fls. 139 Tales Rogério Sánchez Galache · Localizada na porção frontal, esta benfeitoria é...

Tales Rogério Sánchez Galache Eng.º Civil e de Segurança do Trabalho

CREA 5060563873

1

AV. PADRE ANCHIETA, 642 – BAIRRO JARDIM – SANTO ANDRÉ – SP – CEP 09090-710 – FONES: (11) 4990-1515 / 4990-9068 www.galache.com.br FAX: (11) 4438-3262

EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CIVEL DO

FORO REGIONAL VII – ITAQUERA – SP.

AÇÃO: Alienação Judicial de Bens - Dissolução

PROCESSO: 1001582-07.2017.8.26.0007

REQUERENTE: Vania Maria dos Santos de Oliveira

REQUERIDO: Expedito Gonçalves de Oliveira

TALES ROGÉRIO SÁNCHEZ GALACHE,

engenheiro civil, inscrito no CREA na 6ª Região sob o nº 5060563873/D,

Perito Judicial, nomeado nos autos supra mencionados, ação movida por

Vania Maria dos Santos de Oliveira em face de Expedito Gonçalves

de Oliveira, tendo concluído os trabalhos periciais, vem mui

respeitosamente perante V. Excia apresentar o seguinte:

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Í N D I C E

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.

2. VISTORIA.

3. METODOLOGIAS E AVALIAÇÃO.

4. CONCLUSÃO.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS.

6. ENCERRAMENTO.

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

1.1. O objetivo do presente trabalho é a determinação do valor de

mercado de metade da casa, doceria e cômodos do andar

superior do imóvel localizado na R. Luis Carlos Peixoto, 197,

Jardim Santa Etelvina, São Paulo - SP.

1.2. Em fls. 89/90 dos autos este signatário é nomeado para a

avaliação da metade da casa, doceria e cômodos do andar

superior, conforme descrito na sentença proferida pela 2ª Vara

de Família e Sucessões do fórum da Comarca de Guarulhos

1.3. As partes não indicaram Assistentes Técnicos. Também não

foram apresentados quesitos.

2. VISTORIA

2.1. O imóvel vistoriado em 05.09.17. Na ocasião estava presente o

requerido.

2.2. O imóvel em estudo se trata de imóvel de uso misto composto

por 1 salão comercial localizado na porção frontal, 1 residência

assobradada localizada na porção central e 1 residência

localizada na porção dos fundos do imóvel. Segundo informações

obtidas durante a vistoria, devem ser atribuídos valores ao salão

localizado na porção frontal e à residência assobradada

localizada na porção central.

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Os imóveis possuem a seguinte distribuição:

Salão comercial

Localizada na porção frontal, esta benfeitoria é formada por

salão e 1 banheiro. Apresenta área construída de 16,63m², idade

aparente de 20 anos, regular estado de conservação, podendo

ser classificada de acordo com o estudo “Valores de Edificações

de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP” como sendo “Escritório –

Padrão Econômico”.

A seguir, ilustrações fotográficas do salão comercial:

Vista frontal do imóvel, vendo-se a porta do salão

comercial

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Vista interna do salão comercial

Outra vista interna do salão comercial

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Vista do banheiro

Residência localizada na porção central:

Localizada na porção central do terreno, esta benfeitoria é

formada por 2 pavimentos e apresenta a seguinte distribuição

interna:

Pavimento térreo: Sala, cozinha e banheiro social;

Pavimento superior: 2 dormitórios e banheiro social.

Apresenta área construída de 65,25m², idade aparente de 20

anos, regular estado de conservação, podendo ser classificada de

acordo com o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

– IBAPE/SP” como sendo “Casa – Padrão Econômico”.

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A seguir, ilustrações fotográficas da residência

Vista da fachada dos fundos da residência

Vista da fachada lateral esquerda

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Vista interna da sala

Vista do hall de circulação

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Vista do banheiro

Vista da cozinha

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Vista de um dos dormitórios

Vista do banheiro

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Vista de outro dormitório

3. METODOLOGIAS E AVALIAÇÃO

3.1. Para a determinação do justo, real e atual valor das benfeitorias

determinadas pelo MM Juízo, este signatário valeu-se do estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos -IBAPE/SP”.

3.2. O referido estudo tem por objetivo fornecer subsídios para o

cálculo do valor de venda de construções de imóveis urbanos na

região metropolitana de São Paulo.

3.3. Os dados contidos no referido trabalho resultam de estudos,

observações estatísticas, orçamentos, pesquisas de mercado e

consultas a profissionais da construção civil, além de uma equipe

de engenheiros e arquitetos avaliadores que contribuíram para a

formatação e a finalização do trabalho.

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3.4. O valor de mercado de cada benfeitoria será determinado pela

seguinte fórmula básica:

Vb = CUB x pd x AC x Foc, onde:

Vb = Valor de mercado da benfeitoria (procurado);

CUB = Custo Unitário Básico de Edificações = R$1.319,13/m²

(publicado pelo Sinduscon/SP – mês de referência:

agosto/17);

Pd = Coeficiente de padrão construtivo publicado no estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”

AC = Área construída da benfeitoria;

Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de

conservação.

3.5. Determinação do valor de mercado do salão comercial

localizado na porção frontal do imóvel.

Conforme já exposto anteriormente o salão comercial localizado

na porção frontal do imóvel apresenta área construída de

16,63m², idade aparente de 20 anos, regular estado de

conservação, podendo ser classificada de acordo com o estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP” como

sendo “Escritório – Padrão Econômico”.

A seguir será apresentada a tabela resumo com os coeficientes

de padrão construtivo constantes no estudo “Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”, destacando-se o

coeficiente que será adotado para a benfeitoria em estudo:

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Conforme pode ser observado será utilizado o coeficiente 0,78,

correspondente ao valor central do padrão “Escritório – Padrão

Econômico”.

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A seguir será determinado o valor do coeficiente Foc. O Foc é

determinado pela seguinte expressão:

Foc = R + K x (1-R), onde:


conservação (procurado);

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, obtido na

tabela a seguir:

K = Coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na tabela a

seguir:

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RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO s o S IMPLES 10 o

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APARTAMa.rrO ECdNOMtCO 60 20 S IMf"LES 60 20 MEDIO 61], :20 SUPER IOR. 60 A 20 A FINO 50 / /

2~~ LU XO ijlJ\V / ,20\V COMEFICtAL ESCAITOIFIIO ECONOMICO 70~ 20

S IMPLES 70 .20 MEDIO 60 .20 SUPER IOR 60 20 FINO 50 :20 LUXO 51), 20

GALPÕES flUSTICO so, 20 S IMPLES 60 .20 MEDIO 80 20 SUPER IOR 80 20

COBERTURAS RÚSTICO 21) 10 S IMPLES io, 10 SUPERIOR 30 10


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Levando-se em consideração a idade aparente (20 anos) e a vida

referencial (70 anos), temos a idade em % da vida referencial

igual a 28,57%.

Considerando o percentual obtido anteriormente e considerando

que o imóvel está classificado no estado de conservação “f”,

temos o coeficiente K igual a 0,543 (realizando-se a necessária

extrapolação.

Após a determinação de todos os termos, substituindo-se na

fórmula, temos:

Foc = 0,2857 + 0,543 x (1-,2857)

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fls. 153

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6 0.9611 0,965 O,E44 0,S90 0,793 0 ,647 0,459 0,240

8 0.957 0,9511 O,tl33 0.S79 0,7&4 0,639 0,<15'! o,i37 ·rn 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0 .,631 0,448 0,234

12 0,93:3 0,930 O,S09 0 ,857 D,764 0 .62J D,442 0,231

!A D,920 0,917 O,e97 0,846 0,754 0 ,615 0,436 0, 228

16 D,907 0,904 0,884 0,634 0,743 0 ,606 0,430 0,225

1B 0.894 0,891 D,871 O,S21 D,732 0,597 D,424 0 ,222

20 0,88-0 o,en 0;858 0,809 0,12, 0 ,588 0,4 7 0,2118

22 a,ooo 0,963 0,844 0,796 D,709 0 ,578 y' ) 0 ,215

24 a,es1 0,848 0,830 0 ,782 0,697 0 ,569 / ,,á 0 ,21!1 - - - - - -- 'v -

2ll 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0 ,541! 1 <J,,389 0,204

30 0,605 0,802 0,7135 0,740 !Ml59 o.~Je O,Jll2 O,ZDO

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36 0,755 0,753 0 ,736 0,694 0,619 0 ,504 D,358 0,187

38 o.na 0,736 0,719 0,678 0,604 0,49(! 0,350 0,183

40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0 ,481 0,34, 0,1 79

42 0,702 0,7D0 0,684 0 ,64.5 0,575 0 ,469 O,J:33 0, 174

44 0,683 0,681 0,666 0 ,62B 0,560 0,456 0,324 0,169

46 0,664, 0,662 0,647 0,610 0,544 0 ,444 0,315 0 ,165

48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,5211 0 ,431 0,306 0,1 60

60 0,62:5 0,,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155

52 0,605 0,603 0,590 0.556 0,495 0 ,404 0,287 0 .150

$d 0,$84, 0,J;il)2 0,569 0,531 a,478 0,390 /),277' 0 ,145

56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0 ,376 0,267 0, 14•


CREA 5060563873

16


Foc = 0,674

Substituindo-se o Foc e os demais ternos na fórmula de cálculo

do valor total das benfeitorias, temos:

Vb = R$1.319,13/m² x 0,78 x 16,63m² x 0,674

Vb = R$11.532,79

(Onze mil, quinhentos e trinta e dois reais e setenta e

nove centavos)

Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será

determinado o valor da metade ideal do salão comercial:

Vbmi = R$11.532,79/2

Vbmi = R$5.766,40

(Cinco mil, setecentos e sessenta e seis reais e quarenta

centavos)

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09/2

017

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2:31

.

fls. 154


CREA 5060563873

17


3.6. Determinação do valor de mercado da residência

assobradada localizada na porção central do imóvel.

Seguindo a mesma linha de raciocínio, a seguir, será

determinado o valor de mercado da residência assobradada.

Conforme já exposto anteriormente a residência assobradada

apresenta área construída de 65,25m², idade aparente de 20

anos, regular estado de conservação, podendo ser classificada de

acordo com o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

– IBAPE/SP” como sendo “Casa – Padrão Econômico”.

A seguir será apresentada a tabela resumo com os coeficientes

de padrão construtivo constantes no estudo “Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”, destacando-se o

coeficiente que será adotado para a benfeitoria em estudo:

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09/2

017

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2:31

.

fls. 155


CREA 5060563873

18


Conforme pode ser observado será utilizado o coeficiente 0,786,

correspondente ao valor central do padrão “Casa – Padrão

Econômico”.

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09/2

017

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2:31

.

fls. 156

- TA.lll'LA DE COEF1CIENTE8 - b-.e fltN

Ai; 18bel ababc;e l,mül O COSJiéientH li.'RBANOB•, pul:ldleêà0s paio IBP S:l DUSCON/SP.

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CREA 5060563873

19


A seguir será determinado o valor do coeficiente Foc. O Foc é

determinado pela seguinte expressão:

Foc = R + K x (1-R), onde:


conservação (procurado);

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, obtido na

tabela a seguir:

K = Coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na tabela a

seguir:

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fls. 157

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RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO s o S IMPLES 10 /'... o A

CASA RU8TfGO 60 / / 2~~ PROLE.TAAIO 60\v / 120\v ECONOMICO 7(1, ,20 S IMPLES 70 20 MEDIO 70 lilO SUPER IOR 10, :20 FINO 60 :;m wxo 61) 20

APARTAMa.rrO ECdNOMtCO 60 20 S IMf"LES 60 20 MEDIO 61], :20 SUPER IOR. 60 20 FINO 50 20 LU XO ijO ,20

COMEFICtAL ESCAITOIFIIO ECONOMICO 70 20 S IMPLES 70 .20 MEDIO 60 .20 SUPER IOR 60 20 FINO 50 :20 LUXO 51), 20

GALPÕES flUSTICO so, 20 S IMPLES 60 .20 MEDIO 80 20 SUPER IOR 80 20

COBERTURAS RÚSTICO 21) 10 S IMPLES io, 10 SUPERIOR 30 10


CREA 5060563873

20


Levando-se em consideração a idade aparente (20 anos) e a vida

referencial (70 anos), temos a idade em % da vida referencial

igual a 28,57%.

Considerando o percentual obtido anteriormente e considerando

que o imóvel está classificado no estado de conservação “f”,

temos o coeficiente K igual a 0,543 (realizando-se a necessária

extrapolação.

Após a determinação de todos os termos, substituindo-se na

fórmula, temos:

Foc = 0,2857 + 0,543 x (1-,2857)

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fls. 158

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8 0.957 0,9511 O,tl33 0.S79 0,7&4 0,639 0,<15'! o,i37 ·rn 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0 .,631 0,448 0,234

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1B 0.894 0,891 D,871 O,S21 D,732 0,597 D,424 0 ,222

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24 a,es1 0,848 0,830 0 ,782 0,697 0 ,569 / ,,á 0 ,21!1 - - - - - -- 'v -

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44 0,683 0,681 0,666 0 ,62B 0,560 0,456 0,324 0,169

46 0,664, 0,662 0,647 0,610 0,544 0 ,444 0,315 0 ,165

48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,5211 0 ,431 0,306 0,1 60

60 0,62:5 0,,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155

52 0,605 0,603 0,590 0.556 0,495 0 ,404 0,287 0 .150

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56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0 ,376 0,267 0, 14•


CREA 5060563873

21


Foc = 0,674

Substituindo-se o Foc e os demais ternos na fórmula de cálculo

do valor total das benfeitorias, temos:

Vb = R$1.319,13/m² x 0,786 x 65,25m² x 0,674

Vb = R$45.598,50

(Quarenta e cinco mil, quinhentos e noventa e oito reais e

cinquenta centavos)



Vbmi = R$45.598,50/2

Vbmi = R$22.799,25

(Vinde e dois mil, setecentos e noventa e nove reais e

vinte e cinco centavos)

3.7. Conforme constante em fls. 125 dos autos a perícia tem por

objetivo a avaliação da metade da casa, doceria e cômodos do

andar superior, portanto, para efeito de cálculo não foi

considerado o valor de mercado do terreno sobre o qual estão

edificadas as referidas benfeitorias.

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017

às 1

2:31

.

fls. 159


CREA 5060563873

22


4. CONCLUSÃO.

4.1. Após vistoria às benfeitorias, conclui-se que os valores destas

são iguais a:

Salão comercial localizado na porção frontal do imóvel

(doceria)

Vb = R$11.532,79

(Onze mil, quinhentos e trinta e dois reais e setenta e

nove centavos)



Vbmi = R$11.532,79/2

Vbmi = R$5.766,40

(Cinco mil, setecentos e sessenta e seis reais e quarenta

centavos)

Residência localizada na porção central do imóvel (casa e

cômodos do andar superior

Vb = R$45.598,50

(Quarenta e cinco mil, quinhentos e noventa e oito reais e

cinquenta centavos)

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.

fls. 160


CREA 5060563873

23




Vbmi = R$45.598,50/2

Vbmi = R$22.799,25

(Vinde e dois mil, setecentos e noventa e nove reais e

vinte e cinco centavos)

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS.

5.1. O perito atesta que a presente avaliação obedeceu

criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais:

5.1.1. Os honorários profissionais do perito, não estão sujeitos

às conclusões deste Laudo Técnico.

5.1.2. O perito não tem no presente, nem contempla para o

futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação.

5.1.3. O perito não tem nenhum interesse ou inclinação

pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo

Técnico.

5.1.4. No melhor conhecimento e crédito do perito, as análise,

opiniões e conclusões expressas no presente trabalho

são baseadas em dados, diligências, pesquisas e

levantamentos verdadeiros e corretos.

Par

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orig

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às 1

2:31

.

fls. 161


CREA 5060563873

24


6. ENCERRAMENTO

6.1. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo

Técnico que é composto por 24 (vinte e quatro) folhas impressas

por computador apenas de um lado, todas numeradas sendo a

última datada e assinada pelo signatário.

6.2. O perito coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excia. para os

esclarecimentos que se fizeram necessários.

Santo André, 06 de setembro de 2017

Tales R. Sánchez Galache

Engº Civil Pós-graduado em

Avaliações e Perícias de Engenharia

CREA 5060563873/D P

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fls. 162

fls. 139 Tales Rogério Sánchez Galache · Localizada na porção frontal, esta benfeitoria é...

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