GUÍA DE VIVIENDA JOVEN
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ÍNDICE
1.- Introducción. 2.- Alquiler. 3.- Compra.
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1. INTRODUCCIÓN
Desde la Concejalía de Juventud estamos trabajando en buscar soluciones a las dificultades que los jóvenes nos encontramos para el acceso a la primera vivienda que haga posible la emancipación. Soluciones que van desde el asesoramiento en materia de contratos, hasta la creación de una bolsa de pisos de alquiler, pasando por la convocatoria de ayudas municipales, así como por la edición de esta guía digital que hemos elaborado para orientarte y ayudarte.
Todas esas acciones municipales vienen incluidas en el Plan de Vivienda Joven que aprobó la Corporación Municipal el pasado año 2010, y que estamos empezando a activar diseñando medidas que sean útiles para los jóvenes oriolanos.
Este documento pretende ser una herramienta para que aprovechéis al máximo los servicios y recursos de que disponéis, ya que en muchas ocasiones la falta de información hace que cometamos errores o perdamos oportunidades. Por eso ponemos a tu disposición esta guía, en la que incluimos información básica y de interés para los jóvenes que quieren emanciparse, con consejos prácticos sobre la compra o el alquiler y las ayudas de que disponéis de las distintas administraciones.
Desde aquí quiero renovar el compromiso del Ayuntamiento de Orihuela, y en particular el de esta Concejalía, de ayudar y acompañar a los jóvenes de Orihuela que se quieren independizar, en su nuevo proyecto de vida asesorándoles y quedando a su entera disposición para todo aquello que puedan necesitar.
Si más, recibid un saludo desde la Concejalía de Juventud.
Carolina Gracia Gómez
Concejala de Juventud Exmo. Ayuntamiento de Orihuela
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2. ALQUILER El alquiler de una vivienda se produce cuando dos partes se ponen de acuerdo: la arrendadora, quien posee la propiedad del inmueble; y la arrendataria, quien quiere disfrutar de esa propiedad a cambio de una contraprestación (habitualmente económica). Lo más habitual es realizar un contrato que puede formalizarse en diferentes modalidades:
Verbal: el acuerdo se realiza “de palabra” entre las partes.
Escrito: se concretan y firman las condiciones en papel. Es la más recomendable si quieres hacer después cualquier reclamación o alguna de las partes incumple lo acordado.
Puede darse la circunstancia en que, por diferentes motivos, una o ambas partes prefieren no formalizar el acuerdo. En esta guía, sólo nos ocuparemos de los alquileres que se establecen m0ediante un contrato, ya que son los únicos que tienen validez legal y que, en caso de incumplimiento de los acuerdos establecidos, aportan una mínima seguridad a cada una de las partes implicadas.
2.1.- VENTAJAS E INCONVENIENTES:
El alquiler es la opción de acceso a una vivienda más recomendable si no dispones de un capital inicial y si buscas una opción más económica e inmediata.
Es también la opción más interesante para quien precisa de una vivienda de manera temporal (estudios, movilidad laboral,…)
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Además, no hay sobresaltos económicos fuera de la renta (impuestos, derramas de la comunidad, obras,…) y no debes hacer frente a los gastos de financiación de una compra.
El alquiler libre tiene la ventaja de la inmediatez. Existen en el mercado pisos completamente amueblados que refuerzan aún más esta posibilidad.
Tener un contrato de alquiler beneficia fiscalmente, ya que puedes desgravar una parte del coste mensual del alquiler en tu declaración de la renta.
Ganas en calidad de vida al disponer de más cantidad de dinero al mes para otros gastos, ya que el precio del alquiler suele ser bastante inferior al que pagarías por una hipoteca. Aumenta, por tanto, tu posibilidad de ahorro e inversión.
La totalidad del dinero que pagas mensualmente va destinado a la vivienda, mientras que en la hipoteca una gran parte va dirigido al pago de intereses.
No puedes remodelar tu vivienda a tu gusto sin el permiso de la
parte arrendadora (pintar paredes, cambiar tabiques, etc).
No te beneficias de la revalorización del inmueble que ocupas,
por lo que no aumentas tu patrimonio.
Recuerda que quien alquila sin que medie contrato firmado por las
partes, es decir, quien alquila “en negro”, no puede asegurarse el
cumplimiento de las cláusulas pactadas por no disponer de un
justificante para poder denunciar, lo que significa que el inquilino debe
asumir el riesgo de que le obliguen a abandonar la vivienda en una
fecha no acordada por no existir el compromiso formal en el que
apoyarse.
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2.2.- LA DURACIÓN DEL ALQUILER:
Existe sobre este asunto la impresión generalizada de que el alquiler es
una solución temporal como paso previo a la compra de una vivienda,
pero lo cierto es que puede convertirse en una opción de vivienda
permanente y estable.
Cada vez se potencian más las promociones de vivienda destinadas al
alquiler, algo que es muy habitual en otros países europeos, aunque no
en nuestra sociedad.
No obstante, los alquileres duran lo que estén estipulados.
Normalmente se trata de contratos anuales renovables hasta cinco
años, siempre que la persona arrendataria así lo considere. Una vez
terminado ese período podremos no renovar el contrato, firmar uno
nuevo o prorrogarlo por otros tres años.
El alquiler siempre requiere de la persona que tenga la vivienda y desee
alquilarla (parte arrendadora) y de la otra parte arrendataria, que está
dispuesta a pagar por utilizar ese inmueble.
La primera de ellas puede exigir a la arrendataria antes de firmar en el
contrato el pago de una fianza o cantidad de dinero que se entrega al
inicio, de la que podrá hacer uso la persona propietaria para arreglos y
reposiciones cuando se originan desperfectos durante el tiempo que
dura el alquiler. La Ley determina, en este sentido, que como mínimo la
finanza equivale a un mes de renta, aunque puede ser más si así lo
proponen los propietarios y lo aceptan los inquilinos.
Además, pueden exigir una garantía como nóminas, contratos de
trabajo, etc. que puedan dar mayor seguridad en el cobro de la renta; o
bien un aval que garantice la solvencia de la persona arrendataria para
hacer frente a las mensualidades. Este aval vendrá firmado por una
entidad bancaria y por quien ocupe la vivienda.
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2.3.- TIPOS DE ALQUILER:
A)- Libre
El alquiler libre es aquel que se produce entre dos partes privadas y
está sujeto a la Ley 28 de Arrendamientos Urbanos que dice que la
renta se determina libremente entre ambas partes y, por tanto, es más
caro que la vivienda protegida.
En su precio final influyen muchas variables como, por ejemplo, la
situación de a vivienda (zona y alrededores), sus condiciones de
habitabilidad, si tiene ascensor, si es exterior o interior, o si está
amueblada.
La duración será la que se estipule en el contrato de alquiler aunque,
por ley, debe ser de un año prorrogable hasta cuatro años más, con
posibilidad de, una vez concluido el periodo, crear un nuevo contrato,
prorrogar tres años más o no renovarlo.
Hay distintas formas de acceder a la vivienda libre de alquiler: bien
contactando directamente con la persona que alquila una vivienda, o
bien mediante los servicios de una agencia inmobiliaria que ofrece un
conjunto de viviendas y cobra por su servicio el equivalente a una
mensualidad de la renta.
Aunque el alquiler se rige por la oferta y la demanda, siempre puedes
negociar las condiciones que te presente la parte arrendadora.
B)- Protegido.
Son viviendas de titularidad pública que la administración ofrece en
alquiler a un precio inferior al del mercado libre.
En este tipo de alquiler no puedes elegir la ubicación o las
características de la vivienda que alquilas, pero sí tienes derecho a
renunciar un número limitado de veces en el caso de que la vivienda no
cumpla tus expectativas.
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2.4.- CONTRATO DE ALQUILER:
Un contrato es un acuerdo privado oral o escrito entre dos partes en el
que se recoge una serie de condiciones que se pactan y se
comprometen a cumplir. Todo contrato representa una serie de
derechos y obligaciones para las partes que pueden tener
consecuencias legales en caso de no cumplir alguna.
Aunque no existe un modelo estándar de contrato y se puedan incluir
tantas cláusulas como acuerden las personas firmantes es
recomendable que aparezcan al menos los siguientes datos: datos
personales de las partes, fecha de entrada en vigencia y duración del
contrato, descripción y localización de la vivienda, cantidad acordada
por el pago de mensualidades y forma de pago, existencia o no de
fianza y su cuantía, servicios incluidos en el alquiler, responsable de
hacer frente a los gastos comunitarios y posibles desperfectos,
inventario del mobiliario que existe en la vivienda en el momento de la
firma, condiciones de obras o modificaciones en la vivienda, condiciones
de rescisión o cancelación del contrato.
Antes de alquilar, te recomendamos que visites la vivienda y revises su
estado, compruebes el funcionamiento de los electrodomésticos, pidas
una copia del inventario de muebles, revises si existen desperfectos o
se necesitan reparaciones.
2.5.- ALGUNOS DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE DEBES
CONOCER:
Tienes derecho a:
Comprobar el estado del piso y los muebles antes de entrar a
vivir en él.
Comprobar que quien te alquila la vivienda es realmente el
propietario.
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Que el arrendador no te pida de fianza más de una
mensualidad, siempre que se trate del arrendamiento de una
vivienda.
Permanecer en la vivienda hasta cinco años siempre que el
contrato sea de vivienda.
Recuperar la fianza cuando acabe el contrato, siempre que no
haya desperfectos en el piso ni recibos pendientes.
Estás obligado a:
Pagar una fianza antes de entrar a vivir en el piso.
Pagar la renta mensual, dentro del plazo que marque el
contrato.
Cuidar del piso, y no hacer en él actividades molestas,
insalubres o ilegales.
Reparar los daños que por culpa tuya se hayan producido en
el piso.
No subarrendar la vivienda (realquilar la habitación) sin el
consentimiento del propietario.
2.6.- AYUDAS AL ALQUILER:
El Ministerio de Fomento ofrece la Renta Básica de Emancipación,
que incluye:
Una determinada cantidad mensual para sufragar el pago
del alquiler de tu vivienda durante un máximo de cuatro años.
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Una ayuda económica para la finanza. Se trata de un
préstamo sin intereses que deberás devolver cuando finalice el
contrato de alquiler o cuando dejes de recibir la renta de
emancipación
Una ayuda económica para los gastos de tramitación del
aval. Esta ayuda se otorga una única vez en la vida y,
exclusivamente, en los contratos nuevos de alquiler.
Para poder beneficiarte de estas ayudas debes tener entre 22 y 30
años, no tener vivienda en propiedad, justificar unos ingresos regulares
que no superen una cantidad determinada, si no eres comunitario debes
tener la autorización de residencia permanente en España, y ser titular
del contrato de alquiler.
La cuantía de la prestación se dividirá por el número de inquilinos
titulares del contrato. Cada uno de ellos puede solicitar la RBE.
Encontrarás toda la información sobre la RBE en: www.alquilerjoven.es
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3. COMPRA Hablamos de la compra de una vivienda cuando dos partes (la
propietaria y la interesada en adquirirla) alcanzan un acuerdo
económico por el que se trasmiten la propiedad de esa vivienda.
Si quien te vende la vivienda es un particular, se denomina compra de
una vivienda libre, en cuyo caso pasa a ser tuya a todos los efectos, por
lo que podrás venderla, reformarla, etc. Sin embargo, si quien te vende
la vivienda es la Administración Pública se denomina compra de una
vivienda protegida, en cuyo caso existe una regulación distinta que
pretende evitar la especulación.
3.1.- VENTAJAS E INCONVENIENTES:
Aumentas tu patrimonio.
Si se trata de una vivienda libre, tienes la posibilidad de
realizar cambios, modificaciones o reformas en su interior. De
tratarse de una vivienda protegida, debes solicitar previamente
un permiso.
Existen importantes ventajas fiscales para desgravarte parte
del dinero de tu hipoteca mensual.
Puedes elegir con quién quieres compartir tu vivienda. En el
caso de que sea libre, puedes subarrendar habitaciones.
Te garantizas el tiempo de permanencia en esa vivienda.
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Es la opción más cara. En caso de la vivienda libre, el gasto
mensual de una hipoteca supone un alto porcentaje de los
ingresos de una familia.
En el caso del mercado protegido, la opción de compra puede
tener un precio un 50% más elevado que el alquiler.
Una buena parte del desembolso mensual corresponde a los
intereses de la entidad bancaria que te ha concedido el
préstamo hipotecario.
Tendrás que hacer frente a los gastos que surjan por reformas
o averías de los elementos comunes del edificio (ascensor,
tejado, fachada, etc).
Te ata a un lugar. La compra de una vivienda dificulta tu
movilidad geográfica, puesto que tienes la obligación de seguir
pagando la hipoteca.
La opción de compra obliga normalmente a solicitar un
préstamo hipotecario, y ello supone la pérdida de cierta
calidad de vida por perder parte de tus ingresos para pagar las
mensualidades, y además significa que si no puedes hacer
frente al pago de dichas mensualidades, la entidad bancaria
que te concedió el préstamo puede hacer uso de su derecho a
quedarse con la vivienda.
3.2.- COMPRAR UNA VIVIENDA LIBRE:
En la compra de una vivienda libre el principal aspecto de negociar es el
económico. El precio de la vivienda se rige por la ley de la oferta y la
demanda.
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La cantidad final es negociable. Es habitual obtener durante la
negociación una rebaja sobre la propuesta inicial.
Puedes acceder al mercado libre por tu cuenta o utilizando los servicios
de una agencia inmobiliaria, que te ayuda a gestionar tu compra y elegir
entre la oferta existente a cambio de una comisión.
Hay que tener en cuenta que en el precio de una vivienda influyen
varios factores, como su ubicación, su equipación (ascensor, baños,
concina, muebles,...), su estado de conservación, o la existencia o no de
anexos vinculados (garaje, trastero,...).
Es muy importante que te asegures de que la vivienda está libre de
cargas y que la otra persona es la propietaria real y única del inmueble.
Y no debes hacer ningún movimiento o pago sin garantías (por ejemplo,
la firma de un preacuerdo) o de forma demasiado precipitada.
No olvides que la parte vendedora puede proponerte un porcentaje del
dinero “en b” a cambio de una rebaja en el precio final. Se trata de un
dinero en metálico no declarado, es decir, Hacienda no tiene constancia
de su existencia. Es una práctica ilegal y supone un fraude consistente
en aparentar que el precio de la vivienda es inferior al que realmente se
ha pagado, con el fin de ambas partes puedan evadir impuestos.
3.3.- COMPRAR UNA VIVIENDA PROTEGIDA
Para poder acceder a una vivienda protegida en derecho de superficie
tienes que rellenar un formulario de solicitud de inscripción, que se
encuentra disponible en este enlace: http://www.gva.es/downloads/publicados/IN/27205_BI.pdf
Una vez complementario, deberás entregarlo en el Instituto Valenciano
de Vivienda
Para apuntarte como demandante de una vivienda protegida en derecho
de superficie debes cumplir con los siguientes requisitos:
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Ser mayor de edad o mayor de 16 años emancipado.
No tener una vivienda en propiedad.
No haber sido adjudicatario de ninguna otra vivienda de
protección oficial durante los dos últimos años.
Justificar unos ingresos anuales que varían según el tipo
de vivienda. Las personas con discapacidad o movilidad
reducida han de acreditar también unos ingresos mínimos
y máximos, aunque con una reducción en la cantidad
estipulada para los ingresos mínimos.
Tienes que tener cuidado con: herencias, propiedades
compartidas, separaciones, donaciones.
Aunque influyen en los requisitos exigidos para acceder a
vivienda protegida y condicionan las opciones de vivienda
protegida a las que puedes optar.
3.4.- COMPRA POR COOPERATIVA:
Una cooperativa de viviendas está formada por una agrupación de
personas que comparten la necesidad de acceder a una vivienda y se
unen para satisfacer esta necesidad mediante la autopromoción, en las
mejore condiciones de calidad y precio posibles.
Las cooperativas gestionan la compra de un suelo sobre el que se
realiza un proyecto y se construyen viviendas que adquirirán las
personas sociales de las cooperativas.
Puedes formar parte de una cooperativa asociándote a una existente o
creando una nueva.
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Ventaja: Al estar presente en el proceso de construcción desde el
principio, puedes influir en las terminaciones de la vivienda. Por
tanto, es la opción más participativa. Los precios son más
asequibles que en la vivienda libre.
Desventajas: El tiempo que tarda en finalizarse la vivienda desde
el momento en el que la adquieres suele ser mayor, puesto que
hay que comenzar el proceso desde el principio (compra de suelo,
diseño del edificio, construcción…). Además, pueden surgir
imprevistos que encarezcan, retrasen o dificulten el proyecto
Una cooperativa puede adquirir suelo sobre el que se va a construir el
bien a través de la Administración para construir Vivienda de Protección
Oficial o directamente alcanzando un acuerdo con el propietario
particular. A continuación se abre un periodo de inscripción para que las
personas interesadas puedan apuntarse que debe hacerse público a
través del BOP o la prensa.
3.5.- CÓMO PUEDES PAGARLA:
Una vivienda la puedes pagar de diferentes formas:
Al contado: consiste en pagar la totalidad o una parte de la vivienda en
metálico (mediante cheque, transferencia bancaria, etc.)
Cuenta ahorro vivienda: es una fórmula de ahorro en la que adquieres
el compromiso de comprar una vivienda en un periodo máximo de años
con el capital que vas acumulando. Mientras el dinero está en esa
cuenta te genera una serie de ventajas fiscales en la Declaración de la
Renta.
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Hipoteca: Es un préstamo de dinero que te concede una entidad
bancaria, poniendo como garantía la propia vivienda, y que deberás
devolver en pagos fraccionados en un determinado periodo de tiempo.
En este caso, la entidad bancaria toma como garantía tu vivienda, y en
caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del
préstamo (no pagar los recibos de amortización, plazos, etc.) la entidad
pasaría a ser la titular propietaria del inmueble.
Lo primero de debes hacer, por tanto, es calcular cuánto puedes invertir
en la compra de una vivienda.
Lo segundo es ver si estás dispuesto a pagar cuotas mensuales más
altas durante un número menor de años, lo que hará que pagues menos
intereses. Tendrás que valorar qué te va a suponer la inversión en
vivienda y tener en cuenta que se recomienda, para garantizar una
adecuada calidad de vida, no invertir más del 30% de sueldo.
La hipoteca es negociable, pudiendo acortar con la entidad bancaria
varios de sus apartados hasta encontrar las condiciones que más te
interesen. Por eso es importante informarse de las diferentes hipotecas
existentes en el mercado, comparar las condiciones de cadauna de
ellas y valorar cuál te resulta más beneficiosa.
En una hipoteca entran en juego elementos que pueden resultar muy
complejos si no estás familiarizado con ellos. Es fundamental encontrar
una persona de confianza que pueda ayudarte en la búsqueda y
elección de tu crédito.
En las condiciones de una hipoteca influyen variables como la edad, los
ingresos mensuales y la cantidad de dinero solicitada.
Hay ocasiones en las que la Entidad Bancaria además de la garantía de
tu propia vivienda, puede pedirte avalistas personales que respondan
por ti en el caso de impago. Esto dependerá de factores como la
cantidad de dinero que solicites, el importe total de tus ingresos o la
estabilidad y garantías laborales que prestes.
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A la hora de firmar una hipoteca hay que tener en cuenta:
Productos vinculados: son productos propios de la entidad bancaria que
van asociados a la hipoteca e influyen en el gasto anual de la misma
(nóminas, tarjetas, seguros de vida, seguros del hogar,…) No cumplirlos
podrá afectar a las condiciones de tu hipoteca (generalmente, pagar más).
Interés: Es la cuota que la entidad bancaria cobra a cambio del préstamo
y que se suma mensualmente a lo que vamos amortizando (devolviendo).
Puede ser fijo (siempre es el mismo), mixto (unos años fijos y luego
variable) o variable (el mercado marca los cambios). Las hipotecas con
interés variable son recomendables cuando el Euribor está alto, ya que es
más fácil que baje.
Plazo de amortización: es el periodo establecido en el préstamo para su
total devolución. Debes tener en cuenta que el plazo más adecuado es
aquel que te permita pagar las cuotas mensuales cómodamente. Una
hipoteca a más años supone pagar más intereses, pero el crédito
soportará mejor las variaciones del tipo de interés al pagar menos dinero
mensualmente.
Euribor: Es el precio del dinero. Es el porcentaje que se cobran las
entidades bancarias entre ellas por prestarse dinero. Varía según el
mercado e influye en los intereses que pagas por tu préstamo. A ese
porcentaje se le añade el diferencial.
Diferencial: Porcentaje que las entidades financieras añaden al tipo de
interés. Se negocia al firmar la hipoteca. Es muy importante tenerlo en
cuenta ya que será lo que marque las diferencias entre los préstamos de
las diferentes entidades.
Comisión: Cantidad que cobra la entidad bancaria por realizar una
determinada operación. Las principales son la comisión de apertura
(cuando abres una hipoteca), la de amortización (cada vez que haces un
pago voluntario) y la de cancelación (cuando cierras la hipoteca al terminar
de pagarla).
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3.6.- GASTOS ADICIONALES:
Cuando compras una vivienda, los gastos de financiación de la hipoteca
no son los únicos que tienes que prever. Ten, además, en cuenta:
1.- Impuestos vinculados a la compra: si la vivienda es
nueva se paga el IVA (7% del total) y los impuestos de actos
jurídicos (0,1%). Si es de segunda mano, se paga el impuesto
de transmisiones patrimoniales (entre 2,5 y 4% del valor total).
2.- Honorarios derivados de la compraventa: gastos de
notaría, registro, tasación (sólo se hace si se trata de una
vivienda libre).
3.- Reformas: en las viviendas de segunda mano es habitual
acometer algún tipo de reforma (pintar paredes, cambiar
suelos, etc.) antes de entrar a vivir.
4.- Mobiliario: en las viviendas nuevas, y en las de segunda
mano vacías, se necesita una inversión inicial en equipamiento.
5.- Gastos comunitarios: además de los gastos mensuales
(cuota de comunidad) pueden surgir otros de forma imprevista
(arreglos de fachada, ascensor, etc.)
3.6.- CONTRATO DE COMPRA VENTA:
El contrato de compa venta se formaliza en la notaría, donde también se
escritura la propiedad de la vivienda.
No existe un modelo universal de contrato, pero sí es importante, si
vas a comprar una vivienda libre, que solicites un borrador del contrato,
para poder revisarlo antes de firmar, asesorarte por alguien que
entienda y corrobore que está todo en orden. Asegúrate también de que
aparece una definición exacta del piso y las condiciones en que se
realiza la compraventa: fechas de pago y entrega para evitar que si se
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demora demasiado pueda haber fraude o perdamos el dinero:
penalizaciones en caso de renuncia
Si compras una vivienda de protección oficial, no te expondrás a tantos
riesgos, ya que al ser de titularidad pública está todo regulado,
supervisado y controlado.
3.7.- ESCRITURAS DE PROPIEDAD:
Para pedir un préstamo hipotecario, es necesario que la vivienda esté
registrada en el Registro de la Propiedad.
El hecho de no escriturar la vivienda conlleva una serie de riesgos que
debes tener en cuenta: no podrás pedir un préstamo hipotecario con la
vivienda como garantía, podrías encontrarte con cargas en la vivienda
(embargos, hipotecas…) y podrías tener problemas si quisieras vender
posteriormente tu casa.
La notaría se encarga de comprobar que la propiedad existe y es de la
persona a quien vamos a comprar la vivienda.
Las escrituras no se firman hasta que así lo corrobore la notaría, por
este motivo, no es tan importante que la propiedad tenga alguna deuda
como que cualquier pago se haga con garantías.
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Exmo. Ayuntamiento de Orihuela
C/ Marqués de Arneva, s/n
03300 Orihuela (Alicante)
Telf: 96 673 68 64
Concejalía de Juventud
C/ Soleres, 6
03300 Orihuela (Alicante)
Telf: 96 673 80 44