Zumma Ratings S.A. de C.V.

Clasificadora de Riesgo

Informe de Clasificación

Contacto:

José Andrés Morán

jandres@zummaratings.com

Rodrigo Lemus

rlemus@zummaratings.com

503-2275 4853

La nomenclatura .sv refleja riesgos solo comparables en El Salvador

(*) Categoría según el Art. 95B Ley del Mercado de Valores y la NRP-07 emitida por el Banco Central de Reserva de El Salvador Tendencia positiva: El signo “+” indica una tendencia ascendente hacia la categoría de clasificación inmediata superior.

Tendencia negativa: El signo “-” indica una tendencia descendente hacia la categoría de clasificación inmediata inferior.

Entidad no registrada en el Registro Público Bursátil de la Superintendencia del Sistema Financiero

FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR

San Salvador, El Salvador Comité de Clasificación Ordinario: 31 de julio de 2017

Clasificación Categoría (*)

Actual Anterior Definición de Categoría

Emisión

CIFONA 2

US$40 millones

(nueva)

AAA -

Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con

la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada ante posibles cambios en

el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Perspectiva

-

-

“La opinión del Consejo de Clasificación de Riesgo no constituirá una sugerencia o recomendación para invertir, ni un aval o garantía de la emisión; sino un

factor complementario a las decisiones de inversión; pero los miembros del Consejo serán responsables de una opinión en la que se haya comprobado defi-

ciencia o mala intención, y estarán sujetos a las sanciones legales pertinentes”

----------------------------MM US$ al 31.03.17----------------------

ROAA: -1.6% ROAE: -4.8% Activos: 76.7

Ingresos: 1.0 Pérdida: 0.4 Patrimonio: 27.2

Historia: Emisión CIFONA 2 AAA (31.07.17)

La información financiera utilizada para el presente análisis comprendió los estados financieros auditados al 31 de diciembre de 2012, 2013, 2014, 2015 y

2016; no auditados al 31 de marzo de 2016 y 31 de marzo de 2017 así como información financiera adicional proporcionada por la Entidad.

Fundamento: El Comité de Clasificación de Zumma Ra-

tings, S.A. de C.V. Clasificadora de Riesgo dictaminó

asignar la calificación AAA a la emisión de certificados de

inversión CIFONA 2 emitidos por el Fondo Nacional de

Vivienda Popular (FONAVIPO) con base a la evaluación

efectuada al 31 de marzo de 2017 e información comple-

mentaria subsecuente a esa fecha. En la calificación otor-

gada a los instrumentos se han valorado los siguientes

aspectos:

1. La garantía explícita del Estado según lo establecido

en el Artículo 1 de la Ley de Emisión de Certificados

de Inversión del Fondo Nacional de Vivienda Popular

(FONAVIPO); que literalmente expresa que la emi-

sión hasta por un monto de US$40 millones gozará de

la Garantía del Estado.

2. El soporte recibido por parte del Estado como garante

de la emisión CIFONA 2 al haberse aprobado según

Decreto Legislativo No. 745 de fecha 25 de julio de

2017, la transferencia de US$16 millones para res-

ponder al pago del saldo vigente de la emisión. Al

respecto, FONAVIPO se obliga a cancelar los fondos

recibidos por medio de la comercialización de inmue-

bles y viviendas vinculadas al Plan Casa para Todos.

La referida obligación no cuenta con fecha de venci-

miento y no devengará intereses.

3. El hecho que a la fecha del presente informe, los fon-

dos para el pago del saldo vigente de la Emisión han

sido transferidos al Agente Financiero

(BANDESAL).

4. El perfil crediticio del Emisor. Al respecto, los facto-

res de riesgo que continúan presionando el perfil de

riesgo de FONAVIPO se detallan a continuación:

La valoración sobre la capacidad de la Institución

para hacer frente al compromiso de pago del sal-

do vigente de la emisión (vencimiento estableci-

do para el 2 de agosto de 2017). Cabe señalar que

como fuente de repago de la emisión, se estable-

ció la venta de 2,043 unidades habitacionales del

Proyecto Casa para Todos por un monto de

US$41.4 millones así como la comercialización

de inmuebles donde no se desarrollaron proyec-

tos (US$10.4 millones). Al cierre del primer se-

mestre de 2017, existe un inventario de 646 vi-

viendas no comercializadas por un valor consoli-

dado de US$12.9 millones así como inmuebles

(terrenos) no vendidos por US$10.1 millones.

Las gestiones realizadas con el Ministerio de Ha-

cienda han propiciado la transferencia de recur-

sos para el pago del saldo vigente de la emisión.

El deterioro financiero de la Institución en virtud

al reconocimiento de pérdidas y gastos prove-

nientes de la inversión ejecutada en los proyectos

bajo el Plan Casa para Todos, condición que se

ha puesto de manifiesto desde 2013 hasta la fe-

cha de evaluación.

La profundización en la tendencia decreciente

del crédito con las Instituciones Autorizadas

(IA´s) y su efecto en la generación de flujos ope-

rativos; debiendo señalar que entre 2012 y el cie-

rre del primer trimestre de 2017, el saldo de car-

tera ha disminuido en US$27.1 millones.

La menor posición de liquidez en relación a pe-

ríodos previos y el limitado acceso a fuentes de

financiamiento, condicionando esto último la

factibilidad de ampliar la base de activos produc-

tivos.

La importante disminución en los recursos pa-

trimoniales de la Entidad (US$14.4 millones en-

tre 2012 y el cierre de marzo de 2017) en virtud

a las pérdidas recurrentes generadas así como por

2

la absorción inicial de US$3.8 millones de costo

social en los resultados acumulados proveniente

de la ejecución de proyectos bajo el Plan Casa

para Todos. La base patrimonial actual le permite

a FONAVIPO un crecimiento en activos ponde-

rados por riesgo de US$129 millones.

El porcentaje de cartera entregada como garantía

(65% del total), lo cual condiciona la posibilidad

de contar con colaterales suficientes para nuevos

financiamientos o como mecanismo para atender

necesidades coyunturales de liquidez.

La desmejora en algunos indicadores financieros

influenciada por costos y gastos vinculados al

Plan Casa para Todos y que han profundizado su

desarrollo desfavorable desde 2012 (eficiencia,

rentabilidad, y márgenes – financiero, operativo

y neto -).

El alto nivel de compromiso patrimonial en rela-

ción a los activos de baja productividad (inmue-

bles para la venta y activos extraordinarios).

La tendencia hacia la baja en los márgenes de in-

termediación en virtud al mayor costo de los pa-

sivos financieros, y

El riesgo operativo, crediticio y de mercado de

las Instituciones Autorizadas (IA´s) así como las

condiciones del entorno económico.

La calificación otorgada no incorpora perspectiva conside-

rando el vencimiento en los siguientes días del plazo de la

emisión.

La evolución de la estructura financiera respecto de marzo

de 2016 ha estado determinada por la reducción en el saldo

de proyectos habitacionales acorde a la comercialización

de viviendas, la menor posición de liquidez, la continua

reducción de cartera a Instituciones Autorizadas (IA´s), el

traslado de bienes al Fondo Especial de Contribuciones

(efecto en patrimonio y existencias institucionales), la

amortización a capital de la emisión CIFONA 2, la dismi-

nución del patrimonio en virtud a la acumulación de pér-

didas; así como por la generación de resultados adversos;

esto influenciado por los costos y gastos vinculados a los

proyectos habitacionales.

FONAVIPO es una institución oficial de crédito que opera

como banco de segundo piso; facilitando el acceso a una

solución habitacional a las familias de más bajos ingresos,

mediante créditos y subsidios a través de Instituciones

Autorizadas (IA´s). Al respecto, el portafolio se encuentra

distribuido en 65 entidades de las cuales 14 no registran

operaciones al cierre del primer trimestre de 2017. En

términos de negocios, la cartera otorgada a las IA´s regis-

tra una disminución de US$1.4 millones respecto de marzo

de 2016, representando el efecto neto de la amortización

normal de cuotas versus la moderada colocación de recur-

sos. Se señala como factor de riesgo el efecto que la menor

base de activos productivos continuará ejerciendo sobre la

generación de ingresos; viéndose sensibilizado consecuen-

temente el desempeño en términos de resultados. Adicio-

nalmente, se señala el elevado porcentaje de cartera entre-

gada como garantía (65% del total), lo cual condiciona la

posibilidad de contar con colaterales suficientes para nue-

vos financiamientos o como mecanismo para atender ne-

cesidades coyunturales de liquidez (venta de cartera).

Por otra parte, el saldo de préstamos por inversión en el

Plan Casa para Todos disminuye en US$6.2 millones en el

interanual en sintonía a la comercialización de unidades

habitacionales, haciendo notar que el inventario al cierre

del primer semestre del año totaliza 646 viviendas por un

valor de US$12.9 millones. Cabe precisar que entre 2013 y

junio de 2017 se han comercializado 1,508 viviendas sobre

una estimación de 1,855 para el mismo período.

La estructura de fondeo de FONAVIPO se fundamenta en

la emisión de certificados de inversión y en obligaciones

con instituciones financieras. Su evolución en los últimos

doce meses estuvo determinada por la amortización de

US$8.9 millones de capital de la emisión, cerrando al pri-

mer trimestre de 2017 con un saldo de US$18.1 millones.

Por su parte, las obligaciones financieras reflejan una leve

disminución de US$954 mil, representando el efecto neto

de los pagos realizados principalmente al Banco Centroa-

mericano de Integración Económica (BCIE) y en menor

grado a otros proveedores fondos; versus la mayor exposi-

ción con BANDESAL. A la fecha de evaluación, el 65.8%

del fondeo con instituciones financieras proviene de

BANDESAL, siguiendo en ese orden el BCIE (23.8%). Se

señalan como factores de riesgo el limitado acceso a fuen-

tes de financiamiento dado el perfil crediticio de la Enti-

dad; la tendencia al alza en el costo de los pasivos y el

descalce de plazos en algunas ventanas de tiempo (efecto

del pago en el corto plazo de la emisión). No obstante, es

de señalar que las obligaciones financieras vinculadas a las

operaciones de intermediación se encuentran cubiertas.

FONAVIPO ha registrado una adecuada calidad de activos

en términos de mora fundamentada en la inexistencia de

créditos vencidos; valorando asimismo la alta participa-

ción de cartera clasificada en categoría de riesgo “A”.

En función a su naturaleza como banco de segundo piso y

ante la ausencia histórica de créditos vencidos, la relación

reservas/préstamos brutos se ha mantenido sin variaciones

relevantes en los últimos doce meses (0.6%); no obstante

se reduce en forma importante de comparar con los pro-

medios de años anteriores (en línea con la liberación de

reservas). Por otra parte y en sintonía con la naturaleza de

sus operaciones, se señala la creciente concentración indi-

vidual en las mayores cinco exposiciones, representando el

48% de la cartera total al cierre del primer trimestre de

2017 (45% en marzo de 2016). Cabe precisar que estas

operaciones cumplen con los límites internos establecidos

en las políticas de la Institución.

En términos de solvencia, FONAVIPO presenta una rela-

ción de capitalización de 35% al cierre del primer trimes-

tre de 2017 (33% en similar período de 2016). De igual

manera el índice de solvencia pasa a 30.8% desde 29.5%.

Cabe precisar que el registro de US$3.8 millones en con-

cepto de costo social proveniente de los proyectos del Plan

Casa para Todos reconocido en 2013, en adición a las pér-

didas generadas por los referidos proyectos en todos los

períodos subsecuentes, han impactado la situación patri-

monial de la Institución; reflejando una disminución de

US$14.4 millones entre 2012 y el cierre de marzo de 2017.

De igual manera, se señala el alto nivel de compromiso

patrimonial en relación a los activos de baja productividad

(inmuebles para la venta y activos extraordinarios); índice

que al cierre de marzo de 2017 se ubica en 37.2%. Si bien

la Ley de FONAVIPO y otras normas no establecen un

máximo que las pérdidas puedan llegar a absorber del pa-

trimonio, a la fecha del período evaluado representan el

14.6%.

En cuanto a la gestión de la liquidez, se señala como factor

de riesgo el limitado acceso a fuentes de financiamiento, lo

cual ha venido condicionando no solamente la capacidad

de crecimiento de la Institución, sino también la posibili-

3

dad de disponer de fondos que permitan enfrentar una

potencial contingencia. Cabe precisar que la posición de

liquidez de FONAVIPO se ha reducido paulatinamente de

comparar con años anteriores. Así, la participación de las

inversiones temporales y disponibilidades en relación a los

activos totales ha disminuido a 5.3% desde 8.7% en los

últimos doce meses. De igual manera, la cobertura de am-

bos activos sobre los depósitos de terceros pasa a 48.2%

desde 90.6% en el interanual.

FONAVIPO cierra a marzo de 2017 con un resultado ad-

verso de US$424 mil, influenciado principalmente por el

reconocimiento de pérdidas provenientes del Plan Casa

para Todos. Cabe precisar que los costos y gastos vincula-

dos a los referidos proyectos continúan presionando los

resultados de la Institución al acumular resultados negati-

vos de US$967 mil al cierre del primer semestre del año.

Se continúan planteando como limitantes la incapacidad

para absorber los gastos vinculados a los proyectos habita-

cionales; el limitado flujo de ingresos; y la permanente

generación de resultados adversos. En perspectiva, se es-

tima que los riesgos financieros señalados continuarán

condicionando en forma importante el perfil crediticio de

FONAVIPO en el mediano plazo. Zumma Ratings es de la

opinión que una mejora en las expectativas de desempeño

financiero estará condicionada a la ampliación de la base

de activos productivos y a la reorientación estratégica del

rol de la entidad como proveedora de recursos a las IA´s;

todo ello en el marco de su desvinculación de los proyec-

tos de vivienda desarrollados en apoyo al Programa Gu-

bernamental Casa para Todos.

Finalmente, es de señalar que los resultados a las gestiones

efectuadas por FONAVIPO con el Ministerio de Hacienda

se han visto materializados al haberse aprobado el Decreto

Legislativo No. 745 de fecha 25 de julio de 2017, en el

cual se acuerda la transferencia de US$16 millones para

responder al pago del saldo vigente de la emisión. Al res-

pecto, FONAVIPO se obliga a cancelar los fondos recibi-

dos por medio de la comercialización de inmuebles y vi-

viendas vinculadas al Plan Casa para Todos. La referida

obligación no cuenta con fecha de vencimiento y no de-

vengará intereses.

A la fecha del presente informe, los fondos para el pago

del saldo de la emisión han sido transferidos hacia la cuen-

ta de BANDESAL (Agente Financiero) para su envío a

CEDEVAL de acuerdo a los términos establecidos en el

Convenio.

Fortalezas

1. Baja morosidad (IA´s)

Oportunidades

1. Segmento de negocio no atendido por otras Instituciones

Debilidades

1. Pérdida proveniente de proyectos bajo el Plan Casa para Todos y lenta comercialización de viviendas e inmuebles (fuen-

te de repago de la emisión CIFONA 2)

2. Tendencia decreciente en el volumen de activos productivos y alta pignoración de la cartera

3. Deterioro financiero (desmejora en eficiencia, pérdida neta recurrente desde 2013, reducción de patrimonio, disminución

de flujo de ingresos)

4. Limitado acceso a fuentes de financiamiento y alto nivel de compromiso patrimonial en relación a los activos de baja

productividad

5. Menor posición de liquidez en relación a períodos previos

Amenazas

1. Menor utilización de recursos FONAVIPO por parte de las Instituciones Autorizadas

2. Riesgo sectorial de Instituciones Autorizadas y un entorno económico de bajo crecimiento

4

ENTORNO ECONÓMICO

Según información del Banco Central de Reserva (BCR),

la economía de El Salvador creció en 2.4% al cierre de

2016; mientras que según datos del Fondo Monetario

Internacional, la expectativa de crecimiento para 2017 se

mantendrá en el orden de 2.3%. Cabe precisar que dicho

Organismo Internacional ubica el crecimiento de El Sal-

vador por debajo de sus pares en la región.

Entre los aspectos favorables que podrían continuar inci-

diendo en la dinámica productiva para 2017 se señalan

los precios internacionales del petróleo así como el im-

portante flujo de remesas familiares. No obstante, existen

aspectos que podrían condicionar el crecimiento del país

entre los cuales destacan la persistencia de altos índices

de criminalidad, la ausencia de acuerdos básicos entre los

principales actores políticos y el deterioro en las finanzas

públicas. La condicionante de un año preelectoral, podría

asimismo limitar las expectativas de inversión de los

agentes económicos.

Cabe precisar que los ingresos por remesas familiares

totalizaron US$1,581 millones entre enero y abril de

2017, registrando un incremento del 10.6% equivalente

en términos monetarios a US$151.8 millones; reflejando

un aporte significativo para la economía local. De ese

total, la banca pagó US$781.5 millones (49.2%), siendo

manejado el resto (50.8%) por las federaciones de coope-

rativas agentes y otros medios.

El deterioro en las finanzas públicas y la no aprobación

de más deuda en la Asamblea Legislativa profundizaron

los problemas de liquidez del Gobierno en el segundo

semestre de 2016. Cabe precisar que en noviembre de

2016, se llegó a un primer acuerdo de préstamo (US$550

millones) para el pago de obligaciones de corto plazo y a

la aprobación de una Ley de Responsabilidad Fiscal que

obliga a un ajuste de 3% del PIB en los próximos tres

años. No obstante, la aprobación del Presupuesto General

de la Nación de 2017 sin el financiamiento de algunas

partidas generó el estancamiento en el diálogo entre los

principales partidos políticos.

En otro aspecto, a partir del año 2016 el Estado asumió

los compromisos previsionales del Instituto de Previsión

Social de la Fuerza Armada (IPSFA) ante la incapacidad

financiera de esta institución para el pago de pensiones,

generando una presión adicional sobre las finanzas públi-

cas; mientras que en la Asamblea Legislativa existen

cuatro propuestas para reformar el actual sistema de pen-

siones.

Finalmente, los índices de endeudamiento que presenta el

Gobierno de El Salvador se ubican en niveles elevados y

con una tendencia al alza en los últimos años, explicada por

las recurrentes necesidades de financiamiento para cubrir la

brecha negativa entre ingresos y gastos. El cumplimiento al

Acuerdo Marco para la Sostenibilidad Fiscal, Desarrollo

Económico y Fortalecimiento de la Liquidez al Gobierno

de El Salvador, es clave para la mejora de las perspectivas

del país. Como evento subsecuente, el 21 de febrero de

2017 el Gobierno de El Salvador realizó una emisión de

bonos en los mercados internacionales por US$600 millo-

nes. Mientras que durante el segundo trimestre de 2017, las

calificadoras internacionales degradaron la nota soberana,

ubicándola en: Caa1 (Moody´s), CC (S&P) y CCC (Fitch

Ratings) por el no pago por parte del Gobierno del servicio

de la deuda correspondiente a los Certificados de Inversión

Previsional (CIP´s) adquiridos por los Fondos de Pensiones

del país.

ANÁLISIS DEL SECTOR

El sector bancario continúa reflejando una buena calidad

de activos sustentada en un bajo índice de mora, en la

adecuada cobertura de reservas, así como en el desplaza-

miento del portafolio hacia categorías de menor riesgo.

Se señala como factor de riesgo la tendencia al alza en

cartera refinanciada, principalmente en créditos de con-

sumo. El índice de mora mejora a 2.0% desde 2.3% en el

interanual acorde a la disminución de US$25.2 millones

en el saldo de vencidos; mientras que la cobertura de

reservas pasa a 121% desde 116%.

Por sector, la mora en agropecuario se sitúa como la más

elevada; siguiendo en ese orden vivienda y construcción.

La cartera C, D, y E disminuye su participación a 4.9%

desde 5.5% en marzo de 2016. Zumma Ratings considera

que el sector cuenta con el volumen de reservas y respal-

do patrimonial para afrontar deterioros puntuales en la

calidad del crédito.

Si bien el crédito viene mostrando un mejor desempeño

en términos de expansión crediticia en los últimos trimes-

tres, el mismo aún es menor a las tasas de crecimiento de

años anteriores. Al respecto, la cartera registra un incre-

mento interanual de 5.2% equivalente a US$572.2 millo-

nes proveniente del financiamiento a los sectores consu-

mo (US$223.6 millones), industria (US$95.4 millones) y

comercio (US$85.8 millones). Otros destinos del segmen-

to empresarial corporativo, han demandado una menor

cantidad de fondos a la banca en el último año. Las ex-

pectativas de inversión de los agentes económicos y el

desempeño de la economía doméstica podrían continuar

condicionando la evolución del crédito para 2017.

El sector continúa fundamentando su estructura de fondeo

en depósitos a plazo, operaciones a la vista y financia-

miento provisto por entidades financieras del exterior. La

disminución en líneas de crédito con corresponsales, la

mayor captación de depósitos a plazo y el crecimiento

orgánico en cuenta de ahorro; han determinado de manera

conjunta la evolución de los pasivos de intermediación en

los últimos doce meses. Se señalan como factores de

riesgo el descalce de plazos y las concentraciones indivi-

duales relevantes en algunas entidades.

Zumma Ratings es de la opinión que la evolución de las

tasas internacionales de referencia podría sensibilizar el

5

costo de fondos y consecuentemente los márgenes de

intermediación en el presente año. A lo anterior se adi-

ciona la vinculación de la calificación soberana de El

Salvador con la percepción de riesgo por parte de los

proveedores de fondos internacionales (límites y tasas de

interés).

El sector bancario mantiene sólidos niveles patrimoniales,

favoreciendo la flexibilidad financiera de la industria. La

relación de fondo patrimonial activos a ponderados por

riesgo se ubicó en 16.2% al cierre del primer trimestre de

2017 comparándose favorablemente con el promedio de

otros mercados en la región y otorgando una amplia ca-

pacidad de crecimiento. En la misma línea, la relación

patrimonio/activos se ubicó en 12% al 31 de marzo de

2017. A criterio de Zumma Ratings, el sector cuenta con

los recursos para afrontar un holgado crecimiento en acti-

vos productivos, brindando asimismo un buen respaldo a

la cartera improductiva.

La estructura del portafolio de inversiones indica que el

52% corresponde a instrumentos disponibles para la ven-

ta, siguiendo en ese orden los mantenidos al vencimiento

(28%) y negociables (20%). Dentro de los valores dispo-

nibles para la venta se incorpora una importante partici-

pación en inversiones de corto plazo (LETES). Frente al

escenario de una limitada disponibilidad de recursos por

parte del Estado para atender sus compromisos y la no

culminación de los acuerdos fiscales alcanzados; la expo-

sición de la industria al soberano se valoraría como un

factor de riesgo.

El sector bancario registra un mejor desempeño en térmi-

nos de generación de utilidades de comparar con marzo

de 2016, valorando el aporte de los flujos de intermedia-

ción así como de los otros ingresos no operacionales. Así,

la banca cierra a marzo de 2017 con una utilidad global

de US$36.8 millones (US$35.8 millones en similar perío-

do de 2016). Zumma Ratings estima que la generación de

utilidades continuará presionada por los mayores costos

de intermediación y gastos en reservas de saneamiento

(en correlación esto último a la expansión en créditos de

consumo por parte de la banca).

Finalmente, durante el segundo trimestre de 2017, las

diferentes calificadoras internacionales degradaron en

diversas ocasiones la nota soberana, ubicándola en: Caa1

(Moody´s), CC (S&P) y CCC (Fitch Ratings); implicando

para la banca local trabajar en un entorno donde junto con

el bajo crecimiento de la economía, el costo del fondeo

local tenderá a incrementarse, así como potencialmente la

cartera refinanciada.

ANTECEDENTES GENERALES DE LA

INSTITUCIÓN Y DEL PROGRAMA CASA PARA

TODOS

El Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO)

fue creado mediante Decreto Legislativo No. 258 de fe-

cha 28 de mayo de 1992 como una institución pública de

crédito, de carácter autónomo, con personería jurídica,

patrimonio propio y duración indefinida. Tiene como

objetivo fundamental facilitar a las familias salvadoreñas

de más bajos ingresos, el acceso al crédito que le permita

solucionar su problema de vivienda y procurar las condi-

ciones favorables para el financiamiento habitacional de

interés social. Se entenderán familias de más bajos ingre-

sos aquellas cuyo ingreso mensual sea inferior o igual al

monto de cuatro salarios mínimos de comercio e indus-

tria.

Su patrimonio proviene de activos y pasivos netos de la

Financiera Nacional de la Vivienda (FNV), asimismo a

través del mismo Decreto se crea el Programa de Contri-

buciones para la vivienda, administrado en forma separa-

da por FONAVIPO. Igualmente administra fondos exter-

nos bajo la figura jurídica de fideicomisos y convenios;

todo para el logro de sus objetivos según establecido en

su Ley.

Antes de junio de 2009, la actividad de FONAVIPO era

exclusivamente facilitar financiamiento a grupos familia-

res con ingresos mensuales de hasta cuatro salarios mí-

nimos, pertenecientes a los sectores informales de la eco-

nomía. Estos fondos son asignados a Instituciones Auto-

rizadas (IA´s), quienes los otorgan a los beneficiarios

finales exclusivamente para la compra, remodelación,

ampliación o mejora de viviendas, ya sean nuevas o usa-

das, además de la adquisición de terrenos con fines habi-

tacionales. Desde julio de 2009 se amplió la misión, vi-

sión y el enfoque de sus operaciones, dirigiéndose al

desarrollo y comercialización de proyectos habitacionales

de interés social bajo el Programa Gubernamental “Casa

para Todos”

El Programa Gubernamental “Casa para Todos”, formó

parte del Programa Quinquenal de Desarrollo para el

período 2010-2014. Dicho evento surge como un apoyo

al Programa Global Anticrisis, específicamente al com-

ponente “Apoyo a la producción y generación de empleos

y al subcomponente del Programa Social” el cual concep-

tualizaba que cubriría las necesidades de financiamiento

habitacional a través del Fondo Nacional de Vivienda

Popular y Fondo Social para la Vivienda, como institu-

ciones ejecutoras que permitirían que familias de bajos

ingresos del sector formal e informal accedan a solucio-

nes habitacionales.

La institución desarrolló todas las etapas de los proyectos

comenzando con los avales y estudios de pre factibilidad,

y posteriormente subcontratando a empresas constructo-

ras para su desarrollo. Para el financiamiento de tal acti-

vidad, a finales de 2010 FONAVIPO contrató un crédito

con el Banco Centroamericano de Integración Económica

(BCIE); financiamiento que fue cancelado con la coloca-

ción de US$40 millones en títulos valores negociados en

la Bolsa de Valores de El Salvador el 2 de agosto de 2013

en virtud a la situación de impago que se materializó en

mayo de ese año originada por la baja comercialización

de las viviendas bajo el referido Plan.

A la fecha, FONAVIPO continúa facilitando acceso a

créditos mediante Instituciones Autorizadas (IA´s), utili-

zando recursos propios y de proveedores de fondos, para

6

cumplir el objetivo fundamental de su creación.

La Entidad prepara sus estados financieros de conformi-

dad con normas y procedimientos técnicos emitidos por

la Dirección General de Contabilidad Gubernamental,

establecidos en la Ley Orgánica de Administración Fi-

nanciera, Reglamento de la Ley AFI, Manual Técnico del

Sistema de Administración Financiera Integrada y Nor-

mas aplicables a la institución emitidas por la Superin-

tendencia del Sistema Financiero. Al 31 de diciembre de

2016, el auditor externo emitió una opinión limpia.

GOBIERNO CORPORATIVO

La realización de Comités, Sesiones de Junta Directiva, y

de Alta Gerencia forman parte de las prácticas de go-

bierno corporativo impulsadas por FONAVIPO en el

proceso de gestión y administración de riesgos. Anual-

mente, se elabora una memoria de labores en la cual se

incorporan elementos vinculados a la gestión de un buen

gobierno corporativo. Por otra parte, dentro de las fun-

ciones principales de los Comités se encuentran las si-

guientes

Comité de Auditoría

a. Conocer sobre informes y/o instrucciones reci-

bidas de Entes Fiscalizadores, Corte de Cuentas

de la República y Superintendencia del Sistema

Financiero; así como de las observaciones y

comentarios del Auditor Externo y de Auditoría

Interna. Informar y recomendar acción a Junta

Directiva.

b. Dar seguimiento de Auditoría a procesos que se

estén ventilando en las Cámaras de la Corte de

Cuentas de la Republica.

c. Conocer sobre el cumplimiento que la Adminis-

tración ha efectuado de los acuerdos de Junta

Directiva. Informar y recomendar acción a Junta

Directiva.

d. Conocer sobre los reportes de Auditoría Interna

referentes al cumplimiento legal, de gestión de

riesgo y de control interno institucional.

e. Recomendar a Junta Directiva y a la Adminis-

tración, las medidas y acciones pertinentes para

mejorar el diseño y aplicación del control in-

terno institucional.

f. Responder al Auditor Externo y Auditoría In-

terna, sobre las medidas correctivas a las obser-

vaciones y recomendaciones formuladas.

Comité de Riesgos

a. Conocer e informar a Junta Directiva, sobre los

riesgos asumidos por FONAVIPO, su evolu-

ción, sus efectos en los niveles patrimoniales y

las necesidades adicionales de mitigación.

b. Velar porque FONAVIPO cuente con la ade-

cuada estructura organizacional y los recursos

para la gestión integral de riesgos; así como

asegurar e informar a Junta Directiva la correcta

ejecución de las estrategias y políticas aproba-

das.

c. Conocer y proponer a Junta Directiva los límites

de tolerancia a la exposición de riesgos.

d. Conocer y recomendar a Junta Directiva las me-

todologías de gestión de riesgos.

e. Requerir y dar seguimiento a los planes correc-

tivos o preventivos para normalizar incumpli-

mientos a los límites de exposición, deficiencias

reportadas o prevenir que sucedan.

f. Conocer sobre la efectividad del control interno,

mediante el Informe de Evaluación del Sistema

de Control Interno-Enfoque COSO, previamente

presentado al Comité de Auditoría.

g. Revisar la Normativa Institucional, relacionada

con la gestión de los riesgos institucionales. Re-

comendar acción a Junta Directiva.

h. Cumplir las demás funciones que sean enco-

mendadas por Junta Directiva al Comité de

Riesgos.

i. Conocer sobre el seguimiento de los procesos

legales de importancia institucional.

GESTION Y ADMINISTRACION DE RIESGO

La gestión integral de riesgos se define como un proceso

estratégico realizado por toda la entidad, mediante el cual

se identifican, miden, controlan y monitorean los distintos

tipos de riesgos a los que por la naturaleza de las opera-

ciones de banca de segundo piso se encuentra expuesto

FONAVIPO, así como las interrelaciones que surgen

entre los diversos riesgos, para proveer una seguridad

razonable en el logro de los objetivos institucionales. Esta

función se coordina de forma centralizada desde la Uni-

dad de Riesgos, la cual es una unidad especializada e

independiente de las unidades de negocio. Los riesgos

específicos definidos por FONAVIPO para su gestión y

control son los riesgos de crédito, mercado, liquidez, ope-

rativo, reputacional y riesgo de lavado de activos y finan-

ciamiento del terrorismo.

En cumplimiento a su Ley de creación y las Normas para

la Gestión Integral de Riesgos de las Entidades Financie-

ras, FONAVIPO ha establecido una estructura organiza-

cional para la adecuada gestión integral de sus riesgos, así

como metodologías y modelos de gestión acordes al ta-

maño y naturaleza de sus operaciones. En ese contexto,

FONAVIPO ha establecido una serie de comités de apo-

yo a Junta Directiva y a la Administración, con el fin de

monitorear constantemente la evolución y gestión de sus

riesgos. Entre los comités se encuentran el Comité de

Auditoría, el Comité de Riesgos, y el Comité de Preven-

ción de Lavado de Dinero y Activos.

Riesgo de Crédito

En relación a la gestión del riesgo de crédito, Junta Direc-

tiva de FONAVIPO en función a la naturaleza de institu-

ción pública de crédito (Banca de segundo piso), de con-

formidad a lo establecido en el Art. 33 de su Ley de crea-

ción, ha emitido las normas generales para la gestión del

7

riesgo crediticio las cuales cuentan con la opinión favora-

ble del Banco Central de Reserva de El Salvador (BCR).

Esta normativa permite la administración de la cartera

crediticia con que cuenta la institución, mediante el esta-

blecimiento de directrices de la alta gerencia, así como la

definición de responsabilidades de las áreas de control

relativas al riesgo de crédito; todo ello en cumplimiento a

la normativa del regulador.

Riesgo de Mercado

Dada la naturaleza de FONAVIPO como banco de se-

gundo piso, este riesgo se traduce principalmente en la

pérdida en el capital económico por cambios ante las

tasas de interés. La medida de riesgo de tasa de interés, se

realiza a través de herramientas tales como: el gap de

tipos de interés, la duración de patrimonio y el análisis de

escenarios.

Riesgo de Liquidez

FONAVIPO tiene como filosofía cumplir con sus obliga-

ciones contractuales de tal manera que sus acreedores

puedan tener acceso a sus recursos en el momento esta-

blecido. Para ello, FONAVIPO cuenta con políticas y

herramientas que permiten prever y generar información

que apoya la toma de decisiones en cuanto a la adminis-

tración de la liquidez. Dentro de estas herramientas se

encuentran: Análisis de brechas de liquidez, análisis de

estrés de brechas de liquidez o pruebas de tensión, ratios

de liquidez, límite máximo de egreso diario, margen mí-

nimo de liquidez, entre otros.

Riesgo Operativo

FONAVIPO fundamenta su gestión de riesgo operacional

en la reducción de la probabilidad de ocurrencia e impac-

to de los riesgos a los que la institución pueda estar ex-

puesta, y principalmente en impulsar a nivel de toda la

organización la cultura de prevención y control de este

riesgo. Se cuenta con una Política para la Gestión de

Riesgos Operacionales aprobada por Junta Directiva, y

los lineamientos que permiten operativizar la referida

política. La metodología empleada en dicha política se

basa en el ciclo de gestión de riesgo: identificación, valo-

ración, control, monitoreo y reporte de los riesgos opera-

tivos a los que se encuentra expuesta la institución.

Riesgo Reputacional

Para la gestión del riesgo reputacional, se cuenta con la

figura del Oficial de Cumplimiento y Oficial de Informa-

ción:

Oficial de Cumplimiento

Desarrolla sus actividades sobre la base de la legislación

existente en cuanto al riesgo de lavado de activos y finan-

ciamiento del terrorismo, así como, de las políticas inter-

nas, con el objeto de prevenir la utilización de los produc-

tos o servicios de FONAVIPO con fines delictivos, man-

teniendo la integridad de la institución y sosteniendo la

confianza de las partes interesadas (clientes, empleados,

proveedores de fondos, supervisores y el público en gene-

ral), a través de:

a) Identificar, analizar, documentar y reportar

cualquier operación tipificada como sospechosa.

b) Contar con normas de actuación, sistemas de

control y comunicación adecuados para prevenir

el acceso a la estructura y operaciones de la ins-

titución, de personas u organizaciones que re-

presenten un riesgo para FONAVIPO.

c) Política conozca a su cliente, conozca al em-

pleado y sobre operaciones, adicionalmente se

cuenta con listas de cautela y de exentos.

Oficial de Acceso a la Información

Desarrolla sus actividades sobre la base de la aplicación

de la Ley de Acceso a la Información Pública, con la

finalidad de transparentar las operaciones de FONAVIPO

de cara a sus partes interesadas.

Riesgo Legal

En relación a Riesgo Legal, en función de la naturaleza

de las operaciones de FONAVIPO se cuenta con norma-

tiva interna que permite mitigar dicho riesgo. Asimismo,

se cuenta con un inventario de litigios a favor y en contra

de FONAVIPO, a los cuales se le está dando seguimiento

mediante la presentación de reportes al Comité de Ries-

gos, para determinar el nivel de avance que se va tenien-

do en la solución de los mismos.

CONVENIO CON BANDESAL

Como parte de lo establecido en el Contrato de la Emi-

sión, FONAVIPO constituyó con BANDESAL un Con-

venio de Control y Manejo de los Flujos de la Emisión de

los Certificados de Inversión. Dicho convenio establece

que los flujos financieros de la emisión serán manejados

y controlados por BANDESAL, entendiéndose las facul-

tades de manejo y control como las labores de procesa-

miento de información, recaudación de flujos generados

por la venta de los Certificados de Inversión, registro y de

contabilización de pagos, manejo, control y otros de natu-

raleza análoga, como producto del financiamiento que

lleva a cabo el Fondo Social para la Vivienda, de las uni-

dades habitacionales del Programa “Casa para Todos” y

de la venta de terrenos de este mismo programa.

Para desarrollar estas funciones, BANDESAL se obligó

a aperturar, antes de la colocación de los Títulos Valo-

res, las siguientes cuentas:

1) cuenta especial para que BANDESAL en su calidad

de Agente Financiero deposite y administre los recursos

provenientes de: i) la emisión de Certificados de Inver-

sión, ii) los flujos procedentes de la comercialización de

las unidades habitacionales del Programa Casa para To-

dos, una vez se haya cancelado los saldos de las obliga-

ciones con BCIE, iii) fondos procedentes de la venta de

inmuebles donde no se han desarrollado proyectos com-

prados en el marco del Programa Casa para Todos. Al 30

de junio de 2017, el saldo de esta cuenta es de US$783.1

mil.

2) cuenta restringida a nombre de BANDESAL que ad-

ministrará el Banco en su calidad de Agente Financiero

de la emisión, en la que se deberá mantener un saldo

equivalente a dos cuotas de intereses trimestrales hasta el

vencimiento de la emisión. Al 30 de junio de 2017, el

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saldo de la cuenta es de US$527.8 mil.

Es de señalar que el Convenio establece que a falta de

flujos en la cuenta especial y restringida que administrará

BANDESAL, FONAVIPO deberá informar y requerir al

Estado a través del Ministerio de Hacienda en su carácter

de Garante, con treinta días de anticipación los fondos

necesarios para el pago de intereses trimestrales y con

tres meses de anticipación al vencimiento del plazo

para cancelar el capital.

CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN

Denominación CIFONA2

Monto: US$ 40,000,000 Plazo: Cuatro años a partir de la fecha de colocación.

Forma de Pago: El capital será amortizado al vencimiento, y los intereses se pagarán en forma trimestral.

Tasa de Interés: La tasa de interés a pagar, podrá ser fija o variable para todos los tramos.

Redención Opcional

A opción de FONAVIPO, podrá haber reden-ciones anticipadas de capital, parciales o totales a partir del noveno trimestre o en los trimestres sucesivos.

Garantía: La emisión goza de garantía del Estado de acuerdo al Art. 1 de la Ley de Emisión de Certi-ficados de Inversión del Fondo Nacional de Vivienda Popular que literalmente dice: “Art. 1.- Autorizase al Fondo Nacional de Vivienda popular, para que emita Certificados de Inver-sión hasta por un monto de Cuarenta Millones de Dólares de los Estados Unidos de América (US$40,000,000.00) los cuales gozarán de la garantía del Estado de El Salvador”; y de acuerdo al Art. 4 inciso segundo de la citada Ley, que literalmente dice: “Art. 4.- Si al finali-zar el Programa Casa para Todos que apoya FONAVIPO, existiesen obligaciones pendientes y originadas por la emisión de Certificados de Inversión, estas obligaciones serán cubiertas por el Estado, en su calidad de Garante de la Emisión que ampara el presente Decreto”. Formará parte del respaldo de la emisión, una cuenta restringida a nombre del FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR (FONAVIPO) en BANDESAL, la cual estará administrada por BANDESAL. Este respaldo no deberá ser menor al monto de las próximas dos cuotas correspondientes al pago de in-tereses.

Destino: Los fondos que se obtengan por la negociación de esta emisión serán administrados por el Agente Financiero BANDESAL para sustitución de deuda relacionada al Programa Casa para Todos que apoya FONAVIPO.

Convenio de Administración:

El emisor ha suscrito con el BANCO DE DESARROLLO DE EL SALVADOR en calidad de Agente Financiero y administrador de un CONVENIO DE ADMINISTRACIÓN por medio del cual, BANDESAL tendrá el manejo y control de los flujos provenientes de la presente emi-sión. Los recursos provenientes de la emisión de los Certificados de Inversión deberán acre-ditarse en una cuenta especial, conforme lo menciona el Artículo 8 de Ley de Emisión de Certificados de Inversión del Fondo Nacional de Vivienda Popular.

ANALISIS DE RIESGO

Administración de Proyectos

Es importante señalar que en el año 2013, se suspendió la

construcción de proyectos en razón al riesgo financiero

que representaba para FONAVIPO la ejecución del Pro-

grama Casa para Todos y dado que no existía disponibili-

dad financiera para su desarrollo vistas las presiones de

liquidez por las que atravesó la Entidad en ese año.

Frente a los compromisos con proveedores de fondos y

considerando el impago materializado en mayo de 2013,

se realizó la emisión de certificados de inversión

(CIFONA 2) en agosto de ese año por US$40 millones

con garantía soberana; instrumentos que tenían como

fuente de repago la venta de viviendas e inmuebles donde

no se desarrollaron proyectos. Al respecto, se estableció

la venta de 2,043 unidades habitacionales por un valor

consolidado de US$41.4 millones y de 4 inmuebles

(US$10.1 millones).

En ese contexto, la brecha entre las estimaciones de venta

desde la colocación de la emisión versus las cifras reales

de viviendas e inmuebles comercializados, ha condicio-

nado la capacidad de la Institución para hacer frente al

pago del saldo vigente de la emisión. Las gestiones reali-

zadas ante el Ministerio de Hacienda han permitido a

FONAVIPO contar con recursos adicionales para el pago

de la referida deuda.

Demoras atribuibles al entorno económico, ubicación

geográfica, entre otras variables; han condicionado la

comercialización oportuna de las viviendas bajo el Pro-

grama Casa para Todos desde sus inicios; debiendo con-

siderar el efecto que sobre la oportuna gestión de venta ha

tenido el valor comercial de las unidades habitacionales

en determinados proyectos. Otro factor de riesgo a consi-

derar es el costo operativo necesario para su manteni-

miento, presionando la estructura financiera de

FONAVIPO en términos de gastos.

Al 31 de marzo de 2017, el inventario de viviendas es de

684 con un valor consolidado de US$13.7 millones, ha-

ciendo notar que el mayor número de unidades habitacio-

nales se encuentra en el proyecto Santa Lucía. A esa

misma fecha, el valor de los inmuebles donde no se reali-

zaron proyectos (Atlacatl, Manantiales, Almendros y

Providencia) totaliza US$10.1 millones.

Proyecto Construidas Inventario Precio* VALOR*

Nuevo Belén 495 1 13.91 13.9

Almendros 720 3 20.04 60.1

Santa Lucía 948 663 19.97 13,240.0

Procavia 416 17 21.97 373.5

TOTAL 2,579 684 13,687.5

*En miles de US$

Calidad de Activos

FONAVIPO ha registrado una adecuada calidad de acti-

vos en términos de mora fundamentada en la inexistencia

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de créditos vencidos; valorando asimismo la alta partici-

pación de cartera clasificada en categoría de riesgo “A”.

En función a su naturaleza como banco de segundo piso y

ante la ausencia histórica de créditos vencidos, la relación

reservas/préstamos brutos se ha mantenido sin variacio-

nes relevantes en los últimos doce meses (0.6%); no obs-

tante se reduce en forma importante de comparar con los

promedios de años anteriores (en línea con la liberación

de reservas).

En términos de estructura por categoría de riesgo, los

créditos clasificados en A1 y A2 representan el 98.3% de

la cartera (99.9% en marzo de 2016). Por otra parte y en

línea con la naturaleza de sus operaciones, se señala la

creciente concentración individual en las mayores cinco

exposiciones, representando el 48% de la cartera total al

cierre del primer trimestre de 2017 (45% en marzo de

2016). Cabe precisar que estas operaciones cumplen con

los límites internos establecidos en las políticas de la Ins-

titución.

Es de señalar que la mayoría de las IA´s no se encuentran

supervisadas por lo que el riesgo operativo, crediticio y

de mercado de las mismas podría ser mayor de aquellas

que si se encuentran reguladas. Como factor mitigante, la

mayoría de las IA´s forman parte de la Federación de

Cajas de Crédito y Bancos de los Trabajadores

(FEDECREDITO); entidad que ha requerido a sus aso-

ciados el cumplimiento normativo exigido por la Superin-

tendencia del Sistema Financiero a la banca comercial.

Gestión de Negocios

FONAVIPO es una institución oficial de crédito que ope-

ra como banco de segundo piso; facilitando el acceso a

una solución habitacional a las familias de más bajos

ingresos, mediante créditos y subsidios a través de Insti-

tuciones Autorizadas (IA´s). Al respecto, la cartera se

encuentra distribuida en 65 entidades de las cuales 14 no

registran operaciones al cierre del primer trimestre de

2017. Cabe precisar que de las entidades que presentan

obligaciones con FONAVIPO, cuatro se encuentran clasi-

ficadas en B, mientras que el resto en A1 y A2.

Por otra parte, pagos anticipados recibidos y el limitado

acceso a fuentes de financiamiento han condicionado la

expansión del crédito en los últimos años; debiendo seña-

lar que entre diciembre de 2012 y el cierre del primer

trimestre de 2017, la cartera registra una disminución de

US$26.3 millones. Se señala como factor de riesgo el

efecto que la menor base de activos productivos viene

ejerciendo sobre la generación de ingresos y consecuen-

temente en el desempeño financiero de la Institución.

Reorientar de forma efectiva su rol como entidad de se-

gundo piso (proveedora de fondos a las Instituciones Au-

torizadas) pasa en un primer momento por lograr la elegi-

bilidad para los proveedores de fondos, condición que se

espera pueda materializarse una vez la entidad logre una

desvinculación del Plan Casa para Todos y del pago del

saldo de la emisión, así como una mejora importante en

su perfil crediticio. Finalmente, se señala el elevado por-

centaje de cartera entregada como garantía (65% del to-

tal), lo cual condiciona la posibilidad de contar con cola-

terales suficientes para nuevos financiamientos o como

mecanismo para atender necesidades coyunturales de

liquidez.

Fondeo

El limitado acceso a fuentes de financiamiento – lo cual

limita la factibilidad de ampliar la base de activos produc-

tivos y el margen de maniobra frente a una contingencia

de liquidez -, las brechas de vencimiento en algunas ven-

tanas de tiempo propiciadas principalmente por el venci-

miento de la emisión, así como el mayor costo de los

pasivos financieros; se señalan como factores de riesgo

en el análisis. La estructura de fondeo de FONAVIPO se

fundamenta en la emisión de certificados de inversión,

obligaciones con instituciones financieras locales y banca

multilateral; éstas últimas contratadas para la colocación

de créditos en la población objeto a través de las IA´s.

Su evolución en los últimos doce meses ha estado deter-

minada por la importante amortización de capital de la

emisión CIFONA2 en línea con la comercialización de

las viviendas bajo el Plan Casa para Todos (una de las

fuentes de repago de la emisión). Al respecto, los pro-

blemas estructurales del Plan Casa para Todos que se

materializaron en 2013 y su efecto inherente en la capaci-

dad de pago de la Entidad, conllevaron a la reconversión

de las obligaciones vinculadas al referido programa hacia

instrumentos financieros de largo plazo (CIFONA 2) con

garantía soberana, colocada en agosto de ese año.

Por otra parte, los préstamos por pagar exhiben una dis-

minución de US$954 mil en los últimos doce meses, re-

flejando el efecto neto de la menor exposición con el

Banco Centroamericano de Integración Económica

(US$2.3 millones), Banco Hipotecario y FIDEMYPE;

versus el mayor financiamiento provisto por el Banco de

Desarrollo de El Salvador (US$1.9 millones). Al cierre

del primer trimestre de 2017, los recursos provistos por

BANDESAL representan el 65.8% de las obligaciones

financieras, siguiendo en ese orden los fondos BCIE

(23.6%).

Cabe precisar que la tendencia al alza en el costo de los

recursos ha conllevado a una sensibilización de los már-

genes en los últimos años, disminuyendo a 2.0% desde

2.6% entre diciembre 2013 y el cierre del primer trimes-

tre del presente año. La expectativa sobre la evolución de

las tasas de referencia en adición a los efectos que sobre

el costo de los recursos tenga la mayor percepción sobre

el riesgo país; son aspectos a considerar en el análisis.

Finalmente, la revisión de brechas determina que los acti-

vos a más de un año representan el 77% del total versus

el 41% de los pasivos ubicados en el mismo rango de

plazo. De igual manera, se observa un amplio descalce en

la ventana de 90-180 días de US$17.6 millones a la luz

del vencimiento de la emisión el próximo 2 de agosto de

2017. No obstante, es de señalar que las obligaciones

financieras vinculadas a las operaciones de intermedia-

ción se encuentran cubiertas.

10

Solvencia y Liquidez

El registro de US$3.8 millones en concepto de pérdidas

provenientes del Plan Casa para Todos en 2013 en adi-

ción a los resultados adversos generados en los períodos

subsecuentes (influenciados por los costos y gastos vincu-

lados a los proyectos habitacionales), han impactado la

posición patrimonial de la Institución; observándose una

disminución de US$14.4 millones en el patrimonio esta-

tal de FONAVIPO de comparar con el cierre del año

2012. De igual manera, se señala el alto nivel de com-

promiso patrimonial en relación a los activos de baja pro-

ductividad (inmuebles para la venta y activos extraordina-

rios); índice que al cierre de marzo de 2017 se ubica en

37.2%.

Si bien la Ley de FONAVIPO y otras normas no estable-

cen un máximo que las pérdidas puedan llegar a absorber

del patrimonio, a la fecha de evaluación las pérdidas

acumuladas alcanzan el 14.6%. Por otra parte,

FONAVIPO presenta una relación de capitalización de

35% al cierre del primer trimestre de 2017 (33% en simi-

lar período de 2016). De igual manera el índice de sol-

vencia – influenciado por el efecto de la continua reduc-

ción en activos - pasa a 30.8% desde 29.5%, otorgando

una amplia capacidad de crecimiento. Zumma Ratings es

de la opinión que la acumulación de pérdidas futuras po-

drían sensibilizar en mayor grado los recursos de capital

de FONAVIPO; escenario en el cual sería necesario un

fortalecimiento patrimonial.

En términos de liquidez, se señala como factor de riesgo

el limitado acceso a fuentes de financiamiento, lo cual ha

venido condicionando no solamente la capacidad de cre-

cimiento, sino también la posibilidad de disponer de fon-

dos que permitan enfrentar una potencial contingencia.

En ese contexto, la posición de liquidez de FONAVIPO

se ha reducido paulatinamente de comparar con años

anteriores, debiendo señalar que la participación de las

inversiones temporales y disponibilidades en relación a

los activos totales ha disminuido a 5.3% desde 8.7% en

los últimos doce meses. De igual manera, la cobertura de

ambos activos sobre los depósitos de terceros pasa a

48.2% desde 90.6% en el interanual.

Al respecto, los depósitos en garantía (US$8.0 millones al

31 de marzo de 2017), corresponden al equivalente a 3

cuotas de cada desembolso como mecanismo que garanti-

za la recuperación de créditos otorgados a Instituciones

Autorizadas. A la fecha de evaluación, los depósitos por

devolver (exigibles) totalizan un aproximado de US$5.0

millones; contando la Institución con US$1.2 millones de

recursos en efectivo para afrontar la solicitud de devolu-

ción por parte de las IA´s. La presión que sobre la liqui-

dez inmediata pueda ejercer la contingencia descrita es un

aspecto que debe continuar siendo vigilado por

FONAVIPO. Es de señalar que la Institución cuenta con

un proceso definido para la devolución de los depósitos

señalados.

Análisis de Resultados

FONAVIPO cierra a marzo de 2017 con un resultado

adverso de US$424 mil, influenciado principalmente por

el reconocimiento de pérdidas provenientes del Plan Casa

para Todos. Cabe precisar que los costos y gastos vincu-

lados a los referidos proyectos continúan presionando los

resultados de la Institución al acumular resultados negati-

vos de US$967 mil al cierre del primer semestre del año.

Se continúan planteando como limitantes la incapacidad

para absorber los gastos vinculados a los proyectos habi-

tacionales; el limitado flujo de ingresos; y la permanente

generación de resultados adversos. En perspectiva, se

estima que los riesgos financieros señalados continuarán

condicionando en forma importante el perfil crediticio de

FONAVIPO en el mediano plazo

Los ingresos de intermediación registran una disminución

de US$87 mil respecto de marzo de 2016 proveniente del

menor aporte de intereses de préstamos en línea a la ten-

dencia decreciente en el volumen de activos productivos;

así como de la reducción de los otros ingresos operativos.

Por otra parte, los costos financieros exhiben una dismi-

nución de US$116 mil, evolución propiciada por el me-

nor costo de intereses en títulos de emisión propia vincu-

lado a las redenciones anticipadas de capital a la emisión

CIFONA2.

La utilidad neta de intereses aumenta en US$29 mil en

virtud a la mayor proporción en que decrecen los costos

respecto de los ingresos; mientras que el margen financie-

ro pasa a 40% desde 34%. Los gastos operativos absor-

ben la totalidad del ingreso neto de provisiones, conlle-

vando a una pérdida de operación de US$270 mil

(US$301 mil en marzo de 2016). De incorporar el efecto

de los otros gastos no operacionales (vinculados princi-

palmente a proyectos), la pérdida neta se ubica en

US$424 mil.

Zumma Ratings es de la opinión que una mejora en las

expectativas de desempeño financiero estará condiciona-

da a la ampliación de la base de activos productivos y a la

reorientación estratégica del rol de la entidad como pro-

veedora de recursos a las IA´s; todo ello en el marco de

su desvinculación del Proyecto Casa para Todos.

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FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULARBALANCE GENERAL(MILES DE DÓLARES)

DIC.12 % DIC.13 % DIC.14 % DIC.15 % MAR.16 % DIC.16 % MAR.17 %

ACTIVOS

Disponibilidades 4,590 3.3% 1,742 1.5% 10,266 9.4% 4,589 5.1% 5,890 6.6% 2,514 3.2% 2,499 3.3%

Financiamiento de Proyectos Habitacionales 54,784 39.5% 52,482 45.5% 36,237 33.1% 22,126 24.6% 20,884 23.4% 15,805 20.3% 14,706 19.2%

Inversiones Temporales 1,887 1.4% 1,067 0.9% 967 0.9% 1,685 1.9% 1,835 2.1% 1,761 2.3% 1,547 2.0%

Préstamos

Préstamos de Corto Plazo 4,279 3.1% 1,000 0.9% 2,277 2.1% 700 0.8% 3,033 3.4% 4,610 5.9% 3,455 4.5%

Préstamos de Largo Plazo 66,335 47.8% 52,821 45.8% 48,644 44.5% 45,145 50.3% 41,890 47.0% 38,887 49.9% 40,074 52.3%

Subtotal Préstamos 70,614 50.9% 53,821 46.6% 50,921 46.6% 45,845 51.0% 44,923 50.4% 43,497 55.8% 43,530 56.8%

Menos:

Reserva de saneamiento 1,098 0.8% 298 0.3% 287 0.3% 285 0.3% 285 0.3% 284 0.4% 283 0.4%

Préstamos Netos de Reservas 69,516 50.1% 53,523 46.4% 50,634 46.3% 45,560 50.7% 44,638 50.1% 43,213 55.4% 43,247 56.4%

Inversiones Intangibles 157 0.1% 110 0.1% 225 0.2% 141 0.2% 139 0.2% 122 0.2% 163 0.2%

Existencias Institucionales

Inmuebles para la Venta - Terrenos 1,110 0.8% 1,103 1.0% 7,389 6.8% 11,157 12.4% 11,157 12.5% 10,062 12.9% 10,062 13.1%

Activos Extraordinarios 54 0.0% 54 0.0% 57 0.1% 56 0.1% 53 0.1% 53 0.1% 53 0.1%

Otras Existencias 30 0.0% 14 0.0% 14 0.0% 21 0.0% 21 0.0% 27 0.0% 17 0.0%

Total Existencias Institucionales 1,195 0.9% 1,171 1.0% 7,460 6.8% 11,234 12.5% 11,230 12.6% 10,142 13.0% 10,132 13.2%

Activo Fijo 2,950 2.1% 2,797 2.4% 2,730 2.5% 3,384 3.8% 3,378 3.8% 3,296 4.2% 3,287 4.3%

Otros Activos 3,713 2.7% 2,552 2.2% 804 0.7% 1,117 1.2% 1,135 1.3% 1,117 1.4% 1,111 1.4%

TOTAL ACTIVOS 138,792 100% 115,443 100% 109,322 100% 89,835 100% 89,129 100% 77,970 100% 76,692 100%

PASIVOS

Depósitos de terceros 7,838 5.6% 7,909 6.9% 8,173 7.5% 8,508 9.5% 8,530 9.6% 8,217 10.5% 8,392 10.9%

Total de depósitos 7,838 5.6% 7,909 6.9% 8,173 7.5% 8,508 9.5% 8,530 9.6% 8,217 10.5% 8,392 10.9%

Títulos Valores 0 0.0% 40,000 34.6% 40,000 36.6% 27,000 30.1% 27,000 30.3% 19,125 24.5% 18,125 23.6%

Préstamos 88,439 63.7% 30,810 26.7% 27,919 25.5% 23,415 26.1% 23,183 26.0% 22,274 28.6% 22,229 29.0%

Otros Pasivos 956 0.7% 877 0.8% 821 0.8% 753 0.8% 772 0.9% 742 1.0% 759 1.0%

TOTAL PASIVO 97,232 70.1% 79,596 68.9% 76,913 70.4% 59,676 66.4% 59,486 66.7% 50,358 64.6% 49,505 64.5%

PATRIMONIO

Patrimonio Instituciones Descentralizadas 31,168 22.5% 31,168 27.0% 31,170 28.5% 31,170 34.7% 31,167 35.0% 30,072 38.6% 30,072 39.2%

Donaciones 78 0.1% 78 0.1% 78 0.1% 78 0.1% 78 0.1% 78 0.1% 78 0.1%

Resultados de ejercicios anteriores 9,057 6.5% 6,342 5.5% 4,250 3.9% 946 1.1% -2,504 -2.8% -2,504 -3.2% -3,953 -5.2%

Resultado del presente ejercicio 1,041 0.7% -1,956 -1.7% -3,304 -3.0% -3,450 -3.8% -513 -0.6% -1,450 -1.9% -424 -0.6%

Superávit por Revaluación 215 0.2% 215 0.2% 215 0.2% 1,418 1.6% 1,418 1.6% 1,418 1.8% 1,418 1.8%

Detrimento de Fondos 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% -3 0.0% -3 0.0% -3 0.0% -3 0.0%

TOTAL PATRIMONIO NETO 41,559 29.9% 35,847 31.1% 32,409 29.6% 30,159 33.6% 29,644 33.3% 27,612 35.4% 27,188 35.5%

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 138,792 100% 115,443 100% 109,322 100% 89,835 100% 89,129 100% 77,970 100% 76,692 100%

12

FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR

ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS

(MILES DE DÓLARES)

DIC.12 % DIC.13 % DIC.14 % DIC.15 % MAR.16 % DIC.16 % MAR.17 %

Ingresos de Intermediación 6,825 100% 5,439 100% 4,201 100% 4,154 100% 1,039 100% 4,634 100% 952 100%

Ingresos de préstamos 4,477 66% 4,420 81% 3,832 91% 3,622 87% 856 82% 3,371 73% 823 86%

Intereses sobre dépositos e inversiones 1,594 23% 141 3% 219 5% 60 1% 25 2% 105 2% 17 2%

Operaciones Temporales con Documentos 0 0% 3 0% 1 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%

Otros ingresos operativos 754 11% 875 16% 148 4% 473 11% 159 15% 1,159 25% 113 12%

Costos de Intermediación 3,050 45% 3,517 65% 3,636 87% 3,405 82% 685 66% 2,543 55% 570 60%

Depósitos 32 0% 32 1% 30 1% 30 1% 8 1% 32 1% 9 1%

Préstamos 3,017 44% 2,512 46% 1,405 33% 1,291 31% 309 30% 1,226 26% 310 33%

Títulos de Emisión Propia 0 0% 974 18% 2,200 52% 2,084 50% 369 36% 1,285 28% 251 26%

Ingreso Neto por Interés 3,775 55.3% 1,922 35.3% 565 13% 749 18% 354 34% 2,091 45% 383 40%

Otros ingresos operativos 483 7% 21 0% 72 2% 24 1% 4 0% 18 0% 5 0%

Ingreso Neto antes de provisiones 4,258 62% 1,943 36% 638 15% 773 19% 358 34% 2,109 46% 387 41%

Provisiones y castigos de préstamos 82 1% 1,995 37% 7 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%

Ingreso O. Neto de Provisiones 4,176 61% -52 -1% 631 15% 773 19% 358 34% 2,109 46% 387 41%

Gastos de operación 3,349 49% 3,022 56% 2,757 66% 2,794 67% 659 63% 2,764 60% 657 69%

Gastos de operación generales 678 10% 586 11% 552 13% 572 14% 128 12% 622 13% 121 13%

Gastos de funcionarios y empleados 2,482 36% 2,225 41% 1,986 47% 1,961 47% 479 46% 1,938 42% 488 51%

Depreciaciones y amortizaciones 189 3% 211 4% 219 5% 260 6% 52 5% 205 4% 48 5%

Resultado de Operación 827 12% -3,074 -57% -2,126 -51% -2,021 -49% -301 -29% -656 -14% -270 -28%

Otros Ingresos 214 1,122 21% 955 23% 897 22% 149 14% 498 11% 64 7%

Otros Gastos no Operacionales 0 0% 4 0% 2,133 51% 2,326 56% 361 35% 1,292 28% 218 23%

Resultado antes de Impuestos 1,041 15% -1,956 -36% -3,304 -79% -3,450 -83% -513 -49% -1,450 -31% -424 -45%

Impuestos directos 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%

Resultado del Período 1,041 15% -1,956 -36% -3,304 -79% -3,450 -83% -513 -49% -1,450 -31% -424 -45%

13

Monto Saldo Colocación Vencimiento Tasa Garantía

40,000.0 18,125.0 02/08/2013 02/08/2017 5.50% Soberana

Fuente de Repago

MONTO Y SALDO DE LA EMISIÓN VIGENTE AL 31 DE MARZO DE 2017 (En miles de US$)

Venta de casas e Inmuebles

FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR

INDICADORES FINANCIEROS

Capital 12 12 12 12 3 12 3

Fondo Patrimonial / Activos Ponderados 26.9% 27.1% 27.3% 29.5% 29.5% 30.7% 30.8%

Proy + Inmuebles + A. Extraordinarios / Patrim. 1.35 1.50 1.35 1.11 1.08 0.94 0.91

Pasivo / Patrimonio 2.34 2.22 2.37 1.98 2.01 1.82 1.82

Patrimonio / Activos 30% 31% 30% 34% 33% 35% 35%

Pasivo / Activo 0.70 0.69 0.70 0.66 0.67 0.65 0.65

Patrimonio / Préstamos Brutos 58.9% 66.6% 63.6% 65.8% 66.0% 63.5% 62.5%

Activo Fijo / Patrimonio 7.1% 7.8% 8.4% 11.2% 11.4% 11.9% 12.1%

LIQUIDEZ

Fondos disponibles + Inversiones / Activos 4.7% 2.4% 10.3% 7.0% 8.7% 5.5% 5.3%

Fondos disponibles + Inversiones / Pasivos F. 6.7% 3.6% 14.8% 10.6% 13.2% 8.6% 8.3%

Fondos disponibles + Inversiones / Depósitos 82.6% 35.5% 137.4% 73.7% 90.6% 52.0% 48.2%

Préstamos Netos / Pasivos de Intermediación 72% 68% 67% 77% 76% 87% 89%

RENTABILIDAD

ROAE 2.5% -5.1% -9.7% -11.0% -9.9% -5.0% -4.8%

ROAA 0.83% -1.54% -2.94% -3.47% -3.13% -1.73% -1.64%

Margen Financiero 55.3% 35.3% 13.5% 18.0% 34.1% 45.1% 40.2%

Margen Financiero antes de Provisiones 62.4% 35.7% 15.2% 18.6% 34.5% 45.5% 40.7%

Resultado neto /ingresos por intereses 15.3% -36.0% -78.7% -83.1% -49.4% -31.3% -44.5%

Gastos Operativos / Total Activos 2.4% 2.6% 2.5% 3.1% 3.0% 3.5% 3.4%

Ingreso extraordinario / Resultados 20.6% -57.4% -28.9% -26.0% -29.1% -34.4% -15.1%

Rendimiento de Préstamos 6.34% 8.21% 7.53% 7.90% 7.62% 7.75% 7.56%

Costo de recursos 3.17% 4.47% 4.78% 5.78% 4.67% 5.12% 4.67%

Margen 3.17% 3.74% 2.75% 2.12% 2.95% 2.62% 2.89%

Gastos Op. y Reservas / Utilidad Financiera 80.6% 258.3% 433.4% 361.4% 184.0% 131.1% 169.7%

Eficiencia 78.6% 155.6% 432.4% 361.4% 184.0% 131.1% 169.7%

CALIDAD DE ACTIVOS Y GESTIÓN

Morosidad 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

Préstamos Brutos / Activos 50.9% 46.6% 46.6% 51.0% 50.4% 55.8% 56.8%

Cartera A1 y A2 / Préstamos 99.2% 99.2% 99.9% 99.9% 99.9% 97.6% 98.3%

Cartera entregada en Garantía / Cartera 84.6% 87.6% 72.5% 65.5% 65.4% 67.7% 64.8%

Reservas saneamiento / Préstamos Brutos 1.56% 0.55% 0.56% 0.62% 0.63% 0.65% 0.65%

Variación anual en Cartera -32.4% -23.8% -5.4% -10.0% -8.7% -5.1% -3.1%

A. Extraordinarios + I. para la Venta / Patrimonio 2.80% 3.23% 22.97% 37.18% 37.82% 36.63% 37.20%

DIC.12 DIC.13 DIC.14 DIC.15 MAR.16 DIC.16 MAR.17