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Willkommen Öffentliche Veranstaltung
Nachhaltigkeit und Mieterträge von Immobilien: empirische
Ergebnisse für die Schweiz
25.5.2016, 16.15 - 17.30 Uhr
Programm
2
16:15 Was ist eine nachhaltige Immobilie und gibt es dazu in der Schweiz Daten?
Christian Bächinger, CCRS
Gibt es Prämien in Form von zusätzlichen Mietererträgen für nachhaltige
Immobilien?
Dr. Rudolf Marty
Koreferat
lic.phil. Christoph Müller, Leiter Anlagekommission, Nest Sammelstiftung
Welche Nachhaltigkeitsmerkmale von Immobilien sind mit ihren Mieter-
trägen systematisch korreliert?
Dr. Rudolf Marty
Diskussion
17.30 Fazit
Dr. Rudolf Marty
Apéro
Was ist eine nachhaltige Immobilie und gibt es dazu in der Schweiz Daten? Christian Bächinger, CCRS Universität Zürich
Weiterbildungsveranstaltung | 25. Mai 2016
4
Nachhaltige Immobilien
Auswirkungen des Klimawandels
mehr Überschwemmungen
mehr Erdrutsche mehr Hitzeperioden
5
Nachhaltige Immobilien
Auswirkungen demografischer Wandel
1860
2000
Quelle: aetas / Swiss Foundation for Ageing
Research
2050
Weniger Familien mit kleinen Kindern
Mehr über 65 Jährige
Weniger Erwerbstätige
Messung Nachhaltigkeit von Immobilien
aus Investitionssicht
Ordinales Mass zwischen -1 und +1,
bestehend aus 5 Teil-Indikatoren (ESI-
Nachhaltigkeits-Merkmalen)
Relatives Risiko bzw. Chancen einer
Immobilie aufgrund langfristiger Ent-
wicklungen an Wert zu verlieren bzw. zu
gewinnen
Nutzungstypen: MFH, Büro und Verkauf
Am CCRS an der Uni Zürich mit Praxis
und Hochschule erarbeitet
Nachhaltige Immobilien
Economic Sustainability Indicator ESI®
Bewerterverbände
SEK/SVIT, RICS
Private
Ernst Basler + Partner, Implenia/
Reuss Engineering, InRate, Max
Pfister Baubüro, Meta-Sys, pom+,
QualiCasa, Steiner, SUVA,
Swisscanto, Swiss Life Property
Management, Wüest und Partner,
Versicherungseinrichtung FP
Swissair, Zürcher Kantonalbank
Öffentliche
Bundesämter für Energie und
Umwelt (BAFU und BFE), Stadt
und Kanton Zürich
Hochschulen
ETH (Lehrstuhl für Nachhaltiges
Bauen und Novatlantis),
Universität Stuttgart (Institut für
Bauökonomie)
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Nachhaltige Immobilien
ESI-Rating und Finanz-Kennzahlen von Immobilien
Immobiliendaten mit
ESI-Rating:
total 442 Immobilien aus
4 Portfolios mit 3’125
Wohnungen, wovon
- 385 MFH u. gemischte
Nutzung
- 57 Büro und Verkauf
Immobiliendaten REIDA:
total 261 Immobilien, wovon
- 240 MFH und gemischte
Nutzung
Aggregiertes Immobiliendaten- Portfolio:
total 261 Immobilien aus 2 Portfolios mit
3’125 Wohnungen
7
Forschung I: Nachhaltigkeit und finanzielle Performance von Immobilien
Verteilung
Verteilung Bruttomietertrag/m2 p.a.
Verteilung ESI-Indikator
8
• Stichprobe: 261 Immobilien mit Finanz- und Nachhaltigkeitsindikatoren
• Korrelation zwischen Mieterträgen und ESI-Indikator: 0.046 (nicht signifikant)
Forschung I: Nachhaltigkeit und finanzielle Performance von Immobilien
Räumliche Verteilung Immobilien / Verteilung nach Grösse
Verteilung nach Standort-Kanton
Verteilung nach Grösse
9
• Stichprobe: 261 Immobilien mit Finanz- und Nachhaltigkeitsindikatoren
Nachhaltige Immobilien
Statistische Kennzahlen wichtigste Immobilienmerkmale
• Stichprobe: 261 Immobilien mit Finanz- und Nachhaltigkeitsindikatoren
10
Quelle: CCRS
Immobilien-Merkmale Median Minimum Maximum
Baujahr 1972 1893 2014
Marktwert, Mio. CHF 15 0.01882 237
Brutto-Mietertrag pro m2, CHF p.a. 198.3 61.6 533.10
Betriebs- und Instandhaltungs-
kosten pro m2, CHF p.a.
1.1 41.9 221.0
Mietausfall-Quote, in % 1.8 -0.8 70.3
Vermietete Fläche, in m2 2‘796 310 41‘750
Distanz zu Eisenbahnlinie, in km 0.33 0.01 4.01
Mikrolage-Rating (Anteil in %) Klasse 4-6 (23%) Klasse 1-3 (12%) Klasse 7-9 (9%)
Makrolage-Rating (Anteil in %) Klasse 12-22 (47%) Klasse 1-11 (8%) Klasse 23-33 (45%)
ESI-Rating 0.19 -0.59 0.88
Gibt es Prämien in Form von zusätzlichen Mieterträgen für nachhaltige Immobilien? Dr. Rudolf Marty, CCRS Universität Zürich
Weiterbildungsveranstaltung | 25.5.2016
I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Was ist ein hedonisches Immobilienmodell?
• Zusammenhang zwischen Miete bzw. Preis und Merkmalen einer
Immobilie lässt sich durch hedonische Gleichung abbilden:
log(Miete bzw. Preis) = Preis einer Einheit Wohnfläche*log(Wohnfläche)
+ Preis der Alterung*log(Alter Immobilie)
+ Preis einer Minute Fahrzeit ins Zentrum*log(Fahrzeit ins Zentrum)
+ …
+ Preis eines Dezibels über Grenzwert*log(Anzahl Dezibel über GW)
+ Preis einer Einheit eines NH-Zertifikates*Anzahl Einheiten des NH-
Zertifikates
+ zufällige, unsystematische Einflussfaktoren
• Darstellung: bekannt ; mit statistischen Methoden zu bestimmen (β-Koeffizienten)
• log ( ) : Logarithmus (d.h. Modell ist in log-linearer Form spezifiziert)
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I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Zusammenhang zwischen Mieten und ESI-Indikator
• Erweitertes hedonisches Modell (für Immobilien bzw. Wohnungen):
log(Bruttojahresmiete/m2) =
+ βWo*FixedEffectMFH + βBü*FixedEffectBüro + βVer*FixedEffectVerkauf
+ β1*log(FlächeVermietet)+β2*log(Alter)+β3/4*Makro-/MikroLage+β5*ZimmerZahl
+ β6*Stock + β7* Mietausfall-Quote + β8* log(Mietdauer) +
+ β9*log(DistanzEisenbahnLinie) + β10*log(Betriebskosten)
+ β11 * ESI-Rating bzw. β11 * Flexibilität + β12 * Ressourcenverbrauch
+ β13 * Standort + β14 * Sicherheit + β15 * Gesundheit,Komfort
MakroLage: ordinales MS-Regionenrating (1: ungünstig; 9: günstig)
MikroLage: ordinales Rating innerhalb MS-Region
SteuerRanking: Steuerbelastung Standortgemeinde Immobilie für natürliche
Person, verheiratet, 2 Kinder
DistanzEisenbahnLinie: Distanz Immobilie zu nächster Eisenbahnlinie in km
Betriebskosten: mieter- und eigentümerseitige Betriebskosten p.a., in CHF/m2
13
Klassische
Merkmale
NH-
Merkmale
II. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: Immobilien - Schweiz
Erweitertes hedonisches Modell:
• Klassische Immobilienmerkmale
(Fläche, Alter, Lage, Betriebskosten):
plausible Vorzeichen, wobei Mieterträge
sehr makro-lagesensitiv sind.
• Nachhaltigkeitsindikatoren:
Positive, signifikante Korrelation von
ESI-Indikator mit Mieterträgen (1 ESI-
Punkt entspricht CHF 31 mehr Miete).
Positive, signifikante Korrelation von
ESI-Teilindikatoren Gesundheit, Re-
ssourcenverbrauch, Standort mit
Mieterträgen bzw. signifikante neg-
ative Korrelation von ESI-Teilindikator
Flexibilität mit Mieterträgen.
Ziel-Variable Jahres-Bruttomiete pro m2
Merkmale β-Koeffizienten
Fixed Effect MFH/Büro/ Ver 176**/ 202**/218* 5.6**/5.7**/5.8**
log(Fläche) -0.0009 -3.5%
log(Alter) -0.11 -6.5%**
Makrolage-Rating 36.5** 18.2%***
Mikrolage-Rating 5.3* 2.1%*
Mietausfall-Quote -0.9*** -0.6%*
DistanzEisenbahnLInie 9.1* 2.0%
Betriebskosten 0.03 2.5%**
ESI-Indikator 30.9** 13.2%**
Flexibilität und Polyval. -19.3*** -2.2%
Ressourcenverbrauch 4.9* -4.1%
Standort und Mobilität 18.9*** 4.9%**
Gesundheit und Komfort 33.9*** 15.3%***
R2 0.96 0.99
Anzahl Beobachtungen 261 261
• bzw. ** bzw. ***:10% bzw. 5% bzw. 1%-Signifikanzniveau; Methode:RLS
Quelle: CCRS, REIDA
14
II. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: Wohnungen - Schweiz
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Erweitertes hedonisches Mietmodell:
• «Klassische» Immobilienmerkmale (Alter,
Fläche, Lage, Stockwerk): plausible Vorzeichen.
Beispiel: Zunahme um ein Stockwerk erhöht
Mietertrag pro m2 um CHF 2.5 bzw. um 1%.
• Nachhaltigkeitsindikatoren:
Positive und signifikante Korrelation von ESI-
Indikator mit Brutto-Mieten (1 ESI-Punkt
Zunahme bedeutet CHF 48.4 bzw. 17.8%
höhere Brutto-Mieten)
Vier von fünf ESI-Teilindikatoren signifikant
positiv mit Brutto-Mieten korreliert, wobei
Koeffizient von Ressourcenverbrauch auch
(eigentümerlastige) Betriebskosten abbildet
Nachhaltigkeits-Koeffizienten bei Wohnungen
höher als bei Immobilien (ordinale Indikatoren)
Ziel-Variable Jahres-Bruttomiete/m2
Fixed Effect MFH 336.4** 7.69**
Fixed Effect Büro 302.0** 7.50***
log(Fläche) -1.27*** -4.05%***
log(Alter) -0.58*** -8.83%***
Makrolage-Rating 13.06** 5.22%***
Mikrolage-Rating 0.07** 0.5%***
Zimmerzahl -0.30 4.8%***
Stockwerk 2.51*** 1.01%***
Mietausfall-Quote -0..34*** -0.14%**
log(Mietdauer) -0.004*** -4.97%**
Steuer-Ranking 1.15*** 0.28%
log(Distanz Eisenbahn) 29.89*** 3.42%***
ESI-Indikator 48.40*** 17.8%***
Flexibilität -24.74*** -7.82%***
Ressourcenverbrauch 93.78*** 35.68%***
Standort und Mobilität 28.45*** 9.86%***
Sicherheit 19.56*** 5.98%***
Gesundheit, Komfort 48.87*** 16.69%***
R2 ; Zahl Beobachtungen 0.49 ; 2’781 0.98 ; 2’527
* / ** / *** / : 10%- / 5% / 1%-Signifikanzniveau; Methode:restricted LS
II: Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: nach Region (Deutsch- vs. übrige Schweiz)
Erweitertes hedonisches Modell nach Region:
Nachhaltigkeitskoeffizienten
nach Regionen:
• Höhere Sensitivität von Mieten
in Bezug auf ESI-Indikator in
Deutsch- im Vergleich zu
übriger Schweiz
• Hohe Heterogenität der Nach-
haltigkeitskoeffizienten bei ESI-
Teilindikatoren
• Mittelwerte (µ) ESI-Indikatoren
und Mieten nach Regionen:
µ-ESI (Deutschschweiz): 0.16
µ-ESI (übrige Schweiz): 0.20
µ-Miete (Deutschschweiz): 198.-
µ-Miete (übrige Schweiz): 223.-
16
Quelle: CCRS, REIDA
-11.0 14.0
ESI-Indikator
Flexibilität und Polyvalenz*
Ressourcenverbrauch*
Standort*
Sicherheit*
Gesundheit und Komfort*
β-Koeffizienten Deutsch- vs. übrige Schweiz
β-Koeffizienten übrige Schweiz* β-Koeffizienten Deutschschweiz* *: signifikant voneinander verschieden auf 5%-Signifikanzniveau
%
log(Bruttomiete/m2)i,j = Σ βj*Xi,j + βNH,j*ESI-Indikatoreni,j
Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in Deutsch- bzw. übriger Schweiz
βNH,j: Nachhaltigkeitskoeffizient Immobilie in Deutsch- vs. übrige Schweiz
Fazit: • Höhere Sensitivität von Miete
in Bezug auf ESI-Indikator bei
älteren Immobilien (Baujahr<
93) im Vergleich zu jüngeren
Immobilien (Baujahr > 1992)
• Unterschiedliche Vorzeichen
von Ressourcenverbrauch
bei älteren vs. jüngere Immo.
• Mittelwerte (µ) ESI-
Indikatoren und Mieten nach
Baujahr:
µ-ESI (älter 1993) : 0.11
µ-Miete (älter 93): CHF 199.8
µ-ESI (jünger 1992): 0.31
µ-Miete (jünger 92): CHF 210
17
Quelle: CCRS, REIDA
-15.0 10.0
ESI-Indikator
Flexibilität und Polyvalenz*
Ressourcenverbrauch*
Standort*
Sicherheit*
Gesundheit und Komfort*
β-Koeffizienten nach Baujahr
β-Koeffizienten Immobilien Baujahr 1992 oder älter*
β-Koeffizienten Immobilien Baujahr 1993 oder jünger* *: nicht signifikant voneinander verschieden
%
II. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: nach Baujahr
Erweitertes hedonisches Mietmodell nach Baujahr:
log(Bruttomiete/m2)i,j = Σ βj*Xi,j + βNH,j*ESI-Indikatoreni,j
Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in j-ter Altersklasse (vor bzw. nach 1992)
Fazit: • Signifikant höhere Sensitivität in
Bezug auf ESI-Indikatoren von
Immobilien mit unter- im
Vergleich zu Immobilien mit
überdurchschnittlicher Fläche
• Mittelwerte (µ) von ESI-
Indikatoren und Mieten nach
Fläche:
µ-ESI (Fläche < 2’711 m2) :0.14
µ-Miete(Fläche<2711m2):CHF 207
µ-ESI (Fläche > 2’711 m2): 0.19
µ-Miete(Fläche>2711m2):CHF198
18
Quelle: CCRS, REIDA
-20.0 5.0 30.0
ESI-Indikator
Flexibilität und Polyvalenz*
Ressourcenverbrauch*
Standort*
Sicherheit*
Gesundheit und Komfort*
β-Koeffizienten nach vermieteter Fläche
β-Koeffizienten Immobilien mit Fläche über Median*
β-Koeffizienten Immobilien mit Fläche unter Median* *: signifikant voneinander verschieden auf dem 1%-Signifikanzniveau
%
II: Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzresultate: nach Fläche
Erweiterte hedonische Mietmodelle nach Fläche:
log(Bruttomiete/m2)i,j = Σ βj*Xi,j + βNH,j*ESI-Indikatoreni,j
Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in j-ter Grössenklasse (unter bzw. über
Median)
II: Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Stabilität der Nachhaltigkeitskoeffizienten im Zeitablauf
• Untersuchung von Meins et al. (2012):
basierend auf 240 Immobilien bzw. 2’450
Wohnungen von denselben Investoren (Re-
ferenzjahr: 2009)
• Vergleich β-Koeffizienten von 2009 mit
denjenigen von 2014:
o Identisches Vorzeichen: 3 Teil-
indikatoren
o Wechsel des Vorzeichens: Ressourcen-
verbrauch sowie Standort und Mobilität
• Fazit: Signifikanz und Stabilität der
β-Koeffizienten (Ausnahmen: Ressourcen-
verbrauch, Erreichbarkeit bzw. Standort)
o Begründungen: Veränderung Energie-
preise (Strom 09-14: 9%, Gas:-5.7%,
Heizöl: -2.3%), steigende Bedeutung
von öV
19
-9% -4% 1% 6% 11%
5. Gesundheit undKomfort***
4. Sicherheit***
3. Erreichbarkeit bzw.Standort und Mobilität***
2. Ressourcenverbrauch***
1a. Nutzerflexibilität***
1b. Nutzungsflexibilität***
1. Flexibilität undPolyvalenz*
β-Koeffizienten ESI-Teilindikatoren,
Zielvariable: log(Mietertrag/m2 und Jahr)
β-Koeffizient Referenzjahr 2014
β-Koeffizient Referenzjahr 2009
**** bzw. *:Signifikanz auf 1%- bzw. 10%-Niveau
Quellen: Meins et al. (2012); CCRS, REIDA
Renditen nachhaltiger Immobilien CCRS, Zürich, 25.5.2016
Christoph Müller, Nest Anlagekommission
(Präsident)
20
Die zwei Seiten eines Investments
21
Erwartung an Nachhaltigkeitsbeurteilung
• Zusammenhang der Wirkungen auf die Allgemeinheit und des
wirtschaftlichen Erfolg:
• Relevanz der Nachhaltigkeitsfaktoren auf die Anlage und in
welchem Ausmass
• Relevanz in welchem Bereich: Kosten (welche), Erträge,
Einfluss auf Marktbewertung der Immobilie (Rahmen: DCF)
• Ausmass des Einflusses auf die Umwelt (Umweltkapital) und die sozialen
Verhältnisse (Sozialkapital), die nicht über die Marktpreise abgegolten werden
(Externe Effekte)
22
Immobilienertrag hängt an der Lage und
…
Immobilie als Anlageobjekt: DCF (Wert ergibt sich durch laufende Erträge und
Kosten, Risikofaktor, risikofreiem Zins, Zeithorizont, Erstellungskosten)
Faktor Lage auf die Preisbestimmung
• Klassische: Lage (β3 Mikro/Makro-Lage)
• Nachhaltig: Standort (β13)
Nachhaltigkeit und Standort/Lage: Induzierte Mobilität (abhängig von der
Siedlungsstruktur und der Infrastruktur)
23
Lage bestimmt Immobilienwert und …
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Zentrale Lage: Viel induzierter Verkehr - hohe Belastung durch Verkehrsemissionen (CO2 etc.)
Agglomeration: Reduktion des induzierten Verkehrs - Möglichkeit auf gemischte Nutzung Wohnen und Arbeiten
Peripherie: Viel induzierter Verkehr - hohe Belastung durch lange Wege
… ist wichtiger Faktor bei der Bestimmung der Nachhaltigkeit
Welche ESI-Nachhaltigkeitsindikatoren von Immobilien sind mit ihren Mieterträgen systematisch korreliert? Dr. Rudolf Marty, Universität Zürich
Weiterbildungsveranstaltung | 26.5.2016
IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter Nachhaltigkeitsindikatoren
1. Flexibilität und Polyvalenz
• Desaggregation ESI-Teilindikator «Flexibilität & Polyvalenz» (13.5%)
besteht aus insgesamt 12 Einzelindikatoren
Subindikator «Raumeinteilung»
Subindikator «Geschosshöhe» :Proxy für Nutzungsflexibilität
Subindikator «Zugänglichkeit Kabel/Leitungen/Haustechnik»
Subindikator «Reservekapazität Kabel/Leitungen/Haustechnik»
Subindikator «Vorhandensein rollstuhlgängiger Lift»
Subindikator «Überwindbare Höhendifferenzen innen und aussen»
Subindikator «Genügend breite Türen»
Subindikator «Genügend breite Korridore»
Subindikator «Sanitärräume rollstuhlgängig»
Subindikator «Flexibilität Grundriss Küche»
Subindikator «Abstellplatz für Gehhilfe/Kinderwagen»
Subindikator «Nutzbarkeit Aussenraum» :Proxy für Nutzerflex.
26
Nutzungs-
flexibilität
Nutzer-
flexibilität
IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren
1. Flexibilität und Polyvalenz
- ESI-Modell aggr. mit Teilindikator «Flexibilität»:
log(Jahres-Bruttomiete pro m2) = FixedEffect +
+ b1*log(Fläche) + b2*log(Alter)+b3*MakroRating
+ b4*MikroRating+ + b5*Mietausfall-Quote
+ b6*log(DistanzEisenbahnLinie) +
+ b7*log(Betriebskosten)
+ b8*Flexibilität und Polyvalenz
+ b9*Ressourcenverbrauch + b10*Standort
+ b11*Sicherheit + b12*Gesundheit
- Modell desaggr. mit 2 Sub-Indikatoren anstelle
von Teilindikator «Flexibilität»:
aggr. ESI-Modell +
+ b5*Nutzungsflexibilität (Geschosshöhe)
+ b6*Nutzerflexibilität (Nutzbarkeit Aussen-
raum)
(anstelle von ESI-Teilindikator «Flexibilität»)
27
-7.5 -2.5 2.5 7.5 12.5 17.5
Flexibilität*
Nutzungsflexibilität
Nutzerflexibilität**
Ressourcenverbrauch
Standort
Sicherheit***
Gesundheit***
β-Koeffizienten: ESI-Modell aggr. vs.
ESI-Modell desaggregiert
ESI-Modelldesaggr.
ESI-Modellaggr.
Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%-Niveau
Fazit: Nutzerflexibilität (d.h. gemeinsam
nutzbarer Aussenraum) dominiert Negativ-
Einfluss des ESI-Teilindikators “Flexibilität”.
%
IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren
2. Gesundheit und Komfort
• Disaggregation ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort» (30.6%):
bestehend aus insgesamt 12 Einzelindikatoren:
ESI-Indikator «Raumluftqualität»: Vorhandensein Komfortlüftung
ESI-Indikator «Lärmbelastung»: bestehend aus Subindikatoren «Aussen-
lärm», «Innenlärm (Luftschall/Trittschall)», «Geräusche Haustechnik»
ESI-Indikator «Tageslichtanteile»: Dauer Tageslicht
ESI-Indikator «Belastung durch Strahlung»: bestehend aus «elektro-
magnetische Strahlung durch Mobilfunk bzw. durch Stromversorgung»
ESI-Indikator «Radon»: geringes bzw. mittleres bzw. hohes Radonrisiko
ESI-Indikator «Baumaterialien»: ökologische Baumaterialien bei Neubauten
bzw. gesundheitsschädigende Materialien bei Altbauten
ESI-Indikator «Altlasten»
28
IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren
2. ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort»
• ESI-Modell mit desaggregiertem Teil-
indikator «Gesundheit und Komfort»:
log(Jahres-Bruttomiete pro m2) = FixedEffect +
+ b1*log(Fläche) + b2*log(Alter)+b3*MakroRating
+ b4*MikroRating + b5*Mietausfall-Quote
+ b6*log(DistanzEisenbahnLinie) + b7*log(Betriebsko.)
+ b8*Ressourcenverbrauch + b9*Standort
+ b10*Sicherheit
+ b11*Tageslichtanteile + b12*Raumluftqualität
+ b13*Altlasten + b14*Radon
+ b15*Elektromag. Felder + b16*Aussenlärm
+ b17*Innenlärm
(anstelle von ESI-Teilindikator «Gesundheit, Komf.)
• Fazit: Raumluftqualität (Komfortlüftung) mit signifikant
negativer Korrelation, Radonbelastung mit signifikant
positiver Korrelation mit Bruttomieterträgen
29
-7.5% -2.5% 2.5% 7.5%
Tageslichtanteil
Raumluftqualität**
Altlasten
Radon***
ElektromagnetischeFelder (Strom)
Aussenlärm
Innenlärm (Luftschall)
β-Koeffizienten von ESI-Modell mit desaggregiertem Teilindikator
“Gesundheit und Komfort”
β-Koeffizient
Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%-Niveau
%
I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Einfluss Erfüllung Minergie-Anforderungen auf Mieterträge
• Minergie-Anforderungen:
Energieverbrauch (Heizung, Warmwasser) für Wohnbauten max. 38 kWh/m2p.a. (für
Neubauten, entspricht in etwa MuKEn 2014-Vorschrift)
und
Mechanische Lufterneuerung (Komfortlüftung)
• Abbildung Minergie-Anforderungen in ESI:
ESI-Subindikator «Heizwärmebedarf» ist maximal 90% von SIA-Norm 380/1
und
ESI-Subindikator «Raumluftqualität» ist als 1 codiert, d.h. Komfortlüftung ist vorhanden
30
I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien
Schätzergebnisse ESI-Koeffizient vs. Minergie-Koeffizient
• ESI-Model versus Minergie-Modell:
log(Jahres-Bruttomiete pro m2) = FixedEffect +
+ b1*log(Fläche) + b2*log(Alter)+b3*MakroRating
+ b4*Mietausfall-Quote+ + b5*SteuerRanking
+ b6*log(DistanzEisenbahnLinie) +
+ b7*log(Betriebskosten)
+ b11* ESI-Indikator
bzw.
+b11 * Minergie-Indikator
• Fazit:
ESI-Indikator ist positiv und signifikant mit
Mieterträgen korreliert.
Immobilien, die Minergie-Anforderungen
erfüllen, haben keine signifikante Miet-
prämie.
31
-15.0% -5.0% 5.0% 15.0% 25.0%
log(Fläche)**
log(Alter)***
Makro-Rating***
Mikro-Rating*
Mietausfall-Quote***
log(DistanzEisenbahnLin…
log(Betriebskosten)***
ESI-Indikator**
Minergie-indikator
β-Koeffizienten von ESI- vs. Minergie-Modell
β-Koeffizienten ESI-Indikator
β-Koeffizienten Minergie-Modell
Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%-
Niveau
%
Nachhaltigkeit und Mieterträge von Immobilien
Fazit
• Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeitsindikatoren von Immobilien
und ihren Mieterträgen auf aggregierter Ebene:
signifikant positiv mit Ausnahme eines Nachhaltigkeitsmerkmales
(«Flexibilität und Polyvalenz»)
positiver Einfluss dominiert durch ein Nachhaltigkeitsmerkmal
(«Gesundheit und Komfort»)
stabil im Zeitablauf bei «Flexibilität und Polyvalenz», «Gesundheit und
Komfort», «Sicherheit»
instabil bei «Ressourcenverbrauch und Treibhausgase» sowie «Standort
und Mobilität»
• Bei welchen Immobilien haben Nachhaltigkeitsindikatoren einen über-
durchschnittlich hohen Einfluss auf die Mieterträge:
Immobilien in Kantonen der Deutsch-Schweiz
Immobilien mit unterdurchschnittlicher (vermieteter) Fläche
32
Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren
Fazit
• Desaggregation ESI-Teilindikator «Flexibilität und Polyvalenz»:
negativer Einfluss auf Mieterträge hauptsächlich auf Nutzerflexibilität, insbe-
sondere auf den Subindikator «Verfügbarkeit gemeinsam nutzbarer
Aussenraum» zurückzuführen
• Desaggregation ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort»:
Positiver Einfluss auf Mieterträge hauptsächlich auf Subindikator «Radon»
und «Innenlärm» zurückzuführen
33