un architecte
En principe, les travaux de construction nécessitent
l’intervention d’un architecte. De nombreux travaux de
moindre importance échappent toutefois à cette obliga-
tion. Les règles varient d’une Région à l’autre. Sachez
toutefois que même si l’intervention de l’architecte n’est
pas obligatoire, elle est parfois recommandée. N’oubliez
pas qu’un permis d’urbanisme est requis dans de nom-
breux cas.
Quand l’intervention d’un architecte n’est-elle pas
obligatoire ?
Flandre
• Les travaux de transformation et d’aménagement dans
un bien dûment autorisé ou les travaux d’aménage-
ment de locaux, pour autant qu’ils n’impliquent la
solution d’aucun problème de construction et qu’ils ne
modifient pas la stabilité du bâtiment.
• Les constructions provisoires d’infrastructures pendant
la durée de travaux autorisés.
• L’ouverture, l’obturation ou la modification de portes
ou de baies dans les élévations ou dans le plan de la
toiture, moyennant certaines conditions.
• Tout aménagement conforme à une destination de
cours et jardins :
– mobilier de jardin ;
– éléments divers (par ex. pergolas, compostières, bar-
becues), pour autant que la hauteur ne dépasse pas
2,50 m ;
– piscines hors sol ;
– éclairage de jardin dont le faisceau lumineux n’ex-
cède pas les limites mitoyennes ;
– stations de jeux ne dépassant pas la hauteur de
3,50 m ;
– fontaines décoratives et bacs à plantations ;
– antenne parabolique moyennant certaines condi-
tions.
• La création de chemins et de terrasses, la construction
d’un étang d’une superficie qui n’excède pas 25 m2, la
construction d’une piscine non couverte d’une superfi-
cie maximale de 50 m2, les abris de jardin d’une super-
ficie maximale de 20 m2, les clôtures, les carports
d’une superficie maximale de 30 m2. Chacun de ces
actes est soumis à des conditions précises.
• Certains travaux ne nécessitent pas un permis, mais
doivent faire l’objet d’une déclaration préalable à la
commune. Si votre déclaration est jugée recevable par
la commune, vous pouvez passer à l’exécution des tra-
vaux vingt jours après avoir adressé la déclaration. Si la
commune ne réagit pas dans un délai de quinze jours,
vous pouvez lui adresser un rappel par envoi. S’il n’y a
à nouveau aucune réaction, vous pouvez passer à
l’exécution des travaux vingt jours après avoir adressé
le rappel. Les actes et travaux suivants requièrent une
déclaration urbanistique :
– la démolition d’un volume secondaire, sans étage,
dont la superficie totale n’excède pas 30 m2 et qui
ne se situe pas sur l’alignement ;
56
ne modifient pas la stabilité du bâtiment. Peu importe
qu’il s’agisse d’une habitation unifamiliale, d’un appar-
tement, d’un flat, d’un studio ou d’une chambre (meu-
blée).
• L’abattage d’arbres à haute tige et les modifications
sensibles du relief du sol.
• Les travaux pour lesquels un permis est nécessaire en
vertu du règlement communal d’urbanisme mais pas
des décrets et arrêtés flamands.
Bruxelles
• Travaux dispensés du permis d’urbanisme.
• Les travaux de transformation intérieure ou les travaux
d’aménagement de locaux, pour autant qu’ils n’im-
pliquent la solution d’aucun problème de stabilité, ni la
modification du volume construit, ni de son aspect
architectural.
• La modification de l’utilisation ou de la destination de
tout ou partie d’un bien si cette modification ne
nécessite pas de travaux ou si les travaux de transfor-
mation intérieure ou d’aménagement de locaux
n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité.
• La démolition de constructions accessoires, accolées
ou isolées, pour autant qu’elle n’implique la solution
d’aucun problème de stabilité.
• Toute construction isolée accessoire qui n’est pas desti-
née à l’habitation, au commerce ou à l’industrie. Le
bâtiment doit se trouver dans une zone de cours
et jardins, sa superficie ne peut excéder 9 m2 et sa
hauteur totale est limitée à trois mètres.
• L’édification de clôtures ou d’un mur de séparation
entre deux propriétés.
• L’installation d’antennes paraboliques ou de panneaux
solaires pour autant qu’elle n’implique pas la solution
d’un problème de stabilité.
• La construction d’une piscine ou d’un terrain de sport
non couverts.
• La modification de baies ou de châssis, pour autant
qu’elle n’implique pas la solution d’un problème de
stabilité.
• Les travaux à l’extérieur d’un bâtiment dûment auto-
risé pour autant qu’ils n’impliquent la solution d’aucun
problème de construction et qu’ils ne modifient pas la
stabilité du bâtiment : l’ouverture, la modification et
l’obturation de baies de porte et fenêtre ; le placement
de fenêtres et/ou de panneaux capteurs solaires ther-
miques ou photovoltaïques en toiture ou sur un toit
plat ; l’intégration de chiens-assis couvrant en tout au
maximum un quart de la superficie du toit ; la pose de
pierres, de briques, d’un crépi ou de tout autre pare-
ment, pour autant que les fondations ne soient pas
modifiées ; les dispositifs d’aération, de traitement de
l’air, d’extraction de fumée ou d’air ; les stores et mar-
quises rabattables, repliables ou enroulables ; les
antennes paraboliques.
• L’édification de certaines constructions : un abri pour
animaux avec grillage attenant, un pigeonnier, une
volière, un abri de jardin, une remise, un garage ou car-
port, une serre, une véranda ou une terrasse couverte.
La superficie au sol de ces constructions ne peut excé-
der 40 m2 et leur hauteur ne peut dépasser trois mètres
à la corniche et 4,50 m au faîte. S’il s’agit d’une annexe
à un bâtiment existant, les travaux ne peuvent impliquer
la solution d’aucun problème de construction ni modi-
fier la stabilité des constructions attenantes.
• L’aménagement ou la modification de revêtements,
chemins, allées ou aires de stationnement ; l’aménage-
ment d’un étang d’agrément à un mètre au moins des
limites parcellaires ; l’installation d’un réservoir à gaz, à
combustible ou à mazout enfouie ou non ; l’aménage-
ment ou la modification d’une piscine non couverte de
maximum 150 m2 pour autant qu’elle se situe à deux
mètres au moins des limites parcellaires et des bâti-
ments ; la construction d’un mur de séparation ou
d’une clôture ; la démolition et l’enlèvement de bâti-
ments et constructions isolés.
• La modification, dans une habitation, du nombre de
logements destinés à l’hébergement d’une famille ou
d’un isolé pour autant que ces travaux n’impliquent
la solution d’aucun problème de construction et qu’ils
57
entrepreneur et indépendant doivent toujours appliquer
les principes généraux de prévention, même si un coordi-
nateur de sécurité a été désigné. En cas d’accident, les
circonstances exactes prévalent toujours pour déterminer
à qui incombe la responsabilité.
Désignation du coordinateur de sécurité
Pour les petits chantiers dont la surface totale est infé-
rieure à 500 m2 – soit la majorité des projets privés – la
direction de chantier qui est chargée du projet (c’est-à-
dire généralement l’architecte) doit désigner un coordi-
nateur-projet. Si les travaux ne nécessitent pas
l’intervention d’un architecte, cette tâche revient à l’en-
trepreneur qui combine le projet et l’offre de prix.
La direction de chantier qui est chargée (du contrôle) de
la réalisation désigne également le coordinateur-réali-
sation, qui peut être le même que le coordinateur-pro-
jet. Par direction de chantier, il faut entendre à nouveau
l’architecte ou, si les travaux ne nécessitent pas l’inter-
vention d’un architecte, l’entrepreneur principal, le pre-
mier entrepreneur sur le chantier ou les entrepreneurs
successifs, chacun pour ses travaux.
Dans certains cas, l’architecte ou l’entrepreneur peuvent
assurer eux-mêmes la coordination de la sécurité. Si vous
souhaitez, en tant que maître d’ouvrage, être associé à la
désignation du coordinateur de sécurité, il est préférable
d’en parler auparavant avec l’architecte ou l’entrepre-
neur.
Pour être complets, signalons que pour les chantiers
d’une surface totale de 500 m2 ou plus, c’est toujours le
maître d’ouvrage qui désigne le coordinateur.
Coût du coordinateur de sécurité
L’absence de tarifs fixes rend peu transparent le coût du
coordinateur de sécurité. Dans une brochure, le Service
Wallonie
• Tous travaux dispensés du permis d’urbanisme.
• Tous les travaux soumis à déclaration urbanistique.
• La démolition de constructions.
• La rénovation de volumes secondaires non destinés à
l’habitation, isolés, sans étage ni sous-sol, d’une super-
ficie inférieure à 40 m2.
• La construction d’une serre ou d’une véranda contiguë
au bâtiment principal pour autant qu’elle ne comporte
qu’un seul niveau.
• Une modification sensible du relief du sol.
• La modification de la destination d’un bâtiment.
• La création de logements supplémentaires pour autant
qu’elle n’implique aucune modification du volume
construit.
• L’abattage d’arbres à haute tige.
La coordination de la sécurité
Pour réduire le nombre d’accidents du travail dans le sec-
teur de la construction, l’intervention d’un coordinateur
de sécurité est obligatoire pour tous les chantiers sur les-
quels plus d’un entrepreneur seront au travail en même
temps ou successivement. Cette réglementation s’appli-
que tant à une nouvelle construction qu’à une rénova-
tion. Le terme entrepreneur doit être entendu au sens
large et désigne tout employeur ou indépendant qui
effectue des travaux pendant la réalisation du projet
immobilier. Il peut donc s’agir aussi d’entreprises de ser-
vices collectifs qui placent des conduites d’eau, de gaz
ou d’électricité. Celui qui construit sa maison lui-même
n’est pas considéré comme un entrepreneur. Les travaux
exécutés par un seul entrepreneur général, sans sous-
traitants, ne relèvent pas de cette obligation.
Le coordinateur de sécurité doit obligatoirement contrac-
ter une assurance responsabilité civile professionnelle. Si,
dans l’exercice de sa mission, il cause involontairement
des dommages, sa responsabilité civile peut en effet être
mise en cause. Auteur de projet, maître d’ouvrage,
58
mal en énergie, la ventilation et la limitation du risque de
surchauffe.
Pour quels travaux ?
• Toutes ces exigences sont applicables à un bâtiment
neuf ou à une rénovation.
• S’il s’agit d’une reconstruction partielle ou d’une exten-
sion impliquant la création d’un volume protégé (qui
englobe les pièces réellement occupées et chauffées)
de plus de 800 m3 ou d’une unité d’habitation au
moins (une partie qui fait office de logement séparé,
par exemple un appartement ou un studio), les exi-
gences s’appliquent à la partie neuve.
• S’il s’agit d’une reconstruction/extension impliquant la
création d’un volume protégé de 800 m3 maximum
sans unité d’habitation, les valeurs U maximales et les
dispositifs d’aération minimaux sont applicables aux
parties neuves.
• Pour les autres rénovations soumises à permis d’urba-
nisme, on applique les valeurs U maximales aux parties
rénovées et neuves et les dispositifs de ventilation
minimaux en cas de remplacement des châssis.
• La réglementation PEB ne s’applique pas aux travaux
qui ne requièrent pas légalement l’intervention d’un
architecte et qui sont réalisés dans un bâtiment dont le
volume protégé n’excède pas 3 000 m3.
• Des dérogations sont possibles pour des monuments
et sites classés, ainsi que pour les bâtiments qui sont
repris à l’inventaire du patrimoine architectural. Des
dérogations peuvent aussi être accordées pour des
raisons fonctionnelles, techniques ou économiques.
Que devez-vous faire ?
En tant que maître d’ouvrage, vous êtes tenu d’introduire
la déclaration PEB, le rapport qui prouve que votre habi-
tation respecte la réglementation sur la performance
énergétique des bâtiments.
• Avant le début du chantier, vous devez désigner un
rapporteur (qui peut éventuellement être votre archi-
tecte).
public fédéral Emploi, Travail et Concertation sociale
indique que les coordinateurs peuvent travailler pour un
salaire horaire ou pour un pourcentage du coût des tra-
vaux. Les tarifs horaires usuels vont de 50 à 65 euros,
alors que la rémunération forfaitaire pour le projet et la
réalisation varie entre 1% et 4% du coût des travaux. Un
architecte ou un entrepreneur qui recourt à un coordina-
teur externe peut décider librement d’incorporer ce coût
dans ses factures ou d’appliquer une autre formule.
Le problème, c’est que les coordinateurs de sécurité agis-
sant sur le marché ne sont pas tous de bonne foi.
Autrefois, il arrivait qu’un maître d’ouvrage reçoive la
facture d’un coordinateur dont il n’avait jamais vu la cou-
leur. Depuis 2005, des prestations minimales doivent être
fournies en matière de concertation avec les autres inter-
venants et de présence sur le chantier.
La réglementation sur la performance énergétique des bâtiments
Pour limiter la consommation d’énergie et lutter contre le
réchauffement climatique, les Régions disposent chacune
d’une réglementation sur la performance énergétique des
bâtiments (PEB). La PEB impose des exigences en ce qui
concerne la consommation d’énergie primaire (niveau E),
le niveau d’isolation thermique globale (niveau K), la valeur
de transmission thermique des éléments de construction
(valeur U de la toiture, du plancher, des parois), les disposi-
tifs de ventilation et les installations techniques.
Chaque Région applique sa propre réglementation, dont
les exigences précises varient en fonction de la destina-
tion du bâtiment, de la nature et de l’ampleur des tra-
vaux.
Réglementation PEB pour les habitations situées en
Région flamande
La Flandre impose des exigences en ce qui concerne le
niveau K, les valeurs U, le niveau E, le besoin net maxi-
59
• Les installations de plus de quinze ans doivent subir un
audit chauffage.
Réglementation PEB pour les habitations situées en
Région bruxelloise
Bruxelles impose des exigences en ce qui concerne le
niveau K, les valeurs U, le niveau E, la ventilation, la limi-
tation du risque de surchauffe et les installations tech-
niques (chauffage, eau chaude sanitaire, traitement de
l’air et ventilation).
Pour quels travaux ?
• Les exigences sont plus sévères pour les bâtiments
neufs et les travaux qui y sont assimilés, ainsi que pour
les rénovations lourdes.
Par travaux assimilés à du neuf, il faut entendre : une
extension qui est attenante à un bâtiment existant,
d’une superficie de plus de 250 m2 ou qui comporte
au moins une habitation et qui possède au moins un
accès au-dessus du sol qui permet de se déplacer du
bâtiment préexistant vers la nouvelle construction ;
une reconstruction partielle.
Sont considérées comme rénovations lourdes, les réno-
vations soumises à permis d’urbanisme, qui concernent
un bâtiment de plus de 1 000 m2 de superficie,
lorsqu’une part de plus de 25% de la superficie de
déperdition thermique (l’enveloppe) fait l’objet de
transformations ; la modification ou le remplacement
des installations techniques d’un bâtiment de plus de
1 000 m2 de superficie, lorsque la puissance totale des
installations est supérieure à 500 kW et lorsque cette
modification ou ce remplacement est soumis à permis
d’environnement.
• Les rénovations simples sont soumises à des exigences
moins strictes. Il s’agit de travaux soumis à permis
d’urbanisme qui influencent la performance énergé-
tique du bâtiment. Ils peuvent porter sur la déperdition
de chaleur du bâtiment ou correspondre à un change-
ment d’affectation vers une habitation, un bureau ou
des services.
• Vous devez veiller à ce que, au plus tard huit jours
avant le début des travaux, votre rapporteur introduise
par voie électronique la déclaration initiale auprès de
l’agence flamande pour l’énergie (Vlaams
Energieagentschap/VEA). Lors de cette déclaration ini-
tiale, le rapporteur doit ajouter un calcul préliminaire.
• Pendant les travaux, vous pouvez utiliser d’autres
matériaux ou dispositifs que ceux qui sont repris dans
la déclaration initiale. Si ces modifications influencent
la performance énergétique de l’habitation, l’architecte
doit vous en avertir, vous et le rapporteur.
• Vous devez veiller à ce que, dans les six mois qui
suivent la mise en utilisation de l’habitation, votre rap-
porteur envoie la déclaration PEB à la VEA. S’il s’agit
d’un bâtiment neuf, vous recevez un certificat de per-
formance énergétique qui est valable dix ans et que
vous devrez présenter si vous souhaitez vendre ou
louer l’habitation.
Si votre habitation ne répond pas aux exigences, la VEA
vous infligera une amende proportionnelle au délit.
• Si vous achetez une habitation sur plan ou clé sur
porte à un entrepreneur ou à un promoteur, celui-ci
doit veiller à ce que l’habitation satisfasse aux exi-
gences. Le promoteur doit désigner un rapporteur et
introduire la déclaration de rendement énergétique.
À certaines conditions, cette obligation peut vous être
transférée si vous ne faites pas réaliser tous les travaux
par l’entrepreneur.
Outre la réglementation sur la performance énergétique
précitée, il existe en Flandre certaines obligations pour
les installations de chauffage central au gaz et à combus-
tible liquide ou solide, dont la puissance nominale
est égale ou supérieure à 20 kW (cette limitation ne
s’applique pas s’il s’agit d’un combustible solide).
• Les nouvelles installations doivent être approuvées
avant d’être mises en service.
• Les installations existantes doivent être contrôlées et
entretenues chaque année (tous les deux ans pour le
gaz).
60
• Avant le début du chantier, vous devez remettre une
déclaration PEB simplifiée à l’autorité qui a délivré le
permis (commune ou administration de l’aménage-
ment du territoire et du logement). Vous pouvez aussi
le faire en accord avec l’architecte. Il n’est donc pas
nécessaire de désigner un conseiller PEB.
Réglementation PEB pour les habitations situées en
Région wallonne
La Wallonie impose des exigences en ce qui concerne le
niveau K, les valeurs U, le niveau E et la ventilation.
Pour quels travaux ?
• Les exigences s’appliquent aux bâtiments neufs et aux
travaux qui y sont assimilés. Il s’agit d’une reconstruc-
tion ou d’une extension soumise à permis d’urbanisme
et impliquant la création d’un volume protégé supé-
rieur à 800 m3 ou d’une unité d’habitation au moins ;
de travaux à des bâtiments existants de plus de 1 000 m2
et dont les installations et au moins 75% de la surface
de déperdition thermique (enveloppe) sont remplacés.
• Les rénovations qui influencent le bilan énergétique de
l’habitation sont soumises à des exigences moins
sévères. Seuls sont imposés des valeurs U maximales
pour les éléments de construction neufs ou recons-
truits et des dispositifs d’amenée d’air minimaux si les
châssis sont remplacés.
• Si un bâtiment est réaffecté à l’habitat, il doit respec-
ter un niveau K maximal, des valeurs U maximales et
être pourvu de dispositifs de ventilation.
Que devez-vous faire ?
• En tant que maître d’ouvrage, vous devez désigner un
responsable PEB.
• Au dossier de demande du permis d’urbanisme, vous
devez joindre un formulaire officialisant l’engagement
de respecter les exigences PEB.
• Si le nouveau bâtiment a plus de 1 000 m2, une étude
de faisabilité doit analyser la possibilité de recourir à
des sources d’énergie renouvelables ou à des systèmes
• En cas de rénovation, vous pouvez demander des
dérogations pour un bien qui est classé ou qui le sera
ou pour un bien qui est ou sera inscrit sur la liste de
sauvegarde. Des dérogations peuvent aussi être accor-
dées pour des raisons fonctionnelles, techniques ou
économiques.
Que devez-vous faire ?
Neuf et rénovation lourde
• Au dossier de demande du permis, vous devez joindre
une proposition PEB qui est signée par vous-même et
par l’architecte. Cette proposition énonce les mesures
que vous allez prendre pour respecter la réglementa-
tion PEB.
• S’il s’agit d’un bâtiment neuf de plus de 1 000 m2 ou
d’une rénovation lourde touchant un bâtiment de plus
de 5 000 m2, il faut intégrer une étude de faisabilité.
• En tant que maître d’ouvrage, vous désignez un conseil-
ler PEB avant le début du chantier. Celui-ci établit un
dossier technique PEB qui restera sur le chantier et qui
sera actualisé en fonction de l’avancement des travaux.
• Vous notifiez le début des travaux à Bruxelles
Environnement – IBGE.
• À la réception des travaux, le conseiller PEB rédige une
déclaration PEB qui est signée par lui-même, vous-
même et par l’architecte et que vous devez remettre à
Bruxelles Environnement – IBGE. S’il s’agit d’un bâti-
ment neuf, vous recevez un certificat PEB qui est
valable dix ans et dont vous aurez besoin pour vendre
ou louer éventuellement l’habitation.
Si le bâtiment ne répond pas aux exigences PEB,
Bruxelles Environnement – IBGE vous mettra une
amende proportionnelle au délit.
Rénovations simples
• Au dossier de demande du permis, vous devez joindre
une proposition PEB simplifiée qui est signée par vous-
même et par l’architecte. Cette proposition énonce les
mesures que vous allez prendre pour respecter la
réglementation PEB.
61
À Bruxelles, cette obligation ne concerne que les habita-
tions à loyer, et ce depuis le 1er juillet 2005.
Adduction et évacuation de terres
En Flandre, il existe une législation environnementale
relative à l’excavation. Cette mesure vise à enrayer la pol-
lution du sol. Elle s’applique tant aux particuliers qu’aux
entreprises.
Dès que vous excavez plus de 250 m3, vous devez faire
intervenir un spécialiste de l’assainissement du sol, et ce
quelle que soit la quantité de terre que vous faites
emporter ou que vous réutilisez sur votre terrain. Dans
certains cas, notamment lorsqu’il y a des indices de pol-
lution du sol, cette obligation s’applique aussi aux exca-
vations moins importantes.
Le spécialiste de l’assainissement du sol prélève des
échantillons et les analyse sur la base des substances pol-
luantes les plus courantes. Les résultats font l’objet d’un
rapport technique. Ce rapport doit être transmis à l’orga-
nisme mandaté (Grondbank, Grondwijzer). Cet orga-
nisme fixe les conditions d’évacuation des terres.
Si vous réceptionnez des terres provenant d’une excava-
tion de plus de 250 m3 (par exemple pour surélever votre
allée de garage ou votre jardin), les documents de trans-
port doivent stipuler que les terres livrées conviennent à
l’utilisation que vous souhaitez en faire.
Si les terres proviennent d’une excavation de moins de
250 m3 et d’un sol non suspect, vous avez tout intérêt à
définir la qualité souhaitée dans le devis ou l’offre, ou du
moins à stipuler que les terres amenées ne peuvent en
aucun cas occasionner une pollution du sol.
tels qu’une pompe à chaleur, une installation de cogé-
nération ou une liaison à un réseau de chaleur.
• Quinze jours avant le début du chantier, une déclara-
tion initiale doit être rentrée à l’administration commu-
nale. En l’occurrence, un rapport initial PEB avec une
prévision de la consommation d’énergie primaire devra
être communiqué.
• Dans les six mois de la réception du bâtiment, le res-
ponsable PEB établit une déclaration PEB finale, sur
base de laquelle le certificat PEB sera délivré pour les
bâtiments neufs.
Si les exigences PEB ne sont pas respectées, vous ris-
quez une amende de 50 000 euros.
La citerne à mazout
Si une citerne à mazout est installée dans le cadre d’une
nouvelle construction ou d’une rénovation, elle doit dans
certains cas répondre à des exigences spécifiques. Elle
doit parfois aussi être déclarée. La réglementation appli-
quée dans les trois Régions est détaillée dans la brochure
de KBC Assurances Les citernes à mazout chez les
particuliers.
Détecteurs de fumée
En Flandre, les détecteurs de fumée sont obligatoires
dans les bâtiments neufs ou rénovés soumis à permis
d’urbanisme. Il doit s’agir de détecteurs de fumée
optiques portant le marquage CE ; ils ne peuvent appar-
tenir au type ionique. Aucune directive ne précise leur
nombre ni leur implantation. Ces données doivent figu-
rer dans la demande de permis d’urbanisme. Votre archi-
tecte vous fournira de plus amples informations. Cette
obligation s’applique à toute demande de permis intro-
duite après le 5 juillet 2009.
En Wallonie, l’installation de détecteurs d’incendie est
obligatoire dans les nouvelles habitations depuis le
20 novembre 2004 et dans les habitations existantes
depuis le 1er juillet 2006.
62
Construction sur sol d’autrui
Si vous construisez ensemble une maison sur un
terrain qui appartient à votre partenaire, le droit
d’accession est d’application. L’accession signifie
que le propriétaire d’un terrain devient également
le propriétaire de tout ce qui y a été ou y est
construit. La maison deviendra donc automati-
quement la propriété de votre partenaire. Dans le
cas d’une éventuelle séparation, vous aurez sim-
plement droit à une indemnité pour les investisse-
ments réalisés. Le montant de cette indemnité
dépendra de votre régime matrimonial.
Si des partenaires non mariés désirent construire
ensemble une maison sur un terrain appartenant
à un seul des partenaires, ils doivent tenir compte
du fait que l’habitation devient intégralement la
propriété du propriétaire du terrain. Le proprié-
taire du terrain peut toutefois vendre préalable-
ment la moitié indivise de ses droits de propriété
à son partenaire, afin que les deux partenaires
soient propriétaires du terrain et de l’habitation
qui sera ultérieurement érigée sur ce terrain.
Mur mitoyen
Le propriétaire qui construit un mur à la limite de son
terrain a l’obligation de rendre ce mur mitoyen si son voi-
sin lui en fait la demande. Cette situation se présente
fréquemment dans le cas de maisons mitoyennes. Dans
ce cas, le propriétaire de la parcelle attenante utilisera le
mur mitoyen dans sa construction. Pour ce faire, il peut
reprendre la totalité ou une partie du mur.
Il va de soi que la reprise d’un mur mitoyen fait l’objet
d’un paiement. La plupart du temps, ce paiement corres-
pondra à la moitié de la valeur du mur, à laquelle
s’ajoute la moitié de la valeur du terrain sur lequel le mur
est érigé. Le prix se base sur les prix courants et sur l’état
du mur au moment de son utilisation. Pour le règlement
de la reprise, il est préférable de faire appel à un géo-
mètre ou à un architecte.
63
Les bricoleurs et la TVA
Avant de retrousser vos manches, informez votre
contrôleur de la TVA par écrit des travaux que
vous avez l’intention d’exécuter vous-même.
Établissez ensuite un rapport précisant la date de
début et la date de fin de ces travaux, ainsi que le
nom de toutes les personnes qui vous ont aidé
gratuitement. Votre déclaration aura plus de
poids si vous la faites signer par un témoin offi-
ciel, tel qu’un échevin, le bourgmestre, un garde-
champêtre ou un agent de police. Les factures
prouvant que vous avez acheté de l’outillage et
des matériaux renforceront également votre
déclaration.
TVA sur une rénovation
Normalement, vous payez 21% de TVA sur les matériaux
et les travaux dans le cadre d’une rénovation. Un taux de
TVA réduit (6%) est toutefois applicable à certains tra-
vaux (matériaux + main-d’œuvre) effectués dans des
habitations de plus de cinq ans. Que ce soit le proprié-
taire ou un locataire qui fasse effectuer les travaux, ou
qu’il s’agisse d’une première, d’une deuxième ou d’une
troisième habitation ou plus encore est sans importance.
La TVA au taux de 21% reste applicable aux honoraires
de l’architecte.
Conditions d’application de la TVA réduite
• L’habitation doit avoir été en usage pendant au moins
cinq ans au moment où la TVA est due. Ce délai ne
doit pas être calculé au jour le jour. Si l’habitation est
utilisée dans le courant de la cinquième année, les
conditions sont remplies. Pour les parties communes
d’un immeuble à appartements, la mise en service
débute dès l’occupation du premier appartement.
TVA et revenu cadastral
La construction ou la rénovation d’un bâtiment a des
implications fiscales. Vous êtes redevable de la TVA sur la
main-d’œuvre et les matériaux. Le taux de TVA normal
est de 21%. Ce taux s’applique à la construction d’une
maison ou d’un appartement. Dans le cas d’une rénova-
tion, bon nombre de travaux bénéficient du taux de TVA
réduit (6%).
Vous devrez ensuite payer un impôt annuel, le pré-
compte immobilier et le déclarer à l’impôt des personnes
physiques.
TVA sur une nouvelle construction
Vous devez payer 21% de TVA sur toutes les factures de
l’entrepreneur, de l’architecte et des autres intervenants.
Sur les matériaux, la TVA est aussi de 21%. Lorsque les
travaux sont terminés, vous devez introduire une déclara-
tion de TVA (voir plus loin).
Si vous effectuez vous-même certains travaux, ceux-ci ne
sont pas soumis à la TVA. Il en va de même pour l’aide
non rémunérée que vous recevez de parents jusqu’au
second degré (parents, grands-parents, frères et sœurs).
Vous devrez en revanche acquitter la TVA de 21% sur les
matériaux que vous avez achetés, ainsi que sur les fac-
tures de matériaux achetés par l’entrepreneur mais non
traités par lui.
Lorsque vous exécutez pour votre propre compte des
travaux entrant dans le cadre de votre profession d’indé-
pendant, vous êtes tenu de payer la TVA. Un maçon
indépendant qui construit sa propre maison doit donc
payer une TVA sur les travaux de maçonnerie qu’il effec-
tue lui-même, mais pas sur les travaux qui n’ont rien à
voir avec son métier, tels que la pose des conduites élec-
triques ou l’installation du système de chauffage.
64
En revanche, les travaux de démolition ne donnent pas
droit au taux de TVA réduit, à moins d’être indispen-
sables pour mener à bien la rénovation.
• Pour la livraison et l’installation de chaudières dans des
immeubles à appartements et de composants d’ascen-
seurs, le taux de TVA réduit s’applique au matériel et à
la main-d’œuvre pour autant que l’habitation ait au
moins quinze ans. Pour les habitations de cinq à
quinze ans, le taux réduit est applicable à la main-
d’œuvre, pas au matériel.
Acheter et démolir une habitation
Dans certaines zones urbaines1 , si vous achetez une
habitation délabrée, la détruisez et érigez une nouvelle
habitation en lieu et place, vous ne payez que 6% de TVA.
Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur et
la nouvelle habitation doit être utilisée exclusivement ou
principalement à des fins privées.
Déclaration de TVA
Comment effectuer la déclaration de TVA ? Si vous intro-
duisez une demande de permis d’urbanisme pour une
nouvelle construction ou pour une rénovation en profon-
deur, la commune en avertira l’administration de la TVA.
Celle-ci vous enverra automatiquement un formulaire de
déclaration. Dès que votre nouveau revenu cadastral
vous aura été communiqué, vous disposerez de trois
mois pour introduire votre déclaration à l’administration
de la TVA. Vous devez être en mesure de présenter des
factures pour un montant total qui équivaut au moins à
la valeur normale de votre habitation. Vous devrez
ensuite conserver ces factures pendant une durée de
cinq ans.
L’administration de la TVA détermine la valeur normale
• Après achèvement des travaux, la vocation première
de l’immeuble doit être celle d’une habitation privée.
Les travaux effectués à l’ensemble d’une habitation à
usage mixte bénéficient d’une TVA de 6% si la partie
privée est prépondérante. Si la partie affectée à des
fins professionnelles est plus grande que celle à usage
privé, la facture doit être scindée et la TVA est due au
taux de 21% sur les matériaux et travaux se rapportant
à la partie professionnelle.
En tant que commettant, vous devez lui délivrer une
attestation dans laquelle vous déclarez que votre habi-
tation a au moins cinq ans et sera affectée à un usage
privé.
• Les travaux doivent avoir pour but la transformation, la
rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la répara-
tion ou l’entretien de l’habitation ou d’une partie de
celle-ci ou d’un immeuble qui sera ultérieurement
affecté en principal à l’usage privé. La mesure est donc
inapplicable à un ravalement, à des immeubles de
bureaux ou des magasins ou lorsque vous démolissez
complètement une ancienne habitation à quelques
pans de mur près pour la reconstruire.
• Ne peuvent bénéficier de l’application de la TVA au
taux réduit : les appareils de chauffage mobiles, les
lampes, les rideaux, les appareils électroménagers, les
matériaux et travaux n’ayant aucun rapport avec l’habi-
tation proprement dite (aménagement de jardins, de
sentiers, d’emplacements de parking, d’étangs, de fon-
taines, placement d’abris de jardin, de clôtures), les pis-
cines, saunas et courts de tennis. Les chemins d’accès
bénéficient de la TVA réduite pour autant qu’ils éta-
blissent un lien entre l’habitation à la voie publique. Il
est également possible de faire construire un garage
au taux réduit même s’il n’est pas solidaire de votre
habitation. Toutefois, il doit faire partie du même
ensemble que celle-ci. Les travaux d’agrandissement
de l’habitation entrent aussi en ligne de compte, pour
autant que la surface de l’ancienne habitation reste
supérieure à celle de l’extension, faute de quoi les tra-
vaux sont considérés comme une construction neuve.
1 Alost, Anderlecht, Anvers, Mons, Bruges, Bruxelles, Charleroi, Termonde, Tournai, Ixelles, Etterbeek, Genk, Gand, Hasselt, Courtrai, La Louvière, Louvain, Liège, Malines, Mouscron, Namur, Ostende, Roulers, Schaerbeek, Seraing, Saint-Gilles, Molenbeek-Saint-Jean, Saint-Josse-ten-Noode, Saint-Nicolas, Uccle, Verviers et Forest.
65
cadastral vous sera communiqué par lettre recomman-
dée.
Si vous n’êtes pas d’accord avec la décision du cadastre,
vous avez deux mois pour introduire une réclamation.
Vous devez mentionner par lettre recommandée le reve-
nu cadastral que vous proposez. Si les deux parties ne
parviennent pas à un accord, elles peuvent faire appel à
un expert externe pour trancher.
de votre habitation sur la base des prix en vigueur au
mois de janvier de l’année au cours de laquelle a débuté
l’utilisation totale ou partielle du bâtiment. Vous avez
donc tout intérêt à occuper les lieux au plus tard en
décembre, si vous voulez éviter que l’administration de la
TVA ne se fonde sur les prix qui seront en vigueur à par-
tir du mois de janvier suivant. Car il y a fort à parier qu’ils
seront plus élevés. Si les prix étaient trop élevés passé le
1er janvier, l’administration de la TVA se montrerait tou-
tefois plus souple.
La valeur normale estimée de votre habitation peut être
supérieure au total des prix facturés, augmenté de la
valeur de votre propre travail et des matériaux que vous
avez vous-même utilisés. Dans ce cas, vous devrez non
seulement payer un supplément de TVA, mais aussi une
amende, du moins si la différence dépasse un huitième
de la somme sur laquelle vous avez acquitté une TVA. Si
vous ne parvenez pas à un accord avec votre contrôleur
de la TVA, une procédure d’évaluation de contrôle sera
entamée.
Revenu cadastral
Le revenu cadastral est un revenu fictif qui indique ce
que votre habitation vous rapporterait si vous veniez par
exemple à la louer. Le revenu cadastral sert de point de
départ à la perception du précompte immobilier (impôt
foncier) et permet de définir le revenu immobilier à
mentionner dans la déclaration d’impôt des personnes
physiques.
Si vous avez construit ou transformé une maison, vous
devez le signaler au bureau de contrôle du cadastre dans
les trente jours après l’emménagement (en cas de bâti-
ment neuf) ou après l’achèvement des travaux. Le
cadastre fixera alors le revenu cadastral s’il s’agit d’un
bâtiment neuf ou recalculera un nouveau revenu cadas-
tral (après rénovation) si les travaux ont influencé la
valeur locative de l’habitation. Le (nouveau) revenu
67
Financer un projet immobilier n’est pas une mince affaire.
Il existe heureusement de nombreuses possibilités.
KBC Banque & Assurance propose une large gamme de formules flexibles. Chez nous, vous trouverez sans nul doute
le prêt qui vous convient.
Le financement d’un terrain à bâtir
Pour un terrain à bâtir, il existe deux possibilités de finan-
cement : le prêt à tempérament et le crédit hypothécaire.
Prêt à tempérament2
Le prêt à tempérament n’exige en principe aucune
garantie spécifique. De plus, les frais sont limités, car
l’opération ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.
La gestion administrative est donc aussi plus rapide.
Le prêt à tempérament a aussi ses limites. Sa durée, fixée
par la loi, dépend de l’importance du montant emprunté
(voir aperçu ci-dessous).
Cette solution est idéale lorsque vous souhaitez ne com-
mencer à construire qu’après le remboursement du prêt.
Bien entendu, la question est de savoir si la somme à
payer est adaptée à votre budget. Dans la négative, il est
préférable de choisir une autre forme de financement.
KBC Banque & Assurance peut vous y aider.
Prêt à tempérament
Montant emprunté
en euros
Durée maximale de rem-
boursement en mois3
De 1 250 à 2 500 24
De 2 500,01 à 3 700 30
De 3 700,01 à 5 600 36
De 5 600,01 à 7 500 42
De 7 500,01 à 10 000 48
De 10 000,01 à 15 000 60
De 15 000,01 à 20 000 84
À partir de 20 000,01 120
Remarque : si vous voulez contracter un emprunt de dix
ans ou plus pour des travaux de rénovation, le crédit
hypothécaire est souvent une meilleure solution.
1 Attention ! Emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent. 2 Organisme de crédit : KBC Banque SA, avenue du Port 2,
1080 Bruxelles TVA BE 0462.920.226, RPM Bruxelles.3 Ce sont les durées de remboursement maximales en vigueur au
moment de l’impression de la présente brochure. Demandez dans votre agence bancaire KBC les durées d’amortissement conformes aux dernières modifications de la loi.
68
Combien pouvez-vous emprunter pour une habitation ?
Le montant que vous pouvez emprunter dépend de trois
éléments : la somme que vous pouvez rembourser, la
valeur du bien immobilier et les garanties offertes.
Combien pouvez-vous rembourser ?
Un premier facteur pour déterminer le montant que vous
pouvez emprunter est votre capacité de rembourse-
ment : combien pouvez-vous et voulez-vous rembourser
chaque mois ? Un principe de base utilisé est que le total
de vos charges de remboursement mensuelles ne peut
pas dépasser un tiers du revenu mensuel net du ménage.
Si vous êtes parvenu par le passé à épargner chaque
mois un montant supérieur à cette limite, un rembourse-
ment plus élevé sera accepté. Si, eu égard à votre style
de vie, vous souhaitez rembourser moins, vous emprun-
terez dans ce cas un montant inférieur. Vous pouvez
aussi augmenter votre capacité de remboursement en
réduisant vos charges mensuelles. En construisant/trans-
formant en vue de réduire la consommation d’énergie ou
en réalisant une habitation passive ou basse énergie,
vous faites baisser votre facture d’énergie.
Le montant du remboursement mensuel dépend du taux
d’intérêt et de la durée. Plus bas sont les taux d’intérêt et
plus longue est la durée, plus élevée sera la somme que
vous pourrez emprunter. Vous trouverez plusieurs calculs
dans le tableau page 69). Pour connaître le taux d’intérêt
dont vous pouvez bénéficier, adressez-vous à votre
agence bancaire KBC.
Exemple
Pierre et Caroline gagnent ensemble 3 000 euros par
mois. Ils souhaitent respecter la règle d’or et ne pas
consacrer plus d’un tiers de leurs revenus au rembourse-
ment de leur crédit. Ils peuvent donc payer un rembour-
sement mensuel de 3 000 / 3 = 1 000 euros.
Avec un taux d’intérêt de 6% et une durée de vingt ans,
Crédit hypothécaire
Vous pouvez également financer l’acquisition d’un terrain
au moyen d’un crédit hypothécaire (voir page 73). Vous
avez besoin à cet effet d’un acte notarié. L’avantage du
crédit hypothécaire pour le terrain à bâtir est que vous
pouvez opter pour un terme de remboursement plus
long, par exemple quinze ans, vingt ans , etc. Cela est
fort intéressant si vous voulez bâtir peu après. Vous pou-
vez alors contracter pour la construction un second cré-
dit hypothécaire dont les remboursements sont couplés
à ceux du crédit hypothécaire du terrain à bâtir.
Avez-vous financé le terrain à bâtir à l’aide d’un crédit
hypothécaire à court terme, soit dix ans par exemple ? Et
vous désirez combiner le prêt du terrain avec un nouveau
prêt pour la construction de durée plus longue ? Cela est
possible chez KBC Banque & Assurance, sans frais.
Vous voulez rembourser l’emprunt pour votre
terrain à bâtir avant de construire ?
Oui g Prêt à tempérament KBC
Non g Crédit logement KBC
69
Combien pouvez-vous emprunter ? (en euros)
Mensualité Taux d’intérêt Durée en années
3% 4% 5% 6%
500 51 882,01 49 550,53 47 383,12 45 361,05 10
72 608,87 67 923,25 63 693,20 59 857,08 15
90 488,34 83 024,05 76 472,68 70 689,07 20
105 911,57 95 435,61 86 485,80 78 783,14 25
119 216,00 105 636,85 94 331,40 84 831,34 30
750 77 823,01 74 325,79 71 074,68 68 041,58 10
108 913,31 101 884,87 95 539,81 89 785,62 15
135 732,51 124 536,07 114 709,01 106 033,60 20
158 867,36 143 153,42 129 728,70 118 174,71 25
178 824,00 158 455,28 141 497,11 127 247,01 30
1 000 103 764,01 99 101,06 94 766,24 90 722,10 10
145 217,75 135 846,49 127 386,41 119 714,16 15
180 976,68 166 048,09 152 945,35 141 378,13 20
211 823,14 190 871,22 172 971,60 157 566,28 25
238 432,01 211 273,71 188 662,81 169 662,67 30
1 250 129 705,02 123 876,32 118 457,80 113 402,63 10
181 522,18 169 808,12 159 233,01 149 642,70 15
226 220,85 207 560,12 191 181,69 176 722,66 20
264 778,93 238 589,03 216 214,50 196 957,84 25
298 040,01 264 092,13 235 828,51 212 078,34 30
1 500 155 646,02 148 651,58 142 149,36 136 083,15 10
217 826,62 203 769,74 191 079,61 179 571,24 15
271 465,02 249 072,14 229 418,03 212 067,20 20
317 734,71 286 306,83 259 457,40 236 349,41 25
357 648,01 316 910,56 282 994,21 254 494,01 30
70
Empruntez un montant suffisant
Si vous ne voulez pas rencontrer d’ennuis finan-
ciers pendant la construction ou la rénovation,
empruntez suffisamment. La part de capital qui
n’a pas été nécessaire à l’issue de votre projet
n’est simplement pas prélevée. Le montant de
votre crédit est celui que vous avez effectivement
utilisé.
Vous pouvez naturellement toujours souscrire un
emprunt supplémentaire pour terminer les tra-
vaux. Si le montant de l’emprunt supplémentaire
est limité, vous devrez parfois contracter un prêt
à tempérament. La durée limitée de ce type de
prêt ne permet cependant pas nécessairement
d’harmoniser le deuxième emprunt avec le pre-
mier. Vous pourriez ainsi être amené à effectuer,
pendant une certaine période, des rembourse-
ments élevés qui grèveront fortement votre bud-
get.
ils peuvent ainsi emprunter environ 141 378,13 euros
(voir tableau page 69).
La valeur de votre habitation
Un deuxième facteur détermine le montant de l’em-
prunt : la valeur du bien immeuble. Il est généralement
posé en principe qu’on ne peut emprunter à des condi-
tions avantageuses qu’une partie du prix de l’habitation.
Au-delà de ce plafond, le taux d’intérêt augmente. Il ne
sera en tout cas pas possible d’emprunter plus que le
prix total de votre habitation.
Quel montant pourrez-vous emprunter à des conditions
avantageuses ? Certains établissements financiers ne
vous accordent des conditions avantageuses que sur une
partie de la valeur estimée en vente forcée. La vente for-
cée est l’évaluation de ce que peut rapporter une habita-
tion en vente forcée dans les circonstances les plus
défavorables. Même si vous pouvez emprunter à un taux
intéressant 100% de la valeur en vente forcée, cela ne
signifie pas que vous pouvez emprunter le coût total.
KBC Banque & Assurance ne se base pas sur la valeur en
vente forcée mais sur la valeur vénale normale. Cette
valeur est toujours supérieure à la valeur en vente forcée :
vous pouvez donc emprunter un montant plus élevé à
des conditions plus favorables.
Les garanties
Lorsque vous souscrivez un emprunt pour acheter, faire
bâtir ou rénover une habitation, la banque se couvrira
par des garanties contre le risque de défaillance dans le
remboursement du crédit. Elle prendra souvent une
hypothèque (voir page 83). À côté de l’hypothèque, il est
parfois possible de constituer des garanties supplémen-
taires. Plus le montant total des garanties sera important,
plus le montant du crédit que vous pourrez emprunter
sera élevé, en tenant compte bien sûr de votre capacité
de remboursement et du prix total de votre habitation.
71
plus bas. En Wallonie, en ligne directe, entre
conjoints et entre cohabitants légaux, le taux appli-
qué est de 3%. La cohabitation légale doit être
effective depuis un an au moins au moment de la
donation. Entre frères et sœurs, oncles ou tantes et
neveux ou nièces, le taux est toujours de 5%. Les
donations entre toutes les autres personnes sont
imposées au taux de 7%.
Le troisième avantage, c’est que la réserve de pro-
gressivité ne s’applique plus à la donation de biens
meubles, alors que c’est le cas avec un don manuel.
La réserve de progressivité implique que, dans le cas
d’une nouvelle donation dans les trois ans qui suivent
un don, la valeur de ce premier don soit prise en
compte pour déterminer le taux appliqué à la nou-
velle donation. Pour éviter une augmentation brutale
des taux des droits de donation, le donateur devait
donc attendre trois ans avant de procéder à une nou-
velle donation. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. De
même, la valeur d’une donation n’est plus prise en
considération pour déterminer les taux des droits de
succession lorsque le donateur décède dans les trois
ans qui suivent la donation. C’était le cas auparavant.
La différence est sensible, surtout pour des donations
ou des successions entre étrangers.
Donation de biens meubles en complément du financement
Votre famille est peut-être prête à vous aider en vous
offrant une certaine somme. Il peut s’agir d’un don
manuel, qui n’est pas taxé, ou d’une donation enre-
gistrée, qui est soumise à des droits d’enregistre-
ment. Une donation enregistrée de biens meubles
(argent, titres au porteur tels qu’actions et obliga-
tions, bijoux, etc.) présente toutefois certains avan-
tages.
Le premier avantage est que la donation enregistrée
est constatée par un acte sous seing privé ou notarié
qui est enregistré. En revanche, avec le don manuel, il
n’y a aucune preuve de donation, ce qui ouvre la
porte à des discussions par la suite, par exemple avec
les autres membres de la famille ou avec le contrô-
leur des contributions.
Le second avantage, ce sont les taux peu élevés. En
ligne directe, entre conjoints et entre cohabitants
légaux ou de fait, vous ne payez en Flandre que 3%
sur la valeur du bien mobilier donné, quelle qu’elle
soit. Entre tous les autres, le taux appliqué est de
7%, quelle que soit la valeur de la donation. La
Région bruxelloise applique les mêmes taux qu’en
Flandre, mais contrairement à celle-ci, les cohabitants
de fait n’entrent pas en considération pour le taux le
72
Le bon choix
Vous souhaitez emprunter au moins 12 500 euros pour
des travaux de rénovation ?
Non Oui
Vous voulez rembourser le prêt sur au moins
120 mois ?
Non
Prêt à tempérament
KBC
Oui
Crédit logement KBC5
Le financement d’une rénovation
Pour le financement de travaux de rénovation, vous avez
le choix entre un crédit hypothécaire et un prêt à tempé-
rament.
Prêt à tempérament4
Un prêt à tempérament est idéal si vous souhaitez rem-
bourser le prêt sur une période assez courte. Il existe
toutefois des limitations légales, entre autres pour la
durée maximale de remboursement (voir page 67).
Le prêt à tempérament est généralement accordé sans
garantie réelle (par exemple hypothèque, nantissement
de bons de caisse). Les formalités administratives sont
réduites. Par ailleurs, l’intervention d’un notaire n’est pas
indispensable. Étant donné que vous ne devez pas payer
de frais de notaire, vous économisez la somme appré-
ciable de 1 050 euros sur un emprunt de 12 500 euros.
N’hésitez pas à souscrire une assurance solde d’emprunt
pour que, dans l’éventualité de votre décès, vos héritiers
n’aient pas à rembourser votre emprunt. L’option remise
de dette en cas de décès (voir page 93 Protection
confortable) est l’assurance qui couvre le mieux un prêt à
tempérament.
Le crédit hypothécaire est préférable pour des montants
importants ou des durées de remboursement plus lon-
gues (voir page 73 Le crédit hypothécaire). Cette forme
de prêt offre parfois aussi des conditions intéressantes au
point de vue fiscal. Il existe pour un crédit hypothécaire
une assurance spécifique, à savoir l’assurance décès liée
à un crédit (voir page 91).
4 Organisme de crédit : KBC Bank SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles TVA BE 0462.920.226, RPM Bruxelles.
5 En fonction d’éléments personnels, KBC Banque & Assurance peut aussi proposer un Crédit logement KBC, remboursable sur une période plus courte.
73
Le crédit hypothécaire
Vous pouvez contracter un crédit hypothécaire pour dif-
férents usages : l’achat, la construction ou la rénovation
d’une habitation et l’achat d’un terrain à bâtir. Il existe
de très nombreuses formules, de sorte que vous avez la
certitude de trouver un crédit sur mesure.
Durée
La première question à résoudre est la durée du prêt
hypothécaire. Chez KBC Banque & Assurance, elle va de
trois à trente ans. Vous pouvez donc rembourser votre
Crédit logement KBC en par exemple 8, 10, 12, 15, 20,
24, 30 ans. Pendant cette période, vous payez en prin-
cipe un montant comprenant une part de rembourse-
ment en capital et une part d’intérêts. Chez KBC Banque
& Assurance, vous pouvez également obtenir un Crédit
logement KBC, où vous ne payez chaque mois que les
intérêts (voir page 75 L’amortissement unique du capital).
Si vous optez pour une formule de crédit normale (rem-
boursement mensuel du capital et des intérêts), le prin-
cipe est le suivant : plus la durée est longue, plus les
mensualités sont faibles. Bien entendu, vous payez au
total plus d’intérêts, comme vous le montre l’exemple
suivant.
Exemple
Emprunt de 75 000 euros à 6%*
10 ans 20 ans
Mensualité (en euros) 826,71 530,50
Différence par mois
(en euros)
296,21
Total à rembourser
(en euros)
99 205,20 127 320,00
Différence totale (en euros) 28 114,80
En ordre de permis ?
Si vous effectuez des travaux pour lesquels un
permis d’urbanisme est requis, sans disposer de
ce permis, les pouvoirs publics peuvent faire arrê-
ter les travaux ou faire démolir la construction. Il
en va de même si vous ne respectez pas les règle-
ments en matière de construction. Fournissez dès
lors toujours une copie du permis d’urbanisme à
votre banque lorsque vous contractez un prêt. De
cette manière, la banque saura que vous êtes
légalement en ordre et vous pourrez disposer plus
facilement du crédit.
minfin.gfov.be
Vous y trouverez de plus amples informations sur
ces investissements (thèmes > habitation > éco-
nomie d’énergie).
Vous avez l’intention d’acheter une habitation
que vous allez immédiatement transformer et
vous n’avez pas suffisamment de fonds propres ?
Mieux vaut alors prendre un prêt pour l’achat et
la rénovation réunis. Les frais de dossier seront de
ce fait moins élevés que si vous contractiez deux
prêts.
* Le taux d’intérêt est donné à titre indicatif.
74
Remboursement
KBC Banque & Assurance vous offre le choix entre diffé-
rents systèmes de remboursement.
Vous payez un montant identique tous les mois
La mensualité comprend une fraction de capital et une
fraction d’intérêts. En début de durée, vous payez plus
d’intérêts que vous ne remboursez de capital. En fin de
durée, ce rapport s’inverse. La plupart des gens optent
pour cette solution.
Mais n’en déduisez pas qu’une durée plus courte est tou-
jours plus avantageuse. Vous ne bénéficierez des princi-
paux avantages fiscaux que si votre emprunt pour la
construction, l’achat ou la rénovation a une durée d’au
moins dix ans. L’étalement sur une période plus longue
procure parfois un plus grand avantage fiscal.
Les calculs comparatifs exacts étant assez complexes,
nous vous conseillons de vous adresser à votre agence
bancaire KBC.
Vous empruntez 25 000 euros sur vingt ans à 6%*.
Durée Part d’intérêts Part de capital Mensualité totale
1er remboursement 121,70 euros 55,14 euros 176,84 euros
229e remboursement 9,99 euros 166,85 euros 176,84 euros
Le tableau montre que, pour le premier mois, la mensua-
lité de 176,84 euros se compose de 121,70 euros d’inté-
rêts et de 55,14 euros de capital. Pour la dernière
mensualité, ce rapport s’inverse.
Naturellement, la mensualité peut augmenter ou dimi-
nuer lors d’une révision de taux. Pour plus d’informations
à ce sujet, reportez-vous aux pages 77 et suivantes.
Vous remboursez chaque mois la même fraction
du capital
La mensualité comprend une fraction identique du capi-
tal emprunté et une part d’intérêts qui diminue chaque
mois. Vos mensualités diminueront donc progressive-
ment, comme le montre le graphique ci-après.
Vous empruntez 25 000 euros sur vingt ans à 6%*.
Durée Part d’intérêts Part de capital Mensualité totale
1er remboursement 121,70 euros 104,16 euros 225,86 euros
229e remboursement 0,51 euros 104,16 euros 104,67 euros
Ce système de remboursement présente l’avantage que
vous payez moins d’intérêts.
L’inconvénient est que vous devez supporter les mensua-
lités les plus lourdes au début. C’est d’autant plus gênant
que, au cours de cette période, vous devez faire face à
toutes sortes de frais supplémentaires pour la finition et
l’aménagement de votre habitation.
Chez KBC Banque & Assurance, le taux n’est pas plus
élevé pour un système avec amortissements constants
du capital (ou mensualités dégressives).
* Le taux d’intérêt est donné à titre indicatif.
75
Demandez à votre agence bancaire KBC quelle formule
vous conviendra le mieux.
L’amortissement unique du capital
Si vous optez pour l’amortissement unique du capital,
vous payez uniquement les intérêts chaque mois pendant
la durée du crédit, le capital étant intégralement rem-
boursé à la fin du terme.
La durée d’un Crédit logement KBC avec amortissement
unique du capital peut varier de trois mois à trente ans.
Si, par exemple, vous percevrez une somme d’argent
substantielle dans neuf ans, mais que vous ne voulez pas
attendre pour acheter ou faire construire une maison, le
crédit logement avec amortissement unique du capital
est la solution idéale. Après neuf ans, vous remboursez
le capital en une fois avec la somme libérée. Dans l’inter-
valle, vous n’aurez payé que des intérêts.
Pour un prêt à remboursement unique du capital, vous
payez plus d’intérêts que pour un prêt avec rembourse-
ment mensuel du capital. C’est pourquoi il n’est pas tou-
jours conseillé de différer le remboursement du capital.
Votre agence bancaire KBC pourra vous dire quelle for-
mule sera la plus avantageuse pour vous.
Le Crédit pont KBC est une formule spéciale de crédit
avec amortissement unique du capital. Pour le Crédit
pont KBC, vous avez le choix entre le remboursement
mensuel des intérêts ou le paiement des intérêts et du
capital à l’expiration. Dans ce dernier cas, la durée du
crédit pont ne peut excéder douze mois.
Le Crédit pont KBC est intéressant pour faire la soudure
entre le moment de l’achat ou de la construction de
votre nouvelle habitation et la vente de votre habitation
actuelle. Vous avez alors la possibilité d’adapter la durée
du Crédit pont KBC à la période que vous estimez néces-
saire pour vendre votre ancienne habitation. Si votre
logement n’est pas encore vendu à l’échéance, vous pou-
vez demander à KBC Banque & Assurance de vous
Vous payez un montant qui augmente
légèrement chaque mois
Dans une formule à remboursements progressifs, vous
commencez avec une charge de crédit réduite, qui aug-
mente chaque mois d’un montant fixe. Cette majoration
mensuelle est fixée d’avance au moyen d’un facteur de
progression. Vous avez le choix entre 1%, 1,50% ou 2%.
Cette formule de remboursement permet d’adapter la
charge de crédit à l’évolution de l’inflation, ainsi qu’à
l’augmentation de vos revenus. Elle est également inté-
ressante du point de vue fiscal, car elle vous permet de
remplir le panier bonus logement de façon optimale
grâce aux remboursements majorés.
Cette formule de remboursement est réservée à des cré-
dits à mensualités et à taux fixe. Avec un taux variable,
un schéma correctement élaboré risquerait en effet
d’être anéanti par des hausses et des baisses des taux
d’intérêt.
Période de franchise d’amortissement
La plupart des gens qui font construire doivent commen-
cer à rembourser le prêt pendant la construction de leur
habitation tout en continuant à s’acquitter d’un loyer.
Chez KBC Banque & Assurance, vous pouvez obtenir un
report de remboursement du capital de 24 mois maxi-
mum. Pendant cette période, vous ne payez donc que
des intérêts.
Il n’est pas toujours nécessaire de différer le rembourse-
ment du capital. Lors de la construction ou de la rénova-
tion d’une habitation, le montant emprunté ne vous sera
que rarement nécessaire en une seule fois et vous le pré-
lèverez par tranches. Vous ne paierez des intérêts que
sur la partie du crédit prélevée. De cette manière, les
remboursements pèseront moins sur votre budget,
même si vous devez encore payer un loyer.
76
Indemnité de remploi
En cas de remboursement anticipé d’un crédit
hypothécaire, les établissements financiers
demandent généralement une indemnité de rem-
ploi. KBC Banque & Assurance n’exige pas cette
indemnité dans les cas suivants :
• si vous avez un Crédit pont KBC d’une durée
initiale de quinze mois maximum et que vous
remboursez par anticipation à l’occasion de la
vente d’un bien immeuble ;
• si vous remboursez par anticipation un crédit
hypothécaire existant, souscrit pour l’achat d’un
terrain à bâtir, en vue de le remplacer par un
autre prêt pour une construction neuve sur ce
terrain ;
• si le remboursement anticipé se fait par le biais
d’une assurance décès liée à un crédit.
Les taux d’intérêt
Outre la durée et le système de remboursement, le taux
d’intérêt est un autre élément essentiel d’un crédit hypo-
thécaire.
Fixe ou variable
Question importante : taux fixe ou variable ? Si vous
optez pour un taux fixe, celui-ci restera identique pen-
dant toute la durée du crédit. Vous serez à l’abri de toute
augmentation des taux.
Mais vous ne pourrez pas profiter non plus des éven-
tuelles baisses. Il peut augmenter ou diminuer en fonc-
tion de l’évolution des taux sur le marché. Quelle est la
solution la plus avantageuse : fixe ou variable ? Il n’existe
aucune réponse universelle à cette question, dans la
mesure où personne ne peut prévoir l’évolution des taux.
octroyer un nouveau crédit pont. Si aucune garantie
hypothécaire complémentaire n’est requise, le renouvel-
lement peut se faire sans intervention d’un notaire. Dans
ce cas, le nouveau crédit entraîne uniquement des frais
de dossier chez KBC Banque & Assurance et pas de frais
de notaire.
À l’inverse, si vous vendez votre habitation plus rapide-
ment que prévu, le prêt est immédiatement apuré et
vous cessez de payer des intérêts. En cas de rembourse-
ment anticipé, il est d’usage que les institutions finan-
cières demandent une indemnité de remploi. Pas chez
KBC Banque & Assurance, du moins si, lors de l’octroi, la
durée de votre Crédit pont KBC n’excède pas quinze
mois et que le remboursement anticipé s’inscrit dans le
cadre de la vente d’un bien immobilier.
Remboursement transparent
Chez KBC Banque & Assurance, vous savez exacte-
ment ce que vous rembourserez. Nous vous four-
nissons un tableau d’amortissement complet
présentant l’évolution des intérêts et du capital
jusqu’au dernier remboursement. À chaque révi-
sion du taux d’intérêt, vous recevez un nouveau
tableau d’amortissement complet.
77
Taux fixe
Vous pouvez aussi opter pour une formule de taux fixe
pendant toute la durée de votre emprunt. C’est la solu-
tion à choisir si vous souhaitez une sécurité optimale ou
si vous doutez que les taux puissent descendre plus bas.
Dans ce cas, la durée maximale est également limitée à
trente ans.
Les indexations et les marges fluctuantes
La législation stipule que les révisions d’intérêts ne
peuvent se faire de manière arbitraire. Il doit être tenu
compte de deux éléments à chaque révision : l’indexa-
tion du taux d’intérêt et la fluctuation d’intérêt maxi-
male.
En vertu du principe de l’indexation du taux d’intérêt, le
donneur de crédit peut adapter le taux d’intérêt à l’évo-
lution du marché de l’argent au moment de l’adaptation.
Si les taux ont augmenté sur le marché de l’argent, votre
taux sera donc relevé. Si par contre les taux ont baissé, le
donneur de crédit doit vous appliquer un taux plus inté-
ressant. Le nouveau taux est toujours calculé en fonction
des normes officielles, qui sont établies par la loi.
Souhaitez-vous de plus amples informations à ce sujet ?
Le prospectus gratuit disponible dans toutes les agences
bancaires KBC vous fournira toutes les explications requises.
Que se passe-t-il si les tarifs des intérêts font exploser la
marmite ? Dans ce cas, il existe un frein légal à l’adapta-
tion. Le fournisseur du crédit peut vous communiquer la
marge de fluctuation avant la conclusion du prêt. Cette
marge indique de combien au maximum peut monter ou
baisser le taux d’intérêt. Une marge de fluctuation de
+5/-5 par exemple, signifie que le taux d’intérêt peut
monter ou descendre de maximum 0,4074% en base
mensuelle (soit 5% en base annuelle) par rapport au
taux d’intérêt initial. Il existe aussi des formules pré-
voyant une hausse limitée et une baisse illimitée du taux.
Les formules avec révision du taux d’intérêt
Révision annuelle, triennale ou quinquennale
La valeur du taux d’intérêt dépend de la fréquence de
révision. Plus la fréquence de révision est élevée (par
exemple tous les ans), plus le taux d’intérêt de départ –
dans des conditions normales – est bas.
Taux invariable pendant les dix ou vingt premières
années
Avec cette formule, vous combinez l’avantage d’un taux
variable (moins élevé) avec celui d’un taux fixe (sécurité).
Les remboursements restent identiques pendant les dix
ou vingt premières années du crédit. Ensuite, le taux est
revu la dixième ou la vingtième année et puis tous les
cinq ans. Vous bénéficiez d’un taux intéressant qui,
moyennant un léger supplément de coût, vous protège
contre d’éventuelles hausses des taux pendant la pre-
mière période de votre crédit.
Le Taux Confort KBC
Si vous contractez une Assurance décès liée à un
crédit KBC et une Police habitation KBC parallèle-
ment au Crédit logement KBC et si vous faites
verser votre salaire sur un Compte KBC, vous
bénéficierez du Taux Confort KBC, ce qui équi-
vaut à une remise conditionnelle. Cette remise est
acquise pendant toute la durée du crédit tant que
les conditions sont remplies.
Avec l’Assurance décès liée à un crédit KBC (voir
page 91) et la Police habitation KBC (voir page
93), vous êtes bien assuré contre les événements
imprévus.
78
Exemple
Vous empruntez 100 000 euros sur vingt ans à 5%, avec
une révision annuelle. Vous devez rembourser des men-
sualités de 653,83 euros. Lors de la première révision, le
taux est passé à 5,50%. Vos mensualités ne changent
pas, mais la durée de votre crédit passe de vingt à vingt-
et-un ans et quatre mois. Sans cette variabilité de la
durée, vous devriez payer 679,27 euros. La durée peut
être prolongée au maximum de quatre ans.
Deuxième possibilité
Vous pouvez adapter vous-même le montant de vos
mensualités au moment de la révision de taux. Si le taux
augmente ou diminue, vous décidez vous-même si vous
voulez rembourser plus ou moins. C’est une formule pra-
tique lorsqu’un des partenaires souhaite prendre une
pause-carrière. Ici aussi, la prolongation du prêt pour
compenser une diminution des mensualités ne peut
dépasser 20% de la durée initiale (la durée totale du cré-
dit ne pouvant excéder trente ans). Plus tard, vous pour-
rez éventuellement augmenter vos mensualités, pour
ainsi réduire à nouveau la durée du crédit.
Exemple
Nous reprenons la situation décrite ci-dessus et nous
décidons de réduire la mensualité de 620 euros, après un
an, jusqu’à la prochaine révision de taux (soit un an). La
durée du crédit est donc prolongée jusqu’à vingt-trois
ans et six mois.
Troisième possibilité
Vous pouvez souscrire un prêt d’une durée initiale de
vingt-cinq ou même de trente ans. Les mensualités
seront donc relativement faibles. Pour les jeunes mariés
qui ne disposent pas d’une épargne importante, c’est
Outre la protection légale, KBC Banque & Assurance
vous offre une sécurité complémentaire grâce aux
options gratuites.
Trois options gratuites pour plus de sécurité6
Si vous contractez un crédit hypothécaire à taux variable
auprès de KBC, vous bénéficiez de trois options gratuites
qui vous permettent, à chaque révision du taux d’intérêt,
d’influencer le montant de vos mensualités en adaptant
la durée, la période de révision ou le mode de rembour-
sement. Ces trois options sont la durée variable, la
variabilité optionnelle et la modification du système
de remboursement.
Les taux utilisés dans les exemples figurant à la page sui-
vante sont purement fictifs. Votre agence bancaire KBC
vous confirmera les taux actuellement en vigueur.
Adapter la durée
L’option gratuite durée variable vous permet, au
moment de la révision du taux, de prolonger ou de rac-
courcir la durée du crédit. Pour cette possibilité, vous ne
payez aucuns frais supplémentaires.
Première possibilité
Au moment de la révision du taux, vous pouvez deman-
der que vos mensualités ne soient pas modifiées, même
si les taux ont évolué dans un sens ou dans l’autre.
L’augmentation ou la baisse des taux est absorbée par
une prolongation ou une réduction de la durée de votre
crédit. La prolongation ou le raccourcissement ne peut
dépasser 20% de la durée initiale, et ce, en considérant
la durée totale du crédit. La durée totale du crédit ne
peut par ailleurs jamais excéder trente ans. Si vous veniez
à dépasser cette durée, la mensualité serait modifiée.
6 Pour les crédits avec remboursement unique du capital à l’échéance finale, seule l’option variabilité optionnelle est d’application.
79
pendant les dix premières années. À l’inverse, si les taux
sont bas au départ, vous pouvez commencer avec une
durée de crédit fixe pendant dix ans. Ensuite, en fonction
des circonstances, vous pouvez accorder la préférence à
une révision annuelle ou quinquennale. Et cela, sans
coûts supplémentaires.
Grâce à cette option gratuite, vous pouvez pratiquement
stabiliser le montant de vos mensualités.
Exemple
Vous empruntez 75 000 euros à 6% avec révision quin-
quennale. Si le taux grimpe à 8% après cinq ans, vous
pouvez passer à une révision de taux annuelle, qui vous
fera bénéficier d’un taux plus faible, de 6% par exemple.
De cette façon, vos mensualités resteront au même
niveau pour l’année à venir.
Adapter le mode de remboursement
KBC Banque & Assurance vous offre, entre autres, le
choix entre des mensualités égales et dégressives. Les
deux systèmes de remboursement ont leurs avantages.
Pour plus d’informations à ce sujet, reportez-vous aux
pages 74 Remboursement et suivantes.
En modifiant le système de remboursement, vous
pouvez combiner les avantages de ces deux formules.
Vous commencez par exemple par des mensualités
constantes. Après un certain laps de temps, vous êtes en
mesure de rembourser un montant plus élevé par suite
d’une amélioration de votre situation financière. À la
date de la révision du taux, vous troquez les mensualités
constantes contre des mensualités dégressives. À chaque
révision du taux d’intérêt, vous pouvez passer sans pro-
blème et sans frais d’un système de remboursement à
l’autre.
une façon de consacrer le montant d’un loyer à l’achat
d’une maison.
Si vos revenus augmentent par la suite, vous pouvez rac-
courcir la durée du prêt à chaque révision du taux d’inté-
rêt, jusqu’à atteindre au total 20% de la durée initiale. Il
faut toutefois que la durée reste fixée à dix ans au moins
pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux.
Exemple
Vous empruntez 100 000 euros à 5% avec une révision
annuelle, mais cette fois avec une durée de trente ans.
Vous avez à rembourser mensuellement 530,05 euros
(par rapport à 653,83 euros pour une durée de vingt
ans). Si vous avez plus de revenus après trois ans, par
exemple, vous pouvez réduire la durée à vingt-sept ans
en majorant le remboursement à 562,49 euros par mois
(pour autant que le taux soit toujours de 5%). Vous pou-
vez écourter la durée du crédit sur trente ans de six ans
au total (soit 20% de la durée initiale).
Modifier la période de révision du taux d’intérêt
Si les taux d’intérêt sont élevés, vous pouvez envisager
un prêt dont le taux est révisé chaque année, ce qui vous
permet de bénéficier en général du taux le plus intéres-
sant au moment de la signature du contrat. Ce taux varie
chaque année en fonction de l’évolution des taux d’inté-
rêt sur le marché. Lors de la révision annuelle, votre taux
peut être adapté à la hausse ou à la baisse. L’évolution
des taux est imprévisible.
Pour vous donner malgré tout une certaine sécurité, KBC
Banque & Assurance vous offre la possibilité, à chaque
révision du taux, d’opter pour une autre formule variable
offerte par la banque à ce moment. Il s’agit de la varia-
bilité optionnelle.
Si, par exemple, les taux chutent après un an, vous avez
tout intérêt à choisir une formule de crédit à durée fixe
80
Prêt vert avec bonification d’intérêt
Jusqu’à fin 2011, vous pouviez contracter un prêt
vert avec bonification d’intérêt, sous la forme
d’un prêt à tempérament ou d’un crédit hypothé-
caire. Ce prêt était réservé exclusivement au
financement d’investissements économiseurs
d’énergie dans une habitation particulière. Il est
possible de bénéficier d’avantages fiscaux pen-
dant toute la durée du prêt vert. Les pouvoirs
publics supportent 1,50% des intérêts, tandis que
l’emprunteur bénéficie d’une réduction d’impôt
égale à 40% des intérêts payés pendant la
période imposable. Si, par exemple, vous avez
payé 500 euros d’intérêts, vous bénéficierez
d’une réduction d’impôt de 200 euros. Ce poste
s’ajoute à la réduction d’impôt pour les dépenses
faites en vue d’économiser de l’énergie et n’est
pas soumis à un montant maximum. À la clôture
de la rédaction, il ne semblait pas que cette
mesure serait prolongée.
Pour faire le point de la situation, consultez le
site www.kbc.be.
Répartir le crédit logement sur diverses formules
Plus les formules se multiplient, plus le choix est ardu :
révision annuelle ou quinquennale ? Ou bien une
période invariable de dix ans ? Ou donnez-vous la préfé-
rence à un tarif entièrement fixe ? Pour vous faciliter la
tâche, KBC Banque & Assurance vous permet de répartir
le montant emprunté sur plusieurs formules. Si vous
empruntez 125 000 euros, par exemple, vous pouvez
emprunter 75 000 euros à taux fixe et 50 000 euros
avec une révision quinquennale dans le même acte de
crédit et de garantie. Mais d’autres combinaisons sont
bien sûr possibles. Quelle que soit l’évolution des taux
d’intérêt, vous pourrez toujours éviter des pertes trop
importantes. En cas de hausse des taux d’intérêt, vous
bénéficiez d’une certitude pour la partie que vous avez
empruntée à taux fixe. En cas de baisse, vous en profitez
pour la partie assortie d’une révision quinquennale. Pour
les crédits à formule variable, vous pouvez bien entendu
utiliser à chaque révision de taux les options gratuites.
Vous pouvez également scinder votre emprunt en deux
périodes différentes. Vous remboursez une partie en
vingt ans et l’autre en quinze ans, par exemple. Ou bien
vous payez tous les mois un montant toujours identique
pour une partie du prêt et pour l’autre partie mensuelle-
ment un montant identique à valoir sur le capital. Bref :
tout est possible.
81
Quelques cas spécifiques
Si vous faites construire une maison ou que vous la réno-
vez avec un prêt hypothécaire, vous devez souvent encore
payer plusieurs mois de loyer. Entre-temps, les premières
mensualités viennent à échéance et vous devez faire face
à une double charge. KBC Banque & Assurance a trouvé
une solution à ce problème.
Les indépendants et titulaires de professions libérales uti-
lisent souvent leur immeuble acheté ou rénové à des fins
tant privées que professionnelles. Qu’en est-il en matière
de crédit hypothécaire ?
Construire ou rénover pendant que vous louez
Dans le cas d’une construction ou d’une rénovation
d’habitation, vous ne pouvez toutefois prélever le mon-
tant du crédit qu’en fonction de l’avancement des
travaux et du paiement des factures. La période d’utili-
sation s’étend normalement sur douze mois à compter
de la passation de l’acte de crédit et de garantie, mais
elle peut être prolongée de deux ans maximum. Tant
que vous n’avez pas utilisé la totalité du montant
emprunté, vous remboursez uniquement des intérêts
sur le montant utilisé chez KBC Banque & Assurance.
Vous limitez ainsi le montant des mensualités pendant
la période où vous êtes encore locataire.
Cette formule présente un autre avantage. Des orga-
nismes financiers portent souvent en compte une com-
mission de mise à disposition sur les montants non
prélevés en rémunération du fait qu’ils conservent de
l’argent à votre bon vouloir. Vous payez donc des frais
parce que vous n’avez pas besoin immédiatement du
montant emprunté. De ce fait, le coût du crédit aug-
mente rapidement si vous devez payer cette commission
de mise à disposition dès les premiers mois. Cela est dû
au fait qu’au début de votre prêt, vous n’utilisez qu’une
petite partie de votre capital. KBC Banque & Assurance,
en revanche, ne vous fait payer une commission de mise
Le Conseil crédit KBC
Votre agence bancaire KBC se fera un plaisir de
vous donner gratuitement un Conseil crédit KBC,
dans lequel sont abordés tous les aspects finan-
ciers : les remboursements périodiques, la prime
de votre assurance décès liée au crédit, les frais
de notaire, la réduction d’impôts , etc. Si vous
remboursez encore un prêt ou si vous avez sous-
crit une assurance vie, votre conseiller KBC vous
calculera, sur la base de votre dernière déclara-
tion fiscale, l’économie d’impôts que vous appor-
terait un nouveau crédit hypothécaire. Pour
accélérer les formalités administratives, il est pré-
férable de remettre tous les documents utiles à
votre conseiller : le contrat de vente, le cahier des
charges, les plans, vos dernières fiches de salaires,
etc.
82
superficie, de l’achèvement et de l’utilité respectifs des
parties privée et professionnelle. Il conclut ainsi à une
proportion entre ces deux parties qui est utilisée aussi
pour la répartition de la valeur des locaux communs.
On entend par locaux communs des locaux (par exemple
cage d’escalier, toilettes) qui sont utilisés tant par votre
ménage que par vos clients ou patients.
Valeur de la partie professionnelle
=
valeur de la partie utilisée exclusivement
à des fins professionnelles
+
valeur de la partie professionnelle
indivise dans les parties communes
Accordez l’attention nécessaire à cette évaluation. Son
impact sur l’impôt des personnes physiques ne devient
évident que des mois après qu’aient été convenus les
plans et le mode de financement. Vous devez tenir
compte en effet de la durée des travaux, du dépôt de la
déclaration fiscale, du calcul des impôts, etc. Si le fisc
rejette une évaluation subjective ultérieurement, vous
aurez à payer plus d’impôts que prévu. Vous ne pouvez
défendre l’évaluation devant le fisc qu’armé d’une
approche documentée. Il y a plus : cette approche est
préférable à une estimation trop basse de la partie pro-
fessionnelle pour des raisons de prudence.
à disposition que sur la tranche du capital qui est inutili-
sée à compter du début du sixième mois.
Si vous le souhaitez, vous pouvez différer le rembourse-
ment du capital pendant une période de 24 mois maxi-
mum (voir page 75 Période de franchise d’amortisse-
ment).
Emprunter à des fins privées et professionnelles
Faites déterminer par un expert, avant la demande de
crédit, la valeur des parties privée et professionnelle.
Pour une habitation neuve, l’expert peut se baser sur les
plans introduits pour la demande du permis d’urbanisme.
Pour une habitation achetée, il procédera eu égard à la
répartition des espaces. C’est au vu de l’expertise que
vous déciderez de l’opportunité d’emprunter respective-
ment pour la partie privée et pour la partie profession-
nelle.
Les intérêts d’un prêt destiné à financer la partie profes-
sionnelle sont déductibles comme charges profession-
nelles réelles. La déduction fiscale des intérêts d’un prêt
pour la partie privée est plus limitée.
Si votre investissement est principalement destiné à des
fins privées, la banque vous proposera un crédit loge-
ment.
Si la construction ou l’achat d’une habitation à usage
mixte est financé en partie avec des fonds propres, le fisc
accepte que ces fonds aient été affectés exclusivement
au financement de la partie privée. Demandez à ce que
les factures d’entreprises soient toujours scindées entre
la partie professionnelle et la partie privée.
Vous devez établir envers le fisc la valeur de la partie
professionnelle. Vous pouvez avoir recours pour cette
évaluation à un expert immobilier (géomètre, architecte,
courtier, etc.) qui serait disposé à intervenir dans une
action judiciaire en cas de divergences de points de vue.
Il établit un rapport documenté en tenant compte de la
83
La valeur d’une hypothèque
Vous n’ignorez pas que l’on n’obtient pas toujours le prix
escompté lors de la vente d’un bien immobilier. En
période de basse conjoncture surtout, à une période où
l’économie se porte mal et qu’il existe un taux de chô-
mage élevé, le prix de vente peut être décevant. Le prê-
teur court alors le risque que le produit de la vente soit
inférieur à la dette restant due. Dans ce cas, vous devrez
compenser la différence.
Le prêteur se couvrira contre de telles situations. Avant
d’accorder le prêt, il fera estimer la valeur du bien immo-
bilier. Il essaiera de calculer combien la vente rapporterait
dans les circonstances les plus défavorables (vente for-
cée). Il ne vous prêtera que ce montant du prix de vente
théorique. Il se peut donc que vous puissiez emprunter
70% seulement du prix de vente de votre habitation. Si
vous achetez une maison de 100 000 euros, par
exemple, vous ne pourriez dans ce cas emprunter que
70 000 euros. Le solde devra être payé avec vos res-
sources personnelles. Ils s’y ajoutent encore les frais
d’acte et de notaire (pour achat et prêt), qui peuvent
s’élever en l’occurrence à environ 14 600 euros.
Les mêmes considérations s’appliquent à l’égard de la
construction d’une habitation.
KBC Banque & Assurance ne se base toutefois pas sur la
valeur en vente forcée mais sur la valeur vénale normale
pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter
(voir page 70 La valeur de votre habitation). Cela vous
permet d’emprunter un montant supérieur sans surcoût.
Le rang d’une hypothèque
Chaque hypothèque est inscrite au Bureau de conserva-
tion des hypothèques. Plusieurs prêteurs peuvent
prendre une hypothèque sur un même bien immobilier.
En cas de vente, le premier qui a fait inscrire son hypo-
thèque au Bureau de conservation des hypothèques a la
L’hypothèque
Lorsque vous souscrivez un emprunt, l’organisme de cré-
dit veut bien entendu s’assurer que vous le rembourserez
scrupuleusement à temps. C’est ce qui l’amène à prendre
une hypothèque sur votre habitation.
Pourquoi une hypothèque ?
Le prêteur effectue toujours un examen consciencieux du
crédit. Mais, même s’il estime que vous êtes solvable, un
crédit logement reste un engagement à long terme. Le
prêteur voudra donc une garantie contre les événements
imprévus. Il l’obtient en prenant une hypothèque sur
votre habitation. En général, le montant de l’hypothèque
correspond au montant emprunté, majoré de 10% et de
trois ans d’intérêts. Cette majoration permet de couvrir
les frais découlant d’éventuelles difficultés de paiement.
Si l’emprunt n’est pas remboursé comme convenu, le
prêteur peut faire vendre l’habitation en vente publique.
En priorité sur les autres créanciers, il pourra utiliser le
produit de la vente pour apurer la dette restant due. Si la
vente rapporte plus que nécessaire, l’emprunteur perce-
vra bien entendu le solde, à moins qu’il ne reste encore
d’autres créanciers.
Pas de panique, votre habitation ne sera pas mise en
vente à la première difficulté de paiement. Le prêteur
essaiera d’abord de trouver un accord à l’amiable. Si les
difficultés de paiement sont occasionnées par des cir-
constances indépendantes de votre volonté (une maladie
ou un autre grave contretemps, par exemple), le mieux
est d’en parler au plus vite à votre banquier. Il pourra
alors chercher une solution avec vous afin que vous ne
soyez pas évincé de votre habitation.
84
Radiation d’une inscription hypothécaire
Que devez-vous faire quand vous achetez une habitation
déjà grevée d’une hypothèque, alors que votre banquier
n’accepte de vous accorder un crédit logement qu’avec
une hypothèque de premier rang ? Dans ce cas précis, le
notaire peut d’abord, à la passation de l’acte d’achat,
apurer l’emprunt du vendeur avec le produit de la vente.
À ce moment, la première hypothèque n’a plus aucune
importance et le notaire demandera de procéder à sa
radiation au conservateur des hypothèques et de prendre
une nouvelle inscription en premier rang. Attention : ce
type de radiation d’une inscription hypothécaire peut
vous coûter quelques centaines d’euros. Les frais doivent
normalement être payés par le vendeur.
Exemple
Montant de la radiation,
comprenant le principal
+ 10% d’accessoires
Estimation des frais à
charge du vendeur
25 000 euros 380 euros
50 000 euros 450 euros
75 000 euros 480 euros
125 000 euros 550 euros
Renouvellement d’une hypothèque
Une inscription hypothécaire reste valable trente ans. Au
terme de ce délai, elle devient automatiquement
caduque, sans que cela n’occasionne de frais. Du fait que
la majorité des prêts s’étend sur plus de vingt ans (maxi-
mum trente ans), l’inscription hypothécaire reste valable
pendant toute la durée de l’emprunt. Il est donc inutile
de la renouveler. Par contre, si vous souhaitez vendre
votre habitation avant ce délai de trente ans, vous devrez
faire radier l’inscription hypothécaire.
priorité : il vient en premier rang. En termes juridiques,
on dit qu’il a le rang le plus élevé. Il est suivi, en deu-
xième rang, par l’emprunteur qui a fait inscrire son hypo-
thèque en second lieu, et ainsi de suite. Ces créanciers
ont un rang inférieur. Moins le rang est élevé, plus le
risque est grand pour le prêteur, car le produit de la
vente sera utilisé en priorité pour apurer la dette de l’hy-
pothèque en premier rang. Le montant résiduel éventuel
bénéficiera au prêteur en deuxième rang, etc.
Exemple
Deux prêteurs ont pris une hypothèque sur la même
habitation. Le prêteur A dispose d’une hypothèque en
premier rang (rang le plus élevé) pour une dette restant
due de 50 000 euros. Le prêteur B dispose d’une hypo-
thèque en deuxième rang. La dette restant due s’élève à
25 000 euros. Si l’habitation est vendue pour défaut de
paiement et que la vente rapporte 60 000 euros, le prê-
teur A recevra 50 000 euros. Mais B devra se contenter
des 10 000 euros restants. La différence de 15 000 euros
reste impayée. En raison de ce risque accru, le taux d’in-
térêt est généralement plus élevé pour une hypothèque
en deuxième rang.
Quitte et libre
Chacun peut, moyennant paiement, obtenir auprès du
conservateur des hypothèques un aperçu des différentes
inscriptions hypothécaires sur un bien immobilier. Cet
aperçu porte le nom d’état des charges hypothécaires.
Avant d’établir l’acte de vente, le notaire demande un
état des inscriptions hypothécaires. Il prend alors
connaissance des différentes hypothèques pour savoir s’il
existe d’autres créanciers. Si le bien immobilier est libre
de toute hypothèque, il peut être vendu quitte et libre.
85
En outre, l’hypothèque pour dettes actuelles et futures –
formule utilisée par KBC Banque & Assurance – offre des
possibilités pour les nouveaux crédits. Vous pouvez ainsi
financer, par exemple, de futurs travaux de rénovation
avec un Crédit logement KBC sans encourir de nouveaux
frais d’hypothèque, à moins que la banque ne juge
nécessaire de prendre une inscription hypothécaire com-
plémentaire.
Échange d’hypothèque
Imaginez que vous fassiez construire ou que vous ache-
tiez une habitation et que vous la vendiez après quelques
années pour en acheter ou en faire construire une nou-
velle. Si une hypothèque grève votre première habitation,
vous pouvez demander à l’organisme de prêt de la trans-
férer sur votre nouvelle habitation. Cette opération porte
le nom d’échange d’hypothèque. L’emprunt en cours
continue à courir, et l’hypothèque conserve son rang,
mais sur un autre bien immobilier.
Un échange d’hypothèque est généralement moins oné-
reux qu’un remboursement anticipé intégral du premier
emprunt et la constitution d’une nouvelle hypothèque.
Dans le cas d’un remboursement anticipé, vous devez
généralement vous acquitter en plus d’une indemnité de
remploi. À cela s’ajoutent encore les frais du nouvel acte
de crédit et de garantie. La décision de procéder à un
échange d’hypothèque dépendra également du niveau
des taux d’intérêt. L’échange d’hypothèque est très avan-
tageux si votre crédit en cours bénéficie d’un taux d’inté-
rêt intéressant. Si les taux ont baissé entre-temps, un
nouvel emprunt peut être plus indiqué.
Avec un échange d’hypothèque, vous conservez vos
avantages fiscaux. Il n’empêche qu’un nouvel emprunt
peut parfois se révéler fiscalement plus intéressant.
Procuration hypothécaire
Il se peut que l’organisme de crédit juge superflue la
constitution d’une hypothèque. L’organisme demandera
plutôt une procuration hypothécaire. Le prêteur peut
convertir cette procuration en hypothèque à tout
moment.
Étant donné qu’une procuration hypothécaire offre
moins de sécurité qu’une hypothèque, le taux de l’em-
prunt peut être majoré. Ce que vous économisez en frais
d’hypothèque, vous le perdez dans des mensualités plus
importantes. De plus, un emprunt couvert par une pro-
curation hypothécaire présente peu d’avantages fiscaux.
86
Frais de passation de l’acte de crédit et de garantie pour un Crédit logement KBC (en euros)
À la passation de l’acte de crédit et de garantie, vous devez payer au notaire les frais suivants : le droit d’enregis-
trement, le droit d’hypothèque, le droit de timbre et les frais de notaire proprement dits. Ces derniers com-
portent non seulement les honoraires, mais aussi les frais de recherche de renseignements auprès des différentes
instances officielles. Le montant des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de timbre est reversé au fisc par le
notaire. Aucune partie de ces frais n’est destinée au prêteur.
Étant donné que les frais se composent de divers éléments, il est difficile de les calculer à l’avance. C’est pour-
quoi le notaire vous demandera de payer une provision à la passation de l’acte de crédit et de garantie. Dès qu’il
connaîtra les frais précis de chaque rubrique (quelques mois plus tard), il établira un calcul définitif. En général, la
provision est amplement suffisante et le trop-perçu vous est remboursé. La plupart des notaires imputent un
montant forfaitaire minimal qui varie entre 600 et 1 000 euros (voir page 26 Forfait ou commission).
Une simulation de calcul des frais d’acte est disponible sur le site www.notaire.be (calcul de frais d’acte de
vente).
Vous économisez à court terme les frais de l’acte de crédit et de garantie, car un crédit hypothécaire entraîne des
avantages fiscaux importants pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation. Ainsi, vous payez
un peu moins d’impôts pendant toute la durée du prêt.
Si vous achetez une habitation ou un terrain, vous aurez évidemment à payer au notaire les frais de passation de
l’acte de vente (voir tableaux pages 25 et 26).
En Flandre, vous bénéficiez d’une exonération des droits d’enregistrement (1%) sur les 100 000 premiers euros
d’un crédit hypothécaire contracté pour la construction, l’achat ou la rénovation de votre habitation propre. Vous
épargnez ainsi 1 000 euros.
Remarque : l’accord gouvernemental Di Rupo prévoit que les prestations des notaires seront soumises à une TVA
de 21%. Dès que cette mesure entre en vigueur, les montants ci-dessous doivent donc être majorés de 21%.
Montant du
crédit
Total approximatif des frais, à l’exclu-
sion des frais d’acte forfaitaires, qui
varient entre 600 et 1 000 euros
Montant du
crédit
Total approximatif des frais, à l’exclu-
sion des frais d’acte forfaitaires, qui
varient entre 600 et 1 000 euros
12 500 460 200 000 4 030
25 000 800 225 000 4 470
50 000 1 350 250 000 4 890
75 000 1 820 275 000 5 280
100 000 2 260 300 000 5 670
125 000 2 700 325 000 6 070
150 000 3 140 350 000 6 460
175 000 3 580
87
Démarche à suivre pour votre crédit logement
But Achat d’une habitation existante ou
d’un terrain à bâtir
Nouvelle construction ou grandes transforma-
tions
Savez-vous déjà combien vous
devez emprunter ?
Vous pouvez effectuer certaines simulations sur le site internet de KBC. N’oubliez
pas de les apporter lors de l’entretien que vous aurez avec notre conseiller crédits.
Vous venez demander des infor-
mations.
• Nous vous remettons un pros-
pectus et une carte des taux.
• Vous nous communiquez le prix
demandé pour l’habitation ou le
terrain à bâtir.
• Nous calculons le montant que
vous pouvez emprunter.
• Nous vous communiquons le
taux et la mensualité.
• Vous bénéficiez d’un conseil cré-
dit gratuit et sans engagement.
• Nous vous remettons un prospectus et notre
carte des taux.
• Vous nous donnez une estimation des frais.
• Nous calculons le montant que vous pouvez
emprunter.
• Nous vous communiquons le taux et la
mensualité.
• Vous bénéficiez d’un conseil crédit gratuit et
sans engagement.
Vous demandez le crédit.
N’oubliez pas d’apporter certains
documents : les fiches de paie les
plus récentes, le dernier avertis-
sement-extrait de rôle, le contrat
de vente de gré à gré, les devis
de l’architecte, les titres de
propriété ou les preuves de
donation.
Vous remettez à KBC Bank le
contrat de vente de gré à gré.
Votre conseiller crédits vous aidera
ensuite à compléter le formulaire
de demande.
Vous remettez à KBC Bank le permis d’urba-
nisme, l’estimation des frais totaux, les plans
de l’architecte, etc. Votre conseiller crédits
vous aidera ensuite à compléter le formulaire
de demande.
La valeur vénale du bien est
évaluée si nécessaire par l’expert
de KBC.
En général, le prix d’achat commu-
niqué suffit.
Une expertise n’est pas toujours nécessaire. Le
montant est déterminé sur la base du cahier
des charges et des plans de l’architecte.
Confirmation de l’approbation de
votre demande de crédit
Un avis d’approbation ou de refus vous parvient normalement dans les dix jours qui
suivent la demande de crédit.
Les assurances sont conclues. Pour une assurance décès liée à un crédit et/ou une police habitation ou familiale,
vous pouvez vous adresser à KBC Bank.
À la passation de l’acte notarié,
KBC Bank met le crédit à votre
disposition.
La banque fournit l’argent au
notaire, qui le remet au vendeur.
Vous prélevez le montant du crédit au fur et à
mesure de l’avancement des travaux. Vous
remettez les factures à KBC, qui vous fournit
le capital pour les payer.
Vous payez la première
mensualité.
Le premier remboursement a lieu à
la première échéance qui suit la
passation de l’acte notarié.
Si le montant n’a pas été totalement utilisé à
l’issue de la période de prélèvement, votre
mensualité sera recalculée à ce moment sur la
base du montant qui a été prélevé jusque-là.
Révisions de taux et adaptations
des modalités de rembourse-
ment.
Elles ont lieu, pour les formules variables, à la date de révision contractuelle du taux
d’intérêt. Lors de la révision, nous appliquons la formule d’indexation prévue par la
loi. De plus, nous vous offrons la possibilité :
• de raccourcir ou de prolonger la durée de votre crédit ;
• de passer à une autre formule de révision des taux ;
• de passer à un autre système de remboursement.
88
Les avantages du Crédit logement KBC
KBC Banque & Assurance Autres institutions financières
Il est rare que KBC Banque & Assurance porte en compte
des frais d’expertise. Par ailleurs, elle ne demande jamais
d’expertise en cours de travaux.
Votre établissement financier fait-il preuve de la même
souplesse ? Peut-être devez-vous supporter vous-même
les frais d’expertise chaque fois que vous voulez utiliser
une partie de votre crédit pour payer le ou les
entrepreneur(s).
KBC Banque & Assurance se base sur la valeur vénale nor-
male pour déterminer le montant que vous pouvez
emprunter (voir 70 La valeur de votre habitation).
Peut-être votre établissement financier se base-t-il sur la
valeur en vente forcée qui est moins avantageuse.
Dans le cas d’une construction neuve ou d’une rénovation,
une commission de mise à disposition ne vous est comptée
que si vous n’avez pas utilisé le montant emprunté au
début du sixième mois (voir page 81 Construire ou rénover
pendant que vous louez).
Votre établissement financier le fait aussi ?
Peut-être vous compte-t-il une commission de mise à dis-
position à partir du premier mois.
Chez KBC Banque & Assurance, les avantages suivants
sont gratuits :
• la durée variable (voir page 73 Durée)
• la variabilité optionnelle (voir page 77 Les formules avec
révision du taux d’intérêt)
• la répartition du crédit logement sur différentes formules
(voir page 79)
• une période de franchise d’amortissement (voir page 75)
• l’amortissement égal du capital (voir page 74)
• le système de remboursement optionnel.
Votre établissement financier vous propose-t-il des for-
mules aussi souples ? Et, si oui, à quel prix ?
Vous voulez être certain que le remboursement ne boule-
versera jamais votre budget ? Vous trouverez gratuitement
cette sécurité chez KBC Banque & Assurance avec :
• la durée variable (voir page 73 Durée)
• la variabilité optionnelle (voir page 77 Les formules avec
révision du taux d’intérêt)
• le taux d’intérêt fixe (voir page 77)
Votre organisme financier peut-il vous proposer ces possi-
bilités ? Et quels sont les frais que vous devez payer pour
les obtenir ?
89
Les avantages du Crédit logement KBC
KBC Banque & Assurance Autres institutions financières
Vous pouvez protéger vos proches en contractant une
assurance décès liée à un crédit (voir page Assurance solde
d’emprunt), dont les avantages sont : le faible montant des
primes et – si les conditions fiscales sont remplies – une
réduction d’impôts par le biais des primes d’assurance
décès liée à un crédit.
Si vous empruntez à une compagnie d’assurances, vous
devrez sans doute conclure une assurance vie mixte, dont
les primes sont plus élevées que celles d’une assurance
décès liée à un crédit. Dans ce cas, vous ne remboursez
pas de capital pendant la durée de votre prêt. Vous payez
uniquement les intérêts et les primes d’assurance vie
mixte. Pendant cette période, vous dépenserez donc
beaucoup d’argent. À l’échéance finale du crédit ou en
cas de décès prématuré, le crédit est remboursé au moyen
du capital libéré par votre assurance vie mixte.
KBC Banque & Assurance vous fournit tous les conseils
utiles au préalable. Vous connaissez donc au franc près
l’économie d’impôts que vous réaliserez et vous savez
exactement quel sera le montant des frais de notaire. Le
Conseil crédit KBC est gratuit et sans aucun engagement
de votre part.
Votre établissement financier ne se limite-t-il pas à calcu-
ler le montant de vos remboursements ?
Vous le voyez : si vous recherchez des conditions de prêt avantageuses, vous avez tout intérêt à vous renseigner auprès
de KBC Banque & Assurance. Vous êtes toujours le bienvenu. Même si vous n’êtes pas client.
www.kbc.be/emrpunter
Calculer vous-même votre crédit logement ?
Voir sous
www.kbc.be/simulation_credit logement
Vous répondez à quelques questions à l’écran et
vous obtenez immédiatement le résultat.
En poussant sur le bouton, vous calculez l’avan-
tage fiscal que ce prêt peut vous rapporter.
91
Un crédit logement porte toujours sur une somme
importante. On le souscrit en outre pour une période
relativement longue au cours de laquelle beaucoup de
choses peuvent arriver. Il est dès lors conseillé de
prendre des précautions dans le cas où il vous arriverait quelque chose, à vous ou
à votre partenaire.
L’assurance décès liée à un crédit : une grande sécurité à petit prix
La perte d’un revenu à la suite d’un décès a de sérieuses
conséquences sur le budget familial. Dans une période
aussi pénible, une bonne assurance n’est certainement
pas un luxe. L’Assurance décès liée à un crédit KBC pro-
tège financièrement les membres de votre famille au cas
où vous ou votre partenaire décéderiez ou seriez en inca-
pacité de travail pendant la durée du crédit.
KBC propose trois types d’assurances décès liées à un
crédit, que vous pouvez souscrire si vous achetez ou
construisez une habitation. Il s’agit de l’Assurance solde
d’emprunt Classique KBC, de l’Assurance solde d’em-
prunt Confort KBC et du KBC-Life Home Plan.
Sûr et fiscalement avantageux
Vous et votre partenaire achetez une maison. Vous
empruntez 100 000 euros sur une durée de vingt ans et
à un taux d’intérêt de 5%. Votre remboursement men-
suel est de 653,84 euros. Tout se déroule parfaitement
jusqu’à ce que votre partenaire décède subitement ...
Si vous avez souscrit une assurance décès liée au crédit,
la compagnie d’assurances prend à sa charge le rem-
boursement partiel ou total du crédit en cas de décès de
l’assuré pendant la durée du crédit.
Si vous souscrivez l’emprunt à votre nom et celui de
votre partenaire, il est préférable que vous souscriviez
tous les deux une assurance décès liée au crédit pour le
montant total du crédit. Si l’un de vous décède, le parte-
naire survivant sera totalement libéré de la charge du
prêt et de tout remboursement ultérieur.
En théorie, vous pouvez presque toujours bénéficier des
avantages fiscaux liés aux primes de l’assurance décès
liée à un crédit, mais dans la pratique, le panier fiscal dis-
ponible pour l’habitation propre et unique est en général
complètement rempli avec l’amortissement du capital et
le remboursement des intérêts de votre crédit.
92
L’Assurance solde d’emprunt Classique KBC
Dans une assurance décès classique liée à un crédit, la
police comporte un tableau de remboursement qui
indique le capital assuré. Pour le remboursement, vous
avez le choix entre une prime unique, des primes
annuelles fixes et des primes variables.
Constituez-vous une épargne avec le KBC-Life Home Plan
L’achat ou la construction d’une habitation vous permet
de réaliser chaque année une belle économie fiscale
grâce au prêt hypothécaire. Cet avantage fiscal ne
s’applique évidemment pas au loyer que vous payez.
Néanmoins, en tant que locataire, vous pouvez d’ores et
déjà bénéficier d’un avantage fiscal en prévision du futur
achat ou de la construction de votre propre habitation.
Le KBC-Life Home Plan1 est une assurance épargne à
taux d’intérêt garanti vous permettant de vous constituer
un capital de manière fiscalement avantageuse. Vous
pouvez bénéficier d’une déduction fiscale pour les
primes dans le cadre du régime fiscal épargne-pension
ou vie individuelle2 et bénéficier de la sorte d’un avan-
tage fiscal pour la construction ou l’achat d’une habita-
tion.
Le capital que vous avez constitué pourra être affecté
ultérieurement au financement de votre Assurance décès
liée à un crédit KBC. Vous verrez ainsi allégée votre
charge financière au moment de la construction ou de
l’achat de votre habitation.
Renseignez-vous dès lors pour savoir s’il est utile de
déduire fiscalement les primes de votre assurance décès
liée au crédit dans le cadre du régime fiscal du bonus
logement. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez peut-être
les déduire dans le cadre du régime fiscal de l’épargne-
pension. Ou alors vous faites preuve de prévoyance en
épargnant de façon fiscalement avantageuse grâce au
KBC-Life Home Plan et ce, avant de contracter l’emprunt.
L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC
L’Assurance solde d’emprunt Confort KBC offre la meil-
leure protection si vous ou votre partenaire veniez à
décéder. Cette formule prévoit le versement d’une prime
trimestrielle recalculée à chaque fois sur la base du mon-
tant restant dû et du pourcentage de couverture choisi.
Vous êtes donc à tout moment assuré pour le capital
effectif, ni plus ni moins.
Même si vous remboursez votre emprunt anticipative-
ment ou en cas de baisse intermédiaire du taux d’intérêt,
l’assurance décès liée à un crédit correspondra toujours
exactement à la dette multipliée par le pourcentage de
couverture de votre emprunt.
La prime que vous versez dépend de votre âge et du fait
que vous soyez fumeur ou non.
L’arrêt total ou partiel de votre activité professionnelle à
la suite d’une maladie ou d’un accident dans la vie privée
a des répercussions sur le budget du ménage. Vous
pourriez avoir bien de la peine à rembourser votre
emprunt. La garantie complémentaire incapacité de tra-
vail vous protège contre ce genre d’éventualité. KBC
Banque & Assurance supporte les charges de l’emprunt
en cas d’incapacité de travail à la suite d’une maladie ou
d’un accident dans la vie privée, et ce proportionnelle-
ment au degré d’incapacité.
En règle générale, si vous déclarez vos frais profession-
nels, vous pouvez aussi déduire fiscalement les primes de
cette garantie complémentaire.
1 KBC-Life Home Plan est une assurance vie de la branche 21 de KBC Assurances SA.
Siège de la société : Professor Roger van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, België. TVA BE 0403.552.563, RPM Leuven, FSMA 038571 A.
Vous trouverez de plus amples informations dans la fiche info dispo-nible auprès de votre agent d’assurances KBC ou de votre conseiller KBC.
2 Le traitement fiscal dépend de votre situation personnelle et peut varier à l’avenir.
93
L’assurance incendie : une couverture plus large que le nom l’indique
Incendie, tempêtes d’automne, ... Sans assurance incendie,
l’accident se transforme en véritable catastrophe finan-
cière. C’est la raison d’être de la Police habitation KBC.
La Police habitation KBC couvre votre habitation contre
tous les risques. Cela signifie que tout dommage imprévu
est assuré, à moins d’être explicitement exclu dans la
police. En cas de sinistre, vous ne devez donc jamais
prouver que les dommages ont été causés par un risque
assuré dans la police. Si par contre l’assureur veut invo-
quer une exclusion, c’est à lui de démontrer que la cou-
verture ne s’applique pas.
Autre avantage d’une telle assurance : sont également
couverts les sinistres qui n’avaient pas encore été envisa-
gés au moment où la police a été établie. Vous ne ris-
quez donc pas de mauvaises surprises à l’avenir !
Couverture légale des catastrophes naturelles
Conformément à la loi, la Police habitation KBC couvre
de manière standard l’habitation et le mobilier contre
toute une série de catastrophes naturelles, telles que les
tremblements de terre, les inondations et les affaisse-
ments de terrain.
• Les habitations situées en zones inondables sont sou-
mises aux conditions minimales légales, aux tarifs
maximaux et à la franchise maximale fixés par le
Bureau de tarification Catastrophes naturelles.
• Pour les habitations qui ne se trouvent pas en zones
inondables ou qui n’ont pas subi de dégâts d’inonda-
tion au cours des dix dernières années, la Police habi-
tation KBC offre une couverture plus large que les
conditions minimales imposées par la loi. KBC assure
ainsi toute forme d’inondation et tout dégât d’inonda-
tion, notamment aux abris de jardin, aux remises et à
leur contenu éventuel. Les biens de luxe comme les
piscines sont également assurés. De plus, la franchise
standard s’applique également aux catastrophes natu-
relles.
Une assurance adéquate pour votre prêt à tempérament
Un prêt à tempérament est un crédit à durée limitée.
Souscrire une assurance adaptée à votre prêt à tempéra-
ment n’est cependant pas un luxe inutile.
Protection confortable
En souscrivant votre prêt à tempérament chez KBC Banque
& Assurance, vous pouvez prendre l’option remise de
dette. Si vous veniez à décéder, votre partenaire et vos
enfants seraient exemptés du remboursement du solde
de votre prêt à tempérament. La dette restante de votre
emprunt serait en effet entièrement annulée. En souscri-
vant l’option remise de dette en cas de décès, vous pre-
nez donc des précautions sécurisantes qui protégeront
vos proches s’il devait vous arriver malheur.
Si vous optez pour la remise de dette, la totalité de la
dette, à savoir le capital encore dû et les intérêts, est
toujours assurée en cas de décès. Cette assurance suit
parfaitement le remboursement du crédit, de sorte que
vous n’êtes jamais sur-assuré ou sous-assuré.
La procédure de souscription de l’option remise de dette
est simple et rapide. Aucun autre document ou formu-
laire ne doit être complété ou signé. Il vous suffit juste,
lorsque vous contractez le prêt à tempérament, de signa-
ler que vous souhaitez une couverture décès.
94
De plus, la Police habitation KBC vous procure une assis-
tance avec un service complet en cas de sinistre. C’est
ainsi qu’on vous cherchera un logement temporaire
(hôtel ou hébergement temporaire), qu’on surveillera
votre habitation et qu’on mettra le mobilier en lieu sûr.
Vous pouvez également compter sur une aide familiale
dans le cas où vous devez rester à l’hôpital à la suite
d’un sinistre.
Une assurance correcte auprès d’un assureur sérieux
Il est très important d’assurer votre habitation à sa juste
valeur. Ce n’est toutefois pas facile à calculer. En outre,
cette valeur change régulièrement, comme après une
rénovation. La valeur à neuf du mobilier est par ailleurs
souvent sous-estimée. Faites le test : vérifiez ce que vous
coûterait l’achat de fauteuils, d’armoires, d’un téléviseur,
d’appareils électroménagers, etc. à l’état neuf.
L’avantage que présente la Police habitation KBC est de
réaliser l’estimation au moyen de la grille d’évaluation de
KBC. Pour votre habitation aussi bien que pour votre
mobilier. Si vous complétez correctement cette grille,
vous éviterez d’être sous-assuré. De plus, avec la Police
habitation KBC vous avez la certitude d’être indemnisé à
100%.
Dans la Police habitation KBC, il n’est aucunement ques-
tion de limitation du capital assuré. Autrement dit, il n’y
a pas de plafond pour l’habitation ou pour le mobilier.
Pas de mauvaises surprises ici non plus.
Attention à ne pas être sous-assuré
Si vous êtes sous-assuré pour l’incendie, l’indemnité sera
réduite : elle sera calculée en fonction du rapport entre
le montant effectivement assuré et la valeur du bien
assuré telle qu’elle est établie par l’assureur.
Concrètement ?
La Police habitation KBC vous offre ainsi une très
large protection contre les risques d’inondation et de
tremblement de terre.
Assurance contre le vol
Le risque de vol est également couvert de manière stan-
dard dans la Police habitation KBC. Cette assurance vol
couvre la perte financière subie lorsque vous êtes victime
d’un vol ou d’une tentative de vol. Les actes de vandalisme
commis lors d’un vol sont également assurés. L’assurance
‘vol’ prévoit également une indemnisation maximale de
7 229 euros (indexés) pour les risques suivants :
• les vols dans votre jardin (par exemple des meubles de
jardin) ;
• les vols avec violence sur la voie publique commis sur
vous, votre conjoint ou les membres de votre famille
habitant sous votre toit, et ce dans le monde entier ;
• les vols en voyage, comme le vol de vos bagages ou de
votre mobilier placé provisoirement dans une résidence
de vacances. Il faut ici aussi que le vol ait été commis
avec effraction, violence ou menace.
Si vos clés sont perdues ou volées, les serrures de vos
portes extérieures et de votre coffre sont remplacées.
Et ce n’est pas tout
Avec une Police habitation KBC, vous assurez bien plus
que votre habitation. Cette assurance incendie couvre
également votre responsabilité pour des dégâts occa-
sionnés à une résidence de vacances (chambre d’hôtel,
chalet, etc.), à un local ou une tente que vous louez pour
une fête de famille, au kot d’étudiant de vos enfants, à
votre garage individuel, même s’il se situe à une autre
adresse. Même le mobilier que vous déplacez temporai-
rement (par exemple, vos bagages pendant votre voyage)
reste toujours assuré. Tout votre mobilier, même dans
votre jardin (par ex. mobilier de jardin onéreux et jeux
pour enfants) est couvert contre la tempête, les chutes
d’arbres et le heurt par véhicules.
95
se pourrait même que votre entrepreneur fasse faillite,
obligeant l’arrêt des travaux et impliquant des frais sup-
plémentaires pour vous, pour la reprise des travaux.
Heureusement, vous pouvez faire assurer de tels risques
en contractant une assurance facultative pour le maître
d’ouvrage dans votre Police habitation KBC. Le montant
assuré de votre bâtiment doit toutefois être inférieur à
939 000 euros (indexés). La couverture ne s’applique pas
au matériel, aux machines et aux engins de chantier.
Cette assurance couvre les dommages causés à l’habita-
tion pendant les travaux. De plus, votre responsabilité
pour des dommages causés aux biens de vos voisins est
également couverte. En outre, cette assurance couvre les
personnes qui vous apportent une aide non rémunérée
ou qui viennent visiter le chantier. Cette assurance
couvre leur responsabilité en cas d’accident ainsi que les
dommages corporels qu’elles pourraient subir. Avec
l’Assurance pour le maître d’ouvrage, vous pouvez égale-
ment couvrir les obligations contractuelles auxquelles
vous êtes tenu de vous conformer.
L’Assurance tous risques mobilier
Le mobilier de l’habitation est assuré de manière stan-
dard en multirisques dans la Police habitation KBC. Cela
signifie que les périls contre lesquels le mobilier est assu-
ré sont énumérés. Dès lors, si le mobilier est endommagé
par suite d’un événement qui n’est pas mentionné dans
la liste, il n’y a pas de couverture.
Mais vous pouvez aussi faire assurer le mobilier contre
tous les risques. Dans ce cas, une franchise plus élevée
sera appliquée.
L’Assurance objets de valeur contre tous les risques
La Police habitation KBC permet d’assurer les objets de
valeur contre tous les risques. Dans ce cas, les objets de
valeur sont décrits dans la police et vous indiquez un
montant à assurer pour chaque objet. Ce montant repré-
Exemple
Vous achetez en vente publique une superbe villa pour la
bagatelle de 140 000 euros et vous faites effectuer des
travaux de rénovation pour un montant de 25 000 euros.
Une aubaine, car vous n’auriez jamais pu faire construire
la même maison pour 165 000 euros. Vous l’assurez pour
165 000 euros. Mais ... une tempête arrache votre toit.
L’expert désigné par la compagnie d’assurances estime le
coût d’un nouveau toit à 15 000 euros. D’après lui, la
valeur de reconstruction de la villa s’élève à 260 000 euros.
Suivant le montant pour lequel vous êtes assuré, vous
recevrez non pas 15 000 euros, mais une indemnité de :
15 000 x 165 000 = 9 519,23 euros
260 000
Avec la Police habitation KBC, vous évitez ces problèmes
de sous-assurance, tant pour l’habitation que pour le
mobilier.
Garanties d’assurance complémentaires
La Police habitation KBC comporte plusieurs garanties
d’assurance complémentaires qui vous offrent une protec-
tion encore plus étendue contre toutes sortes d’accidents.
L’Assurance pour le maître d’ouvrage
De nombreux dommages peuvent être causés au cours
de la transformation de votre habitation existante ou de
la construction d’une nouvelle habitation. Ces dom-
mages peuvent affecter tant l’habitation proprement dite
que les voisins. Une façade fraîchement maçonnée peut
s’effondrer au cours de la nuit en raison d’intempéries ou
d’erreurs d’exécution, des travaux de terrassement sur
votre chantier peuvent provoquer des fissures dans les
murs de vos voisins, etc. Il arrive régulièrement que des
cuisines, éléments de chauffage central ou autres maté-
riaux soient volés dans des habitations en construction. Il
96
Quelques conseils en matière d’assurance
• Vous achetez une habitation.
– Souscrivez une assurance incendie et une
assurance décès liée au crédit dès que vous
avez signé le compromis de vente. À partir
de ce moment en effet, le risque vous
incombe. Ne comptez pas sur l’assurance du
propriétaire précédent.
– Les clauses d’une convention sous seing privé
ou d’un acte notarié au sujet de la reprise de
l’assurance incendie existante ne revêtent pas
de caractère obligatoire ! Vous n’êtes nulle-
ment obligé de reprendre l’assurance incen-
die existante de l’ancien propriétaire si vous
achetez une habitation.
• Vous allez construire ou transformer.
– Souscrivez, de préférence dès le début des
travaux, une police habitation prévoyant une
assurance pour le maître d’ouvrage.
• Vous louez une habitation.
– Souscrivez une police habitation. En effet, en
tant que locataire, vous êtes responsable des
dommages causés par un incendie, sauf si
vous pouvez prouver que votre responsabilité
n’est pas engagée. La responsabilité locative
en cas d’incendie n’est pas couverte par votre
police familiale.
KBC est également la seule compagnie
d’assurances sur le marché à avoir conçu pour
les locataires une assurance spéciale protec-
tion juridique sur mesure. Cette assurance
procède au recouvrement des dommages
encourus en cas de litige portant sur le
contrat de bail ou avec le bailleur, si vous
subissez des dommages, etc.
sente l’indemnité maximale que vous recevrez pour cet
objet. Une attestation est requise pour certains objets.
L’Assurance assainissement du sol pour ceux qui
se chauffent au mazout
Avec l’Assurance assainissement du sol, qui est intégrée
à la Police habitation KBC, KBC couvre – moyennant une
légère surprime – votre obligation légale d’assainir le sol
en cas de pollution au mazout due à une fuite dans votre
installation de chauffage à usage privé. Votre responsa-
bilité en cas de dommages causés à des tiers lors de
l’assainissement est également assurée. Si votre citerne
est certifiée Optitank, vous bénéficiez en outre d’une
remise importante.
L’Assurance pertes d’exploitation
Enfin, la Police habitation KBC offre la possibilité d’assu-
rer de manière complémentaire les pertes d’exploitation
pour les assurés exerçant une profession libérale dans
leur habitation. Cette assurance couvre les pertes d’ex-
ploitation qui résultent d’une interruption ou d’une
réduction de l’activité professionnelle à la suite d’un
incendie ou d’un autre sinistre assuré. Une indemnité est
fixée à l’avance par jour ouvrable d’inactivité.
En résumé
Le système d’évaluation KBC vous garantit que vous ne
serez pas sous-assuré ni pour l’habitation ni pour son
contenu. En souscrivant la Police habitation KBC (avec la
couverture tous risques pour l’habitation), vous avez la
garantie d’être assuré de manière optimale et d’être
assisté de manière efficace en cas de sinistre. N’ayez
crainte, vous n’aurez pas de surprises désagréables.
97
La Police familiale KBC comporte par ailleurs encore
quelques couvertures supplémentaires.
Tant que vos enfants ouvrent le droit aux allocations
familiales, leur responsabilité est également assurée pour
les dommages qu’ils causent pendant qu’ils effectuent
un petit boulot rémunéré (baby-sitting, job de vacances,
etc.).
• Lorsqu’une personne subit un dommage en essayant
de vous sauver ou de sauver vos biens, nous l’indemni-
sons jusqu’à concurrence de 65 000 euros.
• En cas de disparition inquiétante d’un membre de
votre famille (votre enfant, votre partenaire, votre
parent habitant sous votre toit, …), KBC Assurances
rembourse les frais de recherche jusqu’à concurrence
de 12 500 euros.
Qu’en est-il si vous subissez vous-même un dommage ?
Si vous êtes la victime, l’assurance protection juridique de
votre police familiale effectuera toutes les démarches en
vue d’obtenir une indemnisation. Cela pourra se faire par
un règlement à l’amiable ou en demandant une décision
judiciaire. Nous nous occupons de la négociation et des
démarches et nous prenons en charge tous les coûts
occasionnés.
Si la personne responsable du dommage ne peut pas,
pour cause d’insolvabilité, payer l’indemnité accordée par
le tribunal, KBC Assurances paiera l’indemnité à sa place
à concurrence de 12 500 euros. Pour les dommages cor-
porels, nous prévoyons 12 500 euros supplémentaires.
Si vous le souhaitez, vous pouvez élargir votre
assurance protection juridique.
• L’Assurance protection juridique omnicontrats est
intéressante pour tous ; elle assure une protection juri-
dique dans le cadre de quantités de litiges contrac-
tuels : discussions concernant l’achat d’un nouveau
salon, la réservation d’un voyage (par Internet égale-
ment), l’achat de votre maison ou de votre terrain à
L’assurance familiale
Cela peut vous arriver n’importe quand. Vous êtes à vélo,
vous brûlez distraitement un feu rouge et provoquez un
accident faisant un blessé. Votre chien se jette sous les
roues d’un motocycliste, qu’il renverse. Votre enfant
s’amuse à jeter des cailloux sur les voitures qui passent.
Dans toutes ces situations, vous pouvez être rendu res-
ponsable : vous devrez parfois même dédommager
autrui pour les dégâts parfois considérables. Vous pour-
riez même vous retrouver devant les tribunaux.
Vous devez réparer les dommages
Le Code civil est clair : quiconque cause par sa faute ou
sa négligence un dommage est tenu de le réparer. Qui
plus est, vous n’êtes pas seulement responsable de vos
actes, mais aussi de ceux des personnes dont vous
répondez (vos enfants, la baby-sitter, etc.). Vous pouvez
également être tenu responsable des dommages causés
par vos animaux et des dégâts causés par les bâtiments
que vous habitez.
La Police familiale KBC vous protège ainsi que toutes les
personnes qui habitent sous votre toit : vos enfants
mineurs qui habitent chez votre ex-partenaire, vos enfants
dans leur kot d’étudiant, les personnes qui s’occupent de
vos enfants, les personnes qui s’occupent de vos animaux,
les enfants mineurs de tiers lorsqu’ils sont sous votre
surveillance, etc. Nous couvrons également vos parents
cohabitants même s’ils sont admis de manière perma-
nente dans une maison de repos ou une institution de
soins.
Nous couvrons les dommages qui sont la conséquence
de lésions corporelles jusqu’à 23 millions d’euros et les
dégâts matériels jusqu’à un montant de 6,5 millions
d’euros. Vous et votre famille êtes par ailleurs couverts
dans le monde entier.
98
• Un autre chien mord un membre de votre
famille ? Nous intervenons là aussi dans les dom-
mages corporels, même si le propriétaire du chien
n’est jamais retrouvé ou s’il est dans l’incapacité de
rembourser.
• Votre chien est victime d’un accident de la circula-
tion ? Il s’agit de l’accident le plus fréquent chez les
chiens. Voilà pourquoi nous prévoyons également une
indemnisation pour ce cas de figure. Nous rembour-
sons les frais vétérinaires jusqu’à 2 000 euros, pendant
cinq mois au maximum après l’accident. Si le chien
venait à décéder des suites d’un accident de la circula-
tion, nous rembourserions les frais de crémation
jusqu’à 350 euros ainsi que l’achat éventuel d’un chiot.
• Si votre chien doit être gardé parce que vous devez
soudainement être hospitalisé et que personne ne peut
s’occuper de l’animal, nous payons les frais d’accueil
dans une pension pour chiens jusqu’à 300 euros, ce
qui correspond à une durée de 20 à 25 jours en moyenne.
L’Assurance de votre revenu complémentaire
Votre hobby, c’est votre passion … et vous y consacrez
pas mal d’heures après journée. Mais si ce hobby vous
donne droit à un revenu, vous devez assurer votre res-
ponsabilité. Vous pouvez vous assurer très simple-
ment grâce à votre Police familiale KBC.
Car on ne sait jamais ...
• Tous les participants de l’atelier que vous organisez
sont victimes d’une intoxication au CO2.
• Un hôte se blesse à cause d’un des lits superposés
apparemment instable dans votre Bed & Breakfast.
• Vous élevez des poulets, mais ils s’avèrent être conta-
minés par une maladie qui se transmet aux autres pou-
lets de l’acheteur, entraînant leur mort.
• Vous vous produisez sur scène avec votre groupe de
rock ; mais pendant le concert, un spectateur est élec-
trocuté en touchant le matériel sono.
bâtir, problèmes lors de la pose d’une nouvelle cuisine,
erreur de réservation de votre salle de mariage, ….
• L’extension Protection juridique pour des litiges
dans le cadre d’achats et de voyages, spécialement
élaborée pour les jeunes jusqu’à trente ans accomplis,
accorde une protection juridique en cas de litige
contractuel relatif à des contrats d’achat ou de voyage.
Des nouveaux meubles, une TV, un frigo, un nouveau
PC : tout cela mis bout à bout grève le budget. C’est
pourquoi il est important, en cas de discussions,
d’avoir une bonne assurance. Nous ne vous fournis-
sons d’ailleurs pas seulement une protection juridique
pour vos achats, mais également pour vos voyages.
Même si ces biens ou voyages ont été achetés sur
Internet ! Une protection juridique indispensable aux
jeunes qui quittent le nid familial !
Vous avez un chien ? Nous avons la couverture parfaite !
Votre chien est bien plus qu’un animal domestique : il
fait partie de la famille. Pourquoi, dès lors, ne pas l’assu-
rer convenablement ? Car que se passerait-il s’il venait à
mordre quelqu’un – un inconnu, ou un membre de la
famille ? Ou si vous êtes mordu par un autre chien dont
le propriétaire est introuvable ? Imaginez aussi que votre
chien soit renversé par une voiture et qu’il ait besoin de
soins vétérinaires. Que feriez-vous si vous deviez être
hospitalisé et que vous deviez le confier à une pension
parce que personne ne peut s’en occuper ? Avec l’Assu-
rance pour votre chien, impossible de mieux protéger et
l’animal, et la famille !
Que couvre exactement cette option unique ?
• Si votre chien mord quelqu’un, nous indemnisons
immédiatement la victime, qui qu’elle soit : un membre
de votre famille, un de vos petits-enfants, la baby-sit-
ter, le facteur, la petite voisine qui vient régulièrement
promener votre chien, un inconnu, etc. Tout le monde
est assuré !
99
titres-services ou s’il s’agit d’une baby-sitter inscrite
auprès de la Ligue des familles, vous n’êtes pas tenu de
l’assurer contre les accidents du travail. Les organismes
agréés qui les emploient souscriront les assurances
requises.
Toutefois, KBC couvre non seulement les personnes que
vous rémunérez pour leur travail, mais aussi celles qui
vous aident gratuitement dans le ménage : votre
maman qui fait votre repassage, la fille d’un couple
d’amis qui fait de temps à autre du baby-sitting, votre
papa qui entretient votre jardin, …
Si l’une de ces personnes a un accident alors qu’elle tra-
vaille chez vous contre rémunération ou gratuitement,
nous remboursons ses frais médicaux ainsi que son inca-
pacité temporaire et son incapacité permanente de tra-
vail. Si la victime décède des suites de l’accident, nous
payons entre autres une rente viagère à sa veuve/son
veuf, une rente aux enfants et les frais funéraires.
Souscrire l’Assurance aide domestique est un jeu d’en-
fant. Il ne s’agit pas d’une police distincte. Cette assu-
rance peut en effet être facilement intégrée à votre
Police familiale KBC.
En résumé
La Police familiale KBC vous offre :
• une assurance pour votre responsabilité dans le cadre
de la vie privée. Cette assurance n’est pas obligatoire
d’un point de vue légal. Elle fait toutefois partie des
assurances indispensables dans la mesure où elle vous
offre une énorme protection financière dans bien des
situations ;
• une assurance protection juridique qui vous aide à
obtenir réparation dans le cas où vous êtes vous-même
la victime et qui assure votre défense devant les tribu-
naux. Vous pouvez élargir cette assurance afin de
bénéficier d’une assistance dans toute une série de
litiges que vous auriez en tant que consommateur ;
Vous êtes fonctionnaire, employé, pensionné ou prépen-
sionné et votre hobby vous rapporte un peu d’argent ?
Avec l’Assurance pour votre revenu complémentaire,
nous couvrons votre responsabilité jusqu’à concurrence
de 1,5 million d’euros !
Vous êtes professeur ? Assurez-vous bien !Vous-même ou un membre de votre ménage donnez des
cours à titre principal ou complémentaire ? Vous courez
en effet des risques spécifiques, contre lesquels il est
indispensable de vous protéger. Votre responsabilité peut
être engagée pour les dommages que vous occasionnez
à vos élèves ou à des tiers dans l’exercice de votre activi-
té. Vous pouvez même être jugé responsable des dégâts
dont les élèves eux-mêmes sont les auteurs !
Que pourrait-il se passer ?
• Pendant un de vos cours de danse, une jeune fille
glisse et se blesse en tombant.
• Vous donnez des cours de natation à quatre garne-
ments, mais un petit match de waterpolo entre eux
tourne mal.
Avec l’Assurance pour vous en tant que professeur, vous
vous protégez non seulement contre les fautes ou négli-
gences que vous pourriez commettre, mais aussi contre
les dommages que les élèves sous votre surveillance
pourraient causer entre eux ou à des tiers. Nous assurons
votre responsabilité jusqu’à concurrence de 1,5 million
d’euros !
Vous êtes aidé dans vos tâches domestiques ?Si vous employez, contre rémunération, une aide domes-
tique, comme une femme de ménage, une baby-sitter
ou un jardinier, la loi vous oblige à l’assurer contre les
accidents du travail et les accidents sur le chemin du tra-
vail. Il ne doit pas nécessairement y avoir un contrat de
travail écrit. Si vous payez cette personne au moyen de
100
Offre complète pour les locataires
Vous louez une maison ou un appartement ? Dans ce
cas, vous devez veiller non seulement à mettre la garan-
tie locative en sécurité sur un compte d’épargne, mais
aussi à souscrire une bonne police habitation ainsi
qu’une bonne police familiale.
En effet, beaucoup de choses peuvent arriver : des dom-
mages que vous causez chez les voisins, des problèmes
avec le propriétaire, une bougie qui tombe et qui pro-
voque un incendie, ... Le Package locataire KBC combine
un compte épargne garantie locative, une police habita-
tion et une police familiale, et vous permet de bénéficier
par la même occasion de deux formes uniques de pro-
tection juridique pour une protection maximale.
L’assurance protection juridique de votre police
habitation va bien plus loin qu’une protection juridique
classique. Nous vous accordons également une protec-
tion juridique en cas de conflit avec le bailleur ! Tout et
n’importe quoi peut arriver : votre chauffage tombe
régulièrement en panne mais le bailleur estime qu’il n’y a
pas de problème, le bailleur rompt anticipativement votre
contrat de bail sans motif valable, les charges qu’il vous
impute chaque année sont disproportionnées, … KBC
défend vos intérêts.
Grâce à la protection juridique pour les litiges dans
le cadre d’achats et de voyages, les jeunes bénéficient
(jusqu’à l’âge de trente ans) d’une protection maximale
lorsqu’ils se lancent dans la vie.
• une assurance pour votre chien qui offre la meilleure
protection non seulement aux membres de votre
famille mais aussi à votre compagnon à quatre pattes.
En effet, en plus de prendre en charge les lésions cor-
porelles causées à des personnes par des morsures de
chien, nous indemnisons également les frais vétéri-
naires après un accident de la circulation ainsi que
l’accueil de votre chien dans une pension en cas d’hos-
pitalisation d’un membre de la famille ;
• une assurance si vous percevez un revenu complémen-
taire ou si vous êtes professeur. Vous êtes en effet
tenu d’assurer votre responsabilité dans le cas où vous
causeriez des dommages à autrui ou à un de vos
élèves ;
• une assurance aide domestique. Elle consiste en une
assurance accidents du travail (légalement obligatoire)
couvrant votre aide rémunérée et en une assurance
accidents couvrant une personne venue vous donner
un coup de main.
101
Aides non rémunérées et leur travail
Vos connaissances ou les membres de votre famille qui
viennent vous donner gracieusement un petit coup de
main lors de la construction ou de la rénovation de votre
habitation courent des risques. Ils accomplissent un travail
auquel ils ne sont généralement pas habitués. Les risques
d’accident entraînant des lésions permanentes ou une
incapacité temporaire de travail ne doivent donc pas être
sous-estimés. Pour éviter qu’un tel accident ait des consé-
quences financières dramatiques, vous pouvez assurer vos
aides pendant les travaux de construction et de rénova-
tion. Votre agent d’assurances KBC peut vous donner de
plus amples informations à ce sujet. Mais qu’en est-il des
risques que vous courez vous-même ? L’Assurance acci-
dents KBC vous offre la solution adaptée. Dans certains
cas spécifiques, une assurance personnalisée sera exigée.
Parlez-en à votre agent d’assurances KBC.
Les atouts des assurances KBC
• Une garantie optimale en matière de couver-
tures : tous les risques pour l’habitation, l’Assu-
rance pour le maître d’ouvrage, etc. ;
• une garantie optimale en matière de montants
assurés : pas de risque d’être sous-assuré ni
pour l’habitation ni pour le mobilier, même en
cas de sinistre grave ;
• une indemnisation maximale en cas de sinistre
avec, le cas échéant, une avance confortable ;
• une assistance de qualité : rapatriement de
l’étranger, logement de remplacement, aide
familiale, etc. ;
• un service optimal en cas de sinistre ou lorsque
vous avez des questions, soit par votre agent
d’assurances KBC, soit par le biais de notre cen-
trale d’assistance accessible 24 heures sur 24 ;
• des conditions de police claires et d’excellente
qualité : pas de petits caractères et pas d’exclu-
sions cachées.
L’Assurance accidents
L’Assurance accidents KBC vous offre, à vous et aux
membres de votre famille, une protection en cas d’acci-
dent survenant dans votre vie privée (à la maison, dans la
circulation, à l’école, en vacances, en faisant du sport,
etc.) et pendant l’exécution des travaux de construction
ou de transformation de votre propre habitation.
Vous avez le choix entre différentes formules d’indemni-
sation. En fonction de la formule, nous vous indemnisons
en cas d’incapacité permanente et de décès, et nous
intervenons dans les frais médicaux et les frais funéraires.
Vous êtes victime d’un grave accident ? Vous recevrez
une indemnité supplémentaire, par exemple pour per-
mettre de placer un ascenseur, acheter une chaise rou-
lante, aménager la maison, acheter un chien
d’assistance, ... .
Vous êtes grands-parents et vous vous occupez régulière-
ment de vos petits-enfants ? Vous pouvez souscrire une
Assurance accidents KBC pour eux également.
Notez que cette assurance ne nécessite pas d’acceptation
médicale et que vous bénéficierez d’une réduction si
vous disposez également d’une assurance hospitalisation.
102
• Les bougies créent une ambiance chaleureuse mais
peuvent constituer un danger. Mettez-les sur un sup-
port stable et éteignez-les lorsque vous quittez la
pièce.
• Utilisez des cendriers stables qui ne risquent pas de se
renverser et assurez-vous avant d’aller vous coucher
qu’aucun mégot n’est tombé dans les fauteuils. Ne
videz pas immédiatement le cendrier mais remplissez-
le d’eau et ne jetez le tout que le lendemain. Ne fumez
jamais au lit.
• Rangez toujours vos allumettes et vos briquets hors de
portée des enfants.
• Ne mettez jamais d’appareils dégageant de la chaleur
(grille-pain, percolateur, élément chauffant) trop près
de tentures, de serviettes ou de papier.
• Ne rangez pas du matériel inflammable (par exemple
journaux, revues) à proximité d’une cuisinière, d’un feu
ouvert et de chauffages d’appoint. Placez le sapin de
Noël à distance respectable du feu ouvert et du poêle.
Éteignez les lampions quand vous partez, même pour
peu de temps, surtout si vous allez vous coucher. Ne
mettez jamais de bougies à brûler dans le sapin de
Noël, même s’il a été traité avec un produit ignifuge.
• Il est conseillé de stocker l’essence, les solvants et les
autres produits inflammables dans leur emballage
d’origine dans un endroit sûr, loin d’une source de
chaleur et d’appareils de chauffage. Rangez les pro-
duits inflammables dans un endroit suffisamment aéré
et hors de portée des enfants. Ne placez pas tous vos
produits inflammables dans un même endroit, ils
constitueraient une bombe incendiaire. Des restes inu-
tilisables et du matériel irrécupérable (par exemple des
chiffons utilisés) doivent être le plus vite possible éva-
cués au parc à conteneurs. Ne laissez jamais d’embal-
lages de produits inflammables ouverts car même
vides, ils peuvent encore dégager des vapeurs explo-
sives.
• Ayez toujours à portée de la main un moyen
d’éteindre le feu (par exemple une couverture, un chif-
fon humide, un tuyau d’arrosage relié à une conduite
La prévention : la meilleure assurance
Heureusement que nous pouvons compter sur des assu-
rances adaptées en cas de problème. Toutefois, mieux
vaut prévenir que guérir. Que pouvez-vous faire pour
prévenir un incendie ou un vol ?
Prévention incendie
L’on dénombre chaque année quelque 12 000 incendies
en Belgique faisant plus de 100 morts et plus encore de
blessés. Près de la moitié de ces incendies se produisent
dans des habitations familiales. Heureusement, quelques
mesures simples suffisent à réduire fortement le risque
d’incendie. Ci-après quelques conseils.
• Un à deux incendies graves sur dix sont imputables à
des installations électriques. Veillez donc à faire instal-
ler un tableau et un réseau électrique conformes dans
votre habitation. Installez vos spots et vos lampes
halogènes dans des endroits où la chaleur qu’ils
dégagent ne risque pas de causer des dégâts. Une
révision complète tous les dix ans n’est sûrement pas
superflue.
• Veillez à ne pas surcharger votre installation électrique.
Soyez prudent avec les rallonges. Des câbles enroulés
dégagent énormément de chaleur. Déroulez-les dès
lors totalement avant de les utiliser et ne les faites
jamais passer sous votre moquette ou sous une carpette.
• Installez un détecteur de fumée à chaque étage, en
priorité près des chambres à coucher. Dès que la
concentration de fumée dépasse une certaine limite, il
déclenche un signal sonore pour prévenir les habitants.
Le détecteur de fumée ne réagit pas à la fumée de
cigarettes.
• Faites chaque année ramoner votre cheminée, a fortio-
ri si votre chauffage central fonctionne au mazout ou
que vous avez un feu ouvert.
• Soyez prudent avec les appareils de chauffage d’appoint.
Veillez à ce qu’ils soient en position stable et ne les
couvrez pas de vêtements que vous souhaitez faire
sécher.
103
• Faites en sorte que l’on ait l’impression que l’habita-
tion est occupée. Demandez aux voisins de vider votre
boîte aux lettres, de sortir de temps à autre votre voi-
ture du garage, de baisser et remonter les volets, d’ou-
vrir et de fermer les tentures. Des minuteries
permettent de faire s’allumer et s’éteindre à intervalles
réguliers la lumière. Ne collez pas de petit mot sur
votre porte ou boîte aux lettres indiquant que vous
êtes absent. Ne laissez jamais ce message sur votre
répondeur.
Protection mécanique
Une protection mécanique optimale est assurée par des
portes solides, des grilles et des clôtures adaptées (ver-
rous, serrures de sécurité, charnières renforcées), du
verre anti-effraction et des volets.
• Choisissez des portes en bois massif d’une épaisseur
suffisante, comblez les interstices entre la porte et le
chambranle et vérifiez si le cadre de la porte est solide-
ment ancré dans la maçonnerie. Si vous devez rempla-
cer la menuiserie extérieure, vous pouvez choisir des
portes et des profilés de châssis offrant une sécurité
supplémentaire. Les portes de devant et de derrière
peuvent être équipées de profilés encastrés en acier.
Des serrures renforcées sur les portes de devant et de
derrière et sur les portes de garage ne sont efficaces
que si la porte est suffisamment solide.
• Toutes les serrures doivent être solidement ancrées
dans la porte. Le cylindre des serrures de ce type ne
peut pas présenter une saillie de plus de 2 mm, autre-
ment une pince et un peu d’adresse suffisent pour
extraire la serrure. Si la serrure dépasse malgré tout,
vous pouvez l’entourer d’une rosace de protection
fixée de l’intérieur.
• Choisissez de préférence des serrures de sécurité
livrées avec un certificat de propriété, afin d’être la
seule personne à pouvoir faire faire une nouvelle clé.
d’eau) lorsque vous travaillez avec du feu ou des pro-
duits inflammables.
Prévention vol
Le bruit, la perte de temps et les curieux sont les plus
grands ennemis d’un voleur. La prévention contre le vol
basée sur ces éléments n’est pas seulement efficace, elle
est peu onéreuse, voire même gratuite.
Quelques mesures simples suffisent pour réduire forte-
ment le risque d’être cambriolé.
• Fermez systématiquement votre grille de jardin. Veillez
à ce que votre habitation ne soit pas cachée du côté
de la rue par des buissons ou une haute haie.
• Rangez vos échelles et votre mobilier de jardin et fer-
mez soigneusement votre abri de jardin car il renferme
le plus souvent du matériel qui peut être très utile à un
voleur. Fermez solidement les fenêtres accessibles à
partir d’un toit plat.
• Fermez les tentures le soir ou baissez les volets.
• Ne mettez pas de clé sous le paillasson. Ne joignez pas
votre adresse à votre clé.
• Dans un immeuble à appartements, n’ouvrez jamais la
porte principale aux visiteurs d’un autre appartement.
Fermez les portes extérieures à clé avant de quitter la
maison ou d’aller dormir et n’oubliez pas d’enlever la
clé de la serrure.
• Dressez un inventaire de tous les objets de valeur que
vous avez à la maison. Notez pour votre téléviseur,
pour votre installation hi-fi, pour votre ordinateur, pour
votre magnétoscope la marque, le type et le numéro
de série et marquez éventuellement chaque appareil
au moyen de graveurs spéciaux.
• Pour les objets de très grande valeur, un coffre reste la
meilleure solution. Les coffres doivent être solidement
ancrés dans le sol ou dans le mur.
• Lorsque vous êtes en voyage, vous pouvez demander
une surveillance particulière de votre maison à la police
au cours de leur patrouille quotidienne.
104
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nées essentielles.
La Police habitation KBC prévoit de très nom-
breuses options.
Vous pouvez vous faire immédiatement une idée
du prix.
• Les charnières des portes et des fenêtres peuvent être
pourvues d’un ergot contre le vol, un tenon qui garde
ensemble les charnières de sorte que la porte ne
puisse pas être sortie de la coulisse.
• Les visiteurs indésirables ne viennent pas seulement
lorsque vous êtes absent. Lorsque l’on sonne à la
porte, un mouchard et un entrebâilleur permettent
d’éviter que ces personnes forcent le passage.
Protection électr(on)ique
• Une protection très efficace : l’éclairage à l’avant et à
l’arrière de la maison qui s’allume automatiquement
dès que quelqu’un s’approche de l’habitation. Les
portes et les grilles automatiques, éventuellement
équipées d’une caméra de surveillance, ont bien
entendu un effet encore plus dissuasif.
• Lorsque vous installez une alarme, vous devez le signa-
ler à la centrale d’alarme, sur le site www.
policeonweb.be, au moyen de votre carte d’identité
électronique. Si vous êtes relié à une centrale d’alarme,
c’est à elle qu’incombe la déclaration. Si vous n’instal-
lez pas vous-même le système d’alarme, vous devez
confier l’installation à une entreprise de sécurité
agréée. Un contrôle annuel est obligatoire, mais vous
pouvez vous en charger. Un conseil : veillez à ce que la
sirène extérieure ne soit pas facilement accessible, de
sorte que le voleur ne puisse pas la débrancher.
Envisagez éventuellement de relier l’installation à une
centrale téléphonique. De la sorte, une personne de
votre choix (un membre de la famille, des voisins, une
société de gardiennage) sera contactée par téléphone
en cas de circonstances suspectes.
KBC Banque & Assurance dispose de brochures détail-
lées sur la prévention incendie et vol, avec des illustra-
tions explicatives. Vous pouvez les obtenir dans chaque
agence bancaire KBC et auprès de chaque agent d’assu-
rances KBC.
107
À partir du 1er janvier 2012, on s’attend à certaines
modifications en matière de fiscalité, notamment en ce
qui concerne les crédits logement. C’est un des volets
de la note budgétaire Di Rupo. Cette note n’ayant pas encore été transposée intégralement
en texte de loi à la date de publication de la présente
brochure, ce chapitre est rédigé sous réserve de quelques
mentions différentes dans les textes de loi définitifs.
Si vous achetez, faites construire ou transformez une habitation en contractant un
crédit logement hypothécaire, vous bénéficiez généralement
d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Depuis
2005, il convient de faire une distinction entre la nouvelle
réglementation pour l’habita-tion propre et unique et
l’ancienne réglementation.
Crédit logement hypothécaire : la réglementation pour l’habitation propre et unique (le bonus logement)
La réglementation pour l’habitation propre et unique
s’applique aux crédits logement hypothécaires pour le
financement de l’habitation propre et unique dont l’acte
de crédit et de garantie a été signé depuis le 1er janvier
2005.
De quoi s’agit-il ?
Cette réglementation remplaçait la déduction ordinaire
des intérêts, la déduction complémentaire des intérêts et
la réduction d’impôt pour les amortissements du capital
et les primes d’une assurance décès liée à un crédit
(ancienne réglementation) par une déduction du revenu
net total, appelée bonus de logement. Par suite des
mesures d’économies du gouvernement Di Rupo, cette
déduction mue en une réduction d’impôt à taux fixe à
partir de 2012.
Le montant sur lequel est calculé la réduction d’impôt
pour l’habitation propre et unique comprend les intérêts
et les amortissements du capital d’un prêt hypothécaire
que vous avez spécifiquement contracté pour acquérir,
conserver ou transformer votre habitation propre et
unique, ainsi que les primes d’une assurance décès liée à
un crédit.
Les conditions
Les intérêts, les amortissements de capital et les primes
entrent en considération pour la réduction d’impôt quand
les conditions suivantes sont remplies :
• l’emprunt hypothécaire et l’éventuelle1 assurance décès liée
à un crédit ont été contractés depuis le 1er janvier 2005 ;
• l’habitation ayant fait l’objet de dépenses doit être
votre habitation propre et unique au 31 décembre de
l’année où le contrat de crédit a été conclu ;
1 Depuis l’exercice d’imposition 2001, le prêt hypothécaire ne doit plus être garanti par une assurance décès liée à un crédit pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.
108
70 euros pour l’exercice d’imposition 2013) si vous avez
trois enfants ou plus à charge au 1er janvier qui suit
l’année où le contrat de crédit a été conclu.
Pour qui ?
Si les conjoints ou cohabitants entrent tous les deux en
considération pour la réduction d’impôt habitation
propre et unique, ils ont également droit tous les deux
aux majorations. Il se peut toutefois que l’un des parte-
naires perde la majoration au cours des dix premières
années de la période du prêt, alors que l’autre la
conserve.
Les conjoints ou cohabitants légaux, pour qui une décla-
ration commune est établie, peuvent se répartir libre-
ment la totalité de la réduction d’impôt pour habitation
propre et unique, pour autant toutefois qu’ils ne
dépassent pas le maximum fiscal par personne. Pour
pouvoir appliquer librement cette répartition, il faut que
les conditions suivantes soient remplies :
• il faut naturellement que les conjoints ou partenaires
établissent une déclaration commune ;
• les conjoints ou partenaires doivent être coproprié-
taires, usufruitiers, emphytéotes ou superficiaires.
Exceptionnellement, la réduction d’impôt est accordée
aux deux conjoints mariés sous le régime légal, même
si l’habitation est la propriété de l’un d’eux ;
• les deux conjoints ou partenaires doivent être crédités.
Exemples
Mariés sous le régime de la communauté
L’habitation propre et unique est la pleine propriété d’un
seul des deux conjoints mariés sous le régime de la com-
munauté (par exemple sous le régime légal). En vertu du
régime matrimonial, les revenus de ce bien immobilier
reviennent à la communauté. S’ils sont tous les deux
emprunteurs, par exemple, d’un prêt à la rénovation et
remplissent les conditions de base, tous deux peuvent
• vous avez contracté l’emprunt hypothécaire et l’assu-
rance décès liée au crédit auprès d’un organisme établi
dans l’Espace économique européen2 en vue d’acquérir
ou de conserver votre habitation propre et unique
dans un État membre de l’Espace économique euro-
péen ;
• le prêt hypothécaire a une durée de dix ans au moins ;
• l’assurance décès liée au crédit a été contractée :
– par vous-même avec vous seul comme assuré ;
– avant votre 65e anniversaire.
Les avantages du contrat d’assurance en cas de décès
sont stipulés en faveur des personnes qui acquièrent la
pleine propriété ou l’usufruit de l’habitation à la suite de
votre décès.
L’ampleur de la réduction d’impôt3,4
Un montant de base indexable de 1 500 euros (2 200 eu-
ros pour l’exercice 2013 - revenus 2012) par contribuable
et par période imposable entre en considération pour la
réduction d’impôt. Ce montant de base est valable
jusqu’au remboursement de l’emprunt et est indépendant
du revenu professionnel. La réduction d’impôt s’élève à
45% de ce montant.
Le montant maximal pour le calcul de la réduction
d’impôt est majoré de 500 euros (indexé à 730 euros
pour l’exercice d’imposition 2013) pendant les dix pre-
mières années du prêt.
Pendant les dix premières années du prêt, ce montant
est encore majoré de 50 euros supplémentaires (indexé à
2 L’Espace économique européen englobe les États membres de l’UE, plus le Liechtenstein, la Norvège et l’Islande.
3 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduc-tion d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publi-cation de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitive-ment intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs.
4 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.
109
Revenu immobilier, mariage et
cohabitation légale
Le revenu immobilier imposable des conjoints et
des cohabitants légaux (définition : voir page 29),
qui sont assimilés à des époux sur le plan fiscal
depuis l’exercice 2005, dépend de leur situation
patrimoniale. Chez les conjoints vivant sous le
régime de la communauté (par exemple sous le
régime légal), les revenus des biens immobiliers
sont ajoutés pour moitié au revenu imposable de
chaque conjoint. Sous le régime de la séparation
des biens et chez les cohabitants légaux, par
contre, un bien immobilier personnel constitue un
revenu imposable du partenaire qui en est pro-
priétaire.
Les dettes et les charges qui sont communes en
vertu du droit patrimonial (par exemple sous le
régime légal, les intérêts d’un emprunt portant
sur un bien immobilier personnel) doivent être
partagées en deux parts égales entre les parte-
naires. Chez les conjoints mariés sous le régime
de la séparation des biens et chez les cohabitants
légaux, par contre, les intérêts dus par chaque
conjoint sont déduits en premier lieu de son
propre revenu immobilier.
bénéficier de la réduction d’impôt pour habitation
propre et unique.
Cohabitants légaux
Dans cette situation, on suppose que l’habitation propre
et unique n’est la propriété que d’un des deux parte-
naires. S’ils sont tous les deux emprunteurs (par exemple
d’un prêt à la rénovation) et remplissent les conditions de
base, seul le partenaire-propriétaire peut obtenir la
réduction d’impôt pour habitation propre et unique.
La notion d’habitation unique
Il doit s’agir de la seule habitation dont vous êtes (co)
propriétaire, usufruitier ou vis-à-vis de laquelle vous êtes
détenteur d’un droit d’emphytéose ou de superficie au
31 décembre de l’année où le contrat de crédit a été
conclu.
Il n’est pas tenu compte :
• d’autres habitations dont vous êtes copropriétaire, nu-
propriétaire ou usufruitier à la suite d’une succession ;
• d’une autre habitation qui est mise en vente sur le
marché immobilier le 31 décembre de l’année où le
contrat de crédit est conclu, à condition qu’elle ait été
vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui
suit. Si ce n’est pas le cas, vous n’aurez plus droit à la
réduction d’impôt habitation propre et unique à partir
de cette deuxième année ;
• d’autres biens immobiliers qui ne revêtent pas le carac-
tère d’une habitation (par exemple un terrain à bâtir,
un garage, un immeuble commercial).
Il est toutefois tenu compte :
• d’autres habitations dont vous devenez plein proprié-
taire à 100% à la suite d’une succession ;
• d’autres habitations dont vous êtes plein propriétaire,
copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier à la suite
d’une donation.
110
La loi accorde un délai de deux ans dans ces cas de
figure. Si vous n’occupez pas encore l’habitation au
31 décembre de la deuxième année qui suit la conclusion
du crédit, vous perdez votre droit au bonus logement et
retombez dans le cadre de l’épargne à long terme. Vous
récupérez toutefois le droit au bonus logement si vous
occupez l’habitation au 31 décembre de l’année où
les travaux prennent fin ou de l’année où sont levés les
obstacles contractuels. Notez toutefois que le montant
majoré auquel vous avez droit pendant les dix premières
années prend cours à la date de l’acte de crédit. Ce délai
n’est pas suspendu les années où vous n’entrez pas en
considération pour le bonus logement.
Le statut d’habitation unique est examiné chaque année
au 31 décembre. Si l’habitation perd ultérieurement son
caractère unique, la déduction de base est maintenue (la
situation au 31 décembre de l’année du prêt est détermi-
nante), mais vous perdez définitivement le droit aux
majorations du montant de base.
À la suite du décumul, la condition habitation unique
est évaluée par conjoint et non par ménage fiscal.
La notion d’habitation propre
L’habitation unique doit aussi être votre propre habita-
tion. Il doit s’agir en d’autres termes de l’habitation que
vous occupez et dont vous êtes propriétaire, usufruitier
ou vis-à-vis de laquelle vous êtes détenteur d’un droit
d’emphytéose ou de superficie. Ainsi, si vous achetez
une habitation à cinq, chacun des acheteurs entre – pour
sa part de l’emprunt – en considération pour la déduc-
tion habitation unique, pour autant qu’il remplisse les
conditions de base.
Le fait que vous deviez occuper l’habitation tolère deux
exceptions :
• vous pouvez, pour des raisons professionnelles ou
sociales, ne pas occuper l’habitation (par exemple si la
distance jusqu’à votre lieu de travail est trop grande ou
si vous vous occupez d’un parent malade chez qui vous
habitez). Si vous construisez ou achetez une habitation
et que vous la louez quelques années à un tiers pour
des raisons autres que professionnelles ou sociales,
vous ne pouvez donc pas obtenir la réduction d’impôt
pour habitation propre et unique ;
• vous ne pouvez pas occuper immédiatement l’habita-
tion en raison de l’état d’avancement des travaux de
construction ou de transformation ou pour des raisons
légales ou contractuelles (vous devez respecter un bail
en cours, vous achetez une habitation et le propriétaire
précédent continue d’y habiter pendant quelques mois
en attendant que sa nouvelle maison soit terminée).
111
Schéma 1 La notion d’habitation propre et unique comme condition d’obtention de la déduction d’impôt
Ai-je droit à la déduction dans les cas de figure suivants ?
2e habitation
au 31 décembre
de l’année où le
crédit a été
conclu
Achat Donation Succession
100% pleine
propriété
Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Copropriété Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Oui
Usufruit Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Oui
Nue-propriété Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Non, sauf si vous mettez l’habita-
tion en vente à ce moment sur le
marché immobilier et qu’elle est
vendue avant le 31 décembre de
l’année suivante.
Oui
Schéma 2 La notion d’habitation propre et unique comme condition du maintien de la majoration de 500 et
50 euros
Ai-je encore droit à la majoration ?
2e habitation au 31 décembre d’une année quelconque qui suit l’année où le cré-
dit a été contracté
Achat Donation Succession
100% pleine propriété Non Non Non
Copropriété Non Non Oui
Nu-propriétaire Oui Oui Oui
Emphytéote Non Non Non
Superficiaire Non Non Non
Usufruitier Non Non Oui
112
réduction d’impôt habitation propre et unique. Les
amortissements du capital et les primes de l’assurance
décès liée à un crédit entrent par contre totalement en
considération pour la réduction.
Les intérêts liés au financement de la partie profession-
nelle peuvent être déduits comme frais professionnels.
Location
Si vous louez une partie de votre habitation propre et
unique, la réduction d’impôt pour habitation propre et
unique n’est pas autorisée pour la partie des intérêts
portant sur la partie louée de l’habitation.
Ces intérêts peuvent toutefois faire l’objet d’une déduc-
tion ordinaire (voir page 118 Intérêts remboursés).
Le remboursement du capital et les primes de l’assurance
décès liée au crédit et de l’assurance vie mixte entrent
par contre totalement en considération pour la réduction
d’impôt habitation propre et unique.
Déduction ordinaire des intérêts depuis le 1er janvier 2005
Pour les emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005,
la déduction ordinaire des intérêts reste d’application si
l’emprunt n’a pas été contracté pour l’acquisition ou la
conservation de l’habitation propre et unique.
Dans les cas suivants, les intérêts d’emprunts contractés
depuis le 1er janvier 2005 peuvent faire l’objet d’une
déduction ordinaire :
• l’emprunt qui a été contracté pour l’acquisition ou la
conservation d’une habitation qui n’est pas l’habitation
unique ;
• l’emprunt qui a été contracté pour l’acquisition ou la
conservation d’une habitation unique que le contri-
buable n’occupera pas personnellement ;
• l’emprunt qui a été contracté pour l’acquisition ou la
conservation d’un bien immeuble qui ne revêt pas le
caractère d’une habitation ;
Les notions d’acquisition et de conservation
On entend par acquisition tant l’achat d’une habitation
existante que la construction d’une nouvelle habitation.
Un prêt destiné à régler les droits de succession relatifs à
l’habitation propre et unique entre également en consi-
dération, à l’exception des intérêts moratoires dus pour
retard de paiement.
En ce qui concerne la notion de conservation, l’emprunt
doit viser soit à majorer ou à maintenir la valeur de l’ha-
bitation en effectuant des travaux de transformation, de
rénovation, d’adaptation, de modernisation ou de main-
tenance, soit à garder l’habitation en possession (par
exemple par un rachat dans le cas d’un divorce).
Terrain à bâtir
L’emprunt pour l’achat d’un terrain à bâtir n’étant pas
contracté en vue d’acquérir une habitation propre, il
n’entre pas en considération pour la réduction d’impôt
habitation propre et unique. Les intérêts de cet emprunt
peuvent toutefois être déduits du revenu cadastral du
terrain à bâtir (et d’autres biens immeubles éventuelle-
ment en votre possession).Tant qu’il n’y a pas d’habita-
tion sur le terrain, vous devez en effet déclarer ce revenu
cadastral.
Si vous contractez un emprunt pour financer l’achat du
terrain et la construction de l’habitation, cet emprunt
entre en considération pour la réduction d’impôt habita-
tion propre et unique.
Utilisation à des fins professionnelles
Si vous utilisez une partie de l’habitation à des fins pro-
fessionnelles, seuls les intérêts hypothécaires qui ne
portent pas sur la partie de l’habitation affectée à l’exer-
cice de la profession entrent en considération pour la
113
Exemple
Vous payez 2 200 euros de capital et d’intérêts en 2012
et vous pouvez prétendre à la déduction majorée de
2 200 euros + 730 euros pour l’habitation propre et
unique. Vous avez par ailleurs souscrit une assurance vie
individuelle dont la prime s’élève à 300 euros. Dans
quelle mesure pouvez-vous encore déduire fiscalement
cette prime ?
Le calcul est établi comme suit :
Étape 1. Vous commencez par calculer l’ancien panier,
c’est-à-dire le montant maximal qui peut entrer en ligne
de compte sur la base de votre revenu imposable.
Supposons que ce soit 1 700 euros.
Étape 2. Vous calculez le panier de base pour une habi-
tation propre et unique. Il s’agit du montant qui a été
déduit fiscalement pour l’habitation propre et unique,
mais sans tenir compte du panier majoré. Dans ce cas, il
s’agit de 2 220 – 730 = 1 490 euros.
Étape 3. Vous déduisez de l’ancien panier le panier de
base pour une habitation propre et unique. Dans ce cas,
il s’agit de 1 700 -1 490 = 210 euros.
La prime d’assurance vie peut donc encore entrer en
ligne de compte pour 210 euros pour l’ancien panier. Les
90 euros restants ne génèrent aucun avantage fiscal
complémentaire.
• l’emprunt n’a pas une durée minimum de dix ans ;
• l’emprunt n’est pas hypothécaire.
Remarque : si l’emprunt n’est que partiellement garanti
par une inscription hypothécaire, la part des intérêts qui
ne tombent pas sous cette garantie entre également en
considération pour la déduction ordinaire des intérêts.
Dans ce cas, bonus logement et déduction ordinaire des
intérêts peuvent être combinés.
Qu’en est-il de la réduction d’impôts pour l’épargne à long terme ?5
Si vous avez droit à la réduction d’impôt pour la propre
et unique habitation, vous pouvez par ailleurs bénéficier
encore dans une certaine mesure de la réduction d’impôt
pour l’épargne à long terme. Il peut s’agir par exemple
des primes d’une assurance vie individuelle qui ne sert
pas à la reconstitution ou à la garantie d’un emprunt
hypothécaire pour une habitation propre et unique.
D’abord, on calcule combien votre revenu professionnel
net imposable vous permet de déduire. Il s’agit de 15%
au maximum de la première tranche des 1 250 euros
(1 830 euros pour l’exercice 2013) du total de vos reve-
nus professionnels, et de 6% de la tranche supérieure
avec un maximum général de 1 500 euros (2 200 euros
pour l’exercice 2013).
Ce montant (l’ancien panier) est diminué de la réduction
d’impôt pour l’habitation propre et unique. Pour cette
diminution, il est uniquement tenu compte du montant
de base et pas des éventuelles majorations. La différence
que vous obtenez correspond au montant maximum qui
peut encore donner droit à la réduction pour l’épargne à
long terme.
5 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.
114
Schéma 3* Crédits hypothécaires après 20051
Pour l’habitation4 propre3 et unique2 Pour une deuxième habitation ou une habitation non propre
Déduction Capital, intérêts et primes d’assurance
décès liée à un crédit jusqu’à
2 200 euros + pendant les dix pre-
mières années : (730 + 705)6 euros
• Capital et primes d’assurance décès liée à un crédit : réduc-
tion d’impôt maximum 2 200 euros (en fonction du revenu)
• Déduction des intérêts sur le revenu cadastral de la ou des
habitations non propres et d’autres biens immobiliers
• Jamais de déduction complémentaire des intérêts
Avantage
fiscal
45% • Capital et assurance décès liée au crédit : 30% à partir de
2012
• Intérêts : taux marginal
Qui ? Plein propriétaire, usufruitier, emphy-
téote ou superficiaire7
• Capital et assurance décès liée au crédit : plein propriétaire
• Intérêts : plein propriétaire, usufruitier, superficiaire, emphy-
téote
Hypothèque Suffisant pour compléter le bonus
logement et compenser l’indexation
Jusqu’à 73 190 euros
Assurance
décès liée à
un crédit
• Bénéficiaire : celui qui, en cas de
décès, acquiert l’habitation en
pleine propriété ou en usufruit
• Jamais pour plus de la partie hypo-
thécaire de l’emprunt
Bénéficiaire
1 L’assurance sert à garantir un emprunt pour un bien
1 immobilier
1 a) pour la partie servant de garantie pour l’emprunt :
1 a) celui qui acquiert l’habitation en pleine propriété ou en
1 a) usufruit ;
1 b) pour le solde : l’époux/ le cohabitant légal ou les parents
1 a) jusqu’au second degré inclus.
2 Dans tous les autres cas : l’époux/ le cohabitant légal ou les
2 parents jusqu’au second degré inclus.
1 Date de l’acte à partir du 1er janvier 2005.2 Habitation unique :
• ce qui compte, c’est la situation au 31 décembre de l’année où le crédit est contracté ;• pour la notion unique : voir schéma 1 page 111 habitation propre et unique ;• ne sont jamais pris en compte : des biens immobiliers qui ne revêtent pas le caractère d’une habitation.
3 Habitation propre :• l’habitation que vous occupez ;• ou que vous ne pouvez occuper pour des raisons professionnelles ou sociales ;• ou que, par suite d’un cas de force majeure, vous ne pouvez pas occuper immédiatement : par exemple en construction, bail en cours à respecter.
4 Habitation : un crédit pour le terrain à bâtir n’entre pas en considération du point de vue fiscal, sauf si l’emprunt pour l’achat du terrain et la construction ne forment qu’un.
5 Majoration de 70 euros à condition d’avoir trois enfants à charge au 1er janvier qui suit l’année où le crédit a été contracté. Les conjoints et les coha-bitants légaux ont droit tous les deux à la majoration.
6 La période de dix ans débute l’année où le crédit est contracté. La majoration est définitivement perdue si vous êtes propriétaire d’une seconde habi-tation au 31 décembre d’une année quelconque qui suit l’année où le crédit a été contracté. Pour la notion d’habitation unique dans ce contexte : voir page 111.
7 Chez les époux mariés sous le régime légal, le conjoint non propriétaire coemprunteur a également droit à la réduction d’impôt. Remarque : si le prêt a été conclu par le conjoint propriétaire avant le mariage ou avant l’année d’imposition commune, le conjoint non propriétaire qui se déclare par la suite codébiteur solidaire à l’égard de la banque n’aura droit à la réduction d’impôt habitation propre et unique qu’à partir de l’année de revenus de l’apport dans la communauté. En cas de mariage avec séparation des biens ou de cohabitation légale, le partenaire non propriétaire qui est devenu codébiteur solidaire pourra également bénéficier de la réduction d’impôt habitation propre et unique s’il acquiert une part de propriété dans l’habita-tion (par achat ou donation, quel que soit le pourcentage de propriété).
* Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.
115
Schéma 4 Uniquement les crédits antérieurs à 2005
Tant que le prêt court, vous conservez les précédentes
réductions d’impôts et/ou déductions (épargne-logement,
déduction des intérêts, éventuellement déduction com-
plémentaire des intérêts).
Exemple d’économies fiscales6
Cas de figure
Joseph et Élisabeth sont mariés et ont deux enfants. Ils
n’ont pas encore d’habitation propre et décident de faire
bâtir.
Ils demandent un crédit de 100 000 euros, durée vingt
ans, taux d’intérêt 4%, qu’ils rembourseront par mensua-
lités égales. Le crédit est entièrement garanti par une
hypothèque.
La mensualité s’élève à 602,22 euros.
Le taux d’imposition marginal (le plus élevé) s’élève à
50% pour Joseph et à 45% pour Élisabeth, à majorer
dans les deux cas des centimes additionnels communaux.
Schéma 5 Crédit antérieur à 2005 et crédit postérieur à 2005 pour l’habitation propre et unique
Choix :
Introduire les deux crédits selon l’ancienne réglementation :
• épargne-logement,
• déduction des intérêts,
• déduction complémentaire des intérêts : les conditions – entrepreneur agréé, montant
minimal – doivent toutefois être remplies.
Ou déclarer uniquement le
nouveau crédit :
réduction d’impôt habitation
propre et unique
Procédure (montants indexés pour l’exercice
d’imposition 2012, revenus 2011)
Étape 1
Déterminez le montant maximum déductible fiscale-
ment par conjoint : 2 200 euros de montant de base par
conjoint + 730 euros du panier majoré pendant les dix
premières années = 2 930 euros.
Total : 2 930 euros x 2 = 5 860 euros
Étape 2
Déterminez les montants effectivement payés
entrant en considération pour la déduction. Il s’agit
des montants effectivement remboursés sur le crédit
hypothécaire garanti. Dans cet exemple, le montant total
du crédit (à savoir 100 000 euros) est garanti par une
hypothèque. Le montant mensuel total entre donc en
ligne de compte pour une déduction fiscale.
Montant annuel effectivement payé : 602,22 euros x 12
= 7 226,64 euros.
6 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.
116
Crédit logement hypothécaire : l’ancienne réglementation
L’ancienne réglementation prévoit une déduction ordi-
naire des intérêts et une déduction complémentaire, de
même qu’une réduction d’impôt épargne-logement ou
épargne à long terme pour les amortissements du capital
et les primes de l’assurance décès liée au crédit.
Quand la réglementation s’applique-t-elle ?
L’ancienne réglementation reste applicable dans les cas
suivants :
• emprunts contractés avant 2005 ;
• emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 pour le
refinancement d’un emprunt contracté avant le
1er janvier 2005 ;
• emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 alors
qu’il y a, pour la même habitation, un emprunt hypo-
thécaire qui entre encore en considération pour la
réduction d’impôt épargne à long terme ou épargne-
logement (il s’agit notamment des prêts à la rénova-
tion) et que cet emprunt est par ailleurs déduit dans
l’impôt des personnes physiques.
Ces emprunts, qui ont été contractés en vue d’acquérir,
de construire ou de rénover l’habitation, entrent en
considération pour la réduction d’impôt épargne à long
terme ou épargne-logement. Les intérêts entrent en
considération pour la déduction ordinaire des intérêts et
éventuellement pour la déduction complémentaire des
intérêts.
Qu’en est-il des nouveaux emprunts hypothécaires et
assurances décès liées à un crédit qui ont été contractés
depuis le 1er janvier 2005, mais qui ne remplissent pas
les conditions pour le bonus logement et ne sont pas
énumérés ci-dessus ?
Les amortissements du capital et/ou les assurances décès
liées à ces crédits entrent en considération pour la réduc-
tion d’impôt épargne à long terme. Les intérêts entrent
en considération pour la déduction ordinaire des intérêts.
Étape 3
Déterminez le montant effectif maximum déductible
fiscalement.
Dans cette étape, nous comparons le montant maximal
déductible par emprunteur aux montants effectivement
payés qui entrent en ligne de compte pour la déduction.
Montant annuel effectivement payé : 7 226,64 euros
Montant maximum déductible : 5 860 euros
Concrètement : pendant la première année, l’avantage
fiscal de 5 860 euros peut être utilisé dans sa totalité.
Étape 4
Répartissez le montant fiscal maximum déductible
entre les deux contribuables.
Dans cet exemple, l’opération est simple : les deux
conjoints peuvent bénéficier du montant maximum
déductible (à savoir 2 930 euros).
Étape 5
Calculez l’avantage fiscal
Époux : 2 930 euros x 45% = 1 318,50 euros
Épouse : 2 930 euros x 45% = 1 318,50 euros
Total = 2 637 euros
Ce montant n’est par ailleurs pas soumis aux centimes
additionnels communaux.
117
Capital amorti8
Le remboursement de capital pour un crédit logement
peut donner droit à une réduction d’impôts. À partir de
2012, cette réduction s’élève à 30% des rembourse-
ments si vous possédez plus d’une habitation. Il s’agit
dans ce cas d’une réduction dans le cadre de l’épargne à
long terme. Jusqu’en 2012, la réduction variait de 30% à
40% (taux moyen amélioré).
Une fois encore, il va de soi que cet avantage est plus
important si vous ne possédez qu’une seule habitation.
Pour l’habitation unique, une réduction d’impôt majorée
(épargne-logement) est accordée. Il doit s’agir d’un
emprunt contracté entre le 1er janvier 1993 et le
31 décembre 2004 ou d’un prêt de refinancement ou
d’un prêt à la rénovation contracté à partir du 1er janvier
2005 pour l’habitation unique. Pour un prêt à la rénova-
tion, vous n’avez en outre pas le droit de demander une
réduction d’impôt habitation propre et unique.
La condition sine qua non est que le crédit doit être des-
tiné à la construction, à l’achat ou à la rénovation d’une
habitation dans l’Espace économique européen. Le crédit
doit avoir une durée d’au moins dix ans. Vous devez
aussi prendre une inscription hypothécaire – une procu-
ration hypothécaire ne suffit pas.
Calcul de l’avantage fiscal : l’emprunt8
L’avantage fiscal est calculé sur la base du capital rem-
boursé sur une année civile et sur la somme totale du
prêt. Pour des emprunts contractés avant 2005 ou pour
Prime de l’assurance décès liée à un crédit7
Pour vous faire bénéficier d’un avantage fiscal, l’assurance
décès liée à un crédit doit répondre aux conditions sui-
vantes. Vous êtes tant le preneur d’assurance que l’assuré.
Vous devez avoir moins de 65 ans au moment où vous
souscrivez une assurance décès liée au crédit. Le ou les
bénéficiaires de la police doivent, pour la partie qui sert
de garantie au prêt, être la ou les personnes qui, en cas
de décès, acquièrent la pleine propriété ou l’usufruit de
la propre et unique habitation. Pour le solde, il doit s’agir
de l’époux / du cohabitant légal ou de parents jusqu’au
second degré inclus.
Quand ces conditions sont remplies, la prime donne droit
à une réduction d’impôt. Cette réduction est calculée à
partir de 2012 à 30% si l’emprunt auquel est lié l’assu-
rance entre en considération pour l’épargne à long terme.
Elle est calculée à partir de 2012 à 45% si l’emprunt
auquel est liée l’assurance donne droit à une réduction
d’impôt pour l’épargne-logement. Lorsque la prime
d’assurance donne droit à la réduction majorée pour
l’épargne-logement, la réduction d’impôt à 45% n’est
possible pour cette prime que dans la mesure où elle est
liée au plafond applicable de l’emprunt. Si vous assurez
un capital supérieur au plafond qui est d’application pour
votre emprunt dans le cadre de l’épargne-logement, la
prime qui se rapporte à la part qui excède le plafond
entre uniquement en considération pour une réduction
d’impôt à 30%, c’est-à-dire pour une réduction d’impôt
dans le cadre de l’épargne à long terme.
Vous trouverez ci-après de plus amples informations sur
l’épargne-logement, l’épargne à long terme et l’applica-
tion des plafonds.
7 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduc-tion d’impôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publica-tion de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces données sont donc sous réserve des textes de loi définitifs.
Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.
8 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.
118
droit à une réduction d’impôt entre les deux partenaires
comme ils l’entendent. En d’autres termes, ce que l’un ne
peut pas porter en déduction peut être déduit par
l’autre, sans toutefois dépasser le maximum applicable à
chaque partenaire.
Intérêts remboursés9
On fait une distinction entre la déduction ordinaire des
intérêts et la déduction complémentaire des intérêts. La
déduction ordinaire des intérêts vaut tant en cas d’achat
que de construction ou de rénovation d’une habitation,
et reste limitée au montant des revenus immobiliers.
Cette déduction devient surtout intéressante si vous pos-
sédez plusieurs biens immeubles. Si, outre votre propre
maison, vous êtes encore propriétaire d’autres biens
immobiliers, ces derniers sont en effet plus lourdement
taxés, et ce, au taux marginal (50% au maximum + cen-
times additionnels communaux). Si vous souhaitez
acquérir une seconde habitation, il sera, grâce à la
déduction ordinaire des intérêts, souvent intéressant de
contracter un nouveau prêt pour ce faire.
La déduction additionnelle des intérêts n’est possible que
si vous construisez, achetez sous le régime de la TVA ou
transformez une habitation. Les autres conditions sont :
ne pas posséder d’autre habitation, prendre une hypo-
thèque, votre crédit doit avoir une durée d’au moins dix
ans. Pour les emprunts contractés depuis le 1er janvier
2005, la déduction complémentaire des intérêts ne
s’applique plus qu’aux prêts à la rénovation. Pour des
transformations, deux conditions viennent encore s’ajou-
ter : l’habitation doit avoir au moins quinze ans et vous
devez pouvoir présenter des factures d’entrepreneurs
enregistrés pour au moins 28 980 euros (TVA comprise).
En outre, la déduction complémentaire des intérêts
s’applique uniquement au montant que vous pouvez jus-
tifier par des factures d’entrepreneurs enregistrés.
Pour un prêt à la rénovation, vous pouvez déduire des
intérêts sur maximum 36 600 euros du montant emprunté.
des prêts de refinancement ou des prêts à la rénovation
auxquels s’applique l’ancienne réglementation fiscale, les
amortissements sont plafonnés. Il s’agit du plafond qui
est d’application l’année de la signature de l’emprunt.
S’il s’agit de l’habitation unique, le plafond peut être plus
élevé si vous avez des enfants à charge. Il s’agit du
nombre d’enfants à charge au 1er janvier de l’année qui
suit celle de la passation de l’acte de crédit et de garan-
tie.
Le plafond n’est pas relevé pour des enfants à charge
dans la mesure où les amortissements entrent unique-
ment en considération pour la réduction d’impôt
épargne à long terme.
Limites pour un crédit contracté en 2011
Pas d’enfant à charge 73 190 euros
Calcul de l’avantage fiscal : vos revenus
professionnels9
Outre une limitation de la partie du crédit qui donne droit
à une réduction d’impôts, il existe une seconde limita-
tion. Elle varie en fonction du montant de votre revenu
professionnel net imposable. La réduction d’impôts est
calculée sur 15% des premiers 1 830 euros des revenus
professionnels de chaque partenaire + 6% de la partie
qui dépasse ce niveau. En outre, un montant total maxi-
mal a été fixé à 2 200 euros par an. Pour un ménage, le
montant maximal entrant en considération pour la
réduction d’impôt équivaut donc à deux fois 2 200 euros
soit 4 400 euros.
Cette somme ne comprend pas uniquement les amortisse-
ments du capital, mais aussi les primes de l’assurance
décès liée au crédit et d’autres assurances vie éventuelles.
Les conjoints et cohabitants légaux qui contractent
ensemble un crédit logement pour l’habitation du
ménage peuvent répartir le capital remboursé donnant
119
9 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.
Et les rénovations ?
La rénovation de votre habitation unique vous
permet également de déduire les primes de
l’assurance décès liée au crédit, le capital amorti
et les intérêts ordinaires. Le montant de la déduc-
tion d’intérêts complémentaire est calculé sur un
emprunt maximal de 36 600 euros au lieu de
73 190 euros. Ce montant peut toutefois être
plus élevé si vous avez un plus grand nombre
d’enfants à charge.
Ce maximum sera d’autant plus élevé que vous aurez
plus d’enfants à charge.
Les intérêts d’emprunts contractés avant le 1er janvier
2005 pour une nouvelle construction (y compris l’achat
d’une habitation sous le régime de la TVA) peuvent
entrer en considération pour la déduction complémen-
taire des intérêts. Pour un prêt à la construction, vous
pouvez déduire des intérêts jusqu’à concurrence du pla-
fond qui est d’application l’année où le crédit a été
contracté.
Les emprunts contractés depuis le 1er janvier 2005 pour
la construction d’une nouvelle habitation ou pour l’achat
d’une habitation avec TVA ne donnent plus droit à une
déduction complémentaire des intérêts. Ces emprunts
bénéficient en principe du bonus logement si toutes les
conditions sont remplies.
Combien précisément ?9
Les intérêts qui restent après l’application de la déduction
ordinaire peuvent entrer en considération pour la déduc-
tion complémentaire. Cette déduction implique de pouvoir
déduire de votre revenu total imposable un pourcentage
déterminé de ces intérêts. Les cinq premières années, à
compter de l’année où vous avez ajouté pour la première
fois le revenu cadastral à votre revenu imposable, vous
pouvez déduire 80 % des intérêts que vous avez payés
sur les limites respectives. Pour la sixième année, le pour-
centage est ramené à 70%, pour la septième à 60% et
ainsi de suite. Au total, vous avez droit pendant maxi-
mum douze ans à la déduction complémentaire des inté-
rêts.
1 enfant à charge 38 420 euros
2 enfants à charge 40 250 euros
3 enfants à charge 43 910 euros
4 enfants à charge ou plus 47 570 euros
Les enfants handicapés comptent pour deux. Les
conditions requises sont les suivantes : le coût des
travaux doit être supérieur à 28 980 euros (TVA
comprise), les travaux doivent être réalisés par un
entrepreneur agréé et l’habitation doit avoir au
moins quinze ans. Ici aussi, la déduction d’intérêts
complémentaire est dégressive, passant de 80%
les cinq premières années à 70% la sixième
année, 60% la septième année, etc.
120
Exemple d’économies fiscales10
Cas de figure
Joseph et Élisabeth sont mariés et ont deux enfants. En 1995, ils ont acheté une habitation construite en 1984.
Pour financer cet achat, ils ont contracté un crédit de 100 000 euros sur quinze ans.
En 2012, ils ont remboursé 4 000 euros en capital et 2 000 euros en intérêts. Le solde à rembourser se monte à
25 000 euros.
La prime de l’assurance décès liée au crédit s’élevait à 250 euros pour Joseph et à 150 euros pour Élisabeth. Vu
que Joseph perçoit un salaire plus élevé, il est assuré pour un montant de crédit plus important (75 000 euros)
qu’Élisabeth (50 000 euros).
En 2009, Joseph et Élisabeth ont décidé de rénover complètement leur cuisine et leur salle de bains. Ils veulent
aussi procéder à quelques autres travaux de rénovation. Pour ce faire, ils ont contracté un crédit supplémentaire
de 70 000 euros, dont l’acte a été passé en 2009. Une nouvelle hypothèque n’était pas nécessaire : ils ont pu
réutiliser l’hypothèque de leur ancien crédit.
Les charges mensuelles du deuxième crédit s’élèvent à 457,70 euros. Les douze premiers mois, ils ont donc rem-
boursé 3 375,14 euros d’intérêts et 2 117,32 euros de capital.
Le revenu cadastral indexé de l’habitation s’élève à 1 800 euros.
Joseph a un revenu professionnel net imposable de 45 000 euros et Élisabeth de 25 000 euros. Le taux marginal
d’imposition (le plus élevé) s’inscrit à 50% pour Joseph et à 45% pour Élisabeth. Nous supposons que le taux
moyen amélioré est de 35% pour Joseph et de 30% pour Élisabeth.
Calcul de l’avantage fiscal selon l’ancienne réglementation
1 Prime de l’assurance décès liée au crédit et capital remboursé
Étape 1 Déterminez le montant maximal à introduire par contribuable, en fonction du revenu.
Joseph
15% sur la première tranche de 1 830 euros de son
revenu professionnel net imposable = 274,50 euros
+ 6% sur la partie au-delà (43 170 euros) =
2 590,20 euros
Total = 2 864,70 euros
Ce montant est limité au maximum de 2 200 euros.
Élisabeth
15% sur la première tranche de 1 830 euros de son
revenu professionnel net imposable = 274,50 euros
+ 6% sur la partie au-delà (23 170 euros)
= 1 390,20 euros
Total = 1 664,70 euros
10 Par suite des mesures budgétaires, le gouvernement Di Rupo I limitera à partir de l’exercice d’imposition 2013 l’avantage fiscal de la réduction d’im-pôt habitation propre et unique et épargne-logement à un taux linéaire de 45%, tandis que l’avantage fiscal pour l’épargne à long terme sera limité à un taux linéaire de 30%. À la date de publication de ce guide, ces modifications n’étaient pas encore définitivement intégrées dans la loi. Ces don-nées sont donc sous réserve des textes de loi définitifs. Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposi-tion 2013.
121
Étape 2 Déterminez le montant effectif du crédit qui entre en considération pour un avantage fiscal.
Pour 1995 (l’année où le crédit a été contracté) et avec deux enfants à charge, le plafond indexé s’élève à
59 990,23 euros.
Le nouveau crédit n’entre pas en considération pour une réduction d’impôts, du fait que le montant du crédit
de 1995 dépasse le plafond.
Le montant étant entièrement garanti par une hypothèque, le montant du crédit entrant en considération est
égal au plafond = 59 990,23 euros.
Étape 3 Calculez le montant qui entre en considération pour la réduction d’impôts.
Formule : capital remboursé de l’ancien crédit x plafond / montant total du crédit
4 000 x 59 990,23 / 100 000 = 2 399,61 euros.
Étape 4 Calculez pour chaque contribuable le montant de la prime de l’assurance décès liée au crédit qui
entre en considération pour un avantage fiscal épargne-logement.
Formule : montant de la prime x plafond (limité au montant assuré) / capital assuré.
Remarque : la part de la prime qui dépasse le plafond peut être utilisée pour obtenir une réduction d’impôts
pour l’épargne à long terme.
Joseph
Épargne-logement
250 x 59 990,23 / 75 000 = 199,97 euros
Épargne à long terme
250 - 199,97 = 50,03 euros
Élisabeth
Épargne-logement
0 euros
Épargne à long terme
150 euros
Étape 5 Répartissez l’avantage fiscal de manière optimale.
Joseph
Maximum 2 200 euros
Épargne-logement
• Prime de l’assurance décès liée au crédit (ADC) :
199,97 euros (voir étape 4)
• Capital remboursé
Montant maximum - prime ADC
• 2 200 - 250 = 1 950 euros
Épargne à long terme
• Prime ADC (reste) : 50,03 euros
Élisabeth
Maximum 1 664,70 euros
Épargne-logement
• Prime de l’assurance décès liée au crédit (ADC) :
0 euro
• Capital remboursé
Montant effectif du crédit de l’étape 2 - capital
remboursé qui est déjà introduit chez Joseph
2 399,61 – 1 950 = 449,61 euros
Épargne à long terme
• Prime ADC : 150 euros
122
Étape 6 Calculez l’avantage fiscal.
Joseph
Maximum 2 200 euros
Épargne-logement
• Prime ADC : 199,97 x 45% = 89,99 euros
• Capital remboursé
Épargne à long terme
1 950 x 50% = 877,50 euros
• Prime ADC : 50,03 x 30% = 15,01 euros
Élisabeth
Maximum 1 664,70 euros
Épargne-logement
• Prime ADC : 0 euro
• Capital remboursé
Épargne à long terme
449,61 x 45% = 202,32 euros
• Prime ADC : 150 x 30% = 45 euros
Montant total de l’avantage fiscal : 89,99 + 877,50 + 15,01 + 202,32 + 45 = 1 229,82 euros
2 Déduction ordinaire des intérêts
Étape 1 Déterminez le total des revenus immobiliers imposables = 1 800 euros
Étape 2 Déterminez le montant d’intérêts qui entre en considération pour la déduction ordinaire des intérêts
= 1 800 euros (nous complétons ce montant avec les intérêts de l’ancien crédit)
Étape 3 Calculez l’avantage fiscal de la déduction ordinaire des intérêts, qui permet de récupérer le pré-
compte immobilier à concurrence de 12,50%. Pour l’habitation propre (Joseph et Élisabeth ne possèdent pas
d’autre habitation) 12,5% x 1 800 = 225 euros
3 Déduction complémentaire des intérêts
Étape 1 Calculez le montant qui entre en considération pour la déduction complémentaire des intérêts.
Les intérêts payés pour l’ancien crédit n’entrent pas en considération, du fait qu’il ne s’agissait pas d’une
construction, d’une transformation ou d’un achat sous le régime de la TVA.
Les intérêts payés pour le nouveau crédit entrent par contre en considération : 3 375,14 euros
Étape 2 Calculez le plafond qui entre en considération pour la déduction complémentaire des intérêts.
Formule : montant entrant en considération pour la déduction complémentaire des intérêts x plafond / mon-
tant du crédit 3 375,14 x 38 070/70 000 = 1 835,59 euros
Étape 3 Appliquez la limitation fiscale de la déduction.
La limitation fiscale de la déduction est de 80% les cinq premières années.
1 835,59 x 80% = 1 468,47 euros
Étape 4 Répartissez la déduction complémentaire des intérêts entre les contribuables, en fonction de leur
revenu.
Joseph
1 468,47 x 45 000 / 70 000 = 944,02 euros
Élisabeth
1 468,47 x 25 000 / 70 000 = 524,45 euros
Étape 5 Calculez l’avantage fiscal.
Joseph
944,02 x 45% = 424,81 euros
Élisabeth
524,45 x 45% = 236,00 euros
Total = 660,81 euros
123
4 Aperçu de l’avantage fiscal selon l’ancien régime
Capital remboursé et primes de l’assurance décès liée
au crédit
1 229,82 euros
Déduction ordinaire des intérêts 225,00 euros
Déduction complémentaire des intérêts 660,81 euros
Total 2 115,63 euros
Calcul de l’avantage fiscal selon le nouveau système (bonus logement)
Déduction fiscale avec le bonus logement
Étape 1 Déterminez le montant maximum déductible fiscalement.
Montant de base : 2 200 (Joseph) + 2 200 (Élisabeth) = 4 400 euros
Déduction majorée : 730 (Joseph) + 730 (Élisabeth) = 1 460 euros
Total = 5 860 euros
Étape 2 Déterminez les montants effectivement payés qui entrent en considération pour la déduction.
Charges annuelles de crédit : 457,70 x 12 = 5 492,40 euros
Primes de l’assurance décès liée au crédit : 0 euro (il n’y a pas d’assurance vie pour le nouveau crédit)
Total = 5 492,40 euros
Étape 3 Déterminez le montant effectif maximal déductible fiscalement.
Le montant effectivement payé qui entre en considération pour la déduction est inférieur au montant maximal
déductible fiscalement. Le montant effectivement payé pris en considération est donc = 5 492,40 euros
Étape 4 Répartissez le montant effectif maximal déductible fiscalement entre les deux contribuables.
Montant maximum : 5 492,40 euros
Joseph : 2 930 euros
Élisabeth : 2 562,40 euros
Étape 5 Calculez l’avantage fiscal.
Joseph : 2 930 x 45% = 1 318,50 euros
Élisabeth : 2 562,40 x 45% = 1 153,08 euros
Total = 2 471,58 euros
La nouvelle réglementation (bonus logement) étant plus avantageuse que l’ancienne, à savoir un avantage fiscal
de 2 471,58 euros au lieu de 2 115,63 euros, Joseph et Élisabeth optent pour le bonus logement. Ils n’intro-
duisent donc plus fiscalement leur ancien crédit.
124
Le Conseil crédit KBC
Si vous contractez un crédit hypothécaire auprès
de KBC Banque & Assurance, votre agence ban-
caire KBC vous donnera une idée précise des
charges nettes pour les quinze, vingt ou trente
années à venir. Ce conseil crédit, basé sur un pro-
gramme informatique, tient compte de vos pro-
jets, de vos revenus et de votre budget.
Différentes simulations sont possibles :
• achat d’un terrain à bâtir, sous seing privé ou
en vente publique ;
• achat d’une habitation, sous seing privé ou en
vente publique ;
• construction d’une habitation ;
• bâtiment à rénover.
Vous pouvez même obtenir une simulation com-
binant par exemple achat d’un terrain à bâtir +
nouvelle construction ou achat d’une habitation +
transformations. Nous trouverons pour vous la
combinaison la plus avantageuse.
KBC Banque & Assurance se charge pour vous de
garder à l’œil toutes les formalités et conditions.
Elle vous fournit aussi automatiquement toutes
les attestations nécessaires à votre déclaration.
Application simultanée
Dans certains cas, l’application simultanée de l’an-
cienne réglementation sur la réduction d’impôt
pour l’épargne-logement et du nouveau système
du bonus logement est toutefois possible.
Renseignez-vous auprès de votre agence KBC.
Attention aux prêts entre parents
Il arrive que des membres de la famille (parents
ou grands-parents par exemple) veuillent aider
leurs proches par un prêt privé. N’oubliez pas que
le bénéficiaire du prêt doit payer le précompte
mobilier sur les intérêts qu’il paie éventuellement.
127
Stimulants financiers pour construire ou transformer vert
Par suite des mesures d’économies du gouverne-
ment fédéral, les aides financières pour la construc-
tion ou la rénovation d’une habitation économe en
énergie sont nettement revues à la baisse à partir
de 2012. À la clôture de la rédaction, tous les
détails n’étaient pas encore connus. Pour faire le
point sur la situation, mieux vaut donc consulter
les sites des différentes instances.
Investissements économiseurs d’énergie : gros changements
La note Di Rupo supprime la réduction d’impôt pour les
investissements économiseurs d’énergie, avec effet
immédiat. Le projet de loi prévoit une disposition transi-
toire pour les contrats qui ont été signés avant le 28
novembre 2011.
A Contrats conclus avant le 28 novembre 2011 et payés
en 2011
Ces dépenses entrent en considération pour la réduc-
tion d’impôt pour les dépenses permettant d’économi-
ser de l’énergie. La réduction d’impôt s’élève à 40%
des dépenses payées avec un maximum absolu de
2 830 euros ou 3 680 euros, selon la nature de l’inves-
tissement. Ces dépenses entrent en considération pour
le transfert aux trois prochaines années et peuvent être
converties en un crédit d’impôt.
B Contrats conclus avant le 28 novembre 2011 et payés
en 2012
Ces dépenses entrent en considération pour la réduc-
tion d’impôt pour les dépenses permettant d’économi-
ser de l’énergie. La réduction d’impôt s’élève à 40%
des dépenses payées avec un maximum absolu de
2 930 euros ou 3 810 euros, selon la nature de l’inves-
tissement. Ces dépenses entrent en considération pour
le transfert aux trois prochaines années et peuvent être
converties en un crédit d’impôt.
Le fisc vous donne un petit coup de pouce, par le biais
d’avantages fiscaux, pour acquérir ou rénover une
habitation. Par ailleurs, les différents gouvernements
prévoient diverses primes et subventions.
128
Enfin, la réduction d’impôt pendant dix ans pour les
habitations passives, les habitations basse énergie et les
habitations zéro énergie est supprimée à partir de 2012.
Celui à qui cette réduction d’impôt a été octroyée les
années précédentes continue naturellement à en béné-
ficier.
Autres interventions
Si vous construisez, reconstruisez ou transformez une
habitation en Flandre et qu’elle affiche une performance
énergétique inférieure ou égale à E60 après les travaux,
vous bénéficiez d’une réduction de 20% sur le pré-
compte immobilier (impôt foncier) pendant dix ans. Si
la performance énergétique est égale ou inférieure à
E40, cette réduction s’élève à 40%.
.
Par ailleurs, la Flandre octroie des certificats d’électricité
écologique aux personnes qui génèrent de l’électricité au
moyen de panneaux solaires photovoltaïques. Par
tranche de 1 000 kWh d’électricité produite, vous rece-
vez de la VREG un certificat vert. Votre gestionnaire de
réseau rachète ce certificat vert à un prix minimum
garanti.
Pour les panneaux solaires entrés en service entre le 1er
janvier et le 31 mars 2012, vous recevez annuellement
une aide minimum de 250 euros par certificat obtenu, et
ce pendant vingt ans. Cette aide est de 230 euros pour
les installations entrées en service entre le 1er avril et le
30 juin 2012 et de 210 euros pour celles qui sont entrées
en service entre le 1er juillet et le 31 décembre 2012.
Les revenus qu’un particulier obtient de la vente de certi-
ficats verts ne sont pas imposables à condition que
l’énergie soit produite par une installation réservée à un
usage privé.
Les gestionnaires de réseau en Flandre octroient des
primes pour l’isolation du toit, l’isolation du sol, l’isola-
tion des murs extérieurs, le vitrage à haut rendement, les
C Contrats conclus après le 28 novembre 2011 et payés
en 2011
Ces dépenses entrent en considération pour la réduc-
tion d’impôt pour les dépenses permettant d’économi-
ser de l’énergie. La réduction d’impôt s’élève à 40%
des dépenses payées avec un maximum absolu de
2 830 euros ou 3 680 euros, selon la nature de l’inves-
tissement. Ces dépenses entrent en considération pour
le transfert aux trois prochaines années et peuvent être
converties en un crédit d’impôt.
D Contrats conclus après le 28 novembre 2011 et payés
en 2012
Ces dépenses n’entrent plus en considération pour
l’avantage fiscal, à l’exception de l’isolation des toi-
tures. La réduction d’impôt est limitée à 30%, avec un
maximum absolu de 2 930 euros.
Pour les investissements suivants, la réduction d’impôt
est donc supprimée pour les contrats conclus après le 28
novembre 2011 et payés en 2012 :
• l’entretien des anciennes chaudières ou leur remplace-
ment par une chaudière à condensation, une chaudière
au bois, une installation avec une pompe à chaleur ;
• l’installation d’un système de chauffage de l’eau par le
biais de l’énergie solaire (chauffe-eau solaire) ;
• l’installation de panneaux solaires pour transformer
l’énergie solaire en énergie électrique (panneaux pho-
tovoltaïques) ;
• l’installation d’une pompe à chaleur géothermique ;
• l’installation d’un vitrage à haut rendement ;
• l’installation d’une régulation d’une installation de
chauffage central au moyen de vannes thermosta-
tiques ou d’un thermostat d’ambiance à horloge ;
• la réalisation d’un audit énergétique.
Le prêt vert avec bonification d’intérêt disparaît lui aussi
en 2012. À la clôture de la rédaction, on ignorait toujours
si la réduction d’impôt de 40% sur les intérêts payés en
2012 serait maintenue pour celui qui avait contracté un
prêt vert de ce type dans le passé.
129
Autres primes et subventions
Indépendamment du caractère énergétique des travaux,
il existe d’autres primes et subventions auxquelles vous
pouvez prétendre.
Prévention de l’incendie et de l’intrusion1
Si, en tant que plein propriétaire, usufruitier, superficiaire,
emphytéote, nu-propriétaire ou locataire, vous effectuez
dans votre habitation des investissements contre l’incen-
die et le cambriolage, vous avez droit à un avantage
fiscal. Celui-ci se monte à 50% des investissements
effectués, avec un maximum de 730 euros (exercice
d’imposition 2013) par habitation. Cet avantage fiscal ne
peut être cumulé, pour le même investissement, avec la
réduction d’impôt pour investissements économiseurs
d’énergie.
Afin d’être complets, mentionnons qu’une déduction
d’investissements existe aussi au niveau fédéral pour la
protection de locaux professionnels.
Rénovation dans les quartiers à problème1
Les pleins propriétaires, usufruitiers, superficiaires,
emphytéotes et nus-propriétaires (mais pas les locataires)
peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils rénovent
une habitation située en zone d’action positive des
grandes villes. Elle se monte à 15% de ces dépenses,
avec un maximum de 730 euros (exercice d’imposition
2013). Certaines conditions doivent être remplies :
• il doit s’agir de la seule habitation du contribuable ;
• l’habitation doit être occupée depuis quinze ans au
moins ;
• le coût total des travaux doit s’élever à 3 660 euros
minimum (exercice d’imposition 2013), TVA comprise ;
• les dépenses ne peuvent pas entrer en considération
chauffe-eau solaires et les pompes à chaleur. Il existe
également des primes à la construction d’une habitation,
qui dépendent du niveau E de l’habitation que vous avez
construite ou nouvellement achetée.
À Bruxelles, vous pouvez obtenir différentes primes à
l’énergie : pour les audits énergétiques, les habitations
passives, les habitations (très) basse énergie, l’isolation
du toit, l’isolation du sol, l’isolation des murs extérieurs,
les châssis en bois avec label environnemental, le vitrage
super-isolant, les toitures vertes, la protection solaire
extérieure, les chaudières à condensation, la régulation
thermique, la ventilation, les chauffe-eau solaires, les
panneaux photovoltaïques, les pompes à chaleur, la
cogénération et les appareils électroménagers perfor-
mants. Pour tout complément d’information, vous pou-
vez vous adresser au Centre urbain ou à Bruxelles
Environnement - IBGE.
La Wallonie prévoit des primes ou interventions pour
l’utilisation rationnelle de l’énergie et pour l’installation
de collecteurs solaires. Vous pouvez prétendre à une
intervention financière pour le placement de panneaux
solaires photovoltaïques et à des certificats verts. Les
personnes qui achètent une maison passive ou à basse
énergie paient moins de droits d’enregistrement. Celles
qui procèdent à des travaux en vue d’économiser de
l’énergie voient leur revenu cadastral gelé temporaire-
ment.
Outre les mesures d’aide régionales, des primes et aides
sont parfois aussi accordées par la province et la com-
mune.
Par ailleurs, les associations sectorielles du gaz et du
mazout octroient parfois une prime pour le placement
de certaines installations.
1 Les montants indexés mentionnés sont ceux de l’année de revenus 2012 – exercice d’imposition 2013.
130
Dans l’arrondissement de Halle-Vilvorde et dans certaines
communes de l’arrondissement de Louvain, la valeur
vénale maximale est plus élevée (368 000 euros).
Prime à la rénovation
Les propriétaires/occupants qui ne possédaient pas
d’autre habitation (propriété ou usufruit complet) dans
les trois ans précédant la demande, de même que les
bailleurs, peuvent obtenir une prime à la rénovation.
Les propriétaires ne peuvent dépasser un revenu impo-
sable déterminé. Pour les cohabitants et les conjoints, la
limite est fixée à 54 390 euros, à majorer de 3 050 euros
par personne à charge (montants pour les demandes
introduites en 2011). Le montant de base est le même
pour les isolés ayant une personne à charge et la majora-
tion est identique à partir de la deuxième personne à
charge. Pour les isolés sans personne à charge, le mon-
tant s’élève à 38 070 euros. Une personne qui a déjà
obtenu une prime d’amélioration ne peut pas demander
de prime à la rénovation dans les trois années qui
suivent. Une fois la prime à la rénovation versée, il vous
faut attendre dix ans avant d’introduire une nouvelle
demande de prime à la rénovation ou de prime d’amélio-
ration (sauf pour des travaux visant à résoudre des pro-
blèmes de surpopulation).
L’habitation doit avoir au moins 25 ans. Tous les travaux
n’entrent pas en considération : il doit s’agir de mesures
destinées à assainir et à hydrofuger structurellement
l’habitation. Sont uniquement concernées les huit caté-
gories de travaux suivantes, à chaque fois à concurrence
d’un certain plafond : fondations/murs (15 000 euros),
dalles portantes (15 000 euros), toitures (15 000 euros),
menuiserie extérieure (15 000 euros), chauffage cen-
tral (7 500 euros), électricité (3 750 euros), sanitaires
(3 750 euros), remplacement d’un escalier intérieur
(3 750 euros). Ne sont pas concernés les travaux de fini-
tions ou d’isolation d’une habitation.
comme charges d’exploitation, donner droit à une
déduction pour investissement ou procurer une réduc-
tion d’impôt pour investissements économiseurs
d’énergie.
Primes et subventions en Région flamande
En Flandre, vous pouvez entre autres faire appel à une
prime à la rénovation, à une prime à l’adaptation et à
l’amélioration et à une assurance gratuite logement garanti.
Assurance gratuite logement garanti
Toute personne construisant, achetant ou transformant
une habitation peut bénéficier, à certaines conditions,
d’une assurance gratuite logement garanti. Cette
assurance a une durée de dix ans et intervient pendant
trois ans au maximum dans le remboursement de l’em-
prunt, en cas d’incapacité involontaire du travail ou de
chômage.
En cas d’achat, de construction ou d’achat avec recons-
truction d’une habitation, vous devez contracter un cré-
dit hypothécaire d’au moins 50 000 euros. Pour des
travaux de rénovation uniquement, ce montant minimum
est ramené à 25 000 euros. L’achat d’une habitation
neuve et l’achat et la reconstruction d’une habitation
sont soumis à certains seuils de revenus, sauf si l’habita-
tion a une performance énergétique inférieure ou égale
à E70. L’intervention dans le remboursement débute
après un délai d’attente de trois mois et s’élève à 70%
de l’amortissement pendant la première année, à 56%
pendant la deuxième année et à 42% pendant la troi-
sième année, avec à chaque fois un maximum de
500 euros. Ce maximum passe à 600 euros pour ceux
dont l’habitation a une performance énergétique infé-
rieure ou égale à E70 et dont les revenus se situent sous
un certain seuil. Enfin, la valeur vénale de l’habitation ne
peut pas être supérieure à 320 000 euros.
131
Autres avantages financiers
Si vous quittez un logement défectueux pour vous ins-
taller dans une habitation répondant à certaines normes
et si votre revenu ne dépasse pas un certain niveau, vous
pouvez bénéficier d’une prime d’installation et d’une
allocation de logement. Pour tout complément d’infor-
mation, vous pouvez vous adresser au département
RWO de votre province (voir page 140).
Des primes sont prévues pour les travaux d’entretien et
de restauration de bâtiments classés. Une déduction
fiscale du revenu imposable est également possible pour
le patrimoine classé.
Les personnes handicapées peuvent demander une
intervention de l’agence pour les personnes handicapées
(Vlaams Agentschap voor Personen met een
Handicap - VAPH) dans le but de faire construire une
habitation adaptée, de transformer ou d’adapter une
habitation existante ou pour équiper une habitation
(ouverture automatique de la porte de garage, volets
électriques, sonnettes, cuisine, etc.).
La province octroie également des primes à l’adaptation
d’habitations pour personnes handicapées.
Un certain nombre de mesures ont été prises pour lutter
contre l’inoccupation et le délabrement. Un proprié-
taire qui transforme un petit immeuble commercial en
habitation est exonéré de précompte immobilier pendant
trois ans. Un immeuble figurant sur la liste des habita-
tions déclarées à l’abandon ou inhabitables qui subit une
rénovation ne verra son revenu cadastral augmenter
qu’après cinq ans.
Dans certaines circonstances, le propriétaire ou le loca-
taire peut demander une réduction du précompte
immobilier. En Flandre, cette réduction est octroyée
automatiquement. Attention : dans certains cas, la
Vous pouvez effectuer vous-même les travaux. À défaut,
il faut qu’un entrepreneur enregistré s’en charge. Les fac-
tures doivent se monter au moins à 10 000 euros.
L’intervention s’élève à 10 000 euros au maximum. Les
personnes qui occupent personnellement l’habitation
rénovée et dont le revenu imposable ne dépasse pas
27 200 euros (à majorer de 1 420 euros par personne à
charge) bénéficieront d’un remboursement de 30% du
coût des travaux, avec un maximum de 10 000 euros.
Cette règle s’applique également aux personnes qui
passent par une agence immobilière sociale pour la loca-
tion de leur habitation rénovée. Dans les autres cas, l’in-
tervention se chiffre à 20% du coût des travaux.
Prime d’adaptation et prime d’amélioration
La Région flamande prévoit une prime d’adaptation et
une prime d’amélioration. Ces deux primes peuvent
être demandées tant par les propriétaires que par les
locataires. La prime d’adaptation est destinée à celui qui
adapte une habitation à la condition physique d’une per-
sonne handicapée ou d’un membre de la famille âgé. La
prime d’amélioration est destinée à favoriser les travaux
d’amélioration et les transformations. Plusieurs conditions
doivent être remplies, notamment en ce qui concerne le
revenu imposable, l’utilisation de l’habitation, le revenu
cadastral de l’habitation et la nature des travaux. Pour
ces deux primes, la demande ne peut être introduite
qu’après exécution des travaux. Les factures ne doivent
pas remonter à plus d’un an, à compter de la date de la
demande. Vous pouvez introduire trois demandes pour
des travaux différents sur une période de dix ans.
Pour tout complément d’information, vous pouvez vous
adresser au département RWO de votre province (voir
page 140).
132
Primes et subventions en Région bruxelloise
Bruxelles prévoit entre autres une prime à la rénovation
et une prime à l’embellissement de façade. La Région de
Bruxelles-Capitale octroie également des subventions
pour la restauration de monuments classés. Une exoné-
ration du précompte immobilier et une déduction fiscale
du revenu imposable sont également prévues pour des
travaux effectués à des bâtiments classés.
Prime à la rénovation
La Région de Bruxelles-Capitale octroie une prime à la
rénovation de l’habitat. La prime peut être octroyée sur
tout le territoire bruxellois aux propriétaires-occupants
ou aux propriétaires qui louent leur bâtiment pour neuf
ans au moins à une agence immobilière sociale.
L’immeuble doit avoir au moins trente ans et être affecté
principalement au logement (en tout cas après la rénova-
tion). La prime est calculée comme un pourcentage d’un
montant fixe par type de travail. Le pourcentage exact
dépend du quartier dans lequel se trouve le bâtiment et
du revenu du demandeur, avec des majorations pour les
jeunes couples et par personne à charge. Le montant sur
lequel la prime est calculée ne peut être ni inférieur à
1 250 euros ni supérieur à 35 000 euros. Avant d’enta-
mer les travaux, vous devez obtenir la confirmation que
votre dossier de demande est complet. Vous avez alors
deux ans, à partir de ce moment, pour faire exécuter les
travaux de rénovation par un entrepreneur agréé. Une
avance est payée dans certains cas, mais en règle géné-
rale, la prime est payée après exécution de la rénovation.
Le demandeur doit occuper lui-même le logement pen-
dant une période de cinq ans au moins.
réduction doit toutefois faire l’objet d’une demande,
généralement unique.
www.vaph.be
Pour de plus amples informations sur la VAPH :
tél. 02 225 84 11, fax 02 225 84 05
www.onroerendevoorheffing.be
Pour de plus amples informations, contactez :
Agentschap Vlaamse Belastingdienst, Onroerende
Voorheffing, Bauwensplaats 13 bus 2, 9300 Aalst
tél. 078 15 30 15 (les jours ouvrables de 9 à
19 heures), fax 053 72 23 75
www.brussel.irisnet.be
Pour de plus amples informations sur l’embellisse-
ment des façades à Bruxelles
133
• pour la démolition d’une habitation non améliorable ;
• pour la construction ou l’acquisition d’une habitation
destinée à être louée comme logement social via un
opérateur immobilier.
La Région wallonne prévoit également :
• une intervention dans la charge de l’emprunt pour les
personnes qui construisent ou achètent une première
habitation, pour autant que l’habitation ne dépasse
pas une certaine valeur ;
• une allocation de déménagement et loyer ;
• des chèques-loyer pour les propriétaires et les loca-
taires dans certaines communes ;
• une assurance gratuite contre la perte de revenus.
La Région wallonne prévoit également des primes ou
interventions pour :
• la rénovation et l’embellissement extérieurs des
immeubles d’habitation dans certaines zones ;
• l’installation d’un système d’épuration individuelle ;
• la restauration de monuments classés ;
• des mesures d’intégration des personnes handicapées.
Prime à l’embellissement de façade
Les propriétaires et certains locataires peuvent également
demander une prime à l’embellissement de façade
pour un immeuble dont les deux tiers au moins sont
affectés au logement. En outre, l’immeuble doit avoir
plus de 25 ans, être attenant, avoir une façade à front de
la voirie publique ou être en faible recul par rapport à la
voie publique. La prime peut être obtenue sur l’ensemble
du territoire bruxellois. Elle est calculée sur la base d’un
pourcentage du coût des travaux acceptés. Ce pourcen-
tage dépend du quartier dans lequel se situe l’immeuble,
ainsi que du revenu et de l’âge du demandeur. La prime
est majorée pour les jeunes couples et par personne à
charge. Le coût des travaux doit s’élever au minimum à
700 euros (TVA comprise). Quelle que soit l’ampleur des
travaux, le montant maximal des travaux acceptés qui
sert de base au calcul de la prime ne dépassera jamais
25 000 euros (TVA comprise). Après la visite sur place du
délégué du ministre et la promesse d’octroi de la prime,
vous avez deux ans pour faire exécuter les travaux d’em-
bellissement de façade par un entrepreneur agréé. Une
avance peut vous être accordée à certaines conditions,
mais en règle générale, la prime est versée à la fin des
travaux et après une nouvelle visite du délégué du
ministre. Le demandeur ne peut pas modifier la destina-
tion de l’immeuble pendant cinq ans.
Primes et subventions en Région wallonne
La Région wallonne octroie différentes primes :
• pour la construction ou l’achat d’une habitation
neuve ;
• pour des travaux de réhabilitation (en faveur des pro-
priétaires ou des locataires) ;
• pour des transformations importantes dans un loge-
ment améliorable ou la création d’un logement à partir
d’un bâtiment non résidentiel ;
• pour l’installation de double vitrage ;
135
L’acquisition d’une habitation étape par étape
1 Consultez d’abord votre conseiller KBC.
2 Vente de gré à gré : vous prenez éventuellement une
option, vous signez ensuite un compromis de vente
de gré à gré.
N’oubliez pas de prévoir une condition suspensive
relative à l’attestation du sol (voir page 19 Attestation
du sol).
Vente publique : vous achetez l’habitation aux
séances.
3 Vous demandez un prêt.
4 L’acte d’achat et l’acte de crédit et de garantie sont
passés.
5 Vous pouvez déménager, à moins que des transfor-
mations préalables ne soient nécessaires.
136
8 Vous devez introduire une déclaration auprès du ser-
vice de la TVA dans les trois mois à compter du jour
de la signification du revenu cadastral.
La construction ou rénovation d’une habitation étape par étape
1 Consultez d’abord votre conseiller KBC.
2 Contactez un architecte qui dessinera un plan. Dès
que le projet vous conviendra, l’architecte effectuera
le métré. Le métré ou devis détaillé définit les quanti-
tés des différents matériaux, ce qui permettra de
faire une évaluation précise des coûts.
3 L’architecte introduit une demande de permis d’urba-
nisme et vous introduisez une demande de crédit.
Vous cherchez simultanément, d’un commun accord,
un entrepreneur et éventuellement un coordinateur
de sécurité et un rapporteur pour l’étude de rende-
ment énergétique.
4 Le permis d’urbanisme est en ordre. L’acte de crédit et
de garantie est passé. Les travaux peuvent démarrer.
N’oubliez pas que vous avez besoin d’un raccorde-
ment temporaire à l’électricité et à l’eau sur le chan-
tier. Souscrivez également les assurances nécessaires
(par exemple risques chantier, risques liés à des aides
temporaires et à l’effraction).
5 L’habitation est prête. Vous pouvez déménager.
N’oubliez pas votre assurance habitation.
6 Envoyez dans le mois qui suit l’installation de votre
citerne à mazout une copie du certificat de conformité
et du formulaire de déclaration au département
compétent. Voir aussi page 61 La citerne à mazout.
7 Vous devez avertir le cadastre dans les trente jours
de votre occupation de l’habitation. Un revenu
cadastral (RC) vous est alors attribué automatique-
ment. Vous pouvez introduire une réclamation
contre le RC attribué dans les deux mois de la signi-
fication et proposer un autre montant. Si vous ne
parvenez pas à trouver un accord, le litige sera tran-
ché par décision arbitrale.
137
déménagement car vous pourriez être déclaré res-
ponsable en cas d’accident. Demandez si nécessaire à
la police des panneaux d’interdiction de stationne-
ment. N’oubliez pas de vous assurer. Votre mobilier
est-il couvert par votre assurance incendie ? Souscrivez
une couverture aides temporaires pour les amis et les
membres de la famille qui viennent vous aider.
7 Tenez compte du fait que votre habitation ne sera
peut-être pas encore tout à fait terminée le jour du
déménagement. Prévoyez dans ce cas des alterna-
tives de logement et des adresses de garde-meubles.
8 Si vous déménagez dans une habitation existante,
renseignez-vous sur la date du dernier ramonage des
cheminées. Si cela remonte à plus d’un an, il vaut
mieux le faire avant le déménagement. Vous éviterez
de vous retrouver à nouveau dans la poussière après
le déménagement. Faites également vérifier à
l’avance l’installation de chauffage et des éventuels
appareils au gaz.
9 Si vous comptez faire appel à une firme de déména-
gement, vous devez la contacter à temps. Les prix
pratiqués sont libres ; les différences peuvent de ce
fait être importantes. L’affiliation à la Chambre Belge
des Déménageurs (CBD) n’est pas une garantie abso-
lue, mais c’est en tout cas une garantie sûre de quali-
té (tél : 02 428 63 45. Cette fédération pratique pour
ses membres un tarif moyen recommandé et
conseille à chacun de demander des offres à plu-
sieurs firmes. La firme proprement dite est naturelle-
ment assurée pour le camion, mais le client doit
souscrire une assurance pour le mobilier. Les firmes
de déménagement disposent de cartons très pra-
tiques que l’on peut soulever même lorsqu’ils sont
remplis. Demandez d’abord combien cela coûte.
Vérifiez également si vous avez besoin d’un élévateur
de déménagement.
Le déménagement étape par étape
1 Résiliez à temps et conformément aux obligations
contractuelles le bail de votre habitation. Convenez
du remboursement de la garantie locative éventuelle-
ment majorée des intérêts. Un état des lieux au
moment du départ devra probablement être dressé
au préalable. Si vous devez payer une indemnité,
celle-ci sera déduite de la garantie locative.
2 Vous pouvez éventuellement régler avec les nouveaux
locataires ou les nouveaux propriétaires la reprise des
raccordements à l’eau, au gaz et à l’électricité de
votre habitation précédente. Le cas échéant, vous
devez remplir ensemble un formulaire spécial préci-
sant les divers relevés.
3 Demandez à temps pour votre nouvelle habitation les
raccordements à l’eau, au gaz, à l’électricité, à la télé-
distribution, à l’internet, au téléphone et au fax. Vous
pouvez obtenir les données nécessaires à cet effet
auprès des services communaux de votre nouveau
domicile.
4 Le cas échéant, cherchez à l’avance une école pour
vos enfants. Avisez vos médecin de famille et dentiste
de votre intention de déménager. Ils pourront éven-
tuellement vous recommander des confrères adé-
quats dans votre nouveau quartier.
5 Contrôlez chaque jour votre courrier et dressez une
liste des personnes à informer de votre nouvelle
adresse.
6 Préparez bien le déménagement proprement dit. Si
vous comptez vous débrouiller vous-même, vous
devez disposer d’un véhicule suffisamment spacieux,
du permis de conduire requis et de quelques aides. Si
vous louez une camionnette, faites attention au tarif
journalier et kilométrique, aux conditions d’assurance,
au nombre de kilomètres exonérés, à l’état du véhi-
cule. Ne chargez pas trop la camionnette pendant le
138
16 Avertissez votre banque. Vous pouvez, si vous le
désirez, changer d’agence bancaire. Les ordres per-
manents et domiciliations seront adaptés par la
même occasion.
17 Il va de soi que vous aviserez également votre
employeur de votre changement de domicile : non
seulement pour tous les papiers officiels et le paie-
ment de votre salaire sur votre nouveau compte
bancaire, mais votre changement d’adresse peut
également avoir une influence sur une éventuelle
indemnité kilométrique.
Autres organismes que vous devez informer :
• si vous êtes chômeur, l’ONEM et le service de pla-
cement (Actiris, FOREM, VDAB) ; la Caisse auxi-
liaire de paiement des allocations de chômage si
celle-ci vous verse des allocations de chômage ;
• la caisse d’allocations familiales ;
• si vous êtes indépendant, le guichet d’entreprises
et la caisse d’assurances sociales des indépen-
dants ;
• la mutuelle ;
• le syndicat ;
• la bibliothèque ;
• l’établissement d’enseignement de vos enfants ;
• les associations ;
• les journaux, périodiques et autres publications
auxquels vous êtes abonné.
18 Vous aurez sans doute à faire imprimer de nouvelles
cartes de visite. Pensez aussi aux nouvelles pla-
quettes pour votre sonnette et boîte aux lettres.
19 Examinez avec votre assureur s’il y a lieu d’adapter
vos polices d’assurances, en plus de l’adresse. Ce
sera généralement nécessaire pour l’assurance incen-
die de l’habitation.
20 Les services des impôts savent généralement où
vous trouver. Si toutefois vous n’avez pas reçu à
10 Faites un relevé de toutes les pièces à l’avance afin
de savoir où vous pourrez placer vos meubles.
11 Réglez votre congélateur sur sa puissance maximale
la veille du déménagement. Isolez-le avec des cou-
vertures pendant le déménagement. Cela vous évite-
ra de devoir le faire dégeler.
12 Dans la mesure du possible, faites garder les jeunes
enfants le jour du déménagement. Les animaux
domestiques resteront de préférence en pension
chez des amis, des membres de la famille ou au
refuge. Les chats demanderont a posteriori une
attention toute particulière. Ils sont en effet très
attachés à leur environnement. Gardez-les dès lors
trois semaines à l’intérieur pour éviter qu’ils n’es-
saient de retrouver leur ancien territoire, pour ne
jamais revenir.
13 Attribuez un numéro à chaque pièce et inscrivez-le
sur les meubles et sur les cartons. De cette façon,
tout arrivera du premier coup à la bonne place.
Commencez toujours par ranger la salle de bains et
la chambre. Si les autres pièces ne sont pas prêtes,
vous pourrez au moins prendre un bain et dormir.
Prévoyez de la nourriture et des boissons en suffi-
sance pour le jour du déménagement. Gardez tou-
jours à portée de la main une trousse de secours, du
savon et des serviettes, un marteau et une pince.
14 Ne nettoyez votre ancienne habitation qu’après le
déménagement, sinon tout sera à refaire.
15 Signalez dans les huit jours du déménagement votre
nouvelle adresse au service population (de votre
nouvelle commune si vous changez de commune).
Le service population de votre nouveau domicile
régularisera également l’immatriculation de votre
voiture ou moto. D’autres instances seront automati-
quement averties.
139
Que faut-il emporter pour l’entretien avec votre conseiller crédit KBC ?
1 Votre tâche
Anticipez certaines décisions et conditions.
• Pour quelle durée voulez-vous emprunter ? Quel mon-
tant pouvez/voulez-vous consacrer chaque mois au
remboursement du crédit ?
Sur www.kbc.be/simulation_crédit logement, vous
pourrez effectuer une simulation. N’oubliez pas de
l’apporter à l’agence.
• Prévoyez-vous des changements familiaux importants à
court ou à moyen terme ? Nous pensons par exemple
à un agrandissement de la famille, à une augmenta-
tion ou à une diminution de votre temps de travail, à
des enfants qui entament des études supérieures ...
Ces éléments peuvent modifier votre situation finan-
cière. Ces informations sont nécessaires pour person-
naliser votre crédit et pour vous proposer les
assurances adéquates.
2 Preuves de revenus
Apportez les fiches de paie les plus récentes et le dernier
avertissement-extrait de rôle. Ce document est pratique
pour effectuer une simulation fiscale et pour évaluer les
conséquences financières d’un crédit logement.
3 Preuves d’investissement
Il s’agit du contrat de vente de gré à gré dans le cas d’un
achat ou d’un devis établi par l’architecte dans le cas
d’une construction ou d’une transformation.
4 Titres de propriété ou preuves de donations
C’est important si vous êtes déjà propriétaire du terrain
sur lequel vous souhaitez bâtir ou de l’habitation que
vous souhaitez transformer.
5 Une liste des primes et subventions éventuelles
Voir aussi chapitre 7.
6 Plans de l’habitation
Les plans peuvent être utiles pour calculer la police habi-
tation.
temps le formulaire de déclaration (avant le 1er juin),
vous devez avertir l’administration des Contributions
vous-même. Informez-les également de votre chan-
gement d’adresse si vous avez introduit une réclama-
tion.
21 Vous pouvez faire garder votre courrier par bpost
pendant une certaine période ou le faire suivre
jusqu’à quatre mois après votre déménagement.
Vous pouvez aussi envoyer des avis de changement
d’adresse à tarif réduit au moyen de cartes spéciales
de bpost.
22 DoMyMove est une initiative de bpost qui peut vous
simplifier la vie. Ce service vous permet de signaler à
prix modique votre changement d’adresse aux parte-
naires de cette initiative. Des formulaires sont dispo-
nibles dans les bureaux de poste.
140
Anvers
Lange Kievitstraat 111-113, bus 54 (Wonen) / bus 52
(Ruimtelijke ordening) / bus 55 (Inspectie), bus 53
(Onroerend erfgoed), 2018 Antwerpen
Logement : tél. 03 224 61 16
Aménagement du territoire : tél. 03 224 60 20, ruim-
Inspection : tél. 03 224 65 82, inspectie.antwerpen@
rwo.vlaanderen.be
Patrimoine immobilier : tél. 03 224 62 10, antwer-
Limbourg
Koningin Astridlaan 50, bus 1, 3500 Hasselt
Logement : tél. 011 74 22 00
Aménagement du territoire : tél. 011 74 21 00, ruim-
Inspection : tél. 011 74 21 85, inspectie.limburg@rwo.
vlaanderen.be
Patrimoine immobilier : tél. 011 74 22 20, limburg@
onroerenderfgoed.be
Flandre orientale
Gebroeders Van Eyckstraat 4-6, 9000 Gent
Logement : tél. 09 265 45 11
Aménagement du territoire : tél. 09 265 45 11, ruim-
Inspection : tél. 09 265 45 11, inspectie.oostvlaande-
Patrimoine immobilier : tél. 09 265 46 18, oost-vlaan-
Adresses utiles
Aménagement du territoire et du logement
1 FLANDRE
Ligne d’information flamande 1700
DEPARTEMENT RUIMTELIJKE ORDENING, WOONBELEID
EN ONROEREND ERFGOED (RWO) (DÉPARTEMENT
AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, DE LA POLITIQUE DU
LOGEMENT ET DU PATRIMOINE IMMOBILIER)
www.ruimtelijkeordening.be
www.bouwenenwonen.be
www.onroerenderfgoed.be
AGENTSCHAPPEN INSPECTIE RWO, WONEN-
VLAANDEREN, RUIMTELIJKE ORDENING, ONROEREND
ERFGOED (AGENCES D’INSPECTION DE
L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, DE LA POLITIQUE DU
LOGEMENT ET DU PATRIMOINE IMMOBILIER)
Siège central
Koning Albert II-laan 19, bus 3 (Ruimtelijke Ordening) /
bus 40 (Wonen-Vlaanderen) / bus 5 (Onroerend Erfgoed)
/ bus 22 (Inspectie), 1210 Brussel
Logement : tél. 02 553 17 52, wonenvlaanderen@rwo.
vlaanderen.be
Aménagement du territoire : tél. 02 553 18 50, ruim-
Inspection : tél. 02 553 83 63, [email protected]
ren.be
Patrimoine immobilier : tel. 02 553 16 50, info@
onroerenderfgoed.be
141
Direction de l’Inspection régionale du Logement
Tél. 02 204 12 80
Direction Rénovation urbaine
Tél. 02 204 24 56
www.wijken.irisnet.be
Direction des Monuments et Sites
Tél. 02 204 25 75
www.monument.irisnet.be
LE CENTRE URBAIN - L’AGENCE BRUXELLOISE DE
L’ÉNERGIE (ABEA)
Halles Saint-Géry
place Saint-Géry 1, 1000 Bruxelles
Tél. 02 512 86 19
www.centreurbain.be
Le guichet d’information est ouvert du mardi au vendredi
de 10 à 18 heures et le samedi de 14 à 17 heures.
3 WALLONIE
Numéro vert 0800 119 01
MINISTÈRE DE LA RÉGION WALLONNE
DIRECTION GÉNÉRALE OPÉRATIONNELLE -
AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE, LOGEMENT,
PATRIMOINE ET ÉNERGIE
mrw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/default.asp
Directions extérieures
Communauté germanophone
Hütte 79 boîte 22 / Briefkasten 22, 4700 Eupen
Tél. 087 59 85 30
Brabant flamand
Diestsepoort 6 bus 91 (Ruimtelijke ordening) / bus 92
(Wonen) / bus 93 (Inspectie) / bus 94 (Onroerend
erfgoed), 3000 Leuven
Logement : tél. 016 24 97 77
Aménagement du territoire : tél. 016 24 98 18, ruim-
Inspection : tél. 016 66 59 60, inspectie.vlaamsbra-
Patrimoine immobilier : tél. 016 66 59 00, vlaams-bra-
Flandre occidentale
Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge
Logement : tél. 050 44 28 80
Aménagement du territoire : tél. 050 44 28 11, ruimte-
Inspection : tél. 050 44 28 01, inspectie.westvlaande-
Patrimoine immobilier : tél. 050 44 29 55, west-vlaan-
2 BRUXELLES
MINISTÈRE DE LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
ADMINISTRATION DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
ET DU LOGEMENT
www.broh.irisnet.be
Direction Urbanisme
Tél. 02 204 23 77
www.stedenbouw.irisnet.be
Direction Logement
Tél. 0800 40 400
www.cil-wic.be, www.premie-renovatie.irisnet.be
142
Architectes
ORDRE DES ARCHITECTES
www.ordredesarchitectes.be
www.architect.be
FÉDÉRATION ROYALE DES SOCIÉTÉS D’ARCHITECTES DE
BELGIQUE - FAB
rue Ernest Allard 21, boîte 1, 1000 Bruxelles
Tél. 02 512 34 52
www.fab-arch.be
DE VLAAMSE ARCHITECTENORGANISATIE (NAV)
rue de Spa 8, 1000 Bruxelles
Tél. 02 238 07 70
www.nav.be
BOND VAN VLAAMSE ARCHITECTEN (BVA)
rue Ernest Allard 21, 1000 Bruxelles
Tél. 02 512 25 78
www.bondvlaamsearchitecten.be
UNION WALLONNE DES ARCHITECTES – UWA
Rue de l’Évêché 10, 5000 Namur
Tél. 081 28 05 43
www.uwa.be
NEDERLANDSTALIG COLLEGE VAN DESKUNDIGEN
ARCHITECTEN VAN BELGIË
Leuvensesteenweg 613, 1930 Zaventem
Tél. 02 252 18 75
[Français]
CEAB
rue de Livourne 160 boîte 2, 1000 Bruxelles
Tél. 02 649 50 66
www.redweb.be/architectexpert/
Hainaut
Place du Béguinage 16, 7000 Mons
Aménagement du territoire : tél. 065 32 80 11
Logement : tél. 065 32 81 99, logement.mons.dgo4@
spw.wallonie.be
Monuments et sites : tél. 065 32 80 25
Rue de l’Écluse 22, 6000 Charleroi
Aménagement du territoire : tél. 071 65 49 63
Logement : tél. 071 65 48 80
Monuments et sites : tél. 071 65 48 80
Liège
Montagne Sainte-Walburge 2, 4000 Liège
Aménagement du territoire : tél. 04 224 54 50 –
04 224 54 61
Logement : tél. 04 224 54 90
Monuments et sites : tél. 04 224 54 79
Luxembourg
Place Didier 45, 6700 Arlon
Aménagement du territoire : tél. 063 58 91 11
Logement : tél. 063 58 91 11
Monuments et sites : tél. 063 58 90 01
Namur
Place Léopold 3, 5000 Namur
Aménagement du territoire : tél. 081 24 61 11/43
Logement : tél. 081 24 61 11
Monuments et sites : tél. 081 24 61 76
Brabant wallon
Rue de Nivelles 88, 1300 Wavre
Tél. 010 23 12 11
143
Dienst technologisch advies (Service avis technologique)
Lozenberg 7, 1932 Sint-Stevens-Woluwe
Tél. 02 716 42 11
www.wtcb.be
Autres associations professionnelles du secteur de la construction
ASSOCIATION DE CONTACT DES COORDINATEURS DE
SÉCURITÉ (VC-CS )
Avenue Louise 216 boîte 292, 1050 Bruxelles
Tél. 016 80 81 81
www.vccs.be
INSTITUT BELGE DES COORDINATEURS DE SÉCURITÉ ET
DE SANTÉ
boulevard du Souverain 47 boîte 2, 1160 Bruxelles
Tél. 02 660 92 69
www.bib-co.com
CONFÉDÉRATION ROYALE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS
(CRGE)
chaussée de Bruxelles 323a boîte 11, 1410 Waterloo
Tél. 02 644 94 69
www.kcle-crge.org
ASSOCIATION BELGE DES EXPERTS (ABEX)
avenue Frans Van Kalken 1 boîte 104, 1070 Bruxelles
Tél. 02 523 73 33
www.abex.be
ASSOCIATION DES ARCHITECTES D’INTÉRIEUR DE
BELGIQUE (AInB)
rue de Spa 8, 1000 Bruxelles
Tél. 02 238 06 20
www.ainb.be
Entrepreneurs et services des entreprises de construction
CONFÉDÉRATION CONSTRUCTION
rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles
Tél. 02 545 56 00
www.confederationconstruction.be
VLAAMSE CONFEDERATIE BOUW (VCB)
rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles
Tél. 02 545 57 49
www.vcb.be
CONFÉDÉRATION DE LA CONSTRUCTION DE
BRUXELLES-CAPITALE (CCBC)
rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles
Tél. 02 545 58 29
www.confederationconstruction.be/bruxelles-capitale
CONFÉDÉRATION DE LA CONSTRUCTION WALLONNE
(CCW)
rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles
Tél. 02 545 56 68
www.ccw.be
BOUWUNIE – UNION DES PME CONSTRUCTION
rue de Spa 8, 1000 Bruxelles
Tél. 02 238 06 05
http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp?id=46317
CENTRE SCIENTIFIQUE ET TECHNIQUE DE LA
CONSTRUCTION (CSTC)
Laboratoire d’essais
avenue P. Holoffe 21, 1342 Limelette
Tél. 02 655 77 11
144
Aspects environnementaux
SITE PORTAIL DES POUVOIRS PUBLICS FLAMANDS
www.milieuinfo.be
OPENBARE AFVALSTOFFENMAATSCHAPPIJ VOOR HET
VLAAMSE GEWEST – OVAM (SOCIÉTÉ PUBLIQUE DES
DÉCHETS POUR LA RÉGION FLAMANDE)
Stationsstraat 110, 2800 Mechelen
Tél. 015 28 42 84
www.ovam.be
BRUXELLES ENVIRONNEMENT - IBGE
Gulledelle 100, 1200 Bruxelles
Tél. 02 775 75 75
www.bruxellesenvironnement.be
SITE PORTAIL DE LA RÉGION WALLONNE
environnement.wallonie.be
ARGUS - LE POINT ENVIRONNEMENT DE KBC ET CERA
Eiermarkt 8, 2000 Antwerpen
Tél. 03 202 90 70
www.argusmilieu.be
CENTRUM DUURZAAM BOUWEN (CENTRE
CONSTRUCTION DURABLE)
Marktplein 7 bus 1, 3550 Heusden-Zolder
Tél. 011 79 97 51
www.centrumduurzaambouwen.be
FÉDÉRATION BELGE DES ENTREPRENEURS PAYSAGISTES
(FBEP)
www.bfg-fbep.org
ASSOCIATION BELGE DES ARCHITECTES DE JARDINS ET
DES ARCHITECTES PAYSAGISTES (ABAJP)
boulevard Léopold II 53, 1080 Bruxelles
Tél. 0496 06 63 36
www.bvtl.be
Vente et achat d’un bien immeuble
FÉDÉRATION ROYALE DU NOTARIAT BELGE
rue de la Montagne 30-34, 1000 Bruxelles
Tél. 02 505 08 11
www.notaire.be
INSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS
(IPI)
rue du Luxembourg 16b, 1000 Bruxelles
Tél. 02 505 38 50
www.ipi.be
CONFÉDÉRATION DES IMMOBILIERS DE BELGIQUE (CIB)
www.cib.be
Aspects fiscaux
SERVICE PUBLIC FÉDÉRAL FINANCES
Contact Center
Tél. 02 572 57 57
Administration générale de la Documentation patrimo-
niale AGDP (cadastre, enregistrement et domaines)
Tél. 02 576 35 98
145
BELSOLAR – BELGIAN SOLAR INDUSTRY ASSOCIATION
p/a ATTB Section 5
Frans Geldersstraat 7, bus 4, 1800 Vilvoorde
Tél. 0437 82 90 83
www.belsolar.be
BELPV – FÉDÉRATION BELGE DES ENTREPRISES
PHOTOVOLTAÏQUES
rue Royale 35, 1000 Bruxelles
Tél. 02 218 87 47
www.ode.be
Divers
COMMISSION DE CONCILIATION – CONSTRUCTION
Espace Jacqmotte
rue Haute 139, 1000 Bruxelles
Tél. 02 504 97 86
www.bouwverzoening.be
ALIA SECURITY – ASSOCIATION PROFESSIONNELLE DE
LA SÉCURITÉ ÉLECTRONIQUE
avenue du Marly 15, 1120 Bruxelles
www.aliasecurity.be
VENTIBEL - FÉDÉRATION POUR LE SECTEUR DE LA
VENTILATION
Kasteelstraat 70, 9620 Zottegem
Tél. 0478 56 21 23
www.ventibel.be
BELGIAN CENTRE FOR DOMOTICS AND IMMOTICS
(BCDI)
www.bcdi.be
Énergie
SITES INTERNET DES POUVOIRS PUBLICS
Flandre : www.energiesparen.be
Bruxelles : www.bruxellesenvironnement.be
Wallonie : energie.wallonie.be
SERVICE PUBLIC FÉDÉRAL ÉCONOMIE – CONTACT
CENTER
Tél. 0800 120 33
www.mineco.fgov.be
COMMISSION DE RÉGULATION DE L’ÉLECTRICITÉ ET DU
GAZ (CREG)
rue de l’Industrie 26-38, 1040 Bruxelles
Tél. 02 289 76 11
www.creg.be
VLAAMSE REGULERINGSINSTANTIE VOOR DE
ELEKTRICITEITS- EN GASMARKT (VREG) (ORGANISME
FLAMAND DE RÉGULATION DU MARCHÉ DE
L’ÉLECTRICITÉ ET DU GAZ)
Bâtiment Comte de Ferraris
boulevard du Roi Albert II 20 boîte 19, 1000 Bruxelles
Tél. 1700
www.vreg.be
COMMISSION WALLONNE POUR L’ÉNERGIE - CWAPE
avenue Gouverneur Bovesse 103-106, 5100 Jambes
Tél. 081 33 08 10
www.cwape.be
LE RÉGULATEUR BRUXELLOIS POUR L’ÉNERGIE – BRUGEL
avenue des Arts 46, 1000 Bruxelles
Tél. 0800 97 198
www.brugel.be
146
Sites Internet intéressants
* Construire et transformer
www.habitos.be (informations sur la construction
et la rénovation)
www.houseonline.be
* Jours d’inspiration
www.mijnhuismijnarchitect.com
www.devlaamserenovatiedag.be
* Foires
www.batibouw.be
www.bisbeurs.be
www.cocoon.be
www.bouwreno.be
www.inwonen.be
www.bouwinnovatie.be
www.bois-habitat.be
www.batireno.be
www.tendancesmaison.be
* Construire / transformer durablement
www.energiebewustarchitect.be
www.passiefhuisplatform.be
www.bouwteam.be
www.duurzameenergie.org
www.vibe.be
www.gidsvoorduurzameaankopen.be
www.energie-habitat.be
www.energies-renouvelables.org
www.energies-renouvelables.com
www.observatoiredulogementdurable.be
www.apere.org
* Immobilier
www.pap.be
www.woneninbrussel.be
www.notarimmo.be
* Fiscalité
www.onroerendevoorheffing.be (portail fiscalité
Flandre)
http://fiscalite.wallonie.be (portail fiscalité Wallonie)
http://www.brussel.irisnet.be/a-propos-de-la-region/
le-ministere-de-la-region-de-bruxelles-capitale/
finances-budget/service-taxes-et-recettes
* Subventions
www.premiezoeker.be
http://www.stadswinkel.be/
http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/
Pages/Aides/AidesMenu.asp
147
Vous avez d’autres questions ?
Avez-vous encore des questions concernant vos affaires
bancaires et d’assurances ? Parlez-en avec un collabora-
teur de votre agence bancaire KBC ou votre agent
d’assurances KBC.
Vous pouvez aussi appeler le KBC-Telecenter au numéro
078 152 154, du lundi au vendredi de 8 à 22 heures et le
samedi et les jours de fermeture bancaire de 9 à
17 heures.
Vous pouvez aussi nous joindre par écrit :
KBC-Telecenter
Schoenmarkt 35
2000 Antwerpen
Fax : 03 283 29 50
www.kbc.be
148
Notes personnelles
Vous envisagez de construire, d’acheter ou de transformer une habitation ? Nous nous ferons un plaisir de vous fournir
un conseil personnalisé en matière de crédit. Gratuitement et sans aucun engagement de votre part. En outre, nous
pouvons vous fournir des conseils détaillés sur l’assurance de votre propriété.
Pour être en mesure de vous offrir des informations concrètes, certaines données nous sont nécessaires. Sur cette base,
nous élaborerons une proposition pour vous. Il vous suffit de compléter le formulaire ci-joint et de le remettre dans une
agence bancaire KBC. Nos collaborateurs se feront un plaisir de vous aider à compléter les données. Car il est important
pour vous que nous puissions nous faire une idée correcte de votre situation. À l’occasion d’un entretien personnalisé,
nous pourrons alors vous communiquer des chiffres exacts. Car en fin de compte, c’est de votre argent et de votre ave-
nir qu’il s’agit.
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Colofon
Rédacteurs en chef
Staf Bellens et Colette Demil, CD Media Productions, Grammont
Coordination de rédaction
Rik Uyttebroeck
Mise en page
Jozef Boels, BZB’s bvba, Dilbeek
Révision linguistique, traduction, concept et design
KBC Groupe SA - Communication - CMM, Brusselsesteenweg 100, 3000 Leuven
Rédaction achevée le 23 janvier 2012.
La présente publication est strictement informative et n’engage pas la banque. Les conditions reprises dans le texte
peuvent être modifiées à tout moment par la banque sans avertissement préalable.
La présente publication ne peut être reproduite, sauvegardée dans une banque de données automatisée ou publiée, en
tout ou en partie, par impression, photocopie ou par tout autre procédé sans l’accord écrit préalable de l’éditeur.
Toutes les opérations de KBC Bank SA sont soumises aux Conditions bancaires générales dont le texte peut être
obtenu dans toutes les agences bancaires KBC.
Siège de la société : KBC Bank SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles, Belgique.
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Société du groupe KBC
Éditeur responsable : KBC Groupe SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles, Belgique.
TVA BE 0403.227.515, RPM Bruxelles.
KBC Bank SA et KBC Assurances SA peuvent utiliser vos données à des fins de marketing. Si vous ne le souhaitez pas,
avertissez votre agence bancaire KBC. Vous avez le droit d’accéder à ces données et de les faire rectifier, ainsi que la
faculté de consulter le registre public des traitements automatisés (loi du 8 décembre 1992 sur la protection de la vie
privée).
Police habitation KBC
1 Assurance incendiePropriétaire. Une assurance incendie vous protège contre la perte de propriété. En cas de sinistre assuré, vous devez reconstruire
le même bâtiment avec la même qualité de finition. Comme nous utilisons des grilles d’évaluation, vous avez la certitude que votre
bâtiment ET votre mobilier sont assurés sans limitation.
Propriétaire bailleur. Vous avez également tout intérêt à souscrire une assurance habitation, même si votre locataire est déjà
assuré. En effet, si vous ne vous assurez pas, vous courez le risque de ne pas recevoir d’indemnité en cas de sinistre. Il se peut en
effet que le locataire ne soit pas responsable de ce sinistre. De plus, le locataire ne fait assurer que la valeur réelle. Vous êtes égale-
ment assuré contre les conséquences de votre responsabilité. En effet, bien souvent vous êtes responsable des dommages corpo-
rels et matériels causés aux tiers par le fait de votre bâtiment, de la cour intérieure, des jardins attenants et de l’encombrement des
trottoirs devant le bâtiment assuré.
Locataire. Vous êtes responsable contractuellement, à l’égard du propriétaire, des dégâts que vous causez au bâtiment pendant la
durée du bail. Ceci découle du contrat de bail. Et vous pouvez en outre être rendu responsable de dommages causés aux tiers par
votre faute. Il arrive souvent que les locataires n’assurent pas eux-mêmes leur responsabilité locative pour l’immeuble, en raison
d’une clause abandon de recours contre le locataire qui figure dans le bail. Ceci n’est pas sans danger. Ainsi, par exemple, votre
responsabilité extracontractuelle en cas de dommages causés à des tiers par le fait de l’immeuble n’est pas assurée.
BÂTIMENT
• Date de construction ..........-..........-............... ou o Bâtiment en construction o Isolé o Non isolé
• Habitation achetée récemment o Oui o Non
• Le bâtiment a plus de quinze ans mais a été entièrement rénové au cours des quinze dernières années o Oui o Non
• Adresse du risque ...........................................................................................................................................................................................................................................................................
• Qualité o Propriétaire o Locataire o Occupant
comme o Occupant o Non occupant du/d’ o Bâtiment entier o Une partie du bâtiment
• Utilisation o Habitation privée o Exercice d’une profession libérale
• Occupation o Régulière (au maximum 90 journées complètes d’absence par an)
o Irrégulière (plus de 90 journées complètes d’absence par an)
• Type de bâtiment o Appartement o Habitation en rangée o Habitation trois façades o Habitation non attenante
• Construction o Toit de chaume
MOBILIER
Objets de valeur ...................................................................................................................................................... d’une valeur de ............................................. euros
Objets de valeur ...................................................................................................................................................... d’une valeur de ............................................. euros
Objets de valeur ...................................................................................................................................................... d’une valeur de ............................................. euros(Par exemple : bijoux, collections, objets d’art, antiquités, matériel audiovisuel.)
2 Police familiale KBC et Assurance accidents KBC Un accident est si vite arrivé. Il est dès lors préférable de vous prémunir des conséquences. Car vous êtes légalement obligé de
réparer les dommages que vous-même, vos enfants ou votre animal domestique causez à quelqu’un d’autre. À l’inverse, les autres
sont obligés de vous indemniser s’ils vous causent des dommages. Mais parfois, vous êtes obligé d’entamer des démarches pour
obtenir cette indemnisation. Toutefois, dans la plupart des cas, personne n’est responsable : vous faites une chute dans l’escalier,
un enfant se blesse en jouant …
FAMILLE
• Avez-vous des enfants ? o Oui o Non
• Hébergez-vous régulièrement des amis de vos enfants ? o Oui o Non
• Avez-vous des animaux domestiques ? o Oui o Non
• Faites-vous régulièrement appel à du personnel domestique (par exemple femme de ménage, jardinier, babysitter etc.) ? o Oui o Non
• L’un des membres de la famille est-il actif dans un mouvement de jeunesse, une association socioculturelle,
• un club sportif, une asbl ou une autre association ? o Oui o Non
• Votre famille peut-elle compter sur une assistance juridique dans la vie privée ? o Oui o Non
• (Par exemple litiges relatifs au loyer, à l’achat de biens.)
• Êtes-vous régulièrement un usager faible de la route (piéton, cycliste, roller, etc.) ? o Oui o Non
• Allez-vous régulièrement en voyage à l’étranger et/ou avez-vous des enfants qui étudient à l’étranger ? o Oui o Non
Oui, un conseil personnalisé gratuit et sans aucun engagement de ma part m’intéresse.
Nom ................................................................................................................................................. Prénom ...........................................................................................
Rue ............................................................................................................................................................................................ N° ........................ Boîte ........................
Code postal ............................ Commune ...........................................................................................................................................................................................
Tél. .......................................................................... Fax ............................................................................... Gsm ....................................................................................
Courriel ............................................................................................................................. @...............................................................................................................
(Éventuellement) Votre numéro de Compte à vue KBC ..............................................................................................................................................................
Crédit logement KBC et Assurance décès liée à un crédit KBC
• Marié o Oui o Non
• Cohabitant o Oui o Non
• Objet du prêt o Achat terrain à bâtir
o Nouvelle construction ou achat habitation neuve
o Achat habitation existante
o Rénovation
• Dans quelle région le bien immeuble se situe-t-il ? o Région de Bruxelles-Capitale o Région wallonne o Région flamande
• Prix Achat terrain à bâtir ............................................................................................................................................................ euros o Vente de gré à gré
o Vente publique
Nouvelle construction ou achat habitation neuve .............................................................................................. euros o Vente de gré à gré
o Vente publique
Achat habitation existante .............................................................................................................................................. euros o Vente de gré à gré
o Vente publique
Rénovation ......................................................................................................;....................................................................... euros
• Montant du prêt : Achat terrain à bâtir ................................................................................................................................................................................... euros
Nouvelle construction ou achat habitation neuve ............................................................................................................................................................. euros
Achat habitation existante ............................................................................................................................................................................................................ euros
Rénovation ............................................................................................................................................................................................................................................ euros
• Revenu cadastral (escompté) (de l’habitation que vous occupez vous-même) ......................................................................................................... euros
• (Donnez éventuellement une estimation.)
• Autres revenus immobiliers imposables .................................................................................................................................................................... euros par an
• Contribuable (titulaire du revenu le plus élevé)
o fumeur – Sexe o Masculin o Féminin
Revenu professionnel annuel net imposable ........................................................................................................................................................................... euros
Date de naissance .................. - .................. -19 ..................
• Partenaire
o fumeur – Sexe o Masculin o Féminin
Revenu professionnel annuel net imposable ...................................................................................................................……..….………..…………............ euros
Date de naissance .................. - .................. -19 ..................
• Nombre d’enfants (à charge au 1er janvier prochain) .................
• Revenu net imposable (globalement) de l’avant-dernière année ................................................................................................................................... euros
(À ne compléter qu’en cas de nouvelle construction, d’achat d’une habitation neuve ou de rénovation en Région flamande.)
• Assurance décès liée à un crédit Contribuable o Oui, pourcentage de couverture ........................... % o Non
Partenaire o Oui, pourcentage de couverture ........................... % o Non
(Le pourcentage de couverture indique la part du montant à emprunter que vous souhaitez assurer.)
Peut-être avez-vous souscrit un prêt antérieur dont le remboursement est encore en cours. Peut-être payez-vous chaque année une
prime d’assurance vie. Dans ce cas, remettez-nous une copie de votre dernière déclaration fiscale. Nous pourrons ainsi calculer avec
plus de précision l’économie d’impôt qu’un nouveau Crédit logement KBC vous permettrait de réaliser, en tenant compte des
postes de déduction dont vous bénéficiez déjà. En vue d’accélérer le traitement d’une éventuelle demande de Crédit logement
KBC, vous pouvez nous fournir dès à présent tous les documents nécessaires comme le compromis de vente, le devis, les plans, vos
fiches de revenus les plus récentes etc.
Éditeur responsable : KBC Groupe SA, avenue du Port 2, 1080 Bruxelles, Belgique. TVA BE 0403.227.515, RPM Bruxelles, compte bancaire 734-0051374-70.KBC Bank SA, FSMA 26 256. KBC Assurances SA, entreprise agréée pour toutes les branches sous le code 0014 (A.R. du 4 juillet 1979, M.B. du 14 juillet 1979).KBC Bank SA et KBC Assurances SA peuvent utiliser ces informations pour toutes leurs activités de marketing. Si vous ne le souhaitez pas, faites-le-nous savoir. Vous avez le droit d’accéder à ces données et de les faire rectifier, ainsi que la faculté de consulter le registre public des traitements automatisés (loi du 8 décembre 1992 sur la protection de la vie privée).
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Nous parlons la même langue.
Vous êtes sur le point de devenir propriétaire ? Le Guide de l’habitation KBC sera
votre fidèle compagnon.
Devenir propriétaire d’une habitation est un processus complexe. Des informa-
tions pertinentes vous permettront de faire les meilleurs choix. KBC Banque &
Assurance veut vous y aider, par des conseils judicieux.
Le Guide de l’habitation KBC expose les procédures à suivre avant, pendant et
après l’achat d’un terrain à bâtir ou d’une habitation. Vous saurez tout sur le
contrat avec l’architecte et le coordinateur de sécurité, la demande du permis de
bâtir, la responsabilité de l’entrepreneur, la demande de prêt et les moyens
d’assurer votre bien immobilier.
Vous pourrez vous faire une bonne idée des frais. Vous y trouverez également
une réponse à des questions spécifiques : Qu’en est-il des cohabitants qui
acquièrent ensemble un bien immeuble ? Que se passe-t-il si vous achetez un
terrain à bâtir donné à ferme ?
Comme vous pouvez le constater, acheter ou faire construire une maison ne se
limite pas à contracter un prêt ou à souscrire une assurance. Il faut tenir compte
de nombreux aspects juridiques, financiers et fiscaux. Le présent guide vous fera
gagner beaucoup d’argent.
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