FALL. *************** LIQUID. RELAZIONE DI STIMA...in più ampio contesto a destinazione...

ARCH. MADDALENA DANIELE

IMMOBILE FALL. ***************in liq. Pag. 1 di 25 Sant'Agostino (FE) 31/08/2018

FALL. ***************IN LIQUID. – RELAZIONE DI STIMA

Complesso immobiliare

riguardante Fall. ***************in liquidazione

r.g. 246/2018 emessa il 29/30 marzo 2018 G.D. dott.ssa Alida Paluchowski

Sant'Agostino (FE)

oggi comune di Terre del Reno (FE)

31/08/2018




PREMESSA

Scopo della presente indagine è quello di stabilire, attraverso l’analisi di titolarità

amministrativa, catastale, urbanistica, edilizia e tecnica, le conformità dell’immobile ai

requisiti normativi delle Leggi Italiane, Statali e Regionali, attualmente in vigore, oltre al

valore immobiliare dello stesso.

L’analisi dell’immobile è avvenuta attraverso le seguenti fonti d’informazione:

- documentazione tecnico - amministrativa visionata/fornita dalla proprietà;

- ispezione fisica dell’immobile e dell'area di pertinenza;

- analisi urbanistica e catastale, avvenuta presso i relativi uffici di competenza.

L’analisi, oltre a fornire un parere di conformità sull’immobile ha segnalato le eventuali

necessità d’approfondimento d’indagine.

Inventariazione documentale:

- Visure, Planimetrie Catastali ed Estratto di Mappa (Allegato 1);

- Visure Ipocatastali (Allegato 2);

- Documentazione edilizia concessoria e Certificato di Destinazione Urbanistica CDU

(Allegato 3);

- Atto di compravendita (Allegato 4);

- Tabelle di valutazione (Allegato 5).

Limiti del lavoro

Le conclusioni riportate sono relative all’incarico svolto con i seguenti limiti:

• il sopralluogo, e la verifica del rispetto delle normative, sono stati svolti per quanto

visibile e consentito, tranne nei locali per i quali non è stato possibile l’accesso. Date le

pessime condizioni in cui versa il fabbricato in oggetto, non è stato possibile effettuare

l'accesso al ben, ma si è visionata solo porzione del piano terra;

• le planimetrie utilizzate per lo sviluppo della presente analisi sono state reperite dal

tecnico presso gli uffici del Catasto di Milano;

• non sono state condotte prove distruttive e prove di laboratorio per l’analisi strutturale;

• non sono state condotte analisi sulla conformità dei materiali utilizzati in costruzione;

• la documentazione esaminata è stata quella fornita dal committente ed è stata ritenuta

valida e veritiera; è stata effettuata inoltre verifica catastale e urbanistica, con relativo

recupero documentale presso i relativi enti preposti;

• l’eventuale ricerca e l’eventuale reperimento dei documenti mancanti è possibile solo se

previsto dall’incarico e attraverso indicazioni ed estremi riscontrabili; il loro ottenimento

dipende esclusivamente dagli enti preposti;

• i dati riportati sono accertati salvo vizi occulti non riscontrabili dall’analisi riportata.



Tale analisi è stata effettuata a seguito del sopralluogo avvenuto in data 02/07/2018 e

preso atto della documentazione reperita dal tecnico presso i competenti uffici comunali e

del territorio.

Il tecnico rimane comunque a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.

Milano, 31 agosto 2018

In fede

Architetto Maddalena Daniele



RAPPORTO DESCRITTIVO E ANALISI


riguardante Fall. ***************in liquidazione

r.g. 246/2018 emessa il 29/30 marzo 2018 G.D. dott.ssa Alida Paluchowski

Sant'Agostino (FE)

oggi comune di Terre del Reno (FE)

31/08/2018



IMMOBILE FALL. *********************** Pag. 5 di 25 Sant'Agostino (FE) 31/08/2018

INDICE

1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE DEL COMPLESSO ................................................................. 6

2. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’ ................................................................................................. 8

3. REPORT FOTOGRAFICO ................................................................................................................ 10

4. SITUAZIONE CATASTALE ............................................................................................................... 13

5. CONSISTENZE EDILIZIE ................................................................................................................. 14

6. SITUAZIONE TITOLARITA’ .............................................................................................................. 15

7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ...................................................................................... 16

8. SITUAZIONE PESI, VINCOLI E GRAVAMI ...................................................................................... 16

9. SITUAZIONE URBANISTICA ............................................................................................................ 17

10. SITUAZIONE EDILIZIA ................................................................................................................... 20

11. CRITERI E CONSIDERAZIONI VALUTATIVE ............................................................................... 22

12. CONSIDERAZIONI FINALI ............................................................................................................. 25



1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE DEL COMPLESSO

La proprietà è ubicata nel comune di Sant'Agostino, oggi Terre del Reno, posto nella

periferia sud ovest del comune di Ferrara, da cui dista circa 13 km. Il tessuto edilizio

circostante è a carattere prevalentemente residenziale, con palazzine a due-tre piani fuori

terra; i paesini, generalmente con una popolazione inferiore ai 5.000 abitanti, sono inseriti

in più ampio contesto a destinazione prevalentemente agricola, con ampie aree verdi, in

parte coltivate ed in parte lasciate a maggese.

Servizi infrastrutturali

La Proprietà risulta facilmente raggiungibile grazie alla buona dotazione infrastrutturale, si

trova a circa 8 chilometri dalla della A/13 Bologna Padova, uscita di Ferrara Sud, dalla

quale si raggiunge Bologna e da qui l'Autostrada A/1 Milano Napoli, da cui il lotto in oggetto

dista circa 50 km. I collegamenti ferroviari sono accessibili dalla vicina città di Ferrara,

mentre l'aeroporto più vicino è quello di Bologna, circa 53 km.



Inquadramento Extra-Urbano

Inquadramento di quartiere



2. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’

La proprietà oggetto di analisi è ubicata nel comune di Sant'Agostino, oggi Terre del Reno,

comune posto a sud ovest del proprio capoluogo di provincia Ferrara, da cui dista circa 13

km. Il bene è costituito da ampio lotto di terreno della superficie catastale pari a circa 15

mila meri quadrati oltre fabbricati rurali di pertinenza e costituiti nello specifico da:

- particella 108, subalterno 2 porzione di residenza disposta su piano terra e primo e

ubicata in fabbricato di vecchissima edificazione in condizioni manutentive scarse;

- particella 108, subalterno 3 porzione di residenza disposta su piano terra, primo e

secondo e ubicata nello stesso fabbricato precedente.

(si segnala che il fabbricato alla particella 108 è costituito nella totalità da tre subalterni, di

cui il subalterno 1 è intestato ad altre persone, mentre i subalterni 2 e 3 alla società

***************);

- particella 111, subalterno 3, magazzino al piano terra;

- particella 111, subalterno 4, appartamento sito al piano terra e primo;

- particella 111, subalterno 5, autorimessa al piano terra;

- particella 111, subalterno 6, appartamento sito al piano terra e primo;

(si segnala che il fabbricato alla particella 111 è costituito nella totalità da sei subalterni, di

cui il subalterno 1 è intestato ad altre persone, mentre i subalterni 3-4-5-6 sono intestati alla

società ***************; infine il subalterno 2 è graffato alla particella 108, subalterno 2,

sempre di proprietà della ***************. Si segnala inoltre che da quanto appurato in fase di

sopralluogo, il fabbricato alla particella 111 risulta essere in parte demolito e pieno di

sterpaglie, per cui non accessibile completamente).

- particella 46, terreno accatastato a frutteto di 7.140 mq;

- particella 167, terreno accatastato a seminativo arborato di 1.840 mq;

- particella 171, terreno accatastato a frutteto di 3.090 mq;

- particella 162, terreno accatastato a Ente urbano e al catasto fabbricati come Bene

Comune Non Censibile (BCNC) di 984 mq;





- particella 108, terreno accatastato a ente urbano di 362 mq (questa unità non è stata

considerata ai fini della presente analisi, in quanto il fabbricato ricadente su tale particella

non risulta essere tutto in proprietà alla ***************);

- particella 111, terreno accatastato a ente urbano di 330 mq (questa unità non è stata

considerata ai fini della presente analisi, in quanto il fabbricato ricadente su tale particella

non risulta essere tutto in proprietà alla ***************).

Coerenze in contorno:

- delle unità immobiliari a parte del fabbricato insistente sul mappale 111 e dell'area



cortilizia ai mappali 162, 163 in un solo corpo: mappali 158-107-145-109-145-45, restante

parte del mappale 111, mappale 45;

- delle unità immobiliari a parte del fabbricato insistente sul mappale 108 e dell'area

cortilizia al mappale 164 in un sol corpo: mappali 45-145-165-160-167-45, restante parte

del mappale 108;

del terreno ai mappali 46 e 167 in un sol corpo: mappali 158-164-160-194, scolo;

- del terreno al mappale 171: mappale 47, scolo, mappale 194.

Il tutto salvo errori e come meglio in fatto.

Stato occupazionale

L’unità immobiliare risulta attualmente libera ed in stato di abbandono.



3. REPORT FOTOGRAFICO

Foto 1

Palazzina residenziale

Foto 2

Area di sviluppo

Foto 3

Area di sviluppo



Foto 4

Area di sviluppo

Foto 5

Palazzina residenziale

Foto 6




Foto 7

Stato di conservazione interno

Foto 8

Stato pessimo dei solai

Foto 9

Copertura crollata



4. SITUAZIONE CATASTALE

Catasto Fabbricati

Gli edifici risultano censiti al Catasto Fabbricati del comune censuario di Sant’Agostino

come da tabella seguente:

Foglio Part. Sub. Cat. Classe Sup. cat. Rendita

31 111 3 C/2 1 35 mq 92,19

31 111 5 C/6 1 38 mq 133,45

31 108 2 A/3 2 6 vani 557,77

31 108 3 A/3 2 10,5 vani 976,10

31 111 4 A/5 3 6 vani 238,60

31 111 6 A/5 3 4,5 vani 178,95

Si segnala che il bene al Foglio 31, particella 108, subalterno 2 è graffato alla particella

111, subalterno 2.

Catasto Terreni

I terreni su cui ricade il perimetro oggetto di analisi vengono di seguito riportati:

Fog. Part. Qualità Sup. m2 Note

31 46 Frutteto 7.140 mq RD 176,08 - RA 73,75

31 167 Semin Arbor 1.840 mq RD 22,23 - RA 9,98

31 171 Frutteto 3.090 mq RD 76,20 - RA 31,92

31 162 Ente Urbano 984 mq



31 108 Ente Urbano 362 mq Parte ricadente su altra prop.

31 111 Ente Urbano 330 mq Parte ricadente su altra prop.

PROCEDURE DI ADEGUAMENTO:

Non si sono rilevate difformità in fase di sopralluogo.



5. CONSISTENZE EDILIZIE

Terreni

Fog. Part. Qualità Sup. m2 Note

31 46 Frutteto 7.140 mq -

31 167 Semin Arbor 1.840 mq

31 171 Frutteto 3.090 mq






Fabbricati

Fog. Part. Sub. Sup. m2 Piano - Destinazione

31 111 3 39 mq T - Magazzino

31 111 5 41 mq T - Autorimessa

31 108 2 149 mq T-1 - Residenziale

31 108 3 306 mq T-1-2 - Residenziale



Le consistenze sopra riportate relative ai fabbricati sono state calcolate dal tecnico

incaricato, in base alla documentazione planimetrica reperita presso gli uffici del Catasto di

Milano e mediante misurazioni a campione in loco (ove accessibile esternamente). Vista la

natura dei beni, lo stato manutentivo scarso e l'inaccessibilità a porzioni di essi, si sono

utilizzate le superfici catastali, previa verifica delle planimetrie desunte presso gli Uffici del

Catasto.

Le consistenze sopra riportate relative ai terreni sono state desunte dalle visure catastali

effettuate e si riferiscono alle intere particelle. Si precisa che la superficie delle particelle

108 e 111 non sono state considerate nello sviluppo della valutazione, in quanto i fabbricati

sopra ricadenti, non sono interamente di proprietà della società ***************.



6. SITUAZIONE TITOLARITA’

Da visura ipocatastale effettuata presso la Conservatoria – Uffici dell’Agenzia del Territorio,

sui beni oggetto della presente analisi si segnala.

ISCRIZIONE CONTRO del 04/04/2008 – Registro Particolare 1487 Registro Generale

7354. Pubblico Ufficiale Calafiori Giuseppe, Repertorio 58689/14341 del 26/03/2008.

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO

FONDIARIO. Immobili in oggetto. Derivante da 0176 Concessione a garanzia di mutuo

fondiario. Capitale € 280.000,00. Totale € 504.000,00. Durata 10 anni. A favore di Banca

Agricola Mantovana SpA. Contro ***************

TRASCRIZIONE CONTRO del 27/05/2008 – Registro Particolare 6744 Registro Generale

11531 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 2599/2008 del 24/04/2008 ATTO

ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Immobile

identificato al solo mappale 108, subalterno 3. Con successiva annotazione n. 3958 del

21/12/2016 (restrizione di beni). A favore di Regione Emilia Romagna, contro ***************.


11943. Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI TREVISO, Repertorio 3569 del 05/07/2016.

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Immobili in oggetto.

Derivante da 0281 Decreto Ingiuntivo. Capitale € 76.594,27. Totale € 97.594,27. A favore di

*****************. Contro ***************.


14274. Pubblico Ufficiale EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SpA, Repertorio

8705/6816 del 10/08/2016. IPOTECA CONC. AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante

da RUOLO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO. Immobili in oggetto. Derivante da 0420

Ruolo e avviso di addebito esecutivo. Capitale € 141.265,68. Totale € 282.531,36. A favore

di Equitalia servizi di riscossione SpA. Contro ***************.


9278. Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI PESCARA, Repertorio 1960 del 22/12/2017.

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO. Immobili in oggetto.

Derivante da 0281 Decreto Ingiuntivo. Capitale € 54.522,01. Totale € 90.000,00. A favore di

*****************. Contro ***************.



7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

PROPRIETA' DAL AL

*************** 23/03/2010 Attuale Proprietario

*************** 26/03/2008 23/03/2010

*************************** Ante Ventennio 26/03/2008

Alla data di analisi la proprietà dei beni in oggetto, risulta essere della società ***************,

acquisiti mediante atto di compravendita del 23/03/2010, nelle firme del notaio Raffaella

Caputo, ai numeri di repertorio 24920/16145, trascritta al numero di Reg. Gen. 6846, Reg.

Part. 4141 del 07/04/2010.

Precedentemente i beni erano stati acquisiti dalla *************** in data 26/03/2008 nelle

firme del notaio Calafiori Giuseppe, ai numeri di repertorio 58688/14340, registrato presso

la conservatoria ai numeri 7353/4442 del 04/04/2008.

Precedentemente i beni erano in proprietà alla *************************** CON SEDE IN

SANT`AGOSTINO acquisiti con atto pubblico del 21/12/1987 nelle firme del notaio

Cristofori F. di Ferrara, al numero di repertorio 7782.

8. SITUAZIONE PESI, VINCOLI E GRAVAMI

Con sentenza del 29/30 marzo 2018 r.g. 246/2018, il Tribunale di Milano sezione

Fallimentare ha dichiarato il fallimento della società ***************.

Secondo quanto desumibile da ultimo atto di compravendita del 2010 sopra riportato, si

evince:

"...nella vendita era compresa la proporzionale quota di comproprietà sule parti comuni

condominiali, tali a sensi di legge, uso, destinazione, regolamento e provenienza...Quanto

in contratto è compravenduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a

misura, con ogni accessorio, pertinenza, dipendenza, azione, diritto, ragione e servitù attiva

e passiva, così e come spettano e incombono nella parte venditrice in forza dei suoi titoli e

possesso".

Servitù apparenti

I fabbricati ai mappali 108 e 111 non sono totalmente in proprietà della società

***************, per cui i BCNC ai mappali 162, 163 e 164 sono comuni ai due proprietari e

hanno servitù di passo per entrambi.



9. SITUAZIONE URBANISTICA

Azzonamento

Il comune di Sant'Agostino è dotato di Piano Regolatore Generale del 2007. Nello

specifico il PRG vigente nel Comune di Sant'Agostino è stato oggetto di variante generale

approvata con Delibera di Giunta Provinciale n.75 del 27.02.2007, per l'assestamento delle

aree residenziali, con presa d'atto Delibera di consiglio Comunale n. 29 del 22.06.2007 e

con delibera di Giunta Provinciale n.142 del 26.04.200, per l'assestamento delle aree

produttive, con presa d'atto Delibera di Consiglio Comunale n.30 del 22.06.2007.

Il comune si è inoltre dotato di Piano Strutturale Comunale PSC, adottato in data

13/07/2010 con Delibera di Consiglio Comunale n. 55.

Il PRG classifica l'area oggetto di perizia, in parte in:

- ZONA PER SERVIZI DI INTERESSE COMUNE normata dall'art. 42 delle vigenti Norme

Tecniche di Attuazione (NTA) - Zona per attrezzature urbano territoriali F in particolare su

gran parte dell'area vige la specifica della sottozona F2/d - Parco Urbano;

- ZONA SPECIALE E/O DI TUTELA, FASCIA DI PERTINENZA FLUVIALE DEL PIANO

STRALCIO PER L'ASSETTO IDROGEOLOGICO DEL BACINO DEL RENO normata

dall'art. 56 delle vigenti NTA;

- Le aree alle particelle 162-163-164 sono invece inserite in ZONA RESIDENZIALE B7,

ZONA RESIDENZIALE DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA normata dall'art. 27 delle

vigenti NTA.

Il PSC classifica l'area oggetto di perizia, come:

Ambiti urbani da riqualificare AR04 di cui al punto 7 del Titolo IV del N.d.A.

Art. 27 PRG

1. La zona residenziale di ristrutturazione urbanistica è una zona posta all’estremo nord del

centro capoluogo compresa fra il Cavo Napoleonico, il canale Emiliano Romagnolo e Via

Mazzini; attualmente è insediata un’unità produttiva (fonderia) non più in attività, all’interno

di detta area sono presenti anche edifici di pregio architettonico di tipo agricolo sia

residenziali che di servizio. Data la collocazione ambientale e la sua posizione strategica

rispetto al centro abitato si ritiene neccessario un’intervento complessivo di ristrutturazione

urbanistica con presenza di significative plurità d’usi.

2. Usi previsti U1, U2, U3, U4, U6, U6.3, U7, U9, U10, U11, U15, U18, U19,U20.

3. Interventi ammessi Recupero: secondo le categorie indicate nella tavola 3.1. di P.R.G./V.

per gli edifici censiti in ogni caso R1, R2 Nuove costruzioni: NC1, NC2, NC3, NC4, NC5,

NC6 Previa richiesta di parere preventivo su progetto preliminare.

4. Modalità d’intervento: Piano di Recupero di iniziativa pubblica e/o privata sull’intero

comparto così come definita dal perimetro unitario, non sono ammessi stralci.

Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica e/o privata sull’intera area così come

individuata nella tavola di Piano, non sono ammessi stralci.

5. Indici e parametri:

- Ut = 8.000 mq/ha (0,8 mq/mq);



- H max = 12, 50 mt salvo diverse altezze stabilite dallo strumento urbanistico attuativo per

particolari soluzioni planivolumetriche;

- Strade secondo necessità con larghezza minima di ml 10,00 comprensive di marciapiedi;

- Standards: 20 mq/30 mq di Su con un minimo di P1 = 5 mq/ogni 30 mq di Su.

Art. 42 PRG

1. La zona per attrezzature urbano territoriali è destinata ad attrezzature pubbliche e private

di interesse collettivo tecnologico di scala comunale e sovracomunale.

3. Usi previsti: F1: U16, U18, U22, U23, U24. U1 - Limitatamente all'alloggio del custode

con un massimo di 150 mq di Su per attività F2/a - U2 (ATTIVITA' RICETTIVE), U4, U7, U10,

U11, U19, U25, U26 F2/b - U4, U7, U14, U16, U23 U1 - Limitatamente all'alloggio del

custode con un massimo di 150 mq sull'intera zona. F2/c – U22

F2/d – U16, AG12 (U.16 - ATTREZZATURE PER IL VERDE) (AG.12 - ALTRE FORME DI

TRASFORMAZIONE DEL SUOLO AGRICOLO)

4. Interventi ammessi: F1 recupero: R1, R2, R6, R7, R8, R9. Nuova costruzione: NC1,

NC2, NC3, NC4, NC5. F2 recupero: R1, R2, R6, R9. Nuova costruzione: NC1, NC2, NC3,

NC4, NC5.

5. Modalità di intervento:

F1: intervento edilizio diretto.

F2: Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica e/o privata.

F2/c – Intervento edilizio diretto

F2/d – Piano di Recupero e Piano Particolareggiato.

6. Indici e parametri:

Uf per F1 = 1,00 mq/mq Ut

Uf per F2 = 4000 mq/ha (0,4 mq/mq).

7. Prescrizioni particolari: a) Le attrezzature realizzate da privati in zona "F" sono soggette

alla stipulazione con il Comune di una convenzione che stabilisca i criteri di utilizzazione

dell'area, la destinazione d'uso degli immobili in funzione della loro utilizzazione collettiva.



Estratto dal Piano Regolatore Generale vigente



10. SITUAZIONE EDILIZIA

Caratteristiche costruttive

Il sopralluogo è stato effettuato solo esternamente in quanto i fabbricati non risulta

accessibili. Nel mappale 108 vi è parte della copertura e dei solai crollati. Il mappale 111 è

interamente crollato e rimangono solo alcune porzioni delle mura esterne, non accessibili a

causa della folta vegetazione.

Struttura portante:

Muratura e legno.

Manto di copertura:

Travi in legno in parte crollate.

Facciate:

Le facciate principali dello stabile sono in mattoni.

Tramezzi:

I tramezzi di separazione sono in muratura tradizionale intonacata.

Pavimenti:

In battuto di cemento e pietra.

Serramenti esterni:

Legno e vetro singolo.

Porte:

Le porte interne sono in legno.

Servizi igienici:

Non rilevabile.

Collegamenti verticali:

Non rilevabile in quanto non agibile.

Stato manutentivo

Lo stato manutentivo generale dell’immobile risulta essere scarso, il fabbricato è

inaccessibile e in parte crollato.



Condizione concessoria

Presso l’Ufficio Tecnico del comune di Terre del Reno (ex comune di Sant'Agostino) è stato

possibile visionare il fascicolo relativo all’immobile in oggetto e secondo quanto comunicato

dallo stesso, sulle unità in oggetto non è presente al documento concessorio.

L'unica documentazione fornita è relativa all'unità al Foglio 31, particella 108, subalterno 1,

intestato ad altra proprietà, ma sito comunque su porzione di fabbricato oggetto di analisi.

La documentazione relativa a tutto l’immobile, è la seguente:

▪ Da quanto comunicato dal Comune di Terre del Reno (ex comune di Sant'Agostino),

alla data del 10/07/2018, presso gli uffici del comune, non era presente sui beni in

oggetto, alcun documento edilizio, come riportato nell'allegato 3.

Conformità/Difformità edilizie riscontrate a seguito di sopralluogo:

Non si può effettuare confronto tra edilizio a stato di fatto, in quanto non sono presenti titoli

edilizi, presso il comune di Terre del Reno. Mentre si rileva che catastalmente i fabbricati

alla particella 11 sono di fatto demoliti e non più esistenti.

Attestazione di Prestazione Energetica

Il Decreto dirigenziale unità organizzativa, 30 luglio 2015 - 6480 - BURL Serie Ordinaria n.

34 del 19 agosto 2015, stabilisce che ai sensi dell’art. 3.4 comma c)” l’obbligo di dotazione

e allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica resta escluso per (…) provvedimenti

di assegnazione della proprietà o di altro diritto reale conseguenti a procedure esecutive

singole o concorsuali”.

La scrivente dichiara l’esenzione dall’obbligo di allegazione per il decreto di trasferimento.



11. CRITERI E CONSIDERAZIONI VALUTATIVE

Lo scopo della presente valutazione è quello di determinare il Valore di Mercato al 31

Agosto 2018 del complesso immobiliare sito in Sant'Agostino (FE), considerando la

situazione occupazionale e manutentiva in essere alla data della stima.

“Valore di Mercato” indica l’ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e

acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami

particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo una

adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato,

con cautela e senza coercizioni.

Nell’effettuare la valutazione si sono adottati metodi e principi di generale accettazione,

tenuto conto della tipologia della proprietà nonché del relativo mercato immobiliare di

riferimento, ricorrendo ai criteri valutativi di seguito illustrati:

Metodo comparativo (o del Mercato):

Si basa sul confronto fra la Proprietà oggetto di valutazione e altri immobili ad essa

comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su

piazze concorrenziali.

Metodo della Capitalizzazione Diretta: che prende in considerazione due diversi approcci

metodologici.

1. Capitalizzazione Diretta: si basa sulla capitalizzazione dei redditi netti futuri

generati dalla proprietà, applicando un tasso dedotto dal mercato immobiliare.

2. Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF, Discounted Cash-Flow), basato:

a) sulla determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà;

b) sulla determinazione del Valore di Mercato della proprietà mediante la capitalizzazione

in perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito netto;

c) sull’attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di perizia.

Metodo della Trasformazione: si basa sull'attualizzazione, alla data della valutazione, dei

flussi di cassa generati dall’operazione immobiliare (relativa alla Proprietà) nell’arco di

tempo corrispondente alla sua durata. Essendo i flussi di cassa il risultato della differenza

tra ricavi e costi, più sinteticamente il Valore di Mercato, determinato con tale metodo, si

può definire come la differenza tra il Valore di Mercato della proprietà trasformata ed i costi

sostenuti per la trasformazione. Ricavi e costi sono a valori costanti, posizionati nei

momenti in cui si verificano e scontati all'attualità con un opportuno tasso di sconto dedotto

dal mercato. Si è ipotizzato che un operatore ordinario acquisisca l'iniziativa e detenga il

cantiere per il tempo necessario alla progettazione, la cantierizzazione, la realizzazione

delle opere e contestualmente la commercializzazione e la vendita di tutte le unità

immobiliari.



Si è inoltre:

– effettuato, in data 02/07/2018, un sopralluogo sull’immobile rilevando tutti i dati

(consistenza edilizia, qualità costruttive, stato di conservazione ecc.) necessari allo

sviluppo della Valutazione;

– svolta un’analisi delle condizioni del mercato immobiliare locale, considerando i dati

economici in esso rilevati ed adattandoli alle specifiche caratteristiche della Proprietà

attraverso opportune elaborazioni statistiche;

– eseguito un’analisi urbanistica attraverso verifiche presso i competenti uffici comunali;

– valutato l’immobile considerando l’attuale stato occupazionale.

L’unità che risulta ad oggi libera e disponibile ed è stata valutata attraverso due diversi

approcci valutativi, in modo da giungere alla determinazione del più probabile Valore di

Mercato alla data del 31 luglio 2018 e nello specifico:

Metodo comparativo (o del Mercato) tale metodo è stato utilizzato per determinare i valori a

finito delle unità a destinazione turistica/RSA, determinazione delle tariffe giornaliere. La

superficie (SLP 6.129 mq) è stata determinata utilizzando gli indici deducibili dalle vigenti

norme tecniche di attuazione. In via cautelativa si è ipotizzato che la superficie commerciale

sia uguale alla SLP. SI è per cui considerata una superficie pari a 6.129 mq, senza tenere in

considerazione tutti gli spazi accessori, quali aree a parcheggio, balconi terrazzi e spazi

comuni.

Metodo Reddituale: si basa sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato

immobiliare, dei redditi netti futuri generati dalla proprietà.

Nello specifico si è determinato un canone di locazione di mercato, sulla base di analisi

effettuate su beni simili posti recentemente sul mercato, canone poi aggiornato in aumento,

di anno in anno, nella misura del 75% delle variazioni percentuali del costo della vita

accertate e pubblicate dall’ISTAT. Si è considerato di locare il bene a canoni di mercato,

considerando che sull’immobile si stipuli un contratto di locazione di 9 + 9 anni, avente

decorrenza dalla data di valutazione. Le proiezioni sono state effettuate a moneta corrente,

considerando un aumento dei canoni di locazione in linea con l’inflazione (stimata in un 2%

annuo). Si è ipotizzato di realizzare struttura ricettiva per anziani RSA per un totale di 80

posti letto, con un canone potenziale di circa 850 mila euro l'anno.

Metodo della Trasformazione tale metodo è stato infine utilizzato per determinare il valore ad

oggi dell'area. Si è considerato che un operatore ordinario acquisisca l'iniziativa e detenga il

cantiere per il tempo necessario alla progettazione, la cantierizzazione, la realizzazione delle



opere e contestualmente la vendita di tutte le unità immobiliari. Il ricavo di vendita è stato

dedotto dalla valutazione a finito del complesso immobiliare. Dal ricavo totale sono stati

sottratti i costi diretti ed indiretti. I COSTI DIRETTI o costi di costruzione sono stati dedotti

dalla mia esperienza e sulla base del prezziario per tipologie edilizie redatto dal collegio degli

Ingegneri ed architetti. I COSTI INDIRETTI sono costituiti da urbanizzazioni primarie e

secondarie, contributo di costo di costruzione, opere di urbanizzazioni, progettazione e DL,

imprevisti, commissioni agenzia per vendite, utile dell'imprenditore. Alla sottrazione tra ricavi

e costi sono stati sottratti inoltre i rischi specifici dell'iniziativa quali il tempo necessario per la

progettazione, la cantierizzazione, la realizzazione delle opere e contestualmente dell'intera

vendita delle unità. I rischi specifici sono rischio liquidità, tempi di assorbimento.

La presente valutazione è puramente indicativa e tiene in considerazione uno dei

possibili usi in conformità con il vigente strumento urbanistico. Tale analisi è svolta

esclusivamente per la determinazione del Valore di Mercato attuale dell'area oggetto

di perizia. Il valore dei fabbricati è insito nel valore stesso dei terreni, considerandoli

inseriti nel perimetro di valorizzazione.



12. CONSIDERAZIONI FINALI

In base all’indagine svolta, ai metodi di valutazione applicati ed a quanto precedentemente

indicato, il più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto, alla data del 31 agosto

2018, sia da esprimersi come segue:

VVaalloorree ddii MMeerrccaattoo ddeellllaa ppoorrzziioonnee iimmmmoobbiilliiaarree ddaa lliibbeerroo ee ddiissppoonniibbiillee::

EEUURROO 119900..000000,,0000 ((EEUURROO CCeennttoonnoovvaannttaammiillaa,,0000))

AAddeegguuaammeennttii ee ccoorrrreezziioonnii ddeellllaa ssttiimmaa::

Riduzione del valore ipotizzata nella misura del 40%, dovuta all'immediatezza della vendita

giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. (min.15%):

VVaalloorree ddii MMeerrccaattoo ddeellllaa ppoorrzziioonnee iimmmmoobbiilliiaarree aa sseegguuiittoo ddii vveennddiittaa ggiiuuddiizziiaarriiaa::

EEUURROO 111144..000000,,0000 ((EEUURROO CCeennttooqquuaattttoorrddiicciimmiillaa,,0000))

Tale analisi è stata effettuata a seguito del sopralluogo avvenuto in data 02/07/2018 e

preso atto della documentazione fornita dal Cliente e quella reperita dal tecnico presso i

competenti uffici comunali e del territorio. Si sottolinea che il forte deprezzamento del bene

deriva dall'attuale incertezza del mercato immobiliare di riferimento, oltre ad una difficoltà di

reperire qualificati operatori di settore in riferimento alla realizzazione della Residenza

Sanitaria per Anziani RSA.

Il tecnico rimane comunque a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.

Milano, 31/08/2018

In fede

Architetto Maddalena Daniele


IMMOBILE FALL. ***************in liq. Sant'Agostino (FE) 31/08/2018

FALL. *************** LIQUID. RELAZIONE DI STIMA...in più ampio contesto a destinazione...

Documents

Transcript of FALL. *************** LIQUID. RELAZIONE DI STIMA...in più ampio contesto a destinazione...