Financien secretarissen visitatie

Click here to load reader

Embed Size (px)

description

Op welke manier kunnen de cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting gebruikt worden om een beeld te krijgen van de financiële positie van woningcorporaties

Transcript of Financien secretarissen visitatie

  • 1. Financin voor secretarissen visitatie woningcorporaties Heeft u voldoende onderpand Kunt u betalen zonder huizen te verkopen? Over het huishoudboekje van de woco en relevante financile kengetallen, een introductie Hein Albeda

2. Inkomsten, uitgaven, terugbetalen Kerngegevens CorporatieReferentie-corporatie Landelijk gemiddelde Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (per VHE x 1) 43640 37888 WOZ-waarde (per woongelegenheid x 1) 145585 177371 159816 Volkshuisvestelijk vermogen (per VHE x 1) 11709 16049 13400 Prognose Volkshuisvestelijk vermogen 2013 (per VHE x 1) 15532 18254 16132 Nominale waarde langlopende leningen (per VHE x 1) 33015 31874 30995 Rentabiliteitswaarde langlopende leningen (per VHE x 1) 31109 28013 27284 Rentelasten (per VHE x 1) 1527 1437 1416 Netto kasstroom (per VHE x 1) - huuropbrengst - netto kasstroom na rente 5252 1042 5125 789 4.894 684 Rentedekkingsgraad1,7 1,5 1,5 Schuldverdien ratio in31,7 40,4 45,3 Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid (per VHE x 1) 1250 1252 1293 Aantal VHE per fte 140 93 88 Toename netto bedrijfslasten(2005-2008) in % 27,9 procent 21,6 procent 19,5 procent Onderhoudskosten (per VHE x 1) - Klachtenonderhoud - Mutatieonderhoud - Planmatig onderhoud 261 410 727 323 188 1052 325 205 915 Woningverbetering (per verbeterde woning x 1.000) 1600 11948 15948 Continuteitsoordeel A 85 procent A oordeel 81 procent A oordeel Solvabiliteitsoordeel voldoende,'97,5 procent zelfde oordeel 98,6 procent zelfde oordeel 3. Geld lenen om huizen te bouwen

  • 1. Heeft u voldoende onderpand?
    • Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen, WOZ, solvabiliteit)
    • Genoeg capaciteit om te verdienen (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde)
  • 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?
    • Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)

Dit is de centrale dia! 4. Volkshuisvestelijk vermogen

  • Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een nadere waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de egalisatierekening en minus de immaterile vaste activa.
  • Tbv onderlinge vergelijkbaarheid tussen woningcorporaties wordt de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde in zeven stappen geniformeerd tot de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (wat kun je met je vermogen verdienen) (opnemen bedrijfswaarde ipv boek-)

5. Rentabiliteitswaarde

  • rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening, dat wil zeggen de contante waarde van de toekomstige rentebetalingen en aflossingen, rekening houdend met de disconteringsvoet
  • Nominale waarde: het bedrag dat geleend is
  • De waarde van de aflossingen + de waarde van de rente

6. 7. WOZ

  • De gemeente bepaalt de WOZ waarde aan de hand van een taxatie. In de taxatie staat wat devrije verkoopwaarde van het woningbezitis.
  • Bij de WOZ-waardering wordt geen rekening gehouden met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten, zoals erfpacht
  • WSW accepteert leningsruimte tot 50% WOZ

8. Solvabiliteit en continuiteit

  • Volkshuisvestelijk vermogen als % vanbalans
  • Solvabiliteitsoordeel:
    • het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum en het vermogen dat op balansdatum beschikbaar moet zijn om de risicos te kunnen opvangen
  • Continuiteitsoordeel
    • het volkshuisvestelijk vermogen aan het eind van de prognoseperiode en het vermogen dat beschikbaar moet zijn om de risicos te kunnen opvangen aan het einde van de prognoseperiode

9. Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

  • de waarde die voortvloeit uit een voortgezette exploitatie van de woongelegenheden door de corporatie (soort verdiencapaciteit)

10. Kasstroom, rentedekking, schuldverdienratio

  • De netto kasstroom:huuropbrengsten minus netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht. De netto kasstroom per verhuureenheid geeft een indicatie van de middelen die vanuit de verhuur beschikbaar komen om de overige lasten te voldoen (en investeringen te verrichten)
  • rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de rente aan leners kan worden betaald. (hoe hoger, des te beter

11. Schuldverdienratio

  • De schuldverdienratio is weergegeven als langlopende leningen/netto kasstroom. Hierdoor is zichtbaar in hoeveel jaar de langlopende leningen uit de netto kasstroom zouden kunnen worden afgelost. (verbonden met de levensduur van de huizen)
  • Hoe hoger de netto kasstroom, des te gemakkelijker los je leningen af zonder te hoeven verkopen. Hoe hoger de schuldverdienratio, des te riskanter

12. Vb AA 2009

  • Netto kasstroom:149ref 631
  • Rentedekkingsgraad 1,1 ref 1,5
  • Bedrijfswaarde per vhe 50126 landelijk 42253
    • Heeft lage kasstroom, maar de bedrijfswaarde is hoog. Kan een liquiditeitsprobleem krijgen
  • Maar: volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is 36097 tegen 35518 landelijk
    • De risico's zijn hoger, waardoor de restwaarde die de CFV hanteert fors lager zijn
  • En volkshuisvestelijk vermogen als % balans is 21,5 tegen 34,5 referentie,

13. Geld lenen om huizen te bouwen

  • 1. Heeft u voldoende onderpand?
    • Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen, WOZ, solvabiliteit)
    • Genoeg capaciteit om te verdienen (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde)
  • 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?
    • Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)

Dit is de centrale dia! 14. 15. 16. 17. Oordeel cfv: b1

  • Op dit moment is er voldoende vermogen en de kasstroom is positief, de rentebetalingen zijn geen probleem:
    • solvabiliteitsoordeel voldoende
  • De risico's zijn echter groot: juist voor deze corporatie die veel bouwt is door de crisis het operationeel risico fors toegenomen (je bouwt huizen die je mogelijk niet kunt verkopen)
    • Continuiteitsoordeel B1 dat de voorgenomen activiteiten brengen de financile positie op middellange termijn in gevaar (b2: korte termijn)

18. Begrijpen we nu Ws X Kerngegevens CorporatieReferentie-corporatie Landelijk gemiddelde Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (per VHE x 1) 43640 37888 WOZ-waarde (per woongelegenheid x 1) 145585 177371 159816 Volkshuisvestelijk vermogen (per VHE x 1) 11709 16049 13400 Prognose Volkshuisvestelijk vermogen 2013 (per VHE x 1) 15532 18254 16132 Nominale waarde langlopende leningen (per VHE x 1) 33015 31874 30995 Rentabiliteitswaarde langlopende leningen (per VHE x 1) 31109 28013 27284 Rentelasten (per VHE x 1) 1527 1437 1416 Netto kasstroom (per VHE x 1) - huuropbrengst - netto kasstroom na rente 5252 1042 5125 789 4.894 684 Rentedekkingsgraad1,7 1,5 1,5 Schuldverdien ratio in31,7 40,4 45,3 Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid (per VHE x 1) 1250 1252 1293 Aantal VHE per fte 140 93 88 Toename netto bedrijfslasten(2005-2008) in % 27,9 procent 21,6 procent 19,5 procent Onderhoudskosten (per VHE x 1) - Klachtenonderhoud - Mutatieonderhoud - Planmatig onderhoud 261 410 727 323 188 1052 325 205 915 Woningverbetering (per verbeterde woning x 1.000) 1600 11948 15948 Continuteitsoordeel A 85 procent A oordeel 81 procent A oordeel Solvabiliteitsoordeel voldoende,'97,5 procent zelfde oordeel 98,6 procent zelfde oordeel 19. Geld lenen om huizen te bouwen

  • 1. Heeft u voldoende onderpand?
    • Genoeg vermogen (volkshuisvestelijk vermogen, WOZ, solvabiliteit)
    • Genoeg capaciteit om te verdienen (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde)
  • 2. Kunt u afbetalen zonder huizen te verkopen?
    • Genoeg over van de inkomsten na aftrek van de uitgaven (kasstroom, rentedekkingsgraad, schuldverdienratio)

Dit is de centrale dia! 20. Presteren naar Vermogen

  • Financiele continuiteit 20%
    • Gebruik de cijfers, kijk naar strategisch voorraadbeleid om verborgen gebreken te vinden
  • Financieel beheer 20%
  • Doelmatigheid 20%
  • Vermogensinzet 40%

21. Presteren naar vermogen 1 v 3

  • Financile continuteit: solvabel en continuteit zeker kasstroom genoeg voor WSW faciliteit stuurt op kasstromen, hanteert een rendementseis voor investeringen naar type, waardeert tegen bedrijfswaarde, kijkt naar investering afgezet tegen financiering
  • Financieel beheer: plant en checkt, goede treasury: activiteiten die zich richten op het beheren, besturen en bewaken van financile posities, financile stromen en hieraan verbonden risicos.
  • Doelmatigheid & Vermogensinzet (2 en 3)

22. Doelmatigheid 2 van 3

  • Doelstellingen vergroten efficientie, onderneemt actie als het bedrijf afwijkt, en CFV indicatoren gelijk of lager dan referentie:
    • Netto bedrijfslasten
    • Ontwikkeling netto bedrijfslasten
    • Vhe per fte