Factibilidad de Un Bar
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UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA JOS SIMEN CAAS
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE DESARROLLO DE UN HOTEL Y SUS SERVICIOS TURSTICOS
DE LA ZONA DEL PUERTO DE CUTUCO EN LA UNIN.
TRABAJO DE GRADUACIN PREPARADO PARA LA FACULTAD DE INGENIERA Y ARQUITECTURA.
PARA OPTAR AL GRADO DE INGENIERO INDUSTRIAL
POR JOS MANUEL BURGOS PORTILLO
FRANCISCO JOS COTO AYALA RONALD ALEXANDER NAVAS GMEZ MARIO GUSTAVO RAMOS MANZANO
OCTUBRE 2006 SAN SALVADOR, EL SALVADOR, C.A.
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RECTOR
JOS MARA TOJEIRA, S.J.
SECRETARIO GENERAL
REN ALBERTO ZELAYA
DECANO DE LA FACULTAD DE
INGENIERA Y ARQUITECTURA
CELINA PREZ RIVERA
COORDINADOR DE LA CARRERA DE
INGENIERA INDUSTRIAL
EMILIO JAVIER MORALES
DIRECTOR DEL TRABAJO
SAMUEL ANTONIO CASTRO
LECTOR
EMILIO JAVIER MORALES
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Dedicatoria de Jos Manuel Burgos:
La realizacin de la presente tesis de
Graduacin esta especialmente dedicada
a:
Dios Todopoderoso, Mara Santsima y
San Antonio de Padua.
Mis Padres.
Mis hermanos.
Mi abuelita.
A toda mi Familia.
Nuestro asesor.
Maestros y orientadores.
Amigos.
Compaeros.
Y a todas aquellas personas que en una u
otra forma contribuyeron a la
culminacin y el xito del presente
trabajo.
Jos Manuel Burgos Portillo
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Dedicatoria de Francisco Jos Coto:
Primero agradezco a Dios Todopoderoso que
me acompa a lo largo de mi poca de
estudiante universitario.
A mi abuelita linda Anglica Mara Torres, por
sus bendiciones y oraciones.
A mi madre Blanca Lidia Ayala, por su sabia
orientacin, apoyo, comprensin, aliento y
fortaleza que me ha dado a lo largo de toda mi
vida..
A mi padre Jos Francisco Coto, por su apoyo,
fortaleza y sabios consejos que me di en
momentos de debilidad y desespero.
A mi hermano Jorge Alberto Coto, por las
palabras de aliento en las situaciones difciles y
de mayor tensin; en l encontr un gran apoyo
para emprender de nuevo el camino.
A mi hermano lejano Joselito Rivera, por su
valioso apoyo en momentos especiales.
Especial agradecimiento a mis amigos que me
acompaaron en mi vida universitaria, en los
que encontr sentimientos de compaerismo y
amistad: Lic. Andrs Castellano, Ings. Carlos
Linares, Delia Cristrina Castro, Pedro Cruz,
Karen Cuchillas, Norma Rodrguez, Melisa
Abarca, Kevin Edgardo Letona, Arturo
Finocchio Maravilla, Ronald Navas, Mario
Ramos, Jos Linares y Carlos Caas. A Scott
Ramos por ser un fiel compaero en todas las
noches de desvelo.
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Dedicatoria de Mario Gustavo Ramos:
Primero agradezco a Dios p l me ha permitido
alcanzar este logro. A la Virgen de Guadalupe
por guardarme y bendecirme en las noches de
estudio.
A mis padres, Mario y Coralia, por el apoyo
incondicional y por preocuparse en convertirme
en un profesional y persona de bien. Este triunfo
es ms suyo que mo.
A mis hermanos, Gerardo y Coralia, por su
colaboracin y comprensin durante mi carrera y
mi vida.
A mi novia Ligia, por escucharme y
acompaarme, por ser mi apoyo permanente.
Gracias nena!
A mis abuelitos Coralia, Pacita y Rosendo, los
quiero mucho. Se les hizo ver a su nieto
gradundose.
A mis compaeros de tesis: Burgos, Coto y
Ronald. Ingenierosal fin!
A mis amigos de la U, esta pgina no alcanza
para mencionarlos a todos, pero a cada uno los
recuerdo de manera especial y nica. Gracias por
haberme brindado su amistad y ayuda en todo
momento que los necesite.
Y a todos aquellos que contribuyeron a alcanzar
mis metas. Gracias Karen por haberme apoyado
tanto y sin condicin. Scott, sabes que sos el
quinto integrante de este grupo. Ing. Castro,
gracias por su orientacin y asesora. ste es el
resultado
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RESUMEN EJECUTIVO
El siguiente trabajo de graduacin est desarrollado para la demostracin de la factibilidad
de un nuevo proyecto de instalacin de una planta hotelera en la zona aledaa al Puerto de
Cutuco en La Unin. La razn de la eleccin de esta rea es precisamente porque desde el
2004, el gobierno central de la Repblica anunci los planes de reconstruccin e innovacin
del puerto, planes que desde la fecha estn siendo ejecutados y supervisados por CEPA
para transformar a la zona oriental de El Salvador como un polo comercial cuyas
ramificaciones se extiendan ms all de la frontera nacional; este plan es la primera parte de
un mega proyecto que persigue convertir a la nacin en un eje logstico centroamericano
como parte de la integracin a la globalizacin.
Desde haces algunos aos, la zona oriental del pas ha sido descuidada por su poco aporte
al desarrollo econmico, a excepcin de alguna participacin en el sector agrcola y
ganadero. Desde el anuncio de la expansin y desarrollo tecnolgico del Puerto de Cutuco,
las actividades se han diversificado en aras de contribuir y tomar parte de la oportunidad de
progreso econmico dado a la regin. Uno de los sectores ms motivados es el sector
turstico, el cual prev la llegada de visitantes salvadoreos y de nacionalidades forneas
que desean visitar La Unin, ya sea por turismo y diversin o por compromisos
profesionales.
Este estudio se compone de diferentes partes que han seguido un orden cronolgico y que
concluirn en la conveniencia econmica de la instalacin del hotel.
1. El primer captulo del estudio contiene las generalidades del trabajo, para comprender sus caractersticas bsicas. Las partes incluidas ms importantes son:
a. Definicin del problema del trabajo, entendido como la bsqueda de una
oportunidad aprovechando la ocasin de inversin para el desarrollo regional. Esto
est mejor reflejado en el objetivo general del estudio. Cabe mencionar que no slo
se trata de la factibilidad del hotel, sino de los servicios tursticos complementarios
que enriqueceran la estada del husped.
i
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b. Los objetivos especficos del estudio son metas puntuales que se persiguen; su
alcance construye la obtencin del objetivo general.
c. Las limitantes imponen la demarcacin del estudio y los obstculos ms
comunes que se encontraron a lo largo del proceso investigativo.
d. Los antecedentes mostrados corresponden al Puerto de Cutuco y al turismo de
la zona oriental, temas que son la base informativo de este estudio; en esta
parte se quiere demostrar la evolucin regional y turstica de La Unin.
2. El segundo captulo es el Marco Terico, donde se muestran las herramientas y conocimientos acadmicos utilizados a lo largo del estudio. Este captulo despliega sus
formas de aplicacin, fundamentos, expresiones y frmulas. Los temas tratados son:
Aplicacin del AHP, teora de segmentacin y estrategia de mercados, herramientas
econmicas para toma de decisiones y conocimientos bsicos de simulacin.
3. El tercer captulo trata de las generalidades del sector turismo y sus implicaciones en el negocio hotelero:
a. Caractersticas de la oferta turstica, los lugares ms atractivos de nuestro
pas y sus aspectos llamativos; se comenta sobre la accesibilidad y transporte
de cada destino, condicin determinante para el turista e inversionista.
b. Rasgos caractersticos de la demanda turstica, para ubicar la evolucin y
comportamiento de los consumidores en los ltimos 15 aos; las tendencias
del mercado generan una idea de las expectativas y anlisis de factores que
determinan los factores influyentes en la conducta del turista.
c. Aspectos valorativos de los mercados emisores de turistas, como volumen
con que contribuye cada pas y las vas de entrada ms utilizadas por ellos.
d. Evaluacin FODA de los cinco perfiles tursticos a los cuales se orienta el
nuevo hotel: turismo de negocios, arqueolgico-cultural, ecoturismo,
turismo de sol y playa y surf.
e. Explicacin del desarrollo hotelero en nuestro pas con un breve diagnstico
de la industria hotelera y cifras de apoyo que respaldan el crecimiento
hotelero nacional, tanto en diversidad como en nmero de habitaciones.
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4. Cuarto captulo es la primera fase del estudio, el estudio de mercado, etapa en la cual se pretende demostrar la oportunidad real de aceptacin del nuevo hotel. Los aspectos ms
importantes de este captulo son:
a. Objetivos del estudio, lmites y alcances de la investigacin y descripcin del
servicio por ofrecer. Se detalla la planificacin de la investigacin.
b. Ejecucin de una investigacin de campo realizada en la ciudad de La Unin
basada en una entrevista con preguntas especficas cursada a administradores de
hotel, propietarios de restaurante y lancheros de la playa.
c. Los resultados arrojados en la entrevista determinan que el perfil del turista es
nacional o extranjero, con presencia aproximada del 70% y 30% respectivamente,
con edades entre 20 a 55 aos, y que visiten la zona por turismo, visita a
familiares o amigos o compromisos de negocios. Para el turista nacional, es
importante que sus ingresos familiares sobrepasen los $800.00.
d. Las prestaciones ms solicitadas por los clientes durante el hospedaje son: bao
privado con agua caliente, T.V. a color con cable, aire acondicionado, acceso a
Internet, vigilancia, piscina. Se consideran como oportunidad el arreglo de
paquetes tursticos, alquiler de centro de convenciones y renta de autos.
e. La zona aledaa ofrece varias alternativas para el visitante: turismo de playa en la
baha de La Unin, turismo de montaa en el volcn de Conchagua y turismo
arqueolgico en Isla Zacatillo.
f. Los principales hoteles competidores son Tesoro Beach, Pacific Paradise, Baha
del Sol Resorts y el ms reciente, Hotel Decameron. En temporada normal, stos
llenan el 40% de su capacidad y en temporada alta, rozan el 90%.
g. Para el 2006, se espera que el mercado potencial total alcance ms de 720,000
personas, cifra que crecer un promedio de 3.5% anual.
h. Para el mercado meta, se utiliza como referencia un hotel cuyas operaciones de
alojamiento comenzaron en el ao 2,000. Para ese entonces, dicho hotel acapar el
0.3896% del mercado potencial. Dado que las caractersticas de este hotel son
muy similares al que se desea desarrollar, se adopta este porcentaje como objetivo
para segmentarlo del mercado potencial de 2,006. Por lo tanto, el mercado meta
para el ao actual es de ms de 2,800 personas.
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5. Quinto captulo, denominado Estudio tcnico en donde se analizan las caractersticas fsicas del hotel, tales como:
a. Infraestructura (distribucin en planta), basado en diseo tpico de los
hoteles actuales y siguiendo los estatutos impuestos por las normas de
construccin, como la OPAMSS.
b. Localizacin del hotel, tomando en cuenta factores cualitativos de decisin y
que estn sujetos a una evaluacin a travs del AHP. El factor de mayor
peso fue la ubicacin de las instalaciones resultando la carretera a Las
Playitas, a 1.5 Km. de la ciudad de La Unin como alternativa ganadora.
c. Nmero de habitaciones, definidas en base a la demanda y a la afluencia de
los grupos visitantes. Se decidi instalar cinco habitaciones sencillas, veinte
habitaciones dobles, cinco habitaciones triples y seis cabaas.
d. Descripcin tcnica de los servicios tursticos de apoyo para brindarle al
husped alternativas de esparcimiento. Algunos de estos servicios son renta
de automviles, piscinas, arreglos de paquetes tursticos, restaurante, bar y
alquiler de un centro de convenciones para reuniones de negocios.
e. Organigrama y estructura funcional del personal son mostrados aqu, con
breves descripciones de los puestos de trabajo.
6. El estudio Econmico muestra los criterios financieros para adoptar la decisin de invertir o no. Los puntos fundamentales son:
a. Determinacin de ingresos y costos del proyecto, as como la inversin
requerida en activos tangibles e intangibles para ejecutarlo. Esta ltima
alcanza casi los $440,000 en el primer ao. Cada uno de estos aspectos estn
divididos en rubros y se detalla el aporte o la exigencia de capital segn sea
el caso. se ha definido que los costos son fraccin de los ingresos y a ambos
se les ha adjudicado un porcentaje anual de crecimiento basndose en
comportamientos de mercado e inflacin.
b. Capital de trabajo previsto para los dos primeros meses del ao 1 de
operaciones; depreciaciones de infraestructura (5% anual), mobiliario y
equipo (33% anual) y vehculo (20% anual).
iv
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c. El primer flujo de caja presenta valores de entrada estticos y los valores de
VAN son positivos. Para el primer ao de operaciones, el VAN es de
+$242,446.0, cantidad que va creciendo a lo largo del horizonte de
planeacin. El valor de TIR es de 32% y es mayor que el del TMAR (27%),
por lo que se espera percibir mayores utilidades de las exigidas del proyecto.
d. El flujo de caja con financiamiento y distintos niveles de participacin se
somete a una simulacin con distribucin uniforme de las variables para
proyectar datos realistas manipulados con tendencias estadsticas.
Simultneamente se realiz un anlisis de sensibilidad para el hallazgo de
resultados con variadas TMAR.
e. Los criterios para establecer los intervalos de variacin de ingresos y de
costos se basan en el ciclo de vida de un producto. La respuesta del mercado
para los primeros, y la inflacin y requerimientos de inversin para los
segundos.
f. Para la simulacin sin financiamiento, el valor medio de VAN es +$140,020
y la TIR media (31.2%) es mayor a la TMAR (27%). Por lo tanto el
proyecto es rentable.
g. Para la simulacin con financiamiento y diversos niveles de participacin, se
presentan las mismas situaciones con valores de VAN positivos. Para estos
casos, los valores de TMAR fluctan entre 24% y 27% pero los valores de
TIR an son mayores. Se deduce la rentabilidad econmica del proyecto.
7. El captulo final contiene recomendaciones y conclusiones definitivas del estudio; aqu se plasman los enunciados que terminan de confirmar los resultados de los captulos a
manera de resumen, para que el lector sintetice el desarrollo del trabajo. Las
recomendaciones se efectan a diversas personas e instituciones (alcaldas,
inversionistas, instituciones relacionadas) bajo el supuesto de que el proyecto ser
ejecutado.
v
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vi
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NDICE
RESUMEN EJECUTIVO...i
NDICEvii
NDICE DE TABLAS Y FIGURAS.x
NDICE DE FIGURAS..xi
SIGLASxii
PRLOGO..xiii
CAPTULO I: GENERALIDADES DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
1.1 DEFINICIN DEL PROBLEMA.. 1
1.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN...2 1.2.1 OBJETIVO GENERAL...2 1.2.2 OBJETIVOS ESPECFICOS..2 1.3 LMITES Y ALCANCES.........2 1.4 ANTECEDENTES ....3 1.4.1 PUERTO DE CUTUCO....3 1.4.2 TURISMO EN LA ZONA ORIENTAL..4 1.5 LIMITANTES ...6 1.6 METODOLOGA. ....6 1.6.1 ESTUDIO DE MERCADO...6 1.6.2 ESTUDIO TCNICO....6 1.6.3 ESTUDIO ECONMICO.7
CAPTULO II: MARCO TERICO
2.1 SEGMENTACIN DE MERCADOS...9 2.2 ESTRATEGIA DE MERCADO...10 2.3 MTODOS DE LOCALIZACIN...11 2.4 AHP: PROCESO DE JERARQUA ANALTICA..11 2.5 DEFINICIN DE PARTES DE UN FLUJO DE CAJA..13 2.6 CONCEPTOS FUNDAMENTALES DEL ESTUDIO ECONMICO..14 2.7 SIMULACIN 16
CAPTULO III: GENERALIDADES DEL SECTOR TURISMO
3.1 INTRODUCCIN17
3.2 OFERTA TURSTICA18
3.2.1 ATRACTIVOS Y RECURSOS TURSTICOS.18
3.2.2 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE20
vii
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3.2.3 SERVICIOS ALOJAMIENTO Y OFERTA TURSTICA COMPLEMENTARIA.21
3.3 ANLISIS DE LA DEMANDA TURSTICA..22
3.3.1 EVOLUCIN DE ACTIVIDAD TURSTICA EN E.S...23
3.3.2 VALORACIN DE LOS PRINCIPALES MERCADOS25
3.3.2.1 TURISMO INTERNO.....25
3.3.2.2 TURISMO INTERNACIONAL..26
3.4 DIAGNSTICO FODA PARA PRINCIPALES PERFILES DE TURISTAS...27
3.5 SURGIMIENTO DE LA INDUSTRIA HOTELERA EN EL SALVADOR..30
3.6 DIAGNSTICO SECTOR TURISMO HOTELERO EN EL SALVADOR..31
CAPTULO IV: ESTUDIO DE MERCADOS
4.1 INTRODUCCIN...37
4.2 OBJETIVOS DEL ESTUDIO DE MERCADO.37 4.3 LMITES Y ALCANCES.39 4.4 PLANIFICACIN DE LA INVESTIGACIN.39 4.5 DESARROLLO DE LA INVESTIGACIN..41 4.5.1 DISEO DE INSTRUMENTOS PARA RECOPILACIN DE DATOS.41 4.5.2 INTERPRETACIN DE RESULTADOS....41 4.6 MERCADO COMPETIDOR....48
4.7 MERCADO CONSUMIDOR....49
4.8 PRECIO...56
CAPITULO V: ESTUDIO TCNICO
5.1 ANLISIS DE FACTORES QUE DETERMINAN EL TAMAO DEL PROYECTO.59
5.1.1 UBICACIN...59
5.1.2 NECESIDADES DEL POTENCIAL CLIENTE.59
5.1.3 MERCADO META..60 5.1.4 TECNOLOGA.60 5.1.5 ESPACIO DISPONIBLE.60 5.1.6 RECURSOS HUMANOS.....61 5.1.7 COSTO DE ADQUISICIN DEL TERRENO.61 5.2 LOCALIZACIN DEL PROYECTO....61
5.2.1 MACROLOCALIZACIN: (LA UNIN)....61
5.2.2 MICROLOCALIZACIN...62
5.3. INGENIERA DEL PROYECTO....65
5.3.1 DESCRIPCIN TCNICA DE LOS SERVICIOS..65
5.3.2 DETALLE DE LOS SERVICIOS.65
5.3.2.1 SERVICIOS DE ALOJAMIENTO.65
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5.3.2.2 RESTAURANTE66
5.3.2.3 REAS DE RECREACIN66
5.3.2.4 SALN DE REUNIONES MULTIUSOS.67
5.3.2.5 SERVICIOS DE GUAS TURSTICOS...67
5.3.3 SERVICIOS PRESTADOS A EMPLEADOS.67
5.3.4 DISTRIBUCIN EN PLANTA.68 5.3.5 ORGANIZACIN69
5.3.5.1 ORGANIGRAMA.....69
5.3.5.2 DESCRIPCIN DE PUESTOS DE TRABAJO71
5.4 ASPECTOS LEGALES...72
CAPITULO VI: ESTUDIO ECONMICO
6.1 INTRODUCCIN75 6.2 ANLISIS ECONMICO..75 6.2.1 DETERMINACIN DE INGRESOS76 6.2.2 DETERMINACIN DE COSTOS82 6.2.3 DETERMINACIN DE INVERSIN (ACT. TANGIBLES/INTANGIBLES)...84 6.2.4 DEPRECIACIN DE ACTIVOS..85 6.2.5 CAPITAL DE TRABAJO.......86 6.3 FLUJO DE CAJA.....86 6.3.1 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)...88 6.3.2 TASA MNIMA ATRACTIVA DE RETORNO (TMAR)...88 6.3.3 VALOR ACTUAL NETO (VAN)...89 6.4 SIMULACIN..90 6.4.1 SUPUESTOS CONSIDERADOS PARA SIMULACIN90 6.4.2 ANLISIS DE SENSIBILIDAD....95 6.5 PUNTO DE EQUILIBRIO.97
CAPITULO VII: CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
7.1 CONCLUSIONES..99 7.2 RECOMENDACIONES101 GLOSARIO.....102
REFERENCIAS..105
BIBLIOGRAFA.107
ANEXOS
ix
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INDICE DE TABLAS
Tabla 2.1: Matriz de comparacin de factoresPag. 11
Tabla 2.2: Matriz de ponderacin de factores.Pag. 11
Tabla 2.3: Elementos bsicos del flujo de caja....Pag. 12
Tabla 3.1: Oferta de alojamiento en El Salvador.Pag. 20
Tabla 3.2 : Anlisis FODA para el turista de negociosPag. 26
Tabla 3.3 : Anlisis FODA para el turista cultural...Pag. 27
Tabla 3.4 : Anlisis FODA para el turista de montaa.Pag. 28
Tabla 3.5 : Anlisis FODA para el turista de playa..Pag. 28
Tabla 3.6 : Anlisis FODA para el turista de surf.Pag. 29
Tabla 3.7: Movimiento de la industria hotelera en los ltimos 8 aos.Pag. 33
Tabla 3.8: Capacidad hotelera de el Salvador 1992 2004.Pag. 34
Tabla 4.1: Objetivos generales y especficos del estudio de mercado..Pag. 36
Tabla 4.2: Destinos y atractivos principales en la zona Oriental..Pag. 40
Tabla 4.3: Rango de precios en hoteles por tipo de habitacin.Pag. 42
Tabla 4.4: Registro de visitantes extranjeros a El Salvador..Pag. 48
Tabla 4.5: Mercado potencial extranjero...Pag. 49
Tabla 4.6: Tipo de alojamiento utilizado por los turistas..Pag. 49
Tabla 4.7: Proyeccin de mercado meta extranjero..Pag. 50
Tabla 4.8: Proyeccin mercado potencial nacional..Pag. 52
Tabla 4.9: Proyeccin mercado potencial total.Pag. 52
Tabla 4.10: Variacin porcentual anual en nmero de huspedesPag. 53
Tabla 4.11: Variacin porcentual de demanda mensual de alojamiento...Pag. 54
Tabla 4.12: Comparacin de precios de hoteles por habitacinPag. 55
Tabla 5.1: Escala de valores para ponderacin de factores...Pag. 60
Tabla 5.2: Matriz de evaluacin de localidades para ubicacin de hotel..Pag. 61
Tabla 5.3: Cuadro de opciones de paquetes tursticos para visitantes..Pag. 64
Tabla 5.4: Matriz de descripcin de ciertos puestos para el nuevo hotel..Pag. 68
Tabla 6.1: Variaciones de % de ocupacin durante el perodo.Pag. 72
Tabla 6.2: Informacin de precios y capacidad del hotel......Pag. 72
Tabla 6.3: Planilla mensual y anual de personal del hotel....Pag. 79
x
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Tabla 6.4: Cronograma de inversionesPag, 81
Tabla 6.5: Depreciacin de activos.Pag. 82
Tabla 6.5: Depreciacin acumulada.Pag. 82
Tabla 6.7: Flujo de caja sin variacin...Pag. 83
Tabla 6.8: TIR calculada del proyecto.Pag. 84
Tabla 6.9: Intervalo de variacin de ingresos anuales..Pag. 89
Tabla 6.10: Intervalos de variacin de costos anuales..Pag. 90
Tabla 6.11: Clculo de la TIR y VAN que cumple la TMAR establecidaPag. 91
Tabla 6.12: Relacin de fondos propios y prstamo respecto a inversin inicial.Pag. 92
Tabla 6.13: Estructura para el clculo del punto de equilibrio..Pag. 93
NDICE DE FIGURAS
Figura 1.1: Flujograma aplicado a Metodologa de trabajo..Pag. 7
Figura 3.1: Evolucin de la llegada de turistas 1967 2004 ..Pag. 22
Figura 3.2: Principales mercados emisores de turistas hacia El Salvador....Pag. 22
Figura 3.3: Principales pases emisores de turistas hacia El Salvador.Pag. 23
Figura 3.4: Va de entrada de turistas en El Salvador...Pag. 23
Figura 3.5: Ingresos por turismo comparado con productos tradicionales...Pag. 24
Figura 3.6: Llegada de turistas centroamericanos a El Salvador 2003 2004 Pag. 25
Figura 3.7: Cifras oficiales de movimiento hotelero en El Salvador....Pag. 32
Figura 5.1: Macrolocalizacin del hotelPag. 59
Figura 5.2: Puntos de ubicacin de alternativas de microlocalizacin.Pag. 60
Figura 5.3: Punto que ubica localizacin especfica del hotel..Pag. 61
Figura 5.4: Organigrama funcional del hotelPag. 66
Figura 5.5: Organigrama de puestos del hotel..Pag. 67
Figura 6.1: Comportamiento de VAN para distintas tasasPag. 86
Figura 6.2: Variacin de VAN respecto a cambio en % de participacinPag. 93
Figura 6.3: Punto de equilibrio para diferentes niveles de deuda.Pag. 94
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SIGLAS
AFP Administracin del Fondo de Pensiones AHP Analytic Hierechy Process (Proceso Analtico Jerrquico) CEPA Comisin Ejecutiva Portuaria Autnoma CONTUGOLFO Consorcio Turstico del Golfo de Fonseca CORSATUR Corporacin Salvadorea de Turismo CPPC Costo Promedio Ponderado de Capital DIGESTYC Direccin General de Estadsticas y Censos DUI Documento nico de Identidad FENADESAL Ferrocarriles Nacionales de El Salvador IRCA The International Railway of Central America ISSS Instituto Salvadoreo del Seguro Social ISTU Instituto Salvadoreo de Turismo MITUR Ministerio de Turismo NIT Nmero de Identificacin Tributaria PIB Producto Interno Bruto PROESA Agencia Nacional de Promocin de Inversiones de El Salvador RUC Registro nico de Contribuyentes SIECA Secretara de Integracin Econmica Centroamericana TIR Tasa Interna de Retorno TMAR Tasa Mnima Atractiva de Retorno VAN Valor Anual Neto
xii
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PRLOGO
El objetivo del presente trabajo, es determinar si existe o no factibilidad de instalar un hotel
en el departamento de La Unin, especficamente en las cercanas del Puerto de Cutuco.
Adems, establecer el tipo de hotel que ms se adecue a las necesidades que imperan en el
perfil del cliente que har uso de sus instalaciones
La importancia de este documento radica en el hecho de presentar una propuesta definida
de inversin a toda persona u organizacin que desee llevar a cabo un negocio referente a la
industria hotelera. Se detalla todo lo relacionado, interna y externamente, a los servicios
que un hotel debe prestar; al mismo tiempo que se especifica todo lo relacionado con el
aspecto financiero requerido para llevar a cabo esta propuesta financiera, dentro de las que
se pueden mencionar: inversin inicial, costos fijos y variables estimados, tasa de
impuestos a pagar, capital de trabajo y por supuesto, el nivel de ingresos que se deben de
presentar para sufragar los gastos requeridos as como obtener utilidades para los
inversionistas, lo cual es el fin primordial de todo negocio.
El cuerpo del trabajo est compuesto por tres estudios, los cuales ayudarn a determinar la
factibilidad y tipo de hotel a instalar en la zona mencionada. Estos tres estudios son:
mercado, tcnico y econmico. En el primero, se dar a conocer el grado de aceptacin de
la propuesta hotelera, as como gustos y preferencias de los potenciales clientes; en el
segundo, se establecer el tipo de servicios, la capacidad instalada, as como la clase de
hotel a construir, mediante el perfil del cliente obtenido; el tercer estudio determinar la
rentabilidad del proyecto mediante la evaluacin de diversos mbitos financieros.
La metodologa empleada para la elaboracin de este documento ha sido la investigacin de
campo referente a todo lo relacionado con el funcionamiento de hoteles a nivel nacional, y
especficamente en la zona de La Unin. Toda la informacin y los datos obtenidos se
adquirieron mediante variadas entrevistas cursadas a diferentes entidades, tales como:
propietarios y encargados de hoteles y restaurantes, organizaciones gubernamentales y no
gubernamentales, etc. Adems se cont con el apoyo de fuentes bibliogrficas como libros,
folletos, tesis y pginas Web; que sin ellas, el estudio no hubiese tenido la consistencia y
veracidad requerida
xiii
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CAPTULO I: GENERALIDADES DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
1.1 DEFINICIN DEL PROBLEMA
Determinar la factibilidad de instalar un hotel en La Unin, como resultado de la inversin
y modernizacin del nuevo Puerto Cutuco, del cual se espera un desarrollo comercial
turstico.
El trabajo de graduacin pretende abordar y evaluar los beneficios que se adquieren con la
explotacin del nuevo Puerto Cutuco que el gobierno salvadoreo est llevando a cabo para
expandir las fronteras comerciales con otras naciones.
El puerto de Cutuco se ha vendido como el proyecto que permitir lanzar a El Salvador
como un centro logstico de distribucin de mercadera a nivel regional. Para eso, la
terminal portuaria se ha conectado a varios proyectos, entre ellos el Canal Seco, una
carretera que conectar con el Atlntico hondureo, as como el ferry, un trasbordador
hacia las costas nicaragenses.
Por estas razones, este proyecto ofrece una oportunidad para el crecimiento del turismo en
la zona costera de La Unin, ya que permitir atraer inversionistas y comerciantes
extranjeros y locales con miras a ampliar sus operaciones de mercado.
As mismo, el proyecto traer consigo una mejora y ampliacin en las vas de transporte y
comunicacin que permitirn una mayor afluencia de turistas hacia la regin, que
seguramente no provendrn slo hacia la zona oriental, sino al resto del pas, segn lo
confirma el Ministerio de Turismo en la presentacin de este proyecto.
Bajo este contexto, surge la oportunidad de instalar un hotel que permita atender y
satisfacer la demanda esperada de empresarios y turistas.
Para tomar decisiones al respecto, se llevar a cabo un estudio de factibilidad sobre la
viabilidad y rentabilidad financiera del proyecto; el anlisis tambin busca demostrar las
necesidades y expectativas de los potenciales clientes y en base a este conocimiento, definir
el tipo de servicios tursticos que se brindarn para ofrecer una estada placentera.
1
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1.2 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN 1.2.1 Objetivo General Determinar la factibilidad de desarrollar un hotel en la zona del Puerto Cutuco a travs de la
informacin generada por una investigacin de campo, as como sus servicios tursticos de
apoyo conforme a las necesidades y tipo de visitantes esperados.
1.2.2 Objetivos especficos Generar una visin del potencial ligado al desarrollo turstico y comercial del Puerto
Cutuco en La Unin.
Puntualizar la factibilidad de mercado que tendr el proyecto a travs de la determinacin del perfil del turista que se espera recibir en la zona, con los servicios
que brindar el hotel con base en sus necesidades y expectativas.
Determinar la factibilidad econmica del proyecto. Estipular la factibilidad tcnica en la construccin y equipamiento del hotel. 1.3 LMITES Y ALCANCES Realizacin de un estudio de factibilidad para desarrollar un hotel en el Puerto de Cutuco y
determinar si procede la ejecucin del proyecto, aunque esta etapa no corresponda a esta
investigacin.
El anlisis de factibilidad ser expuesto en tres fases, que incluyen un estudio de mercados,
tcnico y econmico. Los lmites de cada uno de estos estudios son:
Estudio de Mercado: Conocer el grado de aceptacin de la propuesta hotelera, gustos y/o preferencias de los potenciales clientes.
Estudio Tcnico: Establecer el tipo de servicios, capacidad instalada, as como la clase de hotel a construir.
Estudio Econmico: Determinar la rentabilidad del proyecto. La parte financiera del proyecto ser evaluada a travs del mtodo de simulacin, tomando
como base el comportamiento histrico del movimiento turstico comercial de la zona.
Sin embargo, el estudio se limita nicamente a la evaluacin de factores para el desarrollo
del hotel, y no se contempla la puesta en marcha del proyecto. De igual modo, no forman
parte del anlisis las repercusiones en el mbito social y ambiental, creados por el proyecto.
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1.4 ANTECEDENTES 1.4.1 Puerto de Cutuco El Puerto de Cutuco fue construido en 1914 por la empresa The International Railway of
Central America (IRCA); durante muchos aos oper como una estacin terminal del
ferrocarril para la movilizacin de carga de importacin y exportacin; est fuera de
servicio desde 1996.
Sin embargo, en la dcada de los aos cincuenta, el creciente desarrollo econmico en El
Salvador exiga la creacin de un conjunto de instalaciones portuarias para facilitar la
exportacin de productos salvadoreos a los mercados internacionales, as como la
importacin de mercaderas en general.
Con este fin, se cre el 28 de Mayo de 1952, la Comisin Ejecutiva del Puerto de Acajutla
gracias al apoyo y participacin del Gobierno de la Repblica y a los diferentes sectores
econmicos del pas.
En 1965, se decidi ampliar las facultades de la institucin, concedindole la
administracin, explotacin y direccin de Ferrocarriles Nacionales de El Salvador
(FENADESAL), incluido el Puerto de Cutuco, convirtindose de esta manera en la actual
COMISIN EJECUTIVA PORTUARIA AUTNOMA (CEPA).
En la actualidad, CEPA es el encargado de administrar las operaciones de los puertos de
Acajutla y La Unin (Cutuco), actualmente en construccin; as como FENADESAL.
El Puerto de Cutuco se encuentra ubicado en la Baha de La Unin en el Golfo de Fonseca,
zona oriental del pas, a una distancia de 252 kilmetros por ferrocarril y 185 kilmetros
por carretera desde la capital San Salvador.
El Gobierno de El Salvador, con el propsito de promover y facilitar el comercio
internacional ha elaborado con la colaboracin del Gobierno del Japn, un estudio para la
reactivacin portuaria en la zona oriental del pas, que incluye la construccin de una
moderna terminal equipada para el manejo de contenedores, carga general, carga a granel
slida, carga a granel lquida y pasajeros.
Para la construccin de dicha terminal se han seleccionado como alternativa ptima las
instalaciones del Puerto de Cutuco, a fin de aprovechar las ventajas naturales que ofrece la
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baha de La Unin, para que el pas cuente con un puerto que funcione como un centro de
distribucin logstica en el transporte martimo, que permita el desarrollo econmico de la
zona oriental y del pas en general.
En la actualidad, la inversin en la zona supera los ms de $200 millones, si se contempla
slo los proyectos nacionales de puerto de Cutuco y la planta atunera del grupo Calvo. Si a
eso se suman las intenciones de rehabilitar el ferry con Nicaragua, el Canal Seco con
Honduras y la posible instalacin de un gasoducto desde Alaska, la inversin sera mucho
mayor.
1.4.2 Turismo en la zona Oriental El turismo en El Salvador es una actividad que no se explot durante las dcadas de los
70s y 80s debido a la inestabilidad poltica de los tiempos de guerra civil.
Luego de los Acuerdos de Paz, firmados en 1992, la actividad tuvo nuevas expectativas,
aunque su desarrollo camin a paso lento debido a la falta de infraestructura en las zonas
rurales del pas y a que el gobierno de turno estableci otras prioridades en su poltica
econmica.
La tabla A.1 del Anexo A.1 muestra un breve resumen cronolgico, en el que se muestra
las variaciones presentadas por el sector turismo a travs de los aos, adems de las
variaciones porcentuales con respecto a los aos anteriores, lo que dara una idea de la
evolucin del sector en el pas.
Hay que sealar que este crecimiento gradual que el turismo ha mantenido durante el 2002,
refleja una tendencia hacia la normalizacin con respecto al ritmo ascendente que esta
actividad haba presentado y mantenido desde 1995 hasta el ao 2000. Las llegadas totales
en el 2002 ascendieron a 950,597 personas que visitaron El Salvador y gastaron ms de
$342.2 millones, representando para el pas un crecimiento positivo del 29.4%.
El declive de 2001 se atribuye a los fenmenos naturales que afectaron al pas y a la
inseguridad mundial generada por las acciones terroristas de Estados Unidos.
Estas cifras reflejan que a pesar de la profunda depresin por la que pasa el turismo en el
mbito mundial y los factores internos y externos que lo afectan, El Salvador muestra un
ritmo de crecimiento progresivo, gracias al esfuerzo combinado que mantienen los sectores
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pblicos y privados del pas para mejorar la accin promocional e infraestructura de
negocios y convenciones, mejorar la accesibilidad area, terrestre y martima y modernizar
la red vial e infraestructura de transporte.
Las llegadas de visitantes experimentaron un alza en la mayora de los mercados emisores
de turistas hacia El Salvador y dentro de estos se encuentran Centroamrica y Norteamrica
regiones que constituyen uno de los grupos ms importante en cuanto a su participacin
sobre el total de llegadas y a crecimiento relativo se refiere. Ver tabla A.2 en la seccin de
Anexos A para mejores referencias.
La zona oriental del pas es una de las principales regiones que posee una gran cantidad de
sitios tursticos, especialmente en la costa, los cuales pueden ser una de las principales
fuentes de captacin de turistas con la futura apertura del puerto de Cutuco.
Estas son las principales playas del oriente del pas: la Baha de Jiquilisco, Playas Negras,
Las Tunas, El Tamarindo y playa El Espino.
Todas las playas mencionadas ofrecen un ambiente agradable para el turista, sin mencionar
la cercana relativa que poseen con respecto a la ciudad de La Unin.
Adems, hay lugares que ofrecen servicios adicionales como La Baha de Jiquilisco, con
condiciones apropiadas para la prctica de deportes acuticos.
Adems de la gran cantidad de playas que hay en la zona oriental del pas, sta tambin
posee lugares con enfoque eco-turstico como:
Eco Albergue Ro Sapo, ubicado en la ciudad de Morazn y que posee una gran rea rodeada de bosques, ideal para la instalacin de tiendas de campaa y disfrutar de un
paseo al aire libre.
El Eco-Albergue Chahuantique es un sitio ideal para practicar el eco-turismo. En esta rea se pueden observar especies nicas como los monos araa (en peligro de
extincin) y la mariposa Big Blue.
En general, la zona oriental invita a una gran variedad de lugares mezclados entre playa y
paseos al aire libre, lo que debera ser un factor que la reactivacin del Puerto Cutuco debe
aprovechar para la explotacin del turismo en esa regin.
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1.5 LIMITANTES Debido al tiempo disponible para completar el trabajo de graduacin, nicamente se
har el estudio de factibilidad, sin llegar a implementarlo.
La escasez de estudios similares recientes que sirvan como material de referencia. Acceso a informacin verdica y la cantidad que est disponible para investigaciones.
1.6 METODOLOGA. Consiste fundamentalmente en la realizacin de un estudio de factibilidad para el hotel, la
cual consta de tres etapas sustanciales.
Dichas etapas no pueden ser ampliadas sin antes haber una exploracin del mbito en que
se desenvuelve el proyecto. Para ello, ser necesario hacer un reconocimiento de las
instalaciones portuarias de Cutuco y de las hipotticas competencias que el hotel podra
enfrentar en el futuro. Simultneamente, habr retroalimentacin informativa del puerto
como tal y del tipo de actividades que ah se desempearn, y con base en ellas, se
plantear el tipo de turista que se espera recibir.
Posteriormente, se desarrollaran las herramientas y fundamentos tericos que servirn al
documento para evaluar la factibilidad, y comenzar con la separacin de los estudios.
1.6.1 Estudio de Mercado Se revisarn fuentes de informacin secundaria como datos estadsticos, as como toda la
informacin disponible que pudiera otorgar la Comisin Ejecutiva Portuaria Autnoma
(CEPA), la Agencia Nacional de Promocin de Inversiones de El Salvador (PROESA), y
organismos de gobierno tales como el Ministerio de Economa y Turismo.
De igual forma se realizar una investigacin de campo en el puerto de Cutuco. La
informacin colectada servir realizar estos anlisis: determinacin de mercado potencial y
meta del proyecto y tipo de servicios preferido segn caractersticas de los clientes.
1.6.2 Estudio Tcnico Basndose en informacin de la fase anterior, se proceder a la toma de decisiones
mediante especificacin y documentacin del tipo de servicios del hotel en apoyo a la
expansin y modernizacin del puerto. Esto se realizar a travs de un organigrama,
descripcin de puestos, localizacin y tamao del hotel, layout de planta y aspectos legales.
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1.6.3 Estudio Econmico Se tomarn en cuenta los egresos: las inversiones en activos, capital de trabajo, estimacin
de los costos del proyecto en el perodo de ejecucin, costos de operacin que siguen a la
ejecucin; y los ingresos proyectados del estudio. Luego se proceder a elaborar el flujo de
caja mediante el mtodo de simulacin, que junto a los indicadores econmicos: VAN,
TMAR y TIR permitirn tomar la decisin de factibilidad del proyecto.
Figura 1.1: Flujograma para metodologa de trabajo
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CAPTULO II: MARCO TERICO
2.1 SEGMENTACIN DE MERCADOS Durante el estudio de mercados se recurrir a la segmentacin de mercados para la
obtencin de los mercados potencial y meta. Sin embargo, para poder realizarla son
necesarios los siguientes elementos:
Un Universo: el punto de partida para fraccionar grupos de inters. En el caso particular de este estudio, el universo est dado por la poblacin total de El Salvador durante
2005 y sus proyecciones respectivas para los aos 2006 al 2010 para la obtencin de
mercado potencial nacional, y el volumen de llegadas de turistas extranjeros hacia El
Salvador durante los mismos perodos para la consecucin del mercado potencial
extranjero.
Factores discriminantes: porciones o fracciones determinadas a travs de poblaciones representativas. El factor discriminante es el que define la particin del universo, pues
de esa forma se obtiene la cantidad de personas a las que est enfocado el estudio, o
simplemente es la de inters. El factor discriminante se expresa en valores porcentuales
y es multiplicado por el universo para obtener la fraccin poblacional del universo que
cumple con ciertas caractersticas de un perfil determinado.
La segmentacin de mercados se expresa as:
)2min)(1min(int antediscrifactorantediscrifactorUniversoersdePoblacin = Donde Universo = Poblacin Total
Factor discriminante 1 = % de la poblacin que cumple con caracterstica 1
Factor discriminante 2 = % de la poblacin que cumple con caracterstica 2
El factor discriminante no puede ser mayor que 1.
Dichos factores son determinados previamente a travs de encuestas de opinin o
entrevistas.
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2.2 ESTRATEGIA DE MERCADO Describe como la compaa planea cumplir con sus objetivos mercadolgicos. Por lo
general, las estrategias poseen tres pasos identificables:
a. Definicin del mercado meta: se realiza aplicando mtodos de segmentacin de
mercados, que no es ms que la identificacin de consumidores en dos pasos
bsicos: 1) Identificacin de grupos, individuos u organizaciones con ciertas
necesidad y caractersticas comunes dentro de los mercados generales de productos
institucionales o de consumo. 2) Agregacin de stos en segmentos ms amplios de
sus intereses comunes en la utilidad del producto.
El proceso de segmentacin es importante en la medida que se establecen las bases
de las actividades mercadolgicas. Los mercados se encuentran conformados por
numerosos segmentos y una compaa puede diferenciar sus servicios, as como su
estrategia de marketing para cada uno, o bien concentrar las actividades de
mercadeo exclusivamente en uno o unos cuantos. Asimismo, la compaa debe
identificar el segmento de mercado de consumidores y el mercado institucional.
El primer paso en la seleccin del mercado meta, es la evaluacin de cual de los
segmentos ofrece el mximo potencial de utilidades y en cual puede penetrarse mas
exitosamente. El mercado meta es el segmento o grupo de segmentos a los cuales la
empresa desea dirigirse, aquellos para los que disea productos y adapta a sus
necesidades mercadolgicas.
Una vez definido el mercado meta, se conocer mejor hacia donde canalizar su
atencin y recursos. La importancia radica en que podr moldear el producto y
disear las caractersticas especiales, establecer precios idneos, determinar las
necesidades e puntos de distribucin de forma ms especfica y preparar los
mensajes publicitarios ms convenientes.
b. Determinacin de la posicin estratgica: es una de las decisiones ms importantes
en el mercadeo y la ms importante en relacin a la publicidad, definindose como
lo que el producto hace y para quin es.
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Las compaas cuentan con varias opciones de posicionamiento, pudiendo ser una
posicin semejante a la del competidor y luchar por conquistar los mismos clientes,
o encontrar una posicin vacante en el mercado y llenarlo rpidamente
diferenciando el producto o segmento de mercado.
c. Diseo de mezcla de mercadeo adecuado a cada mercado: consiste en la seleccin
de una estrategia de marketing para el mercado meta al que se enfoque la compaa.
2.3 APLICACIN DE MTODOS DE LOCALIZACIN: La metodologa a seguir para un estudio de localizacin es:
Establecer claramente las causa que motivan el estudio y los fines que se persiguen. Designar el recurso humano para encargarse del estudio. Asignar presupuesto para dicho estudio. Hacer o determinar cuales son los factores ms importantes que deben considerarse en
la localizacin (prioridades de la empresa).
Elaborar una lista de regiones o comunidades probables para la instalacin. Estudio externo que cumple con las condiciones establecidas en el interior de la empresa.
Hacer un estudio de costo de la comunidad seleccionada, tomando en cuenta factores tanto tangibles como intangibles (anlisis costo/Beneficio)
Aunque existe una gama de mtodos para la evaluacin de alternativas para localizacin, se
emplear el AHP por su forma sencilla de aplicacin y comprensin.
2.4 PROCESO DE JERARQUA ANALTICA (ANALYTIC HIERECHY PROCESS O AHP):
Diseado en 1970 por el Dr. Thomas Saaty, el AHP es una herramienta para apoyar la toma
de decisiones, a travs de ponderar prioridades cuando se tienen que considerar aspectos
tanto cuantitativos como cualitativos en una decisin.
El AHP es un proceso completo sobre el cual se deben hacer algunas consideraciones y
supuestos. El AHP trabaja a travs de comparar parejas de opciones para priorizar aquellos
factores que se consideraran ms importantes
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Se basa en la evaluacin de criterios cualitativos con un sistema de comparacin de pares a
travs de una escala numrica definida. Para ello se utiliza una matriz de factores; siendo
cada celda la interseccin de filas y columnas, se hace la comparacin pareada entre una
fila y su correspondiente columna y el resultado se expresa con nmeros de la escala segn
el criterio del evaluador. Si los elementos invierten sus posiciones de fila a columna y
viceversa se coloca el recproco, y cuando los factores se comparan consigo mismos, se
coloca uno. A travs de operaciones matemticas, se deduce el factor de decisin de ms
peso en la evaluacin; stos se expresan en nmeros entre cero y uno y la suma de ellos
debe ser igual a uno.
Al final se realiza una segunda evaluacin pero ahora con las alternativas. De nuevo se hace
una evaluacin cuantitativa con los factores cualitativos. Para ello se asigna una escala a
cada factor y la nota escogida para l (segn escala discriminante) debe ser multiplicada por
el peso de cada factor. Para todas las alternativas debe realizarse el mismo proceso y
aquella que obtenga la mayor nota global es la que se escoge como ganadora.
AHP Factor 1 Factor 2 Factor 3 SUMA
Factor 1 1 A B S1 = 1 + A + B
Factor 2 1/A 1 C S2 = 1/A + 1 + C
Factor 3 1/B 1/C 1 S3 = 1/B + 1/C +1
Tabla 2.1: Matriz de comparacin de factores
AHP Factor 1 Factor 2 Factor 3
Factor 1 S11=1/S1 S12=A/S1 S13=B/S1
Factor 2 S12=(1/A)/S2 S22=1/S2 S23=C/S2
Factor 3 S31=(1/B)/S3 S32=(1/C)/S3 S33=1/S3
Promedio (S11 + S12 + S31)/3 (S12 + S22 + S32)/3 (S13 + S23 + S33)/3
Tabla 2.2: Matriz de ponderacin de factores
El factor cuyo promedio es ms alto se le adjudica mayor prioridad al momento de tomar
decisiones
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2.5 DEFINICIN DE PARTES DE UN FLUJO DE CAJA El flujo de caja es un elemento importante en el estudio de un proyecto pues los resultados
determinan su realizacin, definida como la diferencia cuantitativa entre ingresos respecto a
los egresos compuestos por costos, impuestos, inversin inicial; la finalidad es mostrar las
utilidades percibidas por el proyecto para un perodo de estudio.
ESTRUCTURA BSICA DEL FLUJO DE CAJA
DESCRIPCIN DEFINICIN OPERACIN EN F.C. Ingresos del
proyecto, afectos de impuestos
Flujos de entrada reales de caja; aumentan la utilidad contable empresarial. Producidas por ventas anuales de productos y servicios as como por venta de maquinaria.
Adicin (+)
Gastos del proyecto, afectos
de impuestos
Flujos de salida reales de caja, disminuyen la utilidad contable de la empresa. Constituido por costos fijos y variables, gastos administrativos, comisiones por ventas.
Sustraccin (-)
Gastos no desembolsables.
Gastos deducibles para fines de tributacin, pero que no ocasionan salida de caja. Son la depreciacin, amortizacin de activos intangibles o valor libro de un activo que se venda.
Sustraccin (-)
Intereses del prstamo
Pago compensativo que se realiza al adeudado en retribucin al riesgo por el prstamo.
Sustraccin (-)
Impuestos Porcentaje de las utilidades antes de impuestos para fines tributarios y fiscales. En nuestro pas es el 25% Sustraccin
(-)
Ajustes por gastos no desembolsables
Estos gastos se suman para anular el efecto de gastos que no constituyen egresos de caja. Esto se hace dado que es necesario incorporar el efecto tributario que las cuentas ocasionan a favor del proyecto.
Adicin (+)
Inversin inicial del proyecto
Inversin total requerida para la puesta en marcha del proyecto.
Sustraccin (-)
Monto del prstamo
Si para la financiacin del proyecto no son suficientes los fondos propios, se recurre a un prstamo.
Adicin (+)
Amortizacin de la deuda
Abono anual para la disminucin de la deuda. Estos pagos constituyen fracciones del prstamo.
Sustraccin (-)
Valor de desecho
Supuesto valor que debera tener el proyecto al final del perodo de evaluacin por su venta. Los beneficios que se dejan de percibir entre el final de la evaluacin y la conclusin de la vida til del proyecto es el V.D.
Sustraccin (-)
Egresos no afectados por
impuestos
Desembolsos que no se incorporan al estado de resultado en el momento en que ocurren y que deben ser incluidos por ser movimientos de caja; constituidos por las inversiones (no aumentan ni disminuyen la riqueza contable de la empresa).
Sustraccin (-)
Capital de trabajo El capital de trabajo se considera como egreso en el ao 0, ya que deber quedar disponible para que el jefe del proyecto pueda utilizarlo en los inicios de la gestin operativa.
Sustraccin (-)
Cifra que indica si el inversionista gana (si es positiva) o pierde (si es negativa) por encima o por debajo de lo proyectado respectivamente. Diferencia entre ingresos y egresos de efectivo registrados en un perodo determinado.
Valor Actual Neto (VAN) ----------
Tabla 2.1: Elementos bsicos del flujo de caja
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La informacin bsica para construir un flujo de caja proviene de los estudios de mercado y
tcnico. Al realizar el flujo de caja, conviene incorporar a la informacin obtenida, datos
adicionales relacionados con los efectos tributarios de depreciacin, amortizacin de
activos, valor residual, utilidades y prdidas.
2.6 CONCEPTOS FUNDAMENTALES PARA ESTUDIO ECONMICO: Se definen los mtodos a utilizar al momento de analizar la rentabilidad de una inversin.
I. Valor Actual Neto (VAN)
Consiste en actualizar a valor presente los flujos de caja a futuro que va a generar el
proyecto, descontados a cierto tipo de inters (tasa de descuento), y comparar con el
importe inicial de la inversin. Como tasa de descuento se utiliza el costo promedio de
capital de la empresa que hace la inversin. La ecuacin que define el clculo del VAN es:
( ) ( ) ( )NRFCN
RFC
RFCAVAN +++++++= 1...1
21
121
Donde:
A= desembolso inicial N= nmero de aos.
FC= Flujos de caja R= tasa de descuento.
Criterios:
Si VAN > 0: el proyecto se acepta
Si VAN < 0: el proyecto no se acepta.
II. Tasa Interna de Retorno (TIR) Se define como la tasa de descuento o tipo de inters que iguala el VAN a cero. La
ecuacin que permite el clculo de la TIR se deriva a partir de la expresin para el VAN
igualada a cero y manteniendo como incgnita la tasa de descuento:
( ) ( ) ( ) 01...12
11
21 =++++++== NRFCN
RFC
RFCVANA
Criterios:
Si la TIR es mayor que la tasa de descuento: el proyecto es aceptable.
Si la TIR es menor que la tasa de descuento: el proyecto no es aceptable.
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III. TASA MNIMA ATRACTIVA DE RETORNO (TMAR) Definida como el mnimo valor de una tasa de descuento que el inversionista est dispuesto
a aceptar para el retorno de su inversin en un proyecto.
En caso de no existir deuda para el financiamiento del proyecto, la TMAR se define as:
321444 3444 2143421%15%12%7%5
inf
++= riesgoriesgodelibretasalacinTMAR
En el caso de incurrir en deuda, la TMAR se convierte en Costo Promedio Ponderado de
Capital (CPPC) definida como la suma del costo ponderado de recursos ajenos y de
recursos propios.
4342143421
)1*(%25dimRe impuestosdetasabancariaTasaienton
DEUDAPROPIOSCPPCTMAR=
+==
Numricamente:
CPPC =[(Tasa rendimiento)*(% fondos propios)]+[(0.07)*(1-0.25)*(% fondos de deuda)]
IV. OTROS CONCEPTOS FUNDAMENTALES UTILIZADOS Costos Variables y Fijos:
Los costos variables son aquellos que cambian al modificarse el volumen de produccin u
operacin. El costo variable total se mueve en la misma direccin del nivel de produccin.
El costo fijo es independiente del volumen de produccin y es constante.
Depreciacin:
Prdida de valor de un activo conforme se utiliza para producir ingresos. Desde que se
adquiere un bien, ste empieza a perder valor en el transcurso del tiempo o por el uso que
se le da; tal prdida determina el costo de bienes o servicios generados con dichos activos.
Punto de Equilibrio:
Se dice que es aquel nivel de produccin en el cual los ingresos son iguales a los costos
(fijos ms variables) y gastos, y por ende no existe utilidad"; es el punto en el cual
desaparecen las prdidas y comienzan las utilidades o viceversa.
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2.7 SIMULACIN Es el proceso de disear y desarrollar un modelo computarizado de un sistema o proceso y
conducir experimentos con tal modelo, para comprender el comportamiento de este para
evaluar las estrategias de operatividad. El conjunto de resultados, producidos a lo largo de
las simulaciones, podrn ser analizados estadsticamente y proveer resultados en trminos
de probabilidad. Esa informacin es til en la evaluacin de dispersin total de las
apreciaciones del modelo, causado por el efecto de incertidumbres en los datos de entrada.
Para este estudio la siguiente definicin es ms apropiada: es el desarrollo de un modelo
lgico- matemtico de un sistema, que imita la operatividad del proceso real y su evolucin
sobre la lnea del tiempo. Todo modelo de simulacin se basa en hiptesis sobre el
comportamiento del sistema real, expresadas como relaciones matemticas o lgicas.
Conceptos bsicos de simulacin
Sistema: conjunto de componentes que actan e interactan entre s, para la realizacin
de un objetivo comn.
Estado del Sistema: conjunto de variables necesarias para describir la condicin del sistema en un momento dado del tiempo.
Variable de Estado: toda variable o atributo cuyo valor especfico en un momento del tiempo determina la situacin del sistema. Pueden ser continuas o discretas.
Modelo dinmico: representan la evolucin del sistema a travs del tiempo. Nmeros aleatorios (ri): se utilizan como fuente de datos de entrada, buscando
eliminar el sesgo que el analista puede dar a los datos.
Variable aleatoria: es el verdadero dato de entrada para el modelo de simulacin; se genera a partir de nmeros aleatorios, siguiendo cierta distribucin probabilstica.
Distribucin uniforme general: ste ser el mtodo a utilizar para la generacin de variables aleatoria: DU(a,b); donde a y b representan respectivamente el mnimo y
mximo de la variable aleatoria. La frmula generadora es: Ui = a + (b a ) ri .
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CAPTULO III: GENERALIDADES DEL SECTOR TURISMO
3.1 INTRODUCCIN
El Salvador ocupa una posicin estratgica en el rea central del istmo centroamericano.
Definen sus lmites fronterizos los pases de Guatemala por el oeste y Honduras por las
zonas norte y este. El Ocano Pacfico baa sus 321 kilmetros de costa.
En el territorio impera un clima tropical clido, del que es caracterstico una temperatura
media anual prxima a los 28C, existiendo dos estaciones, u*na seca de Noviembre a Abril
y otra lluviosa de Mayo a Octubre. No obstante la configuracin geogrfica de la regin, la
influencia martima y la existencia de un cinturn montaoso costero, propicia la existencia
de contrastes de tipo microclimticos entre las zonas litorales y de interior.
El Salvador es el pas ms pequeo de Centroamrica. Sin embargo, en sus 20,742
kilmetros cuadrados de superficie, se observan una gran variedad y riqueza de atractivos
naturales y culturales que se encuentran prximos y bien conectados. Su potencial turstico
est, a priori, justificado.
El Salvador posee una estabilidad poltica y econmica adems de una multiplicidad y rico
patrimonio de recursos tursticos, que le otorgan una posicin privilegiada en su entorno
ms cercano. Adems, El Salvador como destino turstico, se encuentra en una fase inicial
exploratoria, lo que significa que se han detectado puntos potenciales a favor que ofrecen
oportunidades importantes de desarrollo y en la cual se han realizado inversiones para el
impulso de diversas regiones que sirvan como atractivo para ciertos nichos de mercado;
prueba de ello es lo que est realizando el ISTU para el mejoramiento de turicentros y
lugares simblicos como Los Planes de Renderos, que van orientados hacia un pblico ms
popular. Sin embargo, resulta fundamental asegurar que dicho desarrollo se lleve a cabo de
manera ordenada y controlada a fin de que ste se produzca bajo criterios que aseguren la
sostenibilidad del pas tanto en el mbito medioambiental como en el econmico y social.
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3.2 OFERTA TURSTICA
La presente seccin pretende analizar la oferta turstica existente en El Salvador, evaluando
la capacidad de acogida del destino y su configuracin como tal.
En aras de planificar exitosamente el desarrollo turstico del pas, es necesario evaluar la
capacidad de adaptacin de ste a las necesidades y expectativas del turista real y potencial.
3.2.1 ATRACTIVOS Y RECURSOS TURSTICOS
Principales ncleos urbanos
San Salvador
La capital del pas se configura el principal foco de atraccin turstica por el emplazamiento
del Aeropuerto Internacional, nica va de acceso areo comercial al pas, as como por la
mayor concentracin de oferta de alojamiento y complementaria. Alberga diversos espacios
de inters turstico como el centro histrico, centros comerciales, recintos feriales, etc. Las
principales ciudades despus de San Salvador, son Santa Ana y San Miguel.
Santa Ana
Es uno de los departamentos ms activos en cuanto a la produccin cafetalera,
agropecuaria, industrial y por su desarrollo turstico. La ciudad se destaca por la produccin
artesanal y la industria en especial textil y alimentaria. Sobresalen las ventas de golosinas,
dulces, refrescos, cereales, productos artesanales, calzado, ropa y artculos de uso
domstico, religioso y santuario. Entre sus atractivos destaca el Teatro de Santa Ana, La
Catedral, el Casino Santaneco y el Palacio Municipal.
San Miguel
Es la principal ciudad de la zona oriental del pas, con el mayor nmero de habitantes y la
tercera en importancia despus de San Salvador y Santa Ana. La entrada a la ciudad ofrece
magnificas vistas del Volcn Chaparrastique. Actualmente, San Miguel es una de las zonas
ms prsperas del pas con un gran nmero de hoteles y centros comerciales.
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Patrimonio histrico-cultural
Se destacan los siguientes:
El Valle de Zapotitn, en la rivera del Ro Sucio, acoge la mayor concentracin de recursos
arqueolgicos del pas, destacndose entre estos Joya de Cern y el Sitio Arqueolgico
de San Andrs, localizados ambos en el Departamento de La Libertad.
En el Dpto. de Santa Ana, limtrofe con Guatemala, se encuentra El Sitio Arqueolgico
Tazumal, reducto de la civilizacin maya y cuya ocupacin inicial data del ao 1.200 a.C.
Ciudades coloniales
Entre las ciudades que conservan los ms valiosos ejemplos de la arquitectura colonial
destaca Suchitoto, ciudad de Santa Ana, Panchimalco y Nahuizalco.
Artesana
Las tradiciones culturales de El Salvador se manifiestan en una gran diversidad de labores
artesanales que sin duda ofrecen un alto atractivo turstico. Entre las localidades ms
sobresalientes en el mbito se destacan: Ilobasco, La Palma, San Ignacio, Nahuizalco, etc.
Recursos gastronmicos y culinarios
La cocina tradicional salvadorea refleja una memoria de los antiguos pueblos
salvadoreos y sus costumbres conservndose siempre como elemento principal el maz,
siendo las pupusas la especialidad gastronmica ms ampliamente conocida, cuya compra
es factible en numerosos establecimientos de alimentacin.
En los pueblos costeros los recursos del mar constituyen la base gastronmica, destacando
entre estos los mariscos; langostas y ostras principalmente.
Entre las bebidas principales se pueden mencionar el caf (de maz o de caf), el chocolate,
la horchata y el Atole Shuco (bebida preparada a base de maz negro), las tpicas de El
Salvador, y para las que an se conservan mtodos tradicionales de elaboracin.
Asimismo algunas comunidades conservan gran tradicin en la fabricacin de dulces
siendo los dulces de aguacayo (dulce de cantarito), dulces de manzanilla, dulces de camote,
conserva de coco, negra y blanca, de toronja, de leche, jaleas de mango, fresa, membrillo y
guayaba, los ms populares. En la poca de la zafra es tpica la elaboracin de dulce de
batido a partir de miel de caa de azcar.
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Recursos Naturales
Playas
La playa Barra de Santiago, La playa de Metalio, Los Cbanos, El Palmarcito, El Sunzal,
Costa del Sol, El Zonte, El Tunco, San Diego, El Espino, El Tamarindo, El Cuco, Las
Tunas y Playas Negras, estas dos ltimas ubicadas en el departamento de La Unin.
Espacios litorales
Puerto de Acajutla, Estero de Jaltepeque, La Baha de Jiquilisco, Golfo de Fonseca,
Volcanes (ver anexo B tabla B.1 de volcanes), Montaas, Lagos (Ilopango, Gija,
Coatepeque) y espacios naturales protegidos (Montecristo y El Imposible).
3.2.2 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE
Comunicacin por carretera
Segn el Plan Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, existan en 2001, 10.120
km. de red vial, de los cuales un 22,20% (2.250 km.) correspondan a red vial pavimentada.
Para los aos siguientes, la SIECA (Secretara de Integracin Econmica Centroamericana)
estimaba que a finales de 2003, la red vial pavimentada alcanzara los 2.896 km. De seguir
esta tendencia, a la fecha actual el pas podra haber superado los 3.000 km.
En este sentido se seala la existencia de la carretera Panamericana, que recorre el pas de
este a oeste, extendindose desde la frontera con Guatemala hasta la frontera con Honduras.
Comunicacin martima. Infraestructura portuaria
El Salvador cuenta con dos puertos pblicos martimos principales:
El Puerto de Acajutla: es el puerto comercial ms importante, puesto que aproximadamente el 95% de la carga del pas, estimada en casi un 50% del valor del
comercio exterior, pasa por este puerto. Es uno de los ms modernos del Ocano
Pacfico.
El Puerto de Cutuco se encuentra ubicado en el Golfo de Fonseca, Baha de la Unin, en la zona oriental del pas. Es un puerto de carga menor, operando tan solo un 1% del
comercio exterior. No obstante, est prevista su reactivacin, pretendindose que ste
se convierta en el atracadero de aguas profundas ms moderno y funcional de la regin.
20
-
Transporte ferroviario.
El Salvador cuenta con un sistema ferroviario que conecta la capital con los Puertos de
Acajutla y Cutuco, el cual nicamente transporta mercancas.
3.2.2 SERVICIOS DE ALOJAMIENTO Y OFERTA TURSTICA COMPLEMENTARIA
Alojamiento
Conforman la oferta de alojamiento de El Salvador en torno a 5.026 habitaciones,
distribuidas en 216 establecimientos.
DEPARTAMENTO N HABITACIONES N HOTELES
San Salvador 2,010 65
La Libertad 612 29
San Miguel 509 17
Sonsonete 485 19
La Paz 336 8
Santa Ana 251 13
Chalatenango 206 17
La Unin 204 12
Usulutn 171 11
Ahuachapn 135 14
Morazn 67 7
Cuscatln 40 5
Cabaas 0 0
San Vicente 0 0
Tabla 3.1: Oferta de Alojamiento en El Salvador Fuente: CORSATUR, 2004
El Departamento de San Salvador concentra ms del 30% de la infraestructura de
alojamiento del pas. Junto a ste, La Libertad y Sonsonate son los departamentos con
mayor volumen de oferta, tal y como se observa en la tabla 3.1; los tres departamentos
citados tienen cuota de participacin conjunta del 52% en el volumen de establecimientos.
21
-
En el departamento de San Salvador, es la capital donde se encuentra el mayor volumen de
oferta y capacidad hotelera. As, tienen representacin en sta los hoteles de mayor
categora y tamao, fruto de la internacin en el mercado salvadoreo de cadenas hoteleras
internacionales, que en la capital se especializan en la recepcin de turismo de negocios.
Restaurantes
Conforman la oferta total de restauracin de El Salvador en torno a 289 establecimientos.
Al igual que sucede en el caso de la oferta de alojamiento, los establecimientos de
alimentos presentan elevada concentracin espacial siendo San Salvador, La Libertad y
Santa Ana, los departamentos con mayor volumen de empresas, acaparando stos de forma
conjunta el 71,2% de la oferta total. Dicha ndices se pueden ver con mayor amplitud en la
seccin de Anexos B tabla B.6
Operadores Tursticos
Existen aproximadamente 45 operadores tursticos establecidos en El Salvador. Dentro de
los paquetes que ofrecen los operadores de viajes en la actualidad se encuentran diversas
tipologas tursticas, principalmente turismo de sol y playa, aventura y arqueologa. Ofrecen
una amplia gama de tours de un da lo que obedece a la falta de unin del sistema turstico
en varias zonas del pas y a la ausencia de alianzas comerciales con otros subsectores.
3.3 ANLISIS DE LA DEMANDA TURSTICA
El escenario turstico mundial est experimentando una serie de cambios, motivados por las
nuevas exigencias de la demanda. El perfil del turista se est transformando, debido a las
nuevas tendencias sociales y econmicas.
En el mercado turstico actual se advierten nuevas preferencias en la demanda, de lo cual se
deduce la necesaria adaptacin de productos y servicios tursticos en destino. En tal
evolucin, el nuevo turista reclama productos novedosos y demanda ms contacto con
naturaleza, aventura y exotismo, combinado con relajacin, cultura y gastronoma.
22
-
3.3.1 EVOLUCIN DE LA ACTIVIDAD TURSTICA EN EL SALVADOR
Las previsiones realizadas para El Salvador por el World Travel & Tourism Council, en su
informe The 2005 Travel & Tourism Economic Research, apuntan un crecimiento medio
anual de demanda de un 3,4% hasta el ao 2015, situndolo como un pas con mayor
potencial de desarrollo. Tal crecimiento ha sido consistente desde el fin del conflicto
armado (1980-1992), a excepcin del 2001, cuando hubieron dos terremotos que originaron
grandes prdidas, y en el ao 2003, cuando la llegada de turistas fue alta pero menor que en
el 2002, ao especial por la celebracin de los Juegos Deportivos de C.A. y del Caribe.
Grfico 3.1: Evolucin de llegada de turistas: 1967 - 2004
Como se muestra en la siguiente figura, la principal regin emisora de turistas al pas es
aquella en la que ste se integra. Centroamrica supuso para El Salvador 637.570 llegadas
tursticas en 2004, que significa el 67% del total de turistas que recibe el pas.
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
Centro Amrica Norte Amrica Sur Amrica Europa Resto delMundo
2003 2004
Grfico 3.2: Principales Mercados Emisores de turistas a El Salvador
23
-
050,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
Guate
mala
Hond
uras
Nicara
gua
Costa
Rica
Estad
os U
nidos
Mxic
o
Cana
d
Alema
nia
Espa
a
Otros
Pas
es
2003 2004 Grfico 3.3: Principales pases emisores de turistas a El Salvador
Guatemala y Estados Unidos se configuran como los principales pases emisores de turistas
a El Salvador. Mientras E.E.U.U. ha aumentado su participacin en las llegadas
internacionales, Guatemala ha experimentado un descenso. La entrada de turistas en el pas
se produce mayormente por va terrestre (67,80%), 90% de las cuales corresponde a turistas
centroamericanos. Los pasos fronterizos ms utilizados son Las Chimanas y El Amatillo.
Va Terrestre67.80%
Va Martima0.13%
Va Area32.07%
Grfico 3.4: Va de entrada de turistas en 2004
24
-
La va area es utilizada principalmente por turistas norteamericanos, acaparando el 63,3%
de las llegadas en avin. Destaca la mnima presencia de la va martima como medio de
entrada al pas, debido al poco desarrollo del turismo de cruceros en el pas.
Actualmente el turismo representa el 2,7% del Producto Interior Bruto del pas. Si se
efecta un anlisis evolutivo de la contribucin del turismo al PIB, se observa el aumento
progresivo de ingresos tursticos en detrimento de productos tradicionales de exportacin
como el caf.
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Caf Turismo Azcar Camarn
Grfico 3.5: Ingresos por turismo comparado con productos tradicionales. (US$ Millones)
3.3.2 VALORACIN DE LOS PRINCIPALES MERCADOS EMISORES
3.3.2.1 TURISMO INTERNO
La falta de datos oficiales acerca de los movimientos del turismo nacional en el interior del
pas dificulta la determinacin del perfil del turista salvadoreo y sus motivaciones. Las
principales motivaciones de este tipo de turista apuntan a demandar servicios recreativos y
de ocio; estos se realizan en los parques recreativos, acuticos y naturales del pas.
El turismo interno se puede considerar como un mercado potencial debido al
desconocimiento del pas que poseen muchos salvadoreos, producido por la presencia de
un conflicto armado por aos, lo cual ha dificultado la movilidad interna, agravado por falta
de recursos econmicos para ello. La recuperacin y estabilizacin econmica de los
nacionales, alienta la posibilidad de acceso y descubrimiento de recursos tursticos del pas.
25
-
3.3.2.2 TURISMO INTERNACIONAL
A continuacin se describen los mercados internacionales, emisores de turistas a El
Salvador.
Mercado Centroamericano
Tal y como se ha reflejado, la regin centroamericana representa el principal mercado
emisor de turistas a El Salvador, suponiendo el 67 % del total de llegadas tursticas al pas.
El principal emisor lo constituye Guatemala, con 326.437 turistas en 2004. La entrada de
turistas guatemaltecos en El Salvador se produce durante todos los meses, destacando un
mayor flujo en abril (Semana Santa) y diciembre (Fin de ao). El flujo de turismo receptivo
perteneciente a los restantes pases de C.A. puede observarse en la siguiente grfica.
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
Guatemala Honduras Nicaragua Costa Rica Panam Belice
2003 2004
Grfico 3.6: Llegada de turistas centroamericanos a El Salvador 2003 2004
Mercado Estadounidense
Este mercado constituye la segunda regin emisora de turistas al pas (detrs de C.A.) con
225.910 llegadas. El incremento del poder adquisitivo y la disponibilidad de mayor tiempo
de ocio induce a que los estadounidense cada vez realicen ms viajes y de ms larga
distancia.
El turista potencial de Estados Unidos tiene como principal motivo para la realizar un viaje
de larga distancia: las vacaciones, recreo u ocio. Ciertos aspectos determinantes en la
eleccin del destino son que el lugar posea una cultura interesante y que sea un destino
seguro.
26
-
Mercado Europeo
Segn las previsiones de la OMT, en el ao 2020 habr ms de 729 millones de turistas
internacionales procedentes de Europa, con tasa de crecimiento anual del 3,4% en el
periodo 1995-2020. Dicha afirmacin viene a revalidar que Europa seguir siendo la mayor
regin emisora de turistas del mundo, con un 25% de la cuota de mercado mundial.
El turismo europeo que viaja a El Salvador es reducido, suponiendo solo un 3% del total de
llegadas internacionales al pas. De entre los pases europeos emisores de turistas a El
Salvador destacan Espaa, Alemania, Italia y Reino Unido.
3.4 DIAGNSTICO FODA PARA PRINCIPALES PERFILES DE TURISTAS.
En seguida se muestran las tablas con anlisis FODA de los perfiles tursticos que se
piensan atraer con el nuevo proyecto.
TURISMO DE NEGOCIOS
FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS Posibilidad de
mejorar el nivel de ocupacin hotelera mediante oferta complementaria de calidad que prolongue la estancia hacia el fin de semana: playa, actividades deportivas, giras o visitas fugaces
Aumento de la inseguridad, especialmente por la actividad de las maras
Buena infraestructura hotelera en San Salvador.
Ocupacin hotelera con picos importantes los das laborables
Importancia de su papel de capital comercial y logstica
Baja tasa de ocupacin media
Consolidacin fundamentalmente de Panam, como lder del sector en Centroamrica, especialmente en cuanto a Convenciones y Congresos.
Escasa oferta complementaria y actividades de ocio, vida nocturna, etc.
Aceptable oferta de restauracin en variedad y calidad Centro de compras de
primer orden Limitaciones de
acogida debido a la carencia de un centro de convenciones.
Definicin de un modelo de inversin publico privado que permita la rpida construccin de centros de convenciones.
Experiencia del nicho Aceptable nivel de
servicios. Inseguridad: realidad y percepcin LOCALIZACION
MERCADO Aeropuerto moderno Buena accesibilidad
por va area Falta de imagen y
posicionamiento en el mercado mundial.
Clima de negocios Mayor recinto ferial de Centroamrica.
REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR
San Salvador, San Miguel y Santa Ana Internacional, regional e interno
Tabla 3.2: Anlisis FODA para el turista de negocios.
27
-
TURISMO ARQUEOLGICO, HISTRICO, CULTURAL.
FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS Los actuales ncleos
arqueolgicos ofrecen un inters turstico reducido.
El programa Mundo Maya prev importantes inversiones tanto en la Joya del Cern como en Cihuatn.
Deterioro del patrimonio por falta de vigilancia y mantenimiento
Algunos de sus atractivos (La Joya del Cren, Patrimonio de la Humanidad) constituyen un testimonio nico acerca de la vida cotidiana de la cultura maya
Su dispersin no facilita la creacin de un producto comercializable.
Carencia de planificacin territorial: urbanizacin desordenada del entorno, impactos negativos, etc.
Algunos de los actuales ncleos arqueolgicos y su conjunto disponen de un buen potencial para implementar programas de carcter acadmico y cientfico.
Pese a su calidad de Patrimonio de la humanidad, el conjunto arqueolgico de la Joya de Cern, no justifica un viaje internacional.
Suficiente inters cientfico como para incitar la atencin de los segmentos especializados
Sitios arqueolgicos de mayor magnitud en pases vecinos. Compromiso de
CONCULTURA con el desarrollo turstico no resulta evidente.
Existencia de un gran nmero de vestigios arqueolgicos an por acondicionar.
Lo mismo sucede en el caso de los atractivos del patrimonio histrico.
Los escasos ncleos coloniales urbanos de cierta entidad estn afectados por un entorno desordenado y deteriorado.
Pertenencia a una red internacional: la Ruta Maya
LOCALIZACION La red de Casas de cultura, potenciando en particular algunas de ellas, pueden habilitarse como componente bsico de la oferta complementaria cultural..
Vestigios de la poca
colonial de indudable riqueza, destacando la ciudad de Suchitoto.
La adecuada puesta en valor de los actuales atractivos arqueolgicos y coloniales, requieren un elevada inversin publica.
Iniciativas recientes de oferta alojativa de calidad
Existencia de suficiente demanda como para construir una instalacin emblemtica de ocio-cultura-parque cultural o arqueolgico cultural capaz de atraer nuevos flujos tursticos
Importante oferta artesanal en algunas zonas, esencialmen- te La Palma, San Ignacio y Nahuizalco
Reducida oferta de alojamiento y complementaria, e informalidad de la misma.
REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR
Arqueolgico: Joya de Cern, S. Andres, Internacional
Histrico: Suchitoto Interno
Artesania: La Palma, San Ignacio, Nahuizalco
Tabla 3.3: Anlisis FODA para el turista cultural
28
-
ECOTURISMO Y AVENTURA FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS
Desgaste de ciertos entornos especialmente a causa de la contaminacin y la suciedad.
Excesiva urbanizacin de determinadas zonas
Segmento con un gran crecimiento.
Existencia de zonas de gran inters natural y paisajstico: bosques, lagos, volcanes, ros, rutas de belleza escnica.
Suciedad y degradacin en las zonas urbanizadas.
Posibilidad de estructurar zonas con una oferta complementaria equilibrada (ecoturismo, patrimonio, artesana, etc.) y de calidad.
Reducida oferta de alojamiento en zonas ecotursticas. Accesibilidad
relativamente buena Deterioro
medioambiental. Reducida oferta complementaria en reas consideradas: equipamiento y servicios en parques nacionales y espacios protegidos.
Ausencia de destinos masificados.
Urbanizacin desordenada.
Creacin de Centros de Interpretacin y actividades ecotursticas en espacios protegidos.
Climatologa favorable Presin demogrfica. Diversa oferta de ros
para la prctica del rafting.
Costa Rica, destino consolidado de ecoturstico y de aventura.
Insuficiente superficie protegida. Buenas rutas para el
senderismo y montaismo.
Falta de posicionamiento en el mercado internacional.
Explotacin de las aguas termales ligadas a la riqueza volcnica
Desastres naturales. Diferentes escenarios
para la prctica de deportes extremos.
Inexistencia de una oferta
articulada. Rehabilitacin Hotel
Cerro Verde. REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR
Lago de Coatepeque, Ilopango y Gija; Parque Nacional Montecristo y El
Imposible; Volcn Ilamatepec, Izalco y S.Salvador; Cerro Verde.
Internacional
Interno
Tabla 3.4: Anlisis FODA para el turista de montaa y ecoturismo
TURISMO DE SOL Y PLAYA
FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS Urbanizacin
descontrolada Por sus condiciones de
oleaje o mareas, algunas playas no son idneas para el bao ni para actividades nuticas.
Existencia de mucha demanda potencial.
321 Km. de playa de variadas caractersticas
Degradacin medioambiental
Posibilidad de renovar las instalaciones hoteleras obsoletas.
Existencia de playas de calidad sin gran urbanizacin Presin
demogrfica Excesiva privatizacin del frente marino en ciertas playas, como la Costa del Sol.
Inters inversionista extranjero, como cadenas hoteleras.
Carcter inexplorado de zonas de litoral. Prctica de
actividades contaminantes
Notable desarrollo turstico en Costa del Sol. Capacidad de competir
con Nicaragua, Honduras, Guatemala.
Suciedad Cercana de playas a centros urbanos.
Deficiencias en calidad y
servicios Proyecto Pennsula San Juan del Gozo.
Buenas comunicaciones Carencia de hoteles de
lujo/boutique. Apertura de un hotel Todo
Incluido en Los Cbanos. Posibilidad de proceso de ordenamiento territorial que reserve suelo para resorts.
Escasa oferta complementaria
Productos gastronmicos del mar.
REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR
Playa Los Cbanos, San Diego, Costa del Sol, Baha de Jiquilisco, El
Espino, Playas de La Unin
Internacional
Interno
Tabla 3.5: Anlisis FODA para el turista de playa
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TURISMO DE SURF
FORTALEZAS OPORTUNDADES DEBILIDADES AMENAZAS Desorden y suciedad
en las playas. Posicionamiento
internacional dbil. Encarecimiento de la
oferta de otros pases ms consolidados como Costa Rica.
Existencia de playas idneas, como playa El Sunzal, Punta Mango y playa Las Flores.
Prctica de actividades contaminantes.
Carencia de instalaciones adecuadas de acogida. Existencia de un
segmento de mercado de alto poder adquisitivo.
Tasas de aerolneas por transporte de tablas de surf.
Oferta de alojamiento generalmente de baja calidad.
Fcil accesibilidad al pas y a sus playas. Calidad de las olas
Escasez de oferta complementaria, especialmente para acompaantes no surfistas.
Proyecto Puerto La Libertad en ejecucin.
Extensin de perodo de buenas olas: Marzo a Noviembre. Buenas conexiones
areas (EE.UU.). Iniciativas de
servicios de calidad en puntos concretos de la costa orientados a este segmento. Oferta de paquetes
tursticos todo incluido. Productos
gastronmicos del mar.
REGIN QUE SATISFACE PERFIL MERCADO EMISOR
Zona costera al oeste de Puerto de La Libertad: Playa El Sunzal.
Zona costera oriental: Playa Las Flores y Punta Mango.
Internacional
Nacional
Tabla 3.6: Anlisis FODA para el turista surfista 3.5 SURGIMIENTO DE LA INDUSTRIA HOTELERA EN EL SALVADOR
Los inicios de la industria hotelera fueron motivados por dos razones de peso:
Iniciativa privada de identificar la rentabilidad de este tipo de inversiones Los incentivos fiscales y las facilidades de crdito que le fueron otorgadas al sector Todo esto debido al crecimiento del turismo en El Salvador, esto propicio la construccin
de cuatro hoteles en San Salvador: Camino Real, Ritz, Alameda y Terraza adems de entrar
en operacin del hotel de montaa Cerro Verde.
Las polticas de aquella poca encaminaban a una estrategia de posicionamiento la cual
consista en vender al extranjero una imagen de El Salvador como un pas de de sol, arena y
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-
playa para atraer el mercado turstico internacional, con la implantacin de la estrategia se
procedi a la edificacin de los hoteles: Pacific Paradise, zalco Cabaa Club y Tesoro
Beach
El desarrollo de la industria hotelera, se vio beneficiado en gran parte por la construccin
de carreteras en paralelo con la construccin del Aeropuerto de Comalapa, esto potenci el
turismo de playa y la construccin de ms hoteles dentro de la capital como el Hotel Siesta;
la industria hotelera prometa un crecimiento acelerado gracias a los beneficios de las
polticas implantadas, al desarrollo de infraestructura y al potencial turstico ofrecido.
La dcada de los 80s estuvo marcada por el conflicto armado, el cual afecto en gran
medida a la industria hotelera debido a la inseguridad que se viva en aquella poca, a causa
del conflicto armado que se viva, este fue un factor de afecto en gran medida al turismo
debido a que en el mercado extranjero El Salvador tena una imagen de pas inseguro,
como efecto del conflicto armado que este se viva.
La industria hotelera, en particular, fue afectada en los primeros aos del conflicto armado,
pero posteriormente su situacin mejor, mostrando niveles aceptables de ocupacin a
causa de a la escasez de habitaciones que haba en la capital para albergar a las personas
mencionadas. Un caso especial fue el del Hotel Camino Real, el cual estaba considerado
como el hotel ms seguro, y que se benefici enormemente al ser escogido por la prensa
internacional como su base de operaciones. Los establecimientos que salieron ms
perjudicados fueron los situados en la costa, por su orientacin al turismo recreacional.
Luego de firmados los acuerdos de paz la industria hotelera tuvo su crecimiento gracias a la
apertura ofrecida por el pas y al desarrollo de turismo en El Salvador; adems de las
polticas de explotacin de las principales zonas tursticas del pas.
3.6 DIAGNSTICO SECTOR TURISMO HOTELERO EN EL SALVADOR
Con frecuencia se afirma que la fuerza competitiva de una nacin o de una regin es
dependiente del nivel de productividad que posea y de la estrategia con que se canalice.
Un pas con abundancia de recursos no tiene que ser precisamente una nacin prspera; la
productividad que tenga s es determinante para arrojar buenos resultados en los
indicadores econmicos. Y en todo caso, son las empresas de esa nacin las que generan
31
-
los parmetros de competitividad y productividad. La ventaja competitiva se determina por
la habilidad de una empresa o grupos de empresas para innovar y mejorar continuamente
sus productos y servicios.
La actividad turstica no ha sido durante las pasadas dcadas un rubro en el que El Salvador
se haya destacado, pues la competitividad se ha centralizado en las empresas de servicio,
queriendo lograr lo mismo con las industrias a mediano plazo.
Ms que una desventaja del sector turismo, se ha considerado como una oportunidad para
impulsarlo y explotarlo; segn investigaciones del Ministerio de Turismo, el pas posee un
atractivo potencial para el visitante local y extranjero que an no ha sido explorado. En
este sentido, se han identificado una serie de clusters tursticos que brindan una serie de
alternativas para todos los gustos disponibles en los viajeros; todo esto genera al final una
ventaja competitiva sostenible para los pases centroamericanos, volvin