Extension et renouvellement urbains Les enjeux, les … · 2 EXTENTION URBAINE ET RENOUVELLEMENT...

Association loi 1901 regroupant élus, professionels et administrationsSiège social : 33 rue Barbet de Jouy - 75007 ParisSecrétariat général permanent assuré par la Direction Régionale de l’Équipement d’Ile-de-France (DREIF) et l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la région d’Ile-de-France (IAURIF)

Extension et renouvellement urbainsLes enjeux, les coûts et les outils

SYNTHÈSE DES RÉFLEXIONS DU GROUPE DE TRAVAIL

Observatoire Régional du Foncieren Ile-de-France

OCTOBRE 2005

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EXTENTION URBAINE ET RENOUVELLEMENT URBAIN : LES ENJEUX, LES COÛTS ET LES OUTILS - Groupe de travail de l’ORF

GROUPE DE TRAVAILPrésidence Rapport Catherine DERCOURT Marc SAUVEZG-SNAL IDF Picardie AUDESO

Coordination technique Amélie FILLASTRE

Membres du groupe IAURIF / ORFAnne BAIN

Agence Foncière et Technique de la Région ParisienneMarie-Antoinette BASCIANI-FUNESTRE

DREIF/ORFJean-Marie BERNARD

Fédération Nationale des SEMAlain BERTRAND

EPA Seine Arche Didier CALMELS-KOUDRINE

A&mRaphaël CATONNET

SEM 92Françoise CHEVALIER

Caisse des Dépôts et ConsignationsJoseph COMBY

Association des Etudes FoncièresJean-Pierre DAVID

SEFRI-CIMEDelphine DEPAIX

EFIDISJean-Philippe DEVILLERS

Mairie de ParisFrançois DUBOIS

Mairie de ParisOlivier DUCROHET

Communauté d'agglomération du Val d'OrgeDominique DURET

OPAC Interdépartemental de l’Essonne, du Val d’Oise et des YvelinesBrigitte GARROUSTE

Agence Foncière et Technique de la Région ParisienneDenis LANDART

Association Régionale des Organismes HLM d’Ile-de-FranceMathieu LAURENT

Association Régionale des Organismes HLM d’Ile-de-FranceJean-François LE TOURNEUR

Communauté d’agglomération des YvelinesGilles LIAUTARD

DDE de l’EssonneFrédérique MONICHON

NEXITYViviane PENET

Agence Foncière et Technique de la Région ParisienneMonique PRIM

Société Anonyme d’Economie Mixte et d’Aménagement du Territoire du Département de Seine-Saint-DenisFrançoise PUJOL

Syndicat d’Action Foncière du Val-de-MarneFabienne REVERDY

Syndicat d’Action Foncière du Val-de-MarnePhilippe RIO

Syndicat d’Action Foncière du Val-de-MarneYves TAFFIN

Association Régionale des Organismes HLM d’Ile-de-FranceMichel THAREAU

EFIDISArnaud TRECOUR

AUDESOBenoît VERNIERE

DDE 91Patrick VIGNEYFédération des promoteurs constructeurs IDF

L'Observatoire Régional du Foncier (ORF) aété créé en 1987. L'ORF a pour objectif dedévelopper un partenariat entre les repré-sentants de l'Etat, de la Région, des dépar-tements, des communes et des profession-nels afin de répondre au besoin d'informa-tion régionale et de réflexions dans ledomaine du foncier.

Les actions de l'ORF visent à :

• Observer l’évolution des marchés fon-ciers, c’est-à-dire, collecter, analyser et dif-fuser des informations sur l'offre foncière,ses composantes, les usages fonciers, laconsommation des terrains urbains etruraux et les prix fonciers urbains, péri-urbains et agricoles ;

• Coordonner et rassembler les différentesinitiatives prises dans le domaine de laconnaissance foncière ;

• Faciliter la diffusion et la présentation detravaux relatifs à la question foncière ;

• Organiser des rencontres et des débatsentre tous les membres de l’Association,élus, professionnels, administrations ;

• être à l’écoute des besoins et des problè-mes et suggérer les moyens d’y répondre ;

• Promouvoir des partenariats ;

• Proposer des actions visant à améliorer,dans le cadre d’un aménagement régionalcohérent, l’offre foncière en Ile-de-France.

Pour tout renseignement complémentaire vous pouvez vous adresser à l’équipe :Amélie Fillastre - Déléguée Région - 01 53 85 79 56 - [email protected]çoise Boulin 01 53 85 79 18 - [email protected] Marie-Antoinette Basciani-Funestre - Déléguée Etat 01 40 61 86 07 - [email protected] de Lestanville 01 40 61 86 37 - [email protected]

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INTRODUCTION

1. EXTENSION ET RENOUVELLEMENT URBAINS :

QUELS ENJEUX ?

2. L’INGÉNIERIE À PROMOUVOIR

3. UTILISER LES OUTILS FONCIERS ADAPTÉS

AU CONTEXTE

4. LES OUTILS FINANCIERS A MOBILISER

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Les réflexions récentessur une démarche deplanification régionale

ont mis l’accent sur lanécessité d’undéveloppement urbainpermettant une relancesignificative de laconstruction. Dans le cadrede ces réflexions, lesquestions ont porté sur lamanière de créer une offreurbaine plus abondante touten respectant un certainnombre de principes quis’expriment en termes delocalisation et de densité :s’inscrire dans une gestionéconome de l’espace encréant des espaces plusdenses ou proposer uneoffre de transports et deservices de qualité endensifiant les quartiers desabords de gares et decentres anciens.

Les principes de créationd’une offre urbaine dequalité font l’objet d’unquasi-consensus. Or,l’aménagement de grandesemprises qui a permis derépondre aux besoins durantles périodes précédentes nerépond plus à ces principesde développement urbainéconome d’espace et adaptéà la demande de services.

Pour y répondre, il apparaîtqu’il faut agir en extension eten renouvellement urbainsde manière complémentaireet concomitante. Il s’agitd’interventions quirecouvrent des enjeuxdifférents et appellent desoutils et des savoir-faireadaptés. Les obstacles querencontrent aujourd’hui lesprofessionnels et les élusdans le cadre de cesnouvelles pratiques résidentdans la difficulté à mobiliserdu foncier disponible, dans lademande des populationsnouvelles qui ne va pas dansle sens d’une densificationvoire dans le refussystématique de toutesnouvelles constructions de lapart des habitants.

L’objet du groupe de travailest de proposer un guide surdes outils d’ingénierie etd’action foncières àmobiliser pour répondre àces difficultés. Le groupe detravail a tenté de cerner dansun premier temps, lesdifférents enjeux à mettre enœuvre en extension et enrenouvellement puis il arepéré un certain nombred’outils d’intervention queles collectivités locales ont àleur disposition. Le groupe a

travaillé à partir d’exemplesd’opérations présentés enintroduction de chaqueséance de travail, ce qui apermis d’amorcer les débatssur les enjeux dansdifférents typesd’intervention et d’ouvrirensuite la réflexion sur lesoutils adaptés. Cet échanged’expériences a égalementprésenté l’intérêt de pointercertaines précautions àprendre.

INTRODUCTION

Catherine DERCOURT

Présidente du G-SNAL Ile-de-France Picardie

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Les délais

En raison des nuisances surl'environnement, des conséquen-ces financières et de l'affichagepolitique, les délais d'aménage-ment qui s'imposent dans lecadre d'opérations de renouvelle-ment urbain sont souvent trèscourts. En revanche, la maîtrisefoncière en amont est, quant àelle, longue et complexe car lessites sont occupés par des co-propriétés ou activités qui néces-sitent d'être relogées ou dépla-cées. De plus, les pollutionséventuelles, la prise en comptedes risques d'inondation et lesfouilles archéologiques allongent ladurée de préparation du foncier.

Ce temps de préparation néces-sairement long est difficilementconciliable avec des coûts deportage foncier très élevés enmilieu urbain, ce qui constitue l’unedes principales difficultés d'inter-vent ion en renouve l lement .Aussi, l'aménageur a tout intérêtà prendre le temps de définirune stratégie de maîtrise foncièrede l’opération pour limiter au maxi-mum le temps de portage foncier.

Dans le cadre d'opérat ionsimportantes d'extension urbaine,dont la réalisation s'inscrit dansle temps long, la maîtrise dufoncier est souvent plus facileet rapide car il existe peu derisques de pollution et les sitessont souvent inoccupés et pas oupeu bâtis.

En revanche, des évolutions etdes adaptations du projet sontinévitables, ce qui nécessited'élaborer un phasage de l'opé-ration, ceci étant d'autant plusimportant depuis la suppressiondes plans d'aménagement dezone (P.A.Z.) dans les ZAC.

Les besoins d’études

En renouvellement urbain commeen extension urbaine, une ingénie-rie préalable bien menée garantit laprise en compte de l’existant et del’environnement dans le projet. Enoutre, le renforcement descontraintes réglementaires(archéologie préventive, protectiondu patrimoine et de l’environne-ment) conduisent à accroître lechamp des études préalables et ladurée de la phase qui y est consa-crée dans un projet d’aménage-ment. Cette évolution entraîne unehausse des délais et des coûts indi-rects d’aménagement qu’il est par-fois difficile d’assumer. Mais dansun contexte où les contraintesréglementaires conduisent àaccroître la phase des études préo-pérationnelles, le groupe de travailsouligne néanmoins le déficit d’in-génierie en amont des études préa-lables.

En renouvellement, une ingénieriebien menée doit porter sur l’évalua-tion des besoins de relogementdes populations et de relocalisationdes activités, sur la connaissancedu site (historique de l’occupationdu site, présence de risques de pol-lution, d’effondrement, etc.) et surla connaissance du tissu urbainenvironnant (évolution du quartier,des formes urbaines, de la tramefoncière, etc.). Dans ce contexte,l’ingénierie préalable au projet estd’autant plus importante que lesrisques financiers sont grands etque les délais et les aléas de l’opé-ration doivent être définis.

Dans le cadre de grandes opéra-tions d’extension urbaine, uneréflexion préalable pertinente doitporter sur plusieurs périmètres : dupérimètre du bassin de vie pourmesurer les besoins et les retom-bées de l’opération jusqu’au péri-mètre plus restreint de l’opération

stricte pour évaluer l’«opérationna-lité» foncière et la faisabilité écono-mique de l’opération.

Certaines communes manquent demoyens financiers ou techniquespour mener à bien ces études préa-lables. Par conséquent, il est fré-quent que les études soient réali-sées par l’aménageur. Ceci pose leproblème de leur réalisation troptardive et soulève la question del’évolution du métier d’aménageurqui intervient de plus en plus dansl’ingénierie.

1. EXTENSION ET RENOUVELLEMENT URBAINS :QUELS ENJEUX ?

Saint-Denis (93) - Chantier Truffaut, 1999

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Antony (91) - Chantier et grue, 1998

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Qu’il s’agisse de financements pro-posés par la CDC, l’ANRU, l’Etat oula Région, plusieurs types d’aidessont à la disposition de collectivitéslocales pour réaliser des étudespréalables (cf 4- Les outils finan-ciers à mobiliser).

De manière générale, il faut signa-ler le manque de structures capa-bles de mener des études quisoient transversales et qui dépas-sent les approches sectorielles dedéveloppement économique, d’ha-bitat, etc.

De la même manière, en amont detoute opération d’aménagement, ilsemble que les études servant àl’élaboration de stratégies concer-tées à des échelles supracommu-nales en vue de la préparation deprojets d’aménagement soientinsuffisantes. Ceci pose la questiondes outils dont il convient de doterles structures intercommunales.

Ce travail d’animation préalable avecl’ensemble des acteurs impliquésdoit s’inscrire dans le calendrier desélus et a un coût ; ce qui pose doncla question des délais et du finance-ment des études préalables.

Il revient aux collectivités localesd’envisager en amont, c’est à direavant même les études préalables,les montages et les partenariats àréaliser pour permettre aux opéra-teurs d’intervenir dans de bonnesconditions. Le plan local d’urba-nisme (PLU) doit être le cadre deces réflexions (cf 2 - L’ingénierie àpromouvoir).

Les coûts

Il faut tout d’abord signaler l’ab-sence d’étude globale, depuis denombreuses années, sur les coûtsde l’aménagement.

Concernant les coûts de construc-tion proprement dits, un rapidetableau à dire d’experts pourraitmontrer que, plus la densité à laparcelle augmente, plus les coûts

de construction augmentent euxaussi. Le coût de construction dumètre carré de plancher est deuxfois plus élevé pour un habitat col-lectif haut que pour un habitat indi-viduel en rez-de-chaussée.

Concernant les coûts d’urbanisa-tion, on peut distinguer les coûtsde superstructure des coûts d’in-frastructures. Les équipements desuperstructure sont généralementdéjà là, en milieu urbain, et n’aurontpas à être imputés aux construc-tions nouvelles. La question estcependant de savoir s’ils doiventl’être en extension urbaine à proxi-mité de l’urbanisation existante.

En revanche, les coûts d’infrastruc-tures sont intuitivement, toujoursplus coûteux en milieu dense carles exigences techniques induisentdes coûts plus importants mais lesdernières études réalisées sur cescoûts datent des années 1970.

Dans le cadre d’une étude sur lecoût des basses densités(1), uneapproche statistique rapide, parsimple traitement de bases de don-nées existantes, avait été menéepar l’ADEF sur l’ensemble des com-munes situées entre 15 et 30 kmdu centre de Paris. Elle a montréqu’il existait bien («toutes choseségales par ailleurs») une nette cor-rélation entre le montant des bud-gets communaux (de fonctionne-ment) par habitant et la proportionde maisons individuelles dans leparc de logements existant. Maiscette corrélation est inverse decelle que beaucoup imaginent :c’est lorsque la proportion de loge-ments collectifs augmente que lesbudgets de fonctionnement com-munaux augmentent. Par ailleurs iln’existe pas de corrélation percepti-ble entre la proportion de loge-ments individuels et les budgetsd’investissement des communes.

Au total, dans l’état actuel desconnaissances, il n’existe aucun

argument économique qui per-mette d’affirmer que l’extensionurbaine serait plus coûteuse que lerenouvellement urbain. Le peu dedonnées qui existent tend plutôt àdémonter le contraire, ce qui neconstitue d’ailleurs nullement uneraison de condamner le renouvelle-ment urbain puisqu’il peut y avoid’autres critères que les critèreséconomiques.

(1) ADEF. Coût-avantage des basses densités résidentielles :état des lieux

Ivry-sur-Seine (94) - Port d’Ivry Quai Marcel Boyer Les infrastructures portuaires

Les enjeux spécifiques du renouvellement

des sites industriels

Les enjeux spécifiques du renouvelle-ment de sites industriels ont été peudéveloppés dans le cadre du présentgroupe de travail car cette question afait l’objet d’un précédent groupe detravail de l’ORF en 2003(2). Lesconclusions du groupe de travail met-taient en évidence que la réhabilita-tion de sites industriels en vue d’unevalorisation urbaine entraîne descoûts importants et que le processusde dépollution n’est pas assez sécu-risé. Le groupe de travail formulait plu-sieurs propositions :

• inscrire le coût de la dépollutiondans les bilans des entreprises,

• fixer des normes de dépollution plusexigeantes,

• instaurer un contrôle de la dépollu-tion a posteriori,

• créer un crédit impôt dépollutionpour les organismes fiscalisés;

• prévoir une «aide dépollution» dansle cadre d’un projet (CPER) pour lesorganismes exonérés.

(2) ORF. Les obstacles à la mobilisation du foncier, rapport degroupe de travail, Octobre 2003. 44 p.

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La concertation

Pour les élus locaux, il est difficiled’assumer des choix de nouvellesconstructions ou de densification.Un des enjeux forts est lié à l’idéepeu affirmée que la densité urbainepeut répondre à des besoins dequalité de vie mais aussi qu’ilexiste des moyens de produire devrais quartiers en extension : main-tien des densités, intégration desservices et des équipements,mixité fonctionnelle(3). La phase deconcertation permet à la collecti-vité locale de nouer avec ses habi-tants un dialogue constructif. Dansce sens, la concertation citoyenneest un outil d’explication des pro-jets d’aménagement et il sembleque l’implication des citoyens dansl’élaboration des projets permettede réduire les sources de conten-tieux. De plus, la concertationoblige à des efforts d’explication etde justification des projets(4).

Les enjeux spécifiques des opéra-tions de rénovation urbaine subventionnées par l’ANRU

Les programmes de rénovationurbaine prévus dans le volet rénova-tion urbaine de la loi du 1er août 2003constituent un outil de renouvelle-ment urbain aux enjeux spécifiques.Le premier objectif des programmesde rénovation urbaine est la requalifi-cation des espaces publics et privés,l’objectif sous-jacent étant d’intro-duire une plus grande mixité à terme.

Les enjeux spécifiques des opérationsANRU mis en avant sont les suivants.

Un projet de relogement doit être sou-mis dans le cadre du dossier présentéà l’ANRU. Le relogement se fait d’unepart dans le parc existant et d’autrepart dans le parc reconstruit. L’objectiffixé est de un logement reconstruitpour un logement détruit. Le dossierdoit préciser les sites envisagés, uneévaluation des coûts et un planningdes reconstructions. Les reconstruc-tions peuvent se faire sur site et horssite. Concernant les reconstructionshors site, le problème auquel se trou-vent confrontés les bailleurs sociauxest de retrouver à long terme le fon-cier nécessaire pour le relogement.De plus, la question de l’échelle àlaquelle se fait la reconstitution duparc pose problème.

Par ailleurs, l’enjeu patrimonial estimportant pour les bailleurs sociaux.L’objectif étant dans le cadre de cesreconstructions, d’introduire de nou-veaux produits, il s’agit de créer desproduits qui soient adaptés à lademande de la population, c’est unpari sur l’avenir qui nécessiterait uneréflexion approfondie sur les évolu-tions sociales et démographiques despopulations concernées. Or, la ques-tion du relogement est souvent traitéetrop rapidement.

Les opérations de rénovation urbainesouffrent également de l’absenced’aménageur car les bailleurs sociauxn’ont pas les compétences techni-ques pour travailler sur la cohérenced’ensemble d’un projet d’aménage-ment. Les bailleurs sociaux auraientbesoin d’arbitrages techniques exté-rieurs. Or, les aménageurs ou structu-res d’aménagement telles que lesSEM ne sont pas intégrés dans laconception du dossier. Les bailleurssociaux voient ainsi leur métier évo-luer vers le montage de projetsurbains parfois complexes.

Pour les bailleurs sociaux, les pro-grammes de rénovation urbaine pré-

sentent l’avantage de les aider àrequalifier leur patrimoine, néanmoinsle coût des opérations est important.Or, à la différence des opérations derenouvellement urbain classiques, lesacteurs privés ne sont pour lemoment pas mobilisés sur ces opéra-tions. Les bailleurs sociaux insistentsur le fait que les professionnels de lapromotion privée ont des compéten-ces à apporter et qu’il est essentiel deles associer très tôt aux programmesde rénovation urbaine. Certaines col-lectivités locales ont pris l’initiatived’associer des opérateurs privés maisde manière générale, les projets derénovation urbaine souffrent de cetteinsuffisance et de l’insuffisance d’untravail commun associant aménageur,bailleur et promoteur.

Par ailleurs, il est souligné que le parcdétruit est un parc depuis longtempsamorti ce qui constitue une pertefinancière importante pour les orga-nismes HLM. En outre, sur le marchéfoncier, on observe une hausse desvaleurs foncières dans les secteurs oùdes projets de rénovation urbaine sontprévus, aussi la participation finan-cière du secteur privé devrait êtreenvisagée dès à présent. Sur certainssites, la logique de marché permetd’envisager la venue immédiated’opérateurs privés, sur les autres,une intervention d’opérateurs privésultérieure à la rénovation nécessiteque des réserves foncières soientcréer. Le comité d'évaluation et desuivi de l'Agence nationale pour larénovation urbaine précise dans sonpremier bilan que l'objectif de mixitésocial est souvent mis à mal par lapénurie de foncier.

Enfin, il semble important de ne pasdissocier la rénovation du parc social,du renouvellement urbain et plus lar-gement de l’aménagement à grandeéchelle. Il s’agit de trois échellesemboîtées. Afin de cibler les aides etparvenir à un équilibre, il convientdonc d’avoir une lecture croisée desbilans financiers des opérationsANRU, des bilans des opérationsd’aménagement et de la fiscalitélocale.

(5) Le Comité d'Evaluation et de Suivi de l'ANRU a été misen place par Jean-Louis Borloo en juillet 2004. Il joue,selon les termes du Ministre, le rôle de «vigie républi-caine». Le CES veille à ce que l'action de l'ANRU ait unimpact réel sur les perspectives de vie, d'avenir des habi-tants. Son objectif est de veiller à ce que les projets derénovation urbaine tiennent compte des enjeux socio-économiques du Plan de Cohésion Sociale, qui sont l'em-ploi et la formation, l'éducation, le logement et l'égalitédes chances. Il rend un rapport semestriel au Ministreainsi qu’au président de l’ANRU.(3) IAURIF. Appréhender la densité, Notes rapides n° 382, 383,

384, Juin 2005.(4) ORF. Concertation citoyenne et contentieux de l’urbanisme,

Décembre 1999. 73 p.

Des métiers en évolution

Mantes-la-Jolie (93) - destruction d’un tour par implosion, 1992

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Adapter les études aucontexte

Dans le cadre des grandes opéra-tions d’extension urbaine, les étu-des préalables doivent porter surdifférents périmètres supra-com-munaux pour s’inscrire jusqu’àl’échelle du bassin de vie et doiventautant que possible associer lespartenaires présents à ces diverseséchelles très en amont. Or, ce dia-logue en amont avec les commu-nes voisines et les acteurs opéra-tionnels est souvent difficile à met-tre en œuvre et induit des délaisd’étude qu’il faut gérer.

Un système de contractualisation

E t a t / R é g i o n / D é p a r t e m e n t

/Communes sur les projets degrande envergure permettrait d’in-terpeller les communes sur lanécessité d’une intercommunalitéde projet. Le rôle des étudesamont est de relayer les orienta-tions régionales et d’ouvrir sur unecontractualisation entre les collec-tivités publiques concernées. Cesétudes amont doivent consister enune mise en relation d’acteurs.

L’élaboration du PLU telle que leprévoit la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à lasolidarité et au renouvellementurbain, est le cadre le mieux appro-prié pour cette réflexion. Le projetd’aménagement et de développe-ment durable peut en effet préci-ser les actions et opérationsd’aménagement à réaliser et lesconditions de leur réalisation. Ilconstitue pour la collectivité localeun cadre de réflexion préalable etde formalisation des orientationsd’aménagement sur l’ensemble duterritoire communal voire supra-communal dans le cas d’un PLUintercommunal.

La création de périmètres d’étu-

des sur les secteurs permet à la

collectivité d’anticiper et d’inscrireson intention d’aménager les ter-rains en amont de la mise en placed’outils d’aménagements opéra-tionnels dans l’attente d’une élabo-ration plus fine de son projet.

Dans le cadre d’opérations derenouvellement urbain, les com-munes amorcent en revanche plusrapidement un dialogue à l’échelleintercommunale car les questionsde reconstitution du bâti et derecherche de disponibilités fonciè-res se posent en amont. Dans cecontexte, c’est la bonne connais-sance du terrain d’intervention quipose plus souvent problème. Cetteconnaissance fine du terrain etl’établissement d’un bilan d’opéra-tion réaliste nécessite un travailpréalable qui s’appuie sur plusieursdémarches :

• Le diagnostic préalable qui portesur l’analyse des tissus urbain,économique et social dans les-quels s’inscrit l’opération.L’enquête foncière est menéedans le cadre du diagnostic préa-lable.

• Les enquêtes sociales permet-tent de connaître la situation deshabitants, des commerces etdes activités puis d’évaluer lesbesoins de relogement des habi-tants et de relocalisation desactivités. La question du reloge-ment doit être traitée à cetteétape avec la collectivité localeet les bailleurs sociaux.

• La concertation permet d’infor-mer la population présente et derecueillir les avis afin de limiterles contentieux. Les réunions deconcertation sont d’autant plusimportantes en renouvellementoù la présence d’habitants ren-force les risques juridiques liésau contentieux. La concertationconstitue une des réponses aux

difficultés pour une équipe muni-cipale d’assumer des choix politi-ques face aux habitants.

• L’étude de faisabilité permet àl’issue des études préalables dedresser un calendrier précis del’opération. Les délais d’opéra-tion en renouvellement étanttrès courts, le calendrier se doitd’être très précis. L’étude de fai-sabilité devra associer lesacteurs qui ont une bonneconnaissance du marché. Par ail-leurs, il est souvent difficile pourles collectivités locales d’appré-hender les impacts fiscaux d’uneopération d’aménagement, c’estpourquoi il semble utile d’inté-grer une réflexion économiquedans l’ingénierie amont. Certainsaménageurs intègrent dans lesétudes préalables les outils

prospectifs sur les retombées

fiscales des opérations futures.

Mobiliser des structuresd’ingénierie

Quel que soit le type d’interven-tion, le portage financier des étu-des et l’organisation de la maîtrised’ouvrage relève de la sphèrepublique.

Les études préalables

En l’absence de compétence oude moyen financier suffisant àl’échelle des communes, les étu-des préalables peuvent être por-tées par les structures intercom-

munales ou encore les agences

d’urbanisme. En outre, il est sou-haitable que les structures d’exper-tise qui interviennent sur des pro-jets d’envergure soient des struc-tures pérennes.

2. L’INGENIERIE A PROMOUVOIR

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Dans le cadre des opérations derenouvellement, la convention fon-cière Etat/région propose desaides financières et prévoit quedans le cadre des dossiers dedemande de subvention, uneréflexion et une expertise permet-tant de calculer le déficit de l’opé-ration doivent être menées. Sur lemême principe, le groupe de tra-vail suggère qu’un établissement

public foncier puisse mener cetype d’expertise sur les sites derenouvellement urbain à enjeuxforts qui le nécessitent.

En amont des étudespréalables

Il existe des besoins en matièred’études dans le cas d’opérationscomplexes ou difficiles à réaliser etqui posent la question de leur fai-sabilité. Des crédits d’études pour-raient être affectés à ce travail

d’anticipation. Une agence d’ur-banisme ou tout autre structurecompétente devrait pouvoir réali-ser des études qui montrent toutd’abord qu’une opération peut êtrepossible alors qu’elle n’est pasencore envisagée puis qui définis-sent les conditions de réalisationde cette opération (faisabilité, par-tenariat, phasage) et enfin qui pré-parent la contractualisation qui endécoule. La difficulté estaujourd’hui de trouver les structu-res porteuses de ces études préa-lables. Les intercommunalitéspourraient piloter ce type d’étudesdans le cadre des SCOT ou de leurprojet de territoire. Sans se subs-tituer aux intercommunalités dansleur rôle de portage des étudespréalables, un établissement

public foncier devrait pouvoir offrirune expertise sur la façon de met-tre en œuvre un projet.

Amorcer des pratiquespartenariales dèsl’ingénierie

Qu’il s’agisse d’opérations d’exten-sion ou de renouvellement, il estimportant d’associer aux études defaisabilité les opérateurs qui ont laconnaissance du marché. En effet,les équipes qui réalisent les étudesamont sont souvent peu sensibles àla question de la faisabilité économi-que et des coûts. Les agences d’ur-banisme ou les autres structures quifont ces études devraient avoir unevraie connaissance d’opérateurs ouassocier des opérateurs à leurs étu-des car tout déficit au niveau desétudes préalables va peser aumoment de la phase opérationnelle.

Sur la question de l’intégration dela phase préalable et de la phaseopérationnelle, les marchés de

définition permettent à la fois delancer les réflexions sur les grandspartis d’aménagement et d’abor-der les éléments de faisabilité enpermettant de passer de façonnaturelle à la phase opérationnelle.Ceci permet de ne pas scinder lesétudes préalables et la réalisation.

St-Quentin-en-Yvelines (78) - Réunion, 1988

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En tissu urbain existant, la forma-tion de la valeur du terrain brute estpeu «spéculative» car les terrainsont déjà une valeur importante parrapport aux espoirs que peut avoirle propriétaire quant à une aug-mentation future de cette valeur.Un propriétaire de terrain urbain adonc rarement intérêt à en resterpropriétaire s’il n’en a plus l’usage.Par conséquent, une politique fon-cière de portage au-delà de ladurée strictement nécessaire àl’assemblage pré-opérationnel desparcelles est rarement justifiée. S’ils’agit de grands terrains il estmême souvent plus judicieux d’ac-quérir le plus tard possible voired’acquérir après avoir vendu (acqui-sition en dation, etc.). Le but de

toute politique foncière en milieu

urbain devrait donc être de mini-

miser le portage financier au pro-

fit d’un simple «portage régle-

mentaire».

En revanche, une terre agricole aune valeur d’usage qui est quasi-ment nulle par rapport à n’importequelle valeur urbaine. La valeurd’un espace naturel péri urbain estuniquement spéculative (au senséconomique du terme). La valeuragricole d’un terrain étant de l’or-dre de 0,8 €/m2 cela signifie queles valeurs agricoles en périurbainqui atteignent 10 ou 50 €/m2 sontdû à l’anticipation d’une plus-valuefuture. Seule l’espérance en unchangement de droit des sols por-teur de plus value futures justifiede telles valeurs.

La politique foncière en périphériedoit donc consister à tuer cetteespérance et décourager la réten-tion foncière :• constitution de réserves fonciè-

res à long terme avec des ter-rains achetés à bas prix

• échanges fonciers plutôt qu’ac-quisitions avec les propriétairesexploitants

• affichage des coûts et participa-tions financières des opérationsd’aménagement

• refus de toute autorisation d’ur-banisme sans participation finan-cière.

Renouvellement urbain :une action foncière enjuste à temps

En renouvellement, les outils mobi-lisés doivent aller dans le sens d’unportage foncier limité autant quepossible.

Acquisition des terrains

Les acquisitions foncières doiventse faire «en juste à temps» pouréviter un portage trop long. C’estpourquoi, le calendrier et le pha-sage de l’opération doivent êtredéfinis avec précision au préalableafin que chaque tranche temporelleet spatiale de l’opération soit antici-pée financièrement. Il est préféra-ble de privilégier les acquisitions

amiables, l’utilisation du droit depréemption et d’expropriationentraînant des risques juridiques etfinanciers qu’il est important delimiter dans la mesure du possible.De plus, les acquisitions amiablesdoivent être réalisées en prioritéafin de constituer des référencesde prix en cas d’utilisation du droitde préemption.

Dans le cas d’une utilisation dudroit d’expropriation, des ordon-

nances d’expropriation échelon-

nées dans le temps peuvent néan-moins permettre de minimiser lesrisques d’obligation d’acquérir.

En outre, le paiement du foncier

peut être différé et intervenir au

terme de l’opération par le biais

de dation, la mise à disposition de

foncier assorti d’une clause de

retour à meilleure fortune ou d’in-

téressement des propriétaires aux

résultats de l’opération. Ces mon-tages financiers permettent dereporter les coûts fonciers en find’opération. L’intérêt de ce type demontage est aussi que les moyensfinanciers alors dégagés peuventêtre utilisés pour des actions d’ac-compagnement visant la revalorisa-tion du site.

La dation est une disposition du codecivil en son article 1702, qui prévoitque l’échange est un contrat parlequel les parties se donnent respecti-vement une chose pour une autre.Elle peut être utilisée par un opérateurafin de s’acquitter de l’achat d’un ter-rain par la cession à son propriétaired’une partie de l’opération urbaineprévue. L’opérateur évite ainsi le por-tage du foncier dans une période d’in-certitude économique. De cettemanière, l’acquéreur économise surles coûts d’acquisition du terrain en lepayant par la remise de locaux en find’opération(6).

(6) cf. Diagonal. Le paiement en dation, une dernière chance,mars-avril 2000, p. 50-51

Le bail à construction sur terrainpublic peut, par exemple, fournir uncadre efficace dans la mesure où ilpermet de jouer sur la durée dans larépartition des risques et bénéfices.Ainsi, le privé se procure du terrain àbon marché pour une commercialisa-tion rapide, tandis que le public pariesur une valorisation à terme, dont il ala responsabilité, et ne prendra sonbénéfice que plus tard, dans lamesure où il remplit son objectif devalorisation.

Le bail commercial permet de revalo-riser les loyers en fonction de la pro-gression effective des chiffres d’affai-res dégagés par le entreprises qui ontl’usage du terrain. Cela a été pratiquésur certains terrains en ville nouvelle.

3. UTILISER LES OUTILS FONCIERS ADAPTÉS AU CONTEXTE

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Acquisition de droits à construire

Il est avant tout important d’infor-mer les propriétaires le plus enamont possible des projets et d’an-ticiper la mobilisation du foncier enles associant à la réflexion. Il estainsi plus facile de maîtriser les prixdu foncier à mobiliser.

Il est parfois préférable d’associerles propriétaires à une opérationd’aménagement plutôt que de réa-liser des acquisitions foncières àl’amiable. Ceci permet de minimi-ser, voire d’éviter, les coûts d’ac-quisition et de portage foncier.

Différentes formules permettentd’acquérir des droits à construiresans acquérir la pleine propriété duterrain : bail emphytéotique, du

bail à construction ou à réhabilita-

tion ou encore crédit-bail immobi-

lier. Ces montages offrent l’avan-tage d’une maîtrise foncière indi-recte et différée dans le temps, eten même temps, un rendementlocatif. Ces formules s’adaptentassez bien aux propriétaires publicsdétenteurs de grandes emprisesfoncières et immobilières : RFF,SNCF, EDF, Ports autonomes, etc.

Au-delà, la constitution d’une

association foncière urbaine

(A.F.U.) peut faciliter dans certainessituations, la conduite de projetsurbains.

Extension urbaine : uneaction foncièred’anticipation

En extension urbaine, la stratégiefoncière consiste à maîtriser lescoûts fonciers par la mise enœuvre d’une politique d’anticipa-tion foncière qui permet de préve-nir les effets spéculatifs à l’an-nonce des projets d’urbanisation.Une bonne politique d’anticipationfoncière s’articule autour d’uneobservation foncière pérenne et dela mobilisation d’outils adaptés.

Des zones d’aménagement différé

(ZAD) peuvent être créées à l’initia-tive de l’Etat, de communes ou degroupement de communes dansdes communes dotées ou non d’unPLU. A l’intérieur de ces zones, undroit de préemption peut êtreexercé pendant une période de 14 ans, permettant ainsi de créerdes réserves foncières en vue de laréalisation d’actions ou d’opéra-tions d’aménagement au sens del’article L. 300-1 du code de l’urba-nisme.

Le droit de préemption urbain

(DPU) permet aux communes etgroupements de communes com-pétents d’acheter un bien par pré-férence à tout autre personne si lepropriétaire manifeste la volonté devendre. Le DPU est ouvert de pleindroit à la commune ou au groupe-ment de communes qui l’institue.Mais le titulaire peut déléguer pardélibération l’exercice de ce droit àl’Etat, une collectivité locale, unétablissement public, la CCI, lachambre des métiers, une SEMsous concession d’aménagement.Le DPU peut être institué sur leszones U et AU des PLU ou U et NAdes POS. Le DPU ne peut êtreexercé qu’en vue de la réalisationou de constitution de réserves fon-cières pour permettre la réalisation,dans l’intérêt général, d’actions ouopérations d’aménagement ausens de l’article L. 300-1 du codede l’urbanisme.

La déclaration d’utilité publiquepour réserve foncière permet dereconnaître le caractère d'utilitépublique à une opération projetéepar une personne publique ou pourson compte, après avoir recueillil'avis de la population à l'issued'une enquête d'utilité publique. Ils’agit d’un acte administratif quipermet à la collectivité compétented’exercer son droit d’expropriation(pour cause d'utilité publique) afinde constituer des réserves fonciè-res en vue de la réalisation d’ac-tions ou opérations d’aménage-ment au sens de l’article L. 300-1du code de l’urbanisme.

Il s’agit d’outils qui doivent être auservice de projets et sous-tenduspar :

• la définition d’une stratégie fon-cière,

• la constitution d’un inventairepatrimonial,

• l’utilisation d’observatoires fon-ciers et immobiliers,

• les analyses foncières préalablesetc.

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Selon l’article L. 221-1 et suivants ducode de l’urbanisme, L'Etat, les col-lectivités locales, ou leurs groupe-ments y ayant vocation, les syndicatsmixtes et les établissements publicsmentionnés aux articles L. 321-1 et L.324-1 sont habilités à acquérir desimmeubles, au besoin par voie d'ex-propriation, pour constituer des réser-ves foncières en vue de permettre laréalisation d'une action ou d'une opé-ration d'aménagement répondant auxobjets définis à l'article L. 300-1.

Selon l’article L. 212-1 et suivants ducode de l’urbanisme, une ZAD peutêtre créée, par décision motivée dureprésentant de l'Etat dans le départe-ment, sur proposition ou après avis dela commune ou de l'établissementpublic de coopération intercommunaleayant les compétences visées ausecond alinéa de l'article L. 211-2. Leszones urbaines ou d'urbanisationfuture délimitées par un plan d'occupa-tion des sols rendu public ou un planlocal d'urbanisme approuvé et compri-ses dans un périmètre provisoire dezone d'aménagement différé ou dansune zone d'aménagement différé nesont plus soumises au droit de préem-ption urbain institué sur ces territoires.

En cas d'avis défavorable de la com-mune ou de l'établissement publiccompétent, la zone d'aménagementdifféré ne peut être créée que pardécret en Conseil d'Etat.

Dans les zones d'aménagement différé,un droit de préemption, qui peut êtreexercé pendant une période de quatorzeans à compter de la publication de l'actequi a créé la zone, sous réserve de ce quest dit à l'article L. 212-2-1 est ouvert soità une collectivité publique ou à un éta-blissement public y ayant vocation, soitau concessionnaire d'une opérationd'aménagement.

L'acte créant la zone désigne le titu-laire du droit de préemption.

Selon l’article L. 211-1 et suivants ducode de l’urbanisme, Les communesdotées d'un plan d'occupation des solsrendu public ou d'un plan local d'urba-nisme approuvé peuvent, par délibéra-tion, instituer un droit de préemptionurbain sur tout ou partie des zonesurbaines et des zones d'urbanisationfuture délimitées par ce plan, dans lespérimètres de protection rapprochéede prélèvement d'eau destinée à l'ali-mentation des collectivités humainesdéfinies en application de l'article L. 1321-2 du code de la santé publique,dans les périmètres définis par un plande prévention des risques technologi-ques en application du I de l'article L.515-16 du code de l'environnement,dans les zones soumises aux servitu-des prévues au II de l'article L. 211-12

du même code, ainsi que sur tout oupartie de leur territoire couvert par unplan de sauvegarde et de mise envaleur rendu public ou approuvé enapplication de l'article L. 313-1 lorsqu'iln'a pas été créé de zone d'aménage-ment différé ou de périmètre provi-soire de zone d'aménagement différésur ces territoires.

Les conseils municipaux des commu-nes dotées d'une carte communaleapprouvée peuvent, en vue de la réali-sation d'un équipement ou d'une opé-ration d'aménagement, instituer undroit de préemption dans un ou plu-sieurs périmètres délimités par lacarte. La délibération précise, pourchaque périmètre, l'équipement oul'opération projetée.

Ce droit de préemption est ouvert à lacommune.

Lorsque la commune fait partie d'unétablissement public de coopérationintercommunale y ayant vocation, ellepeut, en accord avec cet établisse-ment, lui déléguer tout ou partie descompétences qui lui sont attribuéespar le présent chapitre.

Toutefois, lorsqu'un établissementpublic de coopération intercommunaleest compétent, de par la loi ou ses sta-tuts, pour l'élaboration des documentsd'urbanisme et la réalisation de zonesd'aménagement concerté, cet établis-sement est compétent de plein droiten matière de droit de préemptionurbain.

DPU

ZADDUP

La rénovation urbaine

Dans le cadre de l’ANRU, aux côtés de l’Etat et des collectivités territoriales, la CDC cofinance les études et la conduite de pro-jets (150 M€ de subventions sur 2004/2008), mobilise des prêts sur Fonds d’Epargne (construction neuve, reconstitution de l’of-fre de logements sociaux, diversification de l’habitat, résidentialisation, ZFU, etc..).

La Région et la CDC ont mis en placeun dispositif financier exceptionnel quipermet aux bénéficiaires de saisir lesopportunités foncières et immobilièrespour la réalisation d’opérations delogement social et de renouvellementurbain, sans attendre que le projet défi-nitif soit établi et le financement défini-tif obtenu.

Ce dispositif consiste en l’octroi d’unprêt spécifique de la CDC assorti d’unebonification de la Région qui permet deramener le taux à zéro, pour une duréeallant jusqu’à 7 ans.

La mesure bénéficie aux catégoriesd’emprunteur suivantes : - collectivités territoriales- organisme HLM ou opérateurs

agréés- structures foncières intercommunales,- établissements publics - établissements publics fonciers

locaux,- SEM,- Sociétés d’investissement régional- tout opérateur intervenant dans des

projets de renouvellement urbain oude requalification de copropriété endifficulté, y compris les opérateurs de

droit privé.Les principales caractéristiques finan-cières du prêt sont les suivantes :- taux d’intérêt initial : 4,2% ramené à

0% à l’aide de la Région IDF, - durée maximum : 7 ans- remboursement du capital in fine- échéances annuelles- révisabilité du taux en fonction du

livret A- nécessité d’une garantie à 100% par

une collectivité locales et/ou une cau-tion bancaire.

Le dispositif d’aide au portage foncier et immobilier Région/CDC en Ile-de-France

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Les financements eninvestissements et prêtsde la CDC

Les financements eninvestissement et prêt de la CDC

La CDC à travers son département“investissements et participations”,relayé par ses directions régionales,intervient en tant qu’investisseur,dans des opérations urbaines etdans des projets territoriaux, afin desoutenir durablement la modernisa-tion des quartiers et le renouvelle-ment des villes. Elle agit comme uninvestisseur avisé, soucieux de larentabilité et de la liquidité de sesinvestissements dans des secteursqui paraissent utiles pour les collec-tivités locales, où l’initiative privéeest incertaine et où il s’agit de faireémerger un marché ou de permettreun retour de marché ; elle agit égale-ment dans le cadre de mandatsémanant des pouvoirs publics.

La CDC est un investisseur à longterme, ciblant des opérations quicontribuent à l’intérêt général. Ellene souhaite pas aller seule dans lesopérations d’investissement et favo-rise des montages associant despartenaires publics ou privés, enayant un effet d’entraînement surces derniers, au profit du développe-ment territorial.

L’immobilier et les projetsurbains

La CDC intervient souvent très enamont et aux divers stades du mon-tage des opérations d’investisse-ments à l’aide des différents leviersfinanciers du développement local.

Investisseur :

• investissements en fonds propreset quasi fonds propres,

• prise de participation dans dessociétés ad hoc et dans des SEM

locales,• co-financement avec des partenai-

res financiers et des opérateursreconnus,

Prêteur :

• prêts à l’habitat social (construc-tion et réhabilitation) : PLUS,PLS…,

• prêts au renouvellement urbain :PPU (prêt projets urbains), PRU(prêt renouvellement urbain),

• prêt au portage foncier et immobi-lier Région/ CDC,

• ingénierie financière et de projet.

L’immobilier

La CDC co-investit dans des opéra-tions immobilières très diversifiéesà travers la création de structuresimmobilières telles que des SAS,SA, SCI, etc. :

• implantation nouvelles sur dessites stratégiques, rénovation defaubourgs industriels, réaménage-ment de zones d’activités, zonesfranches urbaines, territoiresémergents,

• financement de centres commer-ciaux, du projet jusqu’à la phased’investissement, en centre ville,en quartiers périphériques et enentrées de ville,

• co-investisseur aux côtés des pro-fessionnels de la santé pour la réa-lisation d’équipement sanitaires etsociaux privés (cliniques ouEHPAD) et la construction ou réno-vation d’hôpitaux publics,

• co-investissement dans des équi-pements de tourisme et de loisirséconomiquement performants telsqu’équipements de loisirs, cinémasmultiplexes, parcs d’attraction,hébergement touristiques,

• co-investissement aux côtés desacteurs locaux dans des projetséconomiques contribuant à la pré-servation de l’environnement(déchets, énergie),

• investissement en partenariatpublic-privé dans la construction

ou la rénovation d’équipementspublics : hôpitaux, universités, pri-sons, équipements culturels.

• investissement dans le logementlocatif privé pour pallier les carencesdu marché locatif privé, afin de pro-poser une offre abordable et diversi-fiée, là ou le marché est cher ettendu ainsi que des logements detaille moyenne et grande.

Les financements del’ANRU

L’arrêté du 31 janvier 2005 portantapprobation du règlement généralde l'Agence nationale pour la réno-vation urbaine fixe le cadre desaides accordées par l’ANRU. Lesaides de l’ANRU sont destinées àsoutenir des opérations concourantà la rénovation urbaine des quartiersclassés en zone urbaine sensible et,à titre exceptionnel, ceux présentantdes caractéristiques économiqueset sociales analogues. Les aidess’adressent aux collectivités territo-riales, établissements publics decoopération intercommunale com-pétents et organismes publics ouprivés qui conduisent des opéra-tions concourant à la rénovationurbaine des quartiers éligibles à sonintervention à l'exception des éta-blissements publics nationaux àcaractère administratif dont les sub-ventions de l'Etat constituent la res-source principale.

En avril 2005, une convention cadreentre l’ANRU, l’état et la régionNord-pas-de-Calais a été signée. Uncomité de pilotage commun déter-minera des priorités d’actions etgarantira la cohérence des projetsretenus.

4. LES OUTILS FINANCIERS À MOBILISER


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La production de logements sociaux - la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés- réalisation de travaux d'intérêt architectural dans le cadre d'opérations d'acquisition-amélioration

- prêts aidés prévus par le code de la construction et de l’habitation (PartieRéglementaire Livre III Titre III)

- Mêmes conditions que les aides de l'Etat prévues par la circulaire 2004-56UHC/IUH2 du 25 octobre 2004.

L'amélioration des logements locatifssociaux

travaux destinés à la réalisation d'économies de charges, au renforcement de la sécurité des biens et despersonnes et à l'amélioration de la vie quotidienne

subventions - montant des travaux pris en considération : 13 000 à 20 000 par logement

(maximum)- taux de subvention : 10% à 15% du coût prévisionnel des travaux

La démolition de logements locatifs Mêmes conditions que les aides de l'Etat prévues par la circulaire 2004-56UHC/IUH2 du 25 octobre 2004

Le changement d'usage de logementssociaux

Mêmes conditions que les aides de l'Etat prévues par la circulaire 2004-56UHC/IUH2 du 25 octobre 2004

L'amélioration de la qualité de servicedans le logement social

travaux concourant à l'amélioration de la qualité de service Mêmes conditions que les aides de l'Etat prévues par la circulaire 2004-56UHC/IUH2 du 25 octobre 2004

Le relogement temporaire despersonnes

construction, acquisition et implantation de structures légères ou aménagement de locaux existants non destinésinitialement à l'habitation en vue de reloger des personnes concernées par des travaux de démolition ou derestructuration lourde de leur logement


La restructuration lourde delogements locatifs

réalisation d'opérations de restructuration de logements locatifs destinées à créer une offre de logements de taillemieux adaptée aux besoins des ménages, et de restructuration éventuelle du parcellaire consécutive à larecomposition du bâti


Le traitement des copropriétésdégradées

démolition de copropriétés ou portage provisoire de lots d'immeubles en copropriété Mêmes conditions que les aides de l'Etat prévues par la circulaire 2004-56UHC/IUH2 du 25 octobre 2004

La résidentialisation de logementslocatifs

opérations de travaux d'aménagement sur les espaces privés ayant pour finalité d'établir une distinction claireentre l'espace public extérieur et l'espace privé des immeubles de logements locatifs à vocation sociale, et d'enaméliorer la qualité résidentielle.

Subventions- montant des travaux pris en considération : 10 000 par logement (maximum)- taux de subvention : 50% du coût total de l’opération

L'accession à la propriété opérations d'accession à la propriété menées par des personnes morales qui réalisent des logements pour lescéder à des personnes physiques qui s'engagent à les occuper à titre de résidence principale pendant au moinstrois ans

Subvention- appréciées au vu du marché local de l'habitat, des ressources des acquéreurs

potentiels, et de l'aide éventuelle des collectivités territoriales à l'acquisition dufoncier

- maximum de 10 000 €par logement. porté à titre exceptionnel à 15 000 €

La résidentialisation de copropriétés opérations de résidentialisation de copropriétés nécessaires à la réussite d’un projet urbain Subvention- montant des travaux pris en considération : 10 000 par logement (maximum)- taux de subvention : 50% de l'assiette subventionnable

L'ingénierie des copropriétés Ingénierie des opérations programmées d'amélioration de l'habitat «copropriétés» ou des plans de sauvegardenécessaires à la réussite d'un projet urbain

mêmes conditions que les aides de l'Etat prévues par la circulaire 2004-56UHC/IUH2 du 25 octobre 2004

Les interventions spécifiques auxquartiers anciens

ingénierie des opérations programmées d'amélioration de l'habitat renouvellement urbain (OPAH-RU), ainsi qu'à larequalification d'îlots d'habitat dégradé dans le cadre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitatlorsqu'elles sont nécessaires à la réussite d'un projet de rénovation urbaine

SubventionEtablie en coordination avec l'ANAH et conformément à ce que prévoit lacirculaire n° 2002-68/UHC/IUH4/26 du 8 novembre 2002 relative aux opérationsprogrammées d'amélioration de l'habitat et au programme d'intérêt général

La requalification d'îlots d'habitatdégradé

opérations composées de l'acquisition, du curetage et de la démolition partielle ou totale d'immeubles ou d'îlotsdégradés, et de la cession des immeubles accompagnées d'une offre de logements locatifs sociaux ou à loyersconventionnés dans le cadre d'une aide de l'ANAH dans ou à proximité de l'îlot dans un objectif de mixité sociale

SubventionL'assiette est constituée du déficit prévisionnel du bilan d'aménagement de l'îlot- taux de subvention : 50%(voire 80% ou 100% exceptionnellement) du déficit

La production de logements

Les aides versées par l’ANRU au regard de l’arrêté du 31 janvier 2005 :

Les aménagements de proximité Aménagements qui ne sont pas directement imputables aux opérations de démolitions mais qui ont vocation àbénéficier à l'ensemble du quartier et qui, en conséquence, ne peuvent faire l'objet d'une subvention au titre d'unbilan d'aménagement lié à une restructuration d'îlots : petits aménagements publics, travaux de voirie de desserteinterne, etc.

SubventionL'assiette est constituée du coût d ‘opération diminué du coût de valorisation dufoncier cessible.- taux de subvention : 20% à 80%

Les aménagements exceptionnels Aménagements dont l'impact ou le coût sont beaucoup plus importants que ceux des aménagements de proximité :lourdes d'infrastructures, dépollution, démolition.

SubventionA titre exceptionnel et en complément des financements de droit commun prévusà cet effet. Le financement de l’Agence est fixé au cas par cas.

L’aménagement

Les équipements publics de proximité Construction, extension ou réhabilitation d'équipements publics bénéficiant directement et de façon principale auxhabitants des sites d'intervention : équipements scolaires, administratifs, sportifs, sociaux ou culturels.

SubventionL'assiette est constituée du coût d’opération.- taux de subvention : 20% à 80%

Les équipements publicsexceptionnels

Construction, extension ou réhabilitation d'équipements publics dont l'impact et le coût sont beaucoup plusimportants que ceux des équipements de proximité, ou qui bénéficient seulement en partie à la rénovation urbainedu site d'intervention.

SubventionA titre exceptionnel. Le financement de l’Agence est fixé au cas par cas.

Les équipements commerciaux et artisanaux

- Création de centres commerciaux et restructuration de centres commerciaux dégradés.- Création ou de rénovation de cellules commerciales ou artisanales menés dans le cadre d'une opération

d'ensemble sur une structure commerciale.

Subventioncalculée sur un bilan financier prévisionnel de l'opération sur quinze ans au caspar cas.

Les locaux destinés audéveloppement économique et social

Création ou de restructuration de locaux destinés à l'accueil d'entreprises ou d'activités libérales, de servicespublics ou d'associations

Subventioncalculée sur un bilan financier prévisionnel de l'opération sur quinze ans au caspar cas.

Les équipements

L’ingénierieLes études stratégiques - diagnostic

- définition du projet urbain- études économiques, sociales ou urbaines- études portant sur la gestion urbaine de proximité ainsi que les études de domanialitéprestations d'évaluation et

de suivi du projet

SubventionL’assiette est constituée du coût d’étude.- taux de subvention : 50% à 80% exceptionnellement.

L'assistance à la maîtrise d'ouvrage Pour les moyens d'assistance à la maîtrise d'ouvrage externes au porteur de projet, ou constitués d'une structuredédiée dépendant de celui-ci.

SubventionL’assiette est constituée du coût de la prestation ou des frais de fonctionnementde la structure dédiée.- taux de subvention : 50% à 80% exceptionnellement.

La concertation et la communication SubventionL'assiette est constituée des dépenses engagées dans ce cadre par le porteurde projet.- taux de subvention : plafond 50%

Les études d'expertise SubventionL’assiette est constituée du coût d’étude.- taux de subvention : 50% à 80% exceptionnellement.

La conduite opérationnelle de projet Pour les moyens externes au porteur de projet, ou constitués d'une structure dédiée dépendant de celui-ci. SubventionL’assiette est constituée du coût de la mission ou des frais de fonctionnement dela structure de pilotage opérationnel.- taux de subvention : 80% à 100%

Les moyens d'accompagnement duprojet

La coordination interne des maîtresd'ouvrage

Renforcements internes aux maîtres d'ouvrage destinés à assurer la coordination interne de leurs interventionsopérationnelles

Aide déterminée au cas par cas.

A titre exceptionnel

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4.1. Les subventionsaccordées dans le cadrede la conventionfoncière Etat/Région

La convention foncière entre l'Étatet la région Ile-de-France, signée le15 juin 2001, permet, sous certai-nes conditions, aux deux partenai-res de mettre à la disposition descollectivités locales des outilsfinanciers devant les aider à amélio-rer l'équilibre des opérationsd'aménagement et à promouvoir laproduction de logements sociaux.

Dans le domaine foncier, la Régionpeut soutenir le portage foncier ouimmobilier engagé en vue de la réa-lisation d'opérations de logementssociaux, d'opérations de requalifi-cation urbaine dans les quartiersrelevant de la politique de la ville(restructuration urbaine, dévelop-pement économique, logementsen accession à la propriété), derequalification de copropriétés endifficulté, d'aménagement dans lesterritoires prioritaires du contrat deplan Etat / Région (article 20).

L'intervention régionale concerneles opérations de portage limitéesdans le temps, d'une durée ne pou-vant dépasser 7 ans.

Les bénéficiaires potentiels del'aide de la Région sont les collecti-vités territoriales ou leurs groupe-ments, les organismes d'HLM, lesétablissements publics, les structu-res foncières intercommunales, lessociétés d'économie mixte et lesopérateurs de droit privé, dès lorsque l'intervention de ces dernierss'inscrit dans un projet de renouvel-lement urbain, qu'il s'agisse decréation de logements en acces-sion, de requalification urbaine, deredressement de copropriétés endifficulté, de redynamisation éco-nomique des quartiers en difficulté.

Le dispositif régional s'appuie enpremier lieu sur une conventionavec la Caisse des dépôts et consi-gnations qui permet de bonifier lesprêts accordés pour les acquisi-

tions foncières ou immobilièresréalisées en vue de la réalisation delogements sociaux, d'opérationsde revalorisation urbaine, sociale etéconomique dans les quartiers endifficulté ou de requalification del'habitat privé.

En second lieu un système ad hoccomplémentaire sous forme desubventions directes aux opéra-teurs, pour les opérations n'en-trant pas dans le champ de laconvention avec la Caisse desdépôts et consignations. Ainsi enest-il des opérations de création delogements P.L.S., de programmesen accession à la propriété dansles quartiers relevant de la politi-que de la ville, des opérationsd'aménagement dans les territoi-res prioritaires (article 20 ducontrat de plan) qui ne relèvent pasde la géographie prioritaire de lapolitique de la ville et de la requali-fication des copropriétés en plande sauvegarde.

La convention foncière doit mobiliserdurant sa période de validité (de 2001à 2006) 581 M€, dont 429 M€ pourl'État et 152 M€ pour la région Ile-de-France.

Un décloisonnement des aides quine seraient plus affectées par pro-duit mais globalement par opéra-tion est suggéré par le groupe detravail.

LES ORIENTATIONS DU GROUPEDE TRAVAIL EN 6 POINTS

Dans le cadre des grands pro-jets d’aménagement, faire desétudes amont un préalable àune contractualisation entrel’Etat, la Région, les départe-ments et les communes.

Amorcer des pratiques partena-riales et intercommunales dèsl’ingénierie.

Mobiliser les SCOT, les PLU etles périmètres d’études pouranticiper et inscrire des inten-tions d’aménagement.

En tissu urbain constitué,acquérir une bonne connais-sance du terrain à travers lesdiagnostics préalables, lesenquêtes sociales, la concerta-tion et les études de faisabilité.

Mobiliser les structures d’ingé-nierie et les outils existants.

Adapter sa politique foncière aucontexte en développant unestratégie foncière d’anticipationsur les terrains d’extension eten limitant le portage foncier enmilieu urbain constitué.

I.S.B.N. 2-7371-1536-1

Document en vente à l’I.A.U.R.I.F., 15 rue Falguière, 75015 Paris - Tél : 01.53.85.79.56ou à la D.R.E.I.F., 21-23 rue Miollis - Tél : 01.40.61.80.80 (prix de vente : 5 €)

Extension et renouvellement urbains Les enjeux, les … · 2 EXTENTION URBAINE ET RENOUVELLEMENT...

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