FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

39

description

FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora. Warszawa 28.11.2006. Agenda. 1. Rynek nieruchomości komercyjnych: Segmenty rynkowe – produkty; Uczestnicy rynku – podmioty; Zarys sytuacji rynkowej w głównych miastach Polski. - PowerPoint PPT Presentation

Transcript of FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

Page 1: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.
Page 2: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 2

1. Rynek nieruchomości komercyjnych: Segmenty rynkowe – produkty; Uczestnicy rynku – podmioty; Zarys sytuacji rynkowej w głównych miastach Polski.

2. Finansowanie inwestycji w nieruchomości komercyjne

Definicja IRR – aspekt praktyczny, punkt widzenia Inwestora; Finansowanie kapitałem własnym – kto dokonuje takich

inwestycji, wady i zalety; Finansowanie przy wsparciu kredytowym –dźwignia finansowa

(dzwignia dodatnia, ujemna, neutralna), wady i zalety (ryzyko); Pozostałe źródła finansowania – fundusze, private equity

Page 3: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 3

3.Finansowanie nieruchomości komercyjnych –

wysokość kredytu bankowego, efektywny

koszt kredytu. SPV i schemat zależności kapitałowych spółek zależnych,

amortyzacja, rata balonowa – schemat spłaty kredytu,

zmienne i stałe stopy procentowe.

Wysokość kredytu – wskaźniki NOI, LTV, DSCR – zarys

teoretyczny i przykład;

Efektywny koszt kredytu dla inwestora – ilustracja na

przykładzie kredytu z prowizją oraz ratą balonową.

Page 4: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 4

4. Decyzje Inwestora rynku nieruchomości

komercyjnych

Zakup nieruchomości komercyjnej – porównanie

osiąganych przez inwestora stóp zwrotu przy zakupie z

kredytem i całkowicie przy wykorzystaniu środków

własnych – przykład;

Sprzedaż – decyzje właściciela nieruchomości – case

study – sprzedać, zatrzymać na dotychczasowych

warunkach, refinansować, sprzedać i kupić alternatywną

nieruchomość komercyjną.

Page 5: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 5

Obiekty biurowe oraz kompleksowe parki budynków biurowych;

Magazyny i centra logistyczne;

Centra i galerie handlowe oraz sieci hipermarketów

Factory outlets;

Projekty typu „mixed-use” (wielofunkcyjne);

Parki galerii handlowych;

Page 6: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 6

Osoby fizyczne;

Spółki niezależnie od formy prawnej (z o o, akcyjne,

komandytowe, komandytowo-akcyjne);

Przedsiębiorstwa;

Instytucje finansowe (fundusze rynku

nieruchomości, fundusze emerytalne, towarzystwa

ubezpieczeniowe, banki).

Page 7: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 7

Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)

Pierwsze nowoczesne centra handlowe -1999/2000 (Galeria Mokotów,

Promenada, Klif, Sadyba Best Mall);

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej 1,36 mln m2;

Planowana na lata 2006-2008 – 170 tys m2 (Złote Tarasy, Retail Park

Targówek, rozbudowa Ikea Targówek, II faza Fashion House Piaseczno,

outlet Piaseczno);

Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 55-65 EUR/m2, m-c, za

mniejsze sektory (do 100m2) – do 100 EUR/m2, m-c;

Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach (Marszałkowska,

Nowy Świat) – 65-75 EUR/m2, m-c.

Page 8: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 8

Powierzchnia biurowa (najdynamiczniej rozwijający się rynek w Polsce)*(Knight Frank – Office report 2006)

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej – 2,18 mln m2, w tym 47% skoncentrowanej w Centralnym Obszarze Biznesu (COB), pozostałe głównie Służewiec Przemysłwy, Wola (ul. Kasprzaka, Płocka), Al. Jerozolimskie;

Planowana na lata 2006-2007 – 245 tys m2; Współczynnik pow. niewynajętej – sukcesywnie maleje – aktualnie

szacowany na poziomie 9,14%, COB – 11,5%, poza centrum 7,1%; Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie w COB – 14-18

EUR/m2, m-c, poza centrum 10-14 EUR/m2, m-c; Czynsze w obiektach o najwyższym standardzie – 18-20 EUR/m2, m-c; Stawki czynszu efektywnego – niższe o 5-15% niezależnie od lokalizacji.

Page 9: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 9

Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005)

Podaż powierzchni magazynowej - ponad 1,2 mln m2 (popularne projekty spekulacyjne, w skali krajowej przeważają projekty built-to-suit), w tym

- I strefa – 28%;- II strefa – 49%;- III strefa – 23%;

Poziom czynszów- I strefa – najwyższe stawki – 5 EUR/m2, m-c, opłaty

eksploatacyjne – 1 EUR/m2, m-c - II strefa – najbardziej popularna 2,90 EUR/m2, m-c; opłaty

eksploatacyjne – 0,75 EUR/m2, m-c- III strefa – 2,70 EUR/m2, m-c, opłaty eksploatacyjne – 1 EUR/m2, m-c;

Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 200 tys m2.

Page 10: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 10

Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 430 tys

m2 (w tym 2 centra Auchan, Centrum Franowo, Panorama, Stary Browar,

Selgros, Poznań Plaza, King Cross Marcelin);

Planowana na najbliższe 3 lata – 300 tys m2 (rozbudowa Starego Browaru,

M1, Centrum Franowo oraz nowe projekty – Galeria Łacina, Galeria Malta,

Galeria Poznańska, Walther Mable, Fashion Town);

Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 35-40 EUR/m2, m-c;

Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (ul. Półwiejska,

Paderewskiego, Św. Marcina) - 40-50 EUR/m2, m-c.

Page 11: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 11

Powierzchnia biurowa (brak podaży)*(Knight Frank – Office report 2006)

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na

poziomie – 121 tys. m2 (Winogrady BC, PGK I i II, PFC, Kupiec Poznański), w

tym 77 tys. m2 zlokalizowane w centrum miasta;

Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 15%;

Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie – 12-14 EUR/m2,

m-c, efektywne 10-12 EUR/m2, m-c (najwyższe w PCF);

Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005)

Podaż powierzchni magazynowej - ponad 60 tys. m2;

Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0%

Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 700 tys m2.

Page 12: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 12

Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 830 tys

m2 (30% zlokalizowanej w Katowicach m.in. Silesia City Center, Sosnowiec -

Fashion House);

Planowana podaż przed końcem 2008 roku – ok.270 tys m2 (Plaza Shopping

Centers, Fokus Parki, centra Carrefour w Rybniku i Gliwicach);

Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 32-40 EUR/m2, m-c;

Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach - 25-35 EUR/m2, m-

c.

Page 13: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 13

Powierzchnia biurowa (wykorzystywana na potrzeby własne firm)*(Knight Frank

– Office report 2006)

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (budynki wyremontowane oraz obiekty klasy A) szacowane na poziomie – 73 tys. m2

(Ujazdowskie 10, Opolska 22 oraz okolice ronda Gen. Ziątka); Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 16%; Czynsze wywoławcze w najlepszych obiektach o wysokim standardzie – 10-15

EUR/m2, m-c, w niższym standardzie 8-10 EUR/m2, m-c, opłaty eksploatacyjne 1-3 EUR/m2, m-c w praktyce włączane w podstawowe stawki czynszowe;

efektywne niższe o 1-2 EUR/m2, m-c;

Powierzchnia magazynowa - Śląsk*(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw.

2005)

Podaż powierzchni magazynowej - ponad 200 tys. m2; Poziom pow. niewynajetej – szacowany 4,5%; Średnie stawki czynszu – 3,2 EUR/m2, m-c Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 600 tys m2.

Page 14: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 14

Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 370 tys

m2 (w tym Centrum Zakopianka, Kraków Plaza, Galeria Kazimierz, M1,

Krokus i Carrefour Czyżyny);

W trakcie budowy ok.150 tys. M2 nowej powierzchni, w tym Galeria

Krakowska Planowana oraz Ikea-Auchan Retail Park;

Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 38-46 EUR/m2, m-c;

Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (Rynek, ul.

Floriańska, Szewska) - 40-70 EUR/m2, m-c.

Page 15: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 15

Powierzchnia biurowa*(Knight Frank – Office report 2006)

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na

poziomie – 120 tys. m2 (Galileo & Newton, Buma Square, Centrum Biurowe

Sosnowiecka, Euromarket, KBP)

W latach 2006-2007 obserwowane ożywienie – planowana podaż to ok. 23

tys. m2 nowej powierzchni zlokalizowanej w 5 obiektach biurowych;

Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 7%;

Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie – 13-16 EUR/m2,

m-c, w obiektach klasy B 9-13 EUR/m2, m-c;

Czynsze efektywne w obiektach klasy A - 12-14 EUR/m2, m-c, w klasie B –

8-10 EUR/m2, m-c.

Page 16: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 16

Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 300 tys.

m2 (Bielany Retail Park, Auchan Bielany, Park Korona, Borek, Galeria

Dominikańska);

Do końca 2008 roku oczekiwany poziom podaży wynosić będzie ponad 530

tys. m2 (m.in. nowe projekty Pasaż Grunwadzki, Arkady Wrocławskie,

Factory Outlet Center);

Niski poziom pustostanów – 1-2%;

Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 35-38 EUR/m2, m-c;

Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (Rynek, ul.

Floriańska, Szewska) – 32 -45 EUR/m2, m-c.

Page 17: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 17

Powierzchnia biurowa (popyt przewyższający podaż)*(Knight Frank – Office report 2006)

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na poziomie – 108 tys.

m2 (Bema Plaza, Temida II, Green Point, Quattro Forum, Kuźnicza, Muchoborska II);

Planowana duża dynamika wzrostu podaży – nowe projekty wspierane wewnętrznym

popytem lokalnych firm oraz proinwestycyjną polityką miasta wspierającą inwestycje

międzynarodowych koncernów - Siemens, Hewlett Packard, Volvo, LG;

Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 1%;

Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie w centrum – 11-13 EUR/m2, m-

c, poza centrum za najlepsze powierzchnie 11-12 EUR/m2, m-c, niższy standard 9

EUR/m2, m-c.

Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005)

Podaż powierzchni magazynowej - ponad 61 tys. m2;

Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0%;

Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 200 tys m2.

Page 18: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 18

Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 310 tys. m2 (M1, Galeria

Łódzka, CH Tulipan, Pasaż Łódzki) oraz oddany w 2006 r. spektakularny projekt

Manufaktura o pow. 60 tys. m2;

Przez inwestorów rynek postrzegany jest jako nasycony – ostrożnie planowane nowe

inwestycje;

Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 30-36 EUR/m2, m-c, nieco wyższe w

Manufakturze do 40 EUR/m2, m-c;

Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (ul. Piotrowska) – 20 -27

EUR/m2, m-c.

Powierzchnia magazynowa Łódź i okolice *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005)

Podaż powierzchni magazynowej - ponad 100 tys. m2;

Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0,9%;

Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 1,2 mln m2.

Page 19: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 19

Jest bezpośrednią miarą rocznego zwrotu

przynoszonego przez każdą zainwestowaną jednostkę monetarną, w każdym okresie, w którym znajduje się ona w inwestycji. Informuje jakiego zwrotu można oczekiwać od inwestycji w określonym czasie.*

* Analiza finansowa inwestycji w nieruchomości komercyjne – Podręcznik CCIM, Polska Federacji Rynku Nieruchomości, 2006.

Page 20: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 20

Finansowanie kapitałem własnym:

Podmioty: osoby fizyczne, spółki, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe, banki;

Przesłanki za: posiadana ilość środków pieniężnych, ograniczona tolerancja lub brak tolerancji na ryzyko finansowe, strategie bezpiecznego finansowania, akceptowalny nieobciążony zysk

Page 21: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 21

Finansowanie przy wsparciu kredytowym: (dźwignia finansowa):

Podmioty: osoby fizyczne, spółki, firmy ubezpieczeniowe, banki;

Przesłanki za: podwyższony zysk z kapitału własnego, dywersyfikacja portfela, zwiększenie siły nabywczej, relatywnie wysoki koszt finansowania kapitałem własnym;

Przesłanki przeciw: r y z y k o

Page 22: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 22

Spółka CelowaSPV

Udziałowiec/y (Właściciel/e) Spółki

Celowej (SPV)- 100%

Najemca

Podnajemcy

Bank Indywidualna struktura

finanansowania

Umowy podnajmu

Umowy najmu

Czynsz za wynajempowierzchni

Spłata kredytu z wpływów osiąganych z umów najmu

Kredyt zabezpieczony

hipoteką na nieruchomości

Czynsz za wynajem

powierzchni

Wkład Właściciela(nieruchomości)Zarządzanie SPV

Zapłata ceny za nieruchomości

- uwolnienie środków finansowych

Page 23: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 23

(2) (3) (4) (5) (6) (7)Lata

- udzielany na 10 lat z amortyzacją 15 - 25 - letnią

- udział kredytu w wartości nieruchomości (LTV) max. 75%-90%

- Minimalny poziom Wskaźnika Pokrycia Długu (DSCR) > (1,0-1,2)

- spłata kredytu z wygenerowanych przez projekt środków pieniężnych, jednorazowa spłata balonowa na zakończenie okresu kredytowania realizowana poprzez refinansowanie lub sprzedaż nieruchomości

Spłata kredytu inwestycyjnego - miesięczne raty annuitetowe

(1) (8) (9) (10)

EURUSD

Spłata poprzez refinansowanie

(0)

Page 24: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 24

Wartość inwestycji – PLN 10.000.000

NOI – PLN 1.000.000 Maks. Wartość

wskaźnika LTV – 80% Stopa oprocentowania –

7,5% Okres kredytu – 7 lat Amortyzacja kredytu –

20 lat, spłaty miesięczne Wymagany DSCR – 1,20 Kwota kredytu - ???

War LTV = 8 000 000,00roczna spłata

War DSCR= 1 000 000/1,2= 833 333,33

N CF0 PV = ???1 69 444,44 PMT2 69 444,44 PMT

…240 69 444,44 PMT + FV

PV= 8 620 286,00

Page 25: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 25

Kwota kredytu – 4.000.000 PLN

Nominalna stopa oprocentowania – 10%

Okres kredytu – 5 lat Amortyzacja kredytu –

20 lat, spłaty miesięczne

Wysokość prowizji – 2% Efektywny koszt

kredytu - ???

N CF0 -4 000 000,00 PV1 ??? PMT2 ??? PMT

… ???240 ??? PMT + FV

i = 10%PMT = 38 600,87

Page 26: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 26

N CF0 -4 000 000,00 PV1 38 600,87 PMT2 38 600,87 PMT

… …

60 38600,87+??? PMT + FVi = 10%FV= 3 592 098,00

N CF

0 -3 920 000,00 PV

1 38 600,87 PMT2 38 600,87 PMT

… …60 38600,87+ 3592098 PMT + FV

ief = 10,54%

Page 27: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 27

1 2 3 4 5

NOI[PLN] 186 000 192 000 196 000 202 000 208 000

Fundusz emerytalny rozważa zakup nieruchomości komercyjnej w oparciu o środki własne;Horyzont inwestycyjny – 5 lat, cena sprzedaży na koniec roku 5 obliczana jako kapitalizacja NOI przy stopie 10%;Oczekiwana stopa zwrotu – 12%;NOI generowane przez projekt w kolejnych latach:

Wartość na koniec 5 roku:V =

N CF0 ??? PV1 186 000,00 CF12 192 000,00 CF23 196 000,00 CF34 202 000,00 CF45 2 288 000,00 CF5 + FV

i = 12%PV = 1 885 300,00

208000/0,10 = 2 080 000

Page 28: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 28

Inwestor – osoba fizyczna -dokonuje zakupu nieruchomości biurowej, cena 1000000 PLN;

Obiekt całkowicie wynajęty, 6-lokalowy, czynsz miesięczny w pierwszym roku 2000PLN/lokal, w kolejnych wzrasta rocznie o 3%;

Koszty operacyjne wynoszą 30% przychodu z czynszu; Oczekiwany wzrost wartości nieruchomości 2,5% rocznie,

inwestor przewiduje sprzedaż na koniec 5 roku; Inwestor dokonuje analizy w dwóch opcjach:1. zakup ze środków własnych (IRR =???);2. Zakup z wykorzystaniem kredytu bankowego: wysokość

70% ceny zakupu, amortyzacja 25 lat, płatności miesięczne, oprocentowanie 9%, prowizja 2%. (IRR=???)

Page 29: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 29

Opcja 1 – zakup ze środków własnych.Rok 1 2 3 4 5Przychód z czynszu[PLN/rok] 144 000 148 320 152 770 157 353 162 073Koszty operacyjne [PLN/rok] 43 200 44 496 45 831 47 206 48 622

NOI[PLN/rok] 100 800 103 824 106 939 110 147 113 451

Wartość na koniec 5 roku 1 131 408

N CF0 -1 000 000,00 PV1 100 800,00 CF12 103 824,00 CF23 106 939,00 CF34 110 147,00 CF45 113451 + 1131408 CF5 + FV

IRR = 12,67%

Page 30: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 30

Opcja 2 – zakup współfinansowany kredytem.

Rok 1 2 3 4 5Przychód z czynszu[PLN/rok] 144 000 148 320 152 770 157 353 162 073Koszty operacyjne [PLN/rok] 43 200 44 496 45 831 47 206 48 622

NOI[PLN/rok] 100 800 103 824 106 939 110 147 113 451Roczna obsługa długu 70 492 70 492 70 492 70 492 70 492

CF 30 308 33 332 36 447 39 655 42 959Wartość na koniec 5 roku

Saldo kredytu na koniec 5 roku

FV

696 831

1 131 408

434 577

Page 31: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 31

Opcja 2 – zakup współfinansowany kredytem.

N CF0 -314 000,00 PV1 30 308,00 CF12 33 332,00 CF23 36 447,00 CF34 39 655,00 CF45 42959 + 434577 CF5 + FV

IRR = 16,82%

Opcja 1

Opcja 2

IRR = 12,67%

IRR = 16,82%

Page 32: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 32

Pięć lat temu Inwestor nabył nieruchomość komercyjną – centrum handlowe – na następujących

warunkach finansowych:Cena zakupu – 4 550 000 PLN;Kredyt hipoteczny – 3 400 000 PLN;Oprocentowanie kredytu – 9%;Amortyzacja – 20 latSpłaty miesięczne;Prowizja - 1 %.

Inwestycja spieniła oczekiwania Inwestora, obiekt jest całkowicie wynajęty, a prognozy rynkowe dla

tego segmentu rynku są optymistyczne. Inwestor otrzymał list intencyjny z propozycją sprzedaży

centrum za cenę 5 250 000 PLN, zwrócił się więc do doradcy rynku nieruchomości komercyjnych

celem przeprowadzenia analizy dostępnych opcji rynkowych. Niezależny konsultant bazując na

znajomości sytuacji rynkowej zaproponował Inwestorowi analizę następujących opcji:Sprzedaż za gotówkę i ponowne zainwestowanie zysku;Odrzucenie propozycji i dalsze posiadanie nieruchomości na dotychczasowych warunkach przez

kolejne 5 lat;Dalsze posiadanie nieruchomości i jej refinansowanie zgodnie z warunkami panującymi na rynku;Sprzedaż nieruchomości po proponowanej cenie i zakup innej.

Page 33: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 33

Opcja 1 – sprzedaż za gotówkę PLN.

UWAGA: Wszystkie obliczenia przeprowadzone zostały z pominięciem kosztów zakupu i sprzedaży nieruchomości oraz z pominięciem obciążeń podatkowych, w tym związanych z amortyzacją obiektu.

Cena sprzedażySaldo kredytu po

5 latach Dochód z transakcji

5 250 000

3 016 040

2 233 960

Opcja 2 – dalsze posiadanie nieruchomości. NOI generowane w 1 roku kolejnego 5-letniego okresu – 549 700PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie;Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na podstawie NOI z roku 6 oraz 10,5% stopy kapitalizacji;Roczna obsługa długu – 367 088 PLN;Saldo kredytu na koniec 5 roku – 2 414 940 PLN.

Page 34: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 34

Rok 1 2 3 4 5 6

NOI[PLN/rok] 549 700 568 940 588 852 609 462 630 793 652 871Roczna obsługa długu, PLN 367 088 367 088 367 088 367 088 367 088

CF 182 612 201 852 221 764 242 374 263 705Wartość na koniec 5 roku PLNSaldo kredytu na koniec 5 roku PLN

FV

6 217 821

2 414 881

3 802 940

N0 -2 233 960,00 PV1 182 612,00 CF12 201 852,00 CF23 221 764,00 CF34 242 374,00 CF45 263705 + 3802940 CF5 + FV

IRR = 19,23%

CF

Page 35: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 35

Opcja 3 – dalsze posiadanie nieruchomości i jej refinansowanie. NOI generowane w 1 roku kolejnego 5-letniego okresu – 549 700PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie;Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na podstawie NOI z roku 6 oraz 10,5% stopy kapitalizacji;Minimalna wysokość kredytu refinansującego – 3 937 500 PLN;Oprocentowanie kredytu – 9%;Prowizja – 1,5%;Amortyzacja – 20 lat, spłaty miesięczne;Roczna obsługa długu – 425 121 PLN;Saldo kredytu na koniec 5 roku – 3 492 840 PLN.Zysk z refinansowania:

Nowy kredyt

Saldo kredytu po 5 latach Zysk z

refinansowania

3 937 500

3 016 040

921 460

Page 36: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 36

Rok 1 2 3 4 5 6

NOI[PLN/rok] 549 700 568 940 588 852 609 462 630 793 652 871Roczna obsługa długu PLN 425 121 425 121 425 121 425 121 425 121

CF 124 579 143 819 163 731 184 341 205 672Wartość na koniec 5 roku PLNSaldo kredytu na koniec 5 roku PLN

FV

6 217 821

3 492 840

2 724 981

N0 -2233960 + 921460 PV1 124 579,00 CF12 143 819,00 CF23 163 731,00 CF34 184 341,00 CF45 205672 + 3492840 CF5 + FV

IRR = 24,79%

CF

Page 37: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 37

Opcja 4 – sprzedaż nieruchomości i zakup innej.Nowa nieruchomość: NOI generowane w 1 roku– 750 000PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie; Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na

podstawie NOI z roku 6 oraz 10% stopy kapitalizacji; Cena zakupu – 7 500 000 PLN.Kredyt: LTV – 80/20; Oprocentowanie kredytu – 8,75%; Brak prowizji; Amortyzacja – 20 lat, spłaty miesięczne; Roczna obsługa długu – 636 272 PLN; Saldo kredytu na koniec 5 roku – 5 952 955 PLN.

Page 38: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 38

N0 -2233960+733960 PV1 113 728,00 CF12 139 978,00 CF23 167 147,00 CF34 195 267,00 CF45 224371 + 2954692 CF5 + FV

IRR = 22,80%

CF

Rok 1 2 3 4 5 6

NOI[PLN/rok] 750 000 776 250 803 419 831 538 860 642 890 765Roczna obsługa długu PLN 636 272 636 272 636 272 636 272 636 272

CF 113 728 139 978 167 147 195 267 224 371Wartość na koniec 5 roku PLNSaldo kredytu na koniec 5 roku PLN

FV

8 907 647

5 952 956

2 954 692

Page 39: FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.

SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-

Oraczewska 39

2. Ograniczenia IRR jako kryterium decyzyjnego i wyboru inwestycji alternatywnych:Inwestycje niekonwencjonalne (ujemne przepływy pieniężne po pierwszym okresie nakładów początkowych);Rzeczywista wielkość nakładów inwestycyjnych (dyskontowanie ujemnych przepływów początkowych przy stopie równej IRR);Brak reinwestycji dodatnich przepływów okresowych;Dysparytet w wielkości i czasie trwania inwestycji.

3. Metodą pozwalającą na niwelację ograniczeń IRR w analizie alternatywnych opcji jest metoda akumulacji kapitału.

1. Zestawienie otrzymanych wartości IRR dla poszczególnych opcji

Opcja 1 - zatrzymać na kolejne 5 lat

Opcja 2 - refinansować

Opcja 3 - sprzedać i kupić nową nieruchomość

IRR = 19,23%

IRR = 24,97%

IRR = 22,80%