FONDOS INMOBILIARIOS — REITS: EXPERIENCIA … · Los REITs proveen una manera simple y menos...

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ABRIL 24 DE 2007 FONDOS INMOBILIARIOS REITS: EXPERIENCIA INTERNACIONAL STRICTLY PRIVATE AND CONFIDENTIAL

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Agenda

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Otros temas de interés

Bienes raíces corporativos

Panorama de la industria y del mercado de capitales

Introducción a los “REITs”

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Qué es un REIT?

Un Real Estate Investment Trust (“REIT” o por su traducción “Fiducia Inmobiliaria” o “Fondo Inmobiliario”) es una entidad corporativa que es propietaria (y muchas veces operadora y administradora), que adquiere y/o desarrolla activos relacionados con bienes raíces (“real estate”)

Como Verizon en la industria de las telecomunicaciones y Merck en la industria farmacéutica, los REITs son compañía en la industria y negocio de los bienes raíces Los REITs proveen una manera simple y menos costosa para invertir en bienes raíces sin tener que hacer la compra directa ni la totalidad del bien

Los REITs fueron creados con base en el marco regulatorio establecido por el congreso de los EEUU en 1960 (y luego actualizado en 1999)

Definición

Para que una compañía pueda calificar como REIT (para fines fiscales) debe cumplir principalmente con los siguientes requisitos:

Distribuir como mínimo el 90% de su utilidad gravable como dividendos

Por los menos el 75% de los activos deben corresponder a bienes raíces

Por lo menos el 75% de sus ingresos brutos deben provenir de los cánones de arrendamiento o de intereses en hipotecas de bienes raíces Tener un mínimo de 100 accionistasNo más del 50% de sus acciones puede estar concentrada en 5 o menos accionistasLa subsidiaria sujeta al pago de impuestos (“Taxable REIT subsidiary” o “TRS”) debe ser menor que el 20% de los activos totales del REIT

Requisitospricipales

La introducción de los fondos inmobiliarios (“REITs”) en los EEUU ha contribuidoal incremento de las inversiones y el acceso a capital para compañías de bienes raíces

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Diversos factores fundamentales han hecho que los REITs seanatractivos tanto para inversionistas como para compañías dedicadasa los bienes raíces

La plataforma de los fondos inmobiliarios (REITs) permite el acceso competitivo y eficiente de estas compañías al mercado de capitales público y privado

Los impuestos no se pagan al nivel corporativo; lo pagan los accionistas sobre los dividendos y las ganancias de capital que reciben

La estructura de fondos inmobiliarios —REITs se creo inicialmente para que inversionistas de distintos tamaños tuvieran oportunidades de participar en los beneficios que tienen negocios de bienes raíces a gran escala y diversificados

Los REITs proporcionan liquidez al mercado de bienes raíces dado que los inversionistas pueden comprar y vender acciones más fácilmente que

comprar y vender propiedades

No existe un mínimo de inversión requerida para participar en el capital

de un REIT

Los REITs han logrado retornos superioresal resto del mercado de capitales en EEUU

tanto en forma de dividendos pagados comoen apreciación de capital invertido

Durante los pasados 15 años los REITs hanllegado a convertirse en una alternativa de

inversión viable y de alta credibilidad

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La estructura de fondos inmobiliarios — REITs se introdujo en 1960 y ha evolucionado considerablemente desde entonces

11/22/91

Kimco Realtyconcluye el primer proceso exitoso de una oferta inicial de acciones (IPO) para un REIT en varios años

7/4/65

Continental Mortgage Investorsse convierte en el primer REIT en ser listado públicamente en el NYSE

9/14/60

Presidente Eisenhowerpromulga la ley que crea los fondos inmobiliarios (REITs)

Organización precedente a NAREIT es creada

1969-1974

Primer REIT IPO Boom: Más de 50 REITs (en su mayoría dedicados a hipotecas) fueron creados

3/10/93

Clintonpromulga la ley de “5-or-fewer”que facilita las condiciones para que los fondos de pensiones inviertan en fondos inmobiliarios

100 ofertas de acciones ocurren sólo en este año

10/97

Una nueva reforma fiscal permite que los accionistas no ciudadanos americanos paguen sólo el 15% de impuestos sobre los dividendos provenientes de REITs

11/4/76

Reforma de 1976

La ley permite que los REITs se constituyan como compañías en lugar de Patrimonios Autónomos o fiducias

10/16/91

NAREIT adopta la definición de FFO (“Funds from Operations” o Fondos provenientes de operaciones)

12/12/91

New Plan Excel se convierte en el primer REIT en alcanzar una capitalización de mercado de US$1bn

11/1/92

Taubmann Centers, Inc. Se convierte en el primer REIT en utilizar la estructura de UpREIT

12/17/99

Clinton promulga el REIT Modernization Act of 1999

Entre otras cosas, se cread la subsidiaria sujeta al pago de impuestos (“Taxable REIT subsidiary” o “TRS”)

9/1/60

10/18/86

Presidente Reagan promulga la reforma fiscal de 1986 (TaxReform Act of 1986)

Regla que permite que los REITs sean administrados internamente

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La legislación inicial solo permitía que los REITs fueran vehículos de inversión pasiva (ej. Fondos mutuos) y manejados externamente

La Reforma de 1986 permitió que los REITs comenzaran a funcionar como una compañía real con equipos de gerencia y junta de directores

El debate acerca de las diferencias de entre ambas estructuras se basa mayormente en potenciales conflictos de interés y compensación externa

ComentariosComentarios

Los REITs pueden tener diferentes variaciones

Variaciones

Público

Privado

Estructura

Propietario

Administración y operación

UpREIT

“Normal”

Interna

Externa

La estructura de UpREIT (“Umbrella Partnership REIT”) permite que los dueños de portafolios de bienes raíces “vendan”/contribuyan su capital difiriendo el pago de impuestos al recibir en intercambio Unidades Operativas (“OP Units”) equivalentes a acciones comunes

En una estructura de DownREIT la Sociedad Operativas se conforma posterior a la formación del REIT en lugar de concomitantemente y por ende, no necesariamente participa como accionista en todas las propiedades del REIT

DownREIT

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

La estructura de UpREIT es la más comumente utilizada en la formación de un fondo inmobiliario — REIT en EEUU

ComentariosComentarios Estructura ilustrativaEstructura ilustrativa

La estructura de UpREIT fué utilizada por primera vez en el IPO de Taubman Centers, Inc. en 1992

La estructura de UpREIT permite que las propiedadessean adquiridas difiriendo el pago de impuestos de ganancia de capital para los propietarios iniciales al recibir en intercambio Unidades Operativas (“OP Units”) equivalentes a acciones comunes

De esta manera, la estructura de UpREIT permite quecompañias de bienes raíces establecidas se beneficiende la estructura REIT

Esta estructura sirvió como catalizador de ventascontribuyendo al crecimiento de la industria

La Sociedad Operativa es formada concomitantementecon el REIT y el REIT subsecuentemente contribuye cash convirtiéndose en dueño de las propiedades

La Sociedad Operativa (“Operating Partnership”) es la propietaria directa de todas las propiedades

Cada Unidad Operativa es equivalente 1:1 a una acciónen el REIT

La base fiscal de los tenedores de acciones vs. Unidades Operativas es distinta

SociedadOperativa

REIT público

XYZ

Inversionistaspúblicos

Portafolio de propiedades

Propietariosiniciales

Propiedades

OP units

Derecho

de conversión

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Algunas consideraciones críticas para la creación de un fondo inmobiliario — REIT

Diversificación en los activos

Estructura de capital

Administración de los activos

Administración del riesgo de interés

Administración del riesgo crediticio

Estrategia de las fuentes de los activos (Asset sourcing strategy)

Experiencia gerencial

Estructura de los contratos

Conocimiento del marco regulatorio

Velocidad de crecimiento (“ramp-up”)

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Aunque la FED continúa subiendo las tasas de corto plazo (5.25%), las tasas de largo plazo siguen en los niveles más bajos de los últimos 40 añosLas condiciones económicas actuales soportan las estrategias de expansión en que aún continúan la mayoría de las corporaciones de mayor tamaño

Aunque la FED continúa subiendo las tasas de corto plazo (5.25%), las tasas de largo plazo siguen en los niveles más bajos de los últimos 40 añosLas condiciones económicas actuales soportan las estrategias de expansión en que aún continúan la mayoría de las corporaciones de mayor tamaño

La actividad de M&A es alta y un número cada vez mayor de transacciones han sido financiadas por fondos de capital privado Hay nuevos inversionistas entrando en el sector (i.e. Hedge Funds)Los REIT con nombres dedicados están buscando oportunidades de inversión y diversificación

La actividad de M&A es alta y un número cada vez mayor de transacciones han sido financiadas por fondos de capital privado Hay nuevos inversionistas entrando en el sector (i.e. Hedge Funds)Los REIT con nombres dedicados están buscando oportunidades de inversión y diversificación

Los fundamentales continúan soportando el mercado bienes raícesEsto ha llevado a una aceleración en las utilidades y en los precios de las acciones de los REITsLos beneficios son consecuencia de la continuada expansión de la economía

Los fundamentales continúan soportando el mercado bienes raícesEsto ha llevado a una aceleración en las utilidades y en los precios de las acciones de los REITsLos beneficios son consecuencia de la continuada expansión de la economía

Tendencias del Mercado

El desempeño de los REITs permanece atractivo, dado la mejora en los fundamentales, los flujos de capitales y la actividad de M&A

El mercado de REITs y fondos de bienes raíces está siendo analizado en un contexto cada vez más globalEl flujo internacional de capitales ha hecho que el mercado de bienes raíces se haya convertido en globalMayores oportunidades en mercados en vías de desarrollo

El mercado de REITs y fondos de bienes raíces está siendo analizado en un contexto cada vez más globalEl flujo internacional de capitales ha hecho que el mercado de bienes raíces se haya convertido en globalMayores oportunidades en mercados en vías de desarrollo

Perspectiva económica favorablePerspectiva económica favorable

Mercados de bienes raíces sólidos Mercados de bienes raíces sólidos

Otras tendenciasOtras tendencias

Incremento en la actividad de M&AIncremento en la actividad de M&A

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

En la actualidad hay un número considerable de inversionistasglobales interesados en bienes raíces internacionalmente

La baja sostenida en el rendimiento de los activos tradicionales esta causando que los administradores de portafolios se enfoquen cada vez más en activos de larga vida internacionales (ej. bienes raíces, infraestructura) como parte de su estrategia e inversiones alternativas

JPMorgan tiene una excelente comunicación con los fondos globales de capital privado y con los fondos inmobiliarios que buscan oportunidades de inversión en Latinoamérica

Como resultado de un número de transacciones recientes en Latinoamérica la comunicación se ha intensificado, permitiéndonos conocer una visión de las expectativas de retorno de estos inversionistas

Dadas las experiencias recientes podemos concluir que estos inversionistas pagan un precio en línea con (o inclusive por encima) las valoraciones del flujo de caja descontado usando tasas de descuento basadas en el modelo CAPM

Tienen unos requerimientos de retorno relativamente bajos (capital apalancado)Buscan permanecer por periodos de largo plazo, reduciendo la sensibilidad del cálculo de la TIR Buscan flujos de caja estables y predecibles que le permitan apalancar agresivamente el activo

ComentariosComentarios

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Varios países han adoptado algún tipo de legislación relacionada a la creación de fondos inmobiliarios

Belgium REITs—growing universe

German REITs—(G REITs)—effective January 1, 2007

Canadian REITs—legislated 1993, growing universe

Dutch FBI—Fiscal Beleggings Instelling (Netherlands)

Hong Kong REITs—legislated 2005

J-REIT—Japanese Real Estate Investment Trust

LPT—Listed Property Trusts (Australia and New Zealand)

SIIC—Sociétés d'investissements Immobiliers Cotées (France)

S-REIT—Singapore Real Estate Investment Trust

United Kingdom—effective January 1, 2007, 9 companies already elected

FIBRAS Mexico—first IPO scheduled for 3Q2007

Italy—draft legislation under way

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Otros temas de interés

Bienes raíces corporativos

Panorama de la industria y del mercado de capitales

Introducción a los “REITs”

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

El sector de REITs¹ ha tenido un crecimiento significativo

Hay 172 fondos inmobiliarios que transan en el mercado de capitales de EEUU con una capitalización de más de $420 billones

Entre el 15—20% son grado de inversiónMás de 24,000 propiedades alrededor del mundoDiversidad por sectores y por regiones

Equity REITs (131)- Dueños y operadores de activos de propiedad de bienes raíces. Se han convertido en compañías operadoras de bienes raíces con múltiples servicios adyacentes relacionados a actividades de leasing inmobiliario y servicios adicionales a los arrendatarios

Mortgage REITs (35)- Prestan dinero directamente a dueños de bienes raíces y operadores o proporcianan el crédito indirectamente mediante la adquisición de préstamos hipotecarios originados (“Mortgage Backed Securities” - MBS)

Residenciales o Comerciales

Hybrid REITs (6)- Son dueños de bienes raíces y también hacen préstamos a operadores y a otros dueños de activos inmobiliarios

Existen en la actualidad aproximadamente 20 fondos inmobiliarios registrados en la SEC que no transan en el mercado, y aproximadamente otros 800 fondos que no están registrados ni transan públicamente

Desempeño relativo Desempeño relativo

Crecimiento en la capitalización del mercado y en el # de REITsCrecimiento en la capitalización del mercado y en el # de REITs

Fuente: NAREIT

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Market cap ($bn) # of REITs

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1/1/1997 9/19/1998 6/7/2000 2/23/2002 11/12/2003 7/30/2005 4/18/2007

S&P 50099%

RMZ169%

Fuente: Powerdata¹ Se refiere a los REITs que son transados en el mercado publico

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Hybrid REITs

2%

Mortagage

REITs

6%

Equity REITs

92%

Fuente: FTSE NAREIT All REIT Index, a Marzo 31 de 2007

Distribución por tipo de activoDistribución por tipo de activo

Total = $422.4 bn

Oficinas

14%

Comerciales

29%

Diversificado

7%

Hoteles

8%

Residencial

17%

Especialidad

4%

Cuidados de

Salud

6%Bodegas

5%

Oficinas/Ind

ustriales

3%

Industriales

7%

Distribución por sub-sectores (Equity REITs)Distribución por sub-sectores (Equity REITs)

Total = $389.0 bn

Oficinas/ Industria

3%

Fuente: FTSE NAREIT All REIT Index, a Marzo 31 de 2007

La mayoría de equity REITs están especializados en sectores especificos

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Actualmente en el mercado público de valores transan172 REITs, con diferentes capitalizaciones de mercado

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Distribución por tamañoDistribución por tamaño

Debajo de$100mm

$100—$499mm $500—$999mm $1.0bn—$1.9bn $2.0bn—$3.9bn Encima de $4.0bn

172 REITs

Fuente: FTSE NAREIT All REIT Index, a Marzo 31 de 2007

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Fuente: NAREIT

Retorno annual compuesto (Febrero 28, 2007)Retorno annual compuesto (Febrero 28, 2007)

5.91%

14.34%

11.60% 11.97%

31.07%

5.05%

6.89%

15.58%

3.95%

7.63%9.09%

5.98%

25.79%

14.53%

6.82%

24.11%

5.96%

15.04%

6.32%

13.31%

NASDAQ Russell 2000 Dow Jones Industrials S&P 500 NAREIT Equity

1-year 3-year 5-year 10-year

Los Equity REITs han tenido un desempeño sobresaliente en comparación a otros benchmarks del mercado en EEUU

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Fuente: SNL Financial y NAREIT

Volumen de IPO por número de transacciones ($ millones)Volumen de IPO por número de transacciones ($ millones)

El mercado de ofertas publicas iniciales (IPO) continua activo…

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 YTD 2007

$6,714

$922

$1,108

$6,297

$2,129

$292$0 $0

$608

$2,646

$7,980

$3,789

43

8 6

2617

2 311

29

8

$250

$2,271

15

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Ofertas secundarias ($ millones)Ofertas secundarias ($ millones) Ofertas de acciones preferidas ($ millones)Ofertas de acciones preferidas ($ millones)

… y los REITs continuan accesando activamente el mercado de capitales…

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 YTD2007

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 YTD2007

Fuente: SNL Financial y NAREIT Fuente: SNL Financial y NAREIT

$3,690

$5,163

$9,175

$19,969

$12,443

$1,966

$1,172

$4,204

$5,785$5,471

$7,338

$8,521

$255

$1,842$1,963

$6,408$6,935

$4,478

$1,662

$1,878$1,991

$5,192

$5,858

$3,095

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31 21 25

64 61

3648

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8582 79

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$3,464

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$1,806

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Ofertas de Bonos ($ millones)Ofertas de Bonos ($ millones) Ofertas de CMBS ($ millones)Ofertas de CMBS ($ millones)

…al igual que al mercado de deuda

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$2,140

$3,459$4,426

$9,420

$13,786

$7,951

$7,013

$9,895

$10,638

$10,894

$17,306

$16,330

199619951994

$25,261

2006 YTD 2007

$15,188$15,750

$26,338

$37,098

$74,332

$57,449

$46,894

$67,150

$52,074

$77,848

$93,216

$168,735

$202,654

$61,156

$10,220

Fuente: SNL Financial y NAREIT Fuente: Commercial Mortgage Alert

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Agenda

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Otros temas de interés

Bienes raíces corporativos

Panorama de la industria y del mercado de capitales

Introducción a los “REITs”

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Ser propietarios o no de los bienes raíces es una cuestión crítica

LeasingLeasingPropietario Propietario

(+) Flexibilidad Operacional(+) Flexibilidad Operacional

(+) Escudo fiscal por la depreciación de los activos

(+) Escudo fiscal por la depreciación de los activos

(-) Baja flexibilidad operacional(-) Baja flexibilidad operacional

(-) Riesgo de renovación(-) Riesgo de renovación

(-) Sujeto a condiciones macroeconómicas

(-) Sujeto a condiciones macroeconómicas

(-) Exposición al riesgo inmobiliario(-) Exposición al riesgo inmobiliario

(-) Capital intensivo(-) Capital intensivo

(-) Estructura de activos sub-óptima(-) Estructura de activos sub-óptima

(-) El valor del activo no es totalmente reconocido por el mercado

(-) El valor del activo no es totalmente reconocido por el mercado

(+) No existe riesgo de renovación(+) No existe riesgo de renovación

(+) Apreciación potencial del activo(+) Apreciación potencial del activo

(+) Minimiza la exposición al riesgo inmobiliario / enfoque a su negocio principal

(+) Minimiza la exposición al riesgo inmobiliario / enfoque a su negocio principal

(+) Deducibilidad de impuestos por los gastos del leasing

(+) Deducibilidad de impuestos por los gastos del leasing

(+) Se reduce el capital requerido para inversiones

(+) Se reduce el capital requerido para inversiones

(+) Estructura de balance más liviana(+) Estructura de balance más liviana

(-) EBITDAR bajo(-) EBITDAR bajo

ConsideracionesConsideraciones

Factores estratégicos que deben ser considerados:

Importancia estratégica para el negocio

Condiciones del mercado

Costo de capital comparativo

Compañías que decidan reducir sus activos en propiedad raíz pueden lograr:

Mejorar su estructura de balance y/o ganancias

Conseguir capital adicional con la monetización de sus activos

Financiación flexible sin las restricciones (covenants) típicas

Acceso a un mercado de capitales distinto

Re-invertir en su negocio principal (“Core business”)

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Altenativas estatégicas para bienes raíces corporativos

Spin-Offlos bienes raíces y

capitalización

Separación del negocio inmobiliario del operativo, y capitalizar la compañía a través de la venta de una participación a un inversionista estratégico

Capitalizar la compañía y mantener el “contol” de la propiedad raíz

Venta y Leaseback

Venta y leaseback de los activos individuales de la compañía a un inversionista estratégico

Los activos salen del balance de la compañía y se arriendan a través de leasing por un periodo largo

PropCo CMBS

Separación del negocio inmobiliario del operativo, y separación del apalancamiento a través de títulos de deuda

Permite niveles de apalancamiento sustancialmente superiores a los normales y precios atractivos

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Consideraciones de la venta y leaseback

Cons

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Venta y leaseback

Monetización total (100%) del valor inmobiliario

Financiación fuera del balance; gasto de arrendamiento en el estado de pérdidas y ganancias

Movimiento de un activo no generador de renta del balance

Eliminación del gasto de depreciación

El uso de los recursos puede ser reinvertido en el negocio principal con un retorno mayor (Análisis del WACC)

Uso de los recursos

Fuente alterna de capital; libera capacidad de endeudamiento

Mantener en el largo plazo el control operativo a través de un contrato de arrendamiento a largo plazo

Típica transacción privada sin restricciones y garantías

La dinámica del mercado tiende a favorecer a los vendedores

La apreciación residual del inmueble es transferida al arrendatario (y viceversa)

La venta puede generar las ganancias de capital vs. el valor en libros

Flexibilidad limitada (mitigada por derechos de sustitución en el contrato de arrendamiento)

Cualquier opción de terminación debe ser estructurada con cuidado ya que puede afectar el tratamiento contable

El mercado de capitales para el sector inmobiliario continúa muy liquido y la venta-leaseback representa una fuente alternativa y eficiente para conseguir capital

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

A fully integrated real estate company and one of the largest REITs in the US, headquartered in New York

At the time of the acquisition had an enterprise value of approximately $19 billion, and owned and/or managed approximately 735 properties containing 87 million square feet.

Transaction playersTransaction players

Vornado profileVornado profile

Transaction overviewTransaction overview

In July 2005, a consortium formed between Vornado Realty Trust, Bain Capital, and KKR acquired Toys “R” US for US$6.6 billion (US$26.75 per share)

Premiums paid (prior to announcement)— 3 month: 23.7%— 6 month: 33.0%

Implied multiple paid was 8.5x adjusted 2004 EBITDA

Equal ownership among consortium members

This consortium beat another consortium formed between Kimco Realty, Goldman Sachs and Cerberus

Both of the consortiums had leading real estate players as there was significant underlying value in Toys R Us’ real estate holdings

Book value of the real estate was at $2.3Bn

However, industry analysts estimated Toys R US’ real estate had a market value between US$4 and US$8 billion

At the moment of the acquisition, Toys R US had 681 stores in the US and 601 stores in other countries

In the US, it owned the real estate properties where it operated 314 of the stores, and held long-term leases on the land where it operated another 152 stores

Vornado took active part in determining which of Toys “R” US stores should be divested first

Seen by some analysts as strategic partner in case retail business went bad, real estate value would be maximized with Vornado’s know-how

Alrededor del mundo las compañías están explotando el valor escondido de sus propiedades en bienes raíces

Target CompanyTarget CompanyTarget Company Winning Bidders

Winning Bidders

2nd Place Bidder

2nd Place Bidder

Operating as a real estate investment trust (REIT), is the largest publicly traded owner and operator of neighborhood and community shopping centers in North America.

Kimco profileKimco profile

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

JPMorgan es líder en procesos competitivos de venta y leaseback

EL proceso de subasta estructurado por JPMorgan resultó en un ahorro en valor presente para el arrendamiento por 20 años de $2.0mm, asumiendo una tasa de descuento del 6.50%

A pesar del ambiente de subida en las tasas de interés todos los inversionistas mejoraron la oferta económica de la propuesta

El rango del valor incrementó dado las tensiones competitivas del proceso

Las escalaciones de la canon de arrendamiento cayeron entre 0.0% y 10.0% cada 5 años

Los resultados posteriores al proceso incluyeron:

Negociación de términos más flexibles de los contratos de arrendamiento

Cierre de la transacción en 90 días

Cierre de la transacción sin contingencias

Venta-leaseback de las oficinas y las bodegas de un negocio de joyería

Venta-leaseback de las oficinas y las bodegas de un negocio de joyería

La tienda de llantas tenía un riesgo de crédito “BB”; La venta-leaseback se hizo en conjunto con la venta de todo el negocio por parte de la matriz

El proceso de subasta estructurado por JPMorgan incrementó el valor ofertado

El proceso liderado por JPMorgan atrajo múltiples ofertas todas muy por debajo de los procesos de venta- leaseback que la compañía había ejecutado anteriormente

Adicionalmente, la oferta de arrendamiento ganadora era más “amigable”

El contrato de arrendamiento tenía mayor flexibilidad, incluyendo la posibilidad de venta o cierre de algunas tiendas, sustitución de propiedades y extender el arrendamiento

Un proceso exitoso de subasta liderado por JPMorgan no solamente significa mejora en las condiciones económicas, sinó también en un mejor resultado en los términos del contrato

de arrendamiento y en un cierre más rápido, más amigable y con minimización de las contingencias para el cierre

Un proceso exitoso de subasta liderado por JPMorgan no solamente significa mejora en las condiciones económicas, sinó también en un mejor resultado en los términos del contrato

de arrendamiento y en un cierre más rápido, más amigable y con minimización de las contingencias para el cierre

Venta-leaseback de un portafolio a nivel nacional de tiendas de llantas

Venta-leaseback de un portafolio a nivel nacional de tiendas de llantas

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Agenda

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Otros temas de interés

Bienes raíces corporativos

Panorama de la industria y del mercado de capitales

Introducción a los “REITs”

25

Credenciales de JPMorganOtros casos de estudioVarios

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

JPMorgan’s Real Estate & Lodging Investment Banking business is a global platform…

Global offices in Chicago, Hong Kong, London, Los Angeles, Mumbai, New York, Singapore, Sydney and Tokyo

85 professionals worldwide

Los Angeles2 professionals

Chicago11 professionals

New York31 professionals

London8 professionals

Hong Kong15 professionals

Tokyo4 professionals

Sydney10 professionals

Singapore3 professionals

Mumbai1 professional

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Fixed Income

Investment grade issues

High yield issues

Conduit loans

CMBS

Private placements

Risk Management

Currency hedging

Interest rate hedging

Credit derivatives

Equity derivatives

Public Equities

IPOs

Secondary offerings

Convertible securities

Block trades

Private Equity

Private equity placements

Bridged equity placements

Advisory

Mergers and acquisitions

Strategic advisory

Public-to-private transactions

Corporate real estate divestitures

Rating agency advisory

Syndicated Finance

Revolving credit facilities

Subscription agreements

Mortgage loans

Term loans

… offering the full range of investment banking services …

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

… and with a long-standing presence in Latin America

Mexico City(since 1918)

Buenos Aires(since 1948)

Sao Paulo(since 1968)Santiago

(since 1978)

Caracas(since 1957)

Lima(since 1996)

Monterrey(since 1994)

Bogotá(since 1964)

Rio de Janeiro(since 1958)

JPMorgan has been an integral part of finance in Latin America since1866

More than 800 employees in nine Latin American cities

More than 150 experienced investment banking professionals based in New York (M&A, equity capital markets, debt capital markets, and equity investments) support the region

Extensive global markets activities with sales and trading professionals supporting clients and proprietary trading, from New York and locally

Highly regarded, dedicated Latin American research analysts and economists

Latin American locationsLatin American locations

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

JPMorgan has participated in some of the most relevant real estate transactions in the continent

November 1998 Undisclosed

JPMorgan advised Trinet Corporate Realty Trust on the acquisition of an interest in G. Accion

July 1998$72 million

JPMorgan advised Grupo Maccarone on the sale of Patio Bullrich to IRSA

April 1997 Undisclosed

JPMorgan advised Carso—Retail on its acquisition of three of Mexico’s leading shopping malls

Pabellón Polanco

Plaza Universidad

Satelite

September 1997$183 million

JPMorgan Advised Perez Companc on its sale of Alto Palermo to SAMAP

September 1999 $264 million

JPMorgan advised Lojas Americanas on the spin-off of its real estate assets by forming São Carlos

June 2001Undisclosed

JPMorgan advised Grupo Chartwell on the joint venture with Gestión Hotelera, a joint venture between EIP and NH Hoteles

Equity Int’lproperties

March 1999$45 million

JPMorgan advised Showcenter in the sale of a 50% participation in the company to Westsphere

December 2000Undisclosed

Equity Int’lproperties

JPMorgan advised FVI on a joint venture with EIP to form Latino American Office Properties

December 1999 Undisclosed

NH Hoteles and EIP formed a joint venture to develop the NH brand in Latin America

Equity Int’l Properties

August 2000Undisclosed

JPMorgan provided a valuation letter to Velutini on its acqusition of 42.5% of Fondo Valores, owned by IRSA

November 2002Undisclosed

JPMorgan provided a fairness opinion to Sidek for the consideration of a tender offer to restructure the company

November 2001Undisclosed

JPMorgan advised CSU in the spin-off of its real estate assets into Immobiliaria MxM

November 2003$100 million

JPMorgan advised Consorcio Ara on the creation of the joint venture with O’Connor

September 2004$250 million

JPMorgan advised the Galmez family on the sale of their 52% participation in the company

March 2005$832 million

JPMorgan Advised Almacenes Paris on its 71.16% sale to Cencosud

July 2003$705 million

JPMorgan advised Falabella on its merger with Sodimac to create the largest multi-format retailer in Latin America

Selected Real Estate Latin America transactionsSelected Real Estate Latin America transactions

September 2006 -pending$294 million

JPMorgan Advised Equity International Properties on its acquisition of 12.5% of Parque Arauco, a leading mall operator in Latin America

Equity Int’l Properties

March 2007 - PendingUndisclosed

JPMorgan Advised Lamosa on the sale of its interest in shopping malls GVO and PC to a US institutional real estate investor

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Leading positions in all product categories

# 4 in U.S. M&A deals

# 3 in U.S. REIT equity-linked deals

# 1 in U.S. investment grade bond deals

# 2 in U.S. syndicated finance deals

# 2 in U.S. CMBS deals

League table rankingsLeague table rankings

February 2007$1.2 billion

senior unsecured notes

Joint Bookrunner

Largest US private placement by a real estate company

Selected innovative transactionsSelected innovative transactions

One of the largest bridge acquisition financings ever done in the CMBS market

April 2006$700 million

CMBS financing for office building portfolio

Sole lender

June 2006$1.3 billion

issuance of convertible senior notes

Joint Bookrunner

The largest REIT convertible issuance ever

January 2006$5.2 billion

acquisition of Fairmont Hotels & Resorts

Exclusive Financial Advisor

One of the largest lodging deals ever done

Largest office REIT transaction ever, second largest REIT sell side

October 2006$8.9 billion

sale of company to Brookfield/Blackstone

Financial Advisor

October 2006$3.2 billion

acquisition of Heritage Property

Exclusive Financial Advisor

Largest deal in the retail REIT sector

Sources: Thomson Financial as of 12/31/06, Commercial Mortgage Alert for CMBS as of 12/31/06

December 2006$1.1 billion

follow-on offering

Joint Bookrunner

The largest North American follow-on offering ever

Pending$27.8 billion

advised Apollo Mgmt and Texas Pacific Group on the acquisition of Harrah’sFinancial Advisor

Largest M&A deal in the gaming sector and one of the largest LBO of all time

JPMorgan is a leading investment bank in Real Estate, Gaming & Lodging…

Lowest coupon ever for a REIT convertible

March 2007$1.1 billion

convertible senior notes offering

Lead Left Bookrunner and Stabilization agent

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Bond underwritingBond underwritingEquity underwritingEquity underwritingM&A M&A

…across all investment banking products

September 2006$3.8 billion

advisor to the Special Committee on sale of company

Exclusive Financial Advisor

May 2006$5.2 billion

acquisition of Fairmont Hotels & Resorts and subsequent merger with Raffles HotelsExclusive Financial Advisor

June 2006$1.5 billion

convertible senior notes offering

Joint Bookrunner

September 2006$1.0 billion

senior unsecured notes

Joint Bookrunner

August 2006$1.1 billion

senior unsecured notes

Joint Bookrunner

December 2006$1.1 billion

follow-on offering

Joint Bookrunner

Pending$27.8 billion

advised Apollo Mgmt and Texas Pacific Group on the acquisition of Harrah’s

Financial Advisor

December 2006$800 million

senior unsecured notes

Joint Bookrunner

Pending$7.7 billion

Sale of Station Casinos to Fertitta Colony Partners LLC

Financial Advisor

Pending$7.9 billion

Sale to Simon Property Group and Farallon Capital Management

Financial Advisor

March 2007$800 million

convertible senior notes offering with call-spread

Joint Bookrunner

January 2007$517 million

follow-on offering

Joint Bookrunner

January 2007$400 million

senior unsecured notes

Joint Lead Manager

Pending$6.2 billion

sale to Centro Properties

Financial Advisor

March 2007$1.1 billion

convertible senior notes offering

Lead Left Bookrunner and Stabilization agent

May 2006$500 million

senior unsecured notes

Joint Bookrunner

August 2006$700 million

senior unsecured notes

Joint Bookrunner

March 2007$1.4 billion

convertible senior notes offering

Joint Bookrunner

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Otros temas de interés

Bienes raíces corporativos

Panorama de la industria y del mercado de capitales

Introducción a los “REITs”

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Credenciales de JPMorganOtros casos de estudioVarios

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Parque Arauco operating figures (2005)Parque Arauco operating figures (2005)

JPMorgan acts as exclusive financial advisor to Equity International Properties on the acquisition of a 12.5% of Parque Arauco (Chile)

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3557 49

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Kenn

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APS

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Parque Arauco corporate structureParque Arauco corporate structure

Source: Parque Arauco 2005 annual report¹ Also controlled by Ripley (33.3%) and Almacenes Paris (33.3%); ² Fully diluted; ³ Under construction, to start operations in 4Q 2006

Mall Arauco MaipúMall Marina

Arauco¹

100.0% 33.3%

Parque Arauco S.A.

Includes Mall Kennedy operation

Transaction highlightsTransaction highlights

APSAIPSA

(Megaplaza Norte)

31.6²% 45.0%

Mall Center Curicó³

100.0%

Maipú

5%

Kennedy

55%

IPSA

3%

Marina

7%

APSA

30%

Total = US$62.1 mm

2005 total GLA (000 m²) Proportional 2005 EBITDA¹ (US$ mm)

On September 1, 2006 Equity International Properties (“Equity”) reached an agreement with shareholders of Parque Arauco representing 50% of the company (the "Core Shareholders") to acquire 12.5% of Parque Arauco

Under the agreement the Core Shareholders will cause Parque Arauco to issue 155 million new shares and will assign Equity rights tosubscribe 76.9 million new shares, which represent 12.5% of Parque Arauco post-money

JPMorgan acted as exclusive financial advisor to Equity International Properties on this transaction

Equity International Properties is a privately-held real estate private equity firm that invests in real estate-related companies outside of the United States

Established in 1999, Equity is affiliated with Equity Group Investments, LLC, the investment company founded and led by Sam Zell

Equity Group is one of the world's largest owners of real estatethrough its four affiliated public companies with an aggregate equity market capitalization in excess of US$20 billion

Parque Arauco is a leading Chilean mall operator with an equity market capitalization of close to US$300 million; the company participates in three shopping centers in Chile, nine in Argentina and one in Peru

Price per share (CLP) 350

Implied equity value 294

FV / 2005 EBITDA 13.5x

FV / 2005 proportional EBITDA¹ 7.9x

FV / proportional 2006E Gross Leased Area (US$/m²)² 1,647

Implied transaction multiplesImplied transaction multiples

¹ Assuming proportionally consolidated EBITDA of US$62.1 mm² Assuming proportionally consolidated Gross Leased Area (“GLA”) for eoy 2006 of 299,124 m² (Includes Mall Center Curicó and Kennedy and Maipú GLA expansions)

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Offer Value $25.25 Premium to:

Closing price as of 1/16/07 ($17.77) 42.1% 30 day average closing price ($21.84) 15.6% 60 day average closing price ($21.27) 18.7% 90 day average closing price ($20.41) 23.7% Average YTD closing price ($21.56) 17.1% Median Wall Street target price ($23.50)¹ 7.4%

Stabilized asset capitalization rate:

Forward NOI 6.2%

JPMorgan acts as financial advisor to The Mills Corporation on its $7.9BN sale to Simon Property Group and Farallon Capital Management

DescriptionDescription Transaction metricsTransaction metrics

On February 17, 2007, The Mills Corporation (“The Mills") (NYSE: MLS) announced that it had agreed to be acquired by a joint venture between Simon Property Group (“SPG") and Farallon Capital Management (“Farallon”) in an all-cash transaction valued at approximately $7.9bn

Terms of the offer

SPG and Farallon will seek to acquire each MLS common share and limited partnership unit for a cash consideration of $25.25 per share

The joint venture will commence a tender offer within 12 business days after the date of the merger agreement with an initial expiration of 20 business days following the commencement of such offer

The Board of Directors of The Mills unanimously approved the transaction (with those directors affiliated with KanAmabstaining) and will recommend approval to its shareholders

This transaction provides SPG and Farallon with:

A large portfolio of high quality retail assets

Strong development and redevelopment capabilities

Based in Chevy Chase, MD, The Mills is a developer, owner, and manager of a diversified portfolio of retail destinations, including regional shopping malls and market-dominant retail and entertainment centers

The Mills currently owns 41 properties across 23 states totaling approximately 46 million square feet

The Mills owns 2 of the top 10 largest Malls in the U.S.

7 malls rank among their state’s largest tourist destinations

Geographic overviewGeographic overview

JPMorgan acted as financial advisor to The Mills Corporation in this transaction

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19

27282

33

25

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115

MNWI NY

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4

13

2

1 1

1

13

1

1

1

NJ

Note: Deal is still pending; announced on 2/17/07

¹ Source: SNL as of 2/9/07

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Transaction overviewTransaction overview

JPMorgan acted as a financial advisor to the SUPERVALU, CVS and Cerberus Consortium on its $17.4 billion acquisition of Albertsons

Source: Company press releases and websites1 Albertsons Board of Directors announced the exploration of alternatives on September 2, 20052 Reflects total Albertsons’ LTM EBITDA of $2.43bn3 The value of the SUPERVALU stock is based on a $32.65 average stock price using the 20-day trading average of the closing price of SUPERVALU stock through January 20, 2006

Transaction overview (cont’d)Transaction overview (cont’d)

On January 23, 2006, SUPERVALU, CVS and an investment group led by Cerberus Capital Management, L.P., including Kimco Realty, Schottenstein Realty, Lubert-Adler Partners and Klaff Realty, announced that they have reached definitive agreements to acquire Albertson's, Inc., for $26.29 per share, or $17.4 billion in cash, stock and the assumption of $6.1bn in debt

The transaction reflected a 9.0% premium to prior days close, a 26.8% premium to Albertson’s Sept 1, 2005 price1 and an LTM EBITDA multiple of 7.2x2

Albertsons stockholders received $20.35 in cash and $5.94 in SUPERVALU stock based on a fixed exchange ratio of 0.182 shares of SUPERVALU stock3 for each Albertsons share (comprising ~35% of the new SUPERVALU shares)

SUPERVALU acquired ~1,124 “core” stores, comprised of Acme, Jewel-Osco, Shaw's, Star Markets, Bristol Farms and 569 Albertsons banner stores in the Intermountain, Northwest and Southern California regions, for ~$12.4bn ($3.8bn cash; $2.5bn stock and $6.1bn in assumed debt) or 7.0x EBITDA

SUPERVALU acquired leading market positions in Chicago, Boston, Philadelphia, Las Vegas, Los Angeles, Orange County and San Diego

SUPERVALU also acquired the related in-store pharmacies under the Osco and Sav-On banners

SUPERVALU became the second largest U.S. grocer by sales ($44bn) and largest by number of stores (2,653, including Save-A-Lot licensees)

SUPERVALU expected run-rate pretax synergies of ~$150-175 million

SUPERVALU expected to regain an investment grade rating as it delivers

CVS Corporation acquired ~700 stand-alone Sav-On and Osco drugstores in Southern California, the Southwest and Midwest, as well as a distribution center in La Habra, California, for ~$2.9bn, or ~10.0x EBITDA

CVS will also acquire Albertsons ownership interests in the drugstore real estate and intends to sell these interests in a sale/leaseback transaction

The Cerberus-led group acquired 661 stores in Dallas/Ft Worth, Northern California, Florida, the Rocky Mountains and the Southwest

In an effort to mitigate anti-trust concerns, Cerberus also acquired 26 Chicago-area Cub stores from SUPERVALU for an undisclosed amount

JPMorgan acted as a financial advisor to the Consortium

Number of grocery stores 1,532 1,124 2,656

Number of employees 54,000 144,000 198,000

Sales ($bn) $19.3 $24.5 $43.8

EBITDA ($mm) $935 $1,765 $2,700

EBITDA Margin 4.8% 7.2% 6.2%

Cash Capital Expenditures $375 $550 $925

Free Cash Flow $169 $371 $540

Debt $1,683 $8,035 $9,718

Debt/EBITDA 1.8x 4.6x 3.6x

“New SUPERVALU” operational overview“New SUPERVALU” operational overview

THE NEW

“Core”

S. CaliforniaNorthwestern/ Intermountain

“Non-core”

Dallas/Ft Worth, Florida,

N. California, Rocky Mountains and

Southwest

Cerberus Investment

Group

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La experiencia reciente de JPMorgan en la venta de los intereses del Grupo Lamosa en GVO y PC es un ejemplo claro de esta tendencia

On February 28, 2007 Grupo Lamosa, S.A.B. de C.V. (“Lamosa”) announced it had reached a definitive agreement under which a USinstitutional real estate investor will purchase 100% of its interest in shopping malls Galerias Valle Oriente (GVO) and Plaza Cumbres (PC), for an undisclosed amount

Closing is subject to certain conditions customary in these transactions

Both GVO and PC are currently two of the most modern and successful shopping malls in Mexico, with annual visitors totaling 8 million and 4.5 million, respectively

The transaction was implemented through a two-stage auction process with over 40 participating investors from Europe, the US, South America and Mexico

This group included private and institutional general investors, as well as exclusive real estate investors, developers, and operators

Through careful planning of the process, JPMorgan created a strong level of interest for the assets among potential buyers

Lamosa was able to leverage on the intense level of competition and benefit from very attractive valuation metrics

The whole process was executed in an expeditious manner, requiring only 4 months from when potential investors were first contacted to the signing of the agreement

JPMorgan’s in-depth knowledge of the real estate sector in Latin America, as well as its access to the main players in this market, were key for the successful outcome of the transaction

Galerias Valle Oriente and Plaza Cumbres Galerias Valle Oriente and Plaza Cumbres Transaction highlightsTransaction highlights

Key asset statisticsKey asset statistics

Area dimensions m2 Sq. Feet m2 Sq. Feet

Total Public Retail Area 65,629 706,425 45,060 485,022 Gross Leasable Area 24,240 260,917 28,296 304,576 Common hallways & paths1 10,074 108,436 9,624 103,592 Total construction area 150,455 1,619,484 81,319 875,310 Total Land 70,020 753,689 114,520 1,232,683

Other key information

Current Anchor Stores Liverpool, Cinepolis, C&A Cinepolis, HEB

Number of tenants 152 112 Parking Spaces 2,500 2,200 Max # of kiosks 44 44

1 Majority owned by Lamosa but partnered with anchor stores

Selected TenantsSelected Tenants

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Issuer: Rodobens Negocios Imobiliarios S.A. (RDNI3) Type: Local offering in Brazil with international sales

effort under Rule 144A/Reg-S Offering date: January 29, 2007 Amount: $183 million Shares offered: 20 million (excl. greenshoe) Greenshoe: 3 million shares Listing location: Bovespa, Novo Mercado (Ticker: RDNI3)

Offering split: 90% institutional (68% US/Europe, 32% Latam) Offering structure: 100% primary shares Offer price: R$19.50 (Range: R$17-21) File to offer: 2.6% Free float % post-offer: 44% (excl. greenshoe)

Bookrunners: JPMorgan Marketing: 15-day roadshow in Brazil, Europe and the US

January 2007$183,000,00

Sole BookrunnerInitial Public Offering

Transaction highlightsTransaction highlights

Offering structureOffering structure

On January 29, 2007, JPMorgan acted as Sole Bookrunner on the $183 million initial public offering of RDNI, a Brazilian real estate developer that operates primarily in the low-income segment in the countryside of Brazil

The offering was 100% primary to fund expansion

The transaction priced in the upper half of the R$17-21 filing range amid a heavy IPO calendar, with four Brazilian real estateIPOs pricing in the same week and raising over $1 bn

Over the period of the roadshow, RNDI’s public peers dropped 5% on average as a result of the crowded pipeline

RDNI’s unique positioning set it apart from competing deals, which focused primarily on vertical housing developments for A/B-class customers in large metropolitan areas

The offering was marketed during a 15-day roadshow with 72 1-on-1 meetings and 5 group events, where management met with 40 other investors

The deal saw high conversion rates from the 1-on-1 meetings, especially in Brazil with over 70% hit ratio

The book was 5x oversubscribed, with demand from over 80 high-quality institutional accounts in the United States, Europe and Latin America

JPMorgan acts as Sole Bookrunner on the $183mm IPO of RodobensNegócios Imobiliários (“RDNI”)

The securities have not been, and will not be registered under the Securities Act, or the securities laws of any state of the U.S. or other jurisdiction and will be offered and sold in reliance upon an exemption from, or in a transaction not subject to the registration requirements of the securities act and any applicable state or local securities laws.

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Agenda

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Otros temas de interés

Bienes raíces corporativos

Panorama de la industria y del mercado de capitales

Introducción a los “REITs”

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Credenciales de JPMorganOtros casos de estudioVarios

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Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) —Titularizaciones de hipotecas comerciales

Títulos respaldados con un pool de préstamos hipotecarios (o con un sólo préstamo hipotecario) en los cuales todos los flujos de intereses y de amortizaciones de los préstamos están coordinados perfectamente con los flujos de los bonos

Los préstamos son cedidos a una fiducia (remota) y la fiducia emite los títulos agrupados según la calidad crediticia de los respectivos préstamos que sirven de colateral consistente con lo estipulado para tales fines por las agencias de calificación de crédito

El Repago de los títulos (al igual que los cupones) se estructura de acuerdo a los flujos de los prestamos hipotecarios

Los bonos se estructuran para que idealmente obtengan una calificación de AAA; los tramos senior están protegidos frente a pérdidas con los préstamos de menor calidad

Las emisiones nuevas pueden consistir de una oferta pública (SEC registered) y privada (Rule144A) al mismo tiempo dependiendo de las características del colateral

Se requiere la calificación de riesgo de dos o más agencias calificadoras para cada tipo de bono

La titularización de un pools de préstamos hipotecarios requiere un monto mínimo de $800 millones a $1.5 billones

Los emisores incluyen a banca de inversión, bancos comerciales, compañías de seguros e inversionistas y desarrolladores grandes del sector inmobiliario

Inversionistas incluye compañía de seguros, fondos mutuos, fondos de cobertura (hedge funds)

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La valoración de REITs en los mercados públicos se basa en métricas específicas de la industria

Definición: Utilidades netas cálculadas de acuerdo al GAAP excluyendo los item extraordinarios definidos porlas reglas GAAP, y ganancias (o pérdidas) de la venta de la propiedad, más la depreciación y amortización de losactivos inmobiliarios, y después de ajustes poroperaciones no concolidadas con subsidiarias, alianzas

Comentarios:

Facilita la compáración operativa del desempeño añoa año : refleja el impacto en las operaciones de lastendencias de la tasa de ocupación, las tarifas de arrendamiento, los costos operativos el desarrollo de actividades, los gastos generales y administrativos, y el costo de los intereses

FFO es medida reconocida ampliamente para medir el desempeño operativo de los fondos inmobiliarios

FFO es una definición de de la Asociación Nacional de fiducias inmobiliarias

Fondos de la operación (FFO)Fondos de la operación (FFO)

Definición: FFO excluyendo pérdidas o gananciasrelacionadas a bienes raíces menos TI, comisiones y gastos de capital (CAPEX)

Comentarios:

Mejor aproximación del flujo de caja ha ser distribuido

Fondos de la operación Ajustados (AFFO)Fondos de la operación Ajustados (AFFO)

Comentarios:

Utilidad Operativa menos los gastos en depreciacionesy amortizaciones

EBITDAEBITDA

Comentarios:

Los fondos inmobiliarios deben distribuir al menos el 90% de las utilidades gravables

Dividend yieldDividend yield

1 For triple net lease companies 40OT

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B O L S A D E V A L O R E S D E C O L O M B I A Y C A M A C O L

Metodologías de valoración: Nivel de propiedad vs. nivel coporativo

Nivel de PropiedadNivel de Propiedad Nivel CorporativoNivel Corporativo

Valor Neto del Activo

Análisis de múltiplos

Fondos de las operaciones (“FFO”)

Fondos de las operaciones Ajustado

EBITDA

Dividend yield análisis

Flujo de dividendo descontado

Factores

Los mismos que el nivel de propiedad

Administración

Prospectos de crecimiento

Capitalización/Estructura

Activos no generadores de caja

Prima por control

Ventas comparables

Por metro cuadrado

Por unidad

Cap rate: (r-g) desapalancado

Nominal: antes de los items de capital

Economic: después de los items de capital

Flujo de caja descontado (“DCF”)

NOI

Tenant improvements (“TI”)

CAPEX

Comisiones de intermediación

Valor terminal

Tasa Interna de Retorno (TIR)

Factores

Ubicación

Clase de activo

Calidad del arrendatario

Ocupación/renovación

Requerimientos de campital

Barreras de entradas

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