Gestion Urbanistica Financiera y Valoraciones

8/12/2019 Gestion Urbanistica Financiera y Valoraciones

1/182
http://www.sapientia.uji.es/http://www.sapientia.uji.es/


2/182

M.aJos Ru Aguilar / Jos Babiloni Gomis - ISBN: 978-84-694-4732-1 Gestin urbanstica, financiera y valoraciones - UJI - http://dx.doi.org/10.6035/Sapientia59

DEPARTAMENTDENGINYERIAMECNICA

ICONSTRUCCI

Codi dassignatura ED0931

Gestin urbanstica,financiera y valoraciones

M.aJos Ru AguilarJos Babiloni Gomis
http://www.sapientia.uji.es/


3/182


4/182

3M.aJos Ru Aguilar / Jos Babiloni Gomis - ISBN: 978-84-694-4732-1 Gestin urbanstica, financiera y valoraciones - UJI - http://dx.doi.org/10.6035/Sapientia59

NDICE GENERAL

Tema 0. Glosario

Tema 1. Introduccin. Conceptos de valoracin

Tema 2. Conceptos bsicos nancieros

Tema 3. Procedimientos y requisitos en la prctica de la valoracin

Tema 4. Mtodo del coste

Tema 5. Mtodo de comparacin

Tema 6. Mtodo de actualizacin de rentas

Tema 7. Mtodo residual

Tema 8. Valoracin catastral

Tema 9. Valoracin de vivienda protegida

Tema 10. Valoracin de derechos reales y concesiones administrativas

ESTRUCTURA POR TEMA

1. Introduccin2. Resumen-esquema3. Texto

4. Autoevaluacin

4

8

25

43

63

81

103

119

138

157

168


5/182


ndice Tema 0. Glosario

Actualizacin:obtener los valores actuales equivalentes de unos valores futurosen base a una tasa de actualizacin (tambin llamada de descuento).

Advertencia:observacin que se incorpora al informe de tasacin hipotecariacuando existen dudas de algn dato o no se han podido cumplir los requisitos exi-gidos en la Orden ECO805/2003.

Amortizacin:cuanticacin de la prdida de valor por el deterioro del inmueble.

Antigedad:edad considerada del inmueble.

Aranceles:honorarios de los notarios y registradores de acuerdo a ley.

Bien:cualquier cosa que es, o puede ser, objeto de apropiacin.

Bien inmueble:bien que no se puede transportar, o si se transporta, se produce unmenoscabo del bien raz.

Bien mueble:el susceptible de apropiacin no comprendido en la descripcinanterior, y en general, todos los que se pueden transportar de un punto a otro sinmenoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos.

Capitalizacin:obtener los valores futuros equivalentes de unos valores actuales

en base a una tasa de capitalizacin.

Catastro:registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles rs-ticos, urbanos y de caractersticas especiales de acuerdo con lo denido en el RD1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Ca-tastro Inmobiliario.

Certicado:documento anejo al informe de tasacin que asegura la verdad delmismo.

Comparable:bien inmueble del que se sabe sus caractersticas y su valor de com-praventa, adoptado para compararlo con nuestro bien a valorar obteniendo por esemtodo el valor del bien modelo.

Concesin administrativa:cesin de la Administracin a favor de un particular,de parte de su actuacin. Puede ser tanto de bienes o servicios.

Condicionante:observacin que se incorpora al informe de tasacin hipotecariacuando el valor obtenido depende del cumplimiento de la citada condicin.


6/182


Depreciacin:disminucin del valor de un bien motivado por su aspecto fsico,funcional o econmico. Su cuanticacin econmica es la amortizacin.

Derecho real:derecho privado que permite atribuir un poder inmediato y realsobre una cosa frente a cualquiera.

Diferencial:aumento de la tasa sobre la tasa libre de riesgo que retribuye el mayorriesgo, menor liquidez y seguridad en una inversin.

Edicabilidad:relacin entre los m2reales, o potenciales, que se pueden construiren una parcela urbana y su supercie de solar. Normalmente se expresa en m2t/m2s.

Edicio:cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno ovarios espacios para el desarrollo de cualquier actividad.

Financiacin:recurso nanciero que obtiene la empresa para poder cumplir con

el objetivo propuesto.Flujo de caja (cash fow):entradas y salidas de dinero por unidad de tiempo (nor-malmente 1 mes).

Gastos de promotor:gastos tanto administrativos como nancieros, comercialesy de otra ndole que debe soportar el promotor en virtud de su actividad.

Homogeneizacin:procedimiento por el que se analizan las caractersticas delinmueble tasado en relacin con otros comparables, para deducir su valor, porcomparacin de sus similitudes y diferencias.

IBI:Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Impuesto anual que grava los bienes in-muebles en funcin de su valor catastral cuya exaccin corresponde al ayunta-miento del municipio donde radica el bien.

ICE:Impuesto de Contribuciones Especiales. Impuesto municipal que grava dife-rentes obras o servicios necesarios para el bien comn de la comunidad.

ISIVTNU:Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urba-na. Tambin llamado Plusvala. Es un impuesto que grava el incremento de valor

de los terrenos que se produce entre la compraventa actual y la anterior.

Inters:precio de la operacin nanciera. Retribucin del prestamista por la ce-sin de un capital asumiendo un riesgo y perdida de disponibilidad del mismo.

Liquidez:posibilidad de convertir un activo en dinero sin prdida de valor.

MBC:Mdulo Base de Construccin. Mdulo sobre el que se basa la obtencin delvalor catastral de las construcciones.


7/182


MBR:Mdulo Base de Repercusin. Mdulo sobre el que se basa la obtencin delvalor de repercusin de calle en las ponencias catastrales.

Mercado:entorno urbano o rural homogneo donde se encuentre el inmueble yexista oferta y demanda de bienes de similares caractersticas al modelo a valorar.

PEC(CEC):Presupuesto de Ejecucin por Contrata.

PEM(CEM):Presupuesto de Ejecucin Material.

Polgono scal:divisin territorial en las ponencias catastrales que expresan el va-lor de zona del uso caracterstico del polgono. Se obtienen en base a su coherenciaurbanstica, circunstancias administrativas, de mercado o econmico-social.

Pliza de Crdito (Crdito):contrato privado con intervencin de un corredor decomercio por el que el prestamista pone a disposicin del acreditado una cantidad

de dinero durante un ao, pudiendo ste disponer de los fondos a su conveniencia,devolviendo el capital al vencimiento, y abonando los intereses en funcin delcapital dispuesto.

Pliza de Prstamo (Prstamo):contrato privado con intervencin de un corre-dor de comercio por el que el prestamista entrega al prestatario una cantidad de di-nero, devolviendo el capital mediante amortizaciones parciales o total, y abonandolos intereses en funcin del capital pendiente de amortizar.

Precio:cantidad cierta de dinero que un comprador est dispuesto a pagar y elvendedor cobrar.

Prima de riesgo:la tasa de inters que evala el riesgo de la operacin.

Rentabilidad:es la relacin entre la inversin y los benecios obtenidos por uni-dad de tiempo (normalmente 1 ao).

Registro de la propiedad:registro jurdico en que se inscriben los bienes inmue-bles y los derechos que recaen sobre los mismos.

Solar:suelo clasicado como urbano por la normativa urbanstica y que cumple

con las exigencias marcadas en ella para edicar. Normalmente se expresa en m2s.

Suelo urbano:suelo as clasicado por la normativa urbanstica. Suelo sujeto alImpuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (a efectos de la valoracincatastral).

Tasa de actualizacin:tipo de inters utilizado para calcular el valor actual decapitales futuros. En el mtodo de actualizacin es la tasa libre de riesgo + la primade riesgo. En el anlisis de viabilidad econmica es el coste del capital + la prima porel riesgo a asumir.


8/182


Tasa libre de riesgo:es el tipo de inters en operaciones sin ningn tipo de riesgo.Normalmente se considera el tipo de inters que da la deuda del estado.

Tasador:profesional competente habilitado para hacer tasaciones.

Tipo inters: tasa necesaria para la remuneracin del capital.

TIR: Tasa Interna de Retorno. Aquella tasa que iguala el VANa cero, obteniendo larentabilidad real de una operacin.

Valor:expresin cuantitativa de las cualidades funcionales de un bien que gene-ralmente es la consecuencia de su situacin en el mercado.

Valor actual:es el valor actual equivalente de unos capitales futuros a una tasa deactualizacin determinada.

Valor mximo legal: mximo valor en venta de un inmueble sujeto a algnrgimen de proteccin.

Valor de reemplazamiento:Valor de coste de la edicacin en el supuesto derealizarla con la misma tipologa constructiva, a fecha de hoy, con tcnicas y mate-riales actuales, con la misma calidad y utilidad fsica y funcional. Puede ser Bruto,sin considerar depreciaciones o neto, considerndolas.

Valor repercusin:es la repercusin del valor del suelo por cada m 2de edica-cin. Se expresa en /m2c.

Valor unitario:es el valor del suelo por cada m2 de solar. Se expresa en /m2s.

VAN:Valor actual neto. Es el valor actual de todos los ujos de caja futuros a unatasa determinada de actualizacin.

Vida econmica:tiempo en el que el inmueble es atractivo como inversin. De-pende del mercado, del inmueble y del tipo de negocio.

Vida efectiva:la que el tasador considera en funcin de su antigedad, utilidad,estado de conservacin y mantenimiento.

Vida til:aqulla en la que el bien mantiene las condiciones para utilizarse parael uso previsto.


9/182


1. Introduccin2. Resumen-Esquema

2.1. Deniciones2.2. Valor de un inmueble2.3. Valor del suelo2.4. Valor de las construcciones2.5. Mtodos de valoracin2.6. Estudio de mercado

2.7. Esquema general del tema3. Texto

3.1. Introduccin3.2. Valor3.3. Bienes susceptibles de valoracin3.4. Tcnicos facultados para valorar3.5. Valor del suelo3.6. Valor de las construcciones

3.6.1. Edicio3.6.2. Parte de un edicio

3.6.3. Elementos comunes de un edicio3.6.4. Construcciones externas3.6.5. Uso del edicio3.6.6. Valor de reemplazamiento

3.7. Principios de valoracin3.8. Mtodos de valoracin3.9. Supercies. Criterios de medicin

3.10. Importancia del estudio de mercado en la determinacindel valor

4. Autoevaluacin4.1. Preguntas verdadero-falso4.2. Preguntas tipo test respuesta nica

TEMA 1

Introduccin.Conceptos de valoracin


10/182


1. Introduccin

El objetivo de este tema es introducir al alumno en la terminologa y los conceptosms relevantes en la valoracin de bienes inmuebles. Asimismo se introducirn losmtodos de valoracin ms utilizados, as como los principios en los que debe ba-sarse una valoracin. El presente curso pretende realizar una introduccin al campode la valoracin inmobiliaria, desde un punto de vista prctico y enfocado al rea dela edicacin.

Una vez introducida la terminologa, los objetivos de esta unidad temtica sonque el alumno sea capaz de responder a las siguientes preguntas referentes a lavaloracin:

Qu cosas son susceptibles de valoracin?Quin est capacitado para valorar segn qu tipo de valoracin?

Cmo se valora a partir de la informacin disponible y conocida la nalidad dela valoracin?Qu importancia tiene el factor tiempo en la valoracin?

2. Resumen-Esquema

2.1. Deniciones

Bien Todo aquello objeto de apropiacin

Valor Expresin cuantitativa de las cualidades funcionales de un

bien. Generalmente depende de la situacin del mercado.

Cunto vale un bien a. Conocido el valor de bienes similares (Valor de intercam-

bio)

b. Conocida su rentabilidad (Valor en renta)

Caractersticas del valor Variable con el tiempo

Subjetivo (depende inevitablemente de quin valora)Se acepta normalmente como ms adecuado el Valor de Mer-

cado: valor medio en economa competitiva, fruto de oferta y

demanda

Valor/Precio Valor: precio ms probable

Precio: precio concreto de la transaccin


11/182


2.2. Valor de un bien inmueble

Dos componentes principales:

Valor del Suelo + Valor de las Construcciones

2.3. Valor del suelo

Es funcin del tipo de suelo (denido por la legislacin vigente en el momento alque se reere la valoracin).

Expresin del valor del suelo

Valor Unitario Es el valor del suelo por m de parcela (/m2suelo)

Valor de Repercusin Es el valor del suelo por m edicable (/m2construccin o techo)

En el concepto de valor global por m construido es la parteque le corresponde al suelo. La relacin entre uno y otronos la da la edicabilidad

2.4. Valor de las construcciones

Segn sea:

Edicio Construccin slida, durable y apta para albergar uno o va-rios espacios para el desarrollo de cualquier actividad.Puede ser: terminado, en construccin o en proyecto.

Parte de edicio Cada bien valorable dentro de un edicio: piso, local, garajey trastero.

Elementos comunes Espacios que no son de uso privativo dentro de un edicio:zagun, escalera, patio

Diere segn el uso del edicio, es decir, la nalidad para la que ha sido construi-do. Un mismo edicio puede albergar ms de un uso.

Residencial Comercial Industrial Dotacional...

Se utiliza elValor de Reemplazamiento, distinguindose:

Valor de ReemplazamientoBruto o a Nuevo (VRB)

Suma de las inversiones que seran necesarias paraconstruir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de

las mismas caractersticas pero utilizando tecnologa ymateriales de construccin actuales.


12/182


Valor de ReemplazamientoNeto o Actual (VRN)

Resulta de deducir del VRB la depreciacin fsica y fun-cional del inmueble, en la fecha de la valoracin.VRN= VRB Depreciacin por antigedad, uso...

2.5. Mtodos de valoracinMtodo del Coste Se basa en la obtencin del Valor de Reemplazamiento o

Reposicin.

Mtodo de Comparacin Se utilizar cuando exista un mercado donde sea posiblecomparar con inmuebles similares, conocido su valor.

Mtodo de Actualizacinde Rentas

Se utilizar cuando conozcamos el rendimiento obtenidode un determinado bien, por ejemplo en explotaciones eco-nmicas, donde tengamos informacin de los ingresos ygastos derivados de su actividad, o en el caso de obtener

alguna renta del bien a valorar.Mtodo Residual Generalmente lo vamos a utilizar en el caso de valorar suelo.

2.6. Estudio de mercado

Mercado Local Entorno urbano o rural homogneo donde se encuentre elinmueble.

Comparables Inmuebles similares al inmueble tasado (mismo uso, tipo-loga constructiva, entorno y fecha reciente).

V. Oferta/V. Estimado El valor del bien no debe incluir las comisiones de inter-mediarios, negociacin en la compraventa, etc.Estimar el valor a adoptar a partir del Valor de la Oferta.Deducir algn porcentaje, segn la fuente de informacin.

Homogeneizacin Procedimiento por el que se analizan las caractersticas del in-mueble tasado en relacin con otros comparables, para dedu-cir su valor, por comparacin de sus similitudes y diferencias.

Elementos Especulativos Datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para

la determinacin del valor de mercado traigan causa com-portamiento ligado a la intencin de un operador de bene-ciarse a corto plazo con las uctuaciones en el precio delos activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambiode uso o edicabilidad, bien de otros factores extraordina-rios cuya presencia futura no est asegurada. Hay que ase-gurar el valor del bien en un intervalo razonable de tiempo,es decir, la sostenibilidad del valor.


13/182


2.7. Esquema general del tema

(RR.

HH.)


14/182


3. Texto

3.1. Introduccin

El origen de la Valoracin es anterior a la existencia de los conceptos Mercado

yPrecio. Se puede situar, hacia el ao 3000 a.C., en el antiguo Egipto, donde sehaca una previsin de las cosechas esperadas, en funcin del nivel caudal del

Nilo. Para ello, disponan de los nilmetros. Se cifraba as lo que cada agricultordeba pagar al faran en concepto de impuestos.

Imagen 1. Ro Nilo (Egipto) Imgen 2. Nilmetro

Desde los nilmetros egipcios, la actividad tasativa ha sufrido importantes cam-bios, hasta hoy, donde el concepto fundamental es el Valor ms probable de Mer-cado. Con el desarrollo de las ciudades va adquiriendo importancia la ValoracinInmobiliaria.

3.2. Valor

El valor de un bien podra denirse como la expresin cuantitativa de sus cualida-des funcionales, y generalmente es la consecuencia de su situacin en el mercado.

El valor de un bien podra considerarse en funcin del poder de exigir otros bienesa cambio valor de intercambio, o bien en funcin de su posible utilidad o renta-

bilidad; valor en renta es decir, pueden establecerse varios tipos de valor segn

la nalidad perseguida.

Por otro lado, es importante destacar el carcter inconstante del valor de un biencon el tiempo, por razones extrnsecas al mismo. Esto, unido a la relatividad detoda valoracin, puesto que siempre es objeto de apreciacin personal, ponede maniesto la dicultad de establecer un nico valor de un bien, por lo que ge-neralmente se acepta un valor medio resultado de una economa competitiva demercado, resultado de la oferta y la demanda.


15/182


En este punto es conveniente diferenciar el concepto de valor de un inmueble y deprecio del mismo.

Elprecioreeja las caractersticas particulares de la transaccin, y es la cantidadde dinero que un comprador est dispuesto a pagar y un vendedor a recibir en laventa de un producto inmobiliario en las circunstancias en que se produce la com-

praventa.

Por el contrario, el valorreeja las condiciones generales del mercado y es el pre-cio ms probable en que se vender el bien en un mercado sin presiones.

En denitiva, la valoracin consiste en la estimacin de valores en un momentodeterminado, con arreglo a determinadas hiptesis, con vistas a unos nes deter-minados y mediante procesos de clculo basados en informaciones de carctertcnico.

3.3. Bienes susceptibles de valoracin

El Cdigo Civil nos dene perfectamente qu se considera como bienes.

Art. 333 Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiacin se conside-ran como bienes muebles o inmuebles.

Art. 334. Son bienes inmuebles:

1. Los terrenos, edicios, caminos y construcciones de todo gnero adheridas alsuelo.2. Los rboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la

tierra o formaren parte integrante de un inmueble.3. Todo lo que est unido a un inmueble de una manera ja, de suerte que no pue-

da separarse de l sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentacin, coloca-

dos en edicios o heredades por el dueo del inmueble en tal forma que reveleel propsito de unirlos de un modo permanente al fundo.

5. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietariode la nca a la industria o explotacin que se realice en un edicio o heredad,y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotacinmisma.

6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderosanlogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el pro-

psito de mantenerlos unidos a la nca, y formando parte de ella de un modopermanente.

7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las tierras dondehayan de utilizarse.

8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yaci-miento, y las aguas vivas o estancadas.


16/182


17/182


En una valoracin a efectos expropiatorios nos tendremos que atener a la legisla-cin vigente en cada momento, que en este caso es el relativamente reciente RealDecreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundi-do de la Ley de Suelo. En su art. 12, establece las Situaciones Bsicas del Suelo,diferenciando entre:

Suelo rural: el preservado de transformacin mediante urbanizacin y el quese encuentre en proceso de ordenacin territorial y urbanstica para su paso asuelo urbanizado (anteriormente No Urbanizable y Urbanizable respecti-vamente).

Suelo urbanizado: el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotacionesy servicios propios de los ncleos de poblacin (anteriormente Urbano).

Si nos movemos en el mbito hipotecario, nos encontramos tambin con la exis-tencia de dos tipos de suelo, de acuerdo con la Orden ECO805/2003, de 27 de mar-zo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos

para ciertas nalidades nancieras:

Nivel I Incluir todos los terrenos que no pertenezcan al nivel II.

Nivel II Incluir los terrenos clasicados como no urbanizables en los que no se

permita edicar para usos diferentes a su naturaleza agrcola, forestal,

ganadera o que estn ligados a una explotacin econmica permitida por

la normativa vigente.

Tambin se incluirn los terrenos clasicados como urbanizables que no

estn incluidos en un mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico

o que estndolo, no se hayan denido en l, las condiciones para su de-sarrollo.

En la esfera de las valoraciones urbansticas no expropiatorias, el urbanismo cla-sica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable, dando varias modalidadesde suelo a cada una de las clasicaciones.

Generalmente ser el suelo urbano y urbanizable el tipo de suelo que nos ocupeen nuestras valoraciones. Independientemente de la modalidad que estemos, pode-mos decir que hay dos formas de expresar el Valor del Suelo:

Valor Unitario: es el valor del suelo por m de parcela. (/m2suelo

).Valor por Repercusin: es el valor del suelo por m edicable. (/m2

construccin o techo).

En el concepto de valor global por m construido es la parte que le corresponde alsuelo. La relacin entre uno y otro nos la da la edicabilidad.

El valor del suelo, por regla general, depende de lo que se puede hacer en l. Siconsideramos el mismo producto inmobiliario y el mismo valor de mercado, ob-servamos que la diferencia de valor de las diferentes parcelas nos lo va a dar laedicabilidad.


18/182


La relacin entre el valor unitario y el valor de repercusin, es siempre la edica-bilidad, es decir:

VU= VRx edicabilidad (o aprovechamiento)

Los mercados de valor unitario son aquellos cuya unidad de venta del suelo no

es el m de techo, como la vivienda unifamiliar aislada, el uso industrial, algunoscasos de uso comercial, equipamientos, etc.

Por el contrario, los mercados de valor de repercusin son aquellos que utilizancomo unidad de venta el m de techo, como el uso residencial colectivo, el usocomercial, el uso de ocinas, etc.

Supongamos el siguiente caso:

Tenemos un inmueble de 800 m de suelo con una edicabilidad permitida de 0,50

mt/ms.Por el estudio de mercado sabemos que el valor unitario de suelo de la zona es de200,00 /ms.

Por lo tanto, el valor de la parcela ascender a:

800,00 m x 200,00 /m = 160.000,00

Si queremos obtener el valor de repercusin por m construido realizaramos lasiguiente operacin:

160.000,00 160.000,00

800,00 ms * 0,50 mt/ms 400,00 mt= = 400,00 /mt

3.6. Valor de las construcciones

Destacamos en este apartado las siguientes deniciones:

3.6.1. Edicio: cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergaruno o varios espacios para el desarrollo de cualquier actividad. Dichas construc-ciones son susceptibles de valoracin, tanto en estado terminado, como en cons-truccin, rehabilitacin e incluso en proyecto, como veremos en unidades poste-riores.

3.6.2. Parte de un edicio: una vivienda dentro de un edicio plurifamiliar, unaplaza de garaje, un trastero, un local comercial, etc., dentro de un edicio, puedenser valorados independientemente.


19/182


20/182


6. Principio de Finalidad: La nalidad de la valoracin condiciona el mtodo ylas tcnicas de valoracin a seguir.

7. Principio de Probabilidad: Ante varios escenarios o probabilidades, se elegi-rn los ms probables.

8. Principio de Proporcionalidad: Los informes se elaborarn con la amplitudadecuada, segn la importancia y uso del objeto de valoracin, as como susingularidad en el mercado.

9. Principio De Prudencia: Ante varios escenarios o probabilidades, se elegirel que d como resultado menor valor.

10. Un informe de tasacin puede tener varios valores, sobre todo al calcular pordistintos mtodos. Lo recomendable es elegir el menor de los valores obtenidos,

porque ese valor es factible. Y esto es ms fcil de entender si hablamos de

bienes como garanta hipotecaria. Sera el caso de una vivienda deVPO

; en esecaso suele calcularse su valor como vivienda protegida y es frecuente aportar suvalor en caso de descalicacin, es decir su valor de mercado. Y en general, el

primero ser inferior al segundo. El valor de la tasacin ser el menor de ellos.

11. Principio de Transparencia: El informe deber contener la informacin ne-cesaria y suciente, para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y docu-mentacin utilizada.

3.8. Mtodos de valoracinLa utilizacin de uno u otro mtodo depende tanto de la nalidad con que se rea-lice la valoracin (hipotecaria, urbanstica, legal, etc.), como de la informacin de

partida de la que se disponga. Las metodologas son mltiples, pero bsicamenteson cuatro las ms utilizadas:

Mtodo del Coste: se basa en la obtencin del Valor de Reemplazamiento oReposicin.

Mtodo de Comparacin: se utilizar cuando exista un mercado donde sea po-sible comparar con inmuebles similares, conocido su valor.

Una vertiente de este mtodo podra ser el mtodo Beta, ya que nos permite,con pocas muestras obtener el valor del inmueble comparando con el mercadoy las caractersticas de los comparables.

Mtodo de Actualizacin de Rentas: se utilizar cuando conozcamos el rendi-miento obtenido de un determinado bien, por ejemplo en explotaciones econ-micas, donde tengamos informacin de los ingresos y gastos derivados de suactividad, o en el caso de obtener alguna renta del bien a valorar. Este mtodo lo

podemos utilizar tanto en la vertiente de capitalizacin como en la de actualiza-cin. Y en su versin de Capitalizacin de Rentas, lo utilizaremos para valorarncas a expropiar cuyo suelo est en situacin de suelo rural.

Mtodo Residual: lo vamos a utilizar generalmente en el caso de valorar suelo.


21/182


Con el desarrollo de la informtica, se desarrollan mtodos que permiten trabajarcon mayor nmero de datos. Son los llamados Mtodos Economtricos, entre ellostenemos el de anlisis de regresin.

En cualquier caso, la utilizacin de uno u otro ser funcin del tipo de bien in-mueble que estemos tasando y de la informacin o hiptesis de partida de la que

dispongamos.

Por otro lado, inuir el tipo de valoracin que estemos realizando. En algunas deellas, existe una normativa que nos indica qu mtodos debemos adoptar, caso de lasvaloraciones con nalidad hipotecaria (Orden ECO805/2003) y de las valoracionescatastrales (RD1020/1993). En el resto de casos es labor del tasador, decidir qumtodo o mtodos son los adecuados en cada caso.

3.9. Supercies. Criterios de medicin

Los criterios de medicin a utilizar no van a diferir de forma importante segnpara qu se est realizando la medicin. En cualquier caso, al valorar bienes in-muebles, y dado que generalmente se va a utilizar un valor unitario por unidad desupercie, siempre ser necesaria la medicin por parte del tasador. A este respec -to llamaremos:

Supercie Comprobada: es el rea medida por el tasador en el plano acotado querealizar en la visita al inmueble objeto de tasacin. Esta supercie ser general -mente la empleada en el clculo de valores tcnicos. Muchas veces no ser able

la informacin que pueda contener la documentacin registral. Es por ejemplo,frecuente medir ms supercie en viviendas donde se han incorporado balconeso galeras a las viviendas; otras veces la documentacin nos da una supercie sinespecicar qu tipo de supercie es; tambin puede darnos la ocupacin en plantadel inmueble, siendo la supercie construida real mucho mayor.

Atendiendo a la normativa especca para tasaciones hipotecarias se dene (OrdenECO805/2003):

Supercie til: supercie del suelo delimitada por el permetro denido por lacara interior o intrads de los cerramientos externos de un edicio o elemento deun edicio. En el caso de espacios exteriores de uso privativo, tales como terrazas,

balcones, tendederos, etc., siempre que estn provistos de cubiertas, se computarel 50 % de la supercie (nunca cuando sean descubiertos).

No se considerar como til la supercie ocupada en planta por cerramientos inte-riores jos, por elementos estructurales verticales, y por canalizaciones y conduc-tos con seccin superior a 100 cm2, ni la supercie del suelo cuya altura libre seainferior a 1,5 m.

Sera aquella supercie que podemos considerar como pisable.


22/182


23/182


Los comparables deben pertenecer al mismo uso, tipologa constructiva, entornoy obtenidos en fechas recientes. El proceso de seleccin se tratar en el tema delMtodo de Comparacin.

Elementos especulativos: datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantespara la determinacin del valor de mercado traigan causa, bien de un comporta-

miento ligado a la intencin de un operador de beneciarse a corto plazo con lasuctuaciones en el precio de los activos inmobiliarios, bien de expectativas decambio de uso o edicabilidad, bien de otros factores extraordinarios cuya presen-cia futura no est asegurada.

Es importante no tener en cuenta estos elementos en la determinacin del valor,porque generalmente nos interesar asegurar el valor del bien en un intervalo razo-nable de tiempo, es decir, deberemos asegurar la sostenibilidad del valor.

4. Autoevaluacin4.1. Preguntas verdadero-falso

(6 puntos: 0,5 respuesta correcta; 0,25 respuesta incorrecta)

r El valor del coste de reemplazamiento neto podra coincidir con el coste dereemplazamiento bruto.

r La supercie construida considera la supercie de espacios exteriores descu-biertos al 50 %.

r Valor unitario m2til > Valor unitario m2construido.

r Valor de repercusin = Edicabilidad x Valor unitario.

r La supercie construida considera la supercie con altura inferior a 1,50 m.

r Supercie til < Supercie construida.

r En el marco de las valoraciones pueden utilizarse indistintamente los trminosvalor y precio.

r El principio de mayor y mejor uso se reere a que debemos valorar los inmue-bles de acuerdo al uso ms rentable aunque no sea el ms probable.

r El principio del valor residual nos dice que el valor total se compone de unsumatorio de valores parciales.

r El mtodo de comparacin solamente es aplicable a inmuebles con un mercado

representativo.


24/182


r En una vivienda unifamiliar coincidira la supercie construida con la super-cie construida con elementos comunes.

r Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las tierras dondehayan de utilizarse pueden considerarse como bien mueble, por su condicinde movilidad.

4.2. Preguntas tipo test de respuesta nica


1. El valor de reemplazamiento bruto coincide con:a. (Valor suelo + Costes de construccin + Gastos necesarios) x Depreciacin

b. (Valor suelo + Costes de construccin + Gastos necesarios)c. Valor suelo + (Costes de construccin + Gastos necesarios) x Depreciacin

2. Qu principio se enuncia como: Ante varios escenarios o probabilidades, seelegir el que d como resultado menor valor:a. Principio de Anticipacin

b. Principio de Prudenciac. Principio de Temporalidadd. Principio de Mayor y Mejor Uso

3. Valor unitario se mide en:a. /m2til

b. /m2

construidoc. /m2suelod. Tasa libre de riego*IPC

4. En una determinada parcela, la expresin del valor del suelo como valor unita-rio se reere a:a. Valor en unidades monetarias por unidad de supercie construida

b. Valor en unidades monetarias por unidad de supercie de sueloc. Valor del suelo total

5. La variabilidad del valor con el tiempo viene expresada en el principio de:a. Anticipacin

b. Finalidadc. Temporalidadd. Probabilidad

6. Se entiende por elementos comunes de una vivienda:a. Espacios que no son de uso privativo dentro de un edicio

b. Vallas, muretes, regueros, etc.c. Zonas dentro de la vivienda de uso comn para sus ocupantes: saln, cocina,

pasillos, etc.


25/182


7. Con el mtodo de comparacin se obtiene:a. El valor de mercado

b. El precio de venta del inmueblec. El valor de repercusin del suelo

8. La Ley de Suelo: Ley 8/2007, de 28 de mayo, refundida por Real Decreto Le-

gislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el texto refundido de laLey de Suelo. En su art. 12, establece las Situaciones Bsicas del Suelo, dife-renciando entre:a. Suelo urbano, suelo urbanizable, suelo no urbanizable

b. Suelo rural, suelo urbanizadoc. Nivel I, nivel II


26/182



2.1. Gestin nanciera2.2. Documentos bsicos2.3. Operacin nanciera2.4. Leyes nancieras2.5. Tipos inters2.6. Fuentes de nanciacin

2.7. Valor Actual Neto. Tasa Interna de Retorno3. Texto

3.1. Gestin nanciera3.1.1. Objetivo3.1.2. Decisiones3.1.3. Documentos bsicos a)Balance b) Cuentasde prdidas y ganancias c)Ratios3.1.4. Operacin nanciera

3.1.5. Leyes nancieras3.1.6. Tipos de inters3.1.7. Fuentes de nanciacin a)Financiacin propia b)Financiacin ajena c)Eleccin de las fuentes de nanciacin d) Crditos bancarios3.1.8. Valor Actual Neto - Tasa Interna de Retorno a) Valor actual neto b) Tasa interna de retorno

4. Autoevaluacin4.1. Preguntas verdadero-falso4.2. Preguntas tipo test respuesta nica

TEMA 2

Conceptos bsicosfinancieros


27/182


28/182


b. Cuentas de prdidas y ganancias

c. Ratios: para obtener informacin de los estados nancieros de una empresa.

Rentabilidad econmica =Benecio antes de intereses e impuestos

Coste Total

Rentabilidad por costes =Benecio antes de impuestos

Coste Total

2.3. Operacin nancieraCondiciones

Rentabilidad Relacin entre cantidad invertida y benecios obtenidos

Liquidez Posibilidad de convertir un activo en dinero sin prdida de valor

Seguridad Capacidad de cumplimiento de obligaciones obteniendo resultados

deseados

Elementos a considerar

Partes que intervienen Prestamista/PrestatarioDuracin operacin De inicio y de n

Capitales que se intercambian Capital prestado: Prestacin / Capital devuelto:

Contraprestacin

Precio de la operacin Inters

Criterio nanciero Ley nanciera utilizada


29/182


2.4. Leyes nancieras

CAPITALIZACIN

A partir del valor

actual obtener valor

futuro

SIMPLE

Los intereses no se su-

man al capital inicial

I = C0 * i * nCn= C0(1+ni)

COMPUESTA

Los intereses s se su-

man al capital inicial

Cn= C0(1+i)n

C3

C0 Cn C2C2 x i

C1C1 x i

C0C0 x i

0 1 2 3 tiempo

C0 *(1+i)3

ACTUALIZACIN

O DESCUENTO

A partir del valor

futuro obtener valor

actual

SIMPLE Comercial: C0= C

n(1 d*n)

Racional:

COMPUESTA

2.5. Tipos de intersInters Nominal Anual y simple

No incluye comisiones ni gastos de la operacin

A largo plazo tiene implcita la inacin

Inters Efectivo Para periodos inferiores al ao

(1 + iperiodo

)noperiodos= 1 + inominal

iperiodo

= (1 + inominal

) 1/periodo 1

Inters Real Se le deduce la inacin

(1 + ireal

) = 1 + inominal

1 +

Tasa Anual Equivalente (TAE) Inters nominal + Comisiones y gastos + Plazo operacin

Componentes del inters:

a. Tasa Libre de Riesgo: tipo de inters sin riesgo, generalmente Obligaciones delEstado, sin inacin

b. Tasa inacinc. Prima de riesgo: evala los riesgos de la operacin


30/182


2.6. Fuentes de nanciacin

a. Financiacin propia: capital social, reservas, subvenciones de capital, remanen-tes ejercicios anteriores, etc.

b. Financiacin ajena: prstamos o crditos bancarios

2.7. Valor Actual Neto. Tasa Interna de Retorno

El TIRes la tasa de actualizacin que hace el Valor Actual Neto igual a 0

DES= Desembolso inicialr = tasa de actualizacini = periodos

3. Texto3.1. Gestin nanciera

3.1.1. Objetivo

Los objetivos de la gestin nanciera, bsicamente son:

Obtener recursos nancieros (monetarios) para la empresa o proyecto de inver-sin, tanto en cuanta suciente, como en plazo y coste. Esto signica cubrir las

necesidades nancieras de la empresa o proyecto de inversin. Velar por la rentabilidad econmica del proyecto.

3.1.2. Decisiones

La gestin nanciera debe ser capaz de tomar decisiones en relacin a:


31/182


Financiacin Cmo captar recursos Proporcin de nanciacin propia y nanciacin ajena A largo plazo o a corto plazo Ocuparse de las masas patrimoniales del pasivo

Inversin Denir la cantidad de recursos para cada proyecto Decidir el tipo de inversin a realizar Ocuparse de las masas patrimoniales del activo

Poltica de dividendos Como retribuir al capital

3.1.3. Documentos bsicos

a) Balance

El balance es un estado contable que reeja la situacin patrimonial de la empresaen un momento dado. Se compone de:

Activo: bienes y derechos que permiten a la empresa realizar su actividad. Re-eja la estructura econmica.

Pasivo: capital y deudas, que son las fuentes de nanciacin necesarias para laadquisicin de los bienes y derechos del activo. Reeja la estructura nanciera.

ACTIVO PASIVO

Bienes (lo que la empresa tiene)Derechos (lo que a la empresa le deben)

Capital (aportaciones de los socios)Deudas (lo que debe la empresa)

Reservas (resultados no distribuidos)

El activo reeja las inversiones y el pasivo de donde han salido los fondos para sunanciacin.

ACTIVO PASIVO

En qu ha invertido la empresa De dnde se ha obtenido la nanciacin

b) Cuenta de Prdidas y Ganancias

Proporciona informacin sobre la gestin econmica y da el resultado econmicode un periodo determinado, normalmente un ao.

Es la diferencia entre ingresosygastos, no entre cobrosypagos.


32/182


La diferencia entre ingreso y cobro radica en que, en el primer caso, el ingreso seproduce en el momento en que nace el derecho a cobrar y en el segundo, cuandoefectivamente se produce el cobro. Ejemplo: se entrega una factura a un clienteque nos paga 30 das despus. El ingreso se produce a fecha de factura y el cobrocuando efectivamente cobramos, es decir, 30 das despus.

Se puede dar el caso de que un ingreso tenga varios cobros. De idntica maneraconsideramos la diferencia entre gasto y pago.

Los ingresos y gastos nos informan del resultado del ejercicio, mientras que loscobros y pagos nos indican el estado de la tesorera.

Resultado del periodo = ingresos gastosTesorera = cobros pagos

Resultado del periodo tesorera

La estructura de la cuenta de resultados es la siguiente:

VENTAS

- GASTOSGastos de produccinGastos de comercializacin

MARGEN BRUTO

- GASTOS DE EXPLOTACINGastos de explotacin josGastos de explotacin variablesAmortizaciones

BENEFICIO ANTES DE INTERESES

E IMPUESTOS (BAII)- GASTOS FINANCIEROS

BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS(BAI)

-IMPUESTOSBENEFICIO NETO

c)Ratios

Las ratios (relacin entre dos valores) nos permiten obtener informacin de losestados nancieros de una empresa. En funcin de los valores que relacionemosobtendremos unas ratios de endeudamiento, solvencia, disponibilidad, etc.

En nuestro caso nos centraremos solamente en el caso de la rentabilidad econ-mica y por costes, pero no en trminos de anlisis de empresa, sino adaptados al

proceso edicatorio.


33/182


Rentabilidad econmica = Benecio antes de intereses e impuestos

Coste Total

Rentabilidad por costes = Benecio antes de impuestos

Coste Total

3.1.4. Operacin nanciera

Denominamos operacin nanciera al intercambio no simultneo de capitales -nancieros con criterio nanciero. Las condiciones de una operacin nanciera son:

Rentabilidad o medida porcentual del resultado de la operacin nanciera, re-laciona la cantidad invertida con los benecios.

Liquidez o posibilidad que tiene un activo de convertirse en dinero sin prdidade valor.

Seguridad o capacidad de cumplimiento de las obligaciones obteniendo los re-

sultados deseados.

Normalmente existe una relacin inversa entre rentabilidad y seguridad, es decir,a mayor seguridad de la inversin menor rentabilidad de la misma.

Los elementos de una operacin nanciera son:

1. Partes que intervienena. Prestamista que entrega el primer capital

b. Prestatario que recibe el primer capital2. Duracin de la operacin

a. Momento inicialb. Momento nal

3. Capitales que se intercambiana. Prestacin o capital prestado

b. Contraprestacin o capitales devueltos4. Precio de la operacin

a. Tipo de inters al que prestan y devuelven los capitales5. Criterio nanciero

b. Ley nanciera con la que se hace el intercambio de capitales

3.1.5. Leyes nancieras

Una ley nanciera nos permite obtener capitales equivalentes a lo largo del tiempoen virtud de una funcin matemtica.

Bsicamente tenemos cuatro:


34/182


Ley de Capitalizacin simple.

Obtiene el valor equivalente en un tiempo futuro a partir de capital actual. En este caso los intereses no se suman al capital inicial.

Su formulacin es:

I = C

0* i * n

C1= C

0+ C

0* i = C

0(1+i)

C2= C

1+ C

0* i = C

0(1+i) + C

0*i = C

0((1+i + i) = C

0(1+2i)

C3= C

2+ C

0* i = C

0(1+2i) + C

0*i = C

0((1+2i + i) = C

0(1+3i)

C

n= C

0(1+ni)

Su esquema sera segn el dibujo adjunto.

C3

C0 Cn C2C0 x i

C1C0 x i

C0C0 x i

0 1 2 3 tiempo

C0 + (3 C0 x i) =

C0 (1+3i)

Ley de Capitalizacin compuesta

Tambin obtiene el valor de un capital equivalente en un tiempo futuro a partirde un capital actual, pero en este caso los intereses s se suman al capital inicial.

Su formulacin es:

C1= C

0+ C

0* i = C

0(1+i)

C2= C

1+ C

1* i = C

1(1+i) = C

0(1+i)*(1+i) = C

0(1+i)2

C3= C2+ C2* i = C2(1+i) = C0(1+i)2

*(1+i) = C0(1+i)3

C

n= C

0(1+i)n

Su esquema sera segn el dibujo adjunto.


35/182


C3

C0 Cn C2C2 x i

C1C1 x i

C0C0 x i

0 1 2 3 tiempo

C0 *(1+i)3

Ley de Descuento o Actualizacin simple

Obtiene el valor de un capital equivalente actual a partir de uno cierto futuro.

C0 Cn

Existen dos tipos de descuento simple:

Comercial, cuya formulacin es: C0= C

n(1 d*n)

Racional, que es la inversa de la capitalizacin simple:

Ley de Descuento o Actualizacin compuesta

Es la inversa de la capitalizacin compuesta:

C0 Cn

3.1.6. Tipos de inters

El tipo de inters es la remuneracin del prestamista por la cesin de un capitalnanciero del que no va disponer en un cierto tiempo asumiendo un riesgo de la

posible insolvencia del prestatario.

Los conceptos de tipos de inters en que nos movemos son:

Tipo de inters nominal: son los que ofrecen las entidades nancieras. Sus caractersticas son:


36/182


Inters anual y simple No recoge comisiones o gastos de la operacin A largo plazo tiene implcita la inacin

Tanto efectivo o inters efectivo: es el equivalente del inters anual para perio-dos inferiores a un ao.

Se obtiene cumpliendo la siguiente equivalencia:

(1 + iperiodo

)noperiodos= 1 + inominal

iperiodo

= (1 + inominal

) 1/periodo 1

Tipo de inters real: es el inters nominal deduciendo la inacin.

1 + ireal

) =1 + inominal

1 +

Siendo la inacin

Tasa anual equivalente: es el tipo de inters que incluye adems del inters no-minal las comisiones y gastos nancieros de la operacin, as como el plazo dela operacin.

Los componentes del tipo de inters son:

Tasa libre de riesgo: se corresponde con el tipo de inters sin ningn tipo deriesgo, normalmente las obligaciones del estado y sin inacin.

Tasa de inacin: la inacin esperada a lo largo de la vida de la operacinnanciera.

Prima de riesgo: es el inters que evala el riesgo de la operacin.

3.1.7. Fuentes de nanciacin

Denominamos fuente de nanciacin a los recursos nancieros que obtiene laempresa para poder cumplir con el objetivo propuesto.

Para su obtencin es necesario realizar un plan de nanciacin, que conllevarentre otras cuestiones denir y cuanticar las necesidades nancieras, analizar losrecursos nancieros externos y ver su coste y su rentabilidad.

Una clasicacin de las fuentes de nanciacin las podemos dividir en:


37/182


a)Financiacin propia

Es aqulla generada por la propia empresa. Dentro de la autonanciacin podemostener:

Financiacin propia interna. Normalmente son los benecios no distribuidosde los diferentes ejercicios. Constituye una fuente de nanciacin bsica paraPYMES.

Sus ventajas son: Autonoma nanciera Ausencia de remuneracin explcita Ausencia de gastos de formalizacin

Por su parte las desventajas son: Prdida de oportunidad en inversiones rentables presentadas de forma im-

prevista Menor rentabilidad del accionista

Financiacin propia externa. Ampliacin de capital mediante acciones o par-ticipaciones, que pueden ser de los propios socios existentes o bien de sociosnuevos.

Sus ventajas son: No existe plan de amortizacin Ausencia de remuneracin explcita


38/182


39/182


Aunque existe similitud entre ambas operaciones, tienen diferencias entre ellos. stasbsicamente son:

PRSTAMO CRDITO

Contrato real, se perfecciona con la entre-ga del dinero

Contrato consensual, se perfecciona conel consentimiento

Contrato unilateral. Slo existen obliga-ciones para el prestatario

Contrato bilateral, hay obligaciones porambas partes

El prestamista entrega el dinero El prestamista pone a disposicin delacreditado (prestatario) una cantidad dedinero durante un periodo de tiempo

El prestatario devuelve el principal msintereses

El acreditado puede disponer de los fon-dos realizando disposiciones que puedenser totales o parciales

Slo se reduce la deuda con la amortiza-

cin del capital, siendo esto consideradocomo devolucin parcial del capital

El capital se devuelve al vencimiento

Los intereses se abonan por el capitalpendiente de amortizar

Los intereses se abonan en funcin delcapital dispuesto

Prstamo: el prestamista entrega al prestatario una cantidad de dinero, que stedeber devolver junto con los intereses correspondientes.

Una vez entregado el dinero empiezan las obligaciones para el prestatario, entreellas:

Sufragar los gastos y comisiones de formalizacin. Comisiones: de apertura, de disponibilidad, de cancelacin y de estudio Gastos de inscripcin en el registro: Notara, Registro, Impuesto Actos Jur-

dicos Documentados Abonar los intereses pactados en los plazos convenidos. Realizar las amortizaciones de capital en las fechas indicadas.

Estos dos ltimos puntos irn en virtud del mtodo de amortizacin estimado.

Mtodo Francs Mtodo Alemn Mtodo Americano Mtodo amortiza-cin constante

Anualidad constante Anualidad constante

Amortizacincreciente

Se amortiza todo alnal

El capital se amorti-za por cuotas guales


40/182


41/182


42/182


4. Autoevaluacin

4.1. Preguntas verdadero-falso


r El activo nancia el pasivo.

r El BAIes siempre mayor que el BAII.

r El inters nominal es siempre menor que el real.

r Capitalizar es obtener un valor futuro conociendo un valor actual.

r En el prstamo promotor se amortiza capital desde el primer momento.



1. Las caractersticas del inters nominal son:a. Inters anual, incluye comisiones y tiene implcita la inacin

b. Inters anual no incluye comisiones y tiene implcita la inacinc. Inters anual no incluye comisiones y no tiene implcita la inacin

2. Los componentes del tipo de inters:a. Tasa libre de riesgo y Prima de riesgo

b. Prima de riesgo y Tasa de inacinc. Tasa libre de riesgo, Prima de riesgo y Tasa de inacin

3. El ujo de tesorera es:a. Ingresos menos gastos

b. Cobros menos pagosc. Los dos

4.. La tasa de inters real y nominal se relacionan por medio de:a. IPC

b. Tipo medio de la Deuda del Estadoc. Prima libre de riesgo

5. El activo reeja:a. Lo que tiene la empresa

b. Lo que debe la empresac. Ninguna de las dos


43/182


4.3. Ejercicio

(6 puntos)

Realizar el cuadro de intereses del periodo de carencia de un prstamo promotorde un capital de 3.500.000 a un inters nominal del 3,5 %, de acuerdo con el si-

guiente cuadro de disposiciones, siendo el periodo de carencia de 24 meses desdeel inicio de las obras.

MES % MES % MES %

1 9,00 8 5,82 15 7,64

2 0,46 9 7,19 16 5,46

3 1,09 10 8,10 17 3,64

4 1,82 11 8,65 18 2,28

5 2,73 12 8,65 19 1,716 3,73 13 8,65

7 4,73 14 8,65


44/182



2.1. Pasos en la realizacin de un informe2.2. Toma de datos2.3. Condiciones y advertencias2.4. Estructura de un informe2.5. Requisitos formales2.6. Requisitos estructurales

3. Texto3.1. Visita al inmueble 3.1.1. Comprobaciones mnimas 3.1.2. Documentacin necearia3.2. Condicionantes y advertencias 3.2.1. Condicionantes 3.2.2. Advertencias generales 3.2.3. Advertencias especcas3.3. Aplicaciones

3.3.1. Estructura de un informe de tasacin

3.3.2. Requisitos formales3.3.3. Requisitos estructurales3.4. Tipos de valor en la tasacin hipotecaria

4. Autoevaluacin4.1. Preguntas verdadero-falso4.2. Preguntas tipo test respuesta nica4.3. Prctica 14.4. Prctica 2

TEMA 3

Procedimientos y requisitosen la prctica de la valoracin


45/182


1. Introduccin

En este tema aprenderemos las fases a seguir en la realizacin de un informe, des-de el trabajo de campo, con la visita al inmueble y la recogida de datos necesarios,hasta el tratamiento de la informacin que derivar en un informe de tasacin conel valor o valores buscados.

Por otro lado, veremos qu cosas debe contener el informe y de qu manera debeestructurarse para obtener un documento completo y fcilmente interpretable. Paraello, bsicamente seguiremos tanto los procedimientos como los requisitos quela Orden ECO805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienesinmuebles y de determinados derechos para ciertas nalidades nancieras. (Mo-dicada por la EHA/3011/2007 y por la EHA/564/2008). Estos criterios en la redac-cin y procedimiento de realizar valoraciones son perfectamente aplicables a otrostipos de valoracin con distinta nalidad (con la excepcin de las valoraciones

catastrales, que siguen su propia metodologa), con las puntualizaciones que seannecesarias en cada caso; ms an, dado que las valoraciones que se realizan parael mercado hipotecario requieren de un control ms exhaustivo, estimamos queestas directrices que ofrece la Orden ECO805/2003, son sucientes en otros tiposde valoracin.

2. Resumen-Esquema

2.1. Pasos en la realizacin de un informe

1. Encargo del informe2. Recopilacin de documentacin3. Visita al inmueble objeto de valoracin y toma de datos4. Redaccin del informe y clculos5. Entrega del informe al solicitante

2.2. Toma de datosDos aspectos bsicos que condicionan la forma de valorar:

1. Comprobaciones mnimas Aspectos a comprobar para poder valorarIdenticacin fsicaEstado de ocupacin, uso o explotacinRgimen de proteccin pblicaAdecuacin planeamiento urbansticoRgimen proteccin patrimonio arquitectnico


46/182


47/182


48/182


Informe:

1. Firmas del tcnico profesional competente o tcnicos que intervengan y de un

representante de la entidad tasadora (una de las dos, autgrafa).2. Fechas de la ltima visita al inmueble yde emisin del Informe.

Certicado:

1. Incluir una referencia precisa al Informe de Tasacin que sintetiza.2. Firmas de un representante de la entidad tasadora (puede ser digital).3. Fechas de la ltima visita al inmueble yde emisin del Informe al que sintetiza

y emisin de Certicado.

2.6. Requisitos estructurales

Apartados que debe incluir el informe:

1. Entidad tasadora2. Solicitante y nalidad3. Identicacin y localizacin

4. Comprobaciones y documentacin5. Localidad y entorno6. Descripcin y supercie del terreno7. Descripcin y supercie de la edicacin8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin9. Anlisis de mercado

10. Datos y clculo de los valores tcnicos11. Valores de tasacin12. Condicionantes y advertencias13. Observaciones

14. Fecha de emisin, caducidad y rmas15. Documentacin anexa al informe


49/182


3. Texto

3.1. Visita al inmueble

3.1.1. Comprobaciones mnimas

El tasador realizar las gestiones necesarias para conocer las caractersticas ylasituacin real del inmueble y, en todo caso, deber realizar como mnimo las si-guientes comprobaciones:

1. Identicacin fsica del inmueble: localizacin e inspeccin ocular exterior einterior por parte de un tcnico competente, con comprobacin de su descrip-cin registral (o catastral en ncas rsticas) yde su supercie, servidumbresvisibles y de su estado de conservacin aparente o construccin.

2. Estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin a que se destine.

Si est o no ocupado y si la persona que ocupa el inmueble es el propietario y,en caso contrario, en calidad de qu lo ocupa.

3. Rgimen de proteccin pblica: comprobar los datos de la descripcin registral,as como la existencia de la placa correspondiente enel portal.

4. Adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico vigente y, en su caso, laexistencia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore: consulta

a la documentacin del plan por consulta verbal o escrita al Ayuntamiento uorganismo competente y si fuera necesario obtencin, de algn documento ur-banstico.

5. El rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico: cuando proceda. Enocasiones existen grados de proteccin que limitan ciertas intervenciones sobreel inmueble.

3.1.2. Documentacin necesaria

A continuacin se recoge la documentacin que se requiere para valoraciones bajola ECO805/2003; otro tipo de valoraciones pueden no ser tan restrictivas. En cual-quier caso, es conveniente aportar toda aquella documentacin que corrobore loque aparece en el informe.

1. Documentacin con nmero de inscripcin en el Registro del bien inmuebleque se valora: para comprobar que realmente valoramos lo que estamos visitan-do. Se debe comprobar la descripcin, linderos, supercies, titulares registra-les, cargas que pueda haber sobre el inmueble, etc. La Norma ECO805/03 dice


50/182


textualmente a este respecto: Certicacin registral acreditativa de la titulari-dad y cargas del inmueble, as como de su descripcin, expedida dentro de lostres meses anteriores a la fecha de la tasacin. No obstante, en la valoracinde bienes a efectos del mercado hipotecario y de las instituciones de inversincolectiva inmobiliarias, dicha certicacin podr ser sustituida por original ocopia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a

la fecha de valoracin, que contenga al menos la titularidad o descripcin com-pleta del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales o limitaciones deldominio, o por fotocopia del Libro de Registro de la propiedad, por fotocopiade la Escritura de la propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por

procedimientos telemticos por el Registro de la Propiedad.

2. Documento con la certicacin catastral descriptiva y grca del inmueble ob-tenido directamente a travs de la ocina virtual del Catastro, expedida dentrode los tres meses anteriores a la fecha de valoracin (novedad que se introducecon la modicacin a la Orden ECOEHA/3011/2007).

3. En el caso de edicios en proyecto, en construccin o en rehabilitacin quese valoren para la hiptesis de edicio terminado: el proyecto de los mismosvisado por el Colegio profesional competente.

4. En el caso de edicios en construccin o rehabilitacin: licencia de obra y lti-ma certicacin de la obra ejecutada expedida por la direccin facultativa, ascomo el contrato de ejecucin de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.

5. En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, cdula de calicacin odocumento administrativo que acredite o permita determinar el precio mximo

de venta o alquiler.

6. En el caso de edicios en construccin (cuyo uso principal sea vivienda) a quese reere el artculo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenacin dela edicacin, el documento acreditativo de la expedicin del seguro de daosmateriales contemplado en su artculo 19.1.c (seguro de daos decenal).

7. En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido, total o parcialmente:

El contrato de arrendamiento u otro ttulo de ocupacin.

El ltimo recibo de la renta abonado.

Salvo en el caso de crditos hipotecarios, Certicacin expedida por el propie-tario en que se expresar con claridad: cada una de las supercies arrendadasdentro de la nca, la renta neta anual producida en total y por cada una de las

partes, el estado de ocupacin del inmueble, el estado de pago de las rentasvigentes, los gastos imputables al inmueble, con indicacin de los repercutidosal ocupante durante el ltimo ao y el destino del inmueble.


51/182


8. En inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos necesa-rios para calcular los ujos de caja (datos contables de la explotacin o infor-macin adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de actividadcorrespondiente).

9. Para ncas rsticas, la documentacin catastral relevante, la acreditativa de su

rgimen de explotacin y, en su caso, del derecho de riego y de la referente asu rendimiento.

10. Para terrenos, cuando se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbansti-co o para edicios en proyecto, cdula urbanstica o certicado municipal uotra documentacin que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, suaprovechamiento urbanstico, condiciones para su desarrollo o documenta-cin necesaria para determinarlos.

11. En el caso de edicios en rgimen de propiedad horizontal o elementos de edi-

cios diferentes de viviendas o plazas de garaje, los estatutos de la comunidadde propietarios, documento equivalente o certicacin del administrador dela comunidad acreditativo de las limitaciones de su uso u otras circunstanciascontenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.

12. Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la Orden ECO805/2003, segn el mtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o lanalidad de la tasacin.

13.Novedad que se introduce con la modicacin a la Orden ECO, EHA/3011/2007: cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el ex-

tranjero, la documentacin exigida en los apartados uno y dos podr ser susti-tuida por su equivalente en el pas donde se encuentren situados, teniendo encuenta su normativa interna.

Ser necesario asimismo que el clculo del valor de tasacin considere, adicio-nalmente, aspectos especcos de la normativa del pas en el que se encuentreradicado el inmueble, que puedan inuir en dicho valor. En este sentido, sedeber disponer, entre otros, de todos aquellos documentos contemplados ental normativa, aun cuando no estuviesen previstos en la normativa espaola,y que sean necesarios segn aqulla para la identicacin completa del objeto

de valoracin, para determinar la aptitud del uso o aprovechamiento urbans-tico que se le est dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construccin orehabilitacin de un inmueble, en sus distintas fases, y para la valoracin deviviendas de proteccin pblica o equivalentes.

14. Cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la reali-zacin de la tasacin.


52/182


3.2. Condicionantes y advertencias

3.2.1. Condicionantes

Para que el valor de tasacin pueda ser utilizado para alguno de los usos que estncontenidos en el mbito de aplicacin de la normativa, no debe tener ningn con-dicionante.

Una valoracin deber condicionarse en los siguientes casos:

1. Cuando no se puede realizar alguna de las Comprobaciones mnimas necesa-rias, excepto la comprobacin del Rgimen de Proteccin Arquitectnico, queslo ser condicionante en el caso de edicios completos o locales comerciales.

2. Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del rgimende arrendamiento u otro ttulo de ocupacin y de las condiciones actuales del

arrendamiento o cesin.

3. Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se haya podido calcu-lar su VML(Valor Mximo Legal).

4. Cuando existan dudas sobre la correcta identicacin, fsica o registral del in-mueble a tasar, o sobre las caractersticas del mismo utilizadas en la tasacin,que puedan afectar signicativamente al valor del mismo.

5. Cuando no se disponga de la siguiente documentacin necesaria que exige la

norma para cada caso concreto:

Documentacin registral y catastral. Proyecto visado, para edicios en proyecto valorados bajo la hiptesis de

edicio terminado. Licencia de obras, para edicios en construccin o rehabilitacin, valorados

bajo la hiptesis de edicio terminado. Cdula urbanstica o certicado municipal u otra documentacin que permi-

ta determinar la clase de suelo y, en su caso, su aprovechamiento urbansticopara terrenos o para edicios en proyecto.

Derecho de riego, para ncas rsticas en regado.

En caso de que un informe est condicionado, la entidad tasadora tiene tres opcio-nes:

Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasacin.Puede levantar el condicionante del informe de tasacin cuando haya desapa-recido el supuesto que lo origin, en el caso de que lo considere dentro de sus

procedimientos de actuacin. Entregar el informe al cliente denegando la jacin de un valor de tasacin.


53/182


Excepcin: tasacin como garanta hipotecaria, en que no se haya podido iden-ticar fsica o registralmente el inmueble, la entidad rehusar razonadamente laemisin del informe.

3.2.2. Advertencias generales

Podra decirse que recogen aspectos de menor importancia que los condicionan-tes, que deberan modicarse o tenerse en cuenta. Se dara una advertencia generalen los siguientes casos:

a. Cuando diere la realidad registral y fsica del inmueble, pero no hay dudassobre su identicacin registral.

b. Cuando el inmueble no cumpla el planeamiento urbanstico vigente o la com-probacin del Rgimen de Proteccin Arquitectnico, a no ser que lo anteriorconstituya condicionante.

c. Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a licen-cias de construccin o autorizaciones administrativas que contengan condicio-nes, que de no cumplirse pueda originar modicaciones en el valor.

d. Cuando se emplee algn mtodo de valoracin diferente a los que contempla lanormativa.

e. Cuando al calcular el VMLno dispongamos de la cdula de calicacin o dedocumento administrativo equivalente.

f. Cuando no se disponga de la siguiente documentacin necesaria que exige lanorma para cada caso concreto: Documentacin necesaria para calcular ujos de caja en explotacin econ-

mica. ltima certicacin de la obra ejecutada expedida por la direccin facultativa,

as como el contrato de ejecucin de la obra y el presupuesto de contrata,si existen, para edicios en construccin o rehabilitacin, valorados bajo lahiptesis de edicio terminado.

Seguro de Daos Decenal, en edicios. Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en el caso de edicios en

rgimen de propiedad horizontal o elementos de edicios diferentes de vi-viendas o plazas de garaje.

3.2.3. Advertencias especcas

No es frecuente que aparezcan en la prctica. Se darn en el caso de valoraciones,para el mbito de aplicacin concerniente a los crditos hipotecarios, y cuando sehaya aplicado exclusivamente el mtodo de comparacin; se trata de advertenciasque avisen de la posibilidad de minusvalas del valor de tasacin en un futuro. Estodebe fundamentarse en datos slidos disponibles sobre la situacin de la coyunturadel mercado local.


54/182


55/182


56/182


Incluir una declaracin expresa de que la tasacin se ha realizado de acuerdocon los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable segn la nalidadde la tasacin.

3.3.3. Requisitos estructurales

Siguiendo el Principio de Proporcionalidad, la extensin del informe de tasacindebera ser proporcional a la complejidad de la valoracin. En cualquier caso, ysea cual sea el bien valorado, y para asegurar la uniformidad en la emisin de in-formes, se enumeran a continuacin los 15 puntos o apartados que debe recogeruna tasacin:

1. Entidad tasadora2. Solicitante y nalidad3. Identicacin y localizacin

4. Comprobaciones y documentacin 5. Localidad y entorno 6. Descripcin y supercie del terreno7. Descripcin y supercie de la edicacin8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin9. Anlisis de mercado10. Datos y clculo de los valores tcnicos11. Valores de tasacin12. Condicionantes y advertencias

13. Observaciones14. Fecha de emisin, caducidad y rmas15. Documentacin anexa al informe

1. Entidad tasadora

Nombre de la entidad tasadora (nmero y fecha de inscripcin) en el Banco deEspaa.

2. Solicitante y nalidad

Incluye la siguiente informacin:

Cliente de la entidad tasadora. Finalidad de la tasacin. En caso de ser realizada como garanta hipotecaria,

deber citarse la entidad que haya sido mandataria del cliente para su encargo. Si la tasacin se ha hecho en base a la Orden ECO805/2003, de 27 de marzo,

sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechospara ciertas nalidades nancieras.


57/182


3. Identicacin y localizacin

Si se trata de un solo edicio o elemento de edicio o varios agrupados en unnico complejo o en el mismo edicio.

Si es un inmueble terminado, en construccin o en rehabilitacin. Localizacin del inmueble e identicacin registral o catastral.

En caso de suelo no urbanizable, se indicar paraje o partida, trmino munici-pal, comarca y provincia, as como el nombre con que gura en el Registro dePropiedad y, cuando sea diferente, aqul por el que es conocido habitualmente.

4. Comprobaciones y documentacin

Comprobaciones realizadas por la entidad y documentacin manejada en la reali-zacin del informe.

5. Localidad y entorno

Caractersticas del entorno que puedan inuir en el valor de tasacin tales comotipo de ncleo, ocupacin laboral predominante, densidad de poblacin y suevolucin, etc.

En el caso de un edicio, elemento de edicio o terreno, se indicar el nivel derenta, los rasgos de homogeneidad arquitectnica, usos dominantes, infraes-tructuras, equipamiento y servicios, comunicaciones, accesibilidad, aparca-miento, antigedad edicios entorno, etc.

En el caso de una nca rstica, explotaciones caractersticas del entorno, densi-dad de poblacin, as como infraestructuras y equipamientos que puedan facili-tar su explotacin agronmica.

6. Descripcin y supercie del terreno

En el caso de un edicio o terreno urbano, se indicar tanto la supercie re-gistral como la comprobada y la supercie catastral en caso de conocerse. Lasobras de infraestructura exteriores al terreno, existentes y pendientes de rea-lizar en el momento de la tasacin, estimando el porcentaje realizado y de lainversin pendiente. En el caso de un elemento de un edicio no es necesariaen principio esta informacin, a no ser que se considere relevante por su efectosobre el valor del inmueble.

En el caso de una nca rstica se indicar: Supercie comprobada, registral y catastral. Supercie aproximada destinada a cada aprovechamiento o a otros nes

como por ejemplo, residencial. Infraestructuras como caminos, disponibilidad de energa, agua, etc. En caso

de explotaciones en regado, procedencia de las aguas, sistemas de extrac-cin, distribucin en la nca, etc.

Factores de tipo fsico tales como tipo de suelo, textura, pendiente, caracte-rsticas climatolgicas, posibles microclimas, etc.

Tipo de cultivo, rotaciones de cultivo (si se dan), ganadera, circunstancias

paisajsticas, ecolgicas o cinegticas que concurran en la nca tasada.


58/182


59/182


Si existe algn derecho u obligacin que afecte al contenido del derecho real depropiedad del inmueble, se describir su efecto sobre el valor.

Si existe alguna limitacin legal, urbanstica o de proteccin pblica que afectea su valor.

10. Anlisis de mercado

Se har mencin al comportamiento del mercado inmobiliario, en cuanto a la ofer-ta, demanda y expectativas de revalorizacin, en cuanto a bienes inmuebles simi-lares al tasado, en la zona considerada.

11. Datos y clculo de los valores tcnicos

Mtodos de tasacin utilizados, criterios y clculos realizados. Mtodo de comparacin: mnimo de seis inmuebles comparables, indicando al

menos provincia, municipio y cdigo postal, as como los coecientes emplea-

dos para su homogeneizacin. Mtodo de actualizacin: se especicar la informacin para jar las rentasesperadas. Si se trata de datos puntuales de comparables se indicarn para cadauno de ellos, como mnimo los datos utilizados para realizar la homogeneiza-cin de rentas. En caso de ser inmuebles ligados a una explotacin econmicase indicarn las ratios medias empleadas y las fuentes utilizadas. Tambin se

presentar detalle de los ujos de caja empleados en el clculo, de la vida til yde la tasa de actualizacin elegidas y del valor residual.

Mtodo residual: valores en venta de los productos inmobiliarios correspon-dientes, costes de construccin, plazos de ejecucin y venta (mtodo dinmi-co), tasa de actualizacin elegida (dinmico) o margen (esttico), detalle de los

ujos de caja empleados en el caso del mtodo dinmico. Mtodo del coste o en inmuebles en construccin: costes de construccin, m-

todo elegido para determinar el valor del suelo.

12. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias

Valores tcnicos para cada inmueble objeto de valoracin. Valor de tasacin teniendo en cuenta el objeto y la nalidad de la valoracin. Condicionantes o limitaciones a los valores si las hubiera. Valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al continente.

13. Fecha de emisin, caducidad y rmas

Fecha de visita al inmueble (Principio de Temporalidad). Fecha de emisin del informe. Fecha de caducidad del informe. Nombre, rmas y titulacin o cargo de quienes suscriben el informe, as como

de otros tcnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasa-cin.


60/182


14. Documentacin anexa al informe

En cumplimiento del Principio de Transparencia, todo aquello que se arma en elinforme ir apoyado por la siguiente documentacin: Documentacin grca:

Planos a escala o croquis de situacin emplazamiento del inmueble en el

municipio. Planos a escala o croquis acotados del inmueble. Fotografas y otra documentacin grca que permita identicar el inmueble

como planos de fachada, secciones, etc. Documentacin no grca:

Documento de identicacin registral y catastral . En edicios en obras o rehabilitacin, copia de la licencia de obras. En edicios en proyecto, obras o rehabilitacin, resumen del Presupuesto de

Ejecucin Material. En edicios sujetos a proteccin pblica, copia de la cdula de calicacin

o documento que permita determinar el valor mximo legal. Copia del certicado de titularidad y cargas, cuando sea de uso obligatoriopara la tasacin.

En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su de-fecto ttulo de la ocupacin.

En explotaciones econmicas, copia del balance y cuenta de resultados delos ltimos tres aos.

(En caso de documentos tcnicos o escrituras extensos, se puede adjuntar la car-tula identicativa de los mismos, o su informacin ms representativa).

3.4. Tipos de valor en una tasacin hipotecaria

Valor de Tasacin: La conclusin de la valoracin ha de ser el Valor de Tasacin,que sera el valor ms probable que podra obtener la entidad nanciera en elmercado por la venta del inmueble que sirve de garanta, considerando todos suscondicionantes.

Una vez establecido cual es el mayor y mejor uso del inmueble la Normativa nosindica que se han de calcular una serie de valores y que el Valor de Tasacin aadoptar ser el menor de todos los calculados.

Otros valores que deben o pueden gurar en el informe son:

Valor Actual: Segn la normativa el valor actual de los inmuebles mientras durasu construccin es el Valor de Reposicin (Suelo ms parte de construccin rea -lizada). De esta forma el Valor Actual nos indica cuales han sido las inversionesrealmente efectuadas en cada promocin.


61/182


Valores a efectos del seguro: Su nalidad es conocer el valor a asegurar para elcaso en que el inmueble pueda resultar destruido. Hay que distinguir dos casos:

a) Que la unidad registral valorada sea un edicio independiente que se puedereconstruir sin contar con otros propietarios. El valor a efectos del seguro serael Coste de Construccin a nuevo del edicio.

b) Que la unidad registral valorada sea parte de un inmueble mayor y no pueda serreconstruida sin contar con otros propietarios. En este caso el valor a efectos delseguro sera el mayor entre:

b.1) El Coste de construccin a nuevo del inmueble a valorar.

b.2) La diferencia entre el valor de mercado del inmueble y el valor de merca-do de la parte de solar que corresponde al bien tasado.

4. Autoevaluacin

4.1. Preguntas verdadero-falso

(1,2 puntos: 0,4 respuesta correcta; 0,2 respuesta incorrecta)

r En la valoracin de un local comercial no es necesaria la Escritura de Propie-dad, siendo suciente con la documentacin del catastro.

r En una tasacin hipotecaria donde no es posible visitar interiormente el inmue-ble es necesario advertir que el valor de tasacin depender de que sea posibledicha visita.

r Para realizar la tasacin hipotecaria de un edicio terminado es necesario dis-poner del proyecto visado por el colegio profesional.


(0,8 puntos: 0,4 respuesta correcta; 0,2 respuesta incorrecta)

1. En el caso de garanta hipotecaria, elegir de entre los bienes inmuebles apor-tados, el que requiere como documentacin los estatutos de la comunidad de

propietarios, documento equivalente o certicacin del administrador de la co-munidad acreditativo de las limitaciones de su uso u otras circunstancias conte-nidas en aquellos que pudieran afectar a su valor:a. Plazas de aparcamiento

b. Elementos comunes puesto que se reparten entre los propietarios

c. Locales comerciales


62/182


2. Las fechas que obligatoriamente deben aparecer en un informe realizado bajolas directrices de la Orden ECO805/03 son:a. Emisin informe, caducidad

b. Emisin informe, caducidad, visitac. Emisin informe, caducidad, visita, encargo

4.3. Prctica 1

Completar el siguiente cuadro acerca de la documentacin necesaria para la reali-zacin de tasaciones hipotecarias de bienes inmuebles de distinta naturaleza

(4 puntos)

Edicios en proyecto, cons-

truccin o rehabilitacinEdicios en construccin orehabilitacin

Edicios en construccin usoprincipal residencial

Viviendas en rgimen de Pro-teccin Pblica

Inmuebles arrendados

Explotaciones econmicas

Terrenos (valorados segn suaprovechamiento urbanstico opara edicios en proyecto)

Elementos de edicios distin-tos de viviendas o garajes, porejemplo, locales comerciales

En ncas rsticas

4.4. Prctica 2

Completar el siguiente cuadro, indicando cundo constituye condicionante y cun-do advertencia la no realizacin de las comprobaciones mnimas o la no aporta-cin de la documentacin necesaria.

(4 puntos)


63/182


64/182

63M.aJos Ru Aguilar / Jos Babiloni Gomis - ISBN: 978-84-694-4732-1 Gest

Gestion Urbanistica Financiera y Valoraciones

Documents

Transcript of Gestion Urbanistica Financiera y Valoraciones