Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.ƒSKI EIN.pdf · Fundusze...
Transcript of Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.ƒSKI EIN.pdf · Fundusze...
Źródła finansowania
inwestycji
na rynku nieruchomości.
Janusz Lipiński
Rzeczoznawca majątkowy nr 199
Europejski Instytut Nieruchomości
2.
Źródła finansowania inwestycji na rynku nieruchomości
Podstawowe źródła finansowania inwestycji
na rynku nieruchomości to:
fundusze inwestycyjne, banki komercyjne,
firmy ubezpieczeniowe, firmy leasingowe,
rządowe programy wspierające inwestycje,
prywatne firmy pożyczkowo-inwestycyjne
oraz inwestorzy indywidualni.
3.
Źródła finansowania inwestycji na rynku nieruchomości.
W niniejszej prezentacji z powodu
ograniczeń czasowych omówione zostaną
przede wszystkim różnego typu fundusze
inwestycyjne specjalizujące się w obsłudze
interesariuszy rynku nieruchomości.
Przedstawione będą fundusze działające na
rynku europejskim, amerykańskim
i w Polsce.
4.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
Podstawa prawna w Polsce: Ustawa z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych.
Formy funduszy inwestycyjnych: („FIO”) fundusz inwestycyjny otwarty, („SFIO”) specjalistyczny fundusz inwestycyjny otwarty, („FIZ”) fundusz inwestycyjny zamknięty.
Minimalne wpłaty do FI - 4 000 000 zł.
Celami funduszy inwestycyjnych mogą być wyłącznie:
1. ochrona realnej wartości aktywów FI lub
2. osiąganie przychodów z lokat netto funduszu inwestycyjnego, lub
3. wzrost wartości aktywów funduszu inwestycyjnego w wyniku wzrostu wartości lokaty.
Opodatkowanie dochodów: osoba fizyczna 19%, sam fundusz jest zwolniony z podatku dochodowego i VAT-u.
6.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
Inwestycje bezpośrednie w nieruchomości mogą być dokonywanewyłącznie za pomocą Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych(„FIZ”). Odnoszą się do tego między innymi Art. 147 i 148 Ustawy.
FIZ może inwestować we własność, współwłasność i użytkowaniewieczyste nieruchomości. Minimalna liczba 4, gdyż nie wolnozainwestować w jedną nieruchomość więcej niż 25% środków.
FIZ emituje certyfikaty inwestycyjne publiczne albo niepubliczne,które są niepodzielne i mogą być papierami wartościowymi imiennymilub na okaziciela. Certyfikaty publiczne mogą być wyłącznie naokaziciela.
Organem kontrolnym FIZ jest Rada Inwestorów, której członkiemmoże być wyłącznie uczestnik FIZ po zablokowaniu swoichcertyfikatów stanowiących ponad 5% ogólnej liczby certyfikatów.
7.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
Można też inwestować w sposób pośredni poprzez fundusze otwarte inwestujące w firmy deweloperskie, budowlane lub inne, których działalność jest związana z rynkiem nieruchomości.
Przykładem ostatnio otwartych funduszy są: IPOPEMA Rynku Mieszkaniowego FIZAN, Investor Property FIZ czy Arka Nieruchomości 2 FIZ.
8.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
Źródło: www.egospodarka.pl
9.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
WIG Budownictwo i WIG Deweloperzy tospecjalistyczne indeksy Warszawskiej GiełdyPapierów Wartościowych, które mogą byćpomocne przy ocenie trendów na rynkunieruchomości.
Indeks giełdowy to wartość obliczona napodstawie wyceny akcji wybranego sektoraspółek giełdowych, pokazuje stan tegosektora a w dłuższym okresie dynamikęrozwoju.
10.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
Iwestowanie w Europie i USA.
Podstawa prawna w Europie: dyrektywa Radynr 85/611/EWG dotycząca przedsiębiorstwzbiorowego inwestowania (UCITS), którawyróżnia dwa rodzaje funduszy: otwarte izamknięte.
W USA popularną formą inwestowania wnieruchomości są REIT - Real EstateInvestment Trusts.
11.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
REIT to korporacyjna forma inwestowania w nieruchomości, która umożliwia redukcję lub eliminację podatków korporacyjnych. REITS z USA kiedy dystrybuują 90% zysków podlegających opodatkowaniu do swoich udziałowców, nie płacą podatku dochodowego.
Trzy podstawowe wskaźniki opisujące działalność REIT to: NAV(net asset value) – wartość środków(aktywów) netto, CAD(cash available for distribution) – gotówka możliwa dystrybucji oraz AFFO(adjusted funds fromoperation) – środki funduszu po potrąceniu wydatków.
12.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
Europejskie odpowiedniki REITs istnieją wNiemczech, Wlk. Brytanii, Francji i Belgii.
Europejskie fundusze inwestujące wnieruchomości istnieją w Europie już od wielulat. W swoim działaniu posługują się tzw.Kodem dobrych praktyk, zbiorem regulacjiprzyjętych samodzielnie do przestrzegania,zapewniając kluczowe dla inwestorabezpieczeństwo powierzonych środków.
13.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
Przykłady zasad działania funduszy
europejskich:
EPRA „European Public Real Estate Association”
Best Practices Recommendation przyjęte we
wrześniu 2010 roku www.epra.com
AREF „The Association of Real Estate Funds”
Code of Practice - obowiązujące w Wlk. Brytanii
od listopada 2009 r. www.aref.org.uk
14.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
EPRA rekomenduje następujące wskaźniki oceny funduszy: EPRA NAV, EPRA Triple Net AssetValue (NNNAV), EPRA Earnings, EPRA Net Yield, EPRA Vacancy Rate.
EPRA zaleca następujące narzędzia raportowania: księgowe zgodne z IAS 40.24, przepływy finansowe zgodnie z IAS 7.18, wyceny listy aktywów inwestycyjnych (Investment assets) i „Development assets”, raporty czynszowe, inne info dot. Portfolia. Dodatkowo publikowane są także sprawozdania Zarządu i Rady Nadzorczej.
16.
Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości.
AREF rekomenduje w swoich zaleceniach przede wszystkim zasadę kompletnej transparentności oraz konieczność dostarczania informacji o charakterze raczej „profesjonalnym” a nie marketingowym.
Członkowie AREF mają obowiązek ujawniania także pełnych danych Zarządu, Głównych udziałowców, wszystkich konsultantów i współpracowników, włącznie z wynagrodzeniem za zarządzanie.
AREF akcentuje konieczność co najmniej kwartalnego raportowania danych opisujących fundusze oraz uaktualnianie na bieżąco informacji w internecie.
18.
Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości.
Polskie fundusze nieruchomości zebrały aktywa o wartości około 2,1 mld zł (czerwiec 2010 r.). Jest to ok. 2% wartości wszystkich funduszy inwestycyjnych
Najdłuższy tzw. Track record obejmuje okres 5-6 lat.
Przeciętne wzrosty wartości(zwroty inwestycyjne) wynoszą od 4 do 7% (Fundusze europejskie ok. 10%).
19.
Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości.
Na rynku polskim powstają nowe fundusze. Np. Komisja
Nadzoru Finansowego zaakceptowała w maju 2010 r.
utworzenie funduszu Investor Property FIZ (Investor
Property Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów
Niepublicznych), specjalizującego się w przekształceniach
gruntów i przedsięwzięciach deweloperskich w miastach.
Istnieją również na rynku takie firmy jak Europejski
Fundusz Nieruchomości S.A.(nieruchomości turystyczne
finansowane w formie dzierżawy zwrotnej) czy też
Fundusz Hipoteczny DOM S.A. który przy pomocy tzw.
Hipoteki odwróconej oferuje właścicielowi nieruchomości
dożywotnia rentę i użytkowanie nieruchomości w zamian
za jej przewłaszczenie.
20.
Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości.
Rynek funduszy nieruchomościowych
w Polsce
jest dopiero na początku drogi
i ma jeszcze przed sobą poważne
perspektywy rozwoju.
DZIĘKUJĘ