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Fideicomiso Inmobiliario

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FIDEICOMISO: EL DESARROLLO DE LA OPERATORIA INMOBILIARIA-

Diagramaciones usuales en los fideicomisos inmobiliarios Fideicomiso inmobiliario y el llamado Estatuto del Consumidor

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Ab. Sebastin Heredia Querro

ESTUDIO JURDICO BOSSI, MAURE, HEREDIA QUERRO Y ASOCIADOSLaprida 518 - Tel: (0351)- 4218481- 4248482 - Crdoba

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VEHCULOS PARA UN DESARROLLO INMOBILIARIA1 Vehculos asociativos Sociedades comerciales de objeto nico Sociedades annimas o de limitada Sociedades civiles Uniones transitorias de empresas 2 Vehculos no asociativos Condominio Fideicomiso responsabilidad

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EL FIDEICOMISO: CONCEPTO Y PRINCIPALES EFECTOSArt. 1, Ley 24.441 (LDF): Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario. Art. 11, LDF: Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria que se rige por lo dispuesto en el ttulo VII del libro III del Cdigo Civil y las disposiciones de la presente ley cuando se trate de cosas, o las que correspondieren a la naturaleza de los bienes cuando stos no sean cosas. Art. 14, LDF: Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. La responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del artculo 1113 del Cdigo Civil se limita al valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del dao si el fiduciario no pudo razonablemente haberse asegurado. Art. 15, LDF: Los bienes fideicomitidos quedarn exentos de la accin singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco podrn agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la accin de fraude. Los acreedores del beneficiario podrn ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.

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POR QU RECURRIR AL FIDEICOMISO PARA UN DESARROLLO INMOBILIARIO?1 Por la mayor seguridad que otorga a los compradores o a los inversores, posibilitando la sustitucin de financiamiento con la preventa: Reduce la necesidad de financiarse con fondos de terceros 2 Por la gran flexibilidad para asignar resultados: Todos los fiduciantes (propietario/desarrollista) ms el constructor y los proveedores pueden ser beneficiarios o fideicomisarios 3 Proteccin de los crditos originales por la financiacin del proyecto: Asla el riesgo de insolvencia de los participantes por la creacin de un patrimonio separado en cabeza del fiduciario Importancia de una buena eleccin del fiduciario !!!

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DIAGRAMACIONES MS USUALES

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CONTACTO CON LOS CONSUMIDORES

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Si bien a veces el producto ntegro del desarrollo inmobiliaria se reparte slo entre los fiduciantes originantes, quienes son a su vez beneficiarios (como era el caso con los viejos consorcios de construccin), en la gran mayora de los casos el negocio se volcar al mercado, y el fideicomiso entrar en contacto con los consumidores mediante pre-ventas y ventas En este ltimo escenario, el Estatuto del Consumidor ser aplicado al fideicomiso, sin importar el esquema utilizado: adquisicin de unidades mediante boleto de compraventa con el fiduciario, o mediante incorporacin como fiduciantebeneficiario (Carlos Molina Sandoval, en La proteccin jurdica del adquirente de unidades funcionales y el fideicomiso inmobiliario, en LL, 01/10/07) En el rgimen del Estatuto del Consumidor, la finalidad es tipificante y predomina sobre la estructura tpica del negocio (Ricardo Lorenzetti, Consumidores, Rubinzal-Culzoni, 2003, p. 113). Lo dirimente ser la causa determinante del aporte y quin ha sido responsable del desarrollo del negocio (Molina Sandoval, cit.)

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR El Estatuto del Consumidor a nivel nacional (LDC) est compuesto por el Art. 42 de la C.N., la Ley 24.240, sancionada el 22/09/93, su Dto. Reglamentario 1798/94, y las reformas efectuadas por las Leyes 24.568 (1995), 24.787 (1997), 24.999 (1998) y 26.361 (2008) A nivel provincial, Art. 58 de la Constitucin, y se aplica tambin la Ley 8835 (Carta del Ciudadano), Cap. V, Arts. 34 a 49 A nivel municipal, se aplica tambin la Ordenanza Municipal 8852/92, modificada por las Ordenanzas 9460/96, 9803/97 Y 9810/97

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ESTATUTO DEL CONSUMIDORQuin es consumidor? Art. 1, LDC: toda persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relacin de consumo, como consecuencia o en ocasin de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera est expuesto a una relacin de consumo Destinatario final = adquiere un producto o servicio para satisfacer una necesidad personal, y no simplemente para integrar la cadena de distribucin del producto El acento est puesto no en la relacin de consumo, sino en el consumo mismo: es suficiente que el consumidor adquiera o utilice el bien an sin celebrar un contrato de consumo; o, incluso, sin utilizarlo, est expuesto a una relacin de consumo, para que se aplique todo el rgimen de la LDC (Carlos Molina Sandoval, LL, Supl. Especial Reformas a la Ley de Defensa del Consumidor, Abril de 2008, pgs. 81/108) No se requiere oferta pblica dirigida a persona indeterminada (Augusto Morello, Aproximaciones sustanciales y procesales al consumidor inmobiliario en la Ley 26.361, JA 2008-II-1158) No ser necesario adjuntar un contrato de consumo para probar la legitimacin activa, bastando acreditar haber estado expuesto a una relacin de consumo: incluira a todos aquellos afectados (pero no adquirentes ni usuarios ocasionales) por la generacin de productos inmobiliarios por caso, grandes emprendimientos, por las consecuencias nocivas de esta urbanizacin como inundaciones, perturbaciones en el sistema cloacal, etc. (Morello, cit.)

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ESTATUTO DEL CONSUMIDORQuin es proveedor? Art. 2, LDC: la persona fsica o jurdica de naturaleza pblica o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de produccin, montaje, creacin, construccin, transformacin, importacin, concesin de marca, distribucin y comercializacin de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios Se excluye a los profesionales liberales que requieran para su ejercicio ttulo universitario y matrcula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello. S se incluye la publicidad que hagan de su ofrecimiento Expresamente queda comprendido como proveedor la empresa constructora

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Y SU APLICACIN A LOS INMUEBLES

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La LDC se aplica a: Empresas constructoras de todo tipo de inmuebles, sea destinados a vivienda, oficinas, locales comerciales, appart-hotel, etc., en tanto encuadren en la nocin de proveedor Locadores de obra en tanto briden servicios a un locatario como destinatario final Inmuebles nuevos o usados, siempre que provengan de un proveedor Locacin de inmuebles con destino a vivienda o comercial, siempre que sea realizada por un proveedor a favor de un consumidor (caso de una empresa dedicada a la locacin de inmuebles) La actividad profesional del administrador de consorcios Corredores inmobiliarios: en principio, estaran exentos en tanto y en cuanto sus servicios requieran para su ejercicio ttulo universitario y matrcula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello. S se incluye la publicidad que se haga de sus serviciosAb. Sebastin Heredia Querro

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Y SU APLICACIN A LA ADQUISICIN DE INMUEBLES

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En beneficio de: Compradores (para destino final) de inmuebles nuevos o usados, o lotes de terreno adquiridos para tal fin, sin importar si compra mediante boleto, o mediante incorporacin al fideicomiso, etc. (finalidad tipificante) Locatarios que contratasen para el mismo objeto (la construccin o reparacin de sus viviendas) Quienes reciban prestaciones de servicios que tengan por objeto inmuebles, tal como los servicios brindados por entes que administran countries y emprendimientos similares (Eduardo Gregorini Clusellas, El consumidor inmobiliario. Su tutela en la Ley 24240 reformada por la ley 26361, en JA 2008-