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    ANALES DE LA FACULTAD DE DERECHO, 25; mayo 2008, pp. 215-244

    EL RENACIMIENTO DEL CONTRATO DE PERMUTAEN EL MBITO INMOBILIARIO:

    ANLISIS DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIALDE LA PERMUTA DE SOLAR POR PISOS

    O LOCALES A CONSTRUIR*

    Guayasn Marrero Gonzlez**

    RESUMEN

    El contrato de permuta, olvidado en el trfico jurdico, ha vivido en los ltimos aos unimportante auge en el mbito inmobiliario hasta convertirse en un instrumento bsico y deincuestionable actualidad en la construccin inmobiliaria. En este artculo se analizan lascontroversias que esta modalidad contractual presenta en la prctica y se apuntan solucio-nes y propuesta de lege ferenda de cara a una futura reforma normativa.

    PALABRAS CLAVE: permuta, construccin inmobiliaria, solar, edificacin futura.

    ABSTRACT

    The Renaissance of barter contracts: doctrinal and cases analysis of barter of plots forbuilding purposes. The almost forgotten barter contract has experienced an importanrevival in the real estate industry in the last few years to the extent of becoming a basiclegal instrument in the construction business. This paper analyses some of the difficultiesthat this type of contracts may encounter and suggests lege ferenda solutions for futurelegal reforms.

    KEY WORDS: barter, real state building, plot, future building.

    I. PLANTEAMIENTO1

    La permuta es la forma ms primitiva de intercambio entre los hombres.Histricamente es el antecedente de la compraventa, que supone la existencia demoneda y, por consiguiente, un grado de organizacin social ms avanzado. Se tratade la primera manifestacin natural del comercio, y aparece en la historia desde elmomento en que las primeras poblaciones empiezan a especializar sus profesiones yexisten excedentes. Anteriormente a la introduccin del dinero, el trueque era lanica manera de intercambiar bienes; decayendo su importancia econmico-socialcon la invencin de la moneda. A partir de ese momento las relaciones comercialespasan a regularse principalmente por medio de la compraventa.

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    Desde un punto de vista general, el papel de la permuta es muy modesto.Sin embargo, en mbitos como el inmobiliario, la permuta de solar por pisos olocales a construir se ha convertido en una prctica habitual, cobrando notable im-portancia. Garca Cantero2 alude a la existencia de ciertos lugares comunes que serepiten y transmiten en relacin con la situacin actual del contrato de permuta, yque envuelven juicios en cierto modo peyorativos acerca del mismo, presentndolo,por ejemplo, como contrato de cambio ms rudimentario que la venta, y que algu-nas veces pueden rozar la caricatura, cuando se afirma que el cambio de la cosapermanece casi exclusivamente como medio de transferir la propiedad entre las po-blaciones ms atrasadas del interior de frica, o entre los esquimales de Groenlandia.Bajo una perspectiva histrica es cierto que la permuta nace en economas pocodesarrolladas antes de la aparicin del sistema monetario, tal como se ha indicado;pero ello no obsta a que coexista despus con el contrato de compraventa.

    Cierto es que la permuta tiene una funcin que cumplir en la economamoderna, pues aun dentro de los sistemas econmicos ms avanzados se presentansituaciones en las que el cambio o trueque objetivo puede resultar ms til que lacompraventa, sea por causa de intereses particulares o por exigencias generales de laeconoma pblica3.

    Por lo que a nuestro pas respecta, en los ltimos tiempos la permuta pareceser el contrato preferido para la construccin en las grandes ciudades y, asimismo,ha sido utilizado por el legislador como instrumento de realizacin de las polticasagraria y urbanstica4. Es ms, con la llegada de las nuevas tecnologas, han surgido

    * Este artculo procede del trabajo El renacimiento del contrato de permuta en el mbitoinmobiliario: anlisis doctrinal y jurisprudencial de la permuta de solar por pisos o locales a cons-truir premiado, por decisin unnime del Tribunal, con el Premio jurdico Don Felipe GonzlezVicen para alumnos de la Licenciatura de Derecho en la convocatoria oficial correspondiente alcurso acadmico 2007-2008. Mi ms sincero agradecimiento a la profesora doctora M.a ArnzazuCalzadilla Medina por su orientacin y sus consejos

    ** Alumno de 5 curso de la Licenciatura de Derecho, becario de colaboracin del MECdel rea de Derecho Civil, Departamento de Disciplinas Jurdicas Bsicas, Facultad de Derecho,Universidad de La Laguna.

    1 Abreviaturas utilizadas: Audiencia Provincial: AP; artculo(s): art(s); autores varios: AA. VV.;Boletn Oficial del Estado: BOE; Cdigo Civil: CC; Direccin General de los Registros y del Notariado:DGRN; referencia Aranzadi: JUR; Ley Hipotecaria: LH (Texto Refundido segn Decreto de 8 de febre-ro de 1946); nmero(s): nm(s); obra citada: op. cit.; Reglamento Hipotecario: RH; referencia Aranzadi:RJ; Sentencia(s): S(S); siguientes: ss.; Tribunal Supremo: TS; Vase: V; volumen: vol.

    2 GARCA CANTERO, G., Comentarios al Cdigo Civil y Compilaciones Forales, dirigidos porManuel ALBALADEJO y Silvia DAZ ALABART, tomo XIX, segunda edicin, Revista de Derecho Privado,Madrid, 1991, p. 772.

    3 As ocurre en los perodos de rpida depreciacin de la moneda, con inflacin galopan-te, en donde la permuta adquiere inigualable seguridad; en el comercio internacional respecto depases productores de primeras materias que carecen de moneda convertible y no disponen de reser-vas en divisas, especialmente en los antiguos pases socialistas y del Tercer Mundo V. GARCA CANTE-RO, G., Comentarios al Cdigo Civil..., op. cit., p. 773.

    4 V. la derogada Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, cuyo texto fue aprobado por De-creto 118/1973, de 12 de enero en el que se regulan la permuta forzosa o la permuta de fincas de

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    en la red nuevas pginas web como http://.www.cambia.es o http://www.trueque-online.com en las que, en definitiva, se perfeccionan autnticas permutas. Resulta,por tanto, plenamente justificado hablar en estos momentos de un renacimiento ydesarrollo de este contrato.

    El CC dedica en el Ttulo V del Libro IV slo tres preceptos (del art. 1538 al1540) a la regulacin de la permuta, pues el art. 1541 es propiamente una norma deremisin a las disposiciones de la compraventa (lo cual no es de extraar dadas lasgrandes semejanzas que existen entre ambos tipos de contratos y que la permuta esel antecedente histrico de la compraventa). En el Cdigo Civil francs la regula-cin de la permuta es tambin breve, se recoge en cinco artculos del Ttulo VII, delLibro III (bajo la rbrica De los diferentes modos de adquirir la propiedad) y, al igualque el Cdigo espaol, el art. 1707 seala que sern aplicables a la permuta lospreceptos de la compraventa (Toutes les autres rgles prescrites pour le contrat de ventesappliquent dailleurs lchange). Dentro de esta misma tendencia se puede alinearel Cdigo Civil italiano, que regula la institucin de la permuta en tres artculos(del 1552 al 1555), siendo tambin uno de ellos de mera remisin a la normativa dela compraventa (Le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta, in quantosiano con questa compatibili). A pesar de esta sucinta regulacin, la permuta presen-ta una serie de caractersticas propias que sern objeto de estudio en el presentetrabajo, junto con los problemas doctrinales y jurisprudenciales que su revitalizacinen el mbito inmobiliario ha conllevado.

    II. RGIMEN JURDICO DE LA INSTITUCINDE LA PERMUTA EN NUESTRO DERECHO

    A. DEFINICIN Y CARACTERES DE LA PERMUTA

    El art. 1538 del CC define la permuta5 como un contrato por el cual cadauno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Se trata realmen-

    reemplazo resultantes de la concentracin parcelaria. Actualmente, la permuta sigue presente en eltexto de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernizacin de las Explotaciones Agrarias.

    5 La permutatio rerum ya fue conocida en Roma, donde se plante una controversia deEscuelas, clebre entre los romanistas, acerca de sus diferencias con la emptio-venditio. En el perodoclsico, dice DE LA ROSA DAZ en su obra La permuta (desde Roma al derecho espaol actual), Montecorvo,Madrid, 1976, p. 37 y ss., los juristas de las Escuelas Sabiniana y Proculeyana comienzan una contro-versia acerca de la naturaleza de la permuta. Los primeros sostenan que el precio de la compraventano deba de consistir obligatoriamente en dinero, sino que poda consistir en otras cosas, y por elloconsideraban la permuta como una subespecie de la compraventa. En cambio, los juristas de laEscuela Proculeyana estimaban que el precio de la compraventa deba consistir inexcusablemente inpecunia numerata, de ah que, para ellos, una cosa era el cambio de cosa por dinero, y otra diferenteel cambio de cosa por cosa. De modo progresivo la discusin fue decantndose en favor de la EscuelaProculeyana. Como sostiene DE LA ROSA DAZ, el triunfo de la tesis contraria en su poca hubierareportado indudables ventajas a la permuta, ya que as este instituto, que entonces no haba sido

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    te de un trueque o cambio de cosa por cosa, pero no slo en sentido material, si noque tambin se incluye el cambio de cosa y derechos reales o de crdito. Por tanto,slo quedan excluidas de este cambio las prestaciones de servicios6.

    En relacin a l