Guide de l’investissement immobilier aux...

Guide de l’investissement immobilier aux USA

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L’investissement immobilier à l’étranger connaît actuellement une phase de démocratisation sans précédent. Convaincu que l’immobilier peut se penser au delà des frontières, en 2016, le cabinet My US Investment change d’identité et devient Altitude International Realty. La vocation de cette nouvelle marque est de proposer désormais à ses investisseurs une large gamme de produits immobiliers diversifiés, non plus seulement aux USA mais dans différents pays du monde.

Altitude Realty offre également un accompagnement administratif ainsi qu’un service client de qualité. Notre offre se veut ainsi la plus complète possible afin que nos clients puissent envisager leurs projets en toute sérénité.

Plusieurs marchés immobiliers européens et internationaux présentent aujourd’hui un environnement idéal pour un investissement. De nombreuses opportunités sont disponibles à des prix particulièrement attractifs sur des marchés en pleine croissance et stables, notamment sur les plans juridique et fiscal. Ces arguments font partie des raisons qui poussent de plus en plus d’investisseurs à élargir leurs horizons patrimoniaux.

Altitude International Realty, votre cabinet de conseil en investissement immobilier à l’international, a rédigé ce guide afin de vous aider à vous familiariser avec les fondamentaux du marché immobilier sur lequel vous souhaitez vous positionner.

Nous vous souhaitons une bonne lecture et vous rappelons que notre équipe se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet et mettra tout en œuvre pour sa réussite.

- Victor PagèsFONDATEUR DU CABINET ALTITUDE INTERNATIONAL REALTY

32011 220+3 Bureaux (Paris, NYC et Miami)

Création du cabinet par Victor Pagès

Plusieurs centaines de transactions effectuées

2 GUIDE DE L’INVESTISSEMENT – USAALTITUDE CONSEIL - TOUS DROITS RÉSERVÉS©

1 2

4

5 6

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LE MARCHÉ IMMOBILIER AMÉRICAIN EN 2016

UNE FISCALITÉAVANTAGEUSE

LA SÉLECTION D’UN BIEN LE PROCESSUS D’ACHAT

LA GESTION LOCATIVE OPTIMISATION DES RISQUES LIÉS À L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER AUX USA

La bulle des années 2000L’éclatement de la bulle en 2006Un marché actuel favorable

p 4

p 13

p 16 p 18

p 7

p 9

La convention fiscale franco-américaine Comparatif France - USA

Acquisition d’un bien Étape par étapeLLC ou nom propre

Les zones d’investissementNotre offre investissement locatif Notre offre immobilier haut de gamme

Choisir son Property Manager Le contrat de gestion locative Une législation avantageuse Le profil locataire type

Le risque de changeLe risque immobilier

3

LE MARCHÉ IMMOBILIER AMÉRICAIN EN 20161 $

LES CATALYSEURS DE LA CRISE DES SUBPRIMES

2000

2004

2006

2008

Suite à l’éclatement de la bulle internet au début des années 2000, la Fed a conduit une politique de taux directeurs faibles, dite de «Quantitative Easing», visant à empêcher une récession de l’économie américaine grâce à une masse monétaire abondante.

En abaissant son taux directeur à 1,75% en septembre 2001, puis à 1% en juillet 2003, la Fed a adopté une politique monétaire incitant fortement à l’emprunt.

Cette politique a par ailleurs poussé les investisseurs à la recherche d’un supplément de rémunération vers des actifs immobiliers. La demande sur le marché immobilier a donc mécaniquement augmenté à partir de 2000, impliquant une augmentation des prix sur le marché.

Compte tenu des conditions de crédit extrêmement favorables, les ménages américains se sont alors endettés jusqu’à dépasser leur seuil de solvabilité. En contrepartie et pour compenser leur fragilité financière, les ménages à risque ont mis en gage leur actif immobilier pour honorer leur dette en cas de défaut de paiement.

A partir de 2004, les taux directeurs américains remontent très rapidement, sous l’impulsion notamment du nouveau président de la Fed, Ben Bernanke. Ce sera l’événement initiateur de la crise des Subprimes.

Dans ce contexte, la nature des prêts Subprimes explique la chute de l’immobilier américain. En effet, la variable d’ajustement des taux était justement la valeur du bien hypothéqué. Ainsi, avec un marché immobilier perdant de sa valeur, les ménages américains se sont retrouvés dans l’impossibilité de payer leurs échéances auprès de leurs établissements de crédit. Cette Crise des Subprimes mènera également de nombreuses banques à la faillite.

La proportion de ménages à risque accédant à la propriété est devenue de plus en plus importante : en 2006, les crédits subprimes représentaient 24% des nouveaux crédits immobiliers aux Etats-Unis.

En 2008, ces élements cumulés conduisent à la fameuse Crise des Subprimes qui modifiera radicalement le paysage immobilier américain.

Les établissements bancaires ont répercuté les conséquences de cette hausse sur les emprunteurs, avec des conditions de remboursement de plus en plus sévères. «Asphyxiés», ils ont alors été obligés de revendre leurs biens.


LE MARCHÉ IMMOBILIER AMÉRICAIN

LA CRISE DÉGRADE LE MARCHÉ IMMOBILIER

JUSQU’EN 2012

L’indice Case-Shiller est passé de 76 à 226 dans les grandes agglomérations en moins de dix ans (entre 1996 à 2006). À noter que l’indice Case-Shiller représente l’évolution des prix sur les 10 et les 25 plus grandes agglomérations américaines ainsi qu’au niveau national.

Pour comprendre le caractère exceptionnel de cette hausse, il faut réaliser que depuis 1950, cet indice évoluait de manière cyclique en fluctuant dans une fourchette de 105 à 125.

UN MARCHE ASSAINI ET DES OPPORTUNITES

ENCORE NOMBREUSES

À fin 2015, un peu plus d’un million de propriétés faisaient l’objet d’une saisie bancaire aux Etats-Unis, soit une maison sur 172. Cela représente un stock annuel toujours conséquent. Les investisseurs bénéficient donc encore d’une belle fenêtre d’opportunités pour se positionner sur le marché américain à des prix décotés. Toutefois, le marché s’est largement assaini ces dernières années, avec une baisse du nombre de saisies évaluée à 62% depuis le pic de la crise en 2008.

La hausse du pouvoir d’achat des ménages américains et leur nombre grandissant (15.9 millions de ménages supplémentaires devraient se constituer dans les 8 ans à venir) sont des signes positifs qui confirment la poursuite de cet assainissement du marché.

Parallèlement, 2015 a été marqué par l’annonce de la hausse des taux de la Fed en décembre, la première depuis 10 ans. Cette hausse est restée mesurée avec une évolution de seulement 0.25%, ce qui limitera l’impact sur le coût de l’emprunt pour les américains. Une décision comme celle-ci démontre notamment que l’économie américaine se stabilise enfin après une forte phase de reprise post-crise, et qu’elle repose désormais sur de nouveaux piliers beaucoup plus solides.

Les prix des biens immobiliers proposés par Altitude Realty présentent encore une décote moyenne de 15 à 30 % en fonction des zones comparés aux prix d’avant crise.

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PARIS

USA 10 CITY

USA 20 CITYReprise de la

croissance aux USACrise

des Subprimes

DES PRIX DÉCOTÉSDE 15 À 30%

2000-T1

2001-T3

2009-T3

2014-T3

2005-T3

2003-T1

2011-T1

2007-T1

2000-T3

2008-T3

2013-T3

2004-T3

2012-T3

2002-T1

2010-T1

2015-T1

2006-T1

2003-T2

2011-T2

2007-T3

2001-T1

2009-T1

2014-T1

2005-T1

2002-T3

2010-T3

2015-T3

2006-T3

2004-T1

2012-T1

2008-T1

2013-T1

Sources: Case-Shiller et Insee


DIVERSIFICATION DE DEVISE

DIVERSIFICATION PATRIMONIALE

FISCALITÉ AVANTAGEUSE

FORTE DEMANDE LOCATIVE

PRIX DÉCOTÉS

TICKETS D’ENTRÉE ACCESSIBLES

HAUTS RENDEMENTS

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis permet de se placer sur une autre monnaie. Si l’on tient compte de la situation économique actuelle de l’Europe, cette diversification de devise semble particulièrement pertinente.

Étant donné la situation économique et fiscale en France et en Europe, investir dans l’immobilier aux Etats-Unis représente une solution patrimoniale attractive. Cela permet de diversifier son patrimoine d’un point de vue géographique et de se placer sur une zone économique dont la reprise est réelle.

En plus de la décote liée à l’impact de la crise des Subprimes, le fait d’acheter une propriété proposée par un marchand de biens plutôt qu’un agent immobilier classique permet de bénéficier d’un deuxième effet de décote sur le prix d’acquisition.

Les règles fiscales américaines sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont plus avantageuses qu’en France. Il est possible par exemple d’amortir fiscalement son bien (sur 27,5 ans) ou encore de bénéficier d’abattements forfaitaires.

Depuis 2008, le volume des saisies immobilières a contraint les banques américaines à revendre d’innombrables biens inscrits à leur bilan à des prix défiant toute concurrence. Malgré une reprise de la croissance depuis 2012, investir aux USA permet encore aujourd’hui de bénéficier de prix très attractifs.

Compte tenu des prix très bas, la performance d’un actif immobilier se révèle aujourd’hui particulièrement intéressante. Investir aux USA peut générer un rendement annuel net de 7% à 12% (avant impôt sur le revenu).

La part de foyers locataires de leur logement est aujourd’hui très élevée aux Etats-Unis. Les foyers ayant perdu leur bien immobilier sont en effet obligés de reconstruire leur « credit history », et donc de louer pendant quelques années. Par ailleurs, nous proposons des investissements dans des zones économiquement et démographiquement très dynamiques.

Les conditions pour investir dans l’immobilier américain sont tout simplement excellentes, tant sur le plan conjoncturel que structurel.


UNE FISCALITÉAVANTAGEUSE2

Paiement des taxes foncières locales

Paiement de l’impôt sur le revenu auprès des services fiscaux américains (IRS)

Nombreux avantages fiscaux, tels que : 1 Amortissement du prix d’achat 2 Déduction d’un billet d’avion AR par an 3 Abattement fiscal offert par l’IRS

Tranches d’imposition progressives aux USA : de 10% à 39,6%

Les revenus fonciers américains doivent être déclarés en France.

Absence de double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôts égal à l’impôt français.

Absence de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers de source étrangère.*

20% d’impôts au niveau fédéral (si détention supérieure à 1 an)

Les plus-values américaines doivent être déclarées auprès des services fiscaux français.

La double imposition est également évitée grâce à un mécanisme de crédit d’impôt égal à l’impôt américain.

USA

FRANCE

Les implications fiscales d’un investissement aux Etats-Unis par un investisseur français sont régies par la Convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009.

*Ce sujet étant entériné par voies de jurisprudence seulement, il peut faire débat avec l’administration fiscale.

LA CONVENTION FISCALE FRANCO-AMÉRICAINE

L’interprétation de cette convention fiscale s’effectue comme suit :

1 Les revenus immobiliers tirés de la location d’un bien immobilier situé aux Etats-Unis sont imposables aux Etats-Unis (article 6).

2 La France se réserve le droit d’intégrer les revenus américains dans le calcul du taux d’imposition effectif.

3 Afin d’éviter la double imposition aux Etats-Unis et en France, l’article 24 de la Convention octroie un crédit d’impôt égal à l’impôt français (revenus fonciers) ou à l’impôt américain (plus-value).

LES PLUS VALUESLES REVENUS FONCIERS


COMPARATIFFRANCE / USA

A titre d’exemple, vous trouverez ci-dessous la comparaison de deux investissements à variables identiques. L’un est situé en France et l’autre aux Etats-Unis.

Dans cet exemple, le contribuable français est soumis à un taux d’imposition global de 14,86% en choisissant d’investir aux Etats-Unis, contre 56,50% s’il choisit d’investir en France.

Bien situé en FranceBien situé aux États-Unis

Loyer annuel brut

Charges locatives annuelles

Loyers annuels nets

Impôts payés aux États-Unis

Impôts payés en France

Total impôts payés

Taux d’imposition global

Loyers nets après impôts

Rendement net après

Hypothèses : Revenu imposable de 100 000€ et taux d’imposition marginal à 41%, Simulation proposée à titre d’exemple et non contractuelle – 1€ = 1,10$

*Conséquence d’un taux moyen d’imposition français légèrement plus élevé en intégrant les revenus américains**Dont CSG/CRDS

12 000€

(3 596)€

8 298€

(199)€

(1 050)€*

(1 249)€

14,86%

7 155€

7,39%

12 000€

(3 596)€

8 298€

0€

(4 748)€

(4 748)€**

56,50%

3 656€

3,78%

INFO PRATIQUENous envoyons à l’ensemble de nos investisseurs un guide de la fiscalité détaillé afin de les accompagner au mieux et de leur fournir toutes les dates et éléments à retenir. De plus, nous proposons une mise en relation avec un comptable américain qui s’occupe de préparer la déclaration fiscale américaine pour nos clients.

UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE


LA SÉLECTION D’UN BIEN3

Zone dynamique Demande locative Démographie

Qualité des rénovations Partenaires locaux fiables

Perspectives de plus-value

1 2 3

4 5 6

LES ZONES D’INVESTISSEMENT

Notre souhait est d’offrir une sélection limitée de zones que nous maîtrisons parfaitement et au sein desquelles nous nous appuyons sur des partenaires de premier ordre.

NOS CRITÈRES DE SÉLECTION


LA SÉLECTION D’UN BIEN

NOTRE OFFRE INVESTISSEMENT LOCATIF

LES CARACTÉRISTIQUES

DE NOS BIENS

POURQUOI

INVESTIR ?

1 Une demande locative élevée et constante grâce à une sélection précise des quartiers appréciés des familles de la middle class dont la situation financière sera suffisamment stable pour assurer un turnover limité.

2 Un taux de rendement compris entre 6% et 12% net avant impôts dû à un différentiel important entre des prix d’achat actuels extrêmement bas et des loyers toujours élevés (un bien acheté 110 000$ à Atlanta par exemple pourra se louer entre 1 000$ et 1 200$).

3 Une perspective de plus-value réelle car c’est sur ce type de produit que la crise a frappé en premier.

L’un de nos objectifs prioritaires sera de vous proposer des biens qui se loueront rapidement et dans de bonnes conditions afin de maximiser le rendement de votre investissement.

Situés dans des quartiers résidentiels middle class

Prix décoté de 15% à 30% par rapport au prix du marché actuel

Prix d’acquisition compris entre 70 000€ et 250 000€

Loyer mensuel brut compris entre 750$ et 2 000$

Des rénovations complètes et de qualité (entre 10 000$ et 35 000$)

1

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4

5

LE CONSEIL ALTITUDE REALTY

L’équipe peut également vous proposer de prendre part à des projets d’investissement immobiliers structurés. Altitude Realty visite sur site et analyse de façon approfondie chaque projet retenu afin de proposer les meilleures solutions de diversification à ses clients.

ATTENTION

Dans certaines villes, les coûts d’acquisition peuvent démarrer autour de 20 000€ (biens souvent non rénovés présentant un risque locatif élevé). Nous identifions ces positionnements comme particulièrement risqués et vous recommandons la plus grande prudence dans la sélection de vos intermédiaires si il s’agit du type d’investissement que vous recherchez.


COMMENT CALCULER UN RENDEMENT NET

Un taux de rendement révélateur de la qualité de l’investissement est net avant impôt, et calculé après soustraction de l’ensemble des charges (frais de gestion, taxes foncières, assurance, etc.)

USD Description

Prix d’achat

Frais d’avocat

Investissement global

Loyer mensuel brut

Loyer annuel brut

Frais de gestion (10%)

Assurance annuelle (estimation)

Taxes foncières

HOA (Home Owners Association)

Dépenses annuelles

Loyer annuel net

Rendement Net

Rendement Net(Avant impôts, honoraires inclus)

94 900

1 500

96 400

1 050

12 600

(1 260)

(900)

(1 627)

(0)

(3 787)

8 813

9,1%

8,6%

Prix après rénovation et négocié par Altitude Realty

Rémunération de l’avocat, l’assurance sur le titre de propriété et des divers administratifs

Estimation toujours conservatrice

Frais de gestion locative (collecte des loyers, relevés, relations avec les locataires, etc.)Différentes couvertures (« coverage ») et responsabilité civile (« liability ») possibles City et county taxes principalement - Paiement souvent en 2 tranchesFrais de copropriétés - Très rares sur ce type de biens

Avant impôt

Rendement sur l’investissement global (cash on cash)

Rendement sur l’investissement global en intégrant les honoraires Altitude Realty dans le coût d’acquisition (6 000€ = 6 600$, calcul basé sur le taux de change du 03/02/2016 = 1€ = 1,10$)

EN BREF

Des prix d’achat raisonnables (70 K€ - 250 K€)

Des rendements nets 4 fois supérieurs à ce qu’il est possible de trouver dans l’Hexagone

Des perspectives de plus-value entre 20% et 40% à moyen terme


1 1 GUIDE DE L’INVESTISSEMENT – USAALTITUDE CONSEIL - TOUS DROITS RÉSERVÉS©

NOTRE OFFRE IMMOBILIER HAUT DE GAMME

LES CARACTÉRISTIQUESDE NOS BIENS

Altitude International Realty permet aussi à ses clients d’acquérir des biens pour leur usage personnel. Une résidence secondaire à Miami ou un pied à terre à New York, voici le type de produits que nos équipes peuvent vous proposer. Il s’agit d’appartements (condominiums) ou de villas situées sur des zones à fort potentiel et dont la demande locative est également élevée.

POURQUOI INVESTIR ?

1 Tout d’abord, la localisation de nos biens haut de gamme sur des grandes métropoles américaines, en fait des placements sécurisés. Ici l’objectif ne sera pas la rentabilité mais la capitalisation autour d’un actif solide et la plus-value.

2 Par ailleurs, au-delà de la perspective de jouissance de votre résidence secondaire, vous pourrez également proposer votre bien à la location saisonnière et couvrir ainsi vos dépenses.

3 Enfin, se positionner sur ce type de produit représente un excellent outil de diversification de son patrimoine, dans une zone géographique non-européenne et dans une autre devise.

Une résidence secondaire à Miami ou un pied à terre à New York, voici le type de produits que nos équipes peuvent vous proposer.


Des situations géographiques à fort potentiel de plus-value

Des adresses au sein ou à proximité des quartiers les plus attractifs (Midtown à

Manhattan, Brickell ou Miami Beach à Miami)

Des constructions récentes ou des biens ayant bénéficié

d’une rénovation

Pour les appartements, une sélection orientée vers des

«Luxury Buildings» proposant les meilleures prestations

(doorman, gym, piscine, spa, roof top, etc.)

NOS BIENS TYPES

Les caractéristiques principales des biens proposés au sein de notre offre Immobilier Haut de Gamme sont les suivantes :

1

2

3

4


LE PROCESSUS

D’ACHAT4ACQUISITION

D’UN BIEN

Altitude International Realty s’est fixé comme objectif d’offrir un schéma d’investissement le plus direct possible. Notre sélection d’offres est donc essentiellement faite par l’intermédiaire de marchands de biens américains («Wholesalers»).

Les biens que nous présentons à nos investisseurs proviennent dans 95% des cas de «Foreclosures», d’enchères publiques, de «Short sales» ou de ventes en blocs par les banques ou compagnies d’assurance («Bulk Sales»).

LE SCHÉMA D’INVESTISSEMENT

Nos partenaires sont capables de repérer les bonnes opportunités, de les acquérir au meilleur prix, puis de les rénover.

SAISIESIMMOBILIÈRES

OU MARCHÉ RETAIL

MARCHANDDE BIENS OU

AGENT

RÉNOVATION ACHAT PAR UNINVESTISSEUR

PERFORMANCELOCATIVE

PLUS-VALUEÀ LA REVENTE


ÉTAPEPAR ÉTAPE

Le processus d’investissement que propose Altitude International Realty se résume en 4 grandes phases :

SÉLECTION RÉSERVATION ACQUISITION GESTION

LE PROCESSUS D’ACHAT

1 2 3 4

Mandat de recherche

Recherche de biens

Sélection de biens

Contrat d’achat

Acompte

Diagnostic

Acte de vente

Versement du solde

Contrat d’assurance

Enregistrement et émission du titre de propriété

Honoraires Altitude Realty

Contrat de gestion locative

Recherche locative

Collecte des loyers

Accompagnement

Altitude Realty vous accompagne tout au long de la transaction et pendant les 12 premiers mois de gestion.

INFO PRATIQUEDélai de 10 jours à 6 semaines en moyenne entre la phase de réservation et le closing de l’opération.L’ensemble des démarches est réalisable par email, notamment en scannant les documents à signer.


L’acquisition d’un bien immobilier aux USA peut se faire au choix en nom propre ou via une société. L’un ou l’autre peut se faire sans être résident ni même citoyen américain. Dans le cas d’une société, la plus communément utilisée est alors la Limited Liability Company, dite LLC, semblable à la SCI française.

INVESTIR EN NOM PROPRE

C’est bien entendu la méthode la plus simple. Si l’investisseur se trouve dans une situation qui ne demande pas de protection patrimoniale particulière (célibataire, salarié) l’investissement en nom propre pourra être privilégié.

INVESTIR VIA UNE LLC TRANSPARENTE

L’objectif premier de la création d’une LLC est d’isoler votre investissement immobilier aux USA afin de le protéger en cas de litige.La LLC peut accueillir plusieurs actionnaires («members»), y compris des sociétés. Dans le cas d’un co-investissement, l’avantage sera de permettre la répartition du capital et de la distribution des revenus du bien acquis.Sur le plan fiscal, l’IRS considère une LLC comme une entité fiscalement transparente. Ainsi les revenus générés par une LLC seront taxés au nom de ses membres et au prorata de leur part dans la société selon les règles s’appliquant aux personnes physiques. La LLC ne paie donc pas d’impôt propre.

ATTENTION

Les membres de la LLC sont imposables, qu’il y ait distribution ou non des revenus. Même si l’ensemble des loyers demeure sur le compte bancaire de la LLC, les membres sont imposables sur les revenus perçus par celle-ci.

Comme schématisé ci-dessous, nous supervisons entièrement la transaction, en collaboration directe avec les différents intervenants locaux. Nos investisseurs sont maintenus en copie de tous nos échanges d’emails avec ces derniers. Des points réguliers sont faits par téléphone avec l’investisseur. Selon les désirs de nos clients, nous pouvons bien entendu ajuster notre degré d’implication.

LE PROCESSUS D’ACHAT

LE CONSEIL ALTITUDE REALTY

Il existe d’autres véhicules d’investissement, comme la Corp, imposée à l’IS par exemple, dont la constitution pourra être recommandée en fonction de votre situation patrimoniale.

MARCHAND /AGENT

BANQUE

COURTIER

AVOCAT ASSUREUR

DIAGNOSTICS

GESTIONNAIRE

COMPTABLE

CHOISIR SON STATUT D’INVESTISSEUR : LLC OU NOM PROPRE ?


LA GESTION

LOCATIVE6LE CONTRAT DE

GESTION LOCATIVE

Comme en France, un contrat est établi entre l’investisseur et le gestionnaire locatif. Celui-ci détaille les rôles et responsabilités de chacun ainsi que la rémunération du gestionnaire.

LES RESPONSABILITÉS DU PROPERTY MANAGER SONT LES SUIVANTES :

1 Rechercher et sélectionner les locataires

2 Superviser les relations avec les locataires

3 Superviser les éventuels travaux de maintenance

4 Payer les impôts locaux (property taxes)

5 Collecter les loyers chaque mois et les verser sur votre compte

6 Envoyer un relevé de gestion trimestriel ou mensuel

LA RÉMUNÉRATION DU PROPERTY MANAGER EST FIXÉE CONTRACTUELLEMENT SELON 2 MODALITÉS :

1 Un pourcentage des loyers brut collectés (5% à 10%). Si aucun loyer n’est collecté (entre 2 locataires par exemple), le property manager ne sera pas rémunéré.

2 Une commission pour la recherche d’un nouveau locataire. La norme est de collecter 1/2 à 1 mois de loyer pour ce service.

Lors des éventuels travaux de maintenance supervisés par le property manager, les devis et factures seront présentés à prix coûtant. Aucune marge supplémentaire ne sera prise par le property manager.

INFO PRATIQUEIl existe également des solutions de gestions locatives saisonnières s’appliquant aux biens Immobilier Haut de Gamme . Cette stratégie vous permettra de couvrir une partie ou la totalité des charges de votre résidence secondaire.


LA GESTION LOCATIVE

UNE LÉGISLATION EN FAVEUR DES PROPRIÉTAIRES

Les Etats-Unis sont connus pour leur législation favorable aux propriétaires :

Pas de trêve hivernale

Des conditions pour récupérer son bien beaucoup moins restrictives qu’en France

Une expulsion possible dès le premier retard de paiement de loyer

LE PROFIL LOCATAIRE TYPE

Le gestionnaire locatif effectue une analyse approfondie de chaque dossier de candidature locataire. Les revenus, le casier judiciaire ainsi que l’historique du paiement de loyers sur résidence précédente font partie des éléments pris en compte. Un revenu 3 fois supérieur au loyer est exigé et un dépôt de garantie d’environ 1 mois de loyer est également demandé.

Famille Middle class américaine

Employés Situations financières stables

INFO PRATIQUEUne procédure d’éviction est relativement simple et rapide. Le juge statue dans 90% des cas en faveur du propriétaire. Le plus souvent, les locataires partent alors d’eux-mêmes.

Coût moyen Entre $500 et $1,000

Délai moyenEntre 4 et 6 semaines

INFO PRATIQUECertains locataires bénéficient du programme Section 8 (équivalent de la CAF française). Pour le propriétaire, c’est une forme de garantie puisque le loyer (tout ou partie) lui est versé directement par l’Etat.


OPTIMISATION DES RISQUES LIÉS À L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER AUX USA6

Le rôle d’Altitude Realty est également d’éclairer ses investisseurs sur les risques propres à un investissement immobilier aux USA de manière totalement transparente, et surtout de les aider à adopter les bonnes pratiques face à ces risques. En désignant le bon intermédiaire pour vous accompagner dans votre investissement vous éviterez ainsi certains pièges et surtout de mauvaises surprises.

LE TAUX DE CHANGE

Le premier risque auquel les investisseurs français et européens font face lors de l’acquisition d’un bien aux USA est le risque de change.

En effet, si l’origine des fonds est l’euro, ces derniers seront exposés aux fluctuations du taux de change EUR/USD. Ce risque de change est très difficile à maîtriser. Des couvertures peuvent être mises en place mais elles coûtent cher.

Néanmoins, compte tenu de la situation économique en Europe, avoir une partie de son patrimoine exposé en dollars peut être une option pertinente. Cela n’élimine pas le principe du risque de change mais c’est une autre façon de l’analyser.

LA MAINTENANCE

Le risque de travaux et de maintenance existe pour tous les investissements immobiliers dans le monde, y compris pour des constructions neuves. Ainsi, il est par principe judicieux d’anticiper des frais de maintenance annuels.

Néanmoins, ce risque est maitrisé par le fait que tous les biens que nous proposons sont rénovés par nos partenaires. Dans ce contexte, l’investisseur achète un bien qui ne nécessitera pas de maintenance importante immédiate. Toutefois, il est vrai que de petits travaux tels que le réamorçage d’une chaudière ou une petite fuite d’eau peuvent arriver de temps en temps.

LA VACANCE

Dans le cas d’un investissement locatif, le taux d’occupation annuel de votre bien est un facteur de performance majeur. C’est la raison pour laquelle nous visons des banlieues résidentielles où la demande locative est importante.

Cependant, là encore, comme pour tout investissement locatif, il est difficile de garantir un taux d’occupation de 100% sur plusieurs années.

Grâce au professionnalisme de nos partenaires, les périodes entre 2 locataires seront réduites au minimum mais peuvent aller de 1 à 3 mois. Certaines périodes sont également plus favorables que d’autres pour trouver des locataires. Attention donc à prévoir une provision pour vacance dans vos prévisions.

Le taux d’occupation de l’ensemble des biens pour lesquels Altitude Realty effectue le suivi de gestion est de 96.1% à fin 2015.

INFO PRATIQUE

En mettant en place la bonne police d’assurance, vous minimisez l’impact d’un évènement climatique sur la performance de votre investissement (prise en charge du logement temporaire de vos locataires, du coût partiel ou total des travaux etc).


[email protected]

+ 33 (0) 1 84 16 17 81

+ 1 (917) 387 4308

THOMAS BADÉ

Responsable Commercial et

Développement

GAËLLEDRILLET

Responsable Commerciale et Développement

DOROTHÉE MONTHUY

Responsable Suivi des Ventes

AMANDINEPOMIN

Responsable du bureau de Miami

CLAIREDOLLANDER

Responsable du bureau de New-York

L’équipe Altitude Realty se tient à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et pour étudier spécifiquement chacune de vos demandes.

VOS INTERLOCUTEURS

NOUS CONTACTER

Les opportunités d’investissement sont aujourd’hui plus attractives aux Etats-Unis qu’en France. Toutefois, afin d’optimiser au maximum la rentabilité de ce type de biens, il est recommandé de faire appel à un intermédiaire, expert de l’immobilier américain.

Le rôle d’Altitude International Realty est justement de conseiller et accompagner ses clients dès l’origine du projet et sur les 12 mois suivant l’acquisition.

Notre expérience ainsi que la qualité de notre réseau de partenaires nous permettent de proposer des biens de qualité et d’éviter les nombreux pièges inhérents à ce type d’investissement. Ainsi, nos clients diversifient leur patrimoine en toute sérénité et nous rendons l’immobilier aux États-Unis accessible à tous.

Nous espérons que ce guide vous aura aidé à mieux appréhender les principes de base de l’investissement immobilier Outre-Atlantique. Ce guide a été rédigé à titre informatif et non exhaustif.


www.altitude-realty.com est un site développé et géré par la société Altitude Conseil - SARL au capital de 5 000 euros, enregistré au RCS de Paris B 534 248 703

La société Altitude Conseil est titulaire d’une carte d’Agent Immobilier (Transaction) n° T14541

Garantie Financière de 110 000 euros souscrite auprès de la SOCAF - 26 avenue de Suffren 75015 Paris

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