Feasibility Study &

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건설사업관리 (CM) 전문교육 Feasibility Study & CM 제안 사례

한국 CM 협회2004. 02. 24

Feasibility Study &Feasibility Study &CM Proposal CaseCM Proposal Case

㈜건원엔지니어링 CM 본부

유 병 기

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목 차

1. Feasibility Study

2. CM 제안 사례

- 교육의 목표 및 방법- Feasibility Study(F/S) 의 개념

- 과업내용 이해도- 과업수행 조직- 설계단계 과업수행 세부계획- 시공단계 과업수행 세부계획- 과업수행 지원체계

Feasibility Study

[ 사업타당성 분석 ]

건설사업관리 (CM) 전문교육

한국 CM 협회

Feasibility Study & CM 제안 사례

2004. 02. 24

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Feasibility Study (F/S)

Project 의 초기 단계 .

Project 의 타당성 평가과정으로

Planning 과 Design 단계로 연결되며

Cost Management 및 Risk Management 등과 연관 됨 .

Project 진행에 대한 의사 결정 (Decision Making) 의 도구로

사업성패의 주 요인 임 .

교육의 목표 및 방법 일반개념 + 위험 (Risk). 경제성의 기초개념 실무적 보완교육

F/S 결과 Planning 에 적용 ( 이론적 바탕 + 적용기법 이해 )

CCM 자격 취득시험 대비

Ⅰ. 교육의 목표 및 방법

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용어 : F/S 타당성 분석 타당성 조사 타당성 검토 ( 동의어 )

정의 : 시설물에 대한 투자 ( 부동산 개발 및 투자 ) 의 최적대안 선정

건설 : 선설계 후시공의 원칙 ( 발주자의 요구충족 설계 )

설계 . 기획 : 발주자의 목표와 요구충족을 위한 최적 대안을 선정

( 대안 1 EA : 대안의 적합성 또는 실현가능성 검토 )

F/S : 미래사업에 대한 의사결정 도구의 핵심 요소 타당성 없는 것으로 분석 Project 중단 또는 연기

타당성 있는 것으로 분석 Project 의 진행

A. Feasibility Study (F/S) 의 개요

A.1 건설산업의 F/S

Ⅱ. Feasibility Study (F/S) 의 개념

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Project 에 대한 초기단계의 미래예측

불확정 요인들에 의한 복잡 다난성 내재

건설구조물 : 대규모 사업비가 투자되는 중장기 시설물 투자에 대한 판단이 잘못되었을 경우

☞ 사업주에게 막대한 손실 부여 + 사업계획변경 곤란

국내 건설경기 현황 IMF 이전 : 성장과 팽창의 일변도 ( 수요 > 공급 ) 현상 IMF 이후 : 수요자 중심이 아닌 공급자 중심의 시장으로 변화

타당성 분석에 대한 인식 변화 IMF 이전 : 타당성 분석에 대한 인식이 없었음 IMF 이후 : Project 의 성공을 위해 F/S 에 대한 인식이 변화

Project 의 성공적 수행을 위해 F/S 활용방안의 연구검토 요망

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기존 시설물의 증 . 개축 및 성능개선 (Remodeling) Project

신규 개발 Project ( 지구단위 , 단지계획 , 국토개발계획 )

A.2 건설산업의 F/S 대상 및 5W1H

A.2.1 타당성 분석 (F/S) 의 대상

A.2.2 타당성 분석의 5W1H

When shall we build? [ 언제 ]

Where shall we build? [ 어디에 ]

Who will plan, analyze and decide? [ 누가 ]

What type and quality of facility shall we build? [ 어떤 / 무엇을 ]

How to manage from the beginning to the end? [ 어떻게 ]

Why do we develop? [ 왜 ]

For profit How much profit is expected? [ 수익성 ]

For public How much effect is expected? [ 공익성 ]

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도급 ( 수주 ) 부문사업 공사 ( 시공 ) 부문에 한하여 책임시공

투자 ( 공공 / 민간 ) 개발사업 자금지원 및 시공 , 판매수익 등의 총체적 업무수행

거시적 투자개발사업

SOC(Social Overhead Capital) 사업 공익성이 목적

민간단지개발 ( 제 3 섹터 방식 ) 수익성이 목적

미시적 투자개발사업 수익성이 목적

( 분양불 ) 도급사업 : 시행자별도 시공자가 자금지원 및 시공

지주공동사업 : 토지주가 부지제공 시공자가 시공 후 이익환수

재건축 , 재개발 : 건물소유주가 조합결성 시공자가 비용 및 시공

자체사업 등 : 부지 직접 매입 , 건축 후 수익창출

A.3 건설산업 분류

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A.4 건설산업 기획단계의 부실 ( 실패 ) 발생요인

단 계 별 부 실 요 인 구성비율 (%)

기 획 단 계

불합리한 예산편성 31.6

불합리한 사업계획 31.6

타당성 분석 및 평가의 미비 26.3

전문인력의 부족 10.5

한국건설기술연구원 / 2000.11

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B. 타당성 분석 (F/S) 의 업무절차 [Flow Chart]

사업조건 , 시장환경 분석

Project 매출과 투자 예측

총투자비용 및 자금조달계획

추정 손익 계산서 작성

Cash Flow 작성

사업 타당성 결정

Environment

Analysis

( 경제적 분석 )

Decision

타당성 분석 (F/S) 의 일반절차 [Flow Chart]

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타당성 분석 (F/S) 의 상세절차 [Flow Chart]

분석대상 선정

기초 사업계획서 작성

입지 및 시장성 정밀 분석

기본 계획 확정

경제외적 분석

: 최적대안 선정

: 사업개요 , 입지 및 시장성 , 경제 내 / 외적 분석 , 내부능력 , 재무분석 , 공정계획 , 조직 및 운영계획 등 검토

: 수요 예측

: 분석대안 정리 및 확정

: 기술 , 법규 , 재무 , 정치 , 사회 , 환경 , 내부능력 등 검토

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경제성 분석

RISK 분석

Marketing 및 자금계획

Project 관리

분석보고서 작성

의사 결정

: 경제성 지표 기본조건가정 항목별 비용 및 수요예측 TOTAL 수지분석 경제성 평가

: 위험 (RISK) 확인 및 분석 / 대책

: 판매전략 / FINANCING 방법

: 종합적 분석 및 평가

: 사업 추진여부 결정

: 프로젝트 관리 ( 사업본부 / 사업팀 +PM / CM)

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타당성 분석 (F/S) 의 최초단계 : 분석대상의 선정 여러 대안 1 개안 선정 단일 대안 사업성 ( 경제성 ) 검토 특수 목적의 강제성 사업 손실비용 추정 차기 사업을 위한 예비적 분석 성격

B.1 분석대상 선정

B.2 기초사업계획서 작성

분석목표에 따라 타당성 분석의 작업내용 , 자료조사의 정도 , 분석 구체성 등이 결정

기초 사업계획서 : 일반적인 기초 사항의 총체적 반영 사업 개요 / 입지 및 시장성 분석 사항 개발 기본 CONCEPT

경제외적 사항 ( 기술 , 법규 , 정치 , 사회 , 환경적 기능성 등 )

조직 내부능력 재무분석 (Financing CF 등 ) 사항 수익성 ( 경제성 ) 예측 사항 Marketing 및 자금조달 계획 사업추진 일정 및 조직 , 운영계획 등

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B.3 입지 및 시장성 정밀 분석

입지 및 시장성 정밀 분석 : 구체적 분석 및 검토 실시

분석내용 국가정책 차원 : 경제성장 및 긴축계획 등 반영 거시경제 분석 : 인구 , 경기 , 금리 , 환율 수요공급 예측 지역경제 분석 : 인구 , 경기 수요공급 예측 입지 및 시장 분석 : 지역 / 지구 , 교통 ( 도로 , 철도 , 공항 , 항만 등 ), 상관

분석 ,

시설 별 시장분석 , 유틸리티 시설 ( 전력 , 용수 등 ),

인허가 관계 , 환경규제 등 수요공급 예측 분석 ( 추정 ) 방법

자료조사 :

☞ 국내외 경제 연구소 - 공공기관 , 민간기업의 동향☞ 현지방문 - 주변의 개발 사례 , 중개업소 등

각종 연구 이론의 활용 설문 조사 기타

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B.4 기본계획 확정

분석 대안 정리 및 확정 : 개발 기본 컨셉 및 제반 시설계획 포함

B.5 경제외적 분석

경제적 분석 이전 단계 : 각종 제약성 검토 ( 기술 , 법규 , 정치 , 사회 , 재무 , 환경 등 ) GUIDE : 경제성이 충족되어도 , 제약 조건이 충족되지 못하면 사업추진 곤란 경제성 분석 : 제약 조건의 평가와 검토 내용을 포함

경제외적 제약 조건 기술 (Technical Feasibility) : 기술력 경제 (Economic Feasibility) : 경제성 재무 (Financial Feasibility) : 자금력 법규 (Legal Feasibility) : 법적 능력 ( 외국 컨설턴트 활용 )

정치 (Political Feasibility) : 국내외 정치 상황 사회 (Social Feasibility) : 집단 이기주의 사상 환경 (Environment Feasibility) : 미래 환경예측 내부능력 (In-house Feasibility) : 관리능력 확보 기타사항

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B.5.1 기술적 타당성 분석▶ Project 의 기술적 실행가능성 분석

경제성이 있는 사업 : 기술적 타당성이 없으면 사업추진 곤란과거의 사업 : 기술적 타당성 간과 사업기간 및 비용 등 손실

B.5.2 경제적 타당성 분석▶ Project 의 사업 수익성 분석

타당성 분석에서 가장 중요한 분야사업 시행 시 경제적 수익 및 손실 부분 분석[ 경제적 타당성 분석 ] 에서 상세 설명

B.5.3 재무적 타당성 분석▶ 사업주의 재무적 능력 분석 ( 기획→유지관리 )

경제성이 있는 사업 : 사업주의 재무능력 결여 시 사업추진 불가 ( 다른 사업주와 상호협력 또는 공동추진 )

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사업주의 재무적 능력 자신의 자산 및 금융대출 등의 제반 능력 대규모 Project 국제 금융 Financing 능력이 중요

정확한 사업비의 추정 : 현금흐름 (Cash Flow) 의 예측이 중요 대규모 ( 동시 다발 ) 의 개발사업 경우

• 시행 및 추진 중인 Project 별 현금흐름 (Cash Flow) 과 종합현금흐름 (Total Cash Flow) 의 작성 및 체계적 관리가 중요

• 종합현금흐름 부재 흑자부도의 위험 상존

B.5.4 법규적 타당성 분석▶ Project 의 법적 실행가능성 분석

법규의 유권해석에 의해 경제성이 영향을 받는 경우 법규를 중심으로 이해관계자의 대립 및 부정 발생해외사업의 법규관계 ( 특별 주의 )

외국마다 법규와 규정 , 관습 등이 다름 특정 국가의 경우 : 해당국가 내에서도 법규와 제도가 다름

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B.5.5 정치적 타당성 분석▶ Project 의 정치적 실행가능성 분석

선진국 : 정치적 영향 ↘ / 후진국 : 정치적 영향 ↗

B.5.6 사회적 타당성 분석▶ Project 의 사회적 수용가능성 분석

지역주민 및 각종 단체의 동의가 필요 (NIMBY 등 )

미동의의 경우 : 사업 시행 곤란

B.5.7 환경적 타당성 분석▶ Project 의 환경적 실행가능성 분석

환경적 제재사항은 법적 규제시항이 많음환경 단체들의 요구 : 현행 법규보다 강화된 규정 또는 추가시설 등주변 상황 미 파악 시 사업 추진 곤란미래에는 경제성과 동시 , 환경적 타당성 분석이 더욱 중요함

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B.5.8 내부적 타당성 분석▶ Project 에 대한 조직의 내부능력 분석

내부능력 부재 시 : 사업추진 곤란 인력보강 및 능력 있는 타 조직과의 연대 요구

타당성 분석의 용어 해석 정리 F/S 중에서 기술적 . 경제적 . 재무적 타당성 분석이 중요 ,

But 경제적 타당성 분석이 제일 중요함 일반적으로 F/S 는 경제적 타당성 분석을 의미하는 경우가 많음 경제적 타당성 분석은 경제성 조사 / 평가 / 분석 / 검토 또는

사업성 조사 / 평가 / 분석 / 검토와도 동의어로 사용함 협의적 차원 : 경제적 타당성 분석 경제성 조사 / 평가 / 분석 / 검토 광의적 차원 : Project 의 사업성 조사 / 평가 / 분석 / 검토

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Project 의 수행결과 개발이익 또는 투자이익에 대한 검토 < 경제성 분석의 기본 개념과 구성항목 ( 경제지표 ) 들의 수식 >

B.6 경제적 분석

B.6.1 경제적 타당성 분석의 기본개념

부동산 개발 개발 이익 = 수입 비용 세금- -

PP ( 회수기간 )

IY ( 투자이익 )

NPV ( 순현가 )

B/C Ratio ( 이익비용율 )

IRR ( 내부수익율 )

Break-even Point ( 손익분기점 )

기획비

토지비

설계비

시공비

판촉비

시간비용 (Discounting)

LC 동안의전체수입(월세 등 )지가상승

목표 : 이윤 극대화

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부동산 투자 투자 이익 = 수입 비용 세금- -

PP ( 회수기간 )

IY ( 투자이익 )

NPV ( 순현가 )

B/C Ratio ( 이익비용율 )

IRR ( 내부수익율 )

Break-even Point ( 손익분기점 )

기획비

토지비

설계비

시공비

판촉비

시간비용 (Discounting)

LC 동안의전체수입(월세 등 )지가상승

운영관리비

폐기처분비PI ( 수익성지표 )

목표 : 이윤 극대화

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(-) : 세금 면제 / (+) : 과세 대상

건설사업 Project 의 목표 : 개발 ( 투자 ) 이익의 극대화투자이익의 평가 요소

이익산출

경제성 분석 ( 부동산의 개발 및 투자 ) 의 기본 개념에서 본 관점 수입 : 부동산 개발 후 가격 ( 개발의 경우 )

소유기간 동안의 총수입 ( 투자의 경우 ) 등으로 추정 .

비용 : 기획비 , 토지비 , 설계비 , 시공비 , 판촉비 , 운영관리비 , 폐기처분비 ,

시간비용 (할인 : Discounting) 등이 있음 .

F/S 의 비용 항목과 LCC 의 비용 항목은 거의 유사 함 .

LCC 와 타당성 분석 (Feasibility Study) 은 상호 연관성이 매우 많음 .

Summary

PP (Payback Period) 회수기간 IY (Investment Yield) 투자이익B/C Ratio (Benefit-Cost Ratio) 이익비용율 NPV (Net Present Value) 순현가IRR (Internal Rate of Return) 내부수익율 Break-even Point 손익분기점

세전 이익 (Profit Before Tax) = 수입 - 비용세후 이익 (Profit After Tax) = 수입 - 비용 - 세금

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B.6.2 경제적 타당성 분석 항목 ( 경제지표 )

B.6.2.1 경제성 분석의 의미

경제성 분석 : 돈의 시간가치를 따지는 행위 투자와 미래영업수익의 현금흐름 (Cash Flow) 을 각각 현재가치로 바꾸어 서로 비교해

보는 것

할인 (Discount) : 미래가치를 현재가치로 바꾸기 위해 (1+ 이자율 ) 로 나누는 것

이자율은 현재를 기점으로 곱하면 미래가치 , 나누면 과거가치가 됨

금년의 100 원 내년의 110 원이자율 10%

B.6.2.2 현재가치

시차선호 (Time Preference)

투자기회 (Investment Opportunity)

미래의 불확실성 (Uncertainty)

인플레이션 (Inflation)

: 본질적으로 현재소비 선호: 현금보유 보다 새로운 투자 선호: 불확실성의 위험 존재: 인플레이션 인한 구매력 감소

▶ 화폐의 유동성 선호

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재무 현재의 경제적 가치와 미래의 경제적 가치를 교환하는 행위투자 미래의 경제적 가치를 취득하기 위한 현재의 경제적 가치

현재의 투자에 (1+ 이자율 ) 을 곱하여 미래 가치 (Future Value) 로 바꾸거나 미래의 수익을 (1+ 이자율 ) 로 나누어 현재 가치 (Present Value) 로 바꾸어야 함

▶ 이자율의 적용

『현재 투자와 미래 수익을 비교해야 하므로 이자율에 따라 돈의 시간적 가치가 달라짐』

FV = PV * (1+ 이자율 )n PV = FV / (1+ 이자율 )n

▶ 現價와 時点 - 1

회계연도현금 흐름금융 비용자금과부족

0년 차 현가1년 차 현가2년 차 현가3년 차 현가4년 차 현가

1

400 100- 700

364400440484532

2

400 70- 370

331364400440484

3

400 37 - 7

301331364400440

4

400 1392

273301331364400

합 계600208

268295324357392

0

- 1,000

- 1,000

- 1,000- 1,100- 1,200- 1,300- 1,400

PV0

PV1PV2PV3PV4

이자율 10%

PV0 = PV4/(1+r)(4-0), 268 = 392/(1+10%)4, PVi = PV(i-1)*(1+r) ※ r= 이자율

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▶ 現價와 時点 - 2

어느 시점의 현재가 인가 ?

기획 법인설립

착공 준공 운영착수

사업종료

0 년차 j 년차 n 년차n 년

j 년 n-j 년

PV0 = ∑ n

i=0 (1+r)i

CFi PVj = ∑

n

i=j+1 (1+r)i

CFi ∑ j

i=0 CFi * (1+r)i + PVn =

n ∑

i=0 CFi * (1+r)i

CFi : i 년도의 Cash Flow

다른 시점 현가간의 관계PVn : 未來價格 ( 사업종료 시점 현재가 )

PV0 = (1+r)

PV1PV0 =

(1+r)n

PVnPVn = PV0 * (1+r)n

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▶ 현가 개념의 유효성

NPV( 순현가 ), IRR( 내부수익율 ) 의 개념 : 월 단리 , 년 복리의 개념 장기 Project 평가에 적합

27 개월 등 월 단위의 현재가 계산은 가능하나 , 원칙적으로 잘 맞지 않음

중도금을 1~2 개월 조정함에 따라서 사업성이 달라지는 주택사업의 경우 그 미묘한 차이를 IRR( 내부 수익율 ) 이 제대로 나타내 주지 못함

주택사업과 같이 사업기간이 짧고 Cash Flow 가 예측 가능한 사업의 경우 현가 개념을 도입해도 미래의 경상이익을 현재가치로 바꾸는 것일 뿐이므로 ,

현가 개념의 도입은 바람직하지 않음

B.6.2.3 Project 구조

법인 : 자산금액대비 운영수익이 적정선 이상인가 ?

(NPV/IRR/PI : 수익성 지표 / PP : 회수기간 )

은행 : 빌려준 대출금의 원리금은 제 때 받을 수 있는가 ?

(DSCR : 원리금상환 )

주주 : 투자한 자본금대비 배당은 적정선 이상인가 ?

(IRR<ROE> / NPV / PI : 수익성 지표 / PP : 회수기간 )

자산Asset

( 법인 )

차입금Loan

( 은행 )

자본금Equity( 주주 )

이해관계자

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자산 = 차입금 + 자본금 자산이 만들어 내는 돈 현금흐름 (Cash Flow)

차입금과 자본금은 무상이 아니므로 비용 ( 금리 ) 이 소요됨차입금의 자본비용 :

조달 가능한 이자율이며 , 조달시점에서 원리금 (Debt Service) 의 금액과 지급시기가 예측 가능함

예측이 가능한 것을 위험이 없다 ” Risk free” 라고 함

B.6.2.4 자본 비용

『타인자본 사용비용 = 이자율』

자본금에 대한 수익 :

자산이 벌어들이는 돈 ( 현금흐름 Cash Flow) 에 따라 달라짐

사업성 검토 시 추정한 현금흐름 (Cash Flow) 은 위험 (Risk) 요소를 갖고 있음 Country Risk : 국가적 차원의 위험 요소 Business Risk : 사업적 차원의 위험 요소

『자기자본 사용비율 = 조달 가능한 이자율 + 위험율』

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Country Risk ( 국가적 차원의 위험 )

국내 경우 : 0%

해외 경우 : 전문기관의 Report 를 감안해 설정

Business Risk ( 사업적 차원의 위험 )

경험이 없고 , 불확실성이 많은 사업일수록 높게 책정

B.6.2.5 위험율 (Risk Premium)

『참조』★ 재무관리 이론상에는 주식시장 전체 수익율과 특정 주식 수익율의 상관계수 (β: 베타계수 ) 를 산출하여 위험율을 계산함 ke = E(R) = Rf + [ E (Rm) – Rf ]β (β: 베타계수 )★ 수익율의 변동폭이 많은 주식은 위험이 크므로 High Risk Premium 을 줄여서 High Return 을 기대하여야 한다는 이론

일반 건설회사의 경우 :☆ 주식시장에서 사용하는 베타계수 (β) 에 의해 위험율을 산정 하는 것은 무리

해외건설 프로젝트는 그 국가의 주식시장 Data 가 없는 경우가 많음 대다수 투자사업이 SOC 로 비교적 경기에 둔감 . 분양사업 제외 대개의 Project 가 20 ~ 30년의 장기사업이므로 수익의 변동이 정규분포에 수렴함으로써 위험율

해결이 가능함

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B.6.2.6 WACC( 가중평균자본비용 : Weighted Average Cost of Capital)

자산 1.0WACC=11.5%

차입금 0.7이자율 10%

자본금 0.3자본비용 15%

투자자산의 현가

차입금과 자본금의 가중평균비용11.5% = 0.7*10% + 0.3*15%

현금흐름의 현가

WACC

WACC : 자산이 차입금과 자본금으로 이루어 졌으므로 현재자산과 미래 현금흐름을 현재가치로 바꿀 때 사용함

할인율 : 현재가치로 할인하는 이자율

순현가 : NPV (Net Present Value) = 현금흐름의 현가 - 투자자산의 현가

내부수익율 : IRR(Internal Rate of Return) = NPV 를 0 으로 만드는 할인율

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NPV = 137

투자자산과 현금흐름을 각각 WACC 로 할인해서 현재가치로 만들 합산투자로 인해 발생한 수익에서 원리금상환 및 자본금에 대한 기회비용을 차감한

순수이익에 대한 현재가치자본비용에 따라 NPV 의 크기가 결정됨Project 를 주관적으로 평가할 수 있는 지표

B.6.2.7 NPV( 순현가 : Net Present Value)

[ NPV 구하기 ]

회계연도

현금유입현금흐름

현금흐름할인현금흐름

0

1,000

- 1,000- 1,000

1

300

300273

2

300

300248

3

300

300225

4

300

300205

5

300

300186

합 계

1,500

500137

(1.1)0 -1,000

(1.1)1 300

(1.1)2 300

(1.1)3 300

(1.1)4 300

(1.1)5 300

WACC = 10% 인 경우

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평균수익율 : 『투자이익을 처분치 않고 내부적으로 재투자한다』가정전제

현금흐름은 원리금상환이나 배당으로 처분하기 전의 돈으로 자기자본비용이나 차입금리가 높아도 IRR 에는 변함이 없음

자산이 만드는 현금흐름 (Cash Flow) 은 "투자금액을 년리 몇 %짜리 예금에 든 것과 같은 것인가 " 하는 것

객관적으로 Project 를 평가할 수 있는 지표

IRR 과 WACC 의 비교 IRR > WACC 이면 Project 를 채택

B.6.2.8 IRR( 내부수익율 : Internal Rate of Return)

IRR( 내부수익율 ) = NPV 를 0 으로 만드는 할인율 <시행착오법 >

투자자산의현가

현금흐름의현가

투자자산의현가 현금흐름의

현가

투자자산의현가

현금흐름의현가

임의의 이자율 r1 임의의 이자율 r2 IRR

• 현가는 할인율이 높으면 작아지고 , 낮으면 커짐• 할인율을 시행착오법으로 바꾸어 할인해 보면 NPV = 0 이 되는 경우가 있는 데 이 때의 할인이 IRR 임

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[ IRR 구하기 ]

회계연도


현금흐름할인현금흐름

0

1,000

- 1,000- 1,000

1

300

300273

2

300

300248

3

300

300225

4

300

300205

5

300

300186

합 계

1,500

500137

NPV = 137

r = 10% 인 경우

같은 방법으로 할인율 r = 9.0% 일 때 NPV = 167

할인율 r = 17.0% 일 때 NPV = - 40

할인율 r = 15.2% 일 때 NPV = 0

본 프로젝트의 IRR 은 15.2%

시행 착오 법

※ 실제 계산은 PC 를 이용하므로 위와 같은 번거로움이 없이 공식으로 해결

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회수기간 (PP : Pay-back Period) : 4 년차

할인현금회수기간 (Discounted P/B) : 5 년차

현금유입의 현가 : 1,137

현금유출의 현가 : 1,000

PI( 수익성지표 :Profitability Index) 또는 BCR (Benefit/Cost Ratio) : 1.137

B.6.2.9 기타 지표

회계연도


현금흐름현금흐름누계

0

1,000

- 1,000- 1,000

1

300

300- 700

2

300

300- 400

3

300

300- 100

4

300

300200

5

300

300500

합 계

1,500

500

r = 10% 인 경우

할인현금흐름할인현금흐름누계

- 1,000- 1,000

273- 727

248- 479

225- 254

205- 49

186137 137

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B.6.2.10 자본 (Equity) 의 관점

주주의 이익 = 법인의 현금흐름 - 원리금 상환 투자한 자본금과 주주의 이익을 자기자본비용으로 할인하여 비교

자산의 관점이 아닌 자본의 관점에서 내부수익율 (IRR), 순현가 (NPV) 를 계산

이 때의 IRR 을 ROE (Return on Equity) 라고 함

건설사업 Project 의 경제성 분석은 ROE 로 판단하는 것이 합리적

회계연도

현금유입 현금흐름 지분출자 원리금상환

현금흐름 할인현금흐름

0

400

- 400- 400

300

162

138121

300

154

146112

300

145

155103

300

137

163 95

300

128

172 87

합계

1,500

726

774117

원금상환 이자

120 42

120 34

120 25

120 17

120 8

600126

잔액 600 480 360 240 120 0

할인율 : 14.5 % NPV : 117 IRR : 25.8 %

가 정

자 본 금

차 입 금

계

400

600

1,000

14.5 %

7.0 %

10.0 %

WACC = 0.4*14.5%+0.6*7.0%

1 2 3 4 5

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B.6.2.11 DSCR( 원리금상환 : Debt Service Coverage Ratio)

※ 앞 페이지 사례 인용

회계연도

원리금 지급에 가용한 현금 실제 상환해야 할 원리금

DSCR

1

300

162

1.85

2

300

154

1.95

3

300

145

2.07

4

300

137

2.20

5

300

128

2.34

합 계

1,500

726

162 300

154 300

145 300

137 300

128300

은행의 입장에서는 대출기간 동안 프로젝트에서 나오는 현금이 매년도 원리금 상환해야 할 금액 대비 몇 배나 되는 가를 계산함 .

통상 1.3 ~ 1.5 정도를 요구함

36


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B.6.2.12 현금흐름 (Cash Flow)

경제성 분석 ☞ 현금 기준

손익계산서 현금흐름표법인 ( 자산기준 ) 주주 ( 자본금기준 )

경제성 분석

매출 - 매출원가 (감가상각비 ) 매출 총이익 - 판관비 (감가상각비 ) 영업이익 - 이자 경상이익 - 세금

당기순이익

+ 당기순이익+ 감가상각비+ 부채증가+ 자본금+ 차입금

- 차입금상환- 배당- 초기투자- 자산증가

당기현금 증감

+ 영업이익+ 감가상각비- 세금- 자산증가+ 부채증가

- 초기투자

현금흐름

+ 영업이익+ 감가상각비- 세금- 자산증가+ 부채증가

- 차입금원리금- 상환- 자본금투자

현금흐름

경제성 분석의 현금흐름 (Cash Flow) 은 할인의 대상이므로 차입금의 원리금 상환 및 배당을 차감하지 않음

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물가 상승율 반영 명목 (Nominal) 할인율 적용

물가 상승율 배제 실질 (Real) 할인율 적용

B.6.2.13 불변 (Constant) 가격과 경상 (Current) 가격

(1 + R) = (1 + r)(1 + p) R = (1+r)(1+p) – 1 = r + p + rp

여기서 rp 의 값은 0 에 가까우므로 근사식 R = r + p, r = R – p 가 사용됨

R : 명목할인율 , r : 실질할인율 , p : 물가상승율

또는r = - 1(1+p)

(1+R)

현금유입과 현금유출의 물가 상승율이 일치하면

물가 상승율 배제 후 타당성 분석 가능

불변가격 실질할인율로 할인 , 경상가격 명목할인율로 할인

세금이 없으면 NPV 일치

IRR 은 경상가격의 경우가 크나 , 비교대상인 명목할인율이 크므로 문제 없음

감가상각비는 물가에 영향을 받지 않으므로 법인세 산정이 달라짐

( 불변가격의 경우 경상가격보다 NPV 가 크게 산출됨 )

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할인율 적용 방법 최초 투자원금에 대해서는 WACC 의 적용이 원칙이나 ,

장기사업에서 금리변동이 확실한 경우 할인율 산정방법 재고

변동금리 하에서 현재 금융비용을 장기사업에 동일적용은 무리

할인 (Discount) = 매 년도의 현금흐름을 (1+r)i 로 나누는 것 만일 r1 ≠ r2 ≠ r3 ≠ ri 라면

(1+R)i = (1+r1) * (1+r2) * (1+r3) * ... * (1+ri)

1+R = [ (1+r1) * (1+r2) * (1+r3) * ... * (1+ri) ](1/r)

의 등식이 성립함 ( 기하평균 )

B.6.2.14 변동금리 하에서의 할인율

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경제성을 좌우하는 7 가지 요소

투자비 매출 원가 (Project) 환율 물가 세금 (국가 ) 자본비용 ( 시행자 )

사업형태별 고려 요소 국내 , 해외 / 사내자금 or Project 로 인한 외부 자금 법인설립 유무 / 분양 , 운영

재무제표의 목적 대차대조표 : 일정시점에 있어서 기업의 자산과 이에 대한 채권자 및 소유자의 청구권을 대조 표시

손익계산서 : 일정기간 동안의 자본에 변동을 주는 활동 .

즉 , 비용과 수익을 나타냄 현금흐름표 : 현금의 변동내용을 명확하게 표시

타당성 분석 관점에서 재무제표의 필요성 대차대조표 : 배당 가능액의 산정 , 계산식의 오류 check 손익계산서 : 세금계산의 필요 , 매출대비 원가 등의 비율 파악 현금흐름표 : 자금의 과부족을 계산하여 초기 자금 외 추가자금의 규모 산정

B.6.3 재무제표와 경제성 분석B.6.3.1 경제성 분석의 고려 요소

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차기이월이익잉여금 1,085

B.6.3.2 재무제표 : 상호 관련도

현금

고정자산

매출매출원가매출 총이익판관비 감가상각비 기타영업이익영업외비용 지급이자경상이익법인세

100

6,000

자산총계 6,100

차입금감가상각충당금기타부채자본금이익잉여금

3,0001,000

400700

1,000

부채와 자본총계 6,100

대차대조표 (’96.12.31) 대차대조표 (’97.12.31)

당기순이익

2,500

650500150

300

165

현금

고정자산

150

7,000

자산총계 7,150

차입금감가상각충당금기타부채자본금이익잉여금

3,3651,500

500700

1,085

부채와 자본총계 7,150

4,000

1,500

850

550

385

전기말미처분이익잉여금당기순이익적립금배당

1,000385

300

손익계산서 (’97.1.1~’97.12.31)

이익잉여금처분명세서 (’97.1.1~’97.13.31)

현금흐름표 (’97.1.1~’97.12.31)

기초현금

현금유입 당기순이익 감가상각비 차입금증가 기타부채증가

현금유출 고정자산증가 배당금지급

현금흐름

기말현금

100

1,350385500365100

1,3001,000

300

50

150

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B.6.3.2 재무제표 : 현금 흐름표와 경제성 분석표

현금유입

당기순이익 비현금거래 (감가상각비 , 이연상각비 ) 차입금증가 자본금증가 부채의 증가 (외상매입금 , 수입보증금 등 )

현금유출

자산의 증가 ( 고정자산 , 재고자산 , 외상매출금 , 영업권 등 ) 차입금 상환 배당금

현금흐름

[ 현금 흐름표 ] [ 경제성 분석표 ]

현금유입

세전이익 비현금거래 (감가상각비 , 이연상각비 ) 수입보증금증가 세금 (-) 운영자금증가 (-) (외상매출금 + 재고자산 -외상매입금 ) PJ 종료 시 고정자산잔존가

현금유출

투자

현금흐름

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재무관리 이론이 전제하는 기업 영속기업 부채비율이 일정하다는 전제 하에 이론 전개

차입한 원금을 갚지 않고 일정이자만 계속 지불하는 형태

타인자본비용 계산 시 이자에 대한 법인세 절감 효과 반영 함

타인자본에 대한 자본비용 ( 기대수익율 ) 은

타인자본비용 = 이자율 * 부채비율 * (1 - 법인세율 ) 로 계산

BOT 법인 운영기간이 정해진 한시적 기업 운영기간 내에 차입금을 상환해야 하며

부채비율을 점차 줄여야 함

세제혜택 : • 4 년 까지 법인세 면제

• 그 후 4 년 까지 법인세의 50% 감면

차입금리에 (1 - 법인세율 ) 의 적용에 대한 실효성이 부족하다고 판단

B.6.3.3 타인자본비용과 법인세 절감 효과

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기 보유 토지를 활용하여 투자사업을 하는 경우 토지의 비용을 현금유출에

포함할 것인가 ? 토지의 시장가격을 현금유출에 포함 (취득원가가 아님 )

현금으로 토지구입비가 지출이 되지 않았더라도 , 그 토지를 다른 용도로 사용하거나 또는 매각 시 얻게 되는 경제적 가치의 상실 때문

개발에 따른 토지의 가격 상승분을 고려한 토지가격을 마지막 년도의 현금유입에 포함

토지비를 매몰원가라 하여 배제시키는 것은 옳지 않음

토지가 매년 할인율 만큼 상승한다고 볼 수 없음

B.6.4 현금흐름 (Cash Flow) 추정 시 주의사항B.6.4.1 기회 비용

B.6.4.2 건물의 잔존 가치

장기간 운영하는 사업의 경우 : 편의상 20 년 정도의 기간으로 타당성 분석을 함

20 년차 (마지막 년도 ) 에는 : 자산과 부채를 정리한 순자산의 개념으로 현금유입에 반영

지속적인 영업이 가능한 건물에는 잔존가액평가가 문제 있음

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보수적인 관점으로는 : 감가상각이 진행된 장부가액을 계상해야 함

But, 유사사례조사 및 주변환경 , 개발 전망 등을 고려하여 논리성 있는 가액을 추산하여야 함

B.6.4.3 운전자본 (Working Capital) 의 고려

운전자본 = 매출채권 ( 외상매출금 등 ) 증분 + 재고자산 ( 미분양주택 등 )

- 매입채무 ( 외상매입금 등 )

운영사업의 경우 ( 분양이 아님 )

원가투입에서 수금까지의 외상매출 , 외상매입 , 어음거래 등으로 인한 자금부족현상을 해결할 운전자본이 필요함

현금흐름 (Cash Flow) 산출 시 매출과 원가에서 외상 및 어음거래 , 재고자산의 증감을 차감해야 함

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부지면적

건축면적 / 연면적 ( 건폐율 / 용적율 )

건축물의 구조 및 층고

주차 및 부대시설 , 조경 등

B.6.5 분석을 위한 가정사항B.6.5.1 사업규모에 대한 기본 가정

B.6.5.2 사업기간에 대한 가정

자원의 투입 및 동원 능력 수입 및 비용항목의 운영 관련법규 및 규정 사업기간 설정

B.6.5.3 현금흐름 (Cash Flow) 에 대한 가정

현금흐름에 있어서 거래의 발생시점 매 회기의 말

모든 자금은 차입금으로 가정하여 계산 대안별 비교목적 때문

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할인율의 필요성 필요성 및 근거

• 화폐에는 시간가치가 있음

• 사업기간이 타 업종 보다 매우 길다 ( 건설 기간산업 )

화폐의 시간가치 적용에 따른 가정 현금흐름의 거래 발생시점 해당 기간의 말

• 기간이 년 단위 : 해당 년의 마지막 날

• 기간이 월 단위 : 해당월의 마지막 날

이유 : 현금흐름 상의 (+) 와 (-) 의 상쇄효과가 있고 , 정확히 계산한 것과의 큰 편차가 없기 때문

완전 자본시장 (Perfect Capital-Market) 의 가정 • 화폐가 특정 시점에서 특정 시점으로 자유롭게 이동 ( 투자 , 대출… )될 수 있다는 가정

• 여러 이자율 중에서 특정 이자율의 할인율 하나만을 공통으로 적용하는 근거로 활용

할인율의 영향요소 및 선택 할인율은 정부채권의 수익율 , 시중금리 , 물가상승 등 복합적 요인을 포함

명목할인율로는 이론적으로 장기 정부채권의 수익율이 적합

장기정부채권 시장이 활성화 되어있지 않은 경우 시중금리 사용

B.6.5.4 할인율에 대한 가정

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할인율의 선택 : 미래에 대한 할인율 (논란이 많음 )

일반적 경험론사업별 장기사업

할인율 낮은 할인율

단기사업

높은 할인율

Risk 많은 사업

낮은 할인율

Risk 적은 사업

높은 할인율

할인율 [명목할인율 VS 실질할인율 ] 에 대한 인플레이션의 영향 대안별 비교목적일 때는 우선 순위의 결과는 동일함

할인율 선택 시 과거자료가 중요하지만 절대적은 아님 • 할인율의 적용은 미래에 대한 불확실성 때문

• 경기 변동이 심한 경우 분명히 표출 됨

단일 대안에 대한 할인율의 선택은 매우 중요함• 선택된 할인율에 따라 타당성이 있을 수도 있고 , 없을 수도 있기 때문

현금흐름 (Cash Flow) 과 할인율의 적용 명목 Cash Flow 명목 할인율

실질 Cash Flow 실질 할인율

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부동산 투자의 수입은 연평균 수입 또는 총수입으로 추정 일반적으로 계산 편의상 총수입법을 이용

부동산 개발 후 가격 예측은 총수입 예측이 핵심 불확실 요인 ( 미래 경제의 변동 , 시장여건 , 인근지역의 개발 등 ) 들의 영향

기초적인 가치평가 (Valuation) 방법 유사건물에 대한 월 임대료 및 부대비용 조사

• 지역 내 유사건물의 월 임대료 및 부대비용 자료조사• 부대비용 관리비 , 운영비 , 수선비 , 보험료 , 세금 등 제반 비용• 해당 시설물의 월 임대료 및 부대비용의 추정에 활용

유사건물에 대한 연간 순 임대수입 (Annual Net Income) 계산• 유사건물의 월 임대료 및 부대비용에 대한 조사자료를 근거로 , 유사건물에 대한 연간 순

임대수입 계산

B.6.6 구성항목별 비용 및 수입의 추정B.6.6.1 비용의 추정

기획비 토지비 설계비 감리비 시공비 판촉비 운영관리비 폐기처분비

B.6.6.2 수입의 추정부동산 가치평가 (Valuation) 의 전문분야

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유사건물에 대한 자본환원율 (Capitalization Rate) 조사• 같은 지역의 유사건물에 대한 자본환원율을 조사

• 자본환원율은 아래의 산식을 이용하여 구함

• 부동산의 경우 연간 순수입은 연간 순임대수입을 의미 함

• 자본비용은 시장가격으로 대신 할 수 있음

• 시장가격은 부동산 관련 업체들의 자료 사용

연간 순수입 (Annual Net Income) * 100(%)자본비용 (Capital Cost) 또는 시장가격 (Marketing Value)

자본환원율 =

해당 시설물의 월 임대료 및 부대비용 추정• 월 임대료 및 부대비용에 대한 조사자료 + 시설물의 위치적 특성 , 시장변동 등을 고려

완료시점의 해당 시설물의 월 임대료 및 부대비용 추정

해당 시설물의 연간 순 임대수입 (Annual Net Income) 계산• 시설물의 월 임대료 및 부대비용 추정자료 해당 시설물의 연간 순 임대수입 계산

시설물의 시장가격 추정• 유사건물의 자본환원률 조사 + 연간 순 임대수입 계산 시설물의 시장가격 추정

시장가격 (Market Value) =

연간 순 임대수입 (Annual Net Income) 자본환원율 (Capitalization Rate)

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조사된 자료를 바탕으로 기간별 Cash Flow 를 표시하고 , 전체수지관계를 종합하는 단계로써 수리모델 (Mathematical Model) 이 필요함

Excel, Lotus1 2 3 등의 활용이 유용

모델링법 (Modeling Approach)

(Risk 와 불확실성을 다루는 방법에 따라 모델링법이 구별 )

B.6.7 전체 수지의 총합

구 분

방 법

Deterministic Modeling

장 / 단점

• 구성항목별 수입 , 비용의Risk 를 고려치 않고 더함

• 간단한 방법• 결과의 대표성 부족

Probabilistic Modeling

• 구성항목별 수입 , 비용의Risk 를 고려 후 더함

• 대표성 확실• 복잡한 계산

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사업에 대한 전체적인 경제성을 평가하기 위해서는 대개 “투자의 경제성 평가법”을 이용

투자의 경제성 평가법 할인율을 고려하지 않는 방법 할인율을 고려하는 방법

B.6.8 경제성 평가

B.6.8.1 할인율을 고려하지 않는 방법(Non- discounting Methods of Evaluation)

Cash Flow 에 있어서 거래시점을 고려치 않고 평가 돈의 시간가치를 고려치 않고 금액의 총량에 근거하여 평가

정확성 및 대표성보다는 간단하고 손쉽게 투자의 결과를 평가할 때 사용

회수 기간법 (Payback Period Method) 총 투입비용의 완전 회수에 소요되는 기간으로 계산

산식

총 투자비용 (Investment) 연간순이익 (Annual Net Income)

PP(Payback Period) =

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의사결정기준대 안

단일투자안

기 준

복수투자안

• 기업에서 인정하는 최대 회수기간과 비교하여 판단

• 회수기간이 최단기간인 투자안을 선정

장 / 단점 및 활용

구 분

장 점

내 용

단 점

• 투자시설에 대한 진부화의 위험 정보제공• 간단하고 사용이 용이

• 화폐의 시간가치를 고려하지 않은 점• 회수기간 이후의 수입과 지출에 대한 고려가 없음 ( 사업기간 전체의 수익성에 대한 고려가 없음 )• 회수기간 이후는 금융에 문제가 없거나 , 회수기간 이후의 수입은 모두 순이익인 것으로 오도될 수 있음

활 용• 회수기간이 3년 이내인 경우• 소규모 건설장비의 경제성 평가

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투자이익율법 (Investment Yield/Ratio of Earning on Capital)

일정기간의 이익이 투입된 자본에 대하여 어느 정도의 비율인가를 나타냄

연간순이익 (Annual Net Income) 투입자본 (Capital Cost of Project)

IY(Investment Yield) =


단일투자안

기 준

복수투자안

• 기업에서 인정하는 평균이익율과 비교하여 판단

• 평균이익율이 최대인 투자안을 선정

장 / 단점 및 활용구 분

장 점

내 용

단 점

• 사용이 간편용이• 대안별 합리적인 우선순위 부여

• 현금흐름 (Cash Flow) 과 화폐의 시간적 가치를 무시• 감가상각방법의 상이에 따른 평균이익률의 변동 등의 문제발생

활 용• 투자안의 타당성 및 우선순위를 결정할 때 단순한 현금 흐름을 보이는 투자에 대한 평가

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손익분기 분석법 (Break-even Analysis)

손익분기점 (Break-even Point: 수입액과 지출이 같은 점 ) 을 찾아 ,

손익분기점의 정도로부터 투자의 경제성을 예측 / 평가하는 방법 일명 Cost Output (Volume, Revenue) – Profit Analysis


단일투자안

기 준

복수투자안

• 손익분기점이 낮을 수록 경제성이 있는 것으로 판단

• 손익분기점이 낮을 수록 유리한 투자안


구 분

장 점

내 용

단 점

• 의사결정상황을 단순화하여 간단하게 사용할 수 있음

• 일반적인 손익분기 모델에서는 화폐의 시간적 가치 및 인플레이션 등을 반영하지 않음• 의사결정상황을 지나치게 단순화하였음• 장기 Project 에서는 다른 변수의 영향이 커 사용이 곤란

활 용

• Cost-Volume-Profit 의 관계가 있는 사업에서 활용가능• 손익분기가 되는 시설물의 공간 판매율 (Unit 판매율 , % occupied) 추정 및 투자의 경제성 예측평가에 활용• 단기 프로젝트에 주로 활용

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순 현가 법 (NPV: Net Present Value Method) NPV( 순현가 ) : 총수익의 현재가치에서 , 총소요비용의 현재가치를 차감한 것

이를 이용한 투자의 경제성 평가법이 순 현가법이다

산식 : NPV = ∑ (PV of All Benefits) - ∑ (PV of All Costs) 의사결정기준

B.6.8.2 할인율을 고려하는 방법(Discounting Methods of Evaluation)

대 안

단일투자안

기 준

복수투자안

• 순현가가 (+) 인 안은 경제적 타당성이 있는 것으로 추정

• 순현가가 클수록 유리한 투자안

구 분

장 점

내 용

단 점

• 화폐의 시간적 가치를 반영

• 특정 단점이 없음

활 용 • 거의 대부분의 경제성 평가에서 필수적으로 활용됨


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이익 비용율 법 (B/C Ratio: Benefit/Cost Ratio) B/C Ratio : 총수익의 현재가치를 총소요비용의 현재가치로 나눈 것

이를 이용한 투자의 경제성 평가법이 편익 비용비율 분석 임

산식총 수익의 현재가 (∑PV of All Benefits)

총 소요비용의 현재가 (∑PV of All Costs)B/C Ratio =

대 안

단일투자안

기 준

복수투자안

• B/C Ratio 가 1 이상인 것은 경제적 타당성이 있음

• B/C Ratio 가 클수록 유리한 투자안

구 분

장 점

내 용

단 점


• 사업기간이 고려되지 않아 복수 투자안 선택 시는 주의

활 용• 단일투자안의 경제성 분석에서 많이 사용됨• 복수투자안의 경우 상호배타적인 경우에는 의사결정에 사용되어서는 안됨 ( 참고자료로만 활용 )

의사결정기준


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내부수익율법 (IRR : Internal Rate of Return Method) IRR( 내부수익율 ) : 특정사업의 NPV( 순현가 ) 를 0 으로 만드는 할인율

이를 이용한 투자의 경제성 평가법이 내부수익율법 임

의사결정기준

대 안

단일투자안

기 준

복수투자안

• 최저필수수익율과의 비교에 의해 결정하며 , IRR 이 은행 금리보다 높으면 경제적 타당성이 있는 것으로 추정

• IRR 이 클수록 유리한 투자안

구 분

장 점

내 용

단 점


• IRR 계산 시 많은 반복계산이 필요• 복수의 IRR 값이 나올 수 있고 결과가 모호하거나 잘못된 결정을 유도할 수 있음

활 용• 대부분의 경제성 평가에서 널리 사용됨• IRR 의 이론상의 문제점을 알고 사용해야 됨• 복수투자안의 비교 시 주의 요망


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B.6.8.3 주요 분석기법들의 비교

종 류 내 용 장 점 단 점

내부수익율법

시간대별로 수익과 투자비용이 발생하는 사업을 평가하기 위한 기법 .

현금흐름을 감안하여 시간의 투자가치와의 비교에 의해 이뤄짐 .

평가 기간에 따른 측정이 달라질 수 있음 .

순현가법

투자로 인하여 발생할 미래의 모든 현금흐름을 할인율로 할인하여 현재가치로 나타내는 기법 .

미래의 가치를 현재가치로 전환하여 예측 .

각 기업의 임의 할인율 적용으로 인한 프로젝트특성 고려 한계 .

투자이익율법

투자로 인한 장부상의 연평균 순이익을 회계적 이익율로 계산하여 투자안을 평가하는 방법 .

투자의 개략적인 수익성 측정에 효과적 방법 .간단하며 이해하기 쉽고 ,회계장부상의 자료를 그대로 사용할 수 있음 .

화폐의 시간가치를 고려하지 않음 .장부상의 이익을 분석대상으로 함 .

회수기간법

투자비용을 회수하는데 걸리는 시간을 측정하여 가장 빠른 기간을 선택하는 방법 .

재무적인 분석 후 대안 선정에 있어 쉽고 간편 .

회수 기간이루의 현금 흐름을 고려하지 않음 .화폐의 시간가치 무시 .

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경제성 평가 기법들의 비교에 관한 소결 상기 기법들은 장단점이 존재하고 , 각각의 투자 상황은 매우 다양하고 복잡함

상기 기법들 중 어느 하나에 의존하는 것은 위험할 수 있음

가능한 복수의 기법들을 이용하고 상호 비교 검토가 필요함

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미래사업에 대한 기대이익이나 , 투자이익에 영향을 주는 불확실성 (Uncertainty) 의 요소

B.7 위험도 (RISK) 분석

B.7.1 RISK 의 정의

B.7.2 RISK 의 종류외부적 RISK

공사사고 자연재해재해위험

(Disaster Risk)사회환경 위험

(Social Environment Risk)하도급체 현황

민원 인허가법적위험

(Regal Risk)정치적 위험

(Political Risk)노조 분쟁정부정책

직접적 위험 간접적 위험

외부적 위험

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내부적 RISK

예측 가능한 위험

내부적 위험

예측 불가능한 위험

공사 이익분양가

분양율

기 타 기 타

원자재 구매 추가비

공기 지연비

파트너로 인한 손실비

공사사고 추가비 ( 인명 , 장비 등 )

자연 재해비

이자율

금융비

인플레이션비

기 타

수익 위험

투자 위험

직접 공사비

간접

공사비

토지대금

기 타

설계 , 감리비

분양경비

공과 및 부담금

일반관리비

제비용 및 수수료

예비비

위험분류기 준

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위험요소의 확인 위험요소의 확인 방법

• 과거자료 사용법 (The use of history) • Case 접근법 (Case – based approach)• 재무적 방법 (Financial statement method)• 절차 접근법 (Flow chart approach) • 설문 및 체크리스트 (Questionnaire & check list approach)• 시나리오 분석법 (Scenario Building)• 영향도 분석법 (Influence Diagram & Fish-bone analysis)

건설사업에서의 위험요소 확인 방법• 일반 모델링 / 특수 모델링

공사위험 : 공기지연 , 공사비 증가 , 각종 클레임 , 자재수급 , 품질 등 사업위험 : 금리변동 , 인플레이션 , 분양율 , 정치적 변동 등

위험분석 방법 위험요소 분석법 (Elementary Risk Analysis) 민감도 분석법 (Sensitivity analysis) 시나리오 분석법 (Scenarios analysis) 의사결정기법 (Decision tree) 확률 분석 - 시뮬레이션법 (Probability analysis-Simulation) 효용 분석법 (Utility analysis)

B.7.3 RISK 의 요소

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B.7.4 RISK 의 분류B.7.4.1 Project 의 위험 (Risk)

미국 프로젝트관리협회 (Project Management Institute) 에서 정의하는 위험의 형태

예측 불가능 위험

예측 가능 위험

기술적 위험

비기술적 위험

인허가 위험

특허권 위험

계약적 위험

고소고발 위험

외부 위험

프로젝트 위험

내부 위험

법적 위험

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B.7.4.2 건설 위험

환율 변동

경제 위험

전체 건설 위험

미국 프로젝트관리협회 (Project Management Institute) 에서 제안하는 건설위험의 분류

인플레이션

계약 위험 정치 위험 관리 위험시공 위험

자금경색

공사비 증가

계약자 도산

클레임 증가

J/V 간 분쟁

계약 변경

노동 분쟁

정치 불안

정권 교체

정책 변경

공기 지연

안전 재해

숙련공 부족

적정장비미비

자재 부족

기술력 부족

부실 시공

관리능력부족

책임감 부족

실수 태만

조직 변경

공사 부조리

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B.7.4.3 PFI

영국 PFI (Private Finance Initiative) 에서 구분하는 위험의 형태

위험 형태

정치적 위험

상세 분류

법적 위험

상업 위험

환경 위험

시공 위험

재무 위험

운영 위험

수익 위험

양보

분쟁 , 동의

시장 , 예비비 , 환율

민감도 , 영양도 , 유전학

물리 , 시공 , 설계 , 기술

운영 , 유지 , 훈련

이자 , 상환 , 부채 , 주식 , 배분

요구 , 통행료 , 개발

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B.7.5 RISK 와 수익의 관계

Risk 와 수익의 상관관계 미래상황에 대한 불확실성의 규모와 그에 대한 보상은 비례

위험 ( 표준편차 )

기대수익률

A

B

C

15

25

0

민간투자개발사업의 불확실성 및 보상

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B.7.6 사업 별 RISK 의 영향도

시 공

1.9

판매수익

0.5

종 합

3.3

자금지원

0.9공공부문사업

2.2 2.6 7.62.8민간투자개발사업

2.7 2.8 8.32.8 SOC 사업

2.8 2.9 8.62.9 민간단지개발 ( 제 3섹터 ) 사업

2.0 2.8 7.62.8 ( 분양물 ) 도급사업

2.1 2.8 6.52.6 지주공동사업

1.8 2.2 6.52.5 재건축 , 재개발

1.8 2.1 6.12.2 자체사업

업 무분 류

거시적

미

시

적

※ 3점 척도 (3 : 높음 , 2 : 중간 , 1 : 낮음 )

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정보 수집상의 문제점 실무자의 과거 주관적인 경험에 근거한 정보 수집 객관적인 위험요소도출 및 인지 부족 새로운 관점의 타당성 분석요구 시 문제인식 및 객관적 정보수집 한계

타당성 분석 (F/S) 의 문제점 주관적 사업분석 및 의사결정에 따라 사업목표점을 미리 결정하는 제한적 형태 사업수행 (

사업수익 기 확정 )

지나친 Marketing 광고 부분 역량 강조 효율적인 타당성 분석 및 사업역량 기반향상 저해

B.7.7 RISK 의 문제점

B.7.8 기대효과

사업 타당성 분석 단계에서 인지되는 위험들의 체계적인 분석을 통하여 , 도출한 정량적인 위험 값을 포함한 효율적인 위험대용 가능

사업 타당성 분석 단계의 동태적 상황과 미래의 불확실성에 대처할 수 있는 전략적 사업 의사결정 기반 제공

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마케팅 전략 다음 내용 포함 상품계획 가격계획 마케팅계획

자금조달계획 Financing Method

Project Financing

B.8 Marketing 및 자금계획

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사업계획에 대한 세밀한 검토내용을 종합적으로 분석 , 평가한 보고서타당성 분석의 최종 결과물로서 사업의 타당성 유무를 명확히 제시한다

B.9 분석 보고서 작성

B.9.1 사업성 ( 경제성 ) 검토의 관점 B.6.3.2 참조

구 분

현금유입

현금유출

현금흐름

관 점

재무제표의 현금흐름 F/S 의 보고서

당기순이익 , 비 현금거래 , 차입금증가 , 자본금증가 , 부채의 증가

세전이익 , 비현금거래 , 수입보증금증가 , 세금 (-), 운영자금증가 (-), 사업종료 시 고정자산 잔존 가

자산의 증가 , 차입금 상환 ,

배당금 투자

- -

영업활동 , 투자활동 재무활동 , 현금흐름

영업활동 , 투자활동 현금흐름

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B.9.2 F/S 를 위한 기본 가정 설정

Capital Structure(Developer 특성 )

Macro Economic Factor( 국가특성 )

Total Project Cost 추정(Project 특성 )

자금 조달 계획

차입금 상환 계획

: 자본구조 , 자본비용

: 세금 , 물가 , 환율

: 사업에 따라 형식이 다름 , 세부적 계산 요망: 자금조달 계획과 연관 계산

: 전체 사업기간 동안 차입금 상환계획 작성

: 투자비의 합계를 자본비율로 나눔: 자본금과 차입금 구분

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감가상각계획

이연자산상각

Working Capital( 운전자본계획 )

원가계획

생산계획

매출계획

: 고정자산 ( 공사목적물 ) 의 기간 , 방법에 따라 작성

: 창 , 개업비에 국한 (5 년 반영 )

: 전 사업기간의 운전자본을 년도 별 계산

: 제조업만 대상 ( 제품의 종류별 계산 )

: 사업 유형별로 다양 (초기 설정값 + 상승율 + Item 별 년도별 매출추정 )

운영경비 : 제조원가와 감가상각을 제외한 전체경비유지보수비 : 년간 경상적 유지보수비

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재료비 : + - -

기초재료재고 당기재료구입 타 계정대체 기말재료재고

노무비 : 제조원가에서 인용

경비 (감가상각비 포함 ) : 제조원가에서 인용 투입원가 = 재료비 + 노무비 + 경비

당기제조원가 = 투입원가 + 기초제공품 재고 - 기말제공품재고 – 타계정대체

B.9.3 재무제표

B.9.3.1 제조원가 명세서 제조업에만 해당

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매출 : 매출계획에서 인용

매출원가 : + -

기초상품 ( 제품 ) 재고 당기매입금 ( 당기제품제조원가 ) 기밀상품 ( 제품 )재고

매출 총이익 = 매출 – 매출원가

판관비 : 원가계획에서 인용

영업이익 = 매출 총이익 – 판관비

영업외수익

영업외 비용 : + +

이연상각 지급이자 환차손익

. 세전순이익 ( 경상이익 ) = 영업이익 + 영업외 수익 – 영업외 비용

. 세후순이익 = 세전순이익 - 법인세

B.9.3.2 손익계산서

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영업활동 / 투자활동 / 재무활동으로 구분할 필요는 없음

현금유입 : + + + + + + 세후 순이익 감가상각비 이연상각비 수입보증금증가

자본금증가 차입금증가 운전자본증가

현금유출 : + + 고정자산증가 ( 재투자 ) 이연자산 증가 차입금 상환

. 소계 ( 현금흐름 ) = 현금유입 - 현금유출

. 기말현금잔액 = 소계 + 기초현금잔액 + 단기차입금기채

- 단기차입금상환 - 배당금

B.9.3.3 현금흐름표 (Cash Flow)

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자산 : + + + +

현금 &예금 ( 현금흐름표의 기말현금잔액 ) 매출채권

재고자산 고정자산 이연자산

부채 : + + +

매입채무 수입보증금 ( 임대사업 ) 단기차입금 장기차입금

자본 : + 자본금

이익잉여금 = 전기말 이익잉여금 + 전년말 이익잉여금 + 당기순이익 - 배당금

. 자산 = 자본 + 부채

B.9.3.4 대차대조표

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B.9.4 경제성 분석

B.9.4.1 자산 ( 법인 ) 입장

현금유입 : + - + + - + + EBIT(세전이익 ) 감가상각비 법인세 수입보증금증감

단기차입금증가 단기차입금 원리금상환 고정자산 잔존가치 회수

운전자본금증가 = 매출채권 + 재고자산 - 매입채무

현금유출 : 투자 고정자산 ( 건설중 이자 제외 ) + 이연자산

. 현금흐름 = 현금유입 - 현금유출

. 누계현금흐름 = 전년도 누계현금흐름 + 당년도 현금흐름

. 할인현금흐름 = 현금흐름을 (1+WACC)^년도로 나누어 할인

. 누계할인현금흐름 = 전년도 누계할인현금흐름 + 당년도 할인현금흐름

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현금유입 : Project 의 현금흐름 - 장기차입금 원리금상환현금유출 : 자본금투자. 현금흐름 = 현금유입 - 현금유출

B.9.4.2 주주 ( 자본금 Base) 입장

B.9.4.3 경제지표의 활용 ( 현금흐름 법인과 주주입장 동일 )

PP (회수기간 : Pay-back Period)

NPV ( 순현가 : Net Present Yield)

IRR ( 내부수익율 : Internal Rate of Return)

PI ( 수익성지표 : Profitability Index)

BCR ( 이익비용율 : Benefit Cost Ratio)

IY ( 투자이익 : Investment Yield)

Discounted Pay-Back Period ( 할인현금회수기간 )

Break-even Point (손익분기점 )

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경제성 분석의 의의 경제지표에 영향을 미치는 Factor 들을 추정 , Modeling 하여 Factor 의 변화에 의한 경제지표의 변화추이를 알아보고 적정 투자비 및 매출 , 원가의 목표를 민감도 분석을 통해 구해 보는데 있음

경제지표 F/S 의 보고서 ( 경제지표 ) 는 여러 가지 중 한 가지이며 장기 사업일수록 매출 및 거시경제지표의 영향을 심하게 받음 자기자본비용에 적정한 Risk Premium 을 부가하여 Risk 를 최대한 흡수해야 함

WACC( 가중평균자본비율 ) 로 전 Life Cycle 의 경제성을 평가하는 것은 위험함재무관리 이론 주식시장이 근간이며 다음 가정을 내포

부채비율이 변하지 않지만 , BOT 사업은 년도가 지날수록 부채비율이 줄어 듬 고정금리를 가정으로 하지만 , 실제로는 변동금리이며 WACC 는 그 위험을 흡수하지

못함 Risk Premium 은 주식시장에서 <β : 베타계수 > 로 정함

• 미국 및 선진시장에서만 사용• 국가 Risk 는 상대적으로 , 주관적으로 부과할 수 밖에 없음

B.9.5 경제성 분석의 의의 , 모순점 및 한계

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타당성 분석 (F/S) 보고서에 근거하여 의사결정자 ( 조직 ) 가 사업추진여부에 대한 최종 판단을 내리는 단계

총체적 위험의 크기와 의사결정자 ( 조직 ) 의 Utility 를 고려해야 함

사업추진여부 타당성 없음 중단 , 연기 , 수정 등 타당성 있음 사업추진

B.10 의사 결정

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F/S 에서 타당성 있음 ( 사업추진 ) 으로 결정되면 관리조직 ( 사업관리팀 + PM/CM+ 기획실 ) 의 구성

본격적인 추진 및 Project 의 전반적인 관리

일반기업 ( 건설회사 ) 의 경우 사업본부 ( 사업팀 ) 업무 주관

기획 ( 비서 ) 실 협조 , 조정 , 통제 등의 기능

본 단계 자료축적 및 Feed-back 의 단계 F/S 의 예상과 실제상황을 비교 . 분석하여 문제점을 찾아내고 , 의사결정을

조정 , 수정해 가는 단계

체계적인 자료 수집

미래 유사 프로젝트에 대한 자료의 활용방안 검토

B.11 Project 관리

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LCC 모델과 FS(Feasibility Study) 모델은 상호 유사점과 차이점을 가지고 있음유사점

LCC 모델과 F/S 모델 : ‘+’ 와 ‘ -’ 로 이루어진 기초적인 수리모델

차이점 LCC : LC 상에서 비용부분만을 고려 의사결정

F/S : LC 상에서 비용부분과 수입부분을 함께 고려 의사결정

LCC 의 구체적인 설명은 Cost Management 에서 강의

C. LCC 모델과 F/S 모델의 유사점과 차이점

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C.1 Project Life Cycle & Cost Management

Economic Analysis & Business Planning

Preliminary Design Desig

nProject Life Cycle

Order of MagnitudeEstimate

BudgetEstimate

DefinitiveEstimate

+50% to –30% +30% to –15% +15% to –5%

기획 기본설계 실시설계 시공 유지관리

Construction

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C.2 Cost Management System

Estimation System

Vendor QuotesPast Job Historical Records Drawings / Specification

Cost Control System Progress and Actual Costs

과거 실적 시행견적 설계 및 시방서

재 예상

가격 물량

견적 시스템

견적

생산성

비용조절시스템 진행 및 실질비용

Reforecast

Estimate

PricingProductivity Quantities

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F/S 의 비용 , 수입은 미래에 대한 것이므로 불확실 함F/S 는 분석의 신뢰성이 문제

분석의 주체 , 자료의 출처 등에 따라 극명함 이해관계자에 따라 비용 , 수입 항목에 대한 견해가 다름

부동산 업자의 경우 :

낙관적인 견해가 많음

자금 대여자 ( 금융관계자 ) 의 경우 :

비관적 견해임

( 건설사업의 경우 Project Financing 이 전무함 )

D. 타당성 분석 (F/S) 의 문제점 및 개선방향

D.1 비용 및 수입항목의 불확실성 문제

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미래의 예상비용 및 수입의 신뢰성을 위해서 과거 실적자료가 중요

관련 자료들은 대부분이 조직의 내부 자료이므로 비공개 자료 ( 대외비 ) 임

해당지역 개발경험이 있는 타 회사의 실제자료를 이용하는 것은 유익하나 대외비 이므로 활용이 제한적 임

D.2 자료 (Data) 의 문제

D.3 할인율 선택의 문제

금리와 물가 변하는 성질을 갖고 있으며화폐의 시간적 가치 개인 및 조직마다 다르므로불확정 상황에서 적정할인율의 선택은 매우 어려운 문제임

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D.4 모델링의 문제

모델의 중요 속성은 단순성과 대표성으로 요약F/S 는 ‘+’ 와 ‘ -’ 로 이루어진 기초적인 수리 모델모델의 단순성은 양호한 편임대표성에 있어서는 불확실성이 많이 존재함대표성에 치중할 경우 모델의 단순성이 침해될 수 있음F/S 모델링에서도 대표성과 단순성을 두루 갖춘 모델의 부재가

D.5 F/S 에 대한 고려 및 주의 사항

민감도 분석의 중요성 타당성 분석은 여러 변수들에 대한 가정에 근거 가정된 변수들의 변화에 따른 결과의 영향 정도 ( 안전성 ) 을 필수적으로 고려 이 때 유용하게 사용될 수 있는 것이 민감도 분석임 .

분석의 결과는 비교 목적으로 사용 불확실성의 문제로 인하여 하나의 대안에 대한 정확한 수익 예측이 위험함 비교목적 ( 최적대안의 선정 ) 을 위한 대안 선택방법으로 활용하는 것이 요구됨 .

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D.6 타당성 분석의 개선 사항

비교 항목

내 용

방향성

사업 결정 방향

핵심 역량

사업수행능력

개선 방향

상당부분 정량적인 사업 위험평가 ,

분석 매우 객관적

새로운 형태의 사업 분석 모색 가능

사업 계획지에 적합한 광범위한사업목표 , 종류 결정

위험 인지 , 정량적인 평가 ,

분석 역량 강화

체계적인 위험관리 프로세스에의한 위험 인지 , 평가 , 분석

사업 외부환경에 민감한 자율적인민간투자개발사업 선호

현재 실태

대부분 실무자의 경험에 근거한주관적인 위험 평가 , 분석

과거 경험에 의존한 사업형태의반복적인 사업 추진 수행

주관적인 사업목표 , 사업 종류 ,

사업 규모 등 사전 결정

과다하게 마케팅 역량 강화

위험 관리에 대한 인지 미흠

제한적 형태의 민간투자개발사업 수행

CM 제안 사례[ 대구수성문화예술회관 ]

- 별 첨 자 료 -

건설사업관리 (CCM) 전문교육

한국 CM 협회

Feasibility Study & CM 제안 사례

2004. 02. 24

Feasibility Study &

Documents

Transcript of Feasibility Study &