Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung ... - · PDF fileInhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage 1...

Stand: 12. Juli 2016, Vorlage Gemeinderat: Vorprüfung / Mitwirkung arcoplan Ennetbaden

Gemeinde Schafisheim

Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland

Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV

183_be_2016-07-12_VorlageGR.docx arcoplan Ennetbaden

Auftraggeber

Gemeinde Schafisheim

Winkelgasse 1

5503 Schafisheim

Auftragnehmer

arcoplan Lüscher Pfister Keller Zantop Costamagna

Limmatauweg 9

5408 Ennetbaden

Verfasser / Mitarbeit

Paul Keller, Siedlungsplaner HTL/NDS GIS, Raumplaner FSU Reg. A

Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH/BSLA

Sabina Dürrenberger, dipl. geogr. MNF

Inhaltsverzeichnis

1 Ausgangslage 1

1.1 Zweck, Adressaten, gesetzlicher Auftrag 1 1.2 Planungsstand zu Beginn der Revision Nutzungsplanung 1 1.3 Anlass zur Revision Nutzungsplanung 2

2 Organisation und Ablauf der Planung 3

2.1 Koordination und Ablauf Nutzungsplanung / Gesamtplan Verkehr 3 2.2 Koordination innerhalb der Gemeinde und eingesetzte Kommissionen 3 2.3 Terminprogramm 5

3 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen 6

3.1 Statistische Grundlagen 6 3.1.1 Bevölkerungsentwicklung; Vergleich mit Nachbargemeinden, Regionen, Kanton 6 3.1.2 Einwohnerdichten im Vergleich mit Nachbargemeinden, Region und Kanton 7 3.1.3 Altersstruktur von Schafisheim im Vergleich mit dem Kanton Aargau 8 3.1.4 Beschäftigte und Betriebe 8 3.1.5 Bevölkerung / Baustruktur / Steuerkraft 9 3.1.6 Stand der Erschliessung 2015 9

3.2 Wichtigste übergeordnete Grundlagen 10 3.2.1 Übersicht Kantonale Grundlagen und Hinweise 10 3.2.2 Richtplan Kanton Aargau inklusive Raumkonzept Aargau 11 3.2.3 Regionale Anliegen 14 3.2.4 Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A1 14 3.2.5 Regionales Entwicklungskonzept Lenzburg und Umgebung (2002) 16 3.2.6 Landschaftsentwicklungsprogramm LEP Lenzburg und Umgebung (2001) 16 3.2.7 Regionales Entwicklungskonzept Seetal 18

3.3 Kommunale Grundlagen 19 3.3.1 Räumliches Entwicklungskonzept 19 3.3.2 Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) 21

4 Zentrale Sachthemen 22

4.1 Wichtigste Themen der Revision 22 4.2 Ortsbildgestaltung, Abgrenzung der Dorfzone sowie Objektschutz 22

4.2.1 Objektschutz / Umsetzung Bauinventar 24 4.2.2 Abgrenzung der Dorfzone im Bauzonenplan von 2000 und im neuen

Bauzonenplan 24 4.3 Innere Siedlungsentwicklung 25

4.3.1 Überbaute Wohn- und Mischzonen 25 4.3.2 Erschliessungs- und Gestaltungspläne 27 4.3.3 Wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung ESP 28 4.3.4 Umsetzung Richtplan Kapitel S 3.1 Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen

und mittelgrosse Verkaufsnutzungen 29 4.4 Harmonisierung der Baubegriffe, Übernahme IVHB-Begriffe und Messweisen in die

BNO 30 4.5 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser 32 4.6 Belastete Standorte und Altlasten 34

5 Nutzungsplanung 35

5.1 Aufbau und Inhalt der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland 35 5.2 Bauzonenplan 35

5.2.1 Angepasstes bzw. aktualisiertes Bauzonenregime 35 5.2.2 Interne Änderungen Bauzonenplan 38 5.2.3 Quantitative Aspekte der Siedlungsentwicklung 40 5.2.4 Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung 45 5.2.5 Abstimmung Siedlungs- und Verkehrsentwicklung 46 5.2.6 Aktualisierung Gebäude mit Substanzschutz 47

5.3 Bau- und Nutzungsordnung 48 5.4 Kulturlandplan 54

5.4.1 Wichtigste übergeordnete Vorgaben 54 5.4.2 Landwirtschaftszonen / weitere Zonen nach § 18 RPG 54 5.4.3 Schutzzonen und -objekte 56

6 Ergebnisse der Planung 58

6.1 Kantonale Vorprüfung 58 6.2 Mitwirkung der Bevölkerung 58 6.3 Einwendungsverfahren / Öffentliche Auflage 58

7 Anhang 58

A1 Räumliches Entwicklungskonzept

A2 Grundlagenplan Natur und Kultur 1:5‘000

Inventar Natur und Landschaft

Grundlagenplan Natur und Kultur (Format A3)

A3 Umsetzung Bauinventar kantonale Denkmalpflege

A4 Themenpläne Schafisheim

- Bauzonenplan neu (Format A3)

- Kulturlandplan neu (Format A3)

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1 Ausgangslage

1.1 Zweck, Adressaten, gesetzlicher Auftrag

Der vorliegende Planungsbericht gibt einen Überblick über die Gesamtrevision der Nutzungs-

planung Siedlung und Kulturland in der Gemeinde Schafisheim. Er zeigt auf, wie die Planung

aufgebaut wurde und enthält eine Zusammenfassung der wichtigsten getroffenen Entscheide.

Damit soll die nötige Transparenz in den Planungsprozess gebracht werden.

Der Planungsbericht richtet sich an die kommunalen und kantonalen Verwaltungsstellen, die

raumwirksame Tätigkeiten ausüben, sowie an die politischen Gremien in der Gemeinde. Im

Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Mitwirkung (§ 3 BauG) und des Einwendungsverfah-

rens (§ 24 BauG) informiert er die Bevölkerung und die Betroffenen über die Hintergründe die-

ser Nutzungsplanung. Im Hinblick auf spätere Revisionen und Anpassungen ist er ein Doku-

ment über die gegenwärtige Problemsituation sowie über die Möglichkeiten und Grenzen der

aktuellen Raumentwicklung.

Der gesetzliche Auftrag zur Erstellung eines Planungsberichtes ergibt sich aus der Raumpla-

nungsverordnung (RPV) des Bundes vom 28. Juni 2000, worin in Art. 47 RPV folgendes ver-

langt wird:

1 Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungsbehörde (Art.

26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung

(Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Kon-

zepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anfor-

derungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen. 2 Insbesondere legt sie dar, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet bestehen und

wie diese Reserven haushälterisch genutzt werden sollen.

1.2 Planungsstand zu Beginn der Revision Nutzungsplanung

Diese Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland geht von den nachfolgen-

den Planungsinstrumenten inklusive den späteren Änderungen aus.

Beschluss EGV 1) Genehmigung Kanton

Bauzonenplan 1:2‘500 18. Juni 1999 15. März 2000

Kulturlandplan 1:5‘000 29. November 1991 12. September 1995

Bau- und Nutzungsordnung BNO 18. Juni 1999 15. März 2000

Kulturlandplan, Änderung 1: Bettenthal und Hülipass 18. Juni 1999 15. März 2000

Kulturlandplan, Änderung: Wege am Baugebietsrand 18. Juni 1999 15. März 2000

Bauzonen- und Kulturlandplan, BNO,

Änderung Industrie- und Gewerbezone 20. Juni 2003 30. Juni 2004

BNO Änderung 2003 12. Dezember 2003 30. Juni 2004

Bauzonenplan, BNO,

Änderung 2006 Spezialzone Pferdehaltung

27. Juni 2008 13. Juni 2012

Bauzonenplan, BNO,

Änderung Schmitte

24. Juni 2011

13. Juni 2012

BNO Änderung Arbeitszone 25. November 2011 23. Mai 2012

Bauzonen- und Kulturlandplan, Änderung Wohnzone

Bettenthal

10. Juni 2013

4. September 2013

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Kulturlandplan, BNO, Änderung Spezialzone Pferde-

haltung Hueb

20. Juni 2014

25. September 2014

1) Einwohnergemeindeversammlung

Die letzte Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland der Gemeinde

Schafisheim wurde im Jahre 1999 von der Gemeindeversammlung beschlossen. Bis zum Be-

schluss dieser Gesamtrevision wird der im Raumplanungsgesetz vorgegebene Planungshori-

zont von 15 Jahren erreicht. Somit wird der Grundsatz der Rechtsbeständigkeit eingehalten. Die

später beschlossenen Änderungen werden nur soweit angepasst, als dies auf Grund des neuen

Gesamtkontextes der Nutzungsplanung nötig wird.

1.3 Anlass zur Revision Nutzungsplanung

Seit Inkraftsetzung der letzten gesamthaft revidierten Nutzungsplanung haben sich diverse

übergeordnete Vorgaben verändert. Die wichtigsten übergeordneten Gesetze und Verordnun-

gen haben folgenden Stand:

Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979

(Stand: 1. Januar 2016).

Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993

(Stand 1. August 2013).

Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 (Stand 1. Januar 2015).

Das geltende kantonale Recht (BauG / BauV) ist auf die interkantonale Vereinbarung zur Har-

monisierung der Baubegriffe IVHB angepasst. Entsprechend müssen in der neuen BNO der

Gemeinde Schafisheim die Begriffe und Messweisen der IVHB übernommen werden.

Der kantonale Richtplan wurde letztmals im Jahre 2011 gesamthaft revidiert und besteht aus

folgenden Grundlagen:

Richtplanung Kanton Aargau vom 20. September 2011, Richtplangesamtkarte und Richt-

plantext mit den Richtplan-Teilkarten inklusive Raumkonzept Aargau.

Die am 3. März 2013 angenommene Revision des Raumplanungsgesetztes erforderte eine An-

passung des Richtplans des Kantons Aargau. Das neue Richtplankapitel S 1.2, Siedlungsge-

biet, wurde vom Grossen Rat am 24. März 2015 beschlossen. Gleichzeitig wurden Elemente

der Netzstrategie / Anbindung Unteres Seetal an die A1 in den Richtplan aufgenommen, wovon

Schafisheim betroffen ist.

Die aktuellen Planungsinstrumente der Gemeinde Schafisheim beruhen somit teilweise auf

nicht mehr geltenden übergeordneten Rechtsgrundlagen. Die neuen Vorgaben, sowie auch die

Siedlungs-, Arbeitsplatz- und Verkehrsentwicklung in der Gemeinde Schafisheim verlangen

nach einer vertieften Behandlung folgender Themenbereiche im Rahmen dieser Revision:

Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung

Siedlungsentwicklung nach Innen

Abstimmung Siedlung und Verkehr

Die wesentlich veränderten Verhältnisse und die Zeitdauer seit der letzten Gesamtrevision bil-

deten den Anlass, in einer ersten Phase grundsätzliche Überlegungen über die aktuellen Ziele

und Bedürfnisse der Gemeinde zu machen. Zu diesem Zweck wurde anlässlich eines Work-

shops auch die Bevölkerung miteinbezogen. Die Ziele und Bedürfnisse sind im ‚Räumlichen

Entwicklungskonzept‘ zusammengestellt. Basierend auf den übergeordneten Grundlagen und

dem Räumlichen Entwicklungskonzept wurden die Grundlagen der Nutzungsplanung erarbeitet

und anschliessend die rechtskräftigen Planungsinstrumente überprüft und angepasst.

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2 Organisation und Ablauf der Planung

2.1 Koordination und Ablauf Nutzungsplanung / Gesamtplan Verkehr

Parallel zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde der Kommunale Gesamtplan Verkehr

erarbeitet, damit die rechtlich geforderte Abstimmung der Siedlungs- und Verkehrsentwicklung

(§ 13 Abs. 2bis BauG, § 2 Abs. 1 BauV, § 4 Abs. 2 BauV) in optimaler Weise erfolgen kann. Die

beiden separaten Verfahren richten sich nach den baugesetzlichen Vorgaben (Nutzungspla-

nung §§ 23 bis 28 BauG, Kommunaler Gesamtplan Verkehr § 54a BauG). Entsprechend sieht

der soweit wie möglich koordinierte Projektablauf wie folgt aus:

Phasen Nutzungsplanung Kommunaler Gesamtplan Verkehr

Ziele / Grundlagen Beratung in Begleitkommission

Grundlagen / Ent-

würfe

Beratung in Begleitkommission Beratung in Begleitkommission

Verabschiedung Gemeinderat Verabschiedung Gemeinderat

Mitwirkung öffentliche Information öffentliche Information

Mitwirkungsauflage, § 3 BauG Mitwirkungsauflage, § 3 BauG



Vorprüfung Kantonale Abteilung Raumentwicklung Kantonale Abteilung Verkehr



Abschl. Vorprüfung Kantonale Abteilung Raumentwicklung Kantonale Abteilung Verkehr

Verabschiedung Gemeinderat Genehmigung Regierungsrat

Öffentliche Auflage Einwendungsverfahren

Behandlung Einwendungen

Entscheide Gemeinderat

Beschluss GV Vorlage / Beschluss GV

Vorbereitung kantonale Genehmigung

Kantonalte

Genehmigung

Departement BVU

Rechtskraft / Druckvorlagen

2.2 Koordination innerhalb der Gemeinde und eingesetzte Kommissionen

Für die Begleitung und Bearbeitung der Nutzungsplanung und des Kommunalen Gesamtplanes

Verkehr setzte der Gemeinderat eine eigens für die Planung konstituierte Planungskommission

ein, in der zwei Mitglieder des Gemeinderates sowie weitere Vertreter verschiedener Interessen

aus unterschiedlichen Fachbereichen und Quartieren Einsitz hatten. Damit soll die Nutzungs-

planung breit abgestützt werden und die Koordination zwischen der Planungskommission und

dem Gemeinderat gewährleistet werden.

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Die Planungskommission der Revision Nutzungsplanung und des Kommunalen Gesamtplanes

Verkehr setzte sich aus folgenden Mitgliedern zusammen:

Mitglied Funktion

Kurt Metry Gemeinderat (Vorsitz)

Roland Huggler Gemeinderat (Vize Ammann)

Stefan Ackermann Gemeindeschreiber

Christoph Schnegg Externe Bauverwaltung

Kurt Baumann Quartier Oberdorf

Thomas Wicki Quartier Ausserdorf

Marianne Neeser Quartier Unterdorf

Trix Beck Natur / Landschaft

Claude Fischer Gartenbau

Reto Frei Landwirtschaft

Beat Bolzhauser Industrie

Christian Rüetschi Gewerbe

René Bossard Verkehr

Paul Keller Projektleiter Arcoplan

Sabina Dürrenberger Sachbearbeitung Arcoplan

Die externe fachliche Beratung und die Erarbeitung der Planungsunterlagen erfolgten durch das

Büro arcoplan in Ennetbaden. Die Projektleitung wurde von Paul Keller, Siedlungsplaner HTL /

Raumplaner FSU Reg. A wahrgenommen. Dabei wurde er unterstützt von Sabina Dürrenber-

ger, dipl. geogr. MNF. Die Inventarisierung der Natur- und Landschaftsobjekte sowie deren Um-

setzung in der Nutzungsplanung wurde durch Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH BSLA

erarbeitet.

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2.3 Terminprogramm

Vorbereitung

Kreditbeschluss Gemeindeversammlung 22. November 2013

Konstituierung Planungskommission 16. Juni 2014

Kantonale Grundlagen und Hinweise (BVURO.14.165-1) 18. November 2014

Grundlagen und Entwürfe

Startsitzung NP / KGV 19. August 2014

Zielworkshop mit interessierter Bevölkerung 29. November 2014

Quartieranalyse Oktober bis November 2014

Räumliches Entwicklungskonzept September 2014 bis April 2015

Harmonisierung Begriffe - Messweisen / Masse BNO / AZ ja - nein Juli 2015

Spezialzone bodenunabhängige Landwirtschaft und Gartenbau Februar 2016

Siedlungsentwicklung: Gespräche Entwicklungsgebiete Stapfe /

Milchgass

Februar 2016

Siedlungsentwicklung nach Innen Mai 2016

Inventar Natur und Landschaft, Umsetzung in Planungsinstrumente Juli 2015 / November 2015

Aktualisierung Bauinventar, Umsetzung Substanz- / Volumenschutz April 2016 / Mai 2016

Entwurf Bauzonenplan Juli 2015 bis Mai 2016

Entwurf Bau- und Nutzungsordnung Mai 2015 bis Februar 2016

Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV Mai 2016

Verabschiedung Vorlage durch den Gemeinderat 15. August 2016

Vorprüfung und Mitwirkung

Öffentliche Informationsveranstaltung 5. September 2016

Öffentliches Mitwirkungsverfahren (§ 3 BauG) 27. Aug. bis 26. Sept. 2016

Provisorische kantonale Vorprüfung September bis November 2016

Fachliche Stellungnahme Abteilung Raumentwicklung November 2016

Behandlung Mitwirkungseingaben / Mitwirkungsbericht Dezember 2016

Bereinigung Vorprüfung und Mitwirkung Dezember 2016 bis Januar 2017

Abschliessende kantonale Vorprüfung Januar bis März 2017

Abschliessender Vorprüfungsbericht ca. März 2017

Rechtssetzung

Vorbereitung öffentliche Auflage April 2017

Öffentliche Auflage (Einwendungsverfahren, § 24 BauG, 30 Tage) Mai bis Juni 2017

Eventuell öffentliche Informationsveranstaltung / Auskunftsabende Mai 2017

Einigungsverhandlungen / Einwendungsbereinigung Juli 2017 bis August 2017

Vorbereitung Vorlage Gemeindeversammlung Oktober 2017

Beschluss Gemeindeversammlung November 2017

Genehmigung kantonale Behörde ca. Frühling 2018

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3 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen

3.1 Statistische Grundlagen

3.1.1 Bevölkerungsentwicklung; Vergleich mit Nachbargemeinden, Regionen, Kanton

Bevölkerungsentwicklung 1998 bis

2014 (in Prozent der Bevölkerung

von 1998)

Quelle: www.ag.ch / raumentwick-

lung

Schafisheim verzeichnete 1999 bis 2014 eine Bevölkerungszunahme von 10.9 % bzw. von

2‘597 Einwohner auf 2‘880 per 31.12.2014. Dieser Wert liegt unter dem kantonalen Durch-

schnitt, welcher bei einer Zunahme von 18.3 % liegt, jedoch in derselben Entwicklungskatego-

rie. In derselben Kategorie wie Schafisheim liegen die Gemeinden Lenzburg, Niederlenz und

Gränichen. Die Bevölkerungszunahme der südlichen Nachbarsgemeinde Seon betrug nur ge-

rade 5.1 %, während die Bevölkerung der Gemeinde Staufen um 25.2 % und jene der Gemein-

den Hunzenschwil und Rupperswil jeweils um mehr als 30 % wuchs.

Bevölkerungsentwicklung 1975 bis 2015, kantonale Prognose bis 2040, Quelle: Statistik Aargau

2030:

3‘130 Einwohner

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Die Bevölkerung von Schafisheim stieg von 1980 bis 2000 stetig an und war im vergangenen

Planungshorizont von Fluktuationen geprägt. Nach einer Stagnation seit 2011 bei rund 2‘859

Einwohnern ist per Ende 2015 wiederum ein Bevölkerungsanstieg (2‘938 Einwohner) zu ver-

zeichnen. Die kantonale Prognose rechnet für die Gemeinde Schafisheim, die gemäss Raum-

konzept Aargau als Gemeinde im ländlichen Entwicklungsraum klassiert ist, mit einer Bevölke-

rung von 3'100 Einwohnern im Jahr 2026 und von 3‘260 Einwohnern im Jahr 2040. Diese Prog-

nose wurde der Richtplananpassung Siedlungsgebiet S1.2 zu Grunde gelegt, die vom Grossen

Rat am 24. März 2014 beschlossen wurde. Die Nutzungsplanung der Gemeinde ist auf einen

Planungshorizont von 15 Jahren, also bis 2030, auszurichten. Bei einer linearen Fortführung

gemäss kantonaler Prognose (rote Linie in vorstehender Grafik) würde sich die Bevölkerung bis

ins Jahr 2030 auf rund 3‘130 Einwohner entwickeln. Gemäss Entwicklungskonzept der Ge-

meinde Schafisheim wird eine Bevölkerungszunahme um rund 260 Einwohner auf 3‘200 Ein-

wohner bis ins Jahr 2030 als massvoll erachtet.

3.1.2 Einwohnerdichten im Vergleich mit Nachbargemeinden, Region und Kanton

Die Einwohnerdichte der Gemeinde Schafisheim (Stand 2014) liegt mit 42.7 Einwohnern / Hek-

tare leicht unter dem kantonalen Durchschnitt von 47.6 E/ha, jedoch im Vergleich mit anderen

Gemeinden des ländlichen Entwicklungsraums um einiges höher (vgl. z.B. Boniswil 28.8 E/ ha;

Hallwil 27.7 E/ha). Die Region Lenzburg-Seetal verzeichnet mit 39.4 % eine tiefere Einwohner-

dichte als die meisten Regionen im Kanton.

Einwohnerdichten 2014

(E / ha in Wohn- und Mischzonen)

Quelle: www.ag.ch / raumentwick-

lung

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3.1.3 Altersstruktur von Schafisheim im Vergleich mit dem Kanton Aargau

Die Altersstruktur der Gemeinde Schafisheim weicht nicht stark von der Aargauer Bevölkerung

ab. Die ältesten und jüngsten Einwohner sind im Vergleich untervertreten, die 40 bis 60 jährigen

sind gegenüber dem Aargauer Mittel markant stärker vertreten. Wie im ganzen Kanton muss

auch in der Gemeinde Schafisheim zukünftig mit einer Alterung der Bevölkerung gerechnet

werden. So erreichen die aktuell grössten Altersgruppen der 40- bis 55-jährigen in 10 bis 25

Jahren das Pensionsalter. In diesem Zusammenhang muss von einer deutlich höheren Zahl be-

tagter Personen ausgegangen werden.

Altersstruktur Gemeinde Schafisheim per 31.12.2014

Quelle: Statistik Aargau

Altersstruktur Kanton Aargau per 31.12.2014


3.1.4 Beschäftigte und Betriebe

Schafisheim ist Wohn- und Arbeitsgemeinde mit stetig und stark wachsenden Arbeitsplatzzah-

len. Während die Arbeitsstätten im Sektor II konstant blieben, verzeichnet der Sektor III insge-

samt eine Zunahme, vor allem auch bei den Beschäftigtenzahlen. Das Verhältnis von Be-

schäftigten zu den Einwohnern bewegt sich damit ebenfalls in Richtung 1:1 (2001 (68%), 2008

(72%), 2011 (91%), 2013 (80%)). Dies ist für eine Gemeinde wie Schafisheim eher untypisch

und findet sich üblicherweise in Zentrumsgemeinden.

2001 3)

2005 3)

2008 3)

2011 4)

2013 5)

Arbeitsstätten Beschäftigte Arbeitsstätten Beschäftigte Arbeitsstätten Beschäftigte Beschäftigte Beschäftigte

Sektor I 22 79 19 76 15 55 49 61

Sektor II 31 422 30 421 30 910 944 683

Sektor III 77 1302 74 1440 84 1486 1528 1558

Total 130 1803 123 1937 129 2450 2521 2302

Quelle: 3) Betriebszählungen,

4) Statistisches Amt Kanton Aargau (STATENT2011),

5) Statistisches Amt Kanton Aargau (STATENT2013)

Primärer Sektor (Sektor I): Land- und Forstwirtschaft, Gartenbau, sowie Fischerei. Sekundärer Sektor (Sektor II): Verarbeitendes Gewerbe, Industrie, sowie Hoch-, Tief- und Bergbau. Tertiärer Sektor (Sektor III): Dienstleistungsbranchen wie zum Beispiel Handel, Gastgewerbe, Banken, Versiche-

rungen, Gesundheitswesen, öffentliche Verwaltung.

Mit dem Standortausbau von Coop und der beabsichtigten Neuausrichtung der Logistik und Bä-

ckerei werden in den nächsten rund 5 Jahren 1500 weitere Arbeitsplätze geschaffen. Mit künfti-

gen Überbauungen in der Industrie- und Gewerbezone sind gemäss den Einschätzungen der

Gemeinde weitere insgesamt rund 1‘500 bis 2‘000 Arbeitsplätze möglich. Nach vollständiger

Überbauung ist damit mit rund 5‘500 bis 6‘000 Arbeitsplätzen zu rechnen.

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3.1.5 Bevölkerung / Baustruktur / Steuerkraft

Fläche Bevölkerung per 31.12.2015 Wohnungsbestand Leerwohnungen Steuerkraft pro

2014 01.06.2015 Einwohner 2013

in ha Total CH Ausländer Total davon EFH

633 2‘938 2‘385 553 1‘255 612 18 Fr. 2‘378


Der Ausländeranteil liegt mit 18.8 % unter dem kantonalen Mittel von 24 %. Der Anteil EFH ist

in Schafisheim mit 49 % deutlich über dem kantonalen Mittel von 33 %. Die Steuerkraft pro Ein-

wohner ist tiefer als der kantonale Wert von Fr. 2‘654.

3.1.6 Stand der Erschliessung 2015

Bauzonen überbaut unüberbaut Total

Wohn- und Mischzonen 65.30 ha 10.20 ha 75.50 ha

Industriezonen 26.00 ha 12.20 ha 38.20 ha

Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 11.70 ha 2.00 ha 13.70 ha

Grünzonen und Spezialzonen -- ha -- ha -- ha

Total 103.00 ha 24.40 ha 127.40 ha


Die Gemeinde Schafisheim verfügt mit

10.2 ha unüberbaute Wohn- und Mischzo-

nen über ein ausreichendes Mass, um die

prognostizierte Bevölkerungszunahme bis

ins Jahr 2030 wie auch bis ins Jahr 2040

aufnehmen zu können.

Ein Potenzial besteht in sämtlichen Dorftei-

len, wobei gleichermassen kleinere wie auch

mittlere zusammenhängende Flächen be-

stehen. Trotz oder gerade wegen dem aus-

reichend vorhandenen Bauland ist darauf zu

achten, für künftige Überbauungen ein an-

gemessenes Mass der Dichte mit Blick auf

eine haushälterische Nutzung des Bodens

anzustreben.

Quelle: Stand Erschliessung 2015, Kanton Aargau

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3.2 Wichtigste übergeordnete Grundlagen

3.2.1 Übersicht Kantonale Grundlagen und Hinweise

Zu Beginn der Planungsarbeiten hat die Gemeinde Schafisheim bei der kantonalen Abteilung

Raumentwicklung die Grundlagen und Hinweise eingeholt. Diese liegen mit Datum vom 18. No-

vember 2014 vor (vgl. BVURO.14.165-1) und zeigen die Grundlagen zu den wichtigsten Pla-

nungsfragen auf:

Der ländliche Charakter im südlichen Dorfteil (ländlicher Entwicklungsraum gemäss Richt-

plan) soll erhalten werden, die Siedlungs- und Wohnqualität sowie der Ortskern und das

Ortsbild aufgewertet und eine Erneuerung mit sanfter Nachverdichtung von innen heraus

angestrebt werden.

Für das Industrie- und Gewerbegebiet und den nördlichen Dorfteil (ländliche Entwicklungs-

achse gemäss Richtplan) ist für eine Anbindung an die urbanen Entwicklungsräume ein gu-

tes Angebot des öffentlichen Verkehrs wichtig. Die bauliche Entwicklung, insbesondere der

Wohngebiete soll gefördert werden.

Das Dorfzentrum soll so entwickelt werden, dass es Standort von Versorgungseinrichtungen

für den täglichen und periodischen Bedarf der Bevölkerung bleibt. Öffentliche Räume sind

aufzuwerten. Es ist eine attraktive Dorfmitte zu fördern, mit gezielten BNO-Vorgaben zur

Aufwertung des öffentlichen Raums (Strassenraum, Aufenthaltsbereiche, Treffpunkte).

Folgende Massnahmen der Agglomerationsprogramme Aargau-Ost sind zu berücksichtigen:

1. Generation: 6.02S Entwicklung ESP Schafisheim / Hunzenschwil / Rupperswil

2. Generation: S_6 Siedlungsbegrenzung, S_10 Wildtierkorridore, A.3.04. MIV Neugestal-

tung Ortsdurchfahrten inkl. Knoten Schoren, A.4.05.LV Radweg Schafisheim-Staufen

Mit dem vom Grossen Rat am 24. März 2015 beschlossenen Richtplankapitel S1.2 sind in

Schafisheim keine zusätzlichen und auch keine auszuzonenden Siedlungsgebiete ausge-

schieden worden. Die Vereinbarkeit der Bauzonengrösse mit Art. 15 ff. RPG ist dennoch zu

prüfen.

Mindestdichten, die im neuen Richtplan je nach Gemeindetyp und Zonenart festgelegt wer-

den: Vgl. neuer Richtplanbeschluss S1.2/2.1: Die Gemeinden zeigen die Schritte auf, wie bis

2040 die Mindestdichten erreicht werden. Sie gestalten ihre Nutzungsplanung (Zonenplan

und BNO) und die Erschliessungsprogramme so, dass in den Wohn- und Mischzonen im

Richtplanhorizont bis 2040 folgende Mindestdichten erreicht werden können: Im ländlichen

Entwicklungsraum (Schafisheim Dorf) sind dies 40 E/ha in den überbauten Wohn- und

Mischzonen sowie 60 E/ha in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen, in ländlichen Ent-

wicklungsachsen (Schafisheim Talhard) sind dies 50 E/ha in den überbauten Wohn- und

Mischzonen sowie 70 E/ha in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen. Die aktuelle Ein-

wohnerdichte liegt in Schafisheim bei 42.7 E/ha (Stand 31.12.2014).

Schafisheim hat für eine ländliche Gemeinde gute Einwohnerdichten. Es besteht deshalb

wenig Entwicklungspotential in den bereits heute überbauten Wohn- und Mischzonen.

Die unüberbauten Wohn- und Mischzonen bieten – mit den bestehenden Referenzdichten

berechnet – weiteren 574 Einwohnern Platz.

Für die Gemeinde Schafisheim wird gemäss den kantonalen Grundlagen bis 2026 ein reali-

sierbares Fassungsvermögen von ca. 3‘435 Einwohner angenommen.

Handlungsmöglichkeiten bestehen ggf. in der Aufzonung oder Umzonung von Teilen der

W2- oder WG2-Reserven in eine Wohnzone W3 oder einer dichteren Entwicklung durch Ge-

staltungspläne.

Schafisheim hat ein hohes Potential an Frei- und Naherholungsräumen / Grünstrukturen in-

nerhalb und am Rand des Siedlungsgebietes (inkl. der Zonen für öffentliche Bauten und An-

lagen), die gezielt weiterzuentwickeln sind und für die eine hohe Qualität zu fordern ist.

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Einbezug des ISOS (Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz) als

Grundlage zum Thema Ortsbildgestaltung und Umsetzung des kantonalen Bauinventars bei

der Aktualisierung des Gebäudeschutzes. Vorhandensein schützenswerter Gebäudeensem-

bles prüfen.

Überprüfung von Unterschutzstellungen der historischen Gärten sowie der historischen Ver-

kehrswege sowie weiteren Natur- und Kulturobjekten sowie Aussichtslagen.

Erhöhte gestalterische Anforderungen an sensiblen Lagen wie westlicher und südlicher

Siedlungsrand.

Prüfen und ggf. umsetzen Richtplan Kapitel S 3.1 (Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkom-

men und mittelgrosse Verkaufsnutzungen)

Prüfen der Zonenkonformität der gewerbemässigen Abfallbehandlungsbetriebe (2 Betriebe).

Die von der Revision der Nutzungsplanung betroffenen Altlasten-Standorte sind aufzuführen.

Berücksichtigung der verschiedenen Lärmquellen in der Planung (Kantonsstrassen K246,

K247, K379).

Die Absicht der Gemeinde, einen KGV nach § 54 BauG zu erstellen, wird unterstützt.

Die Abgrenzung der Landwirtschaftszone / Materialabbauzone im Bereich der Abbaugebiete

Zelgli und Steiacher/untere Bode ist zu überprüfen; Handhabung der noch nicht rekultivierten

Flächen ausserhalb der Naturschutzzone Steiacher/untere Bode: die Abteilung für Umwelt

schlägt vor, die Parzelle 1284 und den grössten Teil der Parzelle 991 wieder der Landwirt-

schaftszone zuzuweisen (def. Abnahme der Rekultivierung durch AfU erfolgte 2013).

Die Materialabbauzone innerhalb der Arbeitszone kann um die Parzelle 945 verkleinert wer-

den. § 21 Abs.8 BNO ist anzupassen (Abbaudekret von 1980 wurde aufgehoben).

Abgrenzung der Speziallandwirtschaftszonen Gartenbau mit betrieblichen Bedürfnissen

überprüfen.

Umsetzung der Richtplankapitel S 2.1 Siedlungstrenngürtel und L 2.6 Wildtierkorridore

Naturschutzzone Weiher Bergmatte belassen; zusätzlich auch Wasserfläche als Natur-

schutzzone aufnehmen. Umsetzung Naturschutzzonen im Wald (Altholzinsel Bergmatt inkl.

aufgewerteter Weiher).

Umsetzung der Gefahrenkarte Hochwasser inklusive Oberflächenwasser.

3.2.2 Richtplan Kanton Aargau inklusive Raumkonzept Aargau

Der kantonale Richtplan wurde am 20. September 2011 nach einer Gesamtrevision durch den

Grossen Rat beschlossen. Nach der Annahme der Revision des Bundesgesetzes über die

Raumplanung am 3. März 2013 musste der Kanton die Grösse und die Verteilung des Sied-

lungsgebiets gesamthaft für die nächsten 25 Jahre, also bis ins Jahr 2040, neu festlegen. Aus

diesem Grund wurde für das Kapitel S1.2 Siedlungsgebiet eine Richtplananpassung vorge-

nommen, die der Grosse Rat am 24. März 2015 beschlossen hat, und die aber erst nach der

Genehmigung durch den Bundesrat rechtskräftig ist.

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Raumkonzept Aargau, Quelle Richtplan

Der südliche Dorfteil von Schafisheim liegt im ländlichen

Entwicklungsraum, der nördliche Dorfteil in einer ländli-

chen Entwicklungsachse. Im Gebiet Schoren ist ein Wirt-

schaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Be-

deutung (ESP) festgesetzt.

Richtplan Gesamtkarte, Quelle AGIS, u.a. mit Sied-

lungsgebiet, Siedlungstrenngürtel, Materialabbauge-

bieten, Naturschutzzonen und Verkehrs-Netzelemente

Die wesentlichsten Vorgaben in der Richtplan-Gesamtkarte 1:50'000 und im Richtplantext sind:

Das Siedlungsgebiet ist im Richtplan festgesetzt. In Schafisheim sind keine zusätzlichen

Siedlungsgebiete enthalten, die nicht bereits rechtskräftig als Bauzonen ausgeschieden sind.

Das neue Richtplankapitel S1.2 legt die Rahmenbedingungen für kleinflächige Einzonungen

fest, welche direkt an Bauzonen grenzen und als weitgehend überbaut gelten. Weitere Ein-

zonungen sind nur bei flächengleicher Kompensation möglich.

Die Industriezonen im Gebiet Schoren sind als wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von

kantonaler Bedeutung (ESP) festgesetzt (Richtplanbeschluss S1.3/1.1, Nr. 11 Schafisheim /

Hunzenschwil, Schoren). Die Richtplanvorgabe wurde mit der BNO-Änderung 2011 umge-

setzt. Diesem ESP werden die Vorrangnutzungen ‚produzierende und verarbeitende Nut-

zung‘ (PVN) und ‚Nutzungen mit hohem Güterverkehr und Flächenbedarf‘ (GFN) zugewie-

sen. Nur bedingt zugewiesen werden wegen fehlender Bahnhaltestelle ‚arbeitsplatzintensive

Nutzungen‘ (APN).

An der Nutzung der Kiesreserven in den nicht überbauten Industrie- und Gewerbezonen be-

steht ein kantonales Interesse. Die Gemeinden sorgen, soweit keine überwiegenden Inte-

ressen entgegenstehen, in Industrie- und Gewerbezonen für eine angemessene Ausschöp-

fung der vorhandenen Kiesreserven V 2.1 Beschluss 1.1. Sie können in ihrem Nutzungsplan

für geeignete Gebiete in der Industrie- und Gewerbezone eine Abbaupflicht vorsehen. Neue

Materialabbauzonen können gestützt auf den Richtplanbeschluss V2.1/3.1 aktuell nicht aus-

geschieden werden, da die weiteren Abbaugebiete erst als Zwischenergebnis (Staufner- /

Schafisheimerfeld, mit Koordinationsbedarf) und Vororientierung (Oberbann Ost) im Richt-

plan aufgenommen sind.

Als Siedlungstrenngürtel wird der Landschaftsraum östlich des Siedlungsgebietes bis an die

Siedlungsgrenze der Gemeinde Staufen und südlich des geschlossenen Siedlungsgebietes

bis zu den gestreuten Siedlungen im Bettenthal festgesetzt (Richtplanbeschluss S2.1/1.1).

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Das Ortsbild von Schafisheim ist gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der

Schweiz (ISOS) als Ortsbild von regionaler Bedeutung klassiert (Richtplanbeschluss

S1.5/1.1).

Im Richtplankapitel Regionalzugsverkehr ist als Vororientierung eine neue Haltestelle Hun-

zenschwil Schoren enthalten (Richtplanbeschluss M3.3/3.1/ Nr. 77).

Die Hauptachsen Seetalstrasse und Aarauerstrasse sind mit einer Verkehrsbelastung von

„grösser als 8'000 Mfz/Tag innerorts 2025“, die Aarauerstrasse streckenweise gar mit Ver-

kehrsbelastung von „grösser als 15'000 Mfz/Tag innerorts 2025“ bezeichnet (vgl. Teilplan

Übersicht belastete Strassenabschnitte, Richtplanabschnitt S1.1/1.3). Entlang von Strassen

mit Wohnanteilen und einem durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von mehr als 8’000

Motorfahrzeugen / Tag und künftig zunehmender Verkehrsbelastung wird den Gemeinden

empfohlen, für den angrenzenden Siedlungsraum Aufwertungsmassnahmen in den kommu-

nalen Planungsinstrumenten zu verankern; bei Kantonsstrassen mit dem Kanton, sofern der

Kantonsstrassenraum betroffen ist. Die Funktionsfähigkeit der Strasse muss gewährleistet

bleiben.

Mit der Änderung des Kantonalen Richtplans vom 24. März 2015 wurde die Massnahme

M 2.2/4.1 Ostumfahrung Nr. 102 als Vororientierung in den Richtplan aufgenommen. Die Li-

nienführung entspricht der ‚Variante C2 modifiziert‘ gemäss Netzstrategie Unteres Seetal /

Anbindung an die A1. Die Netzstrategie wurde im Rahmen der Umsetzung des Agglomerati-

onsprogramms Aargau Ost (Massnahme A.3.01, Verkehrsmanagement Region Lenzburg)

erarbeitet.

Standorte für Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen erfordern bei einem Schwellenwert

von mehr als 3'000 m2 Nettoladenfläche (Richtplanbeschluss S3.1/1.1) eine Festsetzung im

Richtplan.

Im Kulturland sind folgende Inhalte enthalten, deren Umsetzung im Kapitel 5.4 Kulturland-

plan näher beschrieben ist: Naturschutzgebiet im Wald, Grundwassernutzung, Landwirt-

schaftszonen.

Im Raumkonzept Aargau, welches Bestandteil des kantonalen Richtplanes ist, ist die Gemeinde

Schafisheim mit dem Industriegebiet und dem angrenzenden Quartier Talhard im Norden einer

‚ländlichen Entwicklungsachse‘ zugewiesen, während das Dorfzentrum und die umgebenden

Wohnquartiere dem ‚ländlichen Entwicklungsraum‘ zugeteilt sind. Im Richtplanbeschluss R1/1.1

werden diese Kategorien wie folgt definiert:

Die ländlichen Entwicklungsachsen verbinden den ländlichen Raum mit den Zentren und Ag-

glomerationen. Die Siedlungsentwicklung wird an gut erreichbaren Standorten der wichtigen

kantonalen Verkehrsachsen gefördert, namentlich im Talbereich, wo eine gute Erschliessung

mit öffentlichen Verkehrsmitteln vorhanden ist. Das Potenzial des öffentlichen Verkehrs wird

durch den kombinierten Verkehr und die Anbindung an die Zentren und Agglomerationen

genutzt.

Ländliche Entwicklungsräume umfassen die Landgemeinden und Agglomerationsgemeinden

ausserhalb der urbanen Räume. Sie richten ihre Entwicklung auf ihr spezifisches Potenzial

aus und nehmen ihre Funktionen im zugeordneten grösseren Agglomerations- und Wirt-

schaftsraum wahr. Die Grundversorgung ist sicherzustellen. Die Erfüllung der öffentlichen

Aufgaben im ländlichen strukturschwachen Raum wird subsidiär durch den Finanz- und Las-

tenausgleich unterstützt.

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3.2.3 Regionale Anliegen

Die Gemeinde Schafisheim ist dem Gemeindeverband Lebensraum Lenzburg Seetal ange-

schlossen.

Nach § 13 BauG sind die Gemeinden verpflichtet, ihre Nutzungspläne regional abzustimmen.

Grundlagen für die regionalen Anliegen sowie für die Beurteilung im Zeitpunkt der Mitwirkung

bilden folgende Dokumente:

Landschaftsentwicklungsprogramm LEP, 2001

Regionales Entwicklungskonzept Lenzburg und Umgebung, 2002

Regionales Entwicklungskonzept Seetal, 2006

Netzstrategie Lenzburg Seetal, 2014

Im Zeitpunkt des öffentlichen Mitwirkungsverfahren gemäss § 3 BauG erfolgt die regionale Ab-

stimmung, zu deren Zweck die Entwürfe dem Planungs- bzw. Gemeindeverband Lebensraum

Lenzburg Seetal zur Stellungnahme vorgelegt werden.

3.2.4 Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A1

Die Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A1 zeigt auf Basis einer Verkehrs- und Si-

tuationsanalyse für die Jahre 2010 (Referenz) und 2025 (Prognose) sowie der Bevölkerungs-

und Verkehrsprognose bis 2025 die heutigen (Ist-Zustand) und zukünftigen Problemstellen im

Untersuchungsperimeter auf und leitet davon die jeweiligen Massnahmen für die Planungshori-

zonte A (nachfolgende Abbildung), B und C auf.

Planungshorizont A (Bekannte und geplante Massnahmen MIV und ÖV) gemäss Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung A1.

Der dargestellte Ausbau des ÖV-Angebots (rechts) ist unabhängig von der Netzstrategie vorgesehen.

Bekan

nte

Vo

rha

be

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Gepla

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rhab

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Bekan

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Vo

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Seite 15


Die aktuellen Problemstellen in der Gemeinde Schafisheim (Knoten K111/K247 Schoren, Kno-

ten K246/K247 Hauptstrasse sowie A1/T5 Anschlussbereich Aarau-Ost) können gemäss

Schlussbericht Netzstrategie voraussichtlich durch die Umsetzung der dargestellten Massnah-

men für den Planungshorizont A (Umsetzung bis 2025) bis auf die Kapazitätsprobleme beim

A1-Anschluss Aarau-Ost behoben werden.

Nebst den bereits genannten Kapazitätsproblemen beim A1-Anschluss Aarau-Ost in Schafis-

heim können voraussichtlich auch die Kapazitätsprobleme in Seon Nord beim Knoten Dösseg-

ger nicht mit kurzfristigen Massnahmen gelöst werden. Damit ergeben sich folgende Lösungs-

ansätze für den Planungshorizont B (ab 2025):

Zur mittelfristigen Leistungssteigerung des A1/T5-

Anschlussbereichs Aarau-Ost soll dem Bundesamt

für Strassen (ASTRA) die Verschiebung des Halb-

anschlusses von/nach Zürich an die Rupperswi-

lerstrasse zur Prüfung vorgeschlagen werden

(Konzeptskizze rechts).

Lösungssuche Konzept Seon Nord unter Berücksichtigung der Massnahmen des Planungs-

horizontes C betreffend der gewählten Strategie für die Anbindung des Seetales an die A1.

Lösungsansätze Planungshorizont C:

Diese umfassen mögliche Ergänzungen und Anpassungen des Strassennetzes im Unteren

Seetal für den Fall einer maximalen Bevölkerungs- und Verkehrsentwicklung.

‚Variante C2 modifiziert‘ (Basis für Vororientierung im 2015 angepassten Kantonalen Richtplan).

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3.2.5 Regionales Entwicklungskonzept Lenzburg und Umgebung (2002)

Am 4. Dezember 2002 hat der damalige Regionalplanungsverband Lenzburg und Umgebung das Regionale Entwicklungskonzept verabschiedet. Das REK als Arbeitsinstrument ist eine Grundlage, Orientierungs- und Argumentationshilfe. Es sieht folgende Entwicklungsziele vor: Für die Arbeitsplatzgebiete der Teilregion ‚Lotten‘ unter anderem:

Die Ansiedlung von Betrieben an geeigneten Standorten

Eine Reservierung der Gebiete mit Gleisanschluss für Betriebe mit Warenumschlag

Eine Reservierung der Gebiete mit gutem ÖV-Anschluss für Möbelhäuser (Möbelstrasse

A1), Fachmärkte und arbeitsplatzintensive Betriebe

Die Förderung von zusammenhängenden Grünzügen und ökologischen Ausgleichsflächen

Konzept für die Industriezone Schoren, in dem die obigen Ziele räumlich dargestellt werden

(mit Einbezug Haltestelle Schoren).

Generell sollen keine Einkaufszentren (EKZ) für den täglichen oder periodischen Bedarf in

den Arbeitszonen zugelassen werden

Für Wohngebiete und Dorfkerne unter anderem:

Förderung von bewohnerfreundlichen Quartieren. Zu fördern sind Wohnungen, die einfach

an neue Bedürfnisse angepasst werden können (nutzungsneutral, altersgerecht)

Förderung der Natur in den Siedlungen

Erhaltung der dörflichen Baustruktur in den Ortschaften

Erhaltung und Förderung der zentralen Funktionen wie Verwaltung, Einkauf, Restaurants,

usw. in den Kerngebieten

3.2.6 Landschaftsentwicklungsprogramm LEP Lenzburg und Umgebung (2001)

Mit der Erarbeitung des Landschaftsentwicklungsprogramms Region Lenzburg und Umgebung

im Jahr 2001 wurden die Natur- und Landschaftsräume in der Region thematisiert und das ent-

sprechende Entwicklungspotenzial aufgezeigt. Im Rahmen der Mehrjahresprogramme der ein-

zelnen Gemeinden wird das LEP laufend fortgeschrieben.

Das LEP ist ein Arbeitsinstrument für regionale und lokale Institutionen zur Aufwertung der Na-

tur- und Landschaftswerte. Es gibt einen Überblick über die Grundlagen und Prioritäten einer

zielgerichteten Landschaftsentwicklung und hat eine koordinierte, nachhaltige Nutzung der

Landschaft als Ziel.

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Ausschnitt Landschaftsentwicklungsprogramm Lenzburg und Umgebung (Übersichtsplan Region Lenzburg)

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3.2.7 Regionales Entwicklungskonzept Seetal

Am 7. Dezember 2006 beschloss der damalige Regionalplanungsverband Seetal das Regionale

Entwicklungskonzept Seetal, welches als Grundlage für den Zusammenschluss der beiden Re-

gionalplanungsverbände Lenzburg und Umgebung sowie Seetal diente. Die Erarbeitung erfolg-

te auf Basis des REK Lenzburg 2002 im Sinne einer Erweiterung, damit die beiden Konzepte

bei einem Zusammenschluss einfach vereinigt werden können.

Ausschnitt aus Übersichtskarten Siedlung und Landschaft / Verkehr des REK Seetal

Seite 19


3.3 Kommunale Grundlagen

3.3.1 Räumliches Entwicklungskonzept

Als Grundlage für die Gesamtrevision der Nutzungsplanung dient das räumliche Entwicklungs-

konzept der Gemeinde Schafisheim. Dieses zeigt die für die Gemeinde gewünschte Entwick-

lung auf und formuliert einen entsprechenden Ziel- und Massnahmenkatalog. Folgende Haupt-

ziele wurden definiert:

H1 Gewährleisten einer kontinuierlichen, moderaten Bevölkerungsentwicklung, die sich pri-

mär an qualitativen Wachstumszielen orientiert

H2 Erhalten und Weiterentwickeln der hohen Standortattraktivität unter besonderer Berück-

sichtigung der noch vorhandenen dörflichen Strukturen

H3 Erhalten bestehender und Schaffung neuer Arbeitsplätze

H4 Zentrumsentwicklung / Dorfzentrum entwickeln und stärken

H5 (Innere) Siedlungsentwicklung und Abstimmung Verkehr

H6 Intakte Natur- und Kulturlandschaft fördern sowie Naherholungsgebiet erhalten

Übersichtsplan Räumliches Entwicklungskonzept der Gemeinde Schafisheim mit Konzeptplan Siedlung und Landschaft

(links) und Konzeptplan Verkehr und Immissionen (rechts)

Das Entwicklungskonzept zeigt auf, wie das Siedlungsgebiet entwickelt werden soll. Insgesamt

wird eine qualitätsvolle und massvolle bauliche Dichte angestrebt. Zentral ist auch eine gezielte

Entwicklung des Dorfzentrums als gut frequentiertem Ort mit attraktivem Nutzungsangebot. Mit

der Gestaltung von Aussenräumen soll gezielt eine Aufweichung der trennenden Wirkung der

Seetalstrasse erreicht werden. Schafisheim profitiert von einer engen Verzahnung des Sied-

lungsgebiets mit dem umgebenden Kulturland bzw. dem Naherholungsraum. Einer guten An-

bindung an das Kulturland soll deshalb Rechnung getragen und der Siedlungsrand sorgfältig

gestaltet werden.

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Im Bereich der noch wenig dicht bebauten Dorfzone der Gebiete Stapfe und Milchgass ist eine

zielgerichtete Entwicklung der grösseren unbebauten Areale anzustreben. In den kleinteiligen

Einfamilienhausquartieren am Siedlungsrand sollen trotz bereits guter Dichten Anreize zur

Nachverdichtung geschaffen werden. Der ursprüngliche Dorfkern entlang der Seetalstrasse und

der Talgasse soll auch in Zukunft erkennbar bleiben. Der Ortsbildschutz spielt in diesen Berei-

chen eine zentrale Rolle. Publikumsorientierte Nutzungen konzentrieren sich beidseits des Kno-

tens Seetalstrasse - Lenzburgerstrasse.

Das Entwicklungskonzept bildet die Basis für eine koordinierte Überarbeitung der Planungsdo-

kumente und dient dazu, die verschiedenen Interessen darzulegen und die nötigen Entscheide

auf dem Hintergrund einer umfassenden Interessenabwägung abzustützen.

Um die Schwerpunkte, Aufgaben und die konkreten Fragen ermitteln zu können, wurde das

Siedlungsgebiet in einzelne Quartiereinheiten unterteilt. Für jede Analyse-Einheit wurden die

Stärken und Schwächen aufgelistet und daraus der Handlungsbedarf für die Nutzungsplanung

ermittelt. Die Einteilung in die verschiedenen Quartiere ergab sich vor allem aus ortsbaulichen

und funktionalen Kriterien.

Dorf / Dorfzone

Identitätsbildende, dörfliche Struktur entlang See-

talstrasse, raumtrennende stark verkehrsbelastete

Seetalstrasse, publikumsorientierte Nutzungen

Wohnquartiere West

Reines Wohnquartier an sonniger Aussichtslage, gute

Durchgrünung, traditionelle Bau- und Grünstruktur an

Talgasse noch gut erhalten

Quartiere Ost

Nebeneinander von Wohn- und Gewerbenutzungen

nördlich der Lenzburgerstrasse, schildweise ähnliche

Gebäudetypologien, verkehrsarme ruhige Wohnlagen

Quartier Talhard

Ausser entlang Seetalstrasse ruhige Wohnlagen ohne

Durchgangsverkehr, gute Verkehrsanbindung für MIV,

jedoch mässig gute ÖV-Anbindung zu Randzeiten,

Lebendigkeit durch Schulstandort

Industrie

Gute Verkehrsanbindung für MIV, mässig gute ÖV-

Anbindung zu Randzeiten, grosses Arbeitsplatzpoten-

zial

Bettenthal

Traditionell bäuerliche Baustruktur des Weilers ist gut

erhalten, Inselbauzonen

Übersicht Quartiereinteilung

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3.3.2 Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV)

Gestützt auf den seit dem 1. Januar 2010 geltenden § 54a BauG wurden die verkehrsrelevan-

ten Fragen parallel zu dieser Gesamtrevision der Nutzungsplanung im Rahmen eines Kommu-

nalen Gesamtplanes Verkehr erarbeitet. Als zentrales gesamtheitliches Verkehrsplanungs-

instrument macht er z.B. Aussagen zu einem funktionsfähigen und wesensgerechten Strassen-

netz, zur Anbindung an den öffentlichen Verkehr, zu attraktiven Langsamverkehrswegen und zu

verkehrsberuhigenden Massnahmen in den Quartieren. Der KGV bildet die Basis für die in § 13

Abs. 2bis

BauG geforderte Abstimmung der Siedlungs- und Verkehrsentwicklung.

Auf übergeordneter Ebene bestehen diverse verkehrliche Grundlagen wie das Agglomerations-

programm Aargau Ost 2. Generation (2012) des Kantons Aargau sowie die daraus hervorge-

gangene Netzstrategie Unteres Seetal / Anbindung an die A1. Basierend auf der Netzstrategie

wurden die Ostumfahrung Schafisheim sowie der Ausbau des Autobahnanschlusses A1 als

Vororientierung in den kantonalen Richtplan aufgenommen.

Besondere verkehrliche Herausforderungen sind heute die Verkehrsbelastungen der Hauptver-

kehrsachsen in den Spitzenstunden. Mit den kantonalen Strassenbauprojekten zur Kapazitäts-

steigerung der Aarauerstrasse mit den Knoten Jumbo und Schoren, soll gemäss Netzstrategie

das Problem entschärft werden können. Weitere Herausforderung ist die stark Trennende Wir-

kung der Seetalstrasse im Dorfzentrum von Schafisheim. Durch Gestaltungsmassnahmen im

Dorfzentrum soll eine stärkere Verbindung der Nutzungen im gesamten Strassenraum resultie-

ren und durch attraktiv gestaltete Aussenräume vermehrt ein Ort des Aufenthalts geschaffen

werden.

In den Teilplänen ÖV, MIV und Langsamverkehr werden die Massnahmenbereiche mit ihrem

Ortsbezug dargestellt:

Teilplan öffentlicher Verkehr Teilplan motorisierter Individualverkehr Teilplan Langsamverkehr

K 3

79

K 247

K 3

80

K 2

46

Mit KGV umklassierte Strassen

Schulstrasse

IST: QSSNEU: ZF

GrütstrasseIST: QSS

NEU: ZFTalackerstrasse

IST: QSS und ZFNEU: durchgehend ZF

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4 Zentrale Sachthemen

4.1 Wichtigste Themen der Revision

Mit der Revision der Nutzungsplanung Siedlung sollen die Voraussetzungen geschaffen wer-

den, die Identität und die Ausstrahlung von Schafisheim durch gezielte Erhaltung und Hervor-

hebung sowie sorgfältige Weiterentwicklung der dörflichen Baustrukturen zu erhalten und zu

stärken. Insbesondere sind im engeren Dorfkern Querbezüge über die Seetalstrasse herzustel-

len und die Trennwirkung mit Gestaltungsmassnahmen aufzuweichen. Eine gezielte Freiraum-

konzeption im Dorfzentrum sowie eine optimale Vernetzung mit angrenzenden Grün- und Frei-

raumstrukturen sind zentral.

Mit einer verstärkten Konsolidierung und Konzentration von publikumsintensiven Nutzungen

sowie teilweise von Infrastrukturanlagen wird das Dorfzentrum entlang der Seetalstrasse besser

ablesbar und entwickelt sich zu einem beliebten Ort des Einkaufs und sich Treffens insbeson-

dere für die Dorfbewohner.

Mit der Revision sollen die Voraussetzungen für eine qualitative und kontinuierliche Entwicklung

in der Gemeinde Schafisheim geschaffen werden. Besonders zu berücksichtigen ist die stets

steigende Verkehrsbelastung entlang der Hauptverkehrsachsen. Insgesamt umfasst die Nut-

zungsplanung folgende wesentlichen Themenbereiche:

Zentrums- und Ortsbildgestaltung; qualitative Entwicklung der Bauten sowie der Strassen-

und Hofräume, Zentrumsentwicklung mit attraktiver Nutzungsmischung, Entwicklung der al-

ten Dorfteile entsprechend den siedlungstypologischen Besonderheiten.

Innere Siedlungsentwicklung; Differenzierte Betrachtung aller Wohnzonen bzgl. Nachver-

dichtungen, Verdichtung in älteren Wohnquartieren / entlang Hauptverkehrsachsen, präzi-

sierende Vorgaben zur Freiraum- / Aussenraumgestaltung.

Gewerbezonen; Entwicklung bestehender Betriebe, Einpassung in örtlichen Kontext und in

die Landschaft

Bauzonenreserven / -grösse; Aspekte der quantitativen Siedlungsentwicklung, äussere Be-

grenzung der Bauzonen im Grundsatz belassen.

Behandlung neuer Richtplanthemen wie Verkaufsnutzungen, Abstimmung Siedlung / Ver-

kehr, Hochwasserschutz.

Bau- und Nutzungsordnung BNO; aktualisierte Bestimmungen basierend auf neuen Zielen /

Bedürfnissen und Erfahrungen in der Anwendung; Integration des harmonisierten Baurechts.

Die Revision der Nutzungsplanung Kulturland beinhaltet im Wesentlichen:

Anpassung an veränderte übergeordnete Vorgaben (BauG, BauV, kantonaler Richtplan)

Aktualisierung der Schutzzonen und -objekte anhand der Aufnahmen vor Ort

Überprüfung und wo nötig Aktualisierung der Spezialzonen im Kulturland.

4.2 Ortsbildgestaltung, Abgrenzung der Dorfzone sowie Objektschutz

Im Bauzonenplan 2000 sind die dörflich geprägten Gebiete entlang der Seetalstrasse ohne Dif-

ferenzierung und ohne detailliertere Einpassungsbestimmungen der Dorfzone zugewiesen.

Hinweise auf eine gewünschte Entwicklung der Dorfzone sind in den Bestimmungen von 2000

nicht enthalten.

Die ursprüngliche Bebauung entlang der Seetal- und Lenzburgerstrasse sowie auch entlang der

Talgasse am Verkehrsweg zum Weiler Heuelmüli ist heute noch gut ablesbar. Erst nach 1940

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entstanden im Bereich der heutigen Dorfzone Neu- und Ersatzbauten mit unterschiedlichen

Gebäude- und Dachformen, dies jedoch mehrheitlich in zweiter oder dritter Bautiefe. Im Bereich

der ersten Bautiefe sollen neu strengere Bestimmungen bezüglich der Einpassung in die bauli-

che Struktur und insbesondere der Dachgestaltung gelten, um die vorhandenen Ortsbildqualitä-

ten zu erhalten und mit Sorgfalt weiter zu entwickeln. Dies gilt auch für den unteren Bereich der

Talgasse. Auch in den übrigen Bereichen der Dorfzone gelten neu strengere Einpassungsbe-

stimmungen als mit der Bau- und Nutzungsordnung BNO von 2000.

Im Bereich des Dorfzentrums soll eine attraktive Nutzungsdurchmischung gesichert werden.

Durch attraktive und allgemein zugängliche Aussenräume soll das Dorfzentrum noch mehr be-

lebt und Treffpunkt für alle Altersklassen werden.

Ausschnitt Michaeliskarte 1840 Ausschnitt Siegfriedkarte 1940

Blick auf die Seetalstrasse im Bereich des Dorfzentrums (links) und Talgasse (rechts) mit strengeren Bestimmungen

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4.2.1 Objektschutz / Umsetzung Bauinventar

Mehrere kulturhistorisch bedeutsame Bauten in der Gemeinde Schafisheim stehen unter kanto-

nalem Denkmalschutz. Einige weitere Bauten stehen bereits mit dem Zonenplan von 2000 unter

Substanzschutz oder sind im von der kantonalen Denkmalpflege aktualisierten Bauinventar in-

ventarisiert. Diese Bauten tragen wesentlich zur Identitätsbildung im Dorf bei. Die Gebäude lie-

gen mehrheitlich in der Dorfzone. Gestützt auf das aktualisierte Bauinventar wurden die Ge-

bäude mit Substanzschutz überprüft und neu festgelegt. Deren Erhalt ist mit einem Abbruch-

und Substanzveränderungsverbot gesichert. Wie das aktualisierte Bauinventar in der aktuellen

Nutzungsplanung umgesetzt wurde ist im Kartenausschnitt in Abschnitt 5.2.6 sowie tabellarisch

im Anhang A3 ersichtlich.

Beispiele neu aufgenommener Gebäude mit Substanzschutz: Doppelscheune Nr. 926 zum bereits unter Substanz-

schutz stehenden Wohnhaus Talhaus Nr. 903 (Talgasse, links) und Wohnhaus von 1840 Nr. 918 (Winkelgasse, rechts)

4.2.2 Abgrenzung der Dorfzone im Bauzonenplan von 2000 und im neuen Bauzonenplan

Zonenregime gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan (2000) mit

Überlagerung ISOS, Inventar der schützenswerten Ortsbilder

der Schweiz

Neue Abgrenzung der Dorfzone (braun), Zusatzbestimmungen

(Schraffur) und Gestaltungsbestimmungen Dorfzentrum

(Bandierung)

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Von örtlichen Gegebenheiten ausgehend sowie unter Berücksichtigung des Inventars der

Schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS (Plan oben links) wird die Dorfzone gemäss

oben rechts dargestelltem Plan erweitert und mittels Schraffur in zwei Bereiche unterteilt.

Mit der neuen Unterteilung ergibt sich folgendes:

Die Dorfzone erstreckt sich wie bisher entlang der Seetalstrasse und umfasst neu auch die

heute noch stark dörflich geprägten Bereiche der Talgasse sowie das Gebiet zwischen der

Seetalstrasse und der alten Seonerstrasse. Ebenso wird die Dorfzone entlang der Lenzbur-

gerstrasse bis zur Friedhofszufahrt erweitert.

Schraffur: Im Bereich mit noch gut erkennbarer ursprünglicher Baustruktur eines Strassen-

dorfes gelten strengere Einpassungsbestimmungen.

Bandierung Dorfzentrum: Nebst einer sorgfältigen baulichen Weiterentwicklung soll das

Dorfzentrum auch funktional durch eine attraktive Nutzungsmischung und allgemeinzugäng-

liche Aussenräume als Ort des Einkaufens und des sich Treffens weiterentwickelt werden.

4.3 Innere Siedlungsentwicklung

4.3.1 Überbaute Wohn- und Mischzonen

Die beiden Parameter Einwohnerdichte und Bauperiode geben Hinweise zum Verdichtungspo-

tenzial in den überbauten Wohn- und Mischzonen. In Gebieten mit rund 40 E/ha oder weniger

ist grundsätzlich ein Verdichtungspotenzial vorhanden. In der Karte Bauperiode ist vor allem der

Gebäudebestand der vor 1960 realisierten Bauten interessant. Auf Grund des Baustandards

dieser Bauten können neben der Nachverdichtung auf bereits überbauten Flächen auch Er-

satzneubauten sinnvoll sein, um z.B. die heutigen Energiestandards oder die modernen Wohn-

raumbedürfnisse besser erfüllen zu können.

Einwohnerdichten, Stand Oktober 2013 (AGIS) Bauperiode der Gebäude, Stand Oktober 2013 (AGIS)

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Die Gemeinde Schafisheim weist einen über-

durchschnittlich hohen Anteil an Einfamilien-

häusern auf. Diese Quartiere der Wohnzonen

WH und W2 weisen jedoch eine vergleichbar

hohe bauliche Dichte auf:

41 bis 44 Einwohner/ha in den Quartieren

Talhaus/Rebenhübel/Talhard

50 bis 57 Einwohner / ha nördlich und süd-

lich der Lenzburgerstrasse

Gebäudetyp, Stand Dezember 2012 (AGIS)

Aufgrund dieser bereits hohen Einwohnerdichten von über 40 E/ha in den Wohnzonen WH und

W2, der kleinteiligen Parzellenstruktur sowie der kaum zu beeinflussenden Veränderungsdy-

namik, kann hier grundsätzlich keine markante Steigerung der Einwohnerzahl durch eine innere

Verdichtung erwartet werden. Die geforderte Mindestdichte für dem ländlichen Entwicklungs-

raum zugewiesenen überbauten Wohn- und Mischzonen liegt bei 40 E/ha (gemäss Raumkon-

zept Aargau).

Unterdurchschnittliche Einwohnerdichten finden sich im Quartier Hüttmatt im Bereich der Wohn-

und Gewerbezone WG2 (rund 35 E/ha) sowie in den Quartieren Stapfe und Milchgass im Be-

reich der Dorfzone (rund 37 E/ha). Für das Quartier Talhard (44 E/ha) welches einer ländlichen

Entwicklungsachse gemäss Raumkonzept zugewiesen ist, gilt eine Mindestdichte von 50 E/ha,

womit auch in diesem Quartier ein zusätzliches Einwohnerpotenzial besteht. Bei den genannten

Gebieten mit unterdurchschnittlichen Einwohnerdichten handelt es sich um ältere Quartiere mit

einem überwiegenden Anteil an Bauten älter als 1960. Während in den Gebieten Stapfe /

Milchgass Neubauten mehrheitlich ab 1980 entstanden, wuchs das Gebiet Hüttmatt vermehrt

zwischen 1960 und 1980. Im Talhard kann eine kontinuierliche bauliche Entwicklung über sämt-

liche Bauphasen festgestellt werden. Rein rechnerisch kann bezogen auf die geforderten Min-

destdichten für diese überbauten Gebiete ein zusätzliches Einwohnerpotenzial von insgesamt

rund 60 Einwohnern angenommen werden. Die rechnerischen Überlegungen finden sich im

Kapitel 5.2.3.

Eine markantere einwohnerrelevante bauliche Entwicklung über die Mindestdichten hinaus

kann in einzelnen grösseren, noch unbebauten Flächen erwartet werden. Mit den Bestimmun-

gen in der Bau- und Nutzungsordnung sind einerseits Anreize gegeben, grössere Flächen mit-

tels Gestaltungsplanung oder Arealüberbauungen zu beplanen und zu überbauen, andererseits

kann der Gemeinderat gestützt auf § 4 BNO eine Gestaltungplanung verlangen. Damit eine

maximale Flexibilität für jeden Einzelfall besteht, wurde für diese Fälle im Bauzonenplan keine

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Gestaltungsplanpflicht definiert. Mögliche Areale für Gestaltungsplanungen oder Arealentwick-

lungen finden sich unter anderem im Gebiet Stapfe im Bereich des Erschliessungsplans ‚Stapfe‘

und in den südlich davon gelegenen Gewerbearealen innerhalb der Dorfzone, am Geisshübel

(Wohnzone WH) oder an der Winkelgasse (Wohnzone W2 / Dorfzone). Mit den Grundeigentü-

mern im Bereich des Erschliessungsplanes Stapfe sowie der genannten Gewerbeareale östlich

der Seetalstrasse wurden im Februar 2016 Gespräche geführt, um auf das Entwicklungspoten-

tial der Gebiete hinzuweisen und allfällige Arealentwicklungen anzustossen. Erste Absichten zur

Entwicklung von Teilarealen sind vorhanden, eine detailliertere Behandlung im Rahmen der ak-

tuellen Revision bzw. eine Integration ist zum aktuellen Zeitpunkt nicht vorgesehen.

Allgemeine, zonenbezogene Verdichtungsmassnahmen sollen Anreize für verdichtete Wohn-

bauformen schaffen, die sich in angemessener Weise in die Quartierstruktur einfügen und die

dafür als notwendig erachteten Qualitäten sichern. Die planerische Umsetzung der inneren

Siedlungsentwicklung umfasst ein breites Spektrum, das je nach Aufgabenstellung gezielt an-

gewendet werden muss. In Frage kommen folgende Aspekte:

Sensibilisierung auf vorhandene Qualitäten und auf vorhandenes inneres Entwicklungspo-

tenzial (z.B. an Informationsveranstaltungen).

Durchsetzung mittels geeigneter Planungsinstrumente (z.B. kann vom Gemeinderat direkt

gestützt auf § 4 Abs. 1 BNO oder § 21 BauG ein Gestaltungsplan verlangt bzw. erarbeitet

werden, wenn ein wesentliches öffentliches Interesse besteht).

Arealüberbauungen haben gemäss § 39 BauV höhere qualitative Anforderungen zu erfüllen.

Beratung von Bauwilligen, Projektverfassern, Investoren (Beizug von Fachleuten gestützt auf

§ 54 BNO).

Die alleinige Anhebung der Ausnützungsziffer AZ gewährleistet noch keine zusätzlichen Ein-

wohner, da in der Regel eher eine Vergrösserung der Wohnfläche pro Einwohner entsteht.

Deshalb soll ein entsprechender Bonus an die Realisierung von zusätzlichen Wohneinheiten

gebunden werden (§ 9 Abs. 4 BNO).

4.3.2 Erschliessungs- und Gestaltungspläne

In der Gemeinde Schafisheim bestehen diverse rechtskräftige Erschliessungs- und Gestal-

tungspläne (vgl. Plan nachfolgend):

Nr. Bezeichnung Standort Stand bzw. genehmigt

A Erschliessungsplan Schoore G 10.02.2010

B Erschliessungsplan Stapfe DZ 26.04.2010

1 Gestaltungspan Arbeitszone /

Materialabbauzone

A 01.12.2004

2 Sondernutzungsplan Untere

Schore / Ruehacher

A 12.09.2012

31.05.2016 (Teiländerung)

3 Gestaltungsplan Rebenhügel WH 23.06.2004

4 Gestaltungsplan Talackerstrasse W3 (neu; bisher in der WG2) In Bearbeitung

Seite 28


Übersichtsplan Erschliessungs- und Gestaltungspläne in der Gemeinde Schafisheim

4.3.3 Wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung ESP

Die Industrie- und Gewerbezonen von Schafisheim sind im Richtplan, zusammen mit jenen der

Gemeinde Hunzenschwil als ESP von kantonaler Bedeutung festgesetzt. Der ESP eignet sich

für produzierende und verarbeitende Nutzungen sowie Nutzungen mit hohem Güterverkehr und

Flächenbedarf. Für arbeitsplatzintensive Nutzungen ist der Standort wegen der fehlenden

Bahnhaltestelle nur bedingt geeignet. Mit der BNO-Änderung ‚Arbeitszone‘ (2011) ist die Richt-

planvorgabe, die Übereinstimmung der geplante Nutzung mit der Vorrangnutzung gemäss

Richtplan sowie die Eignung des Standorts aufzuzeigen, bereits umgesetzt worden. Deshalb

wurde die Arbeitszone in der BNO unverändert übernommen.

Seite 29


4.3.4 Umsetzung Richtplan Kapitel S 3.1 Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und mit-

telgrosse Verkaufsnutzungen

Gemäss kantonalem Richtplan Kapitel S 3.1 Beschluss 3.2 bedürfen neue Standorte für mittel-

grosse Verkaufsnutzungen (Nettoladenfläche für Güter zwischen 500 m2 und 3’000 m2) oder

entsprechende Erweiterungen von bestehenden Verkaufsnutzungen ausserhalb von Kern- und

Zentrumsgebieten der urbanen Entwicklungsräume oder der ländlichen Zentren einer ausdrück-

liche Bezeichnung (Nutzung, Grösse usw.) in der Nutzungsplanung.

In der Gemeinde Schafisheim sollen an peripherer Lage grundsätzlich keine Gebiete für die

Neuansiedlung solcher Verkaufsnutzungen ausgeschieden werden, insbesondere um die be-

stehenden Ladennutzungen innerhalb des Dorfzentrums nicht zu gefährden.

Für die bestehende mittelgrosse Verkaufsnutzung innerhalb der Gewerbezone (Jumbo) wird ei-

ne entsprechende Zone ausgeschieden und in § 12 Abs. 3 BNO verankert.

Ausschnitt Bereich Gewerbezone aus neuem Bauzonenplan

Verkaufsnutzungen für Güter des periodischen und aperiodischen Bedarfs bis 500 m2 Nettola-

denfläche pro Gebäude und bis max. 3‘000 m2 pro Standort sind in der Gewerbezone zulässig.

Seite 30


4.4 Harmonisierung der Baubegriffe, Übernahme IVHB-Begriffe und Messweisen in die

BNO

Allgemeine Hinweise

In der neuen BNO wird das harmonisierte kantonale Recht übernommen, das sich auf die inter-

kantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB abstützt. Die Übernah-

me der Begriffe gemäss IVHB führt primär zu einer Harmonisierung im formellen Baurecht.

Durch teilweise abweichende Messweisen der IVHB gegenüber dem aktuellen kantonalen und

kommunalen Recht können jedoch auch materielle Auswirkungen entstehen. Wie im bisherigen

Aargauischen Recht üblich, werden auf den verschiedenen Gesetzes- und Verordnungsstufen

nur rechtssetzende Bestimmungen aufgenommen. Auf Wiederholungen gleichlautender Best-

immungen soll verzichtet werden. Dies gewährleistet eine schlanke Gesetzgebung.

Bisherige und neue BNO Schafisheim, Grundlagen und Definition in Bauverordnung BauV:

Bisherige BNO Schafisheim Anhang 3 BauV

Neue BNO Schafisheim §§ 16 bis 31 BauV

Übersicht des Aargauischen Baurechts und seiner wichtigsten Bestandteile:

Gesetzliche Verankerung der IVHB in § 50a BauG

Kantonsspezifische Ergänzungen zur IVHB in den §§ 16 ff BauV

Übernahme harmonisierte Begriffe der IVHB in die BNO / Anwendungsbereich der Gemeinde

Die IVHB-Begriffe und -Messweisen wurden vom Kanton als Gesamtpaket übernommen mit

Ausnahme der Geschossflächenziffer. Anstelle der Geschossflächenziffer wurde die Ausnüt-

zungsziffer AZ gemäss bisherigem Recht beibehalten. Die Definition findet sich in § 32 BauV.

Präzisierungen der Definitionen in der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung BNO sind nur

soweit möglich, als sie der Harmonisierung nicht widersprechen und dies die IVHB und die

BauV ausdrücklich vorsehen. Im Übrigen bildet die IVHB bzw. die neue BauV, Anhang 1 und

Anhang 2 abschliessendes Recht.

Wichtigste materielle Anpassungen der BNO Schafisheim:

Anstelle des bisherigen gewachsenen Terrains wird neu der Begriff massgebendes Terrain de-

finiert. Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser in-

folge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natür-

lichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Im Gegensatz dazu galt bisher als gewach-

senes Terrain der bei Einreichung des Baugesuches bestehende Verlauf des Bodens.

Baugesetz BauG

Aktualisiert, gültig seit 1.1.2010

Bau- und Nutzungsordnung BNO

Übernahme IVHB, neue Bedürfnisse

Interkantonale

Vereinbarung

über die Har-

monisierung der

Baubegriffe

IVHB

Harmonisiertes

Baurecht, gültig

seit 26.11.2011

Bauverordnung BauV

Aktualisiert, gültig seit 1.9.2011

Seite 31


Die Höhen von Gebäuden waren bisher über die Anzahl Vollgeschosse und über das Mass der

Firsthöhe definiert. In der neuen BNO wird die Definition über die Vollgeschosse beibehalten,

wobei sich in der Messweise erhebliche materielle Änderungen ergeben. Bei der Bemessung

der Vollgeschosse gilt neu im Durchschnitt eine Geschosshöhe von 3.2 m (bisher 3.0 m). We-

sentlicher Unterschied in der Bemessung der Höhen ist, dass für die zulässige Überschreitung

des Untergeschosses neu ein Durchschnittsmass von 80 cm gilt (vgl. nachfolgende Skizze).

Präzisierende Skizze zur Figur 6.2 zum Durchschnittsmass von 80 cm gemäss Anhang 2 BauV

Zur Begrenzung der Bauvolumen nach oben gilt anstelle der Firsthöhe neu eine Gesamthöhe.

Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dach-

konstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain. Die-

se Definition kann dazu führen, dass sich der massgebende Bereich für die Gesamthöhe im

Gebäudeinnern befindet. Im weitgehend flachen Gelände entspricht die bisherige Firsthöhe in

etwa der Gesamthöhe. An leichten Hanglagen reduziert sich das Mass der Gesamthöhe ge-

genüber der Firsthöhe um rund 0.5 m. Bei einer Beibehaltung des bisherigen Masses wird also

höchstens ein um rund 0.5 m höherer First möglich.

Figur 5.1 zur Gesamthöhe gemäss Anhang 2 BauV

Ermittlung

Durchschnittsmass b

Definition

Gesamthöhe

Seite 32


Die neu gemäss IVHB mögliche Attikafläche wird vor allem bei kleineren Gebäudetypen we-

sentlich grösser. Diese darf bis 60% eines Vollgeschosses betragen und muss im Übrigen nur

auf einer Längs- oder Breitseite um das Mass seiner Höhe gegenüber dem darunter liegenden

Geschoss zurückgesetzt sein. Da die Klausel mit den Nachbargrundstücken, die mit der freien

Anordnung nicht beeinträchtigt werden dürfen, in der BauV weiterhin enthalten ist, ist eine

Übernahme ohne flankierende baurechtliche Massnahmen möglich.

Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer gilt § 32 BauV. Wie bisher werden gestützt auf § 31

Abs. 2 BNO Räume in Dach-, Attika- und Untergeschossen nicht miteinberechnet. Im Rahmen

dieser Revision wurde auch darüber diskutiert, ob die Ausnützungsziffer aufgehoben oder bei-

behalten werden soll. Folgende Gründe führten zur Beibehaltung dieses Grundmasses:

Klare Massvorgabe, einfacher Vollzug führen zu gleicher Behandlung (keine Interpretatio-

nen) und angemessener, nicht maximaler Dichte (eher Erhaltung von Quartierstrukturen).

Weniger Bestimmungen mit „flankierenden“ Massnahmen, z.B. ist keine zusätzliche Einpas-

sungsbestimmung nötig, welche an Ermessen gebunden ist.

4.5 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser

Die Gemeinde Schafisheim liegt im Bearbeitungsperimeter der Gefahrenkarte Seetal / Aabach,

welche im Dezember 2010 erstellt wurde. Gestützt auf diese Grundlagen müssen im Bauzo-

nenplan die Hochwassergefahrenzonen ausgeschieden werden. Die Basis dafür bilden die

Schutzdefizit- und die Fliesstiefenkarten (HQ100). Bis auf einzelne Grundstücke im Bereich des

Knotens Seetalstrasse – Alte Seonerstrasse, wo Fliesstiefen bis zu 1.50 m erreicht werden

können, betragen die Fliesstiefen im gesamten Gemeindegebiet von Schafisheim maximal 25

cm.

Gemäss der kantonalen Praxis wird im Bauzonenplan die Hochwassergefahrenzone 1 ausge-

schieden. Diejenigen Gebiete ausserhalb der ausgewiesenen Schutzdefizite, in denen gemäss

Vergleich

Bemessung Attikafläche

Beschränkung gemäss

§ 25 Abs. 1 BauV auf 60%

Seite 33


Gefahrenkarte eine geringere Gefährdung besteht, werden im Bauzonenplan mit einer Restge-

fährdung bezeichnet. In der Bau- und Nutzungsordnung werden die zugehörigen Bestimmun-

gen zu den Hochwassergefahrenzonen sowie zu den Flächen mit Restgefährdung formuliert.

Fliesstiefenkarte HQ100 Ausschnitt Dorf Schutzdefizitkarte mit Austrittsstellen Ausschnitt Dorf

Fliesstiefenkarte HQ100 Ausschnitt Bettenthal Schutzdefizitkarte mit Austrittsstellen Ausschnitt Bettenthal

Auszug Massnahmenvorschläge Schafisheim

Ein Ausbau der zwei längeren Eindolungen Steindler (a) und Geissgrabe (b) wäre sehr auf-

wendig, zudem kann das Gefahrenpotential als gering eingestuft werden. Die wichtigsten

Gebäude können mit Objektschutzmassnahmen geschützt werden. Als Alternative wird kon-

trolliertes Ableiten (Notfallplanung) vorgeschlagen.

Das Rohr des Bettetalbachs ist zu klein, um ein HQ100 aufzunehmen. Es wird kontrolliertes

Ableiten mit Sandsäcken oder mobiler Hochwasserschutz (Notfallplanung) empfohlen.

Durch bauliche Massnahmen kann der ausbrechende Abfluss ebenfalls kontrolliert abgeleitet

werden. Die natürlich vorhandene Mulde im Gebiet Matte kann als Flutmulde genutzt wer-

den. Bei dieser Variante sind bei Neubauten unterhalb der Flutmulde Objektvorschriften zu

erlassen.

Die Liegenschaften entlang der alten Seonerstrasse und der Seetalstrasse können mit Ob-

jektschutzmassnahmen vor den Hochwassern geschützt werden. In der Seetalstrasse soll

a

b

a

b

Seite 34


durch Sandsäcke und Dammbalken (Notfallplanung) und bauliche Massnahmen (Anpassung

Strassenquergefälles, Erhöhung der Randsteine) verhindert werden, dass Wasser in die ge-

fährdeten Parzellen eintritt. Bei weiteren Überbauungen sind Objektvorschriften notwendig.

Als Alternative kommen zwei Standorte für eine Flutmulde in Frage: Gebiet Matte und Stein-

acher.

4.6 Belastete Standorte und Altlasten

Die von der Revision der Nutzungsplanung betroffenen Altlasten-Standorte sind gemäss der

kantonalen Grundlagen und Hinweise aufzuführen. Die nachfolgende Übersicht zeigt auf,

dass sich mit der aktuellen Revision keine massgeblichen Überschneidungen mit neuen

Nutzungsvorhaben ergeben.

Chemierisikokataster

Quelle AGIS

Kataster der belasteten Standorte

Quelle AGIS

Seite 35


5 Nutzungsplanung

5.1 Aufbau und Inhalt der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland

Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland besteht aus dem Bauzonenplan 1:2'500, dem

Kulturlandplan 1:5'000 sowie der Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Sie ist auf die kantonalen,

regionalen und kommunalen Grundlagen abgestützt und bildet das Ergebnis der Abwägung von

Bau-, Landwirtschafts- und Schutzinteressen. Im Bauzonen- und Kulturlandplan wird zwischen

Genehmigungsinhalt und Orientierungsinhalt unterschieden.

Im Genehmigungsinhalt sind alle verbindlichen Bestimmungen, Zonen und Objekte aufgeführt:

Bauzonen nach Art. 15 RPG und § 15 BauG

Landwirtschaftszonen nach Art. 16 RPG (Landwirtschaftszone)

Spezialzonen nach Art. 18 RPG (Spezialzone für bodenunabhängige Landwirtschaft und

Gartenbau, Spezialbauzone Pferdehaltung, Spezialzone Pferdehaltung Hueb, Materialab-

bauzone)

Schutzzonen nach Art. 17 RPG (Naturschutzzonen im Kulturland und im Wald)

Überlagerte Schutzzonen (Landschaftsschutzzone, Freihaltebereich Hochbauten, Hochwas-

sergefahrenzone, Altholzinsel, Wildtierkorridor)

Schutzobjekte (Naturobjekte, Waldweiher, Gebäude mit Substanzschutz, Aussichtspunkte,

Kulturobjekte).

Grundnutzungszonen sind die Bau- und Landwirtschaftszonen sowie die Naturschutzzonen im

Kulturland. Die überlagerten Schutzzonen und die Schutzobjekte gelten zusätzlich zu den jewei-

ligen Grundnutzungen. Die Schutzzonen und -objekte beschränken die Nutzungen nach den Er-

fordernissen des Schutzzieles.

Der Orientierungsinhalt enthält die zusätzlich nötigen Angaben, die zum Verständnis des Pla-

nes erforderlich sind oder die in einem andern Verfahren rechtskräftig festgelegt wurden:

Wald (durch Forstgesetzgebung definiert)

Gewässer / Bäche (durch eidg. Gewässerschutzgesetz, Natur- und Heimatschutzgesetz,

kant. Baugesetz, Natur- und Landschaftsschutzdekret geschützt)

Quell- und Grundwasserschutzzonen (auf Gewässerschutzgesetzgebung basierende Verfü-

gungen des Gemeinderates)

Bauten unter kantonalem Denkmalschutz und Archäologische Fundstellen (basierend auf

kantonalem Kulturgesetz und Verordnung zum Kulturgesetz)

Wanderwege (durch Bundesgesetz über die Fuss- und Wanderwege festgelegt)

Fruchtfolgeflächen (Richtplanbeschluss L3.1)

Ostumfahrung Schafisheim (Richtplanbeschluss M4.1).

5.2 Bauzonenplan

5.2.1 Angepasstes bzw. aktualisiertes Bauzonenregime

Der Bauzonenplan weist neu eine Differenzierung der Dorfzone auf. In der gesamten Dorfzone

gelten grundsätzlich erhöhte Anforderungen an die Einpassung ins Ortsbild.

Die Dorfzone DZ umfasst die Gebiete mit noch gut ablesbarer dörflicher Baustruktur entlang

der Hauptverkehrswege Seetal- und Lenzburgerstrasse. Neu sind auch der untere Bereich

der Talgasse sowie der südliche Schild am Bauzonenrand zwischen Alter Seonerstrasse

Seite 36


und Seetalstrasse der Dorfzone zugewiesen. Gefordert ist eine sorgfältige Gestaltung und

Einpassung von Neu-, Um- und Ergänzungsbauten in die dörflichen Strukturen.

Innerhalb der schraffierten Fläche ist bei der Gestaltung in erhöhtem Mass auf die ortsbild-

prägende Baustruktur zu achten und wo nötig ist diese sinnvoll zu ergänzen. In diesem Teil

der Dorfzone sind auf Hauptbauten zudem in der Regel Satteldächer vorzusehen.

Das im Bauzonenplan bezeichnete Dorfzentrum soll attraktiv gestaltet sein und durch allge-

mein zugängliche Aussenräume und gut funktionierende Läden ein gern besuchter Ort des

Einkaufens und des sich Treffens sein. Verkaufsflächen, die über die Nettoladenfläche in § 8

Abs. 2 BNO hinausgehen, können gestützt auf einen Gestaltungsplan zugelassen werden.

Die neuen Zonenbestimmungen ermöglichen es dem Gemeinderat innerhalb der Dorfzone Ab-

weichungen zu bewilligen, falls ortsbaulich und architektonisch eine bessere Lösung erzielt und

der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. Gemäss § 54 Abs. 2 BNO gewährleistet der Gemein-

derat die fachliche Beratung in Ortsbildfragen durch Sachverständige und setzt zu diesem

Zweck einen Fachberater ein. Die Erstberatung ist kostenlos. Bei Bedarf lässt der Gemeinderat

ein Fachgutachten ausarbeiten. Die neu konzipierte Dorfzone legt eine generell geltende Aus-

nützungsziffer AZ von 0.65 als Richtmass fest, unterscheidet also nicht mehr zwischen gewerb-

lichen Nutzungsanteilen in den Erdgeschossen und reinem Wohnen. Anreize für publikumsin-

tensive Nutzungen werden im Perimeter Dorfzentrum gegeben.

Der Hauptanteil der Wohn- und Gewerbezone WG2 erstreckt sich nördlich der Lenzbur-

gerstrasse im Quartier Hüttmatt an guter Verkehrslage. Das bereits ältere Quartier ist Adresse

mehrerer noch aktiver Gewerbe, wodurch eine Beibehaltung dieser Zonenzuweisung zweck-

mässig ist. Dasselbe gilt für die zwei kleineren Bereiche im Gebiet Schürz. Neu soll in der WG2

die Anzahl Wohneinheiten nicht mehr beschränkt und die Ausnützungsziffer von 0.45 auf 0.5

erhöht werden. Aufgrund der Lage ausserhalb des eigentlichen Dorfzentrums wird für Ver-

kaufsgeschäfte die Nettoladenfläche pro Gebäude auf 200 m2 beschränkt.

Die Wohnzonen WH, W2 und W3 umfassen die primär dem Wohnen dienenden Quartiere an

ruhigen Lagen. In wenigen Bereichen entlang der Seetalstrasse ist wie bisher infolge der Lärm-

belastung eine Aufstufung in die Empfindlichkeitsstufe III nötig. Die Ausnützungsziffern werden

beibehalten. In der Wohnzone W2 kann jedoch die AZ von 0.45 auf 0.5 erhöht werden, wenn

eine zusätzliche Wohneinheit realisiert wird. Eine weitere Bedingung ist der Nachweis einer

sorgfältigen Umgebungsgestaltung und einer angemessenen Durchgrünung. Die Zonen W3

sind verdichteten Wohnbauformen vorbehalten. Frei stehende Einfamilienhäuser sind daher nur

in Baulücken oder auf Restgrundstücken zugelassen.

Die Abgrenzung sowie die Bestimmungen zur Arbeitszone A wurden im Sinne der Planbestän-

digkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 Raumplanungsgesetz RPG inhaltlich nicht verändert. Die Best-

immungen der Arbeitszone Schafisheim wurden 2012 im Rahmen einer Teiländerung der BNO

an die Bestimmungen der direkt angrenzenden Industriezonen in der Nachbargemeinde Hun-

zenschwil angeglichen bzw. mit diesen harmonisiert. Aufgrund des gestützt auf den Gestal-

tungsplan Schooren / Rühacher bereits erfolgten Materialabbaus und des aktuell in der bauli-

chen Realisierung befindenden Bauprojekts ‚Coop Produktions- und Verteilzentrale‘ wird die

überlagerte Materialabbauzone entsprechend verkleinert.

In der Gewerbezone G sind neu explizit Hotel- und Restaurant- sowie Kultur- und Freizeitnut-

zungen zugelassen. In dieser Zone sind mittelgrosse Verkaufsnutzungen nur in dem im Bauzo-

nenplan bezeichneten Bereich (bestehende Verkaufsnutzung Jumbo) und bis maximal 3‘000 m2

zulässig. Gemäss Richtplankapitel S 3.1 Beschluss 3.2 bedürfen neue Standorte für mittelgros-

se Verkaufsnutzungen oder entsprechende Erweiterungen von bestehenden Verkaufsnutzun-

gen ausserhalb von Kern- und Zentrumsgebieten der urbanen Entwicklungsräume oder der

Seite 37


ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeichnung (Nutzung, Grösse usw.) in der Nutzungs-

planung. In der übrigen Gewerbezone sind Verkaufsnutzungen für Güter des periodischen und

aperiodischen Bedarfs unter Bedingungen bis 500 m2 pro Gebäude und maximal 3‘000 m

2 zu-

gelassen.

Die Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen OeB umfassen diejenigen Nutzungen, die dem

öffentlichen Interesse dienen. Die Nutzungsreserven müssen üblicherweise für einen grösseren

Planungshorizont ausgelegt werden, um spätere Ausbauten in der Nähe bestehender öffentli-

cher Bauten und Anlagen nicht zu verunmöglichen. Den Zonen OE ist mit Ausnahme des

Strassenverkehrsamtes (LES IV) die Lärmempfindlichkeitsstufe LES III zugewiesen. Die Zonen

OE sollen in der bisherigen Grösse und kompakten Anordnung beibehalten werden.

Die Wohnzone Bettenthal WB wird entsprechend der bisherigen Zonierung sowie Zonenab-

grenzung beibehalten. Das noch vorhandene Innenenwicklungspotenzial mit den gegebenen

Um- und Ausbaumöglichkeiten ist vergleichbar mit den Möglichkeiten für Bauten in der Land-

wirtschaftszone.

Die ‚Spezialbauzone Pferdehaltung‘ wird in einer vorgezogenen Teiländerung der Nutzungspla-

nung parallel zu der laufenden Gesamtrevision in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

OeB umgezont, da bald keine Pferdehaltung mehr betrieben wird und ein Projekt Wohnen im

Alter realisiert werden soll. Zwischen dem Grundeigentümer der Parzelle Nr. 180 und der Ge-

meinde Schafisheim wurde zu diesem Zweck ein Kaufrechtsvertrag abgeschlossen. Für die

Umzonung der Parzelle Nr. 180 besteht die Absicht, möglichst rasch das öffentlich-rechtliche

Verfahren der Nutzungsplanung zu durchlaufen, weshalb sich eine vorgezogene Teiländerung

anbietet. Die beiden parallel laufenden Planungen werden laufend koordiniert, die Änderungen

werden zudem in den Planungsdokumenten der Gesamtrevision der Nutzungsplanung bereits

integriert.

Am 27. Juni 2008 beschloss die Einwohnergemeindeversammlung die Teiländerung des

Bauzonenplans und der Bau- und Nutzungsordnung BNO „Spezialbauzone Pferdehaltung“ im

Gebiet Stapfe. Mit dieser Teiländerung erfolgte eine Umzonung der Parzelle Nr. 180 von der

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in die Spezialbauzone Pferdehaltung und die Ergän-

zung der Bau- und Nutzungsordnung BNO durch § 12a Abs. 1ff BNO. Der Regierungsrat ge-

nehmigte diese Planung am 13. Juni 2012.

Die Gemeinde beabsichtigt nun, die Parzelle Nr. 180 wie bereits vor der erwähnten Teilände-

rung des Bauzonenplanes in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB zurückzuzonen

mit der Absicht, durch eine private Trägerschaft Alterswohnungen realisieren zu lassen. Ge-

mäss Protokollauszug der Gemeinderatssitzung vom 25. April 2016 ist der Grundeigentümer

der Parzelle Nr. 180 bereit, das Grundstück für die Schaffung von Alterswohnungen zur Verfü-

gung zu stellen. Damit das öffentliche Interesse gesichert werden kann, muss zur Wahrung der

Zonenkonformität ein öffentlich-rechtlicher Vertrag ausgearbeitet werden, worin die Zweckbe-

stimmung der Alterswohnung gesichert bleibt. Ein solcher Vertrag soll parallel mit der nötigen

Teiländerung der Nutzungsplanung erstellt und abgeschlossen werden.

Seite 38


5.2.2 Interne Änderungen Bauzonenplan

Die wichtigsten Anpassungen der internen Bauzonenabgrenzungen ergaben sich aus folgender

Zusammenstellung mit den jeweiligen Begründungen (siehe Übersichtsplan nächste Seite):

Nr. Umzonung / Änderungen Erläuterungen / materielle Änderungen Fläche

1 Wohnzonen WH/W2 in

Dorfzone DZ

Erweiterung der Dorfzone zur Erhaltung der gut erhal-

tenen traditionellen Bau- und Grünraumstruktur an

der Talgasse; Dorfkern gemäss ISOS

Im Bereich der violetten Schraffur gelten zusätzlich

strengere Einpassungsbestimmungen (vgl. Nr. 4)

1.99 ha

2 Wohn- und Gewerbezone

WG2 in Dorfzone DZ

Förderung einer sorgfältigen, an der traditionellen

Bauweise orientierten Bebauung am gut einsehbaren

südlichen Siedlungsrand

1.18 ha

3 Wohnzone W2 in Dorfzone DZ Zur stärkeren Fassung des Dorfkerns entlang der

Lenzburgerstrasse und im Umgebungsbereich der

baugeschichtlich wertvollen Bauten Schlössli und Kir-

che sowie dem Grünraum des Friedhofes.

0.27 ha

4 Differenzierung der Dorfzone Im Bereich der Schraffur gelten strengere Vorschriften

bezüglich Gebäudestellung und Dachgestaltung, um

die traditionelle Bebauung entlang der Verkehrswege

zu erhalten und diese in der gegebenen baulichen

Struktur weiter zu entwickeln.

5 Dorfzentrum Weiterentwicklung des Dorfzentrums durch Konzent-

ration publikumsintensiver Nutzungen und attraktiven

Aufenthaltsbereichen

6 Wohn- und Gewerbezone und

Dorfzone WG2/DZ in Wohn-

zone W3

Aufzonung in der Ebene. Ermöglichen einer verdich-

teten Überbauung mit reiner Wohnnutzung.

2.91 ha

7 Wohnzone W2 in W3 Aufzonung am Übergang von Wohnzone zu Gewer-

bezone. Gute Verkehrserschliessung. Lage nahe den

Arbeitsplatzgebieten.

5.14 ha

8a Landwirtschaftszone am

Rebenhübel in Grünzone

Schaffung einer ‚win-win‘-Situation bezüglich Nut-

zungmöglichkeiten und Pflegemassnahmen

1.80 ha

8b Landwirtschaftszone am

Geisshübel in Grünzone

Schaffung einer ‚win-win‘-Situation bezüglich Nut-

zungmöglichkeiten und Pflegemassnahmen

0.49 ha

9 Reduktion Abbaugebiet

Abbau-, Auffüllungs- und Renaturierungsprozess ab-

geschlossen, aktuell Realisierung Bauprojekt (Coop-

Produktions- und Verteilzentrale)

3.43 ha

10 Mittelgrosse Verkaufsnutzung

(Richtplankapitel S 3.1/3.2)

Zur Sicherung der bestehenden mittelgrossen Ver-

kaufsnutzung innerhalb der Gewerbezone (Jumbo)

wird gestützt auf das Kapitel S 3.1 des Kantonalen

Richtplans eine Zone für mittelgrosse Verkaufsnut-

zungen ausgeschieden und in § 12 Abs. 3 BNO ver-

ankert.

0.59 ha

11 Spezialbauzone Pferdehal-

tung SP zu Zone für öffentli-

che Bauten und Anlagen OeB

Integration der parallel laufenden, vorgezogenen Tei-

länderungsplanung im Bereich von Parzelle 180 in die

vorliegenden Planungsdokumente

0.56 ha

Seite 39


Übersichtsplan Änderungen

Seite 40


5.2.3 Quantitative Aspekte der Siedlungsentwicklung

Das Siedlungsgebiet von Schafisheim ist im kantonalen Richtplan festgesetzt. Gemäss Art. 15

RPG umfassen Bauzonen Land, das dem voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren entspricht.

Gestützt auf den aktuellen Bauzonenplanentwurf sieht die Flächenbilanz wie folgt aus:

Bauzonen rechtsgültig

[ha]

neu

[ha]

Änderung

[ha]

DZ Dorfzone 11.54 14.99 + 3.45

WH Wohnzone Hang WH 14.93 14.46 - 0.47

W2 Wohnzone W2 38.00 29.16 - 8.84

W3 Wohnzone W3 0.00 8.19 + 8.19

WG2 Wohn- und Gewerbezone WG2 8.68 6.35 - 2.33

TOTAL Wohn- und Mischzonen 73.15 73.15 0.00

G Gewerbezone 4.93 4.93 0.00

A Arbeitszone 32.49 32.49 0.00

OE Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 13.94 14.50 0.56

GZ Grünzone 0.00 2.30 + 2.30

TOTAL Bauzonen 124.51 126.81 + 2.30

Innerhalb der Wohn- und Mischzonen besteht gemäss aktuellem Bauzonenplanentwurf eine

Reserve von insgesamt 9.52 ha. Per Ende 2015 verfügt die Gemeinde über 2‘938 Einwohner.

Gemäss den kantonalen Prognosen entwickelt sich die Bevölkerung bis ins Jahr 2030 auf rund

3‘130 Einwohner (vgl. Abschnitt 3.1.1). Im Vollausbau ergeben sich durch die unüberbauten

Bauzonen rund 530 zusätzliche Einwohner. Weitere Kapazitäten bestehen in den überbauten

Gebieten Stapfe / Milchgass, Talhard sowie im Gebiet Hüttmatt durch Arealentwicklungen und

Anreize in der Bau- und Nutzungsordnung (rund 60 Einwohner) sowie durch Aufzonungen in die

Wohnzone W3 in den Gebieten Talhard und Talacker (rund 110 Einwohner). Die Bauzone fasst

damit im Vollausbau rund 690 zusätzliche Einwohner bzw. total 3‘638 Einwohner. Berechnun-

gen siehe nahfolgend. Falls in Zukunft Wohnen im Alter auf Parzelle 180 in der Zone OeB mög-

lich ist, würden weitere rund 34 Einwohner hinzukommen. Mit den aktuell sichtbaren Entwick-

lungstendenzen ist anzunehmen, dass die kantonale Bevölkerungsprognose erreicht bzw. gar

noch übertroffen wird.

Gemäss neuem Richtplankapitel S1.2 Beschluss 2.1 (Innenentwicklung) zeigen die Gemeinden

die Schritte auf, wie bis 2040 die Mindestdichten erreicht werden. Sie gestalten ihre Nutzungs-

planung (Zonenplan und BNO) und die Erschliessungsprogramme so, dass in den Wohn- und

Mischzonen im Richtplanhorizont bis 2040 folgende Mindestdichten erreicht werden können:

Raumtyp Mindestdichte [E / ha]*

überbaute Wohn- und Mischzo-

nen

unüberbaute Wohn- und Misch-

zonen

Ländliche Entwicklungsachsen 50 70

Ländliche Entwicklungsräume 40 60

* Die Einwohnerdichte wird wie folgt berechnet: Anzahl Einwohnende (gemäss Registererhebung) inner-

halb der Wohn- und Mischzonen pro Hektar Bruttozonenfläche der überbauten Wohn- und Mischzonen

(gemäss Erhebung Stand Erschliessung).

Der nachfolgende Themenplan Innenentwicklung zeigt auf, wie in der Gemeinde Schafisheim

eine verstärkte Innenentwicklung angestossen wird. Ebenfalls folgt ein Übersichtsplan über die

Parzellengrössen mit dem aktuellen Stand der Erschliessung. Rechnerische Überlegungen zur

Innentwicklung folgen anschliessend.

Seite 41


Gemeinde Schafisheim, Themenplan Innenentwicklung

Seite 42


Themenplan Parzellengrössen und Stand der Überbauung 2015

Seite 43


Einwohnerpotential in unüberbauten Wohn- und Mischzonen (Annahme Ausbaugrad 90%)

Quartier Talhard unüberbaut: 0.94 ha

0.94 ha * 70 E/ha * 0.9 Ausbaugrad = 59 Einwohner

Dorf, Quartiere Ost West unüberbaut 8.73 ha

8.73 ha * 60 E/ha * 0.9 Ausbaugrad = 471 Einwohner

Total Einwohnerpotential unüberbaute Wohn- und Mischzonen: 530 Einwohner

Durch verschiedene Anreize in der Bau- und Nutzungsordnung sowie der Möglichkeit, eine Ge-

staltungsplanung vorzusehen bzw. zu verlangen ist davon auszugehen, dass auf noch unüber-

bauten Grundstücken in der Regel eine dichtere Nutzung realisiert wird.

Zusätzliches Einwohnerpotential in überbauten Wohn- und Mischzonen

Wohnzone West überbaut 25.19 ha

Einwohnerdichte IST: 41 E/ha, Mindestdichte SOLL: 40 E/ha

Überbaute Gebiete Ost und Dorf (Annahme Ausbaugrad 50 %)

Ost Wohnzone überbaut: 11.89 ha

Einwohnerdichte IST: ca. 52 E/ha, Mindestdichte SOLL: 40E/ha

bereits sehr hohe Dichte bei kleinen Parzellengrössen lassen auf ein geringes zusätzliches

Einwohnerpotential schliessen

Ost Wohn-Geschäftszone überbaut: 5.1 ha

Einwohnerdichte IST: 35 E/ha, Mindestdichte SOLL:= 40E/ha

Zusätzliches Einwohnerpotenzial: 5.1 ha * 5 E/ha * 0.5 Ausbaugrad = 13 Einwohner

Dorf überbaut: 12.88 ha (Schild südöstlich Kreisel 4.68 ha)

Einwohnerdichte IST: nördlich Kreisel 56 E/ha, südwestlich 49 E/ha,

südöstlich 37 E/ha

Der südöstliche Schild hat Entwicklungspotential durch die Differenz zu Mindestdichte SOLL

sowie grösserer Arealentwicklungsgebiete wobei zu berücksichtigen ist, dass ein grosser Teil

dieser Gebiete unter den unüberbauten Wohn- und Mischzonen erfasst sind.


Überbaute Gebiete Talhard: (Annahme Ausbaugrad 50 %)

Talhard überbaut: 9.25 ha

Einwohnerdichte IST: 44 E/ha, Mindestdichte SOLL = 50E/ha)


Total zusätzliches Einwohnerpotential überbaute Wohn- und Mischzonen: 48 Einwohner

Grundsätzlich sind die Ausnützungsziffern so ausgelegt, dass im Schnitt die vorgegebenen

Einwohnerdichten erreicht werden können. In der BNO wird neu bei nur teilweise überbauten

Parzellen oder bei erheblicher Unternutzung der Nachweis verlangt, dass die zonengemässe

Ausnützung erreicht werden kann. Weitere Anreize zum verdichteten Bauen werden gemäss

der § 9 Abs. 2 und 4 BNO gegeben. So erhöht sich in der Wohnzone W2 auf überbaut gelten-

den Parzellen die Ausnützung von 0.45 auf 0.5, wenn zusätzliche Wohneinheiten entstehen. In

der Wohnzone WH kann pro Liegenschaft explizit eine Einliegerwohnung (max. 2.5 Zimmer) re-

alisiert werden.

Durch Aufzonung in den Gebieten Talackerstrasse und Talhard von W2/WG2 in W3 sollen zwei

in der Ebene gelegene, verkehrlich gut erschlossene Gebiete in Zukunft dichter bebaut bzw.

nachverdichtet werden: (Annahme Ausbaugrad 70 % sowie plus 40-50% für drittes Geschoss)

Talhard&Talacker 7.17 ha

Zusätzliches Einwohnerpotenzial: 7.17 ha * 44 E/ha * 0.7 * 0.4-0.5 = 89-110 Einwohner

Seite 44


Damit würden bei einem Vollausbau der Wohn- und Mischzonen von Schafisheim noch rund

667 bis 688 Einwohner Platz finden (Alterswohnen auf Parzelle 180 von rund 34 Einwohnern

nicht eingerechnet). Dies würde eine Bevölkerung von rund 3‘600 Einwohnern bedeuten.

In den Arbeitszonen betragen die Bauzonenreserven 12.20 ha. Diese liegen innerhalb des Ent-

wicklungsschwerpunktes von kantonaler Bedeutung im Schooren / Rühacher. Sie dienen teil-

weise als Reserve von bestehenden Betrieben und ermöglichen eine Entwicklung von gewerbli-

chen Nutzungen und damit von Arbeitsplätzen in der Region.

Der östliche Bereich der Arbeitszone liegt gleichzeitig im Bereich der Materialabbauzone. Vor

einer Überbauung hat der Kiesabbau gemäss kantonalem Richtplan erste Priorität. Diese Flä-

chen sind daher als längerfristige Reserve zu bezeichnen. Die Bestimmungen zur Materialab-

bauzone wurden im Jahr 2011 mit einer Teiländerung angepasst, um die Bestimmungen der

Arbeitszone im gesamten Industriegebiet der Gemeinden Schafisheim und Hunzenschwil zu

vereinheitlichen.

In den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen OeB sind gemäss letztem Stand der Überbau-

ung 2015 noch 2.0 ha unüberbaute Bauzonen vorhanden (exkl. parallele Teiländerungsplanung

zur Umzonung der Spezialbauzone Pferdehaltung in die Zone OeB von 0.56 ha). Diese dienen

primär als Reserven für bestehende Nutzungen wie Kindergärten und Schulanlagen. Die Ge-

meinde sieht angesichts der Bevölkerungsstruktur vor, im Bereich der zur Umzonung in die Zo-

ne OeB vorgesehenen Fläche auf Parzelle 180 Alterswohnungen zu schaffen. Angesichts der

generell langfristigen Planungen und Nutzung von öffentlichen Einrichtungen ist es sachge-

recht, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen über zwei Planungshorizonte, also für 30 Jahre

zu sichern. Die relativ umfangreichen Reserven in der Gemeinde Schafisheim sind vor diesem

Hintergrund, wie auch angesichts ihrer kompakten und im Siedlungsgebiet integrierten Anord-

nung sachgerecht.

Bezüglich Förderung der inneren Siedlungsentwicklung (§ 13 Abs. 2bis BauG) werden ver-

schiedene Anreize und Massnahmen hinsichtlich einer massvollen Verdichtung geschaffen:

§ Thema Massnahmen

Bauzonenplan - Aufzonung von Wohnzone W2 in W3 in den Gebieten Talhard und

Talacker

- Erweiterung der Dorfzone entlang der Talgasse ermöglicht dichtere Be-

bauung als in den bisherigen Zone W2, WG2 und WH

4 Gestaltungsplan - Möglichkeit für Gemeinderat, im Hinblick auf eine koordinierte parzellen-

übergreifende Planung einen Gestaltungsplan zu verlangen

6 Innere Siedlungs-

entwicklung

- Grundsätze der Verdichtung festgelegt sowie Unterstützung von Projekt-

verfassenden und Bauherrschaften

7 Ausnützungsziffer

allgemein

- Anhebung der Ausnützungsziffer in der Zone WG2 von 0.45 auf 0.5

7 Grosser Grenzab-

stand

- Ermöglichung einer sinnvollen Bebauung auf schwierigen Parzellenfor-

men durch alternative Anordnung der Bauten

9 Ausnützungsziffer in

Wohnzonen

- Freistehende Einfamilienhäuser in der W3 nur in Baulücken oder auf

Restgrundstücken zugelassen

- Erhöhung der Ausnützungsziffer in der W2 um 10%, wenn zusätzliche

Wohneinheiten entstehen

9 Wohneinheiten in

Wohnzone WH

- Der Einbau einer zusätzlichen Wohneinheit in der Wohnzone WH mit

höchstens 2.5 Zimmern ist gestattet

Seite 45


31 Ausnützung - Nachweis bei Überbauung von Teilparzellen, dass zonengemässe Aus-

nützungsziffer erreicht werden kann

- Dach-, Attika- und Untergeschoss werden bei der Ausnützungsberech-

nung nicht angerechnet

- Nutzungsbonus für verglaste Balkone, Sitzplätze und Wintergärten zur

Steigerung des Wohnkomforts

33 Gebäudeabstand - Möglichkeit zur Reduktion des Gebäudeabstandes gegenüber bestehen-

den Bauten, welche den Grenzabstand nicht einhalten.

43 Arealüberbauung - Ermöglichung zusätzliches Vollgeschoss in den Zonen W2, W3 und WG2

5.2.4 Qualitative Aspekte der Siedlungsentwicklung

Förderung innere Siedlungsentwicklung und Siedlungsqualität

(§ 13 Abs. 2bis BauG, § 4 Abs. 1 BauV)

Die planerische Umsetzung der inneren Siedlungsentwicklung umfasst ein breites Spektrum,

das je nach Aufgabenstellung gezielt angewendet werden muss. In Frage kommen folgende

Handlungsfelder:

Sensibilisierung von Bauwilligen / Investoren / auf vorhandene Qualitäten

Lancierung von parzellenübergreifenden, gebietsweisen Planungen

Durchsetzung mittels geeigneter Planungsinstrumente

Beratung von Bauwilligen, Projektverfassern, Investoren.

In der neuen Bau- und Nutzungsordnung BNO sowie im Bauzonenplan werden verschiedene

Bestimmungen aufgenommen, die eine qualitative innere Siedlungsentwicklung sicherstellen:

Möglichkeit, einen Gestaltungsplan zu verlangen bei parzellenübergreifenden Erschliessun-

gen und Überbauungen, die zu einer besseren Gesamtlösung beitragen (§ 4 Abs. 1 BNO).

Möglichkeit zur Abweichungen von Richtwerten, falls ortsbaulich und architektonisch bes-

sere Lösungen entstehen (§ 7 Abs. 2 BNO).

Differenzierte qualitative Bestimmungen bzgl. Einpassung sowie Freiraumgestaltung in der

Dorfzone (§ 8 BNO).

In der Dorfzone gewährleistet der Gemeinderat die fachliche Beratung durch Sachverständi-

ge (§ 53 Abs. 2 BNO). Eine Erstberatung ist kostenlos.

Neuer Bereich Dorfzentrum mit Gestaltungsbestimmungen (§ 8 Abs. 8 BNO).

In der Gewerbezone sind Bauten so anzuordnen, dass sie den Verkehrslärm der Aarau-

erstrasse von der angrenzenden Wohnzone abhalten.

Die Grünflächenziffer von 10 % in den Gewerbezonen und Arbeitszonen wird beibehalten.

Erweiterte Bewilligungspflicht in der Dorfzone (§ 8 Abs. 6 BNO).

Qualitätssichernde Bestimmungen bzgl. Anordnung und Gestaltung von Parkierungsanlagen

(§ 43 BNO) und von Veloabstellplätzen / Kinderwagen (§ 45 BNO).

Präzisierende qualitätssichernde Anordnung und Gestaltung von Spielplätzen und gemein-

schaftlichen Aufenthaltsflächen (§ 45 BNO).

Sorgfältige Gestaltung der Dächer an landschaftlich exponierten Lagen, am Siedlungsrand

sowie im Bereich von geschützten Objekten wie auch in der Kern- und Dorfzone (§ 47 Abs. 2

BNO).

Einbezug der neuen Möglichkeit gemäss BauV, bei den Dachaufbauten mehr als ein Drittel

von der Fassadenlänge zuzulassen (in Schafisheim gemäss § 47 BNO nur ausserhalb der

Dorfzone), sofern eine einwandfreie architektonische und dachschonende Gestaltung er-

reicht wird bis maximal zur Hälfte der Fassadenlänge.

Seite 46


Präzisierte Vorgaben zur Aussenraumgestaltung bezüglich der Masse von Terrainverände-

rungen und der Gestaltung (§ 48 BNO).

5.2.5 Abstimmung Siedlungs- und Verkehrsentwicklung

(§ 13 Abs. 2 bis BauG, § 15 Abs. 3 BauG, § 4 Abs. 2 BauV)

Parallel zu dieser Revision der Nutzungsplanung wurde ein Kommunaler Gesamtplan Verkehr

KGV nach § 54a BauG erarbeitet (vgl. Abschnitt 3.3.3), der parallel zur Vorprüfung der Nut-

zungsplanung der kantonalen Abteilung Verkehr zur Stellungnahme unterbreitet wird. Der KGV

zeigt das kommunale Strassennetz sowie die verkehrliche Anbindung der Bauzonen an das

übergeordnete Strassennetz sowie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Die Gebiete mit

höherem Entwicklungs- und Einwohnerpotenzial liegen mit Ausnahme des Quartiers Talhard an

gut durch den ÖV erschlossenen Lagen. Im KGV ist eine Verbesserung der Erschliessungsqua-

lität des ÖV in der Arbeitszone bzw. im Gebiet Talhard als Ziel mit entsprechenden Massnah-

men aufgenommen.

Das bisherige Zonenregime mit der Dorfzone als verdichtete Siedlungsstruktur entlang der See-

talstrasse sowie den Arbeits- und Gewerbezonen im Norden von Schafisheim im Bereich des

Autobahnzubringers und der Aarauerstrasse wurde beibehalten. Zusätzlich wurde im Erschlies-

sungsbereich der Seetalstrasse an den geeigneten Lagen die neue Wohnzone W3 eingeführt.

Bis Ende 2017 sollen einerseits die kantonalen Strassenprojekte zur Kapazitätssteigerung der

Aarauerstrasse bzw. der Knoten mit der Seetalstrasse sowie Rupperswilerstrasse realisiert

sein, andererseits ist das Strassensanierungsprojekt der Seetalstrasse / Lenzburgerstrasse in

Planung. Gemäss Netzstrategie Unteres Seetal werden durch diese Massnahmen die Kapazität

ausreichend steigern und die heutigen Rückstauprobleme an den Knoten entschärfen.

Aus dem KGV flossen folgende planerischen Massnahmen in die BNO ein:

Antrag zur Anpassung der Geschwindigkeits-Signalisation von 60 km/h auf 50 km/h auf der

Seetalstrasse zwischen dem Kreisel Schoren und der Schulstrasse.

Differenzierte Zulassung von Verkaufsnutzungen je Zone (Umsetzung Richtplanbeschluss

S3.1/1.1). Mittelgrosse Verkaufsnutzungen von mehr als 500 m2 Nettoladenfläche sind nur in

der Dorfzone im Bereich des Dorfzentrums und gestützt auf einen Gestaltungsplan sowie an

zwei Standorten innerhalb der Gewerbe- und Arbeitszone zugelassen.

In der Dorfzone müssen Anlagen zur Parkierung und Anlieferung gemeinschaftlich erfolgen

oder sind auf Gemeinschaftslösungen auszurichten.

In der Gewerbezone Beschränkung der Verkaufsnutzung auf 500 m2 sowie auf den periodi-

schen und aperiodischen Bedarf, wobei erwartete Fahrtenzahlen mit den Entwicklungszielen

der Gemeinde vereinbar sein müssen

In WG-Zonen Beschränkung der Verkaufsnutzungen auf 200 m2, so dass sich diese in die

Quartierstruktur einfügen.

Seite 47


5.2.6 Aktualisierung Gebäude mit Substanzschutz

Im Hinblick auf diese Revision der Nutzungsplanung aktualisierte die kantonale Denkmalpflege

das Kurzinventar aus dem Jahr 1999. Das neu als Bauinventar bezeichnete Dokument bildet

die Grundlage für die Aktualisierung der Gebäude mit Substanzschutz

Anstelle von bisher 7 Gebäuden mit Substanzschutz werden neu 16 Objekte ausgeschieden.

Gegenüber bisher wurden keine Gebäude aus dem Schutz entlassen. Von den 9 Objekten,

die neu als Gebäude mit Substanzschutz bezeichnet sind, waren deren 4 bereits bisher im

Kurzinventar der Denkmalpflege aufgenommen, weitere 3 wurden mit der Aktualisierung des

Inventars neu aufgenommen. Zwei Objekte wurden aufgrund ihres Ensemblewertes bzw.

durch den ortsbaulichen Situationswert als Substanzschutzobjekte aufgenommen.

Mit Ausnahme von zwei Gebäuden entlang der Lenzburgerstrasse (Wohnzone W2) befinden

sich alle Gebäude mit Substanzschutz innerhalb der Dorfzone (vgl. Übersichtsplan nachfol-

gend).

Übersicht über Gebäude mit Substanzschutz und Umsetzung des Bauinventars

Objektschutz Gebäude - Umsetzung Bauinventar

Ausschnitt Urechguet (KLP)

Seite 48


5.3 Bau- und Nutzungsordnung

Die Bau- und Nutzungsordnung BNO umfasst wie bisher das gesamte kommunale Bau- und

Planungsrecht. Der Aufbau entspricht der kantonalen Muster-BNO. Neben der Umstellung auf

das harmonisierte Baurecht werden v.a. in folgenden Aspekten Anpassungen vorgenommen:

aktuelle Bedürfnisse und Ziele sowie Erfahrungen in der Anwendung

Umsetzung der neuen Themenbereiche in Zusammenhang mit der Siedlungsentwicklung

nach Innen sowie der Abstimmung Siedlung und Verkehr

aktualisierte kantonale Muster Bau- und Nutzungsordnung M-BNO

Integration der übergeordneten Vorgaben des Natur- und Landschaftsschutzes sowie der Er-

gebnisse der aktualisierten Schutzzonen und -objekte.

Angestrebt wird eine BNO mit griffigeren Bestimmungen, welche systematisch aufgebaut und

übersichtlich gestaltet ist sowie die angestrebten Qualitäten sichert. Die wichtigsten materiellen

Änderungen beinhalten in den jeweiligen Bestimmungen folgendes:

§§ Thema Erläuterungen

3 Planungs-

grundsätze

- Hauptziele aus dem räumlichen Entwicklungskonzept sind aufgeführt, wel-

che dieser Revision zu Grunde liegen und die als Beurteilungs- und Abwä-

gungsmassstab aller raumwirksamen Tätigkeiten herbeizuziehen sind.

4 Gestaltungsplan-

pflicht

- Generell soll zur Förderung der inneren Siedlungsentwicklung ein Gestal-

tungsplan für die Koordination parzellenübergreifender Planungen, die eine

bessere Gesamtlösung bewirken, verlangt werden können. Dies soll in der

Regel auf grösseren überbauten oder unüberbauten Flächen ab rund 30 bis

50 Aren nach Massgabe des öffentlichen Interesses möglich sein (z.B. Areal

Richner, Gebiet Stapfe, Gebiet Geisshübel/Talacher, generell in Arealent-

wicklungsgebieten gemäss Themenplan Innenentwicklung (vgl. S. 41)).

- Neu sind keine speziell bezeichneten Flächen mit Gestaltungsplanpflicht

mehr vorgesehen, sondern der Perimeter wird für jeden Einzelfall separat

aufgrund der jeweiligen örtlichen Voraussetzungen bestimmt.

5 Komm. Richtpläne - Ergänzung der Zuständigkeit (Gemeinderat) und Abgrenzung v.a. gegen-

über kantonalem Richtplan (kommunal).

- Möglichkeit, bei besserer oder gleichwertiger Lösung abzuweichen.

6 Innere Siedlungs-

entwicklung

- Hinweis auf differenzierte Betrachtung der Verdichtung, indem Rücksicht auf

bestehende Quartierstrukturen und Nachbarschaften genommen und eine

qualitätvolle Gestaltung von Bauten und Strassenräumen erreicht werden

soll.

- Aktive Unterstützung von Projektverfassern durch Gemeinde formuliert, um

für Bauvorhaben frühzeitig bewilligungsfähige und gute Lösungen zu finden.

7 Bauzonen

Grundmasse

- Ausnützungsziffer

. Beibehalten der Ausnützungsziffern für WH bei 0.35 und W2 bei 0.45

. Anhebung der Ausnützungsziffern: WG2 von 0.45 auf 0.5 (Absichten;

haushälterische Bodennutzung, teilweise im Vergleich tiefe Dichten anhe-

ben / ein weiterer Grund für die Anhebung ist die strengere Definition der

Anrechenbarkeit von Nebenräumen im kantonalen Recht).

. Neue W3 mit AZ 0.6

. In der DZ wird auf nutzungsbezogene Unterscheidung der baulichen Dichte

verzichtet, da primär die ortsbaulichen Anforderungen das Mass der Be-

bauung bestimmen sollen. Der bisher höhere Wert 0.65 wird festgelegt.

. In der Gewerbezone G wird neu auf eine Ausnützungsziffer für Büroflächen

verzichtet, weil dies in einem ESP von kantonaler Bedeutung und aufgrund

des üblicherweise grösseren Anteils des III. Sektors nicht zweckmässig ist.

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7 Bauzonen

Grundmasse

- Höhenmasse

Beibehaltung Höhendefinition mittels „Vollgeschossen“ an Stelle der „Ge-

bäudehöhe“ wegen der einfacheren Anwendbarkeit und der klareren Defini-

tion als der Fassadenhöhe. Neu gemäss IVHB / BauV definierte „Vollge-

schosse“ dürfen eine durchschnittliche Geschosshöhe von 3.2 m (bisher 3.0

m) aufweisen. Untergeschosse dürfen neu im Mittel nicht mehr als 80 cm

(Mass b) über die Fassadenlinie hinausragen. Je nach Konstellationen an

Hanglagen sind so grössere, sockelartig in Erscheinung tretende Geschos-

se möglich.

- Anstelle der „Firsthöhe“ neue „Gesamthöhe“ gemäss harmonisiertem Recht

eingeführt, um die baulichen Volumen nach oben begrenzen zu können.

Masse so festgelegt und definiert, dass möglichst geringe materielle Ände-

rungen und nicht allzu überdimensionierte Dachvolumen entstehen.

- Anpassungen Grenzabstände

. in DZ gilt neu generell der kleine Grenzabstand von 4 m und zwar als

Richtwert, um in der Dorfzone situationsgerechte Gebäudeanordnungen

zu ermöglichen.

. in der neuen W3 wird der kleine Grenzabstand 5 m (Neubauten) und 4 m

(bestehende Bauten) sowie der grosse Grenzabstand von 8 m festgelegt.

Damit werden bestehende Abstände nicht ins Unrecht versetzt.

. Möglichkeit einer veränderten Anordnung von Bauten und Freiflächen bei

schwierigen Parzellenformen, in dem der grosse Grenzabstand anders

angeordnet werden kann.

- Neue W3 als Aufzonungen mit den neu eingeführten Grundmassen gestützt

auf vorhandenen Siedlungsstrukturen.

- Die Grundmasse der Dorfzonen neu als Richtwerte definiert, um Abwei-

chungen bewilligen zu können, die insbesondere im Sinne einer guten

Ortsbildgestaltung sind.

8 Dorfzone

DZ

- Zweck der Zone neu definiert und Elemente des ehemaligen Bauerndorfes

beschrieben, die erhalten und sorgfältig entwickelt werden müssen hinsicht-

lich dem Ziel einer qualitätsvollen Entwicklung, einer Ergänzung der ortsty-

pischen Baustruktur und einer attraktiven Nutzungsmischung.

- Verkaufsgeschäfte bis max. 500 m2 Nettoladefläche pro Gebäude zugelas-

sen, um den attraktiven Nutzungsmix in der kleinteiligen Struktur und im

Dorfzentrum zu unterstützen. Grössere Verkaufsnutzungen sind mit Gestal-

tungsplan innerhalb der speziell bezeichneten Fläche ‚Dorfzentrum‘ mög-

lich.

- Einpassungskriterien formuliert, um der dörflichen Struktur gerecht werden-

de Volumen zu erhalten

- Ortsbildkonforme Dachform / -gestaltung innerhalb der bezeichneten Fläche

(ca. erste Bautiefe) definiert; Hauptbauten zwingend mit Satteldächern von

in der Regel 35° - 45° versehen; für An- / Nebenbauten sind andere Dach-

formen zulässig, um besser eine klare volumetrische Gesamtkonzeption er-

reichen zu können.

- Dachaufbauten sind sorgfältig in die Dachlandschaft zu integrieren und

sorgfältig anzuordnen, um die im örtlichen Kontext in der Regel vorhandene

ruhige Gesamtwirkung mit geschlossenen Dachflächen beizubehalten.

- Qualitative Anforderung für die Integration von Solarwärme- und Solar-

stromanlagen definiert (Nutzung erneuerbarer Energien und Ortsbildschutz

sind in gleichem Masse zu beachten)

- Erweiterung Bewilligungsplicht gemäss kantonalem Recht, um aus ortsbild-

gestalterischen Gründen Einfluss auf solche Elemente nehmen zu können.

Seite 50



9 Wohnzonen - Dienstleistungen und Verkaufsgeschäfte bis 100 m2 Nettoladenfläche als zu-

lässige Nutzungen in Zonenbestimmungen aufgenommen, da solche Nutzun-

gen zu einer erwünschten Durchmischung beitragen, sich aber an die formu-

lierten und begrenzenden Kriterien halten müssen.

- Ausnutzungsbonus für Wohnbauten in der W2 (von 0.45 auf 0.5), aber nur

wenn zusätzliche eigenständige Wohneinheiten geschaffen werden. Eine ei-

genständige Wohneinheit muss in der Regel eine eigene Küche, eigene

Nassräume (WC / Dusche) und einen separaten Zugang aufweisen.

- In der WH ist neu der Einbau einer zusätzlichen Wohnung (max. 2.5-Zimmer)

gestattet.

- Die neu geschaffene W3 ist für dichtere Wohnformen bestimmt, weshalb Ein-

familienhäuser nur in Baulücken oder auf Restparzellen zulässig sind.

10 Wohnzone

Bettenthal WB

- Die Bestimmungen für die Wohnzone Bettenthal wurden mit Ausnahme einer

Begriffsanpassung (IVHB) nicht verändert.

11 Wohn- und Ge-

werbezone

- Verkaufsgeschäfte auf max. 200 m2 Nettoladenfläche pro Gebäude be-

schränkt wegen der etwas abseits des Dorfzentrums gelegenen Bereiche und

der nur beschränkt möglichen Schaffung der verkehrlichen Kapazitäten.

12 Gewerbezone G - Präzisierende Anpassung der Zweckbestimmung mit Erweiterung für Hotel-

und Restaurantnutzungen sowie Kultur- und Freizeitangebote

- Verkaufsnutzungen bis 500 m2 bis insgesamt maximal 3‘00m

2 sind zugelas-

sen (Basis Richtplanbeschluss S 3.1/3)

- Im bezeichneten Bereich sind zur Bestandssicherung der bestehenden Ver-

kaufsnutzung (Jumbo) Verkaufsnutzungen von bis zu 3‘000 m2 Nettoladenflä-

che zulässig.

- Die Grünflächenziffer wird beibehalten.

13 Arbeitszone A - Im Sinne der Planbeständigkeit, der im Rahmen der Teiländerung ‚Arbeitszo-

ne / Materialabbauzone‘ (2011) erfolgten umfassenden Zonenbestimmung

sowie im Sinne der damaligen Absicht, einer einheitlichen Regelung für die

gesamte Arbeitszone der Gemeinden Schafisheim und Hunzenschwil zu

schaffen, wurden die bisherigen Bestimmungen der Arbeitszone übernom-

men.

14 Zone für öffentli-

che Bauten und

Anlagen OE

- Präzisierung der Bestimmung, dass gegenüber angrenzenden Zonen deren

Abstandsvorschriften einzuhalten sind und dass eine einwandfreie Einpas-

sung öffentlicher Bauten und Anlagen in das bauliche und landschaftliche

Umfeld sowie eine naturgemäss Umgebungsgestaltung gefordert sind: als

Richtwert gilt für Bauten 3 Vollgeschosse.

- Im Bauzonenplan wird neu entsprechend der Nutzung unterschieden zwi-

schen den Lärmempfindlichkeitsstufen III und IV (Strassenverkehrsamt).

15 Grünzone - Der Zweck und die zulässige Nutzung sowie auch die Pflicht zur ökologischen

Nutzung und Pflege der Flächen sollen den Grundeigentümern einen gewis-

sen rechtlich festgelegten Spielraum für die Erholungsnutzung geben, aber

auch sicherstellen, dass die restliche Fläche jeweils so gepflegt / Bewirtschaf-

tet wird, dass die Magerwiesenqualitäten erhalten bleiben.

- Die Lage der zulässigen Kleinbauten und (Garten-)Anlagen ist auf die sied-

lungszugewandte Hälfte beschränkt (ergibt rund 7.5 m ab Zonengrenze

GR/WH). Das Pflanzen von geschlossenen Sichtschutzhecken innerhalb der

GZ ist nicht zulässig (Freihaltung Aussicht entlang Waldrandweg).

16 Landwirtschafts-

zone

- Anpassungen an aktuelle Muster BNO des Kantons.

18 Naturschutzzone - Angelehnt an die kantonale M-BNO, auf aktualisierte Inventarisierung und

konkrete Objekte abgestimmte Schutzbestimmungen. Präzisierungen für Tro-

ckenstandort und Kiesgrubenstandort.

Seite 51



19 Naturschutzzone

im Wald

- Ausscheidung Naturschutzzone im Wald (Umsetzung Richtplankapitel L 4.1

Beschluss 1.1) mit differenzieren Schutzbestimmungen.

- Ausscheidung der für mind. 50 Jahre vertraglich gesicherten Altholzinsel.

- Aufnahme des Feuchtstandortes Waldweiher Bergmatte mit Schutz- und

Pflegebestimmungen.

20 Landschafts-

schutzzonen

- Anpassungen an aktuelle Muster BNO des Kantons.

21 Freihaltebereich

Hochbauten

- Umsetzung Siedlungstrenngürtel gemäss kantonalem Richtplan Kapitel S 2.1

22 Wildtierkorridor - Basierend auf Wildtierkorridor „AG 6 Suret“ (Richtplankapitel L2.6) neu auf-

genommene Bestimmung.

23 Hochwasser-

schutz

- Gestützt auf die nötige Umsetzung der Gefahrenkarte „Seetal / Aabach“ neu

aufgenommene Bestimmung inklusive der Berücksichtigung des Oberflä-

chenabflusses.

24 Naturobjekte - Auf aktualisierte Inventarisierung und konkrete Objekte abgestimmte Schutz-

bestimmungen

- Rechtliche Grundlage zur Unterstützung von Förderprogrammes zur Förde-

rung eines vielfältigen und strukturreichen Landschaftsbildes.

25 Gebäude mit

Substanzschutz

- Präzisierung des möglichen Schutzinhaltes mit der Grundstruktur, der Fassa-

dengliederung und der wertvollen Oberfläche (der dann im Einzelfall im Rah-

men des Baugesuchverfahrens anhand einer Zustandsanalyse festgelegt

werden muss).

- für Gebäude innerhalb der Dorfzone gilt zusätzlich § 54 BNO, wonach in der

Dorfzone der Gemeinderat einen Fachberater einsetzt und ggf. ein Gutachten

in Auftrag geben kann.

26 Kulturobjekte - Aufnahme der Bestimmung zu neu geschützten Objekten (Brunnen, histori-

sche Verkehrswege, Grenzsteine, Felsenkeller)

- Hinweis, dass bei den geschützten Brunnen primär die Wasserentnahmestel-

len sichtbar zu erhalten sind.

27 Spezialz. für bo-

denunabhängige

Landwirtschaft

und Gartenbau

- Die Überprüfung der Zonenabgrenzungen und Nutzungsbestimmungen erga-

ben keinen Anlass zur Änderung der bisherigen Vorschriften. Die ausge-

schiedenen Flächen werden zwar nicht alle bodenunabhängig genutzt, sollen

aber langfristig und konzentriert an dieser Lage gesichert werden.

28 Spezialzone

Pferdehaltung

Hueb

- Integration der erst am 25. September 2014 rechtskräftig gewordenen Best-

immungen in die neue BNO.

29 Material-

abbauzone

- Im Sinne der Planbeständigkeit sowie der im Rahmen der Teiländerung ‚Ar-

beitszone / Materialabbauzone‘ (2011) erfolgten umfassenden Zonenbestim-

mung werden keine Änderung an den bisherigen Bestimmungen vorgenom-

men, ausser der Verweis auf den Gesamtabbauplan gestrichen, da dieser in-

zwischen aufgehoben wurde.

30 Ausnützungs-

ziffer

- Neu ist bei teilweiser Überbauung oder Unternutzung der Nachweis zu erbrin-

gen, dass mit einer zukünftigen Überbauung die zonengemässe AZ erreicht

werden kann (Ziel: haushälterische Bodennutzung langfristig sicherstellen)

- Präzisierung der Möglichkeit zur Nichtanrechnung von Wintergärten sowie

von verglasten Balkonen und Sitzplätzen aufgenommen

- Neu sind einfach verglaste, profillose Windschutzverglasungen zulässig und

werden nicht angerechnet.

31 Abstand gegen-

über dem Kultur-

land

- Differenzierte Abstände für Hauptbauten (kleiner Grenzabstand) und Neben-

bauten (2 m).

- Insgesamt sind neu grössere Abstände einzuhalten.

Seite 52



32 Grenz- und Ge-

bäudeabstände

- Weiterhin Möglichkeit zur Reduktion Gebäudeabstand gegenüber bestehen-

den Bauten mit zu geringem Grenzabstand, damit solche Bauten nicht ver-

dichtungshemmend wirken können.

33 Strassenabstand - Gestützt auf aktuellen § 111 BauG wird von der Möglichkeit Gebrauch ge-

macht, die Abstände gegenüber Gemeindestrassen für Stützmauern, Bö-

schungen und Parkfelder abweichend zu regeln.

- Sichtschutzzonen sind dabei in jedem Fall einzuhalten.

34 Arealüberbaung - Neu Ermöglichung zusätzliches Vollgeschoss in allen Wohnzonen ausser in

der Wohnzone Hang WH (wegen der exponierten Hanglage).

- Neu beträgt die minimal notwendige zusammenhängende Landfläche in allen

Zonen 2’000 m2 (keine Abstufung).

35 Gewerbe - Nicht störendes Gewerbe wird nicht mehr mit konkreten Beispielen (Läden,

Büros etc.) beschrieben. Offenheit für verschiedene, passende Kleinbetriebe.

36 Nettoladenfläche - Rechtliche Grundlage für die Berechnung der Nettoladenfläche gestützt auf

die in der BauV verbindlich erklärte VSS-Norm SN 640‘281 (2006).

37 Zulässiges

Schrägdach

- Die bisherige Bestimmung mit zulässigem Kniestock von 1.40 m und in

der Dorfzone 1.2 m wird beibehalten. Sie ermöglicht im Dachgeschoss

eine bessere Nutzung des Volumens.

40 Ausrichtung der

Wohnungen

- Nach Norden ausgerichtete Wohnungen sind zu vermeiden (bisher nur in

Ausnahmefällen gestattet).

41 Raummasse - Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume müssen neu eine min. Fläche von 10 m2

statt bisher 8 m2 aufweisen.

- Die Raumhöhe wir neu als lichte Höhe bezeichnet (IVHB). Dachgeschosse

müssen neu auf mindestens 5 m2 eine minimale lichte Höhe von 2.3 m auf-

weisen.

43 Parkfelder - Qualitätssichernde Anordnung von Parkierungsanlagen verlangt (bzgl. Frei-

räume)

- Ab 10 Parkfeldern kann insbesondere bei Überbauungen mit hoher baulicher

Dichte (in der Regel ab AZ von rund 0.5) eine unterirdische Parkierung ver-

langt werden, um die Qualität im Aussenraum, die Verkehrssicherheit und

den Immissionsschutz zu sichern.

44 Velos-/ Kinder-

wagen

- Hinweise auf Berechnungsgrundlage für den Bedarf an Veloparkplätzen

- Festlegung Anteil von mind. 30% bei den Hauszugängen oder an gut erreich-

baren Lagen verlangt, um die Benutzerfreundlichkeit zu gewährleisten

- Aufteilung der Bestimmungen zu Velos und Kinderwagen, um klarere Formu-

lierung vornehmen zu können.

45 Spiel- und ge-

meinschaftliche

Aufenthaltsflä-

chen

- Neben Spiel- können neu auch gemeinschaftliche Aufenthaltsbereiche mit

einberechnet werden (Berücksichtigung der demografischen Entwicklung)

- Hinweis auf unterschiedliche Altersstufen, um darauf abgestützt eine geeig-

nete und differenzierte Ausstattung verlangen zu können

- Als Alternative können Spiel- und Aufenthaltsflächen auf anderen Grundstü-

cken oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern erfolgen; verbindliche

Sicherung im Grundbuch.

47 Dachgestaltung - Umsetzung des seit 1.1.2015 geltenden § 24 BauV mit den qualitativen An-

forderungen, wo Dachaufbauten ausserhalb der Dorfzone mehr als ein Drittel,

aber maximal die Hälfte der Fassadenlänge betragen dürfen.

- An Siedlungsrändern, exponierten Lagen sowie im Bereich von geschützten

Objekten und in der Dorfzone besondere Sorgfalt verlangt.

- Bestimmungen, wann Flach- und Pultdächer extensiv zu begrünen sind.

Seite 53


48 Aussenraum-

gestaltung

- klarere Anforderungen an Terraingestaltung formuliert, dass Bauten und An-

lagen dem massgebenden Terrain und der charakteristischen Geländeform

zu folgen haben.

- maximale Höhenmasse für Stützmauern und Aufschüttungen inklusive der

Regel von in der Höhe gestaffelten Stufen

- Inhalt Umgebungsplan präzisiert, um die geforderten Qualitäten überprüfen

zu können.

50 Ruinen,

Baulücken

- Der Gemeinderat kann neu auch bei vernachlässigten (nicht nur zerstörten)

Gebäuden eine Frist ansetzen, um diese ganz abzutragen oder wiederherzu-

stellen.

52 Aussenbeleuch-

tungen

- Einsatz von zurückhaltenden Beleuchtungsanlagen mit Ausrichtung von oben

nach unten im Aussenbereich, um die Lichtemissionen auf eine angemesse-

ne Weise zu beschränken.

- Ausnahmen für öffentliche Gebäude mit Repräsentationsfunktion sind mög-

lich.

53 Zuständigkeit - In der Dorfzone gewährleistetet der Gemeinderat neu eine fachliche Beratung

in Ortsbildfragen und setzt zu diesem Zweck einen Fachberater ein. Die Erst-

beratung ist kostenlos, bei Bedarf kann auf Kosten des Gesuchstellers ein

Fachgutachten verlangt und somit ein wesentlicher Beitrag zur Qualitätssi-

cherung geleistet werden.

54 Gebührenregle-

ment

- Hinweis auf Reglement der Gemeinde

55 Aufhebung bishe-

rigen Rechts

- Aufhebung aller vorhandenen Zonenplan- und BNO-Bestimmungen inklusive

der Teiländerungen, so dass diese durch den neuen Bauzonen- und Kultur-

landplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung abgelöst werden.

56 Übergangsbe-

stimmungen

- Festlegung, nach welchem Recht Baugesuche beurteilt werden, die im Zeit-

punkt des Inkrafttretens hängig sind, das heisst Beurteilung nach neuem

Recht gemäss Vorschlag in M-BNO

Seite 54


5.4 Kulturlandplan

5.4.1 Wichtigste übergeordnete Vorgaben

Im Folgenden wird aufgezeigt, wie die wichtigsten übergeordneten Vorgaben im Kulturlandplan

umgesetzt werden:

Richtplanung Kanton Aargau Umsetzung

Siedlungstrenngürtel (S2.1/1.1) - als Freihaltebereich Hochbauten und gebietsweise als Na-turschutzzone aufgenommen

Naturschutzgebiete von kantonaler Be-

deutung im Wald (L4.1)

- als Naturschutzzonen im Wald (Altholzinseln, Feuchtwälder / Waldweiher) aufgenommen

Gewässer und Hochwassermanagement

(L 1.2)

- Freihaltegebiete Hochwasser mit genereller Bestimmungen in BNO gesichert

Gefahrenkarte Hochwasser - im Baugebiet siehe Abschnitt 4.5 - Berücksichtigung Oberflächenabfluss, § 24 BNO - Für hochwassergefährdete Gebiete ausserhalb des Unter-

suchungsperimeters wird das sogenannte Delegationsmo-dell in § 24 BNO integriert.

Wildtierkorridor (L 2.6) - AG 6 Suret

5.4.2 Landwirtschaftszonen / weitere Zonen nach § 18 RPG

Im rechtskräftigen Kulturlandplan der Gemeinde Schafisheim sind die Landwirtschaftszonen be-

reits grundeigentümerverbindlich festgelegt. Im Rahmen dieser Revision musste vor allem

überprüft werden, ob die bestehenden Betriebe dem veränderten übergeordneten Planungs-

recht (RPG, BauG, Richtplan) entsprechen, ob ggf. Entwicklungsstandorte Landwirtschaft ESL

ausgeschieden werden müssen, und ob die ausgeschiedenen Spezialzonen im Kulturland noch

sachgerecht sind bzw. ob weitere Spezialzonen ausgeschieden werden können bzw. müssen.

Die Überprüfung der Betriebe sowie der Landwirtschaftszonen hat ergeben, dass ausgehend

von den Landwirtschaftszonen keine Änderungen notwendig sind. Änderungen an der Zonen-

abgrenzung ergeben sich aufgrund der Änderungen an der Abgrenzung der Materialabbauzo-

ne.

Die Spezialzone Materialabbau wird wie bisher als weitere Zone nach Art. 18 RPG ausgeschie-

den. Der Kiesabbau im Gebiet Gässliacher / Zelgli auf Gemeindegebiet von Schafisheim ist

weitgehend abgeschlossen und die Flächen sind rekultiviert. Aufgrund des Rekultivierungsfort-

schritts können die entsprechenden Flächen gemäss kantonaler Abteilung für Umwelt wieder

der Landwirtschaftszone zugewiesen werden (vgl. Planausschnitte nächste Seite).

Neue Materialabbauzonen können gestützt auf Richtplan-

beschluss V2.1/3.1 aktuell nicht ausgeschieden werden,

da die weiteren Abbaugebiete erst als Zwischenergebnis

(Staufner- / Schafisheimerfeld, mit erheblichem

Koordinationsbedarf) und Vororientierung (Oberbann Ost)

im Richtplan aufgenommen sind.

Seite 55


Ausschnitt Kulturlandplan mit rechtskräftiger Abgrenzung

Landwirtschaftszone und Aussparung Materialabbauzone

Hintergrund: Luftbild 2015, Quelle: AGIS

Ausschnitt neuer Kulturlandplan mit angepasster

Landwirtschafts- und Materialabbauzone

Die Grösse und die Abgrenzung der Spezialzonen für bodenunabhängige Landwirtschaft und

Gartenbau wurden unter Beizug der Grundeigentümerschaft sowie der Bewirtschafter verifiziert.

Die Flächen im Gebiet Dutschmis werden gartenbaulich bewirtschaftet. Die Grösse der Spezial-

zone ist unter Berücksichtigung der betrieblichen Entwicklung der letzten 10 Jahre angemessen

und sachgerecht.

Die Flächen innerhalb der Spezialzone im Gebiet Hinterberg werden rund zur Hälfte gartenbau-

lich und für den Gemüseanbau genutzt. Der andere Teil der Flächen ist an Landwirtschaftsbe-

triebe verpachtet und wird bodenabhängig genutzt. Gemäss Angaben der Grundeigentümer be-

stehe jedoch von Seiten der Garten- und Gemüsebaubetriebe Interesse, weitere Flächen inner-

halb der Spezialzone zu übernehmen, wenn bestehende Pachtverträge aufgelöst werden. Um

die Entwicklungsmöglichkeiten der seit rund vier Jahrzenten ansässigen Betriebe nicht zu

schmälern, wird auch in diesem Gebiet die Ausdehnung der Spezialzone beibehalten.

Zone für bodenunabhängige Landwirtschaft und

Gartenbau Dutschmis

Zone für bodenunabhängige Landwirtschaft und

Gartenbau Hinterberg

Die im Rahmen einer Teiländerung 2014 ausgeschiedene Spezialzone Pferdehaltung Hueb,

rechtskräftig seit 25. September 2014, wurde als weitere Zone nach Art. 18 RPG in den Kultur-

landplan integriert.

Seite 56


5.4.3 Schutzzonen und -objekte

Im Kulturlandplan müssen die Schutzzonen und -objekte grundeigentümerverbindlich, das

heisst mit relativ hoher Verbindlichkeit festgelegt werden. Bei der Ausscheidung der einzelnen

Objekte ist deshalb eine gewisse Zurückhaltung geboten. Insbesondere soll den Bestrebungen

der gesamtbetrieblichen Bewirtschaftungsvereinbarungen mit den Landwirten zur Abgeltung

ökologischer Leistungen nicht entgegen gewirkt werden.

Als Basis für die Ausscheidung von Schutzzonen und Schutzobjekten dienen folgende Grund-

lagen:

Rechtsgültiger Kulturlandplan sowie Bau- und Nutzungsordnung

Bestehende Inventare wie Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS),

ICOMOS-Inventar über Gärten und Denkmäler

Begehung aller bisher geschützten oder inventarisierten Objekte sowie zwischenzeitlich neu

entstandener Objekte (Inventar 2015).

Die wichtigste und v.a. formal und hinsichtlich Bearbeitungstiefe einheitliche Grundlage bildet

die Begehung vom Sommer 2015 und die Dokumentation der Objekte mit Stand Mai 2016 (In-

ventarliste Juli 2015, Aktualisiert Mai 2016) sowie der zugehörige Grundlagenplan Natur und

Kultur 1:5‘000. Gestützt auf die Grundlagenarbeiten wurde eine Bewertung vorgenommen und

der Schutzumfang für jede Kategorie im Einzelnen diskutiert. Auf Grund der Beratung in der

Planungskommission wurden folgende Schutzzonen und -objekte in den Kulturlandplan aufge-

nommen:

1 Trockenstandort

7 Feuchtstandorte und Gewässer (ohne Bäche)

11 Hecken

14 Einzelbäume, Baumgruppen und Baumreihen

27 Kulturobjekte

4 Aussichtspunkte

Trockenstandorte

Im bisherigen Kulturlandplan waren keine Trockenstandorte ausgewiesen. Der im Inventar be-

schriebene und im Grundlagenplan Natur und Kultur dargestellte Trockenstandort am Reben-

hügel wurde hinsichtlich einer Aufnahme als Schutzzone beraten. Aufgrund der Ausgangslage,

dass es sich bei der siedlungszugewandten Abgrenzung des Objekts nicht gleichzeitig um eine

Parzellengrenze handelt, sondern nur um den Bauzonenrand, sind fast sämtliche Grundeigen-

tümer am Bauzonenrand an der Fläche beteiligt. Heute wird der jeweilige Wiesenschnitt für die

Schafhaltung genutzt. Wie lange die Fläche so weiterbewirtschaftet wird, ist unklar. Der Haupt-

anteil der Fläche wurde basierend auf dem Kommissionsentscheid in eine kommunale

Grünzone umgezont, um mit den Bestimmungen der Grünzone einerseits eine eingeschränkte

Nutzung im siedlungsnahmen Bereich zu ermöglichen, aber im Gegenzug dazu eine Pflege der

nicht zur Erholung genutzten Bereich nach ökologischen Grundsätzen zu fordern. Eine Fläche

von rund 8 Aren, die nicht unmittelbar an die Bauzone angrenzt, wird hingegen als Schutzzone

(Trockenstandort) aufgenommen.

Feuchtstandorte (Teiche mit ihren Uferzonen; feuchte Wiesen) wurden bisher zwei geschützt,

neu sind es 7 Standorte, darunter unverändert das Naturschutzgebiet von kantonaler Bedeu-

tung (NPK) Bergmatte mit Waldweiher. Im Schutzgebiet sind ausser den erforderlichen Pflege-

und Unterhaltsarbeiten am Gewässer und seiner Umgebung Veränderungen aller Art verboten.

In Schafisheim waren bisher 5 Hecken geschützt, die auch weiterhin geschützt werden. 6 wei-

tere Hecken wurden zusätzlich als Schutzobjekte aufgenommen. Die Hecke entlang der Aarau-

Seite 57


erstrasse wurde nicht als Schutzobjekt aufgenommen. Sie entstand im Zusammenhang mit

dem ökologischen Ausgleich bei der Renaturierung des Abbaugebiets Gässliacher und ist damit

in diesem Zusammenhang bereits gesichert.

Die geschützten Einzelbäume, Baumgruppen und Baumreihen sind wichtige Bestandteile

der Landschaft in Schafisheim. Von den bisher 5 geschützten Objekten sind deren 4 Reihen

von Säulenpappeln bzw. eine einzelne Pappel. Ein bisher geschützter Einzelbaum wurde wohl

von einem Nussbaum abgelöst. Dieser wird nicht geschützt. Von 10 zusätzlich inventarisierten

Objekten werden alle 10 unter Schutz gestellt. Ein Nussbaum ist seit der Inventarisierung abge-

gangen.

Von den 45 inventarisierten Kulturobjekten sind 30 unter Schutz gestellt. Hinzugekommen

sind einige Brunnen und Grenzsteine sowie Abschnitte von historischen Verkehrswegen, die

noch sichtbar sind, Hohlwege und Trafohäuschen.

Neben dem Aussichtspunkt am Rebenhügel am Lotten Südhang wurden 3 weitere Aussichts-

punkte inventarisiert und als Schutzobjekte aufgenommen.

Der Schutz der Hochstamm-Obstgärten wurde in der Planungskommission eingehend disku-

tiert. Die Erfahrung zeigt, dass Obstgärten ohne spezielles Förderprogramm im Allgemeinen

ausgedünnt werden oder sogar ganz verschwinden, und zwar unabhängig davon, ob sie ge-

schützt sind oder nicht. Der entscheidende Punkt ist also nicht der Schutz, sondern das Etablie-

ren von Anreizen zum Erhalt und zur Förderung von Hochstamm-Baumgärten. Entsprechend

werden die Hochstamm-Obstbäume wie bisher nicht explizit im Kulturlandplan dargestellt. In §

25 Abs. 3 BNO wird die rechtliche Grundlage zur Unterstützung eines Förderprogrammes zur

Förderung eines vielfältigen und strukturreichen Landschaftsbildes mit Hochstammbäumen ge-

geben.

Seite 58


6 Ergebnisse der Planung

Die Ergebnisse aus der kantonalen Vorprüfung, dem Mitwirkungsverfahren sowie dem Einwen-

dungsverfahren (öffentlichen Auflage) werden zu gegebener Zeit in den Planungsbericht inte-

griert.

6.1 Kantonale Vorprüfung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, unter der Federführung der Abteilung Raument-

wicklung, beurteilt die vorliegende Planung bezüglich der Recht- und Zweckmässigkeit

(§ 23 BauG). Die Ergebnisse der kantonalen fachlichen Stellungnahme werden an dieser Stelle

später zusammengefasst.

6.2 Mitwirkung der Bevölkerung

Die Mitwirkungsauflage gemäss § 3 BauG findet hat noch nicht stattgefunden, soll aber parallel

mit der kantonalen Vorprüfung durchgeführt werden. Die Eingaben aus dem Mitwirkungsverfah-

ren werden ausgewertet und einem Mitwirkungsbericht zusammengefasst. Dieser bildet Teil der

öffentlichen Auflage.

6.3 Einwendungsverfahren / Öffentliche Auflage

Nach Freigabe der bereinigten Planungsentwürfe durch die kantonale Behörde (abschliessen-

der Vorprüfungsbericht) erfolgt das Auflageverfahren resp. das Einwendungsverfahren (§ 24

BauG). Wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse besitzt, kann innerhalb der Auflagefrist Ein-

wendungen erheben.

7 Anhang

A1 Räumliches Entwicklungskonzept

A2 Grundlagenplan Natur und Kultur 1:5‘000

Inventar Natur und Landschaft

Grundlagenplan Natur und Kultur (Format A3)

A3 Umsetzung Bauinventar kantonale Denkmalpflege

A4 Themenpläne Schafisheim

- Bauzonenplan neu (Format A3)

- Kulturlandplan neu (Format A3)

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