Grond voor betaalbaar wonen - Platform 31 · 2014-11-17 · Grond voor betaalbaar wonen George de...
Transcript of Grond voor betaalbaar wonen - Platform 31 · 2014-11-17 · Grond voor betaalbaar wonen George de...
Grond voor betaalbaar wonen
George de Kam Honorair hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt
Rijksuniversiteit Groningen g.r.w.de.kamrug.nl
Presentatie op symposium Betaalbaarheid van het wonen 12 november 2014 Den Haag
Denkmodel grond voor sociale woningbouw
• Laag rendement sociale huur rechtvaardigt grondprijsmatiging
• Niet voorbij ondergrens kwaliteit (ligging, dichtheid, voorzieningen en inrichting openbare ruimte)..
• Markt levert niet tenzij ….
• Verschillende interventies
Interventies grondbeleid
• Subsidie: nu even niet … • Publieke voorziening (gemeente) • Actief grond – en ontwikkelbeleid corporaties • Via ruimtelijk beleid (inclusionary housing,
kwalitatieve locatie-eisen)
• … de praktijk: enkele uitkomsten gepubliceerd in Bouwgrond voor de volkshuisvesting – 10 jaar corporatiepraktijk en een blik op de toekomst. (George de Kam, 2012. Almere: Nestas)
Wat heeft het grondbeleid opgeleverd (1995-2011)?
• Substantiële omvang nieuwbouw door corporaties, bijdrage kwaliteit en differentiatie in wijken
• Herstructurering: vernieuwing na-oorlogse wijken grotendeels op kosten van corporaties
• Grondprijs matiging: (gebaseerd op 80 projecten 2009-2011)
• 19 a 26.000 op uitleg- en functieverandering
• 11 a 20.000 in herstructureringsgebieden
• Koop met korting / koopgarant en dergelijke
• Robin Hood effect woningen 6.500 euro mits…
• Robin Hood effect grondexploitatie 13.000 euro mits…
Analyse: hoe komen corporaties aan grond?
• Drie deelmarkten:
• Bouwrijp
• Ruwe bouwgrond
• Potentiële bouwgrond
• Overzicht eigendom (2009):
– 150 van de 359 corporaties > 600 vhe: geen grond
– 209 wel, gemiddeld 22 HA, 1.500 euro per vhe, 26 m2, 2,1 miljard.
Deelmarkten voor grond
Doel: woningen bouwen
Deelmarkt: Ruwe bouwgrond Deelmarkt: Bouwrijpe grond
De markt voor potentiele bouwgrond
Proceseigenaar corporatie Proceseigenaar derden
Productiemiddel: bouwrijpe kavel
De markt voor ruwe bouwgrond
Bestemmingswijziging
Make or
Buy
Analyse: hoe maken zij keuzes?
• Bouwrijp, ruw of potentieel: drie deelmarkten
• Welke factoren verklaren de keuze tussen deze drie deelmarkten
• Context
– Markt
– Gemeente
• Interne competenties
Wat verkeerd kan gaan….
• Aankopen op verkeerde plaatsen – Te veel
– Te hoog risico
• Te dure aankopen – Ruwe of potentiële bouwgrond
– Turnkey levering
• Te hoge kosten in ontwikkelproces – Omzet per medewerker
– Onvoldoende transparantie
Bouwpotentieel:
• bouwpotentieel berekend, een eenvoudig kengetal dat laat
• zien hoeveel jaren corporaties ‘vooruit kunnen’ met hun grondposities. Bij bijna
• 40 procent van de corporaties is dat minder dan vijf jaar, maar bij 63 corporaties is
• het bouwpotentieel meer dan 15 jaar
Bouwpotentieel in productiejaren
Hoe komt dat?
• Marktfluctuaties
• Ambitie < > Overmoed
• Verhouding met gemeente te veel/te weinig vertrouwen
• Druk om te investeren
• Gebreken in toezicht
• Financieringsruimte
• Onkunde….
• …. En wat zijn de recente ontwikkelingen 2010-2012? (gebaseerd op CFV Corporaties in Perspectief 2013)
2010 2011 2012
aantal corporaties 376 376 376
percentage met grondposities 60% 64% 68% waarde grondposities € per vhe (ongewogen gemiddelde) 1.438 1.322 1.098 percentage met grond met bouwbestemming 47% 52% 58% percentage met grond zonder bouwbestemming 32% 35% 36% percentage grond zonder bouwbestemming in grondportefeuille 71% 72% 76%
Grondbezit woningcorporaties
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
2010 2011 2012x
10
00
0
totaal oppervlakgrond zonderbouwbestemming
totaal oppervlakgrond metbouwbestemming
Nieuwbouw huur 2010-2012
nieuwbouw en grond 2010 2011 2012
totaal aantal corporaties 376 376 376
nieuwbouw huur
aantal corporaties met nieuwbouw huur 231 242 251
grondkosten gemiddeld 23.619 27.293 25.246
totaal nieuwbouw huur 22.351 24.928 25.923
Nieuwbouw koop 2010-2012
nieuwbouw koop 2010 2011 2012
aantal corporaties met nieuwbouw koop 140 115 125
aantal koopwoningen 5.626 5.245 4.356
netto verkoopresultaat koop 7.369 -5.562 1.488
aantal corporaties met verkoop winst 71 52 71
gemiddelde verkoopwinst 31.600 16.161 23.495
aantal corporaties met verkoop verlies 57 58 50
gemiddelde verkoopverlies -22.812 -25.614 -29.643
resultaat koop voor sector 41.457.994 -29.172.690 6.481.728
totaal nieuwbouw 27.977 30.173 30.279
aandeel koop 20% 17% 14%
Verliezen niet gerealiseerde projecten
verliezen niet gerealiseerde projecten 2010 2011 2012
aantal corporaties met verliezen niet gerealiseerde projecten 87 99 113
percentage corporaties met verliezen niet gerealiseerde proj. 23% 26% 30%
gemiddeld verlies niet gerealiseerde projecten -506.000 -904.000 -823.000
totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000 -89.500.000 -93.001.000
Balans grondbeleid 2010-2012
tentatieve balans grondbeleid corporaties 2010 2011 2012
resultaat koop voor sector 41.457.994 -29.172.690 6.481.728
totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000 -89.500.000 -93.001.000
saldo ontwikkeling koopwoningen sector -2.572.006 -118.672.690 -86.519.272
saldo per corporatie die koopwoningen bouwt -18.371 -1.031.936 -692.154
grondprijsmatiging huur tov commerciele grondprijs 37.500 310.254.231 254.440.096 317.660.442
pm: afwaardering grondposities
Enkele recente trends
• Terugval bouwproductie, maar tot 2012 beperkte effecten bij corporaties, wel meer turnkey omzettingen, minder koop
• Maatregelen mbt grondportefeuille (op basis van cfv gegevens): afwaarderen grond tot meer reele waarde; gronden afstoten; beperking verwervingen ruwe bouwgrond;
• Verder: risicomanagement, verkleinen ontwikkelingsafdelingen, opdoeken verbintenissen tbv ontwikkeling
En hoe verder?
• Intern – Visie en bedrijfscultuur
– Lokaal verbonden
– Transparant
– Professioneel
• Extern – Novelle
– Omgevingswet
– Parlementaire enquête
– Markt /regionale verschillen
Parlementaire enquête (p179)
• Verwerving uitsluitend in vastgesteld bestemmingsplan (met functie wonen voor de betreffende locatie) of op een in de gemeentelijke woonvisie betrokken woningbouwlocatie waarvoor de planvorming loopt.
• Gewenst aandeel sociaal in woonvisie
• Afdwingbaarheid via ruimtelijk beleid plus actief of faciliterend grondbeleid
• Tk 2014-2015, 33 606 nr 4 p 179
Novelle
• DAEB grond: bouwplan binnen 5 jaar, > 90% sociaal
• Markttoets voor niet-DAEB
Omgevingswet
• Omgevingsplan > omgevingsvergunning
• Centraal: zorg voor de fysieke leefomgeving
• Art 4.12 locatieontwikkelingsregels: functies naar locaties, regels bouwactiviteiten
• Mogelijk beleidsregels door gemeente (bv welstand)
• Mogelijk omgevingswaarden (kan ook Rijk of Provincie)
• Exploitatieplan, en mogelijkheid regels voor woningbouwcategorieën blijft, komt in Omgevingsbesluit