FORMULACIÓN FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DEL PLAN …

C ONTR AT O D E C ON SUL T ORÍ A N O. 3 01 366 0 FORMU LAC IÓ N Y ADO PC IÓN DE L PL AN PA RC IA L DE RENO VAC IÓ N URB ANA D EL CE NTR O EMPR E SAR IAL ECOP ETRO L ( CEE)

DTS – Plan Parcial de Renovación Urbana - Centro Empresarial Ecopetrol.

Página | 1

FORMULACIÓN

CONTRATO DE CONSULTORIA N° 3013660

FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN

URBANA DEL CENTRO EMPRESARIAL ECOPETROL (CEE)

Bogotá D. C., Diciembre de 2018



Página | 2

ÍNDICE

0. HIPÓTESIS DE FORMULACIÓN 6

0.1. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL 8

1. PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PPRU – CEE 9

1.1. DESCRIPCIÓN GENERAL 11

2. ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL 14

3. ESTRUCTURA FUNCIONAL Y DE SERVICIOS 15

3.1. SISTEMA DE MOVILIDAD 15

3.1.1. Vías públicas 15

3.1.2. Transporte público y ciclorutas 22

3.2. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS 24

3.2.1. Acueducto 25

3.2.2. Alcantarillado sanitario 26

3.2.3. Alcantarillado pluvial 28

3.2.3.1. Redes eléctricas y de comunicaciones 31

3.3. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO 34

4. ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA Y ESPACIAL 37

4.1. USOS 37

4.2. EDIFICABILIDAD 40

4.3. MITIGACIÓN DE IMPACTOS URBANÍSTICOS 44

4.3.1. ESTACIONAMIENTOS 45

5. ESTRATEGIA DE SANEAMIENTO 46

6. PLUSVALÍA 57

7. GESTIÓN DE SUELO 59

7.1. Unidades de Gestión y Áreas de Manejo Diferenciado 60

7.2. Estructura de la propiedad y la definición de Unidades de Gestión y Áreas de Manejo Diferenciado: 62

7.3. Gestión del suelo público y privado para la conformación de la nueva propuesta urbana 63

7.4. Acuerdos entre participes 65

8. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS 67



Página | 3

8.1. CARGAS DEL PLAN PARCIAL 68

8.2. BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL 74

8.3. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS 75

9. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 77



Página | 4

INDICE DE PLANOS

PLANO 1: PLANTEAMIENTO GENERAL – PLANTA PRIMER PISO 9

PLANO 2: PARQUE NACIONAL, RÍO ARZOBISPO Y ÁREAS VERDES ACTUALES Y

PROPUESTAS EN EL ÁREA DEL PPRU-CEE 14

PLANO 3: ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA DEL PPRU-CEE 15

PLANO 4: TRANSPORTE PÚBLICO Y CICLORUTAS 23

PLANO 5: DISEÑO CONCEPTUAL REDES DE ACUEDUCTO 25

PLANO 6: DISEÑO CONCEPTUAL REDES DE ALCANTARILLADO SANITARIO 27

PLANO 7: DISEÑO CONCEPTUAL REDES DE ALCANTARILLADO PLUVIAL NIVEL 0

28

PLANO 8: DISEÑO CONCEPTUAL REDES DE ALCANTARILLADO PLUVIAL NIVEL -6

29

PLANO 9: DISEÑO CONCEPTUAL REDES ELÉCTRICAS NIVEL -6 32

PLANO 10: DISEÑO CONCEPTUAL RED DE COMUNICACIONES NIVEL -6 33

PLANO 11: PROPUESTA URBANA 34

PLANO 12: REDEFINICIÓN ESPACIO PÚBLICO 35

PLANO 13: USOS DEL SUELO 38

PLANO 14: UNIDADES DE GESTIÓN Y ÁREA DE MANEJO DIFERENCIADO 60

INDICE DE TABLAS

TABLA 1: ÁREAS CARRERA 7A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

TABLA 2: CONSULTA A ENTIDADES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

TABLA 3: EDIFICABILIDAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

TABLA 4: ESPACIO PÚBLICO A NIVEL DE PEATÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

TABLA 5: POBLACIÓN ESTIMADA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

TABLA 6: REQUERIMIENTO DE ESTACIONAMIENTOS SEGÚN ESTUDIO DE

TRÁNSITO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

TABLA 7: PROPIETARIOS DIFERENTES A ECOPETROL UBICADOS EN EL EDIFICIO

COLGAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

TABLA 8: LOCALES COMERCIALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

TABLA 9: OFICINAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

TABLA 10: APARTAMENTOS.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

TABLA 11: LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

TABLA 12: ÁREAS UNID ADES DE GESTIÓN Y ÁREA DE MANEJO DIFERENCIADO . 61



Página | 5

TABLA 13: CONFORMACIÓN UNIDADES DE GESTIÓN Y ÁREA DE MANEJO

DIFERENCIADO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

TABLA 14: CESIÓN E INCORPORACIÓN DE ÁREAS PÚBLICAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

TABLA 15: APORTES EN SUELO Y EDIFICACIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

TABLA 16: CARGAS LOCALES OBRA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

TABLA 17: ESTIMACIÓN DE CARGAS LOCALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

TABLA 18: VENTAS ESTIMADAS EN MILLONES DE PESOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

TABLA 19: VALOR RESIDUAL DEL SUELO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

TABLA 20: REPARTO ENTRE UNIDADES DE GESTIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

INDICE DE IMAGENES

IMAGEN 1: LÍMITE DE ACTUACIÓN PROYECTO TRONCAL TRANSMILENIO

CARRERA 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

IMAGEN 2: ANGOSTAMIENTO CALLE 36 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

IMAGEN 3: ORDENAMIENTO VIAL AV. CALLE 39 O DIAGONAL 40 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

IMAGEN 4: RETORNO SOBRE EL CANAL RÍO ARZOBISPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

IMAGEN 5: PERFIL CALLE 37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

IMAGEN 6: PERFIL CALLE 38 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

IMAGEN 7:RENDER PROPUESTA PLAZA CENTRAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

IMAGEN 8: PLANO INDICATIVO DE PERMEABILIDAD EN LAS PLATAFORMAS . . . . . . . 41

IMAGEN 9: PLANO TORRES PROPUESTAS.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

IMAGEN 10: AISLAMIENTOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43



Página | 6

0. HIPÓTESIS DE FORMULACIÓN

El P lan Parcia l de Renovación Urbana Centro Empresaria l Ecopetrol (PPRU -

CEE), es el instrumento con el que se reordenan, equil ibran y desarrol lan

urbanísticamente las manzanas B, D y E de la Urbanización Sagrado Corazón,

ubicadas entre las Carreras 7ª y 8ª (entre la Av. Calle 39 y la Ca lle 37) y entre

las Carreras 8ª y 13 (de la ca lle 38 a la Calle 36). Los cr iter ios de diseño

urbano formulados aquí son aplicados y adaptados a la normativa urbana

v igente, la cual está defin ida por el POT de la c iudad de Bogotá y por los

demás decretos reglamentarios mencionados en el marco normativo de la

primera parte de este documento.

Como se mencionó en el diagnóstico, el sector del Sagrado Corazón se

caracteriza por ser un área con un alto n ivel de obsolescencia en var ias de sus

edif icaciones, con escaso espacio público y una notoria sub -util ización de los

predios privados. Si b ien este sector presenta cierta diversidad de usos, en las

tres manzanas del P lan Parcia l, la única ed if icación que mezcla los usos

comerciales, res idenciales y de serv ic ios pr ivados es el Edif ic io Lutaima. Le

sigue el Ed if ic io Colgas , que cuenta con algunos locales comerciales ubicados

en primer piso. Actualmente, ambos edif ic ios están sometidos al régimen de

propiedad horizontal.

Por otra parte, e l Min ister io de Ambiente y Desarrol lo Sostenible es una

entidad que a pesar de atender públ ico, no t iene n ingún t ipo de re lación con el

espacio público del entorno. Por su parte, Ecopetrol , ent idad que ocupa los

edif ic ios Teusacá, Ecopetrol y en un 95% el Edif ic io Co lgas, es una empresa de

economía mixta que funciona igual que cualquier empresa privada, pues no

t iene atención al público en ninguna de estas sedes. Aunque la ocupación del

suelo de estas edif icaciones es baja respecto al área úti l de los predios, d ichas



Página | 7

áreas l ibres están cerradas al público y no es posible acceder a el las para

disfrutar de los espacios disponibles. Lo anterior , desincentiva la apropiación

del sector por parte de los c iudadanos .

Respecto a la normativa v igente, hay que decir que el índice de construcción

establecido en la UPZ Nº 91 del Sagrado Corazón permite una ed if icabil idad

mayor a la existente en la mayoría de los edif ic ios, pero no l a suf ic iente como

para que sea atractiva la inversión en estos predios. De hecho, la a ltura

máxima permit ida en la norma actual es de 10 pisos y 4 de los 5 edif ic ios

existentes la superan.

Por todas estas razones y por encontrarse justamente al frente de la nueva

troncal de TransMilen io por la Avenida Carrera 7ª, la A lcaldía Mayor de Bogotá,

mediante el Decreto 110 de 2018, incorporó las manzanas A, B, D y E de la

Urbanización Sagrado Corazón al tratamiento de renovación urbana en la

modalidad de redesarro l lo, con el objeto de elevar los estándares de calidad de

v ida en el sector, así como el de su contexto urbano y área de inf luencia.



Página | 8

0.1. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL

Por su localización y por ser parte del Área Central Urbana de la c iudad de

Bogotá, el objetivo principal de este Plan Parcial consiste en crear un gran

espacio urbano, rodeado por edif icaciones contemporáneas, permeables y

relacionadas con el espacio público peatonal, respetuosas del entorno

patrimonial y cu ltura l que lo rodea. Derivados de este objetivo general se

t ienen los s iguientes objetivos específ icos :

- Mejorar la calidad ambiental del sector con construcciones sostenibles en

las que se destaque la presencia de l Parque Nacional.

- Facil i tar la re lación e integración de los sectores de interés cultural de l

Sagrado Corazón, La Merced y Teusaquil lo , ubicados en el área de

inf luencia del P lan Parcia l.

- Solucionar el impacto generado por e l incremento del tránsito de

vehículos por la Carrera 8ª, producto de la construcción de la Troncal de

TransMilenio por la Carrera 7ª.

- Incrementar s ignif icat ivamente el área y la calidad del espacio l ibre,

tanto público como privado, apuntándole a una mejoría tanto de las

condiciones ambienta les como de la mov il idad vehicular y peatonal en la

zona.

- Incentivar la permanencia de los residentes en la zona, mediante la

generación de suelo para nuevos proyectos con uso mixto.

- Aprovechar la presencia de los Sistemas de Transporte Masivo en las

inmediaciones del P lan Parcial para promover la construcción de nuevas

edif icaciones con carácter sostenible.



Página | 9

1. PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PPRU – CEE

Atendiendo los objetivos propuestos, el Plan Parcial propone la recuperación

urbana del sector del Sagrado Corazón mediante el fortalecimiento y

ampliac ión de una estructura que respeta las trazas v iales actuales y, a su vez,

genera un nuevo espacio público peatonal conformando una Gran Plaza Central

que se construya en Colgas y en el Min isterio de Ambiente, con frente al

Edif ic io Lutaima y al nuevo desarrol lo del predio del actual Ed if ic io Teusacá.

Plano 1: Planteamiento genera l – p lanta pr imer p iso

Fuente: Elaboración propia a partir de Plano 220/4 de la urbanización “Sagrado Corazón”, el proyecto Troncal

Transmilenio Avenida Cra.7ª, 2018 (Ingetec S.A.) y el plano del levantamiento topográfico, 2018.

En este contexto se ha determinado que la permanencia del edif ic io Lutaima es

relevante para la v iabil idad del Plan Parcial, puesto que se tra ta de una



Página | 10

edif icación que aún hoy en día está v igente, tanto por la demanda que t ienen

sus apartamentos y of ic inas como por la existencia de locales comerciales en

el pr imero piso, lo que desde hace años, garantiza su relación con el espacio

público que lo rodea. En este sentido el predio y e l Edif ic io Lutaima,

constitu irán un área de manejo diferenciado al inter ior de l P lan Parcial.

En cuanto a la edif icab il idad de los predios , se incrementa su potencial

edif icatorio, con excepción del área del Edif ic io Pr incipal de Ecopetrol (BIC)

cuyo potencial de edif icabil idad adic ional está restring ido y el del Edif ic io

Lutaima que, como ya se dijo , corresponde a un A.M.D.

Desde el punto de v ista operativo, la propuesta de desarrollo del P lan Parcia l

se div ide en dos Unidades de Gestión , y como ya se mencionó, un Área de

Manejo Diferenciado – AMD, distr ibuidas así:

1. U.G.1.: Conformada por los predios de Ecopetrol: Teusacá, Colgas y

Ecopetrol (Edif ic io BIC de carácter nacional).

2. U.G.2.: Conformada por el actual predio del Min ister io de Ambiente y

Desarrol lo Sostenible .

3. A.M.D.: Conformada por el edif ic io Lutaima.

En relación con el reparto de cargas y benefic ios, el objetivo es que la

edif icabil idad adic ional (benefic ios) a la actualmente permit ida, cubra los

requerimientos de suelo y obras (cargas) que garanticen el ópt imo

funcionamiento del área, tanto en lo público como en lo pr ivado.

Para lograr lo anterior, en la U.G.2. se plantea el canje de las bahías

vehiculares, actualmente públicas y s in uso, por áreas p rivadas afectas a usos



Página | 11

público, y la compensación de dicha área, ahora pública, con la cesión de un

nuevo parque público ubicado en el extremo nororiental del proyecto.

Esto se complementa con la ampliación y construcción de una v ía deprimida en

la Carrera 8ª entre las Ca lles 39 y 36, así como el empate de este deprimido

con la Ca lle 37; igua lmente, se propone la ampliación tanto de la Calle 37

como de la Ca lle 38, con e l objetivo de facil i tar la mov il idad de los vehículos.

Se destaca la creación de otros espacios privados afectos a uso público que

garantizan la aparic ión de generosos y atractivos espacios urbanos que

adic ionalmente, permiten la ag lomeración de personas, según las exigencias de

la Secretaría de Planeación.

Por últ imo, independientemente de l l iderazgo que t ienen tanto Ecopetrol como

el Min ister io de Ambiente en el área del Plan Parcial, se propone ampliar la

gama de usos permit idos, conservando los usos principales establecidos en la

UPZ Nª 91 Sagrado Corazón, únicamente ajustados en función de la rec iente

reglamentación dada mediante el Decreto 120 de 2018 para los usos

dotacionales.

1.1. DESCRIPCIÓN GENERAL

El p lan parcial de renovación urbana Centro Empresarial Ecopetrol, es un

proyecto de in ic iat iva privada, en el que el uso dotacional – refer ido al

Min ister io de Ambiente – se combina con otros usos compatibles y

complementarios tales como serv ic ios empresariales, comercio, v iv ienda y

hoteles, entre otros. Involucra tres (3) manzanas útiles de la Urbanización

Sagrado Corazón, la generación de nuevos espacios públicos y pr ivados con

acceso público y la regular ización y ampliac ión de las v ías ubicadas al inter ior



Página | 12

del área delimitada. Comprende en total un área de plan if icación de 31. 963 m2

(3,19 Ha).

La estructura urbana está planteada siguiendo tres conceptos:

Sistema v ial. Una determinante clave en relación con la propuesta del s istema

v ial, es la construcción de la nueva Troncal de Transmilenio por la Avenida

Carrera 7ª que prohíbe los giros a la izqu ierda desde y hacia esta v ía. Como

resultado de esta s ituación, la Carrera 8ª recib irá e l f lu jo de los vehículos que

van en sentido norte-sur y que requieren tomar la Carrera 5ª hacia el centro de

la c iudad. Este factor fue determinante para efectos de la evaluación de la

capacidad de las v ías y su operación (Ver Anexo - Estudio de Tránsito) .

La propuesta resuelve en relación con la mov il idad vehicular, tanto por el

impacto del TransMilenio como por el que genera el mayor índice de

construcción. Esto permite además, que los f lu jos vehiculares, peatonales y de

bic ic letas sean independientes . Es así como se plantean nuevos perfi les v iales

y un nivel de uso prior itar io peatonal, en el acceso a las edif icaciones, y un

subterráneo para el paso de vehículos y acceso a los predios.

Permeabil idad v isual y peatonal. Como un modo de conservar parte de las

posit ivas características urbanas actuales del sector, se propone la

conservación de los parques existentes y la creación de dos nuevos, con lo

cual se logra que cada manzana cuente con un área verde signif ic ativa.

Adicionalmente, la “tapa del deprimido”, permite la generación de un espacio

continuo que, junto con las áreas afectas a uso público, faci l ita la

permeabil idad peatonal de toda el área y la generación de la plaza principa l y

de múlt ip les espacios peatonales de diferentes escalas y ambientes en cada

uno de los lotes.



Página | 13

Disposic ión de los volúmenes . Independientemente de la l ibertad que t iene n

los propietar ios de cada unidad de gestión para el diseño f inal de las

edif icaciones en altura, la propuesta busca que las v istas como las sombras

proyectadas sean las más favorables y den igualdad de condiciones a todas las

manzanas, incluyendo la manzana de la CAR, objeto de otro PPRU en

desarrol lo. Las mayores alturas están determinadas por la forma y el tamaño

de las manzanas y lotes resultantes, de modo que la mayor parte de las

edif icaciones disfrute tanto del Parque Nacional como de los tejados y paisaje

de los barrios c lasif icados como sectores de interés cultural.

Estos tres conceptos apuntan a crear un con junto armónico y accesible,

generoso en espacio público y de alto valor espacial y social , a l generar

diversidad de usos y activ idades art iculadas con esos nuevos espacios

públicos.

A continuación se presentará una a una cada una de las estructuras de sopo rte

que conforman la propuesta del P lan Parcial.



Página | 14

2. ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL

Si bien e l PPRU-CEE no t iene elementos de la Estructura Ecológica Pr incipa l,

la conservación de las actuales áreas verdes y la generación de las nuevas,

aseguran la conectiv idad ecológica con el Parque Nacional y el Canal del

Arzobispo, así como su integración con la estructura de espacios públicos

propuesta.

Plano 2: Parque Nac ional , Río Arzobispo y áreas verdes actuales y propues tas en e l área del PPRU-CEE

Fuente: Elaboración propia a partir de plano catastral SDP-IDECA, 2014.



Página | 15

3. ESTRUCTURA FUNCIONAL Y DE SERVICIOS

Como se presentó en el diagnóstico, la estructura funcional y de servicios comprende los

aspectos relacionados con la movilidad, la disponibilidad de servicios públicos y el espacio

público ubicados en el área del Plan Parcial.

Esta estructura corresponde a aproximadamente el 43,5% del área del proyecto.

3.1. SISTEMA DE MOVILIDAD

3.1.1. Vías públicas

Plano 3: Es t ruc tura v ia l propuesta de l PPRU-CEE

Fuente: Elaboración propia



Página | 16

En el área del PPRU-CEE hay una franja de …. m² correspondientes a la Carrera 7ª; al cruzar

esta área con la de los diseños de la futura vía Troncal de la carrera 7ª, tal como se evidenció

en el diagnóstico, aparece una pequeña afectación de los predios del Edificio Teusacá y del

Edificio Lutaima.

Tabla 1: Áreas Carrera 7a

ÁREAS DE RESERVA POR AFECTACIÓN VIAL 702 m2

0,07 ha

Av. Carrera 7 (existente) 616 m2

0,06 ha

Av. Carrera 7 (ampliacion TM) 86 m2

0,01 ha


Dado que se trata de una obra con recursos asignados y en proceso licitatorio, dicha afectación

se excluye del reparto del Plan Parcial. Dada la antigüedad del trazado de la Carrera 7ª, a

pesar de ser una vía de la malla vial arterial, no tiene la exigencia de ceder un área de control

ambiental.



Página | 17

Imagen 1: Límite de actuación proyecto Troncal TransMilenio Carrera 7

Fuente: Elaboración propia a partir de plano catastral SDP-IDECA, 2014, y proyecto Troncal TransMilenio Kra.7,

2018 (Ingetec S.A.)

En relación con las otras vías, las intervenciones y modificaciones propuestas, correrán todas a

cargo del Plan Parcial. Las vías intermedias (Carrera 13, Calle 36 y Av. Calle 39) y locales

(Carrera. 8ª y Calles 37 y 38) conservan su ubicación. De acuerdo con el estudio de tránsito

presentado ante la Secretaría Distrital de Movilidad el pasado 18 de diciembre, mediante el

radicado SDM 401146, a continuación se describen las intervenciones que ocurrirán en cada

una de estas vías:

En la Carrera 13, la intervención básicamente consiste en la integración de los andenes

existentes, incluida la cicloruta, a las áreas privadas afectas a uso público propuestas, tal como

se verá más adelante.

La Calle 36 conserva su perfil actual y en ella la intervención únicamente tendrá que ver con la

señalización para permitir la incorporación de los vehículos que llegan de la Carrera 8ª para



Página | 18

tomar hacía el oriente. Esto se realizará por medio de señalización como hitos, tachones y

demarcación.

Imagen 2: Angostamiento Calle 36

Fuente: Elaboración Propia

La calzada del costado sur de la Av. Calle 39 o Diagonal 40A entre Carreras 7ª y 8ª, es la

encargada de recibir el flujo de vehículos proveniente del desvío generado por la Troncal de

TransMilenio; es por esta razón que esta intervención, tendrá que articularse con quienes

ejecuten las obras de este tramo frente al Parque Nacional.

Imagen 3: Ordenamiento Vial Av. Calle 39 o Diagonal 40



Página | 19


De acuerdo con el estudio de tránsito, para redistribuir el tráfico generado por los cambios

propuestos en el diseño de la Troncal de la Carrera 7ª y permitir el acceso directo a los predios

del Plan Parcial, se recomienda la construcción de un pontón sobre el río Arzobispo, ubicado al

oriente de la Carrera 13.

Imagen 4: Retorno sobre el Canal Río Arzobispo




Página | 20

La carrera 8ª será la encargada de recibir el paso de vehículos que se dirigen al oriente y que

acceden a los lotes útiles del Plan Parcial. La propuesta consiste en la construcción de una vía

subterránea o deprimido que facilite esta circulación de vehículos de forma libre y, a su vez,

permita la configuración de la gran plaza peatonal en su cubierta.

En todo caso, es importante tener presente que para garantizar la continuidad del deprimido en

el frente que corresponde al Plan Parcial de la CAR y la Universidad Libre, es necesario llegar

a un acuerdo con los gestores del mismo. Sin embargo, el diseño propuesto ha previsto la

posibilidad de lograr esta conexión con la Calle 36 (hacía el oriente) tomando la Carrera 8ª,

hasta la Calle 37, con giro a la derecha hasta la Carrera 13 y de allí subiendo por la Calle 36 al

oriente.

La Calle 37 es una vía que sigue siendo local, pero cambia de sentido para darle salida al

deprimido y, a la vez, acceso al predio del actual edificio de Colgas. A pesar de ser estar por

debajo del nivel de la Carrera 8ª actual, se requiere la construcción de una rampa para salir del

deprimido y alcanzar el nivel de la Carrera 13. Su perfil se amplía a ambos costados, para

mejorar la capacidad de los carriles y el adecuado flujo de los vehículos.



Página | 21

Imagen 5: Perfil Calle 37


La Calle 38 es una vía que conserva su condición de vía local y el nivel actual, pues da acceso

a los edificios de la manzana ubicada al costado norte. Teniendo en cuenta que este nivel no

empata con el deprimido de la Carrera 8ª, se plantea un retorno al fondo para los vehículos que

salgan hacia la Carrera 13. Sobre esta vía se plantea el acceso al predio del actual Ministerio

de Ambiente y, para evitar afectar a los vecinos, se amplía la vía con un carril adicional que

podrán utilizar los vehículos que se dirigen al predio del Ministerio.



Página | 22

Imagen 6: Perfil Calle 38


3.1.2. Transporte público y ciclorutas

En relación con el transporte público, se tendrán las rutas de TransMilenio por la Carrera 7ª y

las rutas del SITP por la Carrera 13; adicionalmente, la cicloruta existente por la Carrera 13, se

integrará al proyecto, mediante la señalización de una franja exclusiva para este medio de

transporte, localizada sobre la ampliación del andén del costado sur de la Calle 38 y de la Av.

Calle 39 (proyecto en desarrollo por parte de la Empresa de Acueducto de Bogotá) con

conexión por la Carrera 8ª a nivel de peatón, lo cual facilitará el acceso a todas las áreas útiles

planteadas.



Página | 23

Plano 4: T ranspor te públ ico y c ic lorutas




Página | 24

3.2. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS

A continuación se presentan las gestiones adelantadas ante las empresas prestadoras de

servicios públicos en la ciudad de Bogotá.

T abla 2: Consul ta a ent idades

ENT IDAD FECHA

SOLICIT UD RESPUEST A

FECHA RESPUEST A

Empresa de Acueduc to y Alcantar i l lado

23/mar/2018

Ver Resoluc ión 0755/14 y d i r ig i rse a la Di recc ión de Apoyo Técnico – Ing. Lu is Eduardo Suárez [email protected]

20/abr /2018

Codensa 23/mar/2018

El Operador de Red respondió af i rmat ivamente a la so l ic i tud con una car ta N° 00175978 en la

cual aprueba e l desarro l lo propues to e in forma sobre los t rámi tes que se deberán sur t i r una

vez e l p lan tome forma legal con las L icenc ias respec t ivas.

01/ago/2018

Gas Natura l 23/mar/2018

Ac to Admin ist ra t ivo Nº 183185002

Ins t rucc iones para so l ic i tar la d isponib i l idad de serv ic io www.gasnatura l fenosa .com.co

13/abr /2018

ETB 23/mar/2018

La pres tac ión del serv ic io puede hacerse desde la cent ra l Teusaqui l lo . Es necesar io prever un espac io de 3x4 mts por cada 1.590 serv ic ios y/o de 3x2 por cada 90 0 serv ic ios fu turos , para la co locac ión de equipos de conexión con la cent ra l mat r iz. Será una ces ión gratu i ta de suelo út i l (no públ ico) y/o en comodato, que no represente cos tos para la ETB.

4/abr /2018

Fuente: E laborac ión propia

mailto:[email protected]

http://www.gasnaturalfenosa/



Página | 25

3.2.1. Acueducto

Plano 5: Diseño conceptual redes de acueduc to

Fuente: Elaborac ión propia



Página | 26

3.2.2. Alcantarillado sanitario

El sistema de alcantarillado sanitario está compuesto por una serie de tramos de tuberías y

pozos. Estos van por las vías del proyecto, así que es necesario generar la reubicación de las

redes que se encuentren en la tapa del deprimido. El criterio principal trazado para el sistema

de alcantarillado sanitario, consiste en que por lo menos un frente de cada uno de los lotes en

que se ha dividido el proyecto, según el urbanismo, sea cubierto por un tramo de alcantarillado.

Así mismo, para la conceptualización se plantea un sistema de colectores ubicados en los

costados de la vía los cuales estas confirmados por pozos y tuberías conectadas a la red

existente de la periferia del proyecto. Se estima que los diámetros utilizados oscilarán entre 8” y

10”.

Por otra parte, se dimensionó el sistema secundario teniendo en cuenta los lineamientos dados

en la norma NS-085 de la EAB, considerando las áreas de drenaje de las manzanas y las

densidades de población establecidas en el diseño de urbanismo.



Página | 27

Plano 6: Diseño conceptual redes de a lcantar i l lado sani tar io




Página | 28

3.2.3. Alcantarillado pluvial

El sistema de alcantarillado pluvial consta de tramos de tubería, pozos, sumideros y cañuelas,

que realizan la recolección y conducción del agua lluvia al sistema de alcantarillado sanitario.

En primer lugar, se propone la recolección de aguas lluvias por medio de cañuelas y

sumideros, los cuales recolectarán y conducirán el agua hacia sistema de alcantarillado pluvial

ubicado en el deprimido.

Igualmente, el sistema de alcantarillado pluvial del deprimido tendrá una conexión con la tapa

del mismo por medio de tuberías y pozos. Estas conexiones se realizarán al sistema de

alcantarillado pluvial existente. En este diseño se contempló el uso de tubería en PVC con un

coeficiente de Manning de n=0,010. La velocidad mínima en el sistema será la que permite

tener un esfuerzo cortante mejor o igual a 0,30 kg/m2. Por lo cual, la velocidad máxima real

para el alcantarillado pluvial será 6,0 m/s.

Plano 7: Diseño conceptual redes de a lcantar i l lado p luv ia l Nive l 0



Página | 29


Plano 8: Diseño conceptual redes de a lcantar i l lado p luv ia l Nive l -6



Página | 30




Página | 31

3.2.3.1. Redes eléctricas y de comunicaciones

Existe un requisito de ejecutar nueve tubos de 6” para redes eléctricas y un tubo de 3” para

redes de alumbrado público, en caminos troncales.

Como el deprimido marcará el acceso por sótanos a los nuevos edificios se planea una red

troncal por el nivel bajo del deprimido para acceder por los sótanos con las nuevas redes de

energía y comunicaciones distintas a ETB. Es probable que se deban reforzar las redes sobre

la Carrera 13, aunque todo dependerá en su momento del alcance de la obra dentro del Plan

Parcial.

Con respecto a la iluminación, la última directriz del Operador de red es volver al poste de

concreto de 10 metros y a luminarias de 70 o 100 vatios tipo LED, por eficiencia, y bajo

consumo. Así mismo, dentro del deprimido se propone un aplique de 70 vatios dispuesto a 3

metros de altura con la misma connotación de iluminar un túnel. Los niveles y tipos de

luminarias serán sujeto de estudios para aprobación de la UAESP (Unidad Administrativa de

Servicios Públicos) proceso previo a aprobación ante el Operador de Red.



Página | 32

Plano 9: Diseño conceptual redes e léc t r icas Nive l -6




Página | 33

Plano 10: Diseño conceptual red de comunicac iones Nive l -6




Página | 34

3.3. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO

La propuesta del espacio público está orientada a mejorar la calidad ambiental del sector,

incrementar significativamente el área y la calidad del espacio libre peatonal, tanto privado

como público, y a incentivar la permanencia de los residentes en el área.

Plano 11: Propues ta urbana


La propuesta de adecuación y generación de espacio público incluye diversos temas:

1. Se regularizan e intervienen la totalidad de los andenes que hacen parte de los perfiles de

las nuevas vías ampliadas.

2. Se plantea un canje entre las dos “bahías vehiculares” ubicadas al costado oriental y

occidental del predio del Edificio Colgas, por un nuevo parque ubicado en el extremo norte

del predio del Edificio Teusacá. Estas dos áreas que se vuelven útiles quedan afectas a uso

público a nivel de peatón.



Página | 35

3. Así mismo, en caso de no encontrar sustentación jurídica sobre el cambio de los linderos y

área del predio del Ministerio de Ambiente, se plantea el canje de la bahía del urbanismo

original ubicada sobre la Calle 38, por la ampliación y regularización del parque ubicado al

costado sur de este mismo predio.

4. Por otra parte, se incluye la obligación de generar unas áreas mínimas privadas afectas a

uso público que, junto con los espacios públicos anteriormente mencionados, conforman

tanto la plaza como parte de los nuevos parques y zonas verdes.

5. Finalmente, la sumatoria de todos estos nuevos espacios y las nuevas edificaciones darán

al sector una nueva imagen contemporánea y sostenible.

Plano 12: Redef in ic ión espac io públ ico




Página | 36

Imagen 7:Render propues ta p laza cent ral




Página | 37

4. ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA Y ESPACIAL

4.1. USOS

En el área del Plan Parcial, tal como se analizó en el diagnóstico, se encuentran cuatro (4)

edificios, construidos entre los 50´s y 70´s para la Empresa Colombiana de Petróleos, Colgas,

la Pan American Life Insurence Co. y la Embajada de los Estados Unidos. Así mismo, está el

Edificio Lutaima, edificio de uso mixto. En la UPZ Nº 91 se asignó al predio del Edificio de

Ecopetrol la condición de permanencia como uso dotacional; por otra parte, la cartografía de

Catastro señala tanto al Ministerio de Ambiente como al Edificio Teusacá, también con uso

dotacional, mientras que el predio del Edificio Colgas se clasifica en servicios empresariales.

Hecho el análisis de antecedentes, se encontró que el Edificio de Ecopetrol, declarado Bien de

Interés Cultural de carácter nacional, obtuvo licencia de construcción en el año 1957. Dicha

empresa actualmente se clasifica como una empresa industrial y comercial del Estado, con

participación privada y estatal, lo cual, a nuestro modo de ver, no implica que se le asigne la

clasificación como uso dotacional, pues no presta “servicios necesarios para la vida urbana y/o

para garantizar el recreo y esparcimiento de la población”.

Lo mismo ocurre con el Edificio Teusacá, cuya licencia de construcción original data de 1966,

otorgada a Pan American Life Insurance, inmueble transferido en el año 1981 a la sociedad

International Petroleum Limited, en el año 1982 a la Esso Colombiana S.A., que en 1988

cambia de nombre por Esso Colombiana Limited, para finalmente, en el año 1993, transferirlo a

la Empresa Colombiana de Petróleos – Ecopetrol.

Dado lo anterior, en la propuesta de usos para la reglamentación del Plan Parcial, se propone

establecer como uso principal para la Unidad de Gestión Nº 1, los Servicios Empresariales, y

para la Unidad de Gestión Nº 2, el uso de Servicios Urbanos Básicos.



Página | 38

En la Unidad de Gestión Nº 1, se utilizará la clasificación de usos permitidos en la UPZ del

Sagrado Corazón para el Sector Normativo 2, y en la Unidad de Gestión Nº 2, la clasificación

de usos definida en el Decreto 120 de 2018 para esta misma UPZ.

En el caso de la U.G. Nº 1, los usos dotacionales previstos en la zona por el Decreto 120 de

2018 también podrán implantarse, y en la U.G. Nº 2, los usos previstos en la UPZ, tanto

principales como complementarios, podrán proponerse, sin que estos superen un 30% del área

útil de la Unidad.

Plano 13: Usos del suelo

Fuente: Elaborac ión propia



Página | 39

Lo anterior, por supuesto, requerirá la corrección de la imprecisión cartográfica de la UPZ Nº 91

del Sagrado Corazón y de la clasificación asignada en Catastro.

Por otra parte, es importante señalar que aunque en el Estudio de Mercado se identificó una

sobreoferta del uso de oficinas, también se encontró que están saliendo al mercado grandes

proyectos destinados al uso residencial orientado especialmente a estudiantes. Es por esta

razón, que independientemente de esta situación, se prevé una amplia mezcla de usos para

que en el momento en el que se concrete el inicio de los proyectos inmobiliarios producto del

Plan Parcial, sea posible albergarlos.

Adicionalmente, uno de los factores de dinamización socio-económica y de actividad en el

espacio público son los usos comerciales y de servicios ubicados en los primeros pisos de las

edificaciones. La propuesta de generación de una gran plaza y de circuitos peatonales en todos

los sentidos, está acompañada de la posibilidad de desarrollar este tipo de usos.

Si bien existe una oferta en el área de influencia del PPRU-CEE, la mayor cantidad de

personas que requerirán bienes y servicios hace necesaria la incorporación de áreas de

comercio y servicios de escala zonal. Se pretende con ello mitigar el impacto sobre áreas



Página | 40

residenciales y de conservación vecinas al Plan, absorbiendo dentro de su límite de actuación

la mayor demanda que sea posible, y al mismo tiempo, activando los espacios públicos

planteados.

4.2. EDIFICABILIDAD

La edificabilidad propuesta busca que las edificaciones que se desarrollen en el área, a pesar

de las grandes alturas que puedan alcanzar, sea permeable y no obstruya de manera

significativa la visión de los cerros orientales.

Se propone una plataforma con una altura máxima de 4 pisos y una ocupación máxima del

60% del área útil de cada una de las Unidades de Gestión. En los primeros dos pisos de estas

plataformas se propone la localización de áreas de comercio y servicios para atender a los

nuevos usuarios de las edificaciones y en los siguientes dos pisos, las áreas comunes y de

bienestar y otros servicios de las empresas que allí se ubiquen. A continuación se presenta una

propuesta para que dichas plataformas sean permeables y garanticen al interior de las mismas

la iluminación natural.



Página | 41

Imagen 8: Plano ind icat ivo de permeabi l idad en las p la taformas


Sobre estas plataformas se ubicarían las torres, cuya ocupación máxima, calculada sobre el

área útil de cada unidad de gestión, será del 30%. El índice máximo de construcción calculado

igualmente sobre el área útil resultante en cada predio será de 8,00 y la altura máxima de 36

pisos sobre los 4 de la plataforma. En caso de no plantearse una plataforma continua e iniciar

las torres desde el Nivel 0:00, las torres podrán alcanzar una altura máxima de 40 pisos.



Página | 42

Imagen 9 : Plano tor res propues tas


T abla 3: Edi f icabi l idad



Página | 43

Fuente: Elaborac ión propia Imagen 10: Ais lamientos




Página | 44

4.3. MITIGACIÓN DE IMPACTOS URBANÍSTICOS

Las áreas de espacio público y las áreas privadas afectas a uso público, además de cumplir

con el objetivo de mejorar la calidad urbana y paisajística de la zona, tienen la función de

albergar a la población residente en caso de emergencia. A continuación se enumeran estas

áreas sumadas llegan a 9.880 m², distribuidos así:

T abla 4: Espac io públ ico a n ive l de peatón

ESPACIO PÚBLICO A NIVEL DE PEATON Área (m²)

VIAS LOCALES PEATONALES N 0.00 157

Peatonal Calle 37 157

ESPACIO PÚBLICO PEATONAL PROPUESTA 2.597

Bahia de uso peatonal Ecopetrol Cra 13. 62

Espacio Público de uso peatonal sobre deprimido Cra 8ª y Calle 37 2.535

ZONAS VERDES 2.996

Zona verde pública 01_Lutaima 689

Zona verde pública 02_Min Ambiente 1.367

Zona verde pública 03_Teusacá 940

TOTAL ESPACIO PUBLICO 5.750

AREAS PRIVADAS AFECTAS A USO PÚBLICO Area (m²)

Manzana E (Ecopetrol Colgas) 2.070

Lote 01 (BIC Ecopetrol) 1.245

Lote 02 (Colgas) 825

Manzana D Lote 03 (Min. Ambiente) 1.695

Manzana B (Teusacá - Lutaima) 365

Lote 04 (Teusacá) 365

Lote 05 (Lutaima) 0

TOTAL 4.130


A partir de un ejercicio de modelación urbanística adelantado bajo la normativa propuesta, se

estimó el área que podría destinarse al uso residencial para el cálculo de la población residente



Página | 45

y se obtuvo, sobre el potencial de área vendible restante, el cálculo de la población flotante. El

resultado de este ejercicio es el siguiente:

T abla 5: Poblac ión es t imada

Inmueble Áreas

útiles

Área

construida

total

Área

construida sin

sótanos

Área

vendible

estimada

POBLACIÓN ESTIMADA

Población

flotante

Población

residente

Ecopetrol y Colgas 8.428 114.010 101.136 67.424 5.057 -

Teusacá 2.639 42.224 31.668 21.112 843 343

Ministerio de Ambiente 5.411 86.576 64.932 43.288 2.370 420

Totales

242.810 197.736 131.824 8.270 763


Teniendo en cuenta lo anterior se aplicó el indicador de 0.9 m² por habitante, con el siguiente

resultado.

8.270 + 763 = 9.033 personas * 0.9 = 8.130 m²

Hecho este ejercicio, se garantiza que las áreas públicas son suficientes para alojar a toda la

población, tanto residente como flotante, sin incluir en este cálculo las vías.

4.3.1. ESTACIONAMIENTOS

Otro aspecto vinculado al tema de la mitigación de impactos urbanísticos tiene que ver con la

exigencia de estacionamientos para cada uno de los usos. Una vez hecho el análisis de la

exigencia normativa y el estudio de demanda de vehículos, se concluyó que la exigencia

normativa desborda la capacidad de los predios y no tiene coherencia con la propuesta de

disminución del uso del vehículo. Por esta razón normativamente se utilizará el resultado del

Estudio de Demanda.



Página | 46

T abla 6: Requer im iento de estac ionamientos según es tudio de t ráns ito

MANZANA

PR

IVA

DO

S

VIS

ITA

NT

ES

TA

XIS

CA

MIO

NE

S

MO

TO

S

BIC

ICL

ET

AS

DIS

CA

PA

CIT

AD

OS

ECOPETROL

OFICINAS 208 519 4 15 242 364 24

COMERCIO 34 34 10 1 23 34 2

TOTAL 242 553 14 16 265 398 26

TEUSACA

RESIDENCIAL 71 71 4 3 47 71 5

OFICINAS 97 242 10 7 113 170 11

COMERCIO 23 23 3 1 15 23 2

TOTAL 191 336 19 11 175 264 18

MINESTERIO DE AMBIENTE

RESIDENCIAL 158 158 4 6 105 158 11

OFICINAS 91 226 10 6 106 159 11

COMERCIO 37 37 5 1 25 37 2

TOTAL 286 421 19 13 236 354 24

TOTAL 719 1.310 52 40 676 1.016 68 Fuente: E laborac ión propia

5. ESTRATEGIA DE SANEAMIENTO

Como se explicó en el cuadro anterior, la configuración predial que comprende el área de

delimitación del Plan Parcial de Renovación Urbana Centro Empresarial Ecopetrol, corresponde

a suelos tanto privados como públicos. La titularidad de cada uno de los cinco predios privados

es el resultado de compras y englobes por parte de entidades públicas y privadas que

desarrollaron en sus predios sus sedes corporativas y proyectos de propiedad horizontal.

En el Anexo 1 del Documento de Diagnóstico se encuentra la lista de propietarios de cada uno

de los inmuebles que hacen parte de este plan parcial. Dos (2) de estos inmuebles pertenecen



Página | 47

en su totalidad a Ecopetrol: el edificio Teusacá y el edificio Sede Principal de Ecopetrol; en el

edificio Colgas, Ecopetrol es propietario de la mayor parte (95%) del edificio, el resto pertenece

a cinco particulares:

T abla 7: Propietar ios d iferentes a Ecopet ro l ub icados en e l Edif ic io Colgas

Nº DIRECCIÓN M. I . PROPIET ARIO

1 CL 37 8 43 IN 1 (LOCAL)

50C-220408 CLAUDIA M VALENCIA MARITZA SERRATO Y OTROS

2 KR 8 36 71 IN 8 (LOCAL)

50C-220407 PATRIMONIO AUTONOMO PARAPAT- TELEFONICA

3 KR 13 36 60 (LOCAL) 50C-275056 LA T ITULIZADORA COLOMBIA S.A. HITOS

4 CL 37 8 27 (LOCAL) 50C-220412 BANCO GNB SUDAMERIS S.A

5 CL 37 8 37 (LOCAL) 50C-220413 TURISMO INTERNACIONAL COL VEN TOUR LTDA


El cuarto inmueble tiene como único propietario al Ministerio del Medio Ambiente, entidad que

hace parte del Gobierno Nacional.

El quinto y último predio corresponde al del Edificio Lutaima, propiedad horizontal que cuenta

con 83 inmuebles, distribuidos entre apartamentos, oficinas y locales comerciales, tal como se

describe a continuación.

T abla 8: Locales comerc ia les

LOCALES COMERCIALES

Nº DIRECCIÓN FOLIO DE

MATRICULA

1 AK 7 37 21 LC 1 50C-0322583

2 KR 8 37 08 LC 2 50C-0061137

3 AK 7 37 25 LC 4 50C-0153021

4 KR 8 37 14 LC 3 50C-0106711




Página | 48

T abla 9: Of ic inas OFICINAS


MATRICULA

1 AK 7 37 25 OF 305 50C-203692

2 AK 7 37 21 OF 302 50C-134356

3 AK 7 37 25 OF 302 50C-466714

4 AK 7 37 25 OF 303 50C-089763

5 AK 7 37 25 OF 802 50C-0094077

6 AK 7 37 25 OF 301 50C-0498999

7 AK 7 37 25 OF 402 50C-0318717

8 AK 7 37 25 OF 1201 50C-0115888

9 AK 7 37 25 OF 604 50C-0148543

10 AK 7 37 25 OF 605 50C-0271805

11 AK 7 37 25 OF 502 50C-0121752

12 AK 7 37 25 OF 801 50 C-0094076

13 AK 7 37 25 OF 401 50C-0318716

14 AK 7 37 25 OF 704 50C-0256016

15 AK 7 37 25 OF 705 50C-0634442

16 AK 7 37 25 OF 901 50C-0801446

17 AK 7 37 25 OF 201 50C-0322582

18 AK 7 37 25 OF 501 50C-0396457

19 AK 7 37 2 5 OF 601 50C-0042721

20 AK 7 37 25 OF 602 50C-0040057

21 AK 7 37 25 OF 603 50C-0040058

22 AK7 37 25 OF 1001 50C-0164910

23 AK7 37 25 OF 1101 50C-0164911

24 AK 7 37 25 OF 701 50C-0254184

25 AK 7 37 2 5 OF 702 50C-0250016

26 AK 7 37 25 OF 703 50C-0250018

27 AK 7 3 7 25 OF 1301 50C-0054064




Página | 49

T abla 10 : Apartamentos APARTAMENTOS


MATRICULA

1 KR 8 37 10 AP 703 50C-524707

2 KR 8 37 10 AP 1101 50C-008607

3 KR 8 37 10 AP 603 337923671

4 KR 8 37 10 AP 302 50C-0097072

5 KR 8 37 10 AP 402 50C-0402442

6 KR 8 37 10 AP 902 50C-0022640

7 KR 8 37 10 AP 803 50C-0038059

8 KR 8 37 10 AP 401 50C-0083804

9 KR 8 37 10 AP 1303 50C-0008869

10 KR 8 37 10 AP 1202 50C-0031941

11 KR 8 37 10 AP 702 50C-0298514

12 KR 8 37 10 AP 1004 50C-0692840

13 KR 8 37 10 AP1102 50C-0420088

14 KR 8 37 10 AP 1401 50C-0031160

15 KR 8 37 10 AP 1501 50 C-0822886

16 KR 8 37 10 AP 1302 50C-0008919

17 KR 8 37 10 AP 903 50C-0012888

18 KR 8 37 10 AP 303 50C-0008865

19 KR 8 37 10 AP 801 50C-0010266

20 KR 8 37 10 AP 1801 50C-0035668

21 KR 8 37 10 AP 802 50C-0222647

22 KR 8 37 10 AP 501 50C-0311804

23 KR 8 37 10 AP 704 50C-0110554

24 KR 8 37 10 AP 403 50C-0004602

25 KR 8 37 10 AP 901 50C-0494716

26 KR 8 37 10 AP 304 50C-0110556

27 KR 8 37 10 AP 602 50C-0636388



Página | 50

28 KR 8 37 10 AP 1301 50C-0521678

29 KR 8 37 10 AP 404 50C-0516080

30 KR 8 37 10 AP 1304 50C-0012921

31 KR 8 37 10 AP 701 50C-0203061

32 KR 8 37 10 AP 604 50C-0010926

33 KR 8 37 10 AP 601 50C-0004695

34 KR 8 37 10AP 504 50C-1042132

35 KR 8 37 10 AP 502 50C-0855848

36 KR 8 37 10 AP 1001 50C-1391534

37 KR 8 37 10 AP 1002 50C-1344525

38 KR 8 37 10 AP 1502 50C-0084993

39 KR 8 37 10 AP 1203 50C-0031988

40 KR 8 37 10 AP 904 50C-0033711

41 KR 8 37 10 AP 1103 50C-0001996

42 KR 8 37 10 AP 1201 50C-0038453

43 KR 8 37 10 AP 804 208113877

44 KR 8 37 10 AP 1003 50C-0361628

45 KR 837 10 AP 503 50C-0671947

46 KR 8 37 10 AP 1001 50C-0041333

47 KR 8 37 10 AP 301 50C-0472985

48 KR 8 37 10 AP 1104 50C-0059880

49 KR 8 37 10 AP 1402 50C-1513463

50 KR 837 10 AP 1701 50C-0042700

51 KR 8 37 10 AP 1002 50C-0028535

52 KR 8 37 10 AP 1204 50C-0308914


Dada la vigencia que tiene este edificio, actualmente prácticamente ocupado en su totalidad, se

decidió incorporarlo como un Área de Manejo Diferenciado, de conformidad con el numeral 7

del artículo 28 del Decreto 080 que define estas áreas como relevantes de conservar y

mantener con independencia de su valor patrimonial.



Página | 51

Los predios, en cuanto se refiere a su configuración geométrica, tal como se evidenció en la

delimitación del plan parcial, son resultado de compras y englobes de terrenos resultantes de la

urbanización del antiguo Colegio del Sagrado Corazón.

Hay algunas diferencias entre el área resultante de los englobes hechos a partir de las áreas

del plano de la urbanización, las certificaciones catastrales y, en el caso particular del predio

del Edificio Sede de Ecopetrol, el plano topográfico incorporado. En este último caso, al parecer

en el año 1996 se incorporó oficialmente a la cartografía distrital el Plano Nº SF. 1/1-09 para el

predio de Ecopetrol con un área de 3.520,52 m², mientras que en la Certificación Catastral

actual aparece con un área de 3.408,70 m².

Además de este, llama la atención la diferencia en el área del predio del Ministerio de Ambiente

que, según la Certificación Catastral, tiene 6.691,00 m² y, de acuerdo con el plano urbanístico,

debería tener un área de 6.080,17 m²; la diferencia podría corresponder al área de la bahía

ubicada sobre la calle 38 que actualmente hace parte del área privada, pero esto tendrá que

precisarse en durante el proceso de saneamiento y validación de las áreas de los títulos de

propiedad, pues gráficamente esta bahía tiene un área aproximada de 300 m².

En cuanto a las construcciones existentes, que datan de mediados de los años 50´s, es

importante mencionar que todos los edificios cuentan con licencias de construcción. A

continuación, se relaciona la información referente a permisos, licencias y certificaciones

catastrales:

T abla 11: Licenc ias de cons t rucc ión



Página | 52

Edificio Nº Licencia de

Construcción Fecha Titular

Descripción del

proyecto Observaciones

Edificio

Principal

Ecopetrol

Plano 220/4 23/07/1955 Congregación del

Sagrado Corazón

Urbanización

Sagrado Corazón

L.C. Nº 608 18/12/1957 Empresa Colombiana

de Petróleos

Edificio de 13 pisos y

sótano

Previo al inicio de obras la

urbanización debe

resolver el problema de la

red de agua.

Plano SF. 1/1-09 02/04/1996 Empresa Colombiana

de Petróleo Plano Topográfico

L.C. Nº 05-1-049 07/12/2005 Ecopetrol S.A. Reforzamiento

estructural

Certificación

Catastral 13/09/2018 Ecopetrol S.A.

Oficinas - Dotacional

público

Edificio

Colgas

Dpto. Admtivo de

Planificación 27/11/1963

Llorente & Ponce de

León

Propuesta proyecto

conjunto en 12 lotes

de la Manzana E

Índice de construcción:

3,55 Área máxima de

construcción.

L.C. Nº 1662 18/05/1964 Diego Llorente Edificio de 13 pisos,

pent-house y sótano Lotes # 18 a 20 y 1a 9

Edificio

Teusacá

L.C. Nº 2190 21/07/1966 Pan American Life

Insurance Co.

Edificio de 10 pisos y

sótano Oficinas

L.C. Nº 7169 22/12/1969 Pan American Life

Insurance Co.

Modificación piso 1 y

terraza y adición sala

de máquinas y



Página | 53

cafetería

Certificación

Catastral 13/09/2018

Empresa Colombiana

de Petróleos

Oficinas - Dotacional

público


A continuación, se describen las acciones de saneamiento propuestas según el resultado del

resultado del “Estudio de Títulos Preliminar” elaborado para los predios incluidos en el área del

plan parcial.

Acciones de saneamiento propuestas frente a condiciones físicas urbanísticas

a. Frente a inconsistencias cartográficas:

- En la cartografía oficial, el predio del Edificio Teusacá se traslapa mínimamente con el

corredor ecológico de ronda del río Arzobispo. Este traslapo muy probablemente obedezca a

problemas de precisión cartográfica del área de ronda, ya que ésta aún no cuenta con un

proceso de alinderamiento formal.

Acciones: Se solicitó, mediante Radicado SDA 2018ER172143 a la Secretaría Distrital del

Ambiente un certificado de estado de conservación ambiental, con el objeto de aclarar esta

situación. Mediante Rad. 2018EE268926 la Secretaría Distrital de Ambiente informó que una

vez consultada la información en la base de datos oficial encontró que el predio identificado con

el CHIP AAA0087DSHY se encuentra fuera del área destinada al beneficio CECA. Esto es que

no está ubicado dentro del sistema de áreas protegidas del Distrito Capital. (Ver documento

adjunto)

b. Frente a modificaciones físicas que no corresponden a los antecedentes jurídicos y

urbanísticos:

- Mediante el cotejo de diferentes antecedentes, incluidos los señalados anteriormente, se

presentan las siguientes situaciones:



Página | 54

- En el Plano 220/4 de la Urbanización “Sagrado Corazón”, se definen las áreas de cesión

originales. Una de estas áreas es la bahía de estacionamiento que hace parte de la calle 38,

con frente al costado norte de la manzana D (actual sede del Ministerio de Ambiente) e

identificada como Zona Nº 3, la cual no existe en la actualidad. Se presume que fue objeto de

una permuta por dos nuevas “zonas verdes” que complementan la zona verde denominada

Zona N° 9 del mismo Plano 220/4, ubicada al costado sur de la misma Manzana D. (-)

- De acuerdo con la Certificación de Bienes del Patrimonio Inmobiliario Distrital – Sector

Central, la Calle 38 entre carreras 8ª y 13, hizo parte de la Escritura de Donación Nº 1849 de

1970 y le corresponde el Código RUPI 485-3. Según el plano de la urbanización esta área es

de 1.557,50 m²; sin embargo, en el certificado tiene un área de 1.253,85 m². La diferencia de

303,65 m² probablemente corresponde al área de la bahía.

- Sobre la zona verde ubicada al costado sur de esta misma manzana hay también diferencias.

El área en el Plano 220/4 es de 992,96 m² y en la Certificación expedida por el DADEP, con

Código RUPI es el 485-9, el área es de 1.301,34 m². En este caso la diferencia es de 308.38

m², bastante cercana al área de la bahía “tomada”.

- El área de la Av. Carrera 7ª señalada en el Plano 220/4 y la señalada en la Certificación del

DADEP, con Código RUPI 485-1, son idénticas: 1.694 m².

- La Carrera 8ª entre Calle 36 y Av. Calle 39, tiene también la misma área de 4.762,29 m² tanto

en la Certificación del DADEP como en el Plano de la Urbanización.

- La Calle 37 (peatonal) entre Carreras 7ª y 8ª tiene un área de 189 m² tanto en el Plano de la

Urbanización como en la Certificación del DADEP.

- La Calle 37 (vehicular) entre las Carreras 8ª y 13, tienen un área de 1.104,90 m² tanto en el

Plano 220/4 como en la Certificación del DADEP.

- La bahía vehicular ubicada sobre la Carrera 13 entre las Calles 36 y 37, tiene un área 610 m²

en ambos documentos, aunque en la actualidad ha cambiado de uso, pues ya no tiene acceso

para vehículos y al frente de la misma cruza la ciclovía ubicada en el andén del costado oriental

de la Carrera 13.



Página | 55

- Por último, la zona verde de la Manzana B, ubicada al sur del Edificio Lutaima, tiene tanto en

el Plano de la Urbanización, como en la Certificación del DADEP, un área de 729 m².

Acciones:

Tal como se presenta más adelante, en la formulación del PPRU-CEE se modifica, amplia y

regulariza tanto la Carrera 8ª como las Calles 37 y 38, al igual que la zona verde ubicada al

costado sur del actual Ministerio de Ambiente.

Previo a la fase de ejecución del plan parcial y en la medida en que varias de las zonas

públicas definidas en la urbanización original serán objeto de redefinición espacial, se ha

contemplado para su saneamiento que en la formulación del PPRU–CEE estas zonas sirvan de

base para establecer la cantidad de metros cuadrados de espacio público que se incrementa.

Es así, como dentro de la actuación urbanística, previo al inicio de ejecución de obras, se

realice la transferencia y entrega de las mismas, con el correspondiente ajuste cartográfico, de

tal manera que se le permita al Distrito Capital complementar y adquirir el pleno dominio de

aquellas nuevas áreas que se cederán.

Por otra parte, como se explicará más adelante, se ha previsto hacer un canje del área pública

ubicada frente a la Carrera 13, entre calles 36 y 37, con el objeto de utilizar esta área en el

sótano del nuevo edificio que se desarrolle en los predios de Ecopetrol, a cambio de la cesión

de un área equivalente, en la esquina norte del predio del Edificio Teusacá, lugar que recibirá

un importante flujo peatonal, generado por la nueva Estación de la Troncal de TransMilenio

sobre la Avenida Carrera 7ª.

Acciones de saneamiento propuestas frente a limitaciones jurídicas de los predios

a. Limitaciones al dominio encontradas en el estudio de títulos:

Analizados los títulos de tradición del Edificio Principal de Ecopetrol, se encontró que la

tradición se encuentra correcta; sin embargo, es necesario corregir un error encontrado

respecto de la cita de la escritura por la cual Ecopetrol adquirió el derecho de dominio de cuatro

de los predios originales de la Manzana “E” de la Urbanización Sagrado Corazón.



Página | 56

En los títulos de tradición del Edificio Teusacá, se encontraron algunos errores en los que

incurrió la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, al trasladar las anotaciones

del anterior sistema registral. Errores que deben ser subsanados para no afectar los

antecedentes y la realidad jurídico – material del inmueble, lo cual se proyectaría a los

inmuebles que surjan del nuevo desarrollo urbanístico y constructivo que se proyecta sobre

este y los otros predios.

Por su parte, la tradición del Edificio Colgas se encuentra correcta en relación con la secuencia

de las adquisiciones de quienes han sido titulares del dominio de los inmuebles estudiados; no

obstante, es necesario subsanar algunas inconsistencias encontradas, relacionadas con los

folios asignados a algunas de las unidades que se derivaron de algunos de los denominados

“folio matriz”, entre otras. Por consiguiente, no se ha emitido un concepto favorable sobre este

inmueble.

En ninguno de los inmuebles analizados a la fecha del estudio, aparece registro de

gravámenes o limitaciones al dominio que coloquen los inmuebles fuera del comercio. Quedó

pendiente el estudio de los locales del Edificio Colgas, pertenecientes a propietarios diferentes

a Ecopetrol.

Acciones: Ecopetrol S.A. efectuará las correcciones y aclaraciones requeridas según el Estudio

de Títulos Preliminar elaborado, para posteriormente, en el caso de Colgas, proceder al

englobe con el predio de la bahía frente a la Carrera 13 y al desenglobe de las áreas

correspondientes a la ampliación de la Calle 37 y a la Carrera 8ª. Así mismo se adelantarán las

correcciones requeridas para los predios correspondientes al Edificio Principal y al Edificio

Teusacá.

b. Propiedades horizontales existentes:

La única propiedad horizontal existente, excluyendo aquella ubicada en la AMD (Edificio

Lutaima), es el edificio Colgas. Del examen de los antecedentes de este edificio se presentan

las limitaciones descritas en el punto anterior.



Página | 57

Acciones: Ecopetrol S.A. efectuará el saneamiento predial y negociará con los propietarios su

participación en el plan parcial, con el fin de unificar la propiedad, puede ser a través de un

fideicomiso.

6. PLUSVALÍA

El tributo de la participación de la plusvalía se instituye en el régimen colombiano por la

autorización del inciso final del artículo 82 de la Constitución Política en donde se fijó la

siguiente Cláusula:

“Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y

regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común.”

El legislador desarrolló este precepto y mediante la Ley 338 de 1997, en su capítulo IX,

establecido, entre otros aspectos, su concepto, los elementos de esta obligación tributaria,

tales como los sujetos, hecho generador, base, y cuantía, así como la exigibilidad, etc.

Al respecto se señaló:

“Artículo 73: Noción. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 82 de la Constitución

Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo

urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las

entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta

participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y

operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo

urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística

del territorio municipal o distrital.

Los concejos municipales y distritales establecerán mediante acuerdos de carácter general, las

normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios”.

Es así que Bogotá a través del Acuerdo Distrital 118 de 2003 determinó los elementos de

ltributo y el procedimiento para su exigibilidad y cobro de la participaición en pluvalía, este

acuerdo fue modificado por el Acuerdo 352 de 2008 y el Acuerdo 682 de 2017.



Página | 58

Entretanto el Acuerdo 682 de 2017 en su artículo 1 estableció:

“Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía las

decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas, y que autorizan

específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien a incrementar el

aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se

estatuya formalmente en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo

desarrollen, en los siguientes casos:

1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana.

2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el

índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez, para áreas clasificadas con

los tratamientos de desarrollo y renovación urbana”.

Entretanto que los predios que sean susceptibles de cambio del uso del suelo, incremento del

índice de ocupación o el de construcción, son objeto de la participación en plusvalía. Lo

anterior, dado que la participación en plusvalía es la comparación de los predios con la norma

actual y la norma que con la que quedaría una vez aprobado el PPRU.

En cuanto a la plusvalía, es importante considerar que en suelo urbano se presentan dos

hechos generadores de cobro por participación en plusvalía:

1. Mayor edificabilidad normativa.

2. Asignación de un uso más rentable.



Página | 59

En el caso de la mayor edificabilidad, lo que ha quedado plasmado en los decretos de algunos

planes parciales y otras normas de renovación urbana, es que se determina una edificabilidad

base, que es la misma que tienen hoy en día asignada los predios por la UPZ (I.C. 5.5), y una

edificabilidad máxima (I.C. 8.0) y la diferencia entre uno y otro índice se obtiene a cambio de la

asunción de cargas urbanísticas.

En este caso concreto, las cargas corresponden a la construcción del deprimido (incluidas las

redes de servicios públicos), la cesión de nuevos espacios públicos y la adecuación de todos

los espacios públicos del área de intervención. Por esta razón, se considera que no hay lugar al

cobro de la plusvalía.

7. GESTIÓN DE SUELO

En esta sección se describe la propuesta para la gestión del suelo y cargas previsto para el

desarrollo del Plan Parcial de Renovación Urbana de Ecopetrol, PPRU; para la definición de

esta propuesta se ha tomado en cuenta las características urbanas contenidas en el plan, la

estructura predial, la naturaleza de los propietarios, factores que moldean la propuesta de

gestión a proponer.

En el planteamiento urbano previsto, las nuevas áreas útiles y públicas si bien es cierto se

modifican y adaptan a la propuesta urbana, no resultan en modificaciones significativas de la

estructura predial existente, por tanto, si bien es cierto si demanda de la colaboración y

compromiso entre los propietarios no requiere de la integración predial entre ellos.

No obstante, se plantea el uso de un mecanismo fiduciario que tendría por objeto: la recepción

de suelos de carga local que se adicionarán al área pública existente; así mismo, mediante

encargo de los propietarios de las Unidades de Gestión, UGs , y Área de Manejo Diferenciado,

AMD, se establecerá el aporte de recursos, y se dará instrucciones para proceder, mediante la

contratación de una firma gestora, a la obtención de permisos para la intervención del suelo

público, contratación de la construcción, entrega de obras, para dar así cumplimiento a las

obligaciones previstas en el Plan Parcial.



Página | 60

7.1. Unidades de Gestión y Áreas de Manejo Diferenciado

En esta sección se retoma, de manera sucinta, la definición de las Unidades de Gestión y

Áreas de Manejo Diferenciado propuestas en el PPRU ECOPEROL.

Para la definición de las Unidades de Gestión se ha tomado en cuenta las posibilidades de

desarrollo del Plan Parcial, para ello se ha considerado: la estructura de la propiedad de cada

uno de los predios útiles, y sus áreas prediales. La Figura No 2 y Tabla No 6 ilustran y precisan

las áreas de las Unidades de Gestión y de las Áreas de Manejo Diferenciado propuestas.

Plano 14: Unidades de ges t ión y área de manejo d iferenc iado




Página | 61

T abla 12: Áreas unidades de gest ión y área de manejo d i ferenc iado

Predio Nombre Predio UG 1 UG 2 AMD1 TOTAL

1 Ecopetrol Principal 3.520,52 3.520,52

2 Colgas 4.365,76 4.365,76

3 Ministerio de Ambiente 6.080,17 6.080,17

4 Teusacá 3.948,37 3.948,37

5 Lutaima 1.570,86 1.570,86

Área Predios Iniciales 11.796,29 6.080,17 1.570,86 19.447,32

Áreas Públicas - carga

general 616,40 616,40



Página | 62

Áreas Públicas - carga local 11.860,68 11.860,68

Área Total Planificación 31.962,76


7.2. Estructura de la propiedad y la definición de Unidades de Gestión y Áreas de Manejo Diferenciado:

En principio en los predios 1 al 4 existe concentración de la propiedad, condición deseable para

llevar a cabo la gestión y desarrollo de compromisos del PPRU. Como quiera que la

concentración de la propiedad facilita el funcionamiento los procedimientos de gobernabilidad, y

los compromisos de financiación.

Dentro de este orden de ideas se propone en la Tabla la conformación de dos Unidades de

Gestión, la UG1 y la UG2 y la conformación de un área de manejo diferenciado, AMD,

integrada por el edificio Lutaima, Propiedad Horizontal, propiedad conformada por 83 folios de

matrícula inmobiliaria.

T abla 13: Conformac ión unidades de gest ión y área de manejo d i ferenc iado

PREDIO NOMBRE PREDIO UG 1 UG 2 AMD1

1 ECOPETROL

PRINCIPAL ECOPETROL SA

2 COLGAS ECOPETROL SA

Y OTROS

3 MINISTERIO DE

AMBIENTE

MINISTERIO DE

AMBIENTE Y

DESARROLLO



Página | 63

SOSTENIBLE

4 TEUSACÁ ECOPETROL SA

5 LUTAIMA 83 FOLIOS


Las áreas de Manejo Diferenciado se han establecido de conformidad con el Artículo 28 del

Decreto 080, en su numeral 7; esto es, edificaciones que se definen como relevantes de

conservar y mantener con independencia de su valor patrimonial. En consecuencia, el reparto

equitativo de cargas y beneficios podrá prever un esquema de reparto de cargas y beneficios

especial que incluye su exclusión en el reparto.

7.3. Gestión del suelo público y privado para la conformación de la nueva propuesta urbana

De conformidad con el planteamiento urbano hay modificaciones parciales sobre las áreas

públicas existentes con modificaciones parciales de las áreas útiles actuales, estas variaciones

tendrán como resultado la propuesta urbana objeto de este PPRU.

Las variaciones implican la cesión de porciones del área útil en favor de las áreas públicas, e

intercambios de áreas públicas a privadas sin detrimento del componente público actual. La

Tabla precisa, para cada uno de los predios, la cesión e incorporación de áreas públicas.

T abla 14: Ces ión e incorporac ión de áreas públ icas

TOTAL ECOPETROL COLGAS TEUSACÁ MINAMBIENTE LUTAIMA

Área Útil Inicial 19.485,68 3.520,52 4.365,76 3.948,37 6.080,17 1.570,86

Cargas generales (m²) 38,36 0,00 0,00 38,36 0,00 0,00



Página | 64

Suelo ampliación andén

Av. Carrera 7ª 0,00 0,00 38,36 0,00 0,00

Total área privada

cedida 2.439,21 98,80 182,07 1.271,25 887,09 0,00

Cargas locales (m²) 2.439,21 98,80 182,07 1.271,25 887,09 0,00

Suelo ampliación Carrera

8ª 591,55 98,80 37,24 331,54 123,97 0,00

Suelo cedido Cra 13. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Suelo cedido Calle 37 144,83 0,00 144,83 0,00 0,00 0,00




Suelo cesión zona verde

pública 01 939,71 0,00 0,00 939,71 0,00 0,00


pública 02 Min Ambiente 506,90 0,00 0,00 0,00 506,90 0,00


pública 03 Teusacá 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Total área pública 1.039,75 0,00 822,26 0,00 217,49 0,00



Página | 65


De acuerdo con la propuesta urbana del Plan Parcial la configuración predial de cada una de

las áreas útiles, como ya se mencionó, no sufre variaciones sustanciales, por consiguiente, y

de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 388, Artículos 44 a 47, referentes a los mecanismos de

desarrollo de las unidades de actuación, se precederá por medio de la Cooperación entre

participes para el desarrollo de la propuesta urbana del Plan Parcial.

Los términos de esta cooperación se establecerán en el desarrollo de esta sección, donde se

define las cargas y la contraprestación esperada para cada uno de los partícipes; así mismo, se

propone enuncia los acuerdos entre participes a efectos de la conformación de la propuesta de

lo público; por último, para la transparencia del uso de los recursos necesarios para la

ejecución de obras locales propuestas y la contratación de las gestiones para su construcción,

recepción y formalización, se propone la conformación de un encargo fiduciario, el cual podría,

en el evento de requerirlo así los constituyentes o beneficiarios de éste, podría facilitar la

gestiones conducentes a la configuración urbana propuesta.

7.4. Acuerdos entre participes

A efectos de llevar a cabo el PPRU ECOPETROL, como ya se mencionó, se plantea la

conformación de un arreglo jurídico que facilite el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas

convertida en área

privada

Bahía Calle 38 547,55 0,00 547,55 0,00 0,00 0,00

Suelo bahías carrera 13 274,71 0,00 274,71 0,00 0,00 0,00

Suelo bahías carrera 8 217,49 0,00 0,00 0,00 217,49 0,00

Área Útil Resultante 18.047,86 3.421,72 5.005,95 2.638,76 5.410,57 1.570,86



Página | 66

que se derivan de éste, y las gestiones que se requieran para procurar el cierre financiero de la

operación; ello, sin menoscabo de los intereses económicos de cada uno de los propietarios.

Por otro lado, como se mencionó, la modificación predial necesaria para albergar la nueva

propuesta urbana no implica necesariamente la transferencia de activos inmobiliarios entre

participes del Plan; no obstante, si requiere de la gestión predial con el Distrito a efectos de la

integración del suelo privado al suelo público existente y de éste al privado, para obtener la

nueva configuración predial que acompaña la propuesta urbana.

Con este objetivo se ha planteado un arreglo jurídico, que podría apoyarse en un mecanismo

Fiduciario, que permita el cumplimiento de los acuerdos entre participesel cual establecerá los

compromisos entre los partícipes del Plan Parcial, en líneas generales este acurdo contendrá,

sin limitarse a lo expuesto:

- La designación de una persona natural o jurídica que coordine el cumplimiento de los

acuerdos entre propietarios definidos para el desarrollo del Plan Parcial y con los

gestores del Plan Parcial de la CAR y la Universidad Libre;

- Coordinar estudios, viabilidades, diseños, aprobaciones de las obras derivadas del Plan

Parcial y que sean de obligación de los propietarios o promotores;

- Desarrollar las gestiones de saneamiento predial que se requiera para la consolidación

jurídica de los suelos dentro del ámbito del PPRU;

- En la medida del desarrollo del licenciamiento, realizar la entrega de obras, legalización

de zonas públicas, minutas para la segregación del suelo. En caso de haberse

constituido patrimonios autónomos, una vez obtenido las licencias de urbanismo

respectivas, dar instrucciones al fiduciario para realizar la segregación de los predios

que conforman el suelo de carga local;



Página | 67

- Realizar, la entrega del suelo de carga local de conformidad con el plan parcial

propuesto;

- Realizar los trámites necesarios para la intervención del suelo público a efectos de

ejecutar las obras de carga local, intervención que se extiende hasta la entrega de éstas

obras;

- Generar mecanismos idóneos para la administración de los recursos que aporten los

propietarios,

- Estos recursos serán destinados a la contratación de terceros para dar cumplimiento a

las obligaciones urbanísticas, tales como diseños, estudios de viabilidad, estudios,

saneamiento predial, de segregaciones, englobes, transferencias que sean necesarias;

- Así mismo, proceder a realizar las gestiones de acuerdo con el arreglo decisorio

establecido por los propietarios y/o promotores.

8. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS

De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1997, los planes parciales incluirán los

mecanismos para garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios a efectos de establecer

las relaciones entre los propietarios dentro del ámbito del Plan Parcial.

La asignación de cargas y beneficios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley

388 de 1997, debe ser igualitaria respeto de todos los partícipes del Plan Parcial frente a la

norma definida en el desarrollo urbano y su aporte.

Dentro de este orden de ideas, el Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios identificará y

cuantificará el aporte de suelo y las edificaciones en estado actual por parte de cada uno de los

partícipes del Plan Parcial de conformidad con los documentos y certificaciones catastrales,



Página | 68

títulos de propiedad y avalúos de referencia (UAECD si existen) y avalúo de las edificaciones.

Así mismo, las áreas privadas y públicas de partida corresponderán a la pieza urbana actual.

Como se mencionó la Áreas de Manejo Diferenciado, AMD, no realizan aportes de suelo para

la conformación del PPRU Ecopetrol, por tanto, sus beneficios se circunscriben al mejoramiento

en el futuro del entorno inmediato dada las nuevas condiciones urbanas previstas en el

desarrollo propuesto. No obstante, los promotores desarrollarán las estrategias de mitigación

de los impactos del desarrollo urbano propuesto.

8.1. CARGAS DEL PLAN PARCIAL

Las cargas atañen a las obligaciones urbanísticas definidas en el presente Documento Técnico

de Soporte; esto incluye el aporte de porciones de suelo con sus construcciones para llegar a la

configuración urbana propuesta, la elaboración de obras como el deprimido sobre la carrera 8,

la conformación de plazoletas, y su integración con el entorno inmediato.

T abla 15 : Aportes en suelo y ed i f icac iones

Unidad de

Gestión Propietario

Total

área de

terreno

(a-b)

(m²)

Valor del

suelo valor

de

referencia

($/m²)

Total avalúo

de

referencia

terreno ($)

Área

construida

(m²)

Avalúo de

referencia m²

de

construcción

(estimado)

Total avalúo

de

referencia

construcción

($)

(estimado)

Total valor del

aporte ($)

(a*valor m²

terreno) + (total

construcción)

UG 1 11.796 31.425.154 28.614 33.962.160 58.698.320

ECOPETROL

ECOPETROL 3.521 1.900 6.688.994 10.515 0 0 0

COLGAS 4.366 2.800 12.224.128 18.099 960 17.375.040 29.599.168

TEUSACÁ 3.910 3.200 12.512.032 6.798 2.440 16.587.120 29.099.152



Página | 69

UG 2 6.080 11.284.796 10.791 23.523.290 34.808.086

MINAMBIENT

E

MINISTERIO

DE

AMBIENTE

6.080 1.856 11.284.796 10.791 2.180 23.523.290 34.808.086

TOTAL PPRU 19.447 42.709.949 39.405 0 57.485.450 93.506.406


T abla 16 : Cargas loca les obra

Presupuesto Costos Directos 10.946.713.971

Deprimido Carrera 8ª 7.106.826.048

Red vial 812.839.368

Red de agua potable 258.490.976

Red de aguas lluvias 343.507.415

Red de aguas negras 102.918.969

Red eléctrica 1.472.560.543

Red de comunicaciones 489.062.000

Box Culvert / río Arzobispo 360.508.652


Costos indirectos en general

Los valores de costos indirectos han sido estimados bajo el supuesto que se contratan con

firmas especializadas y se valoran con los siguientes factores de cálculo:

AIU

Administración 10%

Imprevistos 10%

Utilidad 5%

IVA Sobre utilidad y servicios 19%



Página | 70

Gestión social

Las gestiones valoradas han sido establecidas de conformidad con lo establecido en el artículo

25 del Decreto Distrital 080 de 2016, la entidad gestora del PPRU “Centro Empresarial

Ecopetrol implementará las acciones de gestión social que se determinan en la Tabla No 21, el

valor estimado 3,5 mil millones de pesos.

Valor total de las cargas locales:

T abla 17 : Est imac ión de cargas loca les

Ítem Valor en miles

de pesos

Costos directos e indirectos 17.295.808

Costos asociados a la contratación de las obras 5.935.856

Gestión Social 3.500.000

Formulación del PPRU 1.250.000

27.981.664


Aprovechamientos del plan parcial

Para valorar los aprovechamientos posibles del PPRU ECOPETROL, se procedió a realizar un

estudio de mercados por parte de Galería Inmobiliaria, GI. Estudio que hace un análisis de la

actividad inmobiliaria durante los últimos 10 años en la zona de influencia del PPRU a efectos



Página | 71

de identificar las tendencias de los posibles aprovechamientos, que a la luz del mercado

inmobiliario puedan tener lugar.

Las actividades relacionadas en las bases de datos de GI identifican unidades inmobiliarias

vendidas en tres aprovechamientos posibles, vivienda, servicios y comercio. La zona de

influencia sobre la que se realizó los análisis de las bases de datos de GI se delimitó así, de sur

a norte entre las calles 13 y 63 y de oriente a occidente, cerros orientales a carrera 30.

La propuesta en el plan parcial respecto de los usos inmobiliarios posibles abarca un amplio

espectro de posibilidades; sin embargo, para el análisis de aprovechamientos en este capítulo

se ha tomado en cuenta las siguientes consideraciones:

- La tendencia general del mercado de vivienda en la zona de análisis muestra una

rotación aceptable en términos del promedio de la ciudad para áreas medias de 31

metros cuadrados, con valores cercanos a 6.8 millones de pesos por metro cuadrado.

- No obstante, para vivienda, los estudios de movilidad realizados para el PPRU

establecen niveles de servicio de parqueos, sobre una base de viviendas de 31 metros

cuadrados, de un equivalente a un cupo de parqueo por cada 40 metros cuadrados

vendibles.

- Respecto de usos comerciales, se identificó por parte del estudio, en la zona de

influencia, una oferta lanzada en los últimos 12 meses de 19.768 metros cuadrados, de

los cuales se encuentran disponibles 16.642, los que se traduce en la venta, en este

período de tiempo, del 16% de la oferta lanzada. El precio del comercio, en proyectos

sobre el eje de la 7, al sur del proyecto, asciende a 16 millones de pesos por metro

cuadrado.

- Por otro lado, en los usos de servicios empresariales, existe una oferta que en el corto

plazo no lo hace factible comercialmente, condición que permanece hasta el año 2.022.



Página | 72

- Para este uso, aunque los registros de proyectos en oferta del estudio de GI son

escasos, los proyectos en zona de influencia y sobre el eje de la carrera 7, registran

valores medios de 9,31 millones de pesos por metro cuadrado.

- Ecopetrol y el Ministerio son usuarios en un área importante dentro del PPRU, esta

condición hace prever la consolidación de un importante centro de servicios

empresariales e institucionales. Condición posible a partir del año 2.022.

- Así las cosas, y para efectos de hacer la valoración del reparto de cargas y beneficios,

se hizo una valoración simplificada del valor residual para el uso de vivienda respecto

de servicios en el lote de Teusacá, análisis en pesos constantes y con base en

indicadores.

- De este análisis, y para el momento que se haya disipado el exceso de oferta de

oficinas en la ciudad, se obtienen valores del suelo residual para el uso de servicios

superiores en un 35% a 45% respecto del valor residual del suelo para uso de vivienda.

Por esta condición se harán los análisis de aprovechamientos para usos de servicios

empresariales, institucionales y comerciales.

Valoración de aprovechamientos

La valoración de los aprovechamientos, para la determinación del reparto de cargas y

beneficios entre unidades de gestión, se realiza para las UG 1 y UG 2, y se define a partir de

las ventas totales que se puedan dar con el desarrollo del plan.

Las Tablas siguientes contienen la valoración de las ventas totales para cada uno de los lotes

de las unidades de gestión de acuerdo con los índices y alturas señaladas, así como los

precios de venta estimados para los aprovechamientos.

T abla 18 : Ventas est imadas en mi l lones de pesos



Página | 73

USO Área Vr/ M2 Lote

1

Lote 2

UG 1

Lote 3

UG1

Lote 1

UG 2

Valor en

millones

Comercio zonal 3.388 16.000 28.594 17.584 8.032 54.208

Comercio

institucionales 1.171 16.000 18.736 18.736

Servicios

institucionales 29.295 7.085 207.556 207.556

Servicios

empresariales 75.995 9.310 395.210 194.579 116.887 706.676

109.760 423.803 212.164 351.228 987.195


La información se clasifica conforme a la asignación de los aprovechamientos por área para

cada uno de las Unidades de Gestión. En síntesis, las ventas esperadas de servicios y

comercio, privados e institucionales, en pesos de hoy, asciende a 0,987 billones de pesos.

El valor de los servicios institucionales fue evaluado tomando en cuenta los costos de

edificación, la estructuración financiera, indirectos relativos a honorarios de diseño, estudios,

desarrollo, interventoría, impuestos, costos financieros, más el valor del predio a valor catastral

más las edificaciones actuales depreciadas. Para los análisis efectuados, este valor asciende a

7,085 millones por metro cuadrado de servicio.



Página | 74

Respecto del comercio para usos institucionales se utilizó el mismo valor de las ventas de

locales identificados en el estudio de Galería inmobiliaria.

Valor del suelo

El cálculo del valor del suelo se realiza a partir de la metodología residual, de conformidad con

lo dispuesto en la Resolución 620 de 2.008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Para su

desarrollo se estima los costos directos e indirectos, así como los costos de capital para los

usos privados. Para la estimación de los usos institucionales, como se mencionó, se evalúan

en función de los costos de construcción de los inmuebles.

8.2. BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL

Para los efectos del PPRU Ecopetrol, con aprovechamientos que responden a usos

institucionales y privados, se ha considerado los beneficios como el valor residual de los

predios menos las cargas urbanas locales estimadas en las secciones anteriores, descuento

que se realiza en la UG que las financia. La siguiente determina el valor residual así definido.

T abla 19 : Valor res idual de l suelo

UG 1 UG 2 TOTAL PPRU

Ítem Pesos en miles Pesos en Miles Pesos en Miles

VENTAS PRODUCTO

INMOBILIARIO 635.967.183 351.227.828 987.195.011

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN (A) 336.285.675 216.879.237 553.164.912

COSTOS INDIRECTOS (B) 150.019.380 86.697.851 236.717.231



Página | 75

TOTAL COSTOS (A+B) 486.305.055 303.577.088 789.882.143

UTILIDAD ESPERADA (D) 52.037.988 2.650.740 54.688.728

VALOR RESIDUAL DEL SUELO*

(Ventas-Total costos-Utilidad) 97.624.140 45.000.000 142.624.140

Área de terreno SOR (m2) 11.834,7 6.080,17 17.914,82

Valor residual por m2 8.249

7.401 7.961


El valor residual o beneficio para la UG 1 asciende a 97.624 millones de pesos y el valor

residual de la UG 2 asciende a 45.000 millones de pesos.

8.3. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

Para garantizar la equidad entre las Unidades de Gestión al desarrollar el PPRU Ecopetrol, se

hace necesario realizar ajustes que garanticen una igual participación entre aportes y

beneficios entre las Unidades de Gestión. Para ello, mediante la comparación de la

participación en los beneficios de las UG 1 y 2, respecto de su participación en las cargas en

suelo, edificaciones y obras se determina los ajustes a realizar.

La Tabla contiene esta comparación y las condiciones de ajuste a efectos de garantizar la

equidad entre las Unidades de Gestión.

T abla 20 : Repar to ent re Unidades de Gest ión



Página | 76

UG 1 UG 2 TOTAL PPRU

Ítem Pesos Pesos Pesos

APORTE EN CARGA (A) -Valor en COP 27.981.664 - 27.981.664

APORTE SUELO + EDIFICACIONES (B)

58.698.320 34.808.086 93.506.406

TOTAL APORTE (C=A+B) -Valor en COP 86.679.984 34.808.086 121.488.069

% PARTICIPACIÓN APORTE (D ) 71,35% 28,65% 100,00%

BENEFICIOS (VALOR RESIDUAL E) 97.624.140 45.000.000 142.624.140

% PARTICIPACIÓN BENEFICIOS (F) 68,45% 31,55% 100,00%

BALANCE

% FINANCIAMIENTO (G=F-D) -2,90% 2,90% 0,00%

EQUILIBRIO

COMPENSACIÓN H - Valor en COP (3.523.175) 3.523.175 0

APORTE EN EQUILIBRIO (I=H+C) 83.156.808 38.331.261 121.488.069

% APORTE EN EQUILIBRIO 68,45% 31,55% 100%


La UG 2, tendrá que compensar a la UG 1 $3.523 millones de pesos requeridos para garantizar

la paridad entre aportes y beneficios de las Unidades de Gestión.



Página | 77

9. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Esta es una oportunidad invaluable para que la ciudad desarrolle de forma integral un sector

con características únicas. Es por esto que consideramos que el área incorporada al

tratamiento de renovación urbana debería manejarse de manera unificada, tanto en los criterios

para el manejo de las áreas de cesión pública y las áreas afectas a uso público, como en lo que

tiene que ver con la normatividad de índices de construcción y normas volumétricas.

Son muchos los temas en común con el Plan Parcial de la CAR. Entre ellos la construcción del

deprimido de la Carrera 8ª, la renovación de las redes de servicios públicos, el manejo de las

edificaciones respecto al Edificio de Ecopetrol, clasificado como monumento nacional y, sería

ideal, el manejo y características de materiales y paisajismo en el espacio público.

Dado lo anterior, una vez aprobado el Plan Parcial, se requerirá la participación de las

entidades del Distrito para facilitar tanto su articulación tanto el Plan Parcial de la CAR y de la

Universidad Libre, como con TransMilenio y el IDU para coordinar la ejecución de las obras.

FORMULACIÓN FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DEL PLAN …

Documents

Transcript of FORMULACIÓN FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DEL PLAN …