EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · O nível de precisão adotado segundo a NBR...
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Engº Carlos Eduardo Cardoso
CREA 0600531535
Avaliações e Perícias de Engenharia
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Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE
DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA
DE ARARAQUARA - SP
PROCESSO Nº 1009450-48.2014.8.26.0037
AUTOS DE “PROCEDIMENTO ORDINÁRIO”
REQUERENTE: EVA POLICARPO
REQUERIDO: LUIZ RICARDO AUFIERI
CARLOS EDUARDO CARDOSO, CREA
0600531535, perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu
trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo
nos Autos em questão.
Outrossim, requer o perito a necessária autorização para
liberação de seus honorários profissionais a serem pagos pela DEFENSORIA
PÚBLICA, conforme documentos juntados nos Autos às fls. 75, havendo
necessidade da comunicação escrita do Juízo para a DEFENSORIA
PÚBLICA, quanto a realização do trabalho pericial a contento.
Termos em que,
P. Deferimento
Araraquara, 30 de junho de 2015
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LAUDO TÉCNICO
I ) OBJETIVO DO LAUDO:
Avaliar o imóvel localizado na Rua Ceará nº 1.173, Vila
Xavier, objeto da matrícula nº 33.381.
II ) VISTORIA:
A vistoria foi realizada no dia 26/06/2015 às 09:00 hs, por
este signatário.
Sobre o terreno possui duas edificações residenciais, com as
seguintes características:
2.1 ) Terreno:
Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive
guias, sarjetas e pavimentação asfáltica.
A área do terreno é de 400,00 m² conforme matrícula nº
33.381, cuja descrição nela é a seguinte:
“O lote 100 da Vila Tito de Carvalho, nesta cidade,
medindo 10,00 metros de frente; igual medida na linha dos
fundos; por 40,00 metros da frente aos fundos em ambos os lados,
encerrando 400,00 metros quadrados e confrontando na frente
com a rua Ceara; de um lado com o lote 101; de outro com o lote
99 e nos fundos com o lote 96.”
Cadastro: 08.080.009.
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Quanto a topografia é em desnível suave para o lado direito
do terreno.
Quanto à salubridade do solo é seco.
2.2) Edificações:
De alvenaria sendo na parte frontal da residência de tijolos a
vista, padrão médio, com idade aparente de 25 anos, passeio
público calçado, muros de alvenaria nas laterais, portão gradil de
ferro na parte frontal, quintal todo concretado com dois jardins um
sendo na parte frontal e o outro nos fundos, cobertura de telhas do
tipo francesa, com calhas e condutores, lajotada, filetes de gesso
no acabamento entre paredes e laje, esquadrias de ferro/ alumínio,
proteção de grades de ferro em todas as janelas, portas de
ferro/madeira, com os seguintes compartimentos:
Garagem: piso de granito, lajotada, tendo uma das paredes
tijolos a vista;
Sala: piso taco de madeira;
Hall: piso granito;
Sala de “TV”: piso granito;
Copa: pia de granito sobre gabinete de alvenaria revestido de
azulejo com portas de madeira, azulejo até o teto, armário
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embutido de alvenaria revestido com azulejo com portas de
madeira e piso de granito;
Cozinha: piso do granito, pia de granito sobre gabinete
acrílico e azulejo até o teto;
Hall (acesso aos dormitórios): piso taco de madeira;
2 Dormitórios: piso taco de madeira, armário embutido e
mesa embutida;
Banheiro: piso granito, azulejo até o teto, box de acrílico,
vaso sanitário, bidê, pia de granito sobre gabinete de alvenaria
com portas de madeira;
Suíte:
Dormitório: piso taco de madeira e armário embutido;
Banheiro: piso granito, azulejo até o teto, box de acrílico,
vaso sanitário, bidê, pia de granito sobre gabinete de alvenaria
com portas de madeira;
Área edificada = 137,93 m²
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Parte dos fundos:
Mureta de alvenaria de tijolos a vista com acabamento de
pedra de granito ao redor do jardim, churrasqueira de alvenaria,
pia de granito sobre gabinete de alvenaria com portas de alumínio;
Edícula:
Porta de correr de ferro com 2 folhas e vidros, portas de
madeira, esquadrias de ferro e lajotada;
Lavanderia/ Cozinha: azulejo com 1,50 metros de altura,
piso cerâmico, dois tanques de acrílico sobre estrutura de alvenaria
com portas de alumínio;
Banheiro: piso cerâmico, azulejo até o teto, box de acrílico,
pia de acrílico, vaso sanitário, armário embutido metalico com
espelhos;
Dormitório: piso cerâmico;
Área edificada = 42,00 m²
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III ) AVALIAÇÃO:
3.1) Nível de precisão:
O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653-2
(Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT,
será de precisão normal.
3.2) Método Utilizado :
Para o terreno:
O valor básico do terreno foi determinado pelo Método
Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se
proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário
local de elementos comparativos.
Posteriormente num processo denominado
“Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor
unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido
como “paradigma”.
Para as benfeitorias:
Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos
“Custos Unitários básicos de Edificações” em São Paulo – revista
“Construção / Mercado” nº167, pág. 103.
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As depreciações serão feitas considerando o seu estado de
conservação e suas condições funcionais - idade aparente
(Comissão de Peritos – Valores de Venda).
3.3) Valor do Terreno ( VT ) :
Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária e banco de
dados desse signatário, direcionada para a região avalianda e
circunvizinhança na Vila Xavier, considerando a localização, área
e demais características, chegando-se ao seguinte resultado médio
para o terreno avaliando:
Fontes pesquisadas para a Vila Xavier (lotes a venda):
Saba Imóveis - Fone: 3333-6444
Área: 1.445,00 m²
Valor de venda = R$ 480.000,00
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Vu médio = R$ 480.000,00 x 0,90 / 1.445,00 m²
Vu médio = R$ 298,96/ m²
Morada Center - Fone: 3301-5955
Área: 234,60 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Valor de venda saneado= R$ 115.000,00
Vu médio = R$ 115.000,00 x 0,90 / 234,60 m²
Vu médio = R$ 441,17/ m²
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Chalu Imoveis - Fone: 3301-4400
Área: 300,00 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Valor de venda saneado = R$ 105.000,00
Vu médio = R$ 105.000,00 x 0,90 / 300,00 m²
Vu médio = R$ 315,00/ m²
Chalu Imoveis - Fone: 3301-4400
Área: 400,00 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Valor de venda saneado = R$ 192.000,00
Vu médio = R$ 192.000,00 x 0,90 / 400,00 m²
Vu médio = R$ 432,00/ m²
Imobiliária São Paulo - Fone: 3333-4000
Área: 300,00 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Valor de venda saneado = R$ 150.000,00
Vu médio = R$ 150.000,00 x 0,90 / 300,00 m²
Vu médio = R$ 450,00/ m²
Imobiliária São Paulo - Fone: 3333-4000
Área: 880,00 m²
Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)
Valor de venda saneado = R$ 300.000,00
Vu médio = R$ 300.000,00 x 0,90 / 880,00 m²
Vu médio = R$ 306,81/ m²
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Vu Médio = R$ 298,96 + 441,17 + 315,00 + 432,00 + 450,00 + 306,81
6
Vu médio = R$ 373,99 / m²
Média Saneada
Desvio médio + 30% = R$ 486,18
- 30% = R$ 261,79
Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum
deverá ser descartado; portanto:
Vu = R$ 373,99 / m²
PORTANTO:
Valor do Terreno (VT)
VT = Vu x Área
VT = 373,99 x 400,00 m²
VT = R$ 149.596,00
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3.4) Valor das Edificações ( VE ) :
Área Edificada total = 179,93 m²
Vu = R$ 1.337,75– para residência padrão médio (“Construção/
Mercado” nº167, pág. 103) tabela Custos Unitários Básicos de
Edificações.
Depreciação pela idade aparente, características, estado de
conservação = 25 anos (índice- 0,015)
25
Kd = (1 - 0,015) = 0,68
VE = R$ 1.337,75 x 0,68 x 179,93 m²
VE = R$ 163.676,92
Valor estimado para muros de vedação, jardins, gradil na parte
frontal e calçamento do quintal, considerando suas características,
idade aparente e conservação = R$ 12.000,00
VE total = R$ 175.676,92
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IV) CONCLUSÃO:
* VALOR DA TERRENO = R$ 149.596,00
* VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 175.676,92
* VALOR DO IMOVEL = R$ 325.272,92
* VALOR DE 50% DO IMOVEL = R$ 162.636,46
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FOTO 01 e 02 : VISTA DO IMÓVEL
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e-mail : [email protected]
CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP
FOTO 03 e 04 : VISTA DO IMÓVEL
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fls. 93
Engº Carlos Eduardo Cardoso
CREA 0600531535
Avaliações e Perícias de Engenharia
14
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Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214
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CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP
FOTO 05 e 06 : VISTA DA EDICULA
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