Folleto Comprar un piso (Cast.) Cómo comprar unavivienda en España La seguridad del consumidor en...

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unaviviendaen España

La seguridad del consumidor en la adquisición de inmuebles

P A S O A P A S O

Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:40 Página 23

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ÍNDICE

1 Buscando la vivienda adecuada. |P.2|

2 La firmadel contrato. |P.10|

3 El pago de los impuestos. |P.14|

4 La inscripción en el Registro de la Propiedad. |P.16|

5 Los costes que genera la compra de una vivienda. |P.18|

Edición revisada. Mayo 2007

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unaviviendaen EspañaLa seguridad del consumidor en la adquisición de inmuebles

Folleto Comprar un piso (Cast.) 28/8/56 02:25 Página 1

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1Buscandola vivienda adecuada

Probablemente la partemás difícil en el proceso deadquisición de una viviendasea elegir la vivienda ade-cuada. Para ello es precisorealizar una búsqueda dete-nida, y así,

COMPARAR las distintasposibilidades que ofreceel mercado.RECONOCER con detallelas características físicasde la vivienda.AVERIGUAR la situaciónjurídica de la vivienda.La búsqueda de la vivien-da podemos realizarla per-sonalmente o acudir auna AGENCIA INMOBI-LIARIA, para que lleve acabo su búsqueda. En es-te último caso, la agencianos presentará distintasposibilidades de compra,para que nosotros elija-mos. En este caso hayque tener en cuenta:Que la Agencia Inmobilia-ria es un intermediario en-tre el vendedor y el com-prador, y lo que hace esponer a ambos en contac-to para que, si les convie-

ne, firmen un contrato decompraventa. Por tanto,debemos saber que quienvende no es la agenciainmobiliaria, sino el pro-pietario de la vivienda, ola empresa promotora.Que la Agencia generalmen-te contrata sus servicios alvendedor, de modo que se-rá éste el que habrá de sa-tisfacer sus honorarios.Que la Agencia Inmobilia-ria podrá prestar serviciosde gestión, de modo quenos ofrezca una determi-nada financiación hipote-caria, la firma de la escri-tura en un notariodeterminado, o la gestióndel pago de los impuestosy presentación de la escri-tura en el Registro de laPropiedad. Tales serviciosno son en ningún casoobligatorios para el com-prador, que podrá prescin-dir de ellos.EN TODO CASO, antesde firmar contrato algunoo de desembolsar canti-dad alguna de dinero, de-beremos:

Para realizar una buena elecciónde nuestra vivienda es preciso

COMPARAR las posibilidades delmercado, RECONOCER las carac-terísticas físicas de la vivienda y

AVERIGUAR su situación jurídica.


Examinar las caracte-rísticas físicasde la viviendaPara ello es imprescindiblellevar a cabo una visita per-sonal a la vivienda que seofrece en venta, acudiendoa verla, comprobando quecoincide con lo ofertado, lacalidad de sus materiales,el estado de sus instalacio-nes, su grado de conserva-ción, luminosidad, vistas,entorno del que disfruta,ruidos, acceso a medios detransporte, etc. Cualquieranomalía, no dude en po-nerla en conocimiento delvendedor, o del personal dela agencia que le enseñe lavivienda, y si no le conven-cen sus explicaciones hága-se acompañar por un profe-sional (arquitecto,aparejador).

Cuando la primera infor-mación relativa a la vivien-da que podamos comprarresulte de folletos informa-tivos, será necesario teneren cuenta:

Que el comprador podráexigir del vendedor los ser-vicios, instalaciones, y for-mas de pago que se inclu-yen en la oferta,promoción y publicidad dela vivienda, aunque no sehagan constar en la letradel contrato que posterior-mente se firme.Las empresas que lleven acabo actividades de ofer-ta, promoción y publicidadde viviendas deberán tenera disposición del públicola información siguiente:

el nombre, razón social,domicilio y, en su caso,los datos de inscripciónen el Registro Mercantildel vendedor.Plano general del em-plazamiento de la vi-vienda y plano de la vi-vienda misma, así comodescripción y trazado delas redes eléctrica, deagua, gas, calefacción ygarantía de las mismas,y de las medidas de se-guridad contra incen-dios con que cuenta elinmueble.

Descripción de la vivien-da con expresión de susuperficie útil, y descrip-ción general del edificioen que se encuentra, delas zonas comunes y delos servicios acceso-rios.Referencia a los mate-riales empleados en laconstrucción de la vi-vienda, incluidos los ais-lamientos acústicos ytérmicos, y del edificio yzonas comunes y servi-cios accesorios.Instrucciones sobre eluso y conservación delas instalaciones queexijan algún tipo de ac-tuación o conocimientoespecial y sobre la eva-cuación del inmueble encaso de emergencia.Datos identificadoresde la inscripción del in-mueble en el Registrode la Propiedad, o ex-presión de no hallarseinscrito en el mismo.Precio total de la vivien-da y servicio accesoriosy forma de pago.

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Examinar la situación jurídica de la viviendaPara conocer bien la vivien-da que vamos a adquirir nosólo es preciso visitarla, si-no que además es impres-cindible conocer cuál es susituación jurídica, es decir,AVERIGUAR:

A quién pertenece, y portanto, quién o quiénesson sus propietarios.Si existen cargas o gravá-menes sobre la misma, esdecir, si existen hipotecas,embargos u otras cargasque la afecten.Si existen inquilinos o po-seedores de la misma.Si está sujeta a algún régi-men especial, como ocu-rre con las Viviendas deProtección Oficial.En caso de tratarse de unpiso en comunidad de pro-pietarios, si está al co-rriente en el pago de lascuotas de comunidad.Si se ha pagado por ellael Impuesto sobre BienesInmuebles, la antigua Con-tribución Urbana.Tratándose de viviendas enconstrucción o nuevas, sise ha contratado por el pro-motor un seguro que cubralos daños que se puedanproducir por defectos es-tructurales del edificio.Tratándose de Viviendasde Protección Oficial

(VPO), o de Precio Tasado(VPT), si existe alguna pro-hibición de disponer sobrela misma, o si existen de-rechos de tanteo y de re-tracto a favor de la Admi-nistración Pública.

Para conocer tales circuns-tancias nos hemos de dirigiral REGISTRO DE LA PRO-PIEDAD, en el que la vivien-da esté inscrita. La informa-ción podremos solicitarlanosotros mismos, o lo podráhacer por nosotros el vende-dor, la agencia inmobiliaria, oun gestor administrativo. Entodo caso, la informaciónregistral habrá de ser soli-citada antes de entregarcantidad o firmar contratoalguno. Veamos como solici-tar la información registral:

La información podrá sersolicitada, en cualquierade los Registros de la Pro-piedad de España, presen-tando una solicitud

PersonalmentePor faxPor correo ordinarioPor correo electrónico

La información podrá tam-bién ser solicitada a travésde la página web del Cole-gio de Registradores,www.registradores.org,desde el mismo domici-lio de los interesados, aquienes se remitirá la infor-mación vía correo electróni-co. El abono de los honora-rios se realiza mediantecargo en tarjeta de crédito.En el Servicio de Consumi-

dores del Colegio de Re-gistradores, en el teléfonogratuito 900 10 11 41, enla página web www.regis-tradores.org así como enla dirección de correoelectró[email protected], podrá obtener in-formación acerca de losRegistros en cuya demar-cación se hallan las distin-tas calles de las ciudadesy pueblos, de las direccio-nes, teléfonos y númerosde fax de los Registros,así como de sus direccio-nes de correo electrónicoy, en general, acerca decualquier otra cuestión decarácter registral.La información registralpodrá obtenerse en for-ma de:

Nota simple informati-va, que incluirá la descrip-ción de la vivienda, situa-ción de la misma,

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superficie, anejos, cuotade participación en la pro-piedad horizontal, régimenadministrativo que pudieraafectarle (si se trata deuna vivienda de protecciónoficial), hipotecas que pue-dan gravarla, con expresiónde la responsabilidad hipo-tecaria por principal, intere-ses y costas, y plazo deduración, embargos, servi-dumbres, posibles litigiossobre la propiedad, afec-ciones fiscales y, en gene-ral, cualquier circunstanciaque afecte a la propiedadde la vivienda. Podrá ade-más recoger cualquier otrodato cuya constancia ex-presamente solicite el inte-resado. La nota informati-va sólo tiene valorinformativo de suerte queno podrá ser utilizada enjuicio para justificar la in-existencia de cargas o gra-vámenes –todo ello sin

perjuicio de la responsabili-dad del registrador por losdaños ocasionados por loserrores y omisiones pade-cidos en su expedición–.

Certificación de domi-nio y cargas, la cual puedetener un contenido másamplio que el de la notasimple, en cuanto podrá in-cluir, si así se solicita y sejustifica un interés en suconocimiento, la reproduc-ción literal de las inscripcio-nes, o información acercadel historial no vigente dela finca. Por ser un docu-mento público, firmado porel registrador, la certifica-ción permitirá acreditar enjuicio, y frente a terceros, lalibertad o gravámenes deuna determinada finca.

Podrá asimismo solici-tarse del registrador un in-forme escrito acerca de lasituación registral de lafinca.

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Una de las formas de obtener información registrales solicitar una nota simple, que incluye las cir-cunstancias esenciales relativas a la descripción,dominio y cargas de la finca.

Para conocer bien la vivienda quevamos a adquirir no sólo es preci-so visitarla, sino que además esimprescindible conocer cuál es susituación jurídica, averiguando,entre otras cosas, a quien perte-nece, los gravámenes sobre lamisma, si está sujeta a algún ré-gimen especial, si está al corrien-te en el pago de las cuotas de co-munidad y en el Impuesto sobreBienes Inmuebles, o si existe al-guna prohibición de disponer so-bre la misma.


O solicitar del registra-dor asesoramiento verbal,dado que éste está obliga-do a informar verbalmentede cuestiones relativas ala situación registral delas fincas, asesoramientoque en todo caso serágratuito, y al que el regis-trador deberá dedicar almenos dos horas diarias.

En todo caso se ha de teneren cuenta que la informa-ción registral se suministra-rá de conformidad con loprevisto en la Legislación so-bre Protección de Datos deCarácter Personal.

Además de consultar la si-tuación de la vivienda en elRegistro, es preciso que elvendedor nos suministrecierta documentación com-plementaria, que en todocaso debemos exigir:

La copia autorizada de laescritura pública en la quese formalizó su adquisi-ción, si se trata de vivien-das de segunda mano.

El recibo del que resulte elpago de la última anuali-dad del Impuesto sobreBienes Inmuebles, es de-cir, de la antigua contribu-ción urbana.Una certificación expedidapor el presidente de la co-munidad de propietarios opor el secretario, de la queresulte que la vivienda quevamos a adquirir se hallaal corriente en el pago delas cuotas de comunidad.La manifestación formal yen documento público, deque no existen constitui-dos sobre la vivienda quevamos a adquirir contra-tos de alquiler.

Tratándose de la adquisiciónde viviendas por extranjeros,puede entrar en juego la le-gislación relativa a la defensanacional. Las restriccionessólo se aplican a los extranje-ros NO COMUNITARIOS, seano no residentes en España yse dan en los supuestos deadquisiciones en determina-

das zonas –así, los términosmunicipales situados en Car-tagena, Estrecho de Gibraltar,Bahía de Cádiz, Galicia, zo-nas fronterizas con Portugal oFrancia, las Islas y Ceuta yMelilla-. En las zonas estraté-gicas se exige autorizaciónmilitar previa para que los ex-tranjeros puedan adquirir lavivienda. Además, es obliga-toria la inscripción de la com-praventa en el Registro de laPropiedad.

La compra deviviendas sobre planoEl examen de la situación fí-sica y jurídica de la viviendaque pretendemos adquirir sehace más complejo en aque-llos casos en los que adqui-rimos sobre plano, es decir,en aquellos casos en losque la vivienda de que setrata todavía no ha sidoconstruida. En tal caso, laúnica descripción a la quepodremos acceder será laque resulte del plano que elpromotor nos muestre, y lavivienda sólo existirá si elpromotor cumple su obliga-ción de edificar de acuerdocon lo establecido en losplanos sobre los que se ce-lebró el contrato.

POR ELLO, PARA EL CA-SO DE QUE HAYAMOSCOMPRADO SOBRE PLA-NO, no deberemos firmar

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Podrá solicitarse del registrador un informe escrito acerca de lasituación registral de la finca, o bien, asesoramiento verbalsobre cuestiones relativas a la situación registral de la finca.


contra- to alguno, ni entre-gar cantidad alguna a cuen-ta del precio sin previamen-te comprobar lo siguiente:

Que la promotora con laque estamos contratandoexiste, y que la personaque va a firmar en sunombre está facultada pa-ra ello. A tal fin debere-mos consultar el Regis-tro Mercantil, donde laempresa promotora debe-rá estar inscrita, y ello,acudiendo a cualquier Re-gistro Mercantil, o a travésde la página www.regis-tradores.org, desde laque se puede obtener in-formación acerca de lainscripción de la sociedad,cargos de administración,apoderados y estatutos.La consulta puede ser rea-lizada desde el propio do-micilio y se obtendrá la in-formación "on line", deforma inmediata y a travésde Internet. El abono delos honorarios se realizamediante un cargo en tar-jeta de crédito. Tal com-probación, conveniente entodo caso, se hace im-prescindible en casos deventas sobre plano.Que el solar sobre el quese va a llevar a cabo laedificación está inscrito anombre de la sociedadpromotora con la que con-tratamos, de forma queaquella sea su propietaria.A tal efecto se habrá deconsultar el Registro de

la Propiedad en los térmi-nos antes señalados.Que la edificación que seva a levantar ha sido auto-rizada por el Ayuntamien-to, mediante la concesiónde la correspondiente li-cencia. La comprobaciónde tal circunstancia podráobtenerse a través del Re-gistro de la Propiedad,pues si consta inscrita enel Registro la descripcióndel edificio futuro es por-que previamente se ha jus-tificado ante el registradorla existencia de la licencia,y el inicio de las obras deacuerdo con el proyectoaprobado. En caso de queen el Registro no constetodavía la descripción deledificio será necesarioacudir al Ayuntamiento pa-ra comprobar que sobre elsolar de que se trate sepuede construir.Si antes de llevarse a ca-bo la construcción del edi-ficio nos exigen la firmade un contrato privado y elabono de cantidades acuenta del precio, se ha-brá de tener en cuenta:Que si el contrato incluyecláusulas abusivas éstasse tendrán por no pues-tas, aunque el compradorlas haya firmado, y seconsiderarán nulas. Sontales, aquellas que permi-ten al promotor realizarposteriores modificacio-nes en el proyecto sin quelo consienta el comprador,

las que establecen la re-nuncia del comprador alderecho a elegir notario,las que establecen la obli-gación del comprador asubrogarse en el présta-mo hipotecario contratadopor el promotor, las que leobligan a contratar servi-cios accesorios, la estipu-lación de que el consumi-dor ha de cargar con losgastos derivados de lapreparación de la titula-ción que por su naturale-za correspondan al profe-sional (obra nueva,propiedad horizontal, hipo-tecas para financiar suconstrucción o su divisióny cancelación), la que im-ponga al consumidor el

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En caso de que la vivienda quequeramos comprar no haya sidoconstruida, la única descripción ala que podremos acceder será laque resulte del plano que elpromotor nos muestre, pues lavivienda sólo existirá si éstecumple su obligación de edificarde acuerdo con lo establecido enlos planos sobre los que secelebró el contrato.


pago de tributos en losque el sujeto pasivo es elprofesional o la que le im-ponga los gastos deriva-dos del establecimientode los accesos a los su-ministros generales de lavivienda, cuando ésta de-ba ser entregada en con-diciones de habitabilidad.En caso de que se entre-guen cantidades al promo-tor, se podrá exigir de ésteque justifique que las hadepositado en una cuentaespecial de la que sólo po-drá disponer para llevar acabo la construcción, y quese contrate un seguro o seconstituya un aval que ase-gure su devolución más unseis por ciento para el ca-so de que no se lleve a ca-bo la construcción o se re-trase la entrega.Una vez finalizada la cons-trucción, y antes de firmarla escritura de compraven-ta, deberemos exigir delvendedor que justifiqueque la obra ha sido termi-nada de acuerdo con ladescripción establecidaen el plano, y que se ha

contratado un seguro quecubra los daños que alcomprador se le pudieranproducir por defectos enla construcción. Tales cir-cunstancias podrán com-probarse a través de unaconsulta al Registro de laPropiedad, pues si constainscrita la terminación dela edificación, es porquepreviamente se ha justifi-cado al registrador la exis-tencia de un certificado definal de obra conformecon el proyecto aprobado,y la contratación de losseguros. Por ello, antesde firmar la escritura, espreciso comprobar quese ha inscrito la termi-nación de la obra en elRegistro de la Propie-dad.

¿Cómobuscar lafinanciaciónhipotecaria?En la actualidad, la comprade una vivienda conlleva ca-

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Una vez finalizada la construcción,y antes de firmar la escritura

de compraventa, deberemos exigirdel vendedor que justifique

que la obra ha sido terminadade acuerdo con la descripción

establecida en el plano.

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En la búsqueda del préstamohipotecario habremos de tener encuenta que el banco o la caja aquien solicitemos el préstamoexigirá para dárnoslo quetengamos la vivienda inscrita anuestro nombre.


si siempre la obtención deun préstamo hipotecario através del cual financiar laadquisición. El Banco o laCaja prestamista abona elimporte del precio al vende-dor, y el comprador quedaobligado a devolver al ban-co lo pagado, abonando uninterés determinado. El ban-co garantiza la devolucióncon una hipoteca, la cual lepermitirá exigir la venta dela vivienda en caso de queel comprador no atienda losplazos de devolución delpréstamo, para de este mo-do cobrarse con el precioque se obtenga.

En la búsqueda del prés-tamo hipotecario a travésdel cual financiar la adquisi-ción de la vivienda que com-premos, habremos de teneren cuenta:

Que el banco o la caja aquien solicitemos el prés-tamo exigirá para dárnos-lo que tengamos la vi-vienda inscrita a nuestronombre. Generalmente,la celebración del contra-to de compraventa y laentrega del préstamo con

la constitución de la ga-rantía hipotecaria se pro-ducen de forma simultá-nea, de suerte que altiempo del otorgamientode la escritura acuden alNotarionotario el vende-dor, el comprador y elapoderado del banco,que procederá a entregarel importe del precio alvendedor.Que los contratos depréstamo hipotecario songeneralmente contratosde adhesión que incluyencondiciones generales, al-gunas de las cuales pue-den ser abusivas. En estepunto se ha de tener pre-sente lo establecido porla legislación de protec-ción de consumidores yusuarios.Puede ocurrir que la vi-vienda que vayamos a ad-quirir esté gravada con lahipoteca que constituyóel vendedor para financiarsu adquisición o, si setrata de vivienda nueva,con la hipoteca que cons-tituyó el promotor para fi-nanciar la construcción.En tales casos es impor-tante saber que el com-prador no está obligadoa subrogarse en el prés-tamo hipotecario con-tratado por el vendedor,sino que podrá exigirque se cancele la hipo-teca anterior, y obtenerun nuevo préstamo hi-potecario de otra enti-

dad que le ofrezca me-jores condiciones.En aquellos casos en losque vayamos a subrogar-nos en el préstamo con-tratado por el vendedor opromotor, hemos de teneren cuenta:

Que deberemos exigir alvendedor la presenta-ción de una certifica-ción expedida por elBanco o Caja acreedor,de la que resulte la can-tidad que se halla pen-diente de pago.Que podremos solicitardel Banco o Caja quetenga la hipoteca delvendedor o promotoruna mejora en el tipode interés y en las con-diciones del plazo, yque en caso de negarsea ello, podremos solici-tar de otro Banco o Enti-dad tales condiciones,de modo que la nuevaentidad pague a la ante-rior el importe pendien-te de pago y se coloqueen su lugar como acree-dora, con las nuevascondiciones más venta-josas. Tales operacio-nes resultan práctica-mente gratuitas encuanto están exentasde impuestos, y los ho-norarios notariales y re-gistrales y las comisio-nes que pueden cobrarlos Bancos por llevarlasa cabo están muy redu-cidas por ley.

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La firma del contrato decompraventa supone la pres-tación formal del consenti-miento y, con ello, la entre-ga, por un lado, de lavivienda, a través de la en-trega de llaves y, por otro,del pago del precio, ya por elcomprador, ya por el bancoque financie la operación através del préstamo hipote-cario. Por tanto, es el mo-mento en el que ya no pode-mos echarnos atrás. Es porello que conviene darle lamayor formalidad posible, ytener en cuenta:

Que el contrato puedeformalizarse en undocumento privado, sinintervención de un notarioy con la sola intervencióndel vendedor y elcomprador. Ello sólo seráposible cuando la venta nose financie con préstamohipotecario, pues ésteprecisa en todo caso deuna escritura pública einscripción en el Registrode la Propiedad. Es porello que la compraventade viviendas generalmente

se formaliza en escriturapública. No obstante, encasos de ventas sobreplano se suele acudir alcontrato privado paraformalizar la entrega decantidades a cuenta delprecio, y la obligación deconstruir y entregar.

Es importante saberque, otorgado undocumento privado,cualquiera de las partespodrá exigir a la otra quese proceda a su elevacióna documento público,pudiendo, en caso de quela otra parte se niegue,solicitar la intervenciónjudicial. Hay que tener encuenta que para inscribirla compra en el Registrode la Propiedad serásiempre necesario elotorgamiento de escriturapública.

La regla general es que elcontrato de compraventade viviendas se formaliceen escritura pública, do-cumento públicoautorizado por el notario,

2La firmadel contrato

La firma del contrato de com-praventa supone generalmente

la entrega, por un lado, de lavivienda y, por otro, del pagodel precio por el comprador.


quien recoge la voluntadde las partes, emite juiciode identidad y capacidadde las mismas, redacta eldocumento conforme a loquerido por ellas o segúnla minuta por ellospresentada y ajustándosea los requisitos legales, yhace a las partes lasadvertenciascorrespondientes a lasobligaciones que a cargode cada una de ellasresultan de la celebracióndel contrato.

La intervención del notariodará autenticidad al conte-nido del documento, de mo-do que lo que ante el notariodeclaren y hagan el compra-dor, el vendedor y, en su ca-so, el banco o caja que con-ceda el préstamohipotecario, será recogido enla escritura, la cual serviráde prueba frente a todos delhecho que motiva su otorga-miento y de su fecha, y nin-guna de las partes podrá ne-gar frente a la otra que hizolas declaraciones que cons-tan en la escritura.

El otorgamiento de la es-critura equivale a la entregade la vivienda, y generalmen-te el importe del precio seentrega al vendedor en pre-sencia del notario. El notariodeberá identificar en la escri-tura el precio, haciendoconstar si éste se recibiócon anterioridad o en el mo-mento del otorgamiento dela escritura, la cuantía, así

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Es importante saber que, otorgado un documentoprivado, cualquiera de las partes podrá exigir a laotra que se proceda a su elevación a documentopúblico, pudiendo, en caso de que la otra parte seniegue, solicitar la intervención judicial.


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como los medios de pagoempleados –p.ej, metálico,cheque bancario nominativoo al portador, transferenciabancaria, ingreso o domicilia-ción en cuenta…–. En el ca-so de que el precio haya si-do satisfecho conanterioridad al momento delotorgamiento de la escritura,el notario hará constar la fe-cha o fechas en que se hizoy el medio de pago emplea-do en cada una de ellas. An-tes de autorizar la escriturael notario pedirá al Registro

de la Propiedad una notasimple que acredite la titula-ridad y cargas de la finca, einmediatamente después dehaberse firmado, si las par-tes lo solicitan, remitirá alRegistro una comunicaciónen la que se exprese que laescritura ha sido autorizada,evitando así que, ya celebra-do el contrato, el compradorpudiera quedar afectado poralgún embargo o carga delvendedor que accediera alRegistro con anterioridad ala compra.

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Cualquiera que haya sido la formade celebración del contrato, elvendedor queda obligado por losvicios o defectos ocultos de la vi-vienda, aunque los ignorase, pu-diendo el comprador optar entredesistir del contrato o rebajar unacantidad proporcional del precio.


Es importante saber quela elección del notario co-rresponde en principio aquien vaya a satisfacer sushonorarios, y si el vendedores un empresario y el contra-to se celebra bajo concidio-nes generales de contrata-ción, como ocurre cuando secompra a una promotora, ocuando contratamos un prés-tamo hipotecario, la eleccióncorresponde al adquirente.

Finalmente hemos de se-ñalar que cualquiera quehaya sido la forma de cele-bración del contrato, el ven-dedor queda obligado porlos vicios o defectos ocul-tos de la vivienda, aunquelos ignorase, pudiendo elcomprador optar entre des-istir del contrato, abonándo-sele los gastos que pagó, orebajar una cantidad propor-cional del precio a juicio deperitos. Concretamente, elvendedor responderá en elcaso de que no se cumplanlos objetivos de calidad enel espacio interior habitablefijados por el Gobierno con

arreglo a la legislación vi-gente. Además, el promotor,el constructor y la direccióntécnica del edificio respon-den solidariamente frente alos compradores y frente aterceros adquirentes por losdaños causados por los de-fectos constructivos estruc-turales durante un plazo dediez años, por daños queresulten de defectos queafecten a la habitabilidaddel edificio durante un plazode tres años, y por dañoscausados en defectos de

acabado por plazo de unaño, estando además obli-gados a contratar los co-rrespondientes seguros.,estando además obligadosa contratar los correspon-dientes seguros.

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Antes de autorizar la escritura el notario pedirá al Registro de la Pro-piedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca,e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solici-tan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que laescritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato,el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga delvendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.


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AAntes de comprar, es im-portante tener en cuentaque la celebración de cual-quier contrato de compraven-ta conlleva la obligación depagar impuestos, por lo queconviene cuantificar anticipa-damente la cantidad a pa-gar. El precio que figure en laescritura de compraventaconstituirá la base sobre lacual se calcule la cuota delimpuesto a pagar, aunque sidicha cantidad es inferior alvalor real, Hacienda giraráuna liquidación complemen-taria por la diferencia.

Los impuestos a pagar se-rán distintos según se tratede la compra de una primeravivienda, realizada directa-mente al promotor, o de lacompra de viviendas de se-gunda mano.

COMPRA DE VIVIENDASNUEVAS: El comprador de-berá abonar al vendedor elimporte del Impuesto sobreel Valor Añadido (IVA), y enCanarias del Impuesto Gene-ral Indirecto Canario. Dicho

impuesto se abonará al ven-dedor, a quien se entregarájunto con el precio de venta.Además, el comprador habráde pagar el Impuesto de Ac-tos Jurídicos Documentados,correspondiente a las Comu-nidades Autónomas, y cuyacuantía estará entre un 0,5y un 1% del precio de la ven-ta que se haga constar en laescritura. El pago de esteimpuesto habrá de ser auto-liquidado en un impreso ofi-cial, e ingresado en unacuenta de la Hacienda Públi-ca, a través de alguna de lasentidades bancarias colabo-radoras.

COMPRA DE VIVIENDASUSADAS: En aquellos casosen que compramos vivien-das usadas al propietario delas mismas, el impuesto apagar no será el Impuestosobre el Valor Añadido (IVA),sino el Impuesto de Transmi-siones Patrimoniales, que seabo- na a la Comunidad Au-tónoma en la que se en-cuentre la vivienda adquiri-da, mediante la

3los impuestosEl pago de

Los impuestos a pagar serándistintos según se trate de la

compra de una primera vivienda,realizada directamente al

promotor, o de la compra deviviendas de segunda mano.


autoliquidación de su impor-te en un impreso oficial, e in-greso de aquel en una cuen-ta de la Hacienda Pública através de alguna de las enti-dades bancarias colaborado-ras. Importe: su cuantía sefija por aplicación de un por-centaje sobre el precio, a de-terminar por la ComunidadAutónoma, que está entre el6 y 7%.

LA ESCRITURA DE PRÉS-TAMO HIPOTECARIO, estásujeta al pago del Impuestode Actos Jurídicos Documen-tados, por una cuota que es-tará entre el 0.5% y el 1%,según la Comunidad Autóno-ma de que se trate, del totalimporte de la responsabili-dad hipotecaria, es decir, node la cantidad efectivamenteprestada, sino de la canti-dad garantizada para la de-volución del principal, de losintereses y de las costas deejecución. Las escrituras denovación, subrogación y can-celación de préstamos hipo-tecarios están exentas deimpuestos. Finalmente he-

mos de tener en cuenta queen caso de que compremosViviendas de Protección Ofi-cial (VPO), los tipos fiscalesestarán generalmente redu-cidos.

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La gestión de pagode los impuestos,es decir, la obten-ción de los impre-sos de autoliquida-ción, el cálculo dela cuota, el ingre-so de su importeen la entidad co-rrespondiente, y lapresentación delimpreso con el pa-go hecho en la ofi-cina de Haciendapodrá ser realiza-do bien por el pro-pio comprador,bien por una ges-toría, bien por lanotaría en la quese haya otorgadola escritura sipresta serviciosde gestión. Laelección del siste-ma corresponde alcomprador, quiendebe saber:

Que el lugardonde se ha depresentar el im-preso de autoli-quidación de los

Impuestos deTransmisionesPatrimonialesen caso de com-pra de viviendausada, y de Ac-tos Jurídicos Do-cumentados, encaso de comprade vivienda nue-va, es:

La Delegaciónde Hacienda dela ComunidadAutónoma res-pectiva, si setrata de capita-les de provincia,

La Oficina Li-quidadora deDistrito, que selleva en los Re-gistros de laPropiedad, si setrata de pobla-ciones que noson capital deprovincia.

Que el pago delos impuestosde Transmisio-nes Patrimonia-les y de Actos

Jurídicos Docu-mentados ha derealizarse en elplazo de 30 díashábiles a contardesde la fechadel otorgamien-to de la escritu-ra. Los retrasosdarán lugar aque se impon-gan recargos.

Que el pago delos referidos im-puestos es ne-cesario para quepueda llevarse acabo la inscrip-ción del derechoadquirido en elRegistro de laPropiedad.

¿Quién gestiona el pago de los impuestos?


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Una vez hemos firmado laescritura de compraventa yla de préstamo hipotecario,y ya pagados los impues-tos, todavía queda un últi-mo trámite, que consiste enla inscripción del derechoque hemos adquirido en elRegistro de la Propiedad.Dicha inscripción es nece-saria para:

Que el comprador quedeplenamente protegido enel derecho que haadquirido, pues sólo siinscribe su derecho en elRegistro:

Será considerado comoúnico y verdadero pro-pietario mientras no sedeclare lo contrario ensentencia judicial.Quedará protegido fren-te a los acreedores delvendedor.Quedará protegido fren-te a cargas ocultas quepudieran afectar a la vi-vienda.Podrá obtenerprotección judicial desu derecho en caso de

que sea discutido porotros o se perturbe suposesión.Una vez haya inscritosu derecho, ya nadiepodrá adquirir con efi-cacia ningún derechosobre su vivienda sinobtener previamente suconsentimiento.

Que el comprador puedaobtener un préstamohipotecario con el quefinanciar la adquisición dela vivienda, pues sólo siel comprador inscribe suderecho de propiedadpodrá el Banco inscribir lahipoteca que le garantizala devolución delpréstamo.

Además, una vez se harealizado la inscripción enel Registro, éstecomunica al Catastro elcambio de titularidad dela vivienda, de modo queel siguiente recibo delImpuesto sobre BienesInmuebles sea ya girado anombre del comprador.

4La inscripciónen el Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de laPropiedad es necesaria para

que el comprador quede plena-mente protegido en el derecho

que ha adquirido y pueda obtenerun préstamo hipotecario.


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Por todo lo anterior esesencial, según ya hemosexplicado, que sólo com-premos a aquella personaque en el Registro de laPropiedad aparece comopropietario de la viviendao del solar sobre el que seva a edificar, que compro-bemos si existe algún em-bargo, hipoteca u otra car-ga en su historialregistral, y que, una vezhayamos firmado la escri-tura, procedamos a la ins-cripción de nuestro dere-cho en el Registro.

Para que pueda inscribirseel derecho de propiedaden el Registro de la Pro-piedad, es preciso que sepresente en la Oficina Re-gistral en cuyo territoriose encuentre la viviendaadquirida:

Copia autorizada de laescritura pública deventa.Impreso de Autoliquida-ción del Impuesto delque resulte que se haefectuado el ingreso dela cantidad autoliquida-da.Último recibo del IBI, afin de poder hacer cons-tar en el Registro la re-ferencia catastral de lavivienda.

La presentación de talesdocumentos puede reali-zarse

Directamente por elcomprador.Por una gestoría.Por la Notaría, si prestaservicios de gestión.

En todo caso es precisosaber que una vez presen-tado el documento en elRegistro, la inscripciónhabrá de ser practicadadentro de los quince díashábiles siguientes. La ins-cripción realizada fuera deplazo por el registradorproducirá una reducciónde aranceles de un treintapor ciento sin perjuicio dela aplicación del régimen

sancionador correspon-diente. El registrador com-probará que el contrato seha celebrado con todoslos requisitos que estable-ce la ley para que tengaplena eficacia y pueda ac-ceder al Registro el dere-cho de propiedad del com-prador, y si entiende queel documento tiene algúndefecto que impide su ins-cripción (defectos de for-ma, falta de capacidad delas partes, falta de ade-cuación al contenido delRegistro, etc.), habrá denotificarlo de forma feha-ciente al presentante deldocumento y al notarioautorizante.

Podrán subsanarse losdefectos preciados o, encaso de no estar deacuerdo con la califica-ción del registrador, podrásolicitarse la revisión dela calificación por el regis-trador que, según un cua-dro aprobado reglamenta-riamente, debe sustituir alque calificó; sin perjuiciode ello, podrá presentarseel correspondiente recur-so ante la Dirección Gene-ral de los Registros y delNotariado o impugnarsedirectamente la califica-ción negativa ante el Juz-gado de Primera Instanciade la capital de provinciacorrespondiente al lugardonde radique la vivienda.

¿Quién gestiona lainscripción?


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La compra de una viviendagenera una serie de costespara el comprador, que a ve-ces no se sabe bien por quéni a quien se pagan, y queincrementan de forma sensi-ble el desembolso inicialque hay que realizar para ad-quirir la vivienda. Por elloconviene distinguir:

¿A quién debo pagar?

Al vendedor, el precio decompra de la vivienda. Encaso de que antes delotorgamiento de la escritu-ra hayamos entregado unacantidad a cuenta del pre-cio, o que hayamos entre-

gado una señal, su impor-te habrá de descontarsede la cantidad a pagar enel momento de firmar elcontrato. Puede ocurrirque para garantizar que laventa concluirá, se hayacelebrado un contrato dearras, y para ello hayamosentregado una cantidad alvendedor. En tal caso, talcantidad se descontarádel precio a abonar a la fir-ma, teniendo en cuentaque si el comprador deci-de no comprar, perderá lacantidad, y que si es elvendedor el que se echaatrás, deberá devolver lacantidad doblada.

A la Agencia Inmobilia-ria. Es importante teneren cuenta que quien debepagarle sus servicios esaquella parte que los hayacontratado. Por tanto, sies el vendedor el que hacontratado a la Agencia,como generalmente ocu-rre, ésta sólo podrá exigirsus honorarios del vende-dor, y nunca del compra-

5Costes que genera la compra

de una vivienda

La compra de una vivienda gene-ra una serie de costes destinadosa pagar al vendedor, a la agenciainmobiliaria, al notario, los gesto-res y al Registro de la Propiedad.


dor. Los honorarios quecorresponda percibir a laAgencia Inmobiliaria única-mente se devengarán siefectivamente se efectúala compraventa.

Al notario. El notario co-brará los honorarios quesegún su arancel corres-pondan por la autorizaciónde las escrituras de com-praventa y de préstamo hi-potecario. Es importantesaber que por ley, el pagode tales honorarios corres-ponde al vendedor, encuanto se refieran a la au-torización de la escritura, yal comprador, en cuanto serefieran a la expedición delas copias de la escritura.El comprador sólo habrá depagar la totalidad de los ho-norarios del notario si así lopacta expresamente con elvendedor. El importe de losaranceles notariales se ha-lla establecido por su Aran-cel o Tarifa Reglamentaria.

A los gestores, el impor-te de sus servicios de

gestión para el caso deque se hayan contratado.Es muy importante queexijamos la presentaciónde las facturas originalesemitidas por el notario y elregistrador, así como lacarta de pago de los Im-puestos, de modo que se-pamos cuánto pagamospor cada servicio.

Al Registro de la Propie-dad habremos de pagar elimporte de los honorarioscorrespondientes a la ex-tensión de la inscripciónde nuestro derecho y, siasí se hubiera pactado, elimporte de los honorarioscorrespondientes a la ins-cripción de la hipoteca. Elimporte de los aranceles

registrales se halla esta-blecido por un Arancel oTarifa Reglamentaria, adisposición del usuario encada oficina registral. An-tes de realizar ningún pa-go exija usted la presenta-ción de las facturascorrespondientes, condesglose de los concep-tos correspondientes, elIVA, y la identidad y NIF dequien la expide. En el ca-so de las expedidas pornotarios y registradores, sino está de acuerdo conlos conceptos por los quese le cobra, o con las can-tidades, podrá presentarrecurso contra ellos en lostérminos que establecenlas normas que fijan suarancel.

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Enlaces de interés

Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de Españawww.registradores.org

Decanato de Cataluña del Colegio de Registradoreswww.regcat.org

Decanato de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradoreswww.registradoresclm.org

Consejo General del Notariadowww.notariado.org

Agencia Estatal de Administra-ción Tributariawww.aeat.es

Dirección General del Catastrowww.catastro.minhac.es

Confederación Española de Organizaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarioswww.ceaccu.org

Organización de Consumidores y Usuarioswww.ocu.org

Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacionalwww.seopan.es

Confederación de Consumidores y Usuarioswww.cecu.es

Asociación Hipotecaria Españolawww.ahe.es

Asociación de Promotores y Constructores de Españawww.apce.es

Asociación de Gestores Inmobiliarios y de Fincaswww.agif.com

Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Españawww.consejocoapis.org

Comunidades Autónomas

Andalucíawww.juntadeandalucia.es

Aragónwww.aragob.es

Asturiaswww.princast.es

Cantabriawww.gobcantabria.es

Castilla y Leónwww.jcyl.es

Castilla-La Manchawww.jccm.es

Cataluñawww.gencat.es

Extremadurawww.juntaex.es

Galiciawww.xunta.es

Islas Baleareswww.caib.es

Islas Canariaswww.gobiernodecanarias.org

La Riojawww.larioja.org

Madridwww.madrid.org

Murciawww.carm.es

Navarrawww.navarra.es

País Vascowww.euskadi.net

Comunidad Valencianawww.gva.es

Ceutawww.ciceuta.es

Melillawww.camelilla.es

Edita: Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España

Folleto Comprar un piso 11/2/04 13:39 Página 22

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