Financiering - OVAM · ₋De ambitie is ook met duurzame elektriciteitsdiensten zoals laadpalen...
30
Financiering van duurzame brownfieldontwikkeling 26 april 2019
Transcript of Financiering - OVAM · ₋De ambitie is ook met duurzame elektriciteitsdiensten zoals laadpalen...
Financiering van
duurzame brownfieldontwikkeling26 april 2019
Inhoud
> Ontwikkelen met financieel en maatschappelijk rendement
> Optimaliseren van de business case
> Financiering
Ontwikkelen met financieel en maatschappelijk rendement
Duurzame ontwikkeling van brownfields
‘Duurzaam’ ontwikkelen = ontwikkelen met maatschappelijk rendement
Business Case
_
+_
Maatschappelijk Rendement+
Business Case
_
+_
Maatschappelijk Rendement+
_
+
+Investeringscapaciteit++
++
_ _
_ _
Investeringscapaciteit
_
Business Case
Maatschappelijk Rendement
_
+
+
++
++
_ _
_ _
_
Business Case
Transformatie bedrijventerrein
naar wonen
Vervangen laag-door hoogbouw
Maatschappelijk Rendement
_
+
+
++
++
_ _
_ _
_
Maatschappelijk Rendement
Business Case
Versnipperd binnengebied
verdichten met wonen
Reconversie bedrijfsgebouw door bewonerscoöperatieve
Transformatie stationsomgeving naar
gemengde woonomgeving
Stadion
Transformatieblackfield naar
wonen/bedrijven
_
+
+
++
++
_ _
_ _
_
Maatschappelijk Rendement
Business Case
Sociale Woningbouw
Infra / OV
Parkeervoorzieningen
_
+
+
++
++
_ _
_ _
_
Business Case
Maatschappelijk optimaliseren
Aan de markt om op te lossen
No Go !
Andere investeringsopties
verkennen
Maatschappelijk Rendement
Samenwerking en financiering
organiseren
(Financiële) Go !
Business case optimaliseren /
Business case verlaten / op risico uitvoeren
Investeringscapaciteit
Investeringscapaciteit
_
+
+
++
++
_ _
_ _
_
Maatschappelijk Rendement
Business Case
Publieke middelen / subsidie / dekking onrendabele top
Geïntegreerd contract / DBFMO / concessie
Herverkaveling
Gezamenlijke bekostiging / grondenbank
Project opnemen in gebiedsontwikkeling op
overheidsgronden
Projecten koppelen
OpkoopstrategieAlternatieve financiering /
ESCo SPV
Lening / Garanties door de overheid
Duurzame ontwikkeling van brownfields
Duurzaam ontwikkelen = ontwikkelen met maatschappelijk rendement
₋ Zeer actueel in tijden van milieu- en klimaatbewustwording
₋ Zeer relevant in kader van de Bouwshift : de verdichting van kernen leggen een grotere druk op de binnenstedelijke bouw/ontwikkelingsopgave
₋ Kosten-verhogende en risico-verhogende aspecten vragen creativiteit bij het sluitend maken van de business case
₋ Daartoe zijn inspanningen van zowel private als publieke zijde nodig !
Optimalisatie van de business case
Optimaliseren van de business case
Doorlooptijd van het ontwikkelingstraject beperken• efficiëntie van processen en procedures (vergunningen, saneringsonderhandelingen,
brownfieldconvenanten) : vermogen niet langer dan nodig vastzetten in de grond
• complexe eigendomsstructuren : initiatief/begeleiding van de overheid in oprichting grondenbank of zelfs grondpositie innemen in geblokkeerde dossiers
• draagvlakcreatie door organisatie van participatietrajecten door de ontwikkelaar
Transparantie omtrent randvoorwaarden zodat marktconforme biedingsprijs te bepalen valt• ruimtelijke visie : ontwikkelingsmogelijkheden / dichtheid
• stedenbouwkundige lasten zoals groenaanleg, (semi-)publieke ruimte, mix van doelgroepen en typologieën, …
• gedeelde voorzieningen : waterzuivering, hernieuwbare energie, gedeelde lokalen, ….
• visie over mobiliteit
Schaal van de ontwikkeling uitbreiden…
Verhogen van de densiteit waar dit door een ruimtelijke visie wordt onderbouwd
Optimaliseren van de business case
Tijdelijk gebruik : geen inkomstenbron maar de place-making resulteert in een verlaging van het afzetrisico
Steun- en subsidiemaatregelen₋ Gerichte toekenning : voorbehouden voor inefficiënte, innoverende markten, voor
kleinschalige projecten, voor juridisch complexe dossiers
₋ Uitbreiding btw-verlaging van 21% naar 6% voor meer steden en gemeenten
₋ Versoepelen van waarborgregelingen, of waarborgen door de overheid
₋ Afname-engagement door de overheid
‘Zoet-zuur’ combineren
Alvat-site Buggenhout
Advies om herontwikkeling
van te saneren bedrijventerrein te koppelen aan
ontwikkeling van (assistentie-)
woningen in de gemeentekern
Optimaliseren van de business case
Risico’s beperken en risico’s verdelen
Specifieke risico’s van brownfields₋ nav erfgoed en restauratie
₋ nav administratieve procedures zoals brownfieldconvenant
₋ nav renovatie/reconversie van bestaande gebouwen
₋ nav saneren van bodem, bodemwater en gebouwen
₋ …
Specifieke risico’s van duurzame ontwikkeling₋ nav sociale woningen
₋ nav maatschappelijke functies, speeltuinen, semi-publieke tuinen
₋ nav complexere, innovatieve technieken
₋ …
Optimaliseren van de business case
Risico’s beperken en risico’s verdelen
Verhinderen van hoge risico-marges₋ Een doordachte omgang met risico’s voorkomt dat financiers en investeerders hoge
risico-marges inrekenen (of hoog aandeel eigen vermogen vragen) die de business case verzwaren of bemoeilijken
₋ Participatie Maatschappij Vlaanderen : achtergestelde leningen en waarborgen scheppen vertrouwen bij financiers/investeerders
Opmaak van een risico-analyse ex-ante₋ Oplijsten van alle risico’s met vermelding van de kans dat een risico zich voordoet
en het financiële gevolg in dat geval
₋ Hieruit worden de risico’s met belangrijkste impact gefilterd
₋ Onderhandeling wie welke risico draagt, voornamelijk ifv wie het risico best kan beheersen
₋ Vb van risico-deling (wat verder gaat dan risico-verdeling) : grondenbank, participatieve samenwerking ovv SPV, …
Tondelier Gent
Risico-analyse door Rebel (ex-post)
Optimaliseren van de business case
Risico-analyse Tondelier : lijst van 189 risico’s !
₋ Marktrisico: aandacht van de stad voor andere ontwikkelingen als ‘Oude Dokken’ vermindert kansen op snelle afzet voor Tondelier
₋ Politiek risico: Een nieuwe coalitie kan het project mogelijk minder gunstig gezind zijn dan de huidige
₋ Saneringsrisico: NV Tondelier staat in voor de saneringskosten van de gekende vervuiling. Onvoorziene vervuiling is voor rekening van Stad Gent. Onderscheid is in praktijk echter zeer moeilijk te maken. Indien de kosten van ongekende vervuiling zeer hoog oplopen kan Stad Gent deze niet meer dragen, met sterke vertraging of in het slechtste geval stopzetting van het project als risico.
₋ Subsidierisico: de restauratie van de oude gashouders is essentieel voor de identiteit van de site, maar voor de timing en bedrag van de subsidiëring is men afhankelijk van de Vlaamse Overheid
₋ Afzetrisico sociaal programma: stad houdt vast aan de verplichting tot bouwen van groot aandeel sociale woningen hoewel de afnamegarantie door sociale huisvestingsmaatschappij niet langer gegarandeerd is door verandering wetgeving
₋ …
Financiering
Financiering
Impact-investeerders / derden-investeerders
₋ wensen maatschappelijk rendement
₋ aanvaarden daarom risico op een lager financieel rendement
Via banken met maatschappelijk geëngageerd profiel
₋ voor de kleine belegger
Via investeringsfondsen
₋ instapdrempel blijkt vrij hoog
Via ESCo Energy Service Contract
₋ Naast impactinvesteerders, vb ook bewoners van een ontwikkeling
Financiering
Oprichting van een ESCo Energy Service Contract
₋ financiert de investering in energiebesparende maatregelen
₋ Institutionele investeerders leveren het startkapitaal; de besparingen op energieverbruik tijdens de exploitatie lossen de financieringslast in want de gebruiker betaalt marktconform volgens het ‘niet meer dan anders’-principe
₋ reeds veelvuldig toegepast in NL
₋ vnl in bestaande gebouwen (vb PMV Wattson), maar kan ook ingezet voor gebiedsontwikkeling (vb De Nieuwe Dokken in Gent)
De Nieuwe Dokken Gent
DUCOOP ESCo voor innoverende, duurzame technieken
Beeld Schipperskaai nv
Financiering
DUCOOP ESCo
₋ Water wordt lokaal gezuiverd, waardoor bewoners vrijgesteld zijn van de betaling van heffingen op waterzuivering. Door deze toch te innen, wordt de lokale waterzuivering gefinancierd.
₋ Het warmtenet kent ook een aansluitingsplicht, maar bewoners betalen aan traditionele gastarieven. Met de aanleg van het warmtenet is ook bespaard op bouwkosten zoals die van de aanleg van rookgaskanalen.
₋ De ambitie is ook met duurzame elektriciteitsdiensten zoals laadpalen voor auto’s en fietsen en het sturen van energieopslag en -verbruik in functie van piek- en dalverbruiken, in combinatie met zakelijke rechten op daken om zonne-energie op te wekken, een draaiende business case te vormen.
Financiering
‘Interne’ subsidiëring
₋ Overheid legt randvoorwaarden op aan de ontwikkeling ifv maatschappelijk rendement
₋ Eventuele meerkost of de eventuele daling van de winstmarge die deze randvoorwaarden met zich meebrengen, worden integraal verrekend in de winstdeelname van de overheid
₋ Vb 20/20/60 regel wordt verrekend in de aankoopwaarde van de grond
₋ Vb Centrale Werkplaats Leuven : bouw van geconventioneerde woningen (met prijs lager dan de marktwaarde) wordt verrekend in de aankoopwaarde van de grond
₋ Vb Centrale Werkplaats Leuven : bestaand gebouw wordt tijdelijk behouden en verhuurd aan vzw’s aan laag tarief; dit wordt verrekend in de grondwaarde
₋ Gronden niet onmiddellijk te betalen aan de overheid door de eindgebruiker levert een afzetvoordeel voor de ontwikkelaar
Financiering
Burgerbudget
₋ Bereidheid van burgers om hun burgerbudget in te zetten ter financiering van plekken voor sociale cohesie, verenigingen, … die dan in eigendom blijven van stadsontwikkelingsbedrijven
Alternatieve ontwikkelingswijze door een coöperatieve van eindgebruikers
₋ Voor wie het financieel rendement op korte termijn van geen belang is
₋ Alternatieve, participatieve projectontwikkeling waarbij de eindgebruiker financiert en van bij aanvang het project mee vormgeeft/stuurt
Financiering
Financiering vanuit vermeden toekomstige overheidsuitgaven
₋ Overheidsuitgaven die in de toekomst zullen vermeden worden door een specifieke overheidsinvestering op korte termijn, kunnen de investeringsbeslissing verantwoorden en financieren
₋ Is een belangrijke stimulans voor een overheid om mee te investeren/ondersteunen in maatschappelijk en technisch duurzamere projecten die een gezondheidsvoordeel opleveren en daardoor besparing voor de sociale zekerheid betekenen
₋ Vb gebiedsontwikkelingen die inzetten op modal shift, elektrisch rijden, propere gebouwtechnieken, alternatieve energiebronnen, gesloten kringlopen van water, warmte en afval, kwalitatieve openbare ruimte… betekenen lagere kosten voor gezondheidszorg
₋ Vb binnenstedelijke ontwikkelingen ikv de Bouwshift, zie studie Vito voor de vermeden overheidsuitgaven van infrastructuur en zoveel meer
