Guia de Instrumentos Urbanisticos
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GUÍA PRÁCTICA DE INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS SECRETARÍA DE ASUNTOS MUNICIPALES Elaborado conjuntamente entre el Área de Desarrollo Urbano de la Secretaría de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior y Transporte de la Nación Argentina y las Áreas Municipales de Planeamiento de 66 Municipios en 17 Provincias. Documento Abierto a Modificaciones Fichas de Actualización Periódica FECHA DE ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN OCTUBRE 2014
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Guía práctica de trabajo para análisis urbanísticos en municipios
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GUA PRCTICADE INSTRUMENTOS URBANSTICOS
SECRETARA DE ASUNTOS MUNICIPALES
SECRETARA DE ASUNTOS MUNICIPALES
Elaborado conjuntamente entre el rea
de Desarrollo Urbano de la Secretara de
Asuntos Municipales del Ministerio del Interior
y Transporte de la Nacin Argentina y las
reas Municipales de Planeamiento de 66
Municipios en 17 Provincias.
Documento Abierto a Modificaciones
Fichas de Actualizacin Peridica
FECHA DE LTIMA ACTUALIZACIN
OCTUBRE 2014
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AUTORIDADES
Presidenta de la Nacin
Cristina Fernndez de Kirchner
Ministro del Interior y Transporte de la Nacin
Anbal Florencio Randazzo
Secretario de Asuntos Municipales de la Nacin
Ignacio Lamothe
Subsecretario de Gestin Municipal
Gustavo Ccerez
Director Nacional de Capacitacin Municipal
Ignacio Argonz
Contacto:
Secretara de Asuntos Municipales
Av. Leandro N. Alem 168 - 6 piso - Oficina 2
(C1003AAO) Ciudad Autnoma de Buenos Aires.
(54 - 11) 4346 1765/1792
www.municipios.gob.ar
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GUA PRCTICA
DE INSTRUMENTOS URBANSTICOS
Coordinacin: Lic. Thomas Hagedorn
Asistencia Tcnica: Arq. Lucrecia Panizoni
Equipo: Arq. Beln Borgna, Arq. Julieta Magno
Por su participacin y colaboracin en el proyecto, agradecemos a las reas
Municipales de Planeamiento (o a fines) de:
PROVINCIA BUENOS AIRES: Baha Blanca, Balcarce, Berazategui, Campana,
Chacabuco, Coln, Coronel Rosales, Coronel Surez, Ensenada, General Alvarado,
Junn, Lujn, Marcos Paz, Mercedes, Moreno, Pehuaj, Pergamino, San Fernando,
San Miguel, San Nicols, Tandil, Trenque Lauquen, Tigre, 25 de Mayo, Villa
Gesell. CHUBUT: Esquel, Comodoro Rivadavia. CHACO: Charata, CRDOBA:
La Calera, San Francisco, Villa Allende, Villa Mara. CORRIENTES: Santo Tome,
Monte Caseros, Paso de los Libres. ENTRE ROS: Concordia, Nogoy, Paran, San
Jos. JUJUY: San Salvador de Jujuy, LA PAMPA: General Pico, Toay. MENDOZA:
Godoy Cruz, Guaymalln, Junn, General San Martin. MISIONES: Leandro N. Alm,
Posadas. NEUQUN: Ciudad de Neuqun, RO NEGRO: San Carlos de Bariloche.
SALTA: Pichanal, Rosario de la Frontera. SAN JUAN: Jachal. SANTIAGO DEL
ESTERO: Ciudad de Santiago del Estero. SANTA CRUZ: Ro Gallegos. SANTA FE:
Avellaneda, Comuna de Sauce Viejo, Prez, Reconquista, Rosario, Santa Fe, Santo
Tome, Venado Tuerto, Villa Constitucin. TUCUMN: Las Talitas, Yerba Buena.
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PRLOGO
En la ltima dcada, la agenda de temas de los municipios argentinos se fue
complejizando. All por el 2003, los municipios tenan que ocuparse cotidianamente
de contener el desastre social que haba dejado la etapa neoliberal: no haba
posibilidad de trabajar en el mediano y largo plazo porque la urgencia y gravedad
de este descalabro social no permita ocuparse seriamente de otras cuestiones.
Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,
la Argentina empieza a salir de aquel infierno, los municipios van poco a poco
asumiendo nuevos roles. El pas vuelve a la senda del crecimiento y los problemas
de las localidades van virando de la administracin del desastre social a la
administracin del crecimiento. La particularidad que supuso crecer a altas tasas
nos propuso un desafo an mayor.
Uno de los grandes logros de la dcada fue recuperar el mediano y el largo plazo,
salir de las crisis recurrentes, poder pensar en las polticas estratgicas de nuevo.
Pero diez aos de crecimiento ininterrumpido generaron tensiones al interior
de las ciudades que complejizaron el abanico de problemas de los municipios.
Rpidamente surgieron nuevos barrios y la morfologa de las ciudades se fue
transformando, ya que crecieron en extensin, sin un orden planificado. Gran parte
de esa dinmica de crecimiento fue comandada por los mercados inmobiliarios
al calor de las polticas expansivas que iba implementando el gobierno nacional,
polticas que ponen el acento en el fomento de la demanda agregada y el
mantenimiento de la actividad econmica en los pueblos, adems de significar
una enorme intervencin en materia de obra pblica y de acceso a la vivienda.
El rol de los gobiernos municipales se vio entonces interpelado por este nuevo
escenario.
En este marco, proveer de servicios de calidad a todos los habitantes se presenta
en el tope de las prioridades, por lo que planificar el crecimiento de las ciudades
se va haciendo cada vez ms necesario. El rol de los intendentes y concejales en
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este proceso es central, ya que, segn entendemos, son los dirigentes polticos
locales los que tienen que encabezar ese proceso de ordenamiento del territorio:
es el Estado local la herramienta por excelencia para planificar y direccionar
ese crecimiento. El Estado municipal tiene que ocupar el centro de la escena,
los intendentes tienen que liderar el proceso de desarrollo y, en funcin de ese
sendero, orientar la inversin pblica y privada en desarrollos urbanos, obras e
infraestructura.
El pas tiene un horizonte de desafos en el mediano plazo extremadamente
importante. Argentina est llamada a jugar un rol fundamental en la seguridad
alimentaria mundial, ser un jugador de primer nivel en produccin de
hidrocarburos no convencional, tiene un potencial minero al nivel de los ms
importantes del mundo, con recursos humanos de altsima calidad, agua dulce en
abundancia, indicadores macroeconmicos que muestran mucha fortaleza y un
sinnmero de ventajas competitivas y comparativas que hacen de este uno de los
pases con mayores posibilidades de tener una muy alta calidad de vida en todas
las ciudades. El gran desafo de los gobiernos locales estar en orientar, en clave
de planificacin estratgica, el desarrollo de las ciudades argentinas hacia ese gran
horizonte de oportunidades que tiene hoy Argentina. Se trata de poder ser parte
activa de ese desarrollo nacional y pensar ciudades que no estn escindidas de ese
destino.
Es en este contexto que la Secretaria de Asuntos Municipales pone a disposicin
de todos los intendentes, concejales y funcionarios municipales que desarrollan
polticas de impacto local, esta gua de instrumentos de intervencin urbanstica
que tiene por objeto, ofrecer soluciones prcticas para planificar e intervenir en
los procesos de crecimientos de las ciudades argentinas.
Lic. Ignacio Lamothe
Secretario de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior y Transporte.
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INTRODUCCIN
De los ms de 40 millones de argentinos, se estima que el 90% es poblacin
urbana y vive en las ciudades del pas. Estas ciudades estn creciendo a
distintos ritmos y, paralelamente, se ven atravesadas por problemticas tales
como dficit de viviendas, falta de equipamiento, escasos espacios verdes,
carencia de servicios urbanos o crecimiento desordenado, entre otros. Estos
problemas estructurales tienen mltiples causas y para dar respuesta a
ellos es necesario adecuar los mecanismos y las prcticas con los que se
interviene en el desarrollo urbano de las localidades, orientndolos hacia
un desarrollo ms equilibrado desde el punto de vista social, econmico y
ambiental.
Es frecuente encontrar en los procesos de produccin de ciudad
establecidos, una distribucin de costos y beneficios que sobrecarga al
Estado y que carece de coordinacin, cooperacin y concientizacin de los
actores pblicos y privados involucrados en el proceso. La planificacin y
regulacin tradicionales no son suficientes, sino que el desarrollo urbano
debe ser gestionado de manera proactiva, aplicando un sistema integral y
sistemtico de instrumentos adecuados a la situacin.
Cada uno de los instrumentos urbansticos que presenta esta gua se
relaciona de manera directa con la gestin del uso del suelo y la bsqueda
de una distribucin justa entre cargas y beneficios de los procesos de (re-)
produccin de ciudad, y son el resultado de un proceso consultivo del cual
participaron ms de 60 reas municipales de planeamiento de las ciudades
argentinas con ms de 20.000 habitantes. A todos ellos pertenece nuestro
especial agradecimiento.
Teniendo en cuenta las diversas acciones de modernizacin respecto a la
regulacin, as como las prcticas aplicadas en materia de urbanismo a nivel
nacional, provincial y municipal, la gua participativa pretende profundizar
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y sistematizar aspectos fundamentales en la temtica, y, de este modo,
orientar a los actores pblicos.
Entindase este documento como un aporte a los debates necesarios
entre los diversos actores del urbanismo, abierto a modificaciones en las
definiciones encontradas, para ampliar los consensos en esta materia.
Invitamos a las instituciones pblicas y privadas a entrar en un debate sobre
el futuro de las ciudades argentinas y las condiciones bajo las cuales se
(re-) producen, con el objetivo de acercar diferentes puntos de vista, lograr
nuevos consensos y optimizar los procesos de produccin de ciudad para
mejorar la calidad de vida de los argentinos.
Lic. Thomas Hagedorn
Coordinador del Proyecto
Arq. Lucrecia Panizoni Arq. Beln Borgna Arq. Julieta Magno
rea de Desarrollo Urbano Secretara de Asuntos Municipales
NDICE
CMO PARTICIPAR EN LA GUA PRCTICA DE INSTRUMENTOS
URBANSTICOS?
INSTRUMENTOS URBANSTICOS
IU-PUS Plan de Uso de Suelo ................. pgina 20
IU-MP Masterplan ................. pgina 34
IU-CS Cesiones de Suelo ................. pgina 42
IU-RP Reajuste de Parcelas ................. pgina 56
IU-BTM Banco de Tierras Municipal ................. pgina 66
IU-GID Gravmenes a Inmuebles en Desuso ................. pgina 73
IU-CM Contribucin por Mejoras ................. pgina 84
IU-FDU Fondo de Desarrollo Urbano ................. pgina 92
IU-FSE Fondo Solidario Especfico ................. pgina 98
IU-CU Convenio Urbanstico ................. pgina 104
IU-FI Financiamiento de Redes de Infraestructura ................. pgina 116
MODELOS DE CLCULO
IU-MTI Modelos de Tasacin de Valores Inmuebles ................. pgina 130
IU-DV Demanda de Vivienda ................. pgina 140
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CMO PARTICIPAR EN LA GUA
PRCTICA DE INSTRUMENTOS
URBANSTICOS?
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Sealar el instrumento
a observar con su
codificacin que se
encuentra en cada
pgina arriba:
Sealar el prrafo
o rengln al que se
refiere:
ejemplo: 22-25
Indicar el grado de conformidad con el contenido del prrafo con un
puntaje (0-10, siendo 0 disconforme y 10 totalmente conforme) y proponer
las observaciones que considere pertinentes.
Las observaciones, recomendaciones y crticas sern reunidas y evaluadas,
para ser tenido en cuenta en la siguiente publicacin. Mientras se publica
esta edicin, contina el trabajo sobre otros instrumentos urbansticos que
ampliarn la siguiente edicin de la Gua.
ejemplo:
IU-PUS / Pgina 8 / 2014
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2.
3.
La presente publicacin recopila una serie de instrumentos que pretenden orientar
la prctica del urbanismo en las localidades argentinas.
Su objetivo es desarrollar un lenguaje urbanstico comn y proveer herramientas
que formen una base de consenso sobre procesos y mecanismos estandarizados
en torno al urbanismo del pas de hoy en da. Sin ser un documento legal ni
obligatorio, se pretende que sus contenidos sean aplicados en la prctica. Las
temticas tratadas en la Gua se podrn ampliar, completar y actualizar.
De este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto
pblicas como privadas, estn llamadas a participar en la actualizacin y mejora
del documento, para ampliar el consenso. Especialmente, las reas municipales de
planeamiento, las instituciones acadmicas especializadas en temas de urbanismo,
instituciones que representen los intereses de los desarrolladores urbanos en la
Argentina, como tambin organizaciones competentes en materias relacionados
como medio ambiente, transporte, etc.
La participacin requiere del registro de los datos de la institucin interesada
(aclarando su competencia en materia de urbanismo), la persona responsable e
informacin de contacto, enviando un email a la siguiente direccin:
Una vez registrado, Usted ser informado sobre cada accin relacionada con la
Gua, podr participar en su formulacin, y tambin recibir una copia digital
actualizada.
Como participante registrado, podr intervenir en las definiciones de la gua de la
siguiente forma:
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INSTRUMENTOS URBANSTICOS
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IU-PUSPLAN DE USO DEL SUELO
INTRODUCCIN
Un Plan de Uso del Suelo, es en su esencia un plano que acompaa el marco
regulatorio local conjuntamente con la normativa de ordenamiento territorial, local
y provincial, y las ordenanzas municipales vigentes, entre otros.
El mismo identifica y relaciona el suelo que se destina a usos especficos definidos
como razonables para cada rea segn las necesidades previamente definidas.
Con el fin de encontrar una situacin que permita la coexistencia armnica entre
desarrollo social, econmico y medio ambiental, el proceso de definicin de los usos
del suelo requiere de la ponderacin justa entre los diversos intereses pblicos y
privados. Es por ello que el Plan de Uso de Suelo (PUS) debe considerar necesidades
generales como:
Demanda de vivienda y trabajo de la poblacin, fomentando la generacin y
el mantenimiento de estructuras sociales sanas.
Condiciones de vivienda y trabajo saludables.
Necesidades sociales y culturales de la poblacin, y especialmente necesidades
educativas, deportivas, de ocio y recreacin
Cohesin social.
Estructura y desarrollo econmico, especialmente para el mantenimiento y la
creacin de puestos de trabajo para la poblacin local.
Desarrollo, mantenimiento y proteccin de barrios y otras unidades territoriales.
Proteccin del medio ambiente.
Transporte y movilidad.
Proteccin civil y riesgos naturales (inundaciones, actividad ssmica, volcnica,
elica, etc.).
Patrimonio histrico, arquitectnico, ambiental, cultural.
Las definiciones de los conceptos y planes locales de desarrollo sectorial e
integral, as como los respectivos planes provinciales y nacionales.
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FUNCIONES Y OBJETIVOS.
El Plan de Uso de Suelo pretende:
Prever, ordenar, guiar y controlar el futuro crecimiento urbano (con una
perspectiva de desarrollo de 10 aos) con todos los elementos necesarios.
Lograr economas de escala, economas de aglomeracin para la
construccin de infraestructura, equipamiento, espacio pblico, verde y
crear sinergias entre los diversos usos.
Integrar los planes sectoriales de las diferentes reas municipales y las
necesidades de los diferentes sectores sociales con una mirada integral
territorial para evitar eventuales incompatibilidades entre los mismos.
IMPLEMENTACIN.
El uso del suelo debe ser definido conforme a lo que se considere conveniente
para los intereses generales de la sociedad y la calidad de vida de la poblacin,
teniendo en cuenta el futuro desarrollo urbano.
El Plan debe tener una forma simple que permita a las personas identificar
fcilmente los condicionantes que determinan la utilizacin y la explotacin del
suelo, debe ser de fcil acceso y comunicacin, basndose en los principios de
transparencia de la gestin.
El PUS refiere nicamente a las cuestiones de la utilizacin y explotacin del
suelo y no define otros contenidos que pertenecen al mbito constructivo
(Cdigo de Edificacin)
CONTENIDOS PRINCIPALES.
(A) Plano de Zonificacin
(B) Indicadores Urbansticos
(C) Memoria con Objetivos
(A) Plano de Zonificacin.
El plan de usos o zonificacin integra un documento legal normativo que
permanece vigente hasta tanto sea modificado.
El plano debe abarcar toda la jurisdiccin municipal. En el plano de zonificacin
se definen principalmente los usos que se le pueden dar a las parcelas y dems
propiedades que se encuentran dentro de los lmites jurisdiccionales del territorio.
Si el territorio municipal es muy extenso, se pueden crear planes parciales y/o
elegir una escala ms detallada para las reas urbanas.
El plano determina los usos permitidos para las parcelas ubicadas en un rea
delimitada. Cada categora de usos tiene un color especfico para su fcil
identificacin. Ningn rea queda en blanco (Salvo los ejes de los accesos).
Las categoras fundamentales de usos (con colores recomendados) se agrupan
en: Usos Rurales, y Usos Urbanos y su clasificacin segn la actividad que se
desarrolla son:
Usos Urbanos:
(Rojo), codificacin C: reas centrales, usos mixtos de superficies para
usos residenciales, comerciales, oficinas, en general en reas centrales,
subcentros, corredores comerciales, shopping etc.). Es la categora que
permite la mayor flexibilidad. Se la ubica en las reas centrales con la mejor
accesibilidad a los medios de transporte, especialmente el transporte
pblico.
(Naranja), codificacin R: Uso residencial (Permite tambin usos
complementarios o de abastecimiento que se integran sin conflictividad
en la estructura del barrio, como supermercados, cafs, restaurants,
lavandera, etc.). En esta categora se encuentran tambin las superficies
loteadas y/o edificadas de los barrios cerrados.
(Azul), codificacin E: Equipamiento urbano (Superficies que se destinan
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exclusivamente a las necesidades comunitarias como equipamiento
educativo, deportivo, de salud, religioso, energtico, instalaciones tcnicas
de los servicios urbanos, camping, etc.)
(Violeta), codificacin I: Uso industrial
(Amarillo): Usos Especficos, segn definicin local
Para una mejor lectura grfica del plano, a modo opcional, se pueden marcar
los usos urbanos con iniciales: C (reas Centrales); R (Uso Residencial); E
(Equipamiento); I (Industrial); otros, seguido por el respectivo indicador FOT (ver
ms adelante)
Usos Rurales:
(Verde oscuro, y sus graduaciones): Uso verde (superficies para parques,
plazas, bosques/uso forestal, jardines, recreacin, montaas, desierto,
reas con categoras de proteccin natural con sus delimitaciones, etc.).
Incluye los espacios verdes urbanos no edificables.
(Verde claro): Usos sector agrcola/ganadero.
(Celeste): Agua (ros, canales, lagos, mares, etc.).
(Amarillo): Usos Especficos, segn definicin local.
Accesos:
(Variable): Corredores estructurantes (Identificar vas principales, avenidas,
rutas; Lneas dobles, punteadas, zigzag, etc.)
(Blanco): Calles (identificar las vas de circulacin)
(Rayas blanco/negro sobre gris claro): Ferrocarril
(Amarillo): puerto/aeropuerto/aerdromo (Uso especfico)
Los usos urbanos permiten la construccin de edificaciones, mientras que los
usos rurales no permiten construccin, excepto algunas de tipo complementarias
directamente relacionadas con el uso de la parcela afectada (casa de caseros,
galpones, guarda tiles, etc.).
Cada una de las categoras de usos debe permitir usos complementarios con
escala razonable (por ejemplo comercios para el abastecimiento de las zonas
residenciales segn lo requiera la densidad permitida; silos, establos etc. para
uso agrcola/ganadero)
Hay que asegurar:
La dotacin adecuada con infraestructura de servicios, equipamiento
urbano y espacios verdes.
Que la distribucin territorial de los usos sea razonable (por ejemplo:
equipamiento educativo y deportivo en relativa cercana de las zonas
residenciales, terrenos para las instalaciones de los servicios urbanos
segn necesidad tcnica, concentracin de usos comerciales en los
centros y subcentros, usos industriales en polgonos alejados de las zonas
residenciales, preferentemente en reas complementarias)
La accesibilidad de los usos en las zonas urbanas
(B) Indicadores Urbansticos.
Los indicadores urbansticos regulan principalmente cuestiones de densidad y se
aplican en las zonas con categoras de uso de suelo urbano.
Los indicadores urbansticos principales son:
FOT (Factor de Ocupacin Total)
FOS (Factor de Ocupacin del Suelo)
El indicador FOT delimita la capacidad constructiva del lote segn sus
dimensiones, mientras que por su parte, el indicador FOS (complementarios al
FOT) limita con un valor mximo la superficie de la parcela que se podr utilizar
para edificaciones (FOS) y a su vez define una mnima parte de la parcela que
debe quedar permeable como suelo absorbente.
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FOT (Factor de Ocupacin Total):
Define la cantidad total de metros cuadrados que se permiten construir como
mximo respecto a la superficie de una parcela. Los valores dados se diferencian
segn las zonas y su densidad proyectada. Estos valores de densidad estarn
ntimamente relacionados con el tipo de ciudad, su poblacin, dimensiones y
demandas respecto a las capacidades de los sistemas de transporte, servicios
urbanos, equipamiento pblico, espacios pblicos y verdes, as como toda otra
caracterstica particular.
Si la esttica urbana lo requiere, se pueden definir indicadores de FOT mnimo,
de este modo se establece una capacidad constructiva de base que permita
unificar la densidad de un rea determinada.
En general se pueden identificar determinados espacios urbanos con tpicas
franjas de valor FOT:
Baja densidad (0,1-0,4)
Densidad Media (0,4-2,0)
Alta Densidad (2,0-4,0)
Muy Alta Densidad (>4,0) - solo en las grandes urbes -
Entonces, para todas las zonas definidas con una de las categoras urbanas de
uso del suelo, se deben definir FOT mximos o franjas de densidades permitidas
(FOT mnimo y mximo).
Para una mejor lectura grfica, a modo opcional, en el plano de Uso del Suelo
se puede aclarar el FOT correspondiente de cada zona agregando a la inicial
que representa el uso el ndice de FOT mximo o la franja, segn corresponda.
Ejemplo: C 3,0 (rea central, usos mixtos con FOT mximo 3,0) o R 0,4-1,0 (Uso
residencial con FOT mnimo 0,4 y mximo 1,0).
Aclaracin: En Argentina, la aplicacin del concepto FOT, Factor de Ocupacin
Total (metros cuadrados totales/mximos a construir en una parcela) se
refiere generalmente a los metros cuadrados comerciables a construir. De esta
manera no incluye a todas las superficies para servicios generales e instalaciones
tcnicas, entre otros, que el total debera incluir.
Entonces, el FOT define en la prctica argentina un Factor de Ocupacin con
Superficies Comerciables o Parcial y no Total como lo define la teora.
FOS (Factor de Ocupacin del Suelo):
Define la superficie mxima de una parcela que se puede cubrir con edificaciones
(0%-100%). Si el valor alcanzara los 100% significa que la parcela estara
completamente edificada. En vez de utilizar % tambin se utilizan valores entre
0 y 1 (siendo 1=100%), lo que casualmente puede causar confusiones con el
valor FOT.
Otros indicadores urbansticos que se pueden utilizar parcialmente
complementarios a FOT y FOS, proponen un determinado modelo de ciudad o
un perfil arquitectnico, y pueden ser:
FAP (Factor de Permeabilidad): Define la superficie de la parcela que debe
permanecer libre de cualquier cobertura impermeable (0%-100%). Esta
parte de la superficie del lote debe permitir la libre entrada del agua al
suelo (permeabilidad), sin ningn tipo de cobertura artificial. La suma
entre FOS y FAP tiene valores igual o menores al 100%, respectivamente
presenta valores igual o menores a 1, en caso de utilizar para FOS y FAP
una franja de entre 0 y 1.
Alturas mnimas y mximas: Se pueden definir segn las necesidades
locales, alturas mayores que las comunes frente a parques, plazas y otros
espacios verdes pblicos. En algunos casos se definen alturas determinadas
obligatorias cuando la esttica urbana as lo requiera (unificacin de
fachadas, basamentos, recovas, etc.)
Densidad: Habitantes por hectrea. Sin relevancia prctica por la falta
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de instrumentos que puedan regular la cantidad de habitantes, es un
indicador de mxima.
Retiros: Indicadores que definen un perfil construido, pero no tienen
influencia directa en la densidad.
Otros.
Referencias Obligatorias en el Plano de Usos del Suelo/Zonificacin:
Leyenda.
Delimitacin de las reas donde existen o se proyectan Planes Parciales
y Masterplanes que definen el desarrollo urbano deseado con mayores
detalles.
(C) Memoria con Objetivos.
Debe acompaarse el Plano de zonificacin con objetivos con una memoria que
resuma los actuales objetivos del desarrollo urbano en general, considerando
los diversos planes municipales sectoriales con impacto territorial e inclusive
una breve explicacin de cmo se reflejan estos objetivos en la definicin de
estos plasmados el plano presente.
CONTENIDOS OPTATIVOS
Adems de la regulacin del uso del suelo existen otros determinantes con
impacto al uso del suelo que se podran incluir en el plano.
Contenidos optativos de los Planos de Uso de Suelo (avanzados):
Corredores de cables energticos de alta tensin y otros en zonas no urbanas (aire
y suelo), marcados con una lnea que identifica el corredor.
Corredores de gasoductos regionales (marcado con una lnea que identifica el
corredor)
Corredores de acueductos de agua potable (al aire libre, subterrneos,
canales) regionales (marcado con una lnea que identifica el corredor)
Zonas protegidas en los alrededores de las tomas de agua potable con
restricciones respecto a la utilizacin de fertilizantes, pozos spticos u
otras posibles fuentes contaminantes (Delimitado con una lnea que
identifica el rea)
Corredores de seales de telecomunicacin (marcado con una lnea que
identifica el corredor)
Zonas protegidas naturales, histricas u otras (Delimitado con una lnea
que identifica el rea, con referencia) Tambin se pueden identificar con
una zonificacin en color como rea Protegida.
Zonas con diversos riesgos (Delimitado con una lnea que identifica el rea,
con referencia).
Sitios con probables restos arqueolgicos, prehistricos y otros (Delimitado
con una lnea que identifica el rea o con un smbolo que identifica el sitio)
Tambin se pueden identificar con una zonificacin en color como rea
Protegida
Zonas inundables (Delimitadas con un lnea que identifica el rea inundable,
marcando las defensas respectivas) Tambin se pueden identificar con una
zonificacin en color como rea Protegida.
Otros.
RECOMENDACIONES GENERALES
Participacin municipal en la generacin de valor.
El FOT es un indicador clave en la generacin de valor de una propiedad,
cuanto ms alto es el FOT, ms alto ser el valor potencial del lote, segn las
condiciones locales del mercado del suelo. Por ello es recomendable condicionar
la distribucin de FOT en el territorio.
Especialmente en casos de grandes proyectos urbanos, el FOT a otorgar ser
definido por el Municipio y deber ser condicionado a una contribucin del
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beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a travs de un
Convenio Urbanstico). Estas contribuciones permiten al Municipio financiar
aquellas demandas por infraestructura y equipamiento urbano que generar
la densificacin del lugar al permitir mayor indicador FOT.
Previsin.
Es recomendable que el Plan de Uso del Suelo prevea el desarrollo urbano
del territorio en un plazo no mayor ni menor a 10 aos. Para ese periodo
debe lograr definir las zonas en las que se priorizar el crecimiento urbano,
indicndolas en el plano de zonificacin como reas de Reserva Urbana
o Futura ampliacin/expansin sin otorgarle a esas reas indicadores con
capacidad constructiva hasta tanto no se incorpore al ejido urbano con la
cobertura de servicios asegurada.
No es conveniente definir zonas de extensin urbana que no sern necesarias
10 aos en adelante para poder concentrar las inversiones en infraestructura
privada y pblica en las reas prioritarias durante ese perodo. En caso
contrario, de contar con un exceso de superficies de extensin urbana,
este tipo de inversiones no pueden ser realizadas de manera eficiente o
directamente no son financiables, lo que resultar en reas construidas sin
servicio, ni equipamiento.
Actualizacin.
El Plan de Uso del Suelo deber ser actualizado por lo menos cada 10 aos
cuando factores de significativo impacto as lo ameriten (ej: grandes obras
de ingeniera, inversiones que modifiquen la realidad existente, catstrofes
naturales, otros) .El desarrollo urbano es un proceso dinmico que requiere
de actualizacin peridica y la adaptacin del plan a nuevos fenmenos
sociolgicos, desarrollos tecnolgicos y procesos econmicos.
Participacin.
Un Plan de Uso del Suelo deber ser elaborado bajo el liderazgo del rea
municipal de planeamiento (o afn) y ser sancionado por el HCD.
El grado de participacin requerida lo define la autoridad local. Sin embargo
se recomienda que participen (en talleres o reuniones) todos los actores
con implicancia, instituciones locales, colegios de profesionales, cmaras,
gremios, ONG, consejos, etc. en el proceso de elaboracin, segn decisin
local.
Previo a la aprobacin del Plan de Uso del Suelo por el HCD, es conveniente
que el mismo sea presentado a la comunidad, puede ser en el marco de una
exposicin de la propuesta del plan a sancionar y consiguiente audiencia
pblica no vinculante, para que los vecinos puedan expresar sus opiniones y
propuestas para ser tomadas en cuenta en el debate del HCD.
rea de Aplicacin.
El Plan de Uso del Suelo afecta a todo el territorio de la Jurisdiccin Municipal
(Gobierno Local).
EJEMPLO
El plano de zonificacin del Plan de Uso del Suelo determina claramente
cules son los usos que se permiten en todo el territorio de la jurisdiccin
municipal, como el ejemplo genrico simplificado demuestra, en una
distribucin de reas modelo.
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CONCLUSIONES.
El Plan de Uso del Suelo es un producto del ordenamiento territorial desarrollado
a nivel local que sirve para ordenar y regular el territorio. Siendo potestad
exclusiva e indelegable de los Municipios normar en este sentido no debe
considerrselo como un elemento aislado de los procesos de planificacin
sino como la instancia de integracin territorial de las distintas demandas
sectoriales que frecuentemente compiten por los mismos espacios, lo que se
resuelve con la intermediacin de las instituciones del ordenamiento territorial.
En nuestro pas los Planes de Usos de Suelo no se encuentran como tal sino que
ms bien encontramos visualizaciones de Cdigos de Ordenamiento Urbano
que si bien zonifican el territorio municipal segn las categoras que establece
el cdigo, en general se plantean zonificaciones de tipo administrativo, que
no determinan o definen claramente los usos de reas verdes y equipamiento
como elementos urbanos esenciales no comerciables. En consecuencia
encontramos zonificaciones y sub-zonificaciones que no prevn y/o reservan
espacios para los elementos urbanos complementarios.
Plano de uso de suelo simplificado
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IU-MPMASTERPLAN
INTRODUCCIN.
El Masterplan, o Plan Maestro, es un instrumento clave para la definicin de
estrategias y propuestas de desarrollo urbano. Es esencial para la urbanizacin
de zonas rurales y perifricas, como tambin para la revitalizacin de espacios
urbanos degradados.
Es un instrumento de planificacin que propone los lineamientos generales
para el futuro desarrollo territorial de un rea determinada. Sirve como
orientacin y gua para los actores del desarrollo urbano y sus acciones de
intervencin territorial, sea la administracin pblica, desarrolladores u otros.
Este instrumento debe poder adaptarse a diferentes escenarios, permitiendo
flexibilidad al desarrollo de diversos proyectos particulares a futuro.
La coordinacin de las acciones relacionadas a la implementacin de un
Masterplan queda a cargo de la entidad municipal competente (rea
Planeamiento o afn).
A partir de la disponibilidad y/o visibilidad de la propuesta urbanstica se
generan mayores valores de suelo en el rea afectada que reflejan de alguna
manera las nuevas perspectivas generadas por el Masterplan. Esta nueva
situacin genera expectativas que pueden iniciar procesos de especulacin
con los lotes.
Otras acciones relacionadas al Masterplan que generan mayores valores de
suelo son:
La decisin pblica sobre las modificaciones normativas en el Cdigo de
Ordenamiento Urbano, Plan de Uso del Suelo o afn.
La dotacin y/o disponibilidad de elementos urbanos de soporte
(infraestructura, servicios, equipamiento urbano, espacios pblicos y
verdes)
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De este modo, el Masterplan y las acciones resultantes influyen en las
expectativas econmicas de diversos actores. Tiene gran relevancia cuales
son los actores que elaboran la propuesta y de qu modo, ya que esta
propuesta determinar la futura realidad urbana. Los Masterplanes que
resulten de concursos urbansticos y las propuestas de urbanizacin realizadas
por loteadores privados probablemente tendrn cualidades muy distintas
con importantes consecuencias. Los loteos privados se caracterizan
frecuentemente por presentar mnimos o insuficientes elementos urbanos
complementarios con el fin de maximizar la superficie para lotes comerciables.
Es importante comprender que el Masterplan no solo determina una morfologa
fsica, sino que tambin propone un determinado tejido social, adems de
incluir las modalidades cotidianas del funcionamiento urbano, aspectos de
sustentabilidad y de medio ambiente para las prximas dcadas. La propuesta
urbanstica que se proyecta hoy determinar el desarrollo urbano futuro del
rea delimitada, con diversos efectos en el resto de la ciudad.
Para ello es preciso entender que los espacios verdes que no se contemplen
desde un inicio, son difciles a generar a posteriori cuando el rea se encuentre
consolidada. Del mismo modo para el caso de los equipamientos urbanos, en
donde es comn que no se prevean las superficies necesarias para la posterior
densificacin, dado que inicialmente la demanda real es menor.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
El Master Plan permite:
Visualizar un potencial para el desarrollo urbano integral.
Determinar los usos de suelo y las volumetras constructivas de las reas
consideradas.
Cuantificar los parmetros de los distintos elementos urbanos propuestos
(para infraestructura, equipamiento, espacios verdes y espacios pblicos,
entre otros).
Sealar la voluntad por parte de la municipalidad y su vocacin para
desarrollar el rea afectada con un modelo especfico.
Orientar a los inversores privados y pblicos que desarrollan actividades en
el rea delimitada.
Generar expectativas para la produccin de valores inmobiliarios,
especialmente valores de suelo.
IMPLEMENTACIN.
CONTENIDOS PRINCIPALES.
(A) Planos
(B) Memoria descriptiva
(C) Clculos
(A) Planos.
Son aquellas representaciones grficas, en distintas escalas, que documentan
grficamente contenidos como:
Marco urbanstico. Insercin/conexin a la trama urbana existente.
Accesos, con jerarquizacin. Avenidas, calles, senderos y vas para diversos
tipos de movilidad: automvil, bicicleta, peatn, transporte pblico,
transporte fluvial, etc. Adems se pueden definir prioridades, como por
ejemplo: peatones, transporte pblico y bicisendas, entre otros. Desarrollo
de ejes troncales eficientes para el transporte pblico.
Usos privados. Vivienda, oficina, comercial, mixto, industrial, etc.;
Incluyendo volmenes y alturas de las edificaciones.
Equipamiento urbano. Establecimientos educativos, deportivos, culturales,
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de salud, centro de administracin pblica; teniendo en cuenta su
distribucin y distancias razonables segn sectores servidos.
reas verdes y espacio pblico. Zonas de recreacin, plazas, plazoletas,
plazas de juego, parques, cinturones verdes, etc.
Usos acuticos. Ros, arroyos, canales, lagos, lagunas y mar, entre otros.
Ubicacin y distribucin territorial de los diversos usos, definicin de
centros y sub-centros, con densidades y accesos adecuados.
Elementos y reas patrimoniales. De tipo arquitectnico, cultural y natural,
entre otros.
Parcelamiento. Lotes privados y pblicos.
Definicin de las distintas etapas de desarrollo.
Complementario a la documentacin grfica en forma de planos tambin
se utilizan videos y maquetas que ilustran la idea urbanstica, especialmente
en los casos de proyectos de mayor importancia.
(B) Memoria descriptiva
La memoria es el documento de texto que acompaa a los planos. En ella se
describen los objetivos (sociales, productivos, etc.), ideas, funciones y el espritu
de la propuesta. Se exponen las sinergias entre los distintos elementos que
componen dicha propuesta y la ciudad existente, que debern generar un
potencial de desarrollo que supere el valor que tiene cada elemento por separado.
Es comn que los masterplan busquen respuestas a las cuestiones contemporneas
del desarrollo urbano, como por ejemplo adaptar las ciudades al cambio climtico,
reduccin del impacto ambiental de la actividad humana, uso de energas
renovables, edificios inteligentes, produccin de vivienda accesible, calidad del
espacio pblico y calidad del transporte pblico, entre otras.
Adems de establecer los lineamientos urbanos generales, un adecuado
Masterplan contiene recomendaciones para la gestin de su implementacin, ya
que la misma ser un proceso a largo plazo y en muchos casos demandar de
dcadas para su total desarrollo.
(C) Clculos.
Finalmente, los masterplan contienen clculos que traducen la propuesta en
indicadores comparables, como por ejemplo:
Parcelas. Superficies totales para cada uno de los usos.
Edificacin. Superficies totales para cada uno de los usos.
Distribucin porcentual segn usos.
Superficies totales y porcentajes reservados para equipamiento pblico y
espacios verdes.
Superficies totales edificables por manzana.
Superficies a ceder al bien pblico (accesos, equipamiento urbano, espacios
pblicos y verdes)
Con estos parmetros se puede evaluar si la propuesta cumple con las distintas
demandas desagregadas y los criterios establecidos.
PROCEDIMIENTO
Es apropiado contar con Masterplan para aquellos sectores de la ciudad que son
de especial inters para el futuro desarrollo, incluyendo reas preferenciales para la
extensin de la mancha urbana, o vacios/reas a refuncionalizar/revitalizar. Se trata de
prever el crecimiento aunque este no se produzca de manera inmediata.
Algunos instrumentos complementarios que facilitan el desarrollo de las ideas del
Masterplan con ms definicin podrn ser: Planes parciales y/o de detalle.
Dependiendo de la cultura de planeamiento local, los recursos y tiempos disponibles,
un Masterplan puede ser abordado de distintas maneras:
Por el rea municipal de planeamiento y/o desarrollo urbano (o afn)
A travs de la contratacin de urbanistas y/o consultores externos expertos en
la materia.
Por concurso abierto o limitado (invitacin especial a estudios de urbanismo)
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En todos los casos la metodologa para la elaboracin del mismo contemplar los
procesos de participacin necesarios que incluyan a los diversos actores que inciden
directa e indirectamente en el rea a intervenir (Urbanistas, municipio, ciudadana,
desarrolladores inmobiliarios y propietarios, entre otros.)
Es importante que durante el proceso de elaboracin del Masterplan se generen una
multiplicidad de ideas, de las que se puedan identificar y seleccionar las propuestas
que sean ms convenientes y ms sinrgicas, de modo que se integren de manera
ptima a las condiciones locales.
Previo a la elaboracin de un Masterplan es conveniente que el rea Municipal
de Planeamiento (o afn) elabore (en cooperacin con terceros) una gua de
requerimientos que deber cumplir la propuesta a desarrollar. Esta gua puede ser
ms o menos detallada, sobre todo definir algunos objetivos del desarrollo urbano
que oriente a los planificadores. De este modo, las ideas y propuestas urbanas podrn
dar una respuesta directa a determinadas problemticas y demandas, obteniendo
resultados ms satisfactorios del proceso de planificacin.
Para cumplir sus funciones, el Masterplan puede ser aprobado por el Honorable
Concejo Deliberante (no siendo esta una condicin sine qua non), dicha
aprobacin podr generar mayor legitimidad, transparencia y confianza ante los
diversos actores, a la vez que dar mayor difusin al plan. Este estatus legal, puede
ser conveniente o no, siendo que en muchos casos los Masterplan precisan de
cierta flexibilidad para poder adaptarse a distintos escenarios imprevistos en el
diseo inicial. Sin embargo, el Masterplan define de algn modo las bases para la
actualizacin del Cdigo de Ordenamiento Urbano y Plan de Uso de Suelo
(o afines), instrumentos normativos que s precisan de la sancin del HCD local.
EJEMPLO.
La Ciudad de Buenos Aires retom y defini en el ao 2009 el desarrollo urbano
concertado de terrenos de 13 manzanas de la traza de la no realizada Autopista 3
en el barrio Parque Donado-Holmberg (Ley 3396/2009). El Masterplan elaborado
prev mltiples unidades de vivienda, entre ellas vivienda accesible (de inters
social), plazas pblicas conectadas como corredor, equipamiento urbano (escuela
pblica, polideportivo) y obras de infraestructura (tneles bajo ferrocarril).
Los terrenos se encontraron y parcialmente todava se encuentran en propiedad
pblica. Su subasta financia las inversiones en infraestructura, equipamiento
urbano, espacios pblicos y verdes, como tambin las viviendas accesibles que
se encuentran distribuidas sobre el barrio para no generar sectores diferenciados
por nivel social.
Con este proyecto se est convirtiendo una zona degradada en un barrio con
nuevas calidades urbanas.
CONCLUSIONES.
Muchas veces en nuestro pas, la produccin de ciudad se da a travs de las
propuestas de urbanizacin, como resultado de los emprendimientos iniciados por
desarrolladores y propietarios de fracciones de suelo. Los proyectos urbansticos
de estos actores, comnmente llamados loteos, estn generalmente orientados
a incrementar los valores de venta del suelo comerciable (lotes para vivienda,
comercio u otros), buscando maximizar la rentabilidad de los promotores y no el
bien comn. A diferencia del Masterplan, estos proyectos o loteos mayormente
no disponen de una visin integral, ya que no contemplan la produccin de ciudad
con sus mltiples usos y funciones implcitas. Es por ello que el Masterplan se
presenta como una herramienta valiosa que debe contemplar todos los elementos
urbanos a producir en la suficiente cantidad y calidad para asegurar una insercin
adecuada de la propuesta en la ciudad.
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IU-CSCESIONES DE SUELO
INTRODUCCIN.
La ciudad est conformada no solo por propiedades en lotes privados,
elementos comerciables en el mercado inmobiliario, sino que el espacio urbano
tambin requiere de elementos urbanos complementarios, de soporte, como
vas que permitan la accesibilidad, infraestructura de servicios, equipamiento
urbano, espacios verdes, acuticos, espacio pblico y otros elementos que
aseguren el normal funcionamiento de las reas urbanas.
Sin la disponibilidad de estos elementos urbanos complementarios, no puede
existir ciudad. A diferencia de los lotes comerciables (en los que se pueden
construir edificios de vivienda, oficina, comercio y otros), las superficies
necesarias para albergar los elementos urbanos de soporte no producen
una rentabilidad econmica, ya que son un bien social esencial para el buen
funcionamiento de la ciudad. Por esta condicin se deben ceder al Municipio
los terrenos necesarios para los usos pblicos en el transcurso del proceso
de produccin de suelo urbano sin ningn costo, para incorporarlos como
bien pblico.
La ubicacin y el tamao de los terrenos a ceder se encontrarn definidos
en el Masterplan, Plan Parcial (u otros documentos afines), asignando
determinados usos a determinadas superficies.
DEFINICIONES.
Por Accesos se entiende:
Vas, calles, caminos, autopistas
Trochas de ferrocarril o tranva inclusive estaciones y paradas
Puentes, pasajes, pasarelas, tneles,
Puertos, muelles, aeropuertos, pistas de aterrizaje (Accesos especiales)
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Por Infraestructura de Servicios Urbanos se entiende:
Red de agua potable con todas las instalaciones tcnicas relacionadas.
Red de gas con todas las instalaciones tcnicas relacionadas.
Red elctrica con todas las instalaciones tcnicas relacionadas.
Redes de telecomunicaciones con todas las instalaciones tcnicas
relacionadas.
Alumbrado pblico con todas las instalaciones tcnicas relacionadas.
Todos los elementos e instalaciones relacionados a las redes de transporte
pblico.
Todos los elementos e instalaciones relacionados a la recoleccin de
basura.
Otros elementos.
Por Equipamiento Urbano se entiende:
Establecimientos educativos
Culturales
Deportivos
De salud
De administracin pblica
Elementos e instalaciones tcnicos de las infraestructuras de servicios
urbanos
Otros elementos
Por reas Verdes se entiende:
reas naturales protegidas
Plazas, plazoletas
Parques Regionales
Cinturones verdes
Diversos espacios para recreacin
Otros espacios pblicos
Por Superficies Acuticas se entiende:
Arroyos, riachos, ros, canales
Lagos, lagunas
Mar
Otros
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
Mediante las cesiones de suelo se proveen las superficies necesarias para la
localizacin de los elementos urbanos de soporte y accesos, en la cantidad
suficiente para cubrir la demanda y en la localizacin optima de mayor
accesibilidad para la comunidad.
IMPLEMENTACIN.
(A) CESIONES DE SUELO Y DEMS APORTES EN CASOS DE NUEVAS
URBANIZACIONES
(Crecimiento Urbano Horizontal - Conversin de Suelo Rural a Suelo Urbano)
El/los propietario/s de un(os) terreno(s) a urbanizar deber/n ceder sin costo
alguno a beneficio de la propiedad pblica/municipal, para su incorporacin
al bien pblico:
Accesos: Todas las superficies para accesos terrestres por caminos/calles/
ferrocarril/trocha y otros. Estos accesos viales suman aproximadamente el 30%
del total de la superficie en caso de urbanizarlo por completo y sern clasificados
como Accesos (o afn) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn).
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Equipamiento Urbano: Todas las superficies para equipamiento urbano
necesario hoy y en el futuro (por lo menos el 10% del terreno a urbanizar, til y
apto para su funcin). Estas superficies sern clasificados como Equipamiento
Urbano (o afn) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn) y no sern
disponibles para otros usos que los indicados. Los municipios establecen los
criterios en detalle.
Verde: Todas las superficies para espacios verdes (por lo menos el 10% del
terreno a urbanizar). En caso de que la municipalidad o la sociedad observen
un dficit de espacios verdes en la localidad o que se requieran terrenos
considerablemente ms grandes para la formacin, extensin o proteccin de
reservas naturales (Cinturones verdes, parques urbanos, etc.), la municipalidad
puede establecer la cesin de superficies mucho ms extensas segn su
caracterizacin geogrfica. Todas las superficies cedidas en este concepto
no conllevan ninguna posibilidad de edificabilidad y sern marcadas como
categora Verde/reas Verdes en el Plan de Uso de Suelo (o documento
afn).
Agua: Las superficies acuticas e inundables (Ros, arroyos, lagos, lagunas,
mar, etc.) incluyendo una franja de afectacin de borde con un ancho que
asegure el desborde natural u ocasional segn rgimen de crecida. Adems se
deber respetar el llamado camino de sirga segn corresponda. En caso de
existir derechos privados histricos o circunstancias especiales, los municipios
pueden establecer criterios que difieren de esta norma, siempre dentro del
marco legal provincial y local. Estas superficies sern marcadas como Agua
(o similar) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn) y Verde o Zona
protegida cuando se trata de las franjas que rodean una superficie acutica.
Eventualmente se pueden utilizar categoras especiales como Playa,
Dunas, etc. Esta categora de uso no incluye edificabilidad.
En los casos de crecimiento urbano horizontal (extensin de la mancha urbana),
un predio que originalmente fuera rural puede llegar a generar una superficie
de lotes comerciables igual o inferior al 50% de la superficie original. La
superficie restante es la necesaria para las funciones comunes y los elementos
urbanos de soporte que garantizaran el funcionamiento del barrio, dotando a
la poblacin de espacios verdes u otros espacios de recreacin y asegurando
tambin la accesibilidad del barrio por medio de la infraestructura vial.
Aquellos proyectos que proponen superficies mayores de lotes comerciables,
debern razonar y argumentar de qu manera aseguran todas las funciones
urbanas pblicas necesarias, en la actualidad y en el futuro.
Funcionalidad
No siempre en la historia de una ciudad se ha previsto una suficiente reserva
de terrenos para reas verdes, la instalacin de equipamiento urbano,
infraestructura tcnica y de transporte que acompae el crecimiento
poblacional, la densificacin urbana, la aparicin de nuevas tecnologas, o
nuevas demandas de parte de la sociedad.
Una ciudad es un organismo que se debe renovar constantemente para poder
cumplir con las funciones contemporneas de cada poca. Los nuevos predios
a urbanizar debern dar lugar a las demandas que el casco urbano establecido
no puede cumplir.
Valor
La cesin de terrenos, en los conceptos mencionados, no disminuye el valor de
la propiedad original. Por el contrario, a travs de los indicadores urbansticos
que se establecen en el Cdigo Urbano, Plan de Uso de suelo (o
documentos afines) y las funciones que se emplazan en las superficies cedidas,
se aseguran valores de suelo mayores, sobre todo con la definicin del uso y
los indicadores de densidad (FOT, altura, etc.)
Si en un caso particular disminuye el valor de suelo de una o varias propiedades
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afectadas por la conversin de suelo rural en suelo urbano, habra que extender
el territorio a considerar e incluir en el proyecto las fracciones de suelo de
varios propietarios de una determinada rea delimitada.
Del mismo modo, si un terreno a urbanizar por alguna razn no alcanza a
ceder las superficies mnimas para usos complementarios, se deber tener en
cuenta un radio ms extenso u otras localizaciones cercanas donde se puedan
compensar las cesiones.
Implementacin de proyectos con objetivos de cohesin social
Los Municipios deben promover la formacin de barrios socialmente
integrados y evitar la segregacin social territorial entre zonas de distintos
niveles socioeconmicos y pueden fijar medidas que fomenten la produccin
de este tipo de ciudad socialmente mixturada, como por ejemplo:
Cesin de entre 10% y 20% de los lotes comerciables con destino
Vivienda Accesible para poblacin con menores recursos.
Oferta (venta/alquiler) de entre el 10% y 20% del proyecto a desarrollar
por Precios Accesibles para poblacin con menores recursos.
Otras medidas localmente deseadas.
Para generar barrios socialmente heterogneos se deber considerar la
integracin de Lotes Accesibles de manera razonable en la propuesta de
urbanizacin del Masterplan, evitando la conglomeracin de los mismos.
Aquellos proyectos que incluyan objetivos de cohesin social debern contar
con especial apoyo por parte de las polticas pblicas locales, a travs de
diversos incentivos.
(B) CESIONES DE SUELO Y DEMS APORTES EN CASOS DE CRECIMIENTO
VERTICAL, DENSIFICACIN Y CAMBIOS DE USO.
Es comn que los cascos urbanos histricos no puedan abastecer la demanda
de espacio pblico e infraestructura urbana cuando estas reas consolidadas
se densifican y tienen que responder en la misma superficie a las demandas de
una cantidad de personas mucho mayor y con funciones mucho ms complejas
que en pocas anteriores. Sin embargo, igual se deben generar estos espacios
e infraestructuras adicionales.
Las intervenciones urbansticas con estos fines afectan a una trama urbana
compleja, producen impactos fsicos, sociales y econmicos, y son a su vez la
consecuencia de mayores demandas generadas por cada uno de los proyectos
privados realizados en las parcelas del espacio urbano en transformacin. Los
parmetros de densidad que permiten un mayor uso del espacio se debern
definir previamente en los procesos de planificacin urbana, incluso aquellos
mecanismos que permitan financiar un mayor abastecimiento de elementos
urbanos de soporte en las reas a densificar.
Las situaciones territoriales en las que se debe intervenir son, en la mayora
de los casos, muy especiales, por lo tanto no se pautan estndares generales
respecto a la cesin de terrenos y dems aportes a contribuir por los
desarrolladores en esos casos.
Una base razonable para estimar la futura demanda adicional de elementos
urbanos de soporte es el Masterplan (o documento afn).
Los detalles sobre los aportes y dems responsabilidades se regulan en cada
caso mediante el Convenio Urbanstico que ser negociado y acordado entre
el desarrollador y el municipio. Las exigencias, para cada una de las partes,
debern ser razonables, objetivas y orientarse en un supuesto equilibrio entre
cargas y beneficios para cada uno de los actores.
Formas de Aportes
Cesin de superficie de terrenos afectados, por el valor negociado
correspondiente.
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Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado
por el proyecto.
Aportes en forma de dinero al Fondo Municipal de Desarrollo Urbano
(u otro fondo especial para inversiones urbansticas en la zona en
transformacin).
Ejecucin de obras pblicas por parte del desarrollador privado segn
las indicaciones municipales acordadas.
Una combinacin de las cuatro opciones anteriores.
Otra forma de aportes a acordar.
Destino de los Aportes
Los aportes del desarrollador sern invertidos segn necesidad y prioridad en:
La mejora de los espacios pblicos y verdes. La infraestructura tcnica. El equipamiento urbano.
Localizacin
Los aportes acordados se invierten principalmente en la zona urbana afectada
por la inversin del desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta
de elementos urbanos de soporte a las demandas generadas por la totalidad
de los proyectos que transforman el barrio. En otros casos se transfiere ese
plusvalor con una cesin localizada en otros barrios segn la necesidad
imperante, las estrategias locales y sobre todo, en caso de existir suficiente
oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada por un proyecto
de densificacin, se podrn redistribuir los fondos aportados sobre el territorio
urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con dficits
respecto a su dotacin con elementos urbanos de soporte.
Generacin de Valor
La densificacin urbana est acompaada de mayores valores de suelo. El
valor de suelo es diferente para terrenos en los que se permite la construccin
de edificios de dos, ocho o veinte pisos. Parte de este valor es generado por:
El desarrollador, su idea de proyecto e inversin
La disponibilidad de elementos urbanos de soporte (infraestructura
instalada, equipamiento y espacios pblicos y verdes disponibles, etc.)
La asignacin de usos de suelo que posibilitan rentabilidades diferentes
(en general el uso comercial es ms rentable que el uso de oficinas y de
viviendas) y
La asignacin de mayores ndices de edificabilidad (FOT, alturas mximas,
etc.) en el Cdigo Urbano, Plan de Uso de Suelo (o documento afn).
Las acciones de ambas partes, pblicas y privadas, influyen en los valores de
suelo. En consecuencia, la municipalidad deber participar en la valorizacin
del suelo generado por accin pblica aunque ella misma no sea propietaria
de los lotes afectados. Para efectuar esta participacin en los casos de
densificacin y cambios de usos se recomienda aplicar el Principio de Tres
Tercios a travs de Convenios Urbansticos.
PRINCIPIO DE TRES TERCIOS (MODELO DE DISTRIBUCIN DE VALORES)
Es importante distinguir entre la produccin de valor genuina que resulta de
la accin de cada uno de los actores, ya que el principio de tres tercios se
aplica nicamente sobre los valores generados por accin pblica, no sobre los
valores generados por el proyecto del desarrollador.
Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general
valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice
e incentive la rentabilidad de su proyecto.
Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general valor
del suelo) pertenece al municipio para que asegure las funciones pblicas
del barrio a travs de la (re-)inversin y adecuacin de la infraestructura
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urbana, el equipamiento pblico, el espacio pblico y verde, mediante
aportes de parte del desarrollador.
El tercer tercio representa la masa negociable entre las partes.
La asignacin del tercer tercio requiere de un slido anlisis y depender de
factores casusticos: Por ejemplo puede ser que el desarrollador tenga mayores
costos para la puesta en valor/refaccin de elementos patrimoniales en su
proyecto, conforme a los intereses pblicos, y por lo tanto el municipio le
permite mayor aprovechamiento del tercio negociable.
Tambin el municipio puede argumentar tener mayores cargas para la
reinversin en infraestructura u objetivos de redistribucin de beneficios sobre
el territorio municipal etc.
Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar. El municipio podra
exigir mayores estndares de calidad de los proyectos a cambio de participar
con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, incentivando as
activamente la calidad de proyecto.
Todos los argumentos, los del desarrollador y los del municipio, se debaten en
el proceso de negociacin para encontrar un equilibrio ptimo entre cargas y
beneficios de los actores, as como tambin para lograr sinergias. Para ambos,
la mxima participacin en la valorizacin del suelo por accin pblica son dos
tercios, un tercio es garantizado para cada parte.
EJEMPLO.
El Artculo 56 del Decreto-Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de
la Provincia de Buenos Aires (conocida como Ley 8912/77) define que Al
crear o ampliar ncleos urbanos, reas y zonas las cesiones en concepto de
reas verdes no superen el 10% de la superficie a subdividir y, en concepto de
reserva de uso pblico (equipamiento), no ms del 4%.
Conociendo las ciudades de la Provincia de Buenos Aires se sabe que estos
nmeros en general no proveen espacios urbanos pblicos generosos.
Sin embargo, la normativa rige para todas las ciudades de esta provincia,
quitndoles la flexibilidad en caso de que unas de ellas quieran implementar
un modelo de ciudad diferente, con ms espacios pblicos y verdes o mayores
superficies para diversos equipamientos urbanos.
La ley se contradice a si misma requiriendo en su artculo 13 un mnimo de
diez metros cuadrados (10 m2) de rea verde o libre por habitante para
la poblacin potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento
y estableciendo en el artculo 56, en ampliaciones de reas urbanas, la
cesin de entre 3,5-6 m2 de rea verde o libre por habitante y entre 1-3 m2
en concepto de reserva para uso pblico (equipamiento).
CONCLUSIONES.
La cesin de suelo (o valor) es una operacin que se fundamenta siempre en
la funcionalidad del espacio urbano, sobre todo de su dotacin con elementos
urbanos de soporte que aseguren el buen funcionamiento de la ciudad. Por esta
razn, siendo una condicin sine qua non para la generacin de funcionalidad
y rentabilidad de los emprendimientos privados, se justifica la transferencia
de suelo al bien pblico sin costo alguno en los casos de crecimiento urbano
horizontal y los diversos aportes en los casos de densificacin urbana/
crecimiento vertical.
Si no se aplican los conceptos de Cesiones de Suelo, esta prctica tiene como
consecuencia la produccin de espacios urbanos con funcionalidad limitada
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y la sobrecarga del presupuesto pblico para generar a posteriori todos los
elementos urbanos de soporte necesarios, sea infraestructura, equipamiento
urbano, espacios verdes y pblicos.
El crecimiento urbano, sea por extensin horizontal o vertical, es un proceso
que requiere de la aplicacin de polticas a largo plazo. No hay otra modalidad
para desarrollar ciudades econmicamente prsperas, socialmente justas y
ambientalmente sanas.
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IU-RPREAJUSTE DE PARCELAS
INTRODUCCIN.
Para que un lote sea edificable, es necesario que disponga de la infraestructura
correspondiente (calle pavimentada, agua potable, cloaca, energa
elctrica, gas, etc. pero tambin de equipamiento urbano que asegure el
funcionamiento social del barrio), adems de una superficie y dimensiones
que permitan una edificacin razonable. En muchos casos, los lotes no poseen
las caractersticas ptimas para ser edificados de la forma ms conveniente.
La unificacin y subdivisin de parcelas, el reajuste de parcelas, es un mtodo
que redisea y optimiza la estructura parcelaria de manera que se le pueda
otorgar a los lotes los usos deseados definidos en el Plan de Uso del Suelo
(o documento afn), optimizando la provisin de infraestructura tcnica, el
equipamiento urbano, as como el espacio pblico y reas verdes adecuadas
para cumplir las funciones esenciales de acceso y abastecimiento.
La base de un proyecto de reajuste (unificacin y subdivisin) de parcelas ser
un Masterplan (u otro plan funcional afn) del rea afectada que defina la
futura estructura del sector y su divisin parcelaria. El plan base puede ser de
elaboracin pblica y/o privada.
FUNCIONES Y OBJETIVOS.
El reajuste de parcelas se implementa por diversos motivos:
En los casos en los que las dimensiones de las parcelas y/o su estructura
dominial u otras razones no permitan la edificacin econmicamente
razonable de los lotes establecida en el Cdigo;
En aquellos casos de revitalizacin de barrios en reas que se vean
afectadas a cambios de uso;
Por razones ambientales de sustentabilidad;
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Planes de manejo de sector;
Gestin de riesgo; o cualquier otra intervencin urbana que implique
modificaciones en determinados sectores, siempre cuando sea necesario
ajustar las dimensiones parcelarias.
IMPLEMENTACIN.
DISPOSICIONES GENERALES.
El reajuste de parcelas es un procedimiento de modificacin parcelaria
que garantiza valores proporcionales a los actores afectados.
El mecanismo es implementado preferentemente bajo participacin
voluntaria de los propietarios afectados. Las autoridades municipales,
acorde con las leyes y normativas vigentes, tambin podrn declarar
el reajuste de parcelas obligatorio, si el desarrollo urbano deseado
lo requiere y existiera un Masterplan que defina los detalles de la
urbanizacin deseada para el rea afectada.
Los indicadores normativos regulados a travs del Cdigo Urbano o
afn (uso del suelo, FOT, FOS, alturas mximas etc.) se otorgan una vez
que el proceso de reajuste haya terminado, cuando la configuracin de
las nuevas parcelas est definida y las superficies pblicas cedidas. Se
tendrn en cuenta aquellos usos propuestos por el Masterplan que
origin la propuesta (o un plan ms detallado como Plan de Sector/Plan
Parcial, etc.)
Sern cedidas directamente en el proceso de reajuste de parcelas las
superficies necesarias para accesos, equipamiento urbano, espacio
pblico y reas verdes, definidas en el Masterplan, Plan de Parcial o
plan afn.
Las cesiones de terrenos que resulten del reajuste parcelario, son
absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios
y distribuidas de manera equitativa. Dicha distribucin de superficies
cedidas se realiza en proporcin al valor de las propiedades inicialmente
aportadas por cada propietario, y una vez cedidas, pasaran a formar
parte del dominio Municipal (Banco de tierras, etc.)
La misma proporcin de valores inicialmente aportados conforma una
base para la distribucin y asignacin de los nuevos lotes generados en el
proceso de reajuste. Alternativamente a la asignacin de determinados
lotes se puede acordar tambin la participacin proporcional que resulte
de la venta de la totalidad de nuevos lotes.
Los propietarios afectados del proceso de reajuste forman una
Comunidad de intereses, por ejemplo en forma de consorcio o
fideicomiso, que a travs del mecanismo logra una (re-)valorizacin de
las propiedades aportadas.
Los deberes y otras regulaciones definidas en las normativas urbanas
locales, como ser la obligacin de provisin de infraestructura tcnica
por los desarrolladores de loteos, no son afectados por el mecanismo de
reajuste y quedan vigentes en todos los casos.
PROCEDIMIENTO.
En el proceso de reajuste de parcelas se tasan los Valores Iniciales de todas las
superficies aportadas en su situacin previa al Masterplan y se define el Volumen
Parcelario Total. De este volumen total de superficies se ceden las superficies
para accesos (calles etc.), equipamiento urbano, espacio pblico y reas verdes.
Las superficies resultantes forman el Volumen Parcelario Distribuible del cual
se asignan lotes edificables a los propietarios afectados segn la proporcin de
valor aportado. En este proceso, cada propietario deber recibir lotes con el valor
proporcional aportado y, dependiendo de las posibilidades, ubicados en la zona
de las superficies originalmente aportadas o una zona con valor equivalente.
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Uno de los objetivos principales del reajuste de parcelas es que el valor total de
todos los lotes generados no sea menor al valor de las propiedades aportadas.
En caso de generacin de Valores Finales que superen el 20% de los valores
iniciales aportados (que es comn en caso de asignar mejores indicadores de
uso del suelo, FOT, FOS; alturas mximas, etc.), se pueden acordar cesiones de
terrenos adicionales (lotes comerciables) u otras formas de aportes a beneficio del
bien pblico, mediante Convenio Urbanstico u otros acuerdos, especialmente
si la produccin de valor se genera por accin pblica (asignacin de normativa).
El proceso de reajuste respeta y consensua los objetivos personales de los
propietarios afectados con las definiciones del Masterplan.
El inters pblico (de generar una situacin econmica, ambiental y socialmente
sustentable en el largo plazo) y el bienestar comn son otros aspectos a
considerar en el proceso de negociacin.
Las conversaciones entre los actores afectados aseguran la efectividad del
proceso, as como tambin la transparencia y la coordinacin entre sectores. Se
requiere de articulacin pblico-privada y concertacin poltico-tcnica.
Plan de reajuste de parcelas
Al final del proceso se realiza un reajuste catastral a base de dos planos: el
Plano Parcelario Inicial con la estructura parcelaria antes del reajuste y el
Plano Parcelario Final resultante del proceso. Estos contienen la siguiente
informacin:
En ambos planos:
Delimitacin del rea afectada (igual en los dos planos) e identificacin da
cada parcela/s con su/s propietario/s
Plancheta/s parcelaria/s privadas y pblicas, con los datos catastrales
identificados.
En el Plano Parcelario Final (de reajuste):
Lotes de cada propietario con las dimensiones definitivas.
Superficies a ceder (calles, espacio pblico, reas verdes, etc.).
Parcelas para equipamiento pblico a ceder.
Parcelas a ceder (en el Convenio Urbanstico adjunto) y/o definicin de valores
a transferir al municipio en concepto de equilibrar el aumento de valores.
De este modo, el Plan de Reajuste de Parcelas tiene los 3 componentes: Plano
Parcelario Inicial, Plano Parcelario Final y Convenio Urbanstico adjunto.
El Plan de Reajuste de Parcelas debe ser firmado por:
Los propietarios de las parcelas iniciales.
Las entidades municipales afectadas y competentes en la materia
(Planeamiento, Catastro, Hacienda, etc.).
Los miembros de una comisin municipal que (eventualmente) sea creada a
tal fin en la que se representen las partes tcnico-legales, como mencionado
en el punto anterior, y terceros (ver ms adelante Comisin de Reajuste de
Parcelas).
El representante del Gobierno Local.
Luego, el Plan de Reajuste debe ser ratificado por el HCD para entrar en vigencia,
recin en este momento, el documento ser la base para las modificaciones en
el catastro.
El Plan de Reajuste en s mismo no define el uso del suelo, nicamente define
la estructura parcelaria catastral, las propiedades y los propietarios. Sin embargo,
posteriormente se deber adecuar la normativa vigente (Cdigo Urbano, Plan
de Uso de Suelo o afn) con las modificaciones que se hubieran propuesto en el
Masterplan.
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De las negociaciones (pblico-privadas) relacionadas al proceso de reajuste
de parcelas, en conjunto con otras actividades y procesos de la planificacin
urbana, resulta en general un Plan Parcial (o Plan de Sector) que define con
ms precisin el modelo urbano deseado, siendo partes integrales del Plan de
Uso del Suelo.
Tambin algunas modalidades del eventual Convenio Urbanstico, que
acompaa y condiciona el proceso de reajuste de parcelas, tendrn como
consecuencia la modificacin del Cdigo Urbano (o afn) si incluye y precisa
acuerdos sobre la zonificacin y los respectivos indicadores urbansticos.
Comisin de reajuste de parcelas
En ciudades que aplicaran reajustes de parcelas varias veces al ao, puede
ser conveniente llevar adelante estos proyectos a travs de una comisin
local representativa, independiente en sus competencias de decisin. Su
conformacin ser precisada por el HCD y el Gobierno Local.
Sera principalmente una Comisin Municipal conformada por al menos
cinco miembros con conocimiento especfico (normas respectivas, tasacin de
terrenos, entre otros) y competentes al respecto. El Municipio designar sus
representantes, invitando eventualmente a otras instituciones competentes a
participar (representantes de colegios profesionales, universidades, etc.).
El Director de la comisin ser elegido por mayora simple. Asimismo, la
comisin puede ser constituida para un proyecto de reajuste por un perodo
de tiempo a detallar, para llevar adelante todos los proyectos de reajuste que
surjan durante este perodo.
Para evitar de crear una multiplicidad de comisiones con competencias
especficas, la misma comisin puede tener facultades que superen la
aplicacin del instrumento descripto. Especialmente en comunas pequeas
ser conveniente que la misma Comisin o el mismo Consejo (por ejemplo
Comisin/Consejo de Planificacin Urbana etc.) trate diversos proyectos del
desarrollo urbano.
EJEMPLOS.
A continuacin se ilustran dos ejemplos genricos de Planos Parcelarios
Iniciales y Planos Parcelarios Finales. Uno de los ejemplos trata de
ordenar una estructura parcelaria (urbana) que no permite el uso razonable de
los terrenos. El otro ejemplo demuestra la conversin de suelo rural en suelo
urbano a base de un Masterplan de urbanizacin que afecta a 5 propiedades
rurales. En ambos casos el Reajuste de Parcelas permite la produccin de
terrenos para espacios pblicos, verdes, accesos y equipamiento segn las
exigencias de la planificacin urbana, mientras el valor de suelo de los lotes
comerciables obtenidos resulta mayor que en la situacin previa al reajuste.
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Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes urbanos).
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CONCLUSIONES.
A travs de un reajuste de parcelas se obtienen lotes cuya utilidad respecto a
su potencial de desarrollo es mayor que en el estado original. El mismo proceso
tambin permite, sin afectar negativamente el valor de las propiedades que
resulten del proceso parcelario, producir terrenos para elementos urbanos
de soporte que aseguran que el espacio urbano tenga todas las funciones
requeridas y que no falten algunos elementos esenciales.
Es la tarea de las reas Municipales de Planeamiento (o afines), detectar los
potenciales y promover los procesos necesarios para desarrollarlos.
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Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes rurales).
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IU-BTMBANCO DE TIERRAS MUNICIPAL
INTRODUCCIN.
