Flächenermittlung für Architekten



VORLESUNG 14:00 – 16:00 (A053) DATUM Übungen zur Vorlesung / Seminar zur VL 16:00 – 17:00 (A053)

1 Einführungsveranstaltung 14.04.15 Keine Veranstaltung

Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie

Zu dieser Zeit findet die Einführung der Wahlfächer statt.

2 Überblick über die Architektenleistungen 21.04.15 Seminar Einführung

>Übersicht über die Aufgabenbereiche des Architekten in der Planungs- und Realisierungsphase

> Besprechen der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung, ISIS2

3 Qualitätsmanagement und privates Baurecht 28.04.15 Ü4 Architektenvertrag

>Qualitätsmanagement im Architekturbüro >Werkvertragsrecht im BGB, Planerverträge von Architekten und Fachingenieuren, Der Bauvertrag

>Erstellung eines Architektenvertrages für das eigene Übungsprojekt

4 Maß der baulichen Nutzung 05.05.15 Ü1 Flächenermittlung DIN 277

>Das Grundstück und die Bebaubarkeit GRZ, GFZ, BauNVO, LBO

>Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag



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5 Flächen, Rauminhalte im Hochbau 19.05.15 Ü2 Flächenermittlung DIN 277

>Übersicht über die DIN 277 >Ermitteln von BGF, NGF,....

>Flächenermittlung am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag

6 Ausschreibung von Bauleistungen 26.05.15 Ü5 Ausschreibung erstellen

>Vortrag von Herrn Dr. Jan Kehrberg >Ausschreibung nach VOB/A vs. ‚freie Vergabe >Grundsätze und Regeln/Arten der Leistungsbeschreibung >Eröffnungstermin / Auswertung von Ausschreibungen

>Übung zur Ausschreibung (Mini-Ausschreibung)

7 Kostenermittlungen gemäß DIN 276 02.06.15 Ü3 Kostenermittlung DIN 276

>Struktur der DIN 276 >Anwendung der DIN 276 gemäß der Grundleistungen der HOAI

>Kostenermittlung am Projekt >Abgabe Ü4+Ü1+Ü2 (ISIS)

8 Ausschreibung (Mengenermittlung/Nachträge) 09.06.15 Ü5 Ausschreibung erstellen

>Vortrag von Herrn Hasenbein, Mengenermittlungen systematisch aufstellen und verfolgen

Methodik der Kalkulation von Bauleistungen, Angebotserstellung durch die Baufirma >Regeln der Mengenermittlung nach VOB/C



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9 Objektüberwachung 10.06.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

10 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü7 Wirtschaftliche Fassade

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich

11 Nutzungsphase des Objektes 24.06.14

>Objektbetreuung – LPH 9 HOAI >Facility Management >DIN 18960 – Laufende Kosten eines Objektes >Was heisst wirtschaftliche Planung als Grundleistung

12 Haftung und Versicherung 01.07.14

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

9 Immobilienwirtschaft 16.06.15 Ü7 Nutzungskostenschätzung

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung

10 Haftung und Versicherung 23.06.15 Gastvortrag TRAX (Praktikumsprogramm)

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

>Abgabe Ü3+Ü5+Ü7 (ISIS)

11 Objektüberwachung 1 30.06.15 Projektsteuerung / Terminplanung

>Vortrag von Herrn Dr. Dieckert Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase,

Projektsteuerung als Erfolgskriterium Aufgaben, Rollenverteilung, Tools

12 Objektüberwachung 2 07.07.15 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme



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12 Honorarermittlung und Projektkalkulation 14.07.15 Ü8 Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit

>Honorarberechnung nach HOAI, >Prüffähigkeit der Schlußrechnung, >Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro

>Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung

13 Prüfungsvorbereitung / Tutorium 21.07.15 Keine Veranstaltung

>Vorstellung typischer Aufgaben / Fragestunde >Tutoren erläutern Aufgaben zur Flächen- und Kostenermittlung

>Abgabe Ü6+Ü8 (ISIS)

14 Keine Veranstaltung 28.07.15 Keine Veranstaltung

15 Prüfungstag 05.08.15

>Kofferklausur (Skripte, Taschenrechner erlaubt) >Verständnisfragen und Fallstudien zu allen Veranstaltungen



Abb: Prof. Kalusche

Flächenermittlung 1. Welche Flächen?

2. Welche Ermittlung/Messregeln?



Flächenermittlung Flächenermittlung1. Welche Flächen?

2. Welche Ermittlung/Messregeln?

Thema GRZ/GFZ Das Grundstück und das quantitative Bauplanungsrecht

Thema Gebäudeflächen Das Gebäude und die verschiedenen Flächendefinitionen



I.  Gebäudeflächen nach DIN 277

II.  Flächen im Mietrecht

III.  Übung 2 Flächenermittlung

Mietflächen Gewerbe nach gif e.V. Wohnflächen nach WoFlV Mietflächen Wohnungen nach gif.e.V. Wirtschaftlichkeit



DIN 277 Teil 1 Begriffe und Berechnungsarten DIN 277 Teil 2 Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und

Verkehrsflächen, Erläuterung der Begriffe DIN 277 Teil 3 Mengen und Bezugseinheiten

(legt Bezugseinheiten zur DIN 276 fest)

DIN 277 DIN 276

Definition der Kostengruppen Definition der Flächen



Bruttogrundfläche (BGF)

Konstruktions- Grundfläche (KGF)

Netto- Grundfläche (NGF)

Nutzfläche (NF)

Technische Funktionsfläche (TF)

Verkehrsfläche (VF)

Messen

Messen Messen Messen

NF+TF+VF BGF-NGF

DIN 277 imDIN 277 im Detail



DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: Bereich a überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Innenräume) Bereich b überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Balkone übereinander, Durchfahrten) Bereich c nicht überdeckt (z.B. oberster Balkon, Dachterrassen) Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.B. Geschosse) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln.



BGF



Installationsschacht kleiner 1 qm

NGF



NGF



Technische Funktionsfläche (TF) Fernmelderaum

KGF



KGF



Technische Funktionsfläche

KGF



VF



BRI



Quelle: Prof. Kalusche

Internationale Standardisierung ist in Erarbeitung



Beispiel

Quelle: Prof. Kalusche



Gewerbemietfläche

Wohnungsmietfläche

MF/G (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum des gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche MF/W (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Wohnraum des gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung)

geförderter Wohnungsbau

freier Wohnungsbau, wenn vereinbart



Gewerbemietflächen nach gif. eGewerbemietflächen Gewerbemietflächen nach gif. e.V.



MF/G Berechnungsregeln Folgende Grundflächenarten nach DIN 277 sind keine Mietfläche:

• Technische Funktionsflächen • nicht nutzbare Verkehrsflächen • Zwingende Konstruktions-Grundflächen

NF

TF VF

KGF



NF VF

KGF

Die Grundfläche die nach DIN 277 zur Bruttogrundfläche gehört und nicht der MF/G-0 zugeordnet wird, ist die Mietfläche und heißt MF/G



Beispiel



WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Allgemeines zur WoFIV Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften der WoFIV anzuwenden. Berechnungsgrundlagen WoFIV Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

WoFlVWoFlV Im geförderten Wohnungsbau !



Anrechnung der Grundflächen Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

WoFlVWoFlV



Nach gif werden im Unterschied zur WoFlV keine Gewichtungen definiert



Beispiel



Beispiele zu Wirtschaftlichkeit von Beispiele zu Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen



Kennzahlen im Geschosswohnungsbau a) Verhältnis von KGF zur BGF gut mittel schlecht 0,12 0,17 0,22 b) Verhältnis von NGF zur BGF gut mittel schlecht 0,88 0,83 0,78 c) Verhältnis von VF zur BGF gut mittel schlecht 0,07 0,11 0,15 d) Verhältnis von TF zur BGF gut mittel schlecht 0,01 0,025 0,04 (aus: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Gärtner, Berlin 1996)



Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3

BRI m³ 5.000 5.000 5.000

Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00

BRI/NF 3,8 4,8 5,8

NF m²

Baukosten NF €/m²

Anwendung in der Praxis:

Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.



Anwendung in der Praxis:

Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.

Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3

BRI m³ 5.000 5.000 5.000

Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00

BRI/NF 3,8 4,8 5,8

NF m² 1315,79 1041,67 862,07

Baukosten NF €/m² 798,00 1008,00 1218,00



*Großraumbüros

Vergleich von Büroimmobilien hinsichtlich der NF / BGF



Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren?

Objekt 25 Objekt 45•

Nutzfläche 5.320 7.451

Miete 106.400 149.020

Jahresmiete 1.276.800 1.788.240

Nach 10 Jahren 12.768.000

17.882.400

Vergleich Differenz 5.114.400

(53%) (74%)

Vergleich von Büroimmobilien hinsichtlich der NF / BGF



BauNVO – Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau MF/G – Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.V. MF/W – Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.V. WoFIV – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

Basisliteratur zu Flächen im HochbauBasisliteratur zu Flächen im Hochbau



BKI (Hrsg.): Bildkommentar DIN 276/277, 3. Aufl., Stuttgart 2007 BKI (Hrsg.): Handbuch Kostenplanung im Hochbau, 2. Aufl., Stuttgart 2008 Blecken; Hasselmann: Kommentar zur DIN 276, Köln 2007 Fröhlich: Hochbaukosten – Flächen – Rauminhalte, 16. Aufl., Wiesbaden 2010 Heix, G.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., Essen 2004 Kalusche, W.: Bemessen von Gebäuden – einfach aber richtig! In: Liebchen, Jens; Viering, Kalusche, W.: Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden. In: Gralla;Kohnke-Wensing; Bachmann; Kinne: Flächen und Mietverträge, Berlin 2008 Schneider, J.: Bekenntnisse eines Baulöwen, Verlagsgruppe Econ Ullstein List, München 1999 Warnecke, K. H.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., 2009 Weiß; Hasselmann.: Normgerechtes Bauen, 20. Aufl., Köln 2007

Weiterführende LiteraturWeiterführende Literatur



Ü2 Aufgabenstellung: Übung 2: Flächenermittlung Gebäude

Verwenden Sie Ihr gewähltes Übungsprojekt. Erstellen Sie eine Flächenermittlung nach DIN 277.



Auszug Seminararbeit



Auszug Seminararbeit

In LP3/4 zzgl. Raumnummer

Beispiel für Arbeitstabellen auf CD (.xls)

Nachvollziehbare (prüffähige) Aufstellung für die Bauvorlagen

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