gazt.gov.sa · 2019. 10. 27. · Created Date: 10/13/2019 11:54:54 PM

النسخة األولى1 الدليل اإلرشادي الخاص بقطاع االستثمار العقاري والتمويل العقاري

الدليل اإلرشادي الخاص بقطاع االستثمار العقاري

والتمويل العقاريالنسخة األولى


المحتويات

3 المقدمة .............................................................................................................. .1

3 1. المبادئ األساسية لتطبيق ضريبة القيمة المضافة على المعامالت العقارية .................

3 بيعالعقارات........................................................................................................... .1.1

4 تأجيرالعقارات......................................................................................................... .1.2

6 المعالجة الضريبية لترتيبات التمويل العقاري.............................................................. .2

9 المرابحة................................................................................................................ .2.1

اإلجارة.................................................................................................................12 .2.2

القروضالتقليديةوالمنتجاتالتمويليةاألخرىالتييقوممنخاللهاالعميلبشراءالعقارمباشرة..........13 .2.3

األسئلةالشائعةحولتمويلالعقارات............................................................................13 .2.4

مبيعات المسكن األول للمواطنين السعوديين ......................................................... 14 .3

إعفاءالمسكناألولضمنترتيباتالتمويل.....................................................................15 .3.1


المقدمةإنالهيئةالعامةللزكاةوالدخل)"الهيئة"(هيالجهةالمكلفةبتحصيلوتطبيقوتنظيموإدارةالزكاةوالضرائبفيالمملكة

العربيةالسعودية)"المملكة"(،تهدفالهيئةإلىمساعدةالمكلفينفيتحقيقأقصىدرجاتاالمتثالالضريبي.تتمثلأبرزمهامالهيئةبزيادةمقدارالوعيلدىالمكلفين،وتعزيزفهمالضرائبلديهمباإلضافةإلىااللتزامالطوعيأداء التيتستخدمهافي بأنهاأحدالوسائل الهيئة التيتصدرها لمتطلباتاالمتثالالضريبي.تعتبراألدلةاإلرشادية

واجباتهاتجاهالمكلفينوتزويدهمبالمعلوماتالمتعلقةبآليةتطبيقضريبةالقيمةالمضافةعلىقطاعاتمعينة.

خالل من العقارات تتضمنشراء التي تلك وباألخص ما، نوعا معقدة العقارات لمعامالت الضريبية المعاملة وتعنبرالحصولعلىتمويلمنقبلطرفثالث.يعتمدتطبيقضريبةالقيمةالمضافةومايتلعقبهامنالتزاماتعلىالبائع

الترتيباتبيناألطراف. والمشتريوالممولعلىطبيعة

تتضمناألدلةاإلرشاديةاألخرىالصادرةعنالهيئةوالخاصةبكلمنالعقاراتوالخدماتالماليةوالتمويلاإلسالميالمزيدمنالتفاصيلحولالمعامالتالضريبيةالمختلفة.يرجىاالطالععلىالموقعااللكترونيVAT.GOV.SAحول

هذهاألدلةاإلرشادية.

تمإعدادهذاالدليلألغراضإرشاديةفقط.واليعتبرهذاالدليلاإلرشاديإلزامياللهيئةأوأيشخصخاضعللضريبةفيمايتعلقبأيمعاملةيتمالقيامبهاواليمكناالعتمادعليهبأيطريقة.

المضافة القيمة ضريبة لتطبيق األساسية المبادئ .1العقارية المعامالت على

يتوجبعلىالمستثمرينفيقطاعالعقاراتالنظرفيأثرضريبةالقيمةالمضافةعلىالدخلالمتأتينتيجةبيعأوتأجيرالعقاراتالتجاريةأوالسكنيةأوأيعقاراتأخرى.

بيع العقارات .1.1تطبقضريبةالقيمةالمضافةبنسبة%5علىجميععملياتالبيعللعقاراتالتييقومبهاالبائع)المورد(بصفتهشخصا

خاضعاللضريبةيمارسنشاطااقتصاديا.يناقشالجدولأدناهالعناصراألساسيةلهذاالمبدأ:

الجدول)1(:متىيتمتطبيقضريبةالقيمةالمضافةعلىبيععقار؟

تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%...

جميعالمبيعات...

التييقومبهاالبائع)المورد(...

للعقارات...

بصفتهشخصاخاضعاللضريبةيمارسنشاطااقتصاديا...


حق )العميل( المشتري منح أو عنه، التنازل أو عقار لملكية نقل بأنه المضافة، القيمة البيع،ألغراضضريبة يعدالتصرففيالعقارأوأيمعاملةأخرىستؤدي-فيالمستقبل-إلىمنحالعميلحقوقالملكيةالكاملةفيالعقار

–مثلاإليجارالمنتهيبالتمليك-.التجاري.بحيثتخضعكلعمليةبيعفرديةبشكل منالممكنحدوثمبيعاتمتعددةللعقارفيسياقاالستثمار

. المضافة1 القيمة لضريبة منفصلتتضمنالعقاراتجميعأنواعالممتلكاتالعقارية،بمافيذلكالتجارية،والسكنية،وأيةأرضمطورةأوغيرمطورة

)مباني(باإلضافةإلىأيةأبنيةأوإنشاءاتعلىتلكاألرض.يعتبربائع/موردالعقار–بمايخصكلعمليةبيعمنفردة–بأنهالشخصالذييمتلكالعقاروبإسمهالخاصويقوم

ببيعهلشخصآخر.بالتسجيل ملزم أو مسجل ويكون اقتصادي نشاط بممارسة يقوم الذي الشخص هو للضريبة الخاضع الشخص

المملكة2. في المضافة القيمة ضريبة ألغراضيعتبرالنشاطاالقتصاديبأنهالنشاطالتجاريأومايماثلهوالذييمارسبصورةمستمرةومنتظمة3.وعلىسبيل

المثالفيسياقالعقاراتمايلي4 :

اليعتبربيعالسكنالدائمالخاص)والذييسكنفيهالبائع(بأنهممارسةلنشاطاقتصاديواليخضعلضريبة المضافة. القيمة

يعدبيعمنزلخاصمنقبلمستثمرعقاريأوبيععقاريحتفظبهعلىمدارفترةماجزءامننشاطاقتصادي ويخضعلضريبةالقيمةالمضافة.

يعدبيعالعقارالتجاريالمحتفظبهلالستخدامالتجاريأوكاستثمارتجاريبأنهجزءمننشاطاقتصاديويخضع القيمةالمضافة. لضريبة

وتنشأعنبيعالعقارالخاضعلضريبةالقيمةالمضافة)وفقاللشروطأعاله(التزاماتضريبيةعلىكلمنالموردوالعميل:

الجدول )2(: التزامات ضريبة القيمة المضافة الناشئة عن بيع عقار

تضمينقيمةضريبةالقيمةالمضافةبنسبة%5في سعربيعالنهائيوتحصيلالضريبةمنالعميل)أومنوزارةاإلسكانفيحالبيعمسكنأوللمواطن–يرجى

االطالععلىالقسم3منهذاالدليل(.في وذلك المضافة، القيمة ألغراضضريبة التسجيل

وتجاوز )البائع(مسجالفياألصل المورد يكن لم حالاعتباره وتم العقار لبيع كنتيجة للتسجيل األدنى الحد

اقتصادي. لنشاط ممارساإصدارفاتورةضريبيةللعميليظهرفيهامجموعالضريبة

المفروضة.للهيئةفي المضافة القيمة عنوسدادضريبة اإلقرار

النظام. حسب المحدد وقتها

تقديمشهادةالمسكناألولفيحالاالستفادة منإعفاءالمسكناألول.

العقار، عن للمورد المفروض المبلغ كامل سدادمن المفروضة المضافة القيمة ضريبة متضمناالبائع/الموردالمسجلوالذييقومبإصدارفاتورة

ضريبية.

التعريفالكاملضمنالمادة23،الالئحةالتنفيذيةلضريبةالقيمةالمضافة.شرحمفصلفيالدليلاإلرشاديللعقارات. 1التعريفالكاملضمنالمادة2،الالئحةالتنفيذيةلضريبةالقيمةالمضافة.شرحمفصلفيالدليلالعاملضريبةالقيمةالمضافة. 2التعريفالكاملضمنالمادة1،االتفاقيةالموحدةلضريبةالقيمةالمضافة.شرحمفصلفيالدليلاإلرشاديللنشاطاالقتصادي. 3تحددالمادة9)7(منالالئحةالتنفيذيةلضريبةالقيمةالمضافةالحاالتاإلضافيةالتييتمفيهاإدراجأواستبعادبيعالممتلكاتمنكونهاجزءامننشاطاقتصادي. . 4

التزامات العميلالتزامات المورد الخاضع للضريبة


1.2. تأجير العقارات

التأجيراآلخرللعقارات)مثل القيمةالمضافة بينمايخضعلضريبة التأجيرالسكني، القيمةالمضافة يعفىمنضريبةالضريبية: المعاملة تحديد كيفية أدناه النموذج التجارية(.يوضح العقارات

تطبيق ضريبة القيمة المضافة على تأجير العقار

عقد اإليجار

عقارسكنيعقارتجاري أرضمطورةأوغيرمطورة

هلالمؤجزملزمبالتسجيلألغراضضريبةالقيمةالمضافة؟

تأجيرخاضعلضريبةالقيمةالمضافة5%

تأجيرغيرخاضعللضريبة

إقامةمؤقتةأوخدماتإقامة

مسكندائمأوإقامةرئيسي

معفى من الضريبةالنعم

األثرعلىالمؤجز:بالتسجيل للضريبة الخاضع المؤجز يلتزم

ألغراضضريبةالقيمةالمضافة)فيحاللمباألصل(. مسجال يكن

فرض للضريبة الخاضع المؤجر على يتوجبضريبةالقيمةالمضافةوإصدارفاتورةضريبة

منفصل. إيجار لكل

األثرعلىالمؤجز:القيمة المؤجرفرضضريبة على يتوجب ال

المضافة.ضريبة ألغراض التسجيل للمؤجر اليمكن

بهذه المتعلقة التكاليف على المتكبدةلتوريدات. ا


المعالجة الضريبية لترتيبات التمويل العقاري .2يناقشهذاالقسمأبرزترتيباتالتمويللبيعوشراءالعقارات،وهي:المرابحةواإلجارةوالتمويلالتقليدي.تتضمنهذهالترتيباتأطرافامتعددةتتضمنكلمن"بائع"و"مشتري"و"ممول".يهدفكلنوعمنهذهالترتيباتإلىمساعدةالمشتريلتمويلعمليةشراءعقار،ولكنتختلفالمعاملةالضريبيةلكلمنهذهالترتيباتبسبباالختالفاتالجوهرية

بينها.

المرابحة .2.1فيعقودالمرابحة،عادةمايقومالممول–البنك-بشراءالعقارمنالمالك)البائع(ومنثمبيعهللمشتريمعهامش

ربحمعين،ويتمسدادالمقابلالماليللعقارباإلضافةإلىهامشالربحعلىأقساط.

تتضمنالمرابحةاتفاقيتيبيعوشراء.وعليه،فإنهنالكعمليتيبيعللعقارألغراضضريبيةالقيمةالمضافة،ويكونالممولطرفافيكلتاالعمليتين:

يقومالممولبشراءالعقارمنالبائعوتنتقلالملكيةالقانونيةللعقارإلىالممول. إذاكانالمالك)البائع(شخصمسجلبضريبةالقيمةالمضافة)مثلالمطورالعقاريأوالشخصالعاملفيشراء

وبيعالعقارات(،فإنهيتمفرضضريبةقيمةمضافةبنسبة%5علىكاملسعرالشراء.

يمنحالممولللمشتريحقاستخدامالعقار)نقلالحيازة(ويبيعهلهعلىأقساطخاللمدةالتمويلالمحددة والمتفقعليها.يتمنقلالملكيةالقانونيةللعقارللمشتريمقدما،ويقومالمشتريبسداداألقساطالتيتشمل

قيمةشراءالعقاروهامشالربحخاللالمدةالمتفقعليها.

علىالممولتطبيقضريبةالقيمةالمضافةبنسبة%5علىقيمةبيعالعقارفقطواليجوزتطبيقالضريبةعلىنسبةهامشالربحوذلكلكونهمعفيمنضريبةالقيمةالمضافة.

الممول

بائعالعقارمشتريالعقار

نقلملكيةالعقار)2(

سدادسعرالشراء+الربح

)أقساط(

دفعةسعرالشراء

مقدما

نقلملكيةالعقار)1(


سداداألقساط المستحقةللممول.

وفقاالستخدام العقار،يمكن

للمشتريخصمضريبةالمدخالت.

تقديمشهادة مسكناولفيحالاالستفادةمنإعفاءالمساكنالمؤهلة

للمواطنين.

يعدبأنهالموردفيهذهالمرحلة. إصدارفاتورةضريبيةللمشتريبتاريخنقلالملكية.يمكن

للممولتحصيلضريبةالقيمةالمضافةالظاهرةفيالفاتورةمقدمامنالعميل،أوتضمينهافيمبلغالقرض

وتحصيلهاخاللمدةالمرابحة.وهذاقرارتجارييعودللممول.وفيجميعالحاالتيكونالبائع)الممول(ملزم

بسدادالضريبةللهيئةعنداستحقاقها.يتمفرضضريبةالقيمةالمضافةبنسبة%5علىكامل

قيمةالعقاروتستحقللهيئةمقدما،ويتماإلقرارعنهاضمناإلقرارالضريبيفيالموعدالنظامي6 .

عدمفرضضريبةالقيمةالمضافةعلىهامشالربح )معفى(.

تحصيلضريبةالقيمةالمضافةمنوزارةاإلسكانبما يتعلقبالمساكنالمؤهلةكمبيعاتالمسكناألول

للمواطنين.

اليوجدعليهالتزامات فيهذهالمرحلة.

الجدول )3(: االلتزامات الضريبية على أطراف معامالت المرابحةأوال: البيع من مالك العقار إلى الممول التي قد تكون حسب الحالة األولى أو الثانية كما

هو موضح أدناه

مشتريالعقار الممول بائعالعقار)المسجلألغراضضريبةالقيمةالمضافة(


يعدبأنهالعميلفيهذهالمرحلة. سدادسعرالشراءالمتضمنلضريبة

القيمةالمضافةلبائعالعقار.يجوزلهخصمضريبةالقيمةالمضافة

المفروضةمنقبلبائعالعقار"ضريبةمدخالت".

إصدارفاتورةضريبيةللممول. فرضضريبةقيمةمضافة

بنسبة%5علىسعرالشراء.اإلقرارعنضريبةالقيمة

المضافةفيالموعدالنظامي.

مشتريالعقار الممول بائعالعقار)غيرالمسجلألغراضضريبةالقيمةالمضافة(


يعدبأنهالعميلفيهذهالمرحلة. سدادسعرالشراءلبائعالعقار)اليوجد

ضريبةقيمةمضافة(.اليوجدخصملضريبةالقيمةالمضافة.

اليقومالبائعبفرضضريبة قيمةمضافةأوبإصدارفاتورةضريبيةللممولوليسعليه

التزاماتتجاهالهيئة5.

1.منالبائعالمسجلإلىالممول

٢.منالبائعغيرالمسجلإلىالممول

٣.منالممولإلىالمشتري

ثانيا : البيع من الممول الى المشتري

علىكلبائعالتحققعماإذاكانسيصبحملزمابالتسجيللدىالهيئةالعامةللزكاةوالدخلألغراضضريبةالقيمةالمضافةعندمايقومببيععقار،وعادةمايكوناألفرادالذييمتلكونعدةعقاراتألغراض. 5استثماريةأويقومونبالمتاجرةفيالعقاراتملزمينبالتسجيللدىالهيئة.وللحصولعلىالمزيدمنالمعلومات،يرجىاالطالععلىاألدلةاإلرشاديةالتفصيليةالخاصةبقطاعالعقاروالنشاطاالقتصادي

كمايمكنكمالتواصلمعالهيئةعبرقنواتالتواصلالموضحةعلىموقعالهيئةللحصولعلىالمزيدمنالمعلومات.تستحقالضريبةفيتاريخسدادالمقابلعنبيعالعقارأوإصدارالفاتورةأوتاريخالتوريد–أيهمأسبق-ويعتبرتاريخالتوريدهوالتاريخالذيتمفيهنقلحيازةالعقار.. 6


مثال:اطلعمستثمرعقاريعلىوحدةسكنيةجديدةفيمدينةجدةمدرجةللبيعمنقبلمطوربمبلغ630،000ريالالمستثمر يعتبرشراء ال للتأجير. واستخدامها الوحدة المستثمرشراء يريد المضافة(. القيمة )شاملضريبة سعودي

أوللمواطنسعودي. باعتبارهمسكن مؤهاللإلعفاء

يبرمالمستثمر)مشتريالعقار(اتفاقيةمرابحةمعالبنكالسعودياإلسالمي)الممول(لتمويلعمليةالشراء.لتنفيذعقدالمرابحة،يشتريالبنكاإلسالميالسعوديالوحدةمنالمطور)البائع(بسعرالشراء630،000ريالسعودي.يقومالمطوربإصدارفاتورةضريبيةللبنكتظهرضريبةالقيمةالمضافةبقيمة30،000ريالسعوديعلىالمعاملة،ويخصم

البنكهذهالضريبةكضريبةمدخالت.وفقالعقدالمرابحة،يقومالبنكببيعالوحدةللمستثمربمبلغإجمالي700،000ريالسعوديعلى10سنوات.يتضمن

ذلك:مبلغالتمويلاألصلي)سعرالشراءغيرشامللضريبةالقيمةالمضافة(=600،000ريالسعودي. ضريبةقيمةمضافةبنسبة%5علىمبلغالشراء=30،000ريالسعودي. ربحبمبلغ=70،000ريالسعودي.

ريالسعودي -األصل–600،000 التمويل لمبلغ المستثمرمتضمنة إلى البنكإصدارفاتورةضريبية يتوجبعلىوضريبةقيمةمضافةبمبلغ30،000ريالسعوديفيتاريخالتوريد)فيمعظمالحاالتهوتاريخنقلالحيازة(.تتضمن

التفاصيلاآلتية: الفاتورة

30,000600,000%5ضريبةقيمةمضافةبيعوحدةسكنية–قيمةالبيع

معفىمنضريبةالقيمةربحبيعوحدةسكنية-المرابحةالمضافة

070,000

مجموعضريبةالقيمةالمضافةعلىالتوريد

30,000

المجموعالمستحقوفقاللمرابحة)شاملضريبةقيمةمضافة(

700,000

)100,000(مبلغالدفعةاألولى

600,000الرصيدالمستحق

المورد: البنك السعودي اإلسالميالعميل: جدة لالستثمار العقاري

تاريخ التوريد: تاريخ نقل ملكية الوحدةضريبة القيمة

القيمةالمضافة المستحقة

سيقومالبنكباإلقرارعنضريبةالقيمةالمضافة30,000ريالسعوديضمناإلقرارالضريبيعنالفترةالتيتمفيهاالتوريد،ولكنسيقومبتحصيلأصلمبلغالتمويلوضريبةالقيمةالمضافةوالربحمنالعميلعلىشكلأقساطلمدة

10سنواتعلىأساسالمرابحة.

البنكالسعودياإلسالمي

المطورالمستثمر

نقلالوحدةوفقاللمرابحة

دفعةأولى 100,000ريال+

أقساطبمبلغ600,000ريال

دفعةمقدمة630,000ريالشاملضريبةقيمةمضافة

نقلالوحدة


التمويل. 7 اعتبارهاضمنمنتجات للملكيةفينهايةمدةاإلجارة،وبذلكاليتم بالتمليك".بعضمنمنتجاتاإلجارةالتتضمننقل المنتهية بـ"اإلجارة تعرفالعقارية،حيثأنهاليست"عقودإيجارمنتهيةبالتملك"وبالتالياليتمالتعاملمعهاعلىأنهابيعلعقارات.يناقشفيالقسم1.2منهذاالدليلكيفيةتطبيق

ضريبةالقيمةالمضافةعلىتأجيرالعقارات.

اإلجارة .2.2وفقالعقوداإلجارة"التأجيرلغاياتالتملك"7،يقومالممولبشراءالعقارمنالبائعوتأجيرهإلىمشتريالعقار.فينهايةفترةاإلجارة،يتمنقلملكيةالعقارمنالممولإلىالمشتري.يحصلالممولعلىربحنتيجةزيادةقيمةالشراء

اإليجار. علىأقساط

وفقالعقداإلجارة،هنالكعمليتيبيعللعقارألغراضضريبيةالقيمةالمضافة،كمايلي:يقومالممولبشراءالعقارمنالبائعوتنتقلالملكيةالقانونيةللعقارإلىالممول. إذاكانالبائعشخصاخاضعاللضريبة،فإنهيتمفرضضريبةقيمةمضافةبنسبة%5علىكاملسعرالشراء. يقومالممولبتأجيرالعقارللمشتري)ونقلالحيازة(علىأنيتمنقلالملكيةالقانونيةفينهايةمدةالتمويل

المتفقعليها.يقومالمشتريبسدادسعرالتكلفة)مبلغالشراء(وهامشالربحضمناألقساطالتييتمتسديدهاللممول.

الحيازة نقل عند اإلجارة تمتفيمعامالت بأنهاقد للعقار البيع عملية تعد المضافة، القيمة ألغراضضريبةللمشتري.

يخضعمبلغالشراءلضريبةالقيمةالمضافة%5،ويعفىمنضريبةالقيمةالمضافةالربحالمتأتيللممول. اليعتبرنقلالملكيةعندنهايةالعقدبأنهتوريدمنفصلللعقار،والينتجعنهالتزاماتضريبةقيمةمضافة. علىهذاالشخصالتسجيلألغراضضريبةالقيمةالمضافة14.معمراعاةاالحكاماالنتقاليةالمنصوصعليها

فيالالئحةالتنفيذيةللنظاموالمتعلقةبحدالتسجيلااللزاميخاللالفترةاالنتقالية.

الممول


نقلالعقار)2(

استخدامالعقارخاللفترةاإلجارة

)2(

دفعات-

أقساط

سدادقيمةالشراء

نقلالعقار)1(


علىكلبائعالتحققعماإذاكانسيصبحملزمابالتسجيللدىالهيئةالعامةللزكاةوالدخلألغراضضريبةالقيمةالمضافةعندمايقومببيععقار،وعادةمايكون. 8األفرادالذييمتلكونعدةعقاراتألغراضاستثماريةأويقومونبالمتاجرةفيالعقاراتملزمينبالتسجيللدىالهيئة.وللحصولعلىالمزيدمنالمعلومات،يرجىاالطالععلىاألدلةاإلرشاديةالتفصيليةالخاصةبقطاعالعقاروالنشاطاالقتصاديكمايمكنكمالتواصلمعالهيئةعبرقنواتالتواصلالموضحةعلىموقع

الهيئةللحصولعلىالمزيدمنالمعلومات.يتماإلقرارعنكاملقيمةالضريبةالمستحقةعلىالعقارالذينقلحيازتهبموجبعقداجارةفياإلقرارالضريبيالذييجبتقديمهعنالفترةالتييقعفيهاتاريخ. 9

التوريدللعقار.

سداداألقساط المستحقةللممول.

وفقاالستخدام العقار،يمكن

للمشتريخصمضريبةالمدخالت.

يعدبأنهالموردفيهذهالمرحلة. إصدارفاتورةضريبيةللمشتريبتاريخوضعالعقارتحت

تصرفه)نقلالحيازة(.يمكنللممولتحصيلضريبةالقيمةالمضافةالظاهرةفيالفاتورةمقدمامنالعميل،أوتضمينهافيمبلغالقرضوتحصيلهاخاللمدةاإلجارة

وهذاقرارتجارييعودللممول.وفيجميعالحاالتيكونالبائع)الممول(ملزمبسدادالضريبةللهيئةعنداستحقاقها.

يتمفرضضريبةالقيمةالمضافةبنسبة%5علىكامل قيمةالعقاروتستحقللهيئةمقدما،ويتماإلقرارعنهاضمن

اإلقرارالضريبيفيالموعدالنظامي9. عدمفرضضريبةالقيمةالمضافةعلىهامشالربح

)معفى(.التفرضضريبةقيمةمضافةإضافيةعلىنقلالملكية

النهائي.


الجدول )4(: االلتزامات الضريبية على أطراف معامالت اإلجارةأوال: البيع من مالك العقار إلى الممول التي قد تكون حسب الحالة األولى أو الثانية كما هو موضح أدناه

مشتريالعقار الممول بائعالعقار)المسجلألغراضضريبةالقيمةالمضافة(


يعدبأنهالعميلفيهذهالمرحلة. سدادسعرالشراءالمتضمنلضريبة

القيمةالمضافةلبائعالعقار.يجوزلهخصمضريبةالقيمةالمضافة

المفروضةمنقبلبائعالعقار"ضريبةمدخالت".

إصدارفاتورةضريبيةللممول بتاريخنقلالملكية.

فرضضريبةقيمةمضافة بنسبة%5علىسعرالشراء.

اإلقرارعنضريبةالقيمة المضافةفيالموعدالنظامي.

مشتريالعقار الممول بائعالعقار)غيرالمسجلألغراضضريبةالقيمةالمضافة(


يعدبأنهالعميلفيهذهالمرحلة. سدادسعرالشراءلبائعالعقار)اليوجد

ضريبةقيمةمضافة(.اليوجدخصملضريبةالقيمةالمضافة.

اليقومالبائعبفرضضريبة قيمةمضافةأوبإصدارفاتورةضريبيةللممولوليسعليه

التزاماتتجاهالهيئة8.

1.منالبائعالمسجلإلىالممول

2.منالبائعغيرالمسجلإلىالممول

2.منالممولإلىمشتريالعقار

ثانيا: البيع من الممول الى المشترى


يعرضها والتي لمكاتبجديدة، تمويلشرائه يرغبفي الدمام، التجاريةفي العقارات خالدفيمجال مثال:يستثمرأعمال ببعض خالد سيقوم المضافة(. القيمة ضريبة )شامل سعودي ريال 4,200,000 بمبلغ للبيع العقاري المطور

تجاريا. المكاتب استخدام ألغراض التحسينتقدمشركةالكماللإلجارةعقدالخالديقوممنخاللهبدفعمبلغ950,000ريالسعوديمقدما،باإلضافةإلىمبلغ3,600,000علىشكلدفعاتأقساطلمدةعشرسنواتمعخيارشراءالعقاربالكاملبنهايةالمدة،وبذلكيتضمنهذا

االتفاقنقلملكيةالعقار.وألغراض الالزم. التمويل لترتيب اإلجارة شركة إلى المطور بإحالة خالد يقوم البيع، وأحكام علىشروط االتفاق بعد

المطور. من بإسمها العقار بشراء اإلجارة شركة تقوم العقد، استكمال4,200,000ريالسعوديمعالدفعمقدماوإصدار يقومالمطوربنقلالملكيةالكاملةللعقارإلىشركةاإلجارةبمبلغ

اإلجارة10. لشركة فاتورةضريبية

ألغراضضريبةالقيمةالمضافة،تقومشركةاإلجارةبتوريدالعقارإلىخالدبتاريخوضعالعقارتحتتصرفه)30مارس2020(.ويتوجبعلىالشركةإصدارفاتورةضريبيةإلىخالدبمبلغالتمويل)4,200,000ريالسعودي(معضريبةقيمة

مضافة)200,000ريالسعودي(.تتضمنالفاتورةمايلي:

الربح مبلغ يعتبر .2020 مارس لشهر الضريبي إقرارها ضمن اإلجارة شركة قبل من الضريبة هذه عن اإلقرار سيتماإلضافي)350,000ريالسعودي(معفىمنضريبةالقيمةالمضافة.والتقومشركةاإلجارةبإصدارفواتيرضريبية

اإلجارة. فترة خالدخالل المستلمةمن اإليجار بدفعات يتعلق فيما

مكاتبتجاريةباإلجارة–قيمةالتمويل

200,0004,000,000%5ضريبةقيمةمضافة

معفىمنضريبةالقيمةالربحالمتأتي-اإلجارةالمضافة

0350,000

مجموعضريبةالقيمةالمضافةعلىالتوريد

200,000

المجموعالمستحقوفقالإلجارة)شاملضريبةقيمةمضافة(

4,550,000


3,600,000الرصيدالمستحق

المورد: شركة الكمال لإلجارةالعميل: خالد

تاريخ التوريد: تاريخ الحيازة - 30 مارس 2020ضريبة القيمة


شركةاإلجارة

المطورخالد-المشتري

استخدامالمقرالتجاريخاللفترة

اإلجارةالدفعات–دفعةأولى+

أقساط

سدادسعرالشراء)مقدما(

بيعمقدمللمكانبالتجارية

نقلالملكيةفينهايةعقداإلجارة

يكونللممولالحقبخصمضريبةالقيمةالمضافةحيثسيتماستخدامالعقارفيعملتوريدخاضعللضريبة.. 10


خاللها من يقوم التي األخرى التمويلية والمنتجات التقليدية القروض .2.3مباشرة العقار بشراء العميل

البائع،واستخدامهكضمان)رهن(للحصولعلى التمويلبشراءالعقارمباشرةمن فيالحاالتاألخرى،يقوممتلقيللعقارات. التقليدية التمويل ترتيبات المعاملةشائعةضمن تعتبرهذه التمويل.

فيالحاالتالتييقوممنخاللهاالمشتريبإجراءعملياتبيعوشراءمعالبائعفإنهينتجعنذلكعمليةبيعواحدةللعقارحيثأنهاليقومالممولبشراءأوبيعالعقار.

إذاكانبائعالعقارمسجالألغراضضريبةالقيمةالمضافة،فإنهيتمفرضضريبةالقيمةالمضافةبنسبة5% علىكاملسعرالشراء.

يعفىمنضريبةالقيمةالمضافةالتمويلالذييقدمهالممول. اليخضعلضريبةالقيمةالمضافةالنقلالمؤقتللعقاركضمانأورهن.

مثال:يرغبعادلبشراءوحدةسكنيةفيالرياضمنمطورعقاريبمبلغ1,400,000ريالسعودي)باإلضافةإلىضريبةقيمةمضافة70,000ريالسعودي(.يمكنلعادلدفعمبلغ270,000ريالسعوديمقدماكدفعةأولى،باإلضافةإلى

قرضمنبنكالهاللبالمبلغالمتبقي1,200,000ريالسعوديعلىفترة15عام.يقومعادلبالتعاقدمباشرةمعالمطورلشراءالوحدة.ويعلمالمطوربأنبنكالهاللسيقومبعمليةالتمويل،ولكنالبنكليسطرفاضمنالترتيباتالتعاقدية.سيقومالمطوربإصدارفاتورةضريبيةلعادلنظيربيعالوحدةكمايلي:

70,0001,400,000%5ضريبةقيمةمضافةبيعوحدة–قيمةالتمويل

إجماليالمقابلالمستحقعنالبيع)شاملضريبةقيمةمضافة(

1,470,000


1,200,000المبلغالمستحقلبنكالهالل

المورد: الرياض للتطوير العقاريالعميل: عادل

تاريخ التوريد: تاريخ نقل الملكية ضريبة القيمة


يقومعادلبسداددقعاتمنتظمةلبنكالهالل،تتضمنمبلغأصلالقرضوهامشالربحالضمني.يعتبرهامشربحالتمويلمعفىمنضريبةالقيمةالمضافة،والتتضمنالدفعاتالمستلمةأيةضريبةقيمةمضافة.

وفقالشروطالعقد،سيقومعادلبنقلملكيةالوحدةإلىبنكالهاللوفقصكرهن.يعتبرهذاالنقلبمثابةرهنأوضمانولنيقومالبنكباستالمالملكيةالكاملةللعقار.عندإكمالدفعاتالقرض،سيتمإرجاععقدالملكيةإلىعادل.ال

يتمفرضأيةضريبةقيمةمضافةعلىصكالرهنأونقلالملكيةمنقبلالبنك.

الممول


قيامالمشتريبنقلالملكيةمؤقتاكضمان/

رهن

دفعاتأقساط

دفعةمقدمةللشراء


2.3.1. حاالت أخرى: استخدام العقار المملوك كرهن أو ضمان لتمويلفيبعضالحاالت،قديقوممالكالعقارباستخدامهكضمانأورهنللحصولعلىقرضأوتمويلتقليدي.فيهذهالحالة،اليرتبطالتمويلبشراءالعقار-وقديكونالغرضمنالحصولعلىالتمويلهولالستفادةمناألمواللغرض

غيرمتعلقبالعقار.

التتضمنهذهالحاالتبيعاللعقارأوأيعمليةخاضعةلضريبةالقيمةالمضافة:يعفىمنضريبةالقيمةالمضافةالتمويلالنقديالمقدممنالممول. •اليخضعلضريبةالقيمةالمضافةالنقلالمؤقتللعقارلغرضالرهن. •

األسئلة الشائعة حول تمويل العقارات .2.4تهدف جميع عقود التمويل إلى تقديم تمويل لشراء منزل، ولكن تختلف معاملة ضريبة القيمة المضافة وفقا

العقد. هل ذلك صحيح؟ لنوع نعم،تختلفالمعاملةالضريبيةبينمنتجاتالتمويل،وذلكبسبباختالفترتيباتالشراءوالبيعللعقار.وفقالعقودالمرابحةوعقوداإلجارة،يقومالممولببيعالعقاربإسمهوبذلكيتوجبعليهفرضضريبةقيمةمضافة

المبيعات. علىهذهكيف يتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة إذا لم يكن بائع العقار مسجال لدى الهيئة لضريبة القيمة المضافة؟

يتمتطبيقضريبةالقيمةالمضافةعلىالمبيعاتفقطإذاقامبهاشخصخاضعللضريبة.فيحاللميكنبائعالعقارمسجالأوملزمابالتسجيل،فإنهلنيقومبفرضضريبةقيمةمضافةعلىبيعهللعقارإلىالممولأوعند

بيعهللعقارمباشرةللمشتري.فيجميعاألحوال،يتمتحديدمعاملةضريبةالقيمةالمضافةلكلمعاملةبشكلمستقل.وعليه،إذاكانالممول

شخصخاضعللضريبةفإنهيتوجبعليهفرضضريبةقيمةمضافةعلىجميعمبيعاتهمنالعقارات.ما هي آثار ضريبة القيمة المضافة في حال تم إلغاء عقد التمويل قبل انتهاء المدة؟ •

يعتمدذلكعلىمايترتبعلىاإللغاءوعلىمااذاكانناقلالعقاريقومبنقلهكجزءمنممارستهلنشاطاقتصاديأمال.قديقومالمشتريفيكثيرمناألحيانبنقلحقوقهالقانونيةفيالعقار)مثلحقوقالملكيةالكاملةأوحقاالستخدامواالنتفاع(إلىمشترآخر)طرفثالث(أوإرجاعهإلىالممول.فيهذهالحالة،يجبعلىالمشتريتحديدماإذاكانهذاالنقليتمكجزءمنممارسةنشاطاقتصاديلتحديدمدىخضوعالمعاملةلضريبةالقيمةالمضافة.

كيف يتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة على الرسوم األخرى المرتبطة بتمويل العقارات؟ •تخضعلضريبةالقيمةالمضافةبنسبة%5أيةرسومصريحةأوعموالتيتمفرضهامنقبلالممولمرتبطة

إداريةللعقد. بالعقدأوتتعلقبرسوم

الممول

المقترض/مالكالعقار

دفعاتأقساط

توفيرتمويلالقرض)مقدما(

يقومالمشتري

بنقلالملكيةمؤقتاكرهن

للقرض


مبيعات المسكن األول للمواطنين السعوديين .3أصدرتالمملكةقرارابتحملتكاليفضريبةالقيمةالمضافةعنالمواطنينالسعوديينعندقيامهمبشراءمسكنهم

األول،وذلكبحدأعلى850,000ريالسعودي11,تتمإدارةهذااإلعفاءبالتعاونمعوزارةاإلسكان.ماهيالمبيعاتالمؤهلةالتيستقومالدولةبتحملضريبةالقيمةالمضافةعنها؟

مبيعاتالعقاراتالسكنيةفقط •المبيعاتالعقاريةللمواطنينالسعوديينفقط •

المسكناألولالذييقومالمواطنبشرائه)وفقاللشهادةالصادرةعنوزارةاإلسكان(. •

الجدول )5(: عملية تحمل ضريبة القيمة المضافة عن مبيعات المسكن األول للمواطنين السعوديين

الخطوة األولى:يقومالمشتريبطلبشهادةالشراءاالولمنوزارةاإلسكانيتوجبعلىالمشتريالتقدممنخاللالموقعااللكترونيلوزارةاإلسكان.

الخطوة الثانية:يقومالمشتريبتقديمالشهادةلموردالعقار.فيحاللميقدمالمشتريهذهالشهادة،يقومالموردبتحصيلضريبةقيمةمضافة5%

بالكاملمنالمشتري.

الخطوة الثالثة:يحددالموردقيمةضريبةالقيمةالمضافةالتيسيتمتحصيلهامنوزارةاإلسكان،وأيةضريبةقيمةمضافةأخرىسيتمتحصيلهامنالمشتري.

الخطوة الرابعة:يقومالموردبإصدارفاتورةضريبيةللمشتريواإلقرارعنهافياإلقرارالضريبي.يجبأنتتضمنالفاتورةالضريبيةواالقرارالضريبيكاملضريبةالقيمةالمضافة

علىقيمةالبيع.اليتمتسويةهذهالمبالغمعالضريبةالمحصلةمنوزارةاإلسكان.

يتمتحصيلضريبةالقيمةالمضافةعنالمبيعاتالتيتبلغقيمتها850,000ريال

منوزارةاإلسكان

ضريبةالقيمةالمضافةعنالمبيعاتالتيتبلغقيمتهاأكثرمن850,000ريالوالتييتمتحصيلهامنوزارةاإلسكان=42,500 ريال)850,000 * %5(يتمتحصيلضريبةالقيمةالمضافة

بالزيادةمنالعميل-المشتري

مثال: مبلغ البيع شامل ضريبة القيمة المضافة 720,000 ريال سعودي

مثال: مبلغ البيع شامل ضريبة القيمة المضافة 1,420,000 ريال سعودي

36,000 ضريبةالقيمةالمضافة5%:

36,000 ضريبةالقيمةالمضافةالمحصلةمنوزارةاإلسكان

ـ ضريبةالقيمةالمضافةالمحصلةمنالمشتري

71,000 ضريبةالقيمةالمضافة5%:

42,500 ضريبةالقيمةالمضافةالمحصلةمنوزارةاإلسكان

28,500 ضريبةالقيمةالمضافةالمحصلةمنالمشتري

األمرالملكيرقم)أ/86(بتاريخ1439/4/19هـ.. 11


إعفاء المسكن األول ضمن ترتيبات التمويل .3.1

المرابحة أو اإلجارةالبائعمسجال(.اليطبقإعفاء %5)إذاكان البائعإلىالمموللضريبةالقيمةالمضافةبنسبة البيعمن يخضع •

األولى. البيع معاملة على األول المسكنعلى المسكن إعفاء تطبيق الممول على يتوجب فإنه األول، المسكن بتقديمشهادة المشتري قام حال في •

الثانية. البيع معاملةيقومالممولبتحصيلضريبةالقيمةالمضافة)بحدأقصى42,500ريال(منوزارةاإلسكان. •

يقومالممولبتحصيلالمبلغالمتبقيمنضريبةالقيمةالمضافةعلىقيمةالبيع)العقاراتالتيتتجاوزقيمتها •850,000ريال(منالمشتريوذلكمنخاللاألقساطالمستحقةعلىالتمويل.

مثال:يقومالبنكاإلسالميالسعوديبتقديمعقدمرابحةلمسكنأوللمواطنسعودي)عبدالله(.وعليه،سيقومالبنكبشراءالمنزلمنبائعالعقاراتومنثمبيعهلعبداللهكمايلي:

القيمة)غيرشامللضريبةقيمةمضافة(=1,000,000ريالسعودي. •%5ضريبةقيمةمضافة=50,000ريالسعودي.

هامشالربح=70,000ريالسعودي. •

سيقومعبداللهبسداددفعةأولىتبلغ100,000ريالوتسديدالباقيعلىمدة15سنة.سيقومالبنكبتحصيلضريبةقيمةمضافة42,500منوزارةاإلسكانوتحصيلالمبلغالمتبقيلضريبةالقيمةالمضافة)الضريبةعلىالقيمةالتيتتجاوز850ألفريال(منعبداللهمنخاللالدفعاتالدوريةخاللمدةعقدالمرابحة.تتضمنالفاتورة

الضريبية.

سيقومالبنكباإلقرارعنكاملضريبةالقيمةالمضافةالمستحقةعلىالبيع)50,000ريال(فياإلقرارالضريبيالمقدمعنالفترةالتييعتبرأنهتمفيهابيعالوحدةألغراضضريبةالقيمةالمضافة.

يقومالبائعبتطبيقإعفاءالمسكناألولوتحصيلضريبةالقيمةالمضافةمن •األول. المسكن شهادة بتقديم المشتري قام إذا اإلسكان وزارة

اليوجدهنالكأيةالتزاماتعلىالممولبمايتعلقبإعفاءالمسكناألول. •قرض تقليدي

المقصودبالتاريخالذيتمفيهالبيعللوحدةهوتاريخالتوريدللعقاروالذييكونتاريخسدادالمقابلالماليأوتاريخإصدارالفاتورةالضريبيةعنالبيعأوتاريخنقل. 12حيازةالوحدة–أيهمأسبق-.

gazt.gov.sa · 2019. 10. 27. · Created Date: 10/13/2019 11:54:54 PM

Documents

Transcript of gazt.gov.sa · 2019. 10. 27. · Created Date: 10/13/2019 11:54:54 PM