Guia Hipotecaria Iahorro

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  • Gua Hipotecaria

    Por iAhorro.com

    2012

    Gua Hipotecaria de iAhorro.com

    1. INTRODUCCIN

  • Gua Hipotecaria de iAhorro.com

    Esta Gua Hipotecaria editada por iAhorro.com pretende cubrir un importante vaco en la formacin financiera de los clientes bancarios, que hasta que la crisis econmica ha puesto en evidencia las carencias en este aspecto, contrataban los prstamos hipotecarios muchas veces sin conocer exactamente a que se comprometan.

    Esta Gua se compone de dos partes diferenciadas pero complementarias:

    Un bloque de contenido terico, necesario para entender las bases jurdicas y econmicas de la compra-venta de inmuebles mediante financiacin hipotecaria, explicado de la forma ms sencilla posible.

    Una seccin prctica, que trata de dar respuesta a las dudas ms usuales que cualquier familia se encuentra cuando se enfrenta al proceso hipotecario, adems de proporcionar las herramientas y consejos necesarios para contratar un buen prstamo hipotecario.

    6L ELHQ HQ OD*XtD +LSRWHFDULD VH XWLOL]DUiQ ORV WpUPLQRV KLSRWHFD \ SUpVWDPR KLSRWHFDULRcomo sinnimos, hay que saber que, tcnicamente, no son lo mismo.

    La hipoteca es un derecho real de garanta. En el caso de las hipotecas de bienes inmuebles, este derecho real se inscribe en el Registro de la Propiedad y tiene efectos erga omnes (frente a cualquier persona que quiera adquirir la propiedad del inmueble). Esto significa que la obligacin garantizada por la hipoteca HVWiDQFODGDDOLQPXHEOH\VHWUDVSDVDDOTXHFRPSUD si no se quita antes. Es por ello que cuando se compra una casa con una hipoteca anterior, el que nos la vende la tiene que cancelar previamente (para que la compremos libre de cargas). En la notara, el que nos vende firma antes una escritura de cancelacin de hipoteca, para a continuacin firmar ambos la escritura de compra-venta de inmueble. Y el que compra firma a su vez una escritura de prstamo hipotecario.

    Y llegamos as al concepto de prstamo hipotecario. Si la hipoteca es la garanta, el prstamo hipotecario es la obligacin garantizada. Un prstamo es, como concepto general, un tipo de contrato por el cual una persona (prestamista) entrega una cosa a otra (prestatario) para que se sirva de ella, obligndose el prestatario a restituir dicha cosa despus de haberla utilizado. En el caso de dinero, la cosa que se presta y se devuelve es el mismo dinero. Por tanto, un prstamo hipotecario es un prstamo de dinero que hace una entidad financiera (si bien podra ser un particular) a un particular o empresa (el prestatario), a cambio de unos intereses determinados y con un vencimiento cierto, cuya garanta de devolucin es una hipoteca sobre un bien inmueble.

    En definitiva, el prstamo hipotecario es la deuda y la hipoteca la garanta de que devolveremos sta al banco. Si no pagamos adecuadamente, el banco prestamista puede instar la ejecucin forzosa del bien inmueble, la venta en subasta de la casa.

    Esa diferencia es importante para entender las consecuencias para las familias de que la gran mayora de prstamos hipotecarios en Espaa no incluyan ninguna clusula de dacin en pago. Dado que la hipoteca es una garanta, no el prstamo, si con la ejecucin hipotecaria el banco no se considera resarcido (en caso de vivienda habitual, si la subasta queda desierta, se la adjudica por el 60% de su valor), puede seguir reclamando el resto de la deuda a los hipotecados que han perdido la casa. Del prstamo hipotecario se responde con todos los bienes presentes y futuros, no slo con la hipoteca del bien inmueble adquirido.

    En Espaa hay varios tipos de prstamos hipotecarios ofrecidos por la banca, si bien la gran mayora se contratan a tipo variable. Sin embargo, es posible encontrar hipotecas a tipo fijo, cuya cuota mensual no vara durante todo el plazo del prstamo y otro tipo de cuotas especiales (slo carencia, cuota final, etc). Normalmente los prstamos hipotecarios tienen un

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    sistema de amortizacin francs, que se caracteriza por tener una cuota mensual constante durante cada periodo de revisin del tipo de inters. En las variables, lo importante es entender cmo ha evolucionado histricamente el ndice de referencia hipotecario (Euribor, IRS, IRPH de entidades, etc), para hacernos una idea de los mximos y mnimos probables que acabaremos pagando; no basta con preguntar la cuta inicial, que slo pagaremos durante el primer ao o 6 meses.

    En esta Gua Hipotecaria veremos los diferentes firmantes de la escritura de un prstamo hipotecario, desde los titulares principales del prstamo, que son los que adquieren la vivienda mediante financiacin hipotecaria, hasta los hipotecantes no deudores (que ponen una parte de un inmueble en propiedad como segunda garanta hipotecaria), pasando por los avalistas hipotecarios (garantes personal del cumplimiento de la obligacin de los titulares principales de pagar la deuda).

    Esperamos que con la completa visin del mundo hipotecario que vamos a dar en esta Gua Hipotecaria, fruto del trabajo y dedicacin de los expertos financieros de iAhorro.com, el cliente bancario ya nunca ms est indefenso a la hora de comparar la oferta hipotecaria, negociar con el banco y contratar el mejor prstamo hipotecario a su alcance.

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    2. CONCEPTOS

    TCNICOS

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    En este apartado vamos a definir de forma lo ms clara posible los diferentes conceptos principales con los que un cliente que quiera solicitar una hipoteca se encontrar. En algunos casos profundizaremos ms adelante en determinados aspectos que, por su relevancia, merezcan la pena estudiarse por separado.

    Veremos conceptos relacionados con la compra-venta de vivienda y otros con el prstamo hipotecario, ya que ambos contratos estn ntimamente unidos en el mercado inmobiliario actual.

    2.1.- El prstamo hipotecario

    El prstamo hipotecario es aquella operacin financiera, por la cual se le concede una financiacin a una persona en formato de prstamo en el cual la garanta principal es un bien inmueble.

    &RORTXLDOPHQWH FRQRFLGR FRPR OD KLSRWHFD, siempre la asociamos a la adquisicin de una vivienda y esto no es del todo correcto. Cierto es que comprar una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, con financiacin ajena al comprador implica la firma de un prstamo hipotecario pero, por ejemplo, en el caso de una persona que posee diferentes deudas en diferentes prstamos personales decida unificar las mismas y poner en garanta un inmueble para conseguir reducir su cuota mensual a devolver y/o ampliar el plazo de devolucin, tambin estaramos hablando de un prstamo hipotecario.

    Lo que si fundamentalmente no variara en estos dos casos por ejemplo es la escritura.

    La escritura de cualquier prstamo hipotecario, con independencia de cul sea el destino del mismo, implica que debe de cumplirse una serie de condiciones:

    Por un lado deben de aparecer las figuras de prestamista y prestatario. Es decir, alguien tiene que prestar una cantidad de dinero a otra persona. Ambas partes deben de estar en posicin de poder firmar y no estar incapacitadas, sino no podramos hablar de que la escritura sea vlida.

    Por otro lado debe de aparecer un determinado inmueble como garanta del prstamo el cual pasar a ser propiedad del prestamista en caso de que el prestatario no cumpla los plazos de pago en tiempo y forma como se detallan en la escritura de la hipoteca. El inmueble se hipoteca para garantizar que el prestatario devolver el dinero al prestamista (la entidad financiera)

    Para que se pueda hablar de prstamo y por lo tanto de escritura, se deber de cumplir el primer punto, y para hablar de escritura de hipoteca o prstamos hipotecario, se debern de dar ambos puntos, ya que en caso de no darse el segundo estaramos ante un prstamos con garanta personal, es decir, el pago la garantiza el prestatario personalmente con sus ingresos pero sin propiedades como garanta real. En todo caso, debe quedar muy claro que el hipotecado no slo responde con el inmueble puesto en garanta, sino con todo su patrimonio presente y futuro, como hemos explicado anteriormente.

    Pasamos a continuacin a analizar la escritura, siendo el prestamista una entidad financiera y el prestatario el comprador de una vivienda que pide dinero prestado al banco.

    La Escritura a fin de cuentas ser el Documento Pblico firmado ante Notario que posteriormente se inscribir en el Registro de la Propiedad y que servir como una garanta fehaciente para todas las partes.

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    El notario lee la escritura de prstamo hipotecario a los intervinientes antes de ser firmada por el propio Notario y por las partes, dando fe pblica de la autenticidad del contrato y de sus firmantes.

    En una escritura de prstamo hipotecario se deben de incluir como requisitos formales:

    Descripcin totalmente detallada del inmueble. Superficie, distribucin, lindes, datos registrales, cuota de participacin en elementos comunes. Lgicamente deber de estar perfectamente identificada la propiedad que se va a poner en garanta del prstamo solicitado. Cualquier problema con el detalle del bien inmueble puede suponer problemas a la hora de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, con los problemas posteriores que ello provoca.

    Identificacin de las partes firmantes. Por un lado el/los solicitantes del prstamo hipotecario (con o sin avales, en caso de que haya tambin se identificarn). Por otro la entidad financiera que concede el prstamo adems de la/s persona/s que firma por poder en nombre de la entidad financiera. Tambin es posible que firme alguien como hipotecante no deudor, para aceptar que parte de un inmueble de su propiedad tambin se hipoteque en garanta del prstamo hipotecario concedido a los titulares principales.

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