EZWAN BIN BUSTAMIN KETUA PUSAT PENGAJIAN ... - Laman...
Transcript of EZWAN BIN BUSTAMIN KETUA PUSAT PENGAJIAN ... - Laman...
T E R I M A K A S I H
EZWAN BIN BUSTAMIN KETUA PUSAT PENGAJIAN PENGURUSAN PERUMAHAN 14 APRIL 2015
Urbanisasi tanah merupakan “sumber yang tidak boleh diperbaharui”
berkongsi kemudahan-kemudahan awam
peraturan berkaitan dengan penyenggaraan dan pengurusan bangunan berstrata perlu jelas, teratur dan berkesan
PENGENALAN
LIFE CYCLE HARTA TANAHSTRATA
5
Pembangunan
Penyerahan
PENGURUSAN • Penyenggaraan • Pembaikan • Pengubah suaian
Perancangan
Pemusnahan/ perobohan
• Pembinaan • Pemasaran
• Reka bentuk • kajian pasaran
• Jualan • Pajakan/sewaan • Janaan pendapatan
• Keusangan • Tidak selamat • Tidak ekonomik
APA ITU PEMBANGUNAN STRATA?
• Pemajuan melibatkan pecah bahagi bangunan/tanah di bawah Akta Hakmilik Strata 1985.
• Pemilik petak bertanggung jawab terhadap pengurusan dan penyenggaraan Harta Bersama.
• Aktiviti dan tingkah laku sesuatu penghuni mempunyai kesan signifikan terhadap keselesaan dan keharmonian penghuni-penghuni lain.
ELEMEN STRATA
5
PETAK AKSESORI – eksklusif & appurtenance
PETAK – eksklusif
HARTA BERSAMA - kolektif
“separa eksklusif”
5.39 Juta mendiami skim Strata
(19% Penduduk Malaysia)
15,621 Kawasan Pemajuan
(Kondo, Apartment, Pangsapuri, Flat)
1,347,501 bilangan petak
FAKTA UTAMA MENGENAI STRATA
Nota*anggaran 1 petak : 4 penduduk
*maklumat daripada COB PBT sehingga 30 Jun 2014
POLL SESSION
Berapa ramai di kalangan
tuan/puan yang menduduki skim
strata ?
4
telah terima CCC
VACANT POSSESSION
PEMAJU
Pengurusan dilaksana oleh Pemaju
JMB/JMC
Pengurusan Bersama selepas 12 bulan VP yang pertama
BADAN PENGURUSAN (MC)
Pengurusan oleh komuniti pemilik-pemilik petak setelah
¼ syer agregat telah dipindahmilik PEMBUBARAN MC
GARIS MASA PENGURUSAN STRATA
Pengurusan ditamatkan apabila pecah bahagi ditamatkan.
JMB/JMC • Satu badan pengurusan harta
bersama yang terdiri dari kalangan pemunya petak dan pemaju.
• Ahli jawatankuasa di kalangan pemunya petak dipilih melalui satu Mesyuarat Agung Tahunan (AGM)
• Ditubuhkan selepas 12 bulan serahan milikan kosong (VP) yang pertama
• JMB istilah untuk pemajuan kos sederhana dan tinggi
• JMC istilah untuk pemajuan kos rendah JARGON
PERBADANAN PENGURUSAN
(MC) • Satu badan pengurusan harta bersama yang terdiri dari hanya kalangan pemunya petak.
• Ahli jawatankuasa di kalangan pemunya petak dipilih melalui Mesyuarat Agung Tahunan (AGM).
• Ditubuhkan selepas ¼ syer agregat telah diserah milik daripada pemaju kepada pemunya petak
EJEN PENGURUSAN • Pengurus Harta yang dilantik oleh
entiti Pengurusan Harta Bersama/Pesuruhjaya Bangunan untuk menjalankan peranan dan tanggung jawab pengurusan harta bersama dengan balasan yang dipersetujui bersama.
• Profesional yang berdaftar di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981
Status Pihak Pengurusan
Mengikut Jenis & Bilangan di Kawasan Pemajuan (Jan-Jun
2014)
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
12
PRINSIP
PENTING
Prestasi
Maksimum
Untung
Sifar
Selamat
Kos
Rendah
“NO RISK, NO
REWARD”
6
Menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan
Menentukan dan mengenakan caruman kumpulan wang penjelas
1
2
3
9
PERANAN DAN TANGGUNG JAWAB PENGURUSAN HARTA BERSAMA
4
Mengambil insurans
Mematuhi notis dan arahan PBT atau pihak berkuasa awam
6
Menyedia dan menyenggara daftar pemunya petak 5
6
7
9
PERANAN DAN TANGGUNG JAWAB PENGURUSAN HARTA BERSAMA
Audit dan menyenggara akaun
Menguatkuasakan undang-undang kecil
Menyediakan pejabat pentadbiran 8
6
Membuka akaun penyenggaraan
Menubuhkan akaun kumpulan wang penjelas
9
10
11
9
PERANAN DAN TANGGUNG JAWAB PENGURUSAN HARTA BERSAMA
Membayar caj dan caruman bagi unit tidak dijual (untuk kes pengurusan masih di bawah tanggung jawab pemaju)
12 Menyediakan rekod akaun
Melantik juruaudit 13
6
Wajib membayar caj
Wajib membayar caruman
1
2
3
9
TANGGUNGJAWAB PEMUNYA/PEMILIK PETAK
Hadir ke AGM
4 Mengundi ahli jawatankuasa
Mematuhi undang-undang kecil 5
Statistik dan Jenis Aduan Yang
Diterima (Jan-Jun 2014)
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
1322 Aduan
1138
Aduan
1034 Aduan
997 Aduan
954 Aduan
598 Aduan
556 Aduan
19
8399
8399
MANAGING BUILDING EFFECTIVELY
5
Good financial practice
Transparent
Menguatkuasakan undang-undang kecil
Jawatankuasa aktif dan komited
Pembeli/pemilik/penduduk bekerjasama
1
2
3
4
5
Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) “Pesuruhjaya” ertinya Pesuruhjaya
Bangunan yang dilantik di bawah subseksyen 4(1), dan termasuk mana-mana Timbalan Pesuruhjaya dan pegawai lain yang dilantik di bawah subseksyen 4(1) untuk menjalankan kuasa atau melaksanakan kewajipan yang dikenakan oleh Pesuruhjaya;
PESURUHJAYA BANGUNAN
Mesyuarat * Arahan buat mesyuarat pertama/agung
* Lantik seseorang jika mesyuarat gagal dilaksanakan
Akaun Pemantauan Ke atas JMB/MC/SubMC * Audit tahunan * Deposit wang diterima pembeli & petak
tidak terjual * Dibuka ikut nama kawasan * Penyelesaian pertikaian berhubung akaun * Lantik juruaudit bebas
Dokumen * Akaun, Kaedah Dalaman & Minit Mesyuarat
– simpan untuk rekod dan mudah untuk akses maklumat
* Memfailkan Jadual Unit Syer yang diterima daripada pemaju (Borang 3)
Penguatkuasaan * Arahan pemaju deposit harta bersama * Lantik ejen pengurusan * Sahkan jumlah elaun JMC * Waran Penahanan * Pendakwaan
Kuasa COB
Unit COB di Malaysia Pihak Berkuasa Tempatan
Lain-lain Jabatan/Unit
Unit COB
Pemantauan Pengurusan Akaun
(Kewangan) Pengurusan Harta
Pentadbiran / Latihan
Pengurusan & Penyenggaraan Bangunan Strata (Residential, Commercial, Industrial)
Bidang kuasa Akta 318 Akta 663 Akta 757
1. Penubuhan JMB / Pelantikan Ahli Majlis MC
2. Pengurusan Bangunan
3. Penyenggaraan Bangunan
4. Pengurusan Akaun
5. Penguatkuasaan
Lain-lain
1.Pengurusan Aduan
2. Khidmat Nasihat Perundangan
3. Kursus/Latihan
Penubuhan JMB/MC melalui mesyuarat agung tahunan.
Memberi peluang kepada semua penduduk untuk memilih wakil-wakil penduduk yang dikenali sebagai JMB/MC (Akta 318)
PEMERKASAAN PENDUDUK
STRATA
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Mengamalkan prinsip demokrasi
KEBERKESANAN PELAKSANAAN
Keberkesanan pelaksanaan adalah
merujuk kepada jumlah dan jenis
tindakan penguatkuasaan yang diambil oleh COB PBT.
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
KUALITI PENYAMPAIAN
PERKHIDMATAN
Kualiti penyampaian perkhidmatan
adalah merujuk kepada jumlah aduan
diterima yang berjaya diselesaikan oleh COB PBT.
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Statistik Tindakan Penguatkuasaan
Akta 663 Mengikut Jenis Kesalahan (Jan-Jun 2014)
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Pengeluaran surat/notis peringatan
87.37%
10.43%
1.05%
0.78%
0.27%
0.09%
0.01%
27
Pengurusan Keselamatan dan Risiko
Penyenggaraan
Kewangan
Sokongan dan Kesedaran Penduduk
Penubuhan Dan Pengurusan Badan
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
ELEMEN UTAMA
25%
25%
20%
20%
10%
DEFINISI
Kualiti kehidupan penghuni bangunan berstrata adalah merujuk kepada penilaian kualiti pengurusan kawasan pemajuan berstrata
Status Penarafan Bintang Kawasan
Pemajuan Berstrata Mengikut PBT (Jan-Jun 2014)
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
72 sampel (1 %)
1758 sampel (26%)
1291 sampel (20%)
2932 (44%)
602 sampel (9%)
Bil. Kaw. Pemajuan : 15,621 Bil. Sampel : 6,655 Data diterima dari COB PBT 2014 29
RUMUSAN • Sungguhpun pemajuan berstrata
telah lama bertapak di negara ini, kesedaran mengenai tanggung jawab sebagai penghuni strata masih rendah
• Usaha yang lebih gigih diperlukan bagi meningkatkan kesedaran memandangkan trend penduduk yang mendiami skim strata semakin meningkat saban hari.
• Pengurusan strata seharusnya adalah satu usaha berdaya sendiri (self-management) dan melibatkan campur tangan pihak ketiga yang minimum.
• Kesejahteraan penduduk strata adalah bergantung pada kesatuan, keharmonian dan kerjasama yang ada pada masyarakat itu sendiri.