GARANTIAS

Dra. Adriana Abella

GARANTIAS

El patrimonio del deudor constituye prenda común dde los acreedores(505, 961,ll96,3433,3875 y cc CC)

Institutos

Pacto comisorio, Cláusulas penales Seña Excepción de incumplimientoRevocatoria, simulación, subrogatoriaAcciones reales, posesoriasPrivilegios, derecho de retención

GARANTÍASCLASIFICACIÓN DE LAS

GARANTÍAS

Modo como se hacen efectivas: Legales o convencionalesSegún ventaja o beneficio a su titular Personales o realesPor la extensión o alcance Generales y especiales

GARANTÍAS LEGALESSon taxativas

PRIVILEGIOS

DERECHO DE RETENCIÓN

FIANZAS LEGALES O JUDICIALES

GARANTÍAS CONVENCIONALESACCESORIAS A LOS

NEGOCIOS Y POR VOLUNTAD DE LAS PARTES

FIANZAAVALESFACTORINGSEGUROS DE CAUCIÓNDERECHOS REALES DE GARANTIA

GARANTIAS PERSONALES

Agregan nuevos sujetos obligados al pagoAdemás se puede pactar la solidaridad (art.2003)

GARANTIAS REALESAfectación de una cosa o bien de propiedad del deudor o tercero al pago de la deuda

Se entiende por garantía real aquella que implica la afectación específica, a la satisfacción de un crédito, de cosas, bienes o universalidades determinadas. Garantía real y derecho real de garantía. DiferenciaClásicos derechos reales de garantía sobre cosa ajena de otras figuras jurídicas (reales o personales) en las que también existe afectación de bienes, cosas o universalidades y que cumplen una función de garantía (vg. lease back, modalidades resolutorias, dominio fiduciario en función de garantía, etc.).

Fideicomiso en garantíaAsegura cumplimiento de créditos u obligaciones de su instituyente. AccesoriedadObligaciones que se aseguran son propias del fideicomitentePuede constituirse esta garantía por un tercero ajeno a la obligación

Objeto Cosas o bienes

Fideicomiso en garantía

ConvencionalidadSujeto a plazo o condición (art. 4 ley 24441)

Transmisión de los bienes dados en fideicomiso

Salen del patrimonio del constituyenteIntegran una universalidad jurídica en cabeza del fiduciario

Difiere de los derechos reales de garantía

Especialidad en cuanto al crédito

El monto del créditoEn caso de enajenación de los bienes elRemanente es del fideicomisario salvo que se disponga otro destino

Ejecución de los bienes

En el acto constitutivo debe indicarse e procedimiento a seguir para la liquidación y hacer efectiva la garantía ante el incumplimiento del deudor

Asegurar el derecho de defensa del deudorTransparencia en la liquidación de los bienes

Fideicomiso en garantía.Texto del Proyecto de ref. CUSi el fideicomiso se constituye con fines de garantía, el fiduciario puede aplicar las sumas de dinero que ingresen al patrimonio, incluso por cobro judicial o extrajudicial de los créditos o derechos fideicomitidos, al pago de los créditos garantizados. Respecto de otros bienes, para ser aplicados a la garantía el fiduciario puede disponer de ellos según lo dispuesto en el contrato y, en defecto de convención, en forma privada o judicial, asegurando un mecanismo que procure obtener el mayor valor posible de los bienes.

DERECHOS REALES DE GARANTIA

CARÁCTER ABSOLUTO CONTENDIO PATRIMONIAL RELACIONES O VÍNCULOS

JURÍDICOS ENTRE PERSONA Y COSA Y EXCEP. BIENES

CONVECIONALIDAD ACCESORIEDAD ESPECIALIDAD

CLASIFICACIÓN

Por naturaleza del objeto gravado Por la entrega o no de la cosa Por su registro o no de bienes

IMPORTANCIA DE LA HIPOTECA

Importancia económica Efectos en el mercado Prerrogativas que la ley confiere al

titular Privilegio Ejecución Efectos a terceros de la publicidad

Título XIV Libro III Código Civil

Caracteres esenciales y natural Forma y contenido del contrato hipotecario Publicidad registral Efectos de registración respecto de terceros y del crédito Derechos del acreedor ante actos del deudor Consecuencias del tercer poseedor Extinción del derecho de hipoteca Cancelación de los asientos Libro IV Privilegios Ley 24441 Letras y ejecución especial Cód. de Procedimiento

DERECHO REAL DE HIPOTECA

ConceptoNaturaleza jurídica

El crédito hipotecarioes una entidad compuesta de dos elementos,

el derecho personal y el derecho real.

Son caracteres esenciales de la hipoteca

La especialidad en cuanto al crédito y en cuanto al objeto

La accesoriedad

La convecionalidad

Carácter Natural

La indivisibilidad

Formalidad

Escritura Pública

Promesa de hipoteca

CONVENCIONALIDAD

Distinguir

el contrato fuente de la obligación principal,

con el contrato o convención hipotecaria que da nacimiento al derecho real

ESPECIALIDAD

EN CUANTO AL OBJETO YLos inmuebles deben estar especial y expresamente determinados.La hipoteca puede comprender varios inmueblesExtensión en cuanto al objeto. La adquisición hecha por el propietario de un inmueble contiguo para reunirlo al inmueble hipotecado no está sujeta a la hipoteca

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO

No puede constituirse hipoteca sino... “por una suma de dinero también cierta y determinada”,

“el acto constitutivo de la hipoteca debe contener la cantidad cierta de la deuda”.

ACCESORIEDADLa hipoteca es accesoria de una obligación principal, y como reflejo de ello

es indispensable una obligación válida-civil o natural

la extinción de la deuda o derecho personal determina en principio la extinción del derecho hipotecario

la transmisión del principal o crédito, lleva consigo la hipoteca

Necesidad de que el crédito garantizado este determinado. Elementos esenciales de la obligación el sujeto , el objeto, y la causa eficiente o fuente de la obligación.

Se pueden garantizarobligaciones dinerarias yobligaciones no dinerarias, debiéndose en estas últimas declarar el valor estimativo en dinero o suma cierta en el acto constitutivo. La suma establecida es el tope o límite máximo del gravamen

La hipoteca es especial también porque debe constituirse en garantía de un crédito determinado Hay que individualizar de la causa del crédito que se garantiza.

Cuenta corriente mercantil

Contrato bilateral conmutativo consensual oneroso de ejecución continuadaLas partes deben hacerse remesas recíprocasPara compensarse las remesas entre sí con efecto novatorio Con intereses Las operaciones deben liquidarse en épocas convenidasHacerse los pagos del saldo resultanteEl saldo es título ejecutivo

Cuenta de gestión

Se ordenan los créditos y deudas en dos columnas

Los créditos ingresados conservan su individualidadNo se opera novaciónNo pierden su exigibilidadNo devengan intereses si no se contratan

Cuenta corriente bancaria

No existe reciprocidad de las remesasEl cliente se limita a controlar y extraer fondosLos valores remitidos carecen de un destino especialNo se produce de pleno derecho la compensación y la novaciónLa situación del deudor se produce en cualquier momento

Apertura de crédito en cuenta corriente

Se pueden garantizarcréditoscondicionales o eventuales, de una manera tan completa como los créditos puros y simples.los créditos a término

En moneda extranjera

CONVENCIÓN HIPOTECARIA

CLÁUSULAS

Cláusulas irrenunciables: • Intimación de pago;• Citación para oponer excepciones;• Sentencia Cláusulas de estilo:•Caducidad de los plazos por falta de pago •Imposibilidad de arrendar el inmueble•Constitución de domicilio especial•Sumisión de tribunales ordinarios. Ejecución extrajudicial•Designación de martillero •Seguro

Retención del título del deudor hipotecario por el acreedor

Naturaleza del título Posesión del título Falta del título Autorización expresamente pactada

HIPOTECA DE PARTE INDIVISA (Art. 2682/3)

ES CONVENIENTE EN LA CONVENCIÓN HIPOTECARIA•Manifestar el constituyente su oposición a que se parta en forma privada de disolverse el condominio durante la vigencia del crédito

VENTA DEL INMUEBLE HIPOTECADOEL TERCER ADQUIRENTE:

•Asume la deuda.•Responde con todo su patrimonio TERCER POSEEDOR:•Responde sólo con el inmueble.•No asume la deuda

FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

Todo acreedor hipotecario tiene un derecho mixto, es acreedor de un derecho personal y tiene, además, un derecho real como garantía de su crédito, que subsiste aun cuando el deudor haya hecho transferencia del inmueble.

Ordinariamente las dos acciones se ejercen conjuntamente, pero puede

darse el caso que se encuentren separadas, de suerte que vayan a

caer en patrimonios diferentes como ocurre en los siguientes casos:

1) Cuando el deudor enajena el inmueble hipotecado y la acción

hipotecaria se ejerce sobre el poseedor en concepto estricto al que

denominamos tercer poseedor; y 2) cuando la hipoteca ha sido constituida por un tercero sin

obligarse personalmente (art. 3121 C.C.)

El acreedor hipotecario tieneel ius persequendi y el ius preferendi y aún antes de la ejecución tiene posibilidad de intentar medidas conservatorias (art. 3157 y 3158) con efectos persecutorios.

Es titular de lasacciones reales confesoria y negatoria (art. 2796 in fine y 2801 Cod. Civil)

EN CASO DE EJECUCIÓN.FACULTADES DEL TERCER

POSEEDOR:• Pagar la deuda• Abandonar el inmueble (art. 3169/73/74 el abandono no autoriza al acreedor a apropiarse del inmueble, su derecho se reduce a hacerlo vender.• Soportar la ejecución.

NO PUEDE: Pedir que se ejecuten ante otros bienes Ejercer el derecho de retención

EJECUCIÓN HIPOTECARIA

JUDICIALES

EXTRAJUDICIALES

ESPECIALES

EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Sistema extrajudicial:

Cartas orgánicas del: Banco de la Nación ArgentinaBanco de la Provincia de Buenos Aires

Ejecución especial

Ámbito de aplicación Diligencia previas Presentación judicial Nombramiento de escribano. Intervención

notarial. Competencia Subasta extrajudicial. Facultades del

acreedor Acta de subasta. Perfeccionamiento de la

Venta. Protocolización de actuaciones. Inscripción

En materia de privilegios, El privilegio de la hipoteca nace desde el día de su inscripción. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata.

EXTINCIÓN El Derecho real de hipoteca se extingue conforme los legislado en el art. 3187 y sigtes. del Cod. Civil ) Por consecuencia de la extinción de la obligación principal en su totalidad. Pago, novación, compensación, dación en pago, prescripción, transacción.

Por causas propias, renuncia , resolución del derecho del constituyente, confusión, remate judicial.

EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL

Excepciones

El art. 3189 aclara:“ El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca”.

El art. 3192 nos dice.

“La consignación de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago”

El Art. 3190 establece:“Si el acreedor , novando la primera obligación con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crédito, la hipoteca continúa garantizando la nueva obligación”

Según el art. 3191:

“La hipoteca dada por el fiador subsiste aún cuando la fianza se extinga por la confusión”

Causas propias: El Código establece distintas causas de extinción de la propia hipoteca, las cuales, a pesar de producir el aniquilamiento de la garantía, dejan subsistente el crédito al cual ésta accede

Renuncia a la hipoteca

El art. 3193: “La renuncia que debe ser expresa y constante en escritura

pública”.

Resolución en los derechos del propietario.

El Art. 3194: “La extinción de la hipoteca tiene lugar cuando el que la

ha concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho

resoluble o condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que

lo adquirió se encuentra resuelto

REMATE JUDICIAL:El art. 3196 la hipoteca se extingue respecto del comprador del inmueble en remate judicial, quien lo adquiere

libre de hipotecas

Debe notificarse a los acreedores el auto de venta en remate público.

.

La intervención es a los efectosde la base y condiciones de venta, regulaciones de honorarios, liquidación de intereses, la distribución final del precio,todo ello se relaciona con la percepción de su crédito,Se permite vigilar la operación de remate

La extinción de la hipoteca se producirá desde que el comprador

consigne el precio a la orden del juez

Plazo de la Inscripción:

El art. 3197 una causal ipso iure de cancelación de la hipoteca, afectando sólo su inscripción en el registro, pero no al derecho, que continúa viviendo mientras no se opere alguna de las causales de extinción

ConfusiónEl art. 3198 : es la reunión en una misma persona, de las cualidades de propietario irrevocable del inmueble y acreedor hipotecario.

La nota al art. 3198 afirma: “ cuando la obligación se extingue por la dación en pago y con ella la hipoteca, ésta debe revivir si el acreedor es vencido en el dominio de la cosa recibida”.

“ La dación en pago...no extingue el crédito antiguo y sus accesorios, sino cuando hay una traslación irrevocable del dominio”

Conforme el art. 783 dispone: “Si el acreedor fuese vencido en juicio sobre la propiedad de la cosa dada en pago, tendrá derecho para ser indemnizado como comprador, pero no podrá hacer revivir la obligación primitiva”

CANCELACION

Mediante la cancelación se deja sin efecto la toma de razón de la hipoteca en el registro.•Cancelación voluntaria (art. 3199 y 3201 CC.),•Judicial (art. 3200 y 3201 CC.) .• De pleno derecho art. 3151 y 3197.

La cancelación voluntaria

tiene lugar cuando, ya se por acuerdo entre constituyente y acreedor hipotecario, o por acto voluntario y unilateral de este último -en escritura pública-, el Registro procede a dejar sin efecto la inscripción

Cancelación judicial

El juicio de cancelación, según el CPC tramita por vía sumaria, debe proseguirse contra el acreedor hipotecario. Una vez que la sentencia ordena la cancelación, el Registro procede, ante su presentación a la cancelación de la hipoteca.

De pleno derechoSegún los arts. 3151 y 3197, los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados 20 años desde el registro

Hipotecas con emisión de

Letras Pagarés hipotecarios

PAGARÉS HIPOTECARIOS

CaracterísticasEmisiónRegistración

Por el 3202 si se emitieron pagarés hipotecarios o letras hipotecarias se cancela la hipoteca por la presentación de las mismas

Ley 24441

Las letras hipotecarias son títulos valores que se refieren a obligaciones dinerarias con garantía hipotecaria (art. 35 ).El título circulatorio tiene incorporado un derecho real de garantía, que es el derecho real de hipoteca regulado en el Código Civil.

LETRAS Ley 24441

La hipoteca tiene como fuente la convención (art. 3115) y la convención es fuente de la emisión de la letra .

Titulo valor es el instrumento necesario para ejercer el derecho literal y autónomo en él expresado

LETRAS Ley 24441

La emisión de letras sólo puede admitirse en hipotecas que garanticen obligaciones de dar sumas de dinero (art. 36). La letra debe contener la promesa pura y simple de pagar una suma de dinero cierta y determinada, razón por la cual no será admitido en hipotecas de máximo o de obligaciones eventuales o condicionales la emisión de letras.

LETRAS Ley 24441

La letra hipotecaria emitida por el deudor debe contener las enunciaciones indicadas en el art. 39 de la ley, Provoca el efecto novatorio particular atribuido conforme el art. 37 yTienen la transmisibilidad propia del derecho cambiario, lo que permite la rápida y ágil movilización del crédito hipotecario.

LETRAS Ley 24441

Es importante distinguir que a partir de la ley 24441, existen dos tipos de letra hipotecarias, las que menciona el artículo 3202 del Código Civil que pueden emitirse en toda hipoteca cualquiera sea su grado y las de la ley que sólo se emiten en hipotecas de primer grado.

Características

Literalidad (art. 39 ley 24441).El contenido del derecho creditorio es el que literalmente expresa el título.

Autonomía (art.40). El título es autónomo respecto del negocio causal y de cualquier otro elemento.-

Características Formalidad. La ausencia de algún requisito formal en cualquier título valor produce la nulidad del mismo.

Completividad. la letra no necesita de ningún elemento extracartular para constituir título idóneo para exigir el cumplimiento del crédito que está incorporado en él. La excepción cuando se convino tasa de interés variable.-

Características

Abstracción. Circulan con prescindencia de toda relación de causalidad o negocio que ha servido de causa. Esta característica es propia de los títulos circulatorios, acentuada en las letras hipotecarias por el efecto novatorio de la emisión de la letra..

Emisión

La emisión de las letras sólo puede corresponder a hipotecas de primer grado consentido expresamente en el acto de constitución de la hipoteca.Puede ser con el otorgamiento de la escritura en la que consta el contrato de mutuo y la convención hipotecaria o en forma diferida.

El titular del inmueble hipotecado aun habiéndose emitido letras hipotecarias tiene facultad de enajenar el inmueble y de constituir hipotecas ulteriores u otros derechos reales.(art. 38)Es prohibida la locación del inmueble convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca con emisión de letras hipotecarias.Es necesaria la contratación de un seguro contra incendios del inmueble sobre el que pesa la hipoteca.

Por el principio de identidad, si la obligación fuese de determinada suma o calidad de moneda debe hacerse en la moneda señalada.

Se debe establecer que el pago se haga ineludible en moneda extranjera a pesar de lo dispuesto en el art. 619 del CC. por lo dispuesto en el 44 del DL 5965/63 que prevé la posibilidad de satisfacer en moneda nacional..

LETRAS CARTULARES

LETRAS ESCRITURALES

Son títulos que funcionan en masa y participan del carácter de desmaterializados. Están reglamentadas en el Decreto 780/95 y 1389/98.

En el caso de emisión de letras cartulares hipotecarias de la ley 24441,

la cancelación de la inscripción de la emisión de las letras y por ende de la hipoteca se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación de las letras y cupones con constancia de haberse efectuado los pagos de capital e intereses.

Tratándose de letras escriturales se efectuará sobre la base de la comunicación del agente de registro de la cual resulte la extinción de la letra acompañada de la respectiva solicitud, en documento auténtico debe surgir la legitimación

Cuando el acreedor originario otorgue escritura de cancelación de gravámenes hipotecarios, en los que se hubieren creado letras hipotecarias de carácter escritural, deberá surgir de dicho instrumento declaración del acreedor en el sentido que la copia que fuere para él expedida, no hubiere sido remitida al agente de registro previsto en el contrato.

En tal circunstancia el autorizante deberá dejar constancia que ha

consignado en la copia nota de la cancelación instrumentada.

MUCHAS GRACIAS