Freja Ejendomme | - Årsrapport 2016 · Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016 Årets resultat blev...
Transcript of Freja Ejendomme | - Årsrapport 2016 · Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016 Årets resultat blev...
Årsrapport 2016
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
FREJA EJENDOMME A/S
GAMMEL KONGEVEJ 60, 15
1850 FREDERIKSBERG C
TELEFON +45 3373 0800
MAIL [email protected]
WEB FREJA.BIZ
ENEAKTIONÆR
DEN DANSKE STAT VED FINANSMINISTERIET
HJEMSTEDKOMMUNE
FREDERIKSBERG
SELSKABSNAVN
STATENS EJENDOMSSALG A/S
CVR. NR. 20 54 48 48
BINAVNE
FREJA EJENDOMME A/S
EJENDOMSSELSKABET FREJA A/S
FREJA A/S
STATENS EJENDOMME A/S
FOTO
KONTRAFRAME
ESOFT
FORSIDEILLUSTRATION
OVERGADEN OVEN VANDET 58A
FOTO: KONTRAFRAME
DESIGN
B14
2Wildersgade, København K. Foto: Kontraframe
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Indhold
LEDELSESBERETNING
Hoved- & nøgletal 4
Ledelsens beretning 7
Selskabets ledelse 16
Regnskabsberetning 2016 20
PÅTEGNINGER
Ledelsespåtegning 22
Den uafhængige revisors erklæring 23
ÅRSREGNSKAB
Totalindkomstopgørelse 27
Balance 28
Pengestrømsopgørelse 30
Egenkapitalopgørelse 31
Noter 32
ANDRE OPLYSNINGER
Ejendomsoversigt 46
Management’s Review 48
Financial Highlights 49
3
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Hoved- & nøgletal
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME 582,2 284,6 417,6 69,3 110,6
RESULTAT AF DRIFT AF EJENDOMME 27,4 2,7 -1,3 3,6 2,7
RESULTAT AF EJENDOMSVIRKSOMHED 609,6 287,3 416,3 72,9 113,3
ADMINISTRATION M.V. -24,8 -24,0 -24,1 -21,5 -20,5
RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT) 584,8 263,3 392,2 51,4 92,8
FINANSIELLE POSTER, NETTO 0,9 1,4 5,0 8,4 7,5
RESULTAT FØR SKAT 585,7 264,7 397,2 59,8 100,3
SKAT AF ÅRETS RESULTAT -129,1 -62,9 -98,5 -15,7 -25,2
ÅRETS RESULTAT (TOTALINDKOMST) 456,6 201,8 298,7 44,1 75,1
BALANCE PR. 31.12
LANGFRISTEDE AKTIVER 17,6 17,3 22,5 17,1 15,8
KORTFRISTEDE AKTIVER 2.051,2 1.871,9 1.937,4 1.721,3 1.691,3
AKTIVER I ALT 2.068,8 1.889,2 1.959,9 1.738,4 1.707,1
EGENKAPITAL 1.906,4 1.832,8 1.899,0 1.676,7 1.659,6
LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER 0,0 0,0 4,0 14,0 0,0
KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER 162,4 56,4 56,9 47,7 47,5
PASSIVER I ALT 2.068,8 1.889,2 1.959,9 1.738,4 1.707,1
NØGLETAL
AFKASTGRAD 30% 14% 21% 3% 6%
EGENKAPITALENS FORRENTNING EFTER SKAT 24% 11% 17% 3% 5%
SOLIDITETSGRAD 92% 97% 97% 96% 97%
PENGESTRØMSOPGØRELSE
PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET 634,1 242,0 10,4 289,9 100,9
PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET 1,8 0,2 0,0 0,1 0,1
PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET -400,0 -300,0 -100,0 -50,0 -25,0
PENGESTRØM I ALT 235,9 -57,8 -89,6 240,0 76,0
LIKVIDER 31. DECEMBER 594,4 358,5 416,3 505,9 265,9
20122013201420152016(mio. kr.)
4
Hoved- & nøgletalFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
AKTIEKAPITAL
AKTIEKAPITAL 1. JANUAR 39,5 38,8 38,2 37,7 35,5
NOM. KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 0,5 0,7 0,6 0,5 2,2
AKTIEKAPITAL 31. DECEMBER 40,0 39,5 38,8 38,2 37,7
EGENKAPITALUDVIKLING
EGENKAPITAL 1. JANUAR 1.832,8 1.899,0 1.676,7 1.659,6 1.518,0
KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 17,0 32,0 23,6 23,0 91,5
UDLODDET UDBYTTE -400,0 -300,0 -100,0 -50,0 -25,0
ÅRETS RESULTAT 456,6 201,8 298,7 44,1 75,1
EGENKAPITAL 31. DECEMBER 1.906,4 1.832,8 1.899,0 1.676,7 1.659,6
ÅRETS TIL- OG AFGANG AF EJENDOMME
(ANTAL EJENDOMME)
I ALT 50 24 3 16 55
20122013201420152016(mio. kr.)
BEHOLDNING 31.12.2016
ÅRETS AFGANG
TILGANG KØB/ANNULL.
TILGANG INDSKUD
BEHOLDNING 01.01.2016
5
Ledelsens beretning Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
6Skivevej, Holstebro. Foto: Esoft
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Årets resultat blev på 586 mio. kr. før skat. I 2015 var det 265 mio. kr.
I årsrapporten for 2015 og delårsrapporterne for 1. og 2. kvartal blev det forventede resultat angivet til at være i størrelsesordenen 300-400 mio. kr. før skat. I delårsrap-porten for 3. kvartal blev dette opjusteret til et resultat på 500-600 mio. kr. før skat.
Avancen ved salg blev 612 mio. kr. Overskuddet blev skabt ved 29 ejendomshandler, heraf salg af 24 ejendom-me og 5 delsalg. Tilsammen gav handlerne en omsætning på 991 mio. kr. I 2015 var avancen 299 mio. kr.
Det historiske resultat overgår resultatet i det hidtidige rekordår 2007 og er primært skabt ved at transformere tidligere statslige ejendomme til nye funktioner med en ny lokalplan. Dette adskiller sig fra de foregående år, hvor de store salg har været fokuseret omkring transformation fra kontor til boliger i København K med kort liggetid.
I alt 8 lokalplaner, der rummer byggeret for 230.000 eta-gemeter på Freja ejendomme, er lykkedes at få godkendt i kommuner fra Sønderborg i syd/vest til Furesø i øst i løbet af 2016. De mange lokalplaner er resultatet af et langt sejt træk, hvor vi har samarbejdet med kommu-ner om at udvikle og udfolde de enkelte ejendommes potentiale. Nogle af ejendommene, som Hummeltoftevej 14, Sorgenfri, har det taget et halvt årti at få gennem den demokratiske proces, andre har taget væsentligt kortere tid. Resultatet i 2016 er et vidnesbyrd om, at tålmodighed og omhu i samarbejdet med kommuner og andre interes-senter betaler sig på den lange bane.
I udviklingen af vores ejendomme arbejder Freja tæt sammen med kommuner, investorer og interessenter for at få et flyvefærdigt projekt. På sygehusområdet har vores tætte samarbejde med en lang række regioner ført til salg af flere store sygehusejendomme. Således har vi i 2016 solgt fire konkrete sygehusejendomme: Kalundborg Syge-hus, Korsør Sygehus, Hviding Sygehus og Augustenborg. Dertil kommer et betinget delsalg på Helsingør Hospital. Det er ingen hemmelighed, at transformationen og salg af nedlagte sygehuse til nye formål har været og fortsat er en stor udfordring.
I 2016 solgte vi flere markante ejendomme som Politi-stationen i Nyborg, Orlogsmuseet på Christianshavn og Vedbæk Kaserne. Flere af de solgte ejendomme befandt sig udenfor hovedstadsområdet. I alt solgte vi 21 ud af 24 ejendomme udenfor København. Det tager vi som et tegn på, at opsvinget for alvor har bidt sig fast i hele landet, om
end prisniveauet afspejler den geografiske placering og varierer betydeligt fra de større byer til landdistrikterne.
Årsregnskabet er et bevis på, at godt samarbejde internt i organisationen er fundamentet for succes. Tæt samar-bejde og sparring mellem udvikling og salg er ofte det, der giver de største resultater. Idéer undfanget i udvikling bliver trykprøvet i salg og betyder, at vi næsten altid ender ud med et projekt, der er attraktivt for markedet.
På de interne linjer har vi brugt en del energi i 2016 på at blive en attraktiv samarbejdspartner og udvide vores netværk. Vi er af den overbevisning, at vores samarbejds-partnere er en vital del af vores forretning. De er med til at skabe nye idéer og udvikle vores virksomhed. Derfor er vi meget aktive i netværk udenfor huset. Internt har vi fået en god tradition med at invitere samarbejdspartnere og ven-ner af huset til Freja ”seminarer”. På seminaret diskuterer vi centrale emner indenfor ejendomsbranchen. Vi inviterer bredt og har omkring 100 gæster til hvert arrangement.
I Freja holder vi af at skabe debat. Vi har ikke noget imod at sætte grænserne lidt skarpt op, hvis det fordrer dialog og udvikling. Således har vi i 2016 i Freja Magasinet stillet spørgsmålstegn ved den måde, bygningskulturarven forvaltes på. Vi i Freja er af den holdning, at fredningsbe-stemmelserne ofte er for rigide og gør det svært at udvikle fredede ejendomme. På samme måde satte vi i årets andet magasin planloven og den kommunale forvaltning af loven til debat.
UdviklingsprojekterI 2016 har Freja haft fokus på at få godkendt lokalplaner for en række større attraktive udviklingsejendomme, der er blevet solgt betinget af en ny lokalplan. I forløbet har vi oplevet et sjældent flow i udviklingsarbejdet og meget succesfulde samarbejder med udvalgte kommuner. Vores erfaring fra 2016 vil indgå som inspiration og best practice i forhold til nye opgaver i det ganske land.
Et eksempel på sådan et projekt er Flyvestation Værløse, hvor Freja har haft et intenst og kvalificeret samarbejde med Furesø Kommune. Her er det lykkedes at skabe en hurtig transformation af det gamle militærområde til en flyvefærdig bydel i udkanten af København, hvor de nye beboere kan se ud over et fredet landskab med imponerende hangarer, fascinerende shelters og kilometervis af landingsbaner. Freja overtog Flyvestation Værløse i sidste halvdel af 2013 og fik lokalplanen godkendt i efteråret 2016 efter en lang række drøftelser med borgere, politikere og interessenter. Lokalplanen baner vej for de første 20.000 m² boligbebyggelse
Ledelsens beretning
7
Ledelsens beretning Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
og godt 50.000 m² erhvervsbebyggelse, og i foråret 2017 påbegyndes opførelsen af de første 200 boliger. Flyvestation Værløse er allerede nu et udflugtsmål for fugleelskere, historienørder, rulleskøjteentusiaster og cyklister i alle aldre.
Et andet stort udviklingsprojekt, som fik luft under vin-gerne i 2016, er Scherfigsvej 8 i København Ø. Her kan københavnerne se frem til en flot bebyggelse på 15.000 m² ved Svanemøllebugten med både ejerlejligheder og almene boliger. Med den nye bebyggelse får familier i alle indkomstgrupper en chance for at nyde udsigten ud over vandet og den nye strand i Københavns nordligste hjørne.
I 2016 fik Freja også lokalplanlagt Hummeltoftevej 14, som tidligere husede politi og domstol. Nu kommer der 15.000 m² dagligvarebutik, boliger og erhverv på grunden, der bliver en flot markering af knudepunktet ved Sorgenfri Station og motorvej. På naboejendommen er Freja i gang med at lokalplanlægge et nyt spændende boligområde på Plantedirektoratets grund. De nye boliger kommer til at huse studerende, forskere og seniorer i et spektakulært landskab med kurvede former og løberute op og ned ad den grønne tagryg.
I Cortex Park i Odense fik Freja i efteråret godkendt en lokalplan for yderligere 70.000 m² bebyggelse, så godt 130.000 m² af området nu er lokalplanlagt. Freja har solgt 50.000 m² byggeretter, og en del af dem er allerede opført. Cortex Park er en del af Campus Odense, der vil få et flow af 50.000 mennesker dagligt, når Nyt OUH (Odense Universitets Hospital) åbner, og SDU (Syddansk Universitet) færdiggør deres storstilede udvidelsesprojekt. Alt sammen betjent af en ny letbane, der bringer brugere hurtigt fra Midtby/Banegård til Campusområdet.
I slutningen af året fik Freja en række nye ejendomme i porteføljen, særligt i Odense. Ejendommene har tilhørt Uni-versity College Lillebælt og har mange spændende poten-tialer, vi glæder os til at udfolde i samarbejde med Odense Kommune, kommende investorer og brugere. I Aarhus har vi fået en anden markant ejendom tæt på universitetet og Kommunehospitalet. Ejendommen spænder over en sam-let karré og har fantastiske udviklingsperspektiver.
Indskud af ejendommeI 2016 fik Freja indskudt 16 ejendomme. Ejendommene havde en samlet værdi på 161 mio. kr. Ejendommene kom alle fra Klima- Energi- og Bygningsministeriet og var fordelt jævnt over hele landet.
600
500
400
300
200
100
0
MIO
. KR
.
700
20072006 2008 2009 20122011 2013 2014 2015 20162010
3011 27 27 2632 35 36 38 2415
ANTAL SOLGTE EJENDOMME
RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME
UDVIKLING I EJENDOMSSALGET
8
Ledelsens beretningFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
SalgFreja gennemførte 29 endelige salg i 2016. De solgte ejendomme spænder fra Orlogsmuseet på Christianshavn over et domhus i Holstebro til Korsør Sygehus. De tre eksempler demonstrerer tydeligt bredden i Frejas ejen-domsportefølje, både hvad angår tidligere anvendelse, størrelse og geografisk placering. De meget forskellige ejendomme medfører en bred sammensætning af købere. Nogle købere er store institutionelle investorer som pensionskasser, mens andre er små private investorer, der køber naboejendommen til eget brug. Dertil kommer et voksende antal udenlandske investorer, som har fået øjnene op for det danske ejendomsmarked.
De sidste års positive tendenser på ejendomsmarke-det blev forstærket yderligere i 2016. Priserne steg støt gennem hele året, og markedet blev til tider lidt hektisk. Vi mærker, at folk er investeringslystne og søger mod ejendomsmarkedet, da traditionelle investeringer som obligationer giver et meget lavt afkast. De stigende priser på ejendomme er da også et udtryk for, at afkastkravet på de traditionelle ejendomme er faldende. Det får flere til at søge over i de store udviklingsprojekter, hvor der er større
usikkerhed, men også større gevinster at hente end ved de traditionelle ejendomme.
De positive tendenser på ejendomsmarkedet mærkes i hele landet og er ikke længere begrænset til hovedstaden. Således blev 2016 året, hvor vi solgte flere ejendomme, som har ligget stille i adskillige år, for eksempel Søværnets Grundskole i Auderød. 2016 var også året, hvor boligsal-get fik yderligere luft under vingerne. Flyvestation Værløse og den tidligere Forsvarskommando i Vedbæk er gode eksempler på det. De to tidligere forsvarsejendomme er i fuld gang med at blive forvandlet til boligområder. Generelt synes 2016 at være året, hvor projektsalget for alvor tog fart. Samtidig faldt en del betingede salg fra tidligere år på plads såsom Hummeltoftevej 14 i Sorgenfri og Scherfigsvej 8 i København. Ud over de endelige salg havde Freja også 11 betingede salg ved udgangen af 2016. De betingede salg kan først indregnes i regnskabet i 2017 eller 2018.
VederlagspolitikBestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast årligt vederlag, der fastsættes af generalforsamlingen.
MIO
. KR
.
4000
3800
3600
3400
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
OVERSKUD FØR SKAT
EGENKAPITAL
3200
3000
2800
2600
2400
2200
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
AKKUMULERET OVERSKUD / EGENKAPITAL
9
Ledelsens beretning Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
40
35
30
25
20
15
10
5
0
AN
TAL
EJEN
DO
MM
E
201420132012
FYN & JYLLAND
SJÆLLAND & ØER
HOVEDSTADSOMRÅDET
2015 2016
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
AN
TAL
HA
ND
LER
FYN & JYLLAND
SJÆLLAND & ØER
HOVEDSTADSOMRÅDET
2012 2013 2014 2015 2016
BEHOLDNING AF EJENDOMME OPDELT GEOGRAFISK
ANTAL GENNEMFØRTE HANDLER OPDELT GEOGRAFISK
10
Ledelsens beretningFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Direktionen aflønnes med en fast årlig bruttogage. Her-udover er der etableret en særlig bonusordning baseret på opfyldelsen af en række mål, der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil normalt ikke kunne overstige 25 % af den faste gage.
Ved generalforsamlingen i marts 2008 tiltrådtes de over-ordnede retningslinjer for selskabets incitamentsaflønning jf. www.freja.biz/article/politikker.
Medarbejderne aflønnes ligeledes med en fast årlig bruttogage. Bruttogagen til både direktionen og øvrige medarbejdere indeholder bidraget til den pensionsord-ning, som den enkelte beslutter. I samråd med bestyrel-sens formand har direktionen endvidere mulighed for at tildele medarbejdere et årligt ekstra vederlag, der tildeles på grundlag af en vurdering af individuelle indsatser og opnåede resultater. I 2016 blev der i alt udbetalt sådanne vederlag på 686.000 kr., svarende til 4,2 % af den samlede lønsum, eksklusiv direktionens lønninger.
Vederlag til bestyrelse og direktion er endvidere omtalt i note 7 i Årsregnskabet.
RisiciFrejas økonomiske resultat og stilling er tæt knyttet til markedsforholdene på ejendomsmarkedet og udvik-lingen på kapitalmarkedet. Ejendommene er forsikrede for fysiske skader og ansvar. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke resultatet væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel.
De fleste af Frejas ejendomme skal have ændret plan-bestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndighe-derne. Markedsværdien af en ejendom vil nogle gange blive påvirket betydeligt af ændringerne i de fremtidige anvendelsesmuligheder.
Prisdannelsen er også påvirket væsentligt af beliggenhe-den. Der er meget store regionale forskelle i efterspørgs-len på både boliger og erhvervsejendomme. Det vurderes løbende, om den bogførte værdi af selskabets ejendom-me er udtryk for den værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Nogle af selskabets ejendomme er forurene-de. Når en ejendom overtages, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen.
Alle køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. Der er heller ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet behovet for træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere sker placering af indlån på vilkår på dag-
til-dag-markedet eller aftalemarkedet. Der sker en risikospredning ved, at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore danske pengeinstitutter. For alle pengeinstitutters vedkommende er der fastlagt maksimumsgrænser, som kun kan afviges ved bestyrelsesbeslutning.
En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er ind-gået, når alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i det efterfølgende år. På de handler har Freja ultimo 2016 modtaget kuty-memæssig udbetaling, der er deponeret eller sikret ved garanti. Handler for 155 mio. kr. af årets samlede omsæt-ning overdrages først i 2017.
Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen af restkøbe-summen frem til overtagelsesdagen.
Ejendomsretten til de solgte ejendomme overgår først, når der er sket deponering af hele købesummen. Ved eventuelt mislighold er ejendommen fortsat Frejas, hvilket betyder, at kreditrisikoen er knyttet til avancen ved den misligholdte handel. I 2016 har selskabet ikke konstateret tab ved misligholdte handler.
I forbindelse med salg af udviklingsejendomme kan selskabet påtage sig at forestå oprydning af forurening eller byggemodning af infrastrukturen. Der er derfor risiko knyttet til vurderingerne af værdien af sådanne forpligtel-ser. Der er i 2016 en negativ regulering på 4 mio. kr. på disse forpligtelser.
På udviklingsejendomme kan der ligeledes være klausuler med merkøbesum ved opnåelse af yderligere byggeretter. Der er i 2016 en positiv regulering på 238 mio. kr. vedrø-rende tidligere års salg af ejendomme.
SelskabsledelseSelskabet følger udviklingen i retningslinjer for god selskabsledelse. Bestyrelsen betragter anbefalingerne i rapporten Statens ejerskabspolitik udgivet af Finansmini-steriet i 2015 som kodeks for ledelsen af selskabet. For mere information se dokumentet ”Freja ejendomme A/S - og god selskabsledelse” opdateret januar 2016 på www.freja.biz/article/politikker.
Frejas forretningsgrundlag kan grundlæggende beskrives med to overskrifter: ”Flere penge til fællesskabet (Sta-ten)” og ”Bæredygtige løsninger for brugere og borgere”. I Freja bestræber vi os på at få profit til at gå hånd i hånd med bæredygtig arkitektur og byudvikling.
11
Ledelsens beretning Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Redegørelse for samfundsansvarFreja skaber nyt liv i forladte statslige bygninger. Vi søger at udnytte samfundets overskydende ressourcer og skabe en transformation til noget nyt, så samfundets ressourcer udnyttes optimalt, det være sig økonomisk som bæredygtigt. Vi samarbejder med investorer, kommuner og andre interessenter om at finde nye anvendelsesmuligheder, så den gamle domstol, det nedlagte sygehus og den rømmede kaserne får en ny rolle i lokalsamfundet. Vores arbejde skaber værdi for fællesskabet – ikke kun lokalt, men også nationalt. Således har vi gennem årene udbetalt mere end 2 mia. kr. til statskassen i udbytte – penge som går i den fælles kasse. Dette er Frejas hovedformål, og derfor ligger vores største bidrag i CSR (Corporate Social Responsibility) sammenhæng her og vil fortsat gøre det fremover.
Siden vi meldte os ind i Foreningen for Byggeriets Samfundsansvar, har Freja arbejdet på at formulere en CSR politik og et Code of Conduct. Denne politik blev formuleret endeligt og rullet ud i organisationen i 2016. I anledningen af formuleringen af vores Code of Conduct har Freja planlagt et seminar om CSR i samarbejde med Bygherreforeningen, som løber af stablen i 2017.
Frejas CSR politik er tilgængelig på www.freja.biz/article/politikker og beskriver, hvordan vi arbejder med CSR i forskellige processer. Vi tænker CSR ind i, hvordan vi drifter ejendomme, sælger og udvikler dem samt valg af rådgivere. Hvert år opsætter vi mål for vores indsats og rammesætter konkrete aktiviteter for at nå målene. Vi evaluerer indsatsen og justerer den, hvis der er behov for det hvert kvartal og ved årets afslutning.
Vi har ikke i tidligere år haft deciderede CSR mål, udover vores hovedaktivitet, men har for 2017 formuleret fire overskrifter med delmål, som vi har særligt fokus på: 1. Klima og Miljø, 2. Arbejdsforhold, 3. Kvalifikationer, 4. Valg af samarbejdspartnere.
1. Klima og Miljø Freja søger kontinuerligt at nedbringe alt forbrug såvel vand og el som varme på de tomme bygninger i vores portefølje. Vores hovedfokus har været på varmefor-bruget, da det har den største økonomiske virkning. Der er dog en balance i at finde det varmeniveau, der giver den største besparelse og samtidig opretholder ejendommens niveau, så ejendommen ikke får fugt eller svampeskader. Derfor har Freja i de seneste år installeret intelligent varmestyring, som styrer varmen efter den faktiske temperatur i ejendommene. Dette har givet besparelser på op til 30% af varmeforbruget.
Vi har sat os det mål, at alle tomme ejendomme på over 5.000 kvadratmeter skal have installeret intelligent varmestyring som standard i løbet af 2017. Da flere af vores bygninger bliver revet ned af køberne for at give plads til nybyggeri, gennemgår vi porteføljen for at sikre, at vi ikke har unødigt forbrug på nedrivnings-ejendomme. Generelt findes der ikke meget tilgængelig viden om drift af tomme bygninger, og tomgangen er forholdsvis stor på den samlede bygningsmasse. Derfor vil vi i 2017 øge fokus på denne oversete disciplin i facility management enten på egen hånd eller i samarbejde med andre interessenter. Målet er at dele vores erfa-ringer åbent, så vi derigennem kan få andre til ændre adfærd og nedbringe forbruget på tomme ejendomme under hensyn til, at bygningerne skal overleve. På sigt er målet at skabe en best practice på området. Vi arbejder også med at få klart definerede klimamål ind i vores udviklingsprojekter og undersøge, om de har miljøcertifceringssystemet DGNBs potentiale. Dette gøres i samarbejde med vores investorer, da kravene skal hænge sammen med den samlede øko-nomi i projektet. Og i sidste ende er det investorerne, der afgør, hvor vidt de vil gå. Projektet på Hummeltof-tevej 14, Lyngby-Taarbæk Kommune, iværksat af MT Højgaard, bliver således DGNB certificeret.
2. Arbejdsforhold Vi har en målsætning om at fastholde Frejas lave syge-fravær under 5%. I 2016 var det 4,8%. Vi vil ikke have personalesager, der skyldes et dårligt arbejdsmiljø. Vi søger kontinuerligt at forbedre arbejdspladsen blandt andet ved hjælp fra en arbejdsmiljørepræsentant valgt af medarbejderne. Dette skal dog ses i lyset af, at Freja har 20 medarbejdere, som primært udfører kon-torarbejde, hvorfor vi ikke har de store udfordringer på området.
3. Kvalifikationer Medarbejderne i Freja opfordres til at deltage i tværfaglige uddannelsesforløb. Vi har udarbejdet en systematisk oversigt over gennemført efteruddan-nelse og netværk i Freja, så vi sikrer, at alle løbende bliver opkvalificeret. Derudover har Freja etableret en praktikaftale med Arkitektskolen, der indebærer en fast arkitektstuderende i praktik.
4. Samarbejdspartnere I Freja er vi opmærksomme på, hvem vi arbejder sammen med. Er vi i tvivl om en købers troværdighed, screener vi køber så godt, som det er muligt, før vi
12
Ledelsens beretningFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
sælger en ejendom. Da ejendomsbranchen tiltrækker opportunistiske mennesker med et meget positivt sind, og vores ejendomme befinder sig i den høje ende på risikoskalaen, må vi acceptere en vis brancherisiko. Ejendomstypen og beliggenhed afgør, hvor stor øko-nomisk risiko vi vil påtage os. Vi har gennemsigtige processer og giver alle lige mulighed for at deltage på investormøder. Således havde Freja over tyve potentielle investorer til investor-møder i forbindelse med et stort udviklingsprojekt på Rolighedsvej på Frederiksberg. Gennem en gradvis udvælgelsesproces fandt vi en investor, vi vurderede ville kunne løfte opgaven såvel projektmæssigt som økonomisk. Når Freja indgår en større kontrakt til over 2 mio. kr. eller længerevarende samarbejdsaftaler med en rådgiver eller entreprenør, spørger vi, om de har en politik for samfundsansvar. Det gør vi for at sikre, at vores samarbejdspartnere lever op til de samme samfundsmæssige forpligtelser som os selv. Vi har en bred vifte af rådgivere og bruger ofte arkitektkonkur-rencer til at vælge en rådgiver på et bestemt projekt. Eksempelvis har vi i 2016 gennemført et parallelopdrag om udviklingen af et unikt fælleshus for beboerne på Flyvestation Værløse, som indrettes i en flyhangar på
2.500 m². Tre arkitektvirksomheder gav hver deres bud på en spændende løsning.
Bestyrelse og ledelseI løbet af 2016 har bestyrelsen holdt seks møder. Derud-over har bestyrelsen ved skriftlig votering behandlet et antal indstillinger fra direktionen om salg af ejendomme. Der blev i årets løb afholdt tre generalforsamlinger, hvoraf to var ekstraordinære og indkaldt for at godkende apport-indskud af ejendomme.
Den ordinære generalforsamling blev afholdt 31. marts 2016. Her blev der udbetalt et udbytte på 400 mio. kr.
I bestyrelsen trådte John R. Frederiksen ud ved generalfor-samlingen og blev afløst af Bo Rygaard. Frejas udviklings-direktør siden 2008 Carsten Rasmussen indgår fra starten af 2017 i direktionen.
Bestyrelsen gennemgår og overvåger Frejas aktiviteter blandt andet ved at gennemgå detaljerede kvartalsregn-skaber, der indeholder budgetopfølgning. På bestyrelsens møder drøftes selskabets mål for kommende perioder, risikovurderinger, principper for salg, sikring af aktiver og likvider, ligesom der tages stilling til Frejas overordnede politikker og strategier, herunder CSR og CG (Corporate Governance). Frejas kontrolmiljø og IT- forhold indgår
500.000
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
ETA
GEM
ETER
2012 2013 2014 2015 2016
ANTAL EJENDOMME
ETAGEMETER
91 90 81 55 50
UDVIKLING I EJENDOMSPORTEFØLJE
13
Ledelsens beretning Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
i risikodrøftelserne. Ligeledes mødes bestyrelsen med selskabets revision en gang om året. Med hensyn til Ho-vedelementerne i selskabets kontrol- og risikovurderings-systemer ved regnskabsaflæggelsen henvises der til www.freja.biz/article/politikker.
Afholdte generalforsamlingerDen 31. marts 2016 Ordinær generalforsamling
Den 1. juli 2016 Ekstraordinær generalforsamling – 44. indskud
Den 21. december 2016 Ekstraordinær generalforsamling – 45. indskud
Redegørelse for den kønsmæssige sammensætning af ledelsenBestyrelsen i Freja er sammensat af 2 kvinder (40%) og 3 mænd (60%).
En fordeling med 40/60 anses efter selskabslovens regler som en ligelig kønsfordeling, og Freja har således ikke et underrepræsenteret køn i bestyrelsen, og skal derfor ikke fastsætte et måltal for den fremtidige kønsfordeling. Bestyrelsen forventer at fastholde en ligelig kønsfordeling i fremtiden.
Freja er ikke omfattet af reglerne om at udarbejde en poli-tik for at øge andelen af det underrepræsenterede køn på selskabets øvrige ledelsesniveauer. Men det kan oplyses, at ledelsesgruppen består af 1 kvinde (adm. direktør) og 3 mænd.
Hændelser efter regnskabsårets udløbDer er ikke efter regnskabsårets udløb indtruffet væsent-lige hændelser, der mærkbart påvirker Frejas planer eller økonomiske og finansielle stilling ved årets begyndelse.
Forventninger til 2017Det er vores klare forventning, at de positive takter i markedet forsætter i 2017. Investorerne har fæstnet deres blik på ejendomsmarkedet, og branchen oplever en fremgang, vi ikke har set i mange år. Investeringslysten er ikke kun forbeholdt ejendomme i hovedstaden, men har spredt sig til hele landet. Derfor forventer vi et godt salg af Frejas ejendomme udenfor hovedstaden. På samme måde ser vi frem til at tiltrække flere investorer til en række af vores store udviklingsprojekter udenfor København som Cortex Park i Odense og Helsingør Hospital. På begge ejendomme har vi gennem flere år arbejdet med at skabe fundamentet for en moderne mangfoldig bydel i et grønt inspirerende miljø. 2017 bliver også året, hvor der for alvor
kommer luft under vingerne på Flyvestation Værløse. Det første spadestik tages i foråret til 200 nye boliger.
I 2017 vil der fortsat være fokus på at minimere driftsomkostninger og leje tomme kvadratmeter ud, mens vi udvikler ejendommene. Men med de nuværende lejekontrakter forventes dog en nedgang i resultatet for ejendomsdriften i 2017.
Da Frejas portefølje ved indgangen til 2017 ikke indehol-der store ejendomme i København K, forventes det, at resultatet for 2017 ikke kommer op på niveauet for 2016. Baseret på den nuværende viden og forventning til igang-værende og planlagte lokalplanprocesser samt øvrige forventninger til salg og drift, forventer vi et resultat i 2017 i størrelsesordenen 150-250 mio. kr. før skat.
Resultatdisponering og generalforsamlingBestyrelsen foreslår, at årets resultat på 456,6 mio. kr. efter skat foreslås disponeret med udlodning af udbytte på 400,0 mio. kr. og med overførsel af 56,6 mio. kr. til frie reserver.
Den ordinære generalforsamling finder sted tirsdag den 28. marts 2017 hos Freja.
14
Blegdamsvej, København N. Foto: Kontraframe
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Selskabets ledelse
Bestyrelse
Hans J. Carstensen NÆSTFORMAND
INDTRÅDT I BESTYRELSEN I 2014
DIREKTØR EGMONT FONDEN, DIREKTØR EGMONT INTERNATIONAL
HOLDING A/S, DIREKTØR EGMONT ADMINISTRATION A/S, DIREKTØR
EGMONT HOLDING A/S, DIREKTØR EGMONT FINANSIERING A/S,
DIREKTØR EJENDOMSSELSKABET VOGNMAGERGADE 11 APS, DIREKTØR
EJENDOMSSELSKABET GOTHERSGADE 55 APS.
BESTYRELSESFORMAND I:
EJENDOMSAKTIESELSKABET LYGTEN 47-49, EGMONT HOLDING AS,
EGMONT AS, EGMONT PUBLISHING DIGITAL A/S, TV 2 GRUPPEN AS, TV 2 AS
OG EGMONT HOLDING AB.
BESTYRELSESMEDLEM I:
EGMONT ADMINISTRATION A/S, EGMONT HOLDING A/S, NORDISK FILM
A/S, EGMONT HONG KONG LIMITED, LINDHARDT OG RINGHOF
FORLAG A/S OG EGMONT FINANSIERING A/S.
Søren Johansen BESTYRELSESFORMAND
INDTRÅDT I BESTYRELSEN I 2007
ADM. DIREKTØR I ALTOR EQUITY PARTNERS A/S
BESTYRELSESFORMAND I:
WRIST SHIP SUPPLY A/S, WRIST SHIP SUPPLY HOLDING A/S, W.S.S
HOLDING A/S, HAARSLEV INDUSTRIES A/S, HAARSLEV GROUP A/S,
HAARSLEV GROUP HOLDING A/S, NORICAN GLOBAL A/S, CAM GROUP
HOLDING 1 DK APS, CAM GROUP HOLDING 2 DK APS, CARNEGIE ASSET
MANAGEMENT HOLDING DANMARK A/S, CAM GROUP HOLDING A/S OG
ROENHOLTMEDIA.COM APS
BESTYRELSESMEDLEM I:
HAMLET PROTEIN A/S, NEW NUTRITION APS, NEW NUTRITION HOLDING APS
OG PSR APS, DENMARK
16
Selskabets ledelseFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Lene Dammand Lund BESTYRELSESMEDLEM
INDTRÅDT I BESTYRELSEN I 2004
REKTOR, DET KGL. DANSKE KUNSTAKADEMIS SKOLER FOR ARKITEKTUR,
DESIGN OG KONSERVERING.
BESTYRELSESMEDLEM I:
DESIGNDENMARK
Ane Arnth Jensen BESTYRELSESMEDLEM
INDTRÅDT I BESTYRELSEN I 2009
VICEADMINISTRERENDE DIREKTØR I FINANS DANMARK
DIREKTØR REALKREDITRÅDET
BESTYRELSESMEDLEM I:
LØNMODTAGERNES DYRTIDSFOND, GARANTIFONDEN FOR INDSKYDERE
OG INVESTORER
Bo Rygaard BESTYRELSESMEDLEM
INDTRÅDT I BESTYRELSEN I 2016
DIREKTØR I DREYERS FOND
BESTYRELSESMEDLEM I:
PARKEN SPORT & ENTERTAINMENT, KFI ERHVERVSDRIVENDE FOND, EET
INTERNATIONAL OG SKAMOL INTERNATIONAL.
BESTYRELSESMEDLEM I:
KV FONDEN, GAD ANDRESEN FONDEN, MB RICHTER FONDEN, MUSIKHUSET
VEGA OG UDVIKLINGSRÅDET FOR COPENHAGEN SCIENCE CITY OG
NETCOMPANY.
17
Selskabets ledelse Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Direktionen
Karen Mosbech ADMINISTRERENDE DIREKTØR
ANSAT 2009
BESTYRELSESFORMAND I:
BOLIGFONDEN KUBEN
BESTYRELSESMEDLEM I:
DET KGL. DANSKE KUNSTAKADEMIS SKOLER FOR ARKITEKTUR, DESIGN OG
KONSERVERING, DANSK FACILITIES MANAGEMENT OG FONDEN FÆNGSLET.
BESTYRELSESMEDLEM I:
FEAS, FORSKNINGSFONDENS EJENDOMSSELSKAB A/S
Carsten Rasmussen UDVIKLINGSDIREKTØR
ANSAT 2008
18
Blegdamsvej, København N. Foto: Kontraframe
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Årets resultat er et overskud på 585,7 mio. kr. før skat. Ef-ter skat er resultatet 456,6 mio. kr. Selskabet har samlede aktiver pr. 31. december 2016 for 2.068,8 mio. kr. Selska-bets egenkapital er 1.906,4 mio. kr.
Denne årsrapport er aflagt i overensstemmelse med IFRS som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i henhold til Årsregnskabsloven.
TotalindkomstopgørelsenResultat af salg og udvikling af ejendommeDer er i 2016 indregnet 29 salg heraf endeligt salg af 24 ejendomme og 5 delsalg af ejendomme. Netto er der indtægtsført salg af ejendomme på 990,7 mio. kr. og en nettoavance på 612,2 mio.kr.
En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, hvis alle væsentlige risici og fordele ved ejendom-men er overgået til køber. Det gælder også i de situatio-ner, hvor overdragelsen først finder sted i efterfølgende år.
Der er i året indtægtsført netto 238,4 mio. kr. vedrørende reguleringer på tidligere års salg ved to handler.
Selskabet vurderer løbende, om den regnskabsmæssige værdi for selskabets ejendomme er udtryk for en værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved vurderingen indgår eksterne mægleres vurderinger og budgetterede salgspriser og dermed forventningerne til det kommende år. Der lægges til grund for vurderingen, at handelsværdi-en opnås ved en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger. Frejas finansielle forhold er sådan, at der ikke er behov for at vurdere afhændelse af ejendom-mene ved en forceret handel. I vurderingen indgår ligele-des selskabets forventede omkostninger til miljøoprens-ning, projektudvikling, lokalplaner og salgsomkostninger.
Ved årets slutning har selskabet for 3 ejendomme vurderet, at den forventede nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført nedskrivning af disse ejendommes værdi på i alt 30,0 mio. kr. For beskrivelse af vurderingen henvises til risikoafsnittet i ledelsens beretning.
Nogle indgåede ejendomssalg bliver først endelige og kan indtægtsføres, når en række forudsætninger, som udma-trikulering og lokalplanforhold er faldet på plads. Indtil da indgår ejendommen i posten omsætningsejendomme til kostpris som suspensive solgte ejendomme. Det samme gælder ejendomme, der er indgået optionsaftale på.
Disse regnskabsprincipper indebærer, at 11 aftaler indgå-et i 2016 eller tidligere ikke er indregnet. Det er selskabets
forventning, at de suspensive betingelser for disse handler vil blive afklaret i 2017 og 2018. Den foreløbige salgssum er 650 mio. kr. Aftalernes indhold og omfang vil i nogen udstrækning kunne påvirkes af, hvordan betingelserne kan blive opfyldt. Det er således ikke muligt præcist at angive det forventede resultat af disse aftaler.
Resultat af drift af ejendommeSamlet er selskabets ejendomsdrift overskudsgivende i 2016 med et resultat på 27,4 mio. kr. I året har mange af de større ejendomme været udlejede, hvilket har øget overskud betragteligt i forhold til tidligere år.
Driftsindtægter, husleje mv. udgør 62,8 mio. kr. Som hovedregel bliver ejendomme indskudt i selskabet uden aktive lejemål. Da selskabet sigter mod at sælge ejendom-mene hurtigst og bedst muligt, er selskabets udlejnings-bestræbelser ofte begrænset til at indgå lejemål af kortere varighed, med mindre det skønnes, at optimeringen af ejendommen sker ved først at udleje ejendommen. Men grundet længere liggetid bestræber selskabet sig i stadig højere grad på at udleje et øget antal ejendomme for at begrænse liggetidsomkostningerne.
Driftsomkostninger udgør 35,4 mio. kr. og indeholder udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse og ejendom-menes øvrige driftsomkostninger som vagt, arealpleje og energiudgifter. Udgiften til ejendomsskatter og varme udgør en væsentlig andel af driftsudgifterne. Disse søges minimeret i form af intelligent varmestyring på større ejen-domme og fokusering på korrekt ejendomsbeskatning.
FinansieringFinansieringsindtægter kommer dels fra tilgodehavender og deponeringer i forbindelse med ejendomshandler, dels fra frie likvider. I året er posten markant påvirket af kursregulering på indfriede pantebreve. Posten finansieringsomkostninger er markant påvirket af de negative rentesatser.
SkatSkat af årets resultat udgør 129,1 mio. kr., som fremkom-mer ved aktuel skat for året med 131,8 mio. kr. fratrukket positiv ændring af udskudt skat med 2,7 mio. kr. Selska-bets effektive skatteprocent udgør 22,0%. Selskabet har aktiveret tilgodehavende udskudt skat med 16,0 mio. kr.
Årets resultatÅrets resultat på 456,6 mio. kr. efter skat foreslås dispo-neret med udlodning af udbytte på 400,0 mio. kr. og med overførsel af 56,6 mio. kr. til frie reserver.
Regnskabsberetning 2016
20
RegnskabsberetningFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
BalancenBalancen er med 2.068,8 mio. kr. 179,6 mio. kr. høje-re i forhold til primo. Der er på aktivsiden sket et fald i omsætningsejendomme på 147,2 mio. kr. som følge af, at indskuddet af ejendomme ikke har kunnet opveje værdien af afgangen i året. På deponeringer og tilgodehavender er der samlet sket en stigning på 93,8 mio. kr., og likviditet er steget med 235,9 mio. kr. På passivsiden er der en stig-ning i egenkapitalen på 73,6 mio. kr. som følge af betalt udbytte for 2015 på 400,0 mio. kr., som opvejes af årets resultat og kapitaludvidelser med samlet 473,6 mio. kr.
AktiverKortfristede aktiverEJENDOMME
Værdien af selskabets 50 ejendomme udgør i alt 718,9 mio. kr. Da selskabets formål er at sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt, betragtes ejendommene som varebeholdninger under kortfristede aktiver.
I årets løb har selskabet modtaget 16 ejendomme i to indskud med 160,7 mio. kr. og værdien af disse indgår i ejendomsbeholdningen. Der henvises til note 14.
Som tidligere nævnt indgår ejendomme solgt på suspen-sive betingelser eller optionsaftaler i posten omsætnings-ejendomme.
ØVRIGE KORTFRISTEDE AKTIVER
Tilgodehavender solgte ejendomme udgør 509,7 mio. kr. Posten omfatter selskabets tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme efter fradrag af forudbetalinger og deponeringer.
Likvider udgør 594,4 mio. kr. Hele beløbet er placeret på anfordringsvilkår.
EgenkapitalSelskabets egenkapital udgør 1.906,4 mio. kr.
Der er i løbet af året foretaget kapitalforhøjelser på i alt 17,0 mio. kr. i forbindelse med et indskud af ejendomme. Den nominelle aktiekapital blev ved kapitalforhøjelsen øget med 0,5 mio. kr. til 16,5 mio. kr.
Bestyrelsens forslag til udbytte på 400,0 mio. kr. er opført særskilt under egenkapitalen.
GældsforpligtelserKortfristede gældsforpligtelserKORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER
De kortfristede gældsforpligtelser udgør i alt 162,4 mio. kr. Heraf udgør anden gæld 131,6 mio. kr., andre
gældsforpligtelser 25,6, forudbetalinger vedr. suspensive salg 3,6 mio. kr. og selskabsskat 1,6 mio. kr.
ANDRE FORPLIGTELSER
Selskabet er part i enkelte tvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling.
PengestrømmeSelskabet har haft positive likvide beholdninger i hele 2016. Der er udbetalt udbytte med 400,0 mio. kr. i 1. kvar-tal. Ved nye indskud af ejendomme er kontant betalt 143,7 mio. kr. Der er betalt selskabsskat med 127,0 mio. kr. Årets samlede pengestrøm er positiv med 235,9 mio. kr., hvilket skyldes årets resultat og en mindre binding i ejendomme og deponeringer på samlet 318,4 mio. kr. samt en stigning i anden gæld på 112,1 mio. kr.
Selskabets kreditfaciliteter i pengeinstitutter har ikke væ-ret anvendt i 2016. De samlede kreditfaciliteter er på 30,0 mio. kr. ultimo året.
Årets netto pengestrøm har været positiv med 235,9 mio. kr., som fordeles med 634,1 mio. kr. fra driftsaktivitet, 1,8 mio. kr. til investeringsaktivitet og - 400,0 mio. kr. fra finansieringsaktivitet.
21
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og god-kendt årsrapporten for 1. januar til 31. december 2016 for Freja ejendomme A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med Interna-tional Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven.
Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2016.
Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktivi-teter og økonomiske forhold, årets resultat, og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
KAREN MOSBECH
ADMINISTRERENDE DIREKTØR
SØREN JOHANSEN
BESTYRELSESFORMAND
DIREKTION
BESTYRELSEN
HANS J. CARSTENSEN
NÆSTFORMAND
LENE DAMMAND LUND ANE ARNTH JENSEN
KØBENHAVN, DEN 10. FEBRUAR 2017
CARSTEN RASMUSSEN
UDVIKLINGSDIREKTØR
BO RYGAARD
22
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Den uafhængige revisors erklæring
KonklusionVi har revideret årsregnskabet for Freja Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2016, der omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapital-opgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder an-vendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisen-de billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stil-ling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2016 i overensstemmelse med Internatio-nal Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med in-ternationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåteg-ningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregn-skabet". Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmel-se med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Udtalelse om ledelsesberetningenLedelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores kon-klusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetnin-gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikker-hed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesbe-retningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberet-ningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses- beretningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattel-se, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med
årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsens ansvar for årsregnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregn-skab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabetVores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
— Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og
Til aktionærerne i Freja ejendomme A/S
23
Den uafhængige revisors erklæring Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
— Opnår vi forståelse af den interne kontrol med rele-vans for revisionen for at kunne udforme revisions-handlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.
— Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
— Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af års-regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed
forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsæt-te driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er base-ret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke læn-gere kan fortsætte driften.
— Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysnin-gerne, samt om årsregnskabet afspejler de underlig-gende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.
MOGENS ANDREASEN
STATSAUTORISERET REVISOR
HENRIK REEDTZ
STATSAUTORISERET REVISOR
ERNST & YOUNG
GODKENDT REVISIONSPARTNERSELSKAB
CVR-NR: 30 70 02 28
KØBENHAVN, DEN 10. FEBRUAR 2017
24
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
25Wildersgade, København K. Foto: Kontraframe
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
26Augustenborg. Foto: Kontraframe
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
NETTOOMSÆTNING 4 990.694 760.649
KOSTPRIS 5 368.284 454.554
SALGSOMKOSTNINGER 10.252 7.492
AVANCE VED ÅRETS SALG 612.158 298.603
NEDSKRIVNINGER PÅ EJENDOMME 14 30.000 14.000
RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME 582.158 284.603
DRIFTSINDTÆGTER, HUSLEJE M.V. 62.798 38.806
DRIFTSOMKOSTNINGER 6 35.365 36.073
RESULTAT AF DRIFT AF EJENDOMME 27.433 2.733
RESULTAT AF EJENDOMSVIRKSOMHED 609.591 287.336
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER 7 24.771 23.979
RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT) 584.820 263.357
FINANSIERINGSINDTÆGTER 8 3.569 2.902
FINANSIERINGSOMKOSTNINGER 9 2.707 1.545
FINANSIELLE POSTER, NETTO 862 1.357
RESULTAT FØR SKAT 585.682 264.714
SKAT AF ÅRETS RESULTAT 10 129.052 62.891
ÅRETS RESULTAT 456.630 201.823
ANDEN TOTALINDKOMST 0 0
TOTALINDKOMST 456.630 201.823
RESULTATDISPONERING
FORESLÅET UDBYTTE 400.000 400.000
OVERFØRT RESULTAT 56.630 -198.177
456.630 201.823
Totalindkomstopgørelse
(t. kr.) Note 2016 2015
FOR PERIODEN 1. JANUAR - 31. DECEMBER
27
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Aktiver
Langfristede aktiverMATERIELLE AKTIVER
INDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR 1.082 657
MATERIELLE AKTIVER I ALT 11 1.082 657
FINANSIELLE AKTIVER
VÆRDIPAPIRER 12 0 2.818
UDSKUDT SKAT 13 16.000 13.300
DEPOSITUM 539 584
FINANSIELLE AKTIVER I ALT 16.539 16.702
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 17.621 17.359
Kortfristede aktiverOMSÆTNINGSEJENDOMME
EJENDOMME 14 718.889 866.121
OMSÆTNINGSEJENDOMME I ALT 718.889 866.121
TILGODEHAVENDE SOLGTE EJENDOMME 509.665 232.067
ANDRE TILGODEHAVENDER 7.994 7.630
DEPONERINGER, EJENDOMSSALG 220.275 404.448
SELSKABSSKAT 15 0 3.093
TILGODEHAVENDER I ALT 19 737.934 647.238
LIKVIDE BEHOLDNINGER 19 594.388 358.510
KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT 2.051.211 1.871.869
AKTIVER I ALT 2.068.832 1.889.228
Balance pr. 31. december
(t. kr.) Note 2016 2015
28
BalanceFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Passiver
EGENKAPITAL
AKTIEKAPITAL 40.009 39.539
OVERKURS VED EMISSION 570.239 553.709
OVERFØRT RESULTAT 896.159 839.529
FORESLÅET UDBYTTE 400.000 400.000
EGENKAPITAL I ALT 1.906.407 1.832.777
GældsforpligtelserLANGFRISTEDE FORPLIGTELSER
ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER 0 0
LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER I ALT 0 0
KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER
FORUDBETALINGER SUSPENSIVE SALG 3.585 18.000
ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER 25.618 18.964
ANDEN GÆLD 16 131.563 19.487
SELSKABSSKAT 15 1.659 0
KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 162.425 56.451
GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 162.425 56.451
PASSIVER I ALT 2.068.832 1.889.228
(t. kr.) Note 2016 2015
29
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Pengestrømsopgørelse
(t. kr.) 2016 2015
RESULTAT FØR SKAT 585.682 264.714
REGULERING FOR IKKE-LIKVIDE DRIFTSPOSTER M.V.:
AFSKRIVNINGER 613 390
NEDSKRIVNING OG HENSÆTTELSER PÅ EJENDOMME 30.000 14.000
FINANSIELLE POSTER, NETTO -862 -1.357
PENGESTRØM FRA PRIMÆR DRIFT FØR ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL 615.433 277.747
FORSKYDNING I:
OMSÆTNINGSEJENDOMME 134.232 138.400
TILGODEHAVENDER -277.962 52.711
DEPONERINGER, EJENDOMSSALG 184.173 -169.029
FORUDBETALINGER, SUSPENSIVE SALG -14.415 2.436
ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER 6.654 -7.003
ANDEN GÆLD 112.076 74
PENGESTRØM FRA PRIMÆR DRIFT 760.191 295.336
FINANSIELLE POSTER NETTO, MODTAGET 862 2.549
PENGESTRØM FRA DRIFT FØR SKAT 761.053 297.885
BETALT SELSKABSSKAT -127.000 -55.847
PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET 634.053 242.038
INVESTERINGER:
INVESTERING I LANGFRISTEDE AKTIVER -993 -135
VÆRDIPAPIRER 2.818 318
PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET 1.825 183
AKTIONÆR:
UDBETALT UDBYTTE -400.000 -300.000
PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET -400.000 -300.000
ÅRETS PENGESTRØM 235.878 -57.779
LIKVIDER, 1. JANUAR 358.510 416.289
LIKVIDER, 31. DECEMBER 594.388 358.510
SELSKABET HAR HERUDOVER VED ÅRETS UDGANG KREDITFACILITETER PÅ 30.000 70.000
30
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2015 38.763 522.485 2.297.317 -1.259.611 1.037.706 300.000 1.898.954
EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2015
TOTALINDKOMST 201.823 201.823 201.823
FORESLÅET UDBYTTE -400.000 -400.000 400.000 0
ÅRETS KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 776 31.224 32.000
UDLODDET UDBYTTE -300.000 -300.000
EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2015 I ALT 776 31.224 201.823 -400.000 -198.177 100.000 -66.177
EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2015 39.539 553.709 2.499.140 -1.659.611 839.529 400.000 1.832.777
EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2016
TOTALINDKOMST 456.630 456.630 456.630
FORESLÅET UDBYTTE -400.000 -400.000 400.000 0
ÅRETS KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 470 16.530 17.000
UDLODDET UDBYTTE -400.000 -400.000
EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2016 I ALT 470 16.530 456.630 -400.000 56.630 0 73.630
EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2016 40.009 570.239 2.955.770 -2.059.611 896.159 400.000 1.906.407
Aktiekapitalen er fordelt i aktier à kr. 100
Egenkapitalopgørelse
(t. kr.)
AKTIEKAPITAL
OVERKURS VED EM
ISSION
AKKUMULERET RESULTAT
AKKUMULERET UDLO
DNING
OVERFØ
RT RESULTAT
FORESLÅET UDBYTTE
I ALT
31
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Fortegnelse over noter
Generelle
1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 33
2 REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN 35
3 RISICI 36
Reference til resultatopgørelse og balance
4 NETTOOMSÆTNING 37
5 KOSTPRIS (SOLGTE EJENDOMME) 37
6 DRIFTSOMKOSTNINGER 37
7 ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER 37
8 FINANSIERINGSINDTÆGTER 38
9 FINANSIERINGSOMKOSTNINGER 38
10 SKAT AF ÅRETS RESULTAT 39
11 MATERIELLE AKTIVER 39
12 VÆRDIPAPIRER 39
13 UDSKUDT SKAT 40
14 EJENDOMME 40
15 SELSKABSSKAT 41
16 ANDEN GÆLD 41
Øvrige noter
17 ANDRE FORPLIGTELSER 41
18 EVENTUALFORPLIGTELSER 41
19 FINANSIELLE AKTIVER OG FORPLIGTELSER 42
20 HONORARER TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR 43
21 NÆRTSTÅENDE PARTER 43
22 KAPITALFORHOLD 44
23 BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS UDLØB 44
32
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 1 Anvendt regnskabspraksis
GenereltÅrsrapporten for Freja ejendomme A/S for 2016 er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-ningskrav til årsrapporter i henhold til Årsregnskabsloven.
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Repor-ting Standards udstedt af IASB.
Bestyrelse og direktion har den 10. februar 2017 behandlet og godkendt årsrapporten for 2016 for Freja ejendomme. Årsrapporten forelægges til Freja ejendommes aktionær til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 28. marts 2017.
Alle standarder og fortolkninger, der er udstedt og trådt i kraft pr. 31. december 2016, er anvendt. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag godkendt af IASB og EU med ikrafttræden i regnskabsåret 2016 har ikke haft indvirkning på årsrapporten. IASB har endvidere vedtaget en række nye standarder og ændringer til eksisterende standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft, men har ikrafttræden i regnskabsåret 2017 og sene-re, herunder bl.a. IFRS 15 om indregning af omsætning og IFRS 16 om leasing. Disse forventes ikke at få væsentlig indvirkning på fremtidige årsrapporter.
Da selskabet ikke er et børsnoteret selskab, er selskabet ikke omfattet af IFRS 8 om segmenter.
Regnskabspraksis er uændret i forhold til seneste årsrapport.
TotalindkomstopgørelsenPræsentationen af totalindkomstopgørelsen er tilpasset til selskabets særlige karakter og er således ikke opstillet som en traditionel funktions- eller artsopdelt totalindkom-stopgørelse. I stedet er totalindkomstopgørelsen opstillet således, at selskabets aktivitet ved salg af ejendomme og aktiviteten fra drift af selskabets ejendomme præsente-res hver for sig, idet dette anses for at give et retvisende billede af selskabets aktiviteter.
Indtægter og omkostninger periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret.
Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten overgår til køber, samt fortjeneste og tab kan opgøres pålideligt.
Suspensive betingelser i forbindelse med salget medfører, at indregning af salget udskydes, til det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes.
Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem salgs-prisen opgjort til dagsværdi og ejendommens regnskabs-mæssige værdi opgjort under hensyntagen til eventuelt indgåede forpligtelser.
Afholdte salgsomkostninger udgiftsføres i takt med afhol-delsen, såvel for solgte som ej solgte ejendomme.
Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen m.v.
Finansielle indtægter og omkostninger klassificeres opdelt på de finansielle kategorier.
Skat af årets resultatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer direkte i anden totalindkomst. Nøgletal
Finansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finansforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2015".
BalancenLangfristede aktiverINDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR
Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug.
Materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forven-tede brugstid, der udgør:
Indretning af lejede lokaler 7 år Driftsmateriel og inventar 3 - 5 år
Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets scrapværdi og reduceres med eventuelle ned-skrivninger. Scrapværdien fastsættes på anskaffelsestids-punktet og revurderes årligt.
Ved ændring i afskrivningsperioden eller scrapværdien indregnes virkningen heraf i totalindkomstopgørelsen.
Noter (T. KR.)
33
Noter Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 1 Anvendt regnskabspraksis, fortsat
Afskrivninger samt avance og tab indregnes under admini-strationsomkostninger.
VÆRDIPAPIRER
Værdipapirer indgår i kategorien finansielle aktiver dispo-nible for salg. Værdipapirer indregnes ved første måling til kostpris og måles efterfølgende til en vurderet dagsværdi. Urealiserede værdireguleringer indregnes direkte i anden totalindkomst, bortset fra nedskrivninger som følge af værdiforringelse, der indregnes i totalindkomstopgørelsen. Ved realisation overføres den akkumulerede værdiregule-ring indregnet i anden totalindkomst til finansielle poster i totalindkomstopgørelsen.
UDSKUDT SKAT
Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gæld-smetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs-mæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.
Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i selskabets udskudte skatteforpligtelser.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændrin-ger i skattesatser, indregnes i totalindkomstopgørelsen.
DEPOSITUM
Depositum måles til kostpris.
Kortfristede aktiverOMSÆTNINGSEJENDOMME
Omsætningsejendomme, som omfatter ejendomme og grundarealer, måles til kostpris. Er nettorealisationsværdi-en lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi.
Kostpris omfatter anskaffelsespris med tillæg af omkost-ninger direkte relateret til overtagelsen samt efterfølgende forbedringer og efterfølgende regulering af kostpris aftalt ved oprindeligt køb. Kostprisen ved apportindskud af ejen-domme svarer til vurderet markedsværdi. I den vurderede markedsværdi er indregnet eventuelle miljøforpligtelser. Nettorealisationsværdien opgøres som forventet salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkost-ninger, der afholdes for at gennemføre salget, og fastsæt-tes under hensyntagen til omsættelighed og udviklingen i
forventet salgspris. Omsætningsejendomme klassificeres som varebeholdninger under kortfristede aktiver.
TILGODEHAVENDER
Tilgodehavender måles ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris eller en vurderet lavere værdi. Denne lavere værdi opgøres på grundlag af individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Deponerede beløb vedrørende ejendomshandler klassifi-ceres som tilgodehavender.
Nedskrivninger og andre værdireguleringer af tilgodeha-vender indregnes i totalindkomstopgørelsen.
EgenkapitalUdbytte, som forventes udbetalt for året, klassificeres som en særskilt post under egenkapitalen.
Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tids-punktet for vedtagelsen.
Kortfristede gældsforpligtelserEJENDOMME MED NEGATIV VÆRDI
Ejendomme, der er opgjort efter principperne nævnt under omsætningsejendomme, og som måtte have en negativ værdi, klassificeres under kortfristede gældsforpligtelser.
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER
Leverandørgæld, anden gæld, gæld til hovedaktionær og selskabsskat indgår i kategorien andre finansielle gælds-forpligtelser.
Finansielle gældsforpligtelser indregnes til kostpris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skatte-pligtige indkomst med fradrag af betalte acontoskatter.
PengestrømsopgørelsePengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.
PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET
Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte renter samt betalt selskabsskat.
34
NoterFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET
Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af immaterielle, materielle og andre langfristede aktiver.
PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændrin-ger i størrelse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, afdrag på rentebærende gæld samt betaling af udbytte til aktionær.
LikviderLikvider omfatter likvide beholdninger, som er til fri disposition, og som indgår i virksomhedens løbende likviditetsstyring.
Udnyttelsen af selskabets kreditfaciliteter afhænger i en vis udstrækning af deponeringer i forbindelse med ejendomssalg.
NøgletalFinansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finansforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2015".
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
Note 2 Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Ved udarbejdelse af årsrapporten er det nødvendigt, at ledelsen foretager regnskabsmæssige vurderinger og skøn, som kan have væsentlig indvirkning på de i årsrapporten indregnede beløb. Selskabets ledelse finder, at det på baggrund af selskabets forhold ikke vil være muligt at vælge anden regnskabspraksis end den, der er beskrevet i note 1.
Ledelsen i Freja ejendomme A/S anser følgende regn-skabsmæssige skøn som væsentlige for årsrapporten:
Tidspunkt for indregning af indtægter ved betingede salg af ejendommeSalg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten overgår til køber samt indtægten kan opgøres pålideligt. Ved betingede salg af ejendomme foretager ledelsen en vurdering af, om betingelserne er af en sådan karakter, at væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten kan anses for overgået til køber. Er dette ikke tilfældet, anses betingel-serne for suspensive, hvilket medfører, at indregning af salget udskydes, til det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes.
Måling af ejendommeVarebeholdninger, som omfatter ejendomme og grundare-aler, måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. I 4 kvartal foretages årligt en nedskrivningstest af selskabets ejendomme. Første del af testen består i at sammenholde de regnskabsmæssige værdier for ejendommen med bud-getterede netto salgssummer i indeværende regnskabsår og budgetterede netto salgssummer i det efterfølgende år. De øvrige ejendomme gennemgås med henblik på, at vurdere om der kan være usikkerhed om, hvorvidt den regnskabsmæssige værdi svarer til den forventede fremtidige nettorealisationsværdi. Ved denne vurdering forudsættes at salg ikke gennemføres som et tvangssalg. Hvis der er tvivl om, hvorvidt nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen på større ejendomme, inddrages en vurdering fra en ekstern mægler.
EGENKAPITALENS FORRENT-
NING EFTER SKAT
RESULTAT EFTER SKAT
GNS. EGENKAPITAL
EBIT + FINANS. INDT.
GNS. BALANCESUM
EGENKAPITAL ULTIMO
PASSIVER I ALT
AFKASTGRAD
SOLIDITETSGRAD
35
Noter Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 3 Risici
Markedsmæssige risiciSelskabets økonomiske resultat og stilling er afhængig, dels af markedsforholdene på ejendomsmarkedet, dels af udviklingen på kapitalmarkedet. Selskabets ejendomme er forsikrede for fysiske skader og ansvar. Selskabet vurde-res ikke at have tekniske risici. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke selskabets resultat væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel.
Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes af erhvervsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og be-hovet for boliger kombineret med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes af den generelle udvikling i økono-mien, herunder også af udviklingen i investeringsrenten og investorernes afkastkrav. Det må endvidere konstateres, at der er regionale forskelle i efterspørgslen efter både boliger og erhvervsejendomme.
Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret planbestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil kunne blive påvirket væsentligt af karakteren af de fremtidige anvendelsesmuligheder.
Enkelte af selskabets ejendomme og grunde er forurene-de. Når selskabet overtager en ejendom, indgår forvent-ningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætnin-gen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang end forventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensnin-gens art og omfang skærpes.
Finansielle risiciAlle selskabets køb og salg af ejendomme foregår i dan-ske kroner. Selskabets placering af indlån sker på dag til dag markedet eller på aftalevilkår. Der sker en risikospred-ning ved, at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore pengeinstitutter. For alle pengeinstitutters vedkommende er maksimumsgrænser fastlagt. Selskabet anvender i øvrigt ikke finansielle instrumenter.
I de senere år har selskabet ikke haft behov for betydende træk på de kreditfaciliteter, der er stillet til rådighed på nærmere vilkår af danske pengeinstitutter.
En renteændring på 1 % skønnes at påvirke selskabets finansielle poster i 2017 med ± 4,0 mio. kr.
Selskabet vurderer, at der ikke er knyttet væsentlig kre-ditrisiko til tilgodehavender fra salg af ejendomme. Som udgangspunkt overdrages ejendommene først, når hele købesummen er deponeret. I enkelte tilfælde sikres en restkøbesum ved, at der udstedes pantebrev i ejendom-men eller modsvarende sikkerhedsform.
Det er selskabets opfattelse, at den kostpris selskabets ikke solgte ejendomme måles til i årsrapporten, tager højde for de aktuelle risici, herunder også væsentlige ændringer i investeringsrenten. Eventuelle nedskrivninger i forbindelse med måling af værdien af selskabets ejendom-me foretages i totalindkomstopgørelsen under posten nedskrivninger af ejendomme.
36
NoterFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 4 Nettoomsætning
SALGSSUM, OVERDRAGEDE HANDLER 751.841 760.649
ANDRE INDTÆGTER 500 0
REGULERING SALGSSUM, TIDLIGERE ÅRS SALG 238.353 0
990.694 760.649
Note 5 Kostpris
ANSKAFFELSESSUM, SOLGTE EJENDOMME 364.284 455.404
REGULERING KOSTPRIS, TIDLIGERE ÅRS SALG 4.000 -850
368.284 454.554
Note 6 Driftsomkostninger
EJENDOMSSKATTER MV. 10.162 12.584
EJENDOMSSKATTER TIDLIGERE ÅR 115 -1.021
VICEVÆRT, VAGT OG ALARM MV. 4.757 6.832
REPARATION OG VEDLIGEHOLDELSE 7.000 4.299
DRIFTSOMKOSTNINGER I ØVRIGT 13.331 13.379
35.365 36.073
Note 7 Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indgår personaleomkostninger således:
GAGER OG LØNNINGER 14.029 13.875
SOCIALE OMKOSTNINGER 81 88
14.110 13.963
VEDERLAG TIL DIREKTION:
ADM. DIREKTØR, FAST GAGE 2.026 1.976
BONUSORDNING *) 456 395
ADM. DIREKTØR, I ALT 2.482 2.371
VEDERLAG TIL BESTYRELSE:
FORMAND 300 300
NÆSTFORMAND 200 200
ØVRIGE 3 BESTYRELSESMEDLEMMER 300 300
800 800
GAGER OG LØNNINGER MV. I ALT 17.392 17.134
2016 2015
37
Noter Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 7 Administrationsomkostninger, fortsat
*) Bonus for direktionen fastlægges på grundlag af en samlet vurdering af opfyldelsen af en række mål, der aftales ved årets start.
Der ydes ikke særskilte pensionsbidrag til direktionen.
Den administrerende direktørs opsigelsesvarsel er 18 måne-der fra selskabets og 9 måneder fra direktørens side. Der er ikke indgået aftale om en fratrædelsesgodtgørelse med den administrerende direktør.
Ud over det anførte vederlag til direktionen er der stillet nødvendigt telekommunikationsudstyr, aviser og et kreditkort til rådighed.
DER ER STILLET FRI BIL TIL RÅDIGHED FOR DEN ADM. DIREKTØR.
BESKATNINGSVÆRDIEN HERAF UDGØR 110 124
DET GENNEMSNITLIGE ANTAL ANSATTE HAR UDGJORT 20 19
Note 8 Finansieringsindtægter
RENTEINDTÆGTER VÆRDIPAPIRER 1.879 489
AFKAST AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG I ALT 1.879 489
RENTEINDTÆGTER TILGODEHAVENDE SOLGTE EJENDOMME 621 2.068
RENTEINDTÆGTER ANDRE TILGODEHAVENDER 164 205
RENTEINDTÆGTER DEPONERINGER 905 0
RENTEINDTÆGTER LIKVIDE BEHOLDNINGER 0 140
AFKAST UDLÅN OG TILGODEHAVENDER 1.690 2.413
FINANSIERINGSINDTÆGTER I ALT 3.569 2.902
Note 9 Finansieringsomkostninger
RENTER ANDEN GÆLD 42 51
RENTEOMKOSTNINGER LIKVIDE BEHOLDNINGER 2.436 1.031
RENTEOMKOSTNINGER DEPONERINGER 212 271
RENTER SELSKABSSKAT 17 192
FINANSIERINGSOMKOSTNINGER I ALT 2.707 1.545
2016 2015
38
NoterFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 10 Skat af årets resultat
ÅRETS SKAT KAN OPDELES SÅLEDES:
SKAT AF ÅRETS RESULTAT 129.052 62.891
129.052 62.891
SKAT AF ÅRETS RESULTAT FREMKOMMER SÅLEDES:
AKTUEL SKAT 131.752 58.291
REGULERING AF UDSKUDT SKAT -2.700 4.600
129.052 62.891
AFSTEMNING AF SELSKABETS EFFEKTIVE SKATTEPROCENT:
SELSKABSSKATTEPROCENT 22,0% 23,5%
EFFEKTIV SKATTEPROCENT 22,0% 23,8%
Note 11 Materielle aktiver
INDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR
ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 2.469 2.348
TILGANG 1.038 121
AFGANG 973 0
ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 2.534 2.469
AFSKRIVNINGER 1. JANUAR 1.812 1.422
AFSKRIVNING VEDRØRENDE AFGANG 973 0
ÅRETS AFSKRIVNING 613 390
AFSKRIVNINGER 31. DECEMBER 1.452 1.812
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 1.082 657
Forventet levetid, 3-7 år
Note 12 Værdipapirer
ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 2.818 3.136
TILGANG 0 0
AFGANG -2.818 -318
ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 0 2.818
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 0 2.818
Værdipapirer omfatter pantebreve som værdiansættes til dagsværdi. Dagsværdien fastsættes baseret på pantebre-vene rentesats, restløbetid og sikkerhed. Pantebrevene er værdiansat i overensstemmelse med IFRS 7, niveau 3.
2016 2015
39
Noter Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 13 Udskudt skat
UDSKUDT SKAT 1. JANUAR 13.300 17.900
ÅRETS REGULERING JF. NOTE 10 2.700 -4.600
16.000 13.300
UDSKUDT SKAT INDREGNES SÅLEDES I BALANCEN:
UDSKUDT SKAT (AKTIV) 16.000 13.300
UDSKUDT SKAT (FORPLIGTELSE) 0 0
16.000 13.300
UDSKUDT SKAT VEDRØRER EJENDOMME,
SOM FORVENTES REALISERET INDENFOR 1-5 ÅR 16.000 13.300
Note 14 Ejendomme
ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 889.021 1.029.221
TILGANG VED APPORTINDSKUD OG KØB 179.063 321.267
TILGANG VED FORBEDRINGER MV. 30.942 17.737
TILGANG AVANCEDELING 31.047 0
AFGANG, SALG -381.284 -479.204
ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 748.789 889.021
NEDSKRIVNINGER 1. JANUAR 22.900 42.700
ÅRETS TILGANG 20.000 4.000
ÅRETS AFGANG AF TIDLIGERE ÅRS NEDSKRIVNING SOM FØLGE AF SALG 13.000 23.800
NEDSKRIVNINGER 31. DECEMBER 29.900 22.900
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 718.889 866.121
Af årets samlede nedskrivninger på 30.000 t.kr. er 10.000 t.kr. indregnet under posten Andre gældsforpligtelser vedrørende tabsgivende kontrakt. Den regnskabsmæssige værdi af nedskrevne ejendomme (varelager) udgør 25.500 t. kr. (16.210 t. kr.). For ejendomme med en regnskabsmæs-sig værdi på 80.900 t. kr. (85.626 kr.), er indgået aftale om deling af avance med oprindelig ejer, såfremt ejendommene sælges inden for en nærmere fastsat periode, svarende til perioden 2017-2023. Avancedelingen er forhandlet individu-elt på hver enkelt ejendom og indregnes på salgstidspunktet som et tillæg til kostprisen.
AKTIVER
OMSÆTNINGSEJENDOMME
FORVENTET SALG INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 414.000 474.000
FORVENTET SALG OVER 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 304.889 392.121
718.889 866.121
2016 2015
40
NoterFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 15 Selskabsskat
TILGODEHAVENDE SELSKABSSKAT 1. JANUAR 3.093 5.537
REGULERING TIDLIGERE ÅR 0 0
SKAT AF ÅRETS RESULTAT -131.752 -58.291
BETALT SELSKABSSKAT I ÅRET 127.000 55.847
-1.659 3.093
Note 16 Anden gæld
MILJØOPGAVER OG BYGGEMODNING, SOLGTE EJENDOMME 23.735 5.775
ØVRIG GÆLD, SOLGTE EJENDOMME 3.228 996
SKYLDIG MOMS 92.287 2.235
ØVRIG ANDEN GÆLD 12.313 10.481
131.563 19.487
Note 17 Andre økonomiske forpligtelser
SELSKABET HAR INDGÅET LEJEKONTRAKT OG AREALLEJEKONTRAKTER MED EN
UOPSIGELIGHEDSPERIODE. LEJEFORPLIGTELSEN UDGØR I OPSIGELSESPERIODEN 13.500 5.600
OMKOSTNINGSFØRT I ÅRET 650 1.165
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 2.400 2.395
FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 1.200 1.195
FORFALD MELLEM 2 OG 5 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 4.800 2.010
FORFALD OVER 5 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 5.100 0
13.500 5.600
Note 18 Eventualforpligtelser
Selskabet er part i enkelte retstvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling.
2016 2015
41
Noter Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 19 Finansielle aktiver og forpligtelser
Finansielle aktiver
AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG:
VÆRDIPAPIRER
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 400
FORFALD OVER 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 2.418
AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG I ALT 0 2.818
UDLÅN OG TILGODEHAVENDER:
TILGODEHAVENDER FOR SOLGTE EJENDOMME
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 365.011 182.067
FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 36.200 50.000
FORFALD MELLEM 2 OG 5 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 108.454 0
509.665 232.067
ANDRE TILGODEHAVENDER
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 7.994 7.630
DEPONERINGER
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 220.275 374.448
FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 30.000
220.275 404.448
SELSKABSSKAT
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 3.093
LIKVIDE BEHOLDNINGER
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 594.388 358.510
UDLÅN OG TILGODEHAVENDER I ALT 1.332.322 1.005.748
DAGSVÆRDI FOR UDLÅN OG TILGODEHAVENDER I ALT 1.332.322 1.005.748
Maksimal kreditrisiko er 1.332.322 t. kr. (1.002.655 t. kr.). På balancedagen er der modtaget garantier for 43.900 t. kr. (27.500 t. kr.) Ved overdragelsen vil købesummerne være deponeret eller der vil jf. aftalerne være stillet sikkerhed ved enten garanti eller pant på restkøbesummen. I tilgodehaven-der for solgte ejendomme udgør en debitor 35 % (53 %).
Ingen tilgodehavender er overforfaldne pr. 31. december 2016 (2015).
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER
ANDEN GÆLD
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 128.003 12.487
FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 3.560 7.000
131.563 19.487
2016 2015
42
NoterFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 25.618 18.964
FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0
FORFALD OVER 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0
25.618 18.964
FORUDBETALINGER, SUSPENSIVE SALG
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 3.585 18.000
FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0
3.585 18.000
SELSKABSSKAT
FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 1.659 0
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 162.425 56.451
DAGSVÆRDI FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 162.425 56.451
Note 20 Honorarer til generalforsamlingsvalgt revisor
LOVPLIGTIG REVISION 350 350
ANDRE ERKLÆRINGER MED SIKKERHED 225 147
SKATTEMÆSSIG ASSISTANCE 0 69
ANDRE YDELSER 68 35
643 601
Note 21 Nærtstående parter
Selskabet er et 100% statsligt ejet aktieselskab, og selskabets hovedaktivitet er udvikling og salg af ejendomme, der indskydes efter de særlige regler om apportindskud. I 2016 er solgt en ejendom til en statslig institution. Salgssummen andrager 46.000 t. kr. og er gennemført på markedsvilkår. Handlen er indtægtsført i 2016. Årets apportindskud har omfattet 2 (1) indskud. Indskuddene har omfattet 16 (12) ejendomme.
EJENDOMME 167.645 316.888
GÆLD 6.927 11.270
BETALT KONTANT 143.718 273.618
APPORTINDSKUD 17.000 32.000
Ejendommene er indskudt til vurderet markedsværdi.
2016 2015
43
Noter Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Note 21 Nærtstående parter, fortsat
UDBETALT UDBYTTE I ÅRET 400.000 300.000
GÆLD TIL HOVEDAKTIONÆR 0 0
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, hvor staten ved Finansministeriet som eneaktionær afgiver samtlige stem-mer. Nye bestyrelseskandidater indstilles til valg efter en dialog mellem bestyrelsens formand og finansministeren.
For en beskrivelse af vederlag til direktion og bestyrelse henvises til note 7.
Note 22 Kapitalforhold
Selskabets ledelse foretager løbende vurdering af selska-bets kapitalberedskab, dvs. størrelse af egenkapital og likviditet, herunder likviditetsbehov med henblik på betaling af forestående indskud af ejendomme.
Størrelsen af fremtidig udbytte vil afhænge af udviklingen i selskabets resultat og likviditet.
Note 23 Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hændelser, der kan påvirke årsregnskabets finansielle stilling.
2016 2015
44
NoterFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
45Annebergparken. Foto: Kontraframe
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Ejendomsoversigt
WILDERSGADE 15, KØBENHAVN K BOLIG 139 351
AMAGERFÆLLEDVEJ 52, 2300 KØBENHAVN S BOLIG 135 700
AMAGERFÆLLEDVEJ 56, 2300 KØBENHAVN S ADMINISTRATION 1.000 235
VASBYGADE 10 OG 22, 2450 KØBENHAVN SV (RESTEJD.) TOLDKAMMER 77.932 20.965
FØLAGER 5, 2500 VALBY (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 12.319 -
HERSTEDLUND, 2620 ALBERTSLUND (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 2.673 -
HOLSBJERGVEJ 20, 2620 ALBERTSLUND GRUNDSTYKKE 7.688 -
HERLEV BYGADE 50 C ST., 2730 HERLEV POLITISTATION 162 162
ROLIGHEDSVEJ 1, 2750 BALLERUP GRUNDSTYKKE 6.398 -
SØMOSEPARK 1, 2750 BALLERUP GRUNDSTYKKE 29.412 -
DR. NEERGAARDS VEJ 15, 2970 HØRSHOLM ADMINISTRATION OG LABORATORIUM LEJET GRUND 11.962
LÅGEGYDE 5U, 2970 HØRSHOLM FREDSKOV 5.180 -
HØRSHOLM ALLÉ 4, 2970 HØRSHOLM POLITISTATION 6.067 3.334
HELSINGØR HOSPITAL, ESRUMVEJ 145, 3000 HELSINGØR, RESTEJD. HOSPITAL 145.159 24.905
CARLSBERGVEJ 32E, 3400 HILLERØD, RESTEJD. BANETERRÆN 1.987 -
VÆRLØSE FLYVESTATION, SYDLEJREN, JONSTRUPVEJ 300,
VÆRLØSE, RESTEJD. FLYVESTATION 530.000 13.325
UNIVERSITETSVEJ 1, 4000 ROSKILDE UNDERVISNING 5.000 4.547
FLYVERVEJ 10, LUNDBY, 4070 KIRKE-HYLLINGE UNDERVISNING 216.350 6.058
DR. SELLS VEJ 35, 4293 DIANALUND HOSPITAL 90.677 6.321
ANNEBERGPARKEN, 4500 NYKØBING SJ. HOSPITAL 60.760 13.000
BRÅBYVEJ 45, 4690 HASLEV (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 4.178 -
CAMPUSVEJ 55, 5000 ODENSE (RESTEJD.) LANDBRUGSAREAL 417.373 842
MIDDELFARTVEJ 180 E, 5200 ODENSE V UNDERVISNING 30.113 4.211
RØMERSVEJ 3, 5200 ODENSE V UNDERVISNING 20.243 5.088
BLANGSTEDGÅRDSVEJ 4, 5220 ODENSE SØ UNDERVISNING 69.000 13.063
LUCERNEMARKEN 1, 5260 ODENSE S UNDERVISNING 19.977 3.049
BJØRNEMOSEVEJ 141, 5260 ODENSE S UNDERVISNING 4.410 96
FAABORG SYGEHUS, ODENSEVEJ 51, 5600 FAABORG SYGEHUS 21.149 11.857
TVEDVEJ 2, 5700 SVENDBORG RETSBYGNING 22.529 934
TINGHUSGADE 43, 5700 SVENDBORG RETSBYGNING 5.017 2.741
RINGE SYGEHUS, LINDEVEJ 3-6, 5750 RINGE SYGEHUS 17.185 7.874
SØVEJ 3-21, 5792 ÅRSLEV (RESTEJD.) BOLIGER 1.074 130
JOMFRUVEJEN 1, 5970 ÆRØSKØBING POLITISTATION LEJET GRUND 312
HADERSLEV HOSPITAL, SKALLEBÆKVEJ 5-7, 6100 HADERSLEV HOSPITAL 379.478 60.262
VEJENVEJ 55, 6600 VEJEN FORSØGSSTATION 4.048 635
ADGANGSVEJEN 3, 6700 ESBJERG ADMINISTRATION LEJET GRUND 5.248
NØRREPORT 1, 7500 HOLSTEBRO POLITISTATION 3.597 3.231
NIELS JUELS GADE 84, 8200 AARHUS N UNDERVISNING 11.930 18.076
ØSTERVANGSVEJ 26E, 8900 RANDERS UNDERVISNING OG KOLLEGIUM 1.636 2.672
TOLDBODSGADE 3, 8900 RANDERS ADMINISTRATION 3.188 5.538
KROGHSTRÆDE 6, 9220 AALBORG UNDERVISNING 5.125 1.990
GRUNDAREAL M² ETAGEAREAL M²FORMÅL VED INDSKUDEJENDOM
46
EjendomsoversigtFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
ROLIGHEDSVEJ 25, 1958 FREDERIKSBERG ADMINISTRATION OG LABORATORIUM 22.596 14.492
NUUKS PLADS 2, 2200 KØBENHAVN N LANDSARKIV 5.671 7.065
SKOVBRYNET 2-24, 2900 LYNGBY ADMINISTRATION OG LABORATORIUM 34.338 16.207
HELSINGØR HOSPITAL, ESRUMVEJ 145, 3000 HELSINGØR, DELSALG HOSPITAL, GRUNDSTYKKE 9.110 -
CARLSBERGVEJ 32E, 3400 HILLERØD, 2 DELSALG BANETERRÆN 4.000 -
VÆRLØSE FLYVESTAION, SYDLEJREN, 3500 VÆRLØSE, 2 DELSALG FLYVESTATION 200.000 50.000
HJULTORV 2, 4700 NÆSTVED RETSBYGNING 481 931
VOLDGADE 3/BLEGEN 9, 6400 SØNDERBORG UNDERVISNING 11.175 10.214
GRUNDAREAL M² ETAGEAREAL M²FORMÅL VED INDSKUDEJENDOM
Ejendomme med optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår pr. 31. december 2016
ST. KONGENSGADE 106, 1264 KØBENHAVN K BOLIG 1.000 1.760
ST. KONGENSGADE 100, 1264 KØBENHAVN K POLITISTATION 1.500 2.700
OVERGADEN OVEN VANDET 58 A, 1415 KØBENHAVN K ORLOGSMUSEUM 1.327 2.631
SCHERFIGSVEJ 8, 2100 KØBENHAVN Ø ADMINISTRATION, WHO 14.150 7.857
BLEGDAMSVEJ 6, 2200 KØBENHAVN N RETSBYGNING 1.200 3.025
FØLAGER 5, 2500 VALBY, DELSALG GRUNDSTYKKE 6.546 -
HUMMELTOFTEVEJ 14, 2830 VIRUM POLITI- OG RETSBYGNING 12.178 7.952
AUDERØDLEJREN, 3300 FREDERIKSVÆRK KASERNE 718.725 27.634
HENRIKSHOLMS ALLÉ, 2950 VEDBÆK (RESTEJD.) FORSVARSKOMMANDO 59.184 12.135
ZIONIP AQQUTAA, GRØNLAND BOLIG - 104
LANGEBJERGVÆNGET 11, 4000 ROSKILDE FISKERIKONTROL 2.004 354
LISELUNDVEJ 10, 4200 SLAGELSE BOLIG 1.553 174
LISELUNDVEJ 12, 4200 SLAGELSE, RESTEJD. HØJSKOLE 18.352 -
KORSØR SYGEHUS, MØLLEBJERGVEJ 11, 4220 KORSØR SYGEHUS 4.614 4.284
KALUNDBORG SYGEHUS, NØRRE ALLE 27, 4400 KALUNDBORG SYGEHUS 29.373 16.173
GYMNASIEVEJ 21, 4600 KØGE ADMINISTRATION 10.941 4.441
CAMPUSVEJ 55, 5230 ODENSE, 3 DELSALG LANDBRUGSEJENDOM 6.000 -
STENDAMSGADE 9, 5800 NYBORG RETSBYGNING 3.637 2.256
LAURIDS SKAUS GADE 6, 6100 HADERSLEV POLITISTATION 400 393
GAMMELTING 1, 6100 HADERSLEV RETSBYGNING 1.500 1.300
GAMMELTING 5, 6100 HADERSLEV POLITISTATION 600 541
AUGUSTENBORG, PALÆVEJ 1, 6440 AUGUSTENBORG SYGEHUS/SLOT 147.320 21.376
HVIDING SYGEHUS, RIBEVEJ 27, 6760 RIBE SYGEHUS 43.635 10.066
ST. BLICHERS VEJ 1-3, 6950 RINGKØBING ADMINISTRATION 970 467
SKIVEVEJ 2, 7500 HOLSTEBRO RETSBYGNING 5.321 1.787
RÅDHUSGADE 4, 8700 HORSENS POLITISTATION 1.099 2.528
SOHNGÅRDSHOLMSVEJ 57L, 9000 AALBORG UNDERVISNING 11.678 5.265
Ejendomme solgt i 2016
47
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
Freja left 2016 with a profit for the year before tax of DKK 586m (2015: DKK 265m). Proceeds from sales came to DKK 612m.
The profit was generated by 29 property transactions that included sales of 24 properties and 5 partial sales, resul-ting in total revenue of DKK 991m.
The historic results surpass the previous record year of 2007 and have primarily been achieved by transforming properties formerly owned by the State into new functions with a new district plan. This differs from previous years when the big sales focused on the transformation from offices to homes in Copenhagen City Centre with short sales periods.
During 2016 we succeeded in obtaining approval of eight district plans that together represent building rights for 230,000 square meters of floor space. The many district plans result from a long haul where we have been cooperating with municipalities to develop the potential of the individual properties. Our 2016 performance testifies that patience and care in cooperation are worthwhile in the long run.
When developing our properties, Freja cooperates closely with municipalities, investors and stakeholders to achieve a fully-fledged project. In the hospital sector, our close cooperation with several regions led to the sales of Ka-lundborg Hospital, Korsør Hospital, Hviding Hospital and Augustenborg in 2016. To this can be added the condi-tional partial sale of Elsinore Hospital. It is no secret that the transformation and sale of former hospitals for new purposes have been and still are a great challenge.
In 2016 we sold several significant properties such as the Police Station in Nyborg, the Naval Museum at Christianshavn in Copenhagen, and Vedbæk Barracks. Several of the sold properties are situated outside the central city area. We see this as a sign that the economic recovery has seriously taken hold in the whole country, even if the price level varies considerably from major cities to rural districts.
The financial statements are proof that good cooperation within an organization constitutes the foundation of success. Close cooperation and sparring relations concerning development and sales are often what present the greatest added value. Ideas conceived in development will be tested in sales which means that almost always, we end up with a project that is attractive to the market
DevelopmentIn 2016, Freja has been focusing on getting approval of district plans concerning a number of major, desirable development properties that have been sold subject to a new district plan. The procedure provided us with a rarely experienced flow in the development work and very successful cooperation with a number of municipalities. A case in point of such a project is Værløse Air Base where we succeeded in creating a rapid transformation of the old military area into a fully-fledged quarter in the outskirts of Copenhagen. Freja obtained approval of the district plan in autumn 2016 following a long series of discussions with citizens, politicians and stakeholders. The district plan clears the way for the first 20,000 m² of residential property development and for well over 50,000 m² of com-mercial property development.
Another large development project that took off in 2016 is the property at Scherfigsvej no. 8 at Østerbro in Copen-hagen. Here, the Copenhageners can look forward to an attractive building of 15,000 m² with owner-occupied as well as council flats near Svanemølle Bay (Svanemøllebug-ten). With this new building, families in all income groups will get a chance of enjoying the view of the sea and the new beach in the northernmost corner of Copenhagen.
SalesThe positive trends in the property market of recent years were further strengthened in 2016. Prices steadily increased throughout the whole year, and the market was sometimes a bit hectic. We observe that people are more willing to invest and opt for the property market because traditional investments such as bonds offer a very low re-turn on investment. The increasing property prices indeed also reflect that the required rate of return on investment in traditional properties is decreasing. This makes more investors look for large development project investments where the uncertainty is higher, but also where higher gains may be obtained than in case of traditional property investments.
Outlook 2017It is our clear expectation that the positive developments in the market will continue in 2017. Investors have fixed their eyes on the property market, and the real estate industry experiences prosperity not seen for many years. The willingness to invest has spread to the whole country, and we are looking forward to attracting more investors for a number of our large development projects outside Copenhagen, such as Cortex Park in Odense and Elsinore Hospital. At both properties we have worked through several years on creating the foundation for a modern, diverse town quarter in a green, inspiring environment.
Management’s Review
48
Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
In 2017, our focus will continue to be on minimizing opera-ting costs and renting out empty square meters while we are developing the properties. However, with the present rental agreements, a decrease in results from property operations is expected in 2017.
As Freja’s portfolio does not comprise any large properti-es in Copenhagen City Centre at the beginning of 2017, results for 2017 are not expected to reach the level of 2016. Based on the present knowledge of and expectati-ons for the progress of ongoing and contemplated district planning processes as well as on other expectations for Freja’s sales and operations, we expect a profit before tax in the order of DKK 150-250m in 2017.
Financial Highlights
PROFIT AND LOSS ACCOUNT
PROFIT ON PROPERTY AND DEVELOPMENT 582.2 284.6
PROFIT ON OPERATIONS OF PROPERTIES 27.4 2.7
PROFIT ON PROPERTY ACTIVITIES, TOTAL 609.6 287.3
ADMINISTRATION AND OTHER EXPENSES (24.8) (24.0)
PROFIT BEFORE NET FINANCIALS (EBIT) 584.8 263.3
NET FINANCIALS 0.9 1.4
PROFIT BEFORE TAX 585.7 264.7
TAX ON PROFIT FOR THE YEAR (129.1) (62.9)
NET PROFIT FOR THE YEAR (TOTAL INCOME) 456.6 201.8
BALANCE SHEET AT 31 DECEMBER
NON-CURRENT ASSETS 17.6 17.3
CURRENT ASSETS 2,051.2 1,871.9
ASSETS, TOTAL 2,068.8 1,889.2
SHAREHOLDERS' EQUITY 1,906.4 1,832.8
LONG-TERM LIABILITIES 0.0 0.0
SHORT-TERM LIABILITIES 162.4 56.4
LIABILITIES AND EQUITY, TOTAL 2,068.8 1,889.2
(DKKm) 2016 2015
49
Financial Highlights Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016
50Cortex Park. Visualisering: NORD Architects
Financial HighlightsFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016
51
freja.biz
FREJA EJENDOMME A/S
GAMMEL KONGEVEJ 60, 15. SAL
1850 FREDERIKSBERG C
TELEFON +45 3373 0800
MAIL [email protected]
WEB FREJA.BIZ