FONDO SOFIA RELOADED REAL ESTATE...2013/12/31 · Iscritta al n. 240 dell’Albo delle Società di...

SOFIA Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Sede legale ed operativa: Via Fiori Oscuri, 5 – 20121 Milano – Tel. +39 02 4344691 – Fax +39 02 48015338

C.F. e P.IVA 05438690967 – Cap. Soc. int. Vers. EURO 1.595.000 Reg. Impr. MI 05438690967 - R.E.A. MI 1822441 Iscritta al n. 240 dell’Albo delle Società di Gestione del Risparmio - Aderente al Fondo Nazionale di Garanzia

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RENDICONTO AL 31.12.2013

FONDO SOFIA RELOADED REAL ESTATE

FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE SPECULATIVO

RISERVATO AD INVESTITORI QUALIFICATI



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Sommario

1. PREMESSE I. Informazioni sulla Società di Gestione ....……….……………………………….3

2. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI

I. Linee strategiche di gestione del Fondo………………………………………….6

II. Analisi del Mercato Immobiliare………………………………………………...7

III. Aggiornamenti normativi………………………………………………………..7

IV. Modello di funzionamento – Governance………………………………………8

V. Il Patrimonio immobiliare del Fondo……………………………………………10

VI. Attività di sottoscrizione……………………………………………………….15

VII. Finanziamenti………………………………………………………………….15

VIII. Andamento del Fondo nel corso del periodo………………………………….16

IX. Variazione del valore del Portafoglio e del NAV……………………………….16

X. Rapporti intrattenuti nel corso del periodo con altre Società del gruppo………..17

XI. Eventi successivi alla chiusura del periodo di riferimento…………………….…17

XII. Eventi di particolare importanza per il Fondo……………………………….…18

XIII. Delibera del Consiglio di Amministrazione……………………………………..18

3. SEZIONE PATRIMONIALE......………………………..…………………………19

4. SEZIONE REDDITUALE...............…………………..……………………………21

5. NOTA INTEGRATIVA……………………..………………………………………23

Allegato 1 - Relazione di stima dell’Esperto Indipendente

Allegato 2 - Relazione della Società di Revisione



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1. PREMESSE

I. Informazioni sulla Società di Gestione

La Società di Gestione del Risparmio La Società di Gestione del Risparmio è Sofia SGR S.p.A. (di seguito la SGR), costituita in data 2 ottobre 2006. La Società è stata autorizzata da Banca d’Italia, con provvedimento n. 328 del 28 marzo 2007, alla prestazione dei servizi di gestione del risparmio e risulta iscritta al numero 240 dell’Albo delle Società di Gestione del Risparmio tenuto dalla Banca d’Italia. La Società svolge le seguenti attività:

- prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio; - prestazione del servizio di gestione di fondi comuni immobiliari riservati a

investitori qualificati, anche di tipo speculativo; - prestazione del servizio di gestione individuale di portafogli di investimento; - prestazione del servizio di consulenza in materia di investimenti in strumenti

finanziari; - attività di commercializzazione di OICR di terzi.

La sede legale e gli uffici amministrativi ed operativi della SGR sono situati in Milano, via Fiori Oscuri 5. La durata della Società è fissata sino al 31/12/2050 salvo proroghe, mentre l’esercizio sociale si chiude il 31 dicembre di ogni anno. Il capitale sociale è di euro 1.595.000, interamente sottoscritto e versato, e alla data del 31/12/2013 Sofia Partners S.r.l. detiene una percentuale di partecipazione pari all’86,02%.

Il Consiglio di Amministrazione La SGR è amministrata da un Consiglio di Amministrazione costituito da Consiglieri che durano in carica tre anni e sono rieleggibili. L’attuale Consiglio scade con l’Assemblea che approverà il bilancio al 31 dicembre 2013 ed è così composto:

NOME LUOGO E DATA DI NASCITA

CARICA

Ing. Alberto Crespi Milano 18/01/1968 Presidente

Dott. Daniele Bevacqua Milano 05/09/1960 Consigliere

Dott. Luigi Capitani Roma 12/03/1958 Consigliere

Prof. Giancarlo Giudici1 Bollate (MI) 10/10/1972 Consigliere

Dott. Marco Milla Milano 26/06/1946 Consigliere

Dott. Davide Visentin Biella 11/12/1964 Consigliere 1 Consigliere indipendente

L’Organo di Controllo Il Collegio Sindacale, organo di controllo della SGR, è composto da membri che durano in carica tre anni e sono rieleggibili. L’attuale Collegio scade con l’Assemblea che approverà il bilancio al 31 dicembre 2014 ed è così composto: NOME LUOGO E DATA DI NASCITA CARICA

Dott. Massimiliano Forte Palermo 22/05/1967 Presidente



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Dott. Filippo Cova Milano 25/10/1966 Sindaco Effettivo

Dott. Maurizio Scazzina Abbiategrasso 15/02/1964 Sindaco Effettivo

Dott. Paolo Costanzo Vicenza 03/10/1963 Sindaco Supplente

Dott. ssa Francesca Novati Milano 31/07/1963 Sindaco Supplente

Funzioni direttive e Soggetti preposti alle effettive scelte di investimento In data 29.03.2012 il Consiglio di Amministrazione ha nominato l’Ing. Alberto Crespi nella carica di Presidente della Società, il Dott. Daniele Bevacqua nella carica di Amministratore Delegato e ha assegnato al Dott. Luigi Capitani la delega alla funzione di Direzione Generale. Le delibere relative alle scelte e alle politiche di investimento e disinvestimento del fondo immobiliare spettano al Consiglio di Amministrazione. Il Comitato Investimenti Immobiliari, organo consultivo a cui sono attribuite la determinazione delle proposte delle politiche di investimento e del business plan del fondo immobiliare, è presieduto dal Consigliere Luigi Capitani.

La Società di Revisione La revisione legale del bilancio della SGR, dei rendiconti dei fondi comuni e il controllo contabile sono in capo a Deloitte & Touche S.p.A., sede legale in Milano, via Tortona 25. L’incarico è stato conferito per il periodo 2007-2015 con delibera dell’Assemblea degli Azionisti in data 26.04.2007.

La Banca Depositaria La Banca Depositaria del Fondo è SGSS S.p.A., con sede legale e Direzione Generale in Milano, via Benigno Crespi, 19/A.



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2. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI

Il fondo ”Sofia Reloaded Real Estate - Fondo comune di investimento immobiliare speculativo riservato ad investitori qualificati” (di seguito “Fondo”), ha avviato la sua operatività in data 03 luglio 2013 mediante un apporto di n. 2 fabbricati locati e di una partecipazione societaria (Medusa s.r.l.) titolare di un intervento di sviluppo edilizio a destinazione residenziale ubicato in Toscana nel Comune di Castiglion Fiorentino (AR) per lo sviluppo di circa n.67 appartamenti da realizzare e vendere nell’ambito turistico – ricettivo . I Beni sono stati apportati dalla Società Pegaso 90 S.p.a. attiva nel settore immobiliare e delle costruzioni. Nel mese di ottobre 2013 è stato acquistato dalla Pegaso 90 S.p.a. un immobile sito in Roma locato alla Telecom Italia S.p.a. ed il mese successivo perfezionato un preliminare di acquisto della Società Via Po 9 s.r.l. proprietaria di unico immobile ubicato a Roma in Via Po 9. Nel mese di dicembre veniva inoltre stipulato dalla Medusa S.r.l, Società controllata al 100% dal Fondo, un preliminare di acquisto di un terreno edificabile per la realizzazione di n.2 casali localizzati in Toscana, località Capalbio. Tab. 1: il Fondo in sintesi all’apporto

Descrizione

Apporto del 5 luglio 2013

Fabbricati Superficie complessiva Partecipazione in Medusa s.r.l. Superficie commerciale da sviluppare Valore di Mercato immobili apportati e della partecipazione

n. edifici

Mq

Mq

€*1000

2

8.049

5.500

7.357

Costo Storico immobili e partecipazione Redditività di affitti immobili su costo storico

€*1000

%

6.683

4.9

Valore Nominale delle Quote €/quota 500.000



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I. Linee strategiche di gestione del Fondo Scopo del Fondo è l’investimento e la gestione collettiva del patrimonio dello stesso, al fine di accrescere il valore iniziale delle Quote e ripartire tra i Partecipanti il risultato netto derivante dalla gestione e/o dallo smobilizzo degli investimenti. La Società di Gestione seleziona gli investimenti che per natura e caratteristiche intrinseche si presentano idonei a produrre adeguato reddito, aumentare il valore dei capitali conferiti e minimizzare i rischi. Ciò anche al fine di consentire lo smobilizzo degli investimenti che potrà realizzarsi, anche anticipatamente, qualora ne vengano ravvisate la convenienza e l’opportunità economica nell’interesse dei Partecipanti. Il Fondo investirà almeno i 2/3 del suo Patrimonio (Investimento Tipico) nei seguenti assets:

• Beni immobili e diritti reali immobiliari Gli investimenti in beni immobili e diritti reali immobiliari possono essere effettuati sia sul territorio della Repubblica Italiana sia all’estero. I suddetti investimenti potranno avere ad oggetto anche beni e/o diritti destinati alla produzione e commercializzazione diretta o indiretta di energia da fonti rinnovabili. I relativi impianti potranno essere già realizzati, eventualmente da completare e da ristrutturare/restaurare/mantenere, ovvero da realizzare ex novo. L’investimento in beni immobili e diritti reali immobiliari potrà altresì avere ad oggetto beni e/o diritti con varia destinazione - sia residenziale che ad uso terziario, industriale, agricolo commerciale e dirigenziale, nonché turistico-alberghiera - già realizzati in buono stato, da completare o da ristrutturare/restaurare/mantenere o da realizzare ex novo attraverso l’acquisizione di terreni, anche seminativi, dotati di potenzialità edificatoria, attuale o futura, ovvero beni immobili riconvertibili a tali usi e/o in diritti reali immobiliari su beni immobili aventi tali caratteristiche. Sono assimilati agli investimenti immobiliari - se ad essi funzionali - gli investimenti relativi a diritti di concessione demaniale, licenze commerciali o di ogni altro tipo, strumentali alla gestione degli immobili, crediti ipotecari.

• Investimenti in società immobiliari Il Patrimonio del Fondo può essere investito, nei limiti stabiliti dalle applicabili disposizioni di legge o regolamentari, in partecipazioni, di minoranza o di maggioranza, in società, italiane o estere, immobiliari, quotate o non quotate, a condizione che il patrimonio di tali società sia costituito prevalentemente da immobili e/o diritti reali immobiliari. Il Patrimonio del Fondo può essere investito in partecipazioni in società immobiliari che svolgono attività di costruzione, valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione di immobili, nei limiti consentiti dalla normativa pro-tempore vigente e dal regolamento di gestione. Il Patrimonio del Fondo può essere investito, direttamente o indirettamente, anche in deroga ai limiti agli investimenti previsti dalle disposizioni di vigilanza, in misura non superiore a un terzo delle proprie attività in parti di uno stesso OICR ovvero in strumenti finanziari quotati o non quotati di uno stesso emittente. Il Patrimonio del Fondo può essere altresì investito, direttamente o indirettamente, in misura non superiore ad un terzo delle proprie attività in uno o più beni con valore determinabile almeno semestralmente (Investimento Residuale).



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Nel corso dell’esercizio 2014 il Fondo proseguirà nelle attività di investimento così come previste dal Budget e dall’Information Memorandum approvati dal CDA della SGR, in particolare gli investimenti saranno prevalentemente effettuati mediante subentro in contratti di leasing ed apporto di assets immobiliari a reddito. II. Analisi del Mercato Immobiliare Nei primi mesi del 2013 l’attività economica mondiale ha mostrato segni di ripresa, in particolare negli Stati Uniti e in alcune economie emergenti, dopo la fase di debolezza nell’ultimo trimestre del 2012 mentre la debolezza ciclica dell’attività economica in Italia è proseguita e non presenta particolari segni di miglioramento per il 2013. In questo contesto macroeconomico nel 1° trimestre 2013 non si interrompe la sequenza di tassi negativi nel mercato immobiliare. Con 212.215 unità immobiliari compravendute (Numero Transazioni Normalizzate) nel 1° trimestre 2013, il calo degli scambi rispetto al 1° trimestre 2012 è pari al -13,8% ed è il quinto calo tendenziale consecutivo. Il settore terziario che comprende uffici ed istituti di credito, mostra nel III trimestre 2013 un tasso tendenziale del -11.7% proseguendo il tal modo il trend negativo che vede il comparto in perdita da otto trimestri consecutivi. Il settore commerciale continua la serie delle variazioni negative iniziata nel 2005 e interrotta dagli unici rialzi dei III trimestri del 2007 e del 2011. Il tasso di calo che lo scorso trimestre sembrava essersi affievolito torna a crescere con una variazioni tendenziale risulta del -8.2%. Il settore produttivo, che comprende unità immobiliari censite in catasto come capannoni e industri, registra nel III trimestre 2013 l’ottava flessione consecutiva con un tasso di variazione tendenziale negativo del 9%, valore più accentuato di quelli riscontrati nei primi trimestri e pari a -5.9% e -6.5%. Nonostante i dati non particolarmente incoraggianti occorre tuttavia segnalare che gli investimenti diretti del Fondo al 31.12.2013, focalizzati nel settore produttivo e terziario, hanno un obiettivo di realizzo a medio lungo termine. Per maggiori approfondimenti sul quadro macroeconomico nazionale e sul mercato immobiliare si rimanda alla Relazione di stima dell’ Esperto Indipendente (Allegato 1) del presente Rendiconto. III. Aggiornamenti normativi L’anno 2013 presenta diversi ed importanti cambiamenti normativi, fiscali e finanziari rilevanti ai fini dell’attività svolta dalla SGR come gestore di fondi comuni di investimento immobiliari chiusi. IVA sulle cessioni e sulle locazioni di immobili - Decreto legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 9 – Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 28 giugno 2013 Il Decreto Sviluppo ha introdotto importanti novità in materia IVA, decretando un ritorno al passato per quanto riguarda la disciplina delle operazioni immobiliari. L’art. 9 del D.L. 22 giugno 2012 n. 83 ha modificato l’art. 10, nn. 8, 8-bis e 8-ter del DPR 633/72 cambiando il regime impositivo applicabile alle locazioni ed alle cessioni di fabbricati ad uso abitativo e strumentale. Tali modifiche sono entrate in vigore a partire dal 26 giugno 2012 e riguardano le operazioni concluse dalle imprese costruttrici o che eseguono interventi di recupero di fabbricati ad uso abitativo o strumentale. In data 28 giugno 2013, l’Agenzia delle Entrate ha fornito nella circolare n. 22/E maggiori chiarimenti sul decreto in oggetto fornendo altresì delle schematizzazioni in merito all’applicazione delle varie aliquote IVA per le diverse casistiche.



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In particolare le citate novità possono essere così sintetizzate:

• La cessione di fabbricati abitativi da parte delle suddette imprese può essere assoggettata ad IVA anche dopo 5 anni dalla fine dei lavori, mediante opzione esplicita nell’atto di vendita;

• Analogamente potrà essere assoggettata ad imposizione IVA, tramite manifesta opzione, anche la locazione degli stessi immobili;

• Le cessioni di fabbricati strumentali da parte del costruttore sono imponibili IVA fino al quinto anno successivo alla fine dei lavori e, dopo il quinto anno, potranno essere imponibili per opzione;

• Le locazioni di fabbricati strumentali potranno essere assoggettata ad imposizione IVA, tramite manifesta opzione.

Imposta di bollo sui Fondi Immobiliari - Art. 19, comma 1, del D.L. n.201/2011 L’art. 19, comma 1, del D.L. n. 201/2011, come modificato dall’art. 8 comma 13 del D.L. 2 marzo 2012, n. 16, e come implementato dal Decreto del Ministero dell’economia e delle Finanze del 24 maggio 2012, ha introdotto l’imposta di bollo sui fondi immobiliari in relazioni alle “comunicazioni periodiche alla clientela relative a prodotti finanziari, anche non soggetti ad obbligo di deposito, ivi compresi i depositi bancari e postali, anche se non rappresentati da certificati” La comunicazione si considera inviata almeno una volta nel corso dell’anno anche quando non sussiste un obbligo di invio o di redazione. L’imposta di bollo viene anticipata nel corso dell’anno dalla SGR per conto dei clienti, e poi recuperata dalla società sugli stessi in sede di invio del rendiconto al 31dicembre di ciascun anno. La c.d. “Legge di Stabilità per l’anno 2014” (legge 27.12.2013, n. 147) prevede, fra le altre misure di carattere fiscale, diverse disposizioni che modificano il DPR 26.10.1972 n. 642, che, come è noto, disciplina l’applicazione dell’imposta di bollo. Dette disposizione, avendo a mente il comma 749 dell’unico articolo di detta legge, sono entrate in vigore dal 1° gennaio 2014. La maggiore novità è senz’altro rappresentata da ciò che riguarda l’applicazione dell’imposta di bollo c.d. “sostitutiva” alle comunicazioni alla clientela relative ai prodotti finanziari, di cui al comma 2-ter dell’art. 13 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 642/1972. Invero, anche in relazione alle diverse aliquote applicabili previste nel corso del tempo, con l’entrata in vigore del disposto del comma 581, lettera a), si può ricordare che l’imposta proporzionale di bollo applicabile alle comunicazione della specie risulta pari: - all’1 per mille annuo per il 2012; - dell’1,5 per mille annuo per il 2013; - del 2 per mille a decorrere dal 2014. È stato altresì modificato, con la lettera b) dello stesso comma 581, il contenuto del sesto periodo della Nota 3-ter in calce allo stesso art. 13, per cui – mentre negli anni 2012 e 2013 era prevista una misura minima di imposta applicabile di 34,20 euro annui, detta misura minima è stata abrogata, sempre con effetto dal 1° gennaio 2014. Di contro, è stato previsto l’innalzamento della soglia massima d’imposta a 14.000 euro, applicabile in riferimento ai soggetti diversi dalle persone fisiche (nel 2013 essa era pari a 4.500 euro, così come stabilito dall’art. 1, comma 509, della legge 24 dicembre 2012, n. 228). IV. Modello di funzionamento – Governance L’assetto di governance del Fondo prevede un’ Assemblea dei Partecipanti e un Comitato Consultivo di cui si avvale la SGR nella gestione del Patrimonio del Fondo. I Partecipanti si riuniscono in un’assemblea ai sensi dell’art. 37, comma 2-bis del TUF:



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a) per la prima volta, tempestivamente dalla costituzione del Fondo, per nominare il Presidente dell’Assemblea e i componenti del Comitato Consultivo;

b) per il rinnovo del Comitato Consultivo alla scadenza del termine di durata in carica e in caso di decadenza dello stesso per il venire meno della maggioranza dei suoi componenti;

c) sulle proposte di modifica delle politiche di investimento del Fondo nonché sulle modifiche al Regolamento del Fondo diverse da quelle rese necessarie da variazioni anagrafiche e da disposizioni di legge e regolamentari applicabili;

d) sulla sostituzione della SGR con una nuova società di gestione del risparmio e sulla nomina di quest’ultima;

e) sulla richiesta di ammissione alla negoziazione in un mercato regolamentato delle Quote del Fondo;

f) sulle proposte di fusione del Fondo con altro fondo comune di investimento ai sensi della normativa di volta in volta applicabile;

g) ogniqualvolta ne facciano richiesta Partecipanti titolari della maggioranza assoluta delle Quote in circolazione;

Il Comitato Consultivo opera esclusivamente una funzione consultiva e di controllo, nei limiti delle competenze ad esso attribuite, rimanendo in capo al Consiglio di Amministrazione della SGR la responsabilità per la gestione del Fondo. La nomina di due membri del Comitato Consultivo compete alla SGR.

a) Il Comitato Consultivo sarà composto da un minimo di 3 (tre) sino ad un massimo di 7 (sette) membri nominati dall’Assemblea dei Partecipanti secondo il meccanismo di voto di lista. I componenti del Comitato Consultivo restano in carica per 3 (tre) anni e sono rieleggibili. Ai componenti e al Presidente del Comitato Consultivo spetterà, in ragione dell’ufficio svolto dell’effettiva partecipazione alle riunioni del Comitato, esclusivamente un gettone di presenza determinato dall’Assemblea dei Partecipanti;

b) I membri del Comitato Consultivo dovranno essere persone dotate di specifica e comprovata competenza in una o più materie trattate dal Comitato stesso, quali, a mero titolo esemplificativo, gli aspetti immobiliari, tecnici, finanziari, fiscali, economici e giuridici connessi all’attività del Fondo;

c) Il Comitato Consultivo provvederà a nominare il proprio Presidente; d) Nel rispetto della normativa pro-tempore applicabile e fermo restando quanto

previsto dal Regolamento circa l’intervento del Comitato Consultivo, una volta costituito esso esprime il proprio parere, preventivo, obbligatorio e vincolante per la SGR in relazione a qualunque operazione in conflitto di interessi, anche potenziale, e tra parti correlate;

e) Nel rispetto della normativa pro-tempore applicabile e fermo restando quanto previsto dal Regolamento circa l’intervento del Comitato Consultivo, una volta costituito esso esprime il proprio parere preventivo, obbligatorio e non vincolante in relazione alle seguenti materie:

(i) ove siano a carico del Fondo, ciascun intervento di manutenzione straordinaria, risanamento, ristrutturazione, riconversione o restauro di immobili il cui controvalore unitario o spesa sia pari o superiore ad Euro 2.000.000 (due milioni);

(ii) conclusione, modifiche rilevanti, rinnovo, risoluzione o revoca senza giusta causa dei contratti relativi al conferimento a soggetti terzi di incarichi aventi ad oggetto la prestazione di opere e/o di servizi



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relativi agli immobili in cui è investito il Patrimonio del Fondo (c.d. contratti di outsourcing) che debbano essere stipulati successivamente alla data di avvio dell’operatività del Fondo;

(iii) ulteriori materie indicate dal Regolamento. Per ciò che concerne l’operatività del Fondo, la SGR ha conferito per conto del Fondo i seguenti incarichi a soggetti terzi:

• Banca Depositaria: SGSS , (i) una commissione per lo svolgimento dei controlli previsti dalla normativa tempo per tempo vigente e per l’esecuzione delle operazioni connesse all’emissione ed all’estinzione dei certificati rappresentativi delle Quote, pari allo 0,04% su base annua del Valore Complessivo Netto del Fondo quale risulta dal rendiconto di gestione del Fondo, al netto delle plusvalenze e delle minusvalenze aggregate non realizzate e comprensivo delle spese capitalizzate. Tale commissione è fissata in un minimo di Euro 15.000,00; (ii) un importo forfettario annuo per la custodia ed amministrazione degli strumenti finanziari, pari a Euro 1.500,00.

• Calcolo del NAV : X-Changing con un compenso di 25.000 € annui. • Revisione Contabile: Deloitte & Touche S.p.A., compenso 10.000 € (iva esclusa) per la

revisione annuale. • Esperto Indipendente ed Intermediario Finanziario: Il Punto RE con un compenso

variabile a seconda delle attività espletate. • Property e Facility Managment: l’incarico non è stato ancora affidato alla data del

31.12.2013.

V. Il Patrimonio immobiliare del Fondo Alla data del 31.12.2013 il Fondo ha investito direttamente ed indirettamente tramite partecipazioni in società immobiliari nelle iniziative così come rappresentate dalla tabella che segue: Tab. 2: Patrimonio immobiliare del Fondo al 31.12.2013 (costo storico / esclusi preliminari)

Area Geografica

Denominazione Valore di

Apporto/Acquisto €*1000

Destinazione

Piacenza/Forlì Piacenza/Forlì 6.183 Produttiva Roma Sestio Calvino 3.656 Direzionale Castiglion Fiorentino

Medusa S.r.l. 500 Residenziale

TOTALE 10.339 *La partecipazione è stata apportata al valore indicato, nel corso dell’esercizio il Fondo ha concesso dei finanziamenti soci alla Medusa s.r.l. per un totale di 3.620.000 € di cui 3.470.000€ finalizzati all’estinzione del debito della Medusa verso il precedente socio Pegaso 90 e 150.000€ alla stipula da parte della Medusa del preliminare di acquisto del terreno sito a Capalbio Tipologia di conduttori Il Fabbricato di Piacenza è concesso in locazione a Messaggerie Piacentine ed il relativo canone è garantito dall’Apportante mediante rilascio di fideiussione fino alla data del 31.12.2014.



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Il Fabbricato di Forlì è concesso in locazione a Messaggerie Trasporti Nazionali ed il relativo canone è garantito dall’Apportante mediante rilascio di fideiussione fino alla data del 31.12.2014. L’immobile di Roma in Via Sestio Calvino è consesso in locazione a Telecom Italia Spa ed il relativo canone è garantito da fideiussione bancaria. Descrizione di sintesi degli Assets immobiliari Piacenza

Localizzazione EMILIA ROMAGNA - Piacenza (PC) - Località Orsina, Via dell'Orsina 26/28.

Descrizione

Compendio immobiliare a destinazione produttiva/uffici, edificio da cielo a sottosuolo costituito da un unico fabbricato, sviluppantesi su due livelli fuori terra oltre al livello copertura e su di un livello interrato, con circostante area pertinenziale.

ID Catastale NCEU di Piacenza (PC), foglio 23, mappale 535, Sub. 3, Cat. D/1; Sub. 4, Cat. A/2; Sub. 5, Cat. C/6; Sub.6, Cat. C/6.

Consistenze Superficie Fondiaria: 9.460 Mq (catastale); SLP Ponderata edificio: 4.117 Mq.

Urbanistica

a) L'area, secondo le previsione della Variante di P.R.G. approvata con deliberazione di Giunta Provinciale n. 127 del 29/3/2001, ricade nel "Tessuto Produttivo" disciplinato dall'Art. 30 delle NTA. La stessa, inoltre, è compresa: i) nel Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale approvato con atto del Consiglio Provinciale n. 69 del 02/07/2010, come “zona C1- extrarginale o protetta da difese idrauliche”; ii) nel Piano Assetto Idrogeologico approvato con delibera dell'autorità di Bacino del Fiume Po n. 18 del 26.04.2001, che lo classifica come “zona C – Fascia di inondazione per piena catastrofica”. b) l'immobile dispone di residua potenzialità edificatoria.

Edilizia

a) l’immobile è stato edificato tra la fine degli anni ‘70 e l’inizio degli anni ’80; b) Concessione edilizia n. 392 del 1979; c) Concessione edilizia in variante n. 388 del 16/04/1980; d) Autorizzazione abitabilità n. 9 del 04/02/1982; e) Concessione edilizia n. 1189/90 del 20/08/1990.

Status

Edilizio: Immobile ultimato. Locazione: Immobile locato alla Società Messaggerie Piacentine Srl per l'esercizio di attività produttiva, con contratto di locazione della durata di anni 6 + 6, con decorrenza dal 10/10/2010 e scadenza al 30/9/2022. Si evidenzia la presenza di un accordo a garanzia volto alla copertura dell'importo del canone di locazione relativo al fabbricato fino al 31/12/2014.



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Forlì

Localizzazione EMILIA ROMAGNA - Forlì (FC) - Località Villa Selva - Via Giovanni Ansaldo, 13.

Descrizione Compendio immobiliare a destinazione produttiva/uffici, edificio da cielo a terra costituito da un unico fabbricato, sviluppantesi su due livelli fuori terra oltre al livello copertura, con circostante area pertinenziale.

ID Catastale NCEU del Comune di Forlì al Foglio 188, Particella 114, Cat. D/7; Particella 349, Cat. Area urbana; Particella 351, Cat. area urbana; Particella 352, Cat. area urbana.

Consistenze Superficie Fondiaria: 9.850 Mq ca. SLP Ponderata edificio: 2.900 Mq ca.

Urbanistica

a) L'area, secondo le previsione della Variante al PRG approvata con delibera del C.C. n. 179 del 1/12/2008 e successive varianti, ricade in: i) Sottozona D 1 - zone produttive di completamento e qualificazione - Art. 60 norme RUE; ii) Sottozona IM6a - strade di interesse urbano ed extraurbano esistenti - Art. 171 del POC e 146 del RUE; iii) Sottozona If2 - parcheggi pubblici e di uso pubblico - Art. 138 del POC e 116 del RUE; iv) VS - ambiti di riorganizzazione dei poli insediativi principali del sistema economico: Polo produttivo di Villa Selva - Art. 52 del RUE e 98 del POC. b) sottoposta a vincoli ex: i) Art. 21B e 28 del PTCP; ii) Art. 34, 37, 38 e 54 del PSC.

Edilizia

a) l’immobile è stato edificato tra la fine degli anni ‘70 e l’inizio degli anni ’80; b) Concessione edilizia del 1979; c) Concessine edilizia in sanatoria n. 002083 collegata alla domanda del 01/04/1986; d) Concessione edilizia per ampliamento n. 456 del 17/09/1999; e) DIA per manutenzione straordinaria copertura.

Status

Edilizio: Immobile ultimato. Locazione: Immobile locato alla Società MTN Spa per l'esercizio di attività produttiva, con contratto di locazione della durata di anni 6 + 6, con scadenza al 30/11/2014. Si evidenzia la presenza di un accordo a garanzia volto alla copertura dell'importo del canone di locazione relativo al fabbricato fino al 31/12/2014.

Roma Via Sestio Calvino

Localizzazione LAZIO - Roma (RM) - Via Sestio Calvino, 79 a/b.

Descrizione Compendio immobiliare a destinazione direzionale/produttiva, edificio da cielo a sottosuolo costituito da un intero fabbricato, articolato in complessivi



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n. 5 livelli, dei quali, uno interrato e n. 4 fuori terra, risalente al 1960 ed utilizzato come centrale telefonica.

ID Catastale

NCEU del Comune di Roma al Foglio 965: a) Particella 163, sub. 503 e Particella 366, sub. 501, graffate tra loro, Cat. D/7 (fabbricato); b) Particella 163 sub. 504, Categoria D/1 (cabina enel).

Consistenze Superficie Fondiaria: 819 Mq; SLP Ponderata edificio: 1.579 Mq.

Urbanistica

a) L’Area ricade in Zona omogenea A del PRG del 1962 ed in Zona M1 “sistema dei servizi e delle infrastrutture del Nuovo PRG di Roma. b) servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore del lotto confinante e retrostante da Atto Notarile del 23/02/1960; c) estensione della predetta servitù alla posa e mantenimento di condutture e tubazioni per l’allaccio dei relativi servizi di erogazione di: gas, acqua, elettricità, telefoni, fogna comunali e simili da Atto Notarile del 12/10/1969 rep. 274750/21733. d) obbligo da Atto d’Obbligo del 04/07/1984 rep. 11037/1557: 1) a mantenere la superficie di 42 mq a parcheggio privato e 42 mq a parcheggio per il pubblico; 2) a mantenere la destinazione d’uso dell’intero fabbricato al servizio telefonico.

Edilizia

a) L’edificio è stato edificato prima del 1 settembre 1967; b) Concessione edilizia n.893/1960 del 08/06/1960; c) Licenza per apertura scavi 03/12/1960 n. 1762 e Licenza per apertura scavi imbocca fogna 29/10/1969 n. 31929; d) Concessione edilizia n.1636/E/1 984 del 19/1 0/1 984; e) Opere approvate dalla conferenza servizi 09/02/1990 (adeguamenti tecnologici) n. di prot. 5725 (opere Mondiali 90); e) Concessione edilizia n.802/A/1991 del 09/11/1991; f) Concessione in sanatoria 119948/98 del 31/01/2002; g) DIA 29/05/1997 prot. n. 24592/97; h) Certificato di Abitabilità del 14/03/2000 repertorio n. 1155 del 2000; i) Concessione edilizia n.1636/E/1984 del 19/10/1984 per ampliamento locali.

Status

Edilizio: Immobile ultimato. Locazione: Immobile locato alla Telecom Italia Spa, destinato a centrale telefonica, con contratto di locazione della durata di anni 19, con scadenza al 31/10/2021.

Castiglion Fiorentino/detenuto per il tramite della Medusa SRL

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Localizzazione TOSCANA - Castiglion Fiorentino (AR) - Località Capannacce. (nel cuore della Val di Chiana)

Descrizione

Intervento di risanamento e la riqualificazione, con cambio di destinazione d’uso, avente ad oggetto stabile rurale. L'intervento è volto alla realizzazione di un centro residenziale/residence articolato in n. 67 abitazioni circa, disposte in n. 3 corpi di fabbrica paralleli, separati tra loro da cortili interni, ed articolati su diversi livelli fuori terra, oltre ad un locale commerciale adibito a bar con piscina.



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ID Catastale

NCEU di Castiglion Fiorentino foglio 103, mappale 7, Sub. 1, Cat. C/2; Sub. 2, Cat. C/6; Sub. 6, Cat. C/2; Sub. 8, Cat. A/4; Sub. 11, Cat. C/2; Sub. 19, CAt. A/3; Sub. 25, Ct. A/3; Sub. 26, Cat. A/3; Sub. 27, Cat. C/2; Sub. 30, Cat. A/4; Sub. 31, Cat. C/2; Subb. 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 unità collabenti; mappale 69, in corso di definizione. NCT di Castiglion Fiorentino foglio 90, mappali 61 e 71; foglio 103, mappale 7, ente urbano, mappali 8, 43, 44, 45, 46, 48, 49, 54, 57, 58, 59, 63, 77, 79, 81, 82, 83.

Consistenze

Superficie Fondiaria: 37.189 Mq ca; SLP Ponderata edificio: 5.769 Mq ca.

Provenienza Disponibilità

Pervenuto in proprietà e nella disponibilità della, Società Medusa Srl in forza di atto di compravendita immobiliare rep. 66567/25600 del 18/7/2011, registrato a Tivoli il 4/8/2011 al n. 4052.

Urbanistica

a) PRG, del 2007, area ricade in Zona A2 (Zone Omogenee) e parte in Zona E. Sono possibili “… interventi di mutamento totale o parziale di destinazione d’uso a fini residenziali e turistico ricettivi ed interventi di recupero volumetrico di manufatti precari od incongrui …”. b) Area di tute paesaggistica delle ville e degli edifici specialistici antichi … Art. 55 del RU; c) Zona sismica, prescrizioni del D.M. del 14/01/08 e circolare del CSLLP del 2/1/09; d) salvaguardie previste dall’art. 36 del PIT approvato con DCRT n. 72 del 24/07/2007. e) P.lla 63 del Foglio 103 è sottoposta a vincolo di cui al D. Lgs 42/024 art. 142 lettera “g”.

Edilizia

a) Parere favorevole, 20/12/2006, della commissione Edilizia del Comune. b) Permesso di costruire n. 111/07 del28/05/2007, c) nuovo permesso di costruire n. 10/2011 del 23/02/2011; d) voltura PDC del 27/09/2011 prot. 16557. e) Comunicazione Inizio Lavori protocollo n. 2862 del 21/02/2012.

Status

Edilizio: Complesso edilizio oggetto di un intervento di ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso. Locazione: n.a.

VI. Attività di sottoscrizione Il Fondo prevede l’emissione di due classi di quote di partecipazione, rispettivamente “Quote di Classe A” e “Quote di Classe B”, che attribuiscono diritti diversi ai possessori delle stesse nei termini e secondo le condizioni stabilite dal Regolamento (di seguito, congiuntamente le “Quote”). Le Quote di Classe A possono essere sottoscritte esclusivamente mediante conferimento di beni in natura. Le Quote di Classe B possono essere emesse (i) a favore di Investitori che sottoscrivano le quote del fondo mediante versamenti in denaro ovvero (ii) a favore di Investitori che sottoscrivano in denaro o mediante conferimento di beni in natura, in un'unica soluzione un ammontare minimo di quote pari a Euro 5.000.000,00 (cinque milioni). In data 12 luglio 2013 la SGR ha comunicato alla Banca d’Italia la chiusura parziale anticipata delle sottoscrizioni per un ammontare complessivo di 13.000.000 €. In data 07 ottobre 2013 la SGR ha comunicato alla Banca d’Italia la chiusura parziale anticipata delle sottoscrizioni del Fondo avendo raccolto ulteriori sottoscrizioni per 1.500.000 €.



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Alla data del 31.12.2013 sono state richiamate Quote per un totale di 13.000.000 € di cui 4.000.000 € tramite conferimento di immobili e partecipazioni in società immobiliari, al netto dei debiti accollati, e 9.000.000 € tramite versamenti per cassa. Tab. 3: Sottoscrizioni al 31.12.2013

Quotista Ammontare Sottoscritto

Ammontare richiamato al 31/12/2013

Ammontare versato al

31/12/2013

N. Quote emesse al

31/12/2013

Ammontare residuo da richiamare

Quote “A” 4.000.000 € 4.000.000 € 4.000.000 € 8 0 Quote “B” 10.500.000 € 9.000.000 € 7.000.000 € 14 1.500.000 € TOTALE 14.500.000 € 13.000.000 € 11.000.000 € 22 1.500.000 € VII. Finanziamenti Il Fondo usufruisce dei seguenti finanziamenti bancari:

• Debiti Bancari in accollo: in sede di apporto il Fondo ha proceduto all’accollo dei seguenti debiti per 4.797.249

Tab. 4: Debiti in accollo

Banca Finanziatrice Valore al 31.12.2013 Valore all’apporto

Banca Popolare di Spoleto 2.114.417 € 2.114.417 €

Banca Popolare di Novara 2.570.370 € 2.682.832 €

TOTALE 4.684.787 € 4.797.249 €

Il debito relativo alla Banca Popolare di Spoleto beneficia di una moratoria fino ad agosto 2014 pertanto alla data del 31.12.2013 non sono state rimborsate quote in conto capitale. Alla data del 31.12.2013 il Fondo presenta un indebitamento rispetto agli assets immobiliari a costo storico (LTC) pari al 45% corrispondente ad un indebitamento rispetto agli assets immobiliari a valore di mercato ( LTV) del 41%. Inoltre il Fondo presenta alla data del 31.12.2013 un livello di indebitamento, calcolato come rapporto tra i finanziamenti ricevuti ed il Valore Complessivo Netto del 40%. Alla data del 31.12.2013 il Fondo ha concesso finanziamenti soci verso società partecipate pari a complessivi 3.620.150 €. Il finanziamento è stato concesso dal Fondo alla Medusa SRL per la parziale estinzione del debito societario verso il precedente socio e per la stipula del preliminare di acquisto dell’iniziativa sita a Capalbio.



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VIII. Andamento del Fondo nel corso del periodo Il Fondo presenta alla data del 31.12.2013 un tasso di vacancy pari allo 0% riferito ai n.3 immobili detenuti e concessi in locazione. I canoni di locazione sono stati regolarmente corrisposti dai conduttori ad eccezione della Messaggerie Piacentine che ha corrisposto un pagamento parziale riferito al IV trimestre 2013 e per il quale è stata attivata la procedura di sollecito. Nel periodo di riferimento non sono stati necessari interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Non si sono realizzate vendite dei cespiti immobiliari non essendo previste dal piano di dismissione. IX. Variazione del valore del Portafoglio e del NAV Il Patrimonio immobiliare del Fondo al 31.12.2013 è costituito da n.3 immobili e da una partecipazione di controllo in società immobiliare. La partecipazione societaria e n.2 immobili (Piacenza e Forlì) sono entrati nel Patrimonio del Fondo mediante apporto con uno sconto medio 9% rispetto alla valutazione dell’Esperto Indipendente nominato ai sensi della normativa vigente. Per ciò che riguarda gli acquisti, il Fondo ha perfezionato la compravendita di n.1 immobile (Roma via Sestio Calvino) con uno sconto del 8.6%. La SGR ha negoziato tali sconti in relazione alle caratteristiche degli immobili, alla loro destinazione, ed alla situazione locativa e finanziaria. Alla data del 31.12.2013, pertanto, rinviene una plusvalenza non realizzata pari a 933.786 €. Per ciò che concerne la variazione del NAV (Net Asset Value) si rileva che l’ammontare complessivamente versato nell’esercizio è pari ad 11.000.000 € di cui:

• 4.000.000 € Quote di classe “A” ordinarie a seguito di conferimento di beni; • 7.000.000 € Quote di classe “B” privilegiate per sottoscrizione per cassa.

In relazione ai versamenti come sopra rappresentati sono state emesse n.22 Quote di partecipazione a valore nominale unitario pari a 500.000 € per un controvalore di 11.000.000 € così suddivise:

• Emesse n.8 Quote A per un controvalore di 4.000.000 €; • Emesse n.14 Quote B per un controvalore di 7.000.000 €.

Per ciò che concerne le n.3 Quote di classe B per un controvalore di 1.500.000 € si segnala che queste non sono state richiamate.

Le n.22 Quote complessivamente emesse presentano al 31.12.2013 un medesimo valore unitario pari a 538.989 € a fronte di un Valore Complessivo Netto del Fondo di 11.857.774 € con un incremento rispetto al valore unitario di emissione del 7,8%. L’incremento di cui sopra è principalmente dovuto alla prima valorizzazione a mercato del patrimonio immobiliare, che come detto, ha beneficiato di uno sconto sull’apporto e sull’acquisto.



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X. Rapporti intrattenuti nel corso del periodo con altre società del gruppo La SGR non appartiene ad alcun gruppo. XI. Eventi successivi alla chiusura del periodo di riferimento Successivamente alla chiusura del periodo di riferimento si segnala che la SGR e Seven Fiduciaria (originariamente FIDWIC s.r.l.) in ragione a mutate condizioni che hanno comportato un ridimensionamento dell’investimento richiesto nell’ immediato per il perseguimento degli obiettivi del Fondo , hanno contestualmente manifestato in data 12/02/2014 l’intenzione di ridurre il valore della sottoscrizione originaria da 8.000.000 € a 6.000.000 € provvedendo quindi a sostituire senza effetto novativo ma solo parzialmente modificativo la sottoscrizione originaria. Il Fondo nonostante il ridimensionamento della sottoscrizione originaria mantiene un patrimonio superiore all’ammontare minimo posto che il Fondo ha ricevuto sottoscrizioni complessive, recepito il suddetto ridimensionamento, pari a 12.500.000 €. Pertanto alla data di approvazione del presente Rendiconto si rappresenta la seguente attività di sottoscrizione: Tab.5: Sottoscrizioni alla data di approvazione del Rendiconto

Quotista Ammontare Sottoscritto

Ammontare richiamato

Ammontare versato

N. Quote emesse

Ammontare residuo da richiamare

Quote “A” 4.000.000 € 4.000.000 € 4.000.000 € 8 0 Quote “B” 8.500.000 € 7.000.000 € 7.000.000 € 14 1.500.000 € TOTALE 12.500.000 € 11.000.000 € 11.000.000 € 22 1.500.000 € XII. Eventi di particolare importanza per in Fondo Si segnala che in data 26 novembre 2013 con delibera del consiglio di Amministrazione della SGR sono state apportate talune modifiche al Regolamento di Gestione. In particolare sono state innalzate le soglie di investimento riferite al limite di partecipazione in società immobiliari che hanno come oggetto sociale anche l’attività di costruzione. Le modifiche apportate, giustificate dalla necessità di allineare i limiti di investimento con la tempistica di acquisizione del Patrimonio immobiliare, non hanno avuto effetti sugli investimenti e sul risultato economico di esercizio. XIII. Delibera del Consiglio di Amministrazione Il Rendiconto al 31 dicembre 2013 presenta un valore complessivo netto del Fondo pari a euro 11.857.774 corrispondente ad un valore unitario pro-quota pari a euro 538.989,717 per entrambi le Classi di Quote. L’utile di periodo pari a complessivi euro 857.774 è da ricondurre prevalentemente alla plusvalenza non realizzata derivante dall’assorbimento dello sconto sul portafoglio, rispetto al valore di mercato, applicato in fase di apporto e di acquisto.



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Il Regolamento di gestione non prevede distribuzione del risultato di periodo. In relazione a quanto esposto ed in coerenza con le normative vigenti e con il Regolamento del Fondo il Consiglio di Amministrazione approva il Rendiconto al 31dicembre 2013. Milano li, 27 febbraio 2014

Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente



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3. SITUAZIONE PATRIMONIALE

Di seguito si riporta la situazione Patrimoniale del Fondo al 31.12.2013, essendo questo il primo esercizio di attività non è esposto il confronto con la situazione a fine esercizio precedente.

ATTIVITA' Valore complessivo In percententuale

dell'attivoValore complessivo

In percententuale dell'att ivo

A. STRUMENTI FINANZIARI 657.000 3,94%

Strumenti finanziari non quotati 657.000A1. Partecipazioni di controllo 657.000A2. Partecipazioni non di controllo

A3. Altri t itoli di capitale

A4. T itoli di debito

A5. Part i di O.I.C.R.

Strumenti finanziari quotatiA6. T itoli di capitale

A7. T itoli di debito

A8. Part i di O.I.C.R.

Strumenti finanziari devivatiA9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia

A10.Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotat i

A11.Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotat i

B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 10.700.000 64 ,20%

B1. Impianti dati in locazione 10.700.000 64,20%B2. Impianti dati in locazione finanziaria

B3. Altri impianti

B4. Dirit t i reali immobiliari

C. CREDITI - -

C1. Credit i acquistati per operazioni di cartolarizzazione

C2. Altri

D. DEPOSITI BANCARI - -

D1. A vista

D2. Altri

E. ALTRI BENI

F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' 621.122 3,73%

F1. Liquidità disponibile 621.122 3,73%F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare

F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare

G. ALTRE ATTIVITA' 4.688.090 28,13%

G1. Credit i per p.c.t. att ivi e operazioni assimilate

G2. Ratei e risconti att ivi 7.036 0,04%G3. Credit i di imposta 1.245 0,01%G4. Altre 4.679.810 28,08%

TOTALE ATTIVITA' 16.666.212 100,00%

Situazione al 31/12/2013 Situazione a fine esercizio precedente



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Milano li, 27 febbraio 2014 Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente

Situazione al Situazione a fine31/12/2013 esercizio precedente

PASSIVITA' E NETTO Valore complessivo Valore complessivo

H. FINANZIAMENTI RICEVUTI 4.684.787H1. Finanziamenti ipotecari 4.684.787H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilateH3. Altri

I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI - I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati

I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati

L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI - L1. Proventi da distribuire

L2. Altri debit i verso i partecipanti

M. ALTRE PASSIVITA' 123.652M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 28.688M2. Debit i di imposta

M3. Ratei e risconti passivi 63.440M.4. Altre 31.524TOTALE PASSIVITA' 4.808.439

VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO 11.857.774VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO CLASSE A 4.311.918VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO CLASSE B 7.545.856

Numero delle quote in circolazione 22,000

Numero delle quote in circolazione di Classe "A" 8,000Numero delle quote in circolazione di Classe "B" 14,000

Valore unitario delle quote di Classe "A" 538.989,717Valore unitario delle quote di Classe "B" 538.989,717Controvalore complessivo da richiamare per Quote Classe "A" 0,00Controvalore complessivo da richiamare per Quote Classe "B" 1.500.000Valore unitario delle Quote da richiamare Classe "A"Valore unitario delle Quote da richiamare Classe "B" 500.000

Rimborsi effettuati dall'avvio dell'operatività per quote di Classe "A" 0,00

Rimborsi effettuati dall'avvio dell'operatività per quote di Classe "B" 0,00

Valore unitario dei rimborsi effettuati dall'avvio dell'operatività per quote di Classe "A" 0,00

Valore unitario dei rimborsi effettuati dall'avvio dell'operatività per quote di Classe "B" 0,00

Proventi distribuiti dall'avvio dell'operatività pe r quote di Classe "A" 0,00

Proventi distribuiti dall'avvio dell'operatività pe r quote di Classe "B" 0,00

Proventi distribuiti per quota dall'avvio dell'oper atività per quote di Classe "A" 0,00

Proventi distribuiti per quota dall'avvio dell'oper atività per quote di Classe "B" 0,00



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4. SEZIONE REDDITUALE

Di seguito si riporta la Sezione Reddituale del Fondo al 31.12.2013, essendo questo il primo esercizio di attività non è esposto il confronto con la situazione a fine esercizio precedente.



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A. STRUMENTI FINANZIARI 157.000

Strumenti finanziari non quotati 157.000A1. PARTECIPAZIONI

A1.1 dividendi e altri proventi

A1.2 utile/perdite da realizzi

A1.3 plus/minusvalenze 157.000

A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI

A2.1 interessi, dividendi e altri proventi

A2.2 utili/perdite da realizzi

A2.3 plus/minusvalenze

Strumenti finanziari quotatiA3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI

A3.1 interessi, dividendi e altri proventi

A3.2 utili/perdite da realizzi

A3.3 plus/minusvalenze

Strumenti finanziari derivatiA4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI

A4.1 di copertura

A4.2 non di copertura

Risultato gestione strumenti finanz iari 157.000

B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 940.437

B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI 184.718B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI

B3. PLUS/MINUSVALENZE 776.786B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI -21.067

B4.1 Costi assicurativi -3.480

B4.2 Manutenzioni

B4.3 Vigilanza

B4.4 Spese Condominiali

B4.5 Riaddebito Spese

B4.6 Spese notarili at t i impianti

B4.7 Incarichi a professionist i

B4.8 I.M.U. -17.363

B4.9 Registro

B4.10 Altre Imposte -224

B4.11Property manager

B5. AMMORTAMENTI

Risultato gestione beni immobil i 940.437

C. CREDITI -

C1. Interessi att ivi e proventi assimilati

C2. Incrementi/decrementi di valore

Risultato gestione crediti -

D. DEPOSITI BANCARI -

D1. Interessi att ivi e proventi assimilati

Risultato deposi ti bancari - Risultato gestione investimenti 1.097.437

Rendiconto al 31/12/2013 Rendiconto esercizio precedente



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Milano li, 27 febbraio 2014 Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente

E. ALTRI BENI -

E1. Proventi

E2. Utile/perdita da realizzi

E3. Plusvalenze/minusvalenze

F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI - F1. OPERAZIONI DI COPERTURA

F1.1 Risultat i realizzati

F1.2 Risultat i non realizzati

F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA


F2.2 Risultat i non realizzati

F.3 LIQUIDITA'


F3.2 Rusultati non realizzati

G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE -

G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO

TERMINE E ASSIMILATE

G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI

Risul tato lordo della gestione caratteristica 1.097.437

H. ONERI FINANZIARI -33.891

H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI -33.816H1.1 su finanziamenti ipotecari -33.816

H1.2 su altri finanziamenti

H2. ALTRI ONERI FINANZIARI -75

Risul tato netto della gestione caratteristica 1.063.546

I. ONERI DI GESTIONE -205.637

I1. Provvigione di gestione SGR -100.000I1.1 Classe A -36.364I1.2 Classe B -63.636I2. Commissioni banca depositaria -7.438I3. Oneri per espert i indipendenti -10.250I4. spese per revisione -10.000I5. Altri oneri di gestione -77.949

L. ALTRI RICAVI ED ONERI -135

L1. Interessi att ivi su disponibilità liquide

L2. Altri ricavi

L3. Altri oneri -135

Risultato della gestione prima de lle imposte 857.773

M. IMPOSTE

M1. Altre imposte

M1.1 Classe A

M1.2 Classe B

Uti le /perdita de ll 'esercizio 857.773Classe A

Classe B

Rendiconto al 31/12/2013 Rendiconto esercizio precedente



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5. NOTA INTEGRATIVA

PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA Il Fondo ha iniziato la sua operatività in data 03/07/2013, al 31.12.2013 si rileva che l’ammontare complessivamente sottoscritto è pari a Euro 14.500.000 € di cui versato Euro 11.000.000 €:

• 4.000.000 € attribuiti alle Quote di classe “A” ordinarie a seguito di conferimento di beni; • 7.000.000 € attribuite alle Quote di classe “B” privilegiate per sottoscrizione per cassa.

Entrambe le Classi sono state emesse a valore nominale unitario pari a 500.000 €. Alla data del 31.12.2013 il Valore Complessivo netto del Fondo è pari a 11.857.774 €, pertanto il valore unitario delle Quote segue il presente andamento:

• Quote A emesse n.8, valore unitario al 31.12.2013 pari a 538.989 €, incremento rispetto al nominale 7,8%;

• Quote B emesse n.14, valore unitario al 31.12.2013 pari a 538.989 €, incremento rispetto al nominale 7,8%;

L’incremento di cui sopra è principalmente dovuto alla prima valorizzazione a mercato del patrimonio immobiliare, che ha beneficiato di uno sconto sull’apporto e sull’acquisto degli assets immobiliari. Distribuzione dei Proventi La SGR si riserva la facoltà di procedere annualmente, a partire dal quinto anno successivo alla sottoscrizione delle Quote di Classe B, alla distribuzione, unicamente ai possessori delle Quote di classe B, degli utili derivanti dalla gestione del Fondo, si riserva altresì la facoltà di procedere annualmente, a partire dal settimo anno successivo alla sottoscrizione delle Quote di Classe A, alla distribuzione, anche a favore dei possessori delle Quote di classe A, degli utili derivanti dalla gestione del Fondo. La distribuzione dei proventi è altresì condizionata alla realizzazione delle vendite degli immobili secondo quanto previsto dal business plan del Fondo. In ogni caso il diritto alla percezione dei proventi da parte delle Quote di Classe A potrà maturare solamente decorsi 12 mesi dalla delibera di approvazione del Consiglio di Amministrazione della SGR di distribuzione dei proventi a favore delle Quote di Classe B. Rimborsi parziali pro-quota Il diritto al rimborso delle Quote viene riconosciuto ai Partecipanti solo alla scadenza del Termine di Durata del Fondo o del Periodo di Proroga, ovvero in caso di liquidazione anticipata del Fondo. Limitatamente alle Quote di Classe B, decorsi 5 anni (cinque anni) dalla loro sottoscrizione, la SGR può avvalersi della facoltà di effettuare, nell’interesse dei Partecipanti e compatibilmente con i programmi di investimento, la liquidità esistente e le previsioni di redditività del Fondo nonché con i rimborsi dei prestiti dovuti dallo stesso così come previsti dal business plan del Fondo, rimborsi parziali pro-quota a fronte di disinvestimenti, nei limiti e con le modalità previste dalla normativa tempo per tempo vigente. Relativamente alle Quote di Classe A, il termine per i rimborsi parziali pro-quota è stabilito in 7 (sette) anni ed in ogni caso non prima che siano decorsi 12 mesi dal rimborso parziale a favore delle Quote di classe B.



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Gestione dei Rischi Obiettivi e politiche in tema di gestione del rischio Sofia SGR attribuisce una forte rilevanza alla gestione ed al controllo dei rischi attraverso la definizione delle responsabilità di assunzione dei rischi stessi e l’adozione di sistemi di misurazione e controllo ritenuti idonei alla minimizzazione del rischio. Il ruolo fondamentale in materia di gestione e controllo dei rischi è attribuito al Consiglio di Amministrazione, che, coerentemente con le previsioni del Regolamento di gestione del Fondo, definisce gli orientamenti e gli indirizzi strategici per quanto riguarda l’attività di investimento ed approva i limiti operativi e le linee guida generali. Il sistema dei controlli interni prevede che le attività di gestione del rischio siano presidiate attraverso un’apposita funzione di controllo denominata Risk Management. La suddetta funzione si colloca in posizione gerarchicamente e funzionalmente indipendente rispetto alla struttura preposta alla gestione e riferisce direttamente al Consiglio di Amministrazione. Il responsabile della funzione di Risk Management, in un’ottica di continuo monitoraggio dell’attività di investimento, partecipa al comitato investimenti del fondo immobiliare. Metodologie di gestione e misurazione del rischio adottate Le azioni poste in essere in ordine alla misurazione ed alla gestione del rischio riguardano essenzialmente i momenti caratteristici della gestione del patrimonio immobiliare, vale a dire la fase di investimento, quella di gestione e quella di cessione. I rischi associati all’investimento immobiliare sono principalmente riconducibili alle seguenti categorie:

- rischio di credito nei confronti dei conduttori (tenancy); - rischio progetto di sviluppo (solo per immobili a sviluppo); - rischio di mercato; - rischio specifico dell’investimento; - rischio finanziario dell’investimento, che esamina tra gli altri rischi:

o rischio di oscillazioni del tasso di interesse (tipicamente su finanziamenti a tasso variabile);

o rischio di oscillazioni del tasso di cambio (tipicamente nel caso di investimenti in asset denominati in valuta);

- rischio legale, fiscale ed ambientale Le risultanze delle analisi dei profili di rischio sopra elencati sono rese disponibili periodicamente all’Organo Amministrativo con una cadenza almeno semestrale. Sempre con cadenza almeno semestrale è inoltre verificato il rispetto dei limiti di legge (di investimento e di indebitamento). Controllo dei limiti di legge Viene verificato il rispetto dei limiti di legge e di regolamento. Tale verifica viene effettuata ex-ante ogni volta che il fondo intende realizzare attività di investimento e di assunzione prestiti ed ex-post con cadenza almeno semestrale in concomitanza della Relazione Semestrale e del Rendiconto Annuale del Fondo. Tra gli altri vengono monitorati i seguenti limiti di legge:

− investimento in un unico bene immobiliare avente caratteristiche funzionali unitarie; − peso minimo dell’attivo immobiliare sul totale attivo; − indebitamento massimo del fondo; − limite massimo di detenzione di partecipazioni ed altri strumenti finanziari; − limite di investimento in società che svolgono direttamente attività di costruzione; − limiti di investimento in altri OICR.



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PARTE B – LE ATTIVITA’, LE PASSIVITA’ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO Sezione I – Criteri di valutazione Premessa Il Rendiconto di gestione del Fondo è stato redatto in conformità alla normativa e alle disposizioni emanate con il Provvedimento della Banca d’Italia dell’08 Maggio 2012 “Regolamento sulla Gestione Collettiva del Risparmio” e successive modifiche ed integrazioni. Il Rendiconto di gestione del Fondo si compone di una Situazione Patrimoniale, di una Sezione Reddituale e di una Nota integrativa ed è accompagnata dalla Relazione degli Amministratori. Tutti gli importi indicati sono espressi in unità di euro, senza cifre decimali, se non diversamente specificato. Il valore della quota viene invece calcolato in millesimi di euro. L’esercizio contabile ha durata annuale e si chiude il 31 dicembre di ogni anno. Criteri di valutazione Nel redigere i prospetti costituenti il Rendiconto annuale del Fondo, sono stati applicati i criteri di valutazione previsti dai principi contabili italiani generalmente accettati in materia di fondi comuni immobiliari chiusi. Il Rendiconto annuale è redatto in osservanza di quanto stabilito dal Provvedimento della Banca d’Italia dell’08 Maggio 2012, in attuazione del D. Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 (Testo Unico della Finanza) e successive modifiche ed integrazioni. Il presente Rendiconto è stato preparato nel presupposto della continuità gestionale, basato sulla ragionevole aspettativa che il Fondo possa in un futuro prevedibile continuare la propria operatività. Beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari La SGR, in linea con i contenuti della comunicazione congiunta Banca d’Italia - Consob del 29 luglio 2010 “Linee applicative di carattere generale in materia di processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento” (di seguito le Linee Applicative), adotta una procedura aziendale in tema di valutazione dei beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Le relazioni di stima degli Esperti Indipendenti, iniziali, periodiche e ad hoc, contengono, almeno, i seguenti dati e informazioni: a) l’indicazione del nominativo del soggetto responsabile dei processi di valutazione e dei soggetti che concretamente intervengono nelle valutazioni, nonché l’indicazione del ruolo avuto nel processo valutativo, nel caso in cui l'Esperto Indipendente sia una persona giuridica; b) la documentazione esaminata fornita dalla SGR; c) ulteriore documentazione raccolta autonomamente ai fini valutativi della quale deve essere fornita copia alla SGR; d) le modalità e i tempi delle ispezioni fisiche e di ogni altra attività di verifica effettuata sugli Immobili oggetto di valutazione; e) l’ubicazione e descrizione del contesto (urbano e non) in cui è inserito l’Immobile; f) la descrizione, la consistenza, la destinazione urbanistica, l’uso e la redditività degli Immobili, nonché le tabelle contenenti evidenza dettagliata delle superfici, la rappresentazione per piano, la specificazione delle diverse destinazioni d’uso e i criteri di ponderazione utilizzati per il calcolo delle superfici;



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g) lista dei contratti in essere (locazioni, d’uso, diritto di superficie, etc.); h) la situazione urbanistica attuale; i) le visure ipocatastali (per le relazioni iniziali e per le eventuali iscrizioni dell’ente esattore); j) la situazione del mercato immobiliare nelle zone geografiche in cui è ubicato l’Immobile, con particolare attenzione al segmento di mercato cui appartiene (ad esempio residenza convenzionata in diritto di superficie, uffici in zona centrale, etc.), con indicazione dei valori di vendita e di locazione di mercato per ciascuna delle destinazioni d’uso analizzate; k) l’esplicitazione dei comparable eventualmente utilizzati nella valutazione effettuata mediante calcolo comparativo e calcolo finanziario e delle relative fonti; l) le assunzioni formulate, nonché eventuali restrizioni che possono essere previste; m) i criteri e le procedure adottati per le valutazioni, nonché ogni altra informazione necessaria al fine dell’attribuzione ai beni del loro corretto valore; n) l’espressa motivazione del/i metodo/i scelto/i per la valutazione del singolo Immobile; o) l’esplicitazione e la motivazione dei parametri di calcolo (es. esplicitazione degli elementi utilizzati per la costruzione dei tassi di attualizzazione, nel caso di utilizzo di tecniche finanziarie); p) le schede descrittive relative ad ogni Immobile valutato in cui dovranno essere indicati il valore di mercato, i tassi di capitalizzazione utilizzati, al fine di un riscontro con quelli imputati nei modelli di calcolo, i cash flow per Immobile ed ogni altro elemento di output del modello di calcolo utilizzato dall’Esperto Indipendente, significativo ai fini della determinazione del valore di mercato dell’Immobile; q) una scheda di sintesi con il Valore di Mercato di ogni Immobile valutato; r) il dettagliato raffronto comparativo con l’ultima valutazione effettuata con evidenziazione delle differenze riscontrate e delle principali variazioni di valore; s) le eventuali avvertenze e informazioni da sottoporre all’attenzione delle SGR; L’Esperto Indipendente dovrà mettere la SGR nelle condizioni di comprendere appieno i contenuti e i risultati dell’attività di valutazione svolta. A tale fine l’Esperto Indipendente sarà tenuto a fornire al Risk Manager ogni documento di calcolo utilizzato ai fini della determinazione del valore di mercato dell’Immobile (flussi di cassa, conti economici, etc.). Nel rapporto con l’Esperto Indipendente si sintetizzano i seguenti passaggi procedurali: A. I dati per l’Esperto Indipendente vengono elaborati dal Risk Manager con la collaborazione del Fund Manager, anche con il supporto delle funzioni interne ed esterne (quali ad esempio il Property o/e il Project Manager) sia per quanto riguarda il ciclo attivo degli immobili (contratti di locazione, fatturato, morosità,…) sia per quanto riguarda il ciclo passivo (oneri del patrimonio immobiliare, lavori capitalizzabili, di messa a norma,…). La responsabilità ultima circa la correttezza ed attendibilità dei dati definitivi forniti all’Esperto Indipendente è del Risk Manager, quale referente di contratto nei rapporti con l’Esperto Indipendente per l’intero processo di valutazione. B. Il Manager Finanza Amministrazione e Controllo provvede alla produzione dei dati contabili amministrativi inerenti gli immobili da valutare ed alla corretta imputazione delle valutazioni all’interno dei rendiconti di gestione dei Fondi. C. Il Fund Manager ed il Risk Manager verificano l’adeguatezza del processo valutativo dell’Esperto Indipendente, la coerenza dei criteri di valutazione dal medesimo utilizzati con quelli previsti nella normativa vigente, la correttezza nell’elaborazione dei dati e le coerenza delle assunzioni di stima. D. La funzione Compliance, nell’ambito del piano di verifiche approvato, verifica l’adeguatezza e l’efficacia delle procedure adottate rispetto alla normativa applicabile nonché il rispetto da parte delle strutture aziendali di quanto ivi prescritto.



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E. Le risultanze delle attività di esame effettuate, in particolare sulle relazioni periodiche di stima degli Esperti, vengono rappresentate al Consiglio di Amministrazione, tramite il Responsabile della Business Unit Real Estate, in modo tale da permettere un’adeguata conoscenza dei beni in portafoglio nonché di valutare gli eventuali elementi che potrebbero motivare uno scostamento dalle relazioni di stima effettuate dagli Esperti Indipendenti. La SGR analizza le relazioni di stima secondo le seguenti fasi:

• L'Esperto Indipendente invia le relazioni di stima in bozza al Fund Manager ed al Risk Manager.

• Il Fund Manager analizza la bozza di relazione di stima con il supporto del Risk Manager, eventualmente anche in contradditorio con l’Esperto Indipendente:

� verificando la congruenza dei dati ivi contenuti con quelli trasmessi; � verificando la congruenza dei criteri di valutazione adottati con quanto

previsto nella presente procedura e con quanto specificatamente comunicato per gli Immobili oggetto di valutazione;

� verificandone la completezza rispetto a quanto previsto nella presente procedura ed in particolare riferimento ai contenuti minimi di cui al precedente paragrafo;

� valutando le ipotesi utilizzate per la determinazione del valore dell’Immobile.

• Il Risk Manager, insieme al Fund Manager, provvede ad effettuare le seguenti verifiche sulla relazione degli Esperti Indipendenti:

� presenza nell’iter valutativo delle assunzioni formulate, nonché di eventuali restrizioni che possono essere state applicate;

� esplicitazione dei comparable utilizzati nella valutazione effettuata mediante calcolo comparativo e finanziario, delle relative fonti e della loro coerenza con le assunzioni formulate;

� raffronto comparativo con l’ultima valutazione effettuata, con evidenziazione delle differenze riscontrate e delle eventuali motivazioni connesse all’adozione di criteri di valutazione differenti;

� evidenziazione di eventuali variazioni intervenute alla base del calcolo; � confronto comparativo tra le diverse relazioni degli Esperti Indipendenti

per la verifica di coerenza tra assumption e fonti adottate.

Il Risk Manager è inoltre responsabile delle seguenti specifiche verifiche sul contenuto delle relazioni:

a) espressa motivazione del/i metodo/i scelto/i per la valutazione del singolo asset, che devono rientrare tra quelli previsti contrattualmente con l’Esperto Indipendente ed essere allineati a quanto prescritto dal Provvedimento Banca d’Italia dell’8 maggio 2012;

b) esplicitazione e motivazione dei parametri di calcolo utilizzati dall’Esperto;



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c) segnalazione se, nel processo di valutazione realizzato dall’Esperto Indipendente , vi sono elementi alla base del calcolo che hanno subito sostanziali variazioni;

d) criteri e procedure adottati per le valutazioni, nonché ogni altra informazione necessaria al fine dell’attribuzione ai beni del loro corretto valore;

e) il procedimento logico e matematico in cui il metodo/i si sostanzia/no; f) in caso di utilizzo di più metodi, la modalità di determinazione del valore del

bene (es.: media tra i diversi metodi, utilizzo di un metodo per la determinazione e di un altro per controllo, ecc…);

Al termine delle verifiche di cui sopra: • il Risk Manager provvede a relazionare il Responsabile della Business Unit Real Estate ai

fini delle delibere del Consiglio di Amministrazione della SGR in merito alle verifiche effettuate sulle valutazioni predisposte dall’Esperto Indipendente ed ai relativi esiti.

• Il Risk Manager, provvede ad evidenziare all’interno di detto documento eventuali elementi significativi tali da motivare un possibile scostamento dalle stime effettuate dall’Esperto Indipendente.

• Il Responsabile della Business Unit Real Estate relaziona il Consiglio di Amministrazione sulle valutazioni periodiche espresse dagli Esperti Indipendenti in base a quanto documentato nelle relazioni di stima e nel documento di controllo predisposto dal Risk Manager, proponendo l’eventuale revisione delle singole valutazioni non ritenute congrue.

• Il Consiglio di Amministrazione, accertata l’adeguatezza del processo di valutazione degli immobili, assume i provvedimenti previsti dalla normativa vigente e dal regolamento del Fondo, discostandosi, se del caso, dalle relazioni di stima redatte dagli Esperti Indipendenti. Nel caso in cui il Consiglio intenda discostarsi dalle stime effettuati dagli esperti, ne comunica le ragioni agli Esperti stessi.

I beni immobili e i diritti reali detenuti dal Fondo sono iscritti al valore corrente. Il valore corrente indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali. I beni Immobili ed il valore delle partecipazioni in Società Immobiliari sono determinati dall’Esperto Indipendente secondo criteri di valutazione aderenti a quanto disposto dalla Sezione II Capitolo IV, Titolo V del Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 e successive modifiche ed integrazioni. Altre attività I crediti sono iscritti al valore presumibile di realizzo. Ratei e risconti attivi sono calcolati in aderenza al principio della competenza temporale. Liquidità disponibile La liquidità disponibile è iscritta al valore nominale. Finanziamenti I finanziamenti sono iscritti al valore nominale. Altre passività



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Le altre passività sono iscritte al valore nominale. I ratei e risconti passivi sono calcolati in aderenza al principio della competenza temporale. Garanzie e impegni Garanzie e impegni sono descritte nella nota informativa. Costi e Ricavi Costi e ricavi sono contabilizzati secondo i principi della prudenza, della competenza economica e dell’inerenza all’attività del Fondo, nonché nel rispetto delle norme stabilite dal Regolamento di gestione del Fondo. Sezione II – Le Attività II.1 Strumenti finanziari non quotati La presente voce è movimentata dalla partecipazione di controllo della società Medusa SRL entrata nel patrimonio del Fondo mediante apporto.

TAVOLA A – SCHEDA INFORMATIVA RELATIVA A CIASCUNA PARTECIPAZIONE IN SOCIETA’ NON QUOTATE

Denominazione: Medusa s.r.l Attività esercitata: Attività immobiliare ed Edilizia

Titoli nel portafoglio Quantità % del totale Costo di

Valore alla data

Valore alla data

del Fondo titoli

emessi acquisto del

rendiconto del rend.

Prec. 1) titoli di capitale con diritto di voto

10.000 100% 500.000 657.000 N.D.

2) titoli di capitale senza diritto di voto 3) obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 4) obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente 5) altri strumenti finanziari



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Dati di bilancio dell'emittente

Dati patrimoniali Ultimo esercizio Esercizio Secondo esercizio

31.12.2012 Precedente Precedente 1) totale attività 4.499.552 4.510.339 9.975 2) partecipazioni 3) immobili 4) indebitamento a breve termine 13.108 6.641 208 5) indebitamento a medio/lungo termine 4.470.150 4.485.000 6) patrimonio netto 16.294 18.698 9.767 Inoltre, per le imprese diverse dalle società immobiliari: - capitale circolante lordo - capitale circolante netto - capitale fisso netto - posizione finanziaria netta

Dati reddituali Ultimo esercizio Esercizio Secondo esercizio

31.12.2012 Precedente Precedente 1) fatturato 0 0 0 2) margine operativo lordo -17.405 -6.069 0 3) risultato operativo -17.405 -6.069 0 4) saldo proventi/oneri finanziari 0 0 0 5) saldo proventi/oneri straordinari 0 0 0 6) risultato prima delle imposte -17.405 -6.069 -233



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7) utile (perdita) netto -17.405 -6.069 -233 8) ammortamenti dell'esercizio 0 0 0 Il valore della partecipazione alla data del rendiconto si differenzia dal Costo di acquisto giacché la SGR ha negoziato uno sconto all’apporto, in base alla tipologia e destinazione del bene, di 157.000€ rispetto alla valutazione dell’Esperto Indipendente. L’Esperto indipendente ha eseguito la valutazione del Capitale Economico della Società basandosi sull’analisi dei dati e delle informazioni contabili ed applicando il metodo Patrimoniale semplice oltre che procedere alla valorizzazione dell’unico bene di proprietà. La logica del metodo Patrimoniale semplice è basata sulla determinazione del patrimonio netto rettificato, ovvero il patrimonio netto riespresso a valori correnti, determinato sommando al valore del patrimonio netto contabile le rettifiche per le valutazioni a valori di mercato in sostituzioni di quelle al costo. W=PN+R-I Dove W= Valore economico dell’Azienda PN= Patrimonio netto contabile R= Rettifiche di valore dei beni che compongono il patrimonio aziendale I= Carico fiscale latente La Medusa SRL detiene un unico bene immobile localizzato in Toscana - Castiglion Fiorentino (AR) - Località Capannacce, nel cuore della Val di Chiana. Il bene, attualmente uno stabile rurale, è oggetto di intervento di risanamento e la riqualificazione, con cambio di destinazione d’uso. L'intervento è volto alla realizzazione di un centro residenziale/residence articolato in n. 67 abitazioni circa, disposte in n. 3 corpi di fabbrica paralleli, separati tra loro da cortili interni, ed articolati su diversi livelli fuori terra, oltre ad un locale commerciale adibito a bar con piscina. Ai fini contabili si segnala che l’immobile è stato contabilizzato nelle Rimanenze e pertanto il suo valore è rappresentato nel “Totale delle Attività” di cui alla precedente tabella. Per maggior dettagli riguardo i criteri di valutazione si rimanda alla relazione dell’Esperto Indipendente allegata al presente Rendiconto. Nel corso dell’esercizio non sono stati effettuati disinvestimenti.



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II.4 Beni immobili e diritti reali immobiliari Di seguito si riportano le informazioni in merito alla redditività dei beni: Importo dei canoni

Fasce di scadenza dei Valore dei Locazione Locazione Importo contratti di locazione beni non finanziaria totale %

o data immobili finanziaria di revisione dei canoni a b c=a+b

Fino a 1 anno 3.400.000 156.707 156.707 33,7% Da oltre 1 a 3 anni 3.300.000 144.864 144.864 31,1% Da oltre 3 a 5 anni Da oltre 5 a 7 anni Da oltre 7 a 9 anni 4.000.000 163.590 163.590 35,2% Oltre 9 anni A) Totale beni immobili locati 10.700.000 465.161 0 465.161 100,0% B) Totale beni immobili non locati Nell’arco della vita del Fondo non sono stati effettuati disinvestimenti.



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TAVOLA C – ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI DETENUTI DAL FONDO

n.b. il Costo Storico è calcolato al netto dei costi capitalizzabili riferiti all’acquisto. II.8 Posizione netta di Liquidità La voce è composta come da tavola seguente: F1. Liquidità disponibile 621.122 - EUR 621.122 - Altre F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare - Proventi da Incassare - c/Val- da Ricevere Vendite - Val- da Ricevere PT Venduti Termine - Val- da Ricevere F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare - Oneri da Pagare - Divise da Consegnare Vendite - Val- da consegnare PT Acq- Termine - Val- da consegnare TOTALE 621.122

N. Descrizione e Destinazione Superficie Costo Ipoteche Ulterioriubicazione d'uso lorda storico informazioni

prevalenteCanone Tipo Scadenza Locatario

per contratto contrattom2

1 Forli' - via g. ansaldo produttivo 1979 3.625 43 Locazione 30/11/2014 Imprese comm. 3.116.120

2 Piacenza -via dell' orsina produttivo 1979 4.424 33 Locazione 01/10/2016 Imprese comm. 3.066.712

3 Roma - via sesto calvinio direzionale 1960 2.387 69 Locazione 31/10/2021 Imprese comm. 3.655.745 2.114.417

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Totali 10.436 9.838.577 4.684.787

Redditività dei beni locati

2.570.370 Il Capitale residuo è relativo ad entrambi gli immobili Forli e Piacenza finanziati con unico mutuo

Anno di costruz

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II.9 Altre Attività

G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate

- G2. Ratei e risconti attivi 7.036 . Interessi attivi su c/c . Crediti per interessi su IVA da ricevere . Risconto spese assicurative : Ritenuta su c/c da ricevere G3. Crediti di imposta 1.245 . IVA a credito .Crediti v.Erario per altre imposte 1.245 Altre 4.679.810 G4. . Arrotondamenti per rendiconto . Crediti verso clienti 59.506 . Pagam. Caparre per acq.partecipate 1.000.000 . Finanziamento soci verso partecipate 3.620.150 . Crediti v/ SGR 154 TOTALE 4.688.090 La voce “Ratei e Risconti attivi” sono riferibili a costi rilevati in contabilità nell’esercizio in corso ma imputabili a esercizi futuri, in particolare la voce è riferita a polizze assicurative e imposte di registro su canoni di locazione. La voce “crediti verso Clienti” è rappresentata dai crediti vantati dal Fondo per canoni di locazione e recupero del 50% delle imposte di registro annuali sui contratti di locazione. La voce “Pagamento Caparre per acquisto Partecipate” si riferisce al pagamento della caparra relativa al preliminare di acquisto della partecipazione della Società Via Po’ 9 S.r.l. proprietaria di un immobile ad uso ufficio ubicato in Roma. La voce “Finanziamento soci verso Partecipate” è relativo al finanziamento soci concesso dal Fondo alla Medusa Srl e finalizzato principalmente all’estinzione parziale da parte di quest’ultima del debito vs il precedente socio nonché alla stipula di un preliminare di acquisto di un terreno ubicato in Toscana, Capalbio. Sezione III – Le Passività III.1 Finanziamenti ricevuti Di seguito l’elenco dei finanziamenti ricevuti con indicazione della Banca e dei valori residui al 31.12.2013 sia in termini di capitale che di durata.

Banca Finanziatrice Valore al 31.12.2013 Valore all’apporto

Banca Popolare di Spoleto 2.114.417€ 2.114.417 € Banca Popolare di Novara 2.570.370 € 2.682.832 € TOTALE 4.684.787 € 4.797.249 €



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Di seguito vengono anche evidenziati i valore massimi e medi dei seguenti indicatori:

Valore Massimo Valore Medio Rapporto tra finanziamenti e valore dei beni costituiti a garanzia 53% 44% Rapporto tra il valore dei beni costituiti a garanzia dei finanziamenti ed il totale delle Attività 64% 64% III.5 Altre passività M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 28.688 . Rateo Provvigioni di Gestione 5.000 . Rateo Oneri Banca Depositaria 7.438 . Rateo Costo Società di Revisione 10.000 .Rateo Esperti indipendenti 6.250 M2. Debiti di imposta . Imposta a debito . Ritenuta d'acconto da versare M3. Ratei e risconti passivi 63.440 . Rateo interessi passivi su finanziamenti 48.566 . Risconti passivi altri 14.874 M4 . Altre 31.524 . Depositi cauzionali 16.666 . Anticipi da clienti . Debiti per fatture da ricevere 101.316 . Debiti verso fornitori diversi -88.027 . Debiti verso cedenti diritti di superficie . Debiti imposte di reg. da versare 1.569 TOTALE 123.652

Di seguito vengono esplicate alcune delle voci componenti le “Altre Passività”:

• La voce “Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati” accolgono il debito verso la SGR, la banca Depositaria, la Società di Revisione e gli Esperti Indipendenti.

• La voce “Ratei e Risconti passivi” è formata dal debito relativo alla rata di mutuo degli immobili di Piacenza e Forlì con scadenza 31.12.2013 e dai risconti passivi generati da ricavi di locazione rilevati nell’esercizio in corso ma imputabili all’esercizio successivo.

• La voce “Altre” si riferisce a fatture da ricevere e cauzioni ricevute su contratti di affitto.

Banche Banche Altre Istituzioni Altre Totale Attivi tà del Fondo Attivi tà Total i Finanz iamenti / Garanz ia/ Forma Tecnica del Durata de l

Italiane Estere Finanziarie controparti a Garanz ia del Fondo Beni a Garanzia Attivi tà Totali Finanziamento Finanz iamento

residuo residuoBanca Popolare di Spoleto 2.114.417 2.114.417 4.000.000 16.666.212 52,86% 24,00% Mutuo ipotecario 14 anni

Banca Popolare di Novara 2.570.370 2.570.370 6.700.000 16.666.212 38,36% 40,20% Mutuo ipotecario 15 anni

TOTALI 4.684.787 4.684.787 10.700.000 16.666.212 44% 64%



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Sezione IV – Il Valore Complessivo Netto Si illustrano qui di seguito le componenti che hanno determinato la variazione del valore complessivo netto del Fondo dalla data di avvio dell’operatività alla data del presente Rendiconto:

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DEL FONDO DALL’AVVIO DELL’OPERATIVITA’ AL 03/07/2013 FINO AL 31/12/2013

Importo In percentualedei versamenti

effettuatiIMPORTO INIZIALE DEL FONDO CLASSE A 4.000.000

IMPORTO INIZIALE DEL FONDO CLASSE B 7.000.000

TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI CLASSE A 4.000.000

TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI CLASSE B 7.000.000

A.1 Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni 157.000 3,93%

A.2 Risultato complessivo della gestione degli altri strumenti finanziari non quotati 0 0,00%

A.3 Risultato complessivo della gestione degli strumenti finanziari quotati 0 0,00%

A.4 Risultato complessivo della gestione degli strumenti finanziari derivati 0 0,00%

B Risultato complessivo della gestione dei beni immobili 940.437 23,51%

C Risultato complessivo della gestione dei crediti 0 0,00%

D Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari 0 0,00%

E Risultato complessivo della gestione degli altri beni 0 0,00%

F Risultato complessivo della gestione cambi 0 0,00%

G Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione 0 0,00%

H Oneri finanziari complessivi -33.891 -0,85%

I Oneri di gestione complessivi -205.637 -5,14%

L Altri ricavi e oneri complessivi -135 -0,00%

M Imposte complessive Classe A 0 0,00%

M Imposte complessive Classe B 0

RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI CLASSE A 0 0,00%

RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI CLASSE B 0

PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI CLASSE A 0 0,00%

PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI CLASSE B 0

RIMBORSI DI QUOTE DELIBERATI MA NON DISTRIBUITI 0

PROVENTI DELIBERATI MA NON DISTRIBUITI 0

VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELL E IMPOSTE 857.773

VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELLE IMPOSTE CLASSE A 311.918

VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELLE IMPOSTE CLASSE B 545.856

VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31/12/2013 11.857.773

TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE 1.500.000

TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DEL RENDICONTO CLASSE A 16,55%

TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DEL RENDICONTO CLASSE B 26,88%



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8

Si precisa che il Fondo è riservato unicamente ad Investitori Qualificati. Il Tasso Interno di Rendimento rappresenta il rendimento complessivo del Fondo, vale a dire il tasso di interesse composto annuale dalla data dell’inizio dell’operatività fino al 31 dicembre 2013, calcolato in base ai flussi di cassa rappresentati dai versamenti effettivi, dagli eventuali proventi distribuiti, dagli eventuali rimborsi parziali delle quote e considerando il NAV contabile al 31 dicembre 2013. Tale valore è indicativo della potenziale redditività complessiva conseguita dall’investitore se il patrimonio immobiliare fosse liquidato alla data del presente rendiconto. Tale rendimento è puramente indicativo e non vi è alcuna certezza di poter essere effettivamente conseguito nel tempo. Nel caso del Fondo Sofia Reloaded, il valore del Tasso Interno di Rendimento al 31 dicembre 2013 risente della combinazione dei seguenti fattori:

• Plusvalenza derivante dalla valutazione a valori di mercato del patrimonio immobiliare, che risente dello sconto all’apporto;

• Rendimento calcolato in un orizzonte temporale di circa 6 mesi dal 03/07/2013 al 31/12/2013;

• Per le Quote di classe B inoltre il Tasso interno di rendimento tiene conto della data effettiva dei versamenti non avvenuti in unica soluzione alla data di avvio dell’operatività.

Sezione V – Altri dati Patrimoniali V.1 Impegni assunti dal Fondo a fronte di strumenti finanziari derivati La voce non risulta movimentata. V.2 Ammontare delle attività e passività nei confronti di altre società del Gruppo della Sgr La voce non risulta movimentata, la SGR non appartiene ad alcun Gruppo. V.3 Investimenti in valuta estera Tale voce non risulta movimentata.

Denominazione Investitore N° Quote PercentualeNumero Quote in Circolazione 22,000 100,00%CLASSE A 8,000 36,36%CLASSE B 14,000 63,64%

di cui:detenute da Investitori Qualificati 22,000 100,00%CLASSE A 8,000 36,36%CLASSE B 14,000 63,64%

N° Quote Percentuale

Numero Quote in Circolazione 22,000 100,00%di cui:detenute da Soggetti Non Residenti 0,000 0,00%CLASSE A 0,00%CLASSE B 0,00%

Quote detenute da Investitori Qualificati

Frazione Fondo Detenuta da Soggetti Non Residenti



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V.4 Plusvalenze in sospensione di imposta Tale voce non risulta movimentata. V.5 Garanzie ricevute Si segnala che relativamente agli immobili siti in Piacenza e Forlì sussiste una garanzia dell’Apportante relativa alla regolare corresponsione dei canoni di locazione fino alla data del 31/12/2014. V.6 Ipoteche sugli immobili Di seguito vengono riportati i valori di ipoteca sugli immobili all’atto della stipula dei finanziamenti originari e/o successivi frazionamenti e riduzioni. Banca Finanziatrice Immobile Ipoteca Banca Popolare di Spoleto Roma Via Sestio Calvino 4.600.000

Banca Popolare di Novara Piacenza via dell’Orsina/Forlì Via Ansaldo

5.365.664

TOTALE 9.965.664 V.6 Altri Dati Patrimoniali Di seguito si riporta la composizione dell’Attivo e del Passivo in Euro, non sono presenti altre valute. ATTIVITA' PASSIVITA' Strumenti Depositi Altre TOTALE Finanziamenti Altre TOTALE

Finanziari Bancari Attività Ricevuti Passività

Euro 657.000 621.122 15.388.090 16.666.212 4.684.787 123.652 4.808.439 Altre divise Totale 657.000 621.122 15.388.090 16.666.212 4.684.787 123.652 4.808.439



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PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO Sezione I - Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari

Sezione II - Beni immobili Di seguito viene rappresentata la composizione del risultato economico delle operazioni sui beni Immobili :

Utile/perdita di cui: per Plus/ di cui: perRisultato complessivo delle operazioni su: da realizzi variazione dei minusvalenze variazioni dei

tassi di cambio tassi di cambio

A. Partecipazioni in società non quotate

1. di controllo 157.000

2. non di controllo

B. Strumenti finanziari non quotati

1. Altri Titoli di capitale

2. Titoli di debito

3. Parti di OICR

C. Strumenti finanziari quotati

1. Titoli di debito

2. Titoli di capitale

3. Parti di OICR

Immobili Residenziali Immobili Commerciali Immobili Industriali Terreni

1. PROVENTI - 184.718 -

1.1 canoni di locazione non finanziaria 184.325

1.2 canoni di locazione finanziaria

1.3 altri proventi 393

2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI - - - -

2.1 beni immobili

2.2 diritti reali immobiliari

3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE 776.786 -

3.1 beni immobili 776.786

3.2 diritti reali immobiliari

4. ONERI PER LA GESTIONE DI IMMOBILI -21.067

5. AMMORTAMENTI - - -

TOTALE 940.437



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1

In relazione al calcolo delle plusvalenze non realizzate su beni immobili si precisa che queste sono calcolate come differenziale tra il valore di mercato alla data del presente rendiconto e il costo di acquisto comprensivo dei costi capitalizzabili. Sezione III - Crediti Tale voce non risulta movimentata. Sezione IV - Depositi bancari Tale voce non risulta movimentata. Sezione V - Altri beni Tale voce non risulta movimentata. Sezione VI - Altre operazioni di gestione e oneri finanziari 1) Il Fondo non ha effettuato operazioni di gestione cambi. 2) Il Fondo non ha effettuato operazioni di pronti contro termine, di prestito titoli e assimilate. 3) La voce "Interessi passivi su finanziamenti ricevuti" presenta un saldo di euro 33.816 a fronte

del pagamento degli interessi passivi sui finanziamenti ipotecari in essere. 4) La voce “Altri oneri finanziari” presenta un saldo di euro 75 a fronte di interessi passivi per

ritardato pagamento finanziamenti ipotecari. H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI -33.816 H1.1 su finanziamenti ipotecari -33.816 H1.2 su altri finanziamenti 0 0 H2. ALTRI ONERI FINANZIARI -75 H2 int.mora -75 Totale -33.891



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2

Sezione VII - Oneri di gestione VII.1 Costi sostenuti nel periodo

VII.2 Provvigioni di incentivo Il Regolamento del Fondo non prevede provvigioni di incentivo per la SGR.

ONERI DI GESTIONE

Importo (migliaia di euro)

% sul valore complessivo netto(media di periodo)

% Totale Attività

% valore del finanziamento

Importo (migliaia di euro)

% sul valore complessivo netto(media di periodo)

% Totale Attività

% valore del finanziamento

1 PROVVIGIONI DI GESTIONE -100 1,69% 0,60%

.Provvigioni di base -100 1,69% 0,60%

.Provvigioni d'incentivo 0,00% 0,00%

2 TER DEGLI O ICR IN CUI IL FONDO INVESTE

3 COMPENSO DELLA BANCA DEPOSITARIA -7 0,13% 0,04%0,00%

4 SPESE DI REVISIONE DEL FONDO -10 0,17%

5 ONERI PER LA VALUTAZIONE DELLE PARTECIPAZIONI, DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI FACENTI PARTE DEL FONDO 0,00% 0,00%

6 COMPENSO SPETTANTE AGLI ESPERTI INDIPENDENTI -10 0,17% 0,06%

7 ONERI DI GESTIONE DEGLI IMMOBILI -21 0,36% 0,13%

8 SPESE LEGALI E GIUDIZIARIE 0,00%

9 SPESE DI PUBBLICAZIONE QUOTA E PROSPETTI 0,00%

10 ALTRI ONERI -78 1,32%. Altri oneri 0 0,00%. Consulenze Notarili e legali -65 1,10%. Spese per viaggi e t rasferte 0 0,00%. Spese per consulenze amministrat ive -13 0,22%. Compenso organi di vigilanza 0 0,00%TOTAL EXPENSE RATIO (TER) -227 3,82% 1,36%

11 ONERI DI NEGOZIAZIONE DI STRUMENTI FINANZIARI 0

.su titoli azionari 0

.su titoli di debito 0

.su OICR 0

.su derivati 0

.su altri (specificare) 012 ONERI FINANZIARI PER I DEBITI ASSUNTI DAL FONDO -3413 ONERI FISCALI DI PERTINENZA DEL FONDO 0 0,00%

TOTALE SPESE -261 3,82% 1,56%

Valore complessivo netto medio di periodo* 5.929*valore medio calcolato dal la data del 03/07/2013

Importi complessivamente corrisposti Importi corrisposti a soggetti appartenenti al Gruppo della SGR



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Sezione VIII - Altri ricavi e oneri

L1. Interessi attivi su disponibilità liquide

. Interessi attivi su c/c

L2. Altri ricavi

. Altri attivi

. Sopravvenienze attive

L3. Altri oneri -135

. Sopravvenienze passive

. Spese per viaggi e trasferte

. Oneri diversi -12 . Spese bancarie -123

TOTALE -135

Sezione IX – Imposte La voce non risulta movimentata. PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI La SGR percepisce le commissioni di gestione per l’attività di gestione svolta, è prevista inoltre una commissione di ingresso pari al massimo al 5% del patrimonio sottoscritto, tale commissione non si applica in nessun caso alle sottoscrizioni per il conferimento di beni in natura ed è ridotto o annullata a discrezione della SGR. Dall’avvio dell’operatività alla data del 31.12.2013 la commissione di ingresso non è stata applicata dalla SGR. Per ciò che concerne le operazioni di conferimento e di acquisto da parte del Fondo alla data del 31.12.2013 si segnala che (i) l’ apporto dei beni immobili di Piacenza Via dell’Orsina e Forlì Via Ansaldo nonché della partecipazione societaria Medusa SRL è stato eseguito dalla Società Pegaso 90, (ii) il Fondo ha acquistato dalla medesima Società Pegaso 90 l’immobile in Roma Via Sestio Calvino, (iii) il Fondo ha infine rimborsato parzialmente alla Pegaso 90 il credito che quest’ultima vantava nei confronti della Medusa SRL. Nel periodo di riferimento del presente rendiconto il Fondo non si è avvalso di soggetti esterni per lo svolgimento delle attività di property e facility management. Alla data del 31.12.2013 il Fondo presenta un indebitamento rispetto agli assets immobiliari a costo storico (LTC) pari al 45% corrispondente ad un indebitamento rispetto agli assets immobiliari a valore di mercato ( LTV) del 41%. Inoltre il Fondo presenta alla data del 31.12.2013 un livello di indebitamento, calcolato come rapporto tra i finanziamenti ricevuti ed il Valore Complessivo Netto, del 40%. Milano li, 27 febbraio 2014

Per il Consiglio di Amministrazione Il Presidente

FONDO SOFIA RELOADED REAL ESTATE...2013/12/31 · Iscritta al n. 240 dell’Albo delle Società di...

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