ANKARA ÜNİVERSİTESİ

FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

DÖNEM PROJESİ

KADASTRAL VERİLERİN DEĞERLEME ESASLI GÜNCELLENMESİ

Seçkin YILMAZER

TAŞINMAZ GELİŞTİRME ANABİLİM DALI

ANKARA

2014

Her hakkı saklıdır

ÖZET

Dönem Projesi

KADASTRAL VERİLERİN DEĞERLEME ESASLI GÜNCELLENMESİ

Seçkin YILMAZER

Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü

Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı

Danışman: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ

Taşınmaz değerlemesi objektif ve tarafsız bir şekilde, taşınmazlara ilişkin nitelik, fayda,

çevre ve kullanım koşulları gibi faktörlere ilişkin verilerin doğru yöntemle analiz

edilerek değerlendirilmesi suretiyle taşınmazların değerinin tespit edilmesi için yapılan

işlemler bütünü olarak tanımlanabilir. Ekonominin temel taşlarından biri olan

taşınmazların değerlemesi de bu önemi sebebi ile son yılların en ilgi çekici uğraş

alanlarından biri olmuştur. Farklı mesleklerden çok sayıda kişinin giderek artan bir

şekilde bu alanda çalışma isteği, taşınmaz değerlemesinin öneminin daha da artmasına

yol açmıştır. Taşınmaz değerlemesi, içinde barındırdığı konuların birçok uzmanlık

alanının birlikte çalışmasını gerektirmesi nedeniyle de, hiçbir mesleğin tek başına

sahiplenemediği bir faaliyet alanı haline gelmiştir. Tanımdan yola çıkılarak taşınmaz

değerlemede, taşınmazın konumunun değerini etkileyen en önemli ölçütlerden biri

olduğu dikkate alınırsa, kurumsallaşmış Kadastro Müdürlükleri, Tapu Müdürlükleri ile

diğer yetkili/görevli kamu idarelerinin topladığı ve kullanıma sundukları verilerin

rasyonel değerlemenin yapılması sürecinde önemini anlaşılmaktadır.

Bu çalışmanın amacı, ülkenin kadastro sistemi ve taşınmaz piyasalarının temelini

oluşturan kadastral verilerin değerleme esaslı güncellenmesi ile birlikte, birçok kurumda

mevcut olan bilgi sistemlerinin de söz konusu yapıya entegre edilmesi zorunluluğu

vurgulanmaktadır. Halen taşınmaz değerleme çalışmalarında gereksinim duyulan

öznitelik ve konum verilerinin sürekli olarak ulaşılabildiği ve arazi ile üzerindeki

yapılara ilişkin sağlıklı ve yeterli verilerin elde edilebildiği taşınmaz bilgi sistemi ile

güncel taşınmaz alım-satım ve teminat değerlerini sağlayan tapu bilgi sisteminin tesis

edilemediği ortaya konulmuştur. Taşınmaz piyasalarının şeffaflaştırılması ve kayıp-

i

kaçakların asgari düzeye çekilmesine imkan verebilecek, sürekli olarak güncellenebilen,

katılımcı, entegre ve çok amaçlı taşınmaz mülkiyet sistemi verilerinin tesis edilmesi ve

bütün paydaşların kullanımına sunulmasında toplumun genel menfaatinin olduğu

vurgulanmalıdır.

Haziran 2014, 95 sayfa

Anahtar Kelimeler: Kadastral Veri Seti, Gayrimenkul Yönetimi, Kadastro, Üç Boyut

ii

ABSTRACT

Term Project

UPDATİNG OF CADASTRAL DATA SET AND

USİNG WİTH REAL ESTATE VALUATİON

Seçkin YILMAZER

Ankara University Graduate School of Natural and Applied Sciences

Department of Real Estate Development

Advisor: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ

In an objective and indifferent way, valuation of real estates can be defined as all the

processes carried out to determine value of the real estates in a correct method of

analysis of inputs belonging to the factors like qualification, utility, environmental and

usage conditions related to the real estates. Because of this importance, valuation of real

estates, which is one of the basic pillars of the economy, has become one of the most

interesting businesses recently. Gradually increasing willingness of many people

coming from various professions has increased the importance of valuation of real

estatesThanks to the interdisciplinary expertise needs based on the various subjects that

valuation of real estates has, it has become a business that none of these professions

could claim the ownership solely. At this point, it would not be an exaggeration to say

that geographical location is one of the most important aspects while determining the

value based on the definition of valuation of real estates . It became compulsory to

understand importance of Land Registry and Cadastre Directorates, which has been

become established in many areas, in valuation and development and to amend

deficiencies determined in analysing current situation of valuation and development.

The aim of this study update the cadastral data whıch is establishing the Turkey

Cadastre and the premises under the evaluation and to establish updatable by revising,

participative, integrated comprehensive property system in accordance with

requirements for visual information system whıch is internally used by comporations.

Real Estate markets getting to be a transparent and theft-loss of the minimum level to be

with drawn to allow the constantly updated, participatory, integrated and multi-purpose

iii

real property system data must be established and all stakeholders to use in presenting

the interest of society where there is should be emphasized.

January 2014, 95 pages

Key Words: Cadastral Data Set, Real Estate Management, Cadastre, Tree Dimension

iv

TEŞEKKÜR

Bu çalışmamda beni yönlendiren, projemin ve araştırmalarımın her aşamasında öneri, bilgi, destek ve yardımlarını esirgemeyen danışman hocam Sayın Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e, eğitimim ve çalışmalarım süresince desteklerini esirgemeyen başta Sayın Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU olmak üzere Anabilim Dalımızda eğitim veren değerli hocalarıma, her türlü sorunlarımızda yardımcı olan Anabilim Dalı çalışanlarımıza; Burada olmama vesile olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne; eğitim sürecim boyunca yardımlarını esirgemeyen Sayın bölge Müdürüm Erol ÇETİNKAYA’ ya ve araştırmalarımda dünya örnekleri ile ödevime farklı bir bakış açısı getiren değerli kardeşi Altan ÇETİNKAYA’ ya, mimari yazılımlar konusunda desteklerini esirgemeyerek yanımda olan kuzenlerim Aziz KESKİN ve Gökhan HEZER’ e, Genel Müdürlüğümüzde görev yapan ve en yoğun saatlerinde dahi emeklerini esirgemeyen değerli dostlarıma, Çalışmalarımın her aşamasında hem akademik hem İnsani tüm ilişkilerimde yanımda olan ve katkıları ile önümü açmama yardımcı olan meslektaşlarım ve mesai arkadaşlarım Yasemin KULEYİN ve Şener ELÇİN’ e; Bugünlere gelmemde büyük pay sahibi olan anne ve babam ile ödevi hazırladığım uzun gecelerde yardımlarını esirgemeyen değerli eşime ve ismini sayamadığım tüm dostlarıma teşekkürü bir borç bilir ve şükranlarımı sunarım Seçkin YILMAZER Ankara, Mayıs 2014

v

İÇİNDEKİLER

ÖZET.................................................................................................................................i

ABSTRACT....................................................................................................................iii

TEŞEKKÜR ....................................................................................................................v

İÇİNDEKİLER ..............................................................................................................vi

KISALTMALAR DİZİNİ .............................................................................................ix

ÇİZELGELER DİZİNİ ..................................................................................................x

ŞEKİLLER DİZİNİ .......................................................................................................xi

1. GİRİŞ ...........................................................................................................................1

2. ÜLKEMİZDE KADASTRO ÇALIŞMALARI ........................................................4

2.1 Türkiyede Kadastro Çalışmalarının Tarihçesi ......................................................4

3. 3402 SAYILI KADASTRO KANUNU......................................................................6

3.1 Kanunun Amacı: (Madde: 1) ...................................................................................6

3.2 Kadastro Bölgelerinin Belirlenmesi ve İlanı: (Madde: 2) .....................................7

3.3 Kadastro Ekibi ve Komisyonun Oluşumu: (Madde: 3) .........................................7

3.3.1 Kadastro ekibi: .......................................................................................................7

3.3.2 Bilirkişiler: ..............................................................................................................8

3.3.4 Kadastro komisyonunun oluşumu ve görevleri:................................................10

3.4 Kadastro Çalışma Alanı, İlan Ve İtiraz: (Madde: 4) ..........................................13

3.4.1 Çalışma alanının komşu köy ve mahallelerle olan sınırının belirlenmesi; .....13

3.4.2 Çalışma alanı sınırının tebliği, ilanı ve itiraz......................................................15

3.5 Mevki veya Ada İlanı: (Madde: 6) .........................................................................15

3.6 Taşınmazların Sınırlandırılması: (Madde: 7) ......................................................16

3.6.1 Kat irtifakına konu taşınmazların tespiti;..........................................................17

3.7 Kontrol İşlemleri .....................................................................................................18

3.7.1 Kadastro tutanağının tanziminde dikkat edilecek hususlar:............................19

3.8 Kadastro Sonuçlarının İlanı: (Madde: 11) ...........................................................19

vi

3.9 Kadastro Tutanaklarının Kesinleşmesi Ve Tescili (Madde: 12) ......................20

4. TÜRKİYE KADASTROSU FİİLİ DURUM ..........................................................21

5. KADASTRO YENİLEME (3402-22/A UYGULAMALARI) ...............................22

5.1 22/A Kapsamında Yürütülen Çalışmalar .............................................................23

5.1.1 Hazırlık çalışmaları..............................................................................................23

5.2 Sınır Tanımları ve Dengeleme Planı......................................................................23

5.3 Uygulama Alanı Kapsamındaki Tescil Edilmiş Haritalar ..................................28

5.4 Kontrol Aşaması......................................................................................................29

5.5 İlan Ve Kesinleştirme Aşaması ..............................................................................30

6 ARAZİ BİLGİ SİSTEMLERİNE GENEL BAKIŞ VE MEKÂNSAL

GAYRİMENKUL SİSTEMİ (MEGSİS) ....................................................................31

6.1 Giriş Ekranı .............................................................................................................32

6.2 Kullanıcı Yetkileri ...................................................................................................32

6.3 Harita Modülü .........................................................................................................33

6.6 Tematik Katman Araçları ......................................................................................35

6.6 Navigasyon Araçları ................................................................................................36

6.7 Koordinata Git Paneli .............................................................................................36

6.8.Öznitelik Bilgileri Modülü ......................................................................................37

6.9.Çizim Araçları .........................................................................................................38

6.10 Seçili Alan İşlemleri Modülü ................................................................................39

6.11 Megsis Veri İşlemleri ............................................................................................41

6.12 Veri Yükleme Modülü ..........................................................................................42

6.13 Veri İndirme Modülü............................................................................................43

6.14 Dosya Bilgileri Modülü .........................................................................................44

6.15 Dönüşüm Parametreleri Modülü.........................................................................45

6.16 Entegrasyon İşlemleri Modülü.............................................................................47

6.17 Kontrol Sorguları Modülü ...................................................................................50

6.18 Ogc Servisleri Modülü ..........................................................................................54

7. STRATEJİ ve HEDEFLER .....................................................................................58

7.1 Kadastro Veri Seti Değişimi...................................................................................58

7.2 Türkiyenin Taşınmaz Değerlemeye Olan İhtiyacı ...............................................61

7.3 Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Revizyonu................................................62

vii

7.4Kadastral Verilerin Üç Boyutlu Modellemesi......................................................66

7.5 İrtifak Haklarının Üç Boyutlu Modellemesi.........................................................68

8. SONUÇ VE ÖNERİLER..........................................................................................81

KAYNAKLAR ..............................................................................................................83

EKLER...........................................................................................................................85

EK 1 Türkiyede Taşınmaz Değerleme Problemleri (FİG 2014)...............................88

EK 2 Taşınmaz Değerini Etkileyen Faktörler, Mania Hattı.....................................90

EK 3 Türkiyenin Üç Boyutlu Haritası Çıkartılacak..................................................91

EK 4 Tapu ve Kadastro Müdürlükleri ile İlgili Vatandaşların Memnuniyeti İle

Taşınmaz Değerlerine İlişkin Anket Çalışması........................................................92

ÖZGEÇMİŞ...................................................................................................................94

viii

KISALTMALAR DİZİNİ TKGM :Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS :Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi 2B,2D :İki Boyutlu 3B,3D :Üç Boyutlu CAD :Computer-aided Design CBS :Coğrafi Bilgi Sistemleri DBMS :Database Management System ENH :Enerji Nakil Hattı FIG :Fédération Internationale des Géomètres INSPIRE :Infrastructure for Spatial Information in Europe LIDAR :Lazer-altimetre TMK :Türk Medeni Kanunu VTYS :Veri Tabanı Yönetim Sistemi SQL :Structured Query Language

ix

ÇİZELGELER DİZİNİ

Çizelge 2.1 Kadastro Kanunların Kronolojisi...................................................................5 Çizelge 4.1 Bölgeler Bazında Kadastral Durum............................................................22

x

ŞEKİLLER DİZİNİ

Şekil 1.1 Mülkiyet Hakkı .................................................................................................2 Şekil 5.1 Sınır İşaretleri .................................................................................................24 Şekil 5.2 Yıpranmış Kadastral Pafta ..............................................................................26 Şekil 5.3 Yıpranmış Kadastral Pafta ..............................................................................27 Şekil 5.4 Kadastral Paftaların Yenilenme İhtiyacı ........................................................27 Şekil 6.1 Kullanıcı Arayüzü..........................................................................................32 Şekil 6.2 Kadastral Paftaların Yenilenme İhtiyacı ........................................................34 Şekil 6.3 Katmanlar.......................................................................................................35 Şekil 6.4 Katmanlar.......................................................................................................35 Şekil 6.5 Google Menüsü..............................................................................................36 Şekil 6.6 Koordinat Paneli ............................................................................................37 Şekil 6.7 Öznitelik Modülü...........................................................................................37 Şekil 6.8 Öznitelik Konum Paneli.................................................................................38 Şekil 6.9 Öznitelik Detay Paneli ...................................................................................39 Şekil 6.10 Bölge Bazlı Sorgulama Paneli .......................................................................40 Şekil 6.11 Öznitelik Detay Paneli ...................................................................................41 Şekil 6.12 Veri Giriş Menüsü .........................................................................................41 Şekil 6.13 Proje Entegrasyon ..........................................................................................42 Şekil 6.14 Proje Entegrasyon ..........................................................................................43 Şekil 6.15 Proje Detayları ...............................................................................................44 Şekil 6.16 Tapu ve Hesap Alan Cetveli ..........................................................................44 Şekil 6.17 Dönüşüm Parametreleri .................................................................................45 Şekil 6.18 Dönüşüm Güncelleme....................................................................................46 Şekil 6.19 Dönüşüm Güncelleme....................................................................................46 Şekil 6.20 Parametre Düzeltme.......................................................................................47 Şekil 6.21 Entegre Olmuş Parsel Listesi .........................................................................48 Şekil 6.22 Kadastroda olup tapuda olmayan parseller ....................................................48 Şekil 6.23 Kadastroda olup tapuda olmayan parseller ....................................................49 Şekil 6.24 Tapuda Olup Kadastroda Olmayan Parseller.................................................49 Şekil 6.25 Geometrik Hatalı Parseller.............................................................................52 Şekil 6.26 Geometrik Hatalı Parseller.............................................................................52 Şekil 6.27 Geometrik Hatalı Parseller.............................................................................53 Şekil 6.28 Geometrik Hatalı Parseller.............................................................................53 Şekil 6.29 Geometrik Hatalı Parseller.............................................................................54 Şekil 6.30 OGC Servis ....................................................................................................55 Şekil 6.31 OGC Modül ...................................................................................................55 Şekil 6.32 OGC Web Entegrasyon .................................................................................56 Şekil 6.33 OGC Web Entegrasyon .................................................................................57 Şekil 6.34 OGC Web Entegrasyon Test..........................................................................57 Şekil 7.1 OGC Web Entegrasyon Test..........................................................................69 Şekil 7.2 Üç boyutlu Kadastro ......................................................................................70 Şekil 7.3 Yer Altı Haritaları Yurt Dışı Uygulamaları ...................................................71 Şekil 7.4 Model Uygulamam ........................................................................................72 Şekil 7.5 Sketch Up Açılış Ekranı ................................................................................73 Şekil 7.6 Coğrafi Bölge Seçme ....................................................................................74

xi

xii

Şekil 7.7 Coğrafi Bölge Seçme ....................................................................................74 Şekil 7.8 2D Zemine İndirgeme...................................................................................75 Şekil 7.9 3D Zemine İndirgeme...................................................................................76 Şekil 7.10 3D Modelleme ..............................................................................................76 Şekil 7.11 Revit Yazılımı 3D altlık................................................................................76 Şekil 7.12 Gis Yazılımlarında Oluşturulan 2D’den 3D’ye (Alıntı) ..............................77 Şekil 7.13 Revit Yapı 2D Proje Çizimi..........................................................................77 Şekil 7.14 Revit 2D Proje ile Zemin Entegrasyonu .......................................................78 Şekil 7.15 Revit 3D Proje ile Zemin Entegrasyonu .......................................................78 Şekil 7.16 Revit 3D Proje ile Zemin Entegrasyonu Geniş Görünüm ............................79 Şekil 7.17 Revit 3D Proje Gerçekçi (Realistic) Koordinatlı Çizim ...............................79 Şekil 7.18 Sketch Up 3D Proje Detaylandırma..............................................................80 Şekil 7.19 3D Proje Final ...............................................................................................80

1. GİRİŞ Günümüzde bilgi ve iletişim teknolojileri alanında çok hızlı gelişmeler yaşanmaktadır.

Bilgi ya da verinin etkin biçimde kullanılması, geliştirilmesi, yönetilmesi ve insanlık

hizmetine sunulması ülke gündemini öncelikleri arasında yer almaktadır. Mekânsal veya

konumsal bilginin işlenmesinde, analiz edilmesinde ve yönetilmesinde birçok teknik

kullanılmakla beraber en etkin ve verimlilerinin başında Coğrafi Bilgi Sistemleri

gelmektedir. Türkiye Kadastrosu da 2005 yılında çıkarılan Büyük Ölçekli Harita ve

Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği sayesinde Teknoloji alanında yaşanan hızlı

ilerlemeye ayak uydurmuş ve neredeyse 9 yılda 90 yıldır yapılamayan bir hızla Ülke

Kadastro çalışmalarını % 99 oranda tamamlayarak bitirme noktasına gelmiştir. İki

boyutlu mekânsal alt yapıyı kurarak bilgi ve teknolojide yaşanılmakta olan bu yapı

içerisinde yerini almak isteyen TKGM, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemini kurarak yeni

bir yaklaşımla, dünyadaki standartlar seviyesine gelmeyi amaçlamış ve kısmen başarılı

olduğu bu çalışmada mekansal çalışmalarını yeniden yapılandırmak ve değer esaslı

Kadastro çalışmalarını başlatarak geniş bir vizyona sahip ve müdahale imkanı veren

arazi insan ilişkilerinden doğan sorunları, çağdaş bir anlayış içerisinde çözen bir kurum

olmak durumundadır. Bu bağlamda TKGM mevcutta kullanımda olan Coğrafi destekli

Bilgi Sistemlerine, taşınmaza ait tüm hakların CAD tabanlı entegrasyonunu sağlamalı

ve bunun için gerekli tüm önlemleri de almalıdır.

İnsan hayatının vazgeçilmezi olan arazi ile ilgili sorunlar her geçen gün artmakta ve

insanoğlunun ihtiyaçlarına paralel sürekli değişiklik göstermektedir. Toprak kıt ve

üretilemeyen, var olanını koruma zorunluluğu getiren bir kaynaktır. Toprağın

üretilemeyen bir üretim aracı olması ve yanlış kullanımlar sebebiyle günümüzde

toplumsal bir kıt kaynağa dönüşmesi dünya nüfusu ve arazi tüketiminin artmasıyla

birlikte arazi üzerindeki hak ve kısıtlamalar ile arazi mülkiyetini güvence altına almak

için araziye ilişkin tüm bilgilerin kadastro sistemleri tarafından açık bir şekilde kayıt

altına alınması gerekmektedir. Ancak geçmişten günümüze kadar gelen ve birçok

Ülkede farklı şekillerde algılanarak uygulanan kadastro tarih boyunca taşınmazın

hukuki ve geometrik durumunu belirlemede bir araç olarak kullanılmıştır. Ancak

günümüzde, küresel etkiler ile birlikte kapsama alanı artmış, ‘araştırma, geliştirme,

1

mülkiyet, planlama, değerleme, geliştirme ve bunlarla beraber ilişkili daha bir çok

alanda değişik bilgilere gereksinim duyulmuştur’. Dünya nüfusundaki hızlı artış

nedeniyle oluşan (özellikle kentsel alanlarda) arazi kullanımı yoğunluğu, toprağın

kullanım ve korunmasıyla ilgili ‘sürdürülebilir kalkınmaya yönelik yeni politikalar

(arazi yönetimi : land management) ve bu politikaların uygulanması için bir araç olan ve

taşınmaz mülkiyetine, değerine ve kullanımına ilişkin bilgileri saptama, kaydetme ve

yayımlama süreci’ (Çağdaş ve Gür 2003) biçiminde tanımlanan taşınmaz idaresi (land

administration) kavramlarını doğurmuştur ki, günümüzde bu sistem ‘kadastro’ olarak

adlandırılır.

Bunun sonucunda kadastro, sürdürülebilir kalkınmanında etkisi ile güncellenebilir bir

kadastro tercih olmaktan çıkıp zorunlu çok yönlü taşınmaz yönetim sistemine

dönüşmektedir. Bu bağlamda kadastro, arazi-insan ilişkilerini modellendiren, arazi ile

ilgili her türlü plan, proje ve hizmetlere altlık oluşturan bir bilgi sistemidir.Tapı ve

Kadastro şekilde anlatıldığı üzere mülkiyetin güvencesi olmakla beraber Türkiye’de

halk arasında güvenirliğinde şüphe bulunmayan durumlarda ‘’Tapu gibi sağlam’’

ifadesinin kullanılması Tapu ve Kadastronun üzerine düşen görevin zorluğun derecesini

anlamamıza imkan tanımaktadır.

Şekil 1.1 1 Mülkiyet Hakkı

2

Mevcut tapu ve kadastro, belediye ve diğer taşınmazlar ile ilgili kurumların verilerinin

dağınık ve birbirinden kopuk olması ve bütün kurumları kapsayıcı bir bilgi sisteminin

olmaması gibi eksikliklerinin giderilmesine yönelik verilerin yenilenmesinin yapılması

ve bu yolla oluşturulacak veri tabanının güncel tutulması kaçınılmaz bir zorunluluk

haline gelmiştir. Bu çalışmanın bu türdeki diğer çalışmalardan farkı anlatılan işlem

adımlarının basit bir modelle uygulama ile de örneklendirilmesi ve uygulamaya dönük

olmasının yanı sıra tek bir kurumsal model üzerinde değil birçok kurumu ilgilendiren

paydaşların her birinin oluşturulacak model içerisinde görevlerinin belirlendiği kolektif

bir çalışma olmasıdır. Bu çalışmada konu sekiz bölümde ele alınmış olup, bu

bölümlerde sırası ile Türkiye kadastrosunun dünü, bugün ve yarını, kullanılan veri

yapısı ve bilgi sistemlerinin özellikleri ile strateji ve hedefler başlığı altında kadastral

veri seti değişimi ve değerleme esaslı revizyonu konu edilmiş ve ek uygulamalar ile de

çalışma desteklenmiştir.

3

2. TÜRKİYEDE KADASTRO ÇALIŞMALARI

2.1. Türkiye’de Kadastro Çalışmalarının Tarihçesi

Yurdumuzda kadastro faaliyetlerine ilk kez, “5 Şubat 1912 (1328) tarihli Emvali

Gayrimenkullerin Tahdit ve Tahriri Hakkındaki Muvakkat Kanun” ile, Konya İlinin

Çumra İlçe merkezi ile köylerinde başlanmıştır; ancak, araya 1. Dünya Savaşı’nın

girmesi üzerine uygulamaya devam edilememiştir.

1926 yılında Medeni Kanun yürürlüğe girdiğinde; taşınmazların çoğu tapusuz veya sicil

dışı kalmış ya da harici satışlarla el değiştirmiştir. Medeni Kanunun yürürlüğünden

önce ve sonraki dönemde taşınmazlar üzerinde eylemli durum ile hukuki durum

arasında geniş kapsamlı bir aykırılık meydana gelmiş ve bu durum sosyal bünyede

büyük haksızlıklar meydana getirmişti. Taşınmazlardaki eylemli durumları

hukuksallaştırmak, tapusuz taşınmazları tapulamak ve kadastroya dayanan haritaları

yapmak amacıyla 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu 15.12.1934 tarihinde

yürürlüğe konulmuştur.

Gerek kentlerde ve gerekse köylerde 1950 yılına kadar uygulama alanı gören 2613

sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu ile Türkiyenin kadastrolama sorununun

istenilen hızda çözümlenilemeyeceği düşünülerek, kentlerin belediye sınırları dışında

kalan taşınmazların kadastrolanması için 1950 yılında 5602 sayılı Tapulama Kanunu

yürürlüğe girmiştir.

On yılı aşkın bir uygulama süresi içinde 5602 sayılı Kanunda görülen aksamaların

giderilmesi için 1964 yılında 509 sayılı, daha sonra 1966 yılında da 766 sayılı

Tapulama Kanunları yürürlüğe konulmuştur. Böylece, 2613 sayılı Kanun, 1950 yılından

3402 sayılı Kadastro Kanunun yürürlüğe girdiği 10 Ekim 1987 tarihine kadar sadece il

ve ilçelerin merkez belediye sınırları içinde kalan taşınmazların kadastrolanmasında

uygulanmıştır.

4

Kazanılan tecrübelerin ışığı altında aynı amaca yönelik, fakat farklı hükümler içeren

2613 Sayılı Kanun ile 766 Sayılı Kanun birleştirilerek 10.10.1987 tarihinde 3402

sayılı Kadastro Kanunu yürürlüğe konulmuştur (Acar 2012).

Bu Kanun ile; kadastro faaliyetlerinin hızlandırılmasına, gereksiz itirazlara meydan

verilmemesine, delillerin seri bir şekilde toplanıp, davaların en kısa zamanda

sonuçlandırılmasına, uygulamadaki adaletsizlik ve dengesizliklerin giderilmesine

çalışılmıştır. Kadastro (Tapulama) Kanunları kronolojik olarak aşağıda özetlenmiştir.

Çizelge 2.1Kadastro Kanunların Kronolojisi

KANUN NO

KABUL TARİHİ

TARİHİ RESMİ GAZETE TARİH

VE NO

2613 14. madde: 23.07.1935 23.12.1934/2887

5602 16.03.1950 22.03.1950 22.03.1950/7463

509 17.07.1964 04.08.1964 01.08.1964/11769

766 28.07.1966 12.07.1966 12.07.1966/12346

3402 21.07.1987 10.10.1987 09.07.1987/19512

Kaynak: Acar (2012).

509 sayılı Kanun Anayasa Mahkemesince 16 Kasım 1965 tarihinde iptal edilmiş olup,

iptal kararı; 12 Ocak 1966 tarihli ve 12200 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. 5602

Sayılı Kanunun 9, 33 ve 49. maddeleri 6091 sayılı Tapulama Kanununun Bazı

Maddelerinde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile değişmiştir1. 5602 sayılı

Kanunun 13/D maddesi, 6335 sayılı Tapulama Kanununun 13. maddesinin (D)

fıkrasının değiştirilmesine ve bu kanuna bir madde eklenmesine dair kanun ile

değiştirilmiştir 2. 5602 sayılı Kanunun 5. maddesi, 6383 sayılı Tapulama

Kanununun 5. maddesinin değiştirilmesine ve bu kanuna yeni hükümler ilâvesine

dair kanun ile değiştirilmiştir3.

1 8.7.1953 tarihli Resmi Gazete ve 8452 ve 5602 Sayılı Kanunlar. 2 17/31954 tarihli Resmi Gazete ve 8660 sayılı Tapulama Kanunu. 3 20.03.1954 tarihli Resmi Gazete ve 8663 sayı.

5

3. 3402 SAYILI KADASTRO KANUNU

3.1 Kanunun Amacı

5304 Sayılı Kanunla değişik 3402 Sayılı Kanunun 1. maddesi ile Kanunun amacı;

‘ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral

haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde

belirterek hukukî durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni

Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını

oluşturmaktır’ şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanımlama ile günün teknolojik gelişmeleri

ve ihtiyaçları dikkate alınarak taşınmazların sınırlarını arazi ve harita üzerinde

belirtecek teknik çalışmalar, ülke bütününde ele alınmış ve ayrıca; üretilecek haritalara

da nitelik açısından yeni boyutlar getirilmiştir.

Maddede yer alan ‘ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya

topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak’ deyimi ile soruna ülke bütününde

bakılmış, üretilecek haritaların ülke nirengi ve nivelman ağına dayandırılması

(bağlanması) hedeflenmiştir. Başka bir deyişle kadastro faaliyetinin teknik yönü tek bir

sistem içinde düşünülmüştür. ‘Kadastral veya topoğrafik kadastral’ denilmekle de,

kadastro çalışmaları sırasında ihtiyaca uygun harita üretilebilmesi amaçlanmıştır.

Yeni düzenleme ile getirilen ‘mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır.’

ibaresiyle de; çağdaş şehircilik anlayışına uygun harita üretilebilmesi ve kadastro sonucu

elde edilen verilerin haritacılık ile ilgili tüm sektörlerde kullanılabilmesine geçiş

yapılabilmesi hedeflenmektedir.

Ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritası

yapılırken, aynı zamanda taşınmazların malikleri belirlenmesi varsa üzerinde hakların

saptanması, eski tapuların yenilenmesi ve tapusuz yerlerin tapuya bağlanması suretiyle

Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilinin meydana getirilmesi öngörülmüştür.

Böylece, Medeni Kanundan önce ve sonraki dönemlerde taşınmazlar üzerinde meydan

gelen eylemli durum ile hukuki durum arasındaki farklılıklar hukuksallaştırılmaktadır.

6

3.2.Kadastro Bölgelerinin Belirlenmesi ve İlanı

Kadastro bölgesinin tespiti ve ilan edilmesine geçmeden önce bazı tanımların yapılması,

konunun anlaşılması bakımından zorunlu olmuştur:

Kadastro Bölgesi: Her ilin merkez ilçesi ile o ile bağlı diğer ilçelerin idari sınırları

içinde kalan yerler kadastro bölgelerini teşkil etmektedir.

Kadastro Bölgelerinin Belirlenmesi: Kadastroya açılacak bölgeler, Tapu ve Kadastro

Genel Müdürlüğünün teklifi ve bağlı bulunduğu Bakanın onayı ile belirlenmektedir.

İlanı: Kadastrosuna başlanacak bölgeler, en az bir ay önceden Resmi Gazete'de, Radyo

veya Televizyonda, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu ilde varsa yerel

gazete ile ve ayrıca alışılmış vasıtalarla ilan edilir.

3.3 Kadastro Ekibi ve Komisyonun Oluşumu

3.3.1 Kadastro ekibi

Kadastro ekibi; en az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ve üç

bilirkişiden oluşur. Muhtarın herhangi bir nedenle çalışmalara iştirak edememesi

halinde yerine kanuni vekili çalışmalara iştirak eder.

Ormanların sınırlandırma ve tespiti yapılırken, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 5304

Sayılı Kanunla değişik 4. maddesi hükmü nedeniyle kadastro ekibine, Orman Genel

Müdürlüğü taşra teşkilâtınca görevlendirilecek en az bir orman yüksek mühendisi

veya orman mühendisi ile tarım müdürlüklerince görevlendirilecek bir ziraat yüksek

mühendisi veya ziraat mühendisinin de iştirak ettirilmesi zorunludur.

Kadastronun fenni işlerinin ihale yoluyla yaptırılması halinde, kadastro ekibinde iki

kadastro teknisyeni, iki teknisyenin temin edilememesi durumunda yerine bir kadastro

7

teknisyeni görevlendirilebilir. Kadastro ekibine kadastro teknisyeni yerine kontrol

memurunun da görevlendirilmesi mümkündür.

3.3.2 Bilirkişiler

Bilirkişilerin seçimi: Kadastro ekibinde görev alacak bilirkişiler, kadastro müdürünün

yazılı talebi üzerine; köylerde köy derneği, belediyelerde ise belediye meclisince

seçilir. Çalışma alanında bir ekip görev yapacakça altı bilirkişi, şayet çalışma

alanında birden fazla ekip görev alacaksa her ilave ekip için ayrıca üçer bilirkişi daha

olmak üzere seçtirilir.

Bilirkişilerin kadastro müdürünün yazılı talebinden itibaren 15 günlük süre içinde

seçilmesi gerekmektedir. Bilirkişilerin bu süre içerisinde seçilememesi veya

bilirkişiliklerine engel sebeplerin bulunması ya da seçilen bilirkişilerin idari sınırda

yapılan değişiklik nedeniyle yeterli bilgi verememeleri halinde, kadastro müdürünün

talebi üzerine mülki amir tarafından o köy veya mahalleden ya da mücavir köy veya

mahallelerden aynı sayıda bilirkişi seçilir.

Bilirkişilerde Aranacak Nitelikler

Kadastro ekibinde görev alacak bilirkişilerin;

a) Türk Vatandaşı olması, b) 40 yaşını bitirmiş olması, c) Medeni haklarını kullanma ehliyetine sahip olması, d) En az 10 yıldan beri o mahalle veya köyde ikamet etmesi, e) Yüz kızartıcı bir suçtan kesinleşmiş hüküm giymemiş olması, f) Türkçe okuma- yazma bilmesi gerekmektedir.

8

Köy muhtarı veya belediye başkanı tarafından, o köy veya mahallede bilirkişi

seçilme niteliklerine haiz yeter sayıda okur-yazar kişi bulunmadığının yazılı olarak

kadastro müdürlüğüne bildirilmesi koşuluyla okur-yazar olmayan kişiler arasından da

bilirkişi seçilebilir. Okuma-yazma bilmeyen bilirkişilerin Kadastro Kanununa göre

düzenlenecek belgelere sol elinin başparmağını, bu parmak yoksa öteki herhangi bir

parmağını basması imza yerine geçer. Kadastro tutanağı, okuma yazma bilmeyen

bilirkişilere okunur ve beyanlarına uygun olduğunun belirtilmesi halinde tutanağa

parmak izi bastırılır. Bu durumda, kadastro tutanağının kendisine okunduğu ve

parmak izinin bilirkişinin hangi elinin hangi parmağına ait olduğu hususu tutanağın

edinme sebebi sütununa yazılarak kadastro teknisyenleri ve muhtar tarafından

birlikte imzalanır.

Kadastro müdürlüğünce, köylerde köy derneğince, belediyelerde ise belediye

meclisince seçilen bilirkişilerin yaş durumları nüfus müdürlüğünden, sabıka

durumları ise Cumhuriyet Başsavcılığı’ndan sorulur. Alınan cevaplardan, bilirkişiler

arasında yukarıdaki şartları taşımayanların mevcut olduğu ya da seçildikten sonra

bilirkişi olma niteliklerini kaybettikleri tespit edilenlerin yerlerine yenileri seçtirilir.

Bilirkişilere Yemin Ettirilmesi: Seçilen bilirkişilere Kadastro Mahkemesinde, bu

mahkeme henüz kurulmamış ise Sulh Hukuk Mahkemesinde yeminleri yaptırılır.

Mahkemece düzenlenen yemin tutanağı Kadastro Müdürlüğüne gönderilir. Yemin

tutanağının aslı müdürlük dosyasında bir örneği de ekip dosyasında saklanır.

Bilirkişilerin Bilgilerine Başvurulmayacak Haller:

a) Bilirkişinin; kendisine, eşine, usul ve füruna, kardeşine, kardeşinin çocuklarına, eşinin usul ve füruna ait taşınmazların tespitinde, b) Tespiti yapılan taşınmaz üzerinde hak iddia edenlerden birisi ile bilirkişi arasında dava veya husumet varsa, c) Tespiti yapılan taşınmaz üzerinde hak iddia edenlerden birisi ile bilirkişi arasında (a) fıkrasında açıklandığı gibi hısımlık varsa, d) Belediye tüzel kişiliği adına yapılacak tespitlerde, belediye meclisi veya encümeni, köy tüzel kişiliği adına yapılacak tespitlerde ise köy ihtiyar kurulu üyesi olarak görev yapan bilirkişilerin,

9

Bilgilerine başvurulmaz ve bunların yerlerine diğer bilirkişiler ekibe iştirak ettirilir.

Bilirkişiliğe mani bu haller, ekip görevlisi kadastro teknisyenleri, muhtar ve bunların

yerine ekibe iştirak edecek kişiler için de geçerlidir.

Muhtar ve Bilirkişilerce Kadastro Tutanağının İmzalanmasından İmtina Edilmesi:

Muhtar ve bilirkişiler, herhangi bir nedenle kadastro tutanağını imzalamaktan

kaçınırlarsa, kadastro teknisyenlerince muhtar ve bilirkişilerin kadastro tutanağını

imzalamaktan kaçınma nedenleri kadastro tutanağının edinme sebebi sütununun uygun

bir yerine yazılarak tespit sırasında hazır bulunan diğer kişilerle birlikte imzalanır.

Ormanla ilgili çalışmalara muhtar ve bilirkişilerin katılmaması halinde çalışmalar

re’sen devam ettirilir.

Bilirkişilere ödenecek ücret: Kadastro ekibinde görev yapan bilirkişilere, 6245 sayılı

Harcırah Kanununun 50/5 ve 8/1. maddelerine göre, Tapu ve Kadastro Genel

Müdürlüğünce her yılın ocak ayında o yıl içinde bilirkişilere ödenecek ücret

belirlenir ve buna göre çalışmalara katıldıkları günler için kendilerine ödeme yapılır.

Görevini Yapmayan Bilirkişiler Hakkında Yapılacak İşlem: Kadastro Müdürü,

seçilen ve yeminleri yaptırılan bilirkişilere görevlerini ve geçerli bir mazeretleri

olmaksızın görevden kaçınmaları veya gerçeğe aykırı beyanda bulunmaları halinde,

Kadastro Kanunun 42 ve 43. maddeleri hükümleri uyarınca yasal işlemlerde

bulunulacağını yazılı olarak bildirir.

3.3.4 Kadastro komisyonunun oluşumu ve görevleri

Kadastro Komisyonu; Kadastro müdürü veya Tapu ve Kadastro Genel

Müdürlüğünün olumlu görüşü alınmak koşuluyla müdür yardımcısının başkanlığında,

kadastro üyesi ve itirazın mahiyetine göre kontrol mühendisi veya tasarruf kontrol

memuru olmak üzere üç kişiden oluşur.

10

Ormanla ilgili itirazların incelenmesinde; itiraza konu tespitlerde görev almamış

Orman Genel Müdürlüğü taşra teşkilâtınca görevlendirilecek bir orman yüksek

mühendisi veya orman mühendisi ile tarım müdürlüklerince görevlendirilecek bir

ziraat yüksek mühendisi veya ziraat mühendisinin de kadastro komisyonuna iştirak

ettirilmesi zorunludur.

4342 sayılı Mera Kanununun 7. maddesinin son fıkrası uyarınca yapılacak

çalışmalarda; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 26. maddesi

hükmü nedeniyle komisyona konu uzmanı Ziraat Mühendisinin dâhil edilmesi

zorunludur. Bu nedenle, kamu orta malı nitelikli taşınmazların sırlarının tespitinde,

Kadastro Komisyonu; kadastro müdürü veya müdür yardımcısının başkanlığında,

kadastro üyesi ve kontrol mühendisi ile tarım müdürlüğünce görevlendirilecek ziraat

mühendisinden oluşturulur. Kadastro komisyonu, tüm üyelerin iştiraki ile toplanır ve oy

çokluğu ile tespit yapar.

Kadastro Komisyonunun Görevi: Kadastro komisyonunun görevleri, 3402 sayılı

Kadastro Kanununun 7, 8, 9 ve 36. maddelerinde açıklanmıştır. Ayrıca, 4342 sayılı

Mera Kanununun 7. maddesinin son fıkrasında da, kadastroya açılan köy ve mahalle

sınırları içindeki ‘Mera, yaylak ve kışlak gibi’ orta malı taşınmazların sınırlarının

anılan kanunda öngörülen 4 aylık süre içerisinde Mera Komisyonlarınca

belirlenmemesi durumunda, bu görevin kadastro komisyonlarınca yerine getirilmesi

öngörülmüştür.

Buna göre; orman parsellerine; kadastro tutanaklarının düzenlendiği tarihten çalışma

alanında ölçülecek orman parseli kalmadığına dair tutanağın düzenlendiği tarihe kadar,

Orman parselleri dışında kalan taşınmazlara; kadastro tutanaklarının düzenlendiği

tarihten kadastro ekibinin çalışma alanında işinin bittiğini gösteren tutanağın

düzenlendiği tarihe kadar yapılacak itirazları,

Taşınmazların sınırlarının belirlenmesi veya mülkiyetinin tespiti sırasında, ekip

görevlisi kadastro teknisyenleri arasında görüş ayrılığı çıkması, ormanla ilgili

11

sınırlandırma ve tespitler sırasında ise kadastro teknisyenleri ile kadastro

ekibinde görev alan orman ve ziraat yüksek mühendisi/mühendisi arasında görüş

ayrılığı çıkması nedeniyle gönderilecek kadastro tutanaklarını,

Kadastro teknisyenleri ile kontrol elamanları arasında görüş ayrılığı çıkması

veya kontrol elamanlarınca yapılması istenen değişikliğin taşınmazın

mülkiyetinde, tespit maliklerinin paylarında veya taşınmazın sınır ve

yüzölçümünde değişiklik gerektirmesi nedeniyle gönderilecek kadastro

tutanaklarını,

Kadastroya tabi tutulmayan yerler üzerinde hak iddiasında bulunulması

nedeniyle, 3402 sayılı Kanunun 7. maddesinin 4. fıkrası gereğince

sınırlandırması ve tespiti yapılan taşınmazlarla ilgili gönderilecek kadastro

tutanaklarını,

Tarafların dayandıkları kayıt ve belgelerin aynı kuvvet ve mahiyette olması

nedeniyle malik tayini yapılmayan ve çözümlenmek üzere kadastro

komisyonuna gönderilen taşınmazlara ait kadastro tutanaklarını,

İnceleyerek, gerçek hak sahibini belirlemek (Kadastro komisyonları bu inceleme

sonucunda, kadastro komisyon tutanağı düzenlerler),

Emlak vergisi beyan değeri bulunmayan taşınmazların, kadastro harcına ve

yargılama giderine esas olacak matrahı tespit etmek,

Mera komisyonlarınca, 4342 sayılı Kanun hükümlerine göre, öngörülen 4 aylık

süre içerisinde mera, yaylak ve kışlak gibi orta malı taşınmazların sınırlarını

belirleyerek belgelerini göndermemesi durumunda, bu yerlerin sınırlarını

belirlemek,

Görevleri, kadastro komisyonlarına aittir.

12

3.4 Kadastro Çalışma Alanı, İlan ve İtiraz

Kadastro çalışma alanının tespiti, ilan edilmesi ve itiraza ilişkin temel kavramalar ve

kapsamları aşağıda verilmiştir:

Kadastro Çalışma Alanı: Belediye sınırları içinde bulunan her mahalle ile bu

sınırlar dışındaki her köy ayrı bir çalışma alanıdır.

Kadastro Çalışma Alanı İlanı: Kadastrosuna başlanacak çalışma alanları, 15 gün

önceden bölge merkezinde, çalışma alanında, komşu köy, mahalle ve belediyelerde

alışılmış vasıtalarla ilan edilir. İlanın yapıldığı bir tutanakla tespit edilir.

Bu ilanın yapıldığından, mahalli mülki amirine, mahalli kadastro ve hukuk

mahkemelerine, tapu sicil müdürlüğüne, maliye kuruluşuna, vakıflar idaresine, il

özel idaresine, ilgisi var ise orman idaresi ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarının

mahalli ünitelerine bilgi verilir. Bilgi yazısında, kadastrosuna başlanacak köy veya

mahalle sınırları içerisinde idarelerine ait taşınmazlarının bulunması durumunda,

sınırlandırma ve tespitler sırasında değerlendirilmek üzere, bunlara ilişkin bilgi, belge ve

haritalarının gönderilmesi istenir.

Ayrıca, Maliye ve Orman kuruluşlarına yazılan yazılarda, çalışmalar sırasında temsilci

bulundurabilecekleri de açıklanır.

Çalışma Alanı Sınırının Belirlenmesinde Dikkate Alınacak Belgeler;

Çalışma alanı sınırının belirlenmesinde; idari sınır kararları, idari sınırlar ile ilgili

kesinleşmiş mahkeme kararları, kesinleşmiş orman tahdit haritaları, mahalle taksimat

krokileri, sınırda bulunan taşınmazlara ait tapu ve vergi kayıtları esas alınır.

3.4.1 Çalışma alanının komşu köy ve mahallelerle olan sınırının belirlenmesi

3402 Sayılı Kanunun 4. maddesine göre yapılan ilanda belirtilen 15 günlük sürenin

bitimini müteakip, kadastro ekibince kadastrosuna başlanacak mahalle veya köyün

13

komşu mahalle ve köylerle olan müşterek sınırlarının diğer bir anlatımla çalışma alanı

sınırlarının tespitine başlanır.

Kadastro teknisyenleri; çalışma alanı sınırlarının tespitine hangi gün ve saatte ve

nereden başlanacağını, komşu köy ve mahalle muhtarlıkları ile kadastrosuna

başlanacak yerin muhtarlığına ve ayrıca varsa belediye başkanlıklarına çalışmalara

başlanmadan önce birer yazı ile duyururlar.

Duyuru yazıları; çalışma alanı sınırı tespit çalışmalarına katılacak temsilcilerin

belirlenmesi, gerekli belge ve bilgilerin temin edilebilmesi için çalışmalara

başlanmadan en az 2–3 gün önceden gönderilmelidir.

Kadastro ekibince belirlenecek çalışma alanı sınırı idari sınır sayılmamakla birlikte,

çalışma alanının komşu köy veya belediyelerle olan müşterek sınırları; idari sınır

kararları (Hudutname) ve sınırla ilgili kesinleşmiş mahkeme kararları aynen

uygulanmak, bu belgeler yoksa, sınırda bulunan taşınmazlara ait tapu ve vergi kayıtları

ile sınıra ilişkin diğer belge ve bilgiler kadastro teknisyenlerince değerlendirilmek

suretiyle belirlenir.

Çalışma alanı sınırının belirlenmesi sırasında taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa

(Yani taraflar aynı sınır noktası üzerinde anlaşma sağlayamazlarsa), anlaşmazlık

bulunan sınırlar idari sınır kararı ve sınırla ilgili kesinleşmiş mahkeme kararı, bu

belgeler yoksa sınırda bulunan taşınmazlara ait tapu ve vergi kayıtları ile benzeri

diğer belgelerden yararlanılmak ve bilirkişi beyanlarından istifade edilmek suretiyle

kadastro teknisyenlerince re´sen tespit edilir. Tarafların hangi sınır noktaları arasında

anlaşma sağlayamadıkları düzenlenecek tutanakta açıklanır ve tutanağın altına

muhalefet şerhleri yazılarak imzaları alınır. Şayet taraflardan birisi veya tamamı

düzenlenen bu tutanağı imza etmekten kaçınırlarsa bu husus yine tutanağın altında

açıklanmak suretiyle hazır bulunan diğer kişilerle birlikte imzalanır.

14

3.4.2 Çalışma alanı sınırının tebliği, ilanı ve itiraz

Kadastro çalışma alanı sınır krokisi düzenlendikten sonra birer örneği, hazır bulunan

taraflara düzenlenecek bir tutanakla, hazır bulunmayan belediye başkanlıkları ile köy ve

mahalle muhtarlıklarına ise bir yazı ekinde gönderilerek tebliğ edilir. Ayrıca, çalışma

alanı sınır krokisi çalışma alanında ve komşu köy ve mahalle muhtarlıklarında ilan

ettirilir. Yapılan tebliğ ve ilanlarda, çalışma alanı sınır krokisinin tebliğ ve ilan edildiği

tarihten itibaren 7 günlük süre içerisinde kadastro müdürlüğüne itiraz edilebileceği

belirtilir.

Çalışma alanı sınır krokisinin birer örneği, ilgisi varsa mahalli orman idaresine de tebliğ

edilir.

Çalışma alanı sınırına ilan ve tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde;

Çalışma alanı ve komşu çalışma alanları muhtar ve belediye başkanları,

Çalışma alanı sınırında taşınmazı bulunan gerçek ve tüzel kişiler,

Orman idaresinin mahalli kuruluşu

tarafından kadastro müdürlüğüne itiraz edilebilir.

3.5 Mevki veya Ada İlanı

Kadastro Teknisyenleri; kadastro çalışma alanı sınırlarını belirledikten sonra ada

bölümleri krokisini düzenlerler ve hangi adada çalışmaya başlanacağını en az 7 gün

önceden alışılmış vasıtalarla ilgili köy veya mahalle muhtarlıklarında ilan ettirirler.

Çalışmalara herhangi bir nedenle 3 aydan fazla ara verilirse bu ilan yenilenir.

İlanda; kadastrosuna başlanacak adanın, mevki, mahalle ve sokak isimleri açık olarak

gösterilir. Ayrıca, kadastrosu yapılacak ada sınırları içerisindeki taşınmazların

15

malikleri ile bu taşınmazlar üzerinde başkaca mülkiyet veya mülkiyetten gayri ayni

hak iddiası olanların belirtilen günde taşınmazlarının başında hazır bulunarak

sınırlarını göstermeleri, iddialarını bildirmeleri ve varsa iddialarını kanıtlayıcı

belgelerini ibraz etmeleri, gelmemeleri veya temsilci göndermemeleri halinde

sınırlandırma ve tespitin gıyaplarında yapılacağı, ayrıca itirazların çalışma alanındaki

faaliyetler sırasında yapılabileceği ve belgeye dayanmayan itirazların kabul

edilmeyeceği hususları belirtilir ve ilanın yapıldığına dair bir tutanak düzenlenir

3.6 Taşınmazların Sınırlandırılması

3402 sayılı Kadastro Kanunu ile kadastrosu yapılacak taşınmazların sınırlarını ve

hukuki durumunu tespit etme görevi kadastro teknisyenlerine verilmiştir. Ancak, orman

ve meraların sınırlandırılmasında ilgili Kanun hükümlerine göre yapılır4.

Kadastro ekibinde görevli kadastro teknisyenleri; ada ilanında belirtilen gün ve saatte,

muhtar ve bilirkişilerle birlikte sınırlandırma ve tespit çalışmalarına başlayacakları

adaya giderek, burada taşınmazı tasarrufunda bulunduran kişiler ile aynı taşınmaz

üzerinde hak iddiasında bulunan başkaca kişiler varsa, bunların iddialarını dinleyip,

ibraz edecekleri belgeler ile tapu ve vergi kayıtlarını, muhtar ve bilirkişilerin ve

gerekiyorsa hazır bulunan diğer kişilerin bilgilerinden de istifade etmek suretiyle

zemine uygulayıp taşınmazların sınırlarını belirlerler. Uygulanan kayıt ve belgeler

haritaya bağlı ve harita fenni sıhhate haiz ise, taşınmazın sınırları bu haritaya göre

belirlenir.

Birbirine bitişik (hudut) taşınmazlarda sınır ihtilafı varsa ve malikleri de aynı sınır

noktaları üzerinde anlaşma sağlayamıyorlarsa, anlaşmazlık bulunan (Davalı

taşınmazlar hariç) sınırlar, tapu ve vergi kayıtları ile varsa tapu haritaları zemine

uygulanmak ve bilirkişilerle hazır bulunan diğer kişilerin bilgi ve beyanlarından istifade

edilmek suretiyle kadastro teknisyenlerince belirlenir.

4 5304 Sayılı Kanunla değişik 4 madde, 4342 sayılı Mera Kanunu md 7

16

Şayet, sınır ihtilafı nedeniyle mahalli hukuk mahkemelerinde dava açılmışsa davalı

olan sınırlar paftasında mürekkeplenmeyip kurşun kalemli olarak bırakılır ve

ayrıca, zeminde halen mevcut olan sınırlar ile tarafların hak iddiasında

bulundukları sınırları gösteren ayrı bir kroki düzenlenerek kadastro tutanağına eklenir.

Tapuda ifraz görerek parçalara ayrılmış bulunan taşınmazların sınırları belirlenirken,

her hangi bir hataya ve parsel kaybına sebebiyet verdirilmemesi için ifraz krokileri

ile ifraz sonrası oluşturulan tapu kayıtları birlikte değerlendirilir.Sınırları belirlenen

taşınmazlar için, sınırlandırma ve ölçü krokisi düzenlenir.

3.6.1 Kat irtifakına konu taşınmazların tespiti

Zabıt kaydı üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazların tespiti yapılırken, o

taşınmaza ait zabıt kaydı ve evrakı müsbiteleri incelenip, kadastro tutanağının

edinme sebebi sütununda maliklerin mülkiyet hisseleri ile hangi bağımsız bölümün

kimlere ait olduğu ve bunlara ayrılan arsa paylarının neler olduğu açıklanır. Ayrıca,

kadastro tutanağının ‘İrtifak hakları ve Gayrimenkul Mükellefiyetleri’ sütununda kat

irtifakına konu bağımsız bölümlerin kimlere ait olduğu ve arsa payları yazılır.

Tutanağın mülkiyet sütununda ise arsa payları belirtilmeksizin sadece maliklerin

mülkiyet payları yazılır.

Askı ilanı sonucu tespit kesinleştiğinde, o parsele ait tapu kütük sayfasına tescil

yapıldıktan sonra, TKGM’nin 03.08.1997 tarih 1997/10 (1536) sayılı genelgesi uyarınca

kat irtifakının ‘kat mülkiyeti kütüğüne’ taşınması gerekmektedir.

3.6.2 Kat mülkiyetine konu taşınmazların tespiti

Ana gayrimenkul için kadastro tutanağı düzenlenerek bu tutanakta hangi bağımsız

bölümlerin kimlere ait olduğu, bunların arsa payları ile mülkiyet paylarının neler olduğu

ve edinme şekilleri açıklandıktan sonra her bağımsız bölüm için ayrıca birer kadastro

tutanağı düzenlenir. Bu tutanakların ada ve parsel numaralarının yazıldığı sütunlarda, ada

numarası aynen, parsel numarası ise bağımsız bölüm numarası ile taksimli olarak yazılır.

17

(Örnek: ana gayrimenkul 114 ada 5 parsel ise, 114 ada 5/1, 2, 3, ...14 parsel şeklinde)

Bağımsız bölümler için düzenlenen kadastro tutanağında sadece o bağımsız bölüme

ilişkin bilgiler yazılır ve bağımsız bölümlere ilişkin tutanaklar ana gayrimenkul için

düzenlenen kadastro tutanağına eklenir.

Askı ilanında, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler ayrı ayrı yazılarak ilana alınır.

Tescil aşamasında öncelikle ana gayrimenkulün tapu kütüğüne tescili yapılır ve bu

sayfa usulünce kapatılarak bağımsız bölümler kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir.

3.7 Kontrol İşlemleri

Kadastro müdürü, kadastroya açılan çalışma alanları için kontrol planı yaparak,

çalışma alanının kontrolünden sorumlu mühendis ve kontrol memurlarını belirler.

Ayrıca, kadastro müdürü çalışmaların her aşamasında bizzat veya müdür yardımcısı,

kontrol mühendisi, kontrol memurları veya kadastro üyesi aracılığıyla denetim yaparak

gerekli gördüğü önlemleri almakla yükümlüdür.

Kontrol elemanları tarafından kadastro tutanağı ve bunları tamamlayan belgeler

üzerinde ve gerektiğinde arazide inceleme yapılır. İnceleme sonucu tespit edilecek

teknik, idarî ve hukukî noksan ve yanlışlıklar kadastro ekibine tamamlattırılır veya

düzelttirilir.

Yapılacak düzeltme işlemi (sınır, yüzölçümü ve mülkiyet değişikliği gibi) ilgililerin

haklarını etkilemekte ise, tutanak üzerinde her hangi bir düzeltme yapılmaz ve

ekleriyle birlikte kadastro komisyonuna intikal ettirilir.

Sınırlandırma ve tespit aşamasında, kontrol mühendisi, mühendis ve kontrol

memurları ile kadastro teknisyenleri arasında görüş ayrılığı çıkarsa, görüş ayrılığının

nedenleri kadastro tutanağında açıklanıp, görüş ayrılığı sınıra yönelik ise yüzölçümü

hesaplanmadan, mülkiyete yönelik ise malik tayini yapılmadan düzenlenecek tutanak

komisyona intikal ettirilir.

18

Kadastro müdürlüğünce, kadastro ekibinin çalışma alanındaki işinin bittiği tarihe

kadar yaptırılacak inceleme ve denetimler sonucunda tespit edilecek noksan ve

yanlışlıklar hakkında da yukarıdaki fıkralara göre işlem yapılır.

5304 Sayılı Kanunla, 3402 Sayılı Kanunun 8. maddesinde yapılan değişiklik ile

Kadastro Müdürlüğünce yaptırılacak inceleme ve denetimler sonucu tespit edilecek

noksan ve yanlışlıkların da, kadastro komisyonuna intikal ettirilerek giderilmesine

imkân sağlanmıştır.

3.7.1 Kadastro tutanağının tanziminde dikkat edilecek hususlar

Kadastro tutanağının tanziminde dikkat edilecek hususlar şunlardır:

Bütün sütunlarındaki bilgiler, siyah veya mavi mürekkepli kalemle veya

daktiloyla ya da elektronik ortamda doldurulur. Elektronik ortamda doldurma

işlemi, mevcut stok numaralı belgelerin format ve şekil düzeninde yapılır.

Tutanaklar üzerinde silinti, kazıntı ve satır aralarında çıkıntı yapılmamalıdır.

Tutanağın edinme sebebi sütununda hatalı yazılan kelimelerin üzeri aynı

kalem veya daktilo ile (altı okunacak şekilde) tek çizgi olarak çizilip, yanına

kaç kelime çizilmiş ise parantez içinde yazılmak suretiyle yazıma devam

edilmelidir.

Kadastro tutanağının tanziminde sütunlarının yetersiz kalması halinde, kâğıt

yapıştırmak veya ilgisi olmayan sütuna yazmak suretiyle ilave yapılmaması,

yetersiz kalan sütunlar için ilave kadastro tutanağı kullanılmalı ve tutanaklar

arasında irtibat kurulup, bütün tutanaklar ekip görevlilerince imzalanmalıdır.

3.8 Kadastro Sonuçlarının İlanı

Sınırlandırma ve tespit sonucu kadastro ekibince düzenlenen kadastro tutanakları ile

komisyon incelemeleri sonucu düzenlenen kadastro komisyon tutanaklarına dayanılarak

mahalle ve köy esasına göre askı cetvelleri düzenlenir. Bu cetveller pafta ozalitleriyle

birlikte kadastro müdürlüğünde ve çalışma alanında 30 gün süreyle ilan edilir. Belediye

teşkilatı olan yerlerde, sadece ilan cetvelinin bir örneği ayrıca belediyede de ilan ettirilir.

19

Askı ilanının birer örneği mahalli Maliye ve Orman kuruluşlarına da gönderilir ve ilanın

asıldığı hususunda mahalli kadastro ve hukuk mahkemeleri ile ilgisi olan kamu kurum

ve kuruluşlarına yazılı olarak bilgi verilir.

Askı ilanının, kadastro ekibinin çalışma alanındaki işinin bittiği, yani, kadastro ekibinin

çalışma alanında ölçülmedik taşınmaz kalmadığına ilişkin tutanağı düzenlediği tarihten

itibaren üç ay içinde yapılması zorunludur.

3.9 Kadastro Tutanaklarının Kesinleşmesi ve Tescili

30 günlük askı ilanı süresi dolduktan sonra, ilan süresi içerisinde dava açılmayan

kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler, kadastro tutanaklarının arka

sayfasındaki ilgili sütunun boş bırakılan tarih kısmına askı ilanının başlama ve bitim

tarihleri, bu sütunun altındaki boş kısma ise askı ilanının bitimini takip eden günün

tarihi yazılmak suretiyle kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleştirilir.

Kesinleşmiş bulunan kadastro tutanakları ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş

kararları, o çalışma alanı içinde düzenlenecek tapu kütüklerine kesinleşme tarihleri

tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle 3 ay içerisinde tescil edilir. 3402 Sayılı

Kanunun 16/B maddesinde sayılan mera, yaylak, kışlak gibi ‘orta malı’ taşınmazlar

tescile tabi olmadığından, bunlar ‘Özel Siciline’ (Kamu Orta Malı Sicili) kaydedilirler.

Askı ilanı süresi içerisinde sınırlandırma ve tespitlerine dava açılan taşınmazlara ait

kadastro tutanaklarının örnekleri çıkarılıp aslına uygunluğu kadastro müdürü tarafından

tasdik edilerek müdürlükte bir dosya içerisinde saklanır. Asılları ise, pafta örnekleri ile

birlikte dava dosyasına eklenmek üzere kadastro mahkemesine gönderilir. Kesinleşen

sınırlandırma ve tespitlere karşı, kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık süre içerisinde

genel hükümlere göre mahalli hukuk mahkemelerinde dava açılabilir. Bu süre geçtikten

sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açma hakkı ortadan kalkar.

20

4. TÜRKİYE KADASTROSU FİİLİ DURUM

Türkiye’de 2014 yılı verilerine göre kadastro çalışmalarının % 99 oranında

tamamlanmış olduğu ve kadastrosu yapılamayan % 1’lik kısmın ise tamamlanamama

nedenleri arasında siyasi ve ideolojik sebepler, yerleşim yerlerinin sınırlarına ilişkin

derdest davaların olması ve diğer nedenler sayılmalıdır. Devam eden yaklaşık 40’a

yakın birim bulunmakta olup, kadastro çalışmaları TKGM tarafından tamamlanmış

olarak görülmektedir. Aşağıda bölgelere göre ülke geneli ve ilçelere göre Ankara’da

kadastronun mevcut durumu web ortamı ile kadastro kayıtları taranarak çizelgede

aşağıya çıkartılmıştır.

Çizelge 4.1 14.05.2014 İtibari İle Bölgeler Bazında Kadastral Durum

Bölge Adı Tapu Parsel

Adedi

Kadastro Parsel Adedi

Entegre Parsel Adedi

Entegre Oranı

Birim Adedi

UVDF Birim Adedi

Kastamonu 2.365.739 2.367.591 2.361.872 99,71 2.38 201 Yozgat 2.227.348 2.235.833 2.224.762 99,64 1.662 29 Samsun 3.326.385 3.329.525 3.292.247 98,54 2.992 175 Trabzon 3.158.483 3.134.519 3.098.964 97,89 2.905 387 Erzurum 3.045.198 3.027.024 2.975.970 97,48 3.367 532 Konya 3.453.607 3.413.611 3.349.116 96,84 1.793 83

Eskişehir 3.870.496 3.814.381 3.724.498 95,89 2.259 49 Bursa 3.986.914 3.907.143 3.793.975 94,97 2.857 120 Edirne 1.735.498 1.747.285 1.658.479 94,96 957 18 Kayseri 2.695.000 2.664.695 2.580.215 94,61 1.678 93

Diyarbakır 1.061.060 1.022.415 1.004.107 94,47 1.683 182 İzmir 3.451.790 3.339.734 3.251.287 93,94 2.674 195 İstanbul 2.674.981 2.559.486 2.476.629 92,27 1.773 34 Antalya 2.788.004 2.702.953 2.580.271 92,12 1.482 91

Sivas 2.570.189 2.512.890 2.388.639 92,09 2.356 692 Denizli 2.681.700 2.564.966 2.469.398 91,79 1.389 14 Şanlıurfa 1.291.746 1.219.114 1.184.481 91,37 2.261 4 Ankara 3.575.493 3.416.912 3.256.666 90,70 3.271 225 Hatay 2.526.341 2.370.977 2.273.476 89,68 2.231 23

Gaziantep 1.382.804 1.289.872 1.229.035 88,75 1.509 318 Elazığ 1.891.902 1.754.301 1.646.834 86,69 2.152 224

Van 1.009.101 918.509 874.237 86,60 1.575 159

TOPLAM 56.769.779 55.313.736 53.695.158 94,58 47.21 3.848

21

5. KADASTRO YENİLEME (3402-22/A UYGULAMALARI)

İkinci kadastro yasağını düzenleyen 3402 sayılı Kanunun 22. maddesi 22.02.2005

tarihinde 5304 Sayılı Kanunun 6. maddesiyle yeniden düzenlenmiş ve maddenin ilk

fıkrasında yine ikinci kadastro yasağı getirilmiş ‘ancak’ kelimesiyle başlayan (a)

bendinde ise ‘Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma,

ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama

niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki

sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar

düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve

kadastro görmüş yerlerde,’ birinci fıkra hükmü uygulanmayacağı belirtilerek istisnai

(ayrıksı) durum belirtilmiştir. Aynı maddenin 4. fıkrasında ‘İkinci fıkranın (a) bendinin

uygulanacağı alanlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve

çalışmalara başlanmadan en az on beş gün önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve

bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel

gazete ile ilân edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4, 14, 17, 19 ve 21. maddeler ile 13.

maddenin (B) ve 20. maddenin (B), (C) ve (D) bentleri hükümleri uygulanmaz. ‘ ifadesi

yer almıştır. 22. maddenin (a) bendi kapsamında yapılacak çalışmalarda birinci fıkranın

uygulanmayacağı hükmü ile ikinci (yeni) kadastro yapılabileceği düşünülse de yukarıda

yazıldığı gibi aynı maddenin 4. fıkrasında 22/ a kapsamında yapılacak çalışmalarda 2, 4,

14, 17, 19 ve 21. maddeler ile 13. maddenin (B) ve 20. maddenin (B), (C) ve (D)

bentleri hükümlerinin uygulanmaması öngörülerek çalışmaların bir ‘kadastro’

niteliğinde olmadığı sadece sorunlu kadastro haritaların yeniden düzenlenmesinin

amaçlandığı ortaya çıkmıştır.

Şu halde 22/a maddesi kapsamında yapılacak çalışmalarda mülkiyet, vasıf değişikliği,

intikal, harici taksim ve ifrazlar vb. çalışmalar yapılamayacak evvelce yapılan

kadastroya kapsam ve içerik yönünden hiçbir şey katılamayacaktır. 22/a maddesi

kapsamında yapılacak çalışmaların esasları, 29.11.2006 tarih ve 26351 sayılı Resmi

Gazete yayınlanan ‘Kadastro Haritalarının Yeniden Düzenlenmesi ve Tapu Sicilinde

Gerekli Düzeltmelerin Yapılmasında Uyulacak Usul ve Esaslara İlişkin Yönetmelik’ ile

22

düzenlenmiş ve bu yönetmelikle kadastro tüzemize ‘22/a uygulaması’ olarak

adlandırılan çalışmalar girmiştir. 2007/10 sayılı genelge eki uygulama ve kontrol

yönergesi ile de uygulama birliği sağlanmaya çalışılmıştır (Sarı 2007).

5.1 22/A Kapsamında Yürütülen Çalışmalar

5.1.1 Hazırlık çalışmaları

Hazırlık çalışmaları uygulama raporunun onaylanması, müdürlüğe çalışmaların

başlanması için talimat verilmesi, çalışma programının yapılması, uygulama alanı

ilanının yapılması, tapuda belirtme yapılması, tapu kayıtlarının çıkarılması (etraflıca

yukarıda izah edilmişti) mahkemeden dava listelerinin temini, bilirkişilerin seçimi,

kurumlara bilgi yazılarının gönderilmesi, tescil harici alanların tescili için ilgili

kuruluşlara muvafakat yazılarının yazımı (detaylı bir şekilde sonraki bölümde ele

alınmıştır) ve yararlanılacak teknik belge ve haritaların temini ve kadastro

teknisyenliğine teslimi aşamalarından oluşur.

Sınırlandırma ve ölçü çalışmaları bu aşamada ada mevki ilanlarına göre sınırlandırma

yapılması ve sınır tanımlarının yapılıp sınırlandırma krokilerinin düzenlenmesi, ada

sistemine göre ada parsel numaralarını verilmesi, yapı ve tesislerin ölçülerek

sınırlandırma krokisine uygun ölçü krokilerinin düzenlenmesi, belirsiz ve çekişmeli

sınırların için dengeleme planlarının hazırlanması, planın aplikasyonu, röleve ölçülerine

göre kesin parsel köşe koordinatlarını bulunması, zemin işaretlerinin yapılması, alan

hesapları, karşılaştırma cetvellerinin düzenlenmesi, itirazların komisyonca görüşülmesi,

tutanakların imzalanması ve kesin paftaların açılmasından oluşur.

5.2 Sınır Tanımları ve Dengeleme Planı

Belirsiz sınır: Dengeleme plânına göre oluşturulan sınırı,

Çekişmeli sınır: Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan sınırı,

Değişebilir sınır: Sabit olmayan ve genişletilmeye elverişli nitelikteki sınırı,

Deprem sonrası oluşan sınır: Depremin taşınmazların geometrik şekil ve

konumlarında meydana getirdiği değişiklik sebebiyle zeminde oluşan ve taşınmazların

23

deprem öncesi ilgilileri tarafından çekişmesiz kullanılan, bilirkişi beyanları ve teknik

belgeleri yardımı ile belirlenen sınırı,

Geçerli sayılabilecek sınır: Dış sınırları çekişmesiz olarak belirlenen bir alan

içindeki taşınmaz malikleri ile diğer ilgililerin uyuşmazlık çıkarmadan kullanma

biçimine göre oluşturdukları sınırı,

Geçerli sınır: Paftası ile teknik belgelerinde hata bulunmaması halinde bu belgelere

göre oluşturulan sınırı,

Sabit sınır: Zeminde mevcut olup kadastro, tapulama, değişiklik belgeleri veya

bilirkişi beyanlarına göre değişmediği belirlenen çekişmesiz sınırı ifade etmektedir. Her

taşınmazın sınırlarının kesinlikle yukarıda sıralanan yedi sınır tanımından biriyle

tanımlanması gerekir. Tanımlanan her sınır kendine özgü yöntemlerle belirlenir farklı

renklerle sınırlandırma krokisi çizilir, belirlenen bu sınırlar ölçülür kesin sınırlara göre

kadastro haritası oluşturulur.

Şekil 5.12 Sınır İşaretleri

Sınırlandırma krokisinde gösterilen sabit, geçerli sayılabilecek ve deprem sonucu oluşan

sınırlar esas alınarak;

a) Geçerli sınırlarda; paftası ile teknik belgelerinde hata bulunmaması halinde bu

belgelere göre,

b) Belirsiz sınırlarda; dengeleme plânına göre,

c) Çekişmeli sınırlarda; kadastro teknik belgeleri veya dengeleme plânına göre,

d) Değişebilir sınırlarda; sabit veya geçerli ya da dengeleme plânı ile oluşturulan

sınırlara dayandırılarak, bu taşınmaz, kadastro sırasında kayıt miktarı veya iktisap

24

miktarı esas alınarak tespit yapılmış ise tapuda kayıtlı yüzölçümüne göre; yoksa pafta

ile teknik belgelerine göre sınır belirlemesi yapılır.

Uygulama çalışmaları sırasında, sınırları tapuda kayıtlı yüzölçümlerine göre

oluşturulacak parsellerin öncelikle pafta tersimatı kontrol edilir (Şekil 5.2, 5.3, 5.4).

Kontrol sonucu, tersimat hatası varsa olması gereken duruma göre, tersimat hatası yoksa

mevcut duruma göre yeni yüzölçümleri hesaplanır ve kayıtlı yüzölçümleri ile

karşılaştırılır. Bu karşılaştırma sonucu, yeni hesaplanan yüzölçümleri esas alınır,

genişletilmeye elverişli sınırı bulunan parsellerde ise önceki kayıt miktarına veya

zilyetlik esaslarına göre tespit edildiğinin anlaşılması halinde, bu husus uygulama

tutanağında açıklanarak, miktar fazlası kısım için ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilir.

Görüldüğü gibi 22/a uygulamalarının temeli sınır tanımının isabetli yapılmasıdır. Her

bir parsel sınırının tanımı yapılırken her şeyde önce özgün ölçü değerlerinden yapılan

sayısallaştırma kadastro paftası ile çakıştırılmalı ve tersimat hatası olup olmadığı

belirlenmelidir. Özgün ölçü değerlerinden gelen sınır ve paftadaki sınırın üzerine, zemin

ölçümünden gelen sınır, varsa yakın tarihli ortofoto veya ST paftadaki sınırlar, en eski

tarihli ST pafta veya varsa monoskopik hava fotoğrafları ve muhtar ve bilirkişi

beyanları da dikkate alınarak her sınıra ilişkin birden fazla veri değerlendirilmeli sabit,

geçerli, geçerli sayılabilecek, deprem sınırı ve değişebilir sınır tanımları yapılmalı ve

belirsiz ve çekişmeli sınırlar ise dengeleme planına göre oluşturulmalıdır (Çekişmeli

sınırlar teknik belgelerine göre de oluşturulabilir ancak bu uygulama ölçü değerlerinin

paftaya oturduğu sorunsuz alanlarda uygulanmalıdır).

Dengeleme planı ise sabit bir alan içerisindeki belirsiz parsel sınırlarının tapu

yüzölçümüne göre oluşturulması esasına dayanır. Uygulama Yönetmeliğinin

21.maddesi ‘Sabit, geçerli, geçerli sayılabilecek ve/veya deprem sonrası oluşan

sınırlarla çevrili bir alan içinde kalıpta sınırları belirlenemeyen parseller topluluğu, bir

bütün olarak ele alınarak yüzölçümü hesaplanır. Hesaplanan yüzölçümü ile bu alandaki

parsellerin tapuda kayıtlı veya kontrol sonucu bulunan yüzölçümleri toplamı

karşılaştırılır. Aradaki fark, parsellerin yüzölçümleri ile orantılı olarak dağıtılır. Bu

konuda, Yüzölçümü Dengeleme Cetveli (Ek-4) düzenlenir. Dağıtım sonucu bulunan

25

yüzölçümlerine göre yeni sınırlar; parsellerin kullanım şekli, yapı ve tesislerin

durumları da dikkate alınarak oluşturulur.’ şeklindedir. Burada dikkat edilmesi gereken

nokta şudur ki; ilk önce parsellerin tapudaki parsel yüz ölçümlerinde kaba bir hatanın

olup olmadığı araştırılmalıdır.

Şekil 5.23Yıpranmış Kadastral Pafta

26

Şekil 5.34Yıpranmış Kadastral Pafta

1414

Pafta zemin uyumsuzluğu

Altyapıda değişiklikler yollar

veya patikalar

Tescil dışı alanlar

Tamamen yanlışkenarlaşma ve

sayısallaştırma hataları

Kullanıcı ihtiyaçlarına uygun olmayan kadastro bilgileri

Bu paftaların günümüz koşullarına uygun hale getirilmesi, hatalıolan paftaların bu hatalardan arındırılması ancak kadastro yenilemesi ile mümkün olacaktır.

Şekil 5.45Kadastral Paftaların Yenilenme İhtiyacı

27

Tapudaki alanla gerek paftadan gerekse de orijinal ölçü değerlerinden yapılan

sayısallaştırma sonucu bulunan hesap alanı arasında kaba bir hata bulunması halinde

yukarıdaki örnekte gösterilen işlem tapu alanına göre değil kontrol sonucu bulunan

hesap alanına göre yapılmalıdır. Ayrıca parsellerin sınırları pafta veya ölçü ve

sınırlandırma krokisindeki geometrik şekline bağlı kalınarak oluşturulmalıdır. Pafta ve

krokilere uymayan nokta birleştirilmeleri yapılmamalıdır. Ölçü değerlerinden elde

edilen sınırın paftasıyla sorunsuz olarak çakışan yerlerde, fiili zemin sınırı pafta

sınırından (eylemli bir değişikliği gösteriri boyutta) çok farklıysa maliklerin talepleri

olsa dahi bu sınır geçerli sayılabilecek sınır tanımına sokulmamalı, geçersiz kabul

edilmeli ve sınırların yerine tıpkı yukarıdaki örnekte olduğu gibi geçersiz sınırlar

(zemindeki sınırlar) iptal edilerek; dengeleme planına göre taşınmazların tapu

kaydındaki yüzölçümüne veya kontrol sonucu bulunan yüzölçümleri esas alınarak

(belirsiz sınırın belirlenmesinde olduğu gibi) kesin sınırlar tespit edilmeli ve zemine

aplike edilmelidir. Bu nedenle bu tür taşınmazların dengeleme planına alınabilmesi için

‘geçersiz sınır’ tanımının yapılarak yönetmelikte yer alması uygun olacaktır. Zira şu

halde sadece belirsiz ve çekişmeli sınırlar dengeleme planına alınabilmektedir.

Değişebilir (sabit olmayan ve genişletilmeye elverişli nitelikteki) sınırı bulunan

taşınmazlardan kadastro sırasında kayıt miktarına göre oluşturulmuş taşınmazlar

(20.maddedeki tersimat kontrolü yapılmak suretiyle ) tapu yüzölçümüne göre, bunun

dışındakiler ise pafta ve teknik belgelerine göre sınırları belirlenerek tespitleri

yapılmalıdır. Değişebilir sınırın ne olduğu konusunda da titiz davranılmalı parsel

ınırının değişebilir olması için genişlemeye elverişli ve sabit olmaması gerekir.

.3 Uygulama Alanı Kapsamındaki Tescil Edilmiş Haritalar

s

5

22/ a uygulama yönetmeliğinin 12. maddesi ‘Uygulama alanı kapsamında kalan tapu

sicilinde tescilli; imar, ıslah imar, arazi toplulaştırması, sulama alanlarında arsa ve

arazi düzenlemesi, köy yerleşim haritaları, orman ve mera haritaları ile diğer kamu

kurum ve kuruluşları tarafından yapılan haritalardaki yapımdan kaynaklanan hataların

düzeltilmesi, yapım sorumlusu idarece veya ilgili haritayı yapan idare temsilcisinin

28

katılımı ile uygulama alanı kapsamında hatanın mahiyeti dikkate alınarak ilgili

mevzuata göre değerlendirilir ve düzeltilir. Ancak, parselasyon niteliğinde olmayan

ayırma, birleştirme, yola terk ve diğer değişiklik işlemleri sonucu oluşan sınırlar ile

24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar Affı Kanununun birinci fıkrasının 10. maddesinin

(b) bendinin uygulaması ve tesis kadastrosu sonucu oluşturulan sınırlarda, bu

önetmelikteki usul ve esaslara göre işlem yapılır.’ şeklindedir.

.4 Kontrol Aşaması

recek şekilde hazırlanmalıdır. Genel hatları ile ada raporunda şu

doğu, batı

ğı, ölçeği ve genel

asıl oluşturulduğu, hangi parsellerde hangi tip sınır

şturulduğu ve tecviz dışı yüzölçümü

ın olup

azların

rarının nasıl uygulandığı,

Y

5

Ölçü ve sınırlandırma çalışmaları yapıldıkça kontrollerinin ivedilikle yapılması

gerekmektedir. 22/a çalışmalarında teknik yön ağırlıklı olduğundan özellikle fen kontrol

memurları ile kontrol mühendislerini aktif görev almaları sağlanmalıdır. Her itiraz

komisyona alınacağından komisyon çalışmalarında da fen kontrol memuru ve kontrol

mühendisi muhakkak yer almalıdır. Ada raporlarının düzenlenmesi ve bu rapora göre

uygulama tutanaklarının tanziminden kontrol mühendisi sorumludur. Ada raporları net,

anlaşılır, duraksamaya meydan vermeyecek şekilde hangi parsellerin hangi sınırlarının

nasıl yorumlandığını içe

hususlar yer almalıdır:

Adanın hangi parsellerden oluştuğu ve adanın kuzey, güney,

sınırlarında neler bulunduğu ve ada dış sınırlarının nasıl belirlendiği,

Adanın bulunduğu paftanın üretim yılı, üretim tekniği, altlı

hatlarıyla adada belirgin hangi teknik sorunların var olduğu,

Ada içi parsellerin n

tanımlarının yapıldığı,

Hangi parsellerin dengeleme planı ile olu

değişen parsellerin bulunup bulunmadığı,

Ada içerisinde daha önce yapılan orman veya mera tahdit çalışmasın

olmadığı var ise orman ve mera parsel sınırlarının nasıl kesinleştirildiği,

Adada daha önce yapılan ifraz, tevhit gibi değişikliğe uğrayan taşınm

olup olmadığı var ise değişiklik beyannamelerinin nasıl dikkate alındığı,

Ada içerisindeki parsellerle ilgili olarak daha önce verilmiş mahkeme

kararlarının bulunup bulunmadığı var ise mahkeme ka

29

Ada içerisinde davalı parseller bulunup bulunmadığı,

Yıkılan bina ve muhdesatların nasıl değerlendirildiği,

Ada içerisinde tescil harici yerler var ise, bunların tespitlerinin nasıl yapıldığı,

değişikliği için ilgili

ın

bulunup bulunmadığı hususunun ayrıntılı olarak izah edilmesi gerekmektedir.

.5 İlan ve Kesinleştirme Aşaması

şınmaz sahipleri bilinçlendirilmeli ve her yönüyle

ilgilendirilmelidirler.

mera ve orman idaresinden gelen bir harita olup olmadığı,

Hangi parsellerde yapı ve tesislerin bulunduğu ve cins

idareye gönderilen listeye taşınmazların alınıp alınmadığı,

Değişebilir sınırların nasıl yorumlandığı, sabit hale gelen değişebilir sınırlar

5

Uygulama sonunda düzenlenen tutanaklara göre hazırlanan askı cetvelleri ve paftalar

ilgili yerlerde 30 gün süre ile ilan edilir. İlan bitiminde dava açılan parseller ve

kesinleşen parsellere ait liste hazırlanır. Yeni paftalar geçerlilik kazanırken eski paftalar

iptal edilerek arşive kaldırılır. Tapu sicil müdürlüğünce kesinleşen taşınmazlar tescil

edilir ve ilgili evraklar bölge arşivi ve/veya genel müdürlük arşivine gönderilir. Burada

önemli bir husus bilgilendirme ilanının yapılıp yapılmayacağı konusudur. TKGM’nin

bilgilendirme ilanı ilgili 04.10.2007 tarih 238-3943 sayılı talimatında yenileme veya

22/a uygulamalarıyla ilgili bir bahis bulunmadığından 22/a uygulamalarında

bilgilendirme ilanının yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Bilgilendirme ilanının

amacı kadastro sırasında tutanaklarda yapılan basit yazım hataları, hisse hataları veya

baba adının yanlış yazımı gibi maddi hataların giderilmesidir. 22/a çalışmaları ise bir

‘kadastro’ niteliğinde olmadığından ve malik, hisse, nitelik tayini gibi hususlar

yapılmadığından bilgilendirme ilanının yapılmasının mantığı da bulunmamaktadır.

Ancak uygulamaya başlarken, uygulamanın ortasında ve uygulama sonucu (askı

ilanından önce) olmak üzere en az üç defa kadastro müdürlüğünce bilgilendirme

toplantıları yapılmalı, ta

b

30

6. ARAZİ BİLGİ SİSTEMLERİNE GENEL BAKIŞ VE MEKÂNSAL

GAYRİMENKUL SİSTEMİ (MEGSİS)

Konuma dayalı bilgi sistemleri dünya üzerinde insanların ekonomik, sosyal, çevresel

vb. sorunlarının neler olduğunun tespit edilerek coğrafi veriler eşliğinde karar verme

süreçlerinde kullanıcılara yardımcı olmak üzere, envanter toplanma, analiz etme,

sorgulama ve sunma gibi fonksiyonlarını yerine getiren entegre sistemlerdir. Dale ve

McLaughlin’in uluslararası alanda kabul görmüş tanımına göre arazi bilgi sistemleri

(ABS) (Land Information Systems); ‘Araziyle ilgili bilgiyi toplayan, işleyen, depolayan

ve sunan sistemlerdir.’ Diğer taraftan bu yaklaşımla ilgili farklı görüşler de

bulunmaktadır. Örneğin, Hamilton ve Williamson’a göre ABS ile coğrafi, kartografik,

kaynak, çevresel ve sosyo-ekonomik bilgi sistemleri arasındaki ilişkinin karmaşık bir

yapıda olduğunu ifade etmektedir. Dale ve McLaughlin’in tanımı, tüm bu bilgi

sistemlerindeki konumsal referanslı arazi bilgilerini içermekte ve ABS şemsiyesi altında

toplamaktadır (Döner 2010).

Mekânsal Gayrimenkul Sistemi (MEGSİS); kadastro verilerinin sayısal olarak

toplanması ve tapu verileri ile uyumlaştırılması ve sunulması amacıyla geliştirilmiş bir

uygulamadır.

Sisteme girilen mekânsal bilgiler, uluslararası standartlarda paydaş kurum/kuruluşlara

sunulmaktadır. Ayrıca e-devlet kapısından vatandaşlarımızın taşınmaz bilgilerine erişimi

imkânı da sağlanmaktadır.

Bu kapsamda;

• Tapu ve kadastro verilerinin karşılık olarak kontrol edilmesi,

• Öznitelik bilgilerinin toplanması,

• ITRF-96 koordinat sisteminde bütünlenmesi ve sunulması,

• Hava görüntüleri (ortofoto ve googlemaps) kullanılarak doğrulanması,

• Kontrol sorgulamaları ile veri kalitesinin artırılması,

• Verilerin güncel olarak tutulması sağlanmaktadır.

31

Bu doküman, MEGSİS’in kullanım senaryoları ve gereksinimleri doğrultusunda

geliştirilen ara yüzlerin tanıtımını içermektedir.

6.1 Giriş Ekranı

Megsis yazılımına TKGM kurumsal kısayollarının yanı sıra WEB tabanından da

ulaşmak mümkündür. Açık Kaynaklı bir yazılım olan Megsis ortamında Ülke genelinde

kullanıma açık bilgiler herkese açık kullanım imkanı tanımakla beraber kurumsal

şifreler ile de sistem girişi sağlanmaktadır.

Şekil 6.16 Kullanıcı Arayüzü

6.2 Kullanıcı Yetkileri

Kullanıcı adı ve şifreleri ile girişi ile kullanıcı bilgileri doğrulandıktan sonra, sistem

üzerinde tanımlanan özel leş t i r i lmiş kullanıcı yetkilerine göre dinamik olarak, menü

bilgileri, web servis yetkileri ve coğrafi yetki alanı tanımlamalarına göre uygulama

açılmaktadır.Açılan uygulamada çalışılmak istenen arayüz kullanıcı tarafından

tanımlanabilmekte olup, yapılan işlemlerde otokontrol sağlanabilmektedir.

32

6.3 Harita Modülü

Harita modülü ile sistemde yer alan mekânsal veriler görsel olarak sunulmakta ve bu

mekânsal veriler, kullanıcılar için kimliklendirme / yetkilendirme çatısı üzerinde

belirlenen coğrafi yetki alanlarına göre görüntülenmektedir.

Bu modül içerisinde, Kadastro ve Tapu bilgilerinin yanı sıra görüntülenmek istenen

katmanlar bölümü, navigasyon ve çizim araçları da yer almaktadır. Katmanlar

bölümünde istenilen katman seçilmek suretiyle görünür kılma işlemi,

Saydamlık ayarlaması, Navigasyon araçları ile harita üzerinde gezinme, yaklaşma,

uzaklaşma ve seçilen alan yaklaşma işlemleri, Çizim araçları ile nokta, çoklu nokta,

çizgi, çoklu çizgi, alan ve çoklu alan çizme işlemleri yapılabilmekte, yapılan bu

çizimlerin güncellenmesi, silinmesi ve temizlenmesi sağlanmaktadır. Ayrıca ölçüm

araçları yardımı ile nokta koordinat bilgileri, uzunluk ve alan ölçme işlemleri

yapılabilir. (Anonim 2012).

33

Şekil 6.27 Kadastral Paftaların Yenilenme İhtiyacı

6.4 Katmanlar

Harita katmanları altında grup kullanıcılar tarafından müdahale edilemeyen katmanlar

altta şekil 6.3’de görüleceği üzere bölge, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, yapı, irtifak,

eklenti, muhdesat, yer kontrol noktaları, tescil harici alanlar ve göller verileri, belirtme

katmanları altında kamu orta malları ve orman verileri; Pafta indeksleri katmanları

altında 1/100.000, 1/50.000, 1/25.000, 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli pafta sınırlarını

gösteren indeks bilgilerinden ve ortofoto servislerinden oluşmaktadır.

34

Şekil 6.38 Katmanlar

6.5 Tematik Katman Araçları

Tematik haritalar katmanında entegrasyon ve mahalle bilgisine göre tematik harita

üretme olanağı sağlayan veriler sunulmaktadır. Mevcutta henüz yerel kullanıcılara

üretim imkanı bulunmamaktadır.

nda entegrasyon ve mahalle bilgisine göre tematik harita

üretme olanağı sağlayan veriler sunulmaktadır. Mevcutta henüz yerel kullanıcılara

üretim imkanı bulunmamaktadır.

Şekil 6.49 Katmanlar

Google Maps katmanında sokak, uydu, uydu hybrid, fiziksel, fiziksel hybrid, sokak

yerleşim ve sokak su yerleşim haritaları yer almaktadır. Bu katmandaki altlıklar hassas

35

ölçü almak için değil, şekilsel kullanım ve genel amaçlı bilgilendirme amaçlı olup yerel

kullanıcılar tarafından etkin bir şekilde kullanılmaktadır.

Şekil 6.5 Google Menüsü

6.6 Navigasyon Araçları

Proje alanına git, kaydır, seçili alana yaklaş, yakınlaş ve uzaklaş buton grubu ile harita

üzerinde navigasyon işlemleri yapılmaktadır.

6.7 Koordinata Git Paneli

Koordinata git butonu ile coğrafi veya kartezyen koordinat değerleri girilerek harita

üzerinde görüntülenmek istenilen yere gidilebilir. Aynı zamanda menü içerisinde aynı

koordinatın farklı formatlarına ait görüntüleme imkanı da tanınmaktadır.

36

Şekil 6.6 Koordinat Paneli

6.8 Öznitelik Bilgileri Modülü

Çizim çubuğu üzerinde öznitelik bilgilerini (identify) görüntüleme butonu ile harita

üzerinde her hangi bir noktaya ait katman bilgileri, tapu bilgileri, dönüşüm parametre

bilgileri, koordinat bilgileri gibi bilgilerin görüntülenmesi sağlanmaktadır.

Şekil 6.7 Öznitelik Modülü

37

Şekil 6.8 Öznitelik Konum Paneli

6.9 Çizim Araçları

Harita üzerinde yapılacak işlemler ile etkileşimli olarak kullanılan çizim araçları harita

araçları çubuğu üzerinde yer almaktadır. Bu araçlar haritadan seç, nokta at, çoklu nokta

at, çizgi çiz, çoklu çizgi çiz, alan çiz, çoklu alan çiz, dikdörtgen çiz, daire çiz ve çizim

düzelt işlemlerinde oluşmaktadır. Bu menüde mevcut Alan içerisine giren detayların

görüntülenmesine imkan tanınması ile analiz yöntemine imkan tanınmakta olup ödevin

konusu olan değer esaslı Kadastro’ imkan veren yapısı ile belirli bir bölgede mevcut

piyasa araştırması yapılabilmesi için önemlidir.

38

Şekil 6.9 Öznitelik Detay Paneli

6.10 Seçili Alan İşlemleri Modülü

Ölçüm araçları üzerinde seçili alan işlemleri butonu ile harita üzerinde çizilen alan

içerisinde kalan verilerin indirme, silme ve katman değiştirme işlemleri

yapılabilmekte ve sistemin güncel tutulabilmesine imkan tanımaktadır.

Seçili alan işlemleri (veri indirme) modülü tarafından seçilen alan içerisinde kalan

verilerin analizi yapılır. Analiz edilen verilerin koordinat durumuna göre Sadece

ED50, Sadece Lokal veya Sadece ITRF seçenekleri ile Hepsi ITRF seçeneği aktif

hale gelir. Veri indirme seçeneklerinden (.dxf, .shp) birisi seçilir ve veriler seçilen

formatta hazırlanır. Kaydet butonu ile hazırlanan veriler bilgisayara indirilerek

kaydedilir.

39

Şekil 6.10 Bölge Bazlı Sorgulama Paneli

Seçili alan işlemleri (silme) modülü ile seçilen alanda bulunan kayıtlar sol üst

köşede yer alan katman kriterlerine göre listelenir. Listelenen kayıtlardan silinmesi

istenilen kaydın solunda yer alan onay kutusu işaretlenir. Listelenen kayıtların tamamı

silinmek istendiğinde başlık bölümünde yer alan onay kutusu işaretlenerek sağ üst

köşede yer alan silme butonu tıklanarak silme işlemi gerçekleştirilir.

Seçili alan işlemleri (katman değiştirme) modülü ile seçilen alanda bulunan

kayıtlar sol üst köşede yer alan katman kriterlerine göre listelenir. Listelenen

kayıtlardan katman değiştirilmesi istenilen kaydın solunda yer alan onay kutusu

işaretlenir ve katman değiştirme butonuna basılır.

İç İçe Alanların Düzenlenmesi;

Çizim araçları içerisinde yer alan iç içe alanların düzenlenmesi butonu ile sisteme

aktarımı yapılmış verilerden, halka alan olarak yer alması gereken ancak hatalı

olarak aktarımı yapılmış bu verilerin dış ve iç alan(lar) tespit edilerek topolojik

düzenlemesinin yapılması sağlanmaktadır.

40

Seçili Alanı Kırpma İşlemi;

Çizim araçları içinde yer alan seçili alanı kırpma butonu ile harita üzerinde çizimi

yapılan bölgenin seçimi ile. p n g formatında resim olarak bilgisayara

kaydedilebilmesi sağlanmaktadır.

Şekil 6.11 Öznitelik Detay Paneli

6.11 Megsis Veri İşlemleri

Veri işlemleri bölümünde veri yükleme, veri indirme, dosya bilgileri, dönüşüm

dosyaları, entegrasyon işlemleri ve kontrol sorguları modülleri yer almaktadır (Anonim

2012).

Şekil 6.12 Veri Giriş Menüsü

41

6.12 Veri Yükleme Modülü

Bu modül ile kadastro müdürlüklerinde. ncz veya shp. Formatında tutulan verilerin

tapu mahallesi bazında sisteme yüklenmesi sağlanmaktadır.

Dosya seçimi sekmesinde il, ilçe, tapu mahallesi/köyü ve datum bilgileri seçilir.(+)

butonu ile tapu kayıtlarına göre hazırlanan cad dosyası okunur. Okuma işlemi sonrası

sol altta ‘İşlem Başarı İle Tamamlandı’ mesajı görülür. İleri tuşu ile katman düzenleme

sekmesine geçilir.

Katman düzenleme sekmesinde, bilgileri okunan dosya içerisinde yer alan coğrafi

bilgiler gerekli düzenlemeler/düzeltmeler yapılarak son haline getirilir. Sağ üst köşede

yer alan dilim orta meridyeni (DOM) modülün den DOM değeri seçilir.

Şekil 6.13 Proje Entegrasyon

Eğer aktarımı yapılacak veriler ED50 veya Lokal koordinat sisteminde ise dönüşüm

parametresi modülün den mevcut değerler arasından seçilir veya yeni değer girilir.

Gerekli düzenlemeleri yapılan ve DOM değeri ile dönüşüm parametre değeri girilen

(ED50 veya Lokal) dosyalar sağ üst köşede bulunan Dosyayı Project Et butonu ile

coğrafi koordinat sistemine dönüştürülür.

42

Project edilen coğrafi bilgiler sağ tarafta yer alan Hedef Katmanlar içerisinde uygun

olanlara aktarılır ve Aktarım sekmesine ilerlenir.

Aktarım sekmesinde sisteme kayıt edilecek coğrafi verilere ait öznitelik bilgileri

seçilerek ileri butonuna basılır ve bu bilgilerin veritabanına aktarımı sağlanır.

Şekil 6.14 Proje Entegrasyon

Rapor sekmesinde coğrafi verilerin katman bazında aktarım sonuçları raporlanır.

6.13 Veri İndirme Modülü

Bu modül ile köy/mahalle bazında sistemde yer alan verilerin bilgisayarlara

indirilmesi sağlanmaktadır. Verisi indirme işlemi yapılacak birime ait il, ilçe ve

mahalle/köy seçilir ve sistem tarafından veri analizi yapılır. Analiz edilen verilerin

koordinat durumuna göre Sadece ED50, Sadece Lokal veya Sadece ITRF

seçenekleri ile Hepsi ITRF seçeneği aktif hale gelir. Veri indirme seçeneklerinden

(.dxf, .shp veya. k m l ) birisi seçilir, katmanlar tablosundan tüm katmanlar veya

istenilen katmanlar seçilir ve sağ üst köşede yer alan Veri Hazırla butonuna basılarak

istenilen veriler seçilen formatta hazırlanır. Hazırlanan veriler sağ üst köşede yer alan

Veri Kaydet butonuna basılarak bilgisayara kaydedilir (Anonim 2012).

43

6.14 Dosya Bilgileri Modülü

Bu modül ile kadastro müdürlükleri tarafından sistemine yüklenmiş olan kadastro

dosyaları il, ilçe seçimi yapılarak listelenir.

Şekil 6.15 Proje Detayları

Ekranın sağ üst köşesinde bulunan indir sekmesi ile listelenen seçilecek. ncz dosyası

bilgisayara indirilebilir. Katman Değiştir ile sisteme yüklenmiş olduğu katman

içerisinde hatalı olarak yer alan detay bilgilerinin, diğer katmanlara taşıma işlemi

yapılır.

Şekil 6.16 Tapu ve Hesap Alan Cetveli

44

Ayrıca listelenen kayıtlar. xls veya. csv formatından raporlanabilir.

6.15 Dönüşüm Parametreleri Modülü

Bu modül ile kadastro müdürlükleri tarafından ED50 veya Lokal koordinat sisteminde yer alan verilerin yüklenmesi sırasında gerekli olan dönüşüm parametre değerleri il bazında görüntülenmektedir.

Helmert ve Affine olarak iki grupta dönüşüm parametreleri listelenir.

Ayrıca listelenen kayıtlar veya seçilen tapu mahallesi/köye ait tüm kayıtlar. xls

veya. csv formatından raporlanabilir. İlçe bazında daha önce girilmiş değerler tekrar girilmez, mevcut değerler

kullanılır.

Şekil 6.17 Dönüşüm Parametreleri

Ekleme işlemi, ekranın sağ üst köşesinde bulunan ekle butonu ile yeni dönüşüm

parametreleri girilerek kayıt tuşuna basılarak kayıt yapılabilmektedir.

45

Şekil 6.18 Dönüşüm Güncelleme

Güncelle işlemi, ekranın sağ üst köşesinde bulunan güncelle butonu ile kayıtlı

dönüşüm parametreleri üzerinde değişiklik yapılabilmektedir. Daha önce girilen kayıtlar

tarafından kullanılan dönüşüm parametrelerinde güncelleme işlemi yapılamaz.

Şekil 6.19 Dönüşüm Güncelleme

Sil işlemi, ekranın sağ üst köşesinde bulunan sil butonu ile kayıtlı dönüşüm

parametreleri silinebilir. Daha önce girilen kayıtlar tarafından kullanılan dönüşüm

parametrelerinin silinmesine izin verilmez.

46

Şekil 6.20 Parametre Düzeltme

6.16 Entegrasyon İşlemleri Modülü

Bu modül ile sisteme atılan verilerin entegrasyon durumu il, ilçe, mahalle/köy ve

kriter seçilerek listelenmektedir.

Sorgulama kriterleri aşağıdaki şekilde belirlenmiştir.

• Entegre Olmuş Parseller

• Kadastroda Olup Tapuda Olmayan Parseller

• Tapuda Olup Kadastroda Olmayan Parseller

• Tescil Harici Olan Parseller

Sorgulama sonucu listelenen kadastro bilgisi içeren kayıtlar, sağda bulunan (+)

butonu ile haritada görüntülenir.

Ayrıca listelenen kayıtlar veya seçilen tapu mahallesi/köye ait tüm kayıtlar. x l s

veya. csv formatından raporlanabilir.

Entegre olmuş parseller kriteri seçilerek yapılan sorgulamalarda, tapu veritabanında

kayıtlı olan bilgiler ile kadastro verisi sisteme yüklenerek entegre olmuş kayıtlar

listelenmektedir.

47

Şekil 6.21 Entegre Olmuş Parsel Listesi

Kadastroda olup tapuda olmayan parseller kriteri seçilerek yapılan sorgulamalarda,

kadastro verisi yüklenmesine rağmen tapu veritabanında kayıt karşılığı bulunamayan

kayıtlar ile entegrasyon bilgileri doğru girilmediği için tapuda karşılığı bulunamayan

kadastro bilgileri listelenmektedir.

Şekil 6.22 Kadastroda olup tapuda olmayan parseller

Tapuda olup kadastroda olmayan parseller kriteri seçilerek yapılan sorgulamalarda,

tapu veritabanında kayıtlı olmasına rağmen kadastro verisi sisteme yüklenmemiş

veya yüklenmesine rağmen entegre olmamış kayıtlar listelenmektedir.

48

Şekil 6.23 Kadastroda olup tapuda olmayan parseller

Tescil harici olan parseller kriteri seçilerek yapılan sorgulamalarda, mevzuat

gereğince tapu kütüğüne tescil edilmeyen kayıtlar ile orman olarak kadastro görmüş

ancak tescil yeterliliği olmadığı için işlemleri tamamlanmamış kayıtlar

listelenmektedir.

Şekil 6.24 Tapuda Olup Kadastroda Olmayan Parseller

49

6.17 Kontrol Sorguları Modülü

Bu modül ile mahalle bazında sisteme atılan verilerdeki sorunlar ve topolojik

hatalar sorgulanabilmektedir.

Sorgulama yapılacak katmanlar ve sorgulama kriterleri aşağıdaki şekilde belirlenmiştir.

Mahalleler

Entegrasyon Çoklayan

Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o İç İçe Alanlar

Geçersiz Geometriler

Geometrik İlişkisi Olmayan

Adalar

Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o İç İçe Alanlar

Geçersiz Geometriler

Geometrik İlişkisi Olmayan

Parseller

Entegrasyon Çoklayan

Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o İç İçe Alanlar

Geçersiz Geometriler

Yüzölçüm farkı % 10’ dan Küçük

Yüzölçüm farkı % 10 - % 30 Arası

Yüzölçüm farkı % 30 - % 50 Arası

Yüzölçüm farkı % 50 - % 100 Arası

Yüzölçüm farkı % 100’den Büyük

Yapılar

Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o Geçersiz Geometriler

Geometrik İlişkisi Olmayan

Yer Kontrol Noktaları

Geometrik Çoklayan

50

Geçersiz Geometriler

Muhdesatlar

Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o Geçersiz Geometriler

Geometrik İlişkisi Olmayan

İrtifaklar

o Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o Geçersiz Geometriler

o Geometrik İlişkisi Olmayan

Tescil Harici Alanlar

o Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o Geçersiz Geometriler

o Geometrik İlişkisi Olmayan

Eklentiler

o Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o Geçersiz Geometriler

o Geometrik İlişkisi Olmayan

Mücavir Alanlar

o Geometrik Çoklayan o Kesişen Geometriler o İç İçe Alanlar

o Geçersiz Geometriler

o Geometrik İlişkisi Olmayan

Şeklinde çoklu seçeneklerden sorgulama analizleri daraltılabilir.

İl, ilçe, tapu mahallesi/köyü, katman ve sorgulama kriterlerinden bir tanesi seçilerek

sorgulama yapılabilir.

Sorgulama sonucu listelenen kayıtlardan, kadastro verisi ile entegre olanlar, sağda

bulunan (+) butonu ile haritada görüntülenir.

Ayrıca listelenen kayıtlar veya seçilen tapu mahallesi/köye ait tüm kayıtlar

.xls veya. csv formatından raporlanabilir.

Entegrasyon çoklayan kriteri seçildiğinde listelenen bilgiler, bir katman içerisinde

aynı geometriye sahip verilerin birden fazla aktarılmasından, farklı Geometride olan

verilerin aynı ada-parsel numarası ile aktarılmasından veya multipoligon alanların

doğru düzenlenmemesinden kaynaklanmaktadır.

51

Şekil 6.25 Geometrik Hatalı Parseller

Geometrik çoklayan kriteri seçildiğinde listelenen bilgiler, bir katman içerisinde

aynı geometriye sahip verilerin birden fazla aktarılmasından veya diğer katmanlarda

olması gereken verilerin (yapı, irtifak gibi) yanlış katmana aktarılmasından

kaynaklanmaktadır.

52

Şekil 6.26 Geometrik Hatalı Parseller

Kesişen geometri kriteri seçildiğinde listelenen bilgiler, bir katman içerisinde

aktarılan geometrilerin üst üste binmesinden kaynaklanmaktadır.

Şekil 6.27 Geometrik Hatalı Parseller

İç içe alanlar kriteri seçildiğinde listelenen bilgiler, iç içe geçmiş alanların

topolojik olarak doğru oluşturulmamasından kaynaklanmaktadır.

Şekil 6.28 Geometrik Hatalı Parseller

Geçersiz geometri kriteri seçildiğinde listelenen bilgiler, bir kapalı alanın genel

topolojik kurallarına uygun olarak oluşturulmadığı durumlardan kaynaklanmaktadır.

53

Örneğin, aşağıda örnekte yer alan 1459 parselin sol üst köşesinden 1458 parselin

devamına doğru çizgi şeklinde bir uzama görülmektedir.

Yüz ölçüm farkı kriterleri seçildiğinde seçilen durumdaki hata miktarlarına göre

listelenir.

Şekil 6.29 Geometrik Hatalı Parseller

6.18 Ogc Servisleri Modülü

Yapılan bu çalışmaların sonucunda değer esaslı verilerin sisteme entegrasyonu

aşamasına gelinir;

OGC Web Servisleri modülü içerisinde sağ üst köşede yer alan ekle butonu ile yeni

servis ekleme işlemi yapılır.

54

Şekil 6.30 OGC Servis

Bu modül ile OGC Web Servislerinin MEGSİS üzerinde eklenmesi, görüntülenmesi

ve yönetimi yapılmaktadır.

Şekil 6.31 OGC Modül

55

OGC Web Servisleri modülü içerisinde sağ üst köşede yer alan silme butonu ile ekli

servislerin silme işlemi yapılır.

Şekil 6.32 OGC Web Entegrasyon

OGC Web Servisleri modülü içerisinde sağ üst köşede yer alan işlemler butonu ile

ekli servislerin aktif, pasif ve taslak yapma işlemleri yapılır.

OGC Web Servisleri modülü içerisinde eklenen yeni servis üzerine tıklanarak servis

detay bilgi sayfası görüntülenir. Sağ üst köşede yer alan Bağlantı Kur butonu ile web

servisine ait bilgiler alınarak kaydedilir.

Kaydedilen servis katmanları içerisinde görüntülenmek istenen katman seçilerek sağ

üst köşede yer alan Güncelle butonu ile Katman Bilgileri bölümünde görüntülenme

ayarları yapılır.

Kaydedilen servis katmanları içerisinde görüntülenmek istenen katman seçilerek sağ üst

köşede yer alan Atama yap butonu ile istenilen katman grubuna atanır.

Ataması yapılan servis katmanı, katman grupları sekmesi altına seçilen katman grubu

altında görüntülenir.

56

Şekil 6.33 OGC Web Entegrasyon

Ayrıca ataması yapılan servis bilgileri Katman Bilgileri bölümüne eklenir. Kullanıcı

tarafından ilgili servis katmanının yanında bulunan checkbox seçili hale getirildiğinde

ekranda şekildeki servis bilgileri görüntülenir (Anonim 2012).

Şekil 6.34 OGC Web Entegrasyon Test

57

7. STRATEJİ VE HEDEFLER

7.1 Kadastro Veri Seti Değişimi

Dünyada yaşanan teknolojik gelişmeler sadece yeni teknoloji ile elde edilen verileri

değil arşivlerde kullanılabilirliği kalmayan bilgilerin ya da depolanmış atık nitelikteki

ham verilerinde analiz edilerek ihtiyaç duyulan yada duyulabilecek alanlara servis

edilebilme zorunluluğunu getirmiştir. Örneğin uydu teknolojileri ile yeryüzünün tüm

boyutları ile beraber güncel durumları mekansal bilgi altyapısını oluşturmaya müsait

hale gelmişken 1900’lü yıllara ait konumsal bilgileri ya da grafik verilerini yok saymak

düşünülemez. Bu bağlamda kadastronun güncellenmesinden anlaşılması gereken

eskisini yok sayarak yenilemek değil, mevcut verilerin güncel teknoloji yardımı ile

uygun hale getirilmesi olarak anlaşılmalıdır. Şüphesiz mekânsal veya konumsal bilginin

işlenmesinde, analiz edilmesinde ve yönetilmesinde birçok teknik kullanılmakla beraber

en etkin ve verimlilerinin başında Coğrafi Bilgi Sistemleri gelmektedir. Türkiye

Kadastrosu da 2005 yılında çıkarılan Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim

Yönetmeliği sayesinde teknoloji alanında yaşanan hızlı ilerlemeye ayak uydurmuş ve

kadastrodan kanunlarla belirlenmiş beklentiyi tamamlama noktasına gelmiştir. Bu

bağlamda TKGM mevcutta kullanımda olan Coğrafi destekli Bilgi Sistemlerine,

taşınmaza ait tüm hakların CAD tabanlı entegrasyonunu sağlamalı ve bunun için gerekli

olan veri seti değişimine ve çeşitliliğine imkan verecek çözüm odaklı stratejiler

geliştirmelidir.

Bütün bu değerlendirmeler ışığında kadastro kanununda yerini alan ‘22/a’

uygulamalarıyla ilgili olarak Kadastro veri seti içerik yönünden genişletilmelidir.

Kadastroya güncel veriler eklenmeli ve Kadastro harici bırakılmış alanlar

Kadastro kapsamına alınarak kapsam genişletilmelidir.

Kanunlarda önü kapanan ve İkinci kadastroyu yasaklayan maddeler

değiştirilerek, değişimin ve güncellenmenin önü açılmalıdır.

58

İntikal, cins değişikliği, harici satış, harici ifraz ve taksimler kapsam dışında

olduğundan kadastronun ve tapu sicilinin güncelliği sağlanamamakta ve değer

esaslı kadastronun oluşturulmasına engel tüm yapılar ortadan kaldırılmalıdır.

Özellikle cins değişikliği işlemleri TKGM tarafından iyi değerlendirilmeli ve

veri setini genişleterek güncellemek adına büyük bir fırsat olarak görülmelidir.

Sadece teknik olarak paftalar ve yer kontrol noktaları yenilenmektedir. Geleceğe

yönelik veriler toplanmazken tam tersine geçmişte yapılan hataların onarımı

yapılmaktadır.

Kanunlarla yasaklanan ikinci Kadastro’nun değişmesi gereken Kadastral altlığı

değil, tam aksine Kadastral altlık mümkün olduğu kadar korunarak veri setinin

değişimi ve daha çok alana hitap eden çok amaçlı Kadastro bilgi sisteminin

kurulmasıdır.

Mevcut çalışmalar mekânsal parsel tabanlı bilgi sistemine altlık oluşturacak

şekilde tasarlanmamıştır. Zira TAKBİS sisteminde 22/a ile ilgili bir modül

bulunmamaktadır. Sözel ve grafik verilerin mekânsal bilgi sistemi mantığında

entegrasyonu hedeflenmemiştir. Görüldüğü gibi Türkiye’de ki yenileme

etkinliklerinde kadastroya ‘yeni’ şeyler eklenmezken gelişmiş ülkelerde kapsam

ve içerik zenginleştirilmektedir. Yani ‘ikinci, 3. kadastro’ gibi kavramlar her

seferinde mevcut sisteme yeni alanların ve yeni verilerin eklenmesi ve bilgi

sistemi mantığında depolanmasını ifade etmektedir. Bazı bilim insanlarınca

‘ikinci kadastro’ kavramının yanlış bir ifade olduğu, kadastronun sürekli ve

yaşatılması gerekli bir yapı olduğu belirtilerek kadastronun kendi tanımına

aykırı bu tabirle kadastroyu numaralandırmanın kavramsal olarak yanlış olduğu

dile getirilmektedir. Ancak bu çalışmada kullanılan ‘ikinci kadastro’ kavramı,

yeni bir kadastro sistemine olan gereksinimi anlatmak için kullanılmaktadır.

Yine bu çalışmada; ülkenin gereksinmeleri de dikkate alınarak yeni bir içerik ve

kapsamla, taşınmaz değerleme alanına da etki edecek bir yapı sayesinde

belirlenmiş standartlarda, doğruluğu yüksek ve güncel bilgilerin toplanması ve

disiplinler arası ihtiyaçlara da hizmet ederek güvenilir arşiv yönetim sistemine

altlık teşkil etmelidir.

59

Bugün Türkiye’de; yenileme kavramının5 birçok kullanım alanına hitap edecek bir

kadastro yapısının (arazi bilgi sisteminin) oluşturulması, yaşatılması ve sürekli

güncelleştirilmesine olanak sağlayan yasal altyapısı oluşturulmuş ve ilgili kurumlarca

kabul edilen, Teknik anlamda bir çok kurum ve kuruluşun sisteme entegre edilmesine

olanak sağlayacak imkanı sağlayan çalışmalar bütünü anlaşılmalıdır. Aksi halde

kadastro medeni kanunda öngörülen çalışmaları tamamlamış ve kurumun tasfiye

edilmesini öngören bir kanun olup, ileriye dönük bir yapıya imkan tanımamaktadır.

Birkaç yıl içerisinde sorunlu birimler hariç % 100 oranına ulaşması beklenen tesis

kadastrosu çalışmaları tamamlandığı zaman 3402 sayılı Kadastro Kanunu da hükmünü

yitirecektir. Zira mevcut kanun yenileme, güncelleştirme ve parsel bazlı arazi bilgi

sisteminin kurulup yaşatılması amacını içermemekte ve çok amaçlı Kadastro bilgi

sistemine imkan vermemektedir. Oysa 2859 Sayılı Kanun ve 22/a uygulamalarının

yerine (bu uygulamalar yürürlükten kaldırılarak) mevcut Kadastro Kanununda yapılacak

köklü değişiklikle, günün gereksinmelerine cevap verecek yeni bir kadastro modelinin

kurulması hedeflenmelidir. Bu yapılacak köklü kanun değişikliği ile sistem parsel

tabanlı tasarlanmalı, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği'nde

de ön görüldüğü gibi ülke jeodezik sistem olan TUTGA’ya dayalı çalışmalar

yapılmalıdır. Hızla gelişen gayrimenkul sektörüne hizmet edecek lider kurum

olabilmenin gereksinimleri artık tek düze hesap işlerinden kurtularak çağın

gereksinimlerine hizmet edecek verilerin mevcut veri tabanına eklenmesi ile mümkün

olabilecektir. Özellikle yeraltı binaları (metro istasyonları, alt geçitler ve buralardaki

yapılar ve otoparklar), tarihi eserler, kirli alanlar ve teknik altyapı tesisleri,

taşınmazların alım-satım değerlerine ilişkin gerçek değerler, kadastro sisteminde kayıt

altına alınması gerekmekte olup buda ancak üç boyutlu bir modelleme ile

gerçekleşebilecektir. Bu bakımdan çalışmaların da ülke nivelman ağına dayalı olarak

yapılması ve 3. boyutun da kadastromuza dahil edilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu

anlamda yatayda olduğu gibi dikeyde de kadastro çalışmaları yapılabilecek ve gökyüzü

ve yeraltı yağmasının önüne geçilebilecektir (Demirel ve Sarı 2007). Bu bağlamda

bahsedilen eksikliklerin teşkilat görev ve yetki alanımız dâhilinde düşünülmesi ve

reform niteliğinde yasal düzenlemeler yaparak hizmet sektöründe ve bilhassa

gayrimenkul sektöründe öncü kurum anlayışını koruyarak güncelleştirmelidir. 5 (Türkiye Kadastro Tüzesindeki geçmişe yönelen ve geçmişte kadastro bilgi ve belgelerinin revizyonu olarak kadastro geleneğimize yerleşen ‘yenileme’ kavramının aksine)

60

7.2 Türkiyenin Taşınmaz Değerlemeye Olan İhtiyacı

Taşınmaz sektörü, (arazi, arsa ve yapıları ile) Türkiye’de ekonomik etkinliklerde büyük

bir paya sahiptir. Fiziki çevrenin şekli, büyüklüğü, sahipliliği, kullanımı ve gelecekteki

durumu üzerinde üretilen projeler sonucu, kentler ve yapılar sürekli değer kazanır.

Türkiye ve diğer gelişmekte olan ülkelerde değerleme işlemleri büyük ölçüde

kurumsallaşamamış, değerleme hizmetlerini yapabilecek temel meslek disiplinleri ve

pratikte uyulması zorunlu temel değerleme standartları tanımlanmamış ve pratikte

yapılan değerleme işlemlerinin denetim, ödüllendirme ve cezalandırma mekanizması

kurulamamıştır. Bu koşullarda hazırlanan değerleme raporları; kamu kuruluşları, yargı

organları, malikler ve diğer ilgililer yönünden genellikle tatmin edici olmamaktadır

(Tanrıvermiş 2014). Ekonomik etkinliklerin kayıt altına alınması ve kayıt dışılığın

azaltılması kalkınma çabalarına önemli ekonomik katkılar sağlar. ABD de yaşanan ve

bütün dünyayı sarsan konut kredileri kaynaklı finansal krizde, taşınmaz değerlemesinin

önemi ortaya çıkmıştır. Bu nedenlerle doğru ve güncel taşınmaz değerlerine ihtiyaç

artmış olmakla beraber bu ihtiyaçları karşılayabilmek için Üniversitelerin aktif

çalışmalarına en büyük katkıyı sağlaması gereken kurumlardan biri de şüphesiz

TKGM’dir.

Taşınmaz değer bilgileri belirlendiği ve kayıt altına alındığı takdirde;

Finansal piyasalarda güven ve istikrar sağlanır.

Alım-satım, Kredi karşılığı (ipotek), kamulaştırma, sigorta, arazi toplulaştırma

ve reform uygulamaları, taşınmaz gelir ve kirasının tespiti, zarar ziyan ve haksız

işgal (ecr-i misil) bedeli, miras bölüşümü, kamu taşınmazların satışı,

özelleştirme ve devletleştirme gibi amaçlarla değerleme işlemleri ve

uygulamaları ile ilgili çalışmalara büyük bir kolaylık sağlanmış olacaktır.

Tasarruf sahiplerinin hak ve menfaatleri korunur.

Kredi sisteminin etkin bir şekilde çalışabilmesi sağlanır.

Teminatların gerçeğe uygun değerinin ortaya konularak banka tarafından

kredilendirilebilecek oranın doğru olarak hesaplanması mümkün olur.

61

Tüm bankacılık sektörü ve finansal piyasalardaki sistemik riskler için doğru ve

yeterli teminatların alınması mümkün olur.

Adil bir vergi sistemi oluşturulabilmesi, kamu gelirlerinin artırılması ve kayıt

dışılığın azaltılması sağlanır. Ekonomik etkinliklerin kayıt altına alınması ve

kayıt dışılığın azaltılması ile önemli ekonomik ve toplumsal yararlar elde edilir,

adaletsizliklerin önüne geçme ortamı yaratılır ve kamu yönetiminde güven

ortamı gerçekleşir.

Kamulaştırma işlemlerinde sosyal adalet ve güven sağlanır.

İmar uygulamaları, kentsel dönüşüm projeleri, afet yönetimi vb uygulamalarda,

kamunun ve kişilerin, mülkiyet hakları değerleri içinde korunur ve kentsel

gelişim rantları kente ve topluma kazandırılır.

Kayıt dışılığın azaltılması ile ilgili olarak da ‘Kayıt dışı ekonomiyle mücadele

stratejisi eylem planı (2011-2013) 35 nolu Eylemde “Tapu TAKBİS ve MEGSİS

sistemlerinin tamamlanarak verilerin çevrimiçi olarak, paylaşılabilir hale

getirilmesi sağlanacaktır”.

7.3 Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Revizyonu

Kadastro çalışmaları taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını esas alarak,

haritalar üzerine arazi üzerinden alınan 3 boyutlu verilerin iki boyutunu kullanarak ada

ve parsel tabanlı çizimlerden başlayıp tapu belgesine uzanan bir çalışmalar bütününü

esas alır. Çalışma prensibinde her ne kadar üç boyutlu çalışılması gerekliliğini yerine

getirmiş olsa da final projelerinin oluşumunda ve kesin pafta çizimlerinde üçüncü boyut

sadece yazılı sözleşme kurallarından ibaret uygulanmayan bir veri seti olarak yerini

almaktadır. Birçok teze konu olan üç boyutlu kadastroyu oluşturmak için ise gerekli

yasal düzenlemelerin oluşturulması sonrasında mevcut teknik altyapı ve personel

yeterliliği konusuna eğilmek büyük bir ön adım olacaktır. Türkiye’de son on yılda

gayrimenkul sektöründe önemli gelişmeler olması ile kadastronun hizmet vereceği

alanlar da hizmet türleri çok gelişmiştir. Bu yüzden, kadastronun kapsamını da

olabildiğince genişletme gereği hasıl olmuştur. Taşınmaz değerlemede mesleki

yeterlilik olarak önümüze çıkan en büyük sorunun yapı olduğunu düşünüyorum. Şu an

ki mevcut durumda eğitim konusunda da Ankara Üniversitesi ile yapmış olduğumuz

62

protokol ile bu alanda tecrübeli kurum personeli yetiştiği ve gün geçtikçe bu alandaki

uzman sayılarının da artacağı aşikârdır.

2011/3 genelgesi ile bağımsız bölümlerde gerekli düzeltmeleri içeren konu ile mimari

projeler ile yakınlaşmamıza rağmen, proje okuma ve düzeltmeye ilişkin raporlamalarda

meslektaşlar ile ciddi sorunlar yaşamaktayız. Bu konuda yapılabilecekleri geniş çaplı

düşünmek gerekecek ve meslekler arası bir koordinasyona tabi olmak gerekecektir.

Mimari çizimleri üstlenenlerden tutunda Belediyelerin İmar Birimlerinde çalışan teknik

ekibe kadar ve sonrasında tapu ve kadastro birimlerinde çalışan personellere kadar

uzanan geniş bir yelpazede yapılacak çalışmaların adım adım birbirini tamamlaması

gerekecektir. Bununla beraber Tapu Müdürlüklerinin yıllardır yakındığı bir sorun olan;

bağımsız bölümlerin hisse oranlarının yerine m² olarak bilinmesi gereksinimi, alan

hesabına esas koordinatı akla getirmektedir. Şöyle ki; koordinatların röleveli

aplikasyonlarda olduğu gibi bina koordinatları haricinde, üç boyutlu mimari çizimleri de

gerekmektedir. Böylece bağımsız bölümlerin her biri cad ortamında detayları ile

görüntülenebilecek ve değerleme çalışmalarında aktif şekilde kullanılabilecektir.

Yukarıda belirtilen bütün veriler de tescile esas değer elde edilmesi amaç olup, mutlaka

disiplinler arası çalışma öngöreceğinden kurumlar ve çalışan meslek disiplinleri

arasında kopukluk olması engellenmiş olacaktır. Böylelikle ihtiyacı olan birçok kuruma

bağlantı sağlanan Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminin alt yapısının da sistemde

oluşturulan verileri iki boyutlu kadastral envanterden üç boyutlu bir veri setine

dönüşümünde çok faydalı olabileceği aşikârdır. Proje akışı için ise ilk etapta İnşaat

ruhsatı almak isteyen projeci yapacağı tescile tabi işlemlerde öncelikle aplikasyon

krokisi için ilgili Kadastro Müdürlüğüne ve Lisanslı Harita ve Kadastro Bürolarına

başvurmaktadır. Aplikasyon evrakı ile birlikte belediyeye giderek çap servisine

başvurarak, alacağı onay ile projesini üretmektedir. İnşaat bittiği zaman haliyle iskân

belgesi alması gerekmektedir. İskân belgesine esas vaziyet planı ve röleveli

aplikasyonlar da yine aynı idareler tarafından yapılmaktadır. Bu belgelerle cins

63

değişikliği işlemi için yine Kadastro Müdürlüğüne başvurarak gerekli onayı almakta ve

nihayetinde Tapu Müdürlüğünce tescili sağlanmaktadır.6

Tüm bu işlemlerde mimari proje dahil her tür veri sayısal olarak ( bina derinliği dahil 3

boyutlu koordinat, su basman kotu, mimari proje, vs.) depolanmaktadır. Burada ihtiyaç

olan 3 boyutlu modelleme oluşturacak programlardır. Bu sayede yıllardır konuşulan

ancak uygulama noktasında başlanamayan 3 boyutlu kadastro ve tapu kütüklerinde

eksikliği tartışılan değer sütununa altlık teşkil edecek proje ve kadastral verileri de

üretilmeye başlanacaktır. Mevcut sayısal üretimlerin ve yeni iskâna açılacak sahaların

bu sistem ile ihtiyaç duyulan modern kadastro standartlarına ulaşacağı düşünüldüğünde

akla gelecek ilk soru taşınmazların yapılaşan iskân sahalarında nasıl bu standartlara

entegre olacağı düşüncesidir. Rutin devam eden 22-A çalışmaları, arazi toplulaştırma

çalışmaları ve diğer plan üretim işleri de birkaç ufak yasal düzenleme ile taşınmaz

değerleme konusunda uzman kuruluşlardan alınacak teknik destek ile aşılabilecektir.

Kadastro çalışmalarında ekip kadastro çalışma alanını deyim yerindeyse adım adım

dolaşmakta ve yasalarda belirtildiği kadar veriye ulaşarak çalışmalarını

tamamlamaktadırlar. Aynı şekilde diğer plan üretim işlerinde de benzer çalışmalar söz

konusu olmaktadır. Bu çalışmalarda ekibe dahil olacak değerleme uzmanlarının da dahil

edilmesi ile hem saha çalışmaları tamamlanarak ihtiyaç duyulan değere esas veriler

üretilebilecek, hem de üç boyutlu yeryüzünde iki boyutlu soyut çalışmalarla

yetinilmeyecektir. Böylece kurumsal olarak taşınmazlara dair her tür veri orijinal olarak

ilgili kurum arşivlerlerinde yer alacak ve ihtiyacı olan değerlemeye işlemlerine de altlık

olabilecek, kamu ya da tüzel kişilere servis edilebilecektir. Bu sistemin tahmin edilen

çalışma prensibi aşağıda maddeler halinde sıralanmıştır.

Kamulaştırma-toplulaştırma yapan tüm kurumlar kıymetlendirme raporlarına

esas bedel tespiti içeren işlerinden ötürü koordinasyona tabi olmalıdır.

Yapılan her tür işlem dijital olarak kayıt altında olmalı hatta kamu ve tüzel

kişilikler buraya onaylı her tür veriyi yüklemek durumunda olmalı ve veri

gerekli kontrol, onaylardan sonra ihtiyacı olan her kamu ve tüzel kişiliğe servis

6 Çalışmanın bu bölümünde Yasemin KULEYİN’nin Karadeniz Teknik Üniversitesi’nde yürüttüğü “üç boyutlu kadastronun taşınmaz değerleme üzerine etkileri “, Nisan 2014, Trabzon adlı çalışmasından faydalanılmıştır.

64

edilebilmelidir. Başkanlık aynı zamanda veri güncellemeden de sorumlu

olmalıdır.

Başkanlık SPK lisanslama sınavlarına personel eğitimleri vererek lisans

almalarını desteklemeli hatta bu konuda şirket mantığıyla çalışarak dışarıdan

taleplere de cevap vermelidir.

Sağlıklı bir CBS verisi üretebilme ve güncelleyebilme adına tüm alım-satımların

kayıt altında olması ve vergi daireleri ile direk irtibatı sağlanarak bu konuda

vergiden vazgeçmiş ülke görüntüsünden çıkmalıdır. Ölçme, harita üretme,

kadastro, değerleme, fiziki planlama, arazi reformu, arazi toplulaştırması, arazi

kaydı ayrı ayrı analiz edilmelidir.

Bedel tespitine yönelik taşınmaz davalarında bilgisine danışılan, bilirkişi

istenen, sayısal verilerini servis eden bir kurum olmakla beraber üniversiteler ile

koordinasyon sağlanarak bu amaç üzerinde akademik personel eğitimlerine

ağırlık verilmelidir.

Bu şekilde bir yapının oluşturulması ile mülkiyete ilişkin her tür veriyi

depolayan, servis edebilen ve taşınmaz konusunda da mesleki olarak diğer

disiplinlere hizmet edebilen sürdürülebilir bir kadastro sistemine

ulaşılabilecektir.

Yapılacak çalışmanın konusu her ne kadar basit bir veri tabanı değişikliği işlemi

gibi görünse de bu sayede bağımsız bölümlerin ayrı ayrı da görülebileceği,

tapuda alım satım değerleri ile beraber taşınmazın gruplandırılmış eğim durumu

ile üzerindeki mevcut yapılara ait genişletilmiş bir bilgi sistemine altlık

oluşturacak veri setinin kurulması ile ilgili bir araştırma ve geliştirme örneği

oluşturulacaktır.

Kadastronun artan ihtiyaçlara cevap verebilmesi ve mülkiyeti etkili şekilde yasal

güvence altına alabilmesi için mülkiyetin düşey boyuttaki konumsal

bileşenlerinin de yönetilebilmesi ayrıca 3. boyuttaki hakları da dikkate alması

gerekmektedir. Böylelikle disiplinler arası bilim dallarına da büyük bir kolaylık

sağlayacaktır.

65

7.4 Kadastral Verilerin Üç Boyutlu Modellemesi

Kadastro da üçüncü boyut resim çizmek ile heykel yapmak arasındaki fark gibidir. Üç

boyutlu kadastroda arazi tüm detaylarıyla betimlenebilirken iki boyutluda ise sadece

toprak yüzeyi tanımlanabilmektedir. Bu farkı anlamak arazi değerlemeye toprak

değerleme denilemeyeceği kadar müspettir.

3B kadastrolar çalışma grubu bünyesinde farklı ülkelerin mevcut uygulama ve

ihtiyaçlarına göre tercih edebilecekleri, LADM (Arazi Yönetimi Alan Modelleme)

tarafından desteklenen beş farklı 3B kadastro modeli uygulaması bulunmaktadır.

Sırlamak gerekirse, yalın 3B kadastro, topoğrafik 3B kadastro, çok yüzlü (polyhedral)

yasal 3B-kadastro, nonpolyhedral yasal 3B kadastro ve topolojik yasal 3B kadastro

olmak üzere sıralanmaktadır (Anonim 2011).

Yalın 3B kadastro modeli kablo ve boru hatları gibi pek çok yer altı nesnesini tescil

etmemektedir. Bir binanın bölümleri ise düşey boyutta bölümleme yapılmak suretiyle

katmanlar şeklinde temsil edilebilmektedir. Bunlar dışındaki tüm 3B nesneler için 2B

kadastro haritasına bir sembol eklenmektedir. Bu sembol 3B nesnenin konumsal

bilgilerini içeren kaynağa bağlantı imkânı sağlamaktadır. Bu yaklaşımın temel

üstünlüğü uygulanmasının kolay olmasıdır. Topoğrafik 3B kadastro modeli, yasal

nesnelerin kendi geometrilerini temsil etmemekte bunları temsil ederken fiziksel

nesnelerin sınırlarını kullanmaktadır. Bu modelin temel zayıf yanı yasal nesnelerin

kadastroda temsili için mutlaka fiziksel karşılıklarının bulunması zorunluluğudur. Çok

yüzlü (polyhedral) yasal 3B kadastro modelinde hacimsel parseller, 2B kadastrodaki

poligonlar gibi kendi geometrik yapılarına sahiptirler. Bu geometrik yapı düzlem

yüzeylerle kuşatılan çok yüzlü hacmi hesaplanabilir bir nesneyle temsil edilmektedir.

Bu modelin üstünlüğü mevcut CBS, CAD ve veritabanı teknolojileriyle uygulanmasının

kolay oluşudur.

Temel eksikliği ise topolojik yapıyı desteklememesi ve düzlem olmayan yüzeylere izin

vermemesidir. Non-polyhedral yasal 3B kadastro modeli bir önceki modele benzemekle

birlikte temel farkı düzlem olmayan yüzeyleri de modelleyebilmesidir. Bu modelin

üstün yanı daha fazla sayıda 3B nesneyi tescil edebilmesidir. Temel zayıflığı ise mevcut

66

teknolojik imkânlarla uygulanmasının zor olması ve bir önceki modelde olduğu gibi

topolojik yapıyı desteklememesidir. Topolojik yasal 3B kadastro modeli nokta, kenar,

yüzey ve hacim elemanları kullanılarak topolojik olarak modellenmiş 3B parselleri

temel almaktadır. Mekânın 3B bölümlenmesini desteklemektedir. Böylece, sınırların

kayıt edilmesinde tekrarlar önlenmekte ayrıca çakışma ve boşluklara izin

verilmemektedir. Uygulanmasının zor oluşu bu modelin temel eksikliğidir(Döner vd.

2011).

Türkiye’de ise bilimsel olarak tanımlanmış ve literatüre geçmiş herhangi bir üç boyutlu

modelleme uygulaması ya da değerleme bilgilerini barındıran bir veri seti

bulunmamaktadır. Kadastral verilerin değerleme esaslı güncellenmesi ve değerleme de

kullanılabilecek diğer araçlara altlık teşkil edecek bir yapıya kavuşması için yapılacak

ilk adım şüphesiz yasal düzenlemeler ile bu tür çalışmalara imkân sağlamaktır. Tüm bu

değerlendirmeler ışığında kadastro tüzemizde yerini alan ‘22/a’ uygulamalarıyla ilgili

olarak şunlar söylenebilir: Bu çalışmalarla kadastro kapsam ve içerik yönünden

genişletilmemektedir. Kadastroya yeni bilgiler eklenmezken, 09.07.1987 tarihinden

sonraki çalışmalarda kadastro harici bırakılmış kamu kurum ve kuruşlarının

taşınmazları hariç kapsam genişletilmemektedir. İkinci kadastroyu yasaklayan

maddenin istisnası olarak yasada yer almış, sanki ikinci kadastro yapılabileceği kanısı

uyandırmış ancak çıkarılan yönetmelikle etkinliklerin sadece pafta yenilemesi olacağı

belirtilmiştir. Arzu edilen çalışmaya yasal düzenlemeleri oluşturulmuş büyük çaplı

ihaleli kadastro marifeti ile ulaşılabileceği gibi mevcut iki boyutlu tesis kadastrosunun

üçüncü boyuta entegrasyonunda ise;

* İntikal, cins değişikliği, harici satış, harici ifraz ve taksimler kapsam dışında

olduğundan kadastronun ve tapu sicilinin güncelliği sağlanamamakta ve değer esaslı

kadastronun alt yapısının oluşturulmasına da engel olmaktadır. Özellikle Cins

Değişikliği işlemleri bu bağlamda iyi değerlendirilmeli ve veri setini genişleterek

güncellemek adına büyük bir fırsat olarak görülmelidir. Bu bağlamda cins değişikliği

işlemleri mevcut Kadastral verilerin entegrasyonunun önünü açacak ve literatürdeki

topolojik 3B modeline altlık teşkil edecek değişimin ilk ve en önemli adımı olacaktır.

67

* Mevzuatta sadece teknik olarak paftalar ve yer kontrol noktaları yenilenmektedir.

Gelecekte ihtiyaç duyulacak veriler saptanmadan anı kurtaracak basite indirgenmiş

çözümler geliştirilmiş ve yalnızca güvenilir bir mülkiyet kadastrosu esas alınmıştır.

Oysaki insanların ihtiyaçları gün geçtikçe değişmiş ve beklentileri de bu yönde

gelişmiştir. Vatandaş memnuniyetinin en üst seviyede olduğunu belirten kamu

kurumları kendisine düşen görevi üstlenmeli ve bu yönde gereğini yapmalıdır. Yapılan

çeşitli çalışmalar birçok ülkede kadastro sisteminin temel biriminin parsel olduğunu

göstermiştir. Buna bağlı olarak, arazinin mülkiyeti yüzey üzerindeki sınırlar ile

tanımlanır ve mülkiyet için düşeyde açıkça belirtilmiş bir sınır tipi yoktur. Arazinin

mülkiyeti parselin toprak seviyesi altında ve üstündeki kısımlar ile bu arazide kalıcı

olarak bulunan bütün yapıları içermektedir. Sonuç olarak tescil işlemi iki boyutlu parsel

ile olurken düşey boyutun kullanımı yasal düzenlemeler ile sınırlı haklar, kat mülkiyeti

tesisi ya da diğer yasal düzenlemeler ile getirilen kısıtlamalarla belirlenmektedir.

Arazi mülkiyeti, yıllardır düşey boyutu da kapsamakla birlikte, kadastronun 3.boyuta

entegre edilememesinin en büyük sebeplerinden bir tanesi yasal düzenlemelerin

yapılmaması ve teknoloji yatırımlarından geri durulmasıdır. Bunun önemli

nedenlerinden biri nüfusun fazla ve arazi kullanımının yoğun olduğu alanlarda taşınmaz

malların değerlerindeki önemli artıştır. Günümüzde kadastrodan mülkiyet hakkını açık

bir şekilde garanti etmesi beklenmektedir. Bu ise kadastronun tüm boyutlardaki

mülkiyet sınırlarını dikkate alması ile mümkündür. Üç boyutlu kadastroyu gündeme

getiren diğer bir neden de çok amaçlı binaların (yer altı çarşısı, yer altı otoparkı,

alışveriş merkezi vb.), tünel ve metro gibi yapıların, su, elektrik, kanalizasyon ve telefon

gibi altyapı tesislerinin sayısındaki önemli artıştır. İki boyutlu kadastro sistemleri,

karmaşık yapıların ve altyapı tesislerinin tanımlanarak gösteriminde yetersiz

kalmaktadır. Sonuç olarak, üç boyutlu CBS ve üç boyutlu planlama gibi alanlarda

yaşanan teknolojik gelişmeler üç boyutlu kadastro yaklaşımını mümkün kılmıştır.

7.5 İrtifak Haklarının Üç Boyutlu Modellemesi

Kadastro da 3. boyut kavramı kentlerin büyümesi ve gelişmesi ile arazi kullanımlarının

en uygun seviyede belirlenmesini zorunlu kılmıştır. Özellikle yerleşim yoğunluğu

68

yüksek olan kent merkezlerinde yeraltı çarşısı, metro, kanalizasyon şebekeleri, köprü,

viyadük, enerji nakil hatları, doğal gaz hatları gibi tesislerin tesis edilmesinde çekilen

zorluklar ve sonucunda oluşan karmaşık durumu 2D kadastro ile haritalamak münkün

değildir.

Şekil 7.1 OGC Web Entegrasyon Test

Yer bilimleri ve ölçmeleri anlamına gelen jeodezinin anlamına bakacak olursak ; ‘’üç

boyutlu ve zaman değişkenli uzayda yeryuvarının ölçülmesi ve harita üzerine

aktarılması’’ şeklinde ifade edilmektedir. Üç boyutlu cisimleri iki boyutlu olarak

ölçmek ve haritalamak yer biliminin de özüne aykırı olacaktır. Uygulamada henüz yer

altı haritalarına ait üç boyutlu bir tasarım mevcut değil ise de ilgili TKGM, BOTAŞ,

Başkent Doğalgaz A.Ş., ASKİ, MTA, MİGEM gibi görüşülen kurumlardan elde edilen

bilgiler doğrultusunda özellikle altyapı tesisleri konusunda ortak bir görüş hakimdir.

(İDE 2014).

69

Şekil 7.2 Üç boyutlu Kadastro

Şekilde farklı kurumlara ait hatların kroki üzerinde sembolik gösterimi mevcuttur. Bu

sembolize krokinin harita üzerine aktarılması ise ancak kurumlar arası entegrasyon ile

mümkün olabilecek kompleks bir çalışmayı zorunlu kılmaktadır. Ortak bir sistemde

bütün çalışmalara ait üç boyutlu verilerin toplanarak servis edilmesi gerekmektedir.

Bunun için kurumların ayrı ayrı teknolojik atılım yapmasını beklemek yerine bu

verilerin derlenip toparlanmasını sağlayacak lider bir kuruma ihtiyaç olduğunu gözler

önüne sermektedir. Üç boyutlu kadastronun yalnızca toprak zemin ve üzerini ifade

edecek şekilde tasarlanması şüphesiz eksik bir yaklaşım olacaktır ancak şunu da

unutmamak gerekir ki yıllardır alt yapısı oluşturulmamış gelişi güzel yapılaşmış

jeodezik yer altı tesislerinin üç boyutlu sisteme aktarılması bir hayli meşakkatli ve zor

bir iştir.

70

Şekil 7.3 Yer Altı Haritaları Yurt Dışı Uygulamaları

Kaynak: http://www.rmf.com/

71

Şekil 7.4 Model Uygulaması (Orijinal)

Model de gösterildiği üzere bir taşınmaza ait yatay mülkiyet sınırlarının yanı sıra

düşeyde de koordinatlandırılmış ve her bağımsız bölümün ve hakların gösterildiği bir

model benimsenmiştir. Bu modelin geri plandaki görüntüsü incelendiğinde topolojik

yüzeyinde üç boyutlu olduğu görülecektir. Bu modelin oluşturulabilmesi için mülkiyet

kadastrosunun (2D) yanında taşınmaza ait;

Hakları gösteren tapu kayıt bilgileri

3. boyutu işlenmiş koordine özet ve alan hesapları

Yapılara ait koordinatlı oluşturulmuş projesi

72

Yer seviyesinin altından ve üstünden geçen İrtifak Haklarına ait sayısal projeler

gerekmekte olup mevcutta bütün bunları yapabilecek tek bir yazılım Türkiyede

kullanılmaktadır. Bu yüzden bu modeli oluşturabilmek için farklı yazılımlar

kullanılarak bu model oluşturulmuştur.

Şekil 7.5 Sketch Up Açılış Ekranı

Hâlihazır haritalar 2D çizim üzerine 3. boyutu işlenmiş mevcut durumun fotoğrafı

niteliğindeki haritalardır. Belediyeler yapacağı birçok çalışmada hâlihazır haritalara

ihtiyaç duymakta ve mümkün olduğunca bu haritaları güncel tutmak istemektedir.

Belediyelerin yanı sıra birçok kamu kurumunda da güncellenerek kullanılmayı bekleyen

hâlihazır haritalar mevcuttur. TKGM bünyesinde 2005 sonrasında İhaleli Kadastro

çalışmalarının tamamında da çalışmalar düşey kot benimseyerek yapılmış ancak onlar

da kullanılmayı beklemektedir. Tüm bu verilerin toplanmasından sonra halen hâlihazır

durumuna ulaşılamamış ise resimlerle anlatıldığı üzere Sketch Up tarzı yazılımlar

kullanılarak hassasiyeti düşük zemin yüzeyine ulaşılabilir.

73

Şekil 7.6 Coğrafi Bölge Seçme

Mevcut hâlihazırları kullanarak tabii zemin kotunu hesaplamak ve referans alınan

değerler ile araziye 3. bir boyut kazandırmak mümkündür. Ancak bu haritaları üretmek

hem külfetli hemde sürekli güncellenmesi gereklidir. Kadastro Müdürlüklerinde mevcut

olan tesis kadastrosu veya yenileme çalışmaları ile üretilmiş haritalarda mevcuttur.

Şekil 7.7 Coğrafi Bölge Seçme

74

Programda görüldüğü üzere Kızılcahamam Asya Termal hotel referans alınarak örnek

uygulama anlatılmaya çalışılacaktır. Bu uygulama sayesinde hâlihazır durumu çok

detaylı bir şekilde görebilecek ve eş yükselti eğrilerini oluşturarak araziye ait ‘’Z’’

kotlarını modellenebilecektir.

Şekil 7.8 2D Zemine İndirgeme

Proje alanı seçilerek raster görüntü 2 boyutlu zemin halinde servis sağlayıcıdan yazılıma

inecektir.

75

Şekil 7.9 3D Zemine İndirgeme

Ardından arazi üzerinde uydu görüntüsü ile elde edilmiş taslak üç boyutlu görüntü elde

edilecektir.

Şekil 7.10 3D Modelleme (Orijinal)

Oluşturulan görüntüye ait üç boyutlu zemin modellenmiş halde mimari çizimler ve

bağımsız bölümler oluşturulmak üzere CAD tabanlı ‘’REVİT’’ yazılımına DXF

formatında aktarılarak mimari çizimlere altlık oluşturulmuş olacaktır.

Şekil 7.11 Revit Yazılımı 3D altlık (Orijinal)

76

Bu aşamaya kadar gelindiğinde birçok yazılımda GİS yazılımları tercih edilerek gerçek

bir sonuç alınamamıştır. Şekilde GİS yazılımlarında oluşturulan taslak üç boyutlu

modellenmiş sayısal arazi modeli görülmektedir. Yalnızca yer seviyesi ve üzerini taslak

ve kaba hata ile göstermektedir.

Şekil 7.12 Gis Yazılımlarında Oluşturulan 2D’den 3D’ye (Anonim)

Şekil 7.13 Revit Yapı 2D Proje Çizimi (Orijinal)

77

Proje çiziminin yapılması ile beraber zemin uyumu kontrol noktalarına dayalı

entegrasyon işlemine tabi tutularak çakıştırma işlemi gerçekleştirilir.

Şekil 7.14 Revit 2D Proje ile Zemin Entegrasyonu (Orijinal)

Çakıştırılmış zemin üzerine diğer bağımsız bölümlerin çizimleri yapılır.

Şekil 7.15 Revit 3D Proje ile Zemin Entegrasyonu

Revit yazılımında 3 boyutlu olarak yüzey üzerine yapı çizimleri yapılır. Bu çizimler

esnasında Coordination (koordinatlandırma) seçeneği seçili olmalıdır.

78

Şekil 7.16 Revit 3D Proje ile Zemin Entegrasyonu Geniş Görünüm

Çizimler tamamlandıktan sonra Realistic (gerçekçi) görüntü izleme için Render alınarak

istenilen formatta arazi tüm detayları ile görüntülenebilecektir.

Şekil 7.17 Revit 3D Proje Gerçekçi (Realistic) Koordinatlı Çizim

79

Şekil 7.18 Sketch Up 3D Proje Detaylandırma (Orijinal)

Şekil 7.19 3D Proje Final (Orijinal)

Ada bazında oluşturulmuş ve taşınmaz değerleme uzmanlarına altlık teşkil etmeye hazır

koordinatlı Kadastral durum oluşturulmuş olacaktır.

80

8. SONUÇ VE ÖNERİLER

Kadastrodan beklenen arazinin bütün yasal durumunu hak ve kısıtlamalar da dâhil

olmak üzere tüm açıklığıyla göstermesidir. Günümüzde arazi ile ilgili bu hak ve

mahrumiyetler gelişen teknoloji ile farklılık gösteren yapılaşmalar sonucu üst üste

gelmekte ve 2D kadastro bu probleme çözüm üretememektedir. Oluşan mevcut durum

göz önüne alınarak mekânsal altyapı sistemini oluşturma çalışmalarına artık 3D

kadastro sistemi ile devam edilmelidir.

Türkiye’de reform niteliğinde değişime uğrayan belediyelere ve büyükşehir

belediyelerinin de projenin entegrasyon kısmında büyük bir iş yükü düşmektedir. İmarlı

sahaların teknik ve idari sorumlusu olan belediyeler, denetimi altındaki taşınmazların

kent bilgi sistemi gibi görsel nitelikli, faydası kısıtlı çalışmalardan sıyrılarak, gerçek

arazi yüzeyini tanımlayan çok amaçlı mülkiyet sistemlerini benimsemesi, imar

uygulaması, cins değişikliği gibi işlemlerde çalışma prensibini 3D sistemine uygun hale

getirerek sistemin önemli paydaşlarından biri haline gelmelidir.

3D kadastronun oluşturulması için yapılan birçok araştırmada farklı sonuçlar elde

edilmesine rağmen, ana başlıklar büyük bir kısmında teknik, hukuki ve kurumsal

anlamda değişimler olarak benzerlik göstermektedir. Her üç durum için öncelikle

yapılması gereken mevcut durumun iyi analiz edilerek mevcut problemler ile olası

problemler tespit edilmeli ve çözüm odaklı karar destek mekanizmaları işletilmelidir.

Şüphesiz bu üç ana başlıkta birbirleri ile kimi zaman hiyerarşik kimi zaman da bağımsız

ilişkililer içerisindedir. Bu noktada öncelikle teknik kapasite iyi analiz edilerek bugün

ve gelecekte yapılabilecekler tespit edilmeli ve bu doğrultuda hukuki düzenlemeler ile

değişime imkân sağlanmalıdır.

Teknik ve yasal altyapı çalışmaları tamamlandıktan sonra ilgili kurumsal yapıların

oluşumu sağlanarak özellikle veri toplama teknikleri, konumsal veri tabanları ve coğrafi

bilgi sistemleri alanlarında yaşanan hızlı ilerlemeler 3B kadastronun teknik olarak

hayata geçirilmesi çalışmalarında da kullanılmalı ve teknolojik gelişimlere de imkan

tanınmalıdır.

81

Oluşturulan mekânsal altyapı sistemlerinin (TAKBİS ve MEGSİS gibi) veri tabanları

ihtiyaçlar doğrultusunda genişletilmeli ve değerleme esaslı bağımsız bölümlere ait 3D

grafikler, satış değerleri, kot altı yapılaşmalar gibi parametrelerin oluşturulabilmesi için

kurumlar arası iletişim güçlendirilerek, ilgili kurumlar arasında hiyerarşik düzenleme

yapılmadır.

Mevzuatta ikinci kadastronun önü açılmalı ve kurumların teşkilat yapısında değişikliğe

gidilerek taşınmaz konusunda uzman personel istihdamı ilgili tüm kurumlar bünyesinde

genişletilerek arttırılmalıdır. Kamu ile özel sektör iş birliğine devam edilerek ülke

koşullarına en uygun model oluşturulmalı ve paylaşılabilir, güncellenebilir ve analiz

edilebilir bir sistem oluşturulmalı, ilgili tüm kamu kurum ve kuruluşları sisteme entegre

edilmelidir.

Yazılımların seçilmesinde benimsenen Uluslararası Standartlardan kopmadan veri

değişimine imkân sağlayan açık kaynaklı yazılımlar tercih edilerek, kurumsal

güvenlikten ödün vermeden açıklık ilkesi benimsenmelidir. Mevcut kadastral verilerin

değerleme esaslı güncellenmesinde, taşınmaz ile ilgili tüm kişi ve kuruluşları paydaş

kabul eden, güvenlik konusunda katı, paylaşım konusunda şeffaf, diğer kurum ve

kuruluşlardaki verilerin ortak tabana entegrasyonuna imkan sağlayan katılımcı kadastro

ve mülkiyet sistemini oluşturarak, geleceğe yönelik gelişimleri de göz önüne alan,

değişime ve gelişime açık çağdaş çok amaçlı kadastro bilgi sistemi oluşturulmalıdır.

82

KAYNAKLAR

Anonim, 2012. Megsis Veri Islemlerı tkgm.gov.tr/cbs.uygulama.aspx Erişim Tarihi: 28.05.2014.

Anonim, 2012. Ogc Web Servis Yönetimi, tkgm.gov.tr/cbs.uygulama.aspx Erişim Tarihi: 28.05.2014.

Anonim, 2012. Megsıs Harita Uygulamaları, tkgm.gov.tr/cbs.uygulama.aspx Erişim Tarihi: 28.05.2014.

Anonim, 1934. Tapu Kanunu. 1934. TC Resmi Gazete Tarih: 29.12.1934, Sayı: 2892.

Anonim, 1983. Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanun. TC Resmi Gazete Tarih: 25.06.1983, Sayı: 18088.

Acar, O., 2011. Kadastroda Mevzuat. http://www.artvinkadastro.gov.tr Erişim Tarihi: 18.05.2014.

Anonim, 2011. Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Stratejisi Eylem Planı (2011-2013)’ 35 Nolu Eylem, Erişim Tarihi: 21.05.2014.

Anonim, 2011 Joint Commission 3 and 7 Working Group On 3D-Cadastres, http://www.gdmc.nl/3DCadastres/, Erişim Tarihi: 19.05.2014.

Çağdaş, V. ve Gür M., 2003. Sürdürülebilir Kalkınma ve Kadastroda Evrim. HKM Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, 89, İstanbul.

Demirel Z. ve Sarı, N.İ., 2007.Türkiye Kadastrosunda Yenileme Olgusu ve Öneriler HKMO Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi sayı 96., Ankara.

Döner, F., 2010. Türk Kadastro Sistemi İçin Üç Boyutlu Yaklaşım, Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon.

Döner , F. ve Bıyık, C., 2011. Kadastroda 3. Boyutun Kapsam ve İçeriği, Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 18-22 Nisan, Ankara.

İde, E., 2014. Kırıkkale Kadastroda Yeni Vizyon - Üç Boyutlu Kadastro. Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, s.153, Ankara.

Koçak, H., 2012 Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Kitabı, Ankara.

83

Kuleyin, Y., 2014. Üç Boyutlu Kadastronun Taşınmaz Değerleme üzerine etkileri

Karadeniz Teknik Üniversitesi, Taslak , Trabzon.

Sarı, N.İ., 2011. 22/a Uygulaması Nedir? Ne olmalıdır? Ne Değildir? http://www.artvinkadastro.gov.tr/userfiles/Makale_4.pdf Erişim Tarihi: 20.05.2014.

Tanrıvermiş, H., 2013. Taşınmaz Değerleme İlkeleri Cilt-1. Ankara Üniversitesi, s. 3, Ankara.

84

EKLER

85

EK 1 Türkiyede Taşınmaz Değerleme Problemleri 7

Real Estate Evaluation Problems of Turkey Seda Nur Marabaoglu, Recep Nisanci, Osman Demir, Bayram Uzun and Usta Ziya

(Turkey) Key words: Land management; Land readjustment; Real estate development;

SUMMARY Real estate values have a significant role in the basis of a sustainable land

management

system. One of the main goals of land management is to define basic policies related

to the determination and use of real estate values. Even though the system on real estate

value has been established in many highly developed countries, administrative problems

continue in developing countries. Legal regulations on determining real estate values

and lack of a standard are the leading problems. In this context, law, regulations and

similar legal arrangements should be made primarily. Presenting real estates to the

capital market is significant in terms of creating economic sources. On the other hand,

real estate value has increasingly become one of the main issues in rural and urban

land arrangements, urban renewal and expropriation applications in the recent years.

Thus, determining real estate values accurately is essential. Real estate value concerns

many different institutions as it at the heart of land applications. Real estate values are

obtained through different standards and various methods by these institutions and as a

result, some differences emerge among the values. The existence of different values (tax

value, trading value, mortgage value, value defined by the court, etc.) belonging to the

same real estate cause economic, social, technical and judicial problems. The problems

related to the determination of real estate value in Turkey will be revealed in the scope

of the study. A new model intended to register and manage these values will be designed

and discussed and then some solutions will be presented for developing countries.

7 http://www.fig.net/ (Erişim Tarihi: 03.06.2014)

86

‘’Gayrimenkul değerleme sürdürülebilir arazi yönetimi için önemli bir role sahiptir.

Arazi yönetimin sisteminin ana hedeflerinden biri gayrimenkul değerlerinin

belirlenmesi ve kullanımına ilişkin temel ilkeleri tanımlamaktır. Gayrimenkul değer

leme sistemi birçok gelişmiş ülkede kurulmuş olsa bile, gelişmekte olan ülkelerde devam

idari sorunlar sebebi ile Gayrimenkul değerleme sistemi kurulmuş değildir.

Gayrimenkul değerlemede standartları belirlenmesinde henüz yasal düzenlemelerin

oluşmaması önde gelen sorunlardandır. Bu bağlamda, kanun, yönetmelik ve benzeri

düzenlemeler öncelikle yapılmalıdır. Sermaye piyasasına gayrimenkulleri gerçek

değerleri ile sunma ekonomik kaynaklar yaratmak açısından çok büyük önem arz

etmektedir. Öte yandan, gayrimenkul değeri giderek son yıllarda kırsal ve kentsel arazi

düzenlemeleri, kentsel yenileme ve kamulaştırma gibi uygulamalarında etkisi ile

ekonominin ana konulardan biri haline gelmiştir. Böylece, taşınmaz değerlerini

belirlemede ekonomide önemli bir yere gelmiştir. Taşınmaz değeri arazi uygulamalarını

ilgilendiren bir çok kurumun en önemli problemleri arasında yer almaktadır. Taşınmaz

değerleri farklı standartlar ile farklı kurumlar tarafından çeşitli yöntemlerle

değerlendirilmekte ve bu farklılıklar sebebi ile de sonuç değerleri farklı tespit

edilmektedir. Türkiye de Ekonomik, sosyal, teknik ve hukuki sorunlar nedeni ile aynı

gayrimenkullere ait farklı değerler elde edilebilmekte olup farklı değer elde edilmesinin

bir başka sebebi ise değerleme amacının.(vergi değeri, ticari değeri, ipotek değerinin,

mahkeme, vb tarafından tanımlanan değer) farklı olmasıdır. Türkiye’de gayrimenkul

değerinin belirlenmesi ile ilgili problemler çalışma kapsamında ortaya konulacak ve

çalışma kapsamında elde edilen değerleri kaydetmek ve yönetmek için amaçlanan yeni

bir model tasarlanmıştır. Bu çalışmadan sonra bazı çözümler gelişmekte olan ülkeler

için sunulacaktır.’’

87

EK 2 Taşınmaz Değerini Etkileyen Faktörler, Mania Hattı 8

8 http://www.hkmo.org.tr/resimler/ekler/0d04f0d94cc9a2e_ek.pdf 22.05.2014/20:26

88

EK 3 Türkiyenin Üç Boyutlu Haritası Çıkartılacak9

9 http://www.emlakwebtv.com/haber/11795/turkiye-nin-3-boyutlu-haritasi-cikartilacak19.06.2014/ 00:55

89

EK 4 Tapu ve Kadastro Müdürlükleri ile ilgili vatandaşların memnuniyeti ile

Taşınmaz Değerlerine İlişkin Anket Çalışması

ANKET - I

0

20

40

60

80

100

120

KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ 95 97 85 95 97

TAPU MÜDÜRLÜĞÜ 60 65 90 60 55

İŞLEMLERDEN MEMNUNİYET

DÜZEYİ

İŞLEMİ GERÇEKLEŞTİREN

PERSONEL

İŞLEMİ GERÇEKLEŞTİREN

MÜDÜRİYET

İHTİYAÇ DUYULAN BİLGİLERİ SAĞLAMA

GENEL MEMNUNİYET

DÜZEYİ

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

70.00%

İLÇENİZDEKİ ARSA VE ARAZİ FİYATLARINI NASILBULUYORSUNUZ

57.89% 0.00% 39.47%

İLÇENİZDEKİ KONUT FİYATLARINI NASILBULUYORSUNUZ

52.63% 21.05% 26.32%

İLÇENİZDEKİ KİRA FİYATLARINI NASIL BULUYORSUNUZ 55.26% 15.79% 28.95%

GERÇEK DEĞERİNDE DÜŞÜK YÜKSEK

90

İlçede 38 kişiye yapılan anket çalışması neticesinde vatandaşların Kadastro ve Tapu

Müdürlüklerinden memnuniyet düzeyleri ile İlçedeki taşınmaz piyasasına ait genel

düşünceleri, araştırmamın birinci bölümünü oluşturmaktadır. Memnuniyet düzeyleri

incelendiğinde vatandaşların Kadastro Müdürlüğünden Tapu Müdürlüklerine nazaran

daha memnun oldukları sonucuna ulaşılabilecektir. Ancak şunları söylemek gerekir ki;

Kadastro Müdürlüğü ile ilgili vatandaşların zorlayıcı bir pozisyonu olmaması sebebi

ile, memnuniyet oranlarının çok yüksek çıkması arasında bir ilişki bulunduğunu görmek

gerekir. Ayrıca anketin yapıldığı dönemlerde arazi paydaşlarının yeni çıkan kanunlar

ile tapudaki birçok işlemine zorlayıcı yaptırımlar getirilmiş ve bu yaptırımların Tapu

Müdürlüğünden kaynaklandığı bazı vatandaşlar tarafından düşünülerek anket

sorularına kati olumsuz cevaplar verilmiştir. Ayrıca Tapu Müdürlüğünde mevcut iş ve

işlem yoğunluğu sebebi ile Yönetici ve personelin zaman zaman fevri hareketlerinden

kaynaklanan memnuniyetsizlikler de anket sonuçlarında genel değerlendirme bölümüne

etki etmektedir. İlçeden yapılan fiyat araştırmalarında ise %57,89’luk bir kısım ilçede

arsa ve arazi fiyatlarının gerçek değerleri ile satışların yapıldığını, kalan kısım ise

fiyatların gerçek fiyatlarının üzerinde satıldığını ,ilçede değer arttırıcı spekülatif bir

yaklaşımın mevcut olduğunu ifade etmişlerdir.İlçedeki konut fiyatları ile bu konutlara

ait kira fiyatlarının birbirleri ile orantılı olduğu tespit edilmiş olup ankete katılanların

% 55’e yakını fiyatların gerçek değerlerinde, % 25’i gerçek değerlerinin üzerinde ve

kalan % 20’lik kesim ise gerçek değerlerinin altında olduğunu ifade etmişlerdir.

91

ANKET - II

0

20

40

60

80

100

120

PROJELERİ ÜÇ BOYUTLU GÖRMETALEBİ

SATIŞLARIN GERÇEK FİYATLARÜZERİNDEN YAPILMASI

FİYAT İNDEKSİ TALEBİ GERÇEK SATIŞ FİYATLARININWEB ORTAMINDA SUNULMASI

Tapu ve Kadastro Müdürlükleri ile ilgili yapılan çalışmalardan vatandaşın

memnuniyetini ile yapılacak yeni çalışmalara bakış açılarını ölçmek ve değerlendirmek

adına çeşitli sorular yönlendirilmiş. 38 kişilik geneli taşınmaz sektörleri ile aktif çalışan

vatandaş grubuna Kazan İlçesindeki Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine duydukları

memnuniyet oranı dışında Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Güncellenmesi ile

ilgili genel düşünceleri de araştırılmıştır. Anket çalışmasına katılan grubun tamamı

artık Kadastral paftaların ve verilerin üç boyutlu hale gelmesini ve gerçekçi görüntüler

ile birlikte görmek ve o şekilde hizmet almak istediklerini belirtmişlerdir. Üç grup

soruyu aynı vatandaş grubuna sorarak hem müdürlüklerin memnuniyet düzeyleri hemde

yapılması planlanan yada arzu edilen çalışmalara vatandaşın tepkisi ve yaklaşımı

ölçülmek istenmiştir. Ankete katılanların %70’i ilçede yapılan taşınmaz satışlarının

gerçek değerler üzerinden yapılması gerektiğini ifade ederken % 80’i ise satış

92

fiyatlarının web Servisleri aracılığı ile kendileri ile paylaşılmasını talep

etmişlerdir.Ankete katılanların % 60’a yakını İlçede bir fiyat İndeksi olsun isterken

kalan kısım ise bu duruma şiddetle karşı çıkmıştır. % 40’lık bir kesimin bu tür bir

çalışmaya karşı çıkmalarının sebebi ise geneli emlakçı olan deneklerin emlak piyasasını

kontrol edememe kaygısı, Fiyat indeksinin uygulanabilirliğinin bulunmadığını

düşünmeleri, kendilerinin bu tür bir çalışma ile yeterince bilgilendirilmemeleri ve bilgi

sahibi olanların ise alım-satım işlemlerinde serbest hareket edebilme isteklerinden

kaynaklandığı düşünülmektedir.

93

94

ÖZGEÇMİŞ

ÖZGEÇMİŞ

Adı Soyadı : Seçkin YILMAZER

Doğum Yeri : Kırıkkale

Doğum Tarihi : 12.08.1985

Medeni Hali : Evli

Yabancı Dili : İngilizce

Eğitim Durumu (Kurum ve Yıl)

Lise : Kırıkkale Anadolu Lisesi

Lisans : Selçuk Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri (Harita)

Mühendisliği

Yüksek Lisans : Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı (10.2012 – 06.2014)

Çalıştığı Kurum / Kurumlar ve Yıl

Özel Şirket 2007–2010

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2010–2014